Формирование стратегии инвестирования жилищного строительства тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Формирование стратегии инвестирования жилищного строительства"

На правах рукописи

СТРОКИН КОНСТАНТИН БОРИСОВИЧ

ФОРМИРОВАНИЕ СТРАТЕГИИ ИНВЕСТИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА (НА ПРИМЕРЕ ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ)

Специальность 08.00.05 -«Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)»

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург 2003

Работа выполнена на кафедре экономики и менеджмента в строительстве Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета.

Официальные оппоненты: Заслуженный деятель науки РФ,

доктор экономических наук, профессор Немчин Александр Моисеевич

Защита состоится « 11 » сентября 2003 г. в 15 часов на заседании диссертационного совета Д 212.219.01 по защите диссертаций на соискание ученой степени доктора экономических наук при Санкт-Петербургском государственном инженерно-экономическом университете по адресу: 191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, д.27, ауд.324.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета по адресу: 196084, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 103-а.

Автореферат разослан « 24 » июля 2003 г.

Научный руководитель: доктор экономических наук, доцент

Чепаченко Николай Васильевич

кандидат экономических наук, профессор Казанский Юрий Николаевич

Ведущая организация:

Ивановский государственный университет

Ученый секретарь диссертационного совет0 доктор экономических профессор

В.С. Боголюбов

1

3

1.ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. В период структурных преобразований в экономике регионов сложилась тенденция снижения инвестиционной активности в такой социально значимой сфере, как жилищная. В определенной мере это явилось результатом ухода государства из инвестиционной сферы в целом и фактического нежелания негосударственных структур заниматься непроизводственными инвестициями.

Отсутствие достаточного обоснования целесообразности применения конкретных инструментов воздействия на инвестиционные процессы в жилищной сфере, учитывающего различные факторы и региональные особенности, не позволяет эффективно осуществлять функции государственного регулирования этими процессами и является одной из причин неэффективного управления жилищно-строительным комплексом на уровне страны и регионов, и, как следствие, причин наблюдаемого спада в отраслях комплекса.

На современном этапе развития жилищной реформы и в условиях инвестиционного кризиса в жилищной сфере первоочередной задачей государства является задача стимулирования процесса мобилизации финансовых ресурсов в сферу жилищного строительства. Способы решения этой проблемы зависят от условий развития инвестиционных процессов в конкретных регионах, так как существующие модели финансирования жилищного строительства не характеризуются массовостью. С другой стороны устойчивое функционирование жилищной сферы в большей степени определяет экономическое положение региона.

Для успешного функционирования рынка жилья в условиях инвестиционного спада необходима разработка и реализация стратегии инвестирования жилищного строительства на уровне региона, охватывающей все стадии инвестиционного процесса и позволяющей осуществлять эффективное регулирование жилищного рынка. При этом роль государственного регулирования должна оставаться достаточно высокой с преимущественным использованием мер косвенного регулирования, когда государство выступает гарантом правовых отношений хозяйствующих субъектов и несет функцию социальной защиты населения. В такой ситуации основу стратегической направленности развития депрессивных регионов как в настоящее время, так и в обозримой перспективе, составляет проблема наращивания инвестиционного потенциала за счет сбережений населения. Трансформация сбережений населения в инвестиции требует совершенствования моделей финансирования жилищного строительства, которое в конечном итоге является одним из главных рычагов структурных сдвигов и обеспечения оптимального воспроизводственного процесса в жилищной

сфере.

<'^ц:;ональная библиотека

Таким образом, выбор темы диссертации, направление и содержание исследования определяются объективной необходимостью решения указанных актуальных проблем.

Цели и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является совершенствование методических основ формирования стратегии инвестирования жилищного строительства в условиях развития рыночных отношений и социально-экономической ситуации депрессивных регионов (на примере Ивановской области).

Указанной целью обусловлена необходимость решения следующих задач:

• изучение сложившегося состояния теории и практики формирования и функционирования рынка жилья, выявление проблем применительно к объекту исследования;

• обоснование необходимости формирования стратегии инвестирования жилищного строительства в условиях проведения жилищной реформы и инвестиционного кризиса;

• выявление недостатков сложившихся моделей финансирования строительства жилья и предложение наиболее приоритетных из них применительно к условиям социально-экономической ситуации депрессивных регионов;

• предложение методики построения динамической математической модели развития рынка жилья в условиях внедрения механизмов ипотечного кредитования;

• обоснование целесообразности формирования единой информационной базы социально-экономического мониторинга, необходимой для исчисления системы показателей оценки выполнения выбранной стратегии инвестирования жилищного строительства в регионе;

• уточнение методических подходов к оценке эффективности программ жилищйого строительства в рамках региональной инвестиционной политики.

Предметом исследования является совокупность теоретических, методических и практических основ формирования стратегии инвестирования жилищного строительства в депрессивном регионе в современных социально-экономических условиях. Информационной базой исследования послужили справочные, статистические материалы и наблюдения соискателя по исследуемой проблематике.

