Кредитная политика государства тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Кредитная политика государства"



ГАРИПОВА ЗАЙТУНА ЛАТИПОВНА

КРЕДИТНАЯ ПОЛИТИКА ГОСУДАРСТВА:

ТЕОРИЯ, ПРАКТИКА И МЕХАНИЗМЫ РЕАЛИЗАЦИИ В СФЕРЕ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Специальность 08.00.10 - Финансы, денежное обращение

и кредит

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук

□03486378

003486378

ГАРИПОВА ЗАЙТУНА ЛАТИПОВНА

КРЕДИТНАЯ ПОЛИТИКА ГОСУДАРСТВА:

ТЕОРИЯ, ПРАКТИКА И МЕХАНИЗМЫ РЕАЛИЗАЦИИ В СФЕРЕ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Специальность 08.00.10 - Финансы, денежное обращение

и кредит

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук

Работа выполнена в Ульяновском государственном университете

Научный консультант - доктор экономических наук, профессор

Капканщиков Сергей Геннадьевич

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Белоглазова Галина Николаевна

доктор экономических наук, профессор Мамонова Ината Дмитриевна

доктор экономических наук, доцент Сорокина Марина Геннадьевна

Ведущая организация - Саратовский государственный университет

им. Н.Г. Чернышевского

Защита состоится 18 декабря 2009 г. в 11 ч. на заседании диссертационного совета Д 212.214.01 при Самарском государственном экономическом университете по адресу: ул. Советской Армии, д. 141, ауд. 325, г. Самара, 443090

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Самарского государственного экономического университета

Автореферат разослан ноября 2009 г.

Ученый секретарь диссертационного совета

Капитонов А.А.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность проблемы. Жилищная сфера выступает одним из приоритетов социально-экономической политики государства. Декларируемые еще в начале 1990-х гг. заявления о жилье как о локомотиве реформ достаточно долго не были реализованы. Причины создавшейся ситуации состояли, на наш взгляд, в общей неадекватности стратегии реформирования жилищной сферы, в противоречии потребностей экономики и политической системы, не способной их удовлетворить. Следствие указанных обстоятельств заключалось в предоставлении населению экономической свободы в способах решения жилищной проблемы и в отсутствии у него финансовых ресурсов. Государство, устранив свои полномочия на рынке жилья как собственника, подрядчика, монополиста, не предоставило населению, строительному сектору, банковской системе механизмов реализации назревших проблем.

Инициативы Правительства РФ последних лет по формированию системы законодательных актов, призванных обеспечить доступность жилья для большей части населения страны, демонстрируют, во-первых, изменение ракурса проводимых реформ с акцентом на формирование социальных, в том числе и жилищных, стандартов, а во-вторых, понимание важности роли идеологии государства в решении практических задач страны.

Масштабность и системность принятых мер обеспечили запуск и устойчивое развитие механизмов ипотечного жилищного кредитования (ИЖК), рефинансирования и секьюритизации ипотечных активов, бюджет-но-ипотечной поддержки малообеспеченных и социально значимых слоев населения. Вместе с тем потенциал рынка ипотечного жилищного кредитования остается достаточно высоким.

Последствия мирового финансово-экономического кризиса обострили ситуацию на рынке ипотеки России и проявились в резком ухудшении ликвидности кредитных организаций и их доступа к долгосрочным источникам фондирования, в увеличении рисков, приостановке или значительном ухудшении условий выдачи ипотечных кредитов; в ухудшении финансового состояния застройщиков, сокращении объемов строящегося жилья, нестабильности цен на недвижимость; в снижении платежеспособного спроса на новые кредиты, платежеспособности существующих заемщиков.

В свете вышеизложенного возрастает актуальность теоретических исследований как роли государства в решении жилищных проблем посредством финансово-кредитного механизма, так и последствий проводимых реформ в социальной и экономической жизни страны, в частности их воздействия на экономический рост, денежную, инвестиционную сферы, изменений в поведении основных субъектов рынка ипотечного жилищного кредитования - домашних хозяйств, банковского сектора. Прежде всего, речь идет

о недостаточной проработанности теоретических основ кредитной политики государства в сфере ипотечного жилищного кредитования.

Степень научной разработанности проблемы. Существующие теоретические исследования рассматривают указанную проблему со следующих позиций. Во-первых, достаточно большое количество исследований посвящено либо организационным аспектам ипотечного кредитования, либо исследованию понятия, сущности, содержания жилищной ипотеки, ее особенностям (Д.З. Вагапова, Н.Б. Косарева, Ю.С. Крупнов, В.А. Кудрявцев, Л.И. Рябченко, В.А. Савинова, Г.А. Цылина и др.). Во-вторых, кредитная политика рассматривается в преобладающих случаях на микроуровне, т.е. на уровне коммерческого банка (Г.Н. Белоглазова, Н.И. Валенцева, И.В. Илларионова, О.И. Лаврушин, Г.Г. Коробова, И.Д. Мамонова, Г.С. Панова, В.А. Савинова). Однако нет системного исследования кредитной политики в сфере ипотечного кредитования, ее сущности, содержания и особенностей. Кроме того, комплексно не исследуются взаимосвязь кредитной политики государства в сфере ипотечного жилищного кредитования с экономическим ростом, ее социальные последствия, инвестиционные возможности и взаимодействие с эмиссионным механизмом.

Что касается исследований, посвященных институциональному направлению экономической теории, то в большей мере их объект изучения составляют сама институциональная методология, ее природа, методы, инструменты (Дж. Бьюкенен, Н.М. Нуреев, М. Олсон, Д. Норт, А.Е. Шастигко и др.). Практическое использование указанного направления в отношении исследования кредитного сектора, роли государства в его формировании и развитии, домашних хозяйств как заемщиков было крайне редким. Рынок ипотечного кредитования, кредитная политика на рынке жилья с точки зрения институциональной методологии вообще не являлись предметом исследования.

Отнюдь не умаляя важности исследований зарубежного опыта ипотечного кредитования, следует отметить, что они в большей степени также ориентированы на организационный механизм, анализ американской, немецкой моделей ипотечного жилищного кредитования (А. Копейкин, Н.Б. Косарева, М. Ли, В.В. Меркулов, М. Равиц, Р. Страйк, О. Штеккер). Вопросам стратегии государства на зарубежных рынках ипотечного кредитования, институциональным особенностям организации систем ипотечного кредитования посвящено недостаточное количество исследований.

Исторический опыт ипотечного кредитования в России является бесценным источником информации для проведения современной кредитной политики государства. Однако исследование такого опыта также фрагментарно и посвящено в большей степени вопросам рефинансирования ипотечных кредитов с помощью ипотечных облигаций (С. Лосев, Н. Проскурякова.

Б.Б. Рубцов, В.И. Таранков). Изучение концептуальных вопросов кредитной прлитики в области ипотечного кредитования также недостаточно.

Отрадно появление в последнее время достаточно большого количества публикаций, посвященных исследованию механизмов рефинансирования ипотечных жилищных кредитов на основе секьюритизации активов (Г. Суворов, В. Бакланова, Т. Санникова и др.). Концентрируясь на изучении зарубежного опыта, технологических аспектов выпуска ценных бумаг в сделках секьюритизации, авторы оставляют без внимания вопросы, связанные с ролью указанного явления в развитии рынка ипотечного жилищного кредитования, его воздействием на состояние денежного обращения, банковской сферы и т.д.

Актуальность и недостаточная разработанность вопросов формирования кредитной политики государства в сфере ипотечного кредитования определили выбор темы, цель и задачи диссертационного исследования.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является разработка концепции кредитной политики государства на основе развития теории, методологии и механизмов ее реализации в сфере ипотечного жилищного кредитования для обеспечения его доступности для массовых слоев населения страны в современных условиях.

Реализация указанной цели предусматривает решение следующих задач:

- развить методологию исследования сущности кредитной политики государства в сфере ипотечного жилищного кредитования;

- исследовать функции, цель, принципы и виды кредитной политики в сфере ипотечного жилищного кредитования;

- разработать теоретическую модель кредитной политики государства на рынке ипотеки;

- обосновать роль ипотечного жилищного кредита во взаимосвязи с экономическим ростом и его социальными последствиями;

- раскрыть инвестиционные возможности кредитной политики государства в сфере ипотечного кредитования;

- показать взаимодействие ипотечного жилищного ¡кредита с эмиссионным механизмом;

- определить влияние ипотечного кредита на развитие институтов рынка ипотечного жилищного кредитования;

- выявить тенденции развития механизмов реализации кредитной политики в сфере ипотечного жилищного кредитования в РФ, определив закономерности формирования бюджетно ориентированных и самофинансирующихся моделей, а также их роли в обеспечении доступности жилья для массовых слоев населения страны;

- определить проблемы действующей практики рефинансирования ипотечных жилищных кредитов для выявления перспектив его развития;

- раскрыть особенности рисков в системе ипотечного жилищного кредитования и разработать мероприятия по управлению ими;

- исследовать механизм оценки залоговой стоимости в системе ипотечного жилищного кредитования для обеспечения ее стабильности;

- выявить место ипотечного страхования в устойчивом развитии ипотеки.

Область исследования. Исследование проведено по специальности

08.00.10 "Финансы, денежное обращение и кредит" Паспорта специальности ВАК в рамках разделов 1.5 "Институциональные аспекты финансовой системы", 1.7 "Теоретические основы исследования влияния финансовой политики на результаты социально-экономического развития", 9.3 "Эволюция кредитных отношений; закономерности и современные тенденции их развития, взаимодействие кредита с денежным оборотом, финансами, финансовым рынком, усиление влияния кредита на производство и реализацию общественного продукта", 9.4 "Развитие инфраструктуры кредитных отношений современных кредитных инструментов, форм и методов кредитования", 9.9 "Проблемы обеспечения сбалансированной банковской политики в области инвестиций, кредитования и формирования банковских пассивов по всему вектору источников и резервов", 9.10 "Финансовые инновации в банковском секторе", 9.17 "Совершенствование системы управления рисками российских банков".

Объектами исследования выступают кредитная политика государства и деятельность субъектов сферы ипотечного жилищного кредитования в использовании механизмов ее реализации.

Предметом исследования являются финансово-кредитные отношения, связанные с процессом формирования и использования механизмов реализации кредитной политики в сфере ипотечного жилищного кредитования.

Теоретико-методологическую основу исследования составили общие методы научного познания: абстракция, индукция, дедукция, сравнение, методы анализа и синтеза, исторической и логической оценки экономических явлений, взаимосвязи эмпирических и теоретических аспектов исследования.

Сущность и содержание кредитной политики в сфере ипотечного жилищного кредитования и финансово-кредитных механизмов ее реализации раскрыты диссертантом на основе изучения фундаментальных трудов и научных статей отечественных и зарубежных авторов по теме исследования.

Информационной базой диссертации послужили документы Правительства РФ, Министерства финансов РФ, Министерства экономического развития РФ, Центрального банка РФ, Фонда "Институт экономики города", Ассоциации российских банков, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, Всемирного банка реконструкции и развития, материалы статистических сборников, монографий, научных и научно-практических конференций и семинаров, периодической печати, сайтов сети Интернет и др.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что оно является одной из первых работ, где предложена научная концепция формирования и реализации кредитной политики государства в сфере ипотечного жилищного кредитования на основе развития теории и методологии кредитной политики государства с целью создания рынка доступного жилья на базе использования финансово-кредитного механизма в интересах социально-экономического развития страны.

При разработке концепции лично автором получены следующие научные результаты.

1. Комплексно раскрыты теоретические основы формирования и реализации кредитной политики государства в сфере ипотечного жилищного кредитования, а именно:

- предложена методология исследования сущности кредитной политики государства в сфере ИЖК, заключающаяся: в обосновании необходимости участия государства в реализации конституционных прав граждан на жилье посредством создания институциональной среды рынка доступного жилья на базе использования финансово-кредитных отношений; в выявлении особенностей кредитной политики государства в сфере ИЖК, обусловленных ее приоритетным характером, интеграцией в различные виды социально-экономической политики государства и связью с движением кредита;

- расширено представление о функциях кредитной политики государства: наряду с классическим предложен институциональный подход, использующий координирующую, политическую, ограничительную, распределительную, стимулирующую, оптимизирующую функции, раскрыты их содержание и особенности проявления на рынке ипотеки;

- обоснован выбор целей кредитной политики государства в сфере ИЖК необходимостью учета международных жилищных стандартов, наложением целей разнообразных типов социально-экономической политики государства; осуществлена их классификация и предложена система целей: стратегической, конечной и тактической;

- уточнены понятия доступности жилья как совокупности условий, определяющих возможность массовых слоев населения приобретать жилье с использованием ипотечных жилищных кредитов, и доступности ипотечного жилищного кредита как совокупности условий, в которых совершается ипотечная кредитная сделка и которые обеспечивают возможность ее осуществления; обоснованы показатели для их оценки доступности жилья;

- обобщены факторы, определяющие формирование и развитие кредитной политики государства в сфере ИЖК, по уровню воздействия, по взаимосвязи с типами социально-экономической политики, с рынками, субъектами рынка ипотеки, по методологии исследования; показан характер из воздействия на цели, параметры, инструменты кредитной политики;

- систематизированы виды кредитной политики государства в сфере ИЖК в соответствии с типами институциональных мероприятий, типами рынка ипотеки, степенью государственного участия и применяемыми моделями в системе ипотечного жилищного кредитования, с масштабностью, типами заемщиков и кредиторов; раскрыто содержание данных видов политики;.

- в соответствии с мировым и отечественным опытом, методологическими требованиями предложена теоретическая модель формирования кредитной политики государства в сфере ИЖК, составляющими которой являются: стратегия - идеология социально ориентированного государства, формирование жилищных стандартов, концепция формирования рынка доступного жилья на основе ипотечного жилищного кредитования и система мер по формированию институциональной среды; тактика - формирование механизмов реализации; контроль за соблюдением субъектами системы ипотечного жилищного кредитования установленных правил, за соответствием институциональной структуры и программ ипотечного жилищного кредитования требованиям рынка); настройка институциональной структуры, механизмов реализации, программ ипотечного жилищного кредитования;

- дополнено представление о принципах формирования и реализации кредитной политики государства рамками институционального подхода, а также раскрыто их содержание в сфере ИЖК;

- развито представление о финансово-кредитном и кредитном механизмах реализации кредитной политики государства на рынке ипотеки; выделены две формы использования финансово-кредитного механизма - прямого финансирования и кредитования, а также финансирования и стимулирования спроса и предложения ипотечных жилищных кредитов; раскрыто содержание кредитного механизма и форм его реализации - накопительно-кредитной, кредитной и кредитно-инвестиционной.

2. Раскрыта роль кредитной политики и ипотечного жилищного кредита в социально-экономическом развитии страны, в частности:

- предложен системный подход к исследованию взаимосвязи ипотечного жилищного кредитования с экономическим ростом, рассмотрены его обобщающий воспроизводственный, циклический аспекты;

- расширены существующие представления: о социальных последствиях кредитной политики государства в сфере ипотеки, заключающиеся в изменении поведения домашних хозяйств относительно выбора способов решения жилищной проблемы; о роли кредитной политики в формировании среднего класса; о росте качества жизни через повышение жилищных стандартов на основе увеличения доступности жилья и ипотечных жилищных кредитов;

- развиты представления об инвестиционных свойствах ипотечного жилищного кредита, проявляющиеся как в стимулировании жилищных сбережений и их перераспределении через финансово-кредитную систему в жилищный сектор, так и в механизме формирования ресурсов посредством

использования инструментов рефинансирования кредитов (в том числе основанных на секьюритизации, автором обобщены ее возможности);

- выявлена взаимосвязь ипотечного жилищного кредита с эмиссионным механизмом через следующие каналы денежной эмиссии: кредитный, фондовый, бюджетный и валютный; обоснован характер их взаимодействия;

- доказана роль кредитной политики государства в развитии институтов рынка ИЖК: общих - собственности, регулирования, макроэкономической стабилизации, а также специальных - институтов-правил, стимулирующих развитие финансово-кредитных механизмов обеспечения граждан жильем; институтов-организаций, специализированных на ипотечном кредитовании; неформальных институтов - стандартов ипотечного кредитования; раскрыты их особенности и роль в развитии рынка ИЖК.

3. Обобщены и систематизированы тенденции реализации кредитной политики государства в сфере ипотечного жилищного кредитования в России, и на этой основе предложены мероприятия по совершенствованию данной политики, а именно:

- выявлена тенденция в целом адекватности развития банковского механизма ипотечного жилищного кредитования стратегии трансформации рынка жилья в направлении обеспечения его доступности для массовых слоев населения;

- доказана оптимальность бюджетных накопительно-ипотечных механизмов финансирования покупки и строительства жилья с точки зрения расходования бюджетных средств и решения жилищных проблем социально незащищенных и значимых слоев населения;

-осуществлена типологизация региональных программ ипотечного жилищного кредитования по источникам финансовых ресурсов, схемам кредитования, параметрам ипотечного кредита, формам участия государства и кредитных организаций; определены преимущества и недостатки данных программ;

- обобщены способы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов посредством секьюритизации, эмиссии первичными кредиторами облигаций с ипотечным покрытием; выявлены тенденции развития структуры субъектов системы рефинансирования ИЖК;

- выделены отличительные черты механизма секьюритизации ИЖК, заключающиеся в структурировании сделки, траншировании ипотечных ценных бумаг, в упрощенной процедуре их включения в ломбардный список Банка России, в наличии налоговых преимуществ, в обязательном создании резервов; доказана необходимость усиления роли государственного регулирования системы рефинансирования ИЖК в условиях неопределенности на рынке ИЖК.

4. Исследованы особенности рисков в системе ипотечного жилищного кредитования, обобщены способы управления ими, предложены мероприятия по снижению рисков в условиях неопределенности, а именно:

- использован системный подход в управлении кредитным риском в системе ИЖК, который позволил определить ее элементы: выявление источников риска, его оценка, разработка мероприятий по минимизации и контроль за их соблюдением; доказано влияние на платежеспособность заемщика таких факторов, как выбор ипотечного инструмента, соотношение кредита и залога, доля платежей по кредиту в доходах заемщика; предложены методы управления кредитным риском, регулирующие (косвенные и прямые меры) и специальные;

- обобщены представления о природе риска досрочного погашения ИЖК, что позволило определить его как действия заемщика, вызванные изменением рыночных процентных ставок на ипотечный жилищный кредит и стоимости жилой недвижимости, что может привести к достижению отрицательного результата; систематизирована практика оценки указанного риска, а также приведены способы моделирования и их сравнительная характеристика;

- выявлена специфика риска несбалансированной ликвидности в ИЖК. обобщены и охарактеризованы инструменты управления им через механизмы секьюритизации, рефинансирования, включающие в себя способы "наличная оплата", "своп"; дан их сравнительный анализ.

