Методы оценки эффективности системы банковского ипотечного кредитования в Российской Федерации тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Методы оценки эффективности системы банковского ипотечного кредитования в Российской Федерации"

На правах рукописи

САВРУКОВА Елена Николаевна

МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ СИСТЕМЫ БАНКОВСКОГО ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Специальность 08 00 10 - Финансы, денежное обращение и кредит

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

ООЗ 171G3U

Санкт-Петербург 2008

003171090

Диссертация выполнена на кафедре «Финансы и денежное обращение» ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный политехнический университет»

Научный руководитель

доктор экономических наук, профессор Козловская Эра Анатольевна

Официальные оппоненты

доктор экономических наук, профессор Львов Юрий Иванович

кандидат экономических наук, профессор Кудрявцев Анатолий Васильевич

Ведущая организация ГОУ ВГ10 «Санкт-Петербургский

государственный университет экономики и финансов»

Защита диссертации состоится «Я -и/ШЛ2008 года в ^ часов на заседании диссертационного совета Д 212 219 04 в ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу 196084, Санкт-Петербург, Московский пр , д 103-а, ауд 419

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу 196084, Санкт-Петербург, Московский пр, д ЮЗ-а, ауд 305

Автореферат разослан ЛМХЛ^ 2008 г

Ученый секретарь

диссертационного совета, I/ /

кандидат экономических наук, доцент \]г А С Кулаков

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Обеспечение населения жильем является важнейшей социальной проблемой В настоящее время одним из главных направаений ее решения является ипотечное кредитование

В странах с развитой рыночной экономикой ипотечное кредитование выступает основным способом обеспечения платежеспособного спроса на жилье Несоответствие доходов основной части населения стоимости жилой недвижимости преодолевается с помощью долгосрочного кредитования населения под залог приобретаемой недвижимости Эффективная система ипотечного кредитования способствует социальной и экономической стабилизации, являясь своего рода «локомотивом» инвестиционной деятельности

Ряд системных преобразований на государственном уровне - налоговая, пенсионная, банковская, жилищная реформы, порождают факторы, усиливающие внимание к ипотечному кредитованию лиц, желающих улучшить свои жилищные условия — как к устойчивому способу финансирования покупки житья при недостатке собственных средств, коммерческих банков - как к относительно новому перспективному виду деятельности, потенциальных инвесторов - как к источнику инвестиционных ценных бумаг, надежно обеспеченных реальными активами, государства - как к рыночному механизму, способствующему решению задач государственной важности

Анализ ситуации в системе ипотечного кредитования показывает положительную динамику За 2007 год в России было выдано ипотечных кредитов на сумму 537 млрд руб, что в 1,6 раза больше, чем за 2006 год За 2007 год почти в два раза выросло число сделок с жилой недвижимостью, совершенных с помощью ипотеки В общем объеме приобретенной недвижимости ипотечные сделки составили около 15 % по вторичному рынку и 10 % на первичном рынке Вместе с тем, потенциал ипотечного кредитования используется в РФ недостаточно, так как совокупный объем выданных ипотечных кредитов составляет менее 1 % ВВП

Развитие ипотечного кредитования в России происходит на фоне развивающегося за рубежом, в первую очередь, в США, ипотечного кризиса

Теоретическое осмысление зарубежного и анализ российского опыта по мере его накопления должны позволить избежать негативного развития процессов и обеспечить рост масштабов ипотеки в РФ

Актуальность темы диссертационной работы определяется наличием ряда нерешенных теоретических и практических проблем и дискуссионных вопросов, связанных с необходимостью совершенствования системы банковского ипотечного кредитования и формирования системы оценки его эффективности Научно обоснованное определение функций субъектов системы банковского ипотечного жилищного кредитования, определение условий ее эффективного функционирования, выявление, распределение и оценка рисков, возникающих в системе, и соответствующее управление ими, позволяют повысить эффективность механизмов и инструментов ипотечного кредитования в целом и способствует выполнению главной задачи - созданию условий для обеспечения доступности жилья - и решению на этой основе жилищной проблемы в стране

