Методические основы формирования региональной жилищной политики тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Методические основы формирования региональной жилищной политики"

На правах рукописи

1

ЧУДИНОВА НАТАЛЬЯ НИКОЛАЕВНА

МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ РЕГИОНАЛЬНОЙ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ

Специальность 08.00.05 -«Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)»

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

ч

Тюмень 2006

Работа выполнена на кафедре экономики Тюменского государственного архитектурно-строительного университета.

НАУЧНЫЙ РУКОВОДИТЕЛЬ:

доктор экономических наук, профессор

Зенкина Марина Валентиновна

ОФИЦИАЛЬНЫЕ ОППОНЕНТЫ:

доктор экономических наук, профессор

Скрипнюк Джамиля Фатыховна

Кандидат экономических наук, доцент

Щепелин Николай Игнатьевич

ВЕДУЩАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ:

Саратовский государственный технический университет

Защита состоится «¿9» июня 2006 г. в 14 часов на заседании диссертационного совета Д 212.272.02 при Тюменском государственном архитектурно-строительном университете по адресу: 625001, г. Тюмень, ул. Луначарского, д. 2, конференц-зал (т/ф 8-3452-43-46-95).

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Тюменского государственного архитектурно-строительного университета.

Автореферат разослан «20» мая 2006 года.

Ученый секретарь диссертационного совета, доктор экономических наук, доцент

В.Д. Васильев

аоо^н-

4 9

з

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. В современных условиях одной из ключевых задач в рамках проводимых в стране социально-экономических преобразований является реформирование жилищной сферы. Необходимость целенаправленного развития данной отрасли экономики обусловлена ее высокой значимостью в удовлетворении одной из важнейших потребностей населения - обеспечении жильем и его содержании. Значимость жилищной проблемы определяется характером ее воздействия на социальную обстановку в стране и регионе, в частности, выделением жилищной политики в качестве стержневого элемента социально-экономической политики.

В настоящее время реформирование жилищной сферы осуществляется бессистемно, в условиях постоянно меняющейся и зачастую противоречивой нормативно-правовой базы в области жилищной политики, а также без учета глубокой и сложной взаимосвязи жилищно-строительного рынка и рынка жилищно-коммунальных услуг.

Длительный период функционирование этого сложного в управлении комплекса при переходе на рыночные условия хозяйствования осуществлялось без учета стратегических аспектов развития всей экономической системы. Основными характеристиками жилищной сферы являются: дефицитность источников финансирования жилищного строительства; кризисное состояние существующего жилищного фонда; устаревание материально-технической базы строительных организаций и предприятий жилищно-коммунального хозяйства; отсутствие квалифицированных кадров в области регулирования жилищного рынка и должной координации в управлении отдельными звеньями экономической системы; диспропорции в развития элементов жилищной сферы

и другие. Данные обстоятельства затрудняют процессы реформирования | жилищного сектора, реализация их продвигается чрезвычайно медленно, в силу = чего острота жилищной проблемы не снижается.

В последнее время к осознанию первоочередной важности регулирования ^ жилищной сферы пришло Правительство Российской Федерации, приступив к разработке и внедрению национального проекта «Доступное и комфортное _ жилье - гражданам России». Однако при детальном рассмотрении данной разработки обнаруживается, что проект является расширенной и дополненной модификацией Федеральной целевой программы «Жилище», реализация которой Госсоветом признана неэффективной.

Главным недостатком прежней программы было отсутствие паритета между стимулированием спроса на жилье и активизацией предложения на жилищном рынке. Этот же дисбаланс заложен и в новый национальный проект, при этом разрыв еще более усугубляется при переносе центра тяжести в решении жилищной проблемы на уровень регионов. В связи с отмеченным актуальной представляется разработка методических основ формирования региональной жилищной политики, определяющей основные направления реформирования и развития жилищной сферы в рыночных условиях.

Степень разработанности проблемы. Экономические аспекты жилищной политики, функционирования и реформирования жилищной сферы рассматривались в большом числе публикаций отечественных и зарубежных авторов. В частности, проблемам регулирования жилищного сектора экономики и финансирования инвестиций в жилищное строительство посвящены работы Абрамова С .И., Агапкина В.М., Бузырева В.В., Васильева В.Д., Волгина H.A., Лебедева В.В., Левина Ю.А., Лимаренко В.И., Панибратова Ю.П., Поляковского Г.М., Пчелинцева O.Ö., Страйка Р. Дж, Чикишевой Н.М., Цылиной Г.А. и др.

Вопросы математического моделирования экономических процессов в жилищной сфере, параметров жилищной политики и анализа рынка жилья рассмотрены в трудах Веселовой Д.Е., Кирилловой A.M., Пахомовой Е.А., Фаермана Е.Ю., Хачатряна С.Р., Цапу Л.И. и др.

Исследование зарубежного опыта формирования политики жилищного финансирования и исторических аспектов развития ипотечного кредитования предпринято в работах Васильевой Н.В., Гариповой З.Л., Логинова М.П., Минца В.М., Павловой И.В., Рогожиной H.H., Сергеевой И.А., Ходова Л.Г. и ряде других. Применение инструментов регулирования жилищной сферы на уровне региона, основы разработки региональных инвестиционных программ, а также оценка доступности жилья на локальных рынках рассмотрены в публикациях Дроновой Л.И., Дарьина Е.М., Гутина В.В., Кириченко Е.Г., Малюковой И.Л., Нугаева P.A., Овсянниковой Т.Ю., Щетинина Я.В.

Однако, в большинстве перечисленных работ исследуются отдельные аспекты реформирования жилищного сектора, функционирования жилищного рынка и жилищно-коммунального хозяйства, а также финансирования жилищного строительства, тогда как в совокупности вопросы разработки жилищной политики в рамках региона до сих пор не рассматривались.

Целью исследования является теоретическое обоснование методических основ и практических рекомендаций по формированию региональной жилищной политики в рыночных условиях и подходов к оценке результатов ее реализации.

В соответствии с поставленной целью в диссертации сформулированы и решены следующие задачи:

-всестороннее изучение жилищной проблемы в Тюменской области и оценка факторов, определяющих ее современное состояние;

-исследование социально-экономической сущности региональной жилищной политики и уточнение ее понятия;

-формулирование принципов формирования, целей, задач и функций жилищной политики на уровне региона;

-исследование основных, используемых на практике, инструментов регулирования жилищной сферы, зарубежного опыта в этой области с целью определения оптимальных направлений разработки жилищной политики региона в рыночных условиях;

-разработка методических основ и практических рекомендаций по формированию региональной жилищной политики на примере Тюменской области;

-определение системы показателей и разработка на этой основе экономико-математической модели комплексной оценки результатов реализации региональной жилищной политики.

