Инвестиционный потенциал развития рынка строительства жилья тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
- Ученая степень
- кандидата экономических наук
- Автор
- Полякова, Ирина Юрьевна
- Место защиты
- Хабаровск
- Год
- 2003
- Шифр ВАК РФ
- 08.00.05
Автореферат диссертации по теме "Инвестиционный потенциал развития рынка строительства жилья"
На правах рукописи
ПОЛЯКОВА Ирина Юрьевна
ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПОТЕНЦИАЛ РАЗВИТИЯ РЫНКА СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ
(на примере Хабаровского края)
специальность 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством
специализация - экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (промышленность)
АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Хабаровск - 2003
Работа выполнена в Хабаровском государственном техническом университете
Научный руководитель - доктор философских наук,
профессор
Смирнов Борис Викторович Научный консультант - кандидат технических наук,
доцент
Антонец Владимир Николаевич Официальные оппоненты: - доктор экономических наук,
профессор
Иванченко Ольга Григорьевна - кандидат экономических наук Крадинов Игорь Серафимович
Ведущая организация - Дальневосточная академия государственной службы
Защита состоится "26" июня 2003 г. в & ч мин на заседании диссертационного совета ДМ 212.294.03 при Хабаровском государственном техническом университете по адресу: 680035, г. Хабаровск, ул. Тихоокеанская, д. 136
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Хабаровского государственного технического университета.
Автореферат разослан ^^^ 2003 г.
Ученый секретарь диссертационного совета
В.А.Федоров
I с? I
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность исследования. Инвестиционная деятельность в жилищном строительстве как фактор экономических преобразований находится в начальной стадии своего развития. Механизмы разработки и продвижения инвестиционно-строительных проектов, организационные формы и методы привлечения инвестиций в строительство жилья еще формируются.
В настоящее время оценка инвестиционного потенциала рынка строительства жилья является важной не только экономической, но и социальной задачей, так как разработка экономических механизмов реализации потенциальных возможностей строительства в соответствии с существующим платежеспособным спросом направлена на обеспечение населения жильем. Коммерчески привлекательное и в то же время социально ориентированное жилищное строительство в РФ нуждается не только в новых строительных материалах и технологиях, но и в новом подходе к планированию и управлению всем инвестиционным процессом.
Переход от планово-административных методов управления жилищным строительством к рынку жилья характеризуется значительным сокращением доли бюджетных средств в общем объеме инвестиций. Фактически участие федерального бюджета в обеспечении жильем населения сводится к адресной поддержке отдельных категорий граждан. Дальнейшее развитие рынка строительства жилья возможно за счет привлечения в данную сферу внебюджетных инвестиционных ресурсов.
Большое значение при переходе на современную систему управления инвестиционными проектами в жилищном строительстве, отвечающую требованиям рыночной экономики, отводится совершенствованию системы ценообразования, методам расчета стоимости строительства, механизму определения договорных цен. Стоимость строительной продукции составляет значительную часть инвестируемых средств, поэтому процесс определения цены строительства нужно рассматривать как один из этапов успешной реализации инвестиционного проекта. Существующий сегодня порядок определения цены конечной продукции строительства не отражает ее реальной рыночной стоимости, а представляет собой неизменный состав затрат на производство строительно-монтажных работ, в основе которого лежит сметное калькулирование в соответствии с рабочими чертежами и существующей нормативной базой. Определение цен на возведение жилых объектов существующими методами не способствует развитию конкуренции в строительстве и, как следствие, снижению стоимости жилья.
Развитие рынка строительства жилья напрямую связано с активизацией инвестиционной деятельности в жилищном строительстве, осуществление которой возможно за счет создания эффективных экономических механизмов притока частных инвестиций (ипотека, строительно-сберегательные кассы и т.п.); внедрения в практику подрядных торгов при размещении заказов на строительство; снижения стоимости ко Генной, ДЭДЩЩ^ет применения
библиотека с.и
©э тз
новых технологий, материалов, улучшения процессов организации, планирования и управления строительством; создания в сфере ценообразования действенного механизма, обеспечивающего оптимизацию стоимости возведения жилья.
Необходимость решения данных проблем, их научная и прикладная актуальность обусловила выбор темы диссертационного исследования.
Целью диссертационной работы является разработка теоретических положений, направленных на привлечение инвестиционных средств в жилищное строительство.
Для достижения цели диссертации были поставлены и решены следующие задачи:
1. Исследование сущности и содержания понятий инвестиции, инвестиционный потенциал.
2. Анализ инвестиционного потенциала Хабаровского края.
3. Анализ целевых программ, действующих в жилищном строительстве, и задач, на решение которых они направлены.
4. Исследование существующих в рыночной экономике подходов к оценке стоимости строительства жилья.
5. Разработка экономико-математической модели оценки инвестиционной стоимости строительства объекта в условиях рынка.
Объект исследования - инвестиционный потенциал Хабаровского края на рынке строительства жилья.
Предмет исследования - инвестиционная стоимость жилых объектов во взаимосвязи с формирующими ее социально-экономическими условиями региона и производственно-техническими возможностями подрядной организации на рынке жилья.
Методологическую основу диссертационного исследования составляют труды отечественных и зарубежных ученых по экономической теории и проблемам ценообразования; нормативные и методические материалы государственных и муниципальных органов по вопросам инвестирования жилищной сферы и другим экономическим вопросам.
Методика исследования основана на анализе и обобщении существующих теоретических положений и практического опыта по экономической оценке стоимости строительства жилых объектов с использованием современных средств вычислительной техники на базе персональных ЭВМ, пакета прикладных программ Microsoft Office и пакета математического моделирования Matlabö. Общая схема исследования представлена на рис.1. В качестве основных методов решения задач использовались методы экономического, системного и логического анализа, методы расчетов экономической эффективности, экспертных оценок и линейного программирования.
Информационной базой послужили материалы Госкомстата РФ, Хабаровского крайкомстата, муниципальных органов, незарисимых информационных служб и экспертов в области жилой недвижимости.
Рис. 1. Логическая схема исследований темы и структура диссертации
Научная новизна работы состоит в создании действенного механизма оценки инвестиционной стоимости возведения жилья в рыночных условиях,
направленного на минимизацию стоимости конечной продукции за счет развития конкуренции на рынке заказов на подрядные работы, а также за счет учета инфляции и фактора времени выполнения работ.
К числу основных результатов, определяющих научную новизну исследования, относятся:
- разработана методика оценки затрат на строительство объекта с учетом производственных возможностей подрядной организации, которая позволит инвестору на рынке жилья оценить конкурентные преимущества различных подрядных организаций и выбрать оптимальный вариант;
- разработан механизм оценки стоимости эксплуатации различных строительных машин, позволяющий минимизировать инвестиционную стоимость возведения объекта и учитывающий новые возможности, предоставляемые рынком, такие, как лизинг, рентинг или хайринг оборудования;
- разработана модель оптимизации инвестиционной стоимости строительства жилья в рыночных условиях;
- на основе минимизации стоимости возведения объекта предложены эффективные для инвестора схемы финансирования строительства (план инвестиций - дифференцированный по периодам строительства с расчетом инфляционных процессов на момент выполнения работ и суммарный на конец строительства);
- выявлены и обоснованы факторы, оказывающие влияние на стоимость строительства по этапам реализации инвестиционного проекта и предложены меры по их снижению.
На защиту выносятся теоретические подходы, отражающие процесс оценки и оптимизации стоимости СМР при определении инвестиционной стоимости объекта на рынке строительства жилья:
- понятие и составляющие инвестиционного потенциала рынка строительства жилья;
- положение о том, что активизация рынка жилья возможна за счет привлечение инвесторов для строительства коммерческого жилья с последующей сдачей его в аренду;
- экономическим стимулом для инвестора может стать прогноз инвестиционной стоимости возведения жилого объекта, с учетом конкурентных преимуществ на рынке подрядных услуг и прогнозируемого уровня инфляции;
- методика оценки затрат на строительство объекта с учетом производственных возможностей подрядной организации;
- модель оптимизации инвестиционной стоимости возведения жилья в условиях рынка.
Практическое значение результатов, полученных в процессе исследования, состоит в том, что они способствуют улучшению климата конкуренции и привлечению инвесторов. Предложенная методика оценки стоимости строительства жилья и ее оптимизации с учетом фактора времени выполнения работ
может быть применена для оценки стоимости строительства любой недвижимости.
Разработанные на основе исследований предложения по совершенствованию ценообразования в строительстве, методики и программное обеспечение для расчета стоимостных показателей строительно-монтажных работ и их последующей оптимизации могут быть использованы в учебном процессе при преподавании курсов "Ценообразование в строительстве", "Экономика отрасли", "Маркетинг в строительстве" в технических и экономических вузах.
Апробация работы и внедрение результатов исследования. Теоретические положения и практические результаты диссертационного исследования были доложены и одобрены на 5-й и 6-й региональных научно-практических конференциях, проходивших в 2001 и в 2002 гг. соответственно ("Дальний Восток: проблемы развития архитектурно-строительного комплекса"). На международной научно-практической конференции аспирантов и студентов в 2002 г. "Новые идеи нового века" был сделан доклад на тему: "Инвестиционная привлекательность жилищного строительства"; на международной научной конференции, проходившей с 25 февраля по 2 марта в 2003 г. "Новые идеи нового века", и на международной научно - практической конференции "Проблемы развития экономики Дальнего Востока", проходившей с 21 по 23 марта 2003 г. в ХГТУ.