5. Раскрыто содержание отдельных элементов инфраструктуры системы ИЖК в устойчивом ее развитии, а именно:

- доказана роль оценки стоимости жилья в системе ипотечного жилищного кредитования: в определении достаточности и качества предмета залога, в снижении риска кредитора в процессе кредитования посредством проведения процедуры мониторинга стоимости жилья; уточнено определение залоговой стоимости для целей ИЖК; доказано влияние некомпетентной или недобросовестной оценки стоимости залога жилья на степень кредитного риска в ипотечном кредитовании, установлена необходимость ее регулирования;

- раскрыто содержание ипотечного страхования, определены его роль'и механизмы обеспечения устойчивого развития системы ипотечного жилищного кредитования на основе систематизации отраслей, видов, целей страхования в ипотечном кредитовании, исследован зарубежный опыт его использования.

Теоретическая и практическая значимость диссертационной работы состоит в том, что она развивает мало разработанное в отечественной экономической литературе направление, расширяет его методологический и методический аппарат, направлена на комплексное решение крупной практической проблемы реализации кредитной политики государства в сфере ИЖК и вносит определенный вклад в обеспечение доступности жилья для массовых слоев населения, поступательного развития финансово-кредитного сектора страны и национальной экономики.

Практическое значение, в частности, имеют рекомендации:

- по развитию практики рефинансирования ипотечных жилищных кредитов;

- комплексному управлению рисками ликвидности, кредитным и риском досрочного погашения в системе ипотечного жилищного кредитования;

- внедрению системы мер, обеспечивающих повышение роли оценки заложенной недвижимости в стабильности системы ИЖК, а также в государственном регулировании оценки залоговой стоимости жилья;

- формированию системы ипотечного страхования и повышению ее роли в устойчивом развитии системы ипотечного кредитования;

-расширению практики банковского ипотечного жилищного кредитования.

Основные результаты исследования могут быть непосредственно использованы в процессе преподавания дисциплин "Деньги, кредит и банки", "Организация деятельности коммерческого банка", "Банковский менеджмент", а также соответствующих спецкурсов.

Ряд положений диссертации может быть использован региональными и местными органами власти, кредитными организациями, кредиторами небанковского типа при разработке их стратегий позиционирования на рынке ипотечного жилищного кредитования.

Апробация результатов исследования. Полученные результаты исследования докладывались и обсуждались на региональном совещании-семинаре "Бизнес и власть: сотрудничество и ответственность" в г. Ульяновске, в ряде практических семинаров, проводимых Ассоциацией ипотечных банков России и Институтом экономики города, внедрены в практической деятельности правительства Ульяновской области, кредитного потребительского кооператива "Строй и живи", ОАО "Арго Стройинвест". Результаты исследования были представлены на международных всероссийских и региональных конференциях в г. Санкт-Петербурге, Ульяновске, Нефтекамске, Нижневартовске.

Диссертационное исследование составило теоретическую и методологическую основу разработанного автором курса "Оценка залоговой стоимости жилья в системе ипотечного жилищного кредитования", а также используется в преподавании дисциплин "Организация деятельности коммерческого банка", "Банковский менеджмент", "Инвестиции" в Ульяновском государственном университете.

Наиболее существенные положения и результаты предлагаемого к рассмотрению исследования нашли отражение в 40 публикациях, в том числе в 2 монографиях, 9 статьях в журналах из списка ВАК, общим объемом авторского участия 38 печ. л.

Структура и объем диссертации: диссертационная работа состоит из введения, 5 глав, заключения, библиографического списка и приложений.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

В соответствии с целью и задачами исследования в диссертации рассматриваются следующие группы проблем.

Первая группа проблем посвящена разработке теоретических и методологических основ кредитной политики государства в сфере ипотечного жилищного кредитования.

На основе анализа теоретических исследований основных видов финансовой политики в работе был сделан вывод о недостаточности исследования ее содержания для раскрытия сущности, а также о локализации существующих исследований кредитной политики на микроуровне.

В основу исследования сущности политики государства в сфере ИЖК автором предложено изучение, во-первых, объективных причин необходимости деятельности государства, регулирующего кредитные отношения; во-вторых, особенностей, определяющих свойств, фиксирующих отличия кредитной политики от других видов финансовой политики; в-третьих, внутренней структуры и характеристик элементов кредитной политики государства.

На базе методологии институционализма в работе представлена роль государства в разработке кредитной политики в сфере ИЖК, обусловленная необходимостью выполнения им своих функций, во-первых, по обеспечению реализации конституционных прав граждан на жилье; во-вторых, по регулированию посредством формирования институциональной структуры рынка ипотечного жилищного кредитования доступности его для большинства граждан. Кредитная политика, в свою очередь, обеспечивает, с одной стороны, свободу выбора граждан способа решения жилищной проблемы, с другой - реализацию роли ИЖК в экономическом развитии страны.

Анализ особенностей кредитной политики в сфере ИЖК, по мнению автора, обусловлен ее приоритетным характером, интеграцией в различные виды социально-экономической политики государства и связью с движением кредита.

Приоритетность кредитной политики государства в сфере ИЖК многогранна и проявляется во взаимосвязи такой политики с задачами социально-экономического развития, в ее ожидаемых последствиях, эффекте воздействия на будущее страны и в самой природе жилой недвижимости, являющейся основой рынка ИЖК. Кредитная политика неразрывно связана с социально-экономической политикой (рис. 1). Провозглашение парадигмы социально ориентированного государства обусловило смену приоритетов в социально-экономическом развитии страны, в том числе и формирование жилищных стандартов посредством обеспечения доступности жилья на основе использования ИЖК для массовых слоев населения.

Рис. 1. Интеграция кредитной политики государства в сфере ипотечного жилищного кредитования в виды социально-экономической политики государства

В свою очередь, в контексте финансовой политики, составной частью которой выступает кредитная политика государства в сфере ИЖК, формируются приоритеты социальной политики. Государство, в прямой и косвенной формах реализуя приоритеты кредитной политики (формирование первичного рынка ипотеки, системы рефинансирования ИЖК, рынка ипотечных ценных бумаг, инфраструктуры ИЖК), обеспечивает достижение целей жилищной, демографической политики и политики занятости.

Третьей особенностью кредитной политики в сфере ИЖК является ее связь с движением кредита. Исследование теоретических аспектов ипотечного жилищного кредита позволило обосновать необходимость формирования государством адекватной институциональной структуры рынка. Долгосрочный характер ипотечного кредита, с одной стороны, обеспечивает его доступность для заемщика посредством уменьшения ежемесячных платежей, с другой - предъявляет особые требования к механизму формирования кредитных ресурсов. Традиционные способы формирования кредитором ресурсной базы недостаточны в условиях увеличения масштабности реализации ипотечных программ. Формирование общенациональной системы ИЖК требует как прямого, так и косвенного участия государства в построении механизмов, вовлекающих средства индивидуальных и институциональных инвесторов в рефинансирование ИЖК.

Целевой характер ИЖК проявляется в инвестировании кредитных ресурсов в покупку или строительство жилья, являющегося одновременно обеспечительным материалом ссуды посредством ипотеки. Макроэкономическая роль ипотеки и необходимость учета ее особенностей - наличие права собственности залогодателя на предмет залога, ее публичность, приоритетность, специализация - предъявляют высокие требования к юридическим аспектам ипотечной сделки и требуют формирования институциональной структуры, обеспечивающей ее надежность и устойчивость.

Соглашаясь с мнением о единой кредитной родовой основе депозитных и кредитных операций, являющихся сторонами одного процесса, автор отмечает важность единства политики формирования ресурсов и политики по их размещению в сфере ИЖК на макроуровне ввиду отмеченных ранее долгосрочное™ ИЖК и общенационального характера системы ИЖК.

Исследование структуры кредитной политики государства позволило автору проанализировать ее сущность с позиций структурных связей, показать отношения между отдельными ее элементами (рис. 2). На уровне сущностных отношений кредитная политика в сфере ИЖК представляет собой деятельность по формированию идеологии социально ориентированного государства, жилищных стандартов, концепции рынка доступного жилья как национального приоритета, по регулированию и стимулированию посредством формирования институциональной структуры отношений участников рынка ИЖК в целях обеспечения доступности жилья и реализации роли ипотечного жилищного кредита в социально-экономическом развитии страны.

Рис. 2. Структура кредитной политики государства в сфере ИЖК

С содержательной точки зрения, кредитная политика в сфере ИЖК - это стратегия и тактика государства по обеспечению доступности жилья для массовых слоев населения, которые проявляются, с одной стороны, в разработке государством системы мер по формированию на основе ИЖК рынка доступного жилья, с другой стороны, в их реализации кредитно-

финансовыми институтами посредством кредитного и финансово-кредитного механизмов. Этапы формирования и реализации разработанных мер дополняются контролем со стороны государства за выполнением их прямыми и косвенными участниками кредитных отношений, а также соответствующей последующей настройкой институциональной структуры.

Институциональная природа кредитной политики государства в сфере ИЖК позволила автору применить институциональный подход и в исследовании ее функций. Таковыми являются координирующая, политическая, ограничительная, распределительная, стимулирующая, оптимизирующая функции. В диссертационном исследовании проанализированы особенности их проявления в сфере ипотечного жилищного кредитования.

Содержательный аспект исследования кредитной политики государства в сфере ИЖК предполагает определение цели как основы стратегии. В представлении автора, при правильной постановке цели кредитной политики важно учесть следующие требования: во-первых, происходящие в мире процессы глобализации, интеграции российской экономики в мировую систему требуют учета рекомендаций мировых общественных институтов в области социальных, жилищных стандартов; во-вторых, поскольку кредитная политика на рынке жилья является составной частью социально-экономической политики государства, постольку и ее цели должны вписываться в соответствующую систему целей; в-третьих, кредитная политика должна отражать приоритет государства на рынке жилья.

Указанным требованиям отвечает определенная в диссертационном исследовании система целей:

- стратегическая: повышение качества жизни населения посредством формирования жилищных стандартов;

- конечная: обеспечение социальных гарантий в области жилищных прав граждан через достижение его доступности посредством ипотечного жилищного кредитования;

- промежуточные: на этапе формирования системы ипотечного кредитования - обеспечение доступности жилья для населения со средними доходами, имеющего в собственности жилье и желающего улучшить его потребительские качества; на этапе развития ИЖК - обеспечение доступности жилья для всех слоев населения.

Исследование существующих мнений относительно термина доступности жилья как целевой установки кредитной политики государства в сфере ИЖК позволило сделать вывод о преобладании статистического подхода в его определении. В таком понимании доступность жилья представляется как показатель, отражающий либо покупательную способность граждан на рынке жилья, либо количественную оценку времени, необходимого домохозяйству для приобретения жилья. Несомненно, такой взгляд имеет право на существо-

вание и, по мнению, автора, скорее может служить способом измерения результативности мероприятий, предусмотренных кредитной политикой.

Оперирование сугубо жилищными индикаторами при характеристике доступности жилья в данном ракурсе, по мнению диссертанта, неправомерно. Акцент делается на факторах предложения и спроса на жилье в ущерб социальным и денежным факторам, ориентированным на платежеспособность населения и ее повышение за счет использования ипотечного жилищного кредита. Поскольку формирование кредитной политики государства рассчитано на массовые слои населения, оценку доступности жилья следует осуществлять с точки зрения социальных ориентиров и с помощью показателя доли домохозяйств, которые могут приобрести жилье.

В данном ракурсе доступность жилья автор определяет как совокупность условий, формируемых государством и определяющих возможность массовых слоев населения приобретать жилье с использованием ипотечных жилищных кредитов.

Наряду с понятием доступности жилья доступность ИЖК определена диссертантом как совокупность условий, в которых совершается ипотечная кредитная сделка и которые создадут возможность ее осуществления. В свою очередь, доступность ипотечного кредита является условием, обеспечивающим доступность жилья для большей части населения страны.

В работе также сгруппированы факторы, определяющие формирование и развитие кредитной политики государства на рынке жилья, по уровню воздействия, по взаимосвязи с типами социально-экономической политики, с рынками, субъектами рынка ипотеки, а также по методологии исследования, показан характер воздействия данных факторов на цели, параметры, инструменты кредитной политики.

В диссертационном исследовании на основе обобщения отечественного и мирового опыта, методологических требований, предъявляемых к формированию кредитной политики, предложена теоретическая модель ее формирования (рис. 3).

Формирование кредитной политики в сфере ИЖК осуществляется государством с учетом следующих принципов.

Общие принципы - оптимальности и эффективности - предполагают, с одной стороны, реализацию таких мероприятий, которые в условиях ограниченности финансовых ресурсов государства приносят максимальный социальный эффект, а с другой стороны, установление параметров социальной эффективности: жилищной обеспеченности, доступности жилья и т.д.

Институциональные принципы - трехстадийного институционального развития и траектории развития - предполагают учет в рамках формируемых мероприятий поэтапности развития институциональной среды: на первом этапе - отказ со стороны государства от принципов патернализма в обеспечении прав основной категории граждан на жилье; на втором - формирова-

ние основных рыночных институтов (приватизация жилья, ипотека, оценка стоимости жилья, регистрация прав на недвижимость и т.д.); на третьем -

I этап. Формирование стратегии кредитной политики государства в сфере ИЖК

1 Государство (законодательные и исполнительные федеральные, региональные и местные органы власти)

Идеология социально ориентированного государства

1

Жилищные стандарты

I

Концепция развития рынка доступного жилья на основе ипотечного жилищного кредитования: идея, цель, принципы

I

Система мер по формированию институциональной структуры рынка ипотечного жилищного кредитования

1 I

Общие институты | Специальные институты

1

II этап. Разработка механизмов реализации кредитной политики на рынке жилья (тактика)

1 1

Финансово-кредитный механизм Кредитный механизм

Механизм прямого .. , Механизм финансирования ' стимулирования и кредитования ' г накопительно-кредитный кредитно-кредитный инвестиционный

\

III этап. Реализация кредитной политики на рынке жилья

Федеральные национальные проекты Региональные ипотеч- 110-ЖИЛШЦ- ные программы Местные ипотечно-жилшцные программы Программы жилищно-кредитных кооперативов Банковские программы Программы ипотечных агентств, строительных компаний Система ИЖК

1

III этап. Контроль за реализацией кредитной политики государства в сфере ИЖК

За соблюдением субъектами системы ипотечного жилищного кредитования установленных правил Государство

За соответствием институциональной структуры требованиям рынка ипотечного жилищного кредитования

За соблюдением субъектами кредитной сделки кредитных обязательств, правил, стандартов кредитования и т.д. Система ИЖК

За соответствием программ ипотечного жилищного кредитования требованиям рынка

1

IV этап. Настройка

Институциональной структуры и механизмов реализации Государство

Программ ипотечного жилищного кредитования Система ИЖК

Рис. 3. Теоретическая модель кредитной политики государства в сфере ИЖК

создание специальных и формальных институтов (институт национальных проектов и механизмов его реализации). Согласно принципу траектории развития формирование кредитной политики государства в сфере ИЖК осуществляется с учетом специфики страны, уровня предшествующего развития общества и зарубежного опыта функционирования рынка ипотеки.

Стратегия формирования кредитной политики государства на ИЖК конкретизируется посредством тактических мероприятий, осуществляемых на II этапе. В рамках созданной институциональной структуры разрабатываются два основных механизма ее реализации: финансово-кредитный и кредитный. Критический анализ существующих в отечественной научной литературе мнений относительно их понятия и содержания, в том числе и применительно к сфере ИЖК, позволил автору сделать заключение о том, что финансово-кредитный механизм реализации кредитной политики государства разрабатывается в двух вариантах в зависимости от форм участия государства. Механизм прямого финансирования и кредитования используется в отношении социально незащищенных и социально значимых слоев населения и предполагает активное использование наряду с финансовыми инструментами кредитно-ипотечных. Прямое участие государства также осуществляется, как в создании деятельности субъектов ипотечного рынка (федеральное ипотечное агентство, региональные ипотечные операторы, субъекты ипотечной инфраструктуры), так и посредством предоставления гарантий по ипотечным ценным бумагам, эмитируемым федеральным ипотечным агентством. Реализация данного механизма осуществляется посредством жилищно-ипотечных программ трех уровней: федеральных национальных проектов, региональных и местных программ. Использование косвенных методов характерно для механизма стимулирования спроса и предложения ипотечных жилищных кредитов. Арсенал применяемых инструментов достаточно разнообразен.

Кредитный механизм предусматривает совокупность организационно-экономических мер по мобилизации и перераспределению временно свободных денежных средств на основе ипотечного жилищного кредита для обеспечения доступности жилья. Реализация данного механизма осуществляется в трех формах: накопительно-кредитной, кредитной и кредитно-инвестиционной. Накопительно-кредитная форма кредитного механизма построена на использовании как специальных целевых жилищных сберегательных счетов, так и кредитно-ипотечных инструментов. Кредитная форма механизма применяется преимущественно кредитными организациями, характеризуется независимостью от фондового рынка, привлечением ресурсов на депозитной основе, использованием ипотечно-кредитных инструментов, не требует осуществления масштабных институциональных мероприятий, реализуется на ранних этапах формирования рынка ипотечного жилищного кредитования.

Что касается кредитно-инвестиционной формы механизма, то его создание и реализация осуществляются на основе двухуровневых моделей организации ипотечного жилищного кредитования.

Формирование элементов кредитного механизма происходит посредством создания государством специальных институтов, а реализация осуществляется системой ИЖК. Вопрос о назначении, структуре, функциях последней является наиболее обсуждаемым как в практической, так и научной литературе.

Обобщение существующих мнений относительно используемого понятия позволило автору определить его как совокупность элементов, отражающих содержание, организацию и условия успешного функционирования механизма мобилизации средств на финансирование ипотечных жилищных кредитов, их предоставления и обслуживания, осуществления инвестиций в ипотечные ценные бумаги в целях обеспечения доступности жилья для населения.

