Ипотечное кредитование населения России тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Ипотечное кредитование населения России"

На правах рукописи

ВОРОНЕНКОВА Ольга Валерьевна

ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ НАСЕЛЕНИЯ РОССИИ

Специальность 08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва 2005

Диссертация выполнена на кафедре "Антикризисное управление и оценочная деятельность" ГОУ ВПО «Московский государственный университет сервиса».

Научный руководитель - кандидат экономических наук, доцент

Потемкин Петр Иванович Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Мышляева Ирина Николаевна кандидат экономических наук, доцент Батяева Тамара Александровна

Ведущая организация: Российский университет дружбы народов,

кафедра «Финансов и кредита»

Защита состоится 11 ноября 2005 г. в часов на заседании

диссертационного совета Д 212.150.02 при ГОУ ВПО «Московский государственный университет сервиса» по адресу: 141220, Московская область, пос. Черкизово, ул. Главная. 99, ауд. 3215.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке университета.

Автореферат разослан 11 октября 2005 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета, ^

п . .

Ф

д.э.н., доцент -1' у^уСМ*^ ' НГЫ0ВИК0ВА

Мл ¿/402.%) U

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования.

Развитие в России системы рыночных отношений породило целую массу проблем как экономического, так и социального характера. В условиях относительно низкого уровня материального благосостояния основной массы населения и высоких затрат на строительство приобретение жилья, переход от бюджетного финансирования жилищной сферы к широкому привлечению внебюджетных форм инвестирования должны осуществляться при активной поддержке граждан финансовыми институтами. В частности, создание эффективных кредитно-залоговых механизмов приобретения жилья позволит обеспечить доступность жилья для различных социальных групп.

Кроме того, ипотечное кредитование является важным источником инвестиций в реальный сектор экономики, имеет большое значение для функционирования, повышения стабильности и эффективности банковской системы страны, что также способствует экономической и политической стабильности в обществе, успешному решению социальных задач.

Вышеизложенное определяет актуальность теоретического исследования ипотечного кредитования населения и механизма его регулирования в российской экономической практике.

Степень изученности темы.

Ипотечный кредит в России привлек внимание исследователей лишь в самые последние годы. Появились работы, в которых рассматриваются различные аспекты ипотечного кредитования: теоретический, исторический, правовой. Так, анализу теоретических аспектов ипотечного кредитования посвящены работы зарубежных экономистов: Д.Блевинс, Э.Дж.Долана, Дж.Ф.Синки, Р.Страйк, Н.Ордуэй, Дж.О.Фридман и других. Исследования, посвященные развитию ипотечного кредитования в дореволюционной России, представлены в трудах Г.Б.Бланка, И.Л. Блинчевской, А.Н.Новикова, Е.В. Черных, Я.А. Сербиновича, С.С. Хрулева и т.д.

В постсоветский период вопросы ипотеки (история и мировой опыт в

области ипотеки, формирование федеральной и и региональной, ^рогйамм

f" • ПчА

Н L ' -прт

ЖJ+k

ипотечного кредитования, инструментарий для развития строительного комплекса и решения жилищной проблемы) раскрываются в исследованиях Б.К. Болбат, А.И. Васина, И.В.Жигунова, Ю.В. Иода, П.Н. Кострыкина, В.П.Левшина, Г.А. Наумова, И.А.Пенкиной, Л.А. Полякова, И.А. Разумовой, В.А. Стрельникова, И.В. Сугаиповой, С.В.Федоровой, Т.Л Чащиной. Наиболее полный анализ факторов, препятствующих становлению ипотечно-кредитных отношений в современной России, проведен Е. Васильчуком, А.Ивановым, В.Клименко, В.Лимаренко, Н.Рогожиной, Ж Урчуковой.

Вместе с тем в настоящее время в научной литературе преобладает анализ ипотечного кредитования в традиционных рамках кредитных отношений: рассматриваются вопросы доходности, рнсковости, гарантированное™ и возвратности. В работах, посвященных ипотечному кредитованию населения, основное внимание уделяется положению заемщика: доступность ипотечного кредита, гарантированность прав собственности, обременительность кредита.

В научно-исследовательской литературе ощущается явный недостаток работ, в которых ипотечный кредит рассматривается как целостная подсистема финансовых отношений, как особая форма авансированного капитала, целевой характер движения которого заложен в исходном пункте. Недостаточная научная разработанность данной проблемы, ее теоретическая и практическая значимость обусловили выбор темы настоящей диссертационной работы.

Объектом исследования является система ипотечного кредитования в Российской Федерации.

Предмет изучения - отношения ипотечного кредитования населения в системе движения капитала.

Цель диссертационной работы - раскрыть организационно-экономические механизмы ипотечного кредитования в жилищной сфере и сформулировать предложения по их совершенствованию в РФ.

Для реализации данной цели в диссертации поставлены задачи, определившие логику исследования и структуру работы-

• рассмотреть ипотечный кредит в системе авансированного капитала;

• раскрыть ипотечный кредит как подсистему финансовых отношений"

• раскрыть содержание ипотечного кредита и определить его основные модели;

• определить общие черты ипотечного кредита и раскрыть его специфические особенности;

• изучить состояние рынка ипотечного кредита в России;

• изучить зарубежный опыт деятельности финансовых институтов в области ипотечного кредитования населения;

• выработать рекомендации по развитию системы ипотечного кредитования населения России.

Теоретико-методологическую базу исследования составили фундаментальные труды отечественных и западных ученых по общей экономической теории классического, неоклассического направлений; ипотечному кредитованию, залогу, обороту прав собственности, проценту и кредиту, инвестициям и экономическому росту. В основу примененной методологии положен системный анализ изучения ипотечного кредитования.

В диссертации используются системный, сравнительный, структурно-функциональный методы, контент-анализ информационных материалов финансовых институтов, анализ официальной статистики; метод экспертных оценок.

Информационную базу исследования составили федеральные законы и нормативно-правовые акты РФ; информационные материалы Ассоциации ипотечных банков РФ, Федерального Собрания РФ, Центрального банка РФ; статистические данные Госкомстата РФ.

Научная новизна диссертационного исследования состоит в том, что в ней изложен комплексный теоретический подход к анализу отношений ипотечного кредитования населения как подсистемы финансовых отношений.

Проведенное исследование позволило получить следующие результаты. которые выносятся на защиту:

1. На основе воспроизводственного подхода раскрыто содержание ипотечного кредита в рамках кругооборота капитала. Определено соотношение общих черт и специфических особенностей ипотечного кредита. Общие черты ипотечного

кредита связывают его с кредитными отношениями по признакам: доходность, рисковость - для кредитора; доступность, предпочтительность - для заемщика. Специфическая особенность состоит в том, что по целевому назначению средства ипотечного кредитования используются в реальном секторе экономики и эта их целевая функция заложена в исходном пункте отношений ипотечного кредита.

2. Выработан подход к системе ипотечного кредитования как системе, состоящей из «первичной подсистемы», «вторичной подсистемы» и «подсистемы рынка недвижимости», и показано их взаимодействие с факторами внешней среды. Предложена переходная схема рефинансирования системы ипотечного кредитования в России с определением основных источников: 1) ипотечные ценные бумаги, приобретенные за счет средств бюджетов всех уровней; 2) средства инвесторов; 3) ресурсы, вырученные от продажи ипотечных облигаций по цене ниже их номинальной стоимости.

3. Разработана классификация финансовых учреждений России по степени их участия в ипотечном кредитовании с учетом следующих параметров: структура ипотечных услуг, включая условия предоставления кредитов; масштабы деятельности; степень надежности; финансовая прозрачность.

4. Обосновано, что наиболее перспективной формой ипотечного кредитования населения России является система стройсбережений.

5. Предложен механизм функционирования специализированных фондов для погашения части процентных выплат по ипотечным кредитам для адресно-определенных слоев населения, включающий обеспечение информационной поддержки процесса ипотечного кредитования; создание системы государственных гарантий по договорам ипотеки и стимулирование ипотеки через фискальные льготы; формирование государственного федерального ссудосберегательного учреждения с региональными учреждениями.

Теоретическое и практическое значение работы.

Теоретическое значение диссертационного исследования состоит в том, чго оно вносит существенный вклад в изучение системы ипотечного кредитования населения. Теория ипотечного кредита получает развитие через исследование его содержания как подсистемы финансового рынка с учетом внутренней структуры и

совокупности внешних условий его функционирования. Практическое значение для переходной экономики имеет разработка схемы рефинансирования, в том числе и за счет альтернативных источников.

