Государственное регулирование рынка инвестиций в жилищное строительство тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Государственное регулирование рынка инвестиций в жилищное строительство"

На правах рукописи УДК 330 322214(470 12) ББК 65 9(2Рос-4Вол)-56

РАССАДИНА Марианна Николаевна

ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ РЫНКА ИНВЕСТИЦИЙ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

Специальность 08 00.05 - экономика и управление народным хозяйством Область исследования - управление инновациями и инвестиционной деятельностью

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Вологда - 2007

003174071

Работа выполнена в Вологодском научно-координационном центре Центрального экономико-математического института Российской академии наук

Научный руководитель доктор экономических наук, профессор

Губанова Елена Сергеевна

Официальные оппоненты доктор экономических наук, профессор

Советов Павел Михайлович

кандидат экономических наук Носок Сергей Павлович

Ведущая организация ГОУ ВПО «Череповецкий государственный

университет»

Защита состоится 14 ноября 2007 г в 13.00 часов на заседании диссертационного совета К 220 009.01 в ФГОУ ВПО «Вологодская государственная молочнохозяйственная академия имени Н В Верещагина» по адресу: 160555, г. Вологда, п. Молочное, ул Шмидта, д. 2

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГОУ ВПО «Вологодской молочнохозяйственной академии имени Н.В. Верещагина».

Диссертация принята к рассмотрению и защите 2 октября 2007 г Автореферат разослан «М» октября 2007 г. и размещен на сайте шо1осЬпое ги

Ученый секретарь диссертационного совета,

кандидат экономических наук, доцент к К. Харламова

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Рыночные преобразования в российской экономике, начавшиеся в 1990-х гг, привели к масштабному кризису в экономике Наиболее глубокие проявления кризиса имели место в инвестиционной и социальной сферах, что нашло свое отражение в трехкратном снижении объемов ввода жилья и двукратном сокращении инвестиций в жилищное строительство Образовавшийся дефицит инвестиционных ресурсов на фоне резкого снижения уровня жизни российского населения становился причиной ухудшения состояния жилищного фонда, увеличения нуждающихся в жилье, а также усиления социальной напряженности общества

Динамика инвестиционного процесса периода 2002-2005 гг отличается ростом объемов вложений, но качественные характеристики инвестиционных потоков в отдельных сферах экономики изменяются недостаточно Это объясняется тем, что существует ряд обстоятельств, препятствующих активизации инвестиционного процесса, в том числе и в строительстве жилья Так, государственное воздействие осуществляется без учета анализа состояния спроса и предложения на рынке инвестиций регионов, использование инструментов государственного регулирования зачастую носит разрозненный характер, применение зарубежной практики переносится без осмысления российской действительности

В сложившихся условиях возникает необходимость формирования целостной системы инструментария государственного регулирования инвестиционного процесса в жилищном строительстве, учитывающей территориальные особенности и способной стимулировать приток инвестиций в жилищную сферу

Указанные обстоятельства и очевидная острота проблем обусловили выбор темы диссертационного исследования, которая является актуальной как в научном, так и практическом аспектах

Степень изученности проблемы Исследованиями, посвященными инвестиционной тематике, занимались многие зарубежные и отечественные ученые Среди них можно отметить работы современных авторов С Аниси-мова, М Афанасьева, В Бочарова, Т Денисовой, Г Золотаревой, Е Ильинской, В Колосова, И Липсица, А Плотникова, Ф Тумусова, в которых достаточно широко освещены сущность, цели, задачи, функции, принципы, методы, инструменты государственного регулирования инвестиционного процесса

Проблемы формирования государственной инвестиционной и жилищной политик раскрываются в исследованиях таких ученых, как А Азрилиян, С Вертешев, Ю Гладкий, Е Губанова, А Гранберг, В Кушлина, Е Когут, Т Морозова, Б Райзберг, В Рохчин, А Чистобаев

В работах Довдиенко В , Колобова С , Кольева А , Кострикина П , Кудрявцева В , Лимаренко И , Разумовой И , Сергеевой И , Цылиной Г раскрываются методические, организационные и финансовые аспекты регулирования инвестиционных процессов в жилищном строительстве Следует

отметить, что каждое из представленных исследований, несомненно, раскрывает исключительно важные аспекты развития инвестиционного рынка

Важное место в решении указанных проблем занимают работы зарубежных авторов (Н Ордуэй, Дж Фридман, Дж Эккерт и др)

Однако в настоящее время вопросы государственного регулирования рынка инвестиций в жилищном строительстве требуют дополнительных исследований в части совершенствования методов и инструментов стимулирования предложения на региональном рынке

Цель диссертационного исследования состоит в научном обосновании теоретических положений и разработке практических рекомендаций по формированию совокупности инструментов государственного регулирования рынка инвестиций в жилищное строительство региона, ацекват-ных специфике условий и состоянию спроса и предложения на жилье и инвестиции

Для осуществления указанной цели необходимо решение следующих задач*

- исследовать теоретические аспекты государственного регулирования инвестиционного процесса в жилищном строительстве,

- обобщить зарубежный и отечественный опыт инвестирования в жилищное строительство с целью определения возможностей его применения в изменившихся условиях,

- проанализировать инструменты регулирования рынка инвестиций в жилищное строительство с точки зрения их соответствия сложившимся социально-экономическим условиям в стране,

- проанализировать динамику и состояние инвестиционных процессов в жилищном строительстве Вологодской области,

- оценить инвестиционные возможности и потребности населения на рынке жилья,

- разработать методические подходы к формированию жилищно-инвестиционной политики в регионе,

- обосновать методы и инструменты стимулирования предложения на рынке инвестиций, обеспечивающие рост инвестиций в жилищное строительство

Объектом исследования является рынок инвестиций в жилищное строительство региона

Предметом исследования являются социально-экономические отношения, возникающие в связи с государственным регулированием рынка инвестиций в жилищное строительство региона

Теоретической и методологической основой исследования послужили труды отечественных ученых и ведущих специалистов зарубежных стран в сфере инвестиций, развития инвестиционного процесса в России, в которых отражены основные положения исследований в области рыночной экономики и государственного регулирования, управления инвестиционными процессами, экономико-статистического анализа При проведении диссертационного исследования использовались логические методы индукции и де-

дукции, анализа и синтеза, метод системного анализа, статистические методы анализа экономических показателей, а также графо-аналитические приемы визуализации информации

Информационная база работы охватывает данные Федеральной и территориальной служб государственной статистики РФ, Министерства экономического развития и торговли РФ, Министерства регионального развития РФ, Агентства ипотечного жилищного кредитования, аналитические данные департаментов Правительства Вологодской области, а также законодательные и нормативные документы Российской Федерации и ее субъектов, муниципальных образований Вологодской области

Научная новизна исследования Основные научные результаты диссертационного исследования заключаются в следующем

- уточнено содержание понятия региональной жилищно-инвестиционной политики, рассматриваемой как совокупность мер органов управления регионом по формированию условий удовлетворения потребностей граждан в жилье путем стимулирования инвестиций в жилищное строительство,

- предложена система инструментов государственного регулирования рынка инвестиций в жилищное строительство, отличающаяся направленностью на аккумуляцию сбережении населения и активизацию элементов инфраструктуры рынка инвестиций в жилищное строительство,

- разработана и апробирована экономико-математическая модель оптимизации объемов возводимого жилья и распределения ограниченных инвестиционных ресурсов по критерию максимального экономического эффекта на 1 кв м строительства,

- обоснована система экономических показателей, характеризующих динамику спроса и предложения на рынке инвестиций в жилищное строительство, отражающая промежуточный и конечный результаты реализации жилищно-инвестиционной политики

Соответствие темы исследования требованиям паспорта специальностей ВАК Диссертационная работа выполнена в рамках специальности 08 00 05 - экономика и управление народным хозяйством управление инновациями и инвестиционной деятельностью

Научная новизна соответствует п 4 23 «Развитие форм государственного регулирования и методов экономического, финансового и налогового стимулирования инвестиционной деятельности» паспорта специальностей ВАК Министерства образования и науки РФ (экономические науки)