Объектом исследования выступает жилищная сфера региона (Тюменской области), рассматриваемая как целостная система, состоящая из жилищно-строительного рынка и рынка жилищно-коммунальных услуг.

Предметом исследования является совокупность вопросов и процессов, связанных с функционированием жилищной сферы, формированием жилищной политики региона и комплексной оценкой результатов её реализации.

Теоретической и методологической основой работы послужили научные труды отечественных и зарубежных авторов по проблемам экономики и управления в жилищной сфере, материалы научно-практических конференций. Информационную базу исследования составляют статистические данные в области жилищного строительства, жилищно-коммунального хозяйства, жилищных условий населения, инвестиционной и строительной деятельности, законодательные и нормативные акты, регулирующие отдельные аспекты функционирования жилищной сферы. Для обоснования результатов работы применялось экономико-математическое моделирование, элементы системного, логического, статистического и сравнительного анализа.

Научная новизна диссертационного исследования характеризуется следующими положениями:

- уточнены социально-экономическая сущность региональной жилищной политики и понятийный аппарат;

- обобщены теория и практика реформирования жилищной сферы и разработки жилищной политики, что позволило применить их позитивный опыт к специфике региона;

- обоснованы методические основы формирования региональной жилищной политики, соответствующей стратегическим и тактическим целям региона и общегосударственным задачам в обеспечении граждан жильем;

- сформирована система показателей для комплексной оценки результатов реализации региональной жилищной политики;

- разработана экономико-математическая модель эффективного размещения бюджетных ресурсов при финансировании мероприятий в рамках осуществления региональной жилищной политики.

Практическая значимость исследования состоит в том, что полученные результаты, выводы и предложенные рекомендации могут быть использованы органами управления регионов при формировании жилищной политики и комплексной оценке результатов её реализации.

Апробация результатов работы. Основные результаты диссертации обсуждались и получили положительную оценку на научно-практических конференциях аспирантов и молодых ученых Тюменского государственного архитектурно-строительного университета (2004-2005 гг.).

Публикации. Основные положения диссертационного исследования опубликованы в 4 работах общим объемом 1,32 п.л.

Структура работы. Диссертация * состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы.

Во введении обоснованы выбор темы диссертационного исследования и ее актуальность, определены цели и задачи исследования, его предмет и объект, основные положения, выносимые на защиту, отражены научная новизна и практическая значимЬсть работы.

В первой главе «Анализ современного состояния жилищной сферы в Тюменской области» исследованы основные факторы, определяющие остроту жилищной проблемы в регионе, раскрыт ее комплексный характер и обоснована необходимость решения проблем в жилищной сфере программно-целевыми методами.

Во второй главе «Теоретические основы формирования региональной жилищной политики» уточнено понятие «региональная жилищная политика», раскрыты её социально-экономическая сущность и роль в решении жилищной проблемы. Проанализирована и обобщена практика регулирования жилищной сферы за рубежом и в различных регионах РФ, что позволило применить накопленный позитивный опыт к специфике региона. Обоснована необходимость разработки жилищной политики в региональном разрезе в связи с глубокой дифференциацией территорий по уровню развития жилищного рынка, задач социально-экономической политики и др.

В третьей главе «Формирование методических основ разработки региональной жилищной политики» сформулированы основные принципы формирования жилищной политики региона, ее цели, задачи и функции, а также разработана экономико-математическая модель комплексной оценки результатов ее осуществления.

В заключении подведены итоги исследования, сформулированы основные выводы, методические принципы и практические предложения по разработке региональной жилищной политики и комплексной оценке результатов её реализации.

2. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

Анализ состояния жилищной сферы в Тюменской области за последние годы показал противоречивость оценок развития ее отдельных сегментов. С одной стороны, имеется значительная неудовлетворенная потребность в жилье со стороны потенциальных покупателей, с другой - в силу высокой стоимости предложения жилья платежеспособный спрос их ограничен. Объемы возведения жилой недвижимости меньше существующего уровня спроса, что, в свою очередь, вызывает рост и без того высоких цен. В результате снижается доступность жилья для населения с низкими доходами.

Уровень развития жилищно-строительного комплекса региона традиционно принято характеризовать рядом экономических показателей,

которые условно можно разделить на две группы: производственные (объем ввода нового жилья, объем капитально отремонтированных жилых домов, объем незавершенного жилищного строительства) и социальные (средняя обеспеченность населения жильем, количество семей, стоящих в очереди на получение жилья, доля домов, построенных частными инвесторами).

Между тем, жилищно-строительный комплекс в составе жилищной сферы региона является одним из основообразующих секторов его экономики, а динамика процессов, наблюдаемых в данной отрасли, тесно коррелирует с общеэкономическими тенденциями.

Создание показателя, отражающего развитие всей совокупности отношений в жилищном секторе, а также взаимозависимость и целостность наблюдаемых в жилищной сфере процессов, являются основой для анализа состояния отрасли и управления ею. Построение такого показателя позволит проводить комплексную оценку состояния жилищной сферы и прогнозировать тенденции развития социально-экономической ситуации в регионе.

Предлагаемая в работе методика расчета интегрального показателя состояния жилищной сферы основана на модели жилищно-строительного индекса, разработанной Институтом макроэкономических исследований (ИМЭИ), которая нами уточнена и дополнена с учетом специфики региона. В общем виде интегральный индикатор (ИИ) - это сумма пяти взвешенных индексов, каждый из которых отражает динамику групп важнейших составляющих жилищного сектора: жилищного строительства (как процесса производства жилья), финансирования жилищного комплекса, рынка жилой недвижимости, процессов воспроизводства жилья и уровня обеспеченности населения жильем. Каждый индикатор имеет свой "вес" в интегральном показателе. Методика расчета индекса основана на формулах интегральных весов индексов:

где ИИ - интегральный индекс;

Ис- индекс группы "Жилищное строительство";

Иф - индекс группы "Финансирование жилищного строительства";

Иг - индекс группы "Рынок жилой недвижимости";

Ия - индекс группы "Воспроизводство жилья";

Ип- индекс группы "Обеспеченность населения жильем";

К

4, при 1=1,2,3,4,5 - коэффициенты, характеризующие значимость каждого компонента в интегральном индексе.

