Организация взаимодействия властных и предпринимательских структур в формирующейся системе ипотечного жилищного кредитования России тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Орешкович, Екатерина Владиславовна

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1: Концептуальные основы организации системы ипотечного жилищного кредитования и определение в ней субъектов предпринимательства

1.1. Определение системы ипотечного жилищного кредитования: субъекты, объекты, функциональные ипотечные модули, механизмы и инструменты

1.2. Модели организации системы ипотечного жилищного кредитования и их классификация

1.3. Роль и функции государства в системе ипотечного жилищного кредитования; принципы взаимодействия властных и предпринимательских структур

ГЛАВА 2: Анализ взаимодействия властных и предпринимательских структур в системе ипотечного жилищного кредитования России

2.1. Диалектика развития, понятие формирующейся системы ипотечного жилищного кредитования

2.2. Взаимодействие государства и предпринимательства в системе ипотечного жилищного кредитования дореволюционного периода

2.3. Государственная жилищная политика и развитие предпринимательства в формирующейся системе ипотечного жилищного кредитования на начальном этапе

2.4. Особенности становления системы ипотечного жилищного кредитования и поддержка предпринимательства на переходном этапе

ГЛАВА 3: Разработка рекомендаций по организации регионального уровня формирующейся системы ипотечного жилищного кредитования в России на примере Кировской области

3.1. Анализ интересов субъектов регионального уровня ипотечной системы и условия их интеграции

3.2. Моделирование инвестиционных потоков в ипотечной системе на региональном уровне в период 2003-2010гг.: определение параметров системы, объема балансирующего бюджетного участия; разработка рекомендаций

3.2.1. Моделирование инвестиционных потоков локомотивной группы

3.2.2. Моделирование инвестиционных потоков базовой группы

3.2.3. Моделирование инвестиций на рынок жилья и расчет баланса денежных потоков •

3.2.4. Рекомендации по формированию кредитных линий и организации участия властных структур в ипотечной системе

3.3. Разработка рекомендаций по организации инфраструктуры регионального уровня системы ипотечного жилищного кредитования и деятельности регионального ипотечного оператора

3.3.1. Рекомендуемые функции властных структур в организации регионального уровня ипотечной системы

3.3.2. Рекомендации по организации деятельности регионального ипотечного оператора

3.3.3. Рекомендации по организации предпринимательской

1 инфраструктуры регионального уровня ипотечной системы

Диссертация: введение по экономике, на тему "Организация взаимодействия властных и предпринимательских структур в формирующейся системе ипотечного жилищного кредитования России"

Актуальность темы исследования организации взаимодействия властных и предпринимательских структур в формирующейся системе ипотечного жилищного кредитования России обуславливается проблемами проведения рыночных преобразований и развития предпринимательства в финансово-кредитной системе, жилищной и социальной сферах.

При организации в России современной национальной системы ипотечного жилищного кредитования (далее ИЖК) появляется необходимость пересмотра роли и приоритетов государства в проведении жилищной и социальной политики, поиска рыночных инструментов для интеграции интересов домашних хозяйств, предпринимателей и органов государственной власти. i

До недавнего времени приоритетом государства в формировании ипотечных механизмов являлась реализация функций социальной защиты населения. В результате, более чем в 50 регионах России получила развитие «так называемая неклассическая бюджетная социально ориентированная ипотечная модель», основными чертами которой являлись: замкнутость организационно-финансового механизма, ресурсная ограниченность, неразвитость предпринимательской инфраструктуры, отсутствие баланса интересов субъектов системы, невозможность удовлетворения массового спроса на жилье, неэффективность использования бюджетных средств. Данная модель не могла стать основой для организации в России эффективной рыночно ориентированной национальной системы ИЖК и выступить локомотивом экономического развития, обеспечивающим воспроизводство основных фондов, наращивание массы жилищного рынка и решение жилищной проблемы.

Для организации саморазвивающейся системы ИЖК в России требовалось принятие новых решений в рамках государственной федеральной жилищной политики и смещение приоритетов государственных интересов в сторону реализации классических функций. В странах с развитой рыночной экономикой система ипотечного кредитования, организованная в классических моделях с превалирующей классической ролью государства, обеспечивает трансформацию частных сбережений в инвестиционные ресурсы, активизацию потребительского спроса, сглаживание конъюнктурных колебаний и стабилизацию рынков, . надежность и ликвидность инвестиционных вложений в реальный сектор экономики, устойчивое экономическое развитие.

В 2000 г. в России последовали соответствующие решения, в результате чего, Постановлением Правительства от 11.01.00 № 28 была утверждена государственная концепция развития ипотечного жилищного кредитования, декларировавшая намерение властей сформировать в России национальную ипотечную систему, организованную в классической двухуровневой модели.

В результате изучения опыта становления ипотечной системы в дореволюционной России, анализа условий формирования системы в трансформирующейся экономике на современном этапе, проведения полевых исследований, изучения спроса на жилье и ипотечные кредиты, прогноза движения инвестиционных потоков, автор пришла к выводу о невозможности организации в России ипотечной системы в двухуровневой классической модели. Автор исследовала и классифицировала возможные модели организации ипотечной системы на этапе формирования, выделила группу неклассических моделей, сформулировала требования к современной российской системе ипотечного кредитования, рекомендовала социально-экономические приоритеты -государства, выражающиеся в смешанном подходе к формированию национальной ипотечной системы в России.

Для формирования эффективной национальной системы ИЖК в России сегодня сложился ряд положительных предпосылок:

- Наличие платежеспособного спроса на жилье, оцениваемого экспертами ~ в 40 миллиардов долларов США.

- За последние годы принят ряд базовых законов, нормативных и программных актов, регулирующих ипотечную деятельность в России и определяющих ее развитие.

- Постепенно формируется инфраструктура национальной системы. Под эгидой Правительства РФ в 1996 году было создано Российское агентство по ипотечному жилищному кредитованию, в настоящее время создаются аффилированные структуры в регионах в форме региональных ипотечных операторов, повышается роль участия в ипотечной системе независимых предпринимательских институтов.