Практическая значимость исследования Практическая значимость диссертационной работы заключается в полученных результатах, которые дополняют и расширяют инструменты государственного регулирования рынка инвестиций в жилищное строительство Положения и выводы исследования позволяют принимать обоснованные решения для получения максимального эффекта от реализации инвестиций в строительство жилья применительно к местным условиям Научные результаты получили применение при разработке предложений по реализации «Программы ипотечного кредитования Вологодской области до 2010 г», подготовке стратегии развития деревянного домостроения в Вологод-

ской области Департаментом лесного комплекса Вологодской области (справка о внедрении)

Кроме того, содержащиеся в диссертации материалы использовались при проведении научно-исследовательских работ в Вологодском научно-координационном центре ЦЭМИ РАН с участием автора и в учебном процессе Вологодского института права и экономики ФСИН России

Апробация результатов исследования. Основные положения и результаты исследования докладывались на научных конференциях различного уровня 17-й Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов, Четвертой Российской научно-практической конференции «Стратегия и тактика реализации социально-экономических реформ региональный аспект» (ВНКЦ ЦЭМИ РАН, г Вологда, 2-5 апреля 2003 г), а также на рабочих совещаниях в некоммерческой организации «Ипотечный фонд Вологодской области»

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обоснована актуальность темы, сформулированы цель и задачи исследования, определены объект и предмет изучения, изложена научная новизна, практическая значимость и апробация результатов работы

В первой главе «Теоретические основы инвестирования в жилищное строительство» рассмотрены особенности инвестиций в жилищное строительство, этапы инвестиционного процесса в жилищном строительстве, раскрыты теоретические аспекты государственного регулирования инвестиций в жилищном строительстве, охарактеризовано содержание социально-экономической политики в целом и таких ее элементов, как инвестиционная и жилищная политики, проанализирован зарубежный и отечественный опыт регулирования инвестирования жилищного строительства

Во второй главе «Исследование инвестиционных процессов в жилищном строительстве региона» проанализировано состояние жилищного строительства в регионе (на примере Вологодской области), определены инвестиционные возможности населения на рынке жилья, раскрыто содержание организационно-экономических мер государственного регулирования рынка инвестиций региона В третьей главе «Регулирование рынка инвестиций в жилищное строительство региона» обоснованы основные направления жилищно-инвестиционной политики региона, предложена система инструментов, позволяющая привлечь инвестиции в жилищное строительство, аргументирована система показателей, адекватно отражающих ход реализации жилищно-инвестиционной политики

В заключении диссертационной работы сформулированы основные выводы и предложения по совершенствованию регулирования инвестиционного рынка в жилищном строительстве региона, представляющие научную и практическую значимость

ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ РАБОТЫ

1. Региональная жилищно-инвестициониая политика создает условия для удовлетворения потребности граждан в жилье и эффективного распределения инвестиционных ресурсов посредством совокупности инструментов государственного регулирования, учитывающих уровень социально-экономического развития региона, состояние платежеспособности населения и рынка жилья

Исследование инвестиционных процессов в жилищном строительств показало, что в ходе постепенной адаптации экономики к меняющимся условиям хозяйствования в 1990-х гг началось формирование новой структуры спроса и предложения на рынке инвестиций На фоне резкого падения объемов производства и инвестиций в реальный сектор экономики, снижения бюджетных расходов на финансирование социальной сферы (в т ч и строительства жилья для граждан) существенно сократился спрос на жилье, являющееся инвестиционным товаром (табл 1) Объем и структура строительства жилья складывались под влиянием дефицита сбережений населения и невысокого потенциала банковской системы

В пореформенный период среди источников инвестиций преобладали привлеченные средства, что свидетельствовало о недостатке собственных источников инвестиций и росте зависимости от заемных средств, удорожающих и сужающих процесс экономического роста По мере стабилизации российской экономики, начиная с 2000 г , спрос на жилье и инвестиции в строительство стали возрастать Однако динамика инвесшционного процесса в это г период характеризовалась нестабильностью Во многом это связано с отсутствием целенаправленной и последовательной политики в инвестиционной и жилищной сферах экономики

Таблица 1

Динамика инвестиций в России в 1992-2005 гг. _

Показатечь 1992 1995 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Инвестиции в основной капитал (в фактически действовавших ценах), млрд руб (до 2000 г - трлн руб) 2,7 267,0 1165,2 1504,7 1762,4 2186,4 2804,8 3534,0

Индексы физического объема инвестиций в основной капитал (в сопоставимых ценах)

- в процентах к предыдущему году 60,3 89,9 117,4 110,0 102,8 112,5 111,7 110,7

- в процентах к 1995 г - 100 84,6 93,1 95,7 107,7 120,3 133,1

Доля инвестиций в строительство, % 2,7 2,5 3,9 3,8 4,6 4,3 3,3 2,7

Доля инвестиций в жилищную сферу, % 21,7 22,8 11,6 11,1 13,7 13,2 8,4 21,7

Анализ инвестиционного процесса в жилищном строительстве Вологодской области показал, что спрос на жилье в последние годы постепенно увеличивается и подогревается ухудшением состояния жилищного фонда, а предложение не позволяет значительно увеличить объемы строительства вследствие нехватки инвестиционных ресурсов, что свидетельствует о наличии кризисной ситуации в жилищном строительстве области (табл 2)

Показатели инвестиционного процесса

Таблгща 2

Показатели 1997 г 1998 г 1999 г 2000 г 2001 г 2002 г 2003 г 2004 г 2005 г

Объем инвестиций в основной капитал в сопоставимых иенах 2006 г {млн руб до 1998 г — млрд руб) 58,9 65,4 66,7 66 0 78 9 96,3 1117 223 3 328 3

Объем подрядных работ в строительстве о сопостави мых ценах 2006 г (млн руб до 1998 г - млрд руб ) 10415,0 8852 8 9206 9 8378,3 8378 12064 7 15804,8 16911,1 18433,1

Ввод жилых домов тыс КБ М 254 266 262 204,5 239,4 238,5 247 300,1 293

Средняя фактическая стой мость строительства кв м руб 1790 2032 2443 3016 3862 5414 6304 10712 14301

Темпы роста цен на жилье в % к предыдущему году первичный рынок вторичный рынок 100 100 135,4 138,1 111,0 129,6 142,4 148,1 116,4 114,3 155 7 142,2 157,2 145,6 115,6 128,6 109,7 119,1

Несмотря на высокие темпы инвестиций в строительство, возможности строительного комплекса по расширению предложения жилья недостаточны, что приводит к росту цен на недвижимость По мнению автора, причины кроются в монополизации строительной отрасли, постоянном росте цен на строительные материалы, высоком уровне налогообложения, недостатке квалифицированной рабочей силы, отсутствии согласованности в действиях участников рынка инвестиций

Взаимодействие участников рынка инвестиций, по мнению автора, может быть представлена в виде модели (рис 1) Модель отражает основные информационные, материальные, финансовые и др потоки, а также связи между ними, которые оказывают влияние на функционирование и устойчивость рынка

Внутренняя среда рынка образуется из двух уровней - первичного и вторичного Спрос на первичном уровне формируют население, финансово-кредитные учреждения, государство, а предложение - рынок недвижимости (совокупность субъектов, предлагающих объекты недвижимости к продаже) Спрос на вторичном уровне определяется потребностями в рефинансировании ипотечных кредитов, т е объемами выданных ипотечных кредитов Предложение - свободными денежными ресурсами, вращающимися на финансовом рынке

Внешняя среда рынка инвестиций воздействует на сферу жилищного строительства посредством влияния демографической, макроэкономической, политической обстановки в стране и специфики развития отдельных регионов

