Управление инвестиционной деятельностью на рынке жилой недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Управление инвестиционной деятельностью на рынке жилой недвижимости"

На правах рукописи

ии^454731

ШУВАРОВ РУСТАМ АЙРАТОВИЧ

УПРАВЛЕНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ НА РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Уфа-2008

003454731

Диссертация выполнена на кафедре управления инновациями и инвестиционной деятельностью в ГОУ ВПО «Башкирская академия государственной службы и управления при Президенте Республики Башкортостан» (ГОУ ВПО БАГСУ)

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Валинурова Лилия Сабиховна

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Блех Евгений Михайлович

кандидат экономических наук Муниров Ильяс Яхиевич

Ведущая организация: ФГОУ ВПО «Уральская академия государственной службы»

Защита состоится И декабря 2008 г. в 14й часов на заседании Диссертационного совета Д 800.021.01 по защите докторских и кандидатских диссертаций по экономическим наукам в ГОУ ВПО «Башкирская академия государственной службы и управления при Президенте Республики Башкортостан» (ГОУ ВПО БАГСУ) по адресу: 450077, г. Уфа, ул. Заки Валиди, д.40, ауд. 315.

С диссертацией и авторефератом можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО БАГСУ и на сайте академии (www.bagsu.ru)

Автореферат разослан 11 ноября 2008 г.

Ученый секретарь Диссертационного совета, канд. экон. наук, доцент

О.Б. Казакова

Общая харак!ернстика работы

Актуальность темы. С начала 1990-х годов в России происходит сложный и противоречивый процесс трансформации общественной системы, в рамках которого реализуются последовательные преобразования в жилищной сфере страны.

Однако этот процесс, призванный в конечном итоге сформировать конкурентный рынок жилой недвижимости и жилищных услуг, обеспечить возможность гражданам приобретать качественное, комфортное и доступное жилье, сталкивается в своем развитии с множеством трудностей. Во-первых, в течение последних лет наблюдается тенденция постоянного снижения доступности жилья для населения, что обусловлено опережающим ростом цен на недвижимость в сравнении с ростом реальных доходов работающих граждан. Во-вторых, объем вкладываемых в жилищную сферу инвестиционных ресурсов кардинально не соответствует фактически необходимой их сумме с учетом огромной общественной потребности в качественном жилище. В-третьих, недостаточное развитие инвестиционной инфраструктуры и экономически обоснованных механизмов функционирования рынка жилой недвижимости в переходный период определяют низкую эффективность развития инвестиционного процесса на рынке жилья. Инвестиционная активность на отечественном рынке жилой недвижимости в большей степени связана с оборотом готовых объектов недвижимости, нежели со сферой производства (строительства) этого важнейшего общественно значимого блага. В-четвертых, результаты первого этапа реализации приоритетного национального жилищного проекта, предусматривающего значительные вложения частных и государственных инвестиционных ресурсов по различным направлениям, являются неоднозначными, что определяет необходимость их тщательного научного осмысления.

В этой связи особо актуальными становятся задачи изучения возможностей управления инвестиционной активностью на рынке жилой недвижимости с целью наиболее полного обеспечения общественных потребностей в доступном комфортабельном жилье. Кроме того, изменение условий функционирования жилищного инвестиционного процесса, обусловленное существенной переработкой нормативно-правовой базы в 2004-2006 годах и изменяющимся воздействием макроэкономических факторов, приводит к необходимости исследования данных вопросов.

Степень разработанности проблемы. Анализу проблем развития рынка недвижимости, в том числе в аспектах эффективного формирования и функционирования локальных рынков жилья, анализа объектной и субъектной структуры рынка, вопросам управления рынком жилой недвижимости посвятили свои работы такие исследователи, как А.Н. Асаул, В.И. Ли-маренко, М.В. Потапова, И.В. Довдиенко, Г.М. Стерник, В.А. Горемыкин, Н.С.Пастухова, А.Г. Грязнова, И.Д. Тургель, И.Т. Балабанов, Е.В. Егоров, А. Ивантер, Н. Косарева, М.П. Логинов, Г.Г. Матюхин, О.С. Пчелинцев, Т.

Овсянникова, Г.Поляковский, H.H. Рогожина, А.Н. Семеняка, А.Ринг, Р.Страйк, Д.Эккерт, Д.Фридман, Н.Ордуэй, Г.Харрисон, Дж.Дэниелл и др.

Проблемы развития инвестиционного процесса и управления инвестиционной деятельностью являются предметом исследования таких российских ученых-экономистов, как В.А. Яковлева, А.И.Гаврилова, Г.П. Подшиваленко, Н.В. Киселевой, Е.М. Блеха, В.М. Аныпина, JI.C. Ва-линуровой, Б.Ф.Зайцева, Л.Л. Игониной, A.C. Махмутова, В.В. Мыльника, Н.И. Климовой, О.Б.Казаковой, Д.А. Ендовицкого, И.А. Бланка, В.В. Ковалева, В.В.Иванова, И.Т. Балабанова, Л.П. Гончаренко, А.Ю. Егорова, А.Г. Шахназарова и др.

В то же время, несмотря на растущий интерес к управлению инвестиционной активностью в жилищной сфере, многие аспекты данной проблемы остаются недостаточно проработанными. В частности, мало внимания уделяется проблемам становления и развития жилищного инвестиционного процесса в условиях переходной экономики, исследования вопросов регулирования инвестиционной активности на рынке жилья проводятся без учета современных тенденций развития инвестиционного процесса в России.

Объектом исследования является инвестиционная деятельность на рынке жилой недвижимости.

Предметом исследования выступает совокупность организационно-экономических отношений, возникающих в процессе формирования и реализации механизма управления инвестиционной деятельностью на рынке жилья.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационной работы является исследование особенностей реализации инвестиционной деятельности различных экономических субъектов на российском рынке жилья и разработка рекомендаций по ее активизации на данном сегменте с учетом специфики развития жилищной сферы в современный период.

Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:

- установить особенности жилой недвижимости как инвестиционного товара и как общественного блага, определяющие основные характеристики инвестиционной деятельности на исследуемом рынке;

- определить сущность и содержание социально-экономических отношений, характерных для рынка жилой недвижимости и оказывающих влияние на состояние инвестиционной активности данного рынка;

- исследовать социально-экономические основы инвестиционной деятельности на рынке жилой недвижимости, систематизировать современные формы и методы инвестирования в жилые объекты в зависимости от целевой направленности стратегии инвестора;

- проанализировать состояние инвестиционной активности в странах с разным уровнем социально-экономического развития и отечественную

практику реализации инвестиционной деятельности на рынке недвижимости;

- выявить особенности развития жилищного инвестиционного процесса и определить основные проблемы реализации инвестиционной деятельности на рынке жилья, характерные для частных, коммерческих и институциональных инвесторов;

- установить приоритетные направления государственной политики стимулирования инвестиционной активности в жилищной сфере;

- произвести моделирование тенденций развития жилищного инвестиционного процесса и на основе полученных результатов разработать меры государственного регулирования инвестиционной активности на рынке жилья, способствующие устранению сложившихся диспропорций;

- разработать механизмы развития инвестиционной деятельности на рынке недвижимости, направленные на повышение эффективности функционирования данного рынка и обеспечение более полного удовлетворения общественной потребности в качественном жилище.

Теоретическую и методологическую основу исследования составили труды ведущих отечественных и зарубежных специалистов по инвестиционному менеджменту, инвестиционному анализу, управлению инвестиционной деятельностью, финансам, экономике недвижимости.

В процессе написания диссертационной работы автором применялись различные методические подходы, включая системный, причинно-следственный и сравнительно-аналитический подходы, позволяющие рассматривать каждую отдельную проблему в единстве всей экономической системы и, соответственно, выявлять ее истинные причины и всевозможные отрицательные последствия. В целом диссертационное исследование проводилось с использованием и в рамках диалектического метода познания, раскрывающего возможности изучения экономических явлений и процессов в динамическом развитии, взаимосвязи и взаимозависимости, что помогло автору в достижении поставленных целей диссертации и решении исследовательских задач.