Анализ зарубежного опыта, оценка его применения в конкретных условиях трансформационной экономики завершается выводом о перспективности широкого использования на практике системы стройсбережений. Аналитическая классификация финансовых организаций по главным параметрам их деятельности в процессе ипотечного кредитования позволит повысить эффективность целевой государственной поддержки ипотечного кредита. Анализ нормативной базы ипотечного кредита и предложенный комплекс мер по совершенствованию нормативно-законодательной базы послужит базой для улучшения институциональной среды функционирования ипотечного кредита в России.

Апробация работы. Основные положения диссертации были представлены на Ш-й научно-практической конференции студентов и аспирантов МГУ им М.В. Ломоносова (г. Москва, 2002 г.), на Международной научной конференции «Ломоносов-2003» (г.Москва, 2003г.), на Международном симпозиуме ('Экономическая теория: исторические корни, современное состояние и перспективы развития» (г. Москва, 2004г.), на Международной научно-практической конференции МГУС «Наука - сервису» (г. Москва, 2005 г.).

Публикации. Основное содержание диссертации отражено в 4 опубликованных работах общим объемом 3,45 п.л., в том числе лично автора -3,15 п.л.

Структура диссертации подчинена логике исследования и состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы.

Во введении обоснована актуальность темы исследования, сформулированы цели и задачи исследования, определена научная новизна и практическая значимость работы.

В первой главе - "Ипотечный кредит как подсистема финансовых отношений" - рассматриваются теоретические составляющие ипотечного кредитования, основные субъекты ипотечного кредитования, анализируется опыт формирования ипотечного кредитования населения в зарубежных странах.

Во второй главе - "Механизм ипотечного кредитования населения" -представлен анализ ипотечного рынка и его особенностей; дана оценка системы рефинансирования как источника обеспечения финансовыми ресурсами субъектов ипотечного кредитования.

В третьей главе - "Состояние и перспективы ипотечного кредитования населения в России"- исследована роль государства в развитии системы ипотечного кредитования; разработана реализация системы финансовой ипотеки; определены пути и перспективы развития ипотечного кредитования населения

Заключение содержит обобщенную итоговую оценку проделанной работы и основные выводы проведенных исследований.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

1. Общие черты и специфические особенности ипотечного кредита и его целевая функция

Основой функционирования рыночной экономики является авансирование капитала ради получения прибыли. Норма доходности является главным побудительным мотивом выбора конкретного направления для применения капитала в предпринимательских целях. Для собственника денежного капитала не имеет существенного значения конкретное направление заимствования. Но рыночная экономика устроена таким образом, что в ней функционируют много субъектов с разными целями и интересами. Собственнику денежного капитала противостоит заемщик, который потратит заемный капитал на потребительские или предпринимательские цели. В свою очередь, предпринимательские цели тоже могут быть разными. Заемные средства могут быть использованы в реальном секторе экономики и на рынке вторичных активов (покупка ценных бумаг). Инвестиции в реальном секторе экономики делятся на три основных потока: инвестиции в основной капитал, жилищное строительство и запасы. Предмет данного исследования ограничен движением ссудного капитала, который в конечном использовании замыкается на жилищном строительстве. В этой связи мы абстрагируемся от ипотечного кредита под залог земли и иного недвижимого имущества.

Сущность ипотечного кредита логично вытекает из общих закономерностей авансирования капитала и движения ссудного капитала. Для определения и описания специфических особенностей ипотечного кредита необходимо выделить и рассмотреть отношения между конкретными субъектами (участниками) ипотечного кредитования, особенности объектов, вовлеченных в процесс ипотечного кредитования.

Ипотечный кредит имеет как общие черты, связывающие его с кредитом вообще, как формой существования ссудного капитала, так и свои специфические особенности. Его содержание раскрывается в отношениях кредитора, заемщика как главных участников ипотеки, а также строительных организаций, страховых учреждений (при государственной поддержке - государственных органов разного уровня).

Кредитор уступает принадлежащий ему денежный капитал заемщику на определенный период времени на условиях платности и возвратности. И в этом смысле кредитору безразличен субъект заимствования. В рамках отношения кредитор-заемщик специфические условия для кредитора возникают в том случае, если есть особая институциональная поддержка именно данного направления кредитования. Например, имеются государственные гарантии ипотечного кредитования, уменьшающие риск для кредитора, или имеются льготы по налогообложению, которые затрагивают не только заемщика, но и кредитора. Только очевидные дополнительные выгоды для кредитора служат основанием для предпочтительного выделения данного направления кредитования. В остальном ипотечное кредитование для кредитора укладывается в рамки общих закономерностей движения ссудного капитала. В рыночной экономике капитал авансируется ради получения прибыли, т.е. самовозрастания. И в этом смысле кредит со стороны кредитора есть особая форма авансирования капитала ради получения прибыли. В условиях развитой конкуренции норма доходности особых форм капитала выравнивается и ипотечное кредитование подчиняется общим законам движения авансирования капитала. Так выглядит ипотечный кредит с точки зрения движения индивидуального капитала. С общественной точки зрения роль ипотечного кредита выглядит несколько иначе. Кредитору безразлична

общественная функция различных направлений кредита Он будет уступать свой капитал независимо от того, на что он будет потрачен заемщиком: на потребительские цели, приобретение ценных бумаг, основной капитал, жилищное строительство и т.д. Но с общественной точки зрения существенно важным является именно направление использования заимствованных средств.

Основной специфической особенностью ипотечного кредита является целевая функция, содержащаяся в его исходном пункте. Выделенные кредитные средства направляются в реальный сектор экономики. Они приводят в движение ресурсы, создают материальные блага и рабочие места. Ипотечный кредит имеет особое значение для переходной экономики, когда имеются незанятые ресурсы, в особенности трудовые. Он способствует решению целого комплекса социально-экономических проблем. Во-первых, способствует приобретению гражданами важнейшего жизненного блага - жилья. Во-вторых, создаются рабочие места; образуются доходы для рабочих и предпринимателей. Целевая направленность ипотечного кредита и результаты его целевого использования отличают его от других форм кредита. Ипотечный кредит - это инвестиции в реальный сектор экономики. Но и в этом своем качестве он имеет некоторые особенности.

Кредит может быть приобретен для инвестиций в основной капитал, то есть в реальный сектор экономики. Но в экономической теории инвестиции в основной капитал рассматриваются отдельно, как особая сфера инвестирования, наряду с жилищным строительством и инвестициями в запасы. Различия здесь состоят не только в гарантированном обеспечении, но и в материально-функциональной форме. Инвестиции в жилищное строительство расширяют потребительский рынок и социальные блага. Инвестиции в основной капитал расширяют рынок средств производства и предпринимательские блага. По обоим направлениям ипотечный кредит является формой инвестиций в реальный сектор экономики.

Итак, для кредитора, как одного из главных участников ипотечного кредита, данное направление кредитования будет предпочтено, если имеются особые привлекательные условия. Ими могут быть: более высокая альтернативная доходность, или меньший риск при равной доходности. Уменьшение риска обеспечивается залогом как особой формой гарантий. Институт залога выступает

как относительно высокая и конкурентоспособная форма гарантий. Если к тому же имеются государственные или муниципальные формы гарантирования, то направление ипотечного кредитования является привлекательным для кредитора при равной норме доходности в иных секторах кредита.

Ипотечный кредит для заемщиков привлекателен уже самим целевым назначением. Жилье является приоритетным жизненным благом. Конечно, приобретение данного блага не является предпринимательским вложением и не может быть оценено по критериям доходности. Более того, заемщик платит процент за кредит. В современной экономической теории нет строгих экономических критериев для сопоставительных оценок выгодности предпринимательских и потребительских расходов. Но есть методы оценок альтернативных вариантов решения жилищной проблемы: с участием ипотечного кредита и без него. Кроме того, как отмечалось, имеется очевидная выгода ипотечного кредитования с общественной точки зрения. А именно: повышение уровня обеспеченности населения жильем и уровня его комфортности, расширение реального сектора экономики, увеличение занятости, рост доходов. Для посткризисной экономики России ипотечный кредит служит фактором экономического роста. В этом состоит его особое значение для экономики России. Ипотечный кредит призван стать эффективным каналом превращения наличных сбережений в инвестиции и рост экономики. В свою очередь, рост экономики послужит основой решения всех социально-экономических проблем, накопившихся в последние годы.

