Формирование эффективной инвестиционной политики на региональном рынке жилья тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Формирование эффективной инвестиционной политики на региональном рынке жилья"

На правах рукописи

ГОРБОВА ИРИНА НИКОЛАЕВНА

ФОРМИРОВАНИЕ ЭФФЕКТИВНОЙ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПОЛИТИКИ НА РЕГИОНАЛЬНОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ

08 00 05 - Экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью, региональная экономика)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Орел - 2008

003164282

Работа выполнена в государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Орловский государственный технический университет»

Научный руководитель

Официальные оппоненты

доктор экономических наук, профессор НИКИТИН Святослав Аркадьевич

доктор экономических наук, профессор Машегов Петр Николаевич

кандидат экономических наук, доцент Журавлева Татьяна Александровна

Ведущая организация ГОУ ВПО Брянский государственный

университет им ИГ Петровского

Защита состоится « 7 » 2008 г в часов на заседании

диссертационного совета Д 212 182 02 при ГОУ ВПО Орловском государственном техническом университете в аудитории № 212 по адресу: 302020, г Орел, Наугорское шоссе, 29

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке и на официальном сайте ГОУ ВПО «Орловский государственный технический университет» (www ostu ru)

Автореферат разослан « ' » ф^фщ 2008 г

Ученый секретарь диссертационного совета

С А Измалкова

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Проблема формирования инвестиционной политики на рынке жилья является одной из важнейших для экономического роста страны Решение жилищной проблемы и повышение доступности жилья для населения России является основной социально-экономической задачей стабилизации общества

В современных условиях причины возникновения проблем в инвестиционной политике на рынке жилья лежат в сфере привлечения инвестиций и повышения инвестиционной привлекательности отдельных регионов

В настоящее время наблюдаются некоторые изменения инвестиционной политики государства на рынке жилья ликвидируются структурные перекосы в экономике России, стабилизировался курс рубля, снижаются процентные ставки по кредитам, растет покупательская способность населения, приняты к исполнению национальные проекты по обеспечению граждан жильем и финансирования покупки жилья определенным категориям населения

Вместе с тем реализация задач современного этапа на рынке жилья требует более активной государственной поддержки в инвестиционной сфере При этом значение государственного инвестирования должно возрасти, не столько с точки зрения объема централизованных источников, сколько с позиций государственных гарантий, страхования рисков и поддержки частных инвесторов

Существенное значение для развития рынка жилья имеет нормативная и законодательная база, регулирующая правовые отношения в жилищной сфере Она требует постоянного обновления и усовершенствования

Естественно задача повышения инвестиционной активности не может быть решена только посредством усиления прямого вмешательства государства Речь должна идти о формировании благоприятного климата для

частных инвесторов, способствующего росту реальных сбережений и ускорению трансформации накоплений в инвестиции

Вышеуказанные проблемы обуславливают актуальность данного исследования

Степень разработанности проблемы. Вопросы формирования государственной инвестиционной политики нашли отражение в работах отечественных и зарубежных ученых Наибольший интерес представляют работы таких отечественных ученых как Л Абалкин, П Вахрин, В Горемыкин, Л Игонина, Н Игошин, В Кушлин, Ю Лапыгин, А Нешитой, И Рахман, и др

Существенный вклад в разработку теоретических и практических положений инвестиционной деятельности на рынке жилья внесли А Баранов, 3 Гарипова, А Зельднер, Ю Левин, М Логинов, В Минц, И Павлова, В Южелевский и др

Проблемам государственного регулирования инвестиций были посвящены труды зарубежных ученых, а именно И Ансоффа, М Вебера, Дж Кейнса, Л Самуэльсона, М Фридмана и др

Эти и другие работы послужили теоретической основой данного диссертационного исследования

Однако следует отметить, что вопросы инвестиционной политики в области жилищного строительства в современных условиях, направления и эффективность их осуществления недостаточно полно отражены и изучены, как в научной литературе, так и в практике формирования государственной инвестиционной политики и формирования источников финансирования жилищного строительства

Актуальность проблемы и недостаточная ее разработанность предопределили выбор темы диссертационного исследования

Объектом исследования выступают региональные экономические системы являющиеся субъектами инвестиционного рынка жилья

Предметом исследования является система организационно-экономических отношений и государственного регулирования, возникающие в процессе формирования и повышения эффективности реализации инвестиционной политики на региональном рынке жилья

Цель диссертационного исследования заключается в разработке теоретических положений и практических рекомендаций по формированию эффективной инвестиционной политики на региональном рынке жилья

Сформулированная цель исследования потребовала решения следующих

задач

- проанализировать и оценить состояние инвестиционной региональной политики в развитии жилищного строительства,

- исследовать основные факторы и параметры инвестиционной деятельности и состояния рынка жилья в регионе,

- исследовать и выявить перспективы развития потенциала ипотечного жилищного кредитования на региональном рынке жилья,

- проанализировать источники финансирования жилищного строительства и разработать методические основы схем привлечения инвестиций в жилищное строительство региона,

- доказать обоснованность проведения активной инвестиционной политики на региональном рынке жилья в условиях региона,

- предложить комплекс мероприятий по совершенствованию жилищного строительства в регионе и формированию источников его финансирования,

- раскрыть особенности реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье» на региональном уровне

Теоретической и методологической основой послужили труды классиков отечественной и зарубежной экономической науки, результаты фундаментальных и прикладных исследований по вопросам инвестиционной политики на рынке жилья, а также методы системного и аналитического анализа, метода аналогий, сравнительных оценок, статистической обработки

данных, логического подхода и другие методы изучения, обработки, обобщения информации В работе использовались нормативные, официальные документы федеральных и региональных органов власти, данные ежегодных статистических отчетов и справочников Российской Федерации, аналитические и статистические данные различных организаций и ведомств, периодические издания, а также отдельные сайты сети Интернет

Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке и обосновании теоретических положений и методических рекомендаций по формированию эффективной инвестиционной политики на региональном рынке жилья, что позволяет, в отличии от известных подходов, обеспечить дополнительный приток инвестиций в жилищное строительство региона