Информационной базой исследования послужили: законодательные и нормативные акты федеральных и региональных органов власти, регламентирующие инвестиционную, строительную деятельность и отношения в жилищной сфере на территории Российской Федерации; статистические материалы Госкомстата России и его региональных и муниципальных отделений, публикуемые данные министерств и ведомств; фактические материалы, содержащиеся в монографиях и публикациях отечественных и зарубежных авторов; материалы научно-практических конференций и семинаров, ресурсы сети Интернет.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в развитии теоретико-методологических основ управления инвестиционной деятельностью на рынке жилой недвижимости в современных экономиче-

ских условиях и разработке рекомендаций по совершенствованию методов управления инвестиционной активностью на данном рынке.

В числе конкретных результатов, характеризующих научную новизну работы, можно выделить следующие:

1. Определены специфические инвестиционные характеристики жилой недвижимости как уникального блага, сочетающего в себе товарную и материальную природу, и заключающиеся: во-первых, в способности жилья не только удовлетворять личные потребности домохозяйства, но и приносить материальную выгоду; во-вторых, в приоритетности удовлетво-рейия инвестором личной потребности перед потребностью в получении дохода; в-третьих, в особенностях инвестиционных операций с жилой недвижимостью, связанных со спецификой ее оборота.

2. Уточнено содержание четырех основных сфер экономической деятельности - производства, распределения, обмена и потребления (использования) объектов жилой недвижимости, регулирование которых на современном этапе развития российской экономики осуществляется рыночными механизмами. Определение «границ охвата» рынком жилья совокупности экономических отношений с жилой недвижимостью позволяет раскрыть все возможные направления реализации инвестиционной деятельности в данной сфере.

3. В рамках развития категорийного аппарата предложено авторское определение понятия «инвестиционная деятельность на рынке жилья» как экономической деятельности, связанной с созданием и рыночным оборотом объектов жилой недвижимости в целях получения дохода и (или) социального эффекта. Уточнен и дополнен перечень субъектов инвестиционной деятельности на рынке жилой недвижимости с учетом субъектов, осуществляющих инвестирование с использованием различных финансовых инструментов и раскрыты целевые направления их инвестиционной активности.

4. Определены критерии достаточности инвестиционных ресурсов, направляемых в жилищную сферу, позволяющие уточнить основополагающие принципы и границы институционального регулирования инвестиционной деятельности в данном секторе экономики. Установлено, что целесообразно при разработке механизмов государственного регулирования инвестиционной активности на рынке жилья определить в качестве целевого ориентира объем инвестиций, необходимый для обеспечения стабильного процесса расширенного воспроизводства жилищного фонда и удовлетворения возрастающей общественной потребности в жилище.

5. Разработаны механизмы развития инвестиционной деятельности на рынке недвижимости, основанные на моделировании тенденций развития жилищного инвестиционного процесса, учитывающие выявленные причины недостаточной эффективности мер государственного регулирования инвестиционной активности в жилищной сфере, и направленные

преимущественно на перераспределение потока инвестиционных ресурсов с вторичного рынка на первичный с целью расширения объемов строительства жилой недвижимости. Предложен ряд мероприятий, позволяющих повысить эффективность институционального управления на жилищном рынке.

Практическая значимость результатов исследования определяется возможностью их использования в процессе государственного регулирования инвестиционной активности на рынке жилой недвижимости, для совершенствования государственной инвестиционной политики в данной сфере, для разработки стратегии инвестиционной деятельности на рынке жилья частными и корпоративными инвесторами, а также в учебном процессе ВУЗов при изучении дисциплин «Жилищное инвестирование», «Инвестиционный менеджмент», «Экономика недвижимости», «Инвестиционный рынок» и др. Кроме того, материалы диссертации могут представлять интерес для органов государственной власти, субъектов рынка жилой недвижимости, специалистов, занимающихся вопросами жилищного инвестирования и операциями с недвижимостью в качестве аналитического и прикладного материала.

Апробация работы. Основные положения и выводы диссертационной работы докладывались и обсуждались на российских и международных научно-практических конференциях. По теме диссертации опубликовано 4 работы общим объемом 8,06 п.л.

Структура и объем работы. Работа состоит из введения, трех глав и заключения, списка литературы и приложений, изложенных на 165 страницах машинописного текста. Цифровой и графический материал представлен в 15 таблицах и 18 рисунках. Список использованной литературы содержит 145 наименований.

Структура работы выглядит следующим образом: Введение

Глава 1. Теоретико-методологические основы инвестиционной деятельности на современном рынке недвижимости

1.1 Сущность и основные характеристики инвестиционной деятельности на рынке жилой недвижимости

1.2 Системный подход к управлению инвестиционным процессом в жилищной сфере

1.3 Механизмы государственного регулирования инвестиционной активности на рынке жилья

Глава 2. Проблемы становления и перспективы развития жилищного инвестиционного процесса в условиях рыночной экономики

2.1 Мировая практика организации жилищного инвестиционного процесса

2.2 Особенности становления и развития инвестиционного процесса на отечественном рынке жилья

2.3 Современные направления государственной политики стимулирования инвестиционной активности в жилищной сфере Глава 3. Совершенствование форм и методов управления инвестиционной активностью на рынке жилья

3.1 Моделирование тенденций развития инвестиционного процесса на российском рынке жилья

3.2 Механизмы развития инвестиционной деятельности на рынке недвижимости

3.3 Направления государственного регулирования инвестиционной активности на рынке жилья

Заключение Список литературы Приложения

Основное содержание работы

Рынок недвижимости является одним из базовых элементов экономической системы любого рыночно ориентированного государства, поскольку с ним прямо или косвенно связаны хозяйственная деятельность и приоритетные интересы людей во всех сферах. Рынок недвижимости — интегрированная категория и предполагает наличие характерных черт, присущих товарным и финансовым рынкам, а жилье на инвестиционном рынке выступает не только объектом реального инвестирования, но и материальной основой формирования различных инструментов финансового инвестирования. Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями, отличающими его от прочих рынков в экономическом пространстве. Особенности рынка определяются спецификой физических характеристик недвижимости как особого товара.

Жилая недвижимость играет огромную роль в процессе человеческой деятельности: она одновременно выступает в качестве пространственной среды для функционирования субъектов рыночных отношений, базы для размещения капитала в физической форме, крупнейшего экономического ресурса в процессе обмена и определяет условия мобильности рабочей силы.

Из всех существующих товаров недвижимое имущество является наиболее фундаментальным, основательным и долговечным. Недвижимый товар обеспечивает высокую надежность инвестиций, обладает потенциальной способностью приносить доход и является довольно привлекательным направлением инвестирования. Сделки с объектами недвижимости - это не обычное перемещение и потребление товара, а движение капитала, приносящего доход. Важнейшая особенность жилья состоит в его способности удовлетворять одну из самых насущных потребностей человека - потребность в жилье, причем в этой области распределения ресурсов социальные критерии безусловно доминируют над экономическими, что определяет

приоритетность удовлетворения инвестором личной потребности перед потребностью в получении дохода.

Кроме того, специфические инвестиционные характеристики жилой недвижимости как уникального блага определяются особенностями инвестиционных операций с жилой недвижимостью, связанных со спецификой ее оборота. Важнейшей особенностью недвижимости как товара и как объекта инвестирования является специфика оборота (происходит не оборот жилья, а оборот прав на него), вследствие чего под рынком недвижимости часто понимается рынок оборота прав на недвижимость, а не недвижимости как таковой.

Анализ различных подходов к описанию сущности рынка недвижимости позволил определить рынок недвижимости как экономико-правовое пространство, в котором происходит взаимодействие между спросом и предложением всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней. Данное определение представляется нам корректным и в отношении рынка жилой недвижимости, так как позволяет отразить товарно-капитальную природу жилья и привлекательность его как инвестиционного инструмента и включает в себя все виды экономической деятельности с объектами жилой недвижимости. В процессе анализа доказано, что на современном этапе развития российской экономики рыночными механизмами осуществляется регулирование всех четырех сфер экономической деятельности с жилой недвижимостью (рис. 1):

A) Производство - строительство жилья - является важнейшей сферой экономических отношений. Именно на данной стадии рождается товарная масса, возводятся объекты жилой недвижимости, обновляется жилищный фонд и начинается формирование рыночных отношений. Стадия производства начинается с момента оформления необходимой документации на земельный участок, начала строительных работ и заканчивается с моментом принятия жилого объекта государственной комиссией;

Б) Распределение - происходит распределение объектов строящегося или только что построенного жилищного фонда. В мировой практике используются в основном два возможных пути распределения жилья - на основе рыночных механизмов ценообразования, посредством купли-продажи либо на основе государственного обеспечения жильем граждан, с использованием административных методов. Так как важнейшей особенностью недвижимости как товара и как объекта инвестирования является специфика оборота, данная стадия характеризуется тем, что здесь определяются права собственности на построенные объекты;

B) Обмен - данная сфера экономической деятельности охватывает все многообразие операций с жилой недвижимостью, при которых происходит передача прав на жилье от одного собственника к другому (купля-продажа, обмен, мена, дарение, наследование и т.п.). Иными словами, на

этой стадии происходит оборот прав собственности всеми разрешенными законодательством способами;

Г) Потребление - является конечной, естественной целью экономической деятельности на рынке жилья. Жилье является одним из основных жизненных благ для любого человека, следовательно, в зависимости от того, насколько этот товар будет соответствовать потребностям конкретного индивида и семьи, удовлетворять их и способствовать развитию человека как личности, будет определяться степень удовлетворения общественной потребности в жилище.