Объектом исследования выступают формы и методы управления источниками инвестирования жилищного строительства региона.

Теоретической и методологической базой диссертационной работы послужили труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов по изучаемым проблемам, таких как А.Н. Асаул, В.В. Бузырев, Б.М. Ген-кин, А.Б. Крутик, А.М. Немчин, Ю.П. Панибратов, Е.В. Песоцкая, В.Е. Рохчин, В.М. Серов, Е.Б. Смирнов, Д. Фридман, B.C. Чекалин, J1.M. Чис-

тов и других; материалы международных, всероссийских и региональных научно-практических конференций, а также материалы, полученные автором входе практической деятельности.

Решение поставленных задач осуществлялось с учетом законодательных актов РФ и постановлений Правительства РФ, нормативных, методических и программных документов федеральных, региональных и муниципальных органов управления.

Для обоснования выдвинутых в диссертации положений применялись методы логического и экономического анализа, использованы элементы системного подхода и экономико-математического моделирования.

Теоретические положения, выводы и практические рекомендации, содержащиеся в диссертации, являются результатом самостоятельного исследования.

Научная новизна выполненного исследования состоит в совершенствовании методических основ решения проблемы формирования стратегии инвестирования жилищного строительства в условиях социально-экономической ситуации депрессивных регионов и проводимой жилищной реформы.

К числу основных результатов, определяющих научную новизну и составляющих предмет защиты, относятся следующие:

• дополнены и систематизированы изложенные в экономической литературе основные модели финансирования жилищного строительства, что позволит целенаправленно формировать стратегию их реализации;

• обоснована и предложена комплексная система процесса обоснования, выбора и оценки стратегий инвестирования жилищного строительства в регионе как совокупность циклических действий и стадий по выполнению управленческих функций;

• разработана и предложена методика построения динамической модели развития рынка жилья в условиях внедрения системы ипотечного кредитования, позволяющая решать задачи многоуровневого принятия управленческих решений стратегического и тактического характера;

• уточнены методические основы определения показателей социально-экономического мониторинга региона, что позволит объективно измерять и анализировать результат и эффективность реализации стратегии инвестирования жилищного строительства;

• уточнены и развиты методические основы оценки эффективности программ жилищного строительства, содержащие систему показателей, учитывающих специфику условий развития жилищной сферы депрессивных регионов.

Практическая значимость диссертационного исследования определяется возможностью использования результатов исследования и рекомендаций при выборе региональной стратегии финансирования инвестиций в жилищное строительство в условиях реализации программно-

целевого управления жилищной сферой, направленных на повышение эффективности функционирования и развития жилищно-строительного комплекса.

Реализация и апробация работы. Основные результаты исследования докладывались автором и обсуждались на международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы социально-экономического развития Ивановской области» (2003, г. Иваново, МИУ). Материалы научной работы нашли применение при разработке и чтении экономических курсов для студентов Ивановской государственной архитектурно-строительной академии. Основные результаты исследования приняты к внедрению при разработке инвестиционных программ жилищного строительства правительством Ивановской области.

Теоретические выводы диссертации составляют основу для дальнейших исследований.

Структура, содержание и объем диссертации определены поставленной целью, задачами и логикой исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы.

Публикации. Основные положения диссертационного исследования опубликованы в 7 работах общим объемом 1,85 п.л.

П. СОДЕРЖАНИЕ И ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ДИССЕРТАЦИИ

Исходя из цели и задач, сформулированных в диссертационном исследовании, определено содержание работы и получены следующие основные результаты.

Исследование проблем реализации жилищной реформы (жилищной политики) в депрессивных регионах объективно требует уяснения и раскрытия особенностей применения конкретных механизмов воздействия на инвестиционные процессы в жилищной сфере. Несмотря на более значительное и устойчивое, чем в других субъектах Федерации ухудшение социально-экономической ситуации, жилищная политика в регионах такого рода еще достаточно долго сохранит свое место в отраслевом и территориальном разделении труда и будет оказывать существенное влияние на общее состояние российской экономики. Это обусловливается стабильной и достаточно инертной к преобразованиям структурой производства и основного капитала: ограниченностью финансовых и материальных ресурсов для быстрой переориентации экономики; медленным и сдерживается, кроме всего прочего, факторами, определяющими степень депрессивности экономики; отсутствием заинтересованности у предпринимательских структур к долговременным капитальным вложениям и веры в стабильность в депрессивных регионах.

В ходе исследования нами выявлены отличительные особенности-жилшцной политики в депрессивных регионах, которая должна прово-

диться в комплексе с другими антикризисными мероприятиями общеэкономического значения (общее оздоровление экономической ситуации на их территории, создание устойчивых предпосылок для эффективного функционирования рыночного механизма, обеспечение условий для формирования прогрессивных территориально-отраслевых пропорций). Это позволит создать предпосылки для нормального функционирования их экономики в будущем.