В исследовании показана двойственная роль ипотечного кредита в экономическом росте. Во-первых, он способствует росту производства реальных благ, учитываемых в ВВП. Во-вторых, рост производства зданий возможен только в результате накопления капитала в строительной индустрии, то есть в этой отрасли происходит рост основного капитала. Поэтому ипотечный кредит влияет на два из перечисленных выше направлений инвестиций: жилищное строительство и основной капитал. Соответственно, двойственным является и влитие ипотечного кредита на экономический рост- через рост производства жилья и увеличение основного капитала предприятий, вовлекаемых в дополнительное

производство. А если еще учесть, что рост производства жилья, офисных помещений и других объектов с участием ипотечного кредитования требует увеличения запасов, то можно сделать вывод о том, что ипотечное кредитование влияет на экономический рост через все направления инвестиций. Поэтому инвестиции в реальный сектор экономики с участием ипотечного кредитования в единстве всех направлений могут рассматриваться как фактор и источник экономического роста. Конечно, при этом важно определить как абсолютную величину ипотеки, так и ее долю в общем объеме реальных инвестиций.

2. Система ипотечного кредитования как модель организации взаимодействия с внешней и внутренней средами.

Ипотечное кредитование представляет собой систему - многофакторную модель, включающую сам процесс выдачи ипотечных кредитов, механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов и операции на рынке недвижимости. При анализе ипотечной системы необходимо учитывать влияние факторов внешней среды, которые во многом определяют особенности практического развития рынка ипотечного кредитования. Именно комплексный анализ ипотечного кредитования наиболее соответствует потребностям российской экономики. Поэтому систему ипотечного кредитования необходимо рассматривать как модель организации взаимодействия с внешней и внутренней средой, каждая из которых состоит из ряда подсистем.

Внутреннюю среду можно представить в виде трех основных подсистем: первичной, вторичной и подсистемы недвижимости. Каждая подсистема внутренней среды отвечает за один из рыночных сегментов: рынок ипотечных кредитов, рынок капиталов, рынок строительства и оборота недвижимости.

Внешняя среда характеризуется целым комплексом условий и факторов, оказывающих существенное влияние на практическое развитие и организацию ипотечного кредитования в той или иной стране. В работе подробно рассмотрены факторы каждой среды, оказывающие непосредственное и опосредованное влияние как на процесс становления, так и на процесс развития отечественной системы ипотечного кредитования.

Анализ внешней среды необходим для того, чтобы выявить те реальные условия, сложившиеся в России, в которых происходит становление отечественной системы ипотечного кредитования. Среди основных групп факторов внешнего воздействия можно отметить исторические, социально-демографические, политические, экономические и правовые.

В период становления и развития системы ипотечного кредитования особую роль играют исторические особенности, присущие каждой стране. Например, важное значение имеют сложившиеся национальные традиции накопления или потребления средств, исторически сформировавшееся отношение населения страны к кредиту, к собственности и т.д.

Общеполитические тенденции, характеризующие ту или иную страну, формируют существенные предпосылки для становления национальной ипотечной системы. Общественно-политическая стабильность, устойчивость и предсказуемость политических институтов, государственная защита прав собственности, гарантии, предоставляемые государством, внешнеполитическая стабильность, международный авторитет государства могут способствовать успешному развитию национальной ипотечной системы. Напротив, нестабильность и непредсказуемость политических факторов, как правило, отрицательно влияют на развитие ипотечного кредитования.

Состояние законодательной базы является основополагающим фактором формирования ипотечного рынка. В рамках континентального права, являющегося основой создания российской правовой системы, нормативные акты и стандарты могут как способствовать, так и ограничивать развитие ипотечного рынка. Ключевое влияние на развитие ипотеки оказывает способность правовой среды защищать отношения собственности.

Экономические факторы тесно взаимосвязаны с общеэкономической ситуацией в стране и в значительной степени определяются ею. К экономическим факторам, влияющим на развитие ипотечного кредитования, относятся: уровень развития экономики в целом, общее развитие кредитно-финансового рынка и фондового рынка, покупательская способность национальной валюты, инфляция, уровень доходов населения. Одна из причин неразвитости отечественной системы

ипотечного кредитования заключается именно в экономических факторах Мировая практика свидетельствует, что ипотечное кредитование перспективно там, где годовая инфляция не превышает 6% в национальной валюте. В противном случае проценты по ипотечным кредитам при больших инвестициях являются слишком высокими для заемщика. Другим экономическим препятствием на пути развития отечественного ипотечного рынка является существенный разрыв между доходами населения и стоимостью недвижимости. По приведенным в работе экспертным оценкам в промышленно развитых странах средний коэффициент доступности жилья (отношение стоимости жилья к годовому доходу семьи) составляет 3-5 раз, а в странах Восточной Европы - 5-6 раз. В России этот показатель превышает 10-ти разовую отметку. В мировой практике господствует мнение, что нормальное функционирование системы ипотечного кредитования возможно при условии сохранения этого показателя на уровне менее 4,5 раз. Особое значение в этой группе факторов имеет развитие системы страхования различных экономических рисков, возникающих в процессе ипотечного кредитования. При этом необходимым условием для успешного развития ипотеки является страхование самих объектов недвижимости, жизни заемщика и выданных ему кредитов, страхование ликвидности и доходности ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость.

Группа социально-демографических факторов. Общая численность населения (в том числе городского и сельского), уровень доходов, профессиональный состав, численность безработных, национальные традиции, состав семьи (количество семейных пар и одиноких людей) в значительной степени формируют емкость и структуру потребительского спроса на рынке ипотечного кредитования.

Таким образом, факторы внешней среды оказывают влияние как на выбор национальной модели ипотечного кредитования, так и на экономические механизмы ее функционирования. Часть факторов оказывает опосредованное общее влияние на развитие ипотечного кредитования. Некоторые факторы являются принципиально значимыми для успешного функционирования системы ипотечного кредитования. Например, к факторам внешней среды, оказывающим

серьезное воздействие на особенности развития российского ипотечного рынка, относя 1ся: объем и структура жилищного фонда, находящегося в частной собственности; уровень инфляции; величина ставки рефинансирования Центробанка; действующее законодательство в области ипотечного кредитования и нормативная база смежных областей; объем свободных кредитных ресурсов на внутреннем рынке; уровень дохода среднестатистической российской ссмьи и др.

Все эти факторы приобретают особую значимость в современной российской экономике, которая все еще характеризуется трансформационными процессами. Поэтому при моделировании национальной системы ипотечного кредитования необходимо учитывать факторы внешней среды, которые оказывают прямое влияние на функционирование системы ипотечного кредитования, воздействуя на подсистемы ее внутренней среды.

Подсистема недвижимости является центральной в экономике любой страны и поэтому нуждается в особом изучении. Инвестиции в здания и сооружения составляют значимый сектор экономики. В развитии строительного хозяйства лежит зародыш экономического роста. Рынок недвижимости представляет собой сложную структуру взаимодействия производителей, покупателей и продавцов. Продавцы путем использования определенно1 о набора механизмов передают права собственности на недвижимость покупателям. Объектом данного рынка является дифференцированная, локально сконцентрированная недвижимость.

Первичная подсистема ипотечного кредитования отвечает, прежде всего, за создание механизма аккумулирования средств ипотечными кредитными организациями с последующей выдачей ипотечного кредита заемщику. Участниками первичного рынка выступают, с одной стороны, граждане, которым выдается этот кредит, а с другой - коммерческие банки, ипотечные компании и другие учреждения, предоставляющие фажданам кредиты под зало! недвижимости. Единый взаимосвязанный процесс на первичном рынке выглядит следующим образом: формирование денежных средств - распределение денежных средств между заемщиками в форме выдачи ипотечных кредитов - направление

этих средств в сферу недвижимости - выпуск под залог объектов недвижимости закладных листов - формирование пулов закладных.

Именно первичная подсистема в российских условиях должна стать базисом для развития ипотечного кредитования. Анализ факторов внешней среды показал, что надеяться на скорую перспективу реальной деятельности вторичной подсистемы в настоящее время не представляется возможным. Поэтому на переходном этапе можно рассчитывать на создание механизмов, обеспечивающих самодостаточный режим функционирования ипотечного кредитования. В этой связи особую важность представляет повышение эффективности институционального субъекта, осуществляющего выдачу ипотечных кредитов заемщику. Одним из вариантов улучшения деятельности ипотечного банка может быть привлечение дополнительных «мертвых» сбережений граждан в качестве первоначального взноса за покупку жилья.

Увеличение инвестиционного потока в системе ипотечного кредитования в российских условиях можно достичь с помощью создания эффективного механизма привлечения наличных сбережений граждан. Основная доля сбережений населения России не участвует в хозяйственном обороте, а сосредоточена в наличной валюте. По оценкам Центробанка, скорректированных на основе учета ввоза в страну наличной валюты, в 1999 году население имело на руках около 40 млрд. долларов США. Ипотечно-кредитный рынок может привлечь ту часть сбережений, которая на сегодняшний день никак не участвует в реальном экономическом кругообороте.

