Институциональная структура формирующейся ипотечной системы России тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Приступ, Наталья Петровна

Введение. f

Глава 1. Ипотека как институт рыночной экономики.

1.1. Теоретико-методологические аспекты исследования ипотечной системы.

1.2. Экономические основы ипотеки и ипотечного кредитования.

Глава 2. Экономические и организационно-правовые институты ипотечного рынка России.

2.1. Ипотечный рынок дореволюционной России.

- 2.2. Принципы и правовые условия функционирования ипотечной системы.

2.3. Ипотечные финансовые ресурсы и источники их формирования.

2.4. Финансовые инструменты ипотечного рынка.

Глава 3. Экономическое моделирование ипотечной системы.

3.1. Модели ипотечного кредитования.

3.2. Модель депозитно-эмиссионного института: сущность и возможности формирования в России (на примере Приморского края).

Диссертация: введение по экономике, на тему "Институциональная структура формирующейся ипотечной системы России"

Актуальность темы исследования определяется проблемами социально-экономических реформ в сфере финансирования развития и приобретения недвижимости. Переход России к рыночным принципам хозяйствования сопровождался крупномасштабным сокращением объемов жилищного строительства. В 1999 году его объем составил лишь 52 процента от уровня 1990 года. В очереди на получение жилья стоят 6,3 млн. семей, в ветхом и аварийном состоянии находится жилищный фонд площадью 42 млн. кв. метров, для ликвидации которого требуется построить жилые дома общей площадью около 32 млн. кв. метров, что соответствует среднегодовому вводу жилья за последние три года [50, с. 37]. Социологические опросы показывают, что из 85 процентов россиян, желающих улучшить свои жилищные условия, только 5-6 процентов могут сделать это за счет имеющихся сбережений, не обращаясь за кредитом.

Созданный в первые годы реформ рынок жилья в России не имел соответствующего кредитно-финансового механизма, который мог бы восполнить резкое сокращение бюджетных ассигнований в жилищное строительство и обеспечить самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. В экономически развитых странах функции подобного механизма выполняет система ипотечного кредитования. При этом указанную систему характеризует, в первую очередь, сформировавшаяся устойчивая институциональная структура, элементы которой обеспечивают не только функционирование системы, но, и это важно, ее дальнейшее развитие и совершенствование.

В настоящее время в России имеются многочисленные объективные предпосылки для формирования ипотечной системы, имеющие вид отдельных и, в большинстве случаев, разрозненных компонентов. Актуальность исследования возможностей дальнейшего развития имеющихся предпосылок определяется не только острой потребностью населения страны в доступных по стоимости жилищных ипотечных кредитах, но и стратегически важным значением механизма ипотечного " кредитования для развития рыночных принципов хозяйствования, новых форм экономических взаимосвязей.

В современной России формирование различных схем ипотечного кредитования началось с 1992 года с принятием Закона РСФСР «О залоге» [см. 4]. В настоящее время механизм ипотечного кредитования находится в основе новой жилищной политики государства и органов местного самоуправления, задействован в федеральной целевой программе "Свой дом" [см. 8], международной программе "Дом для Вашей семьи" [см. 76], многих региональных программах развития жилищного строительства. Создана необходимая законодательная база решения жилищной проблемы с помощью ипотечного кредитования. На сегодняшний день в ряде регионов страны (г.Москва, г.Санкт-Петербург, Нижегородская область, Республика Башкортостан, Пензенская область, Самарская область и др.) имеются положительные результаты внедрения различных схем ипотечного кредитования. Вместе с тем, на общегосударственном уровне проблема построения устойчивой институциональной структуры ипотечной системы до сих пор не решена. К числу основных причин указанного мы относим отсутствие достаточного обоснования внедряемых в России моделей ипотечного кредитования, в большинстве случаев основанных на зарубежном опыте развитых стран и, в связи с этим, не учитывающих особенности транзитивной экономики страны. Это обусловливает необходимость проведения комплексного исследования ипотечной системы с рассмотрением социально-экономических, финансовых, исторических и организационно-правовых основ ее формирования и развития. Значительно повышает практическую ценность результатов проводимого исследования построение аналогов ипотечной системы - моделей ипотечного кредитования.

Степень разработанности проблемы. Проблемам развития ипотечного кредитования уделялось значительное внимание в трудах российских ученых XIX - начала XX века - Д.А.Батуринского,

B.П.Безобразова, А.Б.Биммана, Г.Б.Бланка, А.Богомолова, С.Я.Борового, Г.Вербловского, Н.Х.Весселя, А.Н.Гурьева, Н.О.Ерошевского, П.П.Мигулина, Я.И.Печерина, Я.А.Сербиновича, Л.В.Ходского,

C.С.Хрулева и др.