где ЛСу- изменение у-го показателя группы "Жилищное строительство",

ИИ = к,и( +к2иф+к1иР +к,и„ +к,и,

(1)

(2)

где АФ/- изменение у-го показателя группы "Финансирование жилищного строите л ьства", у= /, 2,3; ку- "весовой" коэффициенту'-го показателя.

Я, = £ Ц* Д (4)

)Ч

где А/>у- изменение у-го показателя группы "Рынок жилой недвижимости", J-1.2J.4-, I

к,) - "весовой" коэффициенту'-го показателя.

= I <5)

где ДД,- изменение у-го показателя фуппы "Воспроизводство жилья", j-l.2J.4-,

к^ - "весовой" коэффициент у-го показателя.

= I (6)

где ДОу-изменение у'-го показателя группы "Обеспеченность населения жильем", }=1,2,3;

кЬ) - "весовой" коэффициенту-го показателя.

Значения к, и ки определены эмпирическим путем на основе анализа большого объема информации и подкреплены экспертными оценками в результате макроэкономических исследований, проводимых в ИМЭИ. Данные были уточнены автором с учетом региональных особенностей.

Требование доступности статистического учета определило допустимое значение "весов" в расчете факторов модели: к, = 0,1; к:] = 0,1.

Модель интегрального индикатора (ИИ) дает возможность самостоятельного применения расчетных индексов, каждый из которых отражает специфический срез экономических отношений:

1. Индекс "Жилищное строительство" отражает изменение конъюнктуры на рынке строительства жилья.

2. Индекс "Финансирование жилищного строительства" характеризует как общее изменение объема финансирования жилищного комплекса, так и динамику частных, коллективных и бюджетных инвестиций.

3. Индекс "Рынок жилой недвижимости" показывает ситуацию на рынке жилья с использованием как объемных, так и стоимостных индексов.

4. Индекс "Воспроизводство жилья" демонстрирует изменения в системе воспроизводства жилья: характеризует изношенность жилищного фонда, динамику выбытия ветхого и аварийного фонда.

5. Индекс "Обеспеченность населения жильем" отражает динамику изменения жилищных условий населения.

Общая схема расчета интегрального индикатора состояния жилищной сферы в современных условиях представлена на рис. 1.

1. Группа "Жилищное строительство". Л", =0,35

4> X

о

в

&

со

2 о.

о

■е-

и «

о ж

3 в

4

я *

я В X к о

3

2. Группа "Финансирование

илищно-го строительства". Кг =0,25

-1

3. Группа "Рынок ¡жилой недвижимости". К} =0,15

, Индекс ввода жилья К„ = 0,6

. Индекс числа компаний-застройщиков Кп = 0,1

• Индекс средней стоимости строительства 1 м2 жилья Кп = 0,1

1 Индекс инвестиций в развитие производственной базы Кы = 0,2

Индекс инвестиций в жилищную сферу К2Х =0,55

. Индекс бюджетного финансирования жилищных программ Кп = 0,2

Индекс доли индивидуальных застройщиков в общем вводе

жилья К,, = 0,25

Индекс доступности жилья для населения АГ3, = 0,25 I

Индекс цены 1 м жилья на первичном рынке Кп = 0,35

Индекс цены 1 м жилья на вторичном рынке Кп = 0,15

Индекс числа сделок купли-продажи Ки = 0,25

н я м

а а о

в «

2 в л

в. и

14. Группа ГВоспроиз |водство ■жилья". ¡А", =0,15

5. Группа "Обеспеченность населения жильем". К, =0,10

Индекс изменения объемов незавершенного строительства*

=0,3 _

Индекс объема работ по капитальному ремонту домов

Кп = 0,3__

. Индекс выбытия жилищного фонда* КА} = 0,15

Индекс динамики количества ветхих и аварийных домов* Ки =0,15

. Индекс средней обеспеченности населения жильем АТ,, = 0,35

Индекс числа семей, улучшивших жилищные условия К „ =0,30 _

1 Индекс среднего размера общей площади квартир Ка = 0,35

Рис. 1. Модифицированная модель интегрального показателя состояния жилищной сферы

Методика расчета интегрального индикатора состояния жилищной сферы, предложенная ИМЭИ, была модифицирована автором с учетом специфических особенностей развития инвестиционно-строительного комплекса и рынка жилья в регионе. Данные уточнения касаются как значимости отдельных критериев, так и состава групп показателей.

По нашему мнению, расчет интегрального показателя состояния жилищной сферы должен базироваться на массиве исходных данных, максимально свободных от субъективных оценок, то есть на статистической информации, полученной в результате специальных периодических массовых обследований и обработанной квалифицированными кадрами. Такие данные носят объективный характер и могут служить надежной оценкой состояния и развития изучаемого объекта (жилищной сферы).

Рассматривая систему показателей для расчета интегрального индикатора состояния жилищной сферы, необходимо отметить несколько замечаний по ее составу:

1. Группа "Жилищное строительство" в недостаточной степени учитывает инвестиционный потенциал строительного комплекса, в связи с чем целесообразно включение в состав показателей индекса физического объема инвестиций в развитие производственной базы.

2. Группа "Финансирование строительства" в рассматриваемой методике представлена показателями, которые в региональном аспекте не имеют смысла, например, индекс объема закладных, обращающихся на рынке ценных бумаг (ввиду отсутствия таковых). Индекс объема выданных кредитов также не может быть рассчитан (учет не ведется органами статистики). Вместо указанных индексов имеет смысл ввести динамику удельного веса индивидуальных застройщиков в общем объеме строительства и инвестиций в жилищную сферу.

3. Группа "Рынок жилой недвижимости" в методике расчета ИМЭИ содержит критерии, рассчитываемые на основе данных, сформированных субъективными методами. Вместо указанных индикаторов предлагается включить в расчет индекс средней стоимости строительства 1 м2 жилья (будет являться ценой при заключении договоров долевого участия), динамику цен на первичном и вторичном рынках, индекс числа сделок по купле-продаже жилья и динамику индекса доступности жилья для среднестатистического жителя.

4. Группа "Воспроизводство жилья". В составе показателей данной группы рекомендуется заменить индекс количества домов, обслуживаемых на конкурсной основе, на индекс выбытия жилищного фонда (его обратное значение). Замена обусловлена невозможностью расчета исходного показателя на основе данных статистики. Помимо этого, обратное значение динамики выбытия жилищного фонда определяет объем возрастающей потребности во вводе нового жилья. Эти индексы на рис.1 отмечены знаком *.

5. Группа "Обеспеченность населения жильем". Данный блок необходимо дополнить индексом удельного веса приватизированного жилья. Также следует уточнить индекс числа очередников как динамику того их количества, что улучшили свои жилищные условия.