Действие рыночного механизма носит стихийный и конъюнктурный характер, что не позволяет сочетать интересы всех участников рынка инвестиций в жилищное строительство В этих условиях возрастает роль государства, функцией которого является установление правил игры на рынке

sc sr s

x л э- а: к ы

CL. 03

о о н ск m

Внутренняя среда

НАСЕЛЕНИЕ

Денежные доходы (за вычетом обязательных расходов) +

Сбережения

ФИНАНСОВО-КРЕДИТНЫЕ УЧРЕЖДЕНИЯ

Объем долгосрочных денежных ресурсов ("депозиты-*

ГОСУДАРСТВО Расходы бюджета на цели жилищных и ипотечных гтоогоамм

Ж

- ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

Капитал Производственные мощно сти уровень загрузки мощно стей объем производства Оборотный капитал - затраты на производство дебиторская задолженность Исто «Ники каптала Собственные средства прибыль Заемные средства - кредиторская залолжен кость задолженность по креди там

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

ПЕРВИЧНЫЙ Объем введенной пло щади X Средняя цена Себестоимость строительства + прибыль ВТОРИЧНЫЙ Количество сделок по объектам недвижимости (общая площадь) Средняя стоимость объекта по сделке

ИНВЕСТОРЫ Объем долгосрочных денежных ресурсов ОПЕРАТОРЫ, АГЕНТЫ Стоимость выкупленных ипотечных кредитов ГОСУДАРСТВО Гарантии под выпуск ипотечных облигаций

<—►

Внешняя среда

ДЕМОГРАФИЧЕСКИИ ФАКТОР

Численность населения Половозрастная структура Миграция населения Расселение населения

МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИМ ФАКТОР

Инфляция

Ставка рефинансирования ВРП

Дефлятор ВРП

Численность населения с доходами нижи про житочного минимума

РЕГИОНАЛЬНЫМ ФАКТОР

Климатические условия Обеспеченность природными ресурсами (в т ч землей) Транспортная инфраструктура Отраслевая структура экономики Отраслевая конкуренция

ПОЛИТИЧЕСКИМ ФАКТОР

Государственная политика (законодательство, бюджет))

Рис 1 Модель взаимодействия участников рынка инвеешций в жилищное ci рои? слыл во

Для активизации взаимодействия участников рынка инвестиций в жилищном строительстве необходимо разработать государственную политику На основе обобщения и систематизации направлений и инструментов государственного регулирования рынка инвестиций в жилищном строительстве, выполненных автором, сделаны следующие выводы

1) регулирование рынка инвестиций в жилищное строительство должно осуществляться на основе государственной политики, основу которой должен составлять принцип соответствия друг другу двух целей цели удовлетворения потребностей граждан в жилье и цели привлечения и эффективного распределения инвестиционных ресурсов в жилищное строительство,

2) государственное регулирование рынка инвестиций в жилищное строительство реализуется как система целенаправленных воздействий на управляемую систему (объект) Цели (конечный результат) и механизмы их достижения задаются управляющим субъектом (государством) в форме инвестиционной и жилищной политики,

3) при рассмотрении жилищной (конечноцелевой) и инвестиционной (обеспечивающую) сфер как целостной системы - объекта государственного регулирования, возникает необходимость разработки политики, учитывающей специфику обоих сфер одновременно

Анализ представленных в отечественной литературе определений категорий инвестиционная политика и жилищная политика, позволил автору сформулировать точку зрения на видение содержания политики регулирования, лежащую в плоскостях обеих политик Жилищно-инвестиционная политика - это совокупность мер государства в области регулирования отношений по поводу удовлетворения потребностей граждан в жилье путем стимулирования инвестиций в жилищное строительство

Государственная жилищно-инвестиционная политика должна создавать благоприятные условия для притока инвестиций в жилищное строительство Разработке параметров политики (цели, задачи, принципы, направления и механизм реализации) должен предшествовать всесторонний комплексный анализ состояния спроса и предложения на инвестиционном и жилищном рынках Анализ особенностей протекания инвестиционных процессов в жилищном строительстве в Вологодской области позволил обосновать главные цели жилищно-инвестиционной политики

1 создание механизма накопления и распределения инвестиционных ресурсов в сферу жилищного строительства,

2 обеспечение условий активизации субъектов, участвующих в жилищном строительстве,

3 ускорение темпов роста жилищного строительства и сопряженных с ним отраслей

Реализация указанных целей, по мнению автора, должна проводиться в следующих направлениях жилищно-инвестиционной политики региона, которые позволят сбалансировать спрос и предложение на рынке инвестиций в жилищном строительстве (рис 2) Представленные направления конкретизируются в задачах

Регулирование земле пользования

Разработка регио нальной стратегии землепользования

Совершена аова нме структуры управления землепользованием н градостроительной деятельностью

Создание парт нерств по реализа ции инвестицион ных ripoeicrou строительства инженерных обь ектов

Развитие трендныч отношении при выделении земель ны\ участков ма лонмушим много детным и молодым семьям

Совершеистиова ние норм зониро вания и конкурсов по выделению земельных участков

Т.

Регулирование ДОХОДОВ

Увеличение размера вычета при предоставлении льгот по налог) «а дохо ды для молодых и многодетных семей

Развитие систем сбережения для молодых и много детныч семей с целыо накопления средств на жилищное строительегоо

Т.

Регулирование ннвестицп

онной и строительной деятельности

Формирование системы бюджетной поддержки (субсидии с>бвеиции, инвестиционные малого вые кредиты) предпри «тиП производящих строительные материалы

Совершенствование ин ституцпоиальиой струк туры

Регулирование финансового рынка

Предоставление льгот банкам-участникам ипотеч ной программы в части компенсации недополученной прибыли от более низких процентных ставок

Организация выпуска ипотечных бумаг под гарантии областного бюджета для привле чения сбережений населения и средств инвесторов из других регионов

Рис 2 Направления и задачи региональной жилищно-инвестиционной политики

Задача обоснования и выбора конкретного инструментария очень актуальна в деятельности органов государственного управления на различных уровнях и служит ключевым фактором в выработке эффективной государственной социально-экономической политики в зависимости от уровня организации и состояния сферы жилищного строительства Инструменты государственного регулирования рынка инвестиций в жилищное строительство должны быть направлены на поощрение конкуренции среди строительных организаций, на расширение предложения жилья на первичном рынке, на стимулирование инвестиций хозяйствующих субъектов и населения, на стимулирование предложения вторичного жилья

Ведущая роль в выборе направлений и инструментов жилищно-инвестиционной политики должна принадлежать территориальным государственным органам, поскольку, в сравнении с федеральными, они имеют большую возможность в определении приоритетов развития регионов и принятии мер оперативного вмешательства

В ходе исследования автор пришел к выводу, что сложившееся в настоящий момент распределение функций по реализации инвестиционной по-

литики в жилищном строительстве России не позволяет государственным органам своевременно реагировать на проблемные и кризисные рыночные ситуации Это связано с тем, что в системе государственного регулирования преобладают субъектные обратные связи, дающие возможность понять и оценить, как региональный уровень власти реагирует на действия федерального, при этом объектным обратным связям, позволяющим определять степень овладения органами исполнительной власти процессов в жилищном строительстве, уделяется недостаточное внимание Информация, использующаяся для принятия управленческих решений, рассредоточивается по различным ведомствам и зачастую несвоевременно, фрагментарно, неупорядоченно, что приводит к ухудшению координации решения задач по реализации государственной жилищно-инвестиционной политики

На наш взгляд, для более эффективной координации действий федерального и регионального уровней власти следует более четко распределить функции государственного регулирования рынка инвестиций в жилищном строительстве по уровням управления (табл 3) В отличие от существующего распределения, предлагаемое подразумевает расширение перечня функций на региональном уровне, способствующих развитию инфраструктуры рынка инвестиций в жилищном строительстве, т е создающих условия для активизации инвестиционных процессов