Результаты диссертационной работы используются в учебном процессе при проведении лекционных и практических занятий по курсам "Организация строительного производства", "Организация строительного и ремонтного производства", "Архитектурный менеджмент и маркетинг", в дипломном проектировании со студентами специальности "Промышленное и гражданское строительство" в Хабаровском государственном техническом университете.
Публикации. По результатам исследования опубликовано 6 печатных работ, общим объемом 1,73 п. л.
Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, приложений. Общий объем работы 234 страницы; список использованной литературы состоит из 115 наименований; в работе представлено 20 таблиц и 31 рисунок.
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Во введении обоснована актуальность темы диссертационного исследования, сформулированы его цели, задачи, предмет и объект. Отмечена практическая значимость и научная новизна полученных результатов.
В первой главе "Инвестиционная деятельность на рынке строительства жилья" исследуется экономическое содержание понятий инвестиции, инвестиционный потенциал; проводится анализ существующих классификаций инвестиций и предлагаются классификация инвестиций для жилищного строительства и схема анализа инвестиционного потенциала; исследуется инвестицион-
ный потенциал Хабаровского края за период с 1992 по 2001 годы; приводится инвестиционная характеристика целевых программ в жилищном строительстве.
Аналитические и методические цели исследования предопределили изучение понятийного аппарата, связанного с инвестиционной деятельностью, а именно основных понятий: "инвестиции", "инвестиционный потенциал", "инвестиционная деятельность". Анализ показал, что в настоящее время в научной литературе нет единого мнения в отношении данных категорий. Понятие "инвестиции" является слишком широким, чтобы можно было дать ему единственное и исчерпывающее определение. Для зарубежной экономической литературы характерен более свободный подход к определению данного понятия. Так, обобщив рассмотренные работы, инвестиции можно охарактеризовать как использование денег во времени для получения больших денег. В определениях российских ученых преобладает расширенное толкование понятия "инвестиции", это все виды имущественных и интеллектуальных ценностей, которые вкладываются в объекты инвестиционной сферы (предпринимательской деятельности), в результате чего достигается экономический (формируется прибыль) и социальный эффект. Состав этих ценностей отожествляется с понятием инвестиционных ресурсов и приводится на рис. 2.
Рис. 2. Виды инвестиционных ресурсов
Инвестиционную деятельность следует рассматривать как вложение инвестиций и осуществление практических действий для получения прибыли или иного полезного эффекта. Для повышения эффективности инвестиционной деятельности необходим анализ существующих классификаций инвестиций, который позволит не только их грамотно учитывать, но и анализировать уровень их использования со всех сторон. В основу рассмотренных в работе классификаций положены различные признаки, которые позволяют лучше понять экономическую природу инвестиций и современные концепции инвестиционного
управления. В результате проведенного анализа выявилась необходимость в разработке классификации инвестиций, соответствующей деятельности в данной отрасли бизнеса. Для более детального представления инвестиций, идущих на строительство жилья, нами разработана их классификация (рис.3).
Рынок недвижимости состоит из двух составляющих: первичного и вторичного рынка. Под первичным понимают экономическую ситуацию, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок, т.е. реальные инвестиции (непосредственное инвестирование средств в новое строительство). На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику, т.е. на данном рынке осуществляется инвестирование, связанное со сменой титула собственности. Ввиду того, что увеличение емкости жилищного рынка может происходить только за счет нового строительства, в диссертационной работе рассматривается рынок строительства нового жилья.
В силу стационарного характера жилой недвижимости ее предложение на рынке привязано к определенному региону. Организация процессов регулирования и развития инвестиционно-строительной деятельности решается на уровне регионов с учетом общегосударственных интересов, а также особенностей и потребностей регионов. Поэтому, соотнеся инвестиционные возможности (инвестиционный потенциал) региона на рынке строительства жилья с потребностями в данном виде недвижимости и проводимой государством политикой в рассматриваемой сфере, можно выработать концепцию дальнейшего развития жилищного строительства. Но сделать это представляется возможным, только после выяснения экономической сущности и содержания инвестиционного потенциала.
Обобщив различные подходы, мы считаем, что можно определить инвестиционный потенциал как совокупность накопленных ресурсов, характеризующих возможности системы (страны, региона, отрасли, предприятия) по осуществлению целенаправленной инвестиционной деятельности и реализации ее результатов. На наш взгляд, в самом общем виде, исследование инвестиционного потенциала регионального рынка строительства жилья можно представить в виде следующего алгоритма (рис. 4).
Анализ инвестиционного потенциала первичного рынка жилья Хабаровского края проведен по трем составляющим: реальному, финансовому и интеллектуальному потенциалам. Финансовый потенциал представляет собой совокупность финансовых ресурсов населения, финансовых институтов (банков, страховых компаний), предприятий и бюджетов, которые могут быть направлены на обеспечение инвестиционного процесса. Проведенный анализ данных ресурсов позволяет сделать следующие выводы.
■ Инвестиционный потенциал населения края в 2001 году качественно оценен в 7749 млн рублей.
■ Более трети жителей края (40%) имеют доходы ниже величины прожиточного минимума. Вторую группу населения (25%) доходы которой превышают прожиточный минимум, но ниже среднедушевого месячного дохода по краю
Инвестиции
Рис. 3. Классификация инвестиций на строительство жилья
Определение объекта исследования - инвестиционный потенциал регионального рынка строительства жилья
Выявление потребности в развитии инвестиционного потенциала через анализ ситуации на рынке строительства жилья
Анализ развития инвестиционного потенциала жилищного строительства региона через составляющие потенциалы
финансовый потенциал региона реальный потенциал строительного комплекса региона инновационный потенциал региона в строительной отрасли
»Ы" I
Выявление тенденций, резервов развития инвестиционного потенциала регионального рынка строительства жилья
Выработка механизмов по привлечению инвестиционных ресурсов в жилищное строительство края
Рис. 4. Алгоритм исследования инвестиционного потенциала рынка строительства жилья
рассматривать в качестве потенциальных застройщиков не представляется возможным из-за низкой платежеспособности. Статистических данных о доходах самых высокообеспеченных граждан нет. Можно предположить, что эта часть населения уже разрешила свои жилищные проблемы и в общем объеме населения она занимает не более 5%. Оставшаяся часть населения (около 30%) может являться потенциальными инвесторами. Основной процент населения в данной группе уже имеет жилье, но могли бы улучшить свои жилищные условия. Причем залог имеющегося жилья может стать одним из главных источников для приобретения нового жилья и оплаты первоначального взноса (в случае ипотечного кредитования).
■ Разрешить жилищную проблему своими силами большинство населения не в состоянии. Кроме того, рост инфляции и другие факторы не благоприятствуют росту сбережений населения. Сегодня на рынке жилья сложился большой разрыв между ценами на жилье и платежеспособностью населения.
■ Позитивным процессом, характерным для 2001 года, явилось увеличение ресурсной базы кредитных организаций как за счет роста собственных средств, так и привлеченных средств банков, однако, доля собственных средств банков остается еще достаточно низкой. Ресурсная база кредитных организаций края на 1.10.01. г. составляла 22,9 млрд рублей, она характеризуется низким уровнем капитализации, высокой стоимостью кредитных ресурсов и относительно небольшим сроком предоставления кредита.
■ Отмечен опережающий рост долгосрочных кредитов, но процентные ставки по кредитам остаются на высоком уровне. При сохранении тенденции роста собственных средств банков их можно рассматривать в качестве потенциальных инвесторов в строительство коммерческого жилья.
" Инвестиционный потенциал страховых компаний оценен в 350 млн рублей. Следует заметить, что страховой рынок является динамично развивающимся, количество заключенных договоров добровольного страхования имеет тенденцию к росту и в дальнейшем возможно быстрое увеличение инвестиционной активности страховых компаний. 1 Рост оборотных активов предприятий и организаций, опережающий увеличение их краткосрочных обязательств, обусловил повышение платежеспособности предприятий. Если экономическая ситуация в крае в ближайшее время не будет ухудшаться, сохранится тенденция роста производства, а как следствие роста прибыли, то можно предположить, что крупные и средние предприятия могут инвестировать часть средств в строительство жилья.
■ В экономической жизни края наблюдается повышение деловой активности (рост доли налога на прибыль), что, безусловно, должно отразиться на положительной динамике показателя обеспеченности бюджета собственными доходами. Но при этом нельзя не отметить того факта, что снижение доли НДС говорит о явной тенденции снижения покупательной способности населения края, что в свою очередь является негативным фактором для рынка строительства жилья.
Анализ реального потенциала заключался в анализе исходного состояния производственной базы жилищного строительства и анализе деятельности подрядных организаций на территории Хабаровского края за период 19922001гг. В промышленности строительных материалов отмечена стабилизация деятельности и рост выпуска основных видов строительной продукции. Коэффициент использования производственных мощностей предприятий стройин-дустрии в среднем составил к концу рассматриваемого периода 50%. Но процесс старения основных фондов, особенно их активной части, ведет к фактическому сокращению производственных мощностей. Технический уровень большинства предприятий промышленности стройматериалов и стройиндуст-рии еще значительно отстает от современных требований.
Рост числа строительных организаций на территории края и увеличение объема работ, выполненного по договорам строительного подряда, говорят об активизации строительной деятельности в регионе, но на эффективность их работы влияют такие причины, как нестабильность финансирования, неплатеже-
способность заказчиков, хроническая задолженность за выполненные работы, неэффективная амортизационная политика, несовершенство налоговой системы.
Анализ инновационного потенциала показал, что Хабаровский край располагает хорошим заделом в области фундаментальных, прикладных исследований и опытно- конструкторских разработок, но следует отметить сокращение общего объема финансирования научной деятельности.