В ходе исследования была выявлена и обоснована актуальность решения жилищной проблемы с позиций совершенствования механизма накопления и эффективного использования потенциала сбережений населения для инвестиций в развитие жилищного строительства. Ресурсное обеспечение рынок жилья получает с рынка факторов производства через посредничество фирм-производителей жилья и с финансового рынка через посредничество домашних хозяйств. Именно их активность является причиной и двигателем развития рынка жилья и экономического хозяйства региона в целом.

Анализ состояния и тенденций развития рынка жилья в Ивановской области показал, что в настоящее время он начинает приобретать черты «рынка потребителя», и предложение жилья стремится соответствовать спросу. Сегодня производитель жилья пытается точно узнать какова платежеспособная потребность на рынке. На вторичном рынке жилья, где спрос населения излишне активен, а цены на жилье на порядок ниже, чем на первичном рынке, очевидна острая нехватка предложения жилищного фонда.

Ситуацию на жилищном рынке характеризует динамика коэффициента доступности жилья, который измеряется как отношение средней стоимости квартиры к годовому среднему доходу семьи, позволяющее сопоставить доходы населения и среднюю стоимость жилья. Полученное значение можно интерпретировать как количество лет, необходимых для приобретения жилья (стандартной квартиры — 47,5 кв. м) среднестатистической семье с данным уровнем дохода.

В Ивановской области доступность жилья на первичном рынке достигла максимума за последние пять лет (табл. 1). Если в 1997 г. среднестатистической семье, состоящей из трех человек, чтобы построить новую квартиру необходимо было откладывать свои доходы, не тратясь ни на что другое пять лет, то в 2001 г. - около семи лет. Этот показатель на вторичном рынке в 1997 г. составлял около трех лет, в 2001 г. — пять с половиной лет. Очевидно, что разрешение данной проблемы связано только с внедрением механизмов долгосрочного жилищного кредитования.

Таблица 1

Коэффициент доступности жилья_

Виды рынков Годы

1997 1998 1999 2000 2001

Первичный рынок 5,0 6,3 5,7 6,4 6,6

Вторичный рынок 3,4 5,1 4,1 3,9 5,5

Полученные в табл. 1 значения отражают фактическую тенденцию изменения платежеспособности населения на рынке жилья, но являются условными, поскольку учитывают все совокупные доходы без вычета потребительских расходов. Очевидно, что при оценке реальных инвестиционных возможностей населения необходимо учитывать только ту часть его доходов, которая превышает минимальные потребительские расходы. Более реальную оценку инвестиционных возможностей населения на рынке жилья можно получить на основе использования показателя продолжительности периода накопления денежных средств для приобретения жилья с учетом сложившейся структуры расходов домохозяйств и при условии инвестирования накапливаемых средств в доходные активы (сбережения во вкладах, ценных бумагах, приобретение недвижимости, покупка валюты и т.д.).

В настоящее время ситуация на региональном рынке жилья достигла критической точки и требует внедрения новых форм финансирования и кредитования жилищного рынка, тем более что для этого сформировались определенные предпосылки как в законодательном поле, так и в региональной практике управления различными жилищными программами с использованием кредитных элементов. Удовлетворение потребности населения, нуждающегося в жилье, не возможно достичь только за счет средств бюджета, поэтому так или иначе необходимо разрабатывать механизмы по привлечению средств населения в качестве ресурса длинных денег с целью последующего строительства и кредитования. Также необходимо предусматривать механизмы по привлечению долгосрочных средств предприятий, желающих улучшить жилищные условия для своих работников. 4

За последние десять лет основной тенденцией в жилищном строительстве Ивановской области, как и во многих других регионах России, является устойчивый спад объемов вводимого жилья. ч

Проблему жилищного строительства можно рассматривать в двух аспектах. С одной стороны, обеспеченность благоустроенным жильем -один из важнейших элементов, составляющих понятие «уровень жизни населения». Неблагоприятные жилищные условия порождают массу социальных проблем, вплоть до демографической. Решение жилищной проблемы - одна из целей и задач управления социально-экономическим ком-

плексом региона в социальной сфере, а ввод жилья - один из индикаторов, характеризующих уровень жизни населения (табл.2).

С другой стороны, жилищное строительство является важнейшей отраслью экономики, с которой тесно взаимосвязаны целый ряд других производящих отраслей. Строительство жилья может стать локомотивом для дальнейшего развития экономики области. Чтобы установить степень реальности стать таким локомотивом, необходимо провести оценку емкости рынка жилья. К этому вопросу можно подходить с двух позиций. С одной стороны, вполне очевидны огромные потенциальные размеры этого рынка. Средняя обеспеченность населения Ивановской области жильем в последнее время не превышала две трети минимального международного стандарта, но была выше среднероссийской.

