Формирование методического подхода к разработке стратегии воспроизводства жилищного фонда региона тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Формирование методического подхода к разработке стратегии воспроизводства жилищного фонда региона"

На правах рукописи

АЛЕКСАНДРОВА Наталья Николаевна

ФОРМИРОВАНИЕ МЕТОДИЧЕСКОГО ПОДХОДА К РАЗРАБОТКЕ СТРАТЕГИИ ВОСПРОИЗВОДСТВА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА РЕГИОНА

Специальность 08.00.05 - «Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами

(строительство)»

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Тюмень, 2006

Работа выполнена на кафедре менеджмента Тюменского государственного архитектурно-строительного университета

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Чикишева Наталья Михайловна

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Гумба Хута Мсуратович

доктор экономических наук, профессор Любимов Сергей Владимирович

Ведущая организация: Уральский государственный технический

университет - УПИ

Защита состоится 18 мая 2006 года в 1400 часов на заседании диссертационного совета Д 212.272.02 по присуждению ученой степени кандидата экономических наук при Тюменском государственном архитектурно-строительном университете по адресу: 625001, г. Тюмень, ул. Луначарского, 2, конференц-зал.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Тюменского государственного архитектурно-строительного университета по адресу 625001, г. Тюмень, ул. Луначарского, 2.

Автореферат разослан «18» апреля 2006 г.

Ученый секретарь диссертационного совета, доктор экономических наук, доцент

В.Д. Васильев

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Анализ современного состояния жилищного фонда показывает, что в России в последние годы происходит существенное сокращение объемов жилищного строительства. В тоже время наблюдается резкое увеличение объемов старения и выбытия существующего жилищного фонда, причем объем вводимого нового жилья не в состоянии покрыть объемы выбывающего жилищного фонда. Именно поэтому большое внимание уделяется поиску способов решения жилищной проблемы, вопросам прогнозирования жилищного строительства и проблемам эффективного использования существующего жилищного фонда и его воспроизводства.

Жилищная сфера имеет ярко выраженный социальный характер и требует к себе постоянного внимания со стороны государства, которое должно направлять и поддерживать ее развитие. В настоящее время федеральные органы власти по мере реализации рыночных реформ в жилищной сфере все больше передают функции конкретного управления жилищной политикой на региональный уровень, оставляя за собой функции макроэкономического регулирования. При этом проведение жилищной реформы на уровне конкретного региона требует более детальных проработок с учетом особенностей и специфики социально-экономической ситуации, уровня развития жилищной сферы и состояния жилищного фонда в данном территориальном образовании.

Изучение результатов регионального опыта воспроизводства жилищного фонда свидетельствует о том, что существует диспропорция в обеспеченности различных типов семей жилой площадью, а, следовательно, нерациональное использование жилищного фонда. Поэтому необходим комплексный подход к оптимизации структуры жилищного фонда, в рамках его воспроизводства, с учетом влияния рыночных факторов. Это обусловило актуальность проводимого исследования, главной задачей которого является анализ и методическое обоснование разработки стратегии воспроизводства жилищного фонда в регионе, обеспечивающего комплексный подход к процессу воспроизводства с учетом не только технико-технологических, но и социальных, правовых, экономических и финансовых процессов.

Методическое обоснование разработки стратегии воспроизводства жилищного фонда в современных условиях, представленное в настоящей диссертационной работе, базируется на результатах исследований отечественных ученых. Среди них труды Боголюбова B.C., Бузырева В.В., Васильевой Н.В., Костецкого Н.Ф., Рахман И.А., Селютиной Н.Г., Смирнова Е.Б., Смирновой O.A., Чекалина B.C., Чикишевой Н.М. и других.

Не отрицая значимости исследований обозначенных проблем указанными выше авторами, и, несмотря на значительное количество выполненных исследований, многие теоретические и методические аспекты формирования стратегии воспроизводства жилищного фонда региона раскрыты не в полной

рос_"ациональная!

библиотека

С.1 о»

'ПКяЦ

— ■ I» Ijm 'г

мере, что и обусловило выбор автором темы диссертационного исследования, определило его цель и задачи.

Целью диссертационного исследования является развитие теоретических и методических основ разработки стратегии воспроизводства жилищного фонда региона в современных условиях.

Для достижения поставленной цели исследования были сформулированы и решены следующие задачи:

■ исследованы основные категории и понятия жилищного фонда, уточнены определения жилищного фонда и жилья, воспроизводства жилищного фонда и его оснЬвных форм;

■ проанализировано состояние жилищного фонда и его развитие в Тюменской области;

■ рассмотрены основные элементы рыночного механизма в сфере воспроизводства жилищного фонда региона;

■ представлены методические основы формирования стратегии воспроизводства жилищного фонда региона;

■ предложены методические основы и логическая модель расчета потребности в жилье, на основе которых определена действительная потребность в жилье для населения Тюменской области;

■ разработан алгоритм формирования моделей развития спроса и предложения на жилье и рассчитаны прогнозные экономико-статистические модели развития спроса и предложения на жильё в Тюменской области;

■ предложены показатели оценки социально-экономической эффективности процесса воспроизводства жилищного фонда;

■ рассмотрены социальные аспекты оценки качества и эффективности воспроизводства жилищного фонда.

Предметом исследования является стратегия воспроизводства жилищного фонда региона.

Объектом исследования является жилищный фонд Тюменской области в условиях формирования отношений рыночного типа и проводимой жилищной политики.

Методическая база и методика исследования. Теоретической и методологической основой явились труды отечественных и зарубежных ученых в области воспроизводства жилищного фонда. Были использованы нормативные и законодательные акты, методические документы по вопросам ремонта, реконструкции, жилищного строительства, а также научные публикации периодической печати по проблемам воспроизводства жилищного фонда городов и регионов.

Для обоснования выдвинутых в диссертации положений были применены методы логического и экономико-математического анализа, использованы элементы системного подхода и математические методы обработки статистических данных, метод множественной корреляции и метод экспертных оценок. Для решения поставленных задач в работе были произведены расчеты с помощью прикладных программ и табличного процессора Microsoft Excel.

Информационной базой доказательности основных положений исследования, достоверности выводов и рекомендаций явились статистические и аналитические материалы Госкомстата РФ и Тюменской области, Администрации Тюменской области, специализированные отчеты, а также информационные, аналитические, статистические материалы, опубликованные в научной литературе, периодической печати и представленные в сети Internet.

Основные научные результаты, полученные лично автором и нх научная новизна:

■ на основе изучения существующих понятий, характеризующих жилищную сферу и воспроизводство жилищного фонда, уточнейьг понятия жилья и жилищного фонда, воспроизводства жилищного фонда и его основных форм;

■ предложены методические основы разработки стратегии воспроизводства жилищного фонда;

* сформирована логическая модель расчета потребности в жилье и определена действительная потребность в жилье для населения Тюменской области;

■ разработан алгоритм формирования моделей развития спроса и предложения на жильё, в соответствии с которым определены прогнозные экономико-статистические модели развития спроса и предложения на жильё в Тюменской области.

Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что на основе проведенного анализа состояния жилищного фонда, исследования тенденций его развития, реализации предложенных автором рекомендаций по формированию и регулированию процесса воспроизводства жилищного фонда и применения рассмотренных методик разработана комплексная стратегия воспроизводства жилищного фонда региона.

Выводы и рекомендации, полученные в результате диссертационного исследования, могут быть использованы при формировании и реализации региональной жилищной политики администрациями субъектов Федерации.

Основные положения диссертации могут быть также использованы в учебном процессе при изучении дисциплин: «Экономика отрасли (строительство)», «Менеджмент организации (строительство)», «Экономика городского хозяйства».

Апробация основных положений и результатов диссертационной работы на научных, научно-практических конференциях межвузовского, регионального общероссийского и международного масштаба в г.г. Братске, Пензе, Самаре, Санкт-Петербурге, Тюмени в 2002-2005 гг.

Публикации по теме диссертационного исследования составляют 12 научных работ, общим объемом 2,99 п.л. текста, личный вклад автора составляет 2,61 пл.

Структура диссертационной работы определена поставленной целью, задачами и логикой исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографии. Общий объем работы составляет 185 страниц

машинописного текста. Диссертация содержит 37 таблиц, 20 рисунков, библиографию из 134 источников.

Во введения обоснована актуальность темы, сформулирована цель и задачи, предмет и объект исследования, научная новизна и практическая значимость.

В первой главе «Теоретические аспекты воспроизводства жилищного фонда» уточнены понятия жилья и жилищного фонда, воспроизводства жилищного фонда и его элементов; исследованы тенденции развития, и современное состояние жилищного фонда Тюменской области.

Во второй главе «Методические основы разработки стратегии воспроизводства жилищного фонда» предложены методические основы по формированию стратегии воспроизводства жилищного фонда; раскрыты основные элементы рыночного механизма в сфере воспроизводства жилищного фонда; представлены показатели оценки социально-экономической эффективности процесса воспроизводства жилищного фонда.

В третьей главе «Практические аспекты разработки стратегии воспроизводства жилищного фонда» сформирована логическая модель расчета потребности в жилье, на основе которой рассчитывается действительная потребность в жилье для населения Тюменской области, разработан алгоритм формирования моделей развития спроса и предложения на жильё, в соответствии с которым определены и рассчитаны прогнозные экономико-статистические модели развития спроса и предложения на жилье в Тюменской области; определены социальные аспекты оценки качества и эффективности воспроизводства жилищного фонда.

В заключении подведены основные итоги работы, сформулированы выводы.

2. РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. На основе изучения существующих понятий, характеризующих жилищную сферу и воспроизводство жилищного фонда, уточнены понятия жилья н жилищного фонда, воспроизводства жилищного фонда и его основных форм.

Среди важнейших направлений социально-экономических преобразований в нашей стране выделяется реформирование и развитие жилищной сферы, создающей необходимые условия для проживания и жизнедеятельности человека. Для эффективной реализации мероприятий в данной сфере необходимо четкое разграничение ряда категорий, с отражением их экономической и социальной значимости.

Жилищным законодательством РФ предусмотрено понятие жилищного фонда, а в практической деятельности употребляется приближенное понятие «жильё».

Обзор существующей литературы показал, что группа авторов под одним и тем же словом «жилье» определяет два принципиально отличающихся друг

от друга понятия. Первое из них - жилищный фонд - относится к самим строениям и домам как к объектам собственности и может быть разбито на ряд более мелких понятий: жилой фонд, жилое помещение. Второе понятие -жилищные услуги - относится к аспекту текущего функционирования жилья и характеризуется производством потребительских услуг, определяемых за конкретный период.

Исходя из этого, жильё по своей природе достаточно специфично - с одной стороны, оно выступает как объект потребления (потребление жилищных услуг), а с другой - как товар (купля-продажа жилищного фонда как объекта собственности), характеризуемый долговечностью, высокими затратами на производство, длительностью строительства и индивидуальными особенностями.

По нашему мнению, понятия «жилищного фонда» и «жилья» находятся в разных плоскостях, но имеют точку пересечения. Жилищный фонд характеризует совокупность всех жилых строений и сооружений, расположенных на территории страны, региона, города. Жильё же, на наш взгляд, характеризует жилое строение или помещение, но с учетом различных индивидуальных особенностей, это понятие единичное и в большей степени практическое, то есть преимущественно рассматривается на микроуровне. Жилищный фонд, на наш взгляд, это термин более емкий и теоретический, его необходимо рассматривать в рамках характеристики некоторой совокупности жилых помещений.

Являясь одной из важнейших потребностей человека, жилье требует к себе постоянного внимания. Существующий жилищный фонд не может удовлетворить имеющуюся потребность населения в жилье, требуются дополнительные жилые площади, ремонт старых. Поэтому воспроизводство жилищного фонда имеет важное значение в функционировании жилищной сферы.

Обзор литературы показал, что нет четкой трактовки процесса воспроизводства жилищного фонда. Авторы либо не выделяют реконструкцию и новое строительство, характеризуя воспроизводство жилищного фонда модернизацией и капитальным ремонтом, либо включают в данное понятие процесс проектирования и эксплуатации жилищного фонда.

В словаре русского языка понятие «воспроизводство» характеризуется как простое воспроизводство, т.е. возобновление в прежних рамках, и расширенное воспроизводство, т.е. возобновление в возрастающих размерах. Таким образом, воспроизводство жилищного фонда предусматривает и новое строительство и реконструкцию.

По нашему мнению, процесс проектирования и эксплуатации жилищного фонда некорректно относить к этапам его воспроизводства, вследствие того, что действия процесса воспроизводства направлены на поддержание эксплуатационных и потребительских свойств жилищного фонда, т.е. эксплуатация жилищного фонда является конечной целью его воспроизводства. Таким образом, под эксплуатацией жилищного фонда, нами понимается

использование его потребительских свойств. Что касается проектирования, то оно является неотъемлемым этапам нового строительства, поэтому, на наш взгляд, самостоятельно не входит в процесс воспроизводства жилищного фонда.

Исходя из всего вышеизложенного, можно предложить следующую уточненную трактовку понятия «воспроизводство жилищного фонда».

Воспроизводство жилищного фонда - это непрерывный процесс возобновления жилищного фонда и предотвращение его преждевременного износа с целью сохранения эксплуатационных и потребительских свойств жилищного фонда. Данный процесс включает в себя строительство объектов жилищного фонда, их техническое обслуживание, текущий и капитальный ремонт (в процессе эксплуатации), реконструкцию или модернизацию до полного износа или сноса зданий. В таблице 1 нами предложены уточненные понятия форм воспроизводства жилищного фонда с указанием основных характеристик.