- Улучшение инвестиционного климата и укрепление банковской системы вследствие общей макроэкономической стабилизации в период 20002002гг.; положительные тенденции снижения стоимости банковских кредитных ресурсов и наращивания финансовыми институтами объема среднесрочных активов.

- В федеральном бюджете на 2002 год впервые выделены государственные гарантии по обязательствам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в объеме 2,0 млрд. рублей, что позволяет привлекать средства для рефинансирования кредиторов через инструменты фондового рынка.

- В 50-ти субъектах РФ сформированы необходимые правовые, организационные, финансовые и технологические предпосылки для развития интегрированных в национальную систему региональных ипотечных систем.

В этой связи, исследование принципов организации современной унифицированной национальной системы ИЖК, диалектики ее развития, моделей организации,' роли и инструментов' государственного участия в ипотечной системе, форм взаимодействия власти и бизнеса, поиска условий для возникновения баланса интересов между субъектами ипотечного процесса и развития предпринимательской инфраструктуры, является крайне актуальным.

Выбор конкретной модели и принципов организации современной системы ипотечного кредитования реализуется в определенных действиях государства и формах взаимодействия с субъектами предпринимательства. Поэтому особого внимания в работе заслуживает разработка практических рекомендаций по организации бизнес процессов в формирующейся ИЖК на региональном уровне.

Актуальность исследования предопределили цели и задачи. Цель и задачи исследования.

Целью диссертационного исследования является обоснование принципов организаций системы ипотечного жилищного кредитования в России в период формирования и эффективного взаимодействия в ней властных и предпринимательских структур, в т.ч. разработка рекомендаций по организации ипотечной системы на региональном уровне.

Достижение поставленной цели потребовало решения ряда взаимосвязанных задач:

1) изучение научно-теоретических подходов к определению системы ИЖК, классификации ипотечных моделей, определение на их основе функциональных ролей субъектов в российской системе ИЖК, разработка авторской классификации моделей организации ипотечной системы;

2) анализ принципов взаимодействия властных и предпринимательских структур в системе ИЖК России с точки зрения эффективности и обеспечения баланса интересов ее субъектов, разработка классификации форм взаимодействия;

3) анализ эволюции развития жилищной политики, взаимоотношений власти и бизнеса в системе РИСК в России; на основе этого определение временных границ и диалектической структуры периода формирования ипотечной системы, требований к современной российской ипотечной системе, являющихся следствием особенностей транзитивной экономики, возможности преемственности отличительных черт дореволюционной системы ИЖК к настоящему времени; s

4) анализ интересов субъектов в системе ИЖК России (на региональном уровне), поиск условий для их интеграции (обеспечения баланса);

5) разработка рекомендаций по организации национальной системы ИЖК в современной России на региональном уровне, в т.ч.: обоснование ипотечной модели, инфраструктуры и ролей участников, кредитных линий, форм участия государства и принципов взаимодействия с субъектами предпринимательства;

6) моделирование параметров формирующейся системы ИЖК России на региональном уровне (на примере Кировской области), в т.ч.: прогноз движения инвестиционных потоков до 2010гг., стратификация спроса и структурирование потребительской базы, определение . оптимальных кредитных условии для' развития рынка кредитов, жилищного строительства, расчет емкости рынка недвижимости, объемов бюджетного участия.

Для реализации данной задачи необходимо провести полевое исследование на территории Кировской области с целью изучения предпочтений населения на жилье и оценки инвестиционных возможностей различных потребительских групп в системе ипотечного кредитования, моделирования инвестиционных потоков и количественных параметров системы; требуется разработать программу и методический инструментарий исследования.

Декомпозиция цели определила логику поэтапного исследования: от формулирования общетеоретических положений до разработки конкретного механизма организации национальной системы ИЖК на региональном уровне и рекомендаций по взаимодействию властных и предпринимательских структур в системе.

Объектом исследования является формирующаяся в диалектическом развитии система ипотечного жилищного кредитования, принципы и модели ее организации; роль и место в ней властных и предпринимательских структур.

Предметом исследования выступают принципы взаимодействия органов власти с субъектами предпринимательства в формирующейся системе ипотечного жилищного кредитования России, а также действия государства, направленные на повышение ее эффективности, создание условий для трансформации в саморазвивающуюся рыночно ориентированную национальную систему ИЖК и решение жилищной проблемы.

Методология диссертационного исследования строится на принципах системного подхода, законах диалектики и формальной логики. В ходе исследования применялись методы анализа, синтеза, программно-целевого планирования, концептуального проектирования, социологических исследований, сопоставления, экономико-статистических сравнений, методы обработки статистических данных, математического моделирования, абстрагирования, прогнозирования.

Основу методологии составляют современные теории рыночной экономики, предпринимательства, государственного регулирования, финансов, рынка ценных бумаг, традиции залогового права и основы организации систем жилищного финансирования.

При проведении исследований автор опиралась на труды отечественных и зарубежных авторов: Л.И. Абалкина, А.В. Виленского, В.А. Горемыкина, И.Д. Грачева, М.В. Довгялло, B.C. Ема, В.В. Иванова, С.С. Колобова, Е.П. Коптевой, Н.Б. Косаревой, В.А. Кудрявцева, А.Н. Ларионова, В.Н. Лексина, В.И. Лимаренко, В.В. Овчинникова, С.М. Печатниковой, Н.П. Приступ, Г.А. Цылиной, С.Н. Хачатряна, А.В. Черняка, Т. Клаурета, Н. Ордуэя, Д. Рурка, Р. Дж. Страйка, Дж. Фридмана и других.

Автор применила модель PEST для анализа интересов субъектов в ИС, сводящихся к получению ими политического, экономического, социального и технологического эффектов. Моделирование денежных потоков в системе ИЖК до 2010г. осуществлено с помощью разработанного в программе MATHCAD математического аппарата.