Таблица 2

Динамика темпов ввода жилья и денежных доходов населения

(в процентах к предыдущему году)

Показатели Годы

1995 1997 1999 2000 2001

Темпы роста (снижения) ввода жилья ... 113,0 128,0 65,0 86,8

Индекс реальных располагаемых доходов населения 89 103 78 113 103

С другой стороны, говоря о размерах изучаемого рынка, имеется в виду платежеспособный спрос. В современных условиях именно спрос определяет ситуацию на любом товарном рынке, в том числе и на рынке жилья. Объективная оценка сложившейся ситуации показывает, что именно в этом основная причина тех тенденций в жилищном строительстве, о которых говорилось выше. Речь идет о возможностях населения иметь накопления, позволяющих приобретать жилье, о той части населения, доходы которой позволяют не только покрывать текущие потребности, но и иметь существенные накопления. Эта категория населения начинается со среднедушевого дохода, равного размерам трех прожиточных минимумов. Население с меньшими размерами среднедушевых доходов может иметь накопления, которые позволяют делать покупки бытовой техники длительного пользования, но накопить для покупки квартиры не в состоянии. Население с большими доходами способно с разной степенью интенсивности вести капитальные накопления. Исходя из этого, часто понятие сбережений населения отождествляют с потенциалом инвестиционной активности. Однако проведенные нами исследования показывают, что объемы сбережений субъектов инвестиционной деятельности и их инвестиционный потенциал практически никогда не совпадают: определенная часть сбережений никогда не предназначается для инвестирования.

2900 т

2000-L

1500

1000 I

>7—совокупные доходы (заработки) домашних хозяйств

-»"Совокупные расходы (потребление)

-текущее потребление

Расходование чистых

(сверх) сбережений,

на этапах II-III цикла потребления

Условные обозначения.' Exp - совокупные ресходы (совокупное потребление) домашних хэяйетв. а т.ч. расходы на покупку жилья и выплаты по жилищному кредиту (текущее

потребление С + расходы на покупку жилья Эж);

I-соеоилные доходы (заработки) в

течение жиамного

цикла

S* сбережения домашних хозяйств, eg

т.ч.:

Зж - ниже зеленой пинии Ехр; Эч -выше зеленой линии

Рис. 1. Концептуальная модель жизненного цикла инвестиционного потенциала сбережений населения

На основе проведенного нами исследования было выявлено и обосновано существование прямой связи между пониманием сущности инвестиционного потенциала сбережений населения, политикой государства по реализации инвестиционного потенциала региона и стратегией, повышающей степень использования имеющихся инвестиционных возможностей. Это предположение основано на концептуальной модели жизненного цикла инвестиционного потенциала сбережений населения (рис. 1).

Одним из условий эффективного использования инвестиций в регионе является использование новых подходов при инвестировании в жилищную сферу с учетом их социального и экономического эффекта. Сложившаяся ситуация в жилищном строительстве области требует преимущественно косвенного участия государства в регулировании жилищного рынка, опирающегося на индикативные методы. Вмешательство государства в формирование жилищного рынка должно ограничиваться необходимыми направлениями, соответствовать экономическим и бюджетным возможностям каждого этапа развития и производиться в наиболее адекватных и экономически эффективных формах. При этом, поступательное развитие региональной экономики в целом, жилищно-строительного комплекса в частности, должно быть обеспечено разработкой организационно-экономического механизма обоснования и принятия решений по стратегическому развитию рынка жилья и жилищного строительства.

Как нам представляется, наиболее продуктивным и соответствующим поставленным целям для разработки стратегического плана региона является механизм стратегического партнерства (рис. 2).

Видение будущего, цели и задачи развития рынка жилья и жилищного строительства + набор частных стратегий (программ), включающих систему мер по реализации плана + организационные структуры и процедуры разработки, обсуждения, реализации и обновления стратегического плана партнерства

Стратегия

Стратегический план

Механизм стратегического планирования

Рис. 2. Модель механизма стратегического планирования

При разработке рекомендаций по формированию стратегии инвестирования жилищного строительства нами предложена схема эффективного механизма управления реализацией жилищной политики региона, направленного на создание благоприятных и выгодных условий инвестирования населением, который будет способствовать согласованию интересов населения, государства, финансовых и инвестиционных структур. В основе механизма лежит принцип признания сбережений населения в качестве част-

ной собственности граждан, выбирающих различные способы их оборота. Интересы других субъектов, связанных с организацией использования инвестиционного потенциала сбережений населения, в том числе и государства, должны иметь вторичный характер. В структуре жилищной политики в качестве важнейших элементов мы выделяем целевой, функциональный блоки и обеспечивающие подсистемы. На основе целевого подхода структура целей и функций приводится в динамическое соответствие со структурой возможностей, что позволяет согласовать деятельность данных подсистем в целевом управлении развитием жилищной политики региона. На рис. 3 выделенный дифференциальный объем (IV позволяет связать дифференциальные площади, согласовывающие цели, функции и ресурсы целевого управления жилищной сферой.