Степень изученности проблемы. Несмотря на многочисленные публикации, посвященные становлению системы ипотечного кредитования в России и анализу достигнутых практических результатов ее развития, реальная степень изученности проблемы формирования эффективного механизма банковского ипотечного кредитования недостаточна, о чем свидетельствует уровень развития ипотечного кредитования в стране Проблемы ипотечного кредитования рассматривали в своих работах отечественные и зарубежные авторы - АН Багаев, О В Гончарук, ИВ Довдиенко, Э А Козловская, Н Б Косарева, В М Минц, В М Оселедец, И В Павлова, И А Разумова, И П Скобелева, С Р Хачатрян, Ф Дж Фабоцци, Т Стейнметц, Ф Уитт, Р С Уилсон

Научный подход к развитию процедур и методов отечественной системы банковского ипотечного кредитования базируется, с одной стороны, на работах исстсдователей общих концептуальных проблем банковской деятельности и риск-менеджмента, а с другой стороны, на результатах исследования некоторых частных вопросов ипотечного кредитования, причем опубликованные работы в области ипотечного кредитования в значительной степени носят дескриптивный характер

В научной литературе не получил должного отражения стратегический характер ипотечного кредитования Недостаточное внимание исследователи уделяют вопросам эффективности системы ипотечного кредитования как таковой и для банков, участвующих в ней, а также к вопросам управления рисками, возникающими в системе ипотечного кредитования

Недостаточная проработанность указанных вопросов определила выбор темы диссертационного исследования и ее актуальность

Целью диссертационного исследования является разработка теоретических положений и методических рекомендаций по совершенствованию системы ипотечного кредитования в РФ и оценке ее эффективности

Поставленная цель определила необходимость решения следующих взаимосвязанных задач, а также логику исследования

оценка возможности использования базовых концепций ипотечного кредитования и факторов, определяющих условия их реализации в системе ипотечного кредитования в РФ,

обоснование роли банковского сектора как главного фигуранта на рынке ипотечных кредитов и ограниченных возможностей механизма секьюритизации в РФ на современном этапе,

выявление недостатков и обоснование необходимости совершенствования механизма банковского ипотечного кредитования и определение направлений его совершенствования,

разработка концепции оценки эффективности системы ипотечного кредитования, ориентированной на целевой подход, реализованной в виде сбалансированной системы показателей, позволяющей согласовать интересы участников,

разработка научно-обоснованного подхода к формированию стратегии с учетом конкурентных позиций банка на рынке ипотечного кредитования и динамики платежеспособного спроса, обеспечивающей повышение эффективности механизма банковского ипотечного кредитования

Объект исследования - система ипотечного кредитования в РФ и формы ее реализации

Предмет исследования - методы оценки эффективности банковского ипотечного кредитования

Теоретической и методологической базой диссертационной работы явились труды отечественных и зарубежных авторов по финансовому менеджменту и управлению рисками в коммерческих банках, ипотечному кредитованию, рынку ценных бумаг Для решения поставленных в работе задач применялись диалектический метод, методы систематизации, типизации и классификации, методы системного анализа, математической статистики, математического моделирования, методы стратегического анализа и управления Информационную базу работы составили нормативно-правовые акты, относящиеся к ипотечному кредитованию, статистические и фактографические данные, характеризующие состояние системы ипотечного кредитования в РФ

Научная новизна результатов диссертационного исследования определяется разработкой системной концепции, определяющей направления и методы совершенствования механизма и повышения эффективности системы ипотечного кредитования

определены направления и предложены методы совершенствования элементов механизма банковского ипотечного кредитования, включая процедуры андеррайтинга ипотечного заемщика, методы оценки его кредитоспособности и принятия решений о выдаче ипотечного кредита на основе современных информационных технологий и экономико-математических методов,

сформулированы принципы управления банковскими рисками в процессе ипотечного кредитования, направленные на повышение эффективности банковского ипотечного кредитования, и предложены показатели, характеризующие эффективность управления рисками,

предложена концепция оценки эффективности системы ипотечного кредитования на базе целевого подхода, реализованная путем разработки согласованной системы показателей и способов их расчета, позволяющая учитывать интересы всех участников процесса ипотечного кредитования,

на базе разработанного целевого подхода предложена модель оптимизации параметров ипотечного кредита, согласующая финансовые интересы участников процесса ипотечного кредитования,

разработан подход к формированию стратегии банка на рынке ипотечного кредитования, базирующийся на анализе показателей доли

клиентской базы, доли рынка и темпов их изменения, формировании конкурентных карт и выявлении сильных и слабых сторон банка.