В сфере привлечения внутренних сбережений граждан с помощью ипотечного механизма можно выделить следующие пути:

• Выработать реальные условия кредитования, которые окажутся приемлемыми и доступными для большинства трудоспособных граждан со средними доходами. Норма процента кредита и сроки кредитования должны быть согласованными с реальными возможностями среднестатистической семьи.

• Разработать эффективные механизмы, направленные на максимальное привлечение собственных средств заемщика. Одним из таких механизмов является организация системы стройсберкасс. Основным критерием предоставления

ипотечного кредита должна стать степень участия гражданина в покупке или строительстве жилья.

• Вовлечь в процесс ипотечного кредитования жилья, находящегося в личной собственности гражданина. В результате факт передачи прежнего жилья может выступить в качестве первоначальной оплаты части стоимости нового жилья.

• Ориентироваться на поступательное решение жилищных проблем.

На первичном рынке зарождается и механизм инвестирования капитала в систему ипотечного кредитования посредством организации рынка закладных. Первичный рынок закладных формируется в момент эмиссии ценных бумаг (на нем мобилизуются финансовые ресурсы), а затем, на вторичном рынке закладных эти ресурсы перераспределяются.

Во вторичной подсистеме ипотечного кредитования уже осуществляется продажа закладных по ранее предоставленным ипотечным кредитам. Тем самым активизируется процесс пополнения ресурсной базы ипотечного институт. Вторичный рынок закладных - это сегмент кредитно-финансового рынка, в котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации именных закладных в обезличенные ценные бумаги и размещение их в портфелях инвесторов.

Таким образом, факторы внешней среды оказывают существенное влияние на перераспределение функциональной роли каждой из вышеназванных подсистем внутренней среды. Значение «подсистемы недвижимости» в сформировавшихся условиях внешней среды является первостепенным в общей системе ипотечного кредитования. Хотя деятельность субъектов рынка недвижимости сильно осложняется всей совокупностью факторов, тем не менее данная подсистема выполняет роль главного инвестора. Основу инвестируемых ресурсов в системе ипотечного кредитования составляют ликвидация недвижимости и собственные наличные средства граждан, не участвующие в экономическом кругообороте Это происходит путем целенаправленного воздействия на увеличение спроса населения на объекты недвижимости и мобилизации денежных средств населс' ия на рынке недвижимости.

В условиях нестабильной внешней среды «первичная подсистема» не может выступать в качестве главного инвестора. Ее основная роль сводится к выполнению функций главною оператора. Пробелы в российском законодательстве и несогласованность отдельных норм приводит к значительным рискам и затратам для субъектов первичного рынка ипотечных кредитов. Тем не менее первичная подсистема в нынешних условиях призвана выполнять свою главную функцию - обеспечение выдачи ипотечного кредита.

3. Механизм рефинансирования и источники воспроизводства финансовых ресурсов в системе ипотечного кредитования.

Механизм рефинансирования в классических системах ипотечного кредитования осуществляется на финансовом рынке. В развитых странах банки, специализирующиеся на выдаче ипотечных кредитов, не являются основными инвесторами системы. В результате продажи частным инвесторам сформированных пакетов закладных на вторичном рынке происходит процесс рефинансирования.

В условиях нестабильной внешней среды данный процесс сильно осложнен, и поэтому малоэффективен в практическом применении. Становление системы ипотечного кредитования нуждается в промежуточных формах привлечения ресурсов. В России вследствие отсутствия на финансовом рынке дешевых и долюерочных частных ресурсов источниками рефинансирования могут стать альтернативные источники.

Государственное стимулирование развития ипотечного кредитования может стать одним из основных направлений достижения реального экономического роста в стране, поскольку рынок жилья имеет ряд характеристик, которые вызывают высокий мультипликационный эффект. В первую очередь - это наличие сильной взаимосвязи с большинством отраслей экономики страны. Даже незначительное увеличение спроса на рынке недвижимости и стройиндустрии незамедлительно сказывается на повышении спроса в других отраслях экономики. Денежные средства, направленные на покупку жилья, попадают в технологическую цепочку инвестиционно-строительного процесса. Таким образом, целевое направление государственных средств через ипотечный

инвестиционно-кредитный механизм в жилищную сферу позволяет достичь эффекта прироста ВВП.

В результате выделение даже в небольших объемах бюджетных ресурсов для рефинансирования ипотечных кредитов, выданных первичными кредиторами, может стать катализатором инвестиционного процесса. Источниками бюджетных средств, направляемых на рефинансирование ипотечных кредитов, могут быть средства, сформированные за счет налогов, генерированных самой системой ипотечного кредитования.

Первичная подсистема ипотечного кредитования должна быть сформирована таким образом, чтобы активизировать потребительский спрос на рынке жилья путем расширения числа заемщиков. Поэтому потенциальными Заемщиками мы будем считать граждан со средними доходами, нуждающихся в улучшении жилищных условий, имеющих в собственности объект недвижимости и располагающих собственными средствами для частичной оплаты стоимости будущего жилья.

Ипотечный банк - специализированное уполномоченное государством кредитное учреждение, которое выдает ипотечные ссуды заемщикам по ставкам ниже рыночных с целью обеспечения доступности кредитов для широких слоев населения. Под выданные ипотечные кредиты банк оформляет закладные листы по установленному государством стандарту. Одним из дополнительных вариантов повышения надежности закладных может стать, наряду с установлением единых стандартов по выдаче ипотечных кредитов, создание системы государственных гарантий (или государственного страхования).

Фонд ипотечного кредитования - некоммерческая организация, созданная государственными органами для реализации федеральной ипотечной программы (в каждом регионе должна существовать аналогичная местная организация). Фонд выполняет функцию аккумулирования финансовых ресурсов, выкупает пулы стандартных закладных у ипотечных банков.

Под выкупленные закладные фонды производят эмиссию ипотечных ценных бумаг, гарантом которых выступает государство, для продажи финансовым инвесторам. Поступившие средства от продажи ипотечных

облигаций направляются для выкупа других закладных и, тем самым, происходит процесс рефинансирования выданных ипотечными банками кредитов.

Данные ипотечные ценные бумаги являются высоконадежными вторичными инструментами. Однако вследствие того что выдача ипотечных кредитов осуществляется при условии их максимальной доступности для большой категории заемщиков, главным недостатком ценных бумаг, эмитируемых Фондом, будет их низкая доходность, а значит и ликвидность.

В диссертации отмечено, что в качестве финансовых инвесторов должны выступать органы законодательной и исполнительной власти федерального и регионального уровней, осуществляющие инвестирование за счет бюджетных средств, а также организации, инвестиционную активность которых государство стимулирует налоговыми льготами.

Рефинансирование на вторичном рынке может осуществляться из трех основных источников:

• покупка ипотечных ценных бумаг за счет средств бюджетов всех уровней;

• использование средства инвесторов. Государственные органы могут поощрять инвестиционную активность покупателей ипотечных ценных бумаг путем установления для них различных налоговых льгот. Например, законодательно закрепить, что сумма средств, направляемая на приобретение ипотечных ценных бумаг, освобождается от налогообложения. В результате, эго приведет к повышению уровня доходности ипотечных ценных бумаг на сумму реальных льгот. Следовательно, налоговое стимулирование повысит привлекательность ипотечных ценных бумаг для субъекюв рынка капитала и, тем самым, приведет к расширению их числа;

• продажа Фондом ипотечных облигаций ниже их номинальной цены. Это также позволит сделать ипотечные ценные бумаги ликвидными и привлекательными для инвесторов. Недостаток такого источника заключается в том, что каждый финансовый цикл характеризуется уменьшением оборотных средств Фонда - элемента ипотечных ценных бумаг.

Практическое использование каждого из рассмотренных источников рефинансирования возможно только при условии целенаправленных мер

государственного стимулирования, направленных на повышение ликвидности низкодоходных ипотечных ценных бумаг. В условиях становления российской системы ипотечного кредитования роль государства первостепенна. По мере стабилизации внешней среды и формирования необходимой инфраструктуры степень участия государства будет сокращаться, в том числе и путем уменьшения предлагаемых льгот и скидок. Возможно, в дальнейшем российская система ипотечного кредитования сможет полностью опираться на классический источник рефинансирования - финансовый рынок.

4. Зарубежные системы организации ипотечного кредитования и степень возможности их применения в российских условиях.

В период становления ипотечных отношений в российской экономике необходимо опираться на исходные положения, выработанные в области построения мировых современных систем жилищного инвестирования и ипотечного кредитования. Однако необходимо учитывать приемлемость конкретной системы ипотечного кредитования к реальным российским условиям.

