Совершенствование экономического механизма оценки земель портовых городов тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Совершенствование экономического механизма оценки земель портовых городов"

На правах рукопш

Новиков Алексей Витальевич

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ЭКОНОМИЧЕСКОГО МЕХАНИЗМА ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ ПОРТОВЫХ ГОРОДОВ

(НОВОРОССИЙСК, ТУАПСЕ, ТЕМРЮК)

Спег^альность 08.00.05 - экономика иуправление народным хозяйством (землеустройство)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва - 2006 г.

Работа выполнена в Государственном университете по землеустройству

Научный руководитель:

доктор экономических наук, профессор Л. В. Севостьяиов

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Ю, А. Цыпкин доктор экономических наук С. И. Носов

Ведущая организация - Кубанский научно-исследовательский и проектно-изыскательский (КубНИиПИ) земельный центр г. Краснодар

Защита диссертации состоится «7» сентября 2006 г. в 14-00 часов на заседании диссертационного совета Д.220.025.02 при Государственном университете по землеустройству по адресу: 105064, г. Москва, ул. Казакова, 15.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного университета по землеустройству.

Автореферат разослан «01» августа 2006 г.

Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат экономических наук, доцент

М.М. Демидова

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Основой эффективного управления землепользованием города служит объективная стоимостная оценка земли. Проведенная на основе единой методики массовая государственная кадастровая оценка земель поселений Российской Федерации, в значительной мере решила эту задачу.

Однако города по своей инфраструктуре (социальной, инженерной, транспортной, производственной), местоположению, функциональным характеристикам, доходности экономик весьма неоднородны. Особое место среди них занимают морские портовые города, реализующие транспортно-распределнтельные функции по переработке внутренних и внешнеторговых грузов России. В настоящее время Россия располагает 43 морскими портами, которые обеспечивают около 75% объема российской внешней торговли. Их роль, с увеличением масштабов международной торговли и вхождением России в качестве полноправного участника в международные транспортные коридоры, будет только возрастать. Поэтому эффективное управление землепользованием таких городов выходит в ряд первоочередных задач, а оно не в последнюю очередь зависит от результатов кадастровой оценки городских земель. Это определяет необходимость целостного рассмотрения факторов, влияющих на стоимость городских земель, и выделения и учета специфических для портовых городов факторов.

Анализ результатов выполненной кадастровой оценки земель портовых городов показал отдельные недостатки заложенных в ней методических подходов. Критика действующей методики содержится и в периодической печати. В первую очередь это относится к определению показателя базовой величины кадастровой стоимости земель, коэффициентов перехода от стоимостей одного функционального вида использования земель к другому, показателей качества (коэффициентов относительной ценности) кадастровых кварталов. Из этого вытекает необходимость совершенствования таких подходов.

В этой связи, актуальность приобретают исследования в области совершенствования методов массовой (кадастровой) оценки земель портовых городов как с точки зрения устранения недостатков общих подходов к оценке, так и учета специфики формирования ценности земель таких городов.

Состояние изученности проблемы. Работы отечественных и зарубежных исследователей и накопленная практика послужили основой для подготовки научно-методического обеспечения работ по государственной кадастровой оценке земель поселений Российской Федерации. Теоретические и научно-методические проблемы массовой оценки земель городских поселений в существующих условиях рассматриваются в трудах С.В. Бороздина, A.A. Варламова, С.Н. Волкова, Н,В. Воловича, С.И. Кабаковой,

П.Ф. Лойко, G.A. Прорвича, А.П. Ромма, A.B. Севостьяиова, Дж. Эккерта, Дж, Фридмана и др. В работах этих авторов вопросы оценки городских земель рассмотрены во взаимосвязи с вопросами условий землепользования, землеустройства, территориально-планировочной организации, социально* экономического развития и другими важными аспектами. На базе этих исследований специалистами Федеральной службы земельного кадастра России, Федерального кадастрового центра «Земля» подготовлена и утверждена методика Государственной кадастровой оценки земель поселений и специальное программное обеспечение к ней. Это позволило к настоящему времени завершить кадастровую оценку земель всех поселений России,

Тем не менее, недостаточно изученными остаются проблемы комплексного учета специфики природных, инфраструктурных и других условий формирования ценности земель портовых городов. Недостаточно исследованы научно-методические вопросы обеспечения взаимосвязи оценочных характеристик земли с параметрами современного состояния формирующейся рыночной экономики городов, ее отраслевой эффективностью и рентной доходностью. Это определило выбор темы и объект диссертационного исследования.

Цель и задачи исследования. Целью исследования является разработка и апробация предложений по совершенствованию методики массовой (кадастровой) оценки земель портовых городов. Поставленная цель требует решения следующих задач:

- выявить особенности формирования ценности земель портовых городов и факторы образования земельной ренты, вытекающие из таких особенностей;

- провести анализ методики и результатов государственной кадастровой оценки земель портовых городов Новороссийск, Туапсе и Темркж выявить недостатки методики и сформулировать наиболее значимые направления ее совершенствования;

- усовершенствовать методику государственной кадастровой оценки земель поселений, дополнив ее методами расчета базовой стоимости городской земли, учитывающими показатели развития экономики города;

- разработать методический подход к определению стоимости отдельных видов функционального использования городских земель, учитывающий показатели системы национальных счетов и их соотношения;

- разработать методику и технологическую процедуру учета специфических рентных факторов портовых территорий в специальном программном обеспечении государственной кадастровой оценки земель поселений;

- выполнить оценку земель портовых городов на основе предлагаемых методических подходов;

- определить эффективность предложений по совершенствованию методики массовой (кадастровой) оценки в отношении земель портовых городов.

Предметом исследования являются объективные закономерности формирования ценности земель портовых городов и процесс ее оценки на основе учета эффективности использования земельно-имущественного потенциала города.

Объектом исследования являются земли портовых городов Краснодарского края Новороссийска, Туапсе и Темрюка.

Методология и методика исследования. Теоретической и методологической основой исследования явились законы природы и общественного развития, диалектический метод, положения классической экономической теории, труды классиков экономической и землеустроительной наук, научные работы отечественных н зарубежных ученых по проблемам городского землеустройства и массовой оценки городских земель.

В работе над диссертацией использовались нормативно-правовые акты Российской Федерации и Краснодарского края, данные государственной статистики, нормативно-методические материалы по государственной кадастровой оценке земель поселений, результаты кадастровой оценки земель городов Новороссийск, Туапсе и Темрюк, другая нормативно-справочная и научно-методическая литература.

В процессе исследования применялись экономико-статистический, экспертный, расчетно-конструкгтивиый, вариантный, аналитический и сравнительный метода исследования.

Научная новизна исследования заключается в следующих теоретических и практических положениях, которые выносятся на защиту:

- в диссертации раскрыты и получили дальнейшее развитие научные основы и методы массовой оценки земель в применении к землям портовых городов;

- дана оценка современных методов кадастровой оценки земель поселений, исходя из особенностей функций портового города, выявлены и обоснованы позиции методики государственной кадастровой оценки земель поселений требующие совершенствования;

- обобщены теоретические основы и практика оценки земель производственных зон портовых городов и выделена дополнительная группа рентных факторов, формирующих ценность земель данного вида использования;

• предложена методика и группа показателей, учитывающая показатели эффективности функционирования экономики города в составе данных системы национальных счетов, для определения базовой величины кадастровой стоимости портового города;

- предложена методика определения коэффициентов относительной ценности земель портового города по видам их функционального исполь-

зования, учитывающая показатели отраслевой эффективности. Показатели отраслевой эффективности, в свою очередь, рассчитываются по данным системы национальных счетов;

- обоснована необходимость выделения при выполнении кадастровой оценки земель портовых городов в качестве отдельного вида функционального использования - «земли транспорта», путем вычленения их из рекомендованного действующей методикой оцениваемого вида «земли промышленности» и предложена схема расчета отраслевой дифференциации кадастровой стоимости;

- выполнена массовая оценка земель города Новороссийска по методике, учитывающей предложенные автором методы расчета отдельных составляющих действующей оценочной модели, и доказана эффективность предложенных автором усовершенствований.