Возрождение частной собственности в современной России вновь обусловило появление интереса ученых к ипотеке как надежному рыночному институту в системе финансирования развития и приобретения недвижимости. В условиях экономической нестабильности, роста социальной напряженности в обществе, вызванной усиливающейся потребностью населения в жилье, значение научно-практических исследований в области ипотечного кредитования возрастает. В трудах известных российских экономистов С.А.Андрюшина, В.Д.Мехрякова, Н.А.Проскуряковой, В.И.Таранкова и др. нашли отражение вопросы истории ипотечного кредитования. Проблемы применения зарубежного опыта ипотечного кредитования в России, построения различных моделей ипотечного кредитования рассматривались в работах В.И.Бусова, В.А.Кудрявцева, Е.В.Кудрявцевой, В.И.Лимаренко, Н.Б.Косаревой, А.Ю.Сучкова, А.М.Щагина и др.

Вместе с тем следует отметить, что в настоящее время проблема изучения основ формирования и моделирования институциональной структуры ипотечной системы недостаточно исследована. В современной экономической литературе остаются не рассмотренными вопросы сущности и возможностей становления конкретной институциональной структуры ипотечной системы России.

В связи с этим целью диссертации является исследование возможностей формирования и развития институциональной структуры ипотечной системы России.

Достижение поставленной цели требует выполнения следующих задач исследования:

- разработать теоретический подход к исследованию институциональной структуры формирующейся ипотечной системы России;

- исследовать историческую преемственность опыта ипотечного кредитования дореволюционной России применительно к современным российским экономико-правовым условиям;

- исследовать экономические и организационно-правовые институты ипотечного рынка России;

- исследовать действующие в мировой практике модели ипотечного кредитования, выявить закономерности и особенности их реализации;

- с учетом полученных результатов исследования разработать модель ипотечного кредитования.

Объектом исследования является ипотечная система России, формирующаяся в условиях перехода к рынку.

Предметом исследования являются теоретико-экономические вопросы формирования и развития институциональной структуры ипотечной системы России.

Методология диссертационного исследования опирается на принципы системного подхода и институциональной теории, применение которых позволило рассмотреть объект исследования как совокупность взаимосвязанных экономических и неэкономических факторов в контексте их эволюционного развития. Также в ходе исследования применялись общенаучные методы познания: диалектико-материалистический метод, использование которого позволило рассмотреть сущность экономических явлений с позиций их диалектической противоречивости, индукция как вид обобщения исторических данных для прогнозирования возможностей развития тех или иных схем ипотечного кредитования в современной ^России, дедукция как инструмент выявления следствий ипотечных процессов, аналогия как моделирование, сопоставление схем и моделей ипотечного кредитования, гипотеза как научное предположение; частные приемы - сравнительный метод исследования, монографический и др. Указанные методы использовались как в комбинации друг с другом, так и самостоятельно, в зависимости от цели и задач исследования.

Информационной средой для определения теоретических и методологических основ исследования стали печатные работы отечественных и зарубежных ученых: Л.И.Абалкина, В.Г.Афанасьева, В.Н.Садовского, Л.К.Науменко, В.С.Автономова, А.Нестеренко, А.Е.Шаститко, Р.Нуреева, М.Блауга, Р.Коуза, О.И.Уильямсона, Д.С.Норта, М.Олсона, Р.Нельсона и др., материалы международных конференций и семинаров по проблемам ипотечного кредитования, действующие законодательные акты Российской Федерации.

Эмпирической базой исследования явились официальные статистические данные, аналитические работы российских и зарубежных исследователей.

Научная новизна результатов исследования, выносимых автором на защиту, заключается в следующих положениях:

- рассмотрено содержание формирующейся ипотечной системы России как совокупности взаимосвязанных социально-экономических и организационно-правовых факторов в контексте их эволюционного развития;

- разработана и предложена логическая схема исследования институциональной структуры формирующейся ипотечной системы России;

- дан критический анализ одноуровневой и двухуровневой ипотечных систем, в результате которого выявлены преимущества формирования в России ипотечной системы, имеющей одноуровневую институциональную структуру;

- ипотечный рынок рассмотрен как механизм формирования институциональной структуры ипотечной системы, осуществляющийся путем обеспечения устойчивых функциональных связей между компонентами системы. Выявлены особенности функционирования ипотечного рынка и определена его специфика как операционной составляющей финансового рынка;

- введено понятие ипотечных финансовых ресурсов, исследованы источники их формирования;

- разработана одноуровневая модель ипотечного кредитования и предложены меры для ее внедрения в России (на примере Приморского края).

Теоретическая и практическая значимость исследования состоит в том, что полученные теоретические результаты исследования и практические рекомендации могут быть использованы в научно-практической деятельности экономистов с целью дальнейших исследований возможностей формирования и развития институциональной структуры ипотечной системы России. Разработанная автором модель ипотечного кредитования может быть применена государственными и муниципальными органами власти России при выработке стратегии развития и финансирования жилищного сектора экономики.