В качестве исходных данных для моделирования параметров формирующейся системы ИЖК в России на региональном уровне (на примере Кировской области) и анализа интересов домашних хозяйств использованы результаты полевого исследования спроса и оценки инвестиционных возможностей населения в ИС, проведенного под руководством автора в 2001г. в г. Кирове. Сбор информации осуществлялся методом анкетного опроса по многоступенчатой выборке, в соответствии с разработанной автором программой и инструментарием. К рассмотрению приняты данные 567 анкет (0,1% от всего населения г. Кирова и ~ 0,28% от общего числа семей).

Информационной базой являются законодательные, нормативные и программные акты федеральных, региональных и местных органов власти Российской Федерации, данные Госкомстата России, методические рекомендации и материалы Фонда «Институт экономики города», Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, Госстроя России, Центра жилищной экономики и структурного развития региона, Fannie Мае, European Mortgage Federation, материалы конференций, монографии, работы, опубликованные в периодической печати и электронной сети «Интернет».

Эмпирической базой послужили статистические данные и результаты проводимых под руководством автора социологических и экспертных опросов в г. Киров, Томск, Калуга, республике Коми.

Научная новизна исследования заключается в обосновании эффективного подхода к организации унифицированной национальной системы ипотечного жилищного кредитования в России на современном этапе и взаимодействию в ней властных и предпринимательских структур, что отразилось в следующих результатах, выносимых на защиту и характеризующих научную новизну:

1) Раскрыто содержание понятия системы ИЖК через совокупность взаимосвязанных функциональных модулей; детерминированы ее субъекты в виде домашних хозяйств, властных и предпринимательских ' структур, объекты в виде ипотечных финансовых ресурсов, механизмов, инструментов, недвижимого имущества; составлена классификация предпринимательских структур по функциональной роли участия в ИС.

2) Введено и обосновано понятие властно-предпринимательских структур (далее ВПС) в качестве новой (переходной) формы предпринимательства в транзитивных экономических системах, создающейся по инициативе государства с целью формирования новых рынков, предпринимательской инфраструктуры, хеджирования совокупных рисков, стандартизации и контроля, реализации функций социальной защиты населения. Являясь прямыми хозяйственными участниками ипотечного процесса и субъектами предпринимательской деятельности, ВПС не преследуют извлечение прибыли в качестве основной цели деятельности, одновременно наделены регулирующей (от властных структур) и институционально-посреднической (от предпринимательских структур) ролью. В формирующейся системе ИЖК в России к ВПС отнесены Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (далее АИЖК) и региональные ипотечные операторы (далее РИО).

3) Осуществлена авторская классификация. моделей организации системы ИЖК, представлена их графическая структура. Наряду с классическими выделена группа неклассических моделей, включающая переходные модели (бюджетная, кооперативная, фонда, корпорации, регионального ипотечного оператора) и современные модели (смешанная многоуровневая модель). Введено понятие смешанной многоуровневой ипотечной модели, обоснован тезис о том, что смешанная модель является отличительной чертой российской национальной системы ИЖК.

4) Выделены классический, социальный и социально-экономический (смешанный) подходы -.государства к организации национальной ипотечной системы; обоснована необходимость использования в России социально-экономического подхода и смешанной многоуровневой модели организации системы ИЖК.

5) Обоснованы принципы эффективного взаимодействия власти и бизнеса в российской системе ИЖК на современном этапе с позиций обеспечения баланса интересов субъектов и создания условий для саморазвития и массовости в ипотечной системе. Разработана авторская классификация форм взаимодействия властных и предпринимательских структур в ипотечной системе.

6) Структурирована эволюция развития ипотечных отношений, жилищного финансирования, взаимодействия власти и бизнеса в системе ИЖК в России, начиная с XVIIIb., в рамках которой выделены периоды: дореволюционный, советский, доипотечный, формирования ипотечной системы. Определена диалектическая структура периода формирования системы ИЖК в России, включающая этапы: начальный, переходный и рыночный. Информация представлена в виде синтезированной исторической матрицы.

7) Предложена модель организации национальной системы ИЖК в России на региональном уровне: инфраструктура участников, формы и объемы государственного участия (раскрыто понятие балансирующего бюджетного участия), содержание деятельности и направления бизнеса РИО, потребительские кредитные линии.

8) Разработана и использована авторская методика: (а) проведения полевого исследования по изучению спроса и оценке инвестиционных возможностей населения в ипотечной системе на региональном уровне; (б) структурирования потребительской базы в ипотечной системе, прогнозирования спроса на региональном рынке кредитов и недвижимости по волнам потребительской активности; (в) моделирования инвестиционных потоков в системе ИЖК в периоде 7-8 лет на основе данных полевого исследования и расчета объема балансирующего бюджетного участия; (г) анализа интересов субъектов в системе ИЖК.

Практическая, значимость работы. Предложенные автором рекомендации могут быть использованы АИЖК, органами государственной власти на федеральном и региональном уровнях при выработке стратегии организации системы ИЖК в России, подготовке программных решений в жилищной и социальной политике.

Теоретические и методологические наработки могут применяться при разработке учебных курсов и пособий для ВУЗов в рамках общих и специальных дисциплин, в т.ч.: «Государственное и муниципальное управление», «Основы предпринимательства», «Финансы», «Банковское дело», «Деньги и кредит», «Рынок ценных бумаг», «Экономика недвижимости», «Экономика строительства», «Ипотечное дело».

Результаты проведенного автором в 2001г. в г. Кирове полевого исследования по изучению спроса и оценке инвестиционных возможностей населения в ИС могут использоваться аналитическими службами органов власти, субъектами предпринимательства Кировской области и аналогичных по социально-экономической характеристике регионов в качестве информационной основы для оценки рынка и перспектив вхождения в ипотечный бизнес. Методология исследования может служить инструментарием в работе АИЖК, ипотечных операторов, кредиторов, инвесторов и прочих профессиональных участников ипотечного рынка.