По результатам проведенного анализа установлено, что основной причиной, сдерживающей дальнейшее широкомасштабное развитие жилищного строительства в крае, является дефицит финансовых ресурсов для инвестиционных вложений в данную отрасль.
Исследование целевых программ и подпрограмм позволило сделать вывод, что мероприятия по дальнейшему развитию жилищного строительства направлены на создание условий для привлечения в строительный процесс граждан со средними доходами. Как один из вариантов решения жилищной проблемы для граждан с уровнем доходов ниже среднего в диссертационной работе предложено развивать строительство коммерческого жилья для последующей сдачи его в аренду. Органам власти на местах предлагается рассмотреть этот вопрос и выработать экономические стимулы, направленные на привлечение инвесторов в данную отрасль. Такими стимулами могут стать освобождение от арендной платы за земельные участки; компенсация инвесторам за построенные объекты инженерной инфраструктуры в случае, если эти объекты будут обслуживать и другие жилые дома, кроме строящегося; введение дополнительных налоговых льгот и т.д.
Проведенное исследование послужило основой для вывода о том, что в условиях ограниченной платежеспособности населения возрастает актуальность задач по эффективному использованию имеющихся инвестиционных ресурсов. Решение задач данной группы видится в разработке действенного экономического механизма в сфере ценообразования, обеспечивающего минимизацию стоимости конечной продукции (не снижающей ее потребительско - эксплуатационные качества), а также в выработке эффективных для инвестора схем финансирования строительства жилья. Решение поставленной задачи должно стать еще одним действенным финансово-экономическим механизмом привлечения инвестиционных ресурсов, разных групп инвесторов в развитие рынка строительства жилья.
Во второй главе "Основы расчета стоимости инвестиционных проектов в жилищном строительстве и уровни возможного риска" исследуются зарубежные и отечественные методы оценки стоимости строительства объектов жилой недвижимости; производится систематизация основных методов ее расчета; проводится качественная оценка основных видов риска, имеющих место при строительстве жилья; предлагаются мероприятия, направленные на их снижение.
Оценка инвестиционной стоимости возведения жилья неизбежно связана с особенностями оцениваемого объекта как актива для инвестирования. В зави-
симости от преследуемых целей при вложении средств в жилищное строительство инвесторы могут подразделяться на две категории:
- приобретающие недвижимость для собственного проживания;
- приобретающие жилую недвижимость исключительно с целью получения дохода от ее аренды или от последующей перепродажи.
От того, какую цель преследует инвестор, будет зависеть и метод оценки стоимости возведения объекта. Стоимость строительства объектов жилой недвижимости может оцениваться на основе двух ведущих подходов: доходного, основанного на дисконтируемых денежных потоках, и затратного, базирующегося на определении стоимости недвижимости путем расчета затрат, необходимых на строительство объекта с учетом рыночной стоимости земли.
При инвестировании средств в жилищное строительство с целью получения в будущем дохода от сдачи ее в аренду или перепродажи предлагается производить оценку стоимости в сравнении планируемых затрат с ожидаемыми доходами. Предварительная оценка необходимых финансовых затрат и последующих доходов позволит инвесторам лучше оценить свои возможности и принять обоснованное решение о вложении средств в возведение данного объекта. Причем важно при определении затрат учесть не только стоимость строительства (единовременные затраты), но и эксплуатационные расходы на его жизнеобеспечение в течение планируемого срока эксплуатации. Отмечено, что анализ затрат и результатов при строительстве доходного жилья должен основываться на оценке экономической эффективности проекта, с расчетом следующих показателей: чистой текущей стоимости проекта Net Present Value (NPV); индекса прибыльности Profitability Index (PI); внутренней нормы прибыли Internal Rate of Return (IRR) и периода окупаемости (payback period).
Сделано предположение, что предпочтение при использовании доходного подхода в оценке стоимости строительства жилья должно быть отдано показателю чистой текущей стоимости, так как он, наряду с оценкой будущих доходов, позволяет отразить и стоимость строительства объекта, причем по этапам финансирования, и среднегодовые ремонтно-строительные и эксплуатационные затраты. Данный показатель позволяет оценить эффективность заложенных в проекте организационно-технологических и конструктивных решений, что представляется очень актуальным в условиях появления на рынке новых материалов и технологий. С его помощью можно проанализировать, как изменится величина чистого дисконтированного дохода, если мы увеличим единовременные затраты на строительство, но в последствии сможем сэкономить на эксплуатационных расходах. Таким образом, для выбора лучшего варианта проектного решения и оценки доходности будущего объекта в качестве основного критерия предлагается использовать показатель чистой текущей стоимости. Расчет данного показателя рекомендуется производить по формуле
NPV= hct-Z^-^ + M*-^-^,*—^, (1) t=о (l + п (1 + r)T ,=0 (1 + rj
где ЫРУ - текущая стоимость дохода; С, -денежный поток соответствующего периода (арендная плата); X, -затраты на эксплуатацию объекта (включая ремонт и реконструкцию) на Г-ом шаге; г -приемлемая ставка доходности; М -возможная цена реализации объекта собственности за вычетом расходов на продажу; К, - капиталовложения на строительство в соответствующем периоде, То -срок строительства; Т - горизонт расчета.
Определение стоимости строительства жилой недвижимости на основе затратного подхода сводится к оценке сметной стоимости объекта. Рассмотрены четыре метода оценки стоимости строительства объектов: базисно-индексный; базисно-компенсационный; ресурсно-индексный и ресурсный. Отмечено, что в условиях рыночных отношений ресурсные и ресурсно-индексные методы имеют приоритетное значение. В связи с этим необходимо их более детальное изучение с целью устранения имеющихся недостатков и широкого внедрения в практику оценки стоимости строительства жилья.
Анализ складывающихся взаимоотношений участников инвестиционного процесса в строительстве показал, что группа ресурсных методов расчета сметной стоимости используется в случае, когда стороны (инвестор и подрядчик) имеют корпоративный или частный капитал. Одной из задач по дальнейшему развитию жилищного строительства является привлечение в данный процесс именно частного капитала. Поэтому формирование модели расчета стоимости строительства, основанной на использовании ресурсного метода с более точным определением всех видов затрат и позволяющей проводить все расчеты на ЭВМ с одновременной оптимизацией стоимости ресурсов, является актуальной задачей, отвечающей требованиям сегодняшнего дня. Прогнозирование изменений величины и структуры денежных потоков с достаточной точностью, особенно на длительный период, в условиях нестабильной экономической ситуации, представляется возможным только на основе тщательного анализа строительных рисков, возникающих при возведении жилых объектов.
Возникновение различных непредвиденных ситуаций, повышающих рискованность долговременного инвестиционного процесса, происходит на всех этапах жизненного цикла проекта. Кроме того, для инвестиций в недвижимость характерны и дополнительные риски, связанные с особенностями функционирования рынка жилья. Все это предопределило разработку классификации факторов риска по стадиям жизненного цикла проекта (рис. 5). Под проектом понимается весь комплекс работ и мероприятий, которые необходимо осуществить для возведения жилого дома.
В предложенной классификации под риском изменения соотношения предложения и спроса следует понимать повышение или снижение спроса на жилую недвижимость в краткосрочном периоде, когда предложение объектов недвижимости неэластично. Риск местоположения определяется условиями характерными для данного района строительства: состоянием и развитием инфраструктуры (наличием дорог, коммуникаций, средств связи, школ, магазинов и т.п.); криминогенной ситуацией в районе; экологией района и т.д., т.е. теми факторами, в силу которых жилая недвижимость в пределах местного рынка
может стать менее привлекательной. Под риском платежеспособного спроса понимается изменение его динамики в сторону понижения. Риск типа недвижимости исходит из условий предложения и спроса на данный вид жилья безотносительно местоположения.
Для успешной реализации планов, связанных с возведением жилья и предотвращением или снижением возможных рисков, для каждой стадии жизненного цикла проекта определены мероприятия, способствующие предотвращению возможных потерь (рис. 6).
Предложены основные положения по оценке стоимости инвестиционных проектов и оценке риска проекта:
- оценка стоимости строительства объекта должна быть количественной и выполненной в текущих или прогнозных ценах;
- денежные потоки на возведение объекта должны'быть расписаны по периодам строительства;
- анализ затрат и результатов при строительстве доходного жилья должен основываться на оценке экономической эффективности проекта;
- оценка риска проекта напрямую связана с его стоимостью, поэтому наиболее вероятные риски должны подлежать количественной оценке;
- полная стоимость строительства объекта должна учитывать удорожание, связанное с действием основных (наиболее вероятных) факторов риска;
- в группу часто встречающихся при строительстве жилья рисков входят: инфляция, задержки финансирования, срывы планов работ.
Оценка стоимости жилого объекта для инвестора должна не только базироваться на рассмотренных положениях, но и предусматривать возможность ее оптимизации. Направления оптимизации стоимости строительной продукции видятся в следующем:
- в совершенствовании ресурсного метода формирования сметных затрат в составе цены строительной продукции;
- создании на его основе модели расчета стоимости строительства, содержащей возможность учета наиболее распространенных неопределенностей и рисков;
- минимизации стоимости конечной продукции с учетом возможных рисков.
Выполненные исследования выявили, что ситуация на рынке строительства жилья характеризуется высоким уровнем неопределенности и риска. Инвестиционные риски проявляются в увеличении фактической стоимости строительства по отношению к плановой. Поэтому создание модели, содержащей количественные методы оценки стоимости объекта с учетом риска его возведения, даст возможность инвесторам более точно провести оценку затрат в сравнении с ожидаемыми результатами, что безусловно будет являться позитивным фактором при оценке ими привлекательности рынка строительства жилья.