Таблица 1

Формы воспроизводства жилищного юнда

Формы воспроизводства Состав работ Направленность работ Характер воспроизводства

Новое строительство Снесение ветхих и устаревших фондов и строительство новых Полное возмещение физического и морального износа Расширенное

Реконструкция Комплекс строительных и организационно - технических работ, усовершенствование объекта и улучшения его оснойАых технико-экономических показателей. Частичное возмещение физического и морального износа Расширенное

Модернизация Комплекс мероприятий, аналогичных реконструкции, за исключением изменения объема и назначения зданий, направленных на качественное улучшение жилищного фонда. Полное или частичное устранение морального и физического износа Простое

Капитальный ремонт Замена или восстановление отдельных частей или целых конструкций и инженерно-технического оборудования зданий в связи и проведение работ по повышению уровня благоустройства. Частичное возмещение физического и морального износа Частично простое

Текущий ремонт и обслуживание Комплекс строительных и организационно-технических работ с цепью устранения неисправностей элементов здания, поддержания эксплуатационных показателей. Может носить профилактический и непредвиденный характер. Предохранение объектов от преждевременного износа Простое

С нашей точки зрения, каждое из представленных понятий отражает специфику форм воспроизводства основных фондов в целом, и жилищного фонда в частности, поэтому имеют право на самостоятельное существование, несмотря на то, что при производстве ремонтно-строительных работ зачастую могут проводиться одновременно.

2. Предложены методические основы по разработке стратегии воспроизводства жилищного фонда региона.

При осуществлении воспроизводственного процесса в регионе на первый план выходит приоритетарсть социальной ориентации, хотя в целом при приведении ремонтно-стороительных мероприятий необходимо учитывать интересы всех участников процесса - городских и районных служб, выполняющих функции регулирования, государственных и коммерческих предприятий и организаций, ремонтных и проектных организаций, отдельных собственников и пользователей объектов региона. Эта тесная взаимосвязь свидетельствует о том, что к развитию процесса воспроизводства жилищного фонда региона необходимо подходить системно и комплексно. Для этого необходимо разработать научно обоснованную стратегию воспроизводства жилищного фонда в регионе.

Формирование стратегии воспроизводства жилищного фонда региона должно осуществляться, прежде всего, на основе анализа состояния существующего жилищного фонда региона в целом. Эта стратегия должна определять экономическое, управленческое и социальное развитие сферы воспроизводство жилищного фонда.

Целью разработки стратегии воспроизводства жилищного фонда региона является отображение на основе существующего состояния, основных путей развития экономического состояния жилищного фонда региона в будущем, ориентированных на муниципальные власти и организации, действующие в данной сфере.

Представленная на рис.1 схема позволяет осуществлять направленное формирование различных стратегий воспроизводства жилищного фонда, обеспечивающих согласование параметров жилищного фонда с планами администрации региона.

Начальный этап разработки стратегии состоит в определении стратегический целей, т.е. необходимо определить основную направленность будущих преобразований и впоследствии детализировать ее.

Первоочередная задача разрабатываемой стратегии - улучшение качества проживания населения региона, т.е. улучшение жилищных условий, включает в себя следующие детализированные элементы:

■ увеличение количества и качества жилищного фонда и жилищных услуг на основе создания рыночного механизма;

■ предоставление каждому желающему горожанину или семье со средними доходами возможности иметь или арендовать жилье, обеспеченное качественными жилищными и коммунальными услугами;

Анализ и прогноз факторов внешней среды

<

\

Жилищная полили» М> и федеральная концепция развил« жилищного строительства

Глобальная стратегия развитая региона

Стратегия

город» и муниципал ь

Ж.

Анализ« прогноз фагторов •«утренней срсды

Этап 1

Цели стратегии воспроизводства жилищного фонда

Анализ опыта воспроизводства жилищного фонда

Этап 2: Определение емкости рынка жилья в _регионе_

Определение действительной потребности в жилье в регионе

Прогноз спроса и предложения на жилье в регионе

Анализ тенденций воспроизводства жилищного

'■""""I........ Этап 3: Формирование задач воспроизводства , .......1........

жилищного фонда региона

стабильной внешней среды

■ метод факторного анализа

■ аналитический метод

• метод экстраполяции

• метод множественной регрессии

• построение экономических моделей

Сравнение задач и формирование их в блоки, соответствующие целям стратегии воспроизводства жилищного фонда

N

Этап 4:Разработка стратегии воспроизводства жилищного фонда региона

Составление сценариев развития выбранной базовой стратегии воспроизводства жилищного фонда

Этап 5: Оценка социально-экономической эффективности проектов воспроизводства жилищного фонда

нестабильной внешней среды:

• метод экспертных оценок

■ аналитический метод (анализ угроз и

возможностей)

• метод имитационного моделирования

• метод адаптивного моделирования

Разработка стратегических направлений воспроизводства жилищного фонда

+ :

Разработка стратегии формирования инвестиционных ресурсов

Разработка отдельных программ реализации стратегии. Сравнение вариантов и выбор базовой стратегической программы

С

МОНИТОРИНГ

КОРРЕКТИРОВКА

Пакет краткосрочных, среднесрочных и долгосрочных программ реализации стратегии

Рис.1. Схема формирования стратегии воспроизводства жилищного фонда региона

■ обеспечение условий проживания для малоимущих слоев населения на уровне социальных норм;

■ предотвращение обветшания и восстановление жилищного фонда.

В результате систематизации и обобщения взаимосвязанных задач и вариантов их решения, можно сформировать отдельные блоки задач, комплексное решение которых позволит достичь поставленных целей. На основе полученных блоков задач, представленных на рис. 2, можно наметить ряд программ, реализация которых позволит достичь поставленных целей стратегического плана воспроизводства жилищного фонда региона.

У л У ч ш Е Н И

) .Увеличение количества и качества жилищного фонда и жилищных услуг на основе создания рыночного механизма

Е к

А

Ч Е С т в А 2. Предоставление каждому желающему горожанину или семье со средними доходами возможности иметь или арендовать жилье, обеспеченное качественными жилищными и коммунальными услугами

п р о ж и

в А н З.Обеспечение условий проживания для малоимущих слоев населения на уровне социальных норм

И Я

н

А С Е ¿Предотвращение обветшания и восстановление жилищного фонда

Л

н и я

С

стимулирование спроса и предложения на рынке жилищного фонда (1,2,4)

>

обеспечение гибкой и доступной системы | оплаты жилья и коммунальных услуг (1,2,3)

повышение инвестиционной активности в сфере воспроизводства (1,2,3,4)

поддержка малоимущих слоев населения в I обеспечении жильем и жилищными услугами (1,3)

сохранение и восстановление жилищного фонда, в т.ч. в историческое части города (1,4)

(

оптимизация структуры жилищного фонда и жилищного строительства (1.4)

повышение эффективности функционирования строительных, ремонтных иобслуясивякноих предприятий в жилищной сфере (1,4)

развитие ипотечного кредитования (1,2,3)

Рис.2.0сновные задачи программ стратегического плана воспроизводства жилищного фонда региона и цели, на достижение которых они направлены

Тесная взаимосвязь целей и задач, говорит о том, что к достижению основной стратегической задачи - улучшение качества проживания населения региона, необходимо подходить системно и комплексно.