Попытки внедрения американской двухуровневой системы, опирающейся на вторичный рынок ценных бумаг, в России осуществлялись как на общефедеральном, так и на региональном уровнях.

Ключевым отличием внешних условий формирования систем ипотечного кредитования в 30-е годы XX в. в США и в 90-е годы XX в. вРоссии является уровень развития рыночных отношений. Именно эта проблема тормозит становление системы ипотечного кредитования в России. К тому же американская система ипотечного кредитования характеризуется очень сложными финансовыми схемами, широким набором залоювых инструментов в жилищном финансировании, сложной структурой жилищного инвестирования. Возможно поэтому данная система наиболее успешно работает только в своей хорошо отлаженной экономической среде, со своими эволюционно сформированными институциональными основами, переизбытком свободных финансовых средств, высокими доходами граждан, хорошо отлаженной социальной поддержкой бедных слоев населения, наличием на жилищном рынке большою объема свободного

жилья, а главное, эффективным государственным регулированием инвестиционного процесса.

Как показывает мировой опыт, для двухуровневой системы необходимым >словием является наличие в стране страховых и инвестиционных компаний, пенсионных и взаимных паевых фондов и других инвесторов, обладающих большим объемом свободных капиталов. Эта система не может служить реальной основой для развития российского ипотечного кредитования без наличия соответствующей законодательной базы, особенно в отношении выпуска кредиторами эмиссионных ценных бумаг и их реализации на финансовом рынке.

Кроме того, необходимым базисом для реального функционирования американской системы является наличие надежной кредитно-финансовой системы, высокоразвитого рынка ценных бумаг, экономически активного и высоко обеспеченного населения, сильной поддержки государства, прежде всего, отношение к государству как к гаранту долговременной устойчивости ипотечных отношений со стороны всех возможных участников этого процесса.

Данная система, обладая множеством положительных качеств, прежде всего, рассчитана на англосаксонское право и может быть использована при организации российского вторичного рынка ипотечного кредитования лишь частично, с существенными ограничениями и изменениями, а также при условии дополнительной защиты прав инвесторов и заемщиков. Действительно, система вторичного рынка ипотечного кредитования в США регулируется не только законами, но и обширнейшей судебной практикой (в силу особенностей прецедентного права), восполняющей пробелы законодательства. Этого в условиях континентальной правовой системы достичь невозможно.

Европейская одноуровневая система ипотечного кредитования также предусматривает организацию вторичного рынка ипотечных кредитов. Рефинансирование осуществляется непосредственно за счет выпуска ипотечным банком закладных листов. Эти ценные бумаги хорошо обеспечены и обладают высшей степенью надежности.

Одним из важных преимуществ одноуровневой системы является относительная простота ее организации по сравнению с двухуровневой системой.

Так, кредитоиание и рефинансирование происходят в одном ипотечном кредитном учреждении. Законодательное регулирование этой системы осуществляется таким образом, что ипотечная система весьма прозрачна и легко поддается контролю. При введении закладных Россия опиралась бы на свои корни, а также внедрила бы систему, которая получает в Европе все большее распространение.

Внедрение одноуровневой системы ипотечного кредитования в России затруднено, так как отсутствует соответствующее институциональное обеспечение, стабильность и предсказуемость в развитии экономики, и, самое главное, эффективно не решена основная проблема жилищного инвестирования -регулярное пополнение кредитных фондов дешевыми финансовыми средствами.

Анализ отечественного и зарубежного опыта деятельности финансовых институтов в области ипотечного кредитования позволяет автору сделать вывод, что система стройсбережений является одной из самых перспективных для внедрения в России. Преимущество данной системы заключается в том, что она является наиболее стабильной и устойчивой, достаточно проста и дешева с точки зрения организации, нежели, например, американская система ипотечного кредитования.

В исследовании отмечена необходимость создания Кредитного союза -финансового института, объединяющего физических и (или) юридических лиц, который бы занимался аккумулированием вкладов членов Союза и предоставлением им ипотечных кредитов. Главная цель создания Кредитного союза - объединение вкладчиков в общество взаимопомощи для получения доступного ипотечного кредита.

В настоящее время в России существует достаточно много групп населения, для которых объединение в Кредитный союз станет реальной основой для решения жилищных проблем. Отдельные группы граждан уже обладают определенным капиталом в виде государственных субсидий (например, бывшие работники Крайнего Севера) Одну из самых многочисленных групп составляют граждане, уволенные с военной службы. Этой социальной категории государство

предоставляет из федерального бюджета субсидии (сертификаты) на покупку жилья на территории России1.

Преимущества Кредитного союза по сравнению с другими кредитно-сберегательными учреждениями следующие:

• уменьшение периода накопления средств для потенциальных покупателей жилья, вследствие чего происходит увеличение платежеспособного спроса на рынке недвижимости;

• контроль за целевым использованием своих сбережений со стороны членов Кредитного союза;

• реальная возможность получения дешевого кредита членами Союза, следовательно, более широкая доступность ипотечной формы кредитования для населения;

• в результате деятельности кредитных союзов возникает дополнительный приток средств на рынок жилищных инвестиций;

• создание кредитных союзов способствует более эффективному использованию государственных субсидий различными социальными группами

Однако закрытая система рыночного кредитного института со значительным периодом депозитного накопления (3-7 лет) и тем более с довольно низким процентным доходом по вкладу малопривлекательна в связи с довольно высоким уровнем инфляции, неподготовленностью экономики России в финансовом и правовом отношении к долгосрочному инвестированию, а также из-за сложившегося недоверия населения к кредитным институтам любого рода и, в частности, к любым программам сбережения. Долгосрочный характер в сфере выдачи и обслуживания ипотечного кредита (10-15 лет) для автономно-функционирующего института также представляет большие проблемы.

Тем не менее у этой системы существуют самые реальные перспективы для успешного применения в России. Главными условиями для ее адаптации являются проведение соответствующих изменений и включение дополнений в российское законодательство, а также политическая предсказуемость и финансовая стабильность отечественной экономики.

1 Постановление Правительства РФ № 351 от 29 марта 1999 года

24

В настоящее время в России функционирует более 80 финансовых институтов и организаций, занятых в сфере ипотечного кредитования. Вместе с тем в научной литературе нет четкой и ясной классификации банков по главным параметрам их деятельности. На основе проведенного автором исследования деятельности различных банков разработана классификация соответствующих финансовых институтов и организаций по степени их участия в ипотечном кредитовании.

1.Банки, реально выдающие кредиты: «Дельта кредит», «Райффайзенбанк Австрия» и «Банк Москвы».

2 Банки, стремящиеся опередить конкурентов, но не выдающие кредиты: «Сбербанк» и «Альфа-Банк». (В начале 2003 года «Сбербанк» объявил о снижении процентной ставки до 11% на ипотечные кредиты. Но выдача кредитов не началась и откладывается на неопределенный срок, в силу таких проблем, как изменение структуры отделов, разработка нового порядка погашения кредитов) 3. Псевдоипотечные банки, которые называют свой продукт «ипотечные кредиты», но содержание кредита не соответствует общепринятому понятию ипотечного кредита (выявляется при анализе условий выдачи кредитов): «Оргбанк». Процедура выдачи кредита следующая: банк покупает квартиру клиенту, но она находится в собственности банка до момента полного погашения задолженности. Заемщик живет в квартире по договору найма. Но нет гарантий, получения прав собственности или возврата денег. Но следует отметить, что для заемщика очень выгодны условия - не требуется ни страхование (1-1,5% от стоимости квартиры), ни справки о доходах.

4. Финансовые пирамиды: «Жилстройкооператив», «Строим вместе», «Социальная инициатива». Они привлекают 50% стоимости квартиры и обязуются в течение 12 месяцев выдать оставшуюся сумму для приобретения квартиры. Но, произведя несложные подсчеты, можно убедиться, что это не что иное, как финансовая пирамида, так как компания не имеет собственных финансовых ресурсов, а годовая ставка 10% не позволит даже в течение четырех лет выдать новые кредиты. Кроме того, квартиры не оформляются в собственность.

5. Ссудо-сберегательные кассы. Первая ссудо-сберегательная касса возникла в 1998 году в Юго-Западном районе Москвы. Но из-за высоких цен на у. илье, характерных для этого района, касса не получила массового развития. В настоящее время существует несколько ссудосберегательных касс.

На основе анализа отечественного и зарубежного опыта деятельности финансовых институтов сделан вывод о необходимости активизации государственного участия в развитии ипотечного кредитования.