Кредитная политика государства в сфере ИЖК, будучи сложным экономическим явлением, состоящим из множества элементов, на практике реализуется в различных видах. Классификация видов кредитной политики на рынке жилищной ипотеки предполагает выделение следующих признаков: тип институционального мероприятия, тип рынка ипотечного жилищного кредитования, степень государственного участия в системе ипотечного жилищного кредитования, применяемая модель ипотечного жилищного кредитования, масштабность, тип заемщика, тип кредитора.

Исследование методологических аспектов кредитной политики государства в сфере ипотечного жилищного кредитования позволило перейти ко второй группе проблем, заключающихся в обосновании теоретических положений о ее роли в социально-экономическом развитии страны. Методологическими посылками исследования роли кредитной политики государства через роль ипотечного жилищного кредита стали: во-первых, утверждение о кредите как о базисной по отношению к кредитной политике категории, определяющей в данной связи ее роль; во-вторых, определение кредитной политики в качестве связанной с движением кредита.

Исследование влияния ипотечного жилищного кредита на экономический рост осуществлено в диссертации в направлениях воздействия ипотечного жилищного кредита на рост спроса на жилье, а также циклического развития рынка жилой недвижимости.

Элементами взаимосвязи ипотечного жилищного кредита со спросом на жилье являются доходы населения, цены на жилье, процентные ставки по кредитам и доступность ипотечных инструментов.

Получая ипотечный кредит под свои будущие доходы, население обеспечивает желаемый уровень потребления жилищных услуг на протяжении всей жизни. Таким образом, с помощью ипотечного кредита увеличивается

текущий доход семьи до размеров, необходимых для покупки или строительства жилья. Поскольку жилье повсеместно является одной из жизненно важных потребностей населения, постольку эффект масштаба ипотечного жилищного кредитования переносится на соответствующие объемы спроса на жилье. В свою очередь, возросший совокупный спрос в жилищной сфере вызывает, с одной стороны, рост реальных доходов населения и доступности для него кредитов, с другой - увеличение спроса на кредитные ресурсы. Не исключена и обратная связь, а именно влияние доходов населения на доступность жилья как основной цели кредитной политики, так как граждане с высокими доходами могут не только быстрее накопить средства для приобретения жилья, но и легче получить кредиты на эти цели. Рост доходов населения увеличивает платежеспособный спрос на жилье, что в условиях превышения спроса над предложением приводит к росту цен на жилищном рынке. В целом по всем регионам России коэффициент корреляции между названными показателями составил 0,75. Это означает, что изменение доходов населения оказывает заметное влияние на уровень цен на жилье, а стало быть, и на его доступность. Кроме того, в ряде регионов Российской Федерации и в целом по стране прослеживается четкая связь между задолженностью по ипотечным жилищным кредитам (в расчете на одного человека) и средними доходами населения. В целом по России коэффициент корреляции между данными показателями составил 0,73, т.е. ипотечное жилищное кредитование развивается в основном в регионах с высоким уровнем среднедушевых доходов населения.

Не менее важным каналом взаимовлияния совокупного общественного спроса и ипотечного жилищного кредита, по мнению автора, являются цены. Повышая предложение ипотечных жилищных кредитов, банковская система удовлетворяет тем самым платежеспособный спрос домашних хозяйств на жилье. В краткосрочном аспекте подобное обстоятельство вызывает рост цен на жилую недвижимость вследствие несбалансированности спроса и предложения на рынке жилья во времени, наличия временного лага между появлением спроса на жилье и его предложением. Предложение жилья реагирует на возросшие цены на недвижимость, удовлетворяя возросший спрос: на нее, как правило, с интервалом в два года. Неготовность строительного сектора экономики к удовлетворению спроса на жилую недвижимость может вызвать шоковые изменения цен на нее. Таким образом, негативная роль роста цен под воздействием активизации рынка ипотеки в краткосрочном интервале будет заключаться в снижении доступности жилья для населения, в уменьшении части населения, способной получить кредит.

Однако, как было показано выше, ипотечное кредитование наиболее активно развивается в регионах с высокими доходами населения, которые в сочетании с ограниченными объемами предложения качественного жилья и определяют рыночные цены.

Отмечено и обратное воздействие цен на жилую недвижимость. Рост стоимости I м" жилья значительно повлиял на увеличение суммы ипотечного кредита. Помимо удорожания стоимости I м2. на размер ипотечного кредита оказали влияние такие факторы, как увеличение плошади приобретаемого жилья вследствие повышения требований заемщиков со средним и высоким уровнями доходов к характеристикам и качеству жилья.

Наиболее существенным фактором снижения доступности жилья является уменьшение его предложения, обусловливающего рост неудовлетворенного платежеспособного спроса на жилую недвижимость, так как объемы строительства не соответствуют растущим финансовым возможностям населения. Это выступает одним из факторов роста цен на жилье и способствует снижению уровня его доступности.

Одной из множества причин снижения доступности ипотечных кредитов являются и высокие процентные ставки по ним, которые провоцируют рост расходов по обслуживанию долга, снижая тем самым доступность для населения заемных ресурсов, его платежеспособность, удовлетворенный спрос на ипотечные кредиты и, как следствие, спрос на жилье.

Исследование взаимосвязи ипотечного жилищного кредита и экономического роста с позиций цикличности позволило выявить два источника ее возникновения. Во-первых, эластичность спроса на жилье по динамике процента является важным каналом, через который ипотечные кредиты воздействуют на экономику: повышение ставок процента по кредитам приводит к увеличению стоимости покупки жилья для заемщика, что влечет при прочих равных условиях уменьшение спроса на недвижимость и цен на нее. Последнее обстоятельство вызывает замедление инвестиций и уменьшение строительства жилья. Масштабность рынка жилья приводит к сокращению инвестиций в жилищный сектор.

Вторым источником более резких циклических колебаний в жилищном секторе являются ипотечные инструменты, в частности закладные с фиксированным процентом, выплаты по которым чувствительны по отношению к ставке процента, а значит, и к уровню инфляционных ожиданий. Когда последние растут, выплаты по номиналу ипотечной задолженности растут бы стрее, чем реальная заработная плата. Это резко затрудняет ипотечные выплаты, они могут стать для заемщика непосильными, что вызовет в свою очередь сокращение ипотечных программ кредитными организациями, озабоченными ростом просроченной задолженности по кредитам. Результатом станут ослабление спроса на жилье и дальнейшее усиление циклических колебаний цен на него, сокращение строительства новых домов и спроса на жилую недвижимость.

Ипотечное жилищное кредитование, являясь важным рычагом экономического роста, оказывает мощное и всестороннее воздействие на социальную составляющую общества. Пожалуй, наиболее важным и позитив-

ным следствием этого процесса выступает то, что ипотека становится одним из самых демократичных инструментов развития современного общества, способствует экономической свободе населения, предоставляя право выбора способа решения жилищной проблемы. Анализ данных опросов населения позволил определить тенденции изменения поведения граждан в решении жилищных проблем, выразившиеся как в росте доли домохозяйств, предъявляющих реальный платежеспособный спрос на жилье, так и в преобладании ипотечных схем в финансовых предпочтениях населения.

Немаловажна роль ипотеки в формировании среднего класса. Критериями оценки при этом являются стиль и качество жизни. Для оценки жилищных стандартов наиболее значимы показатели доступности жилья и возможности его приобретения с использованием ипотечного жилищного кредита. За период с 1998 по 2005 г., по данным Фонда "Институт экономики города", отмечался беспрецедентный рост доступности кредитов, а с 2005 г. наблюдалась устойчивая тенденция ее снижения: с 75% в 2005 г. до 67% во втором квартале 2008 г.'

Приведенные выше рассуждения об источниках экономического роста делают необходимым раскрытие инвестиционных возможностей ипотечного жилищного кредита. Данный аспект исследования был построен автором, во-первых, на анализе роли сбережений в инвестиционном процессе; во-вторых, на определении взаимосвязи ипотечного жилищного кредита с инвестициями.

Критический анализ мнений относительно сущности сбережений позволил выявить наличие объективно необходимых условий образования сбережений, отражающих возникновение потребности в них. Таковыми, несомненно, являются потребности в покупке и строительстве жилья, которые не могут быть удовлетворены за счет части дохода, остающегося в распоряжении семьи после удовлетворения первоочередных потребностей. В результате потребитель встает перед необходимостью поиска средств и методов существенного расширения своей платежеспособности за границы, определяемые величиной регулярного дохода. Одним из таких способов служит образование целевых сбережений, возникающих как попытка потребителя преодолеть противоречие между величиной текущего дохода и стоимостью жилья, а также отсутствие синхронизации во времени доходов и инвестиционных расходов потребителей. Такие расходы выступают важным источником инвестиционного роста на рынке жилья.

Мультиплицирующее положительное воздействие сбережений на эффект инвестиций в жилищную сферу проявляется через стимулирование инвестиционных мотивов граждан посредством формирования первона-

1 http://www.urbaneconomics.ru.

чального взноса по кредиту, концентрации спроса за счет жилищных сбережений населения, перераспределения сбережений через финансово-кредитную систему в жилищный сектор экономики. Кроме того, трансформация сбережений населения в ссуды и инвестиции является объектом профессиональной деятельности финансово-кредитных институтов, обеспечивающих функционирование бесполезно лежащих накоплений в интересах общества, превращающих сбережения в ресурс экономического развития.

Другим важным источником удовлетворения инвестиционных мотивов населения наряду со сбережениями выступает ипотечный жилищный кредит. Наряду с собственными средствами заемщика он является ресурсом для инвестиций в недвижимость и благодаря действию инвестиционного мультипликатора оказывает положительный эффект на увеличение нормы инвестиционного потребления, на развитие практически всех отраслей экономики, стимулирует экономический рост государства в целом.

С точки зрения кредитора, долгосрочный и целевой характер ипотечного жилищного кредита формирует иную его природу - инвестиционную, которая обусловливает особенный характер всех стадий кредитного (инвестиционного) процесса, и прежде всего стадии формирования ресурсов. Рефинансирование ипотечных жилищных кредитов может осуществляться в двух формах: путем эмиссии кредитором ипотечных облигаций под имеющееся на его балансе ипотечное покрытие и через продажу' выданных ипотечных жилищных кредитов третьему лицу, эмитирующему под их обеспечение долговые обязательства. Во втором случае следует вести речь о двойном инвестировании: с одной стороны, ипотечный агент либо кредитная организация инвестируют ресурсы в закладные первичного кредитора, с другой стороны, инвесторы инвестируют свободные средства в эмитируемые ими облигации. Кроме того, появление в сфере ипотечного жилищного кредитования финансовой инновации - секьюритизации, заметно расширяет инвестиционные возможности кредиторов посредством: диверсификации источников привлечения ресурсов в сферу ИЖК и обеспечения сбалансированности параметров выдаваемых ипотечных жилищных кредитов и кредитных ресурсов; обеспечения более высокой доходности; увеличения объемов кредитных вложений благодаря реинвестированию выручки от продажи кредитов в новые ипотечные жилищные кредиты; снижения рисков; увеличения прибыльности ипотечных сделок; повышения эффективности кредитной деятельности за счет увеличения масштабов кредитования и снижения себестоимости отдельной кредитной сделки.

В диссертационном исследовании обоснован также и макроэкономический аспект секьюритизации, обусловленный деятельностью ипотечных агентств, которые, выступая в роли "остаточного" покупателя ипотечных кредитов на вторичном рынке, помогают сгладить цикличность ипотечного рынка.

Немаловажны инвестиционные возможности ипотечного жилищного кредитовании и для инвесторов. Привлекательность для них ипотечных ценных бумаг обусловливается наличием правительственных гарантий, обеспеченностью ипотечным покрытием, льготами при налогообложении доходов по ним, рейтинговой оценкой и т.д.

Воздействие ипотечного жилищного кредита на уровень предложения жилья, на чистые инвестиции в него разнообразно и осуществляется посредством предоставления, во-первых, кредитов населению на строительство жилья, во-вторых, строительных кредитов застройщикам; в-третьих, через механизм цен на жилую недвижимость.

Немаловажным аспектом исследования роли ипотечного жилищного кредита является его взаимосвязь с эмиссионным механизмом. Не ставя задачу раскрытия сущности денежной эмиссии, диссертант анализирует каналы поступления денег в хозяйственный оборот (кредитный, фондовый, бюджетный, валютный) во взаимодействии со сферой ипотечного жилищного кредитования.

Несмотря на незначительную долю ипотечного жилищного кредита в ВВП, в диссертации обосновывается вывод об активном его влиянии на состояние денежного обращения. Кредитная политика, направленная на обеспечение доступности жилья для массовых слоев населения через механизм ипотечного жилищного кредитования, одним из важных целевых параметров имеет рост объемов выдачи ипотечных жилищных кредитов. Темпы их прироста составляли в 2005 г. 460,6%, в 2006 г. - 204,3%, в 2007 г. - 368,2%, в 2008 г. - 111,1%, что значительно превышает аналогичные показатели роста денежной массы. Кроме того, замедление скорости обращения денежной массы, с одной стороны, вызвано увеличением сроков кредитования, в том числе и ипотечного; с другой стороны, необходимость формирования заемщиком первоначального капитала для получения ипотечного жилищного кредита отражается и на структуре денежной массы по срокам за счет увеличения доли средств населения, размещенных в кредитных организациях на срок более года. Стимулирование сбережений посредством ипотечного жилищного кредита является важным направлением антиинфляционной политики.

Взаимодействие кредита и денег осуществляется также с точки зрения выполняемых кредитной эмиссией функций, среди которых важно отметить перелив капитала: сектор домашних хозяйств наряду с кредитором становится активным заемщиком. Если в 2004 г. доля предоставленных населению кредитов составляла 20% от объема ресурсов, привлеченных за счет средств физических лиц, то в 2008 г. аналогичный показатель увеличился до 59,9%.

Механизм взаимосвязи эмиссии с ипотечным жилищным кредитованием через фондовый канал проявляется в следующих направлениях. Во-первых, через секьюритизацию кредиторами ипотечных жилищных кредитов и выпуск ипотечными агентствами облигаций с ипотечным покрытием

(трансграничная секыоритизация). Во-вторых, через рефинансирование кредитными организациями ипотечных жилищных кредитов посредством выпуска! облигаций с ипотечным покрытием (локальная секьюритизация). Увеличение денежного предложения во взаимосвязи с ипотечным жилищным кредитованием осуществляется и экзогенным способом. Основными факторами, воздействующими на денежную эмиссию в настоящее время, являются: использование инструментов денежно-кредитного регулирования для реализации приоритетного национального проекта, влияние кризиса на мировых рынках ипотеки и необходимость повышения ликвидности банковской системы, использование ипотечных облигаций в качестве инструментов рефинансирования коммерческих банков.

Немаловажным каналом воздействия ипотечного кредита на процесс денежной эмиссии выступает его стоимость. Эластичность спроса на жилье по динамике процента является важным каналом, через который деньги воздействуют на экономику.

Кризис мировых рынков ипотеки обусловил необходимость коррекции со стороны Банка России ликвидности российской банковской системы. Снижение норм обязательного резервирования банковской системы в 2008 г. вызвало рост денежного предложения и повышение ликвидности коммерческих банков.

Использование Банком России ипотечных фондовых инструментов для регулирования ликвидности коммерческих банков с помощью инструментов peno также приводят к экзогенной денежной эмиссии.

Третьим каналам эмиссии является валютный. Его взаимосвязь с рынком ипотечного жилищного кредитования проявляется через процесс привлечения кредитных ресурсов кредитными организациями на мировых рынках ссудного капитала: темпы прироста чистых иностранных активов банковской системы составили в 2005 г. 55,1%, в 2006 г. - 51,6%, в 2007 г. -42,3%, в 2008 г. - 23%. Ограниченность по срокам каналов привлечения кредитных ресурсов в ипотечную сферу внутри страны обусловливает необходимость обращения российских банков на мировой денежный рынок. В отличие от фондового канала денежной эмиссии валютный канал более уязвим со стороны внешних обстоятельств и в данной связи слабо управляем.

Связь системы ипотечного жилищного кредитования с эмиссионным механизмом проявляется и через бюджетный канал эмиссии. В данном случае речь идет о выпуске денег в обращение посредством прямого финансирования государством инвестиционных программ. Если в целом профицит бюджета страны способствует снижению денежной эмиссии посредством абсорбирования Банком России денежных средств, то финансирование мероприятий национальных проектов является источником денежной эмиссии.

Значительное место уделено в диссертационной работе исследованию роли кредитной политики государства в развитии институтов рынка ипо-

течного жилищного кредитования, представленных институтами двух видов: общими и специальными. Среди первой группы институтов следует выделить институты собственности, регулирования и макроэкономической стабилизации. В диссертационном исследовании проведен подробный анализ их особенностей и направлений развития в сфере ипотечного жилищного кредитования.

Особую роль в кредитной политике государства занимают специальные институты, призванные непосредственно увеличить кредитные вложения в жилищную сферу. В зависимости от роли государства в решении жилищных проблем граждан специальные институты-правила классифицируются автором на институты, стимулирующие развитие механизмов обеспечения жильем социально значимых и малообеспеченных слоев населения, и институты, обеспечивающие формирование рынка доступного жилья для массовых слоев населения. Целостность формирования институтов такого рода достигается форматом национального проекта. Относительно новыми принципами, положенными в основу его формирования, являются, по мнению автора, комплексность, разграничение задач формирования ипотечного жилищного кредитования рыночного и социально ориентированного типов, последовательность в реализации, наличие институтов контроля за соблюдением установленных правил.

Процесс специализации на ипотечном сегменте специальных институтов-организаций имеет объективную основу, обусловленную: во-первых, сложностью в правовом отношении рынка ипотеки, его масштабностью, многофункциональностью; во-вторых, существованием значительных различий в соотношении предложения и спроса на средства для ипотечных кредитов между разными районами страны; в-третьих, экономической эффективностью только при определенных масштабах деятельности. Более того, так называемая фрагментация ипотечного кредитования привела к появлению большого количества относительно новых участников рынка ипотеки.

В диссертации представлена классификация специализаций участников рынка ипотеки в зависимости от формы кредитных институтов, способов формирования ресурсной базы, выполняемых субъектами рынка ипотеки функций, способов рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, степени открытости, форм собственности, степени самостоятельности, сферы функционирования кредитных институтов, а также форм выдачи ипотечных жилищных кредитов.

Исследованию практических аспектов реализации кредитной политики на рынке жилья в РФ посвящена третья группа проблем. Изучение современной практики ипотечного жилищного кредитования в РФ позволило выявить следующие тенденции.