3. Сформирована логическая модель расчета потребности в жилье и определена действительная потребность в жилье для населения Тюменской области.

На современном уровне развития жилищного строительства социально-демографические факторы являются основополагающими в разработке номенклатуры жилой застройки и типов квартир, а также при формировании структуры жилищного фонда. Здесь важно учитывать особенности социально-демографической структуры региона в ее динамике, реальные условия финансового обеспечения жилищного строительства.

Необходимо исходить из демографических факторов, определяющих структуру спроса на жилье: размер семьи, который непосредственно влияет на размер приобретаемой площади и возрастную структуру семей.

Муниципальные органы, разрабатывая программы и схемы, направленные на решение жилищной проблемы, не могут основываться на аморфных данных. В первую очередь следует четко определить реальную потребность населения в жилье с учетом всех возможных факторов. Исходя из этого, нами рассматривается методический подход к формированию структуры жилищного фонда и жилищного строительства на примере Тюменской области, основанный на количественной оценке достижения главной цели жилищной проблемы. Логическая модель методического подхода представлена на рис.3

Рис. 3. Логическая модель расчета потребности в жилье

Ближайшей целью развития жилищной сферы, имея в виду не только новое жилищное строительство, но и существующий жилищный фонд, являете^ целевая установка, определяющая жилищную программу-минимум.

Суммарная потребность в жилье складывается из следующих слагаемых:

■ потребности в жилье для всех семей;

■ потребности в жилье для лиц, проживающих вне семьи.

На первом этапе нами определена площадь квартиры для п количества человек в семье. Жилищная программа-минимум предполагает обеспечение каждой семьи, включая проживающих вне семьи, отдельной квартирой и домом (частью дома, эквивалентной односемейному заселению, как в отдельной квартире), исходя из среднедушевой обеспеченности в 15 м2 на одного человека плюс одна комната, тоже 15 м2, в качестве общесемейной.

Далее, исходя из структуры семей Тюменской области по их численности, определено количество жилой площади, которое должно соответствовать п количеству человек в семье в соответствии с жилищной программой минимум. Главная задача состоит в определении того, какое именно жилье необходимо строить, т.е. его поквартирное распределение. Количество построенных квартир (индивидуальных жилищ) должно быть равно количеству семей, таблица 2.

Таблица 2

Распределение семей в Тюменской области по составу, включая одиночек в 2004 году____

Показатели Всего В том числе, состоящих из Средний размер семьи, чел.

1 2 3 4 5 и более

Количество семей 1555382 766874 201946 233156 241418 111988 3,2

% к общему числу семей 100 49,3 13 15 15,2 7,5

По результатам первого и второго уровней получено следующее: общая потребность в жилье (в виде односемейных квартир для односемейного заселения) для населения Тюменская область на 2005 год составит около 74,27 млн.м.кв., а именно 74266,2 тыс.м.кв., при условии, что существующего жилого фонда нет.

На следующем шаге расчета нами было исключена из имеющегося регионального жилого фонда та часть, которая по условиям неблагоустройства, ветхости, нехватки площади на одного проживающего и т.д. не удовлетворяет потребностям населения и требует предоставления нового жилья. На данном этапе определена потребность по категориям населения. Выделены следующие категории: семьи, не имеющие жилья, т.е. проживающие в общежитии и других жилищах (2372 тыс. м2); семьи, проживающие в коммунальных квартирах (343,3 тыс. м2); семьи, проживающие в отдельных домах или занимающие часть дома (26,4% от существующего жилищного фонда); семьи, проживающие в отдельных квартирах (10,08 млн. м2).

При определении потребности в жилье были учтены также лица, прибывшие в регион за счет миграции и безработные, потенциально

потерявшие свое жилье. При сохранении уровня миграции на ближайшие 10 лет, когда ежегодно в Тюменскую область пребывает около 1 тыс. семей, общее количество лиц, прибывших в регион, составит 10 тыс. семей. Причем предполагается, что вновь прибывшее население по составу семей будет распределяться в той же пропорции, что и уже проживающее на территории Тюменской области. Общая численность безработных составляет 9,6 тыс. чел. Если такой уровень безработицы сохранится, то часть людей, не имеющих работу, присоединится к низшему социальному слою населения. Если предположить, что из всех безработных 2/3 составляют люди, живущие за счет средств родственников, не имеющие каких-либо средств и потенциально способных найти работу, то 1/3 - это часть людей, которые остро нуждаются в жилье. Эту часть необходимо учитывать при составлении прогноза потребности в жилье (необходимо оценивать как потребность в квартирах для одиноких людей).

На третьем уровне была рассчитана не только гипотетическая, но и действительная потребность населения в жилье для различных категорий населения, представленная в таблице 3.

Таблица 3

Расчет действительной потребности в жилье для различных категорий граждан населения Тюменской области в 2004 году_^_^

Показатели Единица измерения Количество человек в семье Всего

1 | 2 | 3 | 4 | 5 и более

Люди, не имеющие жилья:

- размер квартиры м 30 45 60 75 90

- количество квартир тыс. 5,55 8,6$ 10,03 10,38 4,83

- суммарное количество квартир млн. м'1 0,17 0,39 0,60 0,78 0,43 2,37

Семьи, расселяемые из коммунальных квартир в отдельные квартиры:

- размер квартиры м2 30 45 60 75 90

- количество квартир тыс. 2,18 1,63 1,43 1,02 0,47

- суммарное количество квартир млн. м2 0,07 0,07 0,09 0,08 0,04 0,34

Семьи из пяти и более человек, нуждающихся в улучшении жилищных условий:

- размер квартиры м2 30 45 60 75 90

- количество квартир тыс. 111,988

- суммарное количество квартир млн. м2 10,08 10,08

Мигранты:

- размер квартиры мг 30 45 60 75 90

- количество квартир тыс. 1,41 2,20 2,54 2,63 1,22

- суммарное количество квартир млн. м2 0,04 0,10 0,15 0,20 0,11 0,60

Для безработных, потенциально потерявших свое жилье:

- размер квартиры м2 30

- количество квартир тыс. 3,2

- суммарное количество квартир млн. м2 0,10 0,10

Возврат в жилой фонд площади, освобождаемой очередниками: млн. м2 -1,12

Всего:

- размер квартиры м2 30 45 60 75 90

- количество квартир тыс. 12,34 12,51 14,00 14,03 118,51

- суммарное количество квартир млн. м2 0,37 0,56 0,84 1,05 10,67 12,37

В результате исследования получено следующее: для семей, уже обеспеченных жильем, необходимо дополнительно построить в Тюменской области жилых домов общей площадью 12,37 млн.м.кв.