Отдельные результаты диссертационного исследования были использованы и применены в следующих проектах:

- разработка Концепции Российской национальной ассоциации участников ипотечного рынка(Москва, 2003г.); . •

- подготовка материалов к докладу рабочей группы Госсовета РФ при Президенте РФ «О развитии ипотеки и иных мерах стимулирования жилищного строительства в РФ» (Москва, 2003г.);

- создание ОАО «Кировская региональная ипотечная корпорация» (Киров, 2003г.); (г) разработке программного документа «Концепция развития системы ИЖК в Кировской области в 2003-2010гг.» (Киров, 2002г.);

- разработка аналитического проекта «Оценка перспектив внедрения механизмов ИЖК в республике Коми» (Сыктывкар 2002г.);

- разработка целевой программы Кировской области «Дом для молодой семьи» на 2002-201 Огг. (Киров, 2001г.).

По теме исследования автором опубликовано 20 научных работ общим объемом 49,1 п.л., в том числе одна коллективная монография под редакцией, объемом 52,08 п.л. и аналитические записки в трех частях.

Апробация работы. Основные положения исследования докладывались в 1999-2003 гг. на региональных, всероссийских и международных конференциях, форумах и совещаниях, в т.ч.:

- Международная конференция по проблемам собственности в Национальной академии наук Украины (Украина, г. Киев, май 2000г.). Всероссийское совещание Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования по проблемам стандартизации и унификации муниципальных и региональных ипотечных схем (Россия, г. Москва, февраль 2001г.).

Международная -научно-практическая • • конференция «Проблемы организации жилищного финансирования в странах с переходной экономикой» (Болгария, г. Варна, май 2001г.).

Всероссийский Круглый стол «Актуальность и оценка перспектив развития ипотечного жилищного кредитования в России» (Россия, г. Киров, июнь 2001г.).

Совещание комиссии по развитию ипотечного жилищного кредитования в Кировской области (Россия, г. Киров, сентябрь 2001 г.).

- Международная практическая конференция «Применение опыта стран с рыночной экономикой в области жилищного финансирования в странах с переходной экономикой: роль государственного и частного секторов при распределении долей риска» (Литва, г. Вильнюс, октябрь 2001 г.). Международная научно-практическая конференция «Проблемы формирования эффективного рынка жилья и механизмов его финансирования в условиях переходной экономики» (Россия, г. Киров, ноябрь 2001г.).

Всероссийское совещание комиссии по развитию ипотечного жилищного кредитования в России Государственной Думы РФ (Россия, г. Москва, август 2002г.).

Заседание экспертного совета Рабочей группы по вопросам жилищной политики и развития ипотечного кредитования Госсовета РФ (Россия, г. Москва, февраль 2003 г.).

- Всероссийский мега-форум «Российские жилищные инициативы и строительные технологии» (Россия, г. Киров, февраль 2003г.).

- ряд совещаний Госстроя России (Москва, 2002-2003гг.) и региональные научно-практические конференции Вятского государственного университета, Вятского социально-экономического института, Кировского филиала МГЭИ в 1999-2001гг.

Отдельные результаты диссертационного исследования апробированы автором в рамках научно-аналитического проекта «Управление развитием механизмов ипотечного жилищного кредитования в России. Оценка степени их влияния на укрепление региональной экономики» (заказчик: Московский общественный научнйй фонд, г. Москва, январь-ноябрь 2001г.); проведения научно-практического семинара в ипотечной школе Академии народного хозяйства при Правительстве РФ на тему: «Планирование ипотечных программ. Особенности региональных, муниципальных и корпоративных ипотечных программ» (г. Москва, февраль 2003г.), обучающего семинара по теме: «Организация региональной системы ипотечного жилищного кредитования» (заказчик: ОАО «Региональное ипотечное агентство Томской области», г. Томск, март 2003г.), обучающего семинара по теме: «Организация бизнеса в региональной системе ипотечного жилищного кредитования» (заказчик: ОАО «Калужская ипотечная корпорация», г. Калуга, март 2003г.).

Структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, глоссария, списка используемой литературы, включающего 384 наименований, и десяти приложений. Основное содержание изложено на 199 страницах, включает 25 таблиц и 17 рисунков.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Орешкович, Екатерина Владиславовна

Все выводы, расчеты и рекомендации в настоящей главе сделаны по материалам Кировской области, предлагаемая концепция организации первичного уровня ИС учитывает ее индивидуальные особенности, в т.ч.: * • социально-экономическое положение, жилищную ситуацию, демографические характеристики, социальную структуру населения и т.п.

Правительство РФ - ВС

Уставный капитал

Институциональные инвесторы (Пенсионный фонд РФ, внебюджетные фонды, ПИФы)-ВПС, ПС

Инвестиции

Доходные эмиссионные ипотечные ценные бумаги

Национальный уровень ипотечной системы

Гарантии

ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» - ВПС

Региональная, муниципальная администрации - ВС

Уставный капитал (51%)

Деньги

Пулы региональных закладных Инвестиции

Доходные эмиссионные ипотечные ценные бумаги

Корпоративные инвесторы - ВПС, ПС

Компенсация разницы % ставки, субсидии заемщикам

Работа с населением, андеррайтинг, подготоэ кредитного дела, сбор заявлений, поручительстЕ перед кредитором, агенте) услуги и т. л

Заемщик -ДХ

ОАО «Кировская региональная ипотечная корпорация» -региональный оператор -ВПС

Уставный капитал - 49%

Корпоративные и/или ипотечные обязательства

Субъекты предпринимательства -ПС

Закладная

Кредитование на цели х ж строительства

Закладные V V w

Ипотечный кредит

Ипотечный кредитор • ПС

Инвестиции на рынок жилья

Кредитование строительства (инвестиции в строительство)

Готовое жилье

Региональный уровень ипотечной системы

Рисунок. 3.1. Авторская схема организации эффективной системы ИЖК в России на национальном и региональном уровнях (на примере Кировской области), рекомендуемая к внедрению на переходном этапе

3.1. Анализ интересов субъектов регионального уровня ипотечной системы и условия их интеграции

Анализ интересов субъектов регионального уровня ипотечной системы проведен с помощью модели PEST анализа, схема анализа представлена на рис.2., приложение 5. Интересы участия всех субъектов в системе ИЖК сводятся к получению ряда эффектов (дивидендов): политического, экономического, социального и технологического.