Формирование полноценной институциональной среды ИЖК обусловили динамичные перемены в поведении основных игроков рынка ипотеч-

ного жилищного кредитования. Прежде всего, это отразилось на росте масштабов ипотечного жилищного кредитования как в абсолютном выражении задолженности по ипотечным жилищным кредитам (с 52 789 млн. руб. на 1.01.2006 г. до 995 194 млн. руб. на 1.01.2009 г.), так и в ее доле в ВВП (с 0,24 до 3,0%, соответственно).

Опережающие темпы роста демонстрирует ипотечное жилищное кредитование в сравнении с общим объемом кредитов, выданных физическим лицам (доля таких кредитов возросла в 2,5 раза за анализируемый период).

Кроме того, в действительности, меняется отношение основных кредиторов ипотечного жилищного кредитования к данному сегменту рынка. В настоящее время наиболее рыночно ориентированными кредиторами выступают кредитные организации. Объем выданных ипотечных жилищных кредитов в 2005 г. вырос в 3 раза, а в 2006 г. - в 4,7 раза, в 2007 г. - в 1,7 раза, в 2008 г. - в 1,5 раза. Причем следует отметить увеличение доли ипотечных жилищных кредитов в объеме кредитов, предоставленных кредитными организациями на покупку жилья: с 34% на 1.01.2005 г. до 86% на 1.01.2009 г. Указанная тенденция является следствием очевидных преимуществ ипотечных жилищных кредитов, заключающихся в более длительных сроках кредитования, более лояльных процентных ставках, несмотря на значительные транзакционные издержки, связанные с их оформлением.

Главным фактором столь стремительного развития ипотечного рынка в настоящее время следует считать усиление конкуренции на рынке ипотечного кредитования за счет выхода практически всех сетевых банков на этот сегмент рынка. Количество банков, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты, увеличилось с 40 на конец 2002 г. до 600 на начало 2009 г. Причем следует отметить разнообразие деятельности кредитных организаций как участников рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования: из 1108 действующих на 1.01.2009 г. кредитных организаций 725 предоставляют жилищные кредиты, 600 предоставляют ипотечные жилищные кредиты, 107 приобретают права требования по ипотечным жилищным кредитам, 25 осуществляют перекредитование ранее выданных в других кредитных организациях ипотечных жилищных кредитов и 205 привлекают рефинансирование на вторичном рынке ипотечного кредитования.

Отмечаемое замедление в связи с финансовым кризисом темпов прироста объемов предоставленных ипотечных жилищных кредитов с 206% в 2005 г. до 13,9% в 2008 г. прежде всего характерно для кредитов, предоставленных в иностранной валюте, по которым имеет место уменьшение темпов прироста в связи с ростом курса иностранной валюты. В данной связи из двух сегментов рублевый является наиболее перспективным, поскольку только ипотечные кредиты в национальной валюте рефинансируются АИЖК.

Банковский рынок ипотечного жилищного кредитования остается в высокой степени концентрированным. На долю пяти кредитных организаций,

ранжированных по размеру активов, на 1.01.2009 г. приходится 47,3% количества выданных ИЖК; 72,2% выданных ИЖК приходится на 20 кредитных организаций. По показателям концентрации объемов выданных ипотечных жилищных кредитов и задолженности по ним аналогичная картина: на 5 крупных банков приходится 38% выданных ИЖК и 36,6% задолженности, на 20 - 72,8% от выдач ИЖК и 66,5% задолженности по ним2. В то же время более высока концентрация кредитного риска именно в первых 5 крупных банках: размер просроченной задолженности у них составил 64,7% совокупной по банковской системе задолженности по ипотечным жилищным кредитам. Наряду с этим в данных банках автором отмечается большая социальная направленность ипотеки: средневзвешенный срок кредитования первой пятерки банков по ИЖК в рублях составил 234,3 месяца, в иностранной валюте - 226,8 месяца, в то время как аналогичные показатели в целом по банковской системе РФ составили на 1.01.2009 г. 219,8 и 210,5 месяца. Более выгодной для заемщиков является и стоимость ИЖК в первых пяти банках: по кредитам, предоставленным в рублях, процентная ставка составила 12,5%, в иностранной валюте - 8,8%; в целом же по банковской системе - 12,9% и 10,8%, соответственно. Вместе с тем крупные банки более инертны в части приобретения прав требования по ИЖК, задолженность по ним в пяти крупных банках составила всего 0,04%. Интерес к этому сегменту рынка ИЖК проявляют банки 2, 3 и 4 групп, на которые, соответственно, приходится 39,0%, 26,8% и 30,5% от приобретенных ими прав требования по ипотечным жилищным кредитам.

Отражением лояльности кредитных организаций к заемщикам ИЖК является тенденция увеличения средневзвешенного срока кредитования, что, несомненно, повышает их доступность для населения. Существенного роста средневзвешенных процентных ставок по ИЖК, выданных кредитными организациями, не наблюдалось, что также свидетельствует о социальной направленности их кредитной политики.

Демонстрацией общей ситуации на финансовом рынке стала явная тенденция роста досрочно погашенных ИЖК, значительная доля которых была погашена в 2008 г. средствами заемщиков по кредитам, выданным в иностранной валюте. В качестве источников досрочного погашения ИЖК в прошлом году кредитные организации стали использовать вновь выдаваемые кредиты и обращение взыскания на заложенное имущество. Их величина составила, соответственно, 130,5 млн. руб. и 629,7 млн. руб. Причем 86,1% досрочно погашенных средствами заемщиков ипотечных жилищных кредитов приходится на Центральный федеральный округ.

2 О текущих тенденциях в сфере ипотечного жилищного кредитования и развитии механизмов рефинансирования ипотечных жилищных кредитов / Банк России. Режим доступа: http://cbr.ru/analytics/bank_system/2008_ipoteka.pdf.

Переоценка рисков при выдаче ИЖК, ужесточение условий их выдачи кредитными организациями и стандартов рефинансирующими организациями привели к снижению доступности и социальной направленности системы ипотечного жилищного кредитования. Несмотря на увеличение среднего размера ИЖК, что вызвано ростом стоимости приобретаемого жилья, требования по первоначальному взносу возросли в 2008 г. на 38% по сравнению с декабрем 2006 г., доля платежей по ИЖК в доходах заемщика увеличилась за указанный период с 33,08 до 35,87%, средняя площадь приобретаемого по ипотеке жилья снизилась с 51,64 до 50,27 м\

Рост в условиях финансового кризиса среднего размера ежемесячного платежа по ИЖК на одного заемщика с 5,71 тыс. руб. в декабре 2006 г. до 7,16 тыс. руб. в декабре 2008 г. отразился не только на снижении доступности ИЖК, но и явился основной причиной роста неплатежей по ним со стороны заемщиков.

Еще на одной тенденции следует, по мнению автора, акцентировать внимание. Речь идет о специализации кредитных организаций на ипотечном бизнесе. Несмотря на неактуальность специализации в условиях финансового кризиса, сбрасывать со счетов ее не стоит, так как к специализированным кредитным организациям относят банки, имеющие достаточно длительный опыт использования ипотечных программ. Всего 9 банков в России считаются специализированными ипотечными банками, на них приходится 14% всей ипотечной задолженности (доля ипотечного кредитования составляет более 90% задолженности по кредитам, предоставленным физическим лицам).

Структура пассивов специализированных ипотечных банков и банков, ориентированных на диверсификацию кредитного портфеля, различна. Основное отличие состоит в том, что такой способ привлечения ресурсов, как выпуск облигационных займов с ипотечным покрытием, остается основным направлением специализации ипотечных банков. Специализированные ипотечные банки связаны с концентрацией однородных рисков, и обычно такой банк является либо частью банковской группы, либо другой структуры, которая может обеспечить необходимое фондирование. Критическим параметром для любого банка является совпадение временной структуры активов и пассивов. Пользуясь благоприятной конъюнктурой мировых финансовых рынков, несколько специализированных ипотечных банков финансировали развитие программ долгосрочного кредитования путем кратко- и среднесрочных заимствований иностранных обязательств, облигационных займов, а также выпуска векселей.

Ипотечное кредитование не является высокомаржинальным видом кредитования в отличие от операций с пластиковыми каргами, от потребительского кредитования. Риски при выдаче кредита оцениваются достаточно глубоко, поэтому доля просроченной задолженности в портфелях специали-

зированныл ипотечных банков значительно ниже, чем у универсальных: 0,95% просроченной задолженности против 2,66%, соответственно.

Наблюдается активизация интереса к российскому рынку ипотечного жилищного кредитования со стороны иностранных банков. Динамика их развития, объемы ипотечных операций, их доля в общей сумме потребительских кредитов свидетельствуют о серьезности их намерений в расширении своего присутствия на российском рынке.

Одной из основных причин свертывания ипотечных программ, отмечаемых автором, является проблема формирования соответствующей по срокам и объемам ресурсной базы. Динамика объемов выданных и рефинансированных ипотечных жилищных кредитов представлена в табл. 1.

Таблица 1

Доля рефинансированных ипотечных жилищных кредитов посредством уступки прав требований в объеме их выдачи

Показатели Годы

2005 2006 | 2007 2008

1. Выдано ипотечных жилищных кредитов, всего, млрд. руб. 56,3 263,6 556,4 633,8

В том числе: 1.1. В валюте РФ 30,9 179,6 438,1 539,5

1.2. В иностранной валюте 25,4 84,0 118,3 94,3

2. Уступки кредитной организацией прав по договорам об ИЖК, всего, млрд. руб. 12,5 52,1 113,9 97,5

В том числе: 2.1. В валюте РФ 10,9 42,0 78,0 72,2

2.2. В иностранной валюте 1,5 10,1 35,9 25,3

3. Доля уступки кредитной организацией прав по договорам об ИЖК в объеме выданных ИЖК, всего, % 32 26 25,0 15,4

В том числе: 3.1. В валюте РФ 35 23 17,8 13,4

3.2. В иностранной валюте 6 12 30 26,8

Приведенные данные свидетельствуют о заметном сокращении рефинансирования ИЖК посредством уступки прав требований по ним как в абсолютном, так и в относительном выражении. Их доля в объеме выданных кредитов снизилась с 32% в 2005 г. до 15,7% в 2008 г., причем более активно данный процесс происходил в отношении ИЖК, предоставленных в валюте РФ, нежели в иностранной валюте. Кроме того, автором отмечается еще одна тенденция 2008 г.: в объеме уступок кредитными организациями прав требований по договорам ИЖК наблюдается сокращение рефинанси-

рования посредством выпуска ценных бумаг. Так, из 97,5 млрд. руб. проданных прав требований по ИЖК 30,1 млрд. руб., или 30,9%, было рефинансировано посредством дальнейшей эмиссии ценных бумаг; 69,1% кредитов были рефинансированы без дальнейшего выпуска ипотечных ценных бумаг, кроме того, 2 млрд. руб. ИЖК были сохранены на балансе первичных кредиторов.

Кризисные явления на финансовом рынке отразились на инвестиционной привлекательности закладных: в 2008 г., несмотря на рост по сравнению с 2007 г. зарегистрированных договоров ипотеки жилых помещений, приобретенных за счет ИЖК, с 395 тыс. шт. до 425,2 тыс. шт., выдано закладных по ним в 2008 г. 164,2 тыс. шт., в то время как в 2007 г. - 202,1 тыс. шт.

Немаловажной тенденцией вторичного рынка ипотечного жилищного кредитования в России является, несмотря на ужесточение условий внешнего финансирования, рост объемов рефинансирования иностранными компаниями. Их доля возросла с 1,6% в 2005 г. до 36% в 2008 г., а за счет существенного уменьшения активности в рефинансировании ИЖК отечественных специализированных организаций - с 73,6% в 2005 г. до 23% в 2008 г. Доля средств кредитных организаций как источника рефинансирования ИЖК выросла за период с 2005 по 2008 г. с 14,4 до 39,5%.

Очевидным фактором снижения активности отечественных специализированных организаций явилось заметное сокращение участия АИЖК на рынке рефинансирования ИЖК. Объемы рефинансированных Агентством ИЖК сократились с 27,05 млрд. руб. в 2006 г., 39,3 млрд. руб. в 2007 г. до 26,43 млрд. руб. в 2008 г. Падение количества рефинансированных кредитов объясняется ужесточением условий выкупа закладных, результатом чего стал отказ ряда региональных операторов от дальнейшего сотрудничества с АИЖК.

Независимые ипотечные агентства также ужесточили условия выкупа закладных. Таким образом, следует констатировать недостаточную устойчивость и эффективность выстроенной системы рефинансирования.

Региональная структура рефинансирования ИЖК, сопровождающаяся их продажей, отличается высокой степенью концентрации: в 2008 г. 43,6% ИЖК было рефинансировано без формирования дополнительных финансовых инструментов в рублях в Центральном и 16,2% - в Северо-Западном федеральных округах, в иностранной валюте, соответственно, 85,0 и 13,3%; рефинансировано ИЖК с дополнительной эмиссией ценных бумаг, соответственно, 41,1 и 54,9% в рублях; 100% выпуска ценных бумаг в иностранной валюте пришлось на Центральный федеральный округ.

Выпуск ценных бумаг как способ рефинансирования ИЖК не утратил своей актуальности и в условиях финансового кризиса. Количество выпусков ипотечных ценных бумаг в рамках трансграничной секьюритизации не только не снизилось, но и увеличилось с 3 в 2006 г. до 6 в 2008 г. Большая

часть выпусков ценных бумаг претерпела изменения: кредитные организации - организаторы выпусков отказались от идеи структурированных выпусков ввиду увеличения кредитных рисков по ипотечному покрытию.

В дополнение к локальной и трансграничной секьюритизации в 2007 г. осуществлен выпуск облигаций, обеспеченных ипотечным покрытием, на сумму в 2 млрд. руб. Данная сделка может рассматриваться в качестве первой сделки по выпуску обеспеченных облигаций (covered bonds) в РФ. В данной связи автором был проанализирован зарубежный опыт использования этого финансового инструмента в системе рефинансирования ипотечных жилищных кредитов и отмечены его преимущества в сравнении с эмиссией структурированных ценных бумаг.

В процессе исследования практических аспектов функционирования системы ипотечного и жилищного кредитования автором был проанализирован положительный, в целом опыт бюджетно ориентированных программ, призванных решить жилищные проблемы социально значимых категорий населения, что позволило сделать вывод о перспективности использования накопительно-ипотечных механизмов и целесообразности их распространения в масштабной практике ИЖК.

Обозначенные тенденции в развитии системы ИЖК позволили автору систематизировать проблемы ее субъектов. Для первичных кредиторов таковыми являются: обесценение долгосрочных кредитов с фиксированными ставками в условиях роста процентных ставок на финансовом рынке; сокращение долгосрочных источников финансирования; "старение" ипотечных портфелей и рост резервов на возможные убытки; недостаточность капитала; незначительный опыт сервисного обслуживания больших ипотечных портфелей; неустоявшиеся процедуры обращения взыскания на недвижимое имущество; для рефинансирующих организаций: сокращение спроса на ипотечные активы и ипотечные ценные бумаги; отсутствие внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг; повышение уровня процентных ставок на финансовом рынке. Для институциональных инвесторов: существующие ограничения на включение ипотечных ценных бумаг в ломбардный список Банка РФ; законодательные ограничения на инвестирование в ипотечные ценные бумаги; дебютный характер выпуска ипотечных облигаций и неопределенность срока обращения.

Для решения выявленных проблем автором систематизированы и обобщены предложения по развитию системы ипотечного жилищного кредитования (табл. 2).

Вслед за особенностями современной практики реализации кредитной политики на рынке ипотечного жилищного кредитования предметом изучения стали риски в системе ипотечного жилищного кредитования, сформировавшие четвертую группу проблем.

Таблица 2

Система мероприятий но развитию рынка ипотечного жилищного кредитования

Приоритеты и задачи Мероприятия Содержание мероприятий

1 2 3

1. Развитие первичного рынка ипотеки: - приведение в соответствие спроса и предложения жилья - расширение возможности кредитных организаций Повышение платежеспособности граждан Развитие социальной ипотеки Нормализация цен на недвижимость Улучшение процедуры андеррайтинга Повышение эффективности процедуры обращения взыскания на заложенную недвижимость: упрощение процедуры погашения записи об ипотеке (при погашении ипотечного кредита) Предоставление поручительств и выкуп кредитов неплатежеспособных заемщиков АИЖК; принятие закона о реструктуризации долгов по ипотечным жилищным кредитам; снятие ограничений по налоговым вычетам при покупке жилья Использование материнского капитала для погашения кредитов Выкуп строящегося жилья высокой степени готовности АИЖК; предоставление застройщикам гарантии, прямое их кредитование со стороны АИЖК; снятие административных барьеров на строительство; распространение положения о закладной на удостоверение залога прав по договору участия в долевом строительстве Установление права без согласия заемщика направлять сведения о выдаче кредита в бюро кредитной истории и получение информации об основной части кредитной истории; установление изъятия из режима банковской тайны и персональных данных для передачи дела на сопровождение коллекторскому агентству Упрощение процедуры обращения взыскания на заложенное имущество, в том числе процедуры внесудебного взыскания залогов; повышение прозрачности и публичности процедуры реализации залога с торгов; предоставление покупателям максимальных гарантии юридической чистоты помещений; предоставление залогодержателю (приставу) права выселения залогодателя Создание переселенческого жилого фонда

2. Развитие системы рефинансирования ипотечных кредитов: - формирование ресурсной базы на долгосрочной основе Использование средств Стабилизационного фонда как кредитного ресурса Повышение ликвидности кредитных организаций Включение (расширение) ипотечных ценных бумаг в список Банка РФ по сделкам репо Кредитование Банком РФ кредитных организаций под залог ипотечных кредитов; предоставление банкам со стороны государства целевых кредитов для выдачи ипотечных кредитов Выкуп АРИЖК кредитных портфелей у кредитных организаций; расширение круга банков, выпускающих ипотечные облигации Внесение изменений в указание Банка России "О перечне ценных бумаг, входящих в Ломбардный список Банка России" от 28 июля 2004 г. № 1482-У с целью соответствующего расширения указанного списка

Окончание табл. 2

1 2 3

- повышение внутреннего спроса на ипотечные ценные бумаги - развитие обращения закладных листов (обеспеченных облигаций) Расширение круга институциональных инвесторов и введение института депозитарного учета закладных Введение института номинального банковского счета (аналога эскроу-счета) Создание института собрания владельцев облигаций и представителя владельцев облигаций Налоговое стимулирование Регулирование: круга эмитентов, качества кредитов, характера обособления обеспечения и его защищенность в случае банкротства эмитента, надзор и контроль за ипотечным покрытием Внесение изменений в федеральные законы "Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в РФ", "Об утверждении правил размещения страховщиками средств страховых резервов" (в части расширения доли ипотечных ценных бумаг в общем объеме страховых резервов), "Об ипотеке (залоге недвижимости)", "Об ипотечных ценных бумагах" и "О государственной регистрации нрав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в части совершенствования порядка перехода прав по закладным) Обеспечение сохранности средств, поступающих в погашение обязательств и находящихся на счету посредников, которым эти средства в правовом смысле не принадлежат; обеспечение защиты прав владельцев облигаций при банкротстве и иных финансовых проблемах эмитента Развитие положения об ипотечных сертификатах участия с целью обеспечения возможности эффективного выпуска указанного вида ипотечных ценных бумаг (изменения в Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах") Совершенствование налогового законодательства, в том числе в части уточнения порядка налогообложения ипотечных сертификатов участия, закладной, налогообложения при получении ипотечного кредита и др. Закрепление права эмиссии за универсальными банками, отвечающими требованиям органов надзора: предоставление АИЖК гарантий по кредитам, их рефинансирование ЦБ РФ; ограничение показателя LTV, ограничение риска географической концентрации, наличие избыточности обеспечения

3. Развитие системы жилищных накоплений Регулирование статуса стройсберкас-сы Государственное участие в программе стронсбереженип Придание системе статуса специальной кредитной организации Предоставление государством премии к накопленной вкладчиком сумме

Проведенное в данном направлении исследование специфики рисков в сфере ипотечного жилищного кредитования, способов управления ими позволяет констатировать следующее.