В третьей главе "Экономическая модель оценки инвестиций в жилищном строительстве" анализируются существующие модели оценки стоимости строительства жилья и предлагается модель оценки инвестиционной стоимости
Рис. 5. Классификация инвестиционных рисков по фазам жизненного цикла проекта
ПРЕДИНВЕСТИЦИОННАЯ ФАЗА
Риски Мероприятия
по их снижению
1. Риски на стадии планирования проекта
Соотношения предложения и спроса
Местоположения Платежеспособного спроса Типа недвижимости Нежизнеспособности проекта
Неопределенности целей, интересов и поведения участников
Разработка бизнес-плана
2. Риски на стадии разработки ПСЕ
Квалификация специалистов
Ошибки в проект-но-сметной документации
Риск технологии, закладываемой в проект
Выбор проектных
фирм на основе конкурсного отбора
Экспертиза проектов
Использование автоматизированных программных комплексов
ИНВЕСТИЦИОННАЯ ФАЗА Риски Мероприятия
по их снижению
Задержки поставок
Дублирование
Разрыв контрак- поставщиков
та /
Низкое качество / Разделение
поставляемых ценного груза
материалов, из- при транспор-
делии, конст- тировке на
рукции партии
4. Риски на стадии СМР
Срывы планов работ
Превышение сметной стоимости
Плохое качество выполненных работ
Страхование рисков
Средства на непредвиденные расходы
Контракт "под ключ" с фиксированной ценой
Контракт с инжиниринговой компанией
ЭКСПЛУАТАЦИОННАЯ ФАЗА Риски Мероприятия
по их снижению
Банковские гарантии и поручительства третьих лиц
Арендный и кредитный
Изменения налогообложения и законодательного регулирования
Сбытовой
Физический износ и старение
Открытие специальных обеспечительных счетов
Залог имущества и прав
Принятие законо- о дательных актов, защищающих права инвесторов
Предоставление жилья льготным категориям граждан под гарантии органов власти
Договор обслуживание
Рис. 6. Мероприятия, направленные на снижение возможных рисков по стадиям жизненного цикла инвестиционного проекта
строительства жилого объекта, учитывающая производственные возможности СМО; приводится методика оптимизации инвестиционной стоимости объекта с учетом времени выполнения работ. -
Выполненный анализ ряда существующих моделей показал, что все они, так или иначе, приспосабливают действующую систему ценообразования, созданную в условиях административно-командной системы управления экономикой страны к рыночным отношениям. Переход же к рыночной экономике вообще, и к рынку жилья, в частности, дал возможность инвесторам выбирать подрядчиков на конкурсной основе, в этой связи встала необходимость формирования договорных цен на строительную продукцию, для обоснования которых необходим механизм определения максимально возможной и минимально допустимой стоимости- строительства. Этот механизм должен базироваться на расчете прямых затрат в соответствии с производственными возможностями подрядной организации (квалификацией работников, уровнем механизации, состоянием производственной базы, достигнутым уровнем организации и управления строительным производством и т.д.), с учетом инфляции и других факторов риска.
В основу предлагаемой в диссертационной работе модели расчета инве-сторской сметной стоимости СМР ресурсным методом положены следующие принципы:
- Определение затрат машинного времени на основе расчетных данных о эксплуатационной производительности данного типа машин, но при этом должно выполняться условие, что расчетные затраты времени меньше или равны нормативным.
- Модель должна содержать аппарат выбора из п вариантов рассматриваемых машин и механизмов для выполнения определенной работы, вариант с оптимальным соотношением производительности и стоимости механизма.
- Затраты труда рабочих по видам работ определяются с учетом выработки сложившейся в данной подрядной организации на момент строительства и с учетом имеющего место уровня механизации работ.
В качестве информационной базы - носителя при определении стоимости СМР предлагается использовать внутренние нормативы по расходу трудовых и моторесурсов в конкретной СМО. Имея данные о физическом расходе ресурсов на выполнение строительно-монтажных работ, о производительности машин и механизмов, а также данные о текущих рыночных ценах на эти ресурсы, можно рассчитать реальную стоимость СМР при выполнении работ конкретной подрядной организацией. Предлагаемая модель формирования сметной стоимости работы содержит условие, что нормы накладных расходов и сметной прибыли заданы в процентах от фонда оплаты труда рабочих:
С =V- *
*zi + z
m i ¿=1
-*m- *C'
D * И
B;
Zl
Pm,
mash
+ C
mat;
7
mj
(H
NR +HPR
100
100
где С,-сметная стоимость i-ro вида CMP, руб.; V -объем строительно-монтажной работы или конструктивного элемента г-го вида, в физических единицах измерения; В. - средняя выработка рабочих на данном виде работ, физ.
ед./чел.-ч; Z- -средняя заработная плата рабочего на данном виде работ,
руб./чел.-ч; Рт -производительность машин г-го типа, физ.ед./ч; т- -количе-i 1
ство машин г-го типа, штук; С^^ - стоимость маш.-ч машин г-го типа в текущем уровне цен, руб./маш.-ч; Cmat -сметная стоимость материалов, изделий, конструкций в объеме нормы набора ресурсов на г'-й вид СМР, в текущем уровне цен, руб.; т - количество машин; Яд^ - норма накладных расходов, в
%; HpN - норма плановых накоплений, в %\Zm -заработная плата машиниста, руб./чел.-ч.
Сметная стоимость материалов, изделий, конструкций в объеме нормы набора ресурсов на i-й вид СМР
таЦ ~ ^ Hi] * С maty *
(4)
где H.j - норма расхода j-ro вида ресурсов на i-й вид СМР или конструктивный
элемент, в физических единицах измерения; Ста( - стоимость единицы измену
рения j-ro вида ресурсов на i-й вид СМР, в текущих ценах, руб.; j-вид строительных материалов или конструкций на i-ю работу, [j = 1,/).
Цена на строительную продукцию инвестора, в условиях рыночных отношений представляет сумму денежных средств инвестора, необходимую для реализации инвестиционного проекта в жилищном строительстве и определяется по формуле
С = Сг + Cpod +Cpr+C0b + Ci + N- О
где С7,С ,,Спг,С ,, Y С.,N-соответственно стоимость земли, подготовки pod и' оЬ г
участка, проектно-изыскательских работ, оборудования, СМР, сумма средств на уплату налогов.
В диссертационной работе сделан вывод, что реально снизить цену строительной продукции можно, воздействовав на суммарную стоимость СМР, т.е. £ С. min. i=l 1
Постановка задачи для минимизации сметной стоимости строительства:
1. Считаем, что стоимости отдельных работ и их продолжительности на конкретных участках строительства определены оптимально, в соответствии с наличием необходимых механизмов и рабочей силы.
2. Считаем, что технология проведения СМР в целом определена. Составлен КППР, на котором указаны все производимые работы с учетом возможных совмещений работ.
3. Известен прогнозируемый уровень годовой инфляции.
Исходя из принятых условий в пунктах 1-3, можно записать сметную стоимость строительства с учетом инфляции:
N «л
S=Yd*Ki, W
/=1
где S - сметная стоимость строительства с учетом инфляции; С; - стоимость i-й работы; N - количество работ; Ki - инфляционный коэффициент, определяется линейной зависимостью
U * t;
К;= 1 + -l—, (7)
г 365*100
где U - годовой уровень инфляции в %; t. - время до начала данной работы в
соответствии с КППР, дни; 365-количество дней в году.
В данном случае стоимость i-й работы константа, a Ki зависит от продолжительности работы и времени начала работы. Продолжительность работы предварительно рассчитана из условия минимальной стоимости работы, а дата начала работы может корректироваться, т.е. она является переменной и зависит от возможных технологических разрывов и совмещений работ. Поэтому можно сказать, что функция, заданная формулой (6) линейная, Запишем функцию (6) как целевую функцию:
N
5= ¿Ci * Ki —> min. i=l
Из условий возможности осуществления работ при строительстве объекта вытекают следующие ограничения:
1. Xi <= bi или ai<=Xi <= bi, где ai и bi минимальное и максимальное смещение работ по времени.
N N
2. <Tl- ' гДе ^ _ время выполнения всех работ на локальном
1-1
участке, где ti - время выполнения i-й работы. Смысл этого ограничения состоит в том, что продолжительность выполнения всех работ на локальном участке с учетом их смещения относительно друг друга по
времени не должны превышать времени 77 , определяемого технологией строительства.
3. x(i)-x(i +1)<0 - суть данного ограничения в том, чтобы последующая работа не начиналась раньше предыдущей, если это не разрешено технологическим процессом.
Основная тенденция изменения уровня инфляции определена на основе выравнивания временного ряда по методу наименьших квадратов. Прогнозный уровень инфляции на 2003,2004гг. принят в размере 35%.
В диссертационной работе поставлена и решена задача минимизации сметной стоимости с учетом ограничений, исходящих из условий возможности осуществления работ при строительстве объекта. Для решения данной задачи использовались методы линейного программирования, в частности симплекс-метод.
Программирование велось в математическом пакете компании Math Works - Matlabô. Использовался встроенный язык Matlabô. Для удобства написания интерфейса программы использовался пакет Microsoft Office с присоединенным к нему пакетом Matlab.
Предлагаемая к использованию программа позволяет производить оценку стоимости строительства жилых объектов и оптимизировать ее с учетом времени выполнения работ. По результатам расчетов выдается план финансирования строительства объекта в виде графика, дифференцированного по периодам строительства и суммарного с нарастающим итогом.
