Государственное регулирование рынка городских земель как специфического природного ресурса социально-экономического развития тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Государственное регулирование рынка городских земель как специфического природного ресурса социально-экономического развития"

на правах рукописи

Мальцев Кирилл Владимирович

ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ РЫНКА ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ КАК СПЕЦИФИЧНОГО ПРИРОДНОГО РЕСУРСА СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ

Специальность: 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (макроэкономика, землеустройство)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени

доктора экономических наук Л

/

1

!, к к в

Москва - 2009 г.

003459295

Работа выполнена на кафедре экономики и государственного регулирования рыночного хозяйства Федерального государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Российская академия государственной службы при Президенте Российской Федерации»

Научный консультант: Половинкии П.Д.

доктор экономических наук, профессор Официальные оппоненты: В.Д.Руднев

доктор экономических наук, профессор

Н.В.Комов

доктор экономических наук, профессор ВЗ.Чаплюк

доетор экономических наук, профессор

Ведущая организация: Московский городской университет управлеппя Правительства Москвы

Защита состоится 3 февраля 2009 года в 14:00 на заседании диссертационного совета Д-502.006.18 по экономическим наукам в Федеральном государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Российская академия государственной службы при Президенте Российской Федерации» по адресу: 119606, г.Москва, проспект Вернадского, д.84,1 уч.корп., ауд.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Федерального государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Российская академия государственной службы при Президенте Российской Федерации» (1-ый учебный корпус, ауд.909).

Автореферат разослан " 2У "дс^С&рЯ 2008 г.

Ученый секретарь диссертационного совета, доктор экономических наук, профессор

Общая характеристика работы Актуальность темы.

Россия является крупнейшим в мире обладателем земельных ресурсов. Земельный фонд Российской Федерации составляет 1709,8 млн.га., на ее территории расположены практически все природно-минеральные вещества планеты, в зоне влияния находится около 45% пресной и около 20% морской воды, около 70% территории располагается в сейсмоустойчивых районах. Однако эффективность использования богатейших земельных ресурсов в России остается на низком уровне, что приводит к целому ряду негативных социально-экономических, политических, экологических последствий. В течение прошлого века курс государственной земельной политики кардинально менялся дважды: в 1917 году земля была национализирована и полностью исключена из рыночного оборота, в 1993 году Конституция Российской Федерации, принятая общенародным голосованием, определила различные формы и виды собственности на землю, включая и частную.

Рыночная трансформация экономики России обусловила направленность земельной реформы на развитие земельного рынка, участие земельных участков в свободном гражданском обороте. Только в 2001г., после продолжительных научных, общественных, политических дискуссий и споров Государственной Думой был принят новый вариант Земельного Кодекса, соответствующего новым конституционным положениям. В тоже время, споры вокруг Земельного Кодекса не прекращаются и до сих пор. Камнем преткновения остается вопрос об обороте земель сельскохозяйственного назначения, ведутся активные научные дискуссии о природе и величине земельной ренты, частной собственности на землю, роли государства в управлении и регулировании земельных отношений.

Тем не менее, как показывает анализ современной динамики земельных отношений, процесс формирования института частной собственности на землю противоречиво, но постепенно развивается в России. Показатели государственной отчетности свидетельствуют о том, что земля реально включена в рыночный оборот, т.е. с земельными участками совершаются сделки, предусмотренные гражданским закон одательством.

В тоже время, земля как пространственная основа существования государства и его граждан, как звено экосистемы, главное средство производства сельского хозяйства требует пристального внимания со

стороны государства для обеспечения политической, экономической, экологической безопасности, социальной защиты населения, исторических и культурных основ существования страны и ее граждан.

Одним из ключевых направлений социально-экономического развития России является повышение эффективности использования объектов земельно-имущественного комплекса и управления национальным богатством посредством развития многообразных форм собственности. Позитивное будущее российской экономики во многом связано с развитием земельно-имущественных отношений, с извлечением максимальной выгоды от земельных ресурсов.

Высокий эффект может быть получен прежде всего от использования городских земель, так как, во-первых, в городской среде рыночные отношения традиционно развиваются со значительным опережением по отношению к сельской местности. Во-вторых, позиция науки и общества по включению городской земли в рыночный оборот носит достаточно определенный характер, чего нельзя сказать относительно земель сельскохозяйственного назначения. В-третьих, несмотря на то, что доля городских земель незначительна, именно на них сконцентрированы жизненно важные сферы производства, они аккумулируют в своих границах до 75% социально-демографического и производственно-экономического потенциала России. Финансовые ресурсы также сосредоточены в основном в городах, что придает им статус потенциального кредитора для остальных территорий. Поэтому социально-экономическое значение городских земель за последние годы резко возросло, и возникла острая потребность в формировании и развитии цивилизованного рынка городских земель.

В рыночной экономике городская земля рассматривается не только как пространственный базис для хозяйствования и жизнедеятельности населения, но и как важнейший источник извлечения прибыли для предпринимателей, регулярного поступления средств в региональные и муниципальные бюджеты.

В России с начала 90-х годов проводится земельная реформа, однако ни правовая база, ни общефедеральная концепция этой реформы до сих пор полностью не созданы. Стратегия развития земельно-имущественных отношений не увязана с задачами структурной перестройки экономики в целом. Решение многих проблем в этой области отдано на откуп местным властям, что породило к концу 90-х годов множество региональных моделей развития земельно-имущественных отношений.

Формирование цивилизованных рыночных отношений предполагает переход земельно-имущественного комплекса на качественно новый этап развития, а именно - превращение земли в реальный высокодоходный производственный стратегический ресурс путем обоснованного применения различных механизмов государственного управления и регулирования.

В связи с этим особую важность приобретают исследования, отвечающие на вопрос: какие приоритетные направления развития рынка городских земель целесообразны и возможны в России, к каким социальным, политическим, экономическим последствиям этих направлений приведет их реализация и какие необходимы механизмы для эффективного государственного регулирования земельного рынка.

Степень разработанности проблемы.

На протяжении более 70 лет прошлого века в России земля была фактически исключена из рыночного оборота. Формирование современной земельной реформы в 1990-е годы обусловило повышенный интерес среди теоретиков и практиков к изучению проблем развития и регулирования земельного рынка в целом и рынка городских земель в частности. Большое внимание в последние годы уделяются вопросам экономики городов и градостроительству, создания и развития земельного кадастра, рыночной и кадастровой оценки земли и других объектов недвижимости. Однако современное состояние экономической науки характеризуется отсутствием фундаментально обоснованной теории государственного регулирования земельного рынка в условиях его формирования, хотя ряд концептуальных подходов к ее разработке содержится в капитальных трудах ученых, основательно исследовавших важнейшие проблемы управления земельными ресурсами, позволяющих давать практические рекомендации по выбору целей и механизмов реализации государственной земельной политики в России.

В мировой экономике накоплен значительный опыт управления земельными ресурсами как источником сельскохозяйственного оборота, важнейшей компонентой собственности, объектом налогообложения и инвестиционной деятельности. Имеются научно обоснованные теоретические исследования в данной области, отраженные в ряде публикаций. Философский и политэкономический аспекты земельных отношений нашли отражения в трудах таких известных ученых как Ф.Кене, Д.Рикардо, У.Петти, А.Смит, К.Маркс, П.Самуэльсон, А.Маршалл и др. Фундаментальные исследования вопросов регулирования земельных

отношений содержатся в трудах зарубежных авторов: А.Ринг, К.Кейз, Р.Страйк, Х.Маттссон, Г.Ларссон, Ф.Харрисон, Д.Эккерт, Д.Фридман, Н.Ордуэй, Р.Вессели.

Отечественная наука также внесла неоценимый вклад в мировой опыт управления земельными ресурсами. К числу отечественных ученых, исследовавших проблемы управления земельными отношениями, в первую очередь следует отнести А.В.Чаянова, В.В.Докучаева, Н.Д.Кондратьева, М.И.Туган-Барановского, А.Н.Челинцева, Н.П.Макарова, И.И.Лукинова и др. Большое внимание теоретическим и прикладным исследованиям проблем управления земельными ресурсами, разработке экономико-правовых и организационных моделей управления на федеральном и региональном уровнях уделено в трудах отечественных ученых:

B.С.Кислова, Н.В.Комова, В.А.Горемыкина, П.Ф. Лойко, В.И.Калинина,

C.И.Сай, О.Б.Леппке, М.Л.Лезиной и др. Вопросам экономики городов и градостроительства посвящены труды Антонова В. П., Любовного В.Я., Бочарова Ю.П., Кабаковой С.И., Витт М.Б., Кузнецова Г.А., Щеглова В.А. Экологическая инфраструктура городских земель служит предметом исследований в работах Банина А.Л., Шейнина Л.Б., Соловьева А.К. и др.

Основательные исследования концептуальных подходов к решению методологических и теоретических проблем в трудах вышеотмеченных и других авторов позволили расширить теоретическую базу совершенствования государственного регулирования рынка городских земель.

В течение современной трансформации социально-экономической системы в России отечественными учеными было проведено немало исследований, посвященных проблемам формирования и развития земельного рынка и механизмам государственного регулирования рыночного оборота. Однако в них не достаточно уделяется внимание разработкам теоретических и прогнозных моделей, в которых использовались бы достижения мировой экономической науки и одновременно учитывались особенности формирования земельного рынка в современной России, которые могли бы быть использованы для оптимизации инструментария государственной земельной политики на этапе формирования земельного рынка. Это направление исследований содержит большой неиспользованный потенциал решения проблем сбалансированного развития национальной экономики, что и предопределило выбор темы диссертационного исследования.

Цель и задачи диссертационного исследования. Основной целью настоящего исследования является расширение теоретической и методической базы государственного регулирования рынка городских земель как специфичного природного ресурса в условиях его развития и разработка на этой основе инструментария его эффективной реализации. Задачи исследования:

1. Обосновать стратегическое значение земельных ресурсов для социально-экономического развития России и объективную необходимость государственного регулирования рыночного оборота городских земель на современном этапе.

2. Разработать основы концепции рынка городской земли, позволяющей осуществлять анализ и прогноз развития земельного рынка с учетом изменения институциональной среды, влияния механизмов государственного регулирования и других социально-экономических, политических, организационных факторов в условиях становления земельного рынка.

3. Разработать методологию анализа текущего состояния и прогнозирования развития земельного рынка с учетом воздействия на него механизмов государственного регулирования.

4. Проанализировать текущее состояние и выявить тенденции развития земельного рынка, социально-экономической и институциональной среды его формирования и развития в России.

5. Уточнить прогноз развития российского рынка городских земель с учетом воздействия на него различных механизмов государственного регулирования и изменений институциональной среды.

6. Разработать предложения и рекомендации по формированию эффективных организационно-экономических механизмов регулирования рынком городских земель на основе моделирования и прогнозирования процессов его развития.

Объектом исследования являются процессы формирования и развития рынка городской земли и механизмы государственного регулирования земельного рынка.

Предмет исследования - организационно-экономические отношения, возникающие между федеральными, региональными и муниципальными органами власти, субъектами хозяйственной

деятельности и гражданами в процессе формирования, развития и регулирования рынка городской земли.

Теоретическая и методологическая основа. Теоретическую основу проводимых исследований составили труды отечественных и зарубежных ученых, посвященные экономической теории, роли земельных ресурсов как производственного, экологического, территориального фактора, проблемам собственности на землю, теории управления.

Методологической основой исследования является использование принципов системного подхода, дедуктивного и индуктивного методов научного познания.

Для решения конкретных задач исследования применялись методы теории управления, когнитивного, статистического, социологического и экономического моделирования, факторного, кластерного, регрессионного анализа, прогнозирования, математической статистики и обработки экономических рядов. Необходимые расчеты выполнялись с применением современных компьютерных технологий и специализированного программного обеспечения.

Научная новизна работы заключается в расширении теоретической и методологической базы государственного регулирования рынка городских земель как специфичного природного ресурса в современных условиях его развития и разработка на этой основе инструментария его эффективного развития с целью решения социально-экономических задач в муниципальных образованиях. Приращение научного знания содержится в следующих научных результатах.

По специальности «макроэкономика»:

- Разработаны основы концепции земельного рынка в городах, включающие в себя обоснование эффективной системы земельного рынка, его ключевых элементов, их классификация, взаимодействие между ними, систему качественных и количественных показателей, характеризующих современный земельный рынок. В соответствии с данной концепцией, основными элементами системы земельного рынка являются: субъекты земельных отношений, объекты земельных отношений и институциональная среда. Разработанные основы концепции позволяют осуществлять комплексное исследование формирования и развития рынка различных категорий земельных участков с учетом наиболее существенных факторов влияния, механизмов государственного регулирования.

Автором предложен не учитываемый в современной экономической практике методологический подход к прогнозированию и принятию стратегических решений в процессе государственного регулирования рынка городской земли, основанный на применении метода когнитивного моделирования социально-экономических процессов. В условиях низкого уровня развития земельного рынка, недостаточного объема достоверных статистических данных и количественных показателей анализа процесса его развития, доказана необходимость использования когнитивного моделирования, позволяющего учитывать качественные характеристики, экспертные оценки земельного рынка и его элементов, воздействие механизмов государственного регулирования. Предлагаемый методологический подход позволяет использование когнитивного моделирования для определения принципиального характера изменения исследуемых параметров развития рынка в прогнозируемый период. Последующий этап предполагает, при наличии достаточного объема соответствующих количественных показателей, использование статистических методов для расчета прогнозных значений исследуемого параметра.

- Раскрыты основные тенденции современного развития земельного рынка в городах России, обуславливающие необходимость совершенствования механизмов государственного регулирования рынка городской земли: увеличение спроса и рост цен на городскую землю (в год в среднем на 15-20%), увеличение трансакционных издержек, монополизация рынка, увеличение доли частной формы собственности в структуре земельного фонда городов.

- Выявлены основные причины, препятствующие полноценному вовлечению городской земли в рыночный оборот: отсутствие единой научно-обоснованной концепции государственного регулирования земельного рынка на федеральном, региональном и муниципальном уровнях, несовершенство земельного законодательства, отсутствие эффективной методологии принятия решения в процессе регулирования земельного рынка, низкий уровень защищенности прав на земельный участок, низкий уровень развития инфраструктуры земельного рынка, административные барьеры на пути к приобретению прав на земельные участки и др.

Определены основные особенности и изменения институциональной среды формирования и развития земельного рынка в городах: наличие противоречий в земельном законодательстве на

федеральном, региональном и муниципальном уровнях, отсутствие четкого разграничения государственной собственности на землю и четкого разграничения полномочий органов исполнительной власти и органов местного самоуправления, отсутствие в судебной практике единого подхода к применению земельного законодательства, в частности по вопросам приватизации земельного участка под ранее приватизированными объектами недвижимости, предоставлении земельных участков под временными или уничтоженными строениями, передачи в собственность земельного участка собственнику расположенного на нем объекта недвижимости, делимости земельного участка, определении цены выкупа и др.

По специальности «землеустройство»:

- На основе анализа существующих, наиболее вероятных и потенциально возможных стратегий государственного и муниципального управления процессами приватизации городской земли, оценены их последствия и влияние на социально-экономическое развитие городов.