Таблица 3

Функции федерального и субфедерального государственного регулирования

рынка инвестиций в жилищном строительстве

Уровень управления Функции

1 Федеральный 1 определение концептуальных основ в сфере инвестиционной деятельности в жилищном строительстве, 2 мониторинг реализации федеральных программ, направленных на развитие инвестиционного рынка, 3 подготовка проектов нормативно-правовых актов в области инвестиционной и жилищной сфер, 4 разработка прогнозов развития инвестиционного рынка, 5 осуществление распределения бюджетных средств, выделенных на субсидирование приобретения жилья отдельными категориями граждан, 6 определение стандартов, применяемых при реализации жилищно-инвестиционной политики, 7 координация деятельности субъектов инвестиционного рынка, В разработка методического обеспечения ипотечного кредитования в финансово кредитных учреждениях, по оценке стоимости недвижимости, ценообразованию на недвижимость по ипотечным сделкам, 9 утверждение форм отчетности по итогам реализации жилищно-инвестиционной поли тики, 10 лицензирование накопительных систем ипотечного кредитования и операторов вторичного ипотечного рынка, 1 ! установление нормативов и требований к финансовой устойчивости региональных one раторов вторичного рынка, 12 разработка предложений по установлению налоговых льгот, выдаче государственных гарантий, страховании, денежно-кредитной политике

2 Региональный 1 определение целей, задач жилищно-инвестиционной политики, 2 содействие устранению административных барьеров при получении субсидий и осуществлении федеральной политики в области жилищного строительства, 3 сбор информации по установленным формам отчетности, 4 оказание консультационных, информационных услуг в области жилищного строитель ства и инвестиционной деятельности в строительстве,

5 участие в разработке региональной жилищно-инвестиционной политики,

6 выполнение функций региональных операторов вторичного ипотечного рынка в системе

АИЖК,

7 организация обучения специалистов для работы в системе ипотечного кредитования, __8 публикация материалов о жилищном строительстве в СМИ __

Для успешной реализации жилищно-инвестиционной политики является наличие обоснованной системы нормативных, экономических и организационных инструментов регулирования, адаптированных к требованиям рынка инвестиций и учитывающих территориальные особенности

2. Формирование общественно-частных партнерств с целью активизации инвестиций в строительство жилья для молодых семей позволяет объединить материальные, трудовые, финансовые ресурсы и учесть интересы различных участников рынка инвестиций.

Существование спроса на жилье в Вологодской области подтверждают результаты социологических опросов, проводимых ВНКЦ ЦЭМИ РАН с участием автора в 2003-2004 гг Согласно данным опросов, доля граждан Вологодской области, считающих невозможность улучшения жилищных условий одной из наиболее острых проблем, увеличилась с 11,9 до 20,4% за период с 1997 по 2003 гг Причем наиболее остро данная проблема проявляется в г Вологда (с 13,1 до 25,1% опрошенных) и районах области (с 11,9 до 19,6%)

Наиболее остро нуждающимися в приобретении жилья, по мнению автора, являются молодые семьи Данные опроса показали, что 59,6 % молодых семей хотели бы приобрести новое (65,1 %) жилье по доступной цене за 1 кв м Более 40 % молодых семей заинтересованы в ипотечном кредите от 20 до 50 % от стоимости жилья на срок от 10 лет и выше (36,7 %), причем значительна доля тех, кто заинтересован в сроке до 20 лет. Им нужен кредит на большую стоимость жилья и значительный срок В улучшении жилищных условий одинаково нуждаются как городские, так и сельские семьи Однако молодые семьи, проживающие в крупных городах области, имеют более широкие возможности по приобретению жилья по сравнению с молодыми семьями из муниципальных районов

Наблюдаются существенные различия в жизненных условиях населения районов и крупных городов области, что обуславливает миграцию наиболее квалифицированных и молодых специалистов из сельской местности в города Решение данной проблемы будет способствовать социально-экономическому развитию районов, а также улучшению демографической обстановки

По мнению автора диссертации, реализация жилищно-инвестиционной политики должна осуществляться на базе института общественно-частного партнерства Общественно-частное партнерство создается в форме саморегулируемой некоммерческой организации Саморегулирование предполагает передачу полномочий государства общественным организациям, которые участвуют в самостоятельной деятельности хозяйствующих субъектов путем

контроля за соблюдением установленных правил и стандартов предпринимательской или профессиональной деятельности

Цель создания общественно-частного партнерства заключается в интеграции материальных, трудовых, финансовых ресурсов различными участниками рынка инвестиций в жилищном строительстве, включая государство, для реализации отдельных мер жилищно-инвестиционной политики Объединение происходит на временной основе и обеспечивает его государство К числу функций общественно-частного партнерства относятся

- защита экономических интересов участников партнерства,

- содействие получению государственных субсидий участниками партнерства при участии в проектах по строительству жилья для социально значимых групп населения,

- содействие в проведении проектно-изыскательных работ при строительстве жилья, выделении земельных участков,

- разработка собственных стандартов осуществления деятельности участниками реализации проекта,

- разработка и поддержание собственных систем контроля за осуществлением деятельности участников в ходе реализации проектов по строительству жилья для социально значимых групп населения

В качестве участников проекта выступают региональные органы исполнительной власти, местные органы исполнительной власти, банки, региональный ипотечный оператор, страховые компании, инвесторы, независимые эксперты, предприятия местной стройиндустрии, застройщик, эксплуатирующая организация, население (покупатели)

Инициатором создания партнерства являются региональные органы исполнительной власти в лице Правительства области, на которое возлагается организация участия необходимых сторон, переговоры, обсуждение предложений, планирование полного финансового пакета, выбор финансовых партнеров После организации финансирования по проекту главенствующая роль должна быть отведена коммерческому банку Она сводится к контролю за выполнением финансовых соглашений и кредитных договоров, анализу потока наличности и расходованию денежных средств, разрешению спорных вопросов между участниками финансового соглашения Отличием данного проекта от коммерческих проектов строительства жилья является сочетание его социальной направленности с возможностью получения значительной прибыли от реализации жилья, а также от эксплуатации жилого фонда и коммунальных сетей

Этапы реализации проекта привлечения инвестиций в строительство жилья с использованием ипотеки, предложенные автором, представлены на рис 3

V

Рис 3 Этапы реализации проекта обеспечения молодых семей жильем в регионе

Одной из наиболее значимых задач деятельности партнерства является обеспечение молодых и многодетных семей жильем через систему ипотечного кредитования По мнению автора, первоочередную поддержку должны получать граждане, работающие на предприятиях сельского хозяйства и промышленности - точках роста экономики муниципалитета В настоящее время местным ресурсом, который можно 'задействовать в строительстве, является древесина В условиях растущего спроса на жилье в городах и поселках Вологодская область обладает мощным потенциалом для развития деревянного домостроения, обусловленного значительными запасами лесных ресурсов

Автором предложена структурно-функциональная модель распределения инвестиций в рамках проекта по строительству жилья для молодых семей, представленная на рис. 4

Рис. 3. Структурно-функциональная модель распределения инвестиций в жилищное строительство с использованием ипотечного механизма

Эффективность выбранной инвестиционной схемы рассчитана за период с начала строительства до окончания выплат долга по ипотечным кредитам и облигационному займу (2008-2027 гг.) на примере строительства 100 жилых домов для молодых семей (табл. 4).

Таблица 4

Показатели эффективности реализации проекта строительства жилья для сельских молодых семей в 2008-2027 гг.

Показатель Значение

1. Прирост налоговых поступленийна-1 руб. бюджетных субсидий, кол; / руб.- . : 24

Сумма выделенных субсидий (расходы), тыс. руб.: 174267

- застройщику 45517

- населению 32000

- банку 96750

Поступления налогов, тыс. руб.: 42507

- налог на прибыль в областной бюджет 39868

- налог на имущество физических лиц 2498

- земельный налог 141

2. Экономическая эффективность, % 14

Экономический эффект, тыс. руб; . :'•• (чистая.прибыль предприятий без государственных субсидий) 25252

Инвестиции (частных инвесторов без населения), тыс. руб. 180632

3. Социальная эффективность (фактическая обеспеченность- - 23,2 кв. м); % 27

Социальный эффект (обеспеченность жильем 1 человека), кв. м 29

На один рубль субсидированных средств бюджетов разных уровней через налоги вернется 24 коп в муниципальный бюджет Этот эффект достигается за счет прироста налога на прибыль, на имущество физических лиц и земельного налога, что положительно повлияет на пополнение доходной базы местного бюджета

Главным результатом предложенного проекта является социальный эффект, направленный на увеличение показателя обеспеченности благоустроенным жильем сельских жителей Помимо этого, на территории муниципалитета следует ожидать улучшение демографической ситуации, т к может повыситься рождаемость и сократиться миграционный отток, улучшение ситуации на рынке труда - появятся дополнительные рабочие места в связи с расширением мощностей домостроительных предприятий В результате молодежь будет заинтересована в проживании на территории, т к она будет обеспечена жильем и обязана выплачивать долг по ипотечному кредиту

3 Разработанная экономико-математическая модель позволяет определить оптимальный объем строительства жилья и распределить ограниченные инвестиционные ресурсы в муниципальных образованиях региона по критерию максимального экономического эффекта на 1 кв м.