Таким образом, нами была определена потребность в жилье населения Тюменской области, реализующая формулу: "конкретному составу семьи -конкретный тип квартиры". Очевидно, что такой объем нового жилищного строительства потребует масштабных капитальных вложений, и их основная часть может быть обеспечена только за счет частного инвестора. Для привлечения инвесторов в новое строительство необходимо представлять возможный спрос и предложение на рынке жилья.

4. Разработаны прогнозные модели, отражающие развитие спроса и предложения на региональном рынке жилья.

При формировании механизма и разработке стратегии воспроизводства жилищного фонда необходимо не только знать действительную потребность на жилье, но и иметь четкое представление о возможном развитии спроса и предложения на него. Это необходимо участникам рынка жилья для эффективного функционирования. Здесь на первый план выходит стремление предвидеть, осознать и своевременно приспособиться в своих целях и возможностях к складывающимся обстоятельствам рынка жилья. Именно это заставляет составлять прогнозы на будущее.

С целью разработки модели развития спроса и предложения жилья использована методика множественного корреляционно-регрессионного анализа, на основе которой нами был сформирован алгоритм формирования прогнозных моделей, рис.4.

В современных рыночных условиях на спрос и предложение влияние оказывает большое количество факторов. Как правило, каждый фактор в отдельности не определяет изучаемое явление во всей полноте. Только комплекс факторов и их взаимосвязи может дать более или менее полное представление о характере изучаемого явления.

На первом этапе, исходя из предъявляемых требований и используя способы отбора факторов, для многофакторной корреляционной модели спроса на жильё - у] были подобраны следующие факторы, которые оказывают наиболее существенное влияние на ее уровень:

Х| - цена, рублей;

х2 - среднедушевой денежный доход, рублей;

х3 - обеспеченность населения жильём, м2/ человек.

Для многофакторной корреляционной модели предложения жилья - у2 выбраны такие факторы:

х( - цена, рублей;

хг - спрос на жильё, млн.м2

Влияние перечисленных факторов на результирующие показатели исследовано на основе семи предшествующих периодов (1998-2004 годы).

На втором этапе был произведен сбор и оценка исходной информации.

Рис.4. Алгоритм формирования моделей спроса и предложения на жилье

Одно из условий корреляционного анализа — однородность исследуемой информации относительно распределения ее около среднего уровня. Если в совокупности имеются группы объектов, которые значительно отличаются от среднего уровня, то это говорит о неоднородности исходной информации.

После отбора факторов и оценки исходной информации важной задачей в корреляционном анализе является моделирование связи между факторными и результативными показателями, т.е. подбор соответствующего уравнения, которое наилучшим образом описывает изучаемые зависимости.

Изучение взаимосвязей между исследуемыми факторами и спросом на жильё и предложением жилья показало, что все зависимости в нашем примере имеют прямолинейный характер. Поэтому для их описания использована линейная функция:

Ух=а + Ь1х,+Ьл+...+Ь.х. (1)

Решение задачи многофакторного корреляционного анализа проводится на ПЭВМ по типовым программам. Исходные данные введены в ПЭВМ и рассчитаны матрицы выходной информации, уравнение множественной регрессии, а также показатели, с помощью которых оценена надежность коэффициентов корреляции и уравнения связи: критерий Стьюдента, средняя ошибка аппроксимации, множественные коэффициенты корреляции и детерминации.

В качестве исходной информации были использованы статистические данные по Тюменской области, представленные в таблице 4.

Таблица 4

Числовые значения исходных параметров

Год Цена за i м2, руб. Доход, руб. Обеспеченность населения жильем, м3/чел

1998 3867,0 2129,0 17,1

1999 4423,0 3264,1 17,4

2000 6674,0 4930,1 17,6

2001 10616,0 7102,2 17,8

2002 13106,0 8348,0 18,1

2003 13890,0 10517,8 18,3

2004 16779,0 12025,3 18,4

На основе произведённых расчётов получено, что уравнение модели спроса на жильё имеет следующий вид:

у,=-0,0018 х,+ 0,0083 х2 - 36,0911 х3 + 625,3446, (2)

а уравнение модели предложения на жилье:

у2= -0,0006x1 + 0,5858x2 + 9,5311 (3)

Далее на четвертом этапе была произведена интерпретация полученного уравнения, т.е. воздействие каждого фактора на результирующий показатель.

Коэффициенты уравнения показывают количественное воздействие каждого фактора на результативный показатель при неизменности других. В данном случае была дана следующую интерпретация полученному уравнению: спрос на жильё повышается на 0,0083 % при увеличении среднедушевого денежного дохода на 1 рубль; на 0,0018 % — со снижением цены на 1 рубль; на

36,0911 % - - с понижением обеспеченности жильём на одного жителя на 1 м2; предложение жилья повышается на 0,5858% при увеличении спроса на одну квартиру и понижается на 0,0006% с увеличением цены на 1 рубль.

Также по результатам четвертого этапа была определена сравнительная степень воздействия каждого фактора на величину результативного показателя через расчет стандартизированных коэффициентов рефессии, бетта -коэффициентов (результат представлен на рис.4). По аналогии были сопоставлены коэффициенты эластичности, которые показывают, на сколько процентов в среднем изменяется функция с изменением аргумента на 1 %. Согласно расчетам, спрос на жильё возрастает на 1,23% Цри увеличении среднедушевого денежного дохода на 1%, снижается на 0,33 % при повышении цены за м2 на 1%, и снижается на 32,5% при увеличении обеспеченности населения жильём на 1%; предложение жилья снижается на 0,11% при увеличении цены одного м2 на 1%, и увеличивается на 0,589% при повышении на 1% спроса населения на жилье.

На пятом этапе, чтобы убедиться в надежности уравнения связи и правомерности его использования для практической цели, была дана статистическая оценка надежности показателей связи (результат представлен на рис.4).

Спрогнозировав развитие основных факторов: цена, среднедушевой денежный доход, обеспеченность населения жильём и подставив полученные результаты в разработанные модели, в работе были определены спрос на жильё в будущем периоде, а впоследствии и предложение.

Применение методики множественного корреляционного анализа на практике позволило определить модели развития спроса и предложения на жилье в Тюменской области. С помощью данных моделей участники рынка жилья имеют возможность определить прогнозные значения спроса и предложения, на основе которых они будут обеспечивать эффективное функционирование.

Таким образом, при обобщении результатов исследования формируется методический подход к разработке стратегии воспроизводства жилищного фонда региона, обеспечивающий комплексный подход к процессу воспроизводства с учетом не только технико-технологических, но и социальных, правовых, экономических и финансовых процессов.