Выводы и основные положения работы могут использоваться в учебном процессе при преподавании дисциплин "Экономическая теория", "Деньги, кредит, банки", "Финансы, денежное обращение и кредит", "Рынок ценных бумаг", специального курса "Ипотечное дело".

Апробация работы. Результаты и основные выводы диссертационного исследования докладывались и обсуждались на международных научно-практических конференциях Дальневосточного государственного университета (1998-2000 гг.), межвузовской научно-технической конференции Дальневосточного государственного технического университета (1998 г.), использовались автором при разработке специального курса "Ипотечное дело" для студентов экономических специальностей ВУЗов, в процессе преподавания дисциплин "Финансы, денежное обращение и кредит", "Организация деятельности коммерческих банков" в Дальневосточном государственном университете, докладывались и обсуждались в Фонде жилищного строительства Приморского края.

По теме исследования опубликовано 9 научных работ общим объемом 3,5 п.л.

Структура работы определялась поставленными целью и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, 3 глав, включающих 8 параграфов, заключения, списка литературы и 7 приложений. Общий объем работы составляет 179 страниц, при этом основное содержание работы изложено на 160 страницах и включает 17 таблиц и 14 рисунков. Список литературы содержит 146 наименований на русском и английском языках.

Диссертация: заключение по теме "Экономическая теория", Приступ, Наталья Петровна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ Р

В ходе проведенного исследования были получены следующие основные результаты и выводы.

1. Рассмотрено содержание ипотечной системы как совокупности экономических и неэкономических институтов, в процессе взаимообусловленного функционирования которых осуществляется формирование и распределение средств физических и юридических лиц на цели приобретения и развития недвижимости. Разработана и предложена логическая схема исследования институциональной структуры ипотечной системы России.

2. Проведен критический анализ одноуровневой и двухуровневой ипотечных систем; выявлены преимущества формирования в России ипотечной системы, имеющей одноуровневую институциональную структуру.

3. Определено понятие ипотечного рынка как механизма формирования институциональной структуры ипотечной системы путем обеспечения устойчивых функциональных взаимосвязей между компонентами системы. Определена специфика ипотечного рынка, выявлены особенности его функционирования.

4. Исследованы особенности развития ипотечной системы дореволюционной России и определены преимущества внедрения в современной России схем саморефинансирования, которые применялись акционерными земельными банками, городскими кредитными обществами и другими финансово-кредитными институтами XIX века.

5. Исследованы организационно-правовые институты

Щ формирующейся ипотечной системы России. Определены основные принципы, находящиеся в основе функционирования ипотечных систем большинства развитых стран: принцип публичности, принцип государственной поддержки, принцип единства. Рассмотрено содержание указанных принципов и обоснована целесообразность их внедрения в условиях современной России.

6. Установлено, что в процессе эволюционного развития залог недвижимости имел различные формы, правовые конструкции которых определялись степенью делимости права собственности заемщика на предмет залога. В конечном итоге преобладающую роль стала играть форма залога недвижимости, при которой делимость компонентов права собственности заемщика на закладываемую недвижимость не допускалась, т.е. ипотека. Эта правовая традиция сохранилась и в настоящее время в странах с континентальной системой права, к которым относится и Россия.

Рассмотрены применительно к современному российскому законодательству «основные начала ипотечного права», обеспечивающие соблюдение прав кредиторов, - специальность, гласность и старшинство залога. Предложено и обосновано еще одно начало ипотечного права -регистрация залога недвижимости.

7. Выявлены следующие недостатки действующего законодательства в части регулирования ипотечных правоотношений:

• Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает возможность применения правового механизма залога недвижимости, основанного на англосаксонской системе права, что противоречит традициям классической ипотеки, которых придерживаются страны с континентальной системой права, в том числе и Россия;

• правовое регулирование обращения закладной содержит ряд существенных противоречий, вследствие чего закладная, как инструмент упрощения и ускорения оборота недвижимости, теряет свой практический смысл;

• в действующем законодательстве отсутствует понятие "эмиссионная ипотечная ценная бумага".

8. Введено понятие "ипотечные финансовые ресурсы", под которыми понимаются денежные доходы, накопления и поступления, формируемые всеми участниками процесса ипотечного кредитования на всех стадиях этого процесса, предназначенные для обеспечения эффективного функционирования ипотечной системы в целом. Определены и исследованы источники формирования ипотечных финансовых ресурсов; средства населения, бюджетов, финансово-кредитных институтов, иностранных инвесторов. Обоснована целесообразность осуществления комплексного подхода к финансированию ипотечного кредитования.