Количественную оценку данных эффектов для властных структур Кировской области можно произвести с помощью системы показателей социально-экономической и бюджетной эффективности, предложенной Т.С. Крестовских [308, с.690-694]. В таблице 3.1. представлены результаты анализа возможных интересов властных структур от внедрения ИС. Таблица 3.1. Ожидаемые к получению интересы (эффекты) государства от внедрения в регионе системы ИЖК

Политический интерес Экономический интерес Социальный интерес Технологический интерес

1) Лидерство региона 1). Прирост Bf П за счет •1) Рост обеспеченности 1) Прирост темпов по количественным и появления и развития новых населения жильем в и объемов качественным субъектов расчете на одного жилищного показателям предпринимательства в ИС, жителя. строительства. государственной участвующих в ипотечном 2) Сокращение числа 2) Сокращение жилищной политики: процессе (банки, РИО, семей, стоящих на доли ветхого выполнение страховые, оценочные, очереди на жилья в общем государственных риэлторские, строительные, улучшение объеме обязательств перед консультационные, жилищных условий. жилищного отдельными инвестиционные и др. 3) Снижение фонда. категориями граждан компании) и прироста у них показателей 3) Совершенствова военнослужащие, добавленной стоимости. коэффициента ние переселенцы, 2) Прирост ВРП за счет доступности жилья строительных беженцы, участники прироста добавленной для населения. технологий и аварий, многодетные стоимости у предприятий 4) Увеличение темпов планировочных семьи и т.п.) в смежных отраслей, роста обеспечения решений, полном объеме развивающихся вследствие жильем очередников. улучшение

2) Лидерство региона наращивания объемов у 5) Увеличение качества по экономическим .компаний - прямых количества рабочих строительства показателям, темпам • участников ипотечного мест в финансово- жилья. жилищного процесса, в том числе: кредитной, 4) Реконструкция строительства и предприятия стройиндустрии, строительной сфере, жилищного социального топливно-энергетического снижение уровня фонда, обустройства комплекса и т.д. безработицы. появление населения. Взаимодействие отраслей в 6) Улучшение нового типа

3) Обеспечение народном хозяйстве в демографической жилья: корректности результате запуска ситуации в регионе: мансардное, населения к ипотечных механизмов, см. повышение каркасное и т.д. действиям властных рис.1, приложение 1. рождаемости. 5) Развитие структур на 3) Увеличение чистого 7) Укрепление инфраструктуры федеральном и регионального дохода. института семьи, и городов региональном 4) Увеличение мультипликатора снижение числа благоустройства уровнях и поддержки государственных разводов. территории в населением инвестиций. 8) Снижение убыли регионе. проводимых 5) Прирост бюджетных доходов населения за счет 6) Экономическое политических вследствие дополнительных миграции. возрождение сел решений. налоговых поступлений, 9) Рост среднедушевых и малых городов

4) Обеспечение Ьбразующихся в результате доходов и степени области социальной ' запуска системы ИЖК и благосостояния стабильности в развития населения. регионе и предпринимательства в 10) Повышение устойчивого регионе. степени социальной экономического 6) Прирост числа новых однородности роста. предприятий в результате сообщества, запуска системы ИЖК. проживающего в регионе

Результаты анализа интересов предпринимательских структур — участников ИС частично представлены в табл. 1., приложение 2.

В рекомендуемой модели организации регионального уровня национальной ипотечной с.истемы на переходном этапе, см. рис. З.1., предпринимательские структуры выполняют роли следующих участников: ипотечного кредитора, инвесторов, поставщиков (строительные компании) и посредников (риэлторские фирмы) на рынке жилья, страховых и оценочных институтов. Властно-предпринимательские структуры реализуют роль ипотечного оператора. В таблице 3.2. автором представлены результаты анализа интересов предпринимательских и властно-предпринимательских структур, участвующих в ИС и выполняющих в ней свою функциональную роль. Учитывая, что политический и технологический интересы для данного типа структур выражены неявно, они опущены для удобства анализа.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Обобщение результатов исследования позволяет определить степень реализации его целей и вытекающих из нее задач, поставленных в начале диссертационного исследования. v 5 г ,

В настоящей работе, по мнению автора, поставленные задачи были решены, и это позволяет сформулировать следующие выводы.

Первый вывод базируется на результатах изучения принципов организации ИС. В современной литературе практически не встречается подходов к определению системы ИЖК и классификации ее участников. Автор выделяет два основных подхода (ситуационный и комплексный) к определению системы ИЖК, и, опираясь на второй, формулирует собственное определение системы: Система ИЖК - совокупность организованных в; ипотечном процессе субъектов, взаимодействующих между собой, согласно своей функциональной роли и принадлежности к тому или иному модулю, с помощью ипотечных инструментов, механизмов с целью удовлетворения собственных интересов посредством формирования, распределения и перераспределения ипотечных ресурсов на рынках ссудного капитала, ценных бумаг, строительства, недвижимости и страхования. Автор также выделяет в ИС управляющую и управляемую подсистемы, представляя первую в виде совокупности функциональных модулей, в рамках которых взаимодействуют субъекты ипотечной системы: домашние хозяйства, властные и предпринимательские структуры. В качестве характерных черт, отличающих субъекты предпринимательства в ИС, автор детерминирует: инновационность, информационность, готовность к повышенным рискам, интеллектуальность (особые знания); к характерным чертам для властных структур в ИС - иерархичность, нормотворчество, использование инструментов государственного регулирования.