Рис. 3.Согласование ресурсного обеспечения, целей, задач и функций управления жилищной политикой

Оптимальное состояние каждой подсистемы в системе менее эффективно, чем оптимальное состояние всей системы. Согласно принципу совместной оптимизации достижение эффективного конечного результата жилищной политики возможно при условии взаимного согласия всех участников проекта действовать не в самых выгодных для них условиях. <

Исследование основных сложившихся моделей финансирования строительства жилья позволило нам выявить их общий недостаток — «узкую ориентацию» на малую группу населения. В результате исследования • мы установили, что ни одна из обозначенных моделей не характеризуется массовостью, т.к. не ориентирована на разные слои населения.

Таким образом, на сегодняшний день в России требуется разработка единой системы финансирования жилищного строительства с унифицированными подходами (правилами) к использованию различных финансовых механизмов, едиными критериями выделения потребительских групп и форм оказываемой им государственной помощи. Кроме того, эта система

должна объединять существующие сегодня модели в единую систему и применять элементы различных моделей для выстраивания отношений'с различными инвесторами и группами потребителей, ранжируя цели и объекты жилищного строительства.

Разработка стратегии регулирования рыночных процессов в жилищной сфере региона должна включать следующие компоненты: анализ рынка жилья и прогнозирование его развития; совершенствование законодательной базы; реализацию эффективного налогообложения; стимулирование развития инфраструктуры рынка жилья; систему инвестиционного регулирования для активизации жилищного строительства и содействия притоку финансовых ресурсов; внедрение прогрессивной системы кредитования, в том числе ипотечного кредитования; планирование внебюджетных источников финансирования жилищного строительства; социальную адресную поддержку малообеспеченных слоев населения (рис. 4).

В этой связи нами предлагается методика построения динамической модели развития рынка жилья в условиях внедрения механизмов ипотечного кредитования. Данная модель развития рынка жилья в условиях формирования системы ипотечного жилищного кредитования строится на основе анализа логических связей процессов и явлений макроэкономики, ограниченных конечным числом переменных и параметров, которые можно вычленить из всего многообразия, непосредственно либо косвенно влияющих на рассматриваемый объект. Объектом рассмотрения в данной задаче принимается рынок жилья и ипотечных кредитов как система в целом и выражается системой нелинейных дифференциальных уравнений размерности п вида

Яу _

^!- = Р1(х1,...,Хп,а ¡ = 0)

01

где - дифференцируемая по аргументу функция или функционал. Размерность модели определяется количеством искомых переменных, представляющих для исследователя наибольший интерес. В качестве базового подхода построения динамической модели нами использовался дедуктивный метод.

Конечная цель построения модели состоит в разработке и внедрении оптимальных по какому-либо определенному критерию механизмов и инструментов ипотечной системы, удовлетворяющих всех участников (субъектов) системы и изначально заданным требованиям или характеристическим признакам.

Пусть по условиям задачи заданы три переменных, которые изначально представляют для проводимого нами исследования наибольший интерес: х - ипотечный кредит, у - инвестиции, ъ - пополнение жилищного фонда. Выбор всего трех переменных объясняется необходимостью первоначального ограничения размерности модели и упрощения проведения ее первичного анализа.

Рис. 4. Схема процесса обоснования выбора и оценки стратегий инвестирования жилищного строительства

Нужно определить связи этих переменных между собой и параметры, на них влияющие; какие процессы происходят в системе и как они зависят друг от друга; какие существуют ограничения. Основным допущением к задаче построения обобщенной динамической модели развития рынка жилья состоит в том, что процессы изменения переменных носят апериодический характер. Определяя совокупность взаимно влияющих переменных х, у, г и тождественные им математические можно получить нелинейную систему дифференциальных уравнений третьего порядка, представляющую собой динамическую модель развития рынка жилья в условиях внедрения механизмов ипотечного кредитования в первоначальном обобщенном виде:

^ = т1[а1у + 0(г)-х] <н

^=т2[Ъ1Х2 + Ь2у-у-¥(1)] (2)

ш

^ = Т3[Р1(х) + С2ХУ-2 + Р2(^0].

ш

Первое уравнение системы (2) представляет собой изменение размера кредита от инвестиционного потенциала (член а1у), спроса на жилье его качество (нелинейная функция 0(г)). Все зависимости - прямые. Второе уравнение системы представляет собой зависимость размера инвестиций на рынке финансовых ресурсов. Член уравнения Ь]Хг означает, что на изменение потока инвестиций положительно влияют х и г, член Ь2х представляет выплаты по кредитам, чу^) характеризует отток денежных средств на строительство жилья на других рынках строительства. Третье уравнение описывает процесс пополнения жилищного фонда. Функция Р^х) описывает зависимость размера жилья от размера предоставляемого ипотечного кредита от размера предоставляемого ипотечного кредита, поскольку кредит покрывает разницу в дополнительной жилплощади. Функция нелинейная, т.к. следует учесть предпочтения потребителей не только в количественном, но и в качественном улучшении жилищных условий. На пополнение жилищного фонда положительно влияет как доступность получения кредита для потребителя, готового отдать свою прежнюю квартиру на рынок недвижимости, так и объем инвестиций на финансовом рынке (член Сгху). Кроме того, следует учесть поступление нового жилья на рынок недвижимости от внешних рынков строительства (член уравнения Рг^.ф-

Моделирование системы дифференциальных уравнений в обобщенных параметрах доказывает работоспособность динамической многошаговой модели развития рынка жилья в условиях внедрения механизмов ипотечного кредитования. Данный подход в современных социально-экономических условиях депрессивных регионов является наиболее приемлемым.