Государственное регулирование жилищной сферы

с использованием различных методов

________

'«И__

Производство

с

Распределение

Виды экономической деятельности, связанной с жилой недвижимостью

Обмен

Потребление

.V? Щ

V.

Строительство

V

Сфера распределения жилья - область действия как рыночных механизмов, так и государственного вмешательства

V

м

V -

• Л1......

V

х.1

- ■■ -■■■■ V .

Операции с недвижимостью

Жилищно-коммунальное хозяйство и бытовое обслуживание

Рис. 1. Взаимосвязь сфер экономической деятельности, охватываемых рынком жилья

Использование системного подхода к анализу инвестиционной деятельности различных участников рынке жилья позволило рассмотреть инвестиционный процесс как экономическую систему, в которой реализуется процесс приобщения инвестора к объекту инвестиций (жилой недвижимости), осуществляемый с целью получения управляемого инвестиционного дохода посредством инвестирования. Инвестиционный процесс - экономическая система, со входом, представленным как совокупность инвестиционных ресурсов, и выходом, определяемым как совокупность полученных результатов инвестиционной деятельности, определяющих дальнейшее развитие системы.

Рис. 2. Модель структурной схемы инвестиционного процесса на рынке жилья

Инвестиционный процесс на рынке жилья характеризуется определенной структурой и позволяет точно его идентифицировать среди других экономических процессов, проявляет свои свойства в результате взаимодействия с другими системами, следует определенной концепции развития и отражает взгляды, цели и ценности субъектов инвестиционного процесса. Исследование характера инвестиционной деятельности на рынке жилья позволило свести все многообразие инвестиционной активности участников рынка к следующим основным направлениям их деятельности (табл. 1).

Изучение социально-экономических и товарных характеристик жилья как конечного объекта инвестиционных вложений позволяет утверждать, что основной целью развития жилищного инвестиционного процесса как системы является постоянное удовлетворение важнейшей общественной потребности в жилище. Система может включать один или несколько этапов жилищного инвестирования (в случае с ценными бумагами, рефинансированием кредитов и ценных бумаг и т.д.), в конечном итоге объединенных одной целью - создание потоков инвестиционного капитала и направление их в реальные жилищные активы, в том числе и для личного использования.

Таблица 1

Основные элементы инвестиционного процесса на рынке жилья

Этап

Ипвестор

Направления инвестиционной деятельности

Источники и инструменты инвестирования

Строительные организации (инвестор, заказчик, пол-рядчик

Инвестирование строительства, ремонта, модернизации жилья

Собственный капитал Привлеченный капитал1

- Банковские кредиты,

- Средства индивидуальных инвесторов,

- Прочие средства_

Домохозяйство (частные инвесторы)

V Инвестирование индивидуального строительства жилья ^ Инвестирование строительства жилья по договору долевого участия

Собственный капитал (в том числе средства от продажи имеющегося жилья),

Привлеченный капитал*

- Банковские кредиты (в том числе ипотечные),

* Займы, Жилищные сертификаты, Государственные субсидии и др.

Государство

- Муниципалитеты

• Фонды жилищного строительства

- Агентства ипотечного кредитования

-Др ииституц инвесторы первичного рынка_

* Строительство жилья с целью продажи или распределения по государственным и муниципальным программам, государственным обязательствам, ^ Ремонт, реконструкция, модернизация жилья

Государственное и муниципальное бюджетное финансирование Собственные средства Привлеченные средства

- Кредиты финансово-кредитных организаций,

- Выпуск муниципальных жилищных облигаций и сертификатов

Домохозяйство

^ Приобретение жилья для собственного проживания, ^ Приобретение жилья для сдачи его в аренду; / Приобретение жилья в инвестиционных целях для последующей перепродажи

Собственные средства (в том числе средства от продажи имеющегося жилья);

Привлеченный капитал:

- Банковские кредиты (в том числе ипотечные),

- Займы,

• Накопительные программы различных банков и ЖСК (накопление и последующее кредитование), Жилищные сертификаты, Государственные субсидии и др

А ю^ппои, и ¿4'

^ Ипотечные ценные бумаги; ^ Сборные инструменты инвестирования (взаимно-паевые фонды, трасты, опционы), Акции,

^ Облигации (государственные, корпоративные, муниципальные), ^ Другие ценные бумаги

1

й и о и

а «

§ О

- Домохозяйства (частные инвесторы),

- Институциональные инвесторы,

Кредитно-финансовые учреждения коммерческие и сберегательные банки, страховые компании, ссуд-но-сберегательные и кредитные ассоциации,

- Прочие инвестиционные институты _

Вложение инвестиционных ресурсов в финансовые инструменты с целью получения коммерческого дохода

Инвестиционную деятельность на рынке жилья в широком смысле слова можно охарактеризовать как экономическую деятельность, связанную с созданием и рыночным оборотом объектов жилой недвижимости в целях получения дохода и (или) социального эффекта. При этом домохозяйство, приобретая жилье для личных нужд, также является субъектом инвестиционной деятельности, так как, во-первых, оно инвестирует сред-

ства в надежный актив, который затем можно передать другим поколениям (выступает инвестором), во-вторых, при этом оно может выступать реципиентом инвестиционных вложений других участников, приобретая жилье в кредит, ипотеку или другими способами займа, в-третьих домохозяйство имеет возможность продать жилье через определенный промежуток времени, получив определенный доход от прироста стоимости недвижимости. Интенсивность инвестиционной деятельности на рынке жилья характеризуется понятием инвестиционной активности, определяемым как динамика инвестиционных вложений на первичном и вторичном рынке в текущем временном периоде по отношению к предыдущему.

Следует отметить, что хотя инвестиционная деятельность на рынке жилья весьма многообразна и может принимать различные формы, а ее субъекты использовать различные источники средств и инструменты инвестирования, все же основные направления инвестиционной деятельности в целом остаются неизменными, так же как и целевые функции участников инвестиционного процесса (табл. 2).

Таблица 2

Целевые функции различных категорий инвесторов

Инвесторы Цель деятельности на рынке жилья

Индивидуальные инвесторы (домохозяйства) -Удовлетворение личной жилищной потребности путем приобретения жилья в собственность; - Получение текущего дохода в виде арендной платы, процентов ренты и других поступлений при использовании объекта, - Приобретение жилья в инвестиционных целях и получение прибыли от прироста рыночной стоимости недвижимости при перепродаже

Институциональные инвесторы (государство) - Расширение объемов строительства жилья, его своевременный ремонт и реконструкция, обновление таким образом жилого фонда страны, - Повышение покупательной способности граждан на рынке жилья, - Эффективное управление жилым фондом, - Рост трудовой активности всего населения, повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир

Коммерческие организации Получение прибыли за счет операций па рынке жилья

Так как стратегической целью российской инвестиционной политики является постепенное снижение доли государственных инвестиций и одновременно формирование благоприятной инвестиционной среды для частных инвесторов, в жилищной сфере государственная инвестиционная политика должна быть направлена на поддержку приоритетных направлений жилищной инвестиционной деятельности, и при этом носить взвешенный, системный характер. Однако при определении принципов и границ институционального регулирования, возникает вопрос о критерии достаточности инвестиций, привлекаемых на рынок жилой недвижимости, об определении целевого ориентира при разработке механизмов государственного регулирования инвестиционной активности на рынке жилья.