В настоящем исследовании автор впервые вводит термин и классифицирует властно-предпринимательские структуры, как новую форму переходного предпринимательства в России, определяет их роль в формирующейся ИС и природу функционирования. К властно-предпринимательским структурам в российской ИС, по мнению автора, прежде всего, относятся ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и региональные ипотечные операторы.

Автор также делает заключение, что на этапе формирования ипотечной системы задача государства будет сводиться к оптимизации взаимодействия субъектов в ИС, при котором система будет эффективной.

Второй вывод расшифровывает понятие эффективной системы ИЖК в России, под которой следует понимать систему, соответствующую следующим критериям:

- смешанная модель организации ИС, основанная на принципах социально-экономического подхода;

- хорошо развитая предпринимательская инфраструктура в каждом функциональном модуле и на всех уровнях ИС;

- наличие баланса интересов субъектов в ИС; массовость (удовлетворение более 50% населения) ИС, устойчивый рост объемов на рынке ипотечных кредитов, недвижимости, жилищного строительства, ценных бумаг, финансовых и посреднических услуг, ипотечного страхования;

- соответствие требованиям к ИС переходного периода, сформулированным автором во второй главе на основе изучения исторического опыта, диалектики ИС и особенностей экономики страны на современном этапе. Основными требованиями ИС переходного периода являются: а) масштабность ипотечного кредитования, доступность большинству социальных слоев населения; б) широкая социальная дифференциация кредитных условий; в) многообразие кредитных форм, высокая конкуренция субъектов предпринимательской инфраструктуры в кредитном, инвестиционном, жилищном, страховом модулях; г) высокая степень государственного патернализма в ИС;' д) наличие дополнительных институтов, хеджирующих совокупные риски в ИС; е) одновременная организация инвестиционно-строительного и ипотечного кредитного циклов в ИС; ж) наличие в системе накопительных схем, возможности зачета первоначального жилья и др.

Автор также приходит к выводу, что эффективность ипотечной системы зависит от модели ее организации. В настоящей работе автор проанализировала имеющие место в России и мире ипотечные модели, составила их развернутую классификацию, впервые выделила группу неклассических моделей, характерную для формирующихся ИС в условиях переходной экономики. Автор пришла к выводу о нецелесообразности использования классических моделей при организации национальной ИС в России, сформулировала понятие и принципы классического (рыночного), социального (бюджетного) и смешанного подходов государства к формированию ИС, определила в качестве эффективной и рекомендуемой к построению в России, смешанную многоуровневую модель организации национальной системы ИЖК. В первой главе автор представила графическую схему организации ИС в различных ипотечных моделях.

Третий вывод основывается на результатах изучения мирового опыта и исторического развития ипотечного кредитования в России, и сводится к тому, что в процессе формирования ипотечная система проходит три этапа диалектического развития: начальный, переходный и рыночный. Во второй главе уделяется подробное внимание диалектике ИС в России и формулируется вывод о том, что в дореволюционной России ИС прошла два этапа формирования, в результате которых сложились отличительные черты российской национальной ИС, адаптивные к сегодняшнему времени и рекомендуемые к внедрению в современной ИС. В современной России этап формирования ИС, по оценкам автора, начался ~ в 1996гг., в настоящее время, система форсированно проходит переходный этап. Задача государства при формировании национальной ИС на переходном этапе - создать необходимые предпосылки для ее успешной трансформации на третий этап диалектического развития. Это достигается, по мнению автора, организацией

Ч 1

194 эффективного взаимодействия субъектов в ИС через посредничество властно-предпринимательских структур. Таким образом, эффективное взаимодействие субъектов в ИС обуславливается эффективной организацией деятельности РИО на первичном уровне и АИЖК - на вторичном уровне ИС.

Четвертый вывод раскрывает предмет диссертационного исследования и обосновывает эффективные формы взаимодействия властных и предпринимательских структур в формирующейся ИС.

В современной отечественной и зарубежной литературе автор не встретила каких-либо классификаций или установленных форм взаимоотношений властных и предпринимательских структур в экономической системе, позволяющих классифицировать взаимодействие структур в ИС. В этой связи, автор предложила собственную классификацию форм взаимодействия власти и бизнеса в ИС, выделяя взаимодействие в рамках регулирующей, хозяйственной, информационно-правовой, защитной и регистрационной функций.

Кроме того,- автор классифицирует прямое и опосредованное взаимодействие власти и бйзнеса, относя к первому отношения в" рамках информационно-правовой, хозяйственной и регистрирующей функций, а ко второй — отношения в рамках регулирующей и защитной функций. К эффективным формам взаимодействия, по мнению автора, относится опосредованное взаимодействие, организуемое через управление поведением домашних хозяйств на ипотечном рынке и деятельность специально организованных в ИС властно-предпринимательских структур. Присутствие властно-предпринимательских структур в ИС России — необходимость переходного этапа, позволяющая создавать условия для развития предпринимательства' и хеджировать риски в ИС. В рамках регулирующей функции автор классифицировала систему рекомендуемых инструментов государственного управления формированием ИС в России.

В результате исследования автор пришла к заключению, что под организацией эффективного взаимодействия субъектов в формирующейся

ИС России следует понимать действия государства, направленные на развитие рыночных отношений в ИС, на достижение баланса интересов субъектов в ИС, удовлетворение массового спроса, создание условий для саморазвития системы и ее успешной трансформации в саморазвивающуюся систему, организованную в смешанной многоуровневой модели, обеспечивающую запуск локомотивных инструментов экономического развития и решение ключевых социальных проблем страны.

Интересы субъектов и условия для их интеграции в ИС России на региональном уровне подробно анализируются автором с помощью системы PEST в третьей главе?