Распространенное мнение о риске как вероятности потерь кредитора в процессе кредитования дополнено представлением о нем как о действиях кредитора, которые могут привести к достижению отрицательного результата. Целевыми установками таких действий могут быть расширение сферы присутствия на рынке ипотечного жилищного кредитования, увеличение доступности ипотечных программ для населения и т.д. Указанный акцент на проблему рисков позволяет увидеть сознательность в рисковых действиях кредитора и, как следствие, вероятность потерь. В таком понимании управление риском должно трактоваться как осознанная деятельность по преодолению противоречий в движении кредита, носящую комплексный характер и затрагивающую всю совокупность отношений кредитора с заемщиком.

Исследование кредитного риска в системе ипотечного жилищного кредитования позволило выявить следующее. Среди наиболее значимых, определяющих его развитие факторов выступают конструкция кредитного продукта; ценовая ситуация на рынке жилой недвижимости (коэффициент корреляции между ценами на жилье и доходами населения составляет 0,75); доля собственных средств заемщика в кредитуемой сделке; платежеспособность заемщика; мотивация заемщиков; неадекватная оценка залога.

Наблюдается активно прогрессирующая тенденция нарастания просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам: ее доля возросла по ИЖК, предоставленным кредитными организациями в рублях с 0,027% на 1.01.2006 г. до 0,154% на 1.01.2009 г., и иностранной валюте, соответственно, с 0,63 до 2,7%. Причем данные о просроченной задолженности по ИЖК в текущем году демонстрируют еще большее усугубление ситуации: рост просроченной задолженности по ИЖК, выданным кредитными организациями в рублях, составил с 5229 млн. руб. по состоянию на 1.01.2009 г. и до 8094 млн. руб. - на 1.04.2009 г.; в иностранной валюте, соответственно, с 6251 млн. руб. до 9382 млн. руб. Причем большую долю просроченной задолженности в общем ее объеме на 1.01.2009 г. демонстрируют пять банков, крупнейших по размеру активов.

Исследование теоретических аспектов и тенденций в управлении риском досрочного погашения ИЖК позволило определить следующее.

На основании анализа существующих точек зрения в работе был сделан вывод о системной природе факторов и источников, определяющих природу риска досрочного погашения ИЖК, среди которых важно выделить изменение процентной ставки, стимулирующее заемщика к рефинансированию кредита; изменение стоимости жилой недвижимости; его масштабность, расширяющую круг субъектов указанного риска не только рынком первичного и вторичного ипотечного кредитования, но и рынком капитала. Отме-

ченные обстоятельства позволяют, по мнению, автора, интерпретировать данный риск как действия заемщика в системе ипотечного жилищного кредитования, вызванные изменением процентных ставок на кредит и стоимостью жилой недвижимости, что может привести к достижению отрицательного результата субъектов системы ИЖК.

Различна степень влияния риска досрочного погашения ИЖК на субъектов рынка, в частности на эмитентов и инвесторов, испытывающих воздействие так называемого "эффекта выпуклости". Результатом последнего является высокая степень чувствительности доходности по ипотечным ценным бумагам к движению процентных ставок. Наличие риска выпуклости предъявляет особые требования к прогнозированию риска досрочного погашения. Мониторинг данных о риске досрочного погашения, осуществляемый Банком России, явно недостаточен, так как осуществляется в абсолютной форме, относительные показатели оценки с помощью индексов досрочного погашения, рефинансирования им не осуществляются.

Оценка риска с помощью индексных методов демонстрирует снижение как скорости досрочного погашения, достигнув минимума в сентябре 2008 г. (6,9%), так и индекса рефинансирования (с 28% в 2007 г. до 3% в августе 2008 г.).

В диссертационном исследовании проанализирована практика транши-рования ипотечных ценных бумаг как наиболее распространенного способа защиты от риска досрочного погашения, выявлены недостатки транширова-ния в условиях неопределенности.

Исследование теоретических аспектов риска несбалансированной ликвидности позволило определить, что управление им обусловлено, во-первых, необходимостью наличия у кредитора большого объема долгосрочных кредитных ресурсов для реализации программ ИЖК, во-вторых, требованием их воспроизводимости. Кроме того, механизмы рефинансирования кредитов должны минимизировать стоимость ресурсов с целью обеспечения доступности ипотечных жилищных кредитов для широких слоев населения.

Анализ тенденций в развитии банковской системы РФ выявил следующее: несмотря на опережающие темпы роста обязательств свыше 1 года над темпами роста аналогичных по срокам активов и отсутствие в целом по банковской системе проблемы использования краткосрочных пассивов в качестве источника формирования долгосрочных активов, около 49,9% кредитных организаций по состоянию на 1 января 2008 г. испытывают потребность в долгосрочных ресурсах для формирования аналогичных по срокам активов. Значение показателя степени использования краткосрочных обязательств для целей финансирования долгосрочных требований составляет у этих кредитных организаций положительную величину, причем у 59 из них величина данного показателя составляет более 20%. Если принять во внимание тот факт, что именно мелкие и средние региональные банки ввиду ужесточения стандартов рефинансирования ипотечных жилищных кредитов

со стороны как АИЖК, так и частных ипотечных агентств отказались от предложений рефинансирования ИЖК, следует сделать вывод о том, что проблемы несбалансированной ликвидности испытывает именно эта катего рия кредитных организаций.

Проведенный автором сравнительный анализ эффективности таких методов управления риском несбалансированной ликвидности, как секьюрити-зация ипотечных активов, залог закладной, эмиссия обеспеченных ипотечными активами облигаций, выпуск ОФБУ ипотечных сертификатов участия, позволил определить их преимущества и недостатки для отдельных субъектов рынка ИЖК.

В изложенную ранее концепцию о роли государства как создателя институциональной среды рынка ипотечного жилищного кредитования вписывается и утверждение о риске как о сознательной деятельности, приводящей к ситуации риска и необходимости ее регулирования. Разработка мер по обеспечению доступности жилья для массовых слоев населения должна предусматривать систему мер по минимизации рисков и обеспечению финансовой устойчивости системы ипотечного жилищного кредитования (табл. 3).

Рассмотрению вопросов воздействия некоторых элементов инфраструктуры системы ипотечного жилищного кредитования - оценки стоимости жилья и ипотечного страхования - на устойчивое ее развитие посвящена пятая группа проблем.

Исследование теоретических и практических аспектов оценки стоимости жилой недвижимости позволило автору сделать следующие выводы.

Являясь инфраструктурным элементом системы ИЖК, оценка стоимости залога вместе с тем играет существенную роль в устойчивости связей базовых ее элементов, а именно в определении достаточности и приемлемости предмета залога для кредитной сделки. Критерий приемлемости предмета залога, отражающий качественную определенность предмета залога, вызывает необходимость учета двух требований: наличие права собственности у залогодателя на предмет залога; его ликвидность. Таким образом, качественная оценка залога делает возможным реализацию кредитором его залогового права на обращение взыскания на предмет залога. В связи с этим вторая роль оценки стоимости жилой недвижимости заключается в определении качества залога для реализации залогового права кредитора. Особенности ипотечного жилищного кредита генерируют для кредитора высокую степень риска на протяжении всего периода кредитования, отличающегося долгосрочностью. В подобной ситуации кредитор вынужден на постоянной основе осуществлять не только контроль за сохранностью предмета залога, но и мониторинг конъюнктуры рынка недвижимости, делая при необходимости переоценку предмета залога на предмет достаточности обеспечения. Именно эти обстоятельства обусловливают выделение третьей роли оценки стоимости залога - снижение риска кредитора в процессе кредитования.

Таблица 3

Методы регулирования рисков в системе ИЖК

Вид ипотечного риска Меры Регулирующие Специальные

прямые косвенные

1. Кредитный Предупредительные Создание системы ипотечного страхования Развитие системы кредитных бюро Регулирование соотношения кредита к стоимости залога Стандартизация ИЖК Управление: - посредством выбора кредитного инструмента - путем корректировки процентной ставки - с помощью инструментов финансовой инженерии

Антикризисные Реструктуризация просроченных кредитов за счет средств А ИЖК' Предоставление кредитным организациям стабилизационных кредитов Е1ыдача поручительств Развитие системы коллекторских агентств Ускорение процедур обращения взыскания на предмет залога Введение института потребительского банкротства Модификация кредитов

2. Риск досрочного погашения Предупредительные Создание АИЖК Предоставление гарантий по ценным бумагам, эми-тированиьсм АИЖК Мониторинг и моделирование риска Развитие системы рейтинговой оценки ипотечных ценных бумаг Принятие закона о досрочном погашении кредитов Запрет на досрочное погашение на весь срок и ограниченный срок Штрафы за досрочное погашение Надбавка за риск Транширование и структурирование ипотечных ценных бумаг Выпуск обеспеченных ипотечных ценных бумаг

Антикризисные Пополнение уставного капитала АИЖК Ужесточение стандартов АИЖК

3. Риск несбалансированной ликвидности Предупредительные Рефинансирование ИЖК через АИЖК Рефинансирование посредством сделок peno Предоставление г арантий АИЖК Экономические нормативы Налоговые льготы по ипотечным ценным бумагам Секыоритизация: наличная оплата, своп Рефинансирование Выпуск ОФБУ сертификатов участия

Антикризисные Предоставление стабилизационных кредитов Снижение норм обязательного резервирования, рефинансирование

Анализ существующих научных точек зрения, подходов к определению залоговой стоимости в нормативно-правовых актах позволил сделать вывод об отсутствии в настоящее время стандарта залоговой стоимости. Игнорирование того обстоятельства, что залоговая стоимость должна отражать долгосрочный характер ипотечного кредита, обусловило возможность ее замены рыночной, ликвидационной видами стоимости. В данном контексте автором уточнено определение залоговой стоимости для целей ипотечного жилищного кредитования следующим образом: это стоимость объекта недвижимости, обеспечивающая исполнение обязательств по ипотечному кредиту, ойсидаемая с высокой степенью надежности, полученная с учетом ретроспективных и текущих событий на рынке на основе надежных характеристик сделок с нормальными условиями на протяжении долгого периода.

Не менее важными вопросами, требующими, по мнению автора, обоснования, являются проблемы регулирования оценки стоимости жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования. В обычной кредитной сделке оценщик обязан функционировать в качестве фидуциария, демонстрируя независимость третьей стороны, а также предоставлять объективную и непредвзятую оценку стоимости, не подверженную влиянию личных или деловых интересов. Вопросы регулирования возникают в оценочной деятельности в том случае, если одна или более сторон сделки прямо стараются оказать влияние на результат работы оценщика или косвенно пытаются повлиять на результат оценки путем стимулирования (поощрения) оценщика. В случае если доход (в том числе и премиальный) кредитного работника прямо зависит от количества выданных ссуд, он получает стимул к обеспечению уверенности в том, что сделка не будет отозвана из-за низкой оценочной стоимости недвижимости. В ситуации, при которой оценочная стоимость, достигшая некоторого нижнего порога, может привести к отмене заключения сделки, кредитный инспектор заинтересован в дальнейшем сотрудничестве с клиентом, инициирующим кредитную сделку. В подобных обстоятельствах обе стороны (кредитор и заемщик) оказывают давление на оценщика для обеспечения более высокой оценочной стоимости.

Некомпетентная или недобросовестная оценка жилой недвижимости оказывает огромный негативный эффект на систему жилищного ипотечного кредитования, способный привести к системному риску в экономике в целом и к банкротству кредитных организаций в частности. Это делает уместным ее рассмотрение с позиции необходимости вмешательства, во-первых, государства в лице органов надзора за банковской деятельностью; во-вторых, кредитных организаций. Исследование научной и практической литературы позволило автору сделать вывод о наличии опыта регулирования оценочной деятельности в сфере ипотечного жилищного кредитования со стороны кредитных организаций (их общественных объединений) и органов банковского надзора как в Европе, так и в Америке. Регулирование

осуществляется через механизмы разработки и утверждения стандартов оценки жилья, сертификации оценочных услуг, порядка определения залоговой стоимости, мониторинга отчетов по оценке залога жилья органами банковского надзора.

Анализ российской практики регулирования оценки стоимости жилья в системе ипотечного кредитования позволил автору выделить следующее: оценка залоговой стоимости является обязательной со стороны независимых экспертов-оценщиков в случае возникновения споров в отношении величины залоговой стоимости; возможные последствия влияния результатов неадекватной, несправедливой оценки стоимости жилья на функционирование кредитной системы не учитываются, в частности не рассматривается необходимость вовлечения в этот процесс органов банковского надзора и самих кредитных организаций (их общественных объединений, ассоциаций). В большинстве случаев процесс регулирования оценки осуществляется со стороны кредиторов и выступает их частной инициативой.

Мониторинг отчетов оценщиков со стороны органов надзора не осуществляется. В данной связи, на взгляд автора, прямой и действенный метод борьбы с проблемами организации оценочной деятельности в системе ИЖК состоит в развитии методологии рассмотрения логичности отчетов об оценке. Подобная методология позволит финансовым институтам как следить за деятельностью оценщиков с целью решения проблем, связанных с организацией оценочной деятельности, так и улучшать качество работы оценщиков. Органам, регулирующим деятельность финансовых институтов, методология позволит следить за оценочной политикой и практикой финансовых институтов в рамках их юрисдикции.

Помимо оценки стоимости залога как элемента инфраструктуры системы ИЖК, в работе было исследовано ипотечное страхование. Спектр поднятых в диссертации проблем в данной области коснулся следующих вопросов.

1. Долгосрочный характер ипотечного жилищного кредитования обусловливает как возрастание фактора неопределенности в ипотечном бизнесе, что повышает значение страховой защиты для всех его субъектов, так и многообразие объектов, подлежащих страхованию. Приведенная автором классификация страхования по отраслям, видам, объектам, субъектам, целям и назначению использования страхового возмещения позволила сделать вывод об использовании в системе ИЖК как традиционных его видов - личного, имущественного, страхования ответственности, так и специфического - ипотечного.

2. Страхование, с одной стороны, является инфраструктурным блоком системы ИЖК, обеспечивающим защиту от риска, с другой стороны, формируется и функционирует на основе взаимодействия с элементами ипотечной сделки. Страхование взаимосвязано с ипотечными кредиторами (страхование кредитного риска), заемщиками (личное страхование, страхование

ответственности за непогашение кредита), залогодателями (имущественное страхование, чистоты титула), оценщиками, нотариусами (страхование ответственности). Анализ взаимосвязи страхования с системой ипотечного жилищного кредитования свидетельствует о недостаточности, неполноте используемых видов страхования для покрытия кредитного риска, что вызывает необходимость появления особого вида страхования - ипотечного.

3. Исследование теоретических аспектов ипотечного страхования позволило сделать вывод о неоднозначности подходов в определении данного понятия, его содержания, условий возникновения, а стало быть, и перспектив развития. В утилитарном аспекте ипотечное страхование используется при характеристике всей совокупности страховых продуктов, предоставляемых в рамках программ ипотечного жилищного кредитования. Критический обзор мнений, содержащихся в научно-практической литературе, позволяет определить ипотечное страхование, во-первых, как особый вид страхования кредитного риска при ипотечном жилищном кредитовании, отличающемся необычно длинным периодом действия; во-вторых, как институт защиты ипотечных кредиторов от риска, связанного с неисполнением заемщиком его обязательств; в-третьих, как экономический амортизатор, обеспечивающий необходимую финансовую устойчивость в периоды значительного экономического спада или даже кризиса. Указанные обстоятельства, по мнению автора, определяют большую зависимость ипотечного страхования по сравнению с другими видами страхования от решений и действий правительства как на общенациональном экономическом уровне, так и на уровне регионов.

4. Автор считает, что содержание проблемы ипотечного страхования заключается в том, что, во-первых, существует зависимость: чем выше доля кредита в стоимости залога, тем больший кредитный риск банк берет на себя; во-вторых, с развитием системы ИЖК стремление кредиторов расширить ассортимент кредитных ипотечных продуктов, в том числе и за счет более высокого уровня соотношения суммы кредита и стоимости залога (свыше 70%), сопровождается возникновением у кредитора дополнительных повышенных кредитных рисков, которые могут привести к финансовым потерям кредитора в случае дефолта заемщика.

5. Внедрение системы страхования ипотечных кредитных рисков позволяет банку-кредитору и страховой компании разделить риски, связанные с невозможностью кредитора полностью компенсировать свои убытки и расходы за счет реализации предмета залога. Договор страхования ипотечных кредитных рисков позволяет банку-кредитору полностью или частично страховать повышенные кредитные риски, являясь при этом дополнительным обеспечением возвратности кредитных средств в случае наступления дефолта заемщика и невозможности реализации залога по цене, достаточной для покрытия суммы ущербов. При наступлении страхового случая страхо-

вая компания обязуется выплатить банку страховое возмещение в пределах страхового покрытия, размер которого будет установлен в договоре страхования ипотечных кредитных рисков.