По предложенным методикам была определена стоимость строительно-монтажных работ по возведению восьмиэтажного жилого дома из кирпича по ул. Пушкина в г. Хабаровске. На основании календарного плана производства работ выполнена оптимизация стоимости с учетом ожидаемого уровня инфляции. В результате проделанной работы получены оптимальные для инвестора графики финансирования строительства.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
•Наиболее существенные из теоретических и практических выводов результатов исследования состоят в следующем: предложена методика оценки инвестиционной стоимости возведения жилья, позволяющая инвестору оценить конкурентные преимущества различных подрядных организаций; разработана модель оптимизации стоимости строительства, учитывающая фактор времени выполнения работ в условиях рынка; результаты оптимизации представлены в виде графиков финансирования строительства.
По теме диссертации опубликованы следующие работы:
1. Современный подход к оценке затрат на строительство и эксплуатацию жилых зданий // Научное обеспечение технического и социального развития Дальневосточного региона: Труды Хабар, гос. техн. ун-та. - Хабаровск, 1998. - 0,19 п. л.
2. Активизация инвестиционно-строительной деятельности в жилищном строительстве Хабаровского края //Новые идеи нового века: Материалы Третьей международной научной конференции ИАС ХГТУ. -Хабаровск: Изд-во Хабар, гос. техн. ун-та, 2003. - 0,25 п.л.
3. Финансовый потенциал населения на рынке строительства жилья //Новые идеи нового века: Материалы Третьей международной научной конференции ИАС ХГТУ. -Хабаровск: Изд-во Хабар, гос. техн. ун-та, 2003. - 0,38 п.л.
4. Регулирование рисков при реализации инвестиционных проектов в жилищном строительстве //Новые идеи нового века: Материалы Третьей международной научной конференции ИАС ХГТУ. -Хабаровск: Изд-во Хабар, гос. техн. ун-та, 2003. - 0,5 п.л.
5. Достоверная оценка стоимости возведения жилья //Архитектура и строительство Дальнего Востока. - 2003. - №1-2- 0,13 п.л.
6. Методы оптимизации инвестиционных ресурсов, направленных на строительство жилья // Проблемы развития экономики Дальнего Востока: Материалы Международной научно-практической конферен-ции.-Хабаровск: Изд-во Хабар, гос. техн. ун-та, 2003. - 4.2. - 0,28 п.л.
iM О 18*
2.©оЗ>
ПОЛЯКОВА Ирина Юрьевна-
ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПОТЕНЦИАЛ РАЗВИТИЯ РЫНКА СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ (на примере Хабаровского края)
Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Подписано в печать 23.05.03. Бумага писчая. Печать офсетная. Формат 60x84 V16 .Усл. печ. л. 1,2. Тираж 100 экз. Заказ 104
Отдел оперативной полиграфии издательства Хабаровского государственного технического университета. 680035, Хабаровск, ул. Тихоокеанская, д. 136.
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Полякова, Ирина Юрьевна
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. Инвестиционная деятельность на рынке строительства жилья. 11 1.1. Инвестиционный потенциал рынка строительства жилья: понятие, роль, составляющие. 1.2. Анализ инвестиционного потенциала первичного рынка жилья Хабаровского края.
1.3. Инвестиционная характеристика целевых программ.
ГЛАВА 2. Основы расчета стоимости инвестиционных проектов в жилищном строительстве и уровни возможного риска.
2.1. Методы оценки стоимости возведения объектов жилой недвижимости.
2.2. Риски инвестирования в строительство жилья.
ГЛАВА 3. Экономическая модель оценки инвестиций в жилищном строительстве.
3.1. Анализ моделей оценки стоимости строительства жилья.
3-2. Модель оценки инвестиционной стоимости объекта жилой недвижимости, учитывающая производственные возможности строительно-монтажной организации.
3.3. Оптимизация инвестиционной стоимости объекта жилой недвижимости с учетом фактора времени выполнения работ.:.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Инвестиционный потенциал развития рынка строительства жилья"
Инвестиционная деятельность в жилищном строительстве как фактор экономических преобразований находится в начальной стадии своего развития. Механизмы разработки и продвижения инвестиционно-строительных проектов, организационные формы и методы привлечения инвестиций в строительство жилья еще формируются.
В настоящее время оценка инвестиционного потенциала рынка строительства жилья является важной не только экономической, но и социальной задачей, так как разработка экономических механизмов реализации потенциальных возможностей строительства в соответствии с существующим платежеспособным спросом направлена на обеспечение населения жильем. Коммерчески привлекательное и в то же время социально ориентированное жилищное строительство в РФ нуждается не только в новых строительных материалах и технологиях, но и в новом подходе к планированию и управлению всем инвестиционным процессом.
Переход от планово-административных методов управления жилищным строительством к рынку жилья характеризуется значительным сокращением доли бюджетных средств в общем объеме инвестиций. Фактически участие федерального бюджета в обеспечении жильем населения сводится к адресной поддержке отдельных категорий граждан. Дальнейшее развитие рынка строительства жилья возможно за счет привлечения в данную сферу внебюджетных инвестиционных ресурсов. Поэтому понятиям "инвестиции", "инвестирование", "источники инвестиций", "инвестиционная сфера", "инвестиционный потенциал", "инвестиционная деятельность" в современный период отводится большое внимание.
Проблемам, связанным с инвестициями и инвестиционной деятельностью посвящены исследования многих отечественных и зарубежных ученых: Г. Бирмана, С. Шмидта, Р.Н. Холта, С.Б. Барнеса, У. Шарпа, Г. Александера, Дж. Бэйли, Г. Лоренса, Дж. Джонка, А\В. Мертенса, А.Н. Асаула, И.Т. Балабанова,
B.C. Барда, Л.П.Белых, В.В.Бочарова, В.В. Бузырева, Н.Г. Волкова, А.В. Во-ронцовского, И.И. Веретенниковой, П.Г. Грабового, Т.П. Денисовой, В.Е. Еси-пова, Е.В. Жукова, И.А. Зимина, О.Г. Иванченко, Н.В.Игошина, Е.М. Ильинской, В.М. Павлюченко, И.В. Сергеева, В.Б. Сироткина, В.Д. Шапиро, В.В. Шеремета и других. Считаем необходимым, отметить исследования Ф.С. Туму-сова, посвященные инвестиционному потенциалу, как наиболее близкие теме данной работы.
Большое значение при переходе на современную систему управления инвестиционными проектами в жилищном строительстве, отвечающую требованиям рыночной экономики, отводится совершенствованию системы ценообразования, методам расчета стоимости строительства, механизму определения договорных цен. Стоимость строительной продукции составляет значительную часть инвестируемых средств, поэтому процесс определения цены строительства нужно рассматривать как один из этапов успешной реализации инвестиционного проекта. Существующий сегодня порядок определения цены конечной продукции строительства не отражает ее реальной рыночной стоимости, а представляет собой неизменный состав затрат на производство строительно-монтажных работ, в основе которого лежит сметное калькулирование в соответствии с рабочими чертежами и существующей нормативной базой. Определение цен на возведение жилых объектов существующими методами не способствует развитию конкуренции в строительстве и, как следствие, снижению стоимости жилья.
Такое положение определяет актуальность исследования существующих методов ценообразования и моделей оценки стоимости строительства жилых объектов. В отечественной литературе большое внимание проблемам в сфере оценки стоимости возведения объектов уделяется авторами: В.Г. Голоскоко-вым, В.Р. Дорожкиным, Т.Г. Дорошенко, В.А. Изатовым, А.Г. Кузьминским, Н.Г. Кушевским, И.А. Либерман, Ю.П. Панибратовым, B.C. Резниченко,
В.М.Серовым, А.В. Серовым, Ю.А. Сухановым, Н.С. Черенковой, Н.П.Чмуль, й А.И. Щербаковым и другими.
Развитие рынка строительства жилья напрямую связано с активизацией инвестиционной деятельности в жилищном строительстве, осуществление которой возможно за счет создания эффективных экономических механизмов притока частных инвестиций (ипо.тека, строительно-сберегательные кассы и Л т.п.); внедрения в практику подрядных торгов при размещении заказов на строительство; снижения стоимости конечной продукции за счет применения новых технологий, материалов, улучшения процессов организации, планирования и управления строительством; создания в сфере ценообразования действенного механизма, обеспечивающего оптимизацию стоимости возведения жилья.
Необходимость решения данных проблем, их научная и прикладная актуальность обусловила выбор темы диссертационного исследования. ж
Целью диссертационной работы является разработка теоретических положений, направленных на привлечение инвестиционных средств в жилищное строительство.
Для достижения цели диссертации были поставлены и решены следующие задачи:
1. Исследование сущности и содержания понятий инвестиции, инвестиционный потенциал. fa
2. Анализ инвестиционного потенциала Хабаровского края.
3. Анализ целевых программ, действующих в жилищном строительстве, и задач, на решение которых они нацравлены.
4. Исследование существующих в рыночной экономике подходов к оценке стоимости строительства жилья.
5. Разработка экономико-математической модели оценки инвестиционной стоимости строительства объекта в условиях рынка.
Объект исследования - инвестиционный потенциал Хабаровского края на рынке строительства жилья.
Предмет исследования - инвестиционная стоимость жилых объектов во взаимосвязи с формирующими ее социально-экономическими условиями региона и производственно-техническими возможностями подрядной организации на рынке жилья.
Методологическую основу диссертационного исследования составляют труды отечественных и зарубежных ученых по экономической теории и проблемам ценообразования; нормативные и методические материалы государственных и муниципальных органов по вопросам инвестирования жилищной сферы и другим экономическим вопросам.