Проведенный анализ позволяет предложить в качестве критерия достаточности инвестиций в среднесрочном периоде такой объем совокупных

инвестиционных ресурсов, который позволит обеспечить переход к устойчивому экономическому росту. С точки зрения макроэкономики это означает достижение стабильных положительных значений величины совокупных чистых инвестиций на рынок жилья и строительную отрасль, соответствующих приросту объемов средств для обновления основного капитала, при увеличении эффективности использования инвестируемых ресурсов. В связи с этим необходимо стимулирование инвестиционных вложений в жилищную сферу в размерах:

— как минимум - для восстановления объемов строительства жилья до уровня, покрывающего выбытие существующего жилого фонда и накопленных элементов основного капитала предприятий и организаций. В данном случае будет обеспечено лишь простое воспроизводство объектов жилого фонда и сохранение неизменным его по объемам. Этот ориентир обусловлен тем, что при более низких значениях инвестиций во вновь построенное жилье не будут компенсированы выбывающие элементы производительного капитала, в результате чего будут по-прежнему воспроизводиться условия экономического спада и продолжится сокращение потенциала реального оживления производства;

- как максимум - для расширения объемов строительства жилья до уровня, обеспечивающего удовлетворение возрастающей общественной потребности в жилище. Так как общественные потребности постоянно развиваются и переходят на качественно новые ступени, то инвестиционный процесс на рынке жилья должен развиваться стремительными темпами. В данном случае будет обеспечиваться процесс расширенного воспроизводства - стабильный ежегодный прирост объемов жилого фонда и его обновление.

Исследование мировой практики организации жилищного инвестиционного процесса позволило определить, что применяемые различными странами механизмы государственного регулирования инвестиционной активности в жилищной сфере направлены в первую очередь на решение следующих основных задач:

1) обеспечение эффективного функционирования строительного сектора для своевременного расширения, реконструкции и модернизации жилого фонда;

2) стимулирование накопления инвестиционного капитала населением, обеспечение защиты его от инфляции и вовлечение национальных сбережений в экономические процессы;

3) стимулирование инвестиционного спроса на жилье, в том числе путем запуска ипотечных механизмов;

4) улучшение жилищных условий малообеспеченных слоев населения, включая обеспечение льготных условий строительства и приобретения жилья.

Изучение особенностей становления и развития инвестиционного процесса на отечественном рынке жилья позволило определить настоящий этап развития рынка недвижимости как этап реорганизации, характеризующийся предельным уровнем цен, существенным превышением спроса над предложением, а также появлением комплексной законодательной базы и развитием новых взаимосвязей между финансовым рынком и рынком недвижимости. При этом исследование тенденций развития российского рынка жилой недвижимости позволило определить, что в условиях переходной экономики часто появляются отдельные процессы и закономерности, не характерные для развитых рынков, в числе которых особо следует отметить:

— асинхронность развития рынка недвижимости в различных городах России при сходных экономических условиях;

— несоответствие стоимости недвижимости финансовым возможностям большей части населения, высокие цены на жилье;

- неравномерное развитие различных сегментов рынка;

— недостаточная информированность участников рынка о фактических условиях функционирования рынка, о параметрах внешней среды (в том числе изменениях в законодательстве);

- снижение доступности жилья, несмотря на повышение доступности заемных источников инвестирования;

- понижение объемов строительства, несмотря на наличие значительного платежеспособного спроса.

Сравнительный анализ динамики цен жилье в 2000-2006 гг. показал, что начиная со второго квартала 2001 года прослеживается зависимость темпов роста цен на первичном рынке и на вторичном рынке с макроэкономическими показателями - уровнем инфляции и темпами роста денежных доходов населения. Однако если в период до конца 2002 года уровень цен на жилье колебался в диапазоне между этими двумя показателями, то для современного периода характерно значительное превышение темпов роста цен на жилье над уровнем инфляции и темпами роста денежных доходов населения. Сложившаяся ситуация с позиции макроэкономического анализа объясняется во-первых, тем, что в России сложился абсолютный дефицит объектов предложения жилого фонда, что делает абсолютно неэластичным спрос на важнейший общественный продукт - жилье. Во-вторых, превышение темпов роста цен на жилье над темпами роста денежных доходов населения определяется стремительным развитием в 20032006 годах механизмов ипотечного жилищного кредитования, либерализацией условий получения ипотечного займа, многократным ростом объема привлекаемых в систему ипотечного инвестирования ресурсов, что привело к активизации использования гражданами заемных средств при приобретении жилья.

Таким образом, рост цен на жилье определяется как внешними по отношению к рынку факторами (региональными особенностями, изменением макроэкономических условий, масштабным притоком инвестиций на рынок), так и внутренними факторами (появлением новых инструментов жилищного инвестирования, нехваткой объектной базы, недостаточными объемами строительства). С одной стороны, в экономике формируется значительный неудовлетворенный спрос населения на жизненно важный для сохранения общественной стабильности товар, однако этот спрос носит преимущественно отложенный характер в силу высокой стоимости объектов недвижимости, а с другой стороны, существует серьезный дефицит совокупного внутреннего спроса, способный резко ограничить пределы экономического роста в масштабах всей страны. В подобной ситуации, учитывая неэффективность рыночных механизмов регулирования инвестиционной активности и невозможности автоматического преодоления сложившихся негативных последствий рыночного оборота жилой недвижимости, совершенно четко определяется необходимость усиления государственного вмешательства в процесс регулирования инвестиционной активности в жилищной сфере. Задача государства в этих условиях должна состоять в преодолении существующего разрыва за счет создания целостной системы регулирования инвестиционных интересов и применения целого комплекса инструментов, направленных на привлечение инвестиционных ресурсов в сферу жилищного строительства.

Исследование содержания реализуемых в переходный период развития российской жилищной системы форм и методов управления инвестиционной деятельностью на рынке жилья показало, что их преимущественной целевой направленностью являлось стимулирование инвестиционной активности путем формирования платежеспособного инвестиционного спроса, и для этих целей использовался широкий спектр управленческих мероприятий.

В работе подробно рассмотрены правовые и организационные основы реализации государственной жилищной политики Российской Федерации за период с 1991 по 2006 годы, установлены приоритетные направления государственного регулирования инвестиционного процесса и инвестирования бюджетных средств на различных этапах становления рынка жилой недвижимости.

Результаты анализа особенностей развития инвестиционного процесса на этапе становления российского рынка жилья (до 2001 года) свидетельствуют о том, что реализация механизмов государственного регулирования в данный период не позволила обеспечить выполнение всех поставленных задач. В частности, не удалось снизить время ожидания предоставления жилых помещений социального использования, составляющее в среднем около 20 лет, сохранился высокий износ основных фондов коммунального комплекса (на уровне 60%), объемы строительства остались на

чрезвычайно низком уровне. Основными причинами явились: отсутствие достаточных финансовых средств в бюджетах всех уровней, недостаточно эффективное привлечение и использование в средств частных инвесторов, неразвитость институтов долгосрочного жилищного инвестирования (в первую очередь ипотечных), инфраструктуры рынка жилья, а также высокий уровень рисков и издержек на этом рынке.

Для следующего этапа развития механизмов регулирования инвестиционной активности на рынке жилья (2001-2006), связанных с принятием мер по государственной поддержке системы ипотечного жилищного инвестирования, характерно резкое повышение инвестиционной активности домохозяйств на рынке жилья. Отличительной чертой инвестиционной деятельности в сфере недвижимости на современном этапе является высокая степень интеграции рынка жилья с кредитно-финансовым рынком в целом, что подтверждается широким распространением программ ипотечного кредитования и прочих финансовых инструментов. Если в 2005 году только 3% сделок с жильем (включая сделки купли-продажи на первичном и вторичном рынке жилья) совершались с помощью ипотечных заемных средств, то в первом полугодии 2006 года таких сделок на рынке жилья было уже 6%.

Все многообразие форм жилищного инвестирования, характерных для рынка жилой недвижимости на текущем этапе развития, сведено нами к девяти основным моделям, важнейшими характеристиками которых служат сроки реализации данной формы инвестирования, существующие риски и источники инвестируемых ресурсов. При этом вся совокупность моделей инвестиционной деятельности разделена нами на две группы, исходя из признака наличия государственной поддержки участников инвестиционной деятельности. В работе установлены особенности реализации различных моделей инвестиционной деятельности в современных условиях, что позволите на основе выявленных достоинств и недостатков моделей произвести оценку перспектив их развития.