Практическая значимость исследования заключается в том, что основные положения диссертации могут применяться участниками системы ипотечного кредитования в качестве методического инструментария и использоваться в учебном процессе в высшей школе и в системе повышения квалификации банковских работников

Апробация результатов исследования. Основные положения диссертационного исследования обсуждались и получили одобрение на научных семинарах и конференциях, а также используются автором при чтении курса лекций по ипотечному кредитованию в Чебоксарском институте экономики и менеджмента Санкт-Петербургского государственного политехнического университета По результатам исследования опубликовано 9 печатных работ общим объемом 4,75 п л, в том числе 3 в рецензируемых журналах, рекомендованных ВАК

Структура диссертации. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников и 4 приложений

Во Введении обоснована актуальность темы диссертационного исследования, определены цель и задачи исследования, его предмет и объект, методологическая информационная база, дана краткая характеристика работы, ее научной новизны, теоретической и практической значимости

В первой главе диссертации - «Жилищный рынок как база развития банковского ипотечного кредитования» - дана характеристика состояния рынка жилья и особенностей жилья как фактора социально-экономического развития общества, проведен анализ динамики цен на жилищных рынках и анализ механизмов финансирования приобретения жилья

Во второй главе диссертации - «Совершенствование механизма банковского ипотечного кредитования в РФ» - выявлены особенности формирования и развития механизма ипотечного кредитования в РФ, проведен анализ банковского механизма ипотечного кредитования, исследованы вопросы управления рисками в механизме банковского ипотечного кредитования

В третьей главе - «Методические основы оценки эффективности системы ипотечного кредитования» - выявлены сущность, содержание и

предложены подходы к оценке эффективности системы ипотечного кредитования, предложена модель формирования оптимальных условий договора ипотечного кредитования, разработан подход к формированию стратегии деятельности коммерческого банка на рынке ипотечного кредитования

В Заключении изложены основные результаты диссертационного исследования

Список исполь юванных источников включает 222 наименования

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИИ

Формирование рынка доступного жилья в РФ является стратегической государственной задачей и отнесено к разряду национальных проектов, так как почти 60% населения нуждается в улучшении жилищных условий

За 10 месяцев 2006 года реальные денежные доходы населения выросли по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года на 11,5%, в том числе реальная заработная плата - на 13,2%

В табл 1 приведены данные о денежных доходах и расходах населения России по регионам за декабрь 2006 и первые два месяца 2007 года Доля потребительских расходов в доходах в декабре 2006 года относительно невелика, так как декабрьские доходы более чем вдвое превышают доходы следующих месяцев В январе 2007 года доля потребительских расходов составила по регионам от 74, 61 % (Уральский ФО) до 98,89 % (Москва), а в феврале 2007 года доля потребительских расходов находилась в пределах от 66,60 % (Дальневосточный ФО) до 84,33 % (Санкт-Петербург) В среднем по России доля потребительских расходов в январе и феврале 2007 года составила соответсгвенно 85,02 % и 69,59 % Таким образом, в среднем на приобретение жилья и обслуживание ипотечных кредитов может быть направлено не более 30 % доходов населения

Объективные причины, объясняющие низкую эластичность предложения на рынке жилья, следующие а) большая длительность производственного цикла, включающего период согласования, строительства и последующую регистрации объекта, б) ограниченность числа приемлемых

площадок под жилую застройку в рамках населенных пунктов, в) необходимость обеспечения наращивания объемов жилищного строительства увеличением мощностей обслуживающих предприятий водо- и тепло- и электроснабжения, канализации, прочих инженерных коммуникаций, г) нежелание банковской системы предоставлять кредиты застройщикам, так как это требует вложения больших объемов средств на длительные сроки и сопряжено с рисками законодательного регулирования

Таблица 1 Денежные доходы и потребительские расходы в расчете на

душу населения по федеральным округам, руб

Декабрь 2006 г Январь 2007 г Фев эаль 2007 г

денежные доходы потребительские расходы (А О о с. денежные доходы потребительские расходы доля потребит, расходов, % денежные доходы потребительские расходы доля потребит расходов,%