- Обоснован предложенный автором подход к формированию стратегии регулирования рынком городских земель, включающий метод прогнозирования с помощью когнитивного моделирования, использование которого позволяет разрабатывать наиболее эффективные механизмы достижения стратегических целей развития муниципальных образований, таких как развитие жилищного строительства, поддержка малого и среднего бизнеса и др.

- Определены приоритетные направления развития государственного регулирования земельного рынка, позволяющие повысить его эффективность как элемента воспроизводственного процесса земельных ресурсов. К ним относятся:

• развитие законодательной базы, регулирующей вопросы формирования, приобретения, отчуждения и защиты прав на земельные участки; усиление функции контроля над исполнением земельного законодательства;

• упрощение и повышение «прозрачности» процедуры формирования и предоставления земельных участков для юридических и физических лиц;

• развитие информационной инфраструктуры земельного рынка с целью сокращения трансакционных издержек на приобретение, отчуждение и защиту прав на земельный участок.

- Выявлено влияние экономических инструментов регулирования земельных отношений (ставки земельного налога и арендной платы, кадастровая стоимость земли, выкупная цена земли) на развитие земельного рынка в городах и доходную составляющую бюджета муниципального образования. Предложены стратегические направления муниципального управления земельными отношениями, позволяющие обеспечить долгосрочное повышение земельных платежей в муниципальный бюджет и развитие земельного рынка в муниципальном образовании.

- Разработана основа когнитивной модели для прогнозирования цены на землю поселений, включающая следующие ценообразующие факторы: местоположение, размер трансакционных издержек, гарантии прав на земельные участки, доходы населения, доступность информации о земельном рынке, налог на землю, размер арендной платы на вторичном рынке земли, ставка аренды муниципальной земли, цена на первичном рынке, бизнес-активность на территории, площадь земель в частной собственности, площадь арендуемых частных земель. Использование данной когнитивной модели позволяет прогнозировать изменение цены на землю поселений в зависимости от использования различных механизмов государственного регулирования земельного рынка.

Практическая значимость исследований состоит в том, что его результаты доведены до конкретных рекомендаций, которые могут быть использованы федеральными органами исполнительной власти (Министерством экономического развития РФ, Министерством регионального развития РФ, Министерством юстиции РФ), администрациями субъектов РФ и муниципальных образований при разработке и реализации земельной политики.

Материалы исследования были использованы при разработке методики государственной кадастровой оценки земель поселений. Отдельные положения используются в практической работе Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Нижегородской области.

Апробация работы. Основные положения работы докладывались на кафедре экономики и государственного регулирования рыночного хозяйства Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации, а также на 5 международных и 10 общероссийских конференциях в 2000-2008 годы. В том числе на V международной научно-технической конференции «Математические методы и информационные

технологии в экономике» (Пенза, 2000), научно-практической конференции «Муниципальные геоинформационные системы» (Обнинск, 2000), научно-практической конференции «Макроэкономические проблемы современного общества (федеральный и региональный аспекты)» (Пенза, 2004), 1 всероссийской научно-практической конференции «Особенности роста и развития региональных социально-экономических систем» (Пенза, 2005), III всероссийской научно-практической конференции «Развитие инновационного потенциала отечественных предприятий и формирование направлений его стратегического развития» (Пенза, 2005), всероссийской научно-практической конференции «Управление в социальных и экономических системах» (Пенза, 2005), IU всероссийской научно-практической конференции «Потенциал развития России XXI века» (Пенза, 2006), III всероссийской научно-практической конференции «Социально-экономические аспекты современного развития России» (Пенза, 2006), международной научно-практической конференции «Системный анализ в управлении и проектировании» (СПб, 2007), VI международной научно-практической конференции «Стабилизация экономического развития Российской Федерации» (Пенза, 2007), V международной научно-практической конференции «Управление в социальных и экономических системах» (Пенза, 2007), VI международной научно-практической конференции «Макроэкономические проблемы современного общества (Федеральный и региональный аспекты)» (Пенза, 2007) и др.

Результаты, полученные в области теории, методологии и практики регулирования рынка городских земель используются в учебном процессе Волго-Вятской академии государственной службы при проведении занятий для студентов различных форм обучения, слушателей программ профессиональной подготовки государственных служащих, второго высшего образования.

Объем и структура работы. Основное содержание диссертации обусловлено целью и поставленными задачами, отражает ее внутреннюю логику и имеет в своей структуре введение, четыре главы, заключение, список литературы и приложения.

Основное содержание работы

Во введении обосновывается актуальность темы исследования, ее значимость для науки и практики, характеризуется состояние научной разработанной проблемы, определяются цель, задачи, объект и предмет

исследования, раскрываются теоретико-методологическая база, научная новизна и практическая значимость.

В первой главе «Теоретические основы воспроизводства земельных ресурсов как стратегического фактора развития национальной экономики» раскрывается многообразие сущностных качеств земельных ресурсов и их роль в современных социально-экономических системах; особенности и свойства городской земли как уникального товара, особенности, функции и роль рынка городской земли в процессе воспроизводства земельных ресурсов, а также обосновывается необходимость государственного регулирования рыночного оборота городских земель.

В рыночных отношениях земельные ресурсы имеют ключевое значение для всей системы жизнедеятельности человеческого общества. Само понятие «земля» сочетает в себе многообразие сущностных качеств, что позволяет ей проявлять несколько функций, обуславливающих ее взаимосвязь с человеком. Как природный объект, существующий независимо от воли человека, земля выполняет экологическую функцию; как место и условие жизни человека - социальную; как территория государства, пространственный предел государственной власти -политическую; как объект хозяйствования - экономическую функцию. Имея столь разнообразные и обширные функции, земля являлась предметом пристального внимания и изучения на всем протяжении человеческой истории, так как именно она является основой для существования человечества.

Исследования земли и ее роли в жизнедеятельности государства и общества проводились и продолжают осуществляться в рамках различных научных дисциплин, включая юриспруденцию, социологию и экономику. В каждой научной дисциплине земля изучается различными методами и инструментарием, что порождает существование различных определений самого понятия земли VI обуславливает акцентирование внимания на особых качествах земли. Формирование земельных отношений целесообразно основывать на понимании всех концепций, только это позволит создать базовые знания для эффективного управления земельными ресурсами.

В современных условиях земля может рассматриваться в различных аспектах, в том числе как: основа, пространственный базис жизнедеятельности общества; важнейший компонент окружающей среды, природный объект, звено в экосистеме и геосистеме; природный ресурс;

средство и фактор производства; объект гражданских прав; объект недвижимости; товар.

В рамках настоящего исследования в первую очередь земля рассматривается в роли товара, объекта рыночного оборота с учетом ее уникальных особенностей, свойств и качеств. Карл Маркс определял товар как «прежде всего внешний предмет, вещь, которая, благодаря ее свойствам, удовлетворяет какие-либо человеческие потребности». Земля обладает свойствами, присущими любому товару: способностью удовлетворять широкий спектр человеческих потребностей и пригодностью к обмену. Однако земля как товар обладает рядом уникальных свойств.

Важнейшей отличительной особенностью земли является то, что в отличие от других ресурсов, которые в процессе использования изнашиваются, уменьшают свои полезные свойства, выходят из хозяйственного оборота, естественная производительная способность земли не уменьшается, а увеличивается при правильном и рациональном использовании.

Другое свойство земли, определяющее ее уникальность как товара, является ее площадь. Пространственная ограниченность земли, как объективное свойство, не означает ограниченность ее производительных сил, а лишь необходимость и возможность использования земли в тех пространственных пределах, которые определены природой.

С пространственной ограниченностью земли тесно связана такая особенность, как постоянство ее местонахождения, т.е. необходимость использования земельного участка там, где он размещается. Местоположение земельного участка, в свою очередь, определяет экономические, социальные, административные и физические факторы, влияющие на цену земли.

Существенной особенностью земли является ее незаменимость, т.е. невозможность использовать вместо нее какие-либо иные средства производства. Незаменимость земли создает объективную необходимость повышения уровня интенсификации использования земельных участков путем вложения дополнительных затрат. Фиксированное значение и незаменимость земли ограничивают ее предложение, что порождает возникновение земельной ренты, являющейся ключевой категорией экономики земельных отношений.

Вопросы земельной ренты, собственности на землю, оценки земли не теряют своей актуальности на протяжении всей истории экономической

мысли и находят отражение в экономической науке. Актуальным также остается вопрос определения стоимости и цены на землю.

Исследуя землю как объект рыночных отношений, целесообразно вводить понятие «земельный участок», поскольку именно земельный участок и совокупность прав на него являются объектом товарного оборота, а не земля в целом. Различные источники, в зависимости от преследуемой ими цели, дают определения понятию «земельный участок», раскрывая и акцентируя в той или иной степени определенные его аспекты.

С точки зрения товарного оборота, имеет смысл выделить две ключевые составляющие земельного участка: физическая и правовая. Физическую составляющую земельного участка представляет часть земной поверхности, имеющая замкнутые границы, фиксированное местоположение и площадь. А правовая составляющая определяет совокупность прав на земельный участок, правовой статус, документально установленные ограничения на владение, распоряжение и пользование.

Таким образом, в рамках настоящего исследования, говоря о земельном участке как объекте рыночного оборота, целесообразно использовать следующее определение: земельный участок, как объект рыночного оборота - это часть земной поверхности, имеющая замкнутые границы, фиксированное местоположение, площадь и другие характеристики, а также совокупность документально установленных прав и ограничений на владение, распоряжение и пользование.

Рынок земли - система экономических и организационно-правовых отношений между субъектами земельного рынка, возникающих в процессе формирования, использования и обмена земельными участками и правами на них. В силу особой социальной, экономической и политической значимости земельных ресурсов для государства, земельный рынок требует особого контроля и регулирования со стороны органов государственной власти. В воспроизводственном процессе рынок земли осуществляет функции распределения и обмена земельных ресурсов.

Современное состояние земельного рынка мало соответствует критериям открытого и свободного рынка. Это несоответствие вызывается как объективными факторами, связанными со спецификой товара, так и субъективными, обусловленными недостатками в организации и государственном регулировании земельного рынка.

Рынок земли характеризуется рядом особенностей. К ним относятся:

• абсолютная неподвижность объекта купли-продажи, большая зависимость цены от местоположения, отсутствие возможности продавать земельные участки по образцам;

• рынок земли олигопольный, субъектами рынка является относительно небольшое число покупателей и продавцов, контроль над ценами ограничен, вступление в рынок требует больших капиталов;

• низкая эластичность предложения, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается, спрос может быть очень изменчивым;

• сделки носят частный характер, публичная информация часто неполная и неточная, покупатель должен прибыть к неподвижному участку;

• конкурентоспособность товара во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием соседства, специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей;

• условия зонирования регулируются земельным и гражданским законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и иного специального права; ограничена оборотоспособность отдельных категорий земель, большая взаимозависимость частной и других форм собственности;

• оформление сделок является сложной юридической процедурой, включает множество ограничений и условий.

Особенности земельного рынка обусловлены природой недвижимости. В отличие от финансового рынка, рынка ценных бумаг или рабочей силы, рынок недвижимости имеет четко выраженную региональную специфику, поскольку «привязан» к конкретному месту расположения объектов недвижимости.

Величина и характер спроса на землю предопределены политической системой общества, географическими, историческими и культурными факторами, состоянием инфраструктуры и наличием потенциальных рабочих мест, уровнем экономического развития региона в целом.

С одной стороны, определяющим фактором для развития рыночной экономики является признание различных форм собственности на земельные ресурсы и развитие земельного рынка с целью эффективного распределения земельных участков как природного ресурса и объекта недвижимости в целом, и как фактора производства в частности.

С другой стороны, особая роль земли для государства в целом и для каждого отдельного индивидуума в частности обуславливает ряд

ограничений земельного рынка, связанных с тем, что для обеспечения жизнедеятельности граждан необходимо:

• обеспечить геополитическую и экономическую безопасность, сохранение границ территории государства;

• обеспечить экологическую безопасность жизнедеятельности на территории государства;

• обеспечить сохранность государственного земельного фонда от негативных природных и антропогенных явлений (эрозия почв, заболачивание и т.д.);

• обеспечить сохранность полезных свойств земельных ресурсов;

• обеспечить соблюдение приоритета прав и интересов российских граждан при функционировании земельного рынка.

Целью второй главы «Методология анализа состояния и тенденций развития земельного рынка в России» является формирование концепции современного земельного рынка и методологии анализа рынка городской земли в Российской Федерации; разработка методики прогнозирования развития земельного рынка и принятия управленческих решений с целью повышения эффективности государственного управления земельными ресурсами на основе когнитивного моделирования процессов формирования и развития земельного рынка.

Использование системного подхода в исследовании позволяет сформировать основы концепции земельного рынка, с точки зрения автора, обеспечивающие возможность раскрыть все основные процессы формирования и развития земельного рынка, учесть существенные аспекты его функционирования и оценить возможность влияния на них государства. На рисунке I представлена обобщенная структура земельного рынка, состоящая из элементов, находящихся в определенной взаимосвязи друг с другом. Основными элементами этой системы являются объекты рыночных отношений: земельные участки, участвующие в гражданском обороте и субъекты - продавцы, покупатели, посредники, государственные органы контроля, учета и др.

Необходимо отметить, что данная система является открытой и ее формирование и развитие происходит во взаимодействии с внешней средой, определяемой социально-экономическими, политическими, правовыми, экологическими, культурными и другими факторами.

Институциональная среда

Институциональная среда

—► Движение денежных средств

Рис. 1. Основные элементы системы земельного рынка

Ключевым элементом земельного рынка является земельный участок, рассматриваемый в данном случае как товар, т.е. как вещь, не ограниченная в обороте, свободно отчуждаемая и переходящая от одного лица к другому. В диссертационной работе предложена классификационная система объектов земельного рынка по следующим признакам: виды прав, форма собственности, вид угодий, виды использования и различные факторы местоположения.

Экономическими субъектами земельного рынка являются покупатели, продавцы и профессиональные участники рынка недвижимости. В работе предложена классификация субъектов по следующим признакам: характер участия в сделке, юридический статус, уровень доходов, мотивация, вид сделки.

Также в работе представлен структурный и функциональный анализ органов государственной власти, участвующих в управлении земельными ресурсами и регулировании земельного рынка.

Земельный рынок формируется и развивается в институциональной среде, являющейся правилами игры в обществе, дополненными механизмом принуждения к их исполнению. Правила игры складываются из формальных правил, закрепленных в нормативно-правовых актах и неформальных ограничений и практик, влияющих на восприятие формальных правил субъектами рыночных отношений. Система принуждения к их исполнению включает в себя широкий спектр источников санкций, начиная от самоконтроля субъекта отношений, заканчивая системой государственного права.

Современное состояние институциональной среды можно охарактеризовать следующим образом:

• Законодательная база, определяющая формальные правила игры на земельном рынке, имеет ряд серьезных недостатков и пробелов, что существенно тормозит развитие земельного рынка, создает предпосылки для роста трансакционных издержек, установления «неформальных правил» игры на рынке, выгодных лишь для небольшого круга «сильных» игроков.

• Неформальные правила игры на земельном рынке (обычаи, традиции и т.д.), складывавшиеся в развитых странах эволюционным путем в течение нескольких столетий, в современной России только начинают формироваться. Постепенно меняется отношение граждан к собственности на землю, к ее экономической стоимости. В тоже время установление «неформальных правил» в условиях слабой законодательной базы и высокой степени коррумпированности органов государственной и муниципальной власти, действующих зачастую в личных интересах отдельных должностных лиц, приводит к торможению процессов формирования цивилизованного земельного рынка.