Проведенный анализ позволяет утверждать, что дальнейшее развитие инвестиционного процесса на российском рынке жилья связано с расширением инвестиционной деятельности частных, коммерческих и институциональных инвесторов в рамках реализации трех основных моделей:

1) приобретение жилья на вторичном рынке с использованием собственных инвестиционных ресурсов;

2) приобретение жилья на вторичном рынке путем смешенного инвестирования (с использованием собственного капитала и заемных ипотечных ресурсов);

3) долевое строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости с привлечением частных инвестиционных ресурсов физических лиц.

100% 80% 60% 40% 20% 0%

Рис.3 Рост цен на рынках жилья крупнейших городов страны с января по октябрь 2006 года

Среди основных причин стремительного удорожания жилой недвижимости в современный период, подробно изложенных в работе, следует особо отметить рост располагаемых денежных доходов населения, развитие новых инструментов ипотечного жилищного инвестирования, изменение общественных представлений о комфортном жилье, миграционные процессы и сокращение объемов жилищного строительства, или, иными словами, формирование ажиотажного инвестиционного спроса в сочетании с сокращающимся предложением на рынке жилой недвижимости. В то же время результаты анализа особенностей реализации инвестиционного процесса в жилищной сфере свидетельствуют о том, что главнейшей причиной роста цен и снижения доступности жилья является недостаток объектной базы - нового, качественного и недорогого жилья, а усиление диспропорций на жилищном рынке обусловлено катастрофическим состоянием жилищного фонда в целом.

Более того, проведенное моделирование тенденций развития инвестиционного процесса на российском рынке жилья, основанное на накоп-

Одновременно прогнозируется постепенный отказ участников инвестиционного процесса от реализации моделей инвестиционной деятельности, связанных с продажей первичного жилья в рассрочку, накопительными программами жилищных кооперативов, муниципальными жилищными облигациями, строительством и продажей жилья через некоммерческие организации в рассрочку и др.

Однако исследование последних тенденций развития инвестиционного процесса позволило установить появление на рынке жилой недвижимости множества негативных факторов, препятствующих активизации инвестиционной деятельности, результатом воздействия которых явился значительный рост цен на жилье (рис.3).

120%

ленном отечественном и зарубежном опыте управления инвестиционной деятельностью, позволяет прогнозировать дальнейший подъем конъюнктуры на российском рынке жилья и одновременное снижение доступности жилой недвижимости для большинства домохозянств.

На основе проведенного исследования проблем становления и перспектив развития жилищного инвестиционного процесса в условиях рыночной экономики разработаны механизмы развития инвестиционной деятельности на рынке недвижимости, направленные на повышение эффективности функционирования данного рынка и обеспечение более полного удовлетворения общественной потребности в качественном жилище.

С учетом выявленных рисков и преимуществ деятельности закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости перспективной представляется реализация механизма активизации инвестиционной деятельности на рынке жилья, связанного с созданием ПИФов для строительства определенных жилых массивов. При этом в зависимости от масштаба деятельности фонд может инвестировать средства в строительство как одного дома, так и целого квартала или нескольких жилых микрорайонов. Особую роль в успешной реализации проектов по строительству жилья играет выбор надежного застройщика, способного обеспечить своевременное выполнение всех видов работ и уложиться в сметную стоимость проекта. Участие в специализированном фонде наиболее привлекательно для частных инвесторов со средними доходами, при этом управляющая компания зарабатывает для них доход как на строительстве жилых объектов, так и на сделках с уже готовой недвижимостью - покупках, продажах, сдаче в аренду. Иными словами, инвесторами в паевые фонды недвижимости могут выступать граждане, в настоящее время осуществляющие на рынке жилья спекулятивные операции, инвестирующие средства с целью получения дохода. Избыток подобных частных инвесторов на локальных рынках недвижимости препятствует удовлетворению общественной потребности в качественном жилище вследствие формирования ажиотажного совокупного спроса на относительно ликвидные квартиры. В то же время участие в деятельности ПИФов недвижимости, приобретение их паев потенциально способно принести данной категории частных инвесторов даже больший доход вследствие диверсификации девелоперских рисков и рисков, связанных с ликвидностью объектов инвестирования.

Таким образом, экономический смысл формирования новых .механизмов инвестирования на рынке жилья, связанных с функционированием ПИФов недвижимости, заключается в достижении более равномерного распределения средств частных инвесторов и постепенному устранению диспропорций на рынке жилой недвижимости. С одной стороны, средства частных инвесторов, имеющих целью получение материальной выгоды от инвестиционной деятельности на рынке жилья, вкладываются в производство дефицитнейшего на сегодняшний момент общественного блага

(строительство жилья) и направляются на формирование совокупного предложения, а, с другой стороны, средства частных инвесторов, желающих приобрести жилье для удовлетворения личных насущных потребностей, формируют совокупный инвестиционный спрос.

Еще одним важным компонентом механизма повышения инвестиционной активности на исследуемом рынке и формирования конкурентного рынка жилой недвижимости является обеспечение равного доступа застройщиков к земельным участкам. Замедленное развитие вводимой с 2005 года системы торгов на право аренды земельных участков на инвестиционных условиях препятствует формированию рынка девелоперских услуг и росту объемов жилищного строительства.

Как показывает анализ, на активизацию инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства, вероятнее всего, окажет влияние тенденция укрупнения, консолидации строительных организаций. Многие строительные компании за последние годы преобразовались в современные вертикально-интегрированные холдинги, в состав которых входят подрядные и инвестиционные подразделения, цементные заводы, деревообрабатывающие предприятия, заводы металлоконструкций и ЖБИ, линии по производству бетона, щебня и других строительных материалов (например, «Интеко», «Стройтрансгаз», холдинг ПИК, «Мосинжстрой», Mirax Group, «МИАН», «Сити-XXI век», «СУ-155», «Декра-Груп», «Терра», ПСФ «Кроет», «Доминион М» и ряд других). Данная тенденция, начавшаяся в строительной индустрии столичных регионов, охватит в скором времени все российские регионы и окажет благоприятное влияние на ускорение темпов жилищного строительства и повышение конкурентоспособности отечественных строительных организаций в сравнении с зарубежными домостроительными концернами.

Однако в складывающейся ситуации поиск инвестиционных ресурсов на реализацию строительных проектов, модернизацию производств и экспансию в регионы становится для компаний, нацеленных на многократное увеличение объемов производства, главной задачей. И для наиболее полного обеспечения потребности в долгосрочных инвестиционных ресурсах компаниям необходимо разрабатывать и внедрять новые схемы инвестирования проектов, в том числе связанных с созданием паевых инвестиционных фондов недвижимости и выпуском корпоративных облигаций. По нашему мнению, решение данной проблемы возможно путем развития альтернативных источников инвестирования строительства по двум направлениям.

Первое направление связано с перспективами использования ипотечных механизмов при инвестировании строительства жилья. Принципиальным недостатком функционирующей сегодня системы ипотечного жилищного инвестирования является ее направленность на кредитование покупки готового жилья. Вместе с тем значительные возможности, которые

демонстрируют сегодня участники рынка в организации ипотечных программ, могут быть использованы для расширения платежеспособного спроса на первичное жилье и для инвестирования проектов жилищного строительства.

Второе направление связано с активизацией участия в процессе инвестирования строительства институциональных инвесторов, причем первостепенную роль здесь играют пенсионные фонды, способные стать источником долгосрочных инвестиционных ресурсов, необходимых и застройщикам, и участникам ипотечного рынка. Так как первостепенной задачей негосударственных пенсионных фондов (НПФ) является не приумножение средств, а сбережение их от инфляции в течение длительного срока, то для минимизации рисков при вложении пенсионных средств в строительство жилья целесообразно использование гарантий субъектов федераций и (или) муниципалитетов. Более того, как показывает опыт отдельных региональных НПФ, пенсионный фонд способен эффективно осуществлять даже прямое инвестирование средств в строительство жилой недвижимости. В перспективе и страховые компании также могут стать крупным институциональным инвестором, если будут созданы соответствующие инструменты финансового инвестирования в жилищное строительство, позволяющие гарантировать своевременный возврат средств страхователей. По сути, для активизации деятельности институциональных инвесторов необходимо снизить риски инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства, порожденные не экономическими, а политическими и административными причинами.