В условиях, когда финансируется несколько проектов на разных территориях, необходимо рассчитать максимально возможный объем жилищного строительства по фиксированным ценам По мнению автора это возможно путем решения задачи линейного программирования

Математическая модель задачи имеет вид

= -чипах,ХеЖ, (1)

1-1

£¿„>0, (3)

где \ - порядковый номер проекта (муниципалитета, на территории которого осуществляется проект),

xJ - объем ввода жилья, кв м,

PJ - экономический эффект от реализации проекта по строительству жилья на 1 кв м, руб , а^ - сумма субсидий населению на приобретение жилья на 1 кв м, руб , а.21 - сумма кредитов банка, предоставляемых населению на 1 кв м, руб , aзJ - сумма сбережений населения на 1 кв м, руб ,

Ц - общая сумма государственных субсидий, выделяемых на проекты в текущем году,

руб.

Ь2; - общая сумма кредитов банков, предоставляемых населению на приобретение жилья Ьз] - общая сумма сбережений населения, направляемых на приобретение жилья, руб, ЦХ) - целевая функция, V/ - множество решений

Решение задачи позволит найти ответ на вопрос какой максимально возможный объем жилищного строительства можно выполнить при имеющихся объемах инвестиционных ресурсов для достижения максимального экономического эффекта9

Для апробации модели приведем пример определения оптимального объема жилищного строительства по различным проектам Принимается решение о строительстве жилья по пяти проектам М1, М2, МЗ, М4, М5 Предполагаемая стоимость 1 кв м - 18,06 тыс руб должна выполняться в любом проекте В финансировании строительства используются три источника - денежные средства государственного бюджета, банка и населения Максимально возможные объемы финансирования следующие государства - 320 млн руб , банка - 94,6 млн руб , населения - 54 млн руб Исходные данные для решения задачи представлены в табл 5

Таблица 5

Значения параметров задачи по оптимизации объемов жилищного строительства

Вид источника финансирования Объем потребности в денежных средствах, руб / кв м Общий объем денежных средств, руб

Ml М2 МЗ М4 М5

Государство 3200 4000 3300 3500 3100 320000000

Банк 9460 7560 9160 6760 11460 94571000

Население 5400 6500 5600 7800 3500 54059000

Далее следует определить объемы жилищного строительства (кв м) по каждому проекту, максимизирующие экономический эффект от реализации проектов, с учетом ограничений но объему источников финансирования, определяемых доходами бюджета, населения, финансовыми возможностями банков

Решение задачи находим с помощью надстройки «Поиск решения» в «Excel» Для максимизации эффекта необходимо построить 9 тыс кв м жилья по проекту №3 и 1,1 тыс кв м по проекту №5 (табл 6) При этом бюджетных средств потребуется 32 млн руб , а суммарный эффект составит 217 млн руб

Таблица 6

Результат решения задачи по оптимизации объемов жилищного строительства

Показатель Ml М2 МЗ М4 М5 Муниципалитет

Имя XI Х2 ХЗ Х4 X5

Значение 0,00 0,0 8983,61 0 1071,7 Переменные

Нижняя граница L 0 0 0 0 0

Целевая функция (ЦФ) Значение Направление

Коэффициенты ЦФ 20800 20700 21800 20500 20600 217918730 max

ОГРАНИЧЕНИЯ

Вид Левая часть Знак 11равая часть

Ограничение 1 3200 4000 3300 3500 3100 32968034,34 <= 320000000

Ограничение 2 9460 7560 9160 6760 11460 94570998,93 <= 94571000

Ограничение 3 5400 6500 5600 7800 3500 54058998,83 <= 54059000

Ограничение 4 1 0,00 > - 0

Ограничение 5 1 0,00 >= 0

Ограничение 6 1 8983,61 >= 0

Ограничение 7 1 0,00 >= 0

Ограничение 8 1 1071,65 > 0

Использование модели в практике принятия инвестиционных решений позволит сократить время на подготовку и исполнение решений участниками партнерства

4. Мониторинг показателей, отражающих состояние рынка инвестиций в жилищное строительство составляет основу механизма обратных связей, позволяющего региональным органам власти оперативно реагировать на изменения и оказывать воздействие на его развитие

В целях своевременного реагирования на изменения рыночной конъюнктуры необходимо постоянное и систематическое изучение хода реализации жилищно-инвестиционной политики Определение системы показателей, отражающих динамику и состояние инвестиционных процессов в жилищном строительстве, проводилось автором на основе представления модели рынка инвестиций как открытой системы (рис 1) Это позволило обосновать систему показателей, характеризующих инвестиционный процесс в жилищном строительстве(табл 7)

Таблица 7

Показатели, характеризующие темпы и пропорции развития регионального рынка

инвестиций в жилищное строительство

Признак Наименование показателя

классификации Абсолютные Средние Динамики и структуры,%

1 2 3 4

Характеризующие предложение Количество финансово-кредитных организаций, выдающих ипотечные кредиты (КК) - Темп роста КГ<

Объем депозитов физических и юридических лиц, привлеченных финансово-кредитными организациями, руб (ОД) Средний размер вклада, руб Темп роста ОД

Расходы государственного бюджета на ипотечные программы, руб (РБ) Расходы бюджета по ипотечным программам на душу населения, руб Темп роста РБ

Ввод жилых площадей, кв м (ВП) - Темп роста ВП

Количество операторов, агентов, работающих на вторичном ипотечном рынке - -

Объем государственных гарантий под выпуск ипотечных ценных бумаг, руб - -

Объем эмиссии ипотечных ценных бумаг, руб (ЭЦБ) Средняя рыночная цена ипотечных ценных бумаг, руб Темп роста ЭЦБ

Количество выкупленных ипотечных закладных (В3) - Темп роста В3

Инвестиции в строительство (ИС) - Темп роста ИС

Характеризующие спрос Денежные доходы населения, руб (ДД) Среднедушевой доход, руб Темп роста ДД Доля сбережен ий в денежных доходах

Объем задолженности по ипотечным кредитам, руб (ОИК) Средний размер ипотечного кредита, руб Темп роста Индекс структурных сдвигов(по регионам)

Обеспеченность жильем населения Площадь жилищ на 1 чел , кв м/ чел (ПЖ) Темп роста ПЖ

Количество сделок по ипотечным кредитам на рынке недвижимости (КД) - Темп роста КД

Характеризующие соотношение спроса и предложения Цены на недвижимость на первичном рынке, руб (в т ч расходы на получение земельных участков) Средняя цена 1 кв м нового жилья, руб (СЦН) Темп роста СЦН

Цены на недвижимость на вторичном рынке, руб (в т ч на земельные участки) Средняя цена 1 кв м на вторичном рынке, руб (СЦВ) Темп роста СЦВ

- Средняя длительность пользования ипотечным кредитом, мес (СИК) Темп роста СИК

Процентные ставки по ипотечным кредитам, % Средняя процентная ставка по ипотечным кредитам, % -

Целевым показателем, т.е показателем, наиболее точно характеризующим изменения на рынке инвестиций в жилищном строительстве, по мнению автора, является объем задолженности по ипотечным кредитам, поскольку отражает баланс между спросом и предложением инвестиций в жилищное строительство