• Уровень независимости судебной системы и уровень защищенности прав собственности в России в целом оцениваются как низкие.

Очень важно для государства в период формирования земельного рынка обеспечить условия для создания такой институциональной среды рынка, которая способствовала бы протеканию рыночных процессов в правовой плоскости, где возможно использование государственных механизмов регулирования рыночных отношений. Для этого необходимо

совершенствовать законодательную базу, систему судебной защиты прав, развивать инфраструктуру рынка, тем самым, снижая трансакционные издержки на приобретение и защиту прав на земельные участки. Иначе существует опасность развития «неформальных правил игры» на рынке, способствующих распределению земельных ресурсов между относительно небольшим числом субъектов рынка, преследующих свои цели, отличные от целей государственного регулирования и способствующие тем самым обострению отдельных социальных, политических конфликтов, ослаблению социально-экономической стабильности в стране в целом.

С целью повышения эффективности государственного управления земельными ресурсами в диссертационном исследовании предложена методика прогнозирования развития земельного рынка и разработки управленческих решений.

Предлагаемая методика прогнозирования развития земельного рынка и отдельных его элементов состоит из ряда этапов:

Этап 1. Определение объекта и цели прогнозирования. На данном этапе необходимо определить объект прогнозирования, например: бюджет муниципального образования; и цель прогнозирования, например: изменение объема земельных платежей в муниципальном образовании (земельный налог, арендная плата)

Этап 2. Определение прогнозируемых показателей. На данном этапе, исходя из цели прогнозирования, определяется один или несколько прогнозируемых показателей. Например: объем земельных платежей в денежном выражении.

Этап 3. Определение текущих тенденций и управленческих воздействий на прогнозируемый социально-экономический процесс с помощью статистических методов и методов экспертной оценки. На данном этапе необходимо проанализировать на основе статистических данных и результатах опроса экспертов, тенденции развития объекта прогнозирования и возможное воздействие на объект системы управления. Например, при прогнозировании объема земельных платежей в муниципальном образовании целесообразно учесть изменение системы налогообложения.

Этап 4. Когнитивное моделирование прогнозируемого социально-экономического процесса. Использование метода когнитивного моделирования в прогнозировании развития земельного рынка подробно описано во второй и четвертой главах диссертационной работы. Результатом использования метода когнитивного моделирования будет

являться определение характера изменения прогнозируемого показателя в прогнозный период: устойчивый рост, резкое снижение, колебательный характер изменений и др. Данный метод позволяет учитывать влияние управленческого и других внешних и внутренних воздействий на объект прогнозирования, однако, как правило, не дает точного прогнозного значения в количественных показателях, но отражает динамику его развития. В целях разработки эффективной стратегии управления земельными отношениями такой подход дает возможность в условиях отсутствия необходимого объема достоверной количественной информации об основных параметрах исследуемого социально-экономического процесса, спрогнозировать его развитие с учетом влияния различных экономических, организационных механизмов управления. Для уточнения прогнозного значения необходимо осуществить следующий этап предлагаемой методики.

Этап 5. Уточнение прогнозного значения прогнозируемого показателя с помощью статистических методов (метод регрессионного анализа и др.) с учетом выявленного на предыдущем этапе характера изменения прогнозируемого показателя под влиянием управляющего воздействия.

Одним из ключевых этапов методики прогнозирования развития земельного рынка и его влияния на макроэкономические процессы является когнитивное моделирование, которое позволяет анализировать, прогнозировать развитие различных социально-экономических процессов на основе качественных и количественных оценок факторов влияния.

Социально-экономический процесс есть результат сложения разнонаправленных сил (действий) субъектов и объектов исследуемого процесса. Любой из них может рассматриваться как упорядоченная в пространстве и во времени совокупность причинно-следственных отношений, которую можно представить в виде последовательно-параллельных цепочек событий-следствий, удаленных в далекое или близкое прошлое причин. Характеристики субъектов, объектов и их действий в общем случае не поддаются точному численному измерению. Чаще всего про них можно лишь сказать, что одна причина более весомая, чем другие, но некорректно утверждать, на сколько или во сколько раз сильнее действие разных причин на данное событие. В системном анализе такие явления называются слабоформализуемыми.

С точки зрения данной позиции социально-экономические процессы являются слаборфомализуемыми, являющиеся результатом действия некоторой совокупности причинно-следственных отношений.

Одним из наиболее эффективных инструментов прогнозирования развития социально-экономических процессов являются когнитивные модели. Когнитивной моделью социально-экономического процесса называется ориентированный взвешенный граф (орграф), отражающий динамику причинно-следственных отношений между факторами.

Итак, алгоритм использования когнитивного моделирования для решения исследовательских и практических задач государственного регулирования оборота земли можно представить в виде схемы на рис.2.

Данный алгоритм был использован при прогнозировании социально-экономических процессов, связанных с развитием земельного рынка: приватизации земель поселений, сбора земельных платежей, ценообразования на земли поселений. Результаты прогнозирования отражены в главе IV диссертации. Для расчетов использовалось специальное программное обеспечение, разработанное в среде МаЛаЬ.

В третьей главе «Современное состояние, проблемы и тенденции формирования и развития земельного рынка в России» представлены результаты анализа особенностей развития земельных отношений в современной России, социально-экономических проблем формирования и развития рынка городской земли в России, анализ современного состояния и динамики развития земельного фонда, земельного рынка в России, институциональной среды формирования и развития земельного рынка.

Анализ данных, полученных в результате государственного статистического наблюдения за земельными ресурсами и докладов о состоянии и использовании земель в субъектах Российской Федерации показал, что в настоящий момент Россия является крупнейшим в мире обладателем земельных ресурсов - земельный фонд Российской Федерации по состоянию на 1 января 2007г. в административных границах РФ составлял 1709,8 млн га, на ее территории расположены практически все природно-минеральные вещества планеты, в зоне влияния находится около 45% пресной и около 20% морской воды, около 70% территории располагается в сейсмоустойчивых районах.

1. Формулирование проблемы, постановка задачи

2. Определение одного или нескольких прогнозируемых показателей (1)]> ]=1,2...)

прогнозируемый показатель (1^', .|=1,п)

4. Построение взвешенного или знакового орграфа и определение правила развития импульсного процесса

„ЛЛечгохтЗдймо рассчитать абсолютные.______ _

—знацеиия ид1), 1<)<=1<=ТА]=1-,«----" НеТ

5.1 Определение исходных значений иу1С<,}=1,п

5.2 иГх=1,]=1,п

6. Определение начального возмущения а системе.

Р(0)тр=(Р<(0), Р2(0).....Рп(0» и возмущений на

1 последующих этапах развития процесса

7, Определение горизонта расчета Т

Г

|8. Определение требований к форме представления I результатов расчета

..........т

9. Расчет значений Щ1), Ь»<Ч<=Т,1,п

X

10. Анализ значений показателей и формулировка выводов

11. Определение необходимого регулирующего воздействия на процесс

Рис.2. Алгоритм использования когнитивного моделирования для прогнозирования

процессов развития земельного рынка

Наибольшей по площади является категория земель лесного фонда -69%, земли сельскохозяйственного значения занимают 25% от общей площади земель Российской Федерации, по 2% земельного фонда составляют земли водного фонда и особо охраняемых территорий и объектов; земли поселений и земли промышленного и иного специального назначения являются самыми незначительными по площади и составляют всего по 1% от всего земельного фонда. Однако в анализируемый период с 1990г. по настоящее время существуют изменения в площадных характеристиках различных категорий земель. В частности наблюдается уменьшение площади земель сельскохозяйственного назначения (на 37%) и земель запаса (на 19%), которое произошло за счет увеличения площади земель поселений (на 156%, т.е. более чем в 2,5 раза), промышленного и иного специального назначения (на 4%), лесного фонда (на 23%), водного фонда (на 580%), особо охраняемых территорий и объектов (на 97%).

Анализ данных о распределении земельного фонда по формам собственности демонстрирует результаты процессов приватизации земли: по состоянию на 1 января 2008 года в государственной и муниципальной собственности находится 92,4% земельного фонда, в частной собственности физических лиц - 7,3%, в собственности юридических лиц - 0,3%. Однако за период с 2001 по 2007 год изменения в распределении земельного фонда по формам собственности были относительно невелики: общая площадь земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности уменьшилась всего на 0,02%, площадь земель, находящихся в частной собственности физических лиц увеличилась на 1,29%, а земель, находящихся в собственности юридических лиц уменьшилась почти на 20%. При этом площадь земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной и муниципальной собственности, уменьшилась на 12%, а в частной собственности увеличилась на 0,17%; площадь земель поселений, находящихся в государственной и муниципальной собственности, увеличилась на 2,97%, а в частной собственности - на 2,34%.

Подавляющую часть земель, находящихся в частной собственности составляют земли сельскохозяйственного назначения - 97,2%, земли поселений - 2,7%, земли запаса - 0,07%, земли промышленности и иного специального назначения - 0,05%, земли особо охраняемых территорий и объектов-0,001%.

Анализ видов использования земельных участков, находящихся в частной собственности показывает, что самая большая доля земель используется в личных подсобных хозяйствах - 37,8%, крестьянские (фермерские) хозяйства - 35,8%, садоводство - 6,1%, индивидуальное жилищное строительство - 2,6%, огородничество - 0,2%, животноводство - 0,1%, дачное строительство - 0,1%, в других целях - 17,3%.

Сведения о сделках с землей, полученные в соответствии с государственной статистической отчетностью, в целом свидетельствуют о развитии земельного рынка в Российской Федерации. Современное состояние земельного рынка в России характеризуется рядом показателей. В первую очередь это сделки по аренде и продаже государственных и муниципальных земель, а также купле-продаже земельных участков гражданами и (или) организациями. Информация о динамике сделок с землей определяет основные тенденции развития земельного рынка и его текущего состояния.

Земельный рынок в России функционирует в основном в сфере передачи государственных и муниципальных участков в аренду. Площадь земельных участков, задействованных во всех сделках (аренда, купля-продажа, дарение, наследование, залог), составляет около 4% от земельного фонда. При этом в 2004 году арендовано 70154,0 тыс. га (4,4 %) и продано 45,5 тыс. га (0,003 %) земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности. На 0,2 % площади земель, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, ими осуществлены сделки по купле-продаже, дарению, наследованию, залогу.

Показатели государственной отчетности свидетельствуют о том, что большая часть сделок с земельными участками относится к государственным и муниципальным землям, при этом предоставление участков в аренду является основной формой земельных отношений во всех субъектах Российской Федерации.

Продажа государственных и муниципальных земельных участков осуществляется органами местного самоуправления в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 25.10.2001 г. № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Федеральным законом от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 г. № 808 «Об организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков

или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» и другими законодательными и нормативными документами России и субъектов Российской Федерации.

В 2006 году в целом по стране было продано 150793 государственных и муниципальных земельных участков (45484,9 га), в том числе из земель поселений - 135463 (2734 га), земель промышленности, энергетики, транспорта, связи и иного специального назначения - 11052 (8143,3 га), земель сельскохозяйственного назначения - 240 (8132,5 га).

В целом площадь проданных земельных участков государственной и муниципальной собственности незначительна и составляет тысячные доли процента от общей площади государственных и муниципальных земель в Российской Федерации.

Земельные участки покупались в собственность гражданами в основном для сельскохозяйственных целей, в том числе для индивидуального жилищного и дачного строительства, ведения личного подсобного хозяйства и садоводства. Также приобретались организациями промышленности, транспорта, связи, строительства для выполнения ими специальных задач.

Рынок земли формируется вокруг областных центров, и самые высокие цены на землю складываются в областных центрах и прилегающих к ним районах. Цены на незастроенные земельные участки значительно варьируют в зависимости от спроса и предложения, местоположения, целевого использования и других условий. Однако информация о ценах на землю, определенная в договорах купли-продажи земельных участков, не всегда соответствует реальным рыночным ценам.

Для анализа хода реализации земельной реформы в России было выделено три основных этапа:

1. с 1990 г. по 1993 г. - с момента вовлечения земель в хозяйственный оборот и до момента принятия Конституции Российской Федерации, окончательно утвердившей базовые положения о частной собственности на землю:

2. с 1993 г. по 2001 г. - период регулирования земельных отношений Земельным кодексом РСФСР;

3. с 2001 г. по наше время - период регулирования земельных отношений на основе Земельного кодекса Российской Федерации.

Каждому этапу соответствовали свои цели и задачи, однако, в процессе осуществления земельной реформы в течение всех этапов особо значимым

являлось регулирование отношений, связанных со следующими процессами:

• приватизацией земельных участков собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на них;

• разграничением государственной собственности на землю;

• формированием и учетом земельных участков (землеустройство и земельный кадастр);

• реализацией принудительного изъятия и резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд;

• установлением отдельных публичных ограничений по использованию земельных участков (сервитуты) и совершению сделок с ними;

• налогообложением правообладателей земельных участков;

• предоставлением земельных участков под строительство;

• другими вопросами (в том числе правовым зонированием, концепцией единого объекта недвижимости).

В целях исследования проблем развития земельного рынка в России, изучения состояния, нормативно-правового, кадрового, информационного, методического обеспечения органов власти, участвующих в управлении земельными ресурсами, был проведен социологический опрос руководителей и сотрудников Управления Роснедвижимости по Нижегородской области и его структурных подразделений, которые выступили в качестве экспертов в области государственного управления земельными ресурсами и регулирования оборота земли. Анализ результатов данного анкетирования, а также результатов экспертного опроса членов территориальных торгово-промышленных палат, предпринимателей и посредников при прохождении процедур, связанных с недвижимостью и землей, проводившихся в рамках исследования «Исследование сделок с землей и недвижимостью в Российской Федерации», позволил сделать ряд выводов, представленных ниже.

1. Степень информированности населения и его «правовой грамотности» в вопросах владения, распоряжения и пользования землей по мнению подавляющего большинства экспертов является низкой, что несомненно отрицательно сказывается на развитии земельного рынка.

2. На развитие земельного рынка в России оказывают влияние следующие факторы (по степени уменьшения влияния): экономические, правовые, организационные, политические, социальные и культурно-исторические.

3. По мнению экспертов, развитие земельного рынка может привести к ряду последствий негативного и позитивного характера. В первую очередь, надо сказать, что большинство экспертов обеспокоены процессами деградации земель и усилением социальной напряженности в результате перераспределения собственности на землю. В тоже время, велика вероятность того, что в результате развития рыночных отношений, увеличится объем земельных платежей и количество собственников земельных участков. Не вызывает опасений выкуп больших площадей российских земель иностранными гражданами. В отношении того, сможет ли рынок распределить земельные участки в руках наиболее эффективных собственников, эксперты высказались неоднозначно.

4. Для создания благоприятных условий, более эффективного использования земельных ресурсов эксперты считают необходимым продолжить приватизацию земель поселений, упростив процедуру предоставления земельных участков и существенно увеличить долю частной собственности (50-70%) на данную категорию земель. Причем оборот земель поселений, по мнению экспертов, должен в большей степени регулироваться рыночными механизмами. В отношении приватизации земель сельскохозяйственного назначения эксперты высказывались более сдержанно, считая, что доля частной собственности на землю сельскохозяйственного назначения не должна быть более 50%. При этом государство должно четко контролировать оборот земель сельскохозяйственного назначения.