Результаты проведенного аналитического исследования позволили определить перспективные направления государственного управления инвестиционной активностью в жилищной сфере, которые связаны главным образом с совершенствованием комплекса мер нормативно-правового, административно-организационного и бюджетно-финансового характера в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Несмотря на то, что национальным проектом предусмотрена комплексная система мер, направленная на расширение источников инвестирования, повышение доступности жилья, увеличение объемов жилищного строительства и модернизации коммунальной инфраструктуры, уже на начальной стадии реализации национального жилищного проекта обозначился целый ряд рисков и противоречий, которые обусловлены его содержанием и способны оказать негативное воздействие на своевременное достижение поставленных целей.

С учетом выявленных факторов риска целесообразным, по нашему мнению, является выполнение следующих рекомендаций по совершенствованию механизмов государственного регулирования инвестиционной активности в жилищной сфере.

1. Уточнение формулировки миссии федеральной целевой программы, в которой отсутствует определение «доступного жилья». По нашему мнению, для удовлетворения массовой потребности в доступном жилье необходимо ориентироваться на строительство дешевого жилья, отвечающего при этом современным строительным нормам, обеспечивающим высокие потребительские свойства жилища, и при этом необходимо сформировать сегмент жилищного рынка, доступного слоям населения: бюджетникам, работникам низкой квалификации, молодым специалистам и т.д. при приобретении его по рыночной стоимости. В этом же направлении должна осуществляться государственная поддержка строительного комплекса.

2. Более точная оценка потребностей граждан в улучшении жилищных условий. С учетом динамики стремительного возрастания физического износа жилищного фонда и объемов неудовлетворенного спроса необходимо ориентироваться не на удвоение объемов жилищного строительства к 2010 году, как предусмотрено национальным проектом, а на увеличение их в восемь-десять раз.

3. Совершенствование федеральных законов, входящих в состав «жилищного пакета», и продолжение нормотворческой работы федеральных органов законодательной власти в направлении демонополизации региональных рынков жилья и стимулировании участников сферы жилищного строительства к повышению прозрачности инвестиционной деятельности.

4. Перераспределение выделяемых для реализации проекта государственных инвестиционных ресурсов: увеличение доли финансирования целевой подпрограммы «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства», направленной на стимулирование жилищного строительства, за счет некоторого сокращения доли государственных инвестиционных ресурсов, направляемых на стимулирование инвестиционного спроса.

5. Обеспечение пропорционального развития рынков земельных участков, строительных материалов, транспортной инфраструктуры, рынка рабочей силы в соответствии с планируемым увеличением объемов жилищного строительства.

Однако для комплексной и эффективной реализации государственной политики, направленной на формирование рынка доступного жилья и активизацию инвестиционной деятельности в жилищной сфере, по нашему мнению, недостаточно лишь выполнения мероприятий, предусмотренных целевой программой «Жилище».

Необходимо отметить также ряд направлений преобразований, не включенных в национальный проект «Доступное жилье - гражданам России», однако без реализации которых также затруднительно будет достижение установленных целевых ориентиров развития жилищной сферы, так

как инвестиционная активность участников рынка жилья напрямую зависит от эффективной деятельности организаций, составляющих инфраструктуру данного рынка. Разработанный комплекс мероприятий, направленный на повышение эффективности институционального управления инвестиционной активностью на жилищном рынке, включает в себя меры по усилению ответственности риэлтерских компаний в случае ненадлежащего выполнения своих обязательств, совершенствованию системы государственного учета объектов недвижимости и системы градорегулирова-ния.

Итак, результаты исследования позволили определить перспективные направления государственного управления инвестиционной активностью в жилищной сфере, которое должно быть направлено преимущественно на формирование инвестиционного предложения на рынке жилой недвижимости путем реализации различных механизмов инвестирования строительства жилья на возвратной основе с использованием частных инвестиционных ресурсов. При этом применяемые механизмы государственного регулирования инвестиционной деятельности предлагается дополнить рядом перечисленных выше мер, что позволит обеспечить как повышение инвестиционной активности на рынке жилья (преимущественно в сфере жилищного строительства), так и комплексное развитие инфраструктуры рынка жилой недвижимости.

Выводы. Научные выводы по результатам исследований приведены в тексте диссертационной работы. Основные из них следующие:

1. Определена сущность и содержание социально-экономических отношений, характерных для рынка жилой недвижимости и оказывающих влияние на состояние инвестиционной активности данного рынка.

2. Систематизированы современные формы и методы инвестирования в жилые объекты в зависимости от целевой направленности стратегии инвестора.

3. Детальный анализ инвестиционных процессов на рынке жилья показал, что отказ государства от монопольной роли инвестора, подрядчика, собственника определяет необходимость формирования рыночных институтов строительства жилья и его финансирования, создания нормативно-правовой базы их функционирования.

4. Предложен механизм формирования платежеспособного инвестиционного спроса на жилье, основанный на реализации «щадящих» моделей жилищного кредита, ориентированных на средний класс, и поэтапном их приспособлении к новым формам социальных гарантий.

5. Исследование форм и методов управления инвестиционной деятельностью на рынке жилья показало, что их преимущественной целевой направленностью является стимулирование инвестиционной активности путем формирования платежеспособного инвестиционного спроса, и

для этих целей используется широкий спектр управленческих мероприятий.

6. Моделирование тенденций развития инвестиционного процесса на российском рынке жилья, основанное на накопленном отечественном и зарубежном опыте управления инвестиционной деятельностью, свидетельствует о дальнейшем подъеме конъюнктуры на российском рынке жилья и снижении доступности жилой недвижимости для большинства домохозяйств.

7. Разработаны механизмы развития инвестиционной деятельности на рынке недвижимости, направленные на повышение эффективности функционирования данного рынка и обеспечение более полного удовлетворения общественной потребности в качественном жилище.

8. Определены перспективные направления государственного управления инвестиционной активностью в жилищной сфере, основанные на реализации различных механизмов инвестирования строительства жилья на возвратной основе с использованием частных инвестиционных ресурсов.

Таким образом, своевременная реализация предлагаемых в работе мероприятий позволит обеспечить пропорциональное развитие жилищной сферы, усиление инвестиционной активности на рынке жилой недвижимости, повышение доступности жилья для населения и повышение эффективности рыночных механизмов производства и распределения жилой недвижимости.

По диссертации опубликованы следующие работы:

1. Шуваров P.A. Оценка возможностей повышения инвестиционной активности на современном российском рынке жилой недвижимости / Шуваров P.A. // Аудит и финансовый анализ. - 2007. - № 4. - 0,75 п.л. (издание рекомендовано ВАК РФ)

2. Шуваров P.A. Сравнительный анализ мировых моделей организации жилищного инвестиционного процесса // Сборник материалов российской научно-практической конференции «Проблемы инновационно-инвестиционной деятельности в России». - Уфа: РИО БАГСУ, 2008.-0,31 п.л.

3. Шуваров P.A. Перспективные направления развития инвестиционного процесса на российском рынке жилья. - М,: Палеотип, 2007, -6,25 п,л.

4. Шуваров P.A. Концептуальные вопросы государственного регулирования инвестиционных отношений в жилищной сфере // Проблемы и перспективы развития инновационно-инвестиционной сферы в России: сборник научных трудов. - Уфа: РИО БАГСУ, 2007. - 0,75 п.л.

Подписано в печать <Ю /О 200% Бумага ксероксная. Объем 1,5 печ.л. Формат 60x84 1/16 Тираж 120 экз. Заказ № '!66 Печать на ризографе в РИО БАГСУ

450077, г. Уфа, ул. Цюрупы, 6, ком. 303

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Шуваров, Рустам Айратович

Введение.

Глава 1. Теоретико-методологические основы инвестиционной деятельности на современном рынке недвижимости.

1.1. Сущность и основные характеристики инвестиционной деятельности на рынке жилой недвижимости.

1.2. Системный подход к управлению инвестиционным процессом в жилищной сфере.

1.3. Механизмы государственного регулирования инвестиционной активности на рынке жилья.

Глава 2. Проблемы становления и перспективы развития жилищного инвестиционного процесса в условиях рыночной экономики.

2.1. Мировая практика организации жилищного инвестиционного процесса.

2.2. Особенности становления и развития инвестиционного процесса на отечественном рынке жилья.

2.3. Современные направления государственной политики стимулирования инвестиционной активности в жилищной сфере.

Глава 3. Совершенствование форм и методов управления инвестиционной активностью на рынке жилья.