Научная новизна подтверждается следующими научными результатами, выносимыми на защиту:

- определены основные параметры и факторы инвестиционной привлекательности региона в жилищном строительстве как социально-экономической системы, выявлены закономерности и тенденции развития первичного и вторичного рынка жилья региона (п 5 9 Паспорта специальностей ВАК),

- предложена новая модель реализации инвестиционной политики на региональном рынке жилья, позволяющая последовательно решать конкретные стратегические и тактические задачи, направленные на максимизацию инвестиционных возможностей и минимизацию влияния инвестиционных рисков на социально-экономическое положение региона (п 5 14 Паспорта специальностей ВАК),

- по результатам проведенного анализа федеральных и региональных целевых программ в жилищном строительстве на региональном уровне предложена инвестиционная программа развития регионального рынка жилья с введением новых зон ответственности, использование которых позволит повысить эффективность действующих программ на рынке жилья и созданию

рыночной инфраструктуры региона, с учетом инвестиционных рисков (п 5 17 Паспорта специальностей ВАК),

- разработаны рекомендации по формированию инвестиционной деятельности на региональном рынке жилья с учетом региональных проектов по жилищному строительству, позволяющим сформировать наиболее эффективную инвестиционную политику для удовлетворения потребности различных групп населения в строительстве жилья (п 415 Паспорта специальностей ВАК),

- разработаны методические рекомендации по государственному регулированию инвестиционных процессов рынка жилья с помощью правовых и экономических механизмов, позволяющих стимулировать инвестиционную деятельность и улучшать состояние региональной экономики (п 4 23 Паспорта специальностей ВАК),

- предложены и обоснованы схемы привлечения инвестиций на региональном уровне, с выделением потенциальных источников финансирования жилищного строительства региона, предложена формула оценки эффективности расчета привлечения инвестиций в жилищное строительство региона (п 4 21 Паспорта специальностей ВАК)

Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что полученные теоретические и научно-методические результаты доведены до уровня конкретных разработок и рекомендаций по формированию эффективной инвестиционной политики на региональном рынке жилья и могут быть использованы администрациями субъектов Федерации при модернизации своей деятельности

Апробация и реализация результатов работы. Основные результаты диссертационного исследования докладывались на научно-практических конференциях IV международной научно-практической конференции «Повышение технического и экономического потенциала инвестиционно-строительной сферы в условиях реализации национального жилищного проекта отечественный и зарубежный опыт» (г Пенза, 2006г), международной

научно-практической Интернет-конференции (ноябрь -декабрь 2006г) «Ментальность, общество, экономика проблемы развития России» (гОрел, 2007г ), международной научно-практической конференции молодых ученых* (20 апреля 2007г) «Инновации и бизнес» (г Орел, 2007г), международной конференции молодых ученых «Региональная социально-ориентированная политика особенности и эффективность на различных уровнях территориальной организации» (10 апреля 2007г) «Региональная социально-экономическая политика приоритеты и эффективность реализации» (г 0рел,2007г), международной научно-практической конференции «Инновационные процессы в экономике и образовании» (г Ижевск, 2007г)

Ряд выводов и рекомендаций использованы в деятельности Администрации г Орла, а также в учебном процессе Орловской региональной академии государственной службы при проведении спецкурсов и семинаров по дисциплинам «Региональная экономика», «Инвестиционный менеджмент», «Стратегический менеджмент», о чем свидетельствуют справки о внедрении

Публикации. По результатам исследования опубликовано 8 научных работ, в том числе в изданиях, рекомендованных ВАК Минобрнауки России, общим объемом 1,86 п л в виде статей, отражающих основное содержание диссертации

Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы, приложений Диссертация содержит 146 страниц основного текста, в том числе 32 таблицы, 29 рисунков

Во введении обоснована актуальность исследования, определены его цели и задачи, объект и предмет, раскрыты научная новизна и практическая значимость работы

В первой главе «Теоретические основы формирования инвестиционной политики на рынке жилья в современных условиях» раскрыто содержание инвестиционной политики на рынке жилья и уточнены основные принципы инвестиционной политики жилищного рынка Российской Федерации в рыночных условиях хозяйствования, обоснованы механизмы

развития инвестиционных процессов в жилищном строительстве на основе государственной поддержки, определены особенности формирования источников финансирования рынка жилья и ипотечного жилищного кредитования в России и за рубежом

Во второй главе «Оценка состояния и проблем региональной инвестиционной политики в развитии жилищного строительства» дана оценка региональному инвестиционному потенциалу и источникам финансирования инвестиций в жилищное строительство региона, разработана на основе оценки жилищного фонда регионального рынка жилья структура спроса на первичном и вторичном рынках жилья региона, проведен анализ федеральных и региональных программ инвестирования жилищного строительства с рассмотрением их эффективности

В третьей главе «Основные направления и перспективы формирования эффективной инвестиционной политики на региональном рынке жилья» разработана инвестиционная программа развития регионального рынка жилья, предложена оптимальная модель инвестиционной политики с учетом региональных особенностей, предложен механизм для перспективного развития потенциала ипотечного кредитования на региональном рынке жилья, разработаны схемы привлечения инвестиций в жилищное строительство региона с прогнозом объемов вводимого жилья на уровне региона

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ РАБОТЫ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ 1. Определены основные параметры и факторы инвестиционной привлекательности региона в жилищном строительстве как социально-экономической системы; выявлены закономерности и тенденции развития первичного и вторичного рынка жилья региона.