Сравнение рассчитанных интегральных индексов в динамике позволит оценить не только современное состояние жилищное сферы, но и ход реализации жилищной политики.

Специфика проблем жилищного сектора (не могут быть устранены в сжатые сроки, носят долговременный характер и организационно связаны со множеством структур различного уровня иерархии - административных, финансовых, посреднических и др.) обуславливает необходимость применения для их решения программно-целевых методов. В связи с этим в структуре государственной жилищной политики объективно требуется выделение регионального уровня. Специфика региональной жилищной политики проявляется в круге возложенных на нее федеральным центром задач. Если общегосударственная политика в области жилищной сферы носит обеспечивающий характер, определяя нормативно-правовые основы и законодательную базу функционирования жилищного хозяйства, а также национальные приоритеты жилищной политики, то реализация ее на региональном уровне предполагает разработку и претворение в жизнь конкретных программ по решению жилищной проблемы.

В экономической литературе и нормативно-правовых документах различных уровней отсутствует однозначная трактовка понятия «региональная жилищная политика», с целью выявления социально-экономической сущности которой в диссертационной работе были рассмотрены различные подходы, в результате чего уточнено определение данной категории.

Региональная жилищная политика понимается автором как целостная система конкретных мер и мероприятий, реализуемых региональными органами управления и направленных на комплексное решение жилищной проблемы на уровне региона с учетом приоритетов его социально-экономического развития. При практической реализации региональной жилищной политики формируется система взаимодействий и взаимоотношений между субъектами жилищной сферы, которая (в соответствии с федеральным законодательством) включает строительство и реконструкцию жилища, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт.

Основными принципами формирования региональной жилищной политики, по мнению автора, должны являться:

-соответствие основам федеральной жилищной политики и законодательной базе, ее регламентирующей;

-реализация государственных обязательств перед определенными категориями граждан (малоимущими и социально-незащищенными) через разработку региональных целевых программ;

-комплексность и целенаправленность предусматриваемых мероприятий, их стратегический характер;

-прозрачность механизмов реализации и финансирования мероприятий разрабатываемых программ;

-организационное единство решения задач жилищной политики;

-нормативно-правовое обеспечение разрабатываемых мероприятий (принятие пакета законодательных актов в развитие федеральной правовой базы);

-адресный характер разрабатываемых Направлений (программ).

Структурно-логическая модель формирования региональной жилищной политики представлена на рис. 2.

Рис. 2. Структурно-логическая модель формирования региональной жилищной политики

Основной целью разработки региональной жилищной политики должно являться комплексное решение жилищной проблемы и обеспечение устойчивого функционирования жилищного сектора путем формирования рынка доступного жилья и обеспечения комфортных условий проживания.

При реализации главной (стратегической) цели региональной жилищной политики должны решаться следующие основные задачи, предусмотренные на общегосударственном уровне:

- развитие рыночных отношений в жилищной сфере (включая жилищно-коммунальное хозяйство, где сохраняются дотационные механизмы функционирования);

- обеспечение роста объемов жилищного строительства (предложения на первичном рынке жилья) за счет решения проблем обустройства земельных участков инженерно-технической инфраструктурой, снижения административных барьеров и др.;

- развитие финансово-кредитных механизмов привлечения инвестиций в жилищную сферу (сбережения населения и ресурсы банков);

- управление существующим (вторичным) жилищным фондом и его коммунальной инфраструктурой в целях обеспечения комфортных условий проживания граждан;

- обеспечение уровня потребления жилья и коммунальных услуг в соответствии с платежеспособным спросом и социальными стандартами, предусмотренными законодательной базой федеральной жилищной политики.

Реализация главной цели и основных задач региональной жилищной политики должна осуществляться по конкретным направлениям путём разработки целевых программ, в рамках которых необходима реализация системы мероприятий, условно подразделяемых на нормативно-правовые, административно-организационные и финансово-бюджетные.

Нормативно-правовые мероприятия предполагают принятие на уровне субъектов РФ законодательных актов, обеспечивающих реализацию региональной жилищной политики с учетом выработанных приоритетов. Необходимость развития нормативно-правового обеспечения региональной политики обусловлена наличием существенной территориальной дифференциации проблем жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства в различных регионах.

Административно-организационные мероприятия направлены на * создание условий для реализации целевых региональных программ, увеличения

объемов жилищного строительства в регионе за счет сокращения административных барьеров, обеспечения прозрачности схем реализации программ и др. В частности, в региональном разрезе должны решаться вопросы, касающиеся подходов к определению критериев ветхого и аварийного жилья, отнесения граждан к категории социально-незащищенных и малоимущих и др.

Финансово-бюджетные мероприятия предполагают прямое участие субъектов РФ в финансировании региональных программ в целях выполнения

обязательств перед определенными категориями населения по оплате жилья и жилищно-коммунальных услуг, зафиксированных в законодательстве РФ, а также участие в софинансировании реконструкции и модернизации жилищного фонда и инженерно-коммунальной инфраструктуры.

Одним из ключевых моментов формирования региональной жилищной политики является разработка конкретных программных мероприятий на основе системы сформулированных принципов, целей, задач и функций разработки жилищной политики. Для обоснования мероприятий региональной жилищной политики в работе были рассмотрены возможные направления (пути) формирования и развития рынка доступного жилья, основные из которых представлены на рис. 3.

Формирование рынка доступного жилья

■ Стимулирование роста ¡г ! предложения жилья ^ Стимулирование роста платежеспособного спроса

Увеличение объемов жштцного \ стпаительства Снижение ставок по ипотечным кредитам при снижении инфляции

Рост числа участников жилищностроительного рынка

Развитие конкуренции на жилищностроительном рынке

Субсидирование ставок по ипотечным кредитам за счет

Снижение административных барьеров

Опережающий рост доходов населения над постом иен на жгигне

Минимизация теневого сектора I строительстве жилья

Конкурсное размещение земельных участков под жилищную застройку

Снижение рентабельности частпойшика

У

Снижение рисков кредитования и долевого участия в строительстве и других формах финансирования

Снижение первоначального взноса по ипотечным кредитам

Внедрение прогрессивных технологий и материалов

Развитие институтов ипотечного кредитования

Обеспечение земельных участков инженерными коммуникациями

Развитие механизмов самофинансирования

Развитие индивидуального жилищного строительства

¥ Усиление контроля за

строительством со стороны органов

Рис. 3. Основные направления реализации региональной жилищной политики по формированию рынка доступного жилья

На схеме (рис. 3) показаны ключевые мероприятия, которые должны быть реализованы в рамках региональной жилищной политики, при этом курсивом отмечены те из них, которые в наибольшей степени способствуют формированию рынка доступного жилья. Автором подчеркивается, что мероприятия по стимулированию предложения на жилищном рынке должны быть реализованы в первую очередь. Данное обстоятельство обусловлено характером взаимодействия структурных элементов в жилищной сфере. Меры по стимулированию спроса дают практически мгновенный эффект, а на формирование предложения требуется не один год, что определяет необходимость обеспечения временного лага (задела) в объемах предложения на жилищно-строительном рынке.