5. Цена, по которой на данный момент продаются земельные участки сельскохозяйственного назначения, является ниже объективной (т.е. земля недооценена), и в ближайшие 5 лет она, скорее всего, останется на том же уровне, либо немного увеличится. Цена на землю поселений в большинстве случаев соответствует ее реальной цене (что свидетельствует о достаточно развитом рынке земельных участков) и в ближайшие 5 лет, вследствие объективных причин, цена на земельные участки в городах и поселениях будет увеличиваться.

6. Деятельность федеральных и региональных органов власти, по мнению большинства экспертов, оказывала позитивное влияние на развитие земельного рынка. В тоже время, в меньшей степени позитивной в отношении реформирования земельных отношений экспертами была оценена деятельность органов муниципальной власти.

7. Информационное и кадровое обеспечение органов государственной и муниципальной власти, участвующих в управлении

земельными ресурсами, в целом признано удовлетворительным. Наиболее востребуемыми для руководителей органов власти, являются знания и навыки в сфере земельного законодательства, государственного и муниципального управления, экономики.

8. Полноценному вовлечению земли в хозяйственный оборот препятствует ряд факторов, одним из важнейших в числе которых является фактор административных барьеров на пути предпринимателей к покупке земельных участков для осуществления хозяйственной деятельности.

9. Ценовая ситуация на частном рынке земельных участков характеризуется сильным завышением цены участков, при этом рынок частных компаний, предоставляющих посреднические услуги в области земельных отношений, признается экспертами в значительной мере ограниченным в свободе, что подразумевает существование барьеров для входа новых компаний. Существование подобных барьеров неизбежно ведет к повышению концентрации на рынке, степени его монополизации, что создает предпосылки для подрыва конкурентной среды и постепенного размывания стимулов к повышению конкурентоспособности предприятий.

К числу причин, обусловливающих существование ограничений свободы рынка, в первую очередь следует отнести деятельность бюрократического аппарата, которая характеризуется невысоким уровнем компетенции, а в ряде случаев умышленным оппортунистическим поведением бюрократических служащих, направленным на извлечение ренты из административного ресурса.

10. Процедура предоставления земельных участков является, по мнению экспертов, значительно менее удобной и доступной для предприятий малого и среднего бизнеса (в сравнении с приобретением на частном рынке). Сложность успешного прохождения процедуры предоставления земельных участков органами государственной власти или местного самоуправления отмечается как один из наиболее важных факторов, ограничивающих возможности малых предприятий приобрести земельные участки в собственность. Помимо значительных издержек на получение необходимых разрешений, проведение землеустроительных работ и согласований с инженерными службами на практике зачастую обращается в широкое поле для коррупционных действий работников и руководителей соответствующих служб.

11. Имеется значительное число свидетельств о непоследовательных действиях органов местного самоуправления - после постановления о предоставлении земельного участка нередко выходит постановление об

отмене предыдущего. При этом оспаривание отмены постановления в суде редко приводит к положительному для предпринимателей результату. Отмечаются отдельные случаи, когда чиновники удерживают компании от подачи заявлений на приобретение земли в собственность, так как для них более удобными являются отношения аренды. В связи с этим множество компаний даже не пытаются подавать заявления о предоставлении и продолжают арендовать земельные участки.

12. Зачастую при принятии решений властями муниципальных образований существенно нарушается антимонопольное законодательство. Проверки Федеральной антимонопольной службы Российской Федерации систематически выявляют ряд нарушений, главным образом - в сфере предоставления земельных участков для жилищного строительства.

13. Несмотря на то, что в целом земельные участки на рынке оцениваются экспертами как доступные для малого бизнеса, следует отметить, что в подавляющем большинстве случаев малым предприятиям сложно (преимущественно даже невозможно) конкурировать на проводимых конкурсах и аукционах по продаже государственных или муниципальных земель с представителями крупного бизнеса. Следует заключить, что доступны малому бизнесу главным образом земельные участки из сегмента, который представляет для крупного бизнеса мало интереса.

В четвертой главе «Эффективные организационно-экономические механизмы государственного регулирования рынка городских земель на основе моделирования н прогнозирования процессов его развития» представлены результаты использования предложенной во второй главе методики разработки управленческих решений с целью повышения эффективности государственного управления земельными ресурсами на основе прогнозирования развития земельного рынка.

Происходящие в настоящее время процессы приватизации городской земли имеют стратегическое значение для социально-экономического развития регионов и страны в целом. С целью определения наиболее эффективных механизмов регулирования данных процессов была разработана соответствующая когнитивная модель. Главным прогнозируемым показателем модели целесообразно выбрать площадь государственных и муниципальных земель, приобретенных в частную собственность, поскольку именно этот показатель в первую очередь

характеризует темп развития приватизационных процессов. Однако необходимо отметить, что рост этого показателя не является единственной целью государственного регулирования земельными отношениями. При принятии управленческих решений необходимо учитывать комплекс показателей, характеризующих социально-экономическое развитие объекта исследования в целом, чтобы процессы приватизации не осуществлялись в ущерб ему. По этой причине в модель были включены показатели объема земельного рынка в денежном выражении и объема земельных платежей. Объем земельного рынка в комплексе с другими показателями будет характеризовать развитие земельного рынка и, соответственно, оказывать влияние на количество профессиональных участников, объем финансовых услуг на земельном рынке, доходы населения и другие показатели. Показатель объема земельных платежей оказывает влияние на социально-экономическое развитие объекта исследования и подсистему государственного управления земельным рынком.

Можно выделить два основных фактора, которые оказывают существенное влияние при принятии решения о выкупе земельного участка в частную собственность:

1. желание приобрести земельный участок (спрос на землю)

2. возможности для приобретения земельного участка (экономическая, правовая, организационная доступность земли) Спрос на землю определяется множеством факторов, большая часть

которых имеет локальный характер и зависит от характеристик конкретного земельного участка. Данная модель предлагается для анализа рынка земельных участков, пользующихся устойчивым спросом; соответственно основным фактором, влияющим на площадь приватизируемой земли будет, в данном случае, возможность приобретения земельного участка, с точки зрения его экономической, правовой, организационной доступности, которая, в свою очередь, определяется следующими факторами: затраты на приобретение земельного участка; затраты на сохранение и защиту прав на земельный участок после его приобретения; экономическая возможность населения приобретать земельные участки:

Управляемыми, с точки зрения государственного регулирования процессов, в данной модели являются приватизационная (выкупная) цена на земельные участки, ставка земельного налога, затраты на защиту прав собственности. Частично управляемые показатели: время, затрачиваемое

на совершение сделки и регистрацию права на земельный участок; количество профессиональных участников земельного рынка, осуществляющих соответствующие услуги; количество информации о земельном рынке и приватизации земли, в том числе в СМИ; объем финансовых услуг на земельном рынке (ипотечное кредитование и др.)

Далее были рассмотрены различные стратегии администраций муниципальных образований и спрогнозированы значения показателей когнитивной модели с целью выявления наиболее эффективных механизмов регулирования рынка земли.

Первая рассматриваемая стратегия заключается в снижении приватизационной цены земли с сохранением других показателей на прежнем уровне.

Вторая стратегия направлена на сокращение такого фактора как время, затрачиваемое на оформление сделки и регистрацию права на земельные участки. Анализ отечественной и зарубежной практики оформления сделки и регистрации права на земельные участки показывает, что в настоящее время данные процедуры требуют большого количества времени и существуют организационные возможности для их сокращения, например, с помощью реализации принципа «единого окна».

Третья стратегия направлена на снижение затрат субъектов земельного рынка на защиту прав на земельный участок. В России известно большое количество ситуаций, когда в суде оспариваются правоустанавливающие документы на земельный участок, выданные главами администраций муниципальных образований. Анализ судебной практики показывает, что в результате отсутствия в законодательстве четких норм, регулирующих отдельные процедуры предоставления, изъятия земельных участков, у субъекта земельных отношений на протяжении всего жизненного цикла использования земельного ресурса, остается риск дополнительных затрат на защиту прав на собственный земельный участок. Эти затраты включают в себя временные, финансовые, организационные и другие виды ресурсов. Причина данной ситуации кроется в слабо развитой институциональной среде земельного рынка, высокого уровня коррупции в органах власти. Указанные риски существенно снижают инвестиционную привлекательность муниципального образования, повышают цену инвестиций. Это негативно сказывается не только на развитии земельного рынка, но и на социально-экономическом развитии муниципального образования в целом. Мероприятия, направленные на укрепление судебной власти, развития

земельного законодательства, борьбу с коррупцией, позволят снизить в целом затраты собственника земельного участка на защиту своих прав.

Четвертая ситуация связана со стратегией управления муниципальным образованием, ориентированной на увеличение объема земельных платежей, основанной на предположении, что снижение выкупной цены приведет к росту площади приватизируемых земель, и, соответственно, к увеличению налогооблагаемой базы, что, в свою очередь, вместе с увеличением ставки земельного налога приведет к росту земельных платежей.

Пятая ситуация позволяет проанализировать влияние снижения приватизационной цены на земельные участки в условиях, которые в совокупности можно описать как «рост коррупции». Для данной ситуации характерно снижение профессиональных участников земельного рынка, поскольку в условиях коррупции вход малого и среднего бизнеса на рынок ограничен административными барьерами, уровень конкуренции снижается, а соответственно снижается и качество предоставляемых услуг. Коррумпированные органы муниципальной власти заинтересованы также в ограничении объема информации о рынке земли, распространяемой в СМИ и через другие источники, поскольку доступ к информации большего числа участников рынка усложнит процесс контроля над ним. В данном случае, администрация муниципального образования, целью деятельности которой становится не столько социально-экономическое развитие территории, сколько незаконное обогащение определенного круга коррумпированных лиц, занимающих ответственные посты в органах власти, как единственный «производитель товара», т.е. монополист, заинтересована в уменьшении предложения на рынке земли при общей тенденции к увеличению спроса на нее. Это позволяет продавать земельные участки по цене, существенно превышающей ее рыночную стоимость.

Шестая стратегия связана с повышением ставки земельного налога и снижением приватизационной цены. Отличие от анализируемой ранее четвертой ситуации заключается в том, что помимо простого увеличения ставки земельного налога, муниципалитет также использовал и другие организационно-экономические инструменты регулирования земельного рынка:

• сокращение продолжительности процедур, необходимых для оформления сделки и регистрацию права на земельные участки;

• развитие добросовестной конкуренции, содействие малому и среднему бизнесу;

• предоставление информацию о первичном рынке земельных участков с помощью специализированных СМИ, Internet и других информационных средств;

• кредитование и финансовая поддержка малого и среднего бизнеса, не имеющего достаточного объема собственных средств на приобретение земельных участков и недвижимости.

Результаты прогнозирования и анализа указанных выше управленческих стратегий позволили сделать ряд выводов:

1. Приватизация земель поселений будет эффективной только в том случае, если она будет осуществляться в условиях развития инфраструктуры земельного рынка, снижения уровня коррупции, упрощения процедур предоставления, оформления, регистрации и защиты прав на земельный участок. В случае реализации описанной выше стратегии развития муниципального образования можно добиться увеличения площади приватизированных земель, устойчивого роста земельных платежей в местный бюджет.

2. Приватизационная цена земли является эффективным механизмом регулирования процессов приватизации земли, однако, эффект использования данного механизма зависит в значительной степени от факторов, учитывающих комплексную социально-экономическую ситуацию в исследуемом муниципальном образовании. Простое снижение приватизационной цены земли может привести как к позитивным, так и к негативным для земельного рынка последствиям.

3. Снижение приватизационной цены земли в условиях высокого уровня коррупции не приведет к желаемому увеличению количества эффективных собственников земельных участков. Напротив, сложившаяся порочная практика предоставления земельных участков позволит в данной ситуации узкому кругу коррумпированных должностных лиц, участвующих в распоряжении муниципальными землями, получать дополнительную выгоду.

Для разработки механизмов по регулированию объема земельных платежей в муниципальном образовании была разработана соответствующая когнитивная карта, представленная на рис.3.

Площадь арендованных государственных земель_

Объем земельных платежей

т

Площадь земель в частной собственности

Рыночная цена земли

±:

Объем финансовых услуг

Уровень доходов населения

Выкупная цена при

приватизации

Трансакционные издержки

Рнс.З. Когнитивная карта для прогнозирования объема земельных платежей.

Объем земельных платежей в предлагаемой модели рассчитывается по формуле:

ОЗП = ЗН+А=КСз*Сн*8зчс+Цз*Са*8аз, где

ОЗП - объем земельных платежей; ЗН - земельный налог; А — платежи, за аренду государственных и муниципальных земель; КСз — средняя кадастровая стоимость 1 кв.м.земли; Сн - ставка земельного налога; 8зчс - площадь земель, находящихся в частной собственности; Цз

- средняя рыночная цена за 1 кв.м. земли; Са - ставка арендной платы; Баз

— площадь государственных и муниципальных земель, переданных в аренду.

Управляемыми в данной модели являются следующие показатели: ставка земельного налога, кадастровая стоимость земли, ставка арендной платы за государственные и муниципальные земли.

Прогнозирование объема земельных платежей в условиях реализации различных стратегий развития муниципального образования и анализ результатов позволили сделать ряд выводов:

1. Объем земельных платежей, поступающих в местные бюджеты муниципальных образований, будет ежегодно расти в результате роста цен на землю, увеличении количества собственников и арендаторов.

2. Ставка земельного налога и аренды государственных и муниципальных земель являются эффективными механизмами регулирования земельного рынка, позволяющими в определенной степени регулировать баланс форм собственности на землю, развивая приватизационные процессы или арендные отношения.

3. Увеличение ставок земельного налога и аренды государственных и муниципальных земель позволит повысить объем земельных платежей лишь в краткосрочный период, а далее ситуация потребует существенного регулирующего воздействия со стороны органов государственной и муниципальной власти для обеспечения развития земельного рынка и территории в целом.

4. Устойчивый рост земельных платежей может быть обеспечен в результате реализации стратегии муниципального образования, ориентированной на развитие земельного рынка и направленной на развитие информационной инфраструктуры земельного рынка, упрощение процедур предоставления, оформления, регистрации прав на земельный участок, развитие добросовестной конкуренции, поддержку малого и среднего бизнеса.

Для прогнозирования цены на земельные участки была сформирована когнитивная карта, отображенная на рисунке 4. Взаимосвязи между факторами на данном рисунке не отражены, поскольку они в данном случае лишь усложняют визуальное восприятие когнитивной карты. При составлении данной модели, автор руководствовался следующей логикой: рыночная цена на землю определяется исходя из факторов спроса и предложения. Увеличение спроса приводит к увеличению цены. Увеличение предложения приводит к снижению цены. Спрос определяется исходя из: фактора местоположения, размера трансакционных издержек (затраты на оформление сделки, регистрацию и защиты права на земельный участок), гарантии прав на земельные участки, доходов населения, доступности информации о земельном рынке, налога на землю, стоимости аренды на вторичном рынке земли, ставки аренды муниципальной земли, цены на первичном рынке, бизнес-активности на территории. Предложение в данном случае определяется площадью земель в частной собственности, площади арендуемых частных земель.