Практическая значимость исследования. Разработанные теоретические положения, методические подходы и практические рекомендации позволят решить вопросы совершенствования оценочной модели государственной кадастровой оценки земель портовых городов и городских поселений в целом, при проведении актуализации ранее полученных результатов. Использование на практике предложений и рекомендаций диссертации будет способствовать более объективной, многофункциональной оценке земель и повышению эффективности землепользования на основе установления земельных платежей с учетом реальных условий образования земельной ренты и уровня развития экономики портовых городов, формированию обоснованной земельно-имущественной, социально-экономической и инвестиционной политики.

Разработанные теоретические и методические положения могут найти применение в научно-методической и производственной деятельности научных и проектных организаций, а также при подготовке специалистов по управлению городским землепользованием.

Апробация и реализация результатов исследования. Основные положения диссертации являются итогом работы автора в течении 1999 — 2005 годов по данной проблеме при разработке генеральных планов и планов развития территорий муниципальных образований.

Результаты исследований докладывались на внутривузовских и всероссийских конференциях, проходящих в Государственном университет по землеустройству (1999-2006 гг.), а так же используются в учебном процессе университета.

По результатам исследования автором опубликовано 7 научных работ общим объемом 2,8 печатных листа, в том числе 1,8 печатных листов написано автором самостоятельно.

Объем и структура диссертационной работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, списка литературы, приложений. Она изложена на 136 страницах машинописного текста, со-

держит 38 таблиц, списка используемой литературы, включающего 142 наименования, 3 приложения, 5 рисунков.

Во введении обоснована актуальность темы, сформулированы цель и задачи, предмет и объект исследования, охарактеризованы научная новизна и практическая значимость работы.

В первой главе «Теоретические основы оценки земель портовых городов» осуществлен анализ теоретических проблем ценообразования на земли поселений, рассмотрены вопросы роли оценки земли в современной системе регулирования рентных отношений городского землепользования, проведен критический анализ отечественных и зарубежных методов и методик оценки городских земель, предложена классификация рентных факторов, учитывающих особенности формирования земельной ренты портовых городов.

Во второй главе «Анализ особенностей земельно-имущественного комплекса портового города в кадастровой оценке земель)* выполнен анализ практики оценки земель и ее применения для регулирования земельных отношений, анализ социально-экономических и ресурсных аспектов значимости портовых городов в народнохозяйственном комплексе Краснодарского края и в Российской Федерации, рассмотрена практика массовой оценки земель, формирования на ее основе земельных платежей в регионе и портовых городах, обобщены результаты государственной кадастровой оценки земель поселений, выявлены и сформулированы основные недостатки и обоснованы направления совершенствования ее методики как в целом, так и применительно к оценке земель портовых городов.

В третьей главе «Совершенствование методики кадастровой оценки земель портовых городов» предложены методы определения базового показателя кадастровой стоимости земель города в целом, расчета коэффициентов перехода от базового показателя кадастровой стоимости земель города в целом к кадастровой стоимости земель по видам функционального использования, выделения на территории больших по площади кадастровых кварталов в зоне порта нескольких ценовых зон, расчета показателей качества (коэффициентов относительной ценности) кадастровых кварталов города в целом и территории порта, представлены результаты апробации и оценка экономической эффективности предложений.

В выводах и предложениях сформулированы и обобщены основные результаты проведенного исследования.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Государственная политика в облает» земельных отношений в городе формируется и проводится в целях защиты интересов его населения, создания благоприятных условий жизни в городе. Для этого ис-

пользуются механизмы эффективного развития городских территорий, стимулирования привлечения инвестиций в развитие недвижимости, производство товаров и услуг, постепенного переноса центра тяжести налогообложения с труда и результатов предпринимательской деятельности на земельные участки и иную недвижимость. Приступая к освещению поставленной темы, прежде всего, следует определить, как соотносятся между собой понятия «городская территория» и «городская земля». Слово «территория» употребляется в научной литературе в двух значениях: как поверхность и как фрагмент земли. Наибольшее распространение термин «территория» получил для обозначения конкретного, конечного фрагмента земли, очерченного национальными, административными и хозяйственными границами. В этом значении территория является носителем всех свойств земли, то есть понятия «территория» и «земля» отождествляются. В диссертационной работе принята именно данная сущностная интерпретация городской территории, как объекта изучеиия и использования.

Оценка земли как базовый элемент системы регулирования земельных отношений должна способствовать получению максимального социально-экономического эффекта за счет учета всех полезных свойств земли. В своем исследовании мы исходили из того, что достичь этого представляется возможным лишь тогда, когда используемые методологические принципы и методы расчета кадастровой стоимости земель позволяют достоверно учитывать все ценностные их характеристики, а также уровень экономического развития города, региона, страны в целом.

Анализируя основные модели формирования цен на городские земли в зарубежных странах, следует отметить, что:

• основным фактором, в наибольшей степени определяющим цену земли, является доступность участков территории к общегородскому центру, местам приложения труда, центрам культурно-бытового обслуживания и др.;

- рыночная цена на землю в значительной степени формируется под влиянием спроса и предложения;

- от центра к периферии города, цены на землю, как правило, снижаются, размах этих колебаний составляет о среднем в 4-5 раз;

- наблюдается устойчивая тенденция роста цен на землю по мере увеличения численности городского населения;

- темпы роста цен на землю выше, чем на производимые в стране товары.

Земля представляет собой уникальный природный ресурс, а в отношении городских поселений, необходимый фактор осуществления производственной деятельности его предприятий и организаций - пространственный операционный базис, на котором функционируют и развиваются отрасли экономики. Участвуя в этом качестве в производстве товаров и услуг, земля своими ценностными свойствами, пространственно-

географическими характеристиками местоположения, оказывает значительное влияние на отраслевую структуру и уровень издержек производства. С введением платного землепользования, через механизмы изъятия и перераспределения ренты, земельный фактор воздействует и на пропорции распределения стоимости и прибавочного продукта.

При массовой оценке городских земель необходим анализ физических, экономических, социальных и политических факторов. Однако, эти факторы, применительно к портовым городам имеют свои особенности, которые необходимо учитывать при оценке, как портовых территорий, так и земель всего города.

Так, на ценность земель порта оказывают влияние такие физические факторы, как удобство его акватории с точки зрения судоходства (изрезан-ность береговой линии, степень подверженности ветрам, туманам, волнениям и др.), берегов - с позиций строительства портовых сооружений, инженер но-инфраструктурная обустроенность порта, обеспеченность порта причальными сооружениями, подъездными путями, складскими помещениями, погрузочно-разтрузочными механизмами и т.д. Экономические факторы; статус порта (мировой, международный, внутренний), объем выполняемых грузоперевозок, расценки на портовые услуги, степень доходности ценных бумаг портовых предприятий и др. В социальном аспекте, порт, как правило, является центром деловой активности, привлекает трудоспособное население города более высокой заработной платой и др. Административные факторы - возможность создания свободных экономических зон, привлечение инвестиций для развития порта и др.

Значимость города-порта для народного хозяйства страны и региона, а территории порта для конкретного города трудно переоценить. Например, город-порт Новороссийск - один из черноморских портов России, входит в число крупнейших портов Черного моря. Здесь расположены причалы морского торгового, лесного, рыбного и геологического портов, судоремонтного завода, морского вокзала, ряда городских предприятий. Всего насчитывается около 80 причалов общей протяженностью 13,3 км. ОАО «Новороссийский морской торговый порт» (НМТП) является крупнейшим работодателем и основным источником пополнения местного и краевого бюджетов. Основные показатели экономики города и порта приведены в таблице 1:

Как видим, земельно-имущественный потенциал порта составляет от 4 до 5% от земельно-имущественного потенциала города, а чистый доход -более 20 % от чистого дохода города.

Таблица 1

Показатели экономики г. Новороссийска и ОАО «НМТП»

Показатели г, Новороссийск ОАО «НМТП» ОАО «НМТП» к Новороссийску, %

2003 г. 2004 г. 2003 г. 2004 г. 2003 г. 2004 г.