Социально-экономическое развитие региона невозможно представить без положительной тенденции развития рынка жилья, обусловленной эффективной

инвестиционной политикой региона

Региональная поддержка перспективной инвестиционной деятельности в регионе может осуществляться в следующих формах предоставление льгот в пределах полномочий, определенных федеральным и областным законодательством, создание условий для стимулирования инвестиционной деятельности, принятие областных инвестиционных программ, разработка и экспертиза инвестиционных проектов

Инвестиционная политика региона строится во многих направлениях, но одним из приоритетных направлений политики является жилищное строительство, которое регламентируется определенными методами и формами действующими на территории региона

С помощью инвестиционной политики формируются основные факторы привлекательности регионального рынка жилья включающие в себя

- региональную поддержку строительных предприятий за счет централизованных инвестиций,

- совершенствование нормативной базы в целях стабилизации и привлечения инвестиций,

- значительное расширение практики частно-государственного партнерства при финансировании инвестиционных проектов на рынке жилья,

- развитие различных видов ипотечного кредитования,

- решение вопросов землепользования в жилищной сфере

Основной задачей инвестиционной политики на рынке жилья должно стать формирование благоприятного инвестиционного климата и поиск рациональных направлений вложений инвестиций с учетом общей экономической коньюктуры в стране

В процессе диссертационного исследования установлено, что расширение рынка жилья как первичного так и вторичного неизбежно породит дополнительный спрос, который в свою очередь, будет стимулировать новые инвестиции Это один из путей улучшения инвестиционного климата в жилищной сфере и увеличении ввода жилья

2. Предложена новая модель реализации инвестиционной политики на региональном рынке жилья, позволяющая последовательно решать конкретные стратегические и тактические задачи, направленные на максимизацию инвестиционных возможностей и минимизацию влияния инвестиционных рисков на социально-экономическое положение региона.

Инвестиционная политика на рынке жилья разрабатывается и реализуется администрацией, т е региональными органами власти и органами местного самоуправления соответственно в пределах их компетенции, через принятие законов, региональных целевых программ и тд Администрация региона может воздействовать на разные структуры с целью развития и формирования в регионе рынка жилья, используя при этом различные способы привлечение инвестиций в регион, снижение 1 кв м стоимости жилья с помощью налоговых льгот и тд Использование Администрацией региона отдельных мер и стимулов, а также их разумное сочетание позволит направлять инвестиционную деятельность региона в заданном направлении

Отсюда сущность действующей региональной инвестиционной политики на рынке жилья заключается в том, чтобы максимально использовать в интересах всего общества благоприятные инвестиционные возможности и факторы и минимизировать негативное влияние инвестиционных рисков на социально-экономическое положение региона

Развернутый процесс инвестиционной политики позволяет проследить все минусы и недостатки на каждой стадии реализации инвестиционной политики на региональном рынке жилья (рисунок 1)

Суть данного подхода заключается в том, что при построении данной схемы вся инвестиционная политика проходит декомпозицию на составляющие ее элементы, выявленные недостатки которых позволят своевременно устранить их и направить инвестиционный поток в заданный сектор Контроль на каждом этапе реализации инвестиционной политики на рынке жилья происходит как за процессом привлечения инвестиций, так и за целевым

использованием государственных средств, за соотношением прибыли и эффективности затрат.

Рисунок 1 - Предлагаемая модель реализации инвестиционной политики региона на рынке жилья

На рисунке 2 представлены результаты реализации существующей инвестиционной политики и предложенной модели инвестиционной политики.

Проанализировав данный график видно, что реализация использования предлагаемой модели инвестиционной политики на рынке жилья стратегически эффективнее в отличие от действующей в настоящее время.

Рисунок 2 - График соотношения удовлетворенности спроса на жилье при предлагаемой и существующей модели инвестиционной политики на рынке жилья

Таким образом, на практике региональная инвестиционная политика на рынке жилья должна реализоваться как последовательное решение конкретных стратегических и тактических задач.

3. По результатам проведенного анализа федеральных и региональных целевых программ в жилищном строительстве на региональном уровне предложена инвестиционная программа развития регионального рынка жилья с введением новых зон ответственности, использование которых позволит повысить эффективность действующих программ на рынке жилья и созданию рыночной инфраструктуры региона, с учетом инвестиционных рисков.

Для определения целесообразности программ жилищного строительства, проводимых региональными органами власти, необходимо оценивать их эффективность.

Полное или частичное инвестирование программ жилищного строительства за счет средств федерального или региональных бюджетов и внебюджетных фондов повышает эффективность рынка жилья в целом.

По мнению автора, процесс инвестиционной политики на рынке жилья должен быть модернизирован в плане: введения новых зон ответственности, новых структур контроля, введения информационного поиска организаций,

работающих в жилом строительстве, создания информационной открытости, предоставления земли под строительство жилых домов на конкурсной основе

Для того чтобы успешно сформировать эффективную стратегию инвестиционной политики на региональном рынке жилья и сделать региональный рынок жилья привлекательным, в свою очередь в диссертации предложена и разработана Инвестиционная программа развития регионального рынка жилья, с введением новых зон ответственности Фрагмент Инвестиционной программы развития регионального рынка жилья представлен в таблице 1

Таблица 1 - Фрагмент Инвестиционной программы развития регионального рынка жилья

_Комплекс мер на рынке жилья_

Дальнейшее укрепление правового поля, обеспечивающего приток инвестиций на

рынок жилья_

Совершенствование налоговой и бюджетной политики региона_

Создание и совершенствование механизмов предоставления гарантий инвесторам_

Содействие развитию инфраструктуры_

Создание каталога инфраструктурно обустроенных площадок под строительство Усовершенствование механизма предоставления региональной поддержки инвесторам посредством проведения конкурсов (тендеров) по выделению земельных участков

Усиление роли кредитных учреждений в инвестиционном процессе_

Привлечение средств населения в жилищное строительство с использованием

механизма ипотечного кредитования_

Повышение инвестиционной активности организаций производящих

строительные материалы_

Решение проблем жилищно-коммунального хозяйства_

Использование возможностей международного опыта на жилищном рынке_

Создание регионального инвестиционного совета по жилищному строительству

Подготовка кадров для ведения инвестиционной деятельности на рынке жилья_

Увеличение инвестирования программ жилищного строительства за счет средств федерального или региональных бюджетов_

Положительным моментом в решении жилищной проблемы является приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье»

Разработаны предложения по усовершенствованию схем ипотечного кредитования, как оптимального решения национального проекта «Жилье»

4. Разработаны рекомендации по формированию инвестиционной деятельности на региональном рынке жилья с учетом региональных

проектов по жилищному строительству, позволяющим сформировать наиболее эффективную инвестиционную политику для удовлетворения потребности различных групп населения в строительстве жилья.