Помимо создания благоприятной нормативно-институциональной базы и проведения стимулирующей макроэкономической политики, автором предлагаются следующие конкретные мероприятия:

• создание специальных фондов для погашения части процентных выплат по ипотечным кредитам для адресно-определенных слоев населения;

• информационная поддержка процесса ипотечного кредитования, путем создания единой нормативной базы, включая кредитные истории всех участников;

• обеспечение государственных гарантий по договорам ипотеки и стимулирование через фискальные льготы;

• стандартизация условий выдачи ипотечных кредитов;

• создание государственного федерального ссудосберегательного учреждения с региональными учреждениями.

В заключении диссертационной работы обобщены результаты проведенного исследования, сформулированы выводы и представлены рекомендации по развитию системы ипотечного кредитования населения РФ.

По теме диссертационного исследования опубликованы следующие работы:

1. Вороненкова О.В. Ипотечный кредит как фактор экономического роста России. - М.: Изд-во МГУ им. М.В.Ломоносова, 2003 г. -1,25 п.л.

2. Вороненкова О.В. Инвестиционные решения для домашних хозяйств. -М.: Изд-во МГУ им. М.В.Ломоносова, 2003 г. - 1,5 п.л.

3. Потемкин П.И., Вороненкова О.В. Оценка объектов ипотеки:В сб. трудов конференции «Наука - сервису», секция «Антикризисное управление», ГОУВПО «МГУС». - М., 2005. -0,5 п.л., в т.ч. лично автора 0,3 п.л.

4. Вороненкова О.В. Источники воспроизводства финансовых ресурсов в системе ипотечного кредитования: В сб. тезисов международной научно-практической конференции «Наука - сервису», ГОУВПО «МГУС». - М., 2005. 0,1 ил.

ВОРОНЕНКОВА Ольга Валерьевна Ипотечное кредитование населения России

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Лицензия ИД № 04205 от 06.03.2001 г.

Сдано в производство 07.10.2005 Тираж 100 экз.

Объем 1,5 п.л. Формат 60x84/16 Изд. №271 Заказ 271

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Московский государственный университет сервиса» 141221, Московская обл., Пушкинский р-он, пос. Черкизово, ул. Главная, 99

© ГОУВПО «МГУС», 2005

РНБ Русский фонд

2007-4 7196

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Вороненкова, Ольга Валерьевна

Введение.

Глава I. Ипотечный кредит как подсистема финансовых отношений.

1.1. Ипотечный кредит как особая форма ссудного капитала.

1.2. Основные субъекты ипотечного кредитования и их интересы.

1.3. Опыт формирования системы ипотечного кредитования населения в зарубежных странах.

Глава II. Механизм ипотечного кредитования населения.

2.1. Ипотечный рынок и его особенности.

2.2. Рынок недвижимости в системе ипотечного кредитования.

2.3. Первичный и вторичный рынок ипотечного кредитования.

2.4. Система рефинансирования как источник обеспечения финансовыми ресурсами субъектов ипотечного кредитования.

Глава III. Состояние и перспективы ипотечного кредитования населения в

России.

3.1. Факторы, препятствующие развитию ипотечного кредитования в России.

3.2. Возможности практической адаптации современных моделей ипотечного кредитования к российским условиям.

3.3. Роль государства в развитии системы ипотечного кредитования.

3.4. Развитие системы финансирования ипотеки.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Ипотечное кредитование населения России"

Актуальность темы исследования.

Кредитные отношения являются составной частью системы рыночной экономики. Неразвитость или отсутствие отдельных элементов рыночной экономики нарушает системность ее функционирования, что сказывается как на эффективности экономики в целом, так и на ее социально-экономических результатах. По сравнению со странами с развитой экономикой доля ипотечного кредита в России в приобретении жилья мала (около 3-5% против 80%). В этой связи ипотечный кредит является существенным фактором приобретения жилья, как важнейшего жизненного блага. Вместе с тем, ипотечный кредит служит важным источником инвестиций в реальный сектор экономики и его роста. Этим определяется практическая актуальность исследуемой темы.

Ипотечный кредит в России привлек внимание исследователей лишь в самые последние годы. Появились работы, в которых он рассматривается с разных сторон. В литературе преобладает рассмотрение ипотечного кредита в традиционных рамках кредитных отношений, где особое внимание обращается на вопросы доходности, рисковости, гарантированности и возвратности. Имеются работы, в которых проблема рассматривается с позиции решения важной социальной задачи - обеспечения жильем. При таком подходе обращается внимание на положение заемщика: доступность ипотечного кредита, гарантированность прав собственности, обременительность кредита. Иногда предметом внимания выступают общие вопросы: процентная ставка, рефинансирование, фондовый рынок.

Но в литературе ощущается недостаток работ, в которых ипотечный кредит рассматривается как целостная подсистема финансовых отношений, как особая форма авансированного капитала, целевой характер движения которого заложен в исходном пункте. Мало внимания обращается на инвестиционную направленность ипотечного кредитования и ту роль, которую ипотечный кредит играет в решении важных социальных задач. Все это предопределяет особую практическую и научную актуальность проблемы ипотечного кредитования.

Степень изученности темы.

Проблема развития ипотечных отношений освещается в экономической литературе в разных направлениях и с разных позиций. Одни авторы уделяют большее внимание теоретической стороне вопроса, другие - рассматривают практику в области ипотечного кредитования, третьи - сосредоточиваются на юридических вопросах. Анализу отдельных теоретических аспектов ипотечного кредитования посвящены работы зарубежных экономистов: Э.Дж.Долана, Д.Блевинс, Синки Дж.Ф., Р.Страйк, Фридман Дж.О., Н.Ордуэй и других. Исследования, посвященные развитию ипотечного кредитования в дореволюционной России, представлены в трудах Бланка Г.Б.,Блинчевской И.Л., Новикова А.Н., Черных Е.В., Сербиновича Я.А., Хрулева С.С. и т.д. В отечественной литературе наиболее полный анализ факторов, препятствующих становлению ипотечно-кредитных отношений в современной России проведен Лимаренко В., Васильчуком Е., Клименко В., Ивановым А., Рогожиной Н., Урчуковой Ж. и др.

В процессе исследования зарубежных систем ипотечного кредитования использовались работы: Ема Е.С.(европейской системы); Страйка Р., Косаревой Н.Б., Равица М., Михайлова Е.Д., Копейкина А. (американской системы); Кудрявцева В.А. и Кудрявцевой Е.В. (системы стройсбережений).

Вместе с тем, в экономической науке ощущается недостаток комплексных исследований. Мало внимания уделяется связи ипотечного кредита с реальным сектором экономики. Большинство исследований, посвящены фрагментарному освещению отдельных сторон зарубежного опыта в области ипотечного жилищного кредитования.

Отсюда возникает необходимость анализа ипотечного кредитования как одного из источников инвестиций, обеспечивающих решение важных социальных задач. Большая практическая актуальность ипотечного кредитования и ее недостаточная теоретическая разработанность определили выбор темы диссертационного исследования.

Цели и задачи исследования

Цель настоящего исследования - раскрыть организационно-экономические механизмы ипотечного кредитования в жилищной сфере и сформулировать предложения по их совершенствованию в РФ.

Для раскрытия данной цели потребовалось решение следующих задач:

• рассмотреть ипотечный кредит в системе авансированного капитала;

• раскрыть ипотечный кредит как подсистему финансовых отношений

• определить общие черты, связывающие ипотечный кредит с кредитом вообще и раскрыть его специфические особенности;

• раскрыть содержание ипотечного кредита и определить его основные модели;

• изучить зарубежный опыт и сделать выводы о его применимости в России;

• изучить состояние рынка ипотечного кредита в России;

• выработать рекомендации по развитию системы ипотечного кредитования населения России.

Предмет исследования - отношения ипотечного кредитования населения в системе движения капитала.

Объект исследования - система ипотечного кредитования в Российской Федерации.

Теоретическая и фактическая база исследования.

В качестве теоретической базы исследования использовались работы по общей экономической теории классического, неоклассического направлений; специальные работы по ипотечному кредитованию, залогу, обороту прав собственности, проценту и кредиту, инвестициям и экономическому росту, зарубежному опыту ипотечного кредитования.

Нормативно-правовой базой послужили законодательные акты РФ, а также некоторых зарубежных стран; информационные материалы Ассоциации ипотечных банков России, Федерального Собрания РФ, Центрального банка РФ.

Использовались материалы статистических сборников, обзорные материалы аналитических учреждений, данные периодической печати, материалы, помещенные в Интернет.

Научная новизна.