Основные средства, млрд. 63.1 100,0 2,6 3.8 4,1 3,8

Среднегодовая численность занятых в экономике, т. чел. 92,4 90,4 3,96 4.04 4.3 4.5

Среднемесячная зарплата, руб./чел. 6925 8220 16740 18150 2,4 раза 2,2 paia

Выручка, млн. руб. 53812 62250 4775 4807 8,9 7.7

Сальдированный финансовый результат, млн. руб. 6826 7231 1667 1514 24,4 20,1

Доходы местного бюджета, млн. руб. 1674 1474

Земельная площадь, га 5214 5214 252 252 4.8 4.8

Отсюда видна необходимость более детального и целостного рассмотрения в процессе кадастровой оценки земель факторов, влияющих на стоимость городских земель и выделения специфических факторов, в частности для территорий городов-портов, которые занимают важное место в экономике Краснодарского края, и разработки методов их учета в процессе кадастровой оценки.

Необходимо отметить, что до разработки в 200! г. методики Государственной кадастровой оценки земель поселений (далее методики ГКОЗП) отсутствовал единый подход к решению задачи оценки стоимости городских земель. Методика ГКОЗП позволила унифицировать процедуру оценки удельных показателей кадастровой стоимости городских земель по 14 видам их функционального использования в разрезе кадастровых кварталов.

В большинстве случаев по портовым городам Краснодарского края расчеты проводились с использованием эксперты о-аналитической составляющей методики ГКОЗП. В качестве базового показателя методом извлечения (выделения) был определен удельный показатель кадастровой стоимости земель под индивидуальной жилой застройкой в тестовых кластерах кадастровых кварталов. А затем с использованием коэффициентов относительной ценности (показателей качества кадастровых кварталов) и коэффициентов перехода рассчитан удельный показатель кадастровой стоимости земель каждого из 14 видов функционального использования для всех 1155 кадастровых кварталов г. Новороссийска.

Тем не менее, из-за неустойчивости финансово-экономической ситуации в стране, неполноты и противоречивости информации в области

землепользования, отсутствия такого «справочного» источника, каким является рынок земли, рассчитанные для портовых городов оценочные показатели, следует рассматривать как временные и сугубо интервальные оценки, как пределы возможных значений стоимости земли.

Это вытекает и из того, что показатели, характеризующие ценность портовой части территории города учитывались только в виде одного слоя — наличия грузовых портов и причалов, без их инфраструктурных характеристик. В то же время в рамках методики ПСОЗП имеется возможность задействовать дополнительные рентные факторы, влияющие на ценность портовых территорий. Ведь из предусмотренных в анкете эксперта 54 показателей, формирующих ценность земель, с объектами влияния увязаны лишь 35. Изменение на содержательном уровне показателей анкеты экспертов позволит учесть такие факторы. Кроме того, существующее кадастровое деление, в ряде случаев, ввиду большой площади кадастровых кварталов, не всегда отражает дифференциацию инфраструктурных рентных условий. Особенно это касается портовой части города, где в границах одного кадастрового квартала находятся несколько районов порта с большими различиями в инфраструктуре. Так, например, на территории одного кадастрового квартала г. Новороссийска площадью более 70 га расположены три портовых района разной специализации, степени инженерной обустроенности, объема грузооборота и др.

И, наконец, некоторые из 14 видов функционального использования земель излишне агрегированы. Так, объединены земли промышленности, транспорта, связи, коммунального хозяйства и материально-технического снабжения. Поэтому принятая классификация не адекватно отражает структурно-отраслевой аспект экономики города и не соответствует требованиям эффективного землепользования. Так, например, исходя из потребности практики управления земельными ресурсами городов в Краснодарском крае, арендная плата за земельные участки дифференцирована по 15 отраслям экономики и $4 видам целевого использования. В частности, в отрасль транспорта и транспортного обслуживания включены 13 видов деятельности, а морской транспорт подразделен на четыре подвида пользования земельными участками.

Таким образом, анализ методики ГКОЗП (ее первой технологической линии) показал, что в ней есть, по меньшей мере, три принципиальных момента достаточно сомнительных с точки зрения применения их в кадастровой оценке портовых городов:

- расчет базового удельного показателя кадастровой стоимости земли для всех 14 видов функционального использования земель выполнен на основе сделок купли-продажи вторичного рынка индивидуальных жилых домов;

- на территории порта расположено несколько хозяйствующих субъектов, имеющих разную доходность и, следовательно, разные виды функ-

штопального использования земель, не предусмотренных методикой ГКОЗП;

- портовые территории объединены в крупные кадастровые кварталы, земли каждого из которых следует дифференцировать по ценности в составе одного вида функционального использования.

В то же время практика применения методики ГКОЗП и специального программного обеспечения (СПО) показала их достаточно высокую эффективность, универсальность и ряд других положительных качеств. В методике и СПО заложена возможность адаптации системы расчетов для более полного учета рентных факторов конкретного поселения. Кроме того, технология расчетов в процессе выполнения работ по ГКОЗП широко освоена специалистами по оценке земель.

Согласно классической теории земельной ренты стоимость земельного участка, на котором осуществляется деятельность того или иного предприятия, определяется как капитализированный чистый доход, относимый к земельному участку. Предлагаемые нами усовершенствования действующей методики кадастровой оценки земель для портовых городов основаны на этом принципе и базируются на информации, содержащейся в Системе национальных счетов. Наши предложения по модернизации действующей методики ГКОЗП содержат следующие этапы:

Этап I. Определение базового показателя кадастровой стоимости земель города в целом. Для установления базовой стоимости земель портового города предлагаем метод, основанный на макроэкономических показателях. Суть его такова. Для оцениваемой территории с привлечением дат)ых системы национальных счетов определяется расчетное значение создаваемой в экономике портового города в общих границах всей оцениваемой территории валовой (или сальдированной) прибыли. То есть, той части валовой добавленной стоимости, которая остается у производителей после вычета расходов, связанных с оплатой труда наемных работников и чистых налогов на производство, и включает потребление основного капитала, равное стоимостной оценке его годового износа, В свою очередь, валовая добавленная стоимость исчисляется на уровне отраслей в основных ценах как разность между выпуском товаров и услуг и промежуточным потреблением.

Учитывая то, что валовая прибыль в данных статистической отчетности по отдельным городам отсутствует, определить ее расчетную величину можно на основе соответствующих соотношений (коэффициентов). Эти коэффициенты на региональном уровне рассчитываются по двум вариантам.

По первому варианту, показатель валовой прибыли по городам, расположенным на территории региона (субъекта РФ), определяется с использованием показателя оплаты труда. Для этого рассчитывается региональное (нормативное) соотношение (коэффициент Kip,t) показателя валовой

прибыли региона к общей величине оплаты -груда в отраслях экономики региона по формуле: /

^__Валовая прибыль региона ■

Величина оплаты труда в регионе ' Величина валовой прибыли для оцениваемого горела (нормативная прибыль города) получается умножением его годового фонда оплаты труда (Фот) на коэффициент К1ргг\

По второму варианту, валовая прибыль города (нормативная прибыль города) определяется исходя из объемов выпускаемой продукции города. В этих целях, на региональном уровне, сначала определяются доля валовой добавленной стоимости в выпуске продукции и удельный

вес валовой прибыли в валовой добавленной стоимости (А*^) по формулам:

^ _ Валовая добавленная стоимость на уровне региона . 1р" Выпуск продукции »а уровне региона '

^ __Валовая прибыль на уровне региона_

>ра Валовая добавленная стоимость на уровне региона * а затем н валовая прибыль на уровне города (нормативная прибыль города) по формуле:

В качестве окончательной величины валовой прибыли для оцениваемого города (ПЦЦ) принимается среднее арифметическое значение из двух рассчитанных:

Доля земли (Я) в формировании валовой прибыли (сальдированного финансового результата) города определена следующим образом. В большинстве городов России при выделении земель под коммерческое строительство заключаются так называемые инвестиционные контракты. Инвесторы, покупая у города право аренды земельного участка под строительство, передают городу в соответствии с заключенным контрактом в зависимости от статуса города, его роли в государстве и регионе, его коммерческой привлекательности, от 20 до 50% площадей построенных объектов. В приморских городах Краснодарского края эта доля в среднем составляет примерно одну треть от площадей построенных объектов. Она и принята нами в качестве норматива при расчетах в предлагаемой методике. Таким образом, валовая прибыль на единицу площади оцениваемых земель города (нормативный доход, относимый на землю) составит: П^шпх**.