Целенаправленная инвестиционная политика на рынке жилья -необходимое условие для дальнейших экономических преобразований в регионе

Основные механизмы развития инвестиционной деятельности в региональном жилищном строительстве, происходят через реализацию национальных проектов, федеральных и региональных целевых программ

Сегодня перед властями региона стоят задачи по модернизации всех отраслей, связанных с проектами обеспечения жильем населения В первую очередь нужно выделить следующие направления действий

1) снизить процентные ставки кредитования строительства жилья и ввести на территории региона льготное ипотечное кредитование для незащищенных слоев населения,

2) оказать экономическую поддержку строительному комплексу области, за счет бюджета региона и увеличить финансовые вложения в развитие и модернизацию коммунальной инфраструктуры области,

3) увеличить объемы строительства жилья при снижении его себестоимости, за счет введения новых технологий

Особая роль на региональном рынке жилья должна быть отведена жилищно-коммунальному хозяйству и поддержке проводимых реформ ЖКХ, что соответственно влияет на размеры вторичного рынка жилья

Целесообразно перейти к проектированию новых типов зданий на основе современных технологий, реально доступных высококачественных строительных материалов, изделий и конструкций, развитию монолитного и сборно-монолитного домостроения Комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающих доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем одна из приоритетных задач формирования

инвестиционной политики на рынке жилья

При правильной организации ипотечное жилищное кредитование, получив региональную поддержку на этапе внедрения, быстро трансформируется в самофинансированную систему, привлекая средства инвесторов на региональный рынок жилья, тем самым способствуя оживлению многих секторов экономики

Предлагаемое в работе создание Региональной общественной ипотечной ассоциации, по нашему мнению будет способствовать развитию ипотечного кредитования на региональном рынке жилья и снижению цен квадратного метра жилой площади (рисунок 3)

Аппарат Губернатора и )

Коллегии области У

Региональная общественная ипотечная ассоциация

Функции

1 контролирующая

2 участие в разработке и эффективности программ

3 информированности общества о деятельности

4 представление заключений

5 разработка предложений

7 разработка и реализация собственных программ

8 осуществление аналитической деятельности

9 создание достоверного мнения о процессах происходящих в регионе на рынке жилья

10 накопление средств для региональной поддержки_

с:

Первичный рынок

Застройщики жилья (продавцы)

Вторичный рынок

Рисунок 3 - Структурная схема взаимодействия Региональной общественной ипотечной ассоциации с участниками ипотечного кредитования на региональном рынке жилья

Реализация данного предложения должна осуществляться через выпуск региональных ценных бумаг, приемлемых для финансирования строительства жилья Доходность обеспечивающая, с одной стороны, их привлекательность для инвесторов, с другой стороны, для заемщиков, позволяет рассматривать предложенные ценные бумаги в качестве инструмента заимствования для первоначального накопления бюджетных средств, которые затем будут использованы на ипотечное кредитование

5. Разработаны методические рекомендации по государственному регулированию инвестиционных процессов рынка жилья с помощью правовых и экономических механизмов, позволяющих стимулировать инвестиционную деятельность и улучшать состояние региональной экономики.

Основными целями государственного регулирования инвестиционных процессов в жилищном строительстве являются привлечение инвестиционных ресурсов на рынок жилья, развитие инфраструктуры в данной области и обеспечение качественными и доступными в ценовом выражении продукцией для жилищного строительства

Существенное значение для развития рынка жилья имеет нормативная и законодательная база, регулирующая правовые отношения в жилищной сфере

В предлагаемые меры должно входить создание благоприятных условий для привлечения инвестиций, совершенствование законодательной базы по обслуживанию инвестиционного процесса, региональная поддержка инвестиционной деятельности, координация деятельности инвестиционного процесса, реализация мероприятий по жилищному строительству, предоставление региональных гарантий, льготных условий при инвестировании жилищного рынка, предоставление налоговых льгот

По мнению автора, одним из способов государственного воздействия на активизацию инвестиционной деятельности в регионах является управление мобилизацией инвестиционных ресурсов, включающее в себя

- сокращение просроченной кредиторской задолженности в капитальном строительстве, финансируемом за счет средств федерального бюджета,

- подготовку ресурсного обеспечения технологических прорывов по жилищному строительству

Регулирование развития инвестиционных процессов в жилищном строительстве обеспечивается органами, как государственной, так и региональной власти, посредством создания условий для стимулирования инвестиционной деятельности на рынке жилья, принятия инвестиционных жилищных программ

Предоставление гарантий регулируется законодательством России Органы государственной и региональной власти гарантируют стабильность вложенных средств на региональном рынке жилья

Государственное регулирование должно осуществляться таким образом, чтобы обеспечить не только рост спроса на жилье со стороны населения, но и рост предложения жилья, лишь в том случае возможно реальное улучшение жилищных условий При этом инвестиции в жилищное строительство, создавая дополнительный спрос на рабочую силу, строительные материалы и технику, могут способствовать ускорению экономического роста страны

6. Предложены и обоснованы схемы привлечения инвестиций на региональном уровне, с выделением потенциальных источников финансирования жилищного строительства региона; предложена формула оценки эффективности расчета привлечения инвестиций в жилищное строительство региона.