Поиск эффективных инвестиционных решений в жилищной сфере депрессивного региона, формирование и реализация региональной жилищной политики требуют построения методической базы, позволяющей оценивать эффективность инвестирования жилищного строительства в современных условиях. Нами предлагается система показателей, отражающих экономическую и социальную эффективность мероприятий по стимулированию инвесторов в жилищной сфере.

Комплексная оценка возможных форм финансирования жилищного строительства позволяет предложить в качестве альтернативных, применительно к Ивановской области), схемы ипотечного кредитования и строй-сбережений. В них органично встроена модель взаимодействия участников рынка жилья и привлечения инвестиций в жилищное строительство, исходя из конкретных экономических и социальных условий. Критерием выбора форм финансирования жилищного строительства должны быть минимальные суммарные затраты на реализацию жилищной политики.

Из табл. 3 следует, что система стройсбережений с финансовой стороны более выгодна для населения, так как минимизирует его затраты. Тем не менее, ипотека более удобна для тех, перед кем вопрос о сроках приобретения жилья стоит наиболее остро и кто готов платить за эту срочность.

Таблица 3

Сравнительный анализ социальных показателей систем

стройсбережений и ипотеки

Показатели Ед. изм. Ипотека Стройсбе-режения

Срок получения жилья с момента первого взноса год 1 3

Срок погашения кредита год 9 7

Размер ежегодных взносов (в % от суммы кредита) % 24 17

Общая стоимость кредита % 168 129

Одним из основных основополагающих элементов формирования стратегии инвестирования жилищного строительства является адекватная оценка эффективности и социально-экономических последствий реализации жилищной политики региона. Мы полагаем, что оценка будет производиться на основе системы индикаторов, которая обеспечит мониторинг реализации жилищной политики, необходимость уточнения или корректировки поставленных задач и реальную динамику изменений в жилищной сфере за оцениваемый период. Мониторингом должны быть охвачены разные уровни управления: строительное предприятие - отрасль - регион. Для обеспечения бесперебойного функционирования системы мониторинга данной сферы нам представляется целесообразным создание информационно-аналитической системы «Центр мониторинга» при администрации Ивановской области. Возможные направления анализа и формы обобщения информации при проведении мониторинга представлены на рис. 5.

Возможные области анализа

Возможные формы обобщения информации

Рис. 5. Направления анализа и формирование результатов при проведении мониторинга

В результате, проведение эффективной жилищной политики с применением кредитных ипотечных механизмов и привлечением средств населения благоприятно отразится на экономическом и социальном развитии. В частности, через развитие рынка жилья и жилищного строительства, придут во взаимодействие все три сектора экономики, что в итоге обусловит экономический рост и устойчивость развития финансового и товарного секторов. В социальном плане внедрение ипотечных механизмов и повышения степени доступности жилья для населения станет стимулирующей основой для повышения рождаемости, уровня благосостояния и качества жизни населения.

Основные положения диссертации опубликованы в следующих работах:

1. Гусев Н.Ю, Строкин К. Б. О развитии жилищного строительства и рынка жилья в регионе // Ученые записки экономико-архитектурного факультета ИГАСА. Вып.11. - Иваново: ИГ АСА, 2000. - 0,25 п.л. (лично автором 0,15 п.л.);

2. Гусев Н.Ю., Строкин К.Б. Цены на рынке жилья в Ивановской области // Проблемы экономики, финансов и управления производством. Вып. 4. - Иваново: ИГАСА, 2000. - 0,2 п.л. (лично автором 0,1 п.л.);

3. Строкин К.Б. Инвестиционная привлекательность жилищно-коммунального хозяйства Ивановской области // Генезис экономических и социальных проблем субъектов рыночного хозяйства в России: Сборник научных трудов. Вып. II. Иваново: ИГТА, 2002. - 0,4 п.л.

4. Строкин К.Б. Формирование механизма регулирования инвестиционной деятельности с позиций системного подхода // Генезис экономических и социальных проблем субъектов рыночного хозяйства в России: Сборник научных трудов. Вып. И. Иваново: ИГТА, 2002. - 0,6 п.л.

5. Строкин К.Б. Применение системного подхода к формированию основных направлений жилищной политики // Актуальные проблемы социально-экономического развития Ивановской области: Материалы международной научно-практической конференции 18-19 марта. Иваново: МИУ, 2003.-0,2 п.л.