В соответствии с принципами, предусмотренными Стратегией формирования рынка жилья, развития жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства в РФ на период 2005-2010 гг., предлагается оценивать результаты реализации жилищной политики на уровне региона на основе обширной системы количественных индикаторов, которая включает, такие показатели, как:

- площадь введенного жилья на 1000 жителей;

- доля финансирования жилищного строительства за счет кредитов;

- количество населенных пунктов, принявших правила землепользования и застройки;

- удельный вес ветхого и аварийного жилья;

- износ коммунальной инфраструктуры;

- доля семей, имеющих возможность приобретения жилья за счет кредитов;

- объем предоставленных ипотечных кредитов на 1000 населения;

- доля социального жилья в общем объеме вводимой жилой площади;

- время ожидания в очереди на получение социального жилья;

- объем частных инвестиций в коммунальный сектор;

- задолженности в жилищно-коммунальном хозяйстве;

- доля семей, получающих субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг и ряд других.

Помимо расчета представленных выше частных критериев достижения целей жилищной политики Стратегией формирования рынка жилья, развития жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства в РФ на период 2005-2010 гг. предполагается исчисление комплексных показателей: уровня обеспеченности населения жильем, коэффициента доступности жилья * (соотношения доходов и цен на жилье) и доли в ВВП субсидий в жилищном и

коммунальном секторах.

Не умаляя значимости данной системы индикаторов, представляется необходимым определение обобщенной оценки результатов реализации региональной жилищной политики.

С этой целью в диссертационной работе обосновано использование интегрального показателя состояния жилищной сферы, методика построения которого с учетом региональных особенностей представлена формулами (1)-(6).

Интегральный индикатор комплексно оценивает динамику преобразований в жилищной сфере региона и позволяет проследить, по каким направлениям реализации жилищной политики достигнуты положительные и отрицательные результаты. При этом данный показатель позволяет избежать противоречивости оценок по различным критериям, однозначно определяя степень достижения главной цели - формирования рынка доступного жилья.

Вместе с тем, осуществление региональной жилищной политики (на уровне муниципальных образований) в соответствии с обоснованным приоритетом - первоочередное стимулирование предложения на жилищном рынке - предполагает формирование рациональной структуры жилищного строительства. Для решения данной задачи автором предлагается использование многокритериальной экономико-математической модели.

Для построения модели введем следующие обозначения:

<2(1) - минимальный общий объем жилого фонда (м2), который должен быть введен в году г исходя из потребности в жилье, обеспеченной платежеспособным спросом;

« = \,п- типы (серии) домов;

номера серий квартир; - общая площадь квартиры /-ой серии в /-м типе дома;

С„(/)- средняя сметная стоимость 1 м2 общей площади в квартире /-ой серии в доме /-го типа в конкретном году /;

Ь(0 - максимальный объем инвестиционных ресурсов, который может быть привлечен в жилищный сектор для строительства жилья в году I;

Ьу - количество квартир у-ой серии в /-м типе дома;

количество домов г'-го типа, возводимых в конкретном году /,

(¡тм < с1 < - плотность жилой застройки, нормативные значения которой определяются градостроительной политикой;

5Э - площадь застраиваемой территории;

Цг - максимальная цена 1 м2 общей площади на жилищном рынке;

Цг - минимальная цена реализации 1 м2 общей площади жилья;

Цз - консервативная оценка цены 1 м2 общей площади жилья;

Р\ - вероятность реализации пессимистического сценария;

Р2 - вероятность реализации оптимистического сценария;

Рз - вероятность нейтральной ситуации на рынке жилья;

к = 1,3 - сценарии развития ситуации (конъюнктуры) на жилищном рынке: оптимистический, пессимистический и наиболее вероятный.

Общая постановка многокритериальной экономико-математической модели будет иметь вид:

ех1г / = /,/, = 4, (7)

X € »5

где Б - система ограничений, состоящая из следующих условий:

Т. 6<У51/

у-1

I V,

У-1

-МО

5 </„

£ /-1 £ к*» -мое,«)

£ Ы1 т -МО

* £ Я,Л;

X О) > 0 ,1 = 1,и.

(9)

(10)

(И)

(12)

Условия системы ограничений выражают:

(8) - объем капиталовложений в жилищное строительство в год ( не может превышать максимальный объем инвестиционных ресурсов, привлекаемых в жилищный сектор в том же периоде;

(9) - объем вводимой жилой площади в год / не может быть меньше потребности, рассчитанной исходя из потребности в жилье, обеспеченной платежеспособным спросом;

(10) - плотность жилой застройки должна соответствовать требованиям нормативных актов градостроительной политики;

(11) - средняя (по всем типам домов и квартир) стоимость 1 м2 общей площади жилья должна соответствовать прогнозной оценке рыночной цены реализации жилья.

(12) - искомая переменная - неотрицательная и целочисленная.

Следует отметить, что система (область) ограничений 5 может быть

существенно расширена за счет отражения этажности, материала конструктивных элементов, распределения предпочтений потребителей (инвесторов) и других характеристик жилищного строительства. Однако при этом увеличится на соответствующее число размерность переменных (решений) экономико-математической модели, что, с одной стороны, повышает степень ее абстрактности, но, с другой стороны, резко снижает возможность реального прикладного использования той же модели.

Критерии оптимальности /".(*)-► ех1г 1 = 1,4 представленной модели

1 1£$

могут иметь следующий вид:

f2(x) =

«Ws н м .J=i А-ДОСДО^тт;

п I т IM. X,(t)-Q(t)

1 = 1 --► min

FAX)-

QU)

Iii

IV,

J=l

X,(t) max; ' л-««

ц I 1=1 III 2>А хм) СМ)

п I /=| т IV, хм)

(14)

(15)

(16)

Здесь критерии оптимальности отражают:

fj (х) - минимизацию инвестиционных затрат в процессе строительства;

F2(x) - минимизацию возможного отклонения фактического ввода жилого фонда от потребности, обеспеченной платежеспособным спросом;

F3(*) - максимизацию объема жилой площади, вводимой в год t\

F4(x) - минимизацию средней стоимости 1м2 жилья.