3.1. Моделирование тенденций развития инвестиционного процесса на российском рынке жилья.

3.2. Механизмы развития инвестиционной деятельности на рынке недвижимости.

3.3. Направления государственного регулирования инвестиционной активности на рынке жилья.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Управление инвестиционной деятельностью на рынке жилой недвижимости"

Актуальность темы, С начала 1990-х годов в России происходит сложный и противоречивый процесс трансформации общественной системы, в рамках которого реализуются последовательные преобразования в жилищной сфере страны.

Однако этот процесс, призванный в конечном итоге сформировать конкурентный рынок жилой недвижимости и жилищных услуг, обеспечить возможность гражданам приобретать качественное, комфортное и доступное жилье, сталкивается в своем развитии с множеством трудностей. Во-первых, в течение последних лет наблюдается тенденция постоянного снижения доступности жилья для населения, что обусловлено опережающим ростом цен на недвижимость в сравнении с ростом реальных доходов работающих граждан. Во-вторых, объем вкладываемых в жилищную сферу инвестиционных ресурсов кардинально не соответствует фактически необходимой их сумме с учетом огромной общественной потребности в качественном жилище. В-третьих, недостаточное развитие инвестиционной инфраструктуры и экономически обоснованных механизмов функционирования рынка жилой недвижимости в переходный период определяют низкую эффективность развития инвестиционного процесса на рынке жилья. Инвестиционная активность на отечественном рынке жилой недвижимости в большей степени связана с оборотом готовых объектов недвижимости, нежели со сферой производства (строительства) этого важнейшего общественно значимого блага. В-четвертых, результаты первого этапа реализации приоритетного национального жилищного проекта, предусматривающего значительные вложения частных и государственных инвестиционных ресурсов по различным направлениям, являются неоднозначными, что определяет необходимость их тщательного научного осмысления.

В этой связи особо актуальными становятся задачи изучения возможностей управления инвестиционной активностью на рынке жилой недвижимости с целью наиболее полного обеспечения общественных потребностей в доступном комфортабельном жилье. Кроме того, изменение условий функционирования жилищного инвестиционного процесса, обусловленное существенной переработкой нормативно-правовой базы в 2004-2006 годах и изменяющимся воздействием макроэкономических факторов, приводит к необходимости исследования данных вопросов.

Степень разработанности проблемы. Анализу проблем развития рынка недвижимости, в том числе в аспектах эффективного формирования и функционирования локальных рынков жилья, анализа объектной и субъектной структуры рынка, вопросам управления рынком жилой недвижимости посвятили свои работы такие исследователи, как А.Н. Асаул, В.И. Лимаренко, М.В. Потапова, И.В. Довдиенко, Г.М. Стерник, В.А. Горемыкин, Н.С.Пастухова, А.Г. Грязнова, И .Д. Тургель, И.Т. Балабанов, Е.В. Егоров,

A. Ивантер, Н. Косарева, М.П. Логинов, Г.Г. Матюхин, О.С. Пчелинцев, Т. Овсянникова, Г.Поляковский, Н.Н. Рогожина, А.Н. Семеняка, А.Ринг, Р.Страйк, Д.Эккерт, Д.Фридман, Н.Ордуэй, Г.Харрисон, Дж.Дэниелл и др.

Проблемы развития инвестиционного процесса и управления инвестиционной деятельностью являются предметом исследования таких российских ученых-экономистов, как В.А. Яковлева, А.И.Гаврилова, Г.П. Подшиваленко, Н.В. Киселевой, Е.М. Блеха, В.М. Аньшина, Л.С. Валинуровой, А.Ю. Егорова, Б.Ф.Зайцева, Л.Л. Игониной, А.Х. Махмутова, В.В. Мыльника, Н.И. Климовой, О.Б.Казаковой, Д.А. Ендовицкого, И.А. Бланка, В.В. Ковалева,

B.В.Иванова, Л.П. Гончаренко, А.Г. Шахназарова и др.

В то же время, несмотря на растущий интерес к управлению инвестиционной активностью в жилищной сфере, многие аспекты данной проблемы остаются недостаточно проработанными. В частности, мало внимания уделяется проблемам становления и развития жилищного инвестиционного процесса в условиях переходной экономики, исследования вопросов регулирования инвестиционной активности на рынке жилья проводятся без учета современных тенденций развития инвестиционного процесса в России.

Объектом исследования является инвестиционная деятельность на рынке жилой недвижимости.

Предметом исследования выступает совокупность организационно-экономических отношений, возникающих в процессе формирования и реализации механизма управления инвестиционной деятельностью на рынке жилья.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационной работы является исследование особенностей реализации инвестиционной деятельности различных экономических субъектов на российском рынке жилья и разработка рекомендаций по ее активизации на данном сегменте с учетом специфики развития жилищной сферы в современный период.

Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи: установить особенности жилой недвижимости как инвестиционного товара и как общественного блага, определяющие основные характеристики инвестиционной деятельности на исследуемом рынке; определить сущность и содержание социально-экономических отношений, характерных для рынка жилой недвижимости и оказывающих влияние на состояние инвестиционной активности данного рынка; исследовать социально-экономические основы инвестиционной деятельности на рынке жилой недвижимости, систематизировать современные формы и методы инвестирования в жилые объекты в зависимости от целевой направленности стратегии инвестора; проанализировать состояние инвестиционной активности в странах с разным уровнем социально-экономического развития и отечественную практику реализации инвестиционной деятельности на рынке недвижимости; выявить особенности развития жилищного инвестиционного процесса и определить основные проблемы реализации инвестиционной деятельности на рынке жилья, характерные для частных, коммерческих и институциональных инвесторов; установить приоритетные направления государственной политики стимулирования инвестиционной активности в жилищной сфере; произвести моделирование тенденций развития жилищного инвестиционного процесса и на основе полученных результатов разработать меры государственного регулирования инвестиционной активности на рынке жилья, способствующие устранению сложившихся диспропорций; разработать механизмы развития инвестиционной деятельности на рынке недвижимости, направленные на повышение эффективности функционирования данного рынка и обеспечение более полного удовлетворения общественной потребности в качественном жилище.

Теоретическую и методологическую основу исследования составили труды ведущих отечественных и зарубежных специалистов по инвестиционному менеджменту, инвестиционному анализу, управлению инвестиционной деятельностью, финансам, экономике недвижимости.

В процессе написания диссертационной работы автором применялись различные методические подходы, включая системный, причинно-следственный и сравнительно-аналитический подходы, позволяющие рассматривать каждую отдельную проблему в единстве всей экономической системы и, соответственно, выявлять ее истинные причины и всевозможные отрицательные последствия. В целом диссертационное исследование проводилось с использованием и в рамках диалектического метода познания, раскрывающего возможности изучения экономических явлений и процессов в динамическом развитии, взаимосвязи и взаимозависимости, что помогло автору в достижении поставленных целей диссертации и решении исследовательских задач.

Информационной базой исследования послужили: законодательные и нормативные акты федеральных и региональных органов власти, регламентирующие инвестиционную, строительную деятельность и отношения в жилищной сфере на территории Российской Федерации; статистические материалы Госкомстата России и его региональных и муниципальных отделений, публикуемые данные министерств и ведомств; фактические материалы, содержащиеся в монографиях и публикациях отечественных и зарубежных авторов; материалы научно-практических конференций и семинаров, ресурсы сети Интернет.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в развитии теоретико-методологических основ управления инвестиционной деятельностью на рынке жилой недвижимости в современных экономических условиях и разработке рекомендаций по совершенствованию методов управления инвестиционной активностью на данном рынке.

В числе конкретных результатов, характеризующих научную новизну работы, можно выделить следующие:

1. Определены специфические инвестиционные характеристики жилой недвижимости как уникального блага, сочетающего в себе товарную и материальную природу, и заключающиеся: во-первых, в способности жилья не только удовлетворять личные потребности домохозяйства, но и приносить материальную выгоду; во-вторых, в приоритетности удовлетворения инвестором личной потребности перед потребностью в получении дохода; в-третьих, в особенностях инвестиционных операций с жилой недвижимостью, связанных со спецификой ее оборота.

2. Уточнено содержание четырех основных сфер экономической деятельности - производства, распределения, обмена и потребления (использования) объектов жилой недвижимости, регулирование которых на современном этапе развития российской экономики осуществляется рыночными механизмами. Определение «границ охвата» рынком жилья совокупности экономических отношений с жилой недвижимостью позволяет раскрыть все возможные направления реализации инвестиционной деятельности в данной сфере.