Данная модель позволяет прогнозировать изменение цены на вторичном рынке земли с учетом реакции рынка на управленческие воздействия, например: снижение выкупной цены земельного участка, увеличение ставки земельного налога, аренды, упрощение процедуры предоставления земельного участка, развитие информационного обеспечения участников земельного рынка и т.д.

Использование данной когнитивной модели ценообразования на землю позволило сделать ряд выводов:

1. Рыночная цена на землю поселений в России будет расти в результате растущего спроса на земельные участки в черте городов и населенных пунктов, а также низких темпов приватизации земель поселений.

Фактор местоположения

Инвестиции в развитие территории

Транзакционные издержки

Гарантии прав

Налог на землю

Цена земли на первичном рынке

Цена земли на вторичном рынке

Доступность информации

Доходы населения

Стоимость аренды на вторичном рынке

Ставка аренды ГМ земель

ТТпЩадь~зёш1Й" в частной собственности

Бизнес-активность

Площадь арендуемых частных земель

Рис.4. Когнитивная модель для прогнозирования цены на землю.

2. Одним из механизмов регулирования земельного рынка является выкупная цена на землю. В случае ее снижения, цена на вторичном рынке земли в первый период снизится в ответ на снижение цены на государственную и муниципальную землю, а впоследствии, начнет расти. Дальнейший рост цены является результатом развития земельного рынка, повышения спроса на землю, роста инвестиционного потенциала территории, повышения деловой активности.

3. Другим возможным механизмом регулирования земельного рынка является усиление фактора местоположения. Данный фактор носит комплексный характер и может изменяться в результате особых социальных, политических, экономических, культурных, природных, эстетических, религиозных и других особенностей территории. Фактор местоположения может увеличиться за счет создания благоприятного инвестиционного климата региона или муниципального образования созданием особых экономических зон, развитием туристической привлекательности территории, усилением политического потенциала региона, муниципального образования. Данный фактор обуславливает повышение спроса на землю в регионе или муниципальном образовании за счет особенных, уникальных свойств данной территории. Усиление фактора местоположения территории спровоцирует увеличение цены на вторичном рынке земли на достаточно длительный период и вместе с тем увеличение площади выкупаемых в частную собственность земель, рост деловой активности, инвестиций в территорию. Однако необходимо отметить цикличный характер процесса: через определенное время (5-7 лет) возможен спад прогнозируемых показателей. Это означает, что единовременного усиления фактора местоположения недостаточно для обеспечения устойчивого роста земельного рынка. Необходимо также принятие мер по развитию инфраструктуры рынка, его информационного обеспечения, по снижению транзакционных издержек.

4. Увеличения цены на землю с одновременной активизацией земельного рынка, процессов приватизации, гражданского оборота земли органы муниципальной власти могут достичь при условии последовательной реализации политики, направленной на упрощение организационно-технических процессов формирования земельного участка и регистрации прав на него (например, с помощью реализации принципа «единого окна»), развитие информационной и инфраструктурной составляющих земельного рынка. Такая политика позволит, несмотря на рост цен на землю, развивать земельный рынок, повышать эффективность использования земельных ресурсов, пополнять местные бюджеты за счет земельных платежей.

В выводах по результатам исследования характеризуется основное содержание научной новизны и практической значимости полученных результатов.

Основные положения диссертации опубликованы в следующих

работах:

I. В изданиях, рекомендованных ВАК РФ:

1. Мальцев К.В. Государственное регулирование земельного рынка.//Вестник Тамбовского Государственного Университета. Тамбов. 2007, №2(46). - 0,5 п.л.

2. Мальцев К.В. Государственное регулирование рыночного оборота земли.// Государственная служба. М.: Бест-принт. 2007, №4 (48). - 1,5 п.л.

3. Мальцев К.В. Прогнозирование процессов развития земельного рынка в муниципальных образованиях// Государственная служба. М.: Бест-принт. 2008, №2 (52). - 0,75 п.л.

4. Мальцев К.В. Проблемы государственного регулирования земельного рынка// Научно-публицистический журнал «Регионология». Саранск. ГУП РМ Республиканская типография «Красный Октябрь». 2008, №1(62). -0,5 п.л.

5. Мальцев К.В. Прогнозирование объема земельных платежей с помощью когнитивного моделирования// Региональная экономика. М.: ООО Финанспресс. 2007, №17(56). - 0,6 п.л.

6. Мальцев К.В. Прогнозирование процессов приватизации земли с помощью метода когнитивного моделирования// Власть и управление на Востоке России. 2007, №4(41). - 0,5 п.л.

7. Мальцев К.В. К вопросу о развитии земельного рынка в России// Научно-публицистический журнал «Регионология». Саранск. ГУП РМ Республиканская типография «Красный Октябрь». 2008, №6(67). - 0,5 п.л.

II. Монографии:

1. Колтунов В.М., Мальцев К.В. Глобализация экономики. Вопросы теории и методологии. Н.Новгород: Изд-во Волго-Вятской академии государственной службы, 2004. -(8п.л./авт. 1,5 п.л.)

2. Мальцев К.В. Земельный рынок России: методология исследования и механизмы управления. Н.Новгород: Изд-во ВВАГС, 2007. - 9 п.л.

3. Морозова Г.А., Мальцев В.А., Мальцев К.В. Маркетинговые исследования в регионе. Н.Новгород: Изд-во ВВАГС, 2008. -(12п.л./авт. 2 п.л.)

III. Публикации в научных журналах:

1. Мальцев К.В. Совершенствование управления земельными ресурсами.//Муниципальный мир. ] 999, №6. - 0,35 п.л.

2. Мальцев К.В. К вопросу о методологии массовой оценки земель. // Информационный бюллетень ассоциации служб кадастра «Земля Нижегородская». 1999, №1. - 0,2 п.л.

3. Жмачинский В.И., Папкова М.Д., Мальцев К.В. Информационно-аналитические технологии в подготовке специалистов муниципального управления.// Информационный бюллетень АСК «Земля Нижегородская». 1999, №1. -0,9 п.л./авт.0,3 п.л.

4. Мальцев К.В. Разработка модели массовой оценки земли. // Ученые записки ВВАГС. Т.2. Н.Новгород: Изд-во ВВАГС. 1999.-0,2 п.л.

5. Мальцев К.В. Использование математических методов и информационных технологий в кадастровой оценке/ Материалы V международной научно-технической конференции «Математические методы и информационные технологии в экономике». 42. Пенза, 2000.-0,15 п.л.

6. Папкова М.Д., Мальцев К.В. Информационно-аналитические технологии в муниципальном и региональном управлении./ Материалы научно-практической конференции «Муниципальные геоинформационные системы». Обнинск, 2000. - 0,05 п.л./авт. 0,02 п.л.

7. Мальцев К.В. Кадастровая оценка земли как информационная основа управления земельными ресурсами./Материалы научно-практической конференции «Образование. Воспитание. Карьера». Н.Новгород, 2000.-0,25 п.л.

8. Мальцев К.В. Массовая экономическая оценка земельных ресурсов.// Ресурсы региона. Н.Новгород: Изд-во ВВАГС, 2000.-0,1 п.л.

9. Мальцев К.В., В.Н. Нефедов, М.В. Журба, Л.М.Дронова, A.A. Пономарева, И.В. Нефедов. Некоммерческие организации предпринимателей. Н.Новгород: Изд-во ВВАГС, 2003. - 3,2 п.л./авт. 0,3п.л.

10. Мальцев К.В. Формирование земельного рынка в России/Материалы научно-практической конференции «Макроэкономические проблемы современного общества (федеральный и региональный аспекты)». Пенза, 2004. - 0,25 п.л.

11. Мальцев К.В. Проблемы формирования регионального земельного

рынка/ Материалы I Всероссийской научно-практической конференции «Особенности роста и развития региональных социально-экономических систем». Пенза, 2005. — 0,25 п.л.

12. Мальцев К.В. Управление проектами как инструмент реализации инноваций/Материалы ГП Всероссийской научно-практической конференции «Развитие инновационного потенциала отечественных предприятий и формирование направлений его стратегического развития». Пенза, 2005. - 0,25 п.л.

13. Мальцев К.В. Использование методологии управления проектами в управлении земельными ресурсами/Материалы всероссийской научно-практической конференции «Управление в социальных и экономических системах». Пенза, 2005. - 0,25 п.л.

14. Мальцев К.В. Институциональная среда земельного рынка/Материалы III Всероссийской научно-практической конференции «Потенциал развития России XXI века». Пенза, 2006. -0,25 п.л.

15. Мальцев К.В. Развитие земельного рынка в Нижегородской области/Материалы III Всероссийской научно-практической конференции «Социально-экономические аспекты современного развития России». Пенза, 2006. -0,25 п.л.

16. Мальцев К.В. Некоторые аспекты развития земельной реформы в Нижегородской области/Материалы Всероссийской научно-практической конференции «Региональные социально-экономические программы стабилизации и развития АПК». Пенза, 2006. - 0,25 п.л.

17. Мальцев К.В. Системный подход в исследовании формирования и развития земельного рынка.//Ученые записки ВВАГС. Н.Новгород: Изд-во ВВАГС. 2007. - 1 п.л.

18. Мальцев К.В. Государственное управление земельными ресурсами./Труды молодых ученых и аспирантов. Н.Новгород: Изд-во ВВАГС. 2007, №7. - 1 п.л.

19. Мальцев К.В. Системный анализ в проектировании и управлении/Труды XI Международной научно-практической конференции 4.2. СПб: Изд-во Политехнического университета, 2007. - 1 п.л.

20. Мальцев К.В. Системный подход в исследовании развития земельного рынка.// Научно-практический журнал Северо-Западной академии государственной службы «Управленческое консультирование». СПб. 2007. №4(28). - 0,5 п.л.

21. Мальцев K.B. Система государственного управления земельными ресурсами//Государственное и муниципальное управление. Ученые записки СКАГС. Ростов-на-Дону: Изд-во СКАГС. 2007, №3. - 0,7 п.л.

22. Мальцев К.В. Метод когнитивного моделирования в исследовании формирования и развития земельного рынка/Материалы VI международной научно-практической конференции «Стабилизация экономического развития Российской Федерации». Пенза, 2007. -0,25 п.л.

23. Мальцев К.В. Некоторые аспекты государственного управления земельными ресурсами/Материалы V Международной научно-практической конференции «Управление в социальных и экономических системах». Пенза, 2007. - 0,25 п.л.

24. Мальцев К.В. Метод когнитивного моделирования в исследовании формирования и развития земельного рынка/Материалы VI международной научно-практической конференции «Макроэкономические проблемы современного общества (Федеральный и региональный аспекты)». Пенза, 2007. - 0,4 п.л.

25. Данилова О.С., Денисов В.Н., Мальцев К.В. Анализ и прогнозирование ситуации на региональном рынке земли/Труды XII международной научно-практической конференции «Системный анализ в проектировании и управлении». Часть I. СПб: Изд-во Политехнического университета, 2008. - 1п.л./авт.0,5 п.л.

26. Мальцев К.В. Оценка инвестиционных проектов. Методическое пособие. Н.Новгород: Изд-во ВВАГС, 2007. - 1,5 п.л.

27. Мальцев К.В., Ершов Д.Е. Управление проектами: инициация, планирование, реализация, завершение. Учебное пособие. Н.Новгород: Изд-во ВВАГС, 2008. - 8 п.л./авт. 6 п.л.

28. Мальцев К.В., Использование методов экспертного опроса в исследовании формирования и развития земельного рынка в России//Научный вестник Уральской академии государственной службы (политология, экономика, социология, право). 2007, №1. -0,5п.л.

29. Данилова О.С., Денисов В.Н., Мальцев К.В. Анализ и прогнозирование социально-экономических процессов на основе когнитивного моделирования/Сборник научных трудов исследовательской программы «Диалог мировоззрений»/Под ред. A.B. Дахина. Н.Новгород: Изд-во ВВАГС, 2008. - 0,7п.л./авт. 0,3

Автореферат

Диссертации на соискание ученой степени доктора наук

Мальцев Кирилл Владимирович

Государственное регулирование рынка городских земель как специфичного природного ресурса социально-экономического развития

Научный консультант: д.э.н., профессор Половннкин Петр Дмитриевич

Оригинал-макет Мальцев К.В.

Подписано к печати ¿??)?. , тираж 100 экз.

Усл. п.л. 2,2

Федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Российская академия государственной службы при Президенте Российской Федерации»

Оформлено ОПМГ РАГС. Заказ № 119606 Москва, пр-т Вернадского, 84

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: доктора экономических наук, Мальцев, Кирилл Владимирович

Введение.

Глава I. Теоретические основы воспроизводства земельных ресурсов как стратегического фактора развития национальной экономики.

1.1. Роль земельных ресурсов вховременных социально-экономических системах.

1.2. Особенности и свойства городской земли как уникального товара.

1.3. Особенности, функции и роль рынка городской земли в процессе воспроизводства земельных ресурсов и обоснование необходимости государственного регулирования рыночного оборота городских земель.

1.4. Зарубежный опыт управления земельными ресурсами.

Глава II: Методология анализа состояния и тенденций развития земельного рынка в России.

2.1. Основы концепции современного земельного рынка и методологии анализа рынка городской земли.

2.2. Методика прогнозирования развития земельного рынка и.разработки управленческих решений с целью повышения эффективности государственного управления:земельными ресурсами.

2.3. Когнитивное моделирование процессов формирования и развития земельного рынка и разработка эффективных механизмов управления земельным рынком.

Глава III. Современное состояние, проблемы и тенденции формирования и развития земельного рынка в России.

3.1. Особенности развитая земельных отношений в современной России.

3.2. Анализразвитияшнституциональнойхредьг становления земельного, рынка в России.

3.3. Анализ современного состояния;и тенденций развития рынка земли в российских городах.

3.4. Социально-экономические проблемы формирования и развития рынка городской земли в России.

Глава IV. Эффективные организационно-экономические механизмы государственного регулирования рынком городских земель на основе моделирования и прогнозирования процессов его развития.

4.1. Механизмы государственного регулирования рынка городских земель.

4.2. Механизмы государственного регулирования процессов приватизации городских земель.

4.3. Механизмы регулирования объема земельных платежей в муниципальных образованиях.

4.4. Оценка и прогнозирование рыночной стоимости на землю в муниципальных образованиях с учетом влияния механизмов государственного регулирования земельного рынка на процессы ценообразования.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Государственное регулирование рынка городских земель как специфического природного ресурса социально-экономического развития"

Актуальность темы.

Россия является крупнейшим в мире обладателем земельных ресурсов. Земельный фонд Российской Федерации составляет 1709,8 млн.га., на ее территории расположены практически все природно-минеральные вещества планеты, в зоне влияния находится около 45% пресной и около 20% морской воды, около 70% территории располагается в сейсмоустойчивых районах. Однако эффективность использования богатейших земельных ресурсов в России остается на низком уровне, что приводит к целому ряду негативных социально-экономических, политических, экологических последствий. В течение прошлого века курс государственной земельной политики кардинально менялся дважды: в 1917 году земля была национализирована и полностью исключена из рыночного оборота, в 1993 году Конституция Российской Федерации, принятая общенародным голосованием, определила различные формы и виды собственности на землю, включая и частную.