Для обоснования факторов, влияющих на целевой показатель, использовался метод множественной регрессии Среди факторов внутренней среды, определяющих результат функционирования рынка инвестиций в жилищном строительстве к статистически значимым отнесен ввод жилых домов, среднедушевые денежные доходы и темпы роста цен на первичном рынке недвижимости Факторами внешней среды, влияющими на объем выданных ипотечных кредитов являются состояние и темпы развития реального сектора экономики региона (ВРП, индекс-дефлятор ВРП, индекс промышленного производства, численность занятых в экономике), объем инвестиций в экономику региона и плотность населения

Отобранные по результатам регрессионного анализа факторы, характеризующие внутреннюю среду и влияние внешней среды рынка инвестиций необходимо использовать в качестве показателей для оценки результатов реализации региональной жилищно-инвестиционной политики, а в дальнейшем - для расчета рейтингов уровня развития рынка инвестиций в жилищном строительстве регионов Показатели могут использоваться для мониторинга в следующих направлениях

- изменения с течением времени (например, динамики объемов и уровней показателей),

- различия между подгруппами генеральной совокупности (например, сравнение уровня развития жилищного строительства по отдельным сегментам),

- характеристик групп населения и хозяйствующих субъектов системы ипотечного жилищного кредитования (например, наличие и характеристики учреждений, занимающихся ипотечным кредитованием или доля целевой аудитории, получившей определенные ипотечные услуги),

- различия между отдельными территориями (например, сравнительный анализ состояния жилищного строительства в различных регионах),

- степени достижения поставленных целей (например, сравнение целевых фактически достигнутых показателей с запланированными)

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО ДИССЕРТАЦИОННОЙ РАБОТЕ

1 Раскрыта экономическая сущность и специфические особенности рынка инвестиций в жилищное строительство

сочетание двух процессов - связывании инвестиционных ресурсов с одной стороны и создание условий для реализации потребностей, включающих покупку инвестиционных товаров и получение дополнительного дохода,

- инвестиционный товар (жилая недвижимость) характеризуется длительным сроком эксплуатации, уникальностью, жесткой привязкой к земельному участку,

- значительная неоднородность, проявляющаяся в большом количестве объектов и субъектов,

- особый динамизм функционирования

2 Выявлены инструменты воздействия государства в процессе рыночных преобразований инвестиционной и жилищной сфер, позволяющих регулировать рынок инвестиций в едином направлении с учетом целей государства и частных инвесторов, а также доказана необходимость активного государственного участия в обеспечении притока инвестиций в жилищное строительство и удовлетворении потребностей населения в жилье

3 Проведен комплексный анализ состояния жилищного строительства региона Европейского Севера - Вологодской области, в ходе которого было установлено

- превышение совокупного спроса над предложением на рынке жилья в 8 раз,

рост цен на продукцию жилищного строительства (2000-2005 гг цены выросли в 5,1 раза),

отсутствие эффективных механизмов финансирования и реализации проектов по обеспечению земельных участков объектами инфраструктуры в целях жилищного строительства,

значительная диспропорция между потребностями населения в жилье и его низким платежеспособным спросом на жилье (коэффициент доступности жилья 4,5, около 40% населения не имеют средств даже на первоначальный взнос при покупке жилья в кредит),

- неразвитость институтов долгосрочного жилищного кредитования и накопительных схем в регионах Европейского Севера,

4 Результаты анализа состояния жилищного строительства в регионе показали, что основными направлениями его развития должны стать

углубление 'сотрудничества органов власти и частных инвесторов (банков, промышленных и строительных предприятий) по реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России»,

повышение доступности ипотечного кредитования, т е увеличение сроков кредитования, снижение процентных ставок по кредиту до 8% и

первоначального взноса, предоставление налоговых льгот, пересмотр возрастных ограничений до 35 лет в рамках программы «Обеспечение жильем молодых семей в Вологодской области на 2005 - 2010 годы», - совершенствование организационно-экономических механизмов обеспечения жильем молодых семей и социально незащищенных слоев населения,

расширение и стимулирование индивидуального жилищного строительства в районах области с целью снижения социальной напряженное ги, улучшения демографической ситуации, притока и закрепления специалистов на селе

5 Разработаны методические подходы к формированию региональной жилищно-инвестиционной политики, заключающиеся в обосновании сущности, содержательной стороны ее важнейших характеристик, а также отражающие принципы ее реализации Реализация жилищно-инвестиционной политики позволит аккумулировать сберегательные активы населения и инвесторов, а также задействовать природные, финансовые и трудовые ресурсы региона, оживить жилищное строительство и сферу производства строительных материалов, способствуя решению важнейших социальных проблем обеспечения населения жильем

6 Доказана целесообразность и разработаны этапы формирования общественно-частного партнерства, обеспечивающего объединение материальных, трудовых, финансовых ресурсов и учитывающего интересы государства, бизнеса и населения Необходимость организации общественно-частного партнерства подтверждается расчетом эффективности проекта строительства 100 индивидуальных деревянных домов, для создания которых используется местное сырье Реализация проекта должна стать частью областной целевой программы «Обеспечение жильем молодых семей Вологодской области на 2005-2010 гг В целом, экономическая эффективность от реализации проекта составит 14%, при этом обеспеченность жилья на одного человека увеличится с 23,2 кв м до 29 кв м , что будет способствовать снижению социальной напряженности, улучшению демографической ситуации и сокращению миграционного оттока на селе,

7 Предлагаемая экономико-математическая модель оптимизации объемов жилищного строительства и распределения ограниченных инвестиционных ресурсов позволит определить объем строительства жилья, при котором будет достигнут максимальный экономический эффект на 1 кв м

8 Для оценки результатов реализации региональной жилищно-инвесгиционной политики в работе предложена система показателей мониторинга состояния спроса и предложения на жилье и инвестиции, применение которого на практике государственного регулирования позволит органам власти принимать управленческие решения, направленные на активизацию инвестиционного процесса в жилищном строительстве региона

Статьи в научных изданиях, рекомендованные ВАК.

1 Рассадина М Н Государственное регулирование ипотечного рынка формы и методы // Вестник Поморского университета - 2006 - №8 - с 275-279 (0,6 пл)

Основные положения диссертации опубликованы в работах.

1 Губанова Е С, Рассадина М Н Методические основы выбора приоритетных направлений инвестирования в регионе // Экономика, инвестиции, трудовой потенциал регионов Материалы научно-практического семинара - СПб Изд-во СПбГУЭФ, 2001 -0 И пл

2 Губанова Е С , Рассадина М Н Исследование особенностей спроса населения Вологодской области на ипотечный кредит // Экономические и социальные перемены в регионе Факты, тенденции, прогноз Выпуск 21 - Вологда ВНКЦ ЦЭМИ РАН, 2003 - 0,44 п л

3 Рассадина М Н Исследование спроса населения Вологодской области на ипотечный кредит // Молодые ученые - экономике Сборник конкурсных работ -Выпуск 4 -Вологда ВНКЦ ЦЭМИ РАН, 2004 -0,78пл

4 Рассадина М Н Зарубежный и отечественный опыт ипотечного кредитования проблемы развития и реализации // Экономические и социальные перемены в регионе Факты, тенденции, прогноз Выпуск 25 - Вологда ВНКЦ ЦЭМИ РАН, 2004 - 0,5 п л

5 Рассадина М Н Потребности молодежи на рынке жилья // Материалы Второй Российской научно-практической конференции - Вологда ВНКЦ ЦЭМИ РАН, 2004 - 0,2 п л

6 Рассадина М Н Региональная дифференциация ипотечного рынка в Россия // Современный бизнес актуальные проблемы экономики организации и управления Материалы IV международной научно-практической конференции -Вологда ИЦВГМХ, 2006 -0,4пл

Подписано в печать 11 10 2007 Гарнитура Times New Roman Печ л 1,4

Формат 60x90 1/16 Бумага ксероксная Тираж 120 экз Заказ № 2117

Редакционно-издательский отдел Вологодского института права и экономики ФСИН России 160002 г Вологда, ул Щетинина, 2

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Рассадина, Марианна Николаевна

Введение

Глава 1. Теоретические основы инвестирования в жилищное строительство.