Российская Федерация 14964 8869,1 59,27 8211,4 6981,1 85,02 10087 7019,4 69,59

Центральный ФО 20898 12120 58,00 10323 9834,5 95,27 13019 9699,7 74,50

г Москва 47747 26222 54,92 21124 20889 98 89 26925 20439 75,91

Северо-Западный ФО 16307 8715,1 53,44 8571 4 7514 1 87,66 10314 7511,8 72,83

г Санкт-Петербург 23008 11793 51,26 10773 10239 95,04 12212 10298 84,33

Южный ФО 10625 6644,4 62,54 5830 6 4981,1 85,43 6543,7 5087,4 77,75

Приволжский ФО 11367 6936 2 61,02 5994,4 5416,3 90,36 7471,8 5453,3 72,99

Уральский ФО 18849 10643 56,46 9825,1 7330,6 74,61 11202 7565,1 67,53

Сибирский ФО 11894 7343,5 61,74 6528,9 5524 84,61 8203 5665,6 69,07

ЦоЛьп^виъхичиый ФО 16175 8537,9 52,78 7765,1 6575,5 84,68 10082 6715 66,60

Источник \vw\v gks ги

Субъективная причина низкой эластичности предложения жилья состоит в том, что застройщики опасаются снижения спроса на жилье, в резутьтате которого они будут вынуждены замораживать начатые проекты, либо завершать их с неопределенной перспективой, но в любом случае будут нести значительные убытки Основной источник таких опасений -опережающий рост цен на жилье по сравнению с ростом доходов населения

Анализ корреляции между стоимостью жилой площади на первичном и вторичном рынках жилья и доходами населения показал, что, несмотря на наличие тесной связи между этими показателями, абсолютной соразмерности не наблюдается По 63 территориям, принадлежащим к 7 федеральным округам коэффициент корреляции между доходами населения и стоимостью квадратного метра жилья на первичном рынке составляет 0,73, а для вторичного рыка он еще меньше и равен 0,69

Существенная, но относительно невысокая связь между среднедушевыми доходами и стоимостью жилья подтверждает предположение, что в процессах приобретения жилья, а, следовательно, и в формировании цен на жилье не участвуют широкие слои населения

Обобщенными показателями состояния рынка недвижимости, отражающими сложившийся уровень цен, являются индекс стоимости жилья (средний уровень цен на жилье), индекс ценового ожидания (темп изменения цен на жилье) и индекс доходности жилья (экономическая целесообразность инвестиций в жилье)

Проведенный анализ динамики цен и уровня доходов как факторов, определяющих доступность жилья, подтверждает, что улучшение жилищных условий - одна из сложнейших проблем для современного жителя России

Анализ способов финансирования жилищного строительства показал, что в странах с развитой рыночной экономикой финансирование осуществляется через систему финансовых институтов при обязательном участии государства, формы которого могут быть различными Следует признать рациональным, что в концепции развития ипотечного кредитования в России не зафиксирован приоритет какой-либо одной из известных моделей Это позволяет параллельно развивать все возможные альтернативы и в перспективе сформировать конкурентную среду в сфере финансирования жилищного строительства, обеспечивая широкий спектр специализированных финансовых продуктов, отвечающих интересам участников жилищного рынка В настоящее время в России на первый план вышло банковское ипотечное кредитование, осуществляемое универсальными коммерческими банками с ориентацией на модель, предполагающую создание активного рынка ипотечных ценных бумаг, выпускаемых специализированной государственной организацией - Агентством ипотечного жилищного

кредитования - с целью рефинансирования предоставляемых банками ипотечных кредитов и возобновления кредитных ресурсов

Наметившееся в связи с рослом конкуренции и стабилизационными процессами сужение возможностей извлечения доходов на привычных рынках подталкивает банки к поиску новых источников доходов, однако, характерным является желание использовать в новых сферах ранее наработанные и вполне успешно применявшиеся подходы, методы и технологии Именно эти причины объясняют существующий в ряде банков подход к работе на рынке ипотечного кредитования как к комиссионному бизнесу Используемый другой частью банков портфельный подход в значительной мере является вынужденным, так как АИЖК не в состоянии рефинансировать весь объем выдаваемых ипотечных кредитов, несмотря на его небольшую величину

Факторами формирования модели ипотечного кредитования, действующими со стороны спроса, являются а) крайнее обострение жилищной проблемы, б) наметившаяся стабилизация социально-экономической структуры общества при общем неудовлетворительном ее состоянии и сохраняющейся невозможности самостоятельного приобретения жилья большинством населения, в) восстановление доверия к банковской системе, обусловленное расширением спектра связей банк-клиент