В качестве коэффициента капитализации (Л",) нами предлагается величина ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Феде-

рации (земля - не изнашиваемый ресурс и коэффициентом капитализации для нее в соответствии с методологией доходного подхода к оценке не* движимости является безрисковая ставка, в качестве которой может выступать и ставка рефинансирования Центрального Банка).

Базовый показатель кадастровой стоимости земель города (Б^) определится с использованием формулы:

2К, К,

Выполненный в рамках исследования расчет базового показателя кадастровой стоимости земель города Новороссийска в соответствии с изложенной методикой представлен в таблице 2:

Этап 2. Расчет коэффициентов перехода от базового показателя кадастровой стоимости земель города в целом к кадастровой стоимости земель по видам функционального использования.

Предлагается следующий алгоритм расчета коэффициентов перехода от базового показателя кадастровой стоимости земель города в целом к кадастровой стоимости земель по видам функционального использования земель, основанный на показателях системы национальных счетов.

1) Определяются среднегодовые показатели отраслевой эффективности но труду (по соотношению валовой прибыли и оплаты труда наемных работников -ЛО и но труду и капиталу (по соотношению валовой прибыли и валовой добавленной стоимости - М'^) в целом по Российской Федерации. Расчеты ведутся по формулам:

_■_Валовая прибыль отрасли )_.

"" Валовая добавленная стоимость в отрасли ] *

^ __Валовая прибыль отрасли }_

" Оплата труда наемных работников в отрасли ]

2) Для обеспечения соизмеримости по этим показателям рассчитываются индексы по отношению к соответствующим средним их значениям по экономике Российской Федерации в целом:

/ЛС" /лС" '

3) рассчитываются средние - по труду и по труду и капиталу - показатели эффективности для отраслей экономики Российской Федерации

Расчет базового показателя стоимости земель г. Новороссийска

Таблица 2

Доля Доход (валовая Пло- Норматив- Коэффи- Базовый показатель,

прибыли, прибыль) в эко- щадь ный доход циент руб./кв.м

относи- номике, млн. руб. земель, на 1 кв. м относи- без учета с учетом

Вариант расчета базового показателя стои- мая на всего ВТ. ч. подле- оцениваемой тельной коэффици- коэффициента

мости земель землю относи- жащая территории, ценно- ента относи- относительной

мый оценке, руб. сти тер- тельной ценности

на землю га (гр,4:гр.5х ритории ценности <3 = 0,141

(грЗхгр.З) 100) (ф.6:0,12) (гр.8ДИ1)

1 2 3 4 5 6 7 8 9

По город! {

По сальдированному финансовому результа- 0333 7028,5 2342,8 3218 72,8 0,141 606,7 4303

ту (валовая прибыль), млн. руб.

По валовой прибыли экономики города.

мли. руб.:

вариант 1 0,333 12831 4276,8 3218 132,9 0,141 1107,5 7855

вариант 2 0,333 16287 5428,9 3218 168,7 0,141 1405,9 9971

средний по двум вариантам - - - - - - - 8913

По территории порта

По отраслевой прибыльности, млн. руб. 0,333 1500 [500,0 252 198,4 0,141 1653.4 11727

4) для перехода от средних показателей эффективности для отраслей экономики по Российской Федерации к показателям эффективности отраслей экономики по региону определяется средняя многолетняя доля валовой добавленной стоимости в выпуске по России (К7еф) и по региону (). Путем деления региональной доли валовой добавленной стоимости в выпуске на среднюю по Российской Федерации определяются поправочные коэффициенты перехода (И1шг) от показателей отраслевой эффективности по Российской Федерации к региональным;

5) умножением этих поправочных коэффициентов на коэффициенты эффективности по отраслям Российской Федерации определяются соответствующие коэффициенты перехода ( К^,) от кадастровой стоимости одного вида функционального использования к другому:

Согласно данному алгоритму определены коэффициенты перехода от кадастровой стоимости одного вида функционального использования к другому для г, Новороссийска (таблица 3):

Этап 3. Выделение на территории больших по площади кадастровых кварталов в зоне порта нескольких ценовых зон. Учитывая, что территория порта занимает достаточно большую площадь, а использование земли носит многофункциональный характер, целесообразно дополнительно выделять ее в качестве самостоятельного объекта оценки. В этой связи необходимо деление больших по площади кадастровых кварталов, на которые поделена портовая территория, на более мелкие, с целью учета рентных особенностей их реального использования. Такое деление может быть осуществлено в рамках выполненного кадастрового деления путем визуального анализа территорий таких кварталов (рис. 1).

Этап 4. Расчет показателей качества (коэффициентов относительной ценности) кадастровых кварталов города в целом и территории порта.

Отправкой точкой становления и развития портового города является порт, основу функционирования которого составляет уникальный природный ресурс. Порт является не только местом, куда сходятся транспортные потоки, осуществляемые разными видами транспорта, но и крупнейшим в городе местом приложения труда. При использовании методики ГКОЗП для кадастровой оценки земель портовых городов следует учитывать особенности инфраструктурной составляющей порта как градообразующего имущественного комплекса: состояние складского хозяйства, наличие подъездных путей, мощность погрузочно-разгру зочних механизмов, мощность причальных сооружений, объем обработки грузов и другие.

Территория порта г. Новороссийска Существующее деление tu кадастровым маршам

Рис. I

Таблица 3

Расчет коэффициентов эффективности по отраслям экономики _для Краснодарского края__

Отрасли экономики Средний Доля валовой добавленной Коэфф-нт

коэфф-нт стоимости в выпуске перехода

эффект-ти по РФ по краю Кгрег/ по видам ис-

по РФ (КЫ (К**,) Кгрф • пользования

¡1Ср К? леряс.

1 2 3 4 5 6

Промышленность 1,369 0,366 0,222 0,606 0,829

Сельское хозяйство. 3,611 0,543 0,547 1,008 3,640

Лесное хозяйство 0,336 0,720 0,744 1,034 0,347

Строительство 1,374 0,499 0,537 1,076 1,479

Прочие виды деятельности 1,018 0,667 0,764 1,144 1,165

Транспорт 1,110 0,548 0,651 1,189 1,320

Связь 1,199 0,574 0,673 1,173 1,407

Торговля н коммерческая дея- 5,180 0,683 0,635 0,930 4,815

тельность по реализации товаров

и услуг

Заготовки 1,079 0,660 0,615 0,932 1,006

Информационно-вычислительное 17,032 0,957 0,948 0,991 16,870

обслуживание

Операции с недвижимым имуще- 0,250 0,511 0,605 1,184 0,295

ством

Геология и разведка недр, геоде- 0,384 0,522 0,562 1,076 0,414

зическая и гидрометеорологиче-

ская службы

Организации, обслуживающие 1,079 0,626 0,740 1,183 1,276

сельское хозяйство

Дорожное хозяйство 0,577 0,459 0,524 1,142 0,659

Жилищное хозяйство 0,765 0,630 0,724 1,149 0,879

Коммунальное хозяйство 1,245 0,742 0,625 0,842 1,048

Непроизводственные виды быто- 0,010 0,447 0,469 1,049 0,010

вого обслуживания населения

Страхование 0,361 0,579 0,527 0,910 0,328

Наука и научное обслуживание 0,140 0,693 0,730 1,053 0,148

Здравоохранение, физическая 0,229 0,507 0,623 1Д30 0,282

культура и социальное обеспече-

ние Образование 0,182 0,490 0,612 1,248 0,227

Культура и искусство 1,493 0,506 0,486 ■0,961 1,436

Эти ценообразующие факторы можно учесть, используя действующее специальное программное обеспечение методики ГКОЗП в той ее части, где формируется состав факторов, влияющих на оценку качества кадастровых кварталов (при определении коэффициентов относительной ценности — показателей качества - кадастровых кварталов). Для этого общепринятый в методике ГКОЗП классификатор объектов влияния, где порты

представлены только как площадной объект, необходимо дополнить следующими показателями качества:

- количество, длина и глубина причалов;

• состав и объем (интенсивность) обрабатываемых грузов;

- площадь и степень обустроенности складских помещений (открытые, под навесом, забытые, склад-холодильник и т.д.); .