Методика исследования основана на анализе и обобщении существующих теоретических положений и практического опыта по экономической оценке стоимости строительства жилых объектов с использованием современных средств вычислительной техники на базе персональных ЭВМ, пакета прикладных программ Microsoft Office и пакета математического моделирования Mat-1аЬ6. В качестве основных методов решения задач .использовались методы экономического, системного и логического анализа, методы расчетов экономической эффективности, экспертных оценок и линейного программирования.
Информационной базой послужили материалы Госкомстата РФ, Хабаровского крайкомстата, муниципальных органов, независимых информационных служб и экспертов в области жилой недвижимости.
Научная новизна работы состоит в создании действенного механизма оценки инвестиционной стоимости возведения жилья в рыночных условиях, направленного на минимизацию стоимости конечной продукции за счет развития конкуренции на рынке заказов на подрядные работы, а также за счет учета инфляции и фактора времени выполнения работ.
К числу основных результатов, определяющих научную новизну исследования, относятся:
- разработана методика оценки затрат на строительство объекта с учетом производственных возможностей подрядной организации, которая позволит инвестору на рынке жилья оценить конкурентные преимущества различных подрядных организаций и выбрать оптимальный вариант; разработан механизм оценки стоимости эксплуатации различных строительных машин, позволяющий минимизировать инвестиционную стоимость возведения объекта и учитывающий новые возможности, предоставляемые рынком, такие, как лизинг, рентинг или хайринг оборудования; разработана модель оптимизации инвестиционной стоимости строительства жилья в рыночных условиях; на основе минимизации стоимости возведения объекта предложены эффективные для инвестора схемы финансирования строительства (план инвестиций - дифференцированный по периодам строительства с расчетом инфляционных процессов на момент выполнения работ и суммарный на конец строительства); выявлены и обоснованы факторы, оказывающие влияние на стоимость строительства по этапам реализации инвестиционного проекта и предложены меры по их снижению.
Практическое значение результатов, полученных в процессе исследования, состоит в том, что они способствуют улучшению климата конкуренции и привлечению инвесторов. Предложенная методика оценки стоимости строительства жилья и ее оптимизации с учетом фактора времени выполнения работ может быть применена для оценки стоимости строительства любой недвижимости.
Разработанные на основе исследований предложения по совершенствованию ценообразования в строительстве, методики и программное обеспечение для расчета стоимостных показателей строительно-монтажных работ и их последующей оптимизации, могут быть использованы в учебном процессе при преподавании курсов "Ценообразование в строительстве", "Экономика отрасли", "Маркетинг в строительстве" в технических и экономических вузах.
Апробация работы и внедрение результатов исследования. Теоретические положения и практические результаты диссертационного исследования были доложены и одобрены на 5-ой и 6-ой региональных научно-практических конференциях, проходивших в 2001 и в 2002гг. соответственно ("Дальний Восток: проблемы развития архитектурно-строительного комплекса"). На международной научно-практической конференции аспирантов и студентов в 2002г. "Новые идеи нового века" был сделан доклад на тему: "Инвестиционная привлекательность жилищного строительства"; на международной научной конференции проходившей с 25 февраля по 2 марта в 2003г. "Новые идеи нового века", и на международной научно - практической конференции "Проблемы развития экономики Дальнего Востока", проходившей с 21 по 23 марта 2003г. в ХГТУ.
Результаты диссертационной работы используются в учебном процессе при проведении лекционных и практических занятий по курсам "Организация строительного производства", "Организация строительного и ремонтного производства", "Архитектурный менеджмент и маркетинг", в дипломном проектировании со студентами специальности "Промышленное и гражданское строительство" в Хабаровском государственном техническом университете.
Публикации. По результатам исследования опубликовано 6 печатных работ, общим объемом 1,73 п.л.
Структура диссертации. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, 10 приложений. Общий объем работы 234 страницы машинописного текста.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Полякова, Ирина Юрьевна
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В результате проделанной работы, в соответствии с целями и задачами, поставленными и сформулированными во введении, получена модель оценки стоимости строительства жилого объекта, позволяющая в условиях риска и неопределенности спрогнозировать с высоким уровнем точности планируемые затраты инвестора на реализацию проекта. Данная модель нацелена на развитие рынка жилья через минимизацию стоимости строительства объектов, за счет использования подрядной организацией при возведении объекта современных машин и механизмов, труда высококвалифицированных рабочих, достижений в области организации и управления производством, а также за счет учета фактора времени выполнения работ и связанного с ним уровня инфляции.
Основная задача в области развития рынка строительства жилья сегодня состоит в обеспечении доступности вновь возводимых объектов для граждан с невысоким уровнем доходов (с ограниченными инвестиционными ресурсами). В данных условиях повышается роль цены в строительстве, как основного инструмента активизации притока частных инвестиций на рынок жилья. Поэтому, удорожание проекта в ходе его реализации может привести к ситуации, когда инвестор не в состоянии закончить начатое строительство.
В ходе исследования было определено, что существующие методы оценки стоимости инвестиционных проектов в жилищном строительстве не позво-^ ляют с высоким уровнем точности оценить влияние инфляции и других факторов неопределенности на реализацию инвестиционного процесса. Инвестор не зная величины окончательных (реальных) затрат на осуществление проекта, вынужден принимать риск связанный с возможным удорожанием строительства. Подрядчик также не в состоянии с высоким уровнем точности оценить свои производственные возможности, которые непосредственным образом оказывают влияние на стоимость возводимого жилья. В условиях, когда при заключении контракта на строительство доминируют договоры с "открытой" ценой, предоставляющей подрядчику право на изменение стоимости затрат в ходе строительства, инвестор выступает "заложником" обстоятельств.
Рыночным отношениям свойственно наличие свободных связей между покупателем и продавцом, т.е. инвестор на конкурсной основе может выбрать производителя работ, а для этого необходимы новые подходы к оценке затрат на строительство, учитывающие динамичность внешней среды. Дальнейшее развитие рыночных отношений предполагает гармонизацию интересов инвестора и подрядчика в цикле: инвестиции - производство - доход - развитие. Отсюда следует, что обе стороны будут заинтересованы в снижении затрат на возведение объекта, а, как следствие, возрастет актуальность предлагаемой модели, так как она позволяет провести оптимизацию финансовых ресурсов с учетом времени выполнения работ.
Данная модель, с одной стороны, позволяет оценить стоимость строительства жилья с учетом производственных возможностей конкретной подрядной организации, что повышает обоснованность принятия решения при заключении договора подряда для инвестора, а с другой, дает возможность подрядчику выбрать наиболее эффективный вариант выполнения работ по критерию минимума затрат. Причем подрядчику предоставляется возможность сравнить эффективность использования при производстве строительно-монтажных работ собственной техники или привлеченной на условиях аренды, лизинга и т.п.
Практическая значимость предлагаемой модели возрастет с внедрением в практику строительства подрядных торгов, так как степень достоверности показателей стоимости инвестиционного проекта и стоимости подрядных работ относится к числу важнейших при проведении тендера. Расчеты, выполненные с достаточной точностью в ситуации неопределенности, вызванной инфляцией, помогут инвестору правильно оценить свои возможности. Математический аппарат, заложенный в предлагаемую модель, дает возможность наиболее эффективно распределить по времени ограниченные инвестиционные ресурсы. Критерием эффективности для инвестора в данном случае выступает минимум затрат на возведение объекта с учетом инфляции и процентной ставки на капитал.
По нашему мнению, наиболее существенные из теоретических и практических выводов результатов исследования состоят в следующем:
1. Уточнено понятие инвестиционного потенциала и его составляющих.
2. Разработана классификация для инвестиций, направленных на строительство жилья в современных условиях (см. рис. 1.3).
3. На основании теоретического исследования существующих подходов к оценке стоимости строительства жилья обоснована возможность определения стоимости строительства по критерию чистой текущей стоимости (чистого дисконтированного дохода) с учетом не только единовременных затрат на строительство, но и последующих расходов на эксплуатацию жилья.
4. В процессе исследования выявлены недостатки существующих методов сметного ценообразования, основными из которых являются: отсутствие взаимосвязи между сметным нормированием и организационно-экономическим планированием строительного производства; неучет реальных издержек производства при определении затрат на строительно-монтажные работы существующими методами сметного нормирования, основанными на калькуляции затрат с использованием нормативов (ЕРЕР, ГЭСН); неучет существующей системой ценообразования фактора времени при разработке сметной документации и как следствие сложность корректировки стоимости конечной продукции строительства на этапе заключения договора подряда; существующая система ценообразования, доставшаяся в наследство от плановой экономики, не в состоянии в полной мере оценить динамику процессов свойственную рыночным отношениям и спрогнозировать какие-либо изменения стоимости в ситуации неопределенности и риска. Это статическая, не гибкая система.
5. Основными принципами и исходными положениями изменения методики и практики определения стоимости строительной продукции должны быть: определение стоимости строительной продукции на основе учета реальных затрат конкретной подрядной организации, исходя из уровня квалификации рабочих кадров, уровня механизации производства, технического состояния парка машин и механизмов, уровня организации и управления производством; определение стоимости строительства жилья в единстве с календарным планом производства работ; оценка стоимости в сочетании с уровнем инфляционных ожиданий по каждой работе с учетом планового времени ее выполнения; возможность учета рисков при оценке стоимости конечной продукции.
6. В процессе исследования произведена качественная оценка рисков, свойственных жилищному строительству, предложен вариант их классификации и выработаны мероприятия по их снижению (см. рис.2.3, 2.5).