СПИСОК РАБОТ, ОПУБЛИКОВАННЫХ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

1. Александрова Н.Н., Бирюкова Н.В. Формирование модели развития спроса и предложения на жильё // Современные проблемы управления: Сборник статей. Выпуск№2/ под ред. Н.М. Чикишевой.- СПб.:Изд-во СПбГУЭФ, 2002.- 0,56 пл. (авт-0,4).

2. Александрова Н.Н., Бирюкова Н.В. Диагностика рынка жилищных услуг Тюменской области // Сборник материалов IV Всероссийского конкурса

дипломных проектов (работ) по специальности 061100 «Менеджмент». / Под общ. ред. Проф. С.Д. Резника.- Пенза: ПГУАС, 2003,- 0,19 п.л. (авт.-0,14)

3. Александрова H.H. Диагностика рынка жилищных услуг Тюменской / области //Сборник рефератов работ лауреатов регионального конкурса

студенческих научных работ 2002 г.- Тюмень: Тюменский юридический институт МВД России, 2003.-0,12 п.л.

4. Александрова H.H. Анализ жилищного фонда и рынка жилищных услуг Тюменской области // Сборник материалов III научной конференции молодых ученых, аспирантов и соискателей ТюмГАСА/ под общей редакцией д.т.н., профессора Шаповала А.Ф., д.ф.-м.н., профессора Кутушева А.Г.Тюмень, 2003,- 0,43 п.л.

5. Александрова H.H., Чикишева Н.М. Спрос на жильё: понятие и внутренние факторы его определяющие //Труды Братского государственного

1 технического университета: Серия Гуманитарные и социально- экономические

' проблемы развития регионов.- Братск: ГОУ ВПО «БрГТУ», 2003.-0,12 п.л.(0,07)

6. Александрова H.H. Внешние факторы спроса на жилищное 1 строительство // Труды Братского государственного технического ! университета: Серия Гуманитарные и социально- экономические проблемы ^ развития регионов.- Братск: ГОУ ВПО «БрГТУ», 2003,- 0,12 п.л.

I 7. Александрова H.H. Формирование модели развития спроса на

' продукцию жилищного строительства // Материалы работы Девятой

! международной конференции молодых ученых- экономистов

I «Предпринимательство и реформы в России». - СПб.: ОЦЭиМ, 2003.-0,12 п.л.

I 8. Александрова H.H. Обоснование необходимости разработки стратегия

1 воспроизводства жилищного фонда // Сборник материалов IV научной

! конференции молодых ученых, аспирантов и соискателей ТюмГАСА/ под

1 общей редакцией д.т.н., профессора Шаповала А.Ф. и д.ф.-м.н., профессора

I Кутушева А.Г.- Тюмень: ТюмГАСА, 2004.-0,19 пл.

' 9. Александрова H.H. К вопросу о тождественности понятий: жильё и

жилищный фонд // Современные проблемы управления: Сборник статей. Выпуск№3/ под ред. Н.М. Чикишевой.- СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2004.-0,19 п.л.

10. Александрова H.H. Современный жилищный фонд: взгляд на 1 проблему классификации // Современные проблемы управления: Сборник

статей. Выпуск№3/ под ред. Н.М. Чикишевой.- СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2004.-j 0,44 пл.

' 11. Александрова H.H. Выбор оптимального способа решения жилищной

' проблемы // Сборник материалов научной конференции преподавателей,

молодых ученых, аспирантов и соискателей ТюмГАСА/ под общей редакцией д.т.н., профессора Шаповала А.Ф. и д.ф.-м.н., профессора Кутушева А.Г.Тюмень: ИПЦ «Экспресс», 2004.-0,19 пл.

12. Александрова H.H., Чикишева Н.М. Жилищный фонд Тюменской t области: проблемы воспроизводства // Город и городское хозяйство: Сб. статей

Первой Всероссийской конференции 29-30 марта 2005 года - Самара: СМИУ, 2005.-0,32 п.л.(авт.-0,2)

i I

20 ¿0Ф6А

»-7920

(.

Подписано в печать. Формат 60x84 1/16 Бумага тип № 1. Усл. печ. л. 1,0 Тираж 100 экз. Заказ № 55 625001, Тюмень, ул. Луначарского, 2, Тюменский государственный архитектурно-строительный университет, редакционно-издательский отдел

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Александрова, Наталья Николаевна

ВВЕДЕНИЕ.

• ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ВОСПРОИЗВОДСТВА

ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

1.1. Исследование основных категорий и понятий жилищного фонда.

1.2. Формы воспроизводства жилого фонда.

1.3. Анализ состояния жилого фонда и его развитие в Тюменской области.

ГЛАВА 2. МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ РАЗРАБОТКИ СТРАТЕГИИ ^ ВОСПРОИЗВОДСТВА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

2.1. Методические основы формирования стратегии воспроизводства жилищного фонда региона.

2.2. Основные элементы рыночного механизма в сфере воспроизводства жилищного фонда.

I 2.3. Разработка методических основ оценки социально-экономической у эффективности процесса воспроизводства жилищного фонда.

ГЛАВА 3. ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ РАЗРАБОТКИ СТРАТЕГИИ ВОСПРОИЗВОДСТВА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА # 3.1. Методические основы расчета потребности в жилье.

3.2. Формирование модели развития спроса и предложения жилья.

3.3. Социальные аспекты и особенности оценки качества и эффективности воспроизводства жилищного фонда.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование методического подхода к разработке стратегии воспроизводства жилищного фонда региона"

Актуальность темы исследования. Анализ современного состояния жилищного фонда показывает, что в России в последние годы происходит существенное сокращение объемов жилищного строительства. В тоже время наблюдается резкое увеличение объемов старения и выбытия существующего жилищного фонда, причем объем вводимого нового жилья не в состоянии покрыть объемы выбывающего жилищного фонда. Именно поэтому большое внимание уделяется поиску способов решения жилищной проблемы, вопросам прогнозирования жилищного строительства и проблемам эффективного использования существующего жилищного фонда и его воспроизводства.

Жилищная сфера имеет ярко выраженный социальный характер и требует к себе постоянного внимания со стороны государства, которое должно направлять и поддерживать ее развитие. В настоящее время федеральные органы власти по мере реализации рыночных реформ в жилищной сфере все больше передают функции конкретного управления жилищной политикой на региональный уровень, оставляя за собой функции макроэкономического регулирования. При этом проведение жилищной реформы на уровне конкретного региона требует более детальных проработок с учетом особенностей и специфики социально-экономической ситуации, уровня развития жилищной сферы и состояния жилищного фонда в данном территориальном образовании.