В результате подробного анализа государственной жилищной политики, реализуемой сегодня в России, автор сформулировала пятый вывод о несовершенстве применяемой концепции развития ипотечного кредитования, политики Агентства в формировании первичного уровня национальной ИС. В результате исследования влияния ряда выявленных ограничений на развитие предпринимательства в ИС на первичном уровне, обусловливающееся стандартами Агентства, автор пришла к заключению о неэффективности 'подхода к организации деятельности региональных ипотечных операторов и созданию инфраструктуры первичного рынка. В этой связи, в третьей главе автором разработаны и представлены подробные рекомендации по организации регионального уровня национальной ИС в России на примере Кировской области с соблюдением требований эффективности системы и обеспечивающей сбалансированное взаимодействие властных структур и субъектов предпринимательства. В основу концепции организации регионального уровня национальной ИС положены наработки автора по организации региональной системы в модели корпорации, предложенной к реализации в ряде регионов в 2001-2002гг.

В предложенной схеме организации регионального уровня ИС использованы формы опосредованного взаимодействия властных и предпринимательских структур в рамках регулирующей функции и функции защиты экономических интересов.

В результате исследования условий для возникновения баланса интересов субъектов в формирующейся ИС на примере Кировской области, автор пришла к шестому выводу о необходимости включения на переходном этапе балансирующего бюджетного участия со стороны властных структур. Балансирующее бюджетное участие призвано обеспечить равновесие цены спроса и предложения в системе при ее максимальных параметрах. В результате проведения полевых исследований, изучения экономических и технологических интересов домашних хозяйств в ИС, автор рассчитала инвестиционные потоки со стороны спроса в системе ИЖК (доходы) на примере Кировской области. После чего, определила необходимый объем инвестиций в ИС (расходы), исходя из экономических требований (интересов) к доходности предпринимательских структур, при которых обеспечивается необходимая масса рынка, позволяющая удовлетворить интересы властных структур. В результате расчета экономического баланса потоков в ИС на основе концепции NPV, автор сделала вывод о не соответствии цены спроса экономическим ожиданиям предпринимателей.

Рекомендуемый, рассчитанный объём бюджетного балансирующего участия для Кировской области на 2003-2010гг., призванный покрыть разницу NPV, составил 732,9 млн. руб. Ожидаемый возврат, при этом, в бюджет и внебюджетные фонды в виде налогов и сборов с учетом эффекта мультипликатора составит ~ 5496,7 млн. руб., что ~ в 7,5 раз больше инвестированных бюджетом сумм.

По итогам проведенного исследования и результатам прогнозного моделирования, автор делает заключение, что эффективными формами прямого балансирующего участия властных структур на первичном уровне формирующейся ИС России будут являться: а) дифференцированная компенсация разницы процентной ставки по ипотечным кредитам между ставкой рыночного предложения и инвестиционными возможностями домашних хозяйств, согласно рекомендованных автором кредитных линий (в диссертационном исследовании автор выделила 4 кредитных линии, в соответствии с результатами изучения спроса в И С и стратификации потребительских групп на региональном ипотечном рынке); б) адресные жилищные субсидии для граждан - участников социальных жилищных программ; в) компенсации части тела долга приоритетным для региона категориям граждан. В этом случае, властные структуры, по мнению автора, создадут условия для массового спроса в ИС, тем самым спровоцируют резкую активность предпринимательства в кредитном, инвестиционном, жилищном и страховом функциональных модулях ИС.

Взаимодействие власти и бизнеса рекомендуется организовать через посредничество деятельности РИО, к основным направлениям которой автор относит реализацию организационно-управленческой, социальной, информационной, аналитической, нормотворческой и финансово-посреднической функции, подробно расшифровывая их содержание. Автор также делает вывод о целесообразности передачи на переходном этапе региональному оператору функций прямого взаимодействия с домашними хозяйствами, в том числе в рамках социальных программ, повышая, таким образом, эффективность взаимодействия властных структур с домашними хозяйствами, ускорение и централизацию ипотечного процесса и удовлетворение интересов граждан в ИС.

Опосредованное балансирующее участие властных структур в ИС обуславливается необходимостью минимизации рисков предпринимательских структур, автор рекомендует организовать его в следующих формах: а) участие в уставном капитале РИО; б) приобретение у РИО закладных не привлекательных для рынка групп населения; в) поручительство по обязательствам РИО перед АИЖК и прочими инвесторами.

Автор также свидетельствует о необходимости создания в формирующейся ИС фондов специального назначения, общества взаимного страхования, ряда накопительных инструментов с целью управления рисками.

Седьмой вывод основывается на результатах исследования функциональной роли регионального ипотечного оператора в ИС России и предыдущих выводах к настоящему диссертационному исследованию. Автор приходит к выводу о ключевой роли оператора в формировании системы ИЖК в России на современном этапе, в связи с чем, предлагает расширить его управляющие функции в ИС и ослабить предпринимательскую зависимость от интересов кредиторов и АИЖК.

Кроме того, автор заключает, что по мере трансформации ИЖК, организованной в неклассической двухуровневой модели в современную саморазвивающуюся ИС, организованную смешанной многоуровневой модели, функции РИО претерпят значительные изменения или сойдут на нет. В качестве возможных сценариев развития РИО автор определяет следующие: а) укрупнение РИО до ипотечного банка; б) трансформация в самостоятельный финансово-эмиссионный институт межрегионального или национального уровня; в) закрепление в роли финансового агента или укрупнение до SPV; г) трансформация в единый межрегиональный консультационный центр по работе с населением и распределением субсидий; д) укрупнение до унифицированной ипотечной жилищной корпорации. В результате трансформации РИО, по мнению автора, должен стать предпринимательской структурой . '

Восьмой вывод базируется на результатах полевых исследований по изучению инвестиционных возможностей населения, проводимых автором в Кировской области в 2001г.; является составной частью диссертационного исследования, без которой предыдущие выводы было бы сделать затруднительно.

Автор пришла к выводу о необходимости поиска целевой потребительской группы для развития бизнеса в ИС, т.ч.: в кредитном, инвестиционном, жилищном, страховом, финансово-кредитном модулях. С этой целью автор изучила и структурировала потребительскую базу, выделила в ней группы потребителей, детерминировав в качестве целевой локомотивную группу, включающую преимущественно в свой состав представителей формирующегося в России среднего класса.