Рыночная трансформация экономики России обусловила направленность земельной реформы на развитие земельного рынка, участие земельных участков в свободном гражданском обороте. Только в 2001г., после продолжительных научных, общественных, политических дискуссий и споров Государственной Думой был принят новый вариант Земельного Кодекса, соответствующего новым конституционным положениям. В тоже время, споры вокруг Земельного Кодекса не прекращаются и до сих пор. Камнем преткновения остается вопрос об обороте земель сельскохозяйственного назначения, ведутся активные научные дискуссии о природе и величине земельной ренты, частной собственности на землю, роли государства в управлении и регулировании земельных отношений.

Тем не менее, как показывает анализ современной динамики земельных отношений, процесс формирования института частной собственности на землю противоречиво, но постепенно развивается в России. Показатели государственной отчетности свидетельствуют о том, что земля реально включена в рыночный оборот, т.е. с земельными участками совершаются сделки, предусмотренные гражданским законодательством.

В тоже время, земля как пространственная основа существования государства и его граждан, как звено экосистемы, главное средство производства сельского хозяйства требует пристального внимания со стороны государства для обеспечения политической, экономической, экологической безопасности, социальной защиты населения, исторических и культурных основ существования страны и ее граждан.

Одним из ключевых направлений социально-экономического развития России является повышение эффективности использования, объектов земельно-имущественного комплекса и управления национальным богатством посредством развития многообразных форм собственности. Позитивное будущее российской экономики во многом связано с развитием земельно-имущественных отношений, с извлечением максимальной выгоды от земельных ресурсов.

Высокий эффект может быть получен прежде всего от использования городских земель, так как, во-первых, в городской среде рыночные отношения традиционно развиваются со значительным опережением по отношению к сельской местности. Во-вторых, позиция науки и общества по включению городской земли в рыночный оборот носит достаточно определенный характер, чего нельзя сказать относительно земель t сельскохозяйственного назначения. В-третьих, несмотря на то, что доля городских земель незначительна, именно на них сконцентрированы жизненно важные сферы производства, они аккумулируют в своих границах до 75% социально-демографического и производственно-экономического потенциала России. Финансовые ресурсы также сосредоточены в основном в городах, что придает им статус потенциального кредитора для остальных территорий. Поэтому социально-экономическое значение городских земель за последние годы резко возросло, и возникла острая потребность в формировании и развитии цивилизованного рынка городских земель.

В рыночной экономике городская земля рассматривается не только как пространственный базис для хозяйствования и жизнедеятельности населения, но и как, важнейший источник извлечения прибыли* для предпринимателей, регулярного поступления средств в региональные и муниципальные бюджеты.

В России с начала 90-х годов проводится земельная реформа, однако ни правовая база, ни обще федеральная концепция этой'реформы, до сих пор полностью не созданы. Стратегия развития земельно-имущественных отношений не увязана с задачами структурной перестройки экономики., в целом. Решение многих проблем в этой области отдано на откуп местным властям, что породило к концу 90-х годов множество региональных моделей развития земельно-имущественных отношений:

Формирование цивилизованных рыночных отношений предполагает переход земельно-имущественного комплекса на качественно новый этап развития, а именно - превращение земли в реальный высокодоходный производственный стратегический ресурс путем обоснованного применения различных механизмов государственного управления и регулирования.

В связи с этим особую важность приобретают исследования, отвечающие на вопрос: какие приоритетные направления развития рынка городских земель целесообразны и возможны в России, к каким социальным, политическим, экономическим последствиям этих направлений приведет их реализация и какие необходимы механизмы для эффективного государственного регулирования земельного рынка.

Степень разработанности проблемы.

На протяжении более 70 лет прошлого века в России земля была фактически исключена из рыночного оборота. Формирование современной земельной реформы в 1990-е годы обусловило повышенный интерес среди теоретиков и практиков к изучению проблем развития и регулирования земельного рынка в целом и рынка городских земель в частности. Большое внимание в последние годы уделяются вопросам экономики городов и градостроительству, создания и развития земельного кадастра, рыночной и кадастровой оценки земли- и других объектов недвижимости. Однако современное состояние экономической науки характеризуется отсутствием фундаментально обоснованной теории государственного регулирования земельного рынка в условиях его формирования, хотя ряд концептуальных подходов к ее разработке содержится в капитальных трудах ученых, основательно исследовавших важнейшие проблемы управления земельными ресурсами, позволяющих давать практические рекомендации по выбору целей и механизмов реализации государственной земельной политики в России.

В мировой экономике накоплен значительный опыт управления земельными ресурсами как источником сельскохозяйственного оборота, важнейшей компонентой собственности, объектом налогообложения и инвестиционной деятельности. Имеются научно обоснованные теоретические исследования в данной области, отраженные в ряде публикаций. Философский и политэкономический аспекты земельных отношений нашли отражения в трудах таких известных ученых как Ф.Кене, Д.Рикардо, У.Петти, А.Смит, К.Маркс, П.Самуэльсон, А.Маршалл и др. Фундаментальные исследования вопросов регулирования земельных отношений содержатся в трудах зарубежных авторов: А.Ринг, К.Кейз, Р.Страйк, Х.Маттссон, Г.Ларссон, Ф.Харрисон, Д.Эккерт, Д.Фридман, Н.Ордуэй, Р.Вессели.

Отечественная наука также внесла неоценимый вклад в мировой опыт управления земельными ресурсами. К числу отечественных ученых, исследовавших проблемы управления земельными отношениями, в первую очередь следует отнести А.В.Чаянова, В.В.Докучаева, Н.Д.Кондратьева, М.И.Туган-Барановского, А.Н.Челинцева, Н.П.Макарова, И.И.Лукинова и др. Большое внимание теоретическим и прикладным исследованиям проблем управления земельными ресурсами, разработке экономико-правовых и организационных моделей управления на федеральном и региональном уровнях уделено в трудах отечественных ученых:

B.С.Кислова, Н.В.Комова, В.А.Горемыкина, П.Ф. Лойко, В.И.Калинина,

C.И.Сай, О.Б.Леппке, М.Л.Лезиной и др. Вопросам экономики городов и градостроительства посвящены труды Антонова В. П., Любовного В.Я., Бочарова Ю.П., Кабаковой С.И., Витт М.Б., Кузнецова Г.А., Щеглова В.А. Экологическая инфраструктура городских земель служит предметом исследований в работах Банина А.Л., Шейнина Л.Б., Соловьева А.К. и др.

Основательные исследования концептуальных подходов,к решению методологических и теоретических проблем в^ трудах вышеотмеченных и других авторов позволили расширить теоретическую базу совершенствования государственного регулирования рынка городских земель.

В течение современной трансформации социально-экономической системы в России отечественными учеными было проведено немало исследований, посвященных проблемам формирования и развития земельного рынка и механизмам государственного регулирования рыночного оборота. Однако в них не достаточно уделяется внимание разработкам теоретических и прогнозных моделей, в которых использовались бы достижения мировой экономической науки и одновременно учитывались особенности формирования земельного рынка в современной России, которые могли бы быть использованы для оптимизации инструментария государственной земельной политики на этапе формирования земельного рынка. Это направление исследований содержит большой неиспользованный потенциал решения проблем сбалансированного развития национальной экономики, что и-предопределило выбор темы диссертационного исследования.

Цель и задачи диссертационного исследования. Основной целью настоящего исследования является расширение теоретической и методической базы государственного регулирования рынка- городских земель как специфичного природного ресурса в условиях его развития и разработка на этой основе инструментария его эффективной реализации. Задачи исследования:

1. Обосновать стратегическое значение земельных ресурсов для социально-экономического развития России и объективную необходимость государственного регулирования рыночного оборота городских земель на современном этапе.

2. Разработать основы концепции рынка городской земли, позволяющей осуществлять анализ и прогноз развития земельного рынка с учетом изменения институциональной среды, влияния механизмов государственного регулирования и других социальноэкономических, политических, организационных факторов в условиях становления земельного рынка.

3. Разработать методологию анализа текущего состояния и прогнозирования развития земельного рынка с учетом воздействия на него механизмов государственного регулирования.

4. Проанализировать текущее состояние и выявить тенденции развития земельного рынка, социально-экономической и институциональной среды его формирования и развития в России.

5. Уточнить прогноз развития российского рынка городских земель с учетом воздействия на него различных механизмов государственного регулирования и изменений институциональной среды.

6. Разработать предложения и рекомендации по формированию эффективных организационно-экономических механизмов регулирования рынком городских земель на основе моделирования и прогнозирования процессов его развития.

Объектом исследования являются процессы формирования и развития рынка городской земли и механизмы государственного регулирования земельного рынка.

Предмет исследования - организационно-экономические отношения, возникающие между федеральными, региональными и муниципальными органами власти, субъектами хозяйственной деятельности и гражданами в процессе формирования, развития и регулирования рынка городской земли.

Теоретическая и методологическая основа. Теоретическую основу проводимых исследований составили труды отечественных и зарубежных ученых, посвященные экономической теории, роли земельных ресурсов как производственного, экологического, территориального фактора, проблемам собственности на землю, теории управления.

Методологической основой исследования является использование принципов системного подхода, дедуктивного и индуктивного методов научного познания.

Для решения конкретных задач исследования применялись методы теории управления, когнитивного, статистического, социологического и экономического моделирования, факторного, кластерного, регрессионного анализа, прогнозирования, математической статистики и обработки экономических рядов. Необходимые расчеты выполнялись с применением современных компьютерных технологий и специализированного программного обеспечения.

Научная новизна работы заключается в расширении теоретической и методологической базы государственного регулирования рынка городских земель как специфичного природного ресурса в современных условиях его развития и разработка на этой основе инструментария его эффективного развития с целью решения социально-экономических задач в муниципальных образованиях. Приращение научного знания содержится в следующих научных результатах.

По специальности «макроэкономика»: - Разработаны основы концепции земельного рынка в городах, включающие в себя обоснование эффективной.системы земельного рынка, его ключевых элементов, их классификация, взаимодействие между ними, систему качественных и количественных показателей, характеризующих современный земельный рынок. В соответствии с данной концепцией, основными элементами системы земельного рынка являются: субъекты земельных отношений, объекты земельных отношений и институциональная среда. Разработанные основы концепции позволяют осуществлять комплексное исследование формирования и развития рынка различных категорий земельных участков с учетом наиболее существенных факторов влияния, механизмов государственного регулирования.

Автором предложен не учитываемый в современной экономической практике методологический подход к прогнозированию и принятию стратегических решений в процессе государственного регулирования рынка городской земли, основанный на применении метода когнитивного моделирования социально-экономических процессов. В условиях низкого уровня развития земельного рынка, недостаточного объема достоверных статистических данных и количественных показателей анализа процесса его развития, доказана необходимость использования когнитивного моделирования, позволяющего учитывать качественные характеристики, экспертные оценки, земельного рынка и его элементов, воздействие механизмов государственного регулирования. Предлагаемый методологический подход позволяет использование когнитивного моделирования для определения принципиального характера изменения исследуемых параметров развития рынка в прогнозируемый период. Последующий этап предполагает, при наличии достаточного объема соответствующих количественных показателей, использование статистических методов для- расчета прогнозных значений исследуемого параметра.

- Раскрыты основные тенденции современного развития земельного рынка в городах России, обуславливающие необходимость совершенствования механизмов государственного регулирования рынка городской земли: увеличение спроса и рост цен на городскую землю (в год в среднем на 15-20%), увеличение трансакционных издержек, монополизация рынка, увеличение доли частной формы собственности в структуре земельного фонда городов.

- Выявлены основные причины, препятствующие полноценному вовлечению городской земли в рыночный оборот: отсутствие единой научно-обоснованной концепции государственного регулирования земельного рынка на федеральном, региональном и муниципальном уровнях, несовершенство земельного законодательства, отсутствие эффективной методологии принятия решения в процессе регулирования земельного рынка, низкий уровень защищенности прав на земельный участок, низкий уровень развития инфраструктуры земельного рынка, административные барьеры на пути к приобретению прав на земельные участки и др.

Определены основные особенности и изменения институциональной среды формирования и развития земельного рынка в городах: наличие противоречий в земельном законодательстве на федеральном, региональном и муниципальном уровнях, отсутствие четкого разграничения государственной собственности на землю и четкого разграничения полномочий органов исполнительной власти и органов местного самоуправления, отсутствие в судебной практике единого подхода к применению земельного законодательства, в частности по вопросам приватизации земельного участка под ранее приватизированными объектами недвижимости, предоставлении земельных участков под временными или уничтоженными строениями, передачи в собственность земельного участка собственнику расположенного на нем объекта недвижимости, делимости земельного участка, определении цены выкупа и др.

По специальности «землеустройство»:

- На основе анализа существующих, наиболее вероятных и потенциально возможных стратегий государственного и муниципального управления процессами приватизации городской земли, оценены их последствия и влияние на социально-экономическое развитие городов.

- Обоснован предложенный автором подход к формированию стратегии регулирования рынком городских земель, включающий метод прогнозирования с помощью когнитивного моделирования, использование которого позволяет разрабатывать наиболее эффективные механизмы достижения стратегических целей развития муниципальных образований, таких как развитие жилищного строительства, поддержка малого и среднего бизнеса и др.

- Определены приоритетные направления развития государственного регулирования земельного рынка, позволяющие повысить его эффективность как элемента воспроизводственного процесса земельных ресурсов. К ним относятся:

• развитие законодательной базы, регулирующей вопросы формирования, приобретения, отчуждения и защиты прав на земельные участки; усиление функции контроля над исполнением земельного законодательства;

• упрощение и повышение «прозрачности» процедуры формирования и предоставления земельных участков для юридических и физических лиц;

• развитие информационной инфраструктуры земельного рынка с целью сокращения трансакционных издержек на приобретение, отчуждение и защиту прав на земельный участок.

- Выявлено влияние экономических инструментов регулирования земельных отношений (ставки земельного налога и арендной платы, кадастровая стоимость земли, выкупная цена земли) на развитие земельного рынка в городах и доходную составляющую бюджета муниципального образования. Предложены стратегические направления муниципального управления земельными отношениями, позволяющие обеспечить долгосрочное повышение земельных платежей в муниципальный бюджет и развитие земельного рынка в муниципальном образовании.

- Разработана основа когнитивной модели для прогнозирования цены на землю поселений, включающая следующие ценообразующие факторы: местоположение, размер трансакционных издержек, гарантии прав на земельные участки, доходы населения, доступность информации о земельном рынке, налог на землю, размер арендной платы на вторичном рынке земли, ставка аренды муниципальной земли, цена на первичном рынке, бизнес-активность на территории, площадь земель в частной собственности, площадь арендуемых частных земель. Использование данной когнитивной модели позволяет прогнозировать изменение цены на землю поселений в зависимости от использования различных механизмов государственного регулирования земельного рынка.

Практическая значимость исследований состоит в том, что его результаты доведены до конкретных рекомендаций, которые могут быть использованы федеральными органами исполнительной власти (Министерством экономического развития РФ, Министерством регионального развития РФ, Министерством юстиции РФ), администрациями субъектов РФ и муниципальных образований при разработке и реализации земельной политики.