6. Снижая кредитные риски ипотечных кредиторов, ипотечное страхование побуждает их к расширению числа потенциальных заемщиков ипотечных кредитов. Чаще всего его наличие позволяет увеличить число выдаваемых кредитов на покупку жилья за счет снижения суммы первоначального взноса, которую клиент, покупающий жилье впервые, должен внести наличными в качестве предоплаты. Являясь, по сути, своеобразным "заместителем" собственных средств заемщика, ипотечное страхование позволяет большему количеству граждан быстрее стать владельцами собственного жилья.

7. Еще одна задача, которую может выполнить ипотечное страхование, - это повышение интереса институциональных инвесторов к приобретению ценных бумаг, обеспеченных ипотечным покрытием, что означает рост притока капитала на рынок ипотечного жилищного кредитования.

8. Основными целями создания системы страхования ипотечных кредитных рисков являются: формирование благоприятных условий для расширения рынка ипотечных кредитов; увеличение доли кредитных средств в стоимости приобретаемого жилья; создание условий для предоставления кредитов семьям, отвечающим основным требованиям предоставления стандартных ипотечных кредитов, но не располагающим достаточными собственными накоплениями для внесения первоначального взноса при приобретении жилья; повышение доступности приобретения жилья с использованием средств ипотечных жилищных кредитов.

В России для становления общенациональной системы ипотечного жилищного кредитования важной представляется ее социальная ориентация. Исследование зарубежного опыта в данном направлении позволяет выделить четкую социальную ориентацию, прежде всего, государственных программ ипотечного страхования. Инструментами социальной поддержки выступают:

- страхование жилья среднего, неэлитного класса;

- применение единой для всех ипотечных кредитов (вне зависимости от степени риска) ставки страхового взноса;

- взимание меньших по размеру страховых взносов при предоставлении кредитов на приобретение "социального" и недорогого жилья, но больших по размеру взносов при предоставлении кредитов на приобретение жилья по средней или высокой рыночной стоимости;

- установление более широких гарантийных условий и более высокого показателя LTV при страховании кредитов на приобретение "социального" и недорогого жилья;

- ограничение на участие в программе только заемщиков, чьи доходы не превышают установленных очень скромных размеров. Размер страховых

взносов также устанавливается на уровне ниже того, что требуется для покрытия всех операционных расходов и выплачиваемых сумм страхового возмещения.

ОСНОВНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ АВТОРА ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

Монографии

1. Гарипова, 3.JI. Кредитная политика на рынке жилья [Текст]: монография / 3.JI. Гарипова. - Ульяновск: Изд-во УлГУ, 2006. - 360 с. - 20,9 печ. л.

2. Гарипова, З.Л. Оценка залоговой стоимости в системе ипотечного жилищного кредитования [Текст]: монография / З.Л. Гарипова, Е.В. Гарипов. - Ульяновск: Изд-во УлГУ, 2004. - 223 с. - 12,9/7,0 печ. л.

Статьи в изданиях, определенных ВАК России для публикации результатов научных исследований

3. Гарипова, З.Л. Инфраструктура банковского потребительского кредитования [Текст] / З.Л. Гарипова, A.A. Белова // Финансы и кредит. - 2007. - Ха 42 (282). -С. 8-18.-0,5/0,25 печ. л.

4. Гарипова, З.Л. Базовые элементы системы экономической безопасности коммерческого банка [Текст] / З.Л. Гарипова, Н.В. Силов // Финансы и кредит. -2007. - № 13 (253). - С. 28-33. - 0,5/0,25 печ. л.

5. Гарипова, З.Л. Влияние цикличности рынка жилья на залоговую стоимость в ипотечном кредитовании [Текст] / З.Л. Гарипова, Е.В. Гарипов // Банковское дело. - 2005. - № 4. - С. 51-56. - 0,5/0,25 печ. л.

6. Гарипова, З.Л. Институционачъный анализ рынка жилищного кредитования [Текст] / З.Л. Гарипова // Вести. Самар. гос. техн. ун-та. - Серия "Экономические науки". - Самара, 2004. - Вып. 17. - С. 122-130. - 0,5 печ. л.

7. Гарипова, З.Л. Место оценки залоговой стоимости в системе жилищного ипотечного кредитования [Текст] / З.Л. Гарипова, Е.В. Гарипов // Финансы и кредит. - 2004. - № 14 (152). - С. 19-27. - 0,98/0,5 печ. л.

8. Гарипова, З.Л. Развитие институтов регулирования на рынке жилищного кредитования [Текст] / З.Л. Гарипова // Деньги и крелит. - 2004. - № 6. - С. 51-55. -0,5 печ. л.

9. Гарипова, З.Л. Институты макроэкономической стабилизации и социального страхования на рынке жилищного кредитования [Текст] / З.Л. Гарипова // Изв. Самар. науч. центра Рос. акад. наук. - Самара, 2004. - Спец. вып. "Экономика и управление народным хозяйством". - С. 118-123. - 0,5 печ. л.

10. Гарипова, З.Л. Рынок жилищной ипотеки: развитие стадиальных кредитных институтов [Текст] / З.Л. Гарипова // Банковское дело. - 2004. - № 1. - С. 20-24. -0,5 печ. л.

11. Гарипова, З.Л. Современная региональная кредитная политика на рынке жилья [Текст] / З.Л. Гарипова // Регионология. - 2003. - № 4. - С. 78-87. - 0,4 печ. л.

Публикации в других изданиях

12. Гарипова, З.Л. Необходимость действия кредитного механизма при реализации молодежной политики [Текст] / З.Л. Гарипова, Ю.В. Артемьева // Экон.

науки: учен. зап. Ульян, гос. ун-та. - Ульяновск: Изд-во УлГУ, 2007. - Вып. 3 (21). -С. 19-22.-0,3/0,24 печ. л.

13. Гарипова, З.Л. Страхование в системе жилищного кредитования [Текст] / З.Л. Гарипова // Экон. науки: учен. зап. Ульян, гос. ун-та. - Ульяновск: Изд-во УлГУ, 2006. - Вып. 1 (17). - С. 19-24. - 0,3 печ. л.

14. Гарипова, З.Л. Теоретическая модель кредитной политики: структура, этапы и принципы ее формирования [Текст] / З.Л. Гарипова // Экон. науки: учен, зап. Ульян, гос. ун-та. - Ульяновск: Изд-во УлГУ, 2005. - Вып. 2 (16). - С. 17-22. -0,3 печ. л.

15. Гарипова, З.Л. Влияние ипотечного кредита на поведение домашних хозяйств [Текст] / З.Л. Гарипова // Экон. науки: учен. зап. Ульян, гос. ун-та. - Ульяновск: Изд-во УлГУ. 2005. - Вып. 2 (16). - С. 10-16. - 0,2 печ. л.

16. Гарипова, З.Л. Теоретическая модель формирования кредитной политики на рынке жилья [Текст] / З.Л. Гарипова // Экон. науки: учен. зап. Ульян, гос. ун-та. -Ульяновск: Изд-во УлГУ, 2005. - Вып. 1 (15). - С. 81-85. - 0,2 печ. л.

17. Гарипова, З.Л. Институциональная основа системы потребительского кредитования [Текст] / З.Л. Гарипова, Л.А. Умирзаков // Проблемы современного состояния социально-экономической системы России: межвуз. сб. науч. тр. - Саранск: Ковылк. тип., 2004. - Вып. 4. - С. 133-136. - 0,2/0,1 печ. л.

18. Гарипова, З.Л. Содержание кредита па рынке жилья (институциональный анализ) [Текст] / З.Л. Гарипова // Финансово-инвестиционные проблемы территориального и отраслевого развития: материалы Межвуз. науч.-практ. конф. - Нижневартовск: Алстер, 2004. - С. 29-32. - 0,2 печ. л.

19. Гаргтова, З.Л. Институциональные основы ипотечного кредита [Текст] / З.Л. Гарипова /./ Социально-экономические проблемы переходного периода: материалы Всерос. науч.-практ. конф., 14-15 нояб. 2003 г. - Уфа; Нефтекамск, 2003. -Вып. 7.-С. 67-69.-0,1 печ. л.

20. Гярипова, З.Л. Роль кредитной политики на рынке жилья в развитии института собственности [Текст] / З.Л. Гарипова // Экономика и управление: сб. ст. / под ред. Ю.Б. Вершинина. - Ульяновск: Средневолж. науч. центр, 2003. - С. 36-50. -0,58 печ. л.

21. Гарипова, З.Л. Институциональная среда рынка жилищного кредитования [Текст] / З.Л. Гарипова // Тенденции развития российской экономики на современном этапе: сб. тр. ученых фак. финансов и учета / Ульян, гос. ун-т. - Ульяновск: Изд-во УлГУ, 2003. - С. 7-27. - 0,8 печ. л.

22. Гарипова, З.Л. Реструктуризация предприятия. Имущественный аспект реструктуризации [Текст] / З.Л. Гарипова, И.О. Косулин // Экон. науки: учен. зап. Ульян, гос. ун-та. - Ульяновск: Изд-во УлГУ, 2003. - Вып. 1 (11), ч. 2. - С. 21-27. -0,25/0,125 печ. л.

23. Гарипова, З.Л. Институциональные основы кредитной политики на рынке жилья [Текст] / З.Л. Гарипова // Экономическое развитие современной России: проблемы и перспективы: межвуз. сб. науч. тр. - Саранск: Ковылк. тип., 2003. -Вып. 3. - С. 236-240. - 0,2 печ. л.

24. Гарипова, З.Л. Институциональный подход к исследованию сущности кредитной политики [Текст] / З.Л. Гарипова // Экон. науки: учен. зап. Ульянов, гос. ун-та. - Ульяновск: Изд-во УлГУ, 2003. - Вып. 2 (12). - С. 85-89. - 0,3 печ. л.

25. Гарипова, З.Л. Кредит на рынке жилья как государственный приоритет [Текст] / З.Л. Гарипова // Российская экономика: потенциал для развития: межву1!. сб. науч. тр. - Саранск: Ковылк. тип., 2003. - Вып. 3. - С, 257-260. - 0,3 печ. л.

26. Гарипова, З.Л. Теоретические аспекты кредитной политики государства на рынке жилой недвижимости [Текст] / З.Л. Гарипова // Экономика и управление: в поисках нового: межвуз. сб. науч. тр. - Саранск: Ковылк. тип., 2003. - Вып. 2. -С. 197-200.-0,3 печ. л.

27. Гарипова, З.Л. Кредитная политика государства на рынке жилой недвижимости [Текст] / З.Л. Гарипова // Проблемы современного состояния социально-экономической системы России: межвуз. сб. науч. тр. - Саранск: Ковылк. тип., 2002. - Вып. 3, ч. 1. - С. 286-289. - 0,3 печ. л.

28. Гарипова, З.Л. Оценка залоговой стоимости в системе ипотечного кредитования [Текст] / З.Л. Гарипова, Е.В. Гарипов // Экономическое развитие современной России: проблемы и перспективы: межвуз. сб. науч. тр. - Саранск: Ковылк. тип., 2002. - Вып. 2, ч. 1. - С. 258-263. - 0,2/0,1печ. л.

29. Гарипова, З.Л. Понятие системы ипотечного кредитования [Текст] / З.Л. Гарипова, Е.В. Гарипов // Экон. науки: учен. зап. Ульян, гос. ун-та. - Ульяновск: Изд-во УлГУ, 2002. - Вып. 2 (10). - С. 16-24. - 0,2/0,1 печ. л.

30. Гарипова, З.Л. Реструктуризация как способ максимизации стоимости предприятия [Текст] / З.Л. Гарипова, И.О. Косулин // Российская экономика: потенциал для развития: межвуз. сб. науч. тр. - Саранск: СВМО, 2001. - Вып. 2. - С. 82-85. -0.2/0,1 печ. л.

31. Гарипова, З.Л. Автоматизированная система оценки недвижимости [Текст] / З.Л. Гарипова, С.С. Куницына // Российская экономика: потенциал для развития: межвуз. сб. науч. тр. - Саранск: СВМО, 2001. - Вып. 2. - С. 188-190. - 0,2/0.1 печ. л.

32. Гарипова, З.Л. Оценка залоговой стоимости недвижимости (на примере жилья) [Текст] / З.Л. Гарипова, Л.А. Умирзаков // Российская экономика: потенциал для развития: межвуз. сб. науч. тр. - Саранск: СВМО, 2001. - Вып. 2. - С. 176-180. -0,25/0,2 печ. л.

33. Гярипова, З.Л. О понятии залоговой стоимости [Текст] / З.Л. Гарипова, Е.В. Гарипов // Проблемы современного состояния социально-экономической системы России: межвуз. сб. науч. тр. - Саранск: СВМО, 2001. - Вып. 2. - С. 106-109. -0,25/0,2 печ. л.

34. Гарипова, З.Л. Основные направления формирования рынка ипотеки в России [Текст] / З.Л. Гарипова // Инвестиции в недвижимость как фактор финансовой стабилизации: сб. материалов 1 -й Междунар. конф. / под ред. З.Л. Гариповой. -Ульяновск: Изд-во УлГУ, 1999. - Ч. 1. - С. 14-17. - 0,2 печ. л.

35. Гарипова, З.Л. Прогнозирование рынка недвижимости как инструмент защиты от инвестиционного риска [Текст] / З.Л. Гарипова // Прогнозирование экономической конъюнктуры в системах маркетинга: сб. материалов Всерос. науч.-практ. конф. - Ульяновск: Изд-во УлГУ, 1998. - Ч. 2. - С. 115-118. - 0,1 печ. л.

36. Гарипова, З.Л. Анализ факторов развитая рынка жилой недвижимости [Текст] / З.Л. Гарипова // Прогнозирование экономической конъюнктуры в системах маркетинга: тез. докл. 2-й науч.-практ. конф. - Ульяновск: Изд-во УлГУ, 1998. -С. 149-150.-0,1 печ. л.

37. Гарипова, З.Л. Налог на недвижимость... Каким ему быть? [Текст] / З.Л. Гарипова // Экон. науки: учен. зап. Ульян, гос. ун-та. - Ульяновск: Изд-во УлГУ, 1997. - Вып. 2, ч. 2: Формирование комплексного механизма управления социально-экономическим развитием предприятий и регионов России / под общ. ред. В.В. Хо-менко. - С. 13-19. - 0,25 печ. л.

38. Гарипова, З.Л. Анализ опыта ипотечного кредитования российских банков [Текст] / З.Л. Гарипова, В.А. Клименко // Экон. науки: учен. зап. Ульян, гос. унта. - Ульяновск: Изд-во УлГУ, 1997. - Вып. 2, ч. 2: Формирование комплексного механизма управления социально-экономическим развитием предприятий и регионов России / под общ. ред. В.В. Хоменко. - С. 38-55. - 0,7/0,5 печ. л.

Подписано в печать 15.09.2009. Формат 60x84/16. Бум. писч. бел. Печать офсетная. Гарнитура"Т1Л1С5 New Roman". Объем 2,0 печ. л. Тираж 150 экз. Заказ Отпечатано в типографии СГЭУ. 443090, Самара, ул. Советской Армии, 141.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: доктора экономических наук, Гарипова, Зайтуна Латиповна

ВВЕДЕНИЕ.

РАЗДЕЛ 1. Теоретическая концепция кредитной политики государства в сфере ипотечного жилищного кредитования и ее особенности.

ГЛАВА 1. Методологические основы кредитной политики государства в сфере ипотечного жилищного кредитования.

1.1. Кредитная политика государства в сфере ипотечного жилищного кредитования: сущность, особенности.

1.2. Функции, цели кредитной политики государства в сфере ипотечного жилищного кредитования и факторы, ее определяющие.

1.3. Теоретическая модель кредитной политики государства на рынке ипотечного жилищного кредитования, принципы, ее формирующие, и виды.

ГЛАВА 2. Роль кредитной политики государства на рынке ипотечного жилищного кредитования.

2.1. Влияние кредитной политики государства в сфере ипотечного жилищного кредитования на экономический рост и ее социальные последствия.

2.2. Инвестиционные возможности ипотечного жилищного кредита и его взаимодействие с эмиссионным механизмом.

2.3. Роль кредитной политики государства в развитии институтов рынка ипотечного жилищного кредитования.

РАЗДЕЛ 2. Особенности кредитной политики государства в сфере ипотечного жилищного кредитования и закономерности ее развития на современном этапе.

ГЛАВА 3. Практические аспекты реализации кредитной политики государства в сфере ипотеки в Российской Федерации.

3.1. Тенденции современной практики ипотечного жилищного кредитования и пути ее совершенствования.

3.2. Особенности функционирования бюджетно-ориентированных программ ипотечного жилищного кредитования.

3.3. Анализ действующей практики рефинансирования ипотечных жилищных кредитов.

ГЛАВА 4. Риски в системе ипотечного жилищного кредитования.

4.1. Способы управления кредитным риском в системе ипотечного жилищного кредитования.

4.2. Риск досрочного погашения ипотечного жилищного кредита.

4.3. Риск несбалансированной ликвидности в системе ипотечного жилищного кредитования.

ГЛАВА 5. Роль инфраструктуры в устойчивом развитии системы ипотечного жилищного кредитования.

5.1. Оценка стоимости жилья в системе ипотечного жилищного кредитования и ее организация.

5.2. Страхование в системе ипотечного жилищного кредитования

Диссертация: введение по экономике, на тему "Кредитная политика государства"

Актуальность проблемы. Жилищная сфера выступает одним из приоритетов социально-экономической политики государства. Декларируемые еще в начале 1990-х гг. заявления о жилье как о локомотиве реформ достаточно долго не были реализованы. Причины создавшейся ситуации состояли, на наш взгляд, в общей неадекватности стратегии реформирования жилищной сферы, в противоречии потребностей экономики и политической системы, не способной их удовлетворить. Следствие указанных обстоятельств заключалось в предоставлении населению экономической свободы в способах решения жилищной проблемы и в отсутствии у него финансовых ресурсов. Государство, устранив свои полномочия на рынке жилья как собственника, подрядчика, монополиста, не предоставило населению, строительному сектору, банковской системе механизмов реализации назревших проблем.

Инициативы Правительства РФ последних лет по формированию системы законодательных актов, призванных обеспечить доступность жилья для большей части населения страны, демонстрируют, во-первых, изменение ракурса проводимых реформ с акцентом на формирование социальных, в том числе и жилищных, стандартов, а, во-вторых, понимание важности роли идеологии государства в решении практических задач страны.