Научная новизна диссертационного исследования состоит в том, что в ней изложен комплексный теоретический подход к анализу отношений ипотечного кредитования населения как подсистемы финансовых отношений.

Конкретные пункты новизны состоят в следующем.

1. На основе воспроизводственного подхода раскрыто содержание ипотечного кредита в рамках кругооборота капитала. Определено соотношение общих черт и специфических особенностей ипотечного кредита. Общие черты ипотечного кредита связывают его с кредитными отношениями по признакам: доходность, рисковость - для кредитора; доступность, предпочтительность - для заемщика. Специфическая особенность состоит в том, что по целевому назначению средства ипотечного кредитования используются в реальном секторе экономики и эта их целевая функция заложена в исходном пункте отношений ипотечного кредита.

2. Выработан подход к системе ипотечного кредитования как системы, состоящей из «первичной подсистемы», «вторичной подсистемы» и «подсистемы рынка недвижимости» и их взаимодействие с факторами внешней среды. Предложена переходная схема рефинансирования системы ипотечного кредитования в России с определением основных источников: 1) покупка ипотечных ценных бумаг за счет средств бюджетов всех уровней; 2) средства инвесторов; 3) ресурсы, вырученные от продажи ипотечных облигаций по цене ниже их номинальной стоимости.

3. На основе анализа зарубежного опыта выделены следующие системы ипотечного кредита: 1) система стройсбережений; 2) одноуровневая система; 3) двухуровневая система. Обоснован вывод о степени их применимости в условиях России, показано, что на этапе становления в России системы ипотечного кредитования наиболее перспективной является система стройсбережений.

4. Разработана классификация финансовых учреждений России по степени их участия в ипотечном кредитовании с учетом следующих параметров: структура ипотечных услуг, включая условия предоставления кредитов; масштабы деятельности; степень надежности; финансовая прозрачность.

5. Обоснованы меры государственной поддержки развития ипотечного кредитования населения: создание специализированных фондов для погашения части процентных выплат по ипотечным кредитам для адресно-определенных слоев населения; обеспечение информационной поддержки процесса ипотечного кредитования; создание системы государственных гарантий по договорам ипотеки и стимулирование ипотеки через фискальные льготы; формирование государственного федерального ссудосберегательного учреждения с региональными учреждениями.

Теоретическое и практическое значение.

Теоретическое значение диссертационного исследования состоит в том, что оно вносит существенный вклад в изучение системы ипотечного кредитования населения. Теория ипотечного кредита получает развитие через исследование его содержания как подсистемы финансового рынка с учетом внутренней структуры и совокупности внешних условий его функционирования.

Практическое значение для переходной экономики имеет разработка схемы рефинансирования, в том числе и за счет альтернативных источников.

Анализ зарубежного опыта, оценка его применимости в конкретных условиях трансформационной экономики завершается выводом о перспективности широкого использования на практике системы стройсбережений.

Аналитическая классификация финансовых организаций по главным параметрам их деятельности в процессе ипотечного кредитования позволит повысить эффективность целевой государственной поддержки ипотечного кредита.

Анализ нормативной базы ипотечного кредита и предложенный комплекс мер по совершенствованию нормативно-законодательной базы, послужит базой для улучшения институциональной среды функционирования ипотечного кредита в России.

Апробация работы. Основные положения диссертации докладывались на научно-практических конференциях, «круглых» столах, совещаниях, в том числе на III научно-практической конференции студентов и аспирантов МГУ им. М.В. Ломоносова (2002 г.), на Международной научной конференции «Ломоносов-2003», на Международном симпозиуме «Экономическая теория: исторические корни, современное состояние и перспективы развития» (2004 г.).

Диссертация: заключение по теме "Финансы, денежное обращение и кредит", Вороненкова, Ольга Валерьевна

Выводы:

1. В развитых западных странах в настоящее время сложились три основные системы ипотечного кредитования: % • Система стройсбережений (контрактно-сберегательная система ипотечного кредитования) основана на сберегательно-ссудном принципе функционирования. Основная функция данной системы заключается в создании дешевых долгосрочных ресурсов для обеспечения процесса выдачи ипотечных кредитов.

• Европейская одноуровневая система ипотечного кредитования базируется на механизме, когда сам кредитор выпускает ипотечные ценные бумаги облигационного типа - закладные листы под обеспечение выданных им ипотечных кредитов, привлекая тем самым ресурсы для выдачи новых кредитов.

• Американская двухуровневая система ипотечного кредитования кроме первичных кредиторов, предполагает наличие специальных компаний-операторов вторичного рынка, основная функция которых на рынке - скупка ипотечных кредитов, формирование их в пулы по стандартным качественным характеристикам и выпуск на их основе ипотечных ценных бумаг.

2. В настоящее время ни одна из зарубежных систем не является достаточно адаптированной к российским условиям. Для современного уровня развития отечественной экономики необходимо выработать переходные режимы, которые позволят создать минимально необходимые институциональные основы: сформировать рынок первичной ипотеки, создать надежную систему сбережений для населения, укрепить и расширить финансовый рынок, сформировать вторичный рынок жилищных облигаций. На этапе возрождения и становления ипотечных отношений нужна переходная система ипотечного кредитования, с последующим ее перерождением в классические формы.

Заключение.

1.Ипотечный кредит имеет сложное экономическое содержание:

• Оно вытекает из характеристики кредита вообще: срочность, платность, гарантированность, возвратность;

• Оно связано с кредитом как формой авансирования капитала;

• Для кредитора критериями временного отчуждения капитала является: альтернативная доходность и степень риска.

• Привлекательность ипотечного кредитования для кредитора обеспечивается: правами собственности на залоговое имущество; и государственной поддержкой ипотечного кредита;

• Привлекательность ипотечного кредита для заемщика обуславливается альтернативной выгодность.

2. Особенность ипотечного кредита состоит в его функциональной связи с производительным капиталом. В своей конкретности ипотечный кредит выступает формой инвестиций в реальный сектор экономики. Его функциональным результатом является рост производства реальных благ, занятости, доходов. В экономике с полной занятостью ресурсов ипотечный кредит способствует росту потенциального уровня производства, а экономику выходящую из рецессионной стадии продвигает к восстановлению потенциальному уровню.

3. По целевой направленности ипотечный кредит является формой инвестиций в реальный сектор экономики. Его результатом является увеличение реального ВВП в форме создания благ (жилье, офисные помещения). В случае участия в ипотечном кредитовании строительных организаций происходит увеличение инвестиций через изменение основного капитала и запасов. Основными участниками инвестиционного процесса через ипотечное кредитование являются: кредитные организации, домашние хозяйства и строительные организации. Как показывает опыт стран с развитой экономикой, ипотечный кредит получает наибольшее развитие там, где проводятся целенаправленная государственная поддержка данной формы. Исходным звеном в цепи отношений ипотечного кредита являются домашние хозяйства. Свои решения они принимают исходя из своих доходов, предпочтений межвременного выбора государственной поддержки, институциональных условий.

4. Важнейшим фактором инвестиционного процесса в форме ипотеки является процентная ставка. Меры денежно-кредитной политики, направленной на снижения уровня процентной ставке служат увеличению производства благ в реальном секторе экономики.

5. Каналом влияния ипотечного кредита на экономический рост являются инвестиции, которые служат главным фактором экономического роста. Экономический рост обеспечивается через создание реальных благ в виде жилищных, офисных и иных помещений, а также изменение основного капитала и запасов. Абсолютная величина ипотечного кредита и ее доля в инвестициях зависит от многих факторов: доходов населения, процентной ставки и развитости банковской системы. Особое значение для развития ипотечного кредита и его влияние на экономический рост имеет государственная поддержка: льготы, гарантии и законодательство.

6. Система ипотечного кредитования является целостной и самовоспроизводимой подсистемой финансового рынка. На финансовом рынке происходит формирование комплекса кредитных отношений, включающих и конечного заемщика. Финансовые институты выполняют посреднические, обслуживающие функции в продвижении временно свободных средств потенциальных кредиторов к заемщикам. Самодостаточный режим функционирования системы ипотечного кредитования обеспечивается процессом рефинансирования, происходящим на финансовом рынке. Являясь составной частью кредитного рынка, ипотечный рынок активно взаимодействует и с рынком ценных бумаг, и с валютным рынком.

Кредитный рынок в ипотечных отношениях призван решать следующие задачи: аккумулирование сбережений; создание крупных денежных фондов; трансформирование денежных средств в ссудный капитал путем предоставления займов государственным органам и населению для решения задач финансирования жилищного строительства. Влияние валютного рынка на ипотечный рынок обусловлено, прежде всего, следующим фактором. В настоящее время большая часть программ ипотечного кредитования осуществляется в иностранной валюте. В этой связи возврат ипотечных кредитов зависит от динамики изменения валютного курса. Кроме того, цены на недвижимость во многих российских регионах номинируются в иностранной валюте. Соответственно, динамика цен на жилье также зависит от валютного курса.