Изучение результатов регионального опыта воспроизводства жилищного фонда свидетельствует о том, что существует диспропорция в обеспеченности различных типов семей жилой площадью, а, следовательно, нерациональное использование жилищного фонда. Поэтому необходим комплексный подход к оптимизации структуры жилищного фонда, в рамках его воспроизводства, с учетом влияния рыночных факторов. Это обусловило актуальность проводимого исследования, главной задачей которого является анализ и методическое обоснование разработки стратегии воспроизводства жилищного фонда в регионе, обеспечивающего комплексный подход к процессу воспроизводства с учетом не только технико-технологических, но и социальных, правовых, экономических и финансовых процессов.

Методическое обоснование разработки стратегии воспроизводства жилищного фонда в современных условиях, представленное в настоящей диссертационной работе, базируется на результатах исследований отечественных ученых. Среди них труды Боголюбова B.C., Бузырева В.В., Васильевой Н.В., Костецкого Н.Ф., Рахман И.А., Селютиной Н.Г., Смирнова Е.Б., Смирновой О.А., Чекалина B.C., Чикишевой Н.М. и других.

Не отрицая значимости исследований обозначенных проблем указанными выше авторами, и, несмотря на значительное количество выполненных исследований, многие теоретические и методические аспекты формирования стратегии воспроизводства жилищного фонда региона раскрыты не в полной мере, что и обусловило выбор автором темы диссертационного исследования, определило его цель и задачи.

Целью диссертационного исследования является развитие теоретических и методических основ разработки стратегии воспроизводства жилищного фонда региона в современных условиях.

Для достижения поставленной цели исследования были сформулированы и решены следующие задачи: исследованы основные категории и понятия жилищного фонда, уточнены определения жилищного фонда и жилья, воспроизводства жилищного фонда и его основных форм; проанализировано состояние жилищного фонда и его развитие в Тюменской области; рассмотрены основные элементы рыночного механизма в сфере воспроизводства жилищного фонда региона; представлены методические основы формирования стратегии воспроизводства жилищного фонда региона; предложены методические основы и логическая модель расчета потребности в жилье, на основе которых определена действительная потребность в жилье для населения Тюменской области; разработан алгоритм формирования моделей развития спроса и предложения на жилье и рассчитаны прогнозные экономико-статистические модели развития спроса и предложения на жильё в Тюменской области; предложены показатели оценки социально-экономической эффективности процесса воспроизводства жилищного фонда; рассмотрены социальные аспекты оценки качества и эффективности воспроизводства жилищного фонда.

Предметом исследования является стратегия воспроизводства жилищного фонда региона.

Объектом исследования является жилищный фонд Тюменской области в условиях формирования отношений рыночного типа и проводимой жилищной политики.

Методическая база и методика исследования. Теоретической и методологической основой явились труды отечественных и зарубежных ученых в области воспроизводства жилищного фонда. Были использованы нормативные и законодательные акты, методические документы по вопросам ремонта, реконструкции, жилищного строительства, а также научные публикации периодической печати по проблемам воспроизводства жилищного фонда городов и регионов.

Для обоснования выдвинутых в диссертации положений были применены методы логического и экономико-математического анализа, использованы элементы системного подхода и математические методы обработки статистических данных, метод множественной корреляции и метод экспертных оценок. Для решения поставленных задач в работе были произведены расчеты с помощью прикладных программ и табличного процессора Microsoft Excel.

Информационной базой доказательности основных положений исследования, достоверности выводов и рекомендаций явились статистические и аналитические материалы Госкомстата РФ и Тюменской области, Администрации Тюменской области, специализированные отчеты, а также информационные, аналитические, статистические материалы, опубликованные в научной литературе, периодической печати и представленные в сети Internet.

Основные научные результаты, полученные лично автором и их научная новизна: на основе изучения существующих понятий, характеризующих жилищную сферу и воспроизводство жилищного фонда, уточнены понятия жилья и жилищного фонда, воспроизводства жилищного фонда и его основных форм; предложены методические основы разработки стратегии воспроизводства жилищного фонда; сформирована логическая модель расчета потребности в жилье и определена действительная потребность в жилье для населения Тюменской области; разработан алгоритм формирования моделей развития спроса и предложения на жильё, в соответствии с которым определены прогнозные экономико-статистические модели развития спроса и предложения на жильё в Тюменской области.

Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что на основе проведенного анализа состояния жилищного фонда, исследования тенденций его развития, реализации предложенных автором рекомендаций по формированию и регулированию процесса воспроизводства жилищного фонда и применения рассмотренных методик разработана комплексная стратегия воспроизводства жилищного фонда региона.

Выводы и рекомендации, полученные в результате диссертационного исследования, могут быть использованы при формировании и реализации региональной жилищной политики администрациями субъектов Федерации.

Основные положения диссертации могут быть также использованы в учебном процессе при изучении дисциплин: «Экономика отрасли (строительство)», «Менеджмент организации (строительство)», «Экономика городского хозяйства».

Апробация основных положений и результатов диссертационной работы на научных, научно-практических конференциях межвузовского, регионального общероссийского и международного масштаба в г.г. Братске, Пензе, Самаре, Санкт-Петербурге, Тюмени в 2002-2005 гг.

Публикации по теме диссертационного исследования составляют 12 научных работ, общим объемом 2,99 п.л. текста, личный вклад автора составляет 2,61 п.л.

Структура диссертационной работы определена поставленной целью, задачами и логикой исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографии. Общий объем работы составляет 185 страниц машинописного текста. Диссертация содержит 37 таблиц, 20 рисунков, библиографию из 134 источников.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Александрова, Наталья Николаевна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Развитие рыночных отношений в Российской Федерации привело к значительным изменениям экономических отношении, в том числе в жилищной сфере. Проблемы формирования современной качественной жилой среды обостряются в связи с тем, что развитие экономических отношений в жилищной сфере превратило жилище в труднодоступный товар для значительной части населения. Сокращение инвестиций в жилье, снижение объемов нового строительства, постоянный рост физического и морального износа жилья, находящегося в эксплуатации, привели к нарушению системы воспроизводства жилищного фонда.

Нарушение равновесия между потребностями человека в современном жилье и ухудшающимися возможностями их удовлетворения повлекло ряд социально-экономических проблем. Обеспечение качественных условий жизни населения, создание современной жилой среды - важнейшая социально-экономическая задача общества. Она включает в себя решение целого комплекса социальных, экономических, инженерных и других проблем.

В числе наиболее сложных проблем, требующих научного решения и подхода, можно выделить проблемы эффективного обеспечения и функционирования расширенного воспроизводства жилищного фонда. В связи с этим нами были рассмотрены теоретические аспекты воспроизводства жилищного фонда, методические основы и практические аспекты разработки стратегии воспроизводства жилищного фонда.

1 .Законодательством РФ предусмотрено следующее понятие, характеризующее жилую сферу, жилищный фонд, которое может быть разбито на ряд мелких понятий: жилое помещение, квартира и т.д. В практической деятельности же употребляется приближенное понятие -«жильё». Однако четкого определения термина «жильё» в российском законодательстве нет. Исходя из этого, перед нами стояла задача, определить, тождественны или нет рассматриваемые термины: жилищный фонд и жильё.