Масштабность и системность принятых мер обеспечили запуск и устойчивое развитие механизмов ипотечного жилищного кредитования (ИЖК), рефинансирования и секьюритизации ипотечных активов, бюджетно-ипотеч-ной поддержки малообеспеченных и социально значимых слоев населения. Вместе с тем потенциал рынка ипотечного жилищного кредитования остается достаточно высоким.

Последствия мирового финансово-экономического кризиса обострили ситуацию на рынке ипотеки России и проявились в резком ухудшении ликвидности кредитных организаций и их доступа к долгосрочным источникам фондирования, в увеличении рисков, приостановке или значительном ухудшении условий выдачи ипотечных кредитов; в ухудшении финансового состояния застройщиков, сокращении объемов строящегося жилья, нестабильности цен на недвижимость; в снижении платежеспособного спроса на новые кредиты, платежеспособности существующих заемщиков.

В свете вышеизложенного возрастает актуальность теоретических исследований как роли государства в решении жилищных проблем посредством финансово-кредитного механизма, так и последствий проводимых реформ в социальной и экономической жизни страны, в частности, их воздействия на экономический рост, денежную, инвестиционную сферы, изменений в поведении основных субъектов рынка ипотечного жилищного кредитования — домашних хозяйств, банковского сектора. Прежде всего речь идет о недостаточной проработанности теоретических основ кредитной политики государства в сфере ипотечного жилищного кредитования.

Степень научной разработанности проблемы. Существующие теоретические исследования рассматривают указанную проблему со следующих позиций. Во-первых, достаточно большое количество исследований посвящено либо организационным аспектам ипотечного кредитования, либо исследованию понятия, сущности, содержания жилищной ипотеки, ее особенностей (Д. 3. Вагапова, Н. Б. Косарева, Ю. С. Крупнов, В. А. Кудрявцев, Л. И. Рябченко, В. А. Савинова, Г. А. Цылина и др.). Во-вторых, кредитная политика рассматривается в преобладающих случаях на уровне коммерческого банка (Г. Н. Белоглазова, Н. И. Валенцева, И. В. Илларионова, О. И. Лаврушин, Г. Г. Коробова, И. Д. Мамонова, Г. С. Панова, В. А. Савинова). Однако нет системного исследования кредитной политики в сфере ипотечного кредитования, ее сущности, содержания и особенностей. Кроме того, комплексно не исследуются взаимосвязь кредитной политики государства в сфере ипотечного жилищного кредитования с экономическим ростом, ее социальные последствия, инвестиционные возможности и взаимодействие с эмиссионным механизмом.

Что касается исследований, посвященных институциональному направлению экономической теории, то в большей мере их объект изучения составляют сама институциональная методология, ее природа, методы, инструменты (Дж. Бьюкенен, Н. М. Нуреев, М. Олсон, Д. Норт, А. Е. Шаститко и др.). Практическое использование указанного направления в отношении исследования кредитного сектора, роли государства в его формировании и развитии, домашних хозяйств как заемщиков было крайне редким. Рынок ипотечного кредитования, кредитная политика на рынке жилья с точки зрения институциональной методологии вообще не являлись предметом исследования.

Отнюдь не умаляя важности исследований зарубежного опыта ипотечного кредитования, следует отметить, что они в большей степени также ориентированы на организационный механизм, анализ американской, немецкой моделей ипотечного жилищного кредитования (А. Копейкин, Н. Б. Косарева, М. Ли, В. В. Меркулов, М. Равиц, Р. Страйк, О. Штеккер). Вопросам стратегии государства на зарубежных рынках ипотечного кредитования, институциональным особенностям организации систем ипотечного кредитования посвящено недостаточное количество исследований.

Исторический опыт ипотечного кредитования в России является бесценным источником информации для проведения современной кредитной политики государства. Однако исследование такого опыта также фрагментарно и посвящено в большей степени вопросам рефинансирования ипотечных кредитов с помощью ипотечных облигаций (С. Лосев, Н. Проскурякова, Б.Б. Рубцов, В.И. Таранков). Концептуальные вопросы кредитной политики в области ипотечного кредитования также недостаточно исследованы.

Отрадно появление в последнее время достаточно большого количества публикаций, посвященных изучению механизмов рефинансирования ипотечных жилищных кредитов на основе секьюритизации активов (Г. Суворов, В. Бакланова, Т. Санникова и др.). Концентрируясь на изучении зарубежного опыта, технологических аспектов выпуска ценных бумаг в сделках секьюритизации, авторы оставляют без внимания вопросы, связанные с ролью указанного явления в развитии рынка ипотечного жилищного кредитования, его воздействием на состояние денежного обращения, банковской сферы и т.д.

Актуальность и недостаточная разработанность вопросов формирования кредитной политики государства в сфере ипотечного кредитования определили выбор темы, цель и задачи диссертационного исследования.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является разработка концепции кредитной политики государства на основе развития теории, методологии и механизмов ее реализации в сфере ипотечного жилищного кредитования для обеспечения его доступности для массовых слоев населения страны в современных условиях.

Реализация указанной цели предусматривает решение следующих задач:

- развить методологию исследования сущности кредитной политики государства в сфере ипотечного жилищного кредитования;

- исследовать функции, цель, принципы и виды кредитной политики в сфере ипотечного жилищного кредитования;

- разработать теоретическую модель кредитной политики государства на рынке ипотеки;

- обосновать роль ипотечного жилищного кредита во взаимосвязи с экономическим ростом и его социальными последствиями;

- раскрыть инвестиционные возможности кредитной политики государства в сфере ипотечного кредитования;

- показать взаимодействие ипотечного жилищного кредита с эмиссионным механизмом;

- определить влияние ипотечного кредита на развитие институтов рынка ипотечного жилищного кредитования;

- выявить тенденции развития механизмов реализации кредитной политики в сфере ипотечного жилищного кредитования в РФ, определив закономерности формирования бюджетно-ориентированных и самофинансирующихся моделей, а также их роль в обеспечении доступности жилья для массовых слоев населения страны;

- определить проблемы действующей практики рефинансирования ипотечных жилищных кредитов для выявления перспектив его развития;

- раскрыть особенности рисков в системе ипотечного жилищного кредитования и разработать мероприятия по управлению ими;

- исследовать механизм оценки залоговой стоимости в системе ипотечного жилищного кредитования для обеспечения ее стабильности;

- выявить место ипотечного страхования в устойчивом развитии ипотеки.

Область исследования. Исследование проведено по специальности 08.00.10 «Финансы, денежное обращение и кредит» Паспорта специальности ВАК в рамках разделов 1.5 «Институциональные аспекты финансовой системы», 1.7 «Теоретические основы исследования влияния финансовой политики на результаты социально-экономического развития», 9.3 «Эволюция кредитных отношений; закономерности и современные тенденции их развития, взаимодействие кредита с денежным оборотом, финансами, финансовым рынком, усиление влияния кредита на производство и реализацию общественного продукта», 9.4 «Развитие инфраструктуры кредитных отношений современных кредитных инструментов, форм и методов кредитования», 9.9 «Проблемы обеспечения сбалансированной банковской политики в области инвестиций, кредитования и формирования банковских пассивов по всему вектору источников и резервов», 9.10 «Финансовые инновации в банковском секторе», 9.17 «Совершенствование системы управления рисками российских банков».

Объектами исследования выступают кредитная политика государства и деятельность субъектов сферы ипотечного жилищного кредитования в использовании механизмов ее реализации.

Предметом исследования являются финансово-кредитные отношения, связанные с процессом формирования и использования механизмов реализации кредитной политики в сфере ипотечного жилищного кредитования.

Теоретико-методологическую основу исследования составили общие методы научного познания: абстракция, индукция, дедукция, сравнение, методы анализа и синтеза, исторической и логической оценки экономических явлений, взаимосвязи эмпирических и теоретических аспектов исследования.

Сущность и содержание кредитной политики в сфере ипотечного жилищного кредитования и финансово-кредитных механизмов ее реализации раскрыты диссертантом на основе изучения фундаментальных трудов и научных статей отечественных и зарубежных авторов по теме исследования.

Информационной базой диссертации послужили документы Правительства РФ, Министерства финансов РФ, Министерства экономического развития РФ, Центрального банка РФ, Фонда «Институт экономики города», Ассоциации российских банков, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, Всемирного банка реконструкции и развития, материалы статистических сборников, монографий, научных и научно-практических конференций и семинаров, периодической печати, сайтов сети Интернет и др.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что оно является одной из первых работ, где предложена научная концепция формирования и реализации кредитной политики государства в сфере ипотечного жилищного кредитования на основе развития теории и методологии кредитной политики государства с целью создания рынка доступного жилья на базе использования финансово-кредитного механизма в интересах социально-экономического развития страны.

При разработке концепции лично автором получены следующие научные результаты.

1. Комплексно раскрыты теоретические основы формирования и реализации кредитной политики государства в сфере ипотечного жилищного кредитования, а именно: предложена методология исследования сущности кредитной политики государства в сфере ИЖК, заключающаяся: в обосновании необходимости участия государства в реализации конституционных прав граждан на жилье посредством создания институциональной среды рынка доступного жилья на базе использования финансово-кредитных отношений; в выявлении особенностей кредитной политики государства в сфере ИЖК, обусловленных ее приоритетным характером, интеграцией в различные виды социально-экономической политики государства и связью с движением кредита;

- расширено представление о функциях кредитной политики государства: наряду с классическим предложен институциональный подход, использующий координирующую, политическую, ограничительную, распределительную, стимулирующую, оптимизирующую функции, раскрыты их содержание и особенности проявления на рынке ипотеки;

- обоснован выбор целей кредитной политики государства в сфере ИЖК необходимостью учета международных жилищных стандартов, наложением целей разнообразных типов социально-экономической политики государства; осуществлена их классификация и предложена система целей (стратегической, конечной и тактической);

- уточнены понятия доступности жилья как совокупности условий, определяющих возможность массовых слоев населения приобретать жилье с использованием ипотечных жилищных кредитов, и доступности ипотечного жилищного кредита как совокупности условий, в которых совершается ипотечная кредитная сделка и которые обеспечивают возможность ее осуществления; обоснованы показатели оценки доступности жилья;

- обобщены факторы, определяющие формирование и развитие кредитной политики государства в сфере ИЖК, по уровню воздействия, по взаимосвязи с типами социально-экономической политики, с рынками, субъектами рынка ипотеки, по методологии исследования; показан характер их воздействия на цели, параметры, инструменты кредитной политики;

- систематизированы виды кредитной политики государства в сфере ИЖК в соответствии с типами институциональных мероприятий, типами рынка ипотеки, степенью государственного участия и применяемыми моделями в системе ипотечного жилищного кредитования, с масштабностью, типами заемщиков и кредиторов; раскрыто содержание данных видов политики;

- в соответствии с мировым и отечественным опытом, методологическими требованиями предложена теоретическая модель формирования кредитной политики государства в сфере ИЖК, составляющими которой являются: стратегия - идеология социально ориентированного государства, формирование жилищных стандартов, концепция формирования рынка доступного жилья на основе ипотечного жилищного кредитования и система мер по формированию институциональной среды; тактика - формирование механизмов реализации; контроль за соблюдением субъектами системы ипотечного жилищного кредитования установленных правил, за соответствием институциональной структуры и программ ипотечного жилищного кредитования требованиям рынка; настройка институциональной структуры, механизмов реализации, программ ипотечного жилищного кредитования;

- расширено представление о принципах формирования и реализации кредитной политики государства в рамках институционального подхода, а также раскрыто их содержание в сфере ИЖК;

- развито представление о финансово-кредитном и денежно-кредитном механизмах реализации кредитной политики государства на рынке ипотеки; выделены две формы использования финансово-кредитного механизма- прямого финансирования и кредитования, а также финансирования и стимулирования спроса и предложения ипотечных жилищных кредитов; раскрыто содержание кредитного механизма и форм его реализации — накопительно-кредитной, кредитной и кредитно-инвестиционной.

2. Раскрыта роль кредитной политики и ипотечного жилищного кредита в социально-экономическом развитии страны, в частности:

- предложен системный подход к исследованию взаимосвязи ипотечного жилищного кредитования с экономическим ростом, рассмотрены его обобщающий воспроизводственный, циклический аспекты;

- расширены существующие представления: о социальных последствиях кредитной политики государства в сфере ипотеки, заключающихся в изменении поведения домашних хозяйств относительно выбора способов решения жилищной проблемы; о роли кредитной политики в формировании среднего класса; о росте качества жизни через повышение жилищных стандартов на основе увеличения доступности жилья и ипотечных жилищных кредитов;

- развиты представления об инвестиционных свойствах ипотечного жилищного кредита, проявляющиеся как в стимулировании жилищных сбережений и их перераспределении через финансово-кредитную систему в жилищный сектор, так и в механизме формирования ресурсов посредством использования инструментов рефинансирования кредитов, в том числе основанных на секьюритизации, автором обобщены ее возможности;

- выявлена взаимосвязь ипотечного жилищного кредита с эмиссионным механизмом через следующие каналы денежной эмиссии (кредитный, фондовый, бюджетный и валютный), обоснован характер их взаимодействия;

- доказана роль кредитной политики государства в развитии институтов рынка ИЖК: общих - собственности, регулирования, макроэкономической стабилизации, а также специальных — институтов-правил, стимулирующих развитие финансово-кредитных механизмов обеспечения граждан жильем; институтов-организаций, специализированных на ипотечном кредитовании; неформальных институтов - стандартов ипотечного кредитования; раскрыты их особенности и роль в развитии рынка ИЖК.

3. Обобщены и систематизированы тенденции реализации кредитной политики государства в сфере ипотечного жилищного кредитования в России и на этой основе предложены мероприятия по совершенствованию данной политики, а именно:

- выявлена тенденция в целом адекватности развития банковского механизма ипотечного жилищного кредитования стратегии трансформации рынка жилья в направлении обеспечения его доступности для массовых слоев населения;

- доказана оптимальность бюджетных накопительно-ипотечных механизмов финансирования покупки и строительства жилья с точки зрения расходования бюджетных средств и решения жилищных проблем социально незащищенных и значимых слоев населения;

- осуществлена типологизация региональных программ ипотечного жилищного кредитования по источникам финансовых ресурсов, схемам кредитования, параметрам ипотечного кредита, формам участия государства и кредитных организаций; определены преимущества и недостатки данных программ;

- обобщены способы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов посредством секьюритизации, эмиссии первичными кредиторами облигаций с ипотечным покрытием; выявлены тенденции развития структуры субъектов системы рефинансирования ИЖК;

- выделены отличительные черты механизма секьюритизации ипотечных жилищных кредитов, заключающиеся в структурировании сделки, траншировании ипотечных ценных бумаг, в упрощенной процедуре их включения в ломбардный список Банка России, в наличии налоговых преимуществ, в обязательном создании резервов; доказана необходимость усиления роли государственного регулирования системы рефинансирования ИЖК в условиях неопределенности на рынке ИЖК.

4. Исследованы особенности рисков в системе ипотечного жилищного кредитования, обобщены способы управления ими, предложены мероприятия по снижению рисков в условиях неопределенности, а именно:

- использован системный подход в управлении кредитным риском в системе ИЖК, который позволил определить ее элементы: источники риска, его оценка, мероприятия по минимизации и контроль за их соблюдением; доказано влияние на платежеспособность заемщика таких факторов, как выбор ипотечного инструмента, соотношение кредита и залога, доля платежей по кредиту в доходах заемщика; предложены методы управления кредитным риском, регулирующие (косвенные и прямые меры) и специальные;

- обобщены представления о природе риска досрочного погашения ипотечных жилищных кредитов, что позволило определить его как действия заемщика, вызванные изменением рыночных процентных ставок по ипотечному жилищному кредиту и стоимости жилой недвижимости, что может привести к достижению отрицательного результата; систематизирована практика оценки указанного риска, а также приведены способы моделирования и их сравнительная характеристика;

- выявлена специфика риска несбалансированной ликвидности в ИЖК, обобщены и охарактеризованы инструменты управления им через механизмы секьюритизации, рефинансирования, включающие в себя способы «наличная оплата», «своп»; дан их сравнительный анализ.

5. Раскрыто содержание отдельных элементов инфраструктуры системы ИЖК в устойчивом ее развитии, а именно:

- доказана роль оценки стоимости жилья в системе ипотечного жилищного кредитования: в определении достаточности и качества предмета залога, в снижении риска кредитора в процессе кредитования посредством проведения процедуры мониторинга стоимости жилья; уточнено определение залоговой стоимости для целей ИЖК; доказано влияние некомпетентной или недобросовестной оценки стоимости залога жилья на степень кредитного риска в ипотечном кредитовании, установлена необходимость ее регулирования;

- раскрыто содержание ипотечного страхования, определены его роль и механизмы обеспечения устойчивого развития системы ИЖК на основе систематизации отраслей, видов, целей страхования в ипотечном кредитовании, исследован зарубежный опыт его использования.

Теоретическая и практическая значимость диссертационной работы состоит в том, что она развивает мало разработанное в отечественной экономической литературе направление, расширяет его методологический и методический аппарат, направлена на комплексное решение крупной практической проблемы реализации кредитной политики государства в сфере ИЖК и вносит определенный вклад в обеспечение доступности жилья для массовых слоев населения, поступательного развития финансово-кредитного сектора страны и национальной экономики.

Практическое значение, в частности, имеют рекомендации:

- по развитию практики рефинансирования ипотечных жилищных кредитов;

- по комплексному управлению риском несбалансированной ликвидности, кредитным риском и риском досрочного погашения в системе ипотечного жилищного кредитования;

- по внедрению системы мер, обеспечивающих повышение роли оценки заложенной недвижимости в стабильности системы ИЖК, а также в государственном регулировании оценки залоговой стоимости жилья;

- по формированию системы ипотечного страхования и повышению ее роли в устойчивом развитии системы ипотечного кредитования;

- по расширению практики банковского ипотечного жилищного кредитования.

Основные результаты исследования могут быть непосредственно использованы в процессе преподавания дисциплин «Деньги, кредит и банки», «Организация деятельности коммерческого банка», «Банковский менеджмент», а также соответствующих спецкурсов.

Ряд положений диссертации может быть использован региональными и местными органами власти, кредитными организациями, кредиторами небанковского типа при разработке их стратегий позиционирования на рынке ипотечного жилищного кредитования.