7. Предложена модель оценки стоимости строительства жилого объекта (разд. 3.2), основанная на ресурсном методе расчета и отличающаяся от существующих:
• затраты машинного времени определяются исходя из эксплуатационной производительности данного типа машин;
• модель содержит аппарат выбора из п вариантов, вариант с оптимальным соотношением производительности и стоимости механизма;
• затраты труда рабочих определяются с учетом выработки сложившейся в данной подрядной организации.
8. Разработана модель оптимизации стоимости строительной продукции, с учетом фактора времени и ожидаемого уровня инфляции.
9. Предложены формы представления результатов в двух вариантах: в виде графиков финансирования строительства с разбивкой по периодам, удобным для инвестора (неделя, декада, месяц, квартал) и с отражением инфляционных ожиданий на момент инвестирования и на окончание строительства.
10. Проведена апробация программного обеспечения. По предложенным методикам была определена стоимость строительно-монтажных работ по возведению восьмиэтажного жилого дома из кирпича по ул. Пушкина в г. Хабаровске. На основании календарного плана производства работ выполнена оптимизация стоимости с учетом ожидаемого уровня инфляции. В результате проделанной работы получены оптимальные для инвестора графики финансирования строительства.
Реализация методических разработок и предложений, представленных в диссертации, на наш взгляд, позволит повысить уровень обоснованности инвестиционных решений вследствие повышения уровня оценки стоимости строительства жилья и должна способствовать расширению инвестиционного потенциала первичного рынка жилья.
Диссертация: библиография по экономике, кандидата экономических наук, Полякова, Ирина Юрьевна, Хабаровск
1. Государственная целевая программа "Жилище": Принята постановлением правительства РФ от 20.06.93 №595 // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. №28.
2. Инвестиционная программа Хабаровского края на 1998-2005 годы. Утверждена постановлением главы администрации края от 08.06.98г. №242 // Сборник нормативных актов администрации Хабаровского края. 1998. №6.
3. Концепция внедрения и развития системы ипотечного жилищного кредитования в Хабаровском крае. Одобрена постановлением главы администрации края от 23.06. 2000 №231 // Сборник административных актов администрации Хабаровского края. 2000. №6.
4. Об итогах социально-экономического развития Хабаровского края в 2001 году и основных задачах развития края на 2002 год. Постановление Правительства Хабаровского края от 26.03.02г. №4-пр. // Косультант Плюс: Версия Проф.
5. Об итогах работы строительного комплекса края в 2000 году и о задачах на 2001 год. Постановление главы администрации хабаровского края ог 14.05.01г. №189// Косультант Плюс: Версия Проф.
6. Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений. Закон РФ от 25.02.99г.№39-ф3//3кономика и жизнь.1999 №1.
7. О разработке краевой целевой программы "Переселение граждан Хабаровского края из ветхого и аварийного жилищного фонда в 2002 -2010 годах". Постановление главы администрации края от 20.08.01г. №356 //Косультант Плюс: Версия Проф.
8. О создании некоммерческой организации "Фонд жилищного строительства Администрации города Хабаровска". Постановление мэра г. Хабаровска от 08 июля 2002г. №749.//Косультант Плюс: Версия Проф.
9. Об утверждении плана первоочередных мероприятий по реализации схем финансирования и строительства жилья. Постановление мэра города Хабаровска от 15 июля 2002г. №1092^р //Косультант Плюс: Версия Проф.
10. Федеральная целевая программа "Жилище" на 2002-2010гг. // Экономика стр-ва.- 2002. -№2.- С.54-64.
11. Федеральная целевая программа "Жилище" на 2002-2010гг.(окончание) // Экономика стр-ва.- 2002. №3. - С.50-63.
12. Абрамов С.И. Оценка риска инвестирования// Экономика стр-ва. 1996. -№12.-С.2-12.
13. Асаул А.Н., Иванов С.Н. Региональный инвестиционно -строительный комплекс существует//Экономика строительства,- 2002. №1.- С.2-20.
14. Балабанов И.Т. Риск-менеджмент. М.: Финансы и статистика, 1996. - 192с.
15. Бард B.C. Финансово-инвестиционный комплекс: теория и практика в условиях реформирования российской экономики. -М.: Финансы и статистика, 1998. 304с.
16. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. -М.: Финансы и статистика, 1999. 264с.
17. Беренс В., Хавранек П.М. Руководство по оценке эффективности инвестиций: Пер. с англ. -М.: АОЗТ "Интерэксперт" "ИНФРА-М", 1995. -527с.
18. Бессонова О.Э. Жилье: рынок и раздача. Новосибирск: "Наука", 1993.-160с.
19. Бирман Г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов: Пер. с англ. М.: ЮНИТИ, 1997. - 631с.
20. Бочаров В.В. Инвестиционный менеджмент. СПб.: Изд-во «Питер», 2000,-160с.
21. Бочаров В.В. Методы финансирования инвестиционной деятельности предприятий. М.: Финансы и статистика, 1998. - 160с.
22. Бочаров В.В. Финансово-кредитные методы регулирования рынка инвестиций,- М.: Финансы и статистика, 1993. -144с.
23. Бромвич М. Анализ экономической эффективности капиталовложений: Пер. с англ. М.: ИНФРА-М, 1996. - 426с.
24. Бузырев В.В., Ивашенцева Т.А., Кузьминский А.Г., Щербаков А.И. Экономика строительного предприятия: Учеб. пособие. Новосибирск: НГАСУ, 1998.-312с.
25. Буянов В.П., Кирсанов К.А., Михайлов JI.A. Управление рисками (рисколо-гия). М.: Экзамен, 2002. - 384с.
26. ВечкановГ.С., Вечканова Г.Р., Пуляев В.Т. Краткая экономическая энциклопедия. СПб.: ТОО ТК «Петрополис», 1998. - 509с.
27. Волков Н.Г. Учет долгосрочных инвестиций и источников их финансирования. М.: Финансы и статистика, 1994. - 128с.
28. Воронцовский А.В. Инвестиции и финансирование: Методы оценки и обоснования СПб.: Изд-во С.-Петербургского у-та, 1998. - 528с.
29. Гиляровская J1.T., Ендовицкий Д.А. Регулирование риска в долгосрочном инвестировании // Бух учет. 1996. - №12. - С.48-52.
30. Гитман Л.Дж., Джонк М.Д. Основы инвестирования: Пер. с англ. М.: Дело, 1997. -991с.
31. Глущенко, К.П.; Кибалов, Е.Б. Программа "Жилище": критический взгляд // ЭКО: Экономика и орг. пром. пр-ва. 1996. - N 12. - С. 82-95.
32. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости: Учебник. М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1999 -592с.
33. Горемыкин В.А. Рынок недвижимости. М.: Изд-во МЭГУ, 1994. - 165с.
34. Голоскоков В.Г., Кузьминский А.Г., Щербаков А.И. О некоторых направлениях оптимизации стоимости строительной продукции // Экономика и предпринимательство в строительстве (выпуск 6): Сб. научн. тр.- Новосибирск: НГАСУ, 2000. С.56-60.
35. Данцинг Дж. Линейное программирование, его применение и обобщения: Пер. с англ. М.: Изд-во "Прогресс", 1966.
36. Донин Ю. Новый порядок исчисления амортизации// Директор. Дайджест. -2002.- №3 С.50-51.
37. Дулич В.А. Положительные тенденции развития экономики России сохраняются// Экономика стр-ва. 2002. -№2 - С.45-53.
38. Дулич В.А. Темпы инфляции растут, а инвестиций снижаютсяЮкономика стр-ва. 2001. - №8. - С.28-32.
39. Жуков Е.В. Инвестиционные институты: Учеб. пособие. М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1998. - 199с.
40. Жуков JI.M. Проблемы финансирования инвестиций в России// Экономика стр-ва.- 2002. -№1 С.21-30.
41. Зимин И.А. Реальные инвестиции: Учеб. пособие. М.: Изд-во «ЭКМОС», 2000. - 304с.
42. Зуева JI.M. Учет факторов риска в строительном производстве // Экономика стр-ва. 1997. - №8. - С.46-53.
43. Игошин Н.В. Инвестиции. Организация управления и финансирование: Учебник. М.: Финансы, ЮНИТИ, 1999. - 413с.
44. Ильинская Е.М., Денисова Т.П. Инвестиционная деятельность: реальные и финансовые вложения. СПб.: СПбГААП, 1997. - 153с.
45. Инвестиции и инновации: Словарь-справочник от А до Я/ Артемова Л.В., Бор М.З., Денисов А.Ю., и др.; под ред. Бора М.З., Денисова А.Ю. М.: Изд-во «ДИС», 1998г. -208с.
46. Инвестиционно-строительный комплекс в рыночных условиях: Учеб. пособие / Бузырев В.В., Иванченко О.Г., Ващук Д.А., Федосеев И.В. СПб.: -СПбГИЭА, 1994.- 125с.
47. Ипотечно-инвестиционный анализ: Учебное пособие/ Под ред. засл. деят. науки РФ, проф. В.Е. Есипова. СПб. -207с.
48. Инвестиционный потенциал и инвестиционная привлекательность города Екатеринбурга http://www.strategy.burg.ru
49. Использование производственных мощностей на промышленных предприятиях Хабаровского края (1998-2000гг.): Стат. сб. -Хабаровск: Хабаровский крайкомстат, 2001. 21с.
50. Кадушин А.И., Михайлова Н.Б. Оценка влияния способов амортизации основных фондов на рационализацию денежных потоков производственной компании http://www.cfin.ru/management/depreciation.shtrnl
51. Капитальное строительство в Хабаровском крае в 1999 году. Стат. сб. -Хабаровск: Хабаровский крайкомстат, 2000. 55с.