6. Строкин К.Б. Жилищная сфера крупного города в условиях рыночной экономики // Актуальные проблемы социально-экономического развития Ивановской области: Материалы международной научно-практической конференции 18-19 марта. Иваново: МИУ, 2003. - 0,2 п.л.

7. Строкин К.Б. Методические основы расчета потребности в жилье // Проблемы развития экономики региона: Межрегиональный сборник научных трудов. Иваново: ИвГУ, 2003. - 0,2 п.л.

Подписано в печать ffi0f.03. Формат 60x84 '/,6. Печ. л. о. Тираж vO£> экз. Заказ

ИзГОС СПбГЙЭУ. 191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, 31

^оз - A (22o ?

12 20 9/

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Строкин, Константин Борисович

Введение.

1. Проблемы жилищной политики в социально-экономических условиях депрессивных регионов.

1.1. Социально-экономические проблемы депрессивных регионов.

1.2. Рынок жилья: структура, основы функционирования и тенденции развития.

1.3. Анализ состояния потенциальных источников финансирования жилищного строительства.

2. Анализ и оценка методов финансирования строительства жилья.

2.1. Применение системного подхода к формированию основных направлений жилищной политики.

2.2. Механизмы и инструменты финансирования рынка жилья.

2.3. Формы финансовой поддержки.

3. Выбор методов финансирования жилищной политики Ивановской области.

3.1. Методика построения динамической модели развития рынка жилья в условиях внедрения механизмов ипотечного кредитования.

3.2. Оценка эффективности исполнения жилищных программ.

3.3. Оценка эффективности организационно-экономических моделей жилищного рынка на примере Ивановской области.

3.4. Разработка информационной базы жилищной политики.

3.5. Определение риска методом экспертного оценивания.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование стратегии инвестирования жилищного строительства"

Современные интересы депрессивных регионов имеют воспроизводственную стабилизационную основу. Они реализуются через заинтересованность в стабильном воспроизводстве элементов экономического потенциала, в том числе инвестиционного, который характеризуется факторами ресурсного характера.

В условиях рыночной экономики настоящего времени способы решения проблемы ограниченности средств в такой социально значимой сфере, как жилищная, зависят от условий развития инвестиционных процессов. С другой стороны устойчивое функционирование жилищной сферы в большей степени определяет экономическое положение региона. Строительство в этих условиях является одним из главных рычагов структурных сдвигов и обеспечения оптимального воспроизводственного процесса в жилищной сфере. Между тем, существующие модели финансирования жилищного строительства на современном этапе развития в России не характеризуются массовостью.

Отсутствие достаточного обоснования целесообразности применения конкретных инструментов воздействия на инвестиционные процессы, учитывающего различные факторы и региональные особенности, не позволяет эффективно осуществлять функции государственного регулирования этими процессами и является одной из причин неэффективного управления жилищностроительным комплексом на уровне страны и регионов, и, как следствие, причин наблюдаемого спада в отраслях комплекса.

Для успешного функционирования рынка жилья в условиях инвестиционного спада необходима разработка и реализация концепции, охватывающей все стадии инвестиционного процесса и позволяющей осуществлять их эффективное регулирование государством. При этом роль государственного регулирования жилищного рынка должна оставаться достаточно высокой с преимущественным использованием мер косвенного регулирования, когда государство выступает гарантом правовых отношений хозяйствующих субъектов и несет функцию социальной защиты населения, определяет стратегические направления развития сфер экономики. В такой ситуации процессы интеграции и углубления взаимодействия воспроизводственных структур на различных уровнях и в различных формах составляют основу стратегической направленности развития депрессивных регионов как в настоящее время, так и в обозримой перспективе. Именно интеграция способствует сосредоточению общественных ресурсов и сил в нужное время для решения жилищной проблемы, от решения которой зависит повышение качества жизни населения.

Таким образом, выбор темы диссертации, направление и содержание исследования определяются объективной необходимостью решения указанных актуальных проблем.

Цели и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является разработка методических основ формирования стратегии решения жилищной проблемы, выбора методов инвестирования жилищного строительства в условиях развития рыночных отношений и социально-экономической ситуации депрессивных регионов (на примере Ивановской области).

Поставленная цель определила содержание исследование, которое сводится к решению следующих задач:

- исследовать основные условия, возможности и тенденции развития депрессивных регионов;

- обосновать необходимость системного подхода к постановке и решению жилищной проблемы в регионе;

- определить сущность, основы функционирования и развития региональных рынков жилья;

- обосновать специфика формирования региональной жилищной политики;

- исследовать и проанализировать существующие методы финансирования строительства жилья в условиях социально-экономической ситуации депрессивных регионов;

- предложить методическую модель развития рынка жилья в условиях внедрения механизмов ипотечного кредитования;

- представить основные положения организации социально-экономического мониторинга в целях анализа, оценки и контроля использования жилищного фонда Ивановской области;

- предложить модель экономически обоснованного отбора наиболее эффективных направлений жилищной политики;

- уточнить методические оценки эффективности программ жилищного строительства в рамках региональной инвестиционной политики.