Апробация результатов исследования. Полученные результаты исследования докладывались и обсуждались на региональном совещании-семинаре «Бизнес и власть: сотрудничество и ответственность» в г. Ульяновске, на практических семинарах, проводимых Ассоциацией ипотечных банков России и Институтом экономики города; на международных, всероссийских и региональных конференциях в г. Санкт-Петербурге, г. Ульяновске, г. Нефтекамске, г. Нижневартовске; внедрены в практической деятельности в ОО Ульяновский филиала № 6318 ВТБ24 (ЗАО); ЗАО «Центр недвижимости», в Ульяновском государственном университете.

Диссертационное исследование составило теоретическую и методологическую основу разработанного автором курса

Оценка залоговой стоимости жилья», а также используется в преподавании дисциплин «Организация деятельности коммерческого банка», «Банковский менеджмент», «Инвестиции» в Ульяновском государственном университете.

Наиболее существенные положения и результаты предлагаемого к рассмотрению исследования нашли отражение в 41 публикации (общим объемом авторского участия 56 п.л.), в том числе в 3 монографиях, 9 статьях в журналах из списка ВАК.

Структура и объем диссертации: диссертационная работа состоит из введения, 5 глав, заключения, библиографического списка и приложений.

Диссертация: заключение по теме "Финансы, денежное обращение и кредит", Гарипова, Зайтуна Латиповна

выводы. По мнению Н. Косаревой и А. Туманова [77], нестандартное кредитование (subprime market) - это, как правило, процесс выдачи ипотечных кредитов заемщикам, которые не могут получить стандартные ипотечные кредиты, т.е. кредиты, выдаваемые по стандартам «Фанни Мэй» и других агентств, поддерживаемых правительством США. У нестандартных заемщиков кредитные риски являются более высокими. Либо такие заемщики в недавнем прошлом имели просрочки по кредитам, либо в отношении данных заемщиков выносились судебные решения или осуществлялась процедура обращения взыскания на заложенное имущество, они проходили через процедуру банкротства. Высокая вероятность дефолта нестандартных заемщиков характеризуется низкими оценками кредитных бюро, зачастую такие заемщики не в состоянии предоставить подтверждение своих доходов. Нестандартные кредиты являются более рискованными для кредитора, так как они выдаются заемщикам, не удовлетворяющим традиционным, более консервативным критериям из-за плохой или сомнительной кредитной истории. В 2006 г. нестандартные кредиты составили в США 20% от всего объема выданных кредитов, в то время как в 2002 г. - только 6% [77]. Наибольшее распространение среди нестандартных кредитов в США получили кредиты с плавающей процентной ставкой, корректируемой ежегодно начиная с третьего года. Большинство кредиторов, работающих на нестандартном рынке, осуществляют кредитование с последующей продажей кредитов инвесторам, практически не имея собственных средств, а привлекая краткосрочные банковские кредиты (см. табл. 4.3).

Ряд экономистов считают, что нестандартные кредиторы в США были ориентированы больше на сохранение и увеличение показателя «объем выданных кредитов», по которому инвесторы оценивают потенциалы роста компании и изменение которого влияет на рыночную стоимость акций. Для этого кредиторы начали делать исключения из стандартов кредитования, чему способствовало и отсутствие государственного контроля над сектором нестандартных кредитов. По мере развития кризиса на рынке жилья стало увеличиваться количество дефолтов по таким кредитам, что означало убытки для выдававших их компаний. Таким образом, в конце 2005 г. произошло изменение в стратегиях кредиторов: от конкуренции по цене (снижение процентной ставки) они перешли к конкуренции по условиям кредитования (упрощение стандартов кредитования) [208; 216; 211; 200; 199].

В условиях усиливающейся конкуренции на рынке нестандартных кредитов некоторые «молодые» банки, не имеющие достаточного опыта оценки кредитных рисков нестандартных заемщиков, вывели на рынок новые продукты, которые позволяли получить кредит заемщику без документации на жилье, первоначального взноса, с низким кредитным рейтингом, неподтвержденным доходом. Именно этот сегмент рынка нестандартных кредитов, по мнению аналитиков Standards and Pool's, показывал наихудшие результаты, а погоня за объемами не прекратилась даже в условиях начавшейся рецессии на рынке жилья. Усиление конкуренции привело также к сокращению спрэда между доходностью по низкорискованным 10-летним государственным облигациям и более рискованным 30-летним ипотечным ценным бумагам до 1,5-1,7 п. п. Это означает, что риски ипотечных бумаг стали недооцениваться [77].

Не менее важным элементом системы управления кредитным риском в ипотечном жилищном кредитовании является его оценка.

Активно прогрессирующая тенденция нарастания просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам характерна для начала текущего года: ее доля возросла по ипотечным жилищным кредитам, предоставленным кредитными организациями в рублях с 0,027% на 1.01.2006 г. до 0,154% на 1.01.2009 г. и иностранной валюте соответственно - с 0,63% до 2,7%. Причем данные о просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам в текущем году демонстрируют еще большее усугубление ситуации: просроченная задолженность по ипотечным жилищным кредитам, выданным кредитными организациями в рублях, выросла с 5229 млн руб. по состоянию на 1.01.2009 г. до 8094 млн руб. на 1.07.2009 г.; в иностранной валюте соответственно - с 6251 млн руб. до 9382 млн руб. Причем большую долю просроченной задолженности в общем ее объеме на 1.01.2009 г. демонстрируют 5 крупнейших по размеру активов банков.

Особенностью кредитного риска в ипотечном жилищном кредитовании является его трансформация в кредитный риск по ипотечным ценным бумагам, обеспеченным ипотечным покрытием. Как свидетельствуют данные табл. 4.6, доля просроченных платежей по обеспеченным ипотекой требованиям, составляющим ипотечное покрытие, у основных эмитентов ипотечных жилищных облигаций в 2008 г. имеет тенденцию к росту. Если в 4 квартале 2007 г. она составляла десятые и сотые доли процентов, то в 1 квартале 2008 г. у ЗАО «ПИА АИЖК» указанный показатель составил со сроком просрочки платежа до 30 дней 9,71%, у ОАО «ИСО ГПБ-Ипотека» - 2,92%. Кроме того, появились требования, находящиеся в процессе обращения взыскания.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Решение заявленной Президентом Российской Федерации на ближайшее десятилетие стратегической задачи по созданию в России «свободного общества свободных граждан» основано на формировании жизненных стандартов российских граждан, среди которых одним из главных является доступность жилья. Использование одного из самых демократичных в мировой практике инструментов - ипотеки — позволяет гражданам реализовать право выбора способа решения жилищной проблемы. В то же время потенциал ипотеки в России реализован недостаточно. Доля ипотечного кредита в валовом внутреннем продукте страны ничтожно мала.

Активизация деятельности государства по формированию законодательной среды рынка жилья направлена на обеспечение доступности жилой недвижимости для различных слоев граждан прежде всего за счет внедрения механизмов долгосрочного кредита, формирования системы ипотечного жилищного кредитования.

Проведенное исследование позволяет сделать следующие выводы:

1. В основу исследования сущности кредитной политики государства в сфере ипотечного жилищного кредитования автором положено изучение, во-первых, объективных причин необходимости деятельности государства, регулирующего кредитные отношения в этой сфере; во-вторых, особенностей, определяющих свойств, фиксирующих ее отличия от других видов финансовой политики; в-третьих, ее внутренней структуры и характеристики элементов.

2. Исследование сущности кредитной политики государства в сфере ипотечного жилищного кредитования позволяет определить ее:

- на уровне сущностных отношений как деятельность государства по формированию идеологии социально-ориентированного государства, жилищных стандартов, концепции рынка доступного жилья как национального приоритета; как деятельность, регулирующую посредством формирования институциональной структуры отношения участников рынка ипотечного жилищного кредитования, а также как деятельность, направленную на обеспечение доступности жилья и реализацию роли ипотечного жилищного кредита в социально-экономическом развитии страны;

- с содержательной точки зрения кредитная политика государства в сфере ипотечного жилищного кредитования - это его стратегия и тактика по обеспечению доступности жилья для массовых слоев населения, что проявляется, с одной стороны, в разработке государством системы мер по формированию на основе ипотечного жилищного кредитования рынка доступного жилья, с другой стороны - в реализации данных мер кредитно-финансовыми институтами посредством финансово-кредитного механизма;

- этапы формирования и реализации дополняются контролем со стороны государства за выполнением прямыми и косвенными участниками кредитных отношений разработанных мер, а также соответствующей последующей настройкой институциональной структуры.

3. Институциональная природа кредитной политики государства в сфере ипотечного жилищного кредитования позволила применить институциональный подход и в исследовании ее функций: координирующей, политической, ограничительной, распределительной, стимулирующей, оптимизирующей.

4. Определена система целей кредитной политики государства в сфере ипотечного жилищного кредитования:

- стратегическая цель - повышение качества жизни населения посредством формирования жилищных стандартов;

- конечная - обеспечение социальных гарантий в области жилищных прав граждан через достижение его доступности посредством ипотечного жилищного кредитования;

- промежуточные: на этапе формирования системы ипотечного кредитования - обеспечение доступности жилья для населения со средними доходами, имеющими в собственности жилье и желающими улучшить его потребительские качества; на этапе развития - обеспечение доступности жилья для всех слоев населения.

5. Поскольку формирование кредитной политики на рынке жилья ориентировано на массовые слои населения, постольку и оценку доступности жилья следует осуществлять, во-первых, с точки зрения социальных ориентиров, во-вторых, с помощью показателя доли домохозяйств, которые могут приобрести жилье. В таком аспекте доступность жилья можно определить как совокупность условий, определяющих возможность массовых слоев населения приобретать жилье с использованием ипотечных жилищных кредитов. Доступность кредита следует определить как совокупность условий, в которых совершается ипотечная кредитная сделка, определяющих возможность ее осуществления. В свою очередь, доступность ипотечного кредита является условием, обеспечивающим доступность жилья для большей части населения страны.

6. В основу формирования кредитной политики государства в сфере ипотечного жилищного кредитования положены институциональные принципы трехстадийного институционального развития и траектории развития, предполагающие учет в рамках формируемых мероприятий поэтапности развития институциональной среды.

7. Кредитная политика государства в сфере ипотечного жилищного кредитования, являясь сложным экономическим явлением, состоящим из множества элементов, на практике реализуется в различных видах. Классификация кредитной политики на рынке жилищной ипотеки на виды предполагает выделение классификационных признаков. Таковыми являются: тип институциональных мероприятий, тип рынка ипотечного жилищного кредитования, степень государственного участия в системе ипотечного жилищного кредитования, применяемые модели ипотечного жилищного кредитования, масштабность, тип заемщика, тип кредитора.

8. Раскрыта роль кредитной политики и ипотечного жилищного кредита в социально-экономическом развитии страны, в частности:

- предложен системный подход к исследованию взаимодействия ипотечного жилищного кредитования с экономическим ростом, обобщающий воспроизводственный, циклический его аспекты;

- расширены существующие представления о социальных последствиях кредитной политики государства в сфере ипотечного жилищного кредитования, заключающиеся в изменении поведения домашних хозяйств относительно выбора способов решения жилищной проблемы, повышении роли кредитной политики в формировании среднего класса, в улучшении качества жизни через повышение жилищных стандартов на основе увеличения доступности жилья и ипотечных жилищных кредитов;

- развиты представления об инвестиционных свойствах ипотечного жилищного кредита, проявляющиеся в стимулировании жилищных сбережений и их перераспределении через финансово-кредитную систему в жилищный сектор, в механизме формирования ресурсов посредством использования инструментов рефинансирования кредитов, в том числе основанных на секь-юритизации, и обобщены возможности секьюритизации;

- выявлены каналы взаимодействия кредитной политики на рынке жилья с эмиссионным механизмом (кредитный, фондовый, бюджетный и валютный), обоснован характер их взаимодействия;

- доказана роль кредитной политики государства в развитии институтов рынка ипотечного жилищного кредитования: общих (собственности, регулирования, макроэкономической стабилизации) и специальных (институтов-правил, стимулирующих развитие финансово-кредитных механизмов обеспечения граждан жильем; институтов-организаций, специализированных на ипотечном кредитовании; неформальных институтов - стандартов ипотечного кредитования), раскрыты их особенности и роль в развитии рынка ипотечного жилищного кредитования.

9. В развитии системы ипотечного кредитования в России выявлены следующие тенденции:

- в целом развитие банковского механизма ипотечного жилищного кредитования адекватно стратегии трансформации рынка жилья в направлении обеспечения его доступности для массовых слоев населения;

- с точки зрения расходования бюджетных средств и решения жилищных проблем социально незащищенных и значимых слоев населения бюджетные накопительно-ипотечные механизмы финансирования покупки и строительства жилья адекватны;

- типологизация региональных программ ипотечного жилищного кредитования осуществляется по источникам финансовых ресурсов, схемам кредитования, параметрам ипотечного кредита, формам участия государства и кредитных организаций; определены их преимущества и недостатки;

- способы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов осуществляются посредством секьюритизации, эмиссии первичными кредиторами облигаций с ипотечным покрытием; выявлены тенденции в структуре субъектов системы рефинансирования ипотечного жилищного кредита;

- отличительными чертами механизма секьюритизации ипотечного жилищного кредита являются структурирование сделок, транширование ипотечных ценных бумаг, упрощенная процедура их включения в ломбардный список Банка России, наличие налоговых преимуществ, обязательное создание резервов;

- отмечена усиливающаяся роль государственного регулирования системы рефинансирования ипотечного жилищного кредита в условиях неопределенности на рынке ипотечного жилищного кредитования;

- одной из основных причин свертывания ипотечных программ является проблема формирования соответствующей по срокам и объемам ресурсной базы;

- в объеме уступок кредитными организациями прав требований по договорам ИЖК наблюдается сокращение рефинансирования посредством выпуска ценных бумаг;

- кризисные явления на финансовом рынке отразились на инвестиционной привлекательности закладных;

- отмечен рост объемов рефинансирования иностранными компаниями;

- выявлено заметное сокращение участия Агентства ипотечного жилищного кредитования на рынке рефинансирования ипотечного жилищного кредита, что позволяет констатировать недостаточную устойчивость и эффективность выстроенной государством системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов;

- выпуск ценных бумаг как способ рефинансирования ипотечного жилищного кредита не утратил своей актуальности и в условиях финансового кризиса, большая часть выпусков ценных бумаг претерпела изменения: кредитные организации — организаторы выпусков — отказались от идеи структурированных выпусков ввиду увеличения кредитных рисков по ипотечному покрытию;

- в дополнение к локальной и трансграничной секьюритизации в 2007 г. осуществлен выпуск облигаций, обеспеченных ипотечным покрытием, на сумму в 2 млрд руб.; зарубежный опыт использования данного финансового инструмента в системе рефинансирования ипотечных жилищных кредитов позволяет сделать вывод о его надежности в условиях неопределенности.

7. Проблемами субъектов системы ипотечного жилищного кредитования в условиях неопределенности являются: обесценение долгосрочных кредитов с фиксированными ставками в условиях роста процентных ставок на финансовом рынке; сокращение долгосрочных источников финансирования; «старение» ипотечных портфелей и рост резервов на возможные убытки; недостаточность капитала; недостаточный опыт сервисного обслуживания больших ипотечных портфелей; неустоявшиеся процедуры обращения взыскания на недвижимое имущество. Для устранения выявленных недостатков в работе предложена система мер в рамках кредитной политики государства в сфере ипотечного жилищного кредитования.

8. Проведенное в данном направлении исследование специфики рисков в сфере ипотечного жилищного кредитования, способов управления ими позволяет констатировать следующее:

- среди факторов, определяющих развитие кредитного риска, выделены конструкция кредитного продукта, ценовая ситуация на рынке жилой недвижимости (коэффициент корреляции между ценами на жилье и доходами населения составляет 0,75), доля собственных средств заемщика в кредитуемой сделке, платежеспособность заемщика, мотивация заемщиков, неадекватная оценка залога;

- наблюдается активно прогрессирующая тенденция нарастания просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам;

- выявлена системная природа факторов и источников, определяющих риск досрочного погашения ипотечного жилищного кредита; среди них важно выделить изменение процентной ставки, стимулирующее заемщика к рефинансированию кредита; изменение стоимости жилой недвижимости; масштабность ипотечного жилищного кредита, расширяющая круг субъектов указанного риска не только рынком первичного, но и вторичного ипотечного кредитования;

- риск досрочного погашения ипотечного жилищного кредита определен в работе как действия заемщика в системе ипотечного жилищного кредитования, вызванные изменением процентных ставок на кредит и стоимостью жилой недвижимости, которые могут привести к достижению отрицательного результата ее субъектов;

- различна степень влияния риска досрочного погашения ипотечного жилищного кредита на субъектов рынка, в частности на эмитентов и инвесторов, испытывающих воздействие так называемого эффекта выпуклости; результатом последнего является высокая степень чувствительности доходности по ипотечным ценным бумагам к движению процентных ставок; обобщенная оценка указанного риска с помощью индексных методов демонстрирует снижение скорости досрочного погашения в условиях неопределенности;

- наиболее распространенным способом защиты от риска досрочного погашения на фондовом рынке стало транширование ипотечных ценных бумаг, предполагающее создание на базе пула закладных нескольких ипотечных бумаг, каждая из которых отличается по степени подверженности риску досрочного погашения, и позволяющее распределить prepayment risk между инвесторами сообразно их потребностям;

- стремление управлять риском досрочного погашения ипотечного жилищного кредита, а также наличие достаточного объема статистических данных об их погашении обусловило необходимость и возможность моделирования данного процесса в зависимости от срока кредита, процентной ставки по нему, региона выдачи;

- усилившаяся взаимосвязь риска досрочного погашения с кредитным риском обусловила его смещение с первичных кредиторов на эмитентов ипотечных ценных бумаг и в конечном итоге — на инвесторов, вызвала временную утрату доверия инвесторов к инструментам секьюритизации ипотечных активов.

9. Роль оценки стоимости жилья в системе ипотечного жилищного кредитования заключается в определении достаточности и качества предмета залога, в снижении риска кредитора в процессе кредитования посредством проведения процедуры мониторинга стоимости жилья. Определено влияние некомпетентной или недобросовестной оценки стоимости залога жилья на степень кредитного риска в ипотечном кредитовании и необходимость ее регулирования.

10. Определена роль ипотечного страхования и механизмы обеспечения устойчивого развития системы ипотечного жилищного кредитования; раскрыто содержание и роль ипотечного страхования, исследован зарубежный опыт его использования.