Рынок ценных бумаг динамично взаимодействует с ипотечным рынком. Посредством рынка ценных бумаг при помощи займов осуществляется рефинансирование ипотечного кредита, выданного кредитными институтами. Рынок ценных бумаг обеспечивает более прозрачные механизмы ценообразования, что позволяет участникам рынка точнее оценивать риски и выгоду от тех или иных ипотечных инструментов. Таким образом, развитый рынок ценных бумаг помогает привлечь в систему ипотечного кредитования не только отечественных, но и зарубежных инвесторов.

7. Система ипотечного кредитования представляет собой модель организации взаимодействия с внешней и внутренней средами, каждая из которых состоит из ряда подсистем.

Внутреннюю среду можно представить в виде трех основных подсистем: первичная, вторичная и подсистема недвижимости. Каждая подсистема внутренней среды отвечает за один из рыночных сегментов: рынок ипотечных кредитов, рынок капиталов, рынок строительства и оборота недвижимости. В совокупности «первичная подсистема» и «вторичная подсистема» во внутренней среде классической системы ипотечного кредитования отвечают за процесс инвестирования капитала в рынок недвижимости путем кредитования заемщика. Роль «подсистемы недвижимости» в системе ипотечного кредитования состоит в предоставлении надежной формы залога в виде конкретных объектов недвижимости и в обеспечении эффективного вложения инвестируемых средств. Внешняя среда характеризуется целым комплексом условий и факторов, оказывающих существенное влияние на практическое развитие и организацию ипотечного кредитования в той или иной стране. Основные группы факторов внешнего воздействия: исторические, социально-демографические, политические, экономические и правовые. Факторы внешней среды оказывают существенное влияние на перераспределение функциональной роли каждой из подсистем внутренней среды.

8. Первичная подсистема в российских условиях должна стать базисом для развития ипотечного кредитования. В условиях нестабильной внешней среды «первичная подсистема» не может выступать в качестве главного инвестора. Ее основная роль сводится к выполнению функций главного оператора. Пробелы в российском законодательстве и несогласованность отдельных норм приводит к значительным рискам и затратам для субъектов первичного рынка ипотечных кредитов. Тем не менее, первичная подсистема в нынешних условиях призвана выполнять свою главную функцию - обеспечение выдачи ипотечного кредита.

Увеличение инвестиционного потока в системе ипотечного кредитования в нынешних российских условиях можно достичь с помощью создания эффективного механизма привлечения наличных сбережений граждан:

• путем установления реальных условий кредитования, которые окажутся приемлемыми и доступными для большинства трудоспособных граждан со средними доходами. Норма процента кредита и сроки кредитования должны быть согласованными с реальными возможностями среднестатистической семьи;

• разработка эффективных механизмов, направленных на максимальное привлечение собственных средств заемщика;

• вовлечение в процесс ипотечного кредитования жилья, находящегося в личной собственности гражданина;

• ориентирование на поступательное решение жилищных проблем.

9. В условиях становления системы ипотечного кредитования механизм рефинансирования во «вторичной подсистеме» может производиться с использованием бюджетных средств.

Рефинансирование на вторичном рынке может осуществляться из трех основных источников:

• Покупка ипотечных ценных бумаг за счет средств бюджетов всех уровней.

• Средства инвесторов. Государственные органы могут поощрять инвестиционную активность покупателей ипотечных ценных бумаг путем установления для них различных налоговых льгот. Например, можно законодательно закрепить, что сумма средств, направляемая на приобретение ипотечных ценных бумаг, освобождается от налогоблажения. Это приведет к повышению уровня доходности ипотечных ценных бумаг на сумму реальных льгот. Следовательно, налоговое стимулирование повысит привлекательность ипотечных ценных бумаг для субъектов рынка капитала и, тем самым, приведет к расширению их числа.

• Продажа Фондом ипотечных облигаций ниже их номинальной цены. Это также позволит сделать ипотечные ценные бумаги ликвидными и привлекательными для инвесторов. Недостаток такого источника заключается в том, что каждый финансовый цикл характеризуется уменьшением оборотных средств Фонда -эмитента ипотечных ценных бумаг.

Практическое использование каждого из рассмотренных источников рефинансирования возможно только при условии целенаправленных мер государственного стимулирования, направленных на повышение ликвидности низкодоходных ипотечных ценных бумаг. По мере стабилизации внешней среды и формирования необходимой инфраструктуры степень участия государства будет сокращаться, в том числе и путем уменьшения предлагаемых льгот и скидок. В перспективе российская система ипотечного кредитования будет расширять классический источник рефинансирования — финансовый рынок.

10. В развитых западных странах в настоящее время сложились три основные системы ипотечного кредитования:

• Система стройсбережений (контрактно-сберегательная система ипотечного кредитования) основана на сберегательно-ссудном принципе функционирования. Основная функция данной системы заключается в создании дешевых долгосрочных ресурсов для обеспечения процесса выдачи ипотечных кредитов.

• Европейская одноуровневая система ипотечного кредитования базируется на механизме, когда сам кредитор выпускает ипотечные ценные бумаги облигационного типа - закладные листы под обеспечение выданных им ипотечных кредитов, привлекая тем самым ресурсы для выдачи новых кредитов.

• Американская двухуровневая система ипотечного кредитования кроме первичных кредиторов, предполагает наличие специальных компаний-операторов вторичного рынка, основная функция которых на рынке - скупка ипотечных кредитов, формирование их в пулы по стандартным качественным характеристикам и выпуск на их основе ипотечных ценных бумаг.

11. В настоящее время ни одна из зарубежных систем не является достаточно адаптированной к российским условиям. Для современного уровня развития отечественной экономики необходимо выработать переходные режимы, которые позволят-создать минимально необходимые институциональные основы: сформировать рынок первичной ипотеки, создать надежную систему сбережений для населения, укрепить и расширить финансовый рынок, сформировать вторичный рынок жилищных облигаций. На этапе возрождения и становления ипотечных отношений нужна переходная система ипотечного кредитования, с последующим ее перерождением в классические формы.

12. Жилье является важнейшим благом, не имеющим субститутов. Удовлетворение потребности в жилье не имеет разумной альтернативы. Но в условиях рыночной экономики существуют альтернативные способы удовлетворения данной жизненно необходимой потребностью. Обоснован вывод о том, что ипотечный кредит является наиболее эффективным средством решения жилищной проблемы. Данный вывод основан на расчетах с использованием реальных параметров российского рынка жилья и финансового рынка.

13. Сравнительный анализ мирового и российского опыта показывает слаборазвитость ипотечного кредитования в системе приобретения жилья в России (1-3% против 80% в развитых странах). Подробно проанализированы причины препятствующие развитию ипотечного кредита в России:

• Отсутствие государственного участия.

• Нестабильные макроэкономические показатели.

• Низкие реальные доходы населения.

• Кредитно-денежная политика.

• Ограниченность инструментов ипотечного кредитования.

• Ипотечное законодательство.

14. Проведено исследование участия финансовых учреждений в ипотечном кредитовании и осуществлена их классификация по параметрам их деятельности: структура ипотечных услуг, включая условия предоставления кредитов; масштабы их деятельности; степень надежности; финансовая прозрачность и т.д.

15. Проведены расчеты альтернативных вариантов ипотечного кредита по существующим условиям коммерческих банков и ссудосберегательных организаций на финансовом рынке.

16. Сформулированы предложения по развитию ипотечного кредита в России. 16.1.На основе анализа мирового опыта и специфических условий России делается вывод о необходимости активного государственного участия в становлении ипотечного кредитования в России. Наиболее эффективными направлениями являются:

• Создание специальных фондов для погашения части процента по ипотечным кредитам для адресно-определенных слоев и категорий населения.

• Предоставление государственных гарантий участникам отношений ипотечного кредитования.

• Совершенствования законодательства.

• Развитие специально созданных операторов вторичного рынка (АИЖК, МИА).

• Информационная поддержка ипотеки.

16.2.0пределены перспективные тенденции развития ипотечного кредитования и сформулированы конкретные предложения:

• Стимулировать государственными гарантиями схемы финансирования через срочные вклады и срочные займы. Наибольший потенциал реализации данной схемы имеет Сбербанк.

• Создать специализированный рынок ипотечных облигаций через АИЖК и МИА.

Создать государственное федеральное ссудосберегательное с региональными отделениями.