3. В рамках развития категорийного аппарата предложено авторское определение понятия «инвестиционная деятельность на рынке жилья» как экономической деятельности, связанной с созданием и рыночным оборотом объектов жилой недвижимости в целях получения дохода и (или) социального эффекта. Уточнен и дополнен перечень субъектов инвестиционной деятельности на рынке жилой недвижимости с учетом субъектов, осуществляющих инвестирование с использованием различных финансовых инструментов и раскрыты целевые направления их инвестиционной активности.

4. Определены критерии достаточности инвестиционных ресурсов, направляемых в жилищную сферу, позволяющие уточнить основополагающие принципы и границы институционального регулирования инвестиционной деятельности в данном секторе экономики. Установлено, что целесообразно при разработке механизмов государственного регулирования инвестиционной активности на рынке жилья определить в качестве целевого ориентира объем инвестиций, необходимый для обеспечения стабильного процесса расширенного воспроизводства жилищного фонда и удовлетворения возрастающей общественной потребности в жилище.

5. Разработаны механизмы развития инвестиционной деятельности на рынке недвижимости, основанные на моделировании тенденций развития жилищного инвестиционного процесса, учитывающие выявленные причины недостаточной эффективности мер государственного регулирования инвестиционной активности в жилищной сфере, и направленные преимущественно на перераспределение потока инвестиционных ресурсов с вторичного рынка на первичный с целью расширения объемов строительства жилой недвижимости. Предложен ряд мероприятий, позволяющих повысить эффективность институционального управления на жилищном рынке.

Практическая значимость результатов исследования определяется возможностью их использования в процессе государственного регулирования инвестиционной активности на рынке жилой недвижимости, для совершенствования государственной инвестиционной политики в данной сфере, для разработки стратегии инвестиционной деятельности на рынке жилья частными и корпоративными инвесторами, а также в учебном процессе ВУЗов при изучении дисциплин «Жилищное инвестирование», «Инвестиционный менеджмент», «Экономика недвижимости», «Инвестиционный рынок» и др.

Кроме того, материалы диссертации могут представлять интерес для органов государственной власти, субъектов рынка жилой недвижимости, специалистов, занимающихся вопросами жилищного инвестирования и операциями с недвижимостью в качестве аналитического и прикладного материала.

Апробация работы. Основные положения и выводы диссертационной работы докладывались и обсуждались на российских и международных научно-практических конференциях. По теме диссертации опубликовано 4 работы общим объемом 8,06 п.л.

Структура и объем работы. Работа состоит из введения, трех глав и заключения, списка литературы и приложений, изложенных на 165 страницах машинописного текста. Цифровой и графический материал представлен в 15 таблицах и 18 рисунках. Список использованной литературы содержит 145 наименований.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Шуваров, Рустам Айратович

Заключение

Подводя итоги проведенного теоретического и прикладного исследования, необходимо сделать следующие выводы.

В самом начале третьего тысячелетия Россия по-прежнему находится в процессе масштабных социально-экономических преобразований, которые были начаты в последнем десятилетии XX века, но не завершены и по сей день. Изначально реформы ставили такие цели, как достижение устойчивого экономического роста, создание эффективной экономики, способной обеспечить высокий уровень жизни населения, реальное и равноправное участие России в мировом экономическом сообществе, — только на этой основе возможно прогрессивное развитие нашего общества. Вместе с тем далеко не все из того, что было намечено, реализовано на практике.

Отказ государства от монопольной роли инвестора, подрядчика, собственника - шаг логически оправданный, но он опередил формирование рыночных институтов строительства жилья и его финансирования, создание нормативно-правовой базы их функционирования. Это усугубило и без того тяжелую ситуацию в жилищном секторе экономики, так как сокращение доли государственного сектора не компенсировалось ростом объемов индивидуального жилищного строительства и увеличением числа предприятий новых форм собственности.

Выявился огромный разрыв между потребностью в жилье и спросом на него, а потому важной задачей местных и центральных властей стало формирование платежеспособного инвестиционного спроса на жилье с помощью "щадящих" моделей жилищного кредита, ориентированных прежде всего на средний класс, и поэтапное их приспособление к разработанным заново формам социальных гарантий.

Кроме того, выявился факт, что в условиях рыночных механизмов ценообразования цены приемлемых жилищ многократно превышают среднегодовые доходы домохозяйств, поэтому без участия государства достаточный уровень жилищного потребления является недостижимым для большей части населения. Следовательно, необходимо государственное регулирование рынка жилья, включающее как краткосрочные, снимающие социальное напряжение мероприятия (например, финансирование жилищного строительства и распределение жилищных субсидий), так и долгосрочные, институциональные воздействия (в частности, создание законодательной базы и поддержка системы долгосрочного ипотечного инвестирования).

В сложившейся ситуации весьма перспективными оказались возможности реализации механизмов ипотечного инвестирования. Во-первых, ипотечные инвестиционные ресурсы способны сыграть существенную роль в замещении государственных и банковских источников инвестирования жилищного строительства, во-вторых, развитие ипотечной системы способствует наращиванию инвестиционной активности субъектов рынка жилья в условиях дефицитности долгосрочных инвестиционных ресурсов и постоянном повышении цен на жилую недвижимость. В третьих, ипотека в современных экономических условиях оказалась чуть ли ни единственным финансовым инструментом, позволяющим эффективно привлекать сбережения населения (накопленные ранее, но не вовлеченные до сих пор в экономический оборот) для инвестирования в строительство и приобретение жилья.

Исследование содержания реализуемых в современный период развития российской жилищной системы форм и методов управления инвестиционной деятельностью на рынке жилья показало, что их преимущественной целевой направленностью является стимулирование инвестиционной активности путем формирования платежеспособного инвестиционного спроса, и для этих целей используется широкий спектр управленческих мероприятий. В то же время результаты анализа особенностей реализации инвестиционного процесса в жилищной сфере свидетельствуют о том, что главнейшей причиной роста цен и снижения доступности жилья является недостаток объектной базы - нового, качественного и недорогого жилья. Усиление диспропорций на жилищном рынке обусловлено катастрофическим состоянием жилищного фонда в целом.

Более того, проведенное моделирование тенденций развития инвестиционного процесса на российском рынке жилья, основанный на накопленном отечественном и зарубежном опыте управления инвестиционной деятельностью, позволяет прогнозировать дальнейший подъем конъюнктуры на российском рынке жилья и дальнейшее снижение доступности жилой недвижимости для большинства домохозяйств.

В подобной ситуации, учитывая неэффективность рыночных механизмов регулирования инвестиционной активности и невозможности автоматического преодоления сложившихся негативных последствий рыночного оборота жилой недвижимости, совершенно четко определяется необходимость государственного вмешательства в процесс регулирования инвестиционной активности в жилищной сфере. Причем необходимость уделения первостепенного внимания органов государственной власти проблемам формирования эффективных механизмов производства, распределения, обмена и потребления жилья в современный период определяется, по нашему мнению, сразу тремя факторами:

Во-первых, особой ролью жилья как важнейшего общественно значимого товара и необходимостью обеспечения жильем этим социальным благом всех слоев населения, важностью решения проблем в жилищной сфере для социально-экономического развития РФ;

Во-вторых, сложностью и противоречивостью формирования форм инвестиционной деятельности, адекватных современным рыночным механизмам в организационном и нормативно-правовом отношении (что не позволяет определить современный российский рынок жилья, прошедший пятнадцатилетний период формирования и развития как стабильный или прозрачный);

В-третьих, широкими возможностями государственного управления инвестиционной активностью и формирования четких, последовательных границ и правил реализации инвестиционной деятельности на данном весьма специфичном рынке.

Более того, результаты исследования позволили определить перспективные направления государственного управления инвестиционной активностью в жилищной сфере, которое должно быть направлено преимущественно на формирование инвестиционного предложения на рынке жилой недвижимости путем реализации различных механизмов инвестирования строительства жилья на возвратной основе с использованием частных инвестиционных ресурсов.

Таким образом, своевременная реализация предлагаемых в работе мероприятий позволит обеспечить пропорциональное развитие жилищной сферы, усиление инвестиционной активности на рынке жилой недвижимости, повышение доступности жилья для населения и повышение эффективности рыночных механизмов производства и распределения жилой недвижимости.

154