Факторы, определяющие состояние, проблемы и перспективы развития системы ипотечного кредитования в РФ, следующие а) уровень информированности населения об ипотеке, б) относительно низкий уровень доходов большинства населения, в) недостаточное предчожение на рынке жилья, г) опережающий темп роста стоимости жилья по сравнению с ростом доходов населения, д) недостаточная проработанность нормативно-правового сбеспс';с1ыя, с) отсутствие единого кадастра ибьекюв недвижимости, ж)отсутствие эффективного рынка ипотечных ценных бумаг

Банковское ипотечное кредитования оказывает существенное влияние на многие социально-экономические процессы, что отражено на рис 1

Проведенный анализ состояния рынка банковского ипотечного кредитовании показал, что банки проявляют большую активность в освоении этого вида деятельности и предложении новых продуктов (рис 2)

Стимулировт-ние вовлечения сбережений в инвестиционный процесс

Расширение инвестиций в строительство, производство

стройматериалов и конструкций

развитие инфраструктуры и прочих производств

Миграция, вызванная возможностью приобретения жилья на более выгодных условиях

Освоение

новых технологий жилищного строительства, производства стройматериалов и др

Закрепление высокодоходных групп насетения по месту получения кредита

Повышение качества строительства и продукции смежных отраслей

Увеличение потребности в квалифицированных кадрах в регионах активного строительства

Стимулирование получения образования и профессионального совершенствования

Стимулирование расширения долгосрочных пассивов

Совершенствование моделей, методов и технологии дотгосрочного кредитования

Совершенствование моделей методов и технологий управления кредитным портфелем

Закрепление кадров и рост их

квалификация

Расширение спектра услуг и улучшение качества обслуживания клиентов

Рис 1 Влияние ипотечного кредитования на социально-экономические

процессы

Динамика объемов выданных кредитов ведущими банками в период с 2003-2006 гг

800

Объем 600

выданных __

400

кредитов млн. долл. $ 200

2003 2004

2005 2006

■ Дельтакредит

■ Внешторгбанк «ГИБ

■ Уралеиб

I Кит Финанс I Газпром I Москоммерц

Рис. 2. Динамика объемов ипотечных кредитов, выданных ведущими банками

Исследование взаимосвязей между характеристиками заемщика, объекта залога и параметрами ипотечного кредита показало, что план погашения кредита, как правило, устанавливается без учета мнения заемщика, и из многообразия форм ипотечного кредитования российскими банками наиболее широко используется ипотечный кредит с постоянными выплатами, который также называют аннуитетным.

На рис. 3 показана зависимость срока погашения от процентной ставки при среднем уровне дохода по регионам РФ.

Рис.3. Зависимость срока погашения ипотечного кредита от ставки процента

Нормативно-правовая база банковского ипотечного кредитования несовершенна и требует доработки, однако современное состояние законодательства не следует рассматривать как основной источник рисков, которым подвергаются коммерческие банки в процессе ипотечного кредитования. В работе сформулированы принципы управления наиболее

существенными в процессе ипотечного кредитования видами риска процентным (или риском ликвидности), кредитным и операционным

Снижение уровня кредитного риска по ипотечным кредитам может быть обеспечено за счет повышения обоснованности принимаемых решений о кредитовании Прогнозировать возможные задержки платежей и возможную тяжесть их последствий следует уже на стадии принятия решения о кредитовании Несмотря на то, что к настоящему времени рано говорить о потерях банков по ипотечному кредитованию, задержки текущих платежей по кредитам представляют собой достаточно распространенное явление

В результате анализа применяемых банками методик оценки кредитоспособности клиентов было установлено преобладание скоринговых методик, имеющих ряд существенных недостатков децентрализованность системы оценки, невозможность построения сложной стратегии принятия решения, базирование скоринговых карт на экспертных знаниях кредитных аналитиков банка, что ограничивает их качество и уменьшает клиентскую базу, сложность осуществления быстрых решений службы риск-менеджмента кредитной организации из-за длительности процедуры смены или корректировки методики оценки, открытость методики оценки, позволяющей в определенных пределах манипулировать данными как в мошеннических целях, так и из соображений увеличения численности привлеченных клиентов Наиболее простым из полезных усовершенствований скорингровых моделей представляется периодическая корректировка уровня значимости отдельных групп показателей и балльных оценок их значений на основе корреляционных статистических методов, базирующихся на накапливаемой банками информации о невозвратах и задержках платежей по кредитам и уровнях значимости связей показателей с этими событиями