Предлагаемая модель позволяет формировать рациональную структуру жилищного строительства, наиболее полно отвечающую структуре потребности в жилье и интересам управляющих органов, реализующих региональную жилищную политику.

Публикации по теме диссертации:

1. Чудинова H.H. Инвестиционная деятельность: проблемы, перспективы // Ежеквартальный научно-технический журнал «Строительный вестник Тюменской области»- Тюмень: Изд-во ТюмГАСА, 2004. - №4 (29). -0,38 п.л.

2. Чудинова H.H. Методические основы разработки региональной жилищной политики: финансовые инструменты инвестирования // Экономические проблемы развития регионального комплекса в современных условиях: Сб. науч.тр. - Тюмень: Изд-во ТюмГНГУ, 2005. - 0,41 п.л.

3. Чудинова H.H., Корпусова Н.С. Формирование приоритетов жилищной политики регионов // Экономические проблемы развития регионального комплекса в современных условиях: Сб. науч.тр. - Тюмень: Изд-во ТюмГНГУ, 2005. - 0,31 п.л.

4. Чудинова H.H. Методические основы формирования региональной жилищной политики // Ежеквартальный научно-технический журнал «Строительный вестник Тюменской области»- Тюмень: Изд-во ТюмГАСУ, 2005.-№4(33).-0,28 п.л.

Подписано в печать 18.05.06 г. Формат 60x84 1/16. Бумага тип №1. Усл. печ. л. 1,5. Тираж 100 экз. Заказ №76. 625001, г. Тюмень, ул. Луначарского, 2 Тюменский государственный архитектурно-строительный университет. Редакционно-издательский отдел.

jOQgft

Л SMS

H5319

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Чудинова, Наталья Николаевна

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. АНАЛИЗ СОВРЕМЕННОГО СОСТОЯНИЯ ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЫ В ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ.

1.1. Характеристика инвестиционно-строительной деятельности в Тюменской области.

1.2. Оценка состояния жилищно-коммунального хозяйства.

1.3. Исследование спроса на жилищно-строительном рынке.

ГЛАВА 2. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ФОРМИРОВАНИЯ РЕГИОНАЛЬНОЙ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ.

2.1. Социально-экономическая сущность жилищной политики.

2.2. Задачи российской государственной политики в области жилищного строительства.

2.3. Формы и методы финансирования жилищной сферы в современной России.

2.4. Практика жилищного финансирования за рубежом.

2.5. Опыт решения жилищной проблемы в различных регионах России.

ГЛАВА 3. ФОРМИРОВАНИЕ МЕТОДИЧЕСКИХ ОСНОВ РАЗРАБОТКИ РЕГИОНАЛЬНОЙ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ.

3.1. Методические основы формирования жилищной политики региона

3.2. Методика комплексной оценки результатов реализации региональной жилищной политики.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Методические основы формирования региональной жилищной политики"

В современных условиях одной из ключевых задач в рамках проводимых в стране социально-экономических преобразований является реформирование жилищной сферы. Необходимость целенаправленного развития данной отрасли экономики обусловлена ее высокой значимостью в удовлетворении одной из важнейших потребностей населения - обеспечении жильем и его содержании. Значимость жилищной проблемы определяется характером ее воздействия на социальную обстановку в стране и регионе, в частности, выделением жилищной политики в качестве стержневого элемента социально-экономической политики.

В настоящее время реформирование жилищной сферы осуществляется бессистемно, в условиях постоянно меняющейся и зачастую противоречивой нормативно-правовой базы в области жилищной политики, а также без учета глубокой и сложной взаимосвязи жилищно-строительного рынка и рынка жилищно-коммунальных услуг.

Длительный период функционирование этого сложного в управлении комплекса при переходе на рыночные условия хозяйствования осуществлялось без учета стратегических аспектов развития всей экономической системы. Основными характеристиками жилищной сферы являются: дефицитность источников финансирования жилищного строительства; кризисное состояние существующего жилищного фонда; устаревание материально-технической базы строительных организаций и предприятий жилищно-коммунального хозяйства; отсутствие квалифицированных кадров в области регулирования жилищного рынка и должной координации в управлении отдельными звеньями экономической системы; диспропорции в развития элементов жилищной сферы и другие. Данные обстоятельства затрудняют процессы реформирования жилищного сектора, реализация их продвигается чрезвычайно медленно, в силу чего острота жилищной проблемы не снижается.

В последнее время к осознанию первоочередной важности регулирования жилищной сферы пришло Правительство Российской Федерации, приступив к разработке и внедрению национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Однако при детальном рассмотрении данной разработки обнаруживается, что проект является расширенной и дополненной модификацией Федеральной целевой программы «Жилище», реализация которой Госсоветом признана неэффективной.

Главным недостатком прежней программы было отсутствие паритета между стимулированием спроса на жилье и активизацией предложения на жилищном рынке. Этот же дисбаланс заложен и в новый национальный проект, при этом разрыв еще более усугубляется при переносе центра тяжести в решении жилищной проблемы на уровень регионов. В связи с отмеченным актуальной представляется разработка методических основ формирования региональной жилищной политики, определяющей основные направления реформирования и развития жилищной сферы в рыночных условиях.

Степень разработанности проблемы. Экономические аспекты жилищной политики, функционирования и реформирования жилищной сферы рассматривались в большом числе публикаций отечественных и зарубежных авторов. В частности, проблемам регулирования жилищного сектора экономики и финансирования инвестиций в жилищное строительство посвящены работы Абрамова С.И., Агапкина В.М., Бузырева В.В., Васильева В.Д., Волгина H.A., Лебедева В.В., Левина Ю.А., Лимаренко В.И., Панибратова Ю.П., Поляковского Г.М., Пчелинцева О.С., Страйка Р.Дж, Цылиной Г.А. и др.

Вопросы математического моделирования экономических процессов в жилищной сфере, параметров жилищной политики и анализа рынка жилья рассмотрены в трудах Веселовой Д.Е., Кирилловой A.M., Пахомовой Е.А., Фаермана Е.Ю., Хачатряна С.Р., Цапу Л.И. и др.