Обзор существующей литературы показал, что группа авторов под одним и тем же словом «жилье» определяют два принципиально отличающихся друг от друга понятия. Первое из них - жилищный фонд -относится к самим строениям и домам как к объектам собственности. Второе понятие - жилищные услуги - относится к аспекту текущего функционирования жилья и характеризуется производством потребительских услуг, определяемых за конкретный период.

Исходя из этого, жильё по своей природе достаточно специфично - с одной стороны, оно выступает как объект потребления (потребление жилищных услуг), а с другой - как товар (купля-продажа жилищного фонда как объекта собственности), характеризуемый долговечностью, высокими затратами на производство, длительностью строительства и индивидуальными особенностями.

Анализ и обзор литературы позволил нам сделать следующий вывод, понятия «жилищного фонда» и «жилья» находятся в разных плоскостях, но имеют точку пересечения. Жилищный фонд характеризует совокупность всех жилых строений и сооружений, расположенных на территории страны, региона, города. Жильё же, на наш взгляд, характеризует жилое строение или помещение, но с учетом различных индивидуальных особенностей, это понятие единичное и в большей степени практическое, то есть преимущественно рассматривается на микроуровне. Жилищный фонд, на наш взгляд, это термин более емкий и теоретический, его необходимо рассматривать в рамках характеристики некоторой совокупности жилых помещений.

Уточнение выше приведенных понятий позволило нам на основе общего элемента «жилое строение» объединить существующие классификации жилья и жилищного фонда.

2. Несмотря на то, что вопросам воспроизводства жилищного фонда посвящено достаточно много научных работ, тем не менее, на сегодняшний день нет четкой трактовки процесса воспроизводства жилищного фонда. Авторы либо не выделяют реконструкцию и новое строительство, характеризуя воспроизводство жилищного фонда модернизацией и капитальным ремонтом, либо включают в данное понятие процесс проектирования и эксплуатации жилищного фонда.

Мы предлагаем следующую уточненную трактовку понятия «воспроизводство жилищного фонда». Воспроизводство жилищного фонда -это непрерывный процесс возобновления жилищного фонда и предотвращение его преждевременного износа с целью сохранения эксплуатационных и потребительских свойств жилищного фонда. Данный процесс включает в себя строительство объектов жилищного фонда, их техническое обслуживание, текущий и капитальный ремонт (в процессе эксплуатации), реконструкцию или модернизацию до полного износа или сноса зданий. В работе нами также были предложены уточненные понятия форм воспроизводства жилищного фонда с указанием основных характеристик.

3. Для дальнейшей работы нами был произведен анализ статистических данных по основным направлениям по Тюменской области. Нами были проанализированы объем жилищного фонда региона, который с каждым годом увеличивается небольшими темпами, ввод в действие жилых домов, в т.ч. по формам собственности, обеспеченность населения жильем, структура квартир по количеству комнат, наличие ветхого и аварийного жилья, цены на строительство и другие.

4. При осуществлении воспроизводственного процесса в регионе на первый план выходит приоритетность социальной ориентации, хотя в целом при приведении ремонтно-стороительных мероприятий необходимо учитывать интересы всех участников процесса - городских и районных служб, выполняющих функции регулирования, государственных и коммерческих предприятий и организаций, ремонтных и проектных организаций, отдельных собственников и пользователей объектов региона.

В связи с этим нами была предложены методические основы по разработке стратегии воспроизводства жилищного фонда региона, включающие схему формирования стратегии воспроизводства жилищного фонда. Данные рекомендации позволят подойти к развитию процесса воспроизводства жилищного фонда региона системно и комплексно.

5. При разработке программ и мероприятий по воспроизводству жилищного фонда одним из ключевых моментов является оценка эффективности и экономическое обоснование проектов воспроизводства.

При воспроизводстве жилищного фонда участвуют три основных субъекта: население, коммерческие организации и органы федерального или муниципального управления. Каждый из них имеет свой комплекс эффектов и затрат.

Исходя из общего методологического принципа оценки эффективности -соизмерения доходов и расходов - нами были представлены основные денежные потоки, возникающие при осуществлении проектов воспроизводства жилищного фонда и предложены показатели по оценке социально-экономической эффективности процесса воспроизводства жилищного фонда.

6. На современном уровне развития жилищного строительства социально-демографические факторы являются основополагающими в разработке номенклатуры жилой застройки и типов квартир, а также при формировании структуры жилищного фонда. Здесь важно учитывать особенности социально-демографической структуры региона в ее динамике, реальные условия финансового обеспечения жилищного строительства.

Муниципальные органы, разрабатывая программы и схемы, направленные на решение жилищной проблемы, не могут основываться на аморфных данных. В первую очередь следует четко определить реальную потребность населения в жилье с учетом всех возможных факторов.

Все вышеизложенные выводы предопределили дальнейший ход работы, в результате которого нами была сформирована логическая модель расчета потребности в жилье, на основе которой рассчитана действительная потребность в жилье для населения Тюменской области, реализующая формулу: "конкретному составу семьи - конкретный тип квартиры".

7. При формировании механизма и разработке стратегии воспроизводства жилищного фонда необходимо не только знать действительную потребность на жилье, но и иметь четкое представление о возможном развитии спроса и предложения на него.

Нами был разработан алгоритм формирования моделей развития спроса и предложения на жильё.

На первом этапе, исходя из предъявляемых требований и используя способы отбора факторов, для многофакторных корреляционных моделей спроса и предложения на жильё были подобраны факторы, которые оказывают наиболее существенное влияние на их уровень.

Далее был произволен сбор и оценка исходной информации. На третьем этапе была изучена взаимосвязь между исследуемыми факторами и спросом на жильё и предложением жилья, которая показала, что все зависимости в нашем примере имеют прямолинейный характер. Поэтому для их описания использована линейная функция. Далее произведен расчет уравнений множественной регрессии и построение моделей результирующего показателя.

Поэтапная реализация предложенных действий позволила определить прогнозные экономико-статистические модели, отражающие развитие спроса и предложения спроса и предложения на жильё в Тюменской области.

На следующем этапе произведена статистическая оценка результатов корреляционного анализа, для того чтобы убедиться в надежности уравнения связи и правомерности его использования для практической цели.

Спрогнозировав развитие основных факторов и подставив полученные результаты в разработанные модели, в работе были определены спрос на жильё в будущем периоде, а впоследствии и предложение.

С помощью данных моделей участники рынка жилья имеют возможность определить прогнозные значения спроса и предложения, на основе которых они будут обеспечивать эффективное функционирование.

Таким образом, при обобщении результатов исследования формируется методический подход к разработке стратегии воспроизводства жилищного фонда региона, обеспечивающий комплексный подход к процессу воспроизводства с учетом не только технико-технологических, но и социальных, правовых, экономических и финансовых процессов.