Залогом успешных инвестиций является, в первую очередь, системный подход к оценке эффективности инвестиционного проекта

В работе показано, что при выборе той или иной схемы привлечения инвестиций наибольшую ценность представляют такие критерии эффективности, как низкие риски утери прав собственности, доходность, быстрота окупаемости проекта, возможность получения легальных дивидендов, конфиденциальность, низкие налоговые риски, респектабельность юрисдикции,

антимонопольное регулирование, кредитная история и репутация

Инвестор при анализе проекта, как правило, определяет из сложившийся в регионе инвестиционной политики, инвестиционного риска, налогово-правовой базы, средней заработной платы населения, вложения инвестиций в производственные мощности региона, процента трудоустройства и предоставления в связи с строительством новых производств рабочих мест Рынок трудовых ресурсов и привлекательность региона как места для жилья является одним из основных аспектов инвестиционной привлекательности региона

На основании проведенного анализа можно представить формулу привлечения инвестиций в жилищное строительство региона следующим образом

О + ИУн

Ькср = БРи X -, (1)

8

где БРи - финансовая прибыль инвесторов, И - спрос на жилье, БУн -финансовые возможности населения, Б - предложения первичного и вторичного рынка жилья Применение данной формулы позволит определить объем привлекаемых инвестиций в жилищное строительство региона

Привлечение инвестиций на рынок жилья региона можно осуществлять через следующие схемы негосударственные пенсионные фонды, пенсионные фонды и страховые компании, долевые схемы участия, создание картелей, стройсберкассы, строительство жилья эконом-класса и т д, где обязательно присутствуют потенциальные источники финансирования бюджетные, внутренние, внешние, смешанные

Приведенные финансовые схемы должны прежде всего обеспечить планомерное выполнение объема инвестиций, способствовать снижению риска проекта, оптимальности баланса между привлеченными финансовыми ресурсами и получаемой прибыли

Прогноз использования предложенных схем представлен на рисунке исходя из расчета 100% отдачи по данным схемам.

230

2007 2008 2009 2010 2011

5 300

I 290

I 280

t 270

£ 260

S 250

.я

ю

о 240

з—дополнительные схемы привлечения инвестиций в жилищ ное строительство —88—действующая схема привлечения инвестиций е жилищное строительство

Рисунок 4 - Прогноз объемов вводимого жилья на уровне региона с учетом предложенных схем привлечения инвестиций

Исходя из численности региона на 1 января 2007 года - 826 588 человек, в том числе 530 561 человек - население городское; 296 027 человек - население сельское, требуется (от 100% населения региона) =69% жилья, в том числе для 37 процентов населения требуется улучшение жилищных условий. С учетом факторов инфляции, создания новых семейных пар, рождения детей и исходя в среднем из стоимости 1 кв.метра жилой площади 13 250 рублей, при использовании применения данных схем прогнозируется по 25 процентов ежегодного объема вводимого жилья в дополнение к уже существующим схемам. Таким образом, объем вводимого жилья увеличивается до 9 ООО кв.метров.

Приобретение жилой недвижимости распространенный способ инвестирования средств, так как доходность инвестиций в жилую недвижимость соизмерима с прибыльностью фондового рынка и превышает процентную ставку по банковским депозитам.

Успешное внедрение и развитие схем жилищного финансирования является наиболее эффективным процессом привлечения инвестиций в жилищное строительство региона

ОБЩИЕ ВЫВОДЫ

Выполненные в диссертации исследования позволили разработать научно-обоснованные рекомендации по формированию эффективной инвестиционной политики на региональном рынке жилья

1 Определены основные параметры и факторы инвестиционной привлекательности региона в жилищном строительстве как социально-экономической системы, выявлены закономерности и тенденции развития первичного и вторичного рынка жилья региона

2 Предложена новая модель реализации инвестиционной политики на региональном рынке жилья, позволяющая последовательно решать конкретные стратегические и тактические задачи, направленные на максимизацию инвестиционных возможностей и минимизацию влияния инвестиционных рисков на социально-экономическое положение региона

3 По результатам проведенного анализа федеральных и региональных целевых программ в жилищном строительстве на региональном уровне предложена инвестиционная программа развития регионального рынка жилья с введением новых зон ответственности, использование которых позволит повысить эффективность действующих программ на рынке жилья и созданию рыночной инфраструктуры региона, с учетом инвестиционных рисков

4 Разработаны рекомендации по формированию инвестиционной деятельности на региональном рынке жилья с учетом региональных проектов по жилищному строительству, позволяющим сформировать наиболее эффективную инвестиционную политику для удовлетворения потребности различных групп населения в строительстве жилья

5 Разработаны методические рекомендации по государственному регулированию инвестиционных процессов рынка жилья с помощью правовых

и экономических механизмов, позволяющих стимулировать инвестиционную деятельность и улучшать состояние региональной экономики

6 Предложены и обоснованы схемы привлечения инвестиций на региональном уровне, с выделением потенциальных источников финансирования жилищного строительства региона, предложена формула оценки эффективности расчета привлечения инвестиций в жилищное строительство

Внедрение авторских разработок позволит сформировать в дальнейшем устойчивую тенденцию к эффективному развитию жилищного строительства в регионе, а также обеспечит его доступность по отношению к незащищенным слоям населения

Основные публикации по теме диссертации Публикации в изданиях, рекомендованных ВАК Минобрнауки России:

1 Горбова ИН Региональная инвестиционная политика на рынке жилья и тенденции ее развития в регионе // Предпринимательство - №4 - 2007 -С 124-127 (0,18 п л)

Другие публикации:

2 Горбова И Н Особенности региональной инвестиционной политики на рынке жилья // Повышение технического и экономического потенциала инвестиционно-строительной сферы в условиях реализации национального жилищного проекта отечественный и зарубежный опыт Материалы IV международной научно-практической конференции - Пенза РИО ПГСХА, 2006-С30-33 (0,18 пл)

3 Горбова И Н Национальные проекты как фактор экономического роста региона // Современные аспекты экономики - № 7 - 2006 - Санкт-Петербург -С 33-35 (0,18 пл)

4 Горбова ИН Оценка инвестиционных процессов на рынке жилья в регионе // Наука и образование - Вып № 2 «Экономика и управление» - М ИИЦ МГУДТ, 2006 - С 104-112 (0,5 п л)

5 Горбова И Н, Сергиенко Л Г Формирование региональных источников финансирования в жилищном строительстве // Ментальность, общество, экономика проблемы развития России Материалы международной научно-практической интернет-конференции - Орел ОрелГТУ, 2007 - С 152-156 (0,22 п л , авторских - 0,12 п л)

6 Горбова И Н, Сергиенко Л Г Стратегия развития инвестиционной политики на рынке жилья региона // Инновации и бизнес Материалы международной научно-практической конференции молодых ученых - Орел ОрелГИЭТ, 2007 - С 249-253 (0,22 п л , авторских - 0,12 п л )

7 Горбова И Н Основные аспекты формирования инвестиционной политики регионального рынка жилья // Региональная социально-ориентированная политика особенности и эффективность на различных уровнях территориальной организации Материалы международной конференции молодых -Орел ОРАГС, 2007 - С 35-38 (0,18пл)

8 Горбова ИН Инвестиционная политика региона в свете реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье» // Инновационные процессы в экономике и образовании Международная научно-практическая конференция - Ижевск Союз Оригинал, 2008 - С 166-172 (0,4 п л )

Подписано к печати 21 01 2008 Формат 60x84 1/16 Печать ризография Уел печ л 1,5 Тираж 100 экз

Заказ № 38 Отпечатано с готового оригинал-макета Полиграфический центр ИП Киселев

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Горбова, Ирина Николаевна

ВВЕДЕНИЕ.