1.1. Инвестиции в жилищное строительство: сущность, участники и их взаимодействие.

1.2. Роль государства в регулировании рынка инвестиций в жилищное строительство.

1.3. Отечественный и зарубежный опыт инвестирования в жилищное строительство.

Глава 2. Исследование инвестиционных процессов в жилищном строительстве региона.

2.1. Анализ состояния жилищного строительства Вологодской области.

2.2. Оценка инвестиционных возможностей населения

Вологодской области на рынке жилья.

2.3.Организация государственного регулирования рынка инвестиций в жилищное строительство

Вологодской области.

Глава 3. Регулирование рынка инвестиций в жилищное строительство региона.

3.1. Формирование региональной жилищно-инвестиционной политики.

3.2. Разработка механизма привлечения инвестиций в жилищное строительство региона.

3.3. Обоснование системы показателей оценки состояния рынка инвестиций в жилищное строительство региона.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Государственное регулирование рынка инвестиций в жилищное строительство"

Актуальность темы исследования. Рыночные преобразования в российской экономике, начавшиеся в 1990-х гг., привели к масштабному кризису в экономике. Наиболее глубокие проявления кризиса имели место в инвестиционной и социальной сферах, что нашло свое отражение в трехкратном снижении объемов ввода жилья и двукратном сокращении инвестиций в жилищное строительство. Образовавшийся дефицит инвестиционных ресурсов на фоне резкого снижения уровня жизни российского населения становился причиной ухудшения состояния жилищного фонда, увеличения нуждающихся в жилье, а также усиления социальной напряженности общества.

Динамика инвестиционного процесса периода 2002-2005 гг. отличается ростом объемов вложений, но качественные характеристики инвестиционных потоков в отдельных сферах экономики изменяются недостаточно. Это объясняется тем, что существует ряд обстоятельств, препятствующих активизации инвестиционного процесса, в том числе и в строительстве жилья. Так, государственное воздействие осуществляется без учета анализа состояния спроса и предложения на рынке инвестиций регионов, использование инструментов государственного регулирования зачастую носит разрозненный характер, применение зарубежной практики переносится без осмысления российской действительности.

В сложившихся условиях возникает необходимость формирования целостной системы инструментария государственного регулирования инвестиционного процесса в жилищном строительстве, учитывающей территориальные особенности и способной стимулировать приток инвестиций в жилищную сферу.

Указанные обстоятельства и очевидная острота проблем обусловили выбор темы диссертационного исследования, которая является актуальной как в научном, так и практическом аспектах.

Степень изученности проблемы. Исследованиями, посвященными инвестиционной тематике, занимались многие зарубежные и отечественные ученые. Среди них можно отметить работы современных авторов С. Анисимова, М. Афанасьева, В. Бочарова, Т. Денисовой, Г. Золотаревой, Е. Ильинской, В. Колосова, И. Липсица, А. Плотникова, Ф. Тумусова, в которых достаточно широко освещены сущность, цели, задачи, функции, принципы, методы, инструменты государственного регулирования инвестиционного процесса.

Проблемы формирования государственной инвестиционной и жилищной политик раскрываются в исследованиях таких ученых, как А. Аз-рилиян, С. Вертешев, Ю. Гладкий, Е. Губанова, А. Гранберг, В. Кушлина, Е. Когут, Т. Морозова, Б. Райзберг, В. Рохчин, А. Чистобаев.

В работах Довдиенко В., Колобова С., Кольева А., Кострикина П., Кудрявцева В., Лимаренко И., Разумовой И., Сергеевой И., Цылиной Г. раскрываются методические, организационные и финансовые аспекты регулирования инвестиционных процессов в жилищном строительстве. Следует отметить, что каждое из представленных исследований, несомненно, раскрывает исключительно важные аспекты развития инвестиционного рынка.

Важное место в решении указанных проблем занимают работы зарубежных авторов (Н. Ордуэй, Дж. Фридман, Дж. Эккерт и др.).

Однако в настоящее время вопросы государственного регулирования рынка инвестиций в жилищном строительстве требуют дополнительных исследований в части совершенствования методов и инструментов стимулирования предложения на региональном рынке.

Цель диссертационного исследования состоит в научном обосновании теоретических положений и разработке практических рекомендаций по формированию совокупности инструментов государственного регулирования рынка инвестиций в жилищное строительство региона, адекватных специфике условий и состоянию спроса и предложения на жилье и инвестиции.

Для осуществления указанной цели необходимо решение следующих задач:

- исследовать теоретические аспекты государственного регулирования инвестиционного процесса в жилищном строительстве;

- обобщить зарубежный и отечественный опыт инвестирования в жилищное строительство с целью определения возможностей его применения в изменившихся условиях;

- проанализировать инструменты регулирования рынка инвестиций в жилищное строительство с точки зрения их соответствия сложившимся социально-экономическим условиям в стране;

- проанализировать динамику и состояние инвестиционных процессов в жилищном строительстве Вологодской области;

- оценить инвестиционные возможности и потребности населения на рынке жилья;

- разработать методические подходы к формированию жилищно-инвестиционной политики в регионе;

- обосновать методы и инструменты стимулирования предложения на рынке инвестиций, обеспечивающие рост инвестиций в жилищное строительство.

Объектом исследования является рынок инвестиций в жилищное строительство региона.

Предметом исследования являются социально-экономические отношения, возникающие в связи с государственным регулированием рынка инвестиций в жилищное строительство региона.

Теоретической и методологической основой исследования послужили труды отечественных ученых и ведущих специалистов зарубежных стран в сфере инвестиций, развития инвестиционного процесса в России, в которых отражены основные положения исследований в области рыночной экономики и государственного регулирования, управления инвестиционными процессами, экономико-статистического анализа. При проведении диссертационного исследования использовались логические методы индукции и дедукции, анализа и синтеза, метод системного анализа, статистические методы анализа экономических показателей, а также графоаналитические приемы визуализации информации.

Информационная база работы охватывает данные Федеральной и территориальной служб государственной статистики РФ, Министерства экономического развития и торговли РФ, Министерства регионального развития РФ, Агентства ипотечного жилищного кредитования, аналитические данные департаментов Правительства Вологодской области, а также законодательные и нормативные документы Российской Федерации и ее субъектов, муниципальных образований Вологодской области.

Научная новизна исследования. Основные научные результаты диссертационного исследования заключаются в следующем:

- уточнено содержание понятия региональной жилищно-инвестиционной политики, рассматриваемой как совокупность мер органов управления регионом по формированию условий удовлетворения по^-требностей граждан в жилье путем стимулирования инвестиций в жилищное строительство;

- предложена система инструментов государственного регулирования рынка инвестиций в жилищное строительство, отличающаяся направленностью на аккумуляцию сбережений населения и активизацию элементов инфраструктуры рынка инвестиций в жилищное строительство;

- разработана и апробирована экономико-математическая модель оптимизации объемов возводимого жилья и распределения ограниченных инвестиционных ресурсов по критерию максимального экономического эффекта на 1 кв.м. строительства;

- обоснована система экономических показателей, характеризующих динамику спроса и предложения на рынке инвестиций в жилищное строительство, отражающая промежуточный и конечный результаты реализации жилищно-инвестиционной политики.

Соответствие темы исследования требованиям паспорта специальностей ВАК. Диссертационная работа выполнена в рамках специальности: 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством: управление инновациями и инвестиционной деятельностью.

Научная новизна соответствует п. 4.23. «Развитие форм государственного регулирования и методов экономического, финансового и налогового стимулирования инвестиционной деятельности» паспорта специальностей ВАК Министерства образования и науки РФ (экономические науки).

Практическая значимость исследования. Практическая значимость диссертационной работы заключается в полученных результатах, которые дополняют и расширяют инструменты государственного регулирования рынка инвестиций в жилищное строительство. Положения и выводы исследования позволяют принимать обоснованные решения для получения максимального эффекта от реализации инвестиций в строительство жилья применительно к местным условиям. Научные результаты получили применение при разработке предложений по реализации «Программы ипотечного кредитования Вологодской области до 2010 г.», подготовке стратегии развития деревянного домостроения в Вологодской области Департаментом лесного комплекса Вологодской области (справка о внедрении).