• наличие и мощность погрузочных механизмов (портальные, мобильные краны и др.) и сооружений (цементопровсд, вагоноразгрузочная станция, магистральный нефтепровод и др.);

- характеристика обрабатываемых судов (длина, водоизмещение и др.);

- размер и удобство акватории.

В таблице 4 дан фрагмент расчетной таблицы с характеристиками объектов влияния на ценность территории Новороссийского морского торгового порта с делением отдельных кадастровых кварталов на ценовые зоны. Предложенные нами дополнительные объекты влияния вводились в специальное программное обеспечение ГКОЗП в виде слоев графики системы Марш&. Характеристики этих слоев и их связь с экспертными показателями анкеты приведены в таблице 5:

Результаты расчетов, проведенных нами с использованием специального программного обеспечения методики ГКОЗП в соответствии с официальной методикой и по предлагаемой нами методике, учитывающей особенности ценообразования земель на территории порта, приведены в таблице б

Данные этой таблицы показывают, что дополнительный учет объектов влияния, характерных для порта, приводит к росту ценности его земель, что вполне логично подтверждает классическую теорию образования земельной ренты.

Расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель порта по выделенным нами зонам различной ценности на территории порта с использованием рассчитанных ранее базовых показателей кадастровой стоимости земли и коэффициентов относительной ценности территории кадастровых кварталов представлен в таблице 7:

Эффективность предлагаемой методики заключается в повышении объективности оценки земель портовых городов в таких ключевых ее положениях как установление базовой стоимости, коэффициентов перехода по видам функционального использования, учета рентных особенностей портовых территорий. На этой основе формируется база для более эффективного экономического регулирования развития городского землепользования.

Экономический эффект предложений может быть оценен изменением сумм земельных платежей (земельного налога, арендной платы). В частности, расчеты показывают, что учет дополнительных рентных факторов, отражающих специфику использования портовой территории, в целом

Таблица 4.

Характеристика объектов влияния на ценность территории Новороссийского морского торгового порта (фрагмент)

Показатели Кадастровые кварталы

Кадастровый номер 03:01:03 02:06:05а 02:06:05 б 02:06:07а 02:06:07. б 02:06:07в 02:10:01 02:08:14

Площадь, кв. м 75994 65636 249247 225791 288714 186104 266490 125160

Районы порта Рыбный порт Лесной порт «Западный -а» «Западный - б» «Центральный» «Восточный» «Шес-харис» «Строй-комплект»

Объекты влияния:

Количество причалов 5 5 3 11 8 6 8 4

Длина причалов, м 642 600 530 2164 1717 1103 2900 494

Глубина причалов, м 8,2 6,8-9,7 8,5-10,0 8,3-13,5 8,5-11,5 5,5-13,0 9,8-24,0 3,5-5,8

Общий объем обработки грузов, млн. т U4 и 0,8 4,2 5,0 2,0 20,0 0,7

Мощность погрузочных механизмов, ТОНН [00 350 120 630 550 400 2800 112

Площадь складских помещений, тыс. кв. м: -открытые 21,2 83,5 12 58,0 68,6 37,8 - 20,9

- под навесом - 12,2 - - - - • 60,1

• закрытые 7,0 23,9 6,4 22,3 22,0 5,0 - 1.9

Приведенная площадь 9,12 35,91 7,8 28,1 28,86 8,78 - 22,02

приводит к повышению коэффициентов ее относительной ценности, соответственно к увеличению кадастровой стоимости земель порта, а также к росту объемов поступлений земельного налога (табл. 8).

Таблица 5,

Предлагаемые дополнительные объекты влияния для кадастровой оценки земель портовых городов

Показатели Тип учета Слой трафики Количество объектов в слое

1.1.4 Доступность территории кадастрового квартала до морского вокзала Пропорционально площади (1 радиус доступности) Порт (дискретный) 1

2.1,3 Наличие на территории кадастрового квартала причальных сооружений Пропорционально площади (2 радиуса доступности) Причалы (линейный)

2.1.4 Наличие погрузочных механизмов на территории кадастрового квартала Экспертная оценка Погрузочные механизмы (дискретный) 8

2.2.1 Наличие складских помещений на территории кадастрового квартала Экспертная оценка Склады (дискретный) 8

2.2.3 Глубина причалов Экспертная оценка Глубина причалов (дискретный) 8

Таблица б

Коэффициенты относительной ценности территории по кадастровым кварталам территории порта г. Новороссийск

Кадастровый квартал Площадь квартала, кв. м Коэффициент относительной ценности

по официальной методике по предлагаемой методике

02:0б;05а 65636 0,5786 0,6313

02:06:056 249247 0,6104 0,6967

02:06:07а 225791 0,4968 0,6550

02:06:076 288714 0,5309 0,6507

02:06:07в 186104 0,4152 0.5992

02:06:12 232289 0,4745 0,4948

02:08:13 127678 0,5470 0,5708

02:08:14 125160 0,5412 0,5925

02:09:13 70344 0,5903 0,6159

02:09:33 149796 0,5513 0,6083

02:09:46 58983 0,5777 0,5913

02:10:01 266490 0,5277 0,6798

02:10:04 399883 0,273В 0,3754

03:01:03 75994 0,5942 0,6942

По порту 2522108 0,4893 0,5859

Таблица 7

Расчет кадастровой стоимости земель порта г. Новороссийск

_по предлагаемой методике_

Кадастровый квартал Площадь квартала, кв. м Коэффициент относительной ценности Кадастровая стоимость, рубАвм

по доходности в экономике по отраслевой прибыльности

I 2 3 4 5

02:06:05а 65636 0.6313 5627 7403

02:06:056 249247 0,6967 6210 8171

02:06:07а 225791 0,6550 5838 7681

02:06:076 288714 0.6507 5800 ' 7631

02:0б:07в 186104 0.5992 5341 7027

2:06:12 232289 0,4948 4411 5803

2:08:13 127678 0,5708 5087 6693

2:08:14 125160 0,5925 5281 6948

2:09:13 70344 0,6159 5490 7223

2:09.33 149796 0,6083 5422 7134

2:09:46 58983 0,5913 5271 6935

2:10:01 266490 0,6798 6059 7972

2:10:04 399883 0,3754 3346 4402

3:01:03 75994 0,6942 6187 8141

По порту 2522108 0,5859 5222 6871

Таблица 8

Оценка экономической эффективности учета рентных характеристик

портовой территории г. Новороссийска

Кадаст- Площадь Кадастром* стои- Земельный налог

ровый квартала, мость земель "про- руб./юв. м всего, тыс. руб.

Квартал кв. м мышленности по офи- по пред- по офи- по пред- предла-

руб./кв. м циальной лагаемой циальной лагаемой гаемая

поофици- по предла- методике методике методике методике к офици-

альней гаемой ме- альной, %

методике тодике

02:06:05а 65636 4209 5627 63,13 84,40 4143,5 5539,9 133,7

02:06:056 249247 4440 6210 66,60 93,15 16598,7 23217,3 139,9

02:06:07а 225791 3614 5838 54,20 87,56 12238,8 19771,4 161,5

02:06:076 288714 3862 5800 57,92 87,00 16723,6 25117,5 150,2

02:06:07в 186104 3020 5341 45,30 80,12 8430,4 14909,8 176,9

2:06:12 232289 3452 4411 51,77 66.16 12026,5 15367,7 127.8

2:08:13 127678 3978 5087 59,67 76,31 7619,1 9742,9 127,9

2:08:14 125160 3936 5281 59,04 79,21 7389,9 9913,8 134,2

2:09:13 70344 4294 5490 64,40 82,35 4530,4 5792,6 127,9

2:09:33 149796 4010 5422 60,15 виз 9009,7 12182,8 135Д

2:09:46 58983 4202 5271 63,03 79,06 3717,9 4663,1 125,4

2:10:01 266490 3838 6059 57,57 90,88 15341,8 24218,9 157,9

2:10:04 399883 1991 3346 29,87 50,19 11944,7 20068,2 168,0

3:01:03 75994 4322 6187 64.82 92,81 4926,3 7052,9 143,2

По порту 12522108 3559 5222 53,38 78.33 134641,3 197558,8 146,7

Выводы и предложения

1. Основой эффективного управления землепользованием города служит объективная стоимостная оценка земли. Проведенная в Российской Федерации, на основе единой методики, массовая государственная кадастровая оценка земель поселений в значительной мере решила эту задачу.