9. Рассмотрены схемы рефинансирования ипотечных кредиторов:

• выпуск кредиторами эмиссионных ипотечных ценных бумаг и их реализация на финансовом рынке;

• рефинансирование кредиторов через систему коллективных инвестиций;

• рефинансирование кредиторов через операторов вторичного ипотечного рынка.

10. Определено содержание ипотечно-инвестиционного анализа и показано его значение для финансовых инвесторов в процессе осуществления ими оценки ипотечных финансовых инструментов.

11. Рассмотрены финансовые инструменты ипотечного рынка: ипотечные кредиты, закладные, закладные листы, ипотечные облигации, земельные векселя. Исследованы возможности обращения указанных финансовых инструментов на российском ипотечном рынке в современных экономико-правовых условиях.

12. Рассмотрены причины малоуспешного функционирования операторов вторичного ипотечного рынка, создаваемых в России государственными органами власти в рамках двухуровневой ипотечной системы:

• дефицит ипотечных финансовых ресурсов на начальном этапе деятельности операторов;

• отсутствие первичного ипотечного рынка, и, как следствие, отсутствие соответствующих финансовых инструментов - ипотечных кредитов, -приобретение которых является основной целью деятельности операторов.

13. Исследованы существующие в мировой практике модели ипотечного кредитования: модель депозитного института; модель ипотечного банка; модель ипотечной компании.

Выявлена следующая закономерность функционирования модели депозитного института:

• ипотечные ресурсы клиента выступают определяющим источником формирования ипотечных финансовых ресурсов депозитного института. Вследствие этого процессу реализации модели депозитного института присущи особенности:

1) формирование ипотечных финансовых ресурсов депозитного института не зависит от колебаний конъюнктуры рынка капиталов;

2) депозитный институт имеет реальные возможности по предоставлению ипотечных кредитов на условиях, ниже рыночных, за счет привлечения средства клиентов на накопительные счета под проценты, также ниже рыночных;

3) существует возможность минимизации процентного риска для клиента;

4) государство получает возможность значительно снизить затраты на решение жилищной проблемы путем их частичного перенесения на частных инвесторов.

Выявлены функциональные характеристики моделей ипотечного банка и ипотечной компании и на основании этого определены следующие особенности их реализации:

1) возможности формирования ипотечных финансовых ресурсов как ипотечного банка, так и ипотечной компании определяются конъюнктурой рынка капиталов;

2) условия предоставления ипотечных кредитов во многом зависят от условий обращения ипотечных ценных бумаг на вторичном фондовом рынке;

3) процентный риск для клиента значителен;

4) государство обеспечивает эффективное функционирование рассматриваемых моделей путем предоставления гарантий по ценным бумагам, выпускаемым участниками моделей, осуществления контроля за эмиссией ипотечных ценных бумаг;

5) функционирование вторичного ипотечного рынка является главным способом решения проблемы дефицита долгосрочных финансовых ресурсов ипотечной компании;

6) эффективность вторичного ипотечного рынка во многом определяется его функциональной структурой, в основе формирования которой должны находиться принципы государственной поддержки, полной самоокупаемости, единства.

Выявленные функциональные характеристики моделей ипотечного кредитования позволили предположить, что наиболее приемлемой для внедрения в России в существующих условиях экономической нестабильности является модель депозитного института.

14. С учетом полученных результатов исследования предложена для внедрения в России (на примере Приморского края) модель ипотечного кредитования. Содержание модели рассмотрено по направлениям: социально-экономические основы модели, финансово-кредитные механизмы реализации модели, организационно-правовое обеспечение модели.

Определены функции депозитно-эмиссионного института как основного участника модели: сберегательная, эмиссионная, функция саморефинансирования, инвестиционная, функция генерального менеджера государственных жилищных программ.

Установлены финансово-кредитные механизмы реализации предлагаемой модели и основные источники ее финансирования. На основании этого определена структура ипотечного кредита, выступающего основным финансовым инструментом, посредством обращения которого реализуется предлагаемая модель.

Предложены:

• меры по обеспечению надежности ипотечных ценных бумаг, являющихся наиболее уязвимой структурной составляющей ипотечного кредита на начальном этапе реализации предлагаемой модели;

• дополнения и изменения в действующее российское законодательство по вопросам: определения юридического статуса депозитно-эмиссионного института; разработки специальных обязательных экономических нормативов, учитывающих специфику деятельности депозитно-эмиссионного института; принятия как на федеральном, так и на региональном уровнях нормативных актов о льготном налогообложении операций данной кредитной организации;

• меры, которые необходимо принять на региональном уровне для внедрения предлагаемой модели ипотечного кредитования в экономику региона.

В результате проведенного исследования сделан вывод о предпочтительности внедрения в российских экономико-правовых условиях одноуровневых моделей ипотечного кредитования.