Исследование зарубежного опыта формирования политики жилищного финансирования и исторических аспектов развития ипотечного кредитования предпринято в работах Васильевой Н.В., Гариповой 3JL, Логинова М.П., Минца В.М., Павловой И.В., Рогожиной H.H., Сергеевой И.А., ХодоваЛ.Г. и ряде других. Применение инструментов регулирования жилищной сферы на уровне региона, основы разработки региональных инвестиционных программ, а также оценка доступности жилья на локальных рынках рассмотрены в публикациях Дроновой Л.И., Дарьина Е.М., Гутина В.В., Кириченко Е.Г., Мапюковой И.Л., Нугаева P.A., Овсянниковой Т.Ю., Щетинина Я.В.

Однако, в большинстве перечисленных работ исследуются отдельные аспекты реформирования жилищного сектора, функционирования жилищного рынка и жилищно-коммунального хозяйства, а также финансирования жилищного строительства, тогда как в совокупности вопросы разработки жилищной политики в рамках региона до сих пор не рассматривались.

Целью исследования является теоретическое обоснование методических основ и практических рекомендаций по формированию региональной жилищной политики в рыночных условиях и подходов к оценке результатов ее реализации.

В соответствии с поставленной целью в диссертации сформулированы и решены следующие задачи: всестороннее изучение жилищной проблемы в Тюменской области и оценка факторов, определяющих ее современное состояние; исследование социально-экономической сущности региональной жилищной политики и уточнение ее понятия; формулирование принципов формирования, целей, задач и функций жилищной политики на уровне региона; исследование основных, используемых на практике, инструментов регулирования жилищной сферы, зарубежного опыта в этой области с целью определения оптимальных направлений разработки жилищной политики региона в рыночных условиях; разработка методических основ и практических рекомендаций по формированию региональной жилищной политики на примере Тюменской области; определение системы показателей и разработка на этой основе экономико-математической модели комплексной оценки результатов реализации региональной жилищной политики.

Объектом исследования выступает жилищная сфера региона (Тюменской области), рассматриваемая как целостная система, состоящая из жилищностроительного рынка и рынка жилищно-коммунальных услуг.

Предметом исследования является совокупность вопросов и процессов, связанных с функционированием жилищной сферы, формированием жилищной политики региона и комплексной оценкой результатов её реализации.

Теоретической и методологической основой работы послужили научные труды отечественных и зарубежных авторов по проблемам экономики и управления в жилищной сфере, материалы научно-практических конференций. Информационную базу исследования составляют статистические данные в области жилищного строительства, жилищно-коммунального хозяйства, жилищных условий населения, инвестиционной и строительной деятельности, законодательные и нормативные акты, регулирующие отдельные аспекты функционирования жилищной сферы. Для обоснования результатов работы применялось экономико-математическое моделирование, элементы системного, логического, статистического и сравнительного анализа.

Научная новизна диссертационного исследования характеризуется следующими положениями: уточнены социально-экономическая сущность региональной жилищной политики и понятийный аппарат; обобщены теория и практика реформирования жилищной сферы и разработки жилищной политики, что позволило применить их позитивный опыт к специфике региона; обоснованы методические основы формирования региональной жилищной политики, соответствующей стратегическим и тактическим целям региона и общегосударственным задачам в обеспечении граждан жильем; сформирована система показателей для комплексной оценки результатов реализации региональной жилищной политики; разработана экономико-математическая модель эффективного размещения бюджетных ресурсов при финансировании мероприятий в рамках осуществления региональной жилищной политики. Практическая значимость исследования состоит в том, что полученные результаты, выводы и предложенные рекомендации могут быть использованы органами управления регионов при формировании жилищной политики и комплексной оценке результатов её реализации.

Апробация результатов работы. Основные результаты диссертации обсуждались и получили положительную оценку на научно-практических конференциях аспирантов и молодых ученых Тюменского государственного архитектурно-строительного университета (2004-2005 гг.).

Публикации. Основные положения диссертационного исследования опубликованы в 4 работах общим объемом 1,32 п.л.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Чудинова, Наталья Николаевна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В представленном диссертационном исследовании разработаны методические основы формирования региональной жилищной политики и подходы к комплексной оценке результатов ее реализации.

В экономической литературе по исследуемой тематике и нормативно-правовых документах различных уровней отсутствует однозначная трактовка понятия «региональная жилищная политика», в связи с чем в работе была уточнена данная экономическая категория.

Региональная жилищная политика понимается автором как целостная система конкретных мер и мероприятий, реализуемых региональными органами управления и направленных на комплексное решение жилищной проблемы на уровне региона с учетом приоритетов его социально-экономического развития. При практической реализации региональной жилищной политики формируется система взаимодействий и взаимоотношений между субъектами жилищной сферы, которая (в соответствии с федеральным законодательством) включает строительство и реконструкцию жилища, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт.

Основными принципами формирования региональной жилищной политики должны являться:

- соответствие основам федеральной жилищной политики и законодательной базе, ее регламентирующей;

- реализация государственных обязательств перед определенными категориями граждан (малоимущими и социально-незащищенными) через разработку региональных целевых программ;

- комплексность и целенаправленность предусматриваемых мероприятий, их стратегический характер;

- прозрачность механизмов реализации и финансирования мероприятий разрабатываемых программ;

- организационное единство решения задач жилищной политики;

- нормативно-правовое обеспечение разрабатываемых мероприятий (принятие пакета законодательных актов в развитие федеральной правовой базы);

- адресный характер разрабатываемых направлений (программ).

Основной целью разработки региональной жилищной политики должно являться комплексное решение жилищной проблемы и обеспечение устойчивого функционирования жилищного сектора путем формирования рынка доступного жилья и обеспечения комфортных условий проживания.

При реализации главной (стратегической) цели региональной жилищной политики должны решаться следующие основные задачи, предусмотренные на общегосударственном уровне:

- развитие рыночных отношений в жилищной сфере (включая жилищно-коммунальное хозяйство, где сохраняются дотационные механизмы функционирования);

- обеспечение роста объемов жилищного строительства (предложения на первичном рынке жилья) за счет решения проблем обустройства земельных участков инженерно-технической инфраструктурой, снижения административных барьеров и др.;

- развитие финансово-кредитных механизмов привлечения инвестиций в жилищную сферу (сбережения населения и ресурсы банков);

- управление существующим (вторичным) жилищным фондом и его коммунальной инфраструктурой в целях обеспечения комфортных условий проживания граждан;

- обеспечение уровня потребления жилья и коммунальных услуг в соответствии с платежеспособным спросом и социальными стандартами, предусмотренными законодательной базой федеральной жилищной политики.