Эффективность ипотечного кредитования должна определяться как результат использования ресурсной базы банка, определяемый соотношением доходов по ипотечному кредитованию и расходов, связанных с его осуществлением

Одним из факторов эффективности системы ипотечного кредитования является стабильность и прогнозируемый характер взаимоотношений между ее участниками, что возможно только при взаимовыгодном характере совместной деятельности Для эффективного согласования интересов

участников системы ипотечного кредитования необходимо выявить структуру целей участников и определить критерии оценки достижения целей В табл 2 определена структура целей участников системы ипошчного кредитования На каждом уровне системы понятие эффективности имеет разные формы проявления, причем эффективность функционирования нижних уровней системы является необходимым условием эффективности более высоких уровней

Важными факторами повышения эффективности банковского кредитования и роста на этой основе капитализации банков являются управление процессом кредитования с учетом согласования интересов всех заинтересованных сторон и соблюдения требований законодательства, а также совершенствование методического и технологического обеспечения этого вида деятельности

В работе предложена согласованная система показателей эффективности банковского ипотечного кредитования, в рамках которой показатели разбиты на следующие группы

• показатели потенциала (доступности ипотечного кредитования),

• показатели макроэкономической и региональной экономической эффективности,

• показатели социальной эффективности,

• показатели качества портфеля ипотечных кредитов,

• потенциал развития ипотечного кредитования оценивается на основе показателей доступности жилья

Ключевым моментом, обеспечивающим эффективность банковского ипотечного кредитования, стабильность взаимоотношений между ее участниками и их сбалансированное развитие, является разработка и использование моделей со1ласования интересов участников системы ипотечного кредитования, позволяющих формировать взаимовыгодные условия взаимодействия и определять оптимальные параметры договорных отношений В работе предложена модель взаимодействия банка-кредитора, заемщика и страховой компании, в которой заемщик осуществляет страхование на случай невозможности уплаты по кредиту, представленная в общем виде как задача многоцелевой оптимизации при заданных ограничениях

Таблица 2 Структура целей участников системы ипотечного кредитования

Цели и средства, обеспечивающие эффективность Структура целей как система оценки эффективности ипотечного кредитования Критерий оценки

Генеральная цель Создание условий для обеспечения населения жильем за счет совершенствования системы ипотечного кредитования и повышения ее эффективности Дотя жилья, полученного с использованием ипотечного кредитования, в общем объеме приобретенного населением и предоставленного ему жилья

Обеспечение притока денежных средств в систему ипотечного кредитования (обеспечение ипотечного кредитования финансовыми ресурсами) Создание и совершенствование системы ипотечного кредитования Выбор механизма ипотечного кредитования Привлечение средств на финансовом рынке с помощью АИЖК Предоставление государственных гарантий и финансирования системы ипотечного жилищного кредитования Формирование региональной политики ипотечного кредитования, выравнивание потоков денежных средств Доступность ипотечного кредита для населения Объемы размещения и доходность ипотечных ценных бумаг Снижение риска ипотечного кредитования для участников Снижение разрыва индекса доступности по регионам

Разработка нормативно- законодательного регулирования финансово- экономических отношений для субъектов системы ипотечного кредитования Создание условий, благоприятных для заемщиков в системе ипотечного кредитования Обеспечение условий эффективною функционирования банков-кредиторов Обеспечение ликвидности ипотечных ценных бумаг на фондовом рынке Создание АИЖК и обеспечение его эффективного функционирования Выделение в системе государственных органов управления органов, контролирующих, регламен гирующих и совершенствующих работу системы ипотечного кредитования Доступность жилья (индекс доступности жилья) Рост долгосрочных кредитных ресурсов, снижение рисков, увеличение доходности Уровень доходности, степень риска Увеличение денежных потоков в системе ипотечного кредитования Рост отношения объема ипотечного кредитования к объему ВВП, дотя жилья, полученною с использованием ипо генного кредитования, в общем объеме приобретенного и предостав-ленного населению жилья

Реализация собственных целей участников системы ипотечного кредитования Увеличение доходности Снижение рисков Обеспечение стабильности деятельности Показатели рентабельности Показатели риска Вариации и средние квадратичные отклонения показателей масштаба деятель-ности, доходности и риска