Материалы исследования были использованы при разработке методики государственной кадастровой оценки земель поселений. Отдельные положения используются в практической работе Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Нижегородской области.

Апробация работы. Основные положения работы докладывались на кафедре экономики и государственного регулирования рыночного хозяйства Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации, а также на 5 международных и 10 общероссийских конференциях в 2000-2008 годы. В том числе на V международной научно-технической конференции «Математические методы и информационные технологии в экономике» (Пенза, 2000), научно-практической конференции «Муниципальные геоинформационные системы» (Обнинск, 2000), научно-практической конференции «Макроэкономические проблемы современного общества (федеральный и региональный аспекты)» (Пенза, 2004), I всероссийской научно-практической конференции «Особенности роста и развития региональных социально-экономических систем» (Пенза, 2005), III всероссийской научно-практической конференции «Развитие инновационного потенциала отечественных предприятий и формирование направлений его стратегического развития» (Пенза, 2005), всероссийской научно-практической конференции «Управление в социальных и экономических системах» (Пенза, 2005), III всероссийской научно-практической конференции «Потенциал развития России XXI века» (Пенза, 2006), III всероссийской научно-практической конференции «Социально-экономические аспекты современного развития России» (Пенза, 2006), международной научно-практической конференции «Системный анализ в управлении и проектировании» (СПб,- 2007),1 VI международной научно-практической конференции «Стабилизация экономического развития Российской Федерации» (Пенза, 2007), V международной научно-практической конференции «Управление в социальных и экономических системах» (Пенза, 2007), VI международной научно-практической конференции «Макроэкономические проблемы современного общества (Федеральный и региональный аспекты)» (Пенза, 2007) и др.

Результаты, полученные в области теории, методологии и практики регулирования рынка городских земель используются в учебном процессе Волго-Вятской академии государственной службы при проведении занятий для студентов различных форм обучения, слушателей программ профессиональной подготовки государственных служащих, второго высшего образования.

Объем и структура работы. Основное содержание диссертации обусловлено целью и поставленными задачами, отражает ее внутреннюю логику и имеет в своей структуре введение, четыре главы, заключение, список литературы и приложения.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Мальцев, Кирилл Владимирович

Выводы.

1. Начиная с 1991 года земельные отношения в Российской Федерации находятся в состоянии реформирования. Можно выделить как минимум три этапа земельных реформ в этот период, каждому из которых соответствовал свой комплекс целей и задач. Одной из ключевых целей современной земельной реформы является формирование и развитие земельного рынка.

2. Анализ мирового опыта реформирования земельных отношений показывает, что не существует универсальных форм и методов обеспечения эффективного оборота земли. В каждом государстве формируется своя институциональная среда земельного рынка, обусловленная национальными традициями, исторически сложившимися правовыми и экономическими отношениями.

3. На развитие земельного рынка в России оказывают влияние следующие факторы (по степени уменьшения влияния): экономические, правовые, организационные, политические, социальные и культурно-исторические.

4. Развитие земельного рынка может привести к ряду последствий негативного и позитивного характера. В первую очередь, большинство экспертов обеспокоены процессами деградации земель и усилением социальной напряженности, в результате перераспределения собственности на землю. В тоже время, велика вероятность того, что в результате развития рыночных отношений, увеличится объем земельных платежей и количество собственников земельных участков. Не вызывает опасений выкуп больших площадей российских земель иностранными гражданами.

5. Для создания благоприятных условий, более эффективного использования земельных ресурсов необходимо продолжить приватизацию земель поселений, упростив процедуру предоставления земельных участков и существенно увеличить долю частной собственности (50-70%) на данную категорию земель.

6. Цена на землю поселений в большинстве случаев соответствует ее реальной стоимости (что свидетельствует о достаточно развитом рынке земельных участков) и в ближайшие 5 лет, вследствие объективных причин, стоимость земельных участков в городах и поселениях будет увеличиваться.

7. В настоящий момент Россия является крупнейшим в мире обладателем земельных ресурсов - земельный фонд Российской Федерации по состоянию на 1 января 2008г. в административных границах РФ составлял 1709,8 млн га, на ее территории расположены практически все природно-минеральные вещества планеты, в зоне влияния находится около 45% пресной и около 20% морской воды, около 70% территории располагается в сейсмоустойчивых районах.

8. В настоящее время в частной собственности находится уже более 7,6% земельного фонда РФ. Подавляющую часть земель, находящихся в частной собственности, составляют земли сельскохозяйственного назначения — 97,2%. В структуре приватизированных земель 22% являются невостребованными.

9. Показатели государственной отчетности свидетельствуют о том, что большая часть сделок с земельными участками относится к государственным и муниципальным землям, при этом предоставление участков в аренду является основной формой земельных отношений во всех субъектах Российской Федерации.

Глава IV. Эффективные организационно-экономические механизмы государственного регулирования рынком городских земель на основе моделирования и прогнозирования процессов его развития.

4.1. Механизмы государственного регулирования рынка городских земель.

После полутора десятилетий рыночных преобразований, активная и целенаправленная регулирующая роль государства в становлении и развитии рыночных механизмов все более воспринимается как необходимость. В своих усилиях содействовать созданию и развитию рыночных реформ государство в складывающихся условиях переходного периода, многоукладной экономики оказывается в сложной двойственной ситуации одновременно регулятора и равноправного участника рыночных процессов. И это в максимальной мере актуально для рынка городской земли, где государство выступает не столько как один из ведущих регуляторов рыночных отношений, но и как один из крупнейших собственников и участников рынка.

Органы государственной власти и их региональные структуры являются основными инициаторами законодательного развития, практически монопольными организаторами приватизационных процессов, наиболее масштабными продавцами недвижимости, активными участниками арендных отношений, монопольными регистраторами объектов недвижимости и сделок с ними между субъектами всех форм собственности.

Вместе с тем, у государственных исполнительных органов возникают сложные задачи формирования долгосрочных политик и оперативного выбора относительно государственной собственности: сколько и какие земельные участки оставить в собственности и как эффективно, в рамках возможностей бюджета управиться с ними, сколько и каких земельных участков и на каких условиях выставить на продажу или сдать в аренду или передать в иные формы ответственного владения, пользования и распоряжения. И подобные задачи управления земельными ресурсами государственного собственника, их продвижения на рынках недвижимости решаются государством одновременно и на фоне им же выдвигаемых и реализуемых законодательных инициатив и нормативных актов по развитию рыночных отношений в целом и для рынка городской земли, в частности.

Таким образом, весьма актуальным является комплексное, сбалансированное развитие механизмов государственного регулирования на рынке городской земли, одновременно обеспечивающих как поддержку интенсивных рыночных преобразований, так и эффективное управление недвижимостью государственного собственника.

Для последовательного раскрытия содержания сформулированной задачи следует раскрыть, детализировать трактовку таких понятий, как:

• государственное регулирование и система механизмов регулирования (области воздействия) на земельном рынке,

• недвижимость государственного собственника на земельном рынке и эффективное управление этой недвижимостью в условиях формирования и развития отечественного рынка.

Поиск решения необходимо начинать с систематизации регулирующих земельный рынок механизмов и дифференцирования областей их воздействия.

С одной стороны, есть недвижимость и имущественные отношения вообще, для всех форм собственников. В данном случае государство проводит свою политику регулирования социально справедливого развития имущественных отношений и активной поддержки рынка. В то же время, в государственной собственности находится недвижимость, составляющая значительную часть национального богатства. Эффективное управление ею (как, например: высокоприбыльное пользование, необходимое сохранение и развитие, качественное исполнение с ее помощью социальных, властных и других обязательных функций, своевременная передача в доверительное управление, оптимизация структуры, в т.ч., продажа и приватизация и т.д.) в интересах общества является важнейшей задачей государственного собственника. При этом необходимо также отметить, что процессы рыночного регулирования и управления земельными ресурсами развиваются не всегда и не во всем в зависимой от государственной политики внешней среде и с активным участием негосударственных структур, имеющих свои интересы, предпочтения и понятия об эффективности.

Содержание понятия государственного регулирования в наилучшей мере раскрывается через общую функциональную модель управления. Характерными для функциональной модели являются следующие положения:

• функция регулирования является завершающей в последовательной цепочке функций контроля и анализа,

• функция контроля несет в себе соответствующее сравнение планов, ожиданий и намерений с учетной информацией, оценками фактического положения дел на рынке (как, например, недополучение доходов бюджета от рыночных продаж объектов недвижимости и по результатам арендного бизнеса),

• функция анализа, непосредственно предшествующая функции регулирования, выявляет причины отклонений от запланированного, факторы влияния и их меру (как, например, снижение доходов из-за негибкой политики индексации ставок аренды и, как результат, недостаточной заполняемостн сдаваемых в аренду помещений, потери при продажах из-за недоучета сезонных колебаний спроса),

• регулирующая функция, как и ряд других функций, испытывает на себе воздействия внешней среды,

• регулирующие воздействия на объект регулирования могут осуществляться не только через государственные структуры, но и (в иной форме и иной мере) через негосударственные структуры, а также косвенным образом - через параметры внешней среды (так называемое косвенное и параметрическое регулирование).

Таким образом, содержание регулирующей функции, регулирующих механизмов имеет в качестве своей базы результаты контроля складывающейся ситуации на земельном рынке и ее детального анализа, с определением первопричин отрицательных явлений, разработкой альтернативных путей исправления ситуации и выбора лучшего пути. Очевидно, что регулирующая функция государства является динамичной, гибко меняющейся, а зависимости от уровня и качества развития рыночных отношений, региональных традиций. Так, в мировой практике государственного регулирования на рынках недвижимости известны механизмы минимального вмешательства государства. Например, в США и Великобритания оценочная деятельность на рынках недвижимости полностью регулируется общественными профессиональными ассоциациями. В то же время, в Германии действует законодательство в области оценки; в ряде стран существуют определенные ограничения для деятельности иностранных лиц на рынках недвижимости. Регулирующая активность региональных центральных органов на рынках недвижимости различна и в различных субъектах Российской Федерации. Это, например, проявляется в разнообразии управляющих структур, ответственных за развитие имущественных отношений в регионах, в различной степени развития региональной нормативной базы (что, в частности, находит отражение в ежегодно публикуемом уровне инвестиционной привлекательности российских регионов), в различной степени продвижения при создании земельных, градостроительных и иных кадастров.

Содержание понятия системы механизмов государственного регулирования на рынках недвижимости (как комплекса взаимосвязанных, подчиненных единым целям регулирующих воздействий, в то же время, имеющих свои адресные области приложения) предлагается формировать, используя базовые определения рынка и рыночной стоимости.

Напомним эти определения, имея в виду их применение именно к земельному рынку.

Итак, рынок - это некоторое пространство взаимодействия покупателей и продавцов для установления рыночной цены обмена товара (в нашем случае - земельных участков и операций с ними). При этом совершенным является такой рынок, когда продавцов, товаров и покупателей достаточно много, конкуренция открытая, времени и информации для принятия решения участниками рыночных операций достаточно, обмен происходит без принуждения.

Рыночная стоимость земельного участка - это стоимостная оценка земельного участка недвижимости в условиях совершенного рынка. При этом направление использования земельного участка предполагается наилучшим из возможных (законодательно разрешенным, физически и финансово осуществимым). Также считается, что участники рыночной сделки действуют разумно и компетентно, имея достаточно времени и информации.

В результате применения названного подхода актуальными областями приложения для механизмов регулирующих воздействий государства, стремящегося поддержать развитие рынка, будут следующие:

1. субъекты земельного рынка - покупатели и продавцы,

2. объекты земельного рыка - земельный участок и права на него,

3. институциональная среда - пространство и правила взаимодействий покупателей и продавцов,

4. рыночная инфраструктура, обеспечивающая качественное обслуживание участников рыночных операций с земельными участками.

Рассмотрим названные области воздействий более подробно.

Так, что касается субъектов земельного рынка: покупателей и продавцов, - то необходимо обеспечить, чтобы те и другие, как минимум:

• легально существовали и были бы в достаточном количестве,

• были бы платежеспособны,

• не были монополистами, не имели бы в складывающихся условиях таких ограничивающих характеристик, как, например: иностранное физическое или юридическое лицо с ограниченными правами приобретения недвижимости, превышающая некоторый норматив доля государства в акциях акционерного общества, специфическая сфера деятельности и т.д. Так, в ряде западных стран естественный монополист не имеет право вкладывать свои прибыли в непрофильную сферу, как, например, газовый монополист - в ресторанный бизнес или розничную торговлю.

Относительно объектов земельного рынка необходимо соблюдение следующих условий:

• земельные участки как товар легально существовали на рынке и были бы в достаточном количестве;

• был законодательно поддержан гражданский оборот для земельных участков и различных типов операций с ними,

• были бы сформулированы в законодательных документах и детализированы в нормативных документах ограничивающие (запрещающие или иные, например, инвестиционные, льготные, социальные, организационно-технологические, экологические) условия по видам земельных участков и типам операций с ними.

Для формирования так называемого пространства и системы правил взаимодействия на земельном рынке покупателей и продавцов необходимы:

• нормативно-правовая база функционирования рынка, включая упомянутое выше законодательное обеспечение для появления и легальной деятельности субъектов и объектов рыночных операций,

• достаточная информация об объектах недвижимости и условиях проводимых операций с ними, о нормах градостроительного регулирования и положениях генеральных планов развития городов и территорий, о системе действующих кадастров, о формах документов, регламентах и процедурах,

• ограничения (если таковые предусматриваются) в части цен (например, требование, чтобы земельные участки не продавались по цене ниже некоторой директивно установленной нормативной платы за землепользование),

• ясные правила доступа к названной информации, в том числе, следующего содержания: какая информация является открытой для всех граждан, какая - только для участников предполагаемой сделки, что конфиденциально, что доступно по коммерческой схеме и каким образом и т.д.

Поддержка обеспечивающей инфраструктуры рынка, необходимого состава и уровня обслуживания покупателей и продавцов, I причем, как со стороны профессиональных участников рынка, так и специализированных государственных структур, включает, в частности:

• введение обязательных процедур, как, например, государственная регистрация рыночных сделок с недвижимостью, обязательная оценка для выделенных типов объектов недвижимости государственной и муниципальной собственности) и типов операций с нею (национализация и принудительный выкуп, имущественный арбитраж),

• классификация профессиональной деятельности на рынках недвижимости и последующее разделение областей обслуживания или возможное сотрудничество между государственными и негосударственными структурами. Это, например, относится к следующим областям обслуживания: регистрация недвижимости и сделок с нею (отметим, что по действующему законодательству сегодня это исключительная компетенция государственных структур), инвентаризация, оценка недвижимости в различных целях, риэлтерская деятельность, деятельность застройщиков (девелопмент), проектирование, научно-реставрационная деятельность, строительство и иная подрядная деятельность, консалтинг, нотариат, страхование, аукционные торги и конкурсы,

• контроль и обеспечение качества обслуживания на рынках недвижимости, в том числе, за счет использования таких процедур, как: лицензирование и сертификация специалистов и фирм, подготовка й повышение квалификации кадров, стандарты профессиональной деятельности, введение института апелляций, санкции при нарушениях норм и правил профессиональной деятельности.

Другой аспект систематизации регулирующих механизмов на земельном рынке, определяемый содержанием и методами воздействия, разделяет их на две группы: организационно-правовых и организационно-экономических механизмов.