Реализация главной цели и основных задач региональной жилищной политики должна осуществляться по конкретным направлениям путём разработки целевых программ, в рамках которых необходима реализация системы мероприятий, условно подразделяемых на нормативно-правовые, административно-организационные и финансово-бюджетные.

Нормативно-правовые мероприятия предполагают принятие на уровне субъектов РФ законодательных актов, обеспечивающих реализацию региональной жилищной политики с учетом выработанных приоритетов. Необходимость развития нормативно-правового обеспечения региональной политики обусловлена наличием существенной территориальной дифференциации проблем жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства в различных регионах.

Административно-организационные мероприятия направлены на создание условий для реализации целевых региональных программ, увеличения объемов жилищного строительства в регионе за счет сокращения административных барьеров, обеспечения прозрачности схем реализации программ и др. В частности, в региональном разрезе должны решаться вопросы, касающиеся подходов к определению критериев ветхого и аварийного жилья, отнесения граждан к категории социально-незащищенных и малоимущих и др.

Финансово-бюджетные мероприятия предполагают прямое участие субъектов РФ в финансировании региональных программ в целях выполнения обязательств перед определенными категориями населения по оплате жилья и жилищно-коммунальных услуг, зафиксированных в законодательстве РФ, а также участие в софинансировании реконструкции и модернизации жилищного фонда и инженерно-коммунальной инфраструктуры.

Одним из ключевых моментов формирования региональной жилищной политики является разработка конкретных программных мероприятий на основе системы сформулированных принципов, целей, задач и функций разработки жилищной политики. Для обоснования мероприятий региональной жилищной политики в работе были рассмотрены возможные направления (пути) формирования и развития рынка доступного жилья.

В работе обоснованы и выделены ключевые мероприятия, которые должны быть реализованы в рамках региональной жилищной политики, при особо отмечены те из них, которые в наибольшей степени способствуют формированию рынка доступного жилья. В диссертации подчеркивается, что мероприятия по стимулированию предложения на жилищном рынке должны быть реализованы в первую очередь. Данное обстоятельство обусловлено характером взаимодействия структурных элементов в жилищной сфере. Меры по стимулированию спроса дают практически мгновенный эффект, а на формирование предложения требуется не один год, что определяет необходимость обеспечения временного задела в объемах предложения на жилищно-строительном рынке.

К таким мероприятиям, по мнению автора, следует отнести:

1. Стимулирование роста предложения жилья, в том числе:

- увеличение объемов жилищного строительства;

- рост числа участников жилищно-строительного рынка;

- развитие конкуренции на жилищно-строительном рынке;

- снижение административных барьеров;

- минимизация теневого сектора в строительстве жилья;

- внедрение прогрессивных технологий и материалов;

- обеспечение подготовки земельных участков инженерными коммуникациями;

- развитие индивидуального жилищного строительства;

- конкурсное размещение земельных участков под жилищную застройку;

- усиление контроля за строительством со стороны органов власти.

2. Стимулирование роста платежеспособного спроса, в том числе

- снижение ставок по ипотечным кредитам при снижении инфляции;

- субсидирование ставок по ипотечным кредитам за счет бюджетных средств;

- опережающий рост доходов населения над ростом цен на жилье;

- снижение рисков кредитования и долевого участия в строительстве и других формах финансирования;

- снижение первоначального взноса по ипотечным кредитам;

- развитие институтов ипотечного кредитования;

- развитие механизмов самофинансирования;

- снижение рентабельности застройщика.

В соответствии с принципами, предусмотренными Стратегией формирования рынка жилья, развития жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства в РФ на период 2005-2010 гг., предлагается оценивать результаты реализации жилищной политики на уровне региона на основе обширной системы количественных индикаторов, которая включает, такие показатели, как:

- площадь введенного жилья на 1000 жителей;

- доля финансирования жилищного строительства за счет кредитов;

- количество населенных пунктов, принявших правила землепользования и застройки;

- удельный вес ветхого и аварийного жилья;

- износ коммунальной инфраструктуры;

- доля семей, имеющих возможность приобретения жилья за счет кредитов;

- объем предоставленных ипотечных кредитов на 1000 населения;

- доля социального жилья в общем объеме вводимой жилой площади;

- время ожидания в очереди на получение социального жилья;

- объем частных инвестиций в коммунальный сектор;

- задолженности в жилищно-коммунальном хозяйстве;

- доля семей, получающих субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг и ряд других.

Помимо расчета представленных выше частных критериев достижения целей жилищной политики Стратегией формирования рынка жилья, развития жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства в РФ на период 2005-2010 гг. предполагается исчисление комплексных показателей: уровня обеспеченности населения жильем, коэффициента доступности жилья (соотношения доходов и цен на жилье) и доли в ВВП субсидий в жилищном и коммунальном секторах.

Не умаляя значимости данной системы индикаторов, представляется необходимым определение обобщенной оценки результатов осуществления ф региональной жилищной политики.

Реализация обоснованных в диссертационной работе основных направлений региональной жилищной политики может оцениваться частными показателями их эффективности - динамикой объемов спроса и предложения в структурном разрезе (по группам потребителей, по типам жилья и т.д.). При н этом результативность всей совокупности предпринимаемых усилий по формированию и развитию ранка доступного жилья в регионе отражается в состоянии его жилищной сферы.

С этой целью в диссертационной работе обосновано использование ф интегрального показателя состояния жилищной сферы, методика построения которого основана на разработке Института макроэкономических исследований ' и уточнена с учетом региональных особенностей.

Интегральный индикатор комплексно оценивает динамику преобразований в жилищной сфере региона и позволяет проследить, по каким направлениям реализации жилищной политики достигнуты положительные и отрицательные результаты. При этом данный показатель позволяет избежать противоречивости оценок по различным критериям, однозначно определяя степень достижения главной цели - формирования рынка доступного жилья. 4

Вместе с тем, осуществление региональной жилищной политики (на уровне муниципальных образований) в соответствии с обоснованным приоритетом — первоочередное стимулирование предложения на жилищном рынке - предполагает формирование рациональной структуры жилищного строительства. Для решения данной задачи автором предлагается использование многокритериальной экономико-математической модели.

Сформированная в работе система ограничений при применении модели может быть существенно расширена за счет отражения этажности, материала конструктивных элементов, распределения предпочтений потребителей (инвесторов) и других характеристик жилищного строительства. При этом увеличится на соответствующее число размерность переменных (решений) экономико-математической модели, что, с одной стороны, повышает степень ее абстрактности, но, с другой стороны, резко снижает возможность реального прикладного использования той же модели.