В результате, исследования автор сделала заключение, что локомотивная группа в ИС Кировской области составляет ~ 22,8%, является основным поставщиком инвестиционных ресурсов в ИС, обладая в 2 раза большими ресурсами по сравнению с базовой группой (61,1%). Представители локомотивной группы в 89% случаев не удовлетворены своими жилищными условиями, в основном предпочитают индивидуальный тип жилья, в 79% случаев готовы брать ипотечные кредиты по рыночной ставке для его приобретения.

На основе результатов исследований и с помощью разработанного математического аппарата автор смоделировала параметры рекомендуемой ИС на региональном уровне, в т.ч.: кредитные условия для различных групп населения; инвестиционные потоки со стороны спроса и предложения; объем и формы государственного участия; емкость рынка кредитов, недвижимости и жилищного строительства.

Таким образом, заявленная цель диссертационного исследования, заключавшаяся в изучении принципов организации системы ИЖК в России в период формирования, обосновании эффективных форм взаимодействия в ней властных и предпринимательских структур и разработке рекомендаций по организации регионального уровня ИС,'по мнению автора, реализована в рамках настоящей работы в полном объеме. ГЛОССАРИЙ

1. «Ипотека» - залог недвижимого имущества, выступающего обеспечением обязательств по возврату кредита, взятого на цели, определенные законодательством. Предметом ипотеки являются земельные участки, предприятия, строения, отдельно стоящие здания и помещения, сооружения, жилье (квартиры) и иные объекты, связанные с землей.

Термин «ипотека» (от греч. hypotheke - залог) появился в VI веке до н.э. в древней Греции и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями.

Обеспечение обязательств оформлялось установлением на границе принадлежащей заемщику земельной территории столба с надписью «ипотека», свидетельствующей о том, что указанная собственность является обеспечением претензий кредитора в наименованной сумме. Позже для целей свидетельства обременения на земельную собственность стали использовать специальные ипотечные книги [317, с. 6].

2. Ипотечное жилищное кредитование - кредитование под залог жилой недвижимости, служащей обеспечением исполнения основного денежного обязательства должником — залогодателем перед кредитором — т

• * залогодержателем, который приобретает право в случае неисполнения должником основного обязательства, обеспеченного залогом, получить удовлетворение за счёт заложенного недвижимого имущества, собственником (владельцем) которого остается залогодатель [263].

Обязательство должника оформляется специальной ценной бумагой, закладной (mortgage), которая является предметом оборота на первичном рынке ипотечных ценных бумаг (далее ИЦБ). Залогодателем может быть как сам должник, так и иное (третье) лицо, не участвующее в обязательстве должника. В случае, если заемщик не" возвращает заемные средства кредитору, последний имеет право обратить взыскание на заложенную недвижимость, чтобы покрыть собственные расходы, связанные с выдачей и обслуживанием кредита. Залогодержатель имеет преимущественное право перед другими кредиторами в удовлетворении своих денежных требований к заемщику.

3. Рефинансирование ипотечных кредитов — процесс привлечения ипотечными кредиторами с помощью различных инструментов и механизмов долгосрочных инвестиционных ресурсов для выдачи ипотечных кредитов заемщикам на первом уровне ипотечной системы.

В зависимости от модели ипотечного кредитования рефинансирование может осуществляться в одном или нескольких уровнях, в т.ч. через накопительные вклады населения на счетах кредитора, через продажу банком закладных на первичном рынке или через эмиссию ипотечных ценных ^бумаг (например, ипотечные облигации), которая может осуществляться как ипотечным кредитором, так и ипотечной компанией, самостоятельно оперирующей с данным видом ценных бумаг, размещая их на фондовом рынке, как высоко ликвидные и доходные ценные бумаги, см. рис. 1.4.

4. Секьюритизация — процесс превращения ипотечных кредитов, обеспеченных залогом недвижимости, в долгосрочные долговые доходные ипотечные обязательства — сертификаты участия, ипотечные облигации, обеспеченные ипотечными активами (пулами закладных). Иными словами, под секьюритизацйей понимается объединение активов в пул и выпуск долговых ценных 'бумаг, обеспеченных' денежными потоками и стоимостью данных активов [191, с. 15].

5. Ипотечная облигация (mortgage bond) является долговой ценной бумагой, которая эмитируется ипотечным банком (рис. 1.6., схема 1) и обеспечивается определенными видами активов, чаще всего, это права требования по ипотечным кредитам (закладные), которые остаются в активе кредитора. График выплат по таким бумагам определяется эмитентом, а обеспечение выплат определяется его финансовой устойчивостью.

6. Ценная бумага, обеспеченная ипотечными активами (mortgage-backed securities - MBS), по природе является инструментом иного рода. Mortgage-backed securities имеют график погашения, зависящий от выплат по секьюритизированным ипотечным активам, из которых сформировано покрытие данного выпуска. Покрытие учитывается на балансе специально созданного юридического лица (Special Purpose Vehicle - SPV), которое и обеспечивает эмиссию1.

В зависимости от структуры выпуска, MBS подразделяются на переводные (pass-through securities), сертификаты участия (participation certificates) и серийные (collateralized mortgage obligations - СМО или real estate mortgage investment conduit — REMIC) .

7. Облигации корпоративной природы (benchmark securities), обеспечиваются собственным портфелем- ипотечных активов (retained portfolio), график погашения по таким бумагам устанавливается эмитентом; ипотечные бумаги данного рода по кредитному рейтингу приравниваются к государственным бумагам и достаточно широко используются в финансировании современных ипотечных систем3;

8. Коэффициент доступности жилья (КДЖ) показывает за сколько лет среднестатистическая семья может приобрести квартиру из расчета по социальной норме, аккумулируя все свои доходы и не тратясь больше ни на что; КДЖ рассчитывается как отношение средней стоимости квартиры к годовому среднему дбходу семьи.

14, 10, 191]

2 [6, с. 188-201]

3 [10]