Однако города по своей инфраструктуре, местоположению, функциональным характеристикам, доходности экономик весьма неоднородны. Особое место среди них занимают морские портовые города, реализующие транспорта о-распределительные функции по переработке внутренних и внешнеторговых грузов России. Анализ результатов выполненной кадастровой оценки земель портовых городов показал недостатки действующей методики при определении базовой величины кадастровой стоимости земель, коэффициентов перехода от стоимостей одного функционального вида использования земель к другому, показателей качества (коэффициентов относительной ценности) кадастровых кварталов,

2. Подход, использованный при расчете удельного показателя кадастровой стоимости земель портовых городов Краснодарского края, базируется на сделках с жилой недвижимостью, расположенной на землях под индивидуальной жилой застройкой. Город-порт многофункционален. На его территории осуществляются административная, промышленная, транспортная и иные виды деятельности городской экономики. Поэтому, при обосновании показателен базовой стоимости земель, относящихся в соответствии с методикой ГКОЗП к функциональному виду использования «земли промышленности ...», на которых расположены предприятия генерирующие доход, необходимо использовать, как это принято в мировой оценочной практике, методы доходного подхода. То есть, наряду с рыночной информацией, необходимо использовать показатели развития как всей экономики города в целом, так и ее отдельных отраслей. В качестве таковых могут быть использованы макроэкономические показатели, получаемые с привлечением данных системы национальных счетов федерального и регионального уровней.

3. В методике государственной кадастровой оценки земель поселений вместо 14 переходных коэффициентов от вида к виду функционального использования, использованы всего три коэффициента. В предложенной нами методике рекомендуется такие коэффициенты в целях более полного учета отраслевых условий городской экономики устанавливать с учетом различий в эффективности отраслей экономики.

4. Территория порта в балансе городских земель занимает большую площадь. Она имеет разную степенью инженерного обустройства. Использование ее носит многофункциональный характер, что приводит к разной ценности земель ее частей. Поэтому для объективного учета ценообра-зующих факторов большие по площади кадастровые кварталы необходимо

делить на более мелкие земельные участки (ценовые зоны) в соответствии с реальным функциональным использованием их.

5. При кадастровой оценке земель портовых городов необходимо учитывать присущие таким городам специфические характеристики, формирующие ценность их земель:

- природные факторы: удобство акватории, с точки зрения судоходства, берегов - с позиций строительства портовых сооружений;

- инженерно-инфраструктурную обустроенность порта: обеспеченность причальными сооружениями, подъездными путями, складскими помещениями, погрузочно-разгрузочными механизмами и др.;

- экономические факторы: статус порта (мировой, международный, внутренний), объемы выполняемых грузоперевозок, расценки на портовые услуги, степень доходности ценных бумаг портовых предприятий и др.;

- социальные факторы: порт - центр деловой активности, привлекающий трудоспособное население города высокой заработной платой и др.;

- административно-юридические факторы: возможность создания свободных экономических зон, привлечение инвестиций для развития порта и др.

6. Принятые в методике ПСОЗП четырнадцать видов функционального использования земель не отражают в полной мере градостроительную ценность территории города. В частности, территории, дающие в бюджет портового города основные поступления земельных платежей, учитываются лишь одним функциональным использованием. Для более справедливого налогообложения, базирующегося па структуре реальной экономики города, целесообразно дополнить виды функционального использования городских земель на основе принятой в государственной статистике и международной системе национальных счетов классификации отраслей экономики. При этом при оценке земель портовых городов, на экономику которых морской транспорт оказывает большое влияние, целесообразно выделять земли порта в самостоятельный вид функционального использования земель,

7. Выполненный в рамках данного исследования анализ практики оценки земель городов Краснодарского края показал, что в принятой методикой ГКОЗП классификации объектов влияния грузовые порты и причалы характеризуются лишь одним показателем (в виде графического слоя системы МартЛ») - наличием грузовых портов и причалов. Инженерно-ннфраструк-турные (площади складских помещений, мощности погрузочных механизмов и др.) и другие характеристики не отражены. Но при оценке земель портовых городов, в экономике которых они играют значительную роль, их учет необходим. Вместе с тем, например, из предусмотренных методикой ГКОЗП в анкете эксперта 34 показателей с объектами влияния на ценность земель по г. Новороссийску увязаны лишь 35. То есть имеется возможность задействовать в рамках действующей методики дополнительные рентные факторы, влияющие на ценность территории. Ис-

пользуя эти возможности, конкретизируется состав, дается характеристика специфических «портовых» объектов влияния на относительную ценность территории и проводится их увязка с оценочными показателями анкеты, принятыми при проведении оценки по методике ГКОЗП. Это позволит более обоснованно определить коэффициенты относительной ценности городских территорий (показатель качества кадастрового квартала) в разрезе кадастровых кварталов.

8. Экономический эффект предложенной нами методики кадастровой оценки земель портовых городов проявляется в сферах: технической -предложения адаптированы и предусматривают использование имеющегося, хорошо освоенного специалистами по оценке земель при выполнении работ по ГКОЗП специального программного обеспечения; социально-экономической — повышение степени обоснованности и справедливости платежей за землю в связи с более объективной кадастровой оценкой земель, л также рост инвестиционного потенциала земель портовых предприятий в связи с повышением стоимости земельно-имущественного комплекса порта; бюджетной - рост поступлений в городской бюджет, повышение сбалансированности и стабильности бюджета за счет регулярности поступлений земельных платежей.

Расчетный экономический эффект для г. Новороссийска при использовании предлагаемых усовершенствований методики ГКОЗП составляет 62,9 млн, руб.

Список основных опубликованных работ по теме диссертации :

1. Севостьянов А,В, Новиков A.B. Методические основы создания автоматизированной системы ведения земельного кадастра городских земель [Текст] / A.B. Севостьянов, A.B. Новиков, // Итога научно-исследовательской работы Государственного университета по землеустройству в 1996-2000 гг. Т. Ш Особенности оценки развития и управления территориями поселений: монография. — М., 2001. — с. 114-1182. Оценочное зонирование территории населенного пункта для целей налогообложения [Текст] / Т.В. Папаскири, С.И. Бородаенко, A.B. Новиков (и др.) // Государственное управление земельными ресурсами на различных территориальных уровнях: науч. трУгос, ун-т по землеустройству.-М„ 2002.-С. 168-177.

3. Новиков A3. Задание 3. Организация территории поселения средствами ГИС «Mapinfo» [Текст] / A.B. Новиков [и др.] И Папаскири Т.В. Геоинформационные системы и технологии в городском кадастре: учебно-метод. пособие. —М.: Изд-воГУЗ, 2004.— с.52-61.

4. Новиков A.B. Некоторые вопросы совершенствования кадастровой оценки земель портовых городов [Текст] J A.B. Новиков, В .А. Севостьянов II Материалы международной научно-практической конференции по итогам научно-исследовательской работы профессорско-преподавательского состава Государственного университета по землеустройству. - М., 2005. - С. 105 - 108.

5. Новиков A.B. Особенности оценки земель портовых городов (Текст] / A.B. Новиков Н Материалы международной научно-практической конференции по итогам научно-исследовательской работы профессорско-педагогического состава Государственного университета по землеустройству. — М., 2005. — С. 98 - 105.

6. Новиков A.B. Учет отраслевых условий рентообразования в кадастровой оценке городских земель. [Текст]: Монография // Совершенствование оргганизации территорий поселений в условиях рыночной экономики. — М.: Государственный университет по землеустройству, 2005. — CJ215-219.

7. Старков А.А, Новиков A.B. Применение географических информационных систем (ГИС) при ведении кадастров в поселениях [Текст] : Монография // Совершенствование организации территорий поселений в условиях рыночной экономики., - М,; Государственный университет по землеустройству, 2005. - с. 220-226.

Формат 60x54 1/16 Объем I п/л Бумага офсетная

_Тир. 100. Зак. N927

Участок оперативной полиграфии ГУЗ.