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПОЛИТИКИ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ.

1.1 Понятие, принципы и уровень развития инвестиционной политики на рынке жилья.10*

1.2 Механизмы развития инвестиционных процессов в жилищном строительстве на основе государственной поддержки.

1.3 Особенности формирования источников финансирования рынка жилья и ипотечного жилищного кредитования в России и за рубежом.

2 ОЦЕНКА СОСТОЯНИЯ И ПРОБЛЕМ РЕГИОНАЛЬНОЙ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПОЛИТИКИ В РАЗВИТИИ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА.

2.1 Региональный инвестиционный потенциал и источники финансирования инвестиций в жилищное строительство региона.

2.2 Оценка объемов и структура регионального рынка жилья.

2.3 Анализ различных программ инвестирования жилищного строительства и их эффективность.

3 ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ И ПЕРСПЕКТИВЫ ФОРМИРОВАНИЯ ЭФФЕКТИВНОЙ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПОЛИТИКИ НА РЕГИОНАЛЬНОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ.

3.1 Формирование программы эффективной инвестиционной политики на региональном рынке жилья.

3.2 Перспективы развития потенциала ипотечного кредитования на региональном рынке жилья.

3.3 Разработка схем привлечения инвестиций в жилищное строительство региона.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование эффективной инвестиционной политики на региональном рынке жилья"

Актуальность темы исследования. Проблема формирования инвестиционной политики на рынке жилья является одной из важнейших для экономического роста страны. Решение жилищной проблемы и повышение доступности жилья для населения России является основной социально-экономической задачей стабилизации общества.

Инвестиционной политики на рынке жилья в нашем государстве до недавнего времени уделялось недостаточно внимания. Рынок жилья- в, России начал формироваться с серьезным отставанием от других секторов рынка. Глубокий экономический кризис, высокие темпы инфляции, отсутствие инвестиционных возможностей у большинства предприятий, полное отсутствие правового регулирования отношений в сфере недвижимости, низкая рентабельность инвестиций в недвижимость, падение жизненного уровня значительной части населения стали непреодолимой преградой на пути развития рынка жилья. Особенно это проявлялось на региональном уровне развития экономики.

При административном управлении инвестиционная политика на рынке жилья являлась составной частью общей инвестиционной политики государства и не рассматривалась обособленно. На этапе перехода отечественного производства к рынку, строительные организации столкнулись с проблемой выживания в условиях риска и неопределенности, что обусловлено было целым рядом причин:

Во-первых, сократилось строительство производственными предприятиями ведомственного жилья.

Во-вторых, изменились условия и объем финансирования строительства жилого фонда.

В-третьих, сократилась государственная поддержка рынка жилья.

К сожалению, это усугубилось снижением покупательской способности граждан; у строительных организаций появились трудности с выплатой налогов, погашением в срок кредитов по высоким процентам; снизились поступления налогов и других обязательных платежей в бюджет государства, возникли проблемы с распределением собранных средств между бюджетами разного уровня.

В современных условиях причины проблем в инвестиционной политике на рынке жилья лежат в сфере привлечения инвестиций и повышения инвестиционной привлекательности отдельных регионов.

В настоящее время наблюдаются некоторые изменения инвестиционной политики государства* на рынке жилья: ликвидируются структурные перекосы в экономике России, стабилизировался курс рубля, снижаются процентные ставки по кредитам, растет покупательская способность населения, приняты к исполнению национальные проекты по обеспечению граждан жильем и финансирования покупки жилья определенным категориям населения.

Реализация задач современного этапа на рынке жилья требует более активной государственной поддержки в инвестиционной сфере. При этом значение государственного инвестирования должно возрасти не столько с точки зрения объема централизованных источников, сколько с позиций государственных гарантий, страхования рисков и поддержки частных инвесторов.

Существенное значение для развития рынка жилья имеет нормативная и законодательная база, регулирующая правовые отношения' в жилищной сфере, она требует постоянного обновления- и усовершенствования.

Естественно задача повышения инвестиционной активности не может быть решена только посредством усиления прямого вмешательства государства. Речь должна идти о формировании благоприятного климата для частных инвесторов, способствующего росту реальных сбережений и ускорению трансформации накоплений в инвестиции.

Вышеуказанные проблемы обуславливают актуальность данного исследования:

Степень разработанности проблемы; Вопросы формирования государственной инвестиционной политики нашли отражение в работах отечественных и зарубежных ученых. Наибольший интерес представляют работы таких отечественных ученых как: JI. Абалкин,. П. Вахрищ В. Горемыкин, JL Игонина, Н. Игошин, В. Кушлин, Ю. Лапыгин, А. Нешитой, И. Рахман, и др.

Существенный вклад в разработку теоретических и практических; положений инвестиционной деятельности на рынке жилья внесли: А. Баранов; 3. Гарипова, А. Зельднер, Ю; Левин, М. Логинов, В. Минц, И. Павлова, В. Южелевский и др.

Проблемам государственного регулирования инвестиций были посвящены труды зарубежных ученых, а именно: И. Ансоффа, М. Вебера, Дж. Кейнса, Л. Самуэльсона, М; Фридмана и др.