В качестве характерных примеров организационно-правовых механизмов назовем следующие направления действий:

• общее планомерное развитие законодательной и нормативной базы для поддержки и развития рыночных механизмов,

• разграничение государственной собственности между различными уровнями федеральных, субъектов Федерации и муниципальных собственников,

• разделение и условия взаимодействий государственных и негосударственных структур,

• регистрация недвижимости и сделок с нею,

• учет объектов недвижимости (техническая инвентаризация, система кадастров и др.), статистическое и иное информационно-аналитическое обеспечение участников и профессионалов рынка,

• лицензирование профессиональной деятельности,

• стандарты и программы профессионального образования и повышения квалификации (первое высшее образование и второй диплом, мастер бизнес -администрирования),

• стандарты профессиональной деятельности (стандарты измерения, расчетные методы, формы документов, стандарты этики),

• обязательное страхование профессиональной деятельности,

• контроль качества предоставляемых услуг и система санкций.

В качестве примеров организационно-экономических механизмов регулирования на земельном рынке (имеющих отношение к недвижимости государственного собственника и, соответственно, к проблеме эффективного управления ею) назовем такие, как:

• программы приватизации приносящей доход недвижимости, включая регулирование финансово-экономических условий приватизационных процессов,

• порядок установления стартовых цен арендных объектов государственной собственности и финансово-экономических условий договоров аренды (пересмотр и индексация ставок, а также установление уровня цен при возможности выкупа арендованной недвижимости),

• порядок установления финансово-экономических условий пользования объектами природных ресурсов, объектами-памятниками,

• методы оценки, в том числе, для всех операций с недвижимостью государственного собственника, для налогообложения, для различных форм возмездного пользования объектами государственного собственника, для арбитражных процедур, при банкротстве, при принудительном выкупе и др.,

• методы оценки финансово-экономической эффективности инвестиций в проекты развития недвижимости государственного собственника,

• финансово-экономические и организационные условия проведения аукционов и инвестиционных конкурсов для объектов государственного собственника (структура и состав лотов, установление стартовых цен продажи, порядок проведения торгов и выявления победителя, порядок инвестирования) и т.д.

Обратим внимание на тот факт, что каждая из трех ветвей власти (законодательная, исполнительная и судебная), в том или ином аспекте, но активно участвует в государственном регулировании на земельном рынке.

Приведенная ниже Таблица 4.1 иллюстрирует такое участие трех ветвей власти на примерах распределения их активности в рамках приведенных выше организационно-правовых и организационно-экономических механизмов регулирования на земельном рынке.

Характерным при этом является активное взаимодействие властей с негосударственными структурами при осуществлении ряда регулирующих функций, в частности:

• при учете и информационном обеспечении участников рынка (статистические и аналитические материалы, кадастры, базы данных, геоинформационные системы, техническая инвентаризация, оценочные расчеты и т.д.),

• при разработке системы стандартов (высшего профессионального образования и повышения квалификации, профессиональной деятельности и др.),

• при контроле качества оказываемых на рынках недвижимости услуг,

• при страховании от ошибок и ненадлежащего качества услуг профессиональных участников рынка и в принятии соответствующих санкций и др.

Заключение

В диссертации проанализированы особенности земли как природного ресурса и объекта рыночного оборота и обосновано стратегическое значение земельных ресурсов для социально-экономического развития России. В рыночных отношениях земля как специфичный природный ресурс имеет ключевое значение для всей системы жизнедеятельности человеческого общества, сочетая в себе многообразие сущностных качеств, что позволяет ей проявлять несколько функций, обуславливающих ее взаимосвязь с человеком: экологическую, социальную, политическую, экономическую. Особая роль земли в жизнедеятельности государства, несовершенство земельного рынка, низкий уровень развития рыночной инфраструктуры обуславливают необходимость государственного регулирования рыночного оборота земельных ресурсов и применения специальных экономических, организационно-правовых механизмов регулирования.

С целью формирования методологии анализа текущего состояния и прогнозирования развития земельного рынка с учетом воздействия на него механизмов государственного регулирования были разработаны основы концепции земельного рынка в городах, включающие в себя обоснование эффективной системы земельного рынка, его ключевых элементов, их классификация, взаимодействие между ними, систему качественных и количественных показателей, характеризующих современный земельный рынок. В соответствии с данной концепцией, основными элементами системы земельного рынка являются: субъекты земельных отношений, объекты земельных отношений и институциональная среда. Разработанные основы концепции позволяют осуществлять комплексное исследование формирования и развития рынка городских земельных участков с учетом наиболее существенных факторов влияния, механизмов государственного регулирования.

Предложенные основы концепции рынка городских земель позволили разработать не учитываемый в современной экономической практике методологический подход к прогнозированию и принятию стратегических решений в процессе государственного регулирования рынка городской земли, основанный на применении метода когнитивного моделирования социально-экономических процессов. В условиях низкого уровня развития земельного рынка, недостаточного объема достоверных статистических данных и количественных показателей анализа процесса его развития, доказана необходимость использования когнитивного моделирования, позволяющего учитывать качественные характеристики, экспертные оценки земельного рынка и его элементов, воздействие механизмов государственного регулирования. Предлагаемый методологический подход позволяет использование когнитивного моделирования для определения принципиального характера изменения исследуемых параметров развития рынка в прогнозируемый период. При наличии достаточного объема соответствующих количественных показателей на заключительном этапе прогнозирования возможно использование статистических методов для расчета прогнозных значений исследуемого параметра.

В результате анализа развития и текущего состояния рынка городских земель в России были раскрыты основные тенденции современного формирования и развития земельного рынка в городах России: увеличение спроса и рост цен на городскую землю (в год в среднем на 15-20%), увеличение трансакционных издержек, низкий уровень развития инфраструктуры земельного рынка. В крупных российских городах основные массивы незастроенных земельных участков уже переданы на правах собственности или аренды юридическим и физическим лицам. Продолжается освоение земельных участков, находящихся вблизи (20-30км) городской черты.

Выявлены основные причины, препятствующие полноценному вовлечению городской земли в рыночный оборот: отсутствие единой научно-обоснованной концепции государственного регулирования земельным рынком на федеральном, региональном и муниципальном уровнях, несовершенство земельного законодательства, отсутствие эффективной методологии принятия решения в процессе регулирования земельного рынка, низкий уровень защищенности прав на земельный участок, низкий уровень развития инфраструктуры земельного рынка, административные барьеры на пути к приобретению прав на земельные участки и др.

Определены основные особенности изменения институциональной среды формирования и развития земельного рынка в городах: основы федерального земельного законодательства были сформированы на протяжении 17 лет реформ, однако для более эффективного правового регулирования сферы , земельных отношений требуется его совершенствование с целью исключения противоречий и различного толкования правовых норм, скорейшее разграничение государственной собственности на землю, четкое разграничение полномочий органов исполнительной власти и органов местного самоуправления, совершенствование ценообразования земельных участков и порядка установления налоговых и арендных платежей за землю, а также разработка механизма, позволяющего исключить нарушения со стороны органов, уполномоченных на предоставление земельных участков. Слабые стороны федерального земельного законодательства на региональном уровне зачастую не решаются, , а напротив, усугубляются усложнением бюрократических процедур. В судебной практике нет единого подхода к применению земельного законодательства, в частности по вопросам приватизации земельного участка под ранее приватизированными объектами недвижимости, предоставлении земельных участков под временными или уничтоженными строениями, передаче в собственность земельного участка собственнику расположенного на нем объекта недвижимости, делимости земельного участка, определении цены выкупа и др.

На основе анализа существующих, наиболее вероятных и потенциально возможных стратегий государственного и муниципального управления процессами приватизации городской земли, оценены их последствия и влияние на социально-экономическое развитие городов.

Предложен подход к формированию стратегии регулирования рынком городских земель, включающий метод прогнозирования с помощью когнитивного моделирования. Предложенный подход позволяет разрабатывать наиболее эффективные механизмы достижения стратегических целей регулирования рынка городских земель.

Определены приоритетные направления развития государственного регулирования земельного рынка, позволяющие повысить его эффективность как элемента воспроизводственного процесса земельных ресурсов. К ним относятся:

• 1 развитие законодательной базы, регулирующей вопросы формирования, приобретения, отчуждения и защиты прав на земельные участки; усиление функции контроля над исполнением земельного законодательства;

• упрощение и повышение «прозрачности» процедуры формирования и предоставления земельных участков для юридических и физических лиц;

• развитие информационной инфраструктуры земельного рынка с целью сокращения транзакционных издержек на приобретение, отчуждение и защиту прав на земельный участок. i

На основе предложенного подхода были сформированы когнитивные модели для разработки механизмов регулирования процессов приватизации земли в городах, объемов земельных платежей в местный бюджет и прогнозирования цены на землю.

С помощью разработанных когнитивных моделей было выявлено влияние экономических инструментов регулирования земельных отношений (ставки земельного налога и арендной платы, кадастровая стоимость земли, выкупная цена земли) на развитие земельного рынка в городах и доходную составляющую бюджета муниципального образования. Предложена стратегия муниципального управления земельными отношениями, позволяющие обеспечить долгосрочное повышение земельных платежей в муниципальный бюджет и развитие земельного рынка в муниципальном образовании.

Разработанная основа когнитивной модели для прогнозирования цены на землю поселений, включает следующие ценообразующие факторы: местоположение, размер трансакционных издержек, гарантии прав на земельные участки, доходы населения, доступность информации о земельном рынке, налог на землю, размер арендной платы на вторичном рынке земли, ставка аренды муниципальной земли, цена на первичном рынке, бизнес-активность на территории, площадь земель в частной собственности, площадь арендуемых частных земель. Использование данной когнитивной модели позволяет прогнозировать изменение цены на землю поселений в зависимости от использования различных механизмов государственного регулирования земельного рынка.

Разработанные когнитивные модели для прогнозирования процессов приватизации, объема земельных платежей и изменения цены на землю позволяют не только осуществлять прогноз исследуемых экономических процессов, но и определять характер и степень влияния на них механизмов государственного регулирования. Данные модели могут быть использованы для анализа наиболее эффективных механизмов регулирования земельного рынка на макроэкономическом уровне.

Использование разработанных когнитивных моделей позволило сделать ряд выводов, изложенных ниже.

Процессы приватизации земли в России неизбежно будут развиваться, однако они будут эффективны только в том случае, если будут осуществляться в условиях развития инфраструктуры земельного рынка, снижения уровня коррупции, упрощения процедур предоставления, оформления, регистрации и защиты прав на земельный участок. В случае реализации описанной выше стратегии развития муниципального образования можно добиться увеличения площади приватизированных земель, устойчивого роста земельных платежей в местный бюджет.

Приватизационная стоимость земли является эффективным инструментом регулирования процессов приватизации земли, однако, эффект использования данного механизма зависит в значительной степени от факторов, учитывающих комплексную социально-экономическую ситуацию в исследуемом муниципальном образовании. Простое снижение приватизационной стоимости земли может привести как к позитивным, так и I к негативным для земельного рынка последствиям.

Снижение приватизационной стоимости земли в условиях высокого уровня коррупции не приведет к желаемому увеличению количества эффективных собственников земельных участков. Напротив, сложившаяся порочная практика предоставления земельных участков, позволит в данной ситуации узкому кругу коррумпированных должностных лиц, участвующих в распоряжении муниципальными землями, получать дополнительную выгоду.

Объем земельных платежей, поступающих в местные бюджеты муниципальных образований, будет ежегодно расти, в результате роста цен на землю, увеличении количества собственников и арендаторов.

Ставка земельного налога и аренды государственных и муниципальных земель являются эффективными механизмами регулирования земельного рынка, позволяющими в определенной степени регулировать баланс форм собственности на землю, развивая приватизационные процессы или арендные отношения.

Увеличение ставок земельного налога и аренды государственных и муниципальных земель позволит повысить объем земельных платежей лишь в краткосрочный период, а далее ситуация потребует существенного регулирующего воздействия со стороны органов государственной и муниципальной власти для обеспечения развития земельного рынка и территории в целом.

Устойчивый рост земельных платежей может быть обеспечен в результате реализации стратегии муниципального образования, ориентированной на развитие земельного рынка и направленной на развитие информационной инфраструктуры земельного рынка, упрощение процедур предоставления, оформления, регистрации прав на земельный участок, развитие добросовестной конкуренции, поддержку малого и среднего бизнеса.

Одним из инструментов регулирования земельного рынка является выкупная цена на землю. В случае ее снижения, цена на вторичном рынке земли в первый период снизится, в ответ на снижение цены на государственную и муниципальную землю, а впоследствии, начнет расти. Дальнейший рост цены является результатом развития земельного рынка, повышения спроса на землю, роста инвестиционного потенциала территории, повышения деловой активности.

Одним из эффективных инструментов регулирования цены на землю является фактор местоположения. Данный фактор носит комплексный характер и может изменяться в результате особых социальных, политических, экономических, культурных, природных, эстетических, религиозных и других особенностей территории. Фактор местоположения может увеличиться за счет создания благоприятного инвестиционного климата региона или муниципального образования, созданием особых экономических зон, развитием туристической привлекательности территории, усилением политического потенциала региона, муниципального образования. Данный фактор обуславливает повышение спроса на землю в

384 регионе или муниципальном образовании за счет особенных, уникальных свойств данной территории. Усиление фактора местоположения территории спровоцирует увеличение цены на вторичном рынке земли на достаточно длительный период и вместе с тем увеличение площади выкупаемых в частную собственность земель, рост деловой активности, инвестиций в территорию. Однако необходимо отметить цикличный характер процесса: через определенное время 5-7 лет возможен спад прогнозируемых показателей. Это означает, что единовременного усиления фактора местоположения недостаточно для обеспечения устойчивого роста земельного рынка. Необходимо также принятие мер по развитию инфраструктуры рынка, его информационного обеспечения, по снижению транзакционных издержек.

Увеличения цены на землю с одновременной активизацией земельного рынка, процессов приватизации, гражданского оборота земли органы муниципальной власти могут достичь при условии последовательной реализации политики, направленной на упрощение организационно-технических процессов формирования земельного участка и регистрации прав на него (например, с помощью реализации принципа «единого окна»), развитие информационной и инфраструктурной составляющих земельного рынка. Такая политика позволит, несмотря на рост цен на землю, развивать земельный рынок, повышать эффективность использования земельных ресурсов, пополнять местные бюджеты за счет земельных платежей.

Область практического применения полученных в диссертации результатов достаточно широка. Прежде всего, они могут быть использованы придоработке земельного законодательства на федеральном, региональном и муниципальном уровнях, что обеспечит:

• формирование методологической и правовой основы реализации новых механизмов государственного регулирования земельных отношений;

• повышение эффективности существующих форм управления земельными ресурсами;

• поступательное развитие земельной реформы как неотъемлемой составляющей экономических преобразований в России.

Теоретические и практические положения и выводы исследований могут быть также использованы в учебном процессе при подготовке государственных и муниципальных служащих, специалистов в области экономики и права в региональных академиях государственной службы и других высших учебных заведениях.

Не менее важным и значимым фактором является возможность (и необходимость) применения полученных результатов в практической деятельности Федерального агентства кадастра объектов недвижимости и его территориальных органов, органов государственной власти и местного самоуправления, уполномоченных на решение задач управления земельными ресурсами.