В модели предполагается, что заемщик заинтересован в получении возможно большего по размеру кредита при имеющейся у него сумме первоначального взноса, кредитор не склонен выдавать кредиты с высоким отношением суммы кредита к стоимости залога, так как это увеличивает риск невозврата, а страховщик стремится установить возможно более высокий размер страховой премии и возможно более низкий уровень ответственности, что в свою очередь не устраивает заемщика-страхователя и кредитора соответственно Показано, что для двух наиболее популярных схем погашения ипотечных кредитов - аннуитетном и стандартном кредите от остатка, когда сумма основного долга погашается равными долями — задача может быть линеаризована и сведена к задаче линейного программирования

Предлагаемая модель может быть использована как в разовом режиме для обоснования позиций участников и согласования условий кредитного договора и договора страхования ответственности по кредиту, так и в пошаговом режиме, если предполагается периодический пересмотр условий договоров в случае существенного изменения ситуации

Дотгосрочный характер ипотечных кредитов, значительные объемы отдельных сделок и специфика взаимоотношений в рамках системы ипотечного кредитования требуют подхода к ипотечному кредитованию как к стратегическому напраатению деятельности Наряду с финансовыми резучьтатами в качестве стратегических ориентиров рассматриваются такие показатели как степень удовлетворенности клиента и положение организации на рынке

Разработанный подход к формированию рыночной стратегии банка на рынке ипотечного кредитования, базируется на анализе доли клиентской базы, доли рынка по объему выданных кредитов и темпов изменения этих показателей Предложены способы расчета анализируемых показателей, структура конкурентных карт в координатах «доля клиентской базы - темп изменения доли клиентской базы» и «доля рынка - темп изменения доли рынка» и рекомендации по управлению стратегическим положением банка, выявлены типовые сильные и слабые стороны, соответственно способствующие и препятствующие успешной работе банка на рынке ипотечного кредитования

ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИОННОЙ РАБОТЫ

Научные статьи, опубликованные в изданиях по списку, рекомендованному ВАК РФ

1 Саврукова ЕН Рефинансирование ипотечных кредитов // Научно-технические ведомости СПбГПУ ТЗ, Экономические и гуманитарные науки СПб СПбГПУ, 2006 -С 78-81 -0,25 пл

2 Козловская ЭА, Гузикова Л А, Саврукова ЕН Повышение эффективности банковского ипотечного кредитования в России // Научно-технические ведомости СПбГПУ Т 1, Экономические науки СПб СПбГПУ, 2008 - С 175185 - 0,7 пл

3 Саврукова ЕН Проб темы и перспективы ипотечного кредитования в России // Научно-технические ведомости СПбГПУ Т2, Экономические науки СПб СПбГПУ, 2008 - С 271-274 - 0,25 п л

Прочие научные статьи и доклады на конференциях

4 СавруковАН, Саврукова ЕН Ипотечное жилищное кредитование Проблемы, цели, задачи и методика исследования / Учебно-методическое пособие Чебоксары, ЧИЭМ СПбГПУ, 2003 - 0,8/0,4 п л

5 Савруков А Н, Саврукова ЕН Основные результаты исследования механизмов ипотечного кредитования в Чувашской Республике и г Чебоксары / Учебно-методическое пособие Чебоксары, ЧИЭМ СПбГПУ, 2004 - 4,8/2,4 п л

6 Саврукова ЕН Развитие ипотечного жилищного кредитования в регионах Российской Федерации // Стратегическое управление предприятием Материалы российской науч -пракг конф - Нижний Новгород, НИМБ, 2004 -0,2п.л

7 Саврукова ЕН Страхование рисков и его роль в системе ипотечного кредитования // Теория и практика финансов и банковского дела на современном этапе Материалы VI межвуз конф асп и докт СПб СПбГИЭУ, 2004 - 0,2п л

8 Саврукова ЕН Некоторые аспекты страхования ипотечных рисков // Финансовые проблемы РФ и пути их решения теория и практика Тезисы VI Международной науч -практ конф - СПб СПбГПУ, 2005 - 0,2п л

9 Саврукова ЕН Ипотечные ценные бумаги в системе ипотечного кредитования // Управление персоналом стратегия, организация, эффективность Материалы всероссийской науч -пракг конф - Нижний Новгород НИМБ