Эти и другие работы послужили теоретической основой; данного диссертационного исследования. днако следует отметить, что вопросы инвестиционной политики в области жилищного строительства в современных условиях, направления и эффективность их осуществления недостаточно полно отражены и изучены как в научной литературе, так и в практике формирования государственной инвестиционной политики и формирования источников финансирования жилищного строительства.

Актуальность проблемы и недостаточная ее разработанность предопределили выбор темы диссертационного исследования.

Объектом исследования выступают региональные экономические системы являющиеся субъектами инвестиционного рынка жилья;

Предметом исследования является система организационно-экономических отношений и государственного регулирования, возникающие в процессе формирования и повышения эффективности реализации инвестиционной политики на региональном рынке жилья.

Цель диссертационного исследования заключается в разработке теоретических положений, методов и практических рекомендаций по формированию эффективной инвестиционной политики на региональных рынках жилья.

Сформулированная цель исследования потребовала решения следующих задач: проанализировать и оценить состояние региональной инвестиционной политики в развитии жилищного строительства; исследовать основные факторы и параметры инвестиционной деятельности и состояния рынка жилья в регионе; исследовать и выявить перспективы развития потенциала ипотечного жилищного кредитования на региональном рынке жилья; проанализировать источники финансирования жилищного строительства и разработать методические основы повышения эффективности схем привлечения инвестиций в жилищное строительство региона; доказать обоснованность проведения активной инвестиционной политики на региональном рынке жилья в условиях региона; предложить комплекс мероприятий по совершенствованию жилищного строительства в регионе и формированию источников его финансирования; раскрыть особенности реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье» на региональном уровне.

Теоретической и методологической основой послужили труды, классиков отечественной и зарубежной экономической науки, результаты фундаментальных и прикладных исследований по вопросам инвестиционной политики на рынке жилья, а также методы системного и аналитического анализа, метода аналогий, сравнительных оценок, статистической обработки данных, логического подхода и другие методы изучения, обработки, обобщения информации. В работе использовались нормативные, официальные документы федеральных и региональных органов власти, данные ежегодных статистических отчетов и справочников Российской Федерации, аналитические и статистические данные различных организаций и ведомств, периодические издания, а также отдельные сайты сети Интернет.

Научная новизна диссертационного исследования заключается; в разработке и обосновании- теоретических положений и методических рекомендаций по формированию эффективной инвестиционной политики-на региональных рынках жилья, что позволяет, в отличие от известных подходов, обеспечить дополнительный приток инвестиций в жилищное: строительство регионов.

Научная новизна подтверждается следующими научными; результатами, выносимыми на защиту:

1. Определены основные параметры и факторы инвестиционной привлекательности региона в жилищном строительстве, как социально-экономической системы; выявлены закономерности и тенденции развития; первичного и вторичного рынка, жилья региона (п.5.9. Паспорта специальностей ВАК);

2. Предложена новая модель реализации инвестиционной политики на региональном рынке жилья, позволяющая последовательно решать, конкретные стратегические и тактические задачи, направленные на максимизацию инвестиционных возможностей и минимизацию влияния-инвестиционных рисков на социально-экономическое положение региона (п.5.14 Паспорта специальностей ВАК);

3. По результатам проведенного анализа федеральных и региональных целевых программ в жилищном строительстве на; региональном уровне предложена инвестиционная программа развития регионального рынка жилья с введением новых зон ответственности, использование которых позволит повысить эффективность действующих программ на рынке жилья и созданию рыночной инфраструктуры региона; с учетом инвестиционных рисков (п.5.17 Паспорта специальностей ВАК);

4. Разработаны рекомендации по формированию инвестиционной деятельности на региональном рынке жилья с учетом региональных проектов по жилищному строительству, позволяющим сформировать наиболее эффективную инвестиционную политику для удовлетворения потребности различных групп населения в строительстве жилья (п.4.15 Паспорта специальностей ВАК);

5. Разработаны методические рекомендации по государственному регулированию инвестиционных процессов рынка жилья, с помощью правовых и экономических механизмов, позволяющих стимулировать инвестиционную деятельность и улучшать состояние региональной экономики (п.4.23 Паспорта специальностей ВАК);

6. Предложены и обоснованы схемы привлечения инвестиций на региональном уровне, с выделением потенциальных источников финансирования жилищного строительства региона; предложена формула оценки эффективности расчета привлечения инвестиций в. жилищное строительство региона (п.4.21 Паспорта специальностей ВАК).

Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что полученные теоретические и научно-методические результаты доведены до уровня конкретных разработок и рекомендаций по формированию эффективной инвестиционной политики на региональном рынке жилья и могут быть использованы администрациями субъектов * Федерации при формировании инвестиционной политики на рынках жилья регионов.

Апробация и реализация результатов работы: Основные результаты диссертационного исследования докладывались на научно-практических конференциях: IV международной научно-практической конференции «Повышение технического и экономического потенциала, инвестиционно-строительной сферы в условиях реализации национального • жилищного проекта: отечественный и зарубежный опыт» (г. Пенза, 2006г.); международной научно-практической Интернет-конференции (ноябрь -декабрь 2006г.) «Ментальность, общество, экономика: проблемы развития России» (г.Орел, 2007г.); международной научно-практической конференции молодых ученых (20 апреля 2007г.) «Инновации и бизнес» (г.Орел, 2007г.); международной конференции молодых ученых «Региональная социально-ориентированная политика: особенности и эффективность на различных уровнях территориальной организации» (10 апреля 2007г.) «Региональная социально-экономическая политика: приоритеты и эффективность реализации» (г.Орел,2007г.); международной научно-практической конференции «Инновационные процессы в экономике и образовании» (г.Ижевск, 2007г.).

Ряд выводов и рекомендаций использованы в деятельности-Администрации г.Орла, а также в учебном процессе Орловской региональной академии государственной службы при проведении спецкурсов и семинаров по дисциплинам: «Региональная экономика», «Инвестиционный менеджмент», «Стратегический менеджмент», о чем свидетельствуют справки о внедрении.

Публикации. По результатам исследования опубликовано 8 научных работ, в том числе в изданиях, рекомендованных ВАК Минобрнауки России, общим объемом 1,86 п.л. в виде статей, отражающих основное содержание диссертации.

Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы, приложений. Диссертация * содержит 146 страниц основного текста, в том числе 32 таблицы, 29 рисунков.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Горбова, Ирина Николаевна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В современных условиях особо актуально возрастает роль инвестиционной политики в жилищном строительстве, как на региональном уровне, так и в целом по стране. Социально-экономическое развитие региона невозможно представить без положительной тенденции развития рынка жилья с помощью инвестиционной политики.

Активизация государственной инвестиционной политики в жилищном строительстве на современном этапе является ключевым условием перехода российской экономики к устойчивому росту.

Инвестиционная политика на рынке жилья должна быть, с одной стороны, рассчитана на достаточно длительный период времени, с другой стороны - вариантной, гибкой, допускающей своевременные коррективы. Инвестиционная политика, которой придерживается государство на рынке жилья, имеет огромное влияние на развитие капиталовложений в стране, как частных, так и государственных. Именно она формирует так называемый инвестиционный климат страны. Государственная инвестиционная политика сейчас направлена именно на то, чтобы обеспечить инвесторов всеми необходимыми условиями для работы на российском рынке жилья, и потому в перспективе мы можем рассчитывать на изменение ситуации в российской экономике в лучшую сторону, в частности на рынке жилья. Государственное участие в инвестиционной политике на рынке жилья ускорит решение задач по обеспечению населения России жильем.

Реализация инвестиционного процесса в жилищном строительстве связана с поиском решений в области определения возможных источников финансирования инвестиций, способов их мобилизации, повышения эффективности использования. В настоящее время территориям крайне необходим новый масштаб кооперации инвестиционных ресурсов как по линии бюджета и внебюджетного фонда, так и по линии целевых вкладов граждан в строительство жилья.

Проблема обеспечения жильем граждан Российской Федерации, перед которыми государство имеет свои обязательства, определенные законодательством Российской Федерации, до настоящего времени остается одной из наиболее острых социальных проблем. Государственная поддержка должна осуществляться таким образом, чтобы обеспечить не только рост спроса на жилье со стороны населения, но и рост предложения жилья, лишь в том случае возможно реальное улучшение жилищных условий населения.

Целенаправленная инвестиционная политика на рынке жилья -необходимое условие для дальнейших экономических преобразований в стране.

Исследование теоретических основ инвестиционной политики в секторе жилищного строительства кратко можно свести к рассмотрению и изучению таких положений как: механизмы реализации инвестиционной политики на рынке жилья; критерии эффективности инвестиционной политики; основы формирования рынка недвижимости; принципы инвестиционной политики на рынке жилья; основные факторы, которые следует учитывать при разработке инвестиционной политики; инвестиционный климат на рынке жилищного строительства; кругооборот основных элементов инвестиционной политики; механизмы развития инвестиционных процессов в жилищном строительстве; особенности формирования источников финансирования рынка жилья; изучение ипотечного кредитования в нашей стране и зарубежом; способы привлечения инвестиций в жилищное строительство.

Процессы формирования и развития инвестиционной политики на рынке жилья, как залога формирования и стабильности регионального жилищного строительства, имеют весьма сложную структуру и зависят от множества объективных и субъективных факторов. Социальноэкономическое развитие регионов, наличие ресурсов, разработка новых жилищных программ, дотации государства, стоимость строительных материалов, платежеспособность населения предопределяет рассмотрение инвестиционной политики в жилищном строительстве как наиболее приоритетного направления в улучшении экономической, социальной и политической жизни общества.

Оценка состояния инвестиционной политики в развитии жилищного строительства региона, анализ программ регионального рынка жилья, значение регионального инвестиционного потенциала на рынке жилья позволяют обосновать необходимость формирования эффективной инвестиционной политики на региональном рынке жилья:

Достижение инвестиционной привлекательности региона и привлечение инвестиций в жилищное строительство региона возможно только при эффективном формировании, использовании и развитии инвестиционной политики на рынке жилья. Для этого необходимы новые способы и схемы привлечения инвестиций» в регион как стержневой составляющей улучшения инвестиционного климата в регионе на рынке жилья.

Сущность действующей региональной инвестиционной политики на рынке жилья заключается в том, чтобы максимально использовать в интересах всего общества благоприятные инвестиционные возможности и факторы и минимизировать негативное влияние инвестиционных рисков на социально-экономическое положение региона.

В диссертации предложены схемы привлечения инвестиций в региональное жилищное строительство, предопределены потенциальные источники финансирования на рынке жилья, разработаны конкретные методические программы на региональном рынке жилья, рассмотрены перспективы ипотечного жилищного кредитования в регионе, выявлен критерий эффективности, определена формула привлечения инвестиций в жилищное строительство региона, введены новые зоны ответственности и новые структуры контроля в жилищном строительстве, предложена схема расширенной инвестиционной политики региона на рынке жилья и создание Региональной общественной ипотечной ассоциации, что в свою очередь позволит усовершенствовать инвестиционную политику региона по отношению к рынку жилья.

Исследование инвестиционной политики на региональном рынке жилья позволило сделать вывод, что привлечение к ее формированию населения региона и бизнес-сообществ позволит успешнее выполнить стратегию удовлетворения потребностей населения в жилье.

Практическая реализация предложений данной диссертационной работы, позволяют значительно улучшить инвестиционный климат в регионе за счет привлечения дополнительных источников финансирования.

Теоретическое значение полученных результатов заключается в развитии теоретических положений и методических приемов по формированию эффективной инвестиционной политики на региональном рынке жилья.

В прикладном аспекте ценность работы заключается в том, что внедрение авторских разработок способствует формированию эффективной инвестиционной политики на региональном рынке жилья.

Реализация предложенных в диссертации исследований по формированию эффективной инвестиционной политики на региональном рынке жилья становится все более актуальной, в свете приоритетных национальных проектов. Умелые действия по формированию эффективной инвестиционной политики на региональном, рынке жилья позволят максимально использовать идею национального проекта «Доступное и комфортное жилье» в регионе.

Таким образом, реализация научных результатов предложений данной диссертационной работы будет способствовать формированию эффективной инвестиционной политики регионального рынка жилья.