Москва, ул. Казакова, 15.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Новиков, Алексей Витальевич

Введение 3

Глава 1 Теоретические основы оценки земель портовых городов 9

1.1. Роль оценки земли в регулировании земельных отношений в городе 9

1.2. Ценообразующие факторы городских земель и их специфика для портовых городов 17

1.3. Анализ методов массовой оценки городских земель 27-

Глава 2. Анализ особенностей земельно-имущественного комплекса портового города в кадастровой оценке земель 42

2.1. Анализ практики оценки земель и ее применения для регулирования земельных отношений 42

2.2. Анализ результатов государственной кадастровой оценки земель портовых городов края 56

2.3. Земельно-имущественный потенциал порта в экономике города 69

Глава 3. Совершенствование методики кадастровой оценки земель портовых городов 79

3.1. Предложения по совершенствованию Методики Государственной кадастровой оценки земель поселений 79

3.2. Актуализация результатов кадастровой оценки земель г. Новороссийска на базе предложенных методических подходов 89

3.3. Эффективность предложений по совершенствованию методики кадастровой оценки земель 104-111 Выводы и предложения 112-116 Список использованной литературы 117-126 Приложения 127

Диссертация: введение по экономике, на тему "Совершенствование экономического механизма оценки земель портовых городов"

Актуальность темы исследования. В составе земельного фонда Российской Федерации наибольшее значение в фискальном аспекте имеют земли поселений, формирующие свыше 4/5 всех объемов земельных платежей. На этих землях сосредоточены основные производительные силы и интеллектуальный потенциал страны.

Основой эффективного управления землепользованием города служит объективная стоимостная оценка земли. Проведенная в Российской Федерации, на основе единой методики, массовая государственная кадастровая оценка земель поселений в значительной мере решила эту задачу.

Однако города по своей инфраструктуре (социальной, инженерной, транспортной, производственной), местоположению, функциональным характеристикам, доходности экономик весьма неоднородны. Особое место среди них занимают морские портовые города, реализующие транспортно-распределительные функции по переработке внутренних и внешнеторговых грузов России. В настоящее время Россия располагает 43 морскими портами, которые обеспечивают около 75% объема российской внешней торговли. Их роль, с увеличением масштабов международной торговли и вхождением России в качестве полноправного участника в международные транспортные коридоры, будет только возрастать. Поэтому эффективное управление землепользованием таких городов выходит в ряд первоочередных задач, а оно не в последнюю очередь зависит от результатов кадастровой оценки городских земель.

Анализ результатов выполненной кадастровой оценки земель портовых городов показал отдельные недостатки действующих методических подходов к оценке. Критика содержится и в периодической печати. Это относится, в первую очередь, к определению базовой величины кадастровой стоимости земель, к определению коэффициентов перехода от стоимостей одного функционального вида использования земель к другому, к определению показателей качества (коэффициентов относительной ценности) кадастровых кварталов. Из этого вытекает необходимость совершенствования таких подходов.

В этой связи, актуальность приобретают исследования в области совершенствования методов массовой (кадастровой) оценки земель портовых городов не только с точки зрения устранения недостатков общих базовых подходов к кадастровой оценке, но и учета специфики формирования ценности их земель.

Состояние изученности проблемы. Работы отечественных и зарубежных исследователей и накопленная практика послужили основой для подготовки научно-методического обеспечения работ по государственной кадастровой оценке земель поселений Российской Федерации. Теоретические и научно-методические проблемы массовой оценки земель городских поселений в существующих условиях рассматриваются в трудах C.B. Бороздина, A.A. Варламова, С.Н. Волкова, Н.В. Воловича, С.И. Кабаковой, П.Ф. Лойко, В.А. Прорвича, А.П. Ромма, A.B. Севостьянова, Дж. Эккерта, Дж. Фридмана и др. В работах этих авторов вопросы оценки рассмотрены во взаимосвязи с вопросами условий землепользования, землеустройства, территориально-планировочной организации, социально-экономического развития и другими важными аспектами. На базе этих исследований специалистами Федеральной службы земельного кадастра России, Федерального кадастрового центра «Земля» подготовлена и утверждена методика Государственной кадастровой оценки земель поселений и специальное программное обеспечение к ней. Это позволило к настоящему времени завершить кадастровую оценку земель всех поселений России.

Тем не менее, недостаточно изученными остаются проблемы комплексного учета специфики природных, инфраструктурных и других условий формирования ценности земель портовых городов. Недостаточно исследованы научно-методические вопросы обеспечения взаимосвязи оценочных характеристик земли с параметрами современного состояния формирующейся рыночной экономики городов, ее отраслевой эффективностью и рентной доходностью. Это определило выбор темы и объект диссертационного исследования.

Цель и задачи исследования. Целью исследования является разработка и апробация предложений по совершенствованию методики массовой (кадастровой) оценки земель портовых городов. Поставленная цель требует решения следующих задач:

- выявить особенности формирования ценности земель портовых городов и факторы образования земельной ренты, вытекающие из таких особенностей;

- провести анализ методики и результатов государственной кадастровой оценки земель портовых городов Новороссийск, Туапсе и Темрюк выявить недостатки методики и сформулировать наиболее значимые направления ее совершенствования;

- усовершенствовать методику государственной кадастровой оценки земель поселений, дополнив ее методами расчета базовой стоимости городской земли, учитывающими показатели развития экономики города;

4 - разработать методический подход к определению стоимости отдельных видов функционального использования городских земель, учитывающий показатели системы национальных счетов и их соотношения;

- разработать методику и технологическую процедуру учета специфических рентных факторов портовых территорий в специальном программном обеспечении государственной кадастровой оценки земель поселений;

- выполнить оценку земель портовых городов на основе предлагаемых методических подходов;

- определить эффективность предложений по совершенствованию методики массовой (кадастровой) оценки в отношении земель портовых городов.

Предмет и объект исследования являются объективные закономерности формирования ценности земель портовых городов и процесс ее оценки на основе учета эффективности использования земельно-имущественного потенциала города.

Объектом исследования являются земли портовых городов Новороссийска, Туапсе и Темрюка.

Методология и методика исследования. Теоретической и методологической основой исследования явились законы природы и общественного развития, диалектический метод, положения классической экономической теории, труды классиков экономической и землеустроительной наук, научные работы отечественных и зарубежных ученых по проблемам городского землеустройства и массовой оценки городских земель.

В работе над диссертацией использовались нормативно-правовые акты Российской Федерации и Краснодарского края, данные государственной статистики, нормативно-методические материалы по государственной кадастровой оценке земель поселений, результаты кадастровой оценки земель городов Новороссийск, Туапсе и Темрюк, другая нормативно-справочная и научно-методическая литература.

В процессе исследования применялись экономико-статистический, экспертный, расчетно-конструктивный, вариантный, аналитический и сравнительный методы исследования.

Научная новизна исследования заключается в следующих теоретических и практических положениях, которые выносятся на защиту:

- в диссертации раскрыты и получили дальнейшее развитие научные основы и методы массовой оценки земель в применении к землям портовых городов;

- дана оценка современных методов кадастровой оценки земель поселений, исходя из особенностей функций портового города, выявлены и обоснованы позиции методики государственной кадастровой оценки земель поселений требующие совершенствования;

- обобщены теоретические основы и практика оценки земель производственных зон портовых городов и выделена дополнительная группа рентных факторов, формирующих ценность земель данного вида использования;

- предложена методика и группа показателей, учитывающая показатели эффективности функционирования экономики города в составе данных системы национальных счетов, для определения базовой величины кадастровой стоимости портового города;

- предложена методика определения коэффициентов относительной ценности земель портового города по видам их функционального использования, учитывающая показатели отраслевой эффективности. Показатели отраслевой эффективности, в свою очередь, рассчитываются по данным системы национальных счетов;

- обоснована необходимость выделения при выполнении кадастровой оценки земель портовых городов в качестве отдельного вида функционального использования - «земли транспорта», путем вычленения их из ре

• комендованного действующей методикой оцениваемого вида «земли промышленности» и предложена схема расчета отраслевой дифференциации кадастровой стоимости;

- выполнена массовая оценка земель города Новороссийска по методике, учитывающей предложенные автором методы расчета отдельных составляющих действующей оценочной модели, и доказана эффективность предложенных автором усовершенствований.