52. Климюк С. "Бумажная" ипотека дешевле// "Эксперт" 2002,- №15 - С.76-77.
53. Коммерческая оценка инвестиционных проектов. Основные положения ме-^ тодики. СПб.: Исследовательско консультативная фирма "Альт", 1993.-61с.
54. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.А. Экономика недвижимости: Учебник СПб.: Изд-во "Лань", 2000. -480с.
55. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования: Учеб. пособие. М.: Высш. шк., 1998. - 64с.
56. Лебединский В.И. Эффективность оценки доходной недвижимости в современных рыночных условиях // Экономика и предпринимательство в строительстве (выпуск 4): Сб. научн. тр- Новосибирск: НГАСУ, 1998. С.79-83.Ф
57. Либерман И.А. Цены и себестоимость строительной продукции. М.: Финансы и статистика, 1997.- 240с.
58. Лосев B.C. Производственный потенциал: оценка, управление,- Хабаровск: Изд-во "РИОТИП", 1998,- 240с.
59. Макропрогноз // "Эксперт". 2002. - №29. - С.38
60. Мертенс А.В. Инвестиции: Курс лекций по современной финансовой теории. К.: Киевское инвестиционное агенство, 1997. - 416 с.
61. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования (вторая редакция) / Коссов В.В., Лившиц В.Н., Шахназаров А.Г. М.: Изд-во "Экономика",2000. -421с
62. Методические указания по определению стоимости строительной продукции на территории РФ МДС 81-1.99. М.: ГУП ЦПП, 1999. -60с.
63. Мобиус М. Руководство для инвестора по развивающимся рынкам: Пер. с англ. М.: Инвестиционная компания "Атон", АОЗТ "Гривна+", 1995 - 224с.
64. Моделирование рисковых ситуаций в экономике и бизнесе: Учеб. посо-бие/А.М. Дубров, Б.А. Лагоша, Е.Ю. Хрусталев; под ред. Б.А. Лагоши. М.: Финансы и статистика, 2000. - 176с.
65. Наука в крае 1995-2000гг. Стат. сб. -Хабаровск: Хабаровский крайкомстат, 2001.-25с.69,Онуфриева Т.Л. Учет производственных рисков в договорной цене на строительную продукцию // Экономика стр-ва. 1997. - №2. - С.49-53.
66. Основные результаты работы строительного комплекса и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в 2001г.//Экономика стр-ва.- 2002,- №2. С.2-23.
67. Панибратов Ю.П., Чмуль Н.П. Ценообразование в строительстве // Экономика стр-ва. -1997. №1. - С.44-48.
68. Паспорт Хабаровского края 1990 2001 годы: Стат. сб. - Хабаровск: Хабаровский крайкомстат, 2002. - 89с.
69. Пермяков В.Б., Одинцов Д.Г., Иванов В.Н., Клопунов И.С. Экономико-математическая модель определения эффективности организационно-технологического варианта ведения строительных работ// Изв. вузов. Строительство. 2001. - №1. - С.53-57.
70. Половинкин П., Зозулюк А. Предпринимательские риски и управление ими (теоретико-методологический и организационный аспекты) // Рос. экон. журн. 1997. - №9. - С.70-82.
71. Поляков В.Г. Экономические основы управления инвестиционными проектами в жилищном строительстве: Учеб. пособие. Новосибирск: НГАСУ, 1998.-110с.
72. Поляков В.Г. Методика оценки инвестиционно строительных проектов // Экономика и предпринимательство в строительстве (выпуск 4): Сб. научн. тр. - Новосибирск: НГАСУ, 1998. - С.111-115.
73. Попов К.Ю. Пути повышения инвестиционной активности в жилищном строительстве // Монт. и спец. работы в стр-ве 1999. - №12. - С.2-14.
74. Промышленность Хабаровского края в 2001 году: Стат. сб. Хабаровск: Хабаровский крайкомстат, 2002. - 98с.
75. Резниченко B.C., Суханов Ю.А. Новые подходы к ценообразованию и определению стоимости строительства// Экономика стр-ва.- 1997.-№4 С.33-38.
76. РегиоСтройИнформ: Ежеквартальный Информационный Бюллетень. Хабаровск: РЦЦСиОН, 2002. - №4 - 83с.
77. Резниченко B.C., Суханов Ю.А. Определение стоимости строительства объектов на различных стадиях инвестиционного процесса // Экономика стр-ва.-1997. -№1 -С.34-43.
78. Риски в современном бизнесе / П.Г. Грабовый, С.Н. Петрова, С.И. Полтавцев и др. М.: Издательство «Алане», 1994. -200с.
79. Розенберг.Д.М. Инвестиции: Терминологический словарь: Пер.с англ. М.: ИНФРА-1997.-398с.
80. Российский статистический ежегодник: Стат. сб. М.: Госкомстат России, 2000. - 642с.
81. Свод территориальных методических указаний по сметному ценообразованию: Выпуск 1.- Хабаровск: РЦЦСиОН, 1999. 68с.
82. Сергеев И.В., Веретенникова И.И. Организация и финансирование инвестиций. -М.: Финансы и статистика, 2000. 272с.
83. Серов А.В. Определение цены продукции строительного предприятия // Экономика стр-ва,- 1997. -№6 С.53-58.
84. Серов В.М.,Серов А.В. Совершенствовать методологию и практику ценообразования в строительстве // Экономика стр-ва. 1997. - №4. - С.39-45.
85. Сироткин В.Б. Финансирование и кредитование инвестиций: Монография. -СПб.: СПбГААП, 1997. -212с.
86. Смирнов С. Оптимизм пошел на убыль // "Эксперт",- 2002. -№6 С.46-47.
87. Состояние экономики Хабаровского края 1992 -2000 годы: Стат.сб. Хабаровск: Хабаровский крайкомстат, 2001. - 87с.
88. Строительство в Хабаровском крае в 1995-2001 годах: Стат.сб. Хабаровск: Хабаровский крайкомстат, 2002. - 57с.
89. Степанов И.С., Лукинов В.А. Проблемы управления и регулирования рынка капитальных вложений //Изв. вузов. Строительство. 2001. -№5. - С.51-54.
90. Тамбиева Р.А. Интенсивность работ, риск простоев и прибыль строительного предприятия // Экономика стр-ва. 1998. - №2. - С.21-25.
91. Тарасевич В.М. Экономико-математические методы и модели в ценообразовании. Л.: ЛФЭИ, 1991.
92. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. СПб.: СПбГТУ, 1996.-235с.
93. Тимофеев Т. Классификация видов рисков предпринимательской деятельности // Маркетинг. 1997. - №6. - С. 108-114.
94. Тумусов Ф.С. Инвестиционный потенциал региона: теория, проблемы, практика. -М.: Экономика, 1999. 272с.
95. Управление инвестициями: В 2-х т./В.В. Шеремет, В.М. Павлюченко, В,Д, Шапиро и др. М.: В.Ш., 1998. т.1 - 416с.
96. Управление инвестициями: В 2-х т./В.В. Шеремет, В.М. Павлюченко, В,Д, Шапиро и др. -М.: В.Ш., 1998. т.2 512с.
97. Уровень жизни населения Хабаровского края: Аналитическая записка -Хабаровск: Хабаровский крайкомстат, 2002. 73с.
98. Финансовые результаты деятельности организаций за 2001 год (по данным бухгалтерских отчетов): Аналитическая записка Хабаровск: Хабаровский крайкомстат, 2002. - 11с.
99. Хабаровский край в 2001 году. Статистический ежегодник: Стат. сб. -Хабаровск: Хабаровский крайкомстат, 2002. 333с.
100. Холт Р.Н., Барнес С. Планирование инвестиций: Пер. с англ. М.: «Дело ЛТД», 1994. -120с.
101. Ценовая реформа продолжается, наступает время работать по-новому //Строительство и бизнес 2001. -№1(5) - С.12-13.
102. Шапиро В.Д. и др. Управление проектами -СПб.: «ДваТрИ», 1996.- 610с.
103. Шарп У., Александер Г., Бэйли Дж. Инвестиции: Пер. с англ. М.: ИН-ФРА-М, 1999. - 1028с.
104. Экономика и управление недвижимостью: Учебник/П.Г. Грабовый, Ю.Н. Кулаков, И.Г. Лукманова и др.; под. ред. П.Г. Грабового. -М.: "АСВ"; Смоленск: Смолин Плюс, 1999. 568с.
105. Экономика строительства/Под ред. И.С.Степанова.-М.:Юрайт,1997.-416с.
106. Гусев А.В. Инфляция и ее учет в ценообразовании на услуги банков: Ав-тореф. канд. экон. наук. М., 1996. -19с.
107. Дорожкин В.Р. Экономические проблемы формирования стоимости строительной продукции в условиях переходной экономики: Автореф. докт.экон. наук. М., 2000. -37с.
108. Дорошенко Т.Г. Совершенствование методики формирования стоимости • строительных работ: Автореф. канд. экон. наук. Иркутск, 1999. - 19с.
109. Кушевский Н.Г. Методические основы совершенствования ценообразования на строительную продукцию в условиях формирования рыночных отношений: Автореф. канд. экон. наук. М., 1995. -18с.
110. Лопухин С.В. Совершенствование организационно-технологического мо-ф делирования и календарного планирования реконструкции железнодорожной линии: Автореф. канд.техн. наук. М., 1998. 49с.
111. Федосенко В.Б. Разработка календарных планов строительства с вероятностными характеристиками продолжительности работ: Автореф. канд.техн. наук. М., 1998. 22с.