Предметом исследования является совокупность теоретических, методических и практических вопросов формирования стратегии инвестирования жилищного строительства в депрессивном регионе в современных социально-экономических условиях.

Объектом исследования выступают формы и методы управления источниками инвестирования жилищного строительства региона.

Теоретической и методологической базой диссертационной работы послужили труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов по изучаемым проблемам; материалы международных, всероссийских и региональных научно-практических конференций, а также материалы, полученные автором в ходе практической деятельности.

Решение поставленных задач осуществлялось с учетом законодательных актов РФ и постановлений Правительства РФ, нормативных, методических и программных документов федеральных, региональных и муниципальных органов управления.

Для обоснования выдвинутых в диссертации положений применялись методы логического и экономического анализа, использованы элементы системного подхода и экономико-математического моделирования.

Теоретические положения, выводы и практические рекомендации, содержащиеся в диссертации, являются результатом самостоятельного исследования.

Научная новизна выполненного исследования состоит в разработке теоретических, методических и практических положений по созданию механизма и моделей оптимизации источников финансирования жилищного строительства в условиях социально-экономической ситуации депрессивных регионов и проводимой жилищной реформы.

К числу основных результатов, определяющих научную новизну и составляющих предмет защиты, относятся следующие:

- проанализирована динамика основных показателей функционирования рынка жилья;

- проведено уточнение ключевых понятий, описывающих процессы инвестирования рынка жилья;

- систематизированы основные модели финансирования жилищного строительства;

- разработаны методы формирования жилищной политики и ее финансирования;

- предложена методика построения динамической модели развития рынка жилья в условиях внедрения системы ипотечного кредитования;

- выявлены и обоснованы критериальные показатели, оценивающие эффективность финансовых решений в жилищной политике;

- уточнены методы организации социально-экономического мониторинга региона;

- предложена методика отбора для финансирования наиболее эффективных направлений жилищной политики и решения проблемы обеспеченности населения в регионе жильем;

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Строкин, Константин Борисович

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В результате проведенных теоретических исследований и обобщений, а также выполненных в работе анализа и конкретных разработок по исследуемой проблеме, представляется целесообразным сделать следующие выводы и рекомендации:

1. В диссертационном исследовании показано, что в качестве адекватной методологической базы теории анализа жилищной политики в регионах необходимо использовать теорию оптимизации состояния систем жилищной политики как наиболее общую и одновременно улавливающую специфику жилищной деятельности.

В настоящее время, как никогда прежде, становится очевидным, что технологии реализации жилищных программ и проектов являются сложными, самообразующими, разветвленными системами со множеством входов и выходов.

2. В работе отмечено, что успех жилищной политики депрессивных регионов является важнейшим условием общего оздоровления экономической ситуации, он должен базироваться на принятой концепции рыночных преобразований в целом по России и иметь целью не только развитие экономики подобных регионов, но и устранение кризисных явлений, не связанных с последствиями перехода к рыночным отношениям. Только в этом случае предлагаемые меры по оживлению жилищной политики будут иметь реальный, долговременi ный, а не сиюминутный результат.

3. Жилищно-строительный комплекс Ивановской области далеко не в полной мере выполняет возложенные на него задачи по обеспечению региона жильем, функционирует крайне неэффективно и нуждается в реформировании.

4. С целью разработки и внедрения оптимальных по какому-либо определенному критерию механизмов и инструментов финансирования жилищного строительства нами предлагается методика построения динамической модели развития рынка жилья в условиях внедрения механизмов ипотечного кредитования.

5. Формирование и реализация региональной жилищной программы требуют построения методической базы, позволяющей давать объективную оценку эффективности инвестирования жилищного строительства в социально-экономических условиях депрессивного региона.

6. В целях достижения желаемого результата функционирования жилищной сферы нами предлагается подход к формированию финансового механизма решения жилищной проблемы с использованием комбинации схем ипотечного кредитования и стройсбережений.

7. Немаловажное значение имеет учет такого фактора, как общая целесообразность дальнейшей поддержки социально-экономического развития депрессивного региона в рамках сложившейся регионально-отраслевой специализации. Это требует анализа социальной, политической, экологической и демографической ситуации. В связи с этим в работе предложены методические рекомендации по организации социально-экономического мониторинга в регионе.

6. Меры государственного регулирования инвестиционной деятельности в депрессивных регионах должны не только быть направлены на стимулирование притока в них капитала, но и при необходимости ограничивать этот процесс, что предполагает коренное совершенствование системы управления инвестиционными процессами в жилищной сфере.

7. Следует активно поддерживать и стимулировать на государственном уровне путем предоставления льгот и преференций, использование альтернативных источников финансирования жилищного строительства. Эти меры должны строго контролироваться федеральными и особенно региональными органами управления.