Практическая значимость исследования. Разработанные теоретические положения, методические подходы и практические рекомендации позволят решить вопросы совершенствования оценочной модели государственной кадастровой оценки земель портовых городов и городских поселений в целом, при проведении актуализации ранее полученных результатов. Использование на практике предложений и рекомендаций диссертации будет способствовать более объективной, многофункциональной оценке земель и повышению эффективности землепользования на основе установления земельных платежей с учетом реальных условий образования земельной ренты и уровня развития экономики портовых городов, формированию обоснованной земельно-имущественной, социально-экономической и инвестиционной политики.

Разработанные теоретические и методические положения могут найти применение в научно-методической и производственной деятельности научных и проектных организаций, а также при подготовке специалистов по управлению городским землепользованием.

Апробация результатов исследования.

Основные положения диссертации являются итогом работы автора в течении 1999 - 2005 годов по данной проблеме при разработке генеральных планов и планов развития территорий муниципальных образований.

Результаты исследований докладывались на внутривузовских и всероссийских конференциях, проходящих в Государственном университет по землеустройству (1999-2006 гг.), а так же используются в учебном процессе университета.

По результатам исследования автором опубликовано 7 научных работ общим объемом 2,8 печатных листа, в том числе 1,8 печатных листов написано автором самостоятельно.

Объем и структура диссертационной работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, списка литературы, приложений. Она изложена на 136 страницах машинописного текста, содержит 38 таблиц, списка используемой литературы, включающего 142 наименования, 3 приложения, 5 рисунков.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Новиков, Алексей Витальевич

Выводы и предложения

1. Основой эффективного управления землепользованием города служит объективная стоимостная оценка земли. Проведенная в Российской Федерации, на основе единой методики, массовая государственная кадастровая оценка земель поселений в значительной мере решила эту задачу.

Однако города по своей инфраструктуре (социальной, инженерной, транспортной, производственной), местоположению, функциональным характеристикам, доходности экономик весьма неоднородны. Особое место среди них занимают морские портовые города, реализующие транспортно-распределительные функции по переработке внутренних и внешнеторговых грузов России. Анализ результатов выполненной кадастровой оценки земель портовых городов показал отдельные недостатки действующих методических подходов к такой оценке. Это относится, в первую очередь, к определению базовой величины кадастровой стоимости земель, затем к определению коэффициентов перехода от стоимостей одного функционального вида использования земель к другому, и к определению показателей качества (коэффициентов относительной ценности) кадастровых кварталов. Из этого вытекает необходимость совершенствования таких подходов.

2. Подход, использованный при расчете удельного показателя кадастровой стоимости земель портовых городов Краснодарского края, базируется на сделках с жилой недвижимостью, расположенной на землях под индивидуальной жилой застройкой. Этот показатель неустойчив и зависит как от места (кадастрового квартала) сделки так и от их количества. Вместе с тем, город - не сплошная селитебная зона, он многофункционален, на его территории осуществляется административная, промышленная, транспортная и иная деятельность городской экономики. Поэтому, при обосновании показателей базовой стоимости земель, относящихся в соответствии с методикой ГКОЗП к функциональному виду использования «земли промышленности .», на которых расположены предприятия генерирующие доход, необходимо использовать, как это принято в мировой оценочной практике, методы доходного подхода. То есть, наряду с информацией о рыночных сделках с квартирами, используемой при оценках методами сравнительного подхода, необходимо использовать также и показатели развития как всей экономики города в целом, так и ее отдельных отраслей. В качестве таковых могут быть использованы макроэкономические показатели, которые, в силу их агрегированности, более устойчивы и надежны в сравнении как с данными, базирующимися на сделках с жилой недвижимостью, так и с экспериментальными расчетными данными операционного (валового) дохода по отдельным предприятиям. Получить такие показатели возможно с привлечением данных системы национальных счетов федерального и регионального уровней.

3. В методике государственной кадастровой оценки земель поселений практически выделены только три агрегированные группы видов функционального использования. Поэтому вместо 14 переходных коэффициентов от вида к виду использованы всего три коэффициента. В предложенной нами методике рекомендуется такие коэффициенты в целях более полного учета отраслевых условий региональной и городской экономики устанавливать для каждого субъекта РФ и, в рамках субъекта, для крупных городов. Коэффициенты перехода между удельными показателями кадастровой стоимости земель по видам функционального использования в границах города должны устанавливаться с учетом различий в эффективности отраслей экономики.

4. Территория порта в балансе городских земель занимает достаточно большую площадь. Она имеет разную степень инженерного обустройства, ее использование носит многофункциональный характер и, как следствие этого, разную ценность земель. Поэтому, для более объективного учета рентообразующих факторов, на больших по площади кадастровых кварталах необходимо выделить более мелкие земельные участки (ценовые зоны) в соответствии с реальным функциональным использованием их.

5. При кадастровой оценке земель портовых городов необходимо учитывать присущие таким городам специфические характеристики, формирующие ценность их земель:

- природные факторы: удобство его акватории, с точки зрения судоходства, берегов - с позиций строительства портовых сооружений;

- инженерно-инфраструктурную обустроенность порта, от которой напрямую зависит объем грузооборота и в целом эффективность работы портовых предприятий, а именно, обеспеченность причальными сооружениями, подъездными путями, складскими помещениями, погрузочно-разгрузочными механизмами и др.;

- экономические факторы - статус порта (мировой, международный, внутренний), объемы выполняемых грузоперевозок, расценки на портовые услуги, степень доходности ценных бумаг портовых предприятий и др.;

- социальные факторы - порт, как центр деловой активности, привлекающий трудоспособное население города высокой заработной платой и др.;

- административно-юридические факторы - возможность создания свободных экономических зон, привлечение инвестиций для развития порта и др.

6. Принятые в методике ГКОЗП четырнадцать видов функционального использования земель не отражают в полной мере градостроительную ценность территории города. В частности, территории, дающие в бюджет портового города основные поступления земельных платежей, учитываются лишь одним функциональным использованием. Для более справедливого налогообложения, базирующегося на структуре реальной экономики города, целесообразно дополнить виды функционального использования городских земель на основе принятой в государственной статистике и международной системе национальных счетов классификации отраслей экономики. При этом при оценке земель портовых городов, на экономику которых морской транспорт оказывает большое влияние, целесообразно выделять земли порта в самостоятельный вид функционального использования земель.

7. Выполненный в рамках данного исследования анализ практики оценки земель городов Краснодарского края показал, что в принятой методикой ГКОЗП классификации объектов влияния грузовые порты и причалы характеризуются лишь одним показателем (в виде графического слоя системы Мартй>) - наличием грузовых портов и причалов. Инженерно-инфраструк-турные (площади складских помещений, мощности погрузочных механизмов и др.) и другие характеристики не отражены. Но при оценке земель портовых городов, в экономике которых они играют значительную роль, их учет необходим. Вместе с тем, например, из предусмотренных методикой ГКОЗП в анкете эксперта 54 показателей с объектами влияния на ценность земель по г. Новороссийску увязаны лишь 35. То есть имеется возможность задействовать в рамках действующей методики дополнительные рентные факторы, влияющие на ценность территории. Используя эти возможности, конкретизируется состав, дается характеристика специфических «портовых» объектов влияния на относительную ценность территории и проводится их увязка с оценочными показателями анкеты, принятыми при проведении оценки по методике ГКОЗП. Это позволит более обоснованно определить коэффициенты относительной ценности городских территорий (показатель качества кадастрового квартала) в разрезе кадастровых кварталов.

8. Экономический эффект предложенной нами методики кадастровой оценки земель портовых городов проявляется в сферах: технической -предложения адаптированы и предусматривают использование имеющегося, хорошо освоенного специалистами по оценке земель при выполнении работ по ГКОЗП специального программного обеспечения; социальноэкономической - повышение степени обоснованности и справедливости платежей за землю в связи с более объективной кадастровой оценкой земель, а также рост инвестиционного потенциала земель портовых предприятий в связи с повышением стоимости земельно-имущественного комплекса порта; бюджетной - рост поступлений в городской бюджет, повышение сбалансированности и стабильности бюджета за счет регулярности поступлений земельных платежей.

Расчетный экономический эффект для г. Новороссийска при использовании предлагаемых усовершенствований методики ГКОЗП составляет 62,9 млн. руб. в год.