Кроме того, содержащиеся в диссертации материалы использовались при проведении научно-исследовательских работ в Вологодском научно-координационном центре ЦЭМИ РАН с участием автора и в учебном процессе Вологодского института права и экономики ФСИН России.

Апробация результатов исследования. Основные положения и результаты исследования докладывались на научных конференциях различного уровня: 17-й Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов, Четвертой Российской научно-практической конференции «Стратегия и тактика реализации социально-экономических реформ: региональный аспект» (ВНКЦ ЦЭМИ РАН, г. Вологда, 2-5 апреля 2003 г.), а также на рабочих совещаниях в некоммерческой организации «Ипотечный фонд Вологодской области».

Структура диссертации вытекает из логики исследования и включает введение, три главы, заключение, библиографический список из 156 источников и приложение. Общий объем диссертации составляет 182 страницы машинописного текста, включая 44 таблицы, 21 рисунок.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Рассадина, Марианна Николаевна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

При проведении диссертационного исследования были получены следующие результаты и выводы, определяющие его практическую и теоретическую значимость.

1. В ходе настоящего исследования установлено, что рынок инвестиций в жилищное строительство является составной частью рынка реальных инвестиций и представляет собой совокупность субъектов отношений обмена инвестиционными товарами. Выявлены особенности рынка инвестиций в жилищное строительство, которые заключаются в следующем:

- основу функционирования этого рынка составляет сочетание двух процессов - связывании инвестиционных ресурсов, с одной стороны, и создание условий для реализации потребностей, включающих покупку инвестиционных товаров и получение дополнительного дохода, с другой стороны;

- товаром на данном рынке является жилая недвижимость, которая характеризуется длительным сроком эксплуатации, уникальностью, жесткой привязкой к земельному участку;

- изучаемый рынок отличается значительной неоднородностью, проявляющейся в большом количестве объектов и субъектов;

- рынку инвестиций в жилищное строительство присущ особый динамизм функционирования;

- инвестиции в жилищное строительство характеризуются высокой социальной значимостью и способностью приносить определенный доход.

2. Выявленные особенности рынка инвестиций в жилищное строительство и его конъюнктурный характер обуславливают необходимость государственного вмешательства в инвестиционный процесс в сфере жилищного строительства. В работе обоснована роль государства в лице региональных органов власти и управления как важнейшего участника на рынке инвестиций в жилищное строительство, основной целью которого является создание благоприятных условий для инвесторов и удовлетворение потребностей населения в жилье.

3. В процессе теоретического обобщения зарубежного и отечественного опыта были определены инструменты, посредством которых государство может воздействовать на спрос и предложение на рынке инвестиций в жилищное строительство. В работе показано, что применение инструментов государственного регулирования должно опираться на анализ социально-экономической ситуации в регионе, состояния жилищного строительства и инвестиционных возможностей населения.

4. Проведен комплексный анализ современного состояния жилищного строительства региона Европейского Севера - Вологодской области, в ходе которого выявлено:

- превышение совокупного спроса над предложением на рынке жилья в 8 раз;

- рост цен на продукцию жилищного строительства (2000-2005 гг. цены выросли в 5,1 раза);

- отсутствие эффективных механизмов финансирования и реализации проектов по обеспечению земельных участков объектами инфраструктуры в целях жилищного строительства;

- значительная диспропорция между потребностями населения в жилье и его низким платежеспособным спросом на жилье (коэффициент доступности жилья равный 4,5 свидетельствует о том, что около 40% населения не имеют средств даже на первоначальный взнос при покупке жилья в кредит);

- неразвитость институтов долгосрочного жилищного кредитования и накопительных схем в регионах Европейского Севера;

Кроме того, снижение государственных капитальных вложений привело к уменьшению объемов строительства жилья, повышению ветхости и аварийности жилищного фонда, что, в свою очередь, способствовало обострению жилищной проблемы в регионе.

5. Исследование инвестиционных возможностей населения, проведенное на основе использования результатов социологических опросов и данных государственной статистики позволило установить:

- доля нуждающихся в улучшении жилищных условий составляет более 60%;

- за счет собственных средств готовы приобрести жилье 17,5% опрошенных;

- около 20% населения готовы приобрести жилье с использованием ипотечного механизма;

- в настоящее время реальными инвестиционными возможностями по приобретению жилья через ипотеку обладают 11,5% от общего числа нуждающихся в улучшении жилищных условий;

- воспользоваться ипотекой хотели бы 35,6% молодых семей. Характерной чертой данной группы является то, что они заинтересованы в ипотечном кредите на более длительный срок (до 20 лет) и на большую стоимость жилья (свыше 50% от стоимости жилья).

Для притока инвестиций в жилищное строительство необходима разработка государственной политики, которая позволит повысить обеспеченность населения жильем и снизит социальную напряженность в обществе.

6. Изучение организационно-правового механизма государственного регулирования рынка инвестиций в жилищное строительство свидетельствует о том, что, несмотря на сложившиеся к настоящему времени управленческие структуры и принятые законодательные акты, активность инвестиционного процесса в сфере строительства жилья остается невысокой. Исходя из этого, были обоснованы функции государственного регулирования рынка инвестиций в жилищное строительство по иерархическим уровням управления. Осуществление этих функций становится возможным в рамках жилищ-но-инвестиционной политики, направленной на аккумуляцию инвестиционных ресурсов, эффективное их использование и активизацию жилищного строительства.

7. Разработаны методические подходы к формированию региональной жилищно-инвестиционной политики, заключающиеся в обосновании сущности, содержательной стороны ее важнейших характеристик, а также отражающие принципы ее реализации. Жилищно-инвестиционная политика представляет собой совокупность мер государства в области регулирования отношений по поводу удовлетворения потребностей граждан в жилье путем стимулирования инвестиций в жилищное строительство. Реализация данной политики позволит аккумулировать сберегательные активы населения и инвесторов, а также задействовать природные, финансовые и трудовые ресурсы региона, оживить жилищное строительство и сферу производства строительных материалов, способствуя решению важнейших социальных проблем обеспечения населения жильем.

8. Доказана целесообразность и разработаны этапы формирования общественно-частного партнерства, обеспечивающего объединение материальных, трудовых, финансовых ресурсов и учитывающего интересы государства, бизнеса и населения. Необходимость организации общественно-частного партнерства подтверждается расчетом эффективности проекта строительства 100 индивидуальных деревянных домов, для создания которых используется местное сырье. Реализация проекта должна стать частью областной целевой программы «Обеспечение жильем молодых семей Вологодской области на 2005-2010 гг. В целом, экономическая эффективность от реализации проекта составит 14%, при этом обеспеченность жилья на одного человека увеличится с 23,2 кв.м. до 29 кв.м., что будет способствовать снижению социальной напряженности, улучшению демографической ситуации и сокращению миграционного оттока на селе;

9. В работе предложена экономико-математическая модель оптимизации объемов жилищного строительства и распределения ограниченных инвестиционных ресурсов, позволяющая определить объем строительства жилья, при котором будет достигнут максимальный экономический эффект на 1 кв.м. Использование модели в практике принятия инвестиционных решений позволит повысить степень обоснованности разрабатываемых инвестиционных решений и сократить время их исполнения участниками партнерства.

10. Для оценки результатов реализации региональной жилищно-инвестиционной политики в работе предложена система показателей мониторинга состояния спроса и предложения на жилье и инвестиции, К их числу относятся: ввод жилых домов, среднедушевые денежные доходы, темпы роста цен на первичном рынке недвижимости, темпы развития реального сектора экономики региона (ВРП, индекс-дефлятор ВРП, индекс промышленного производства, численность занятых в экономике), объем инвестиций в экономику региона и плотность населения. Разработка и внедрение мониторинга позволит установить рациональную взаимозависимость между различными факторами, обеспечить эффективное и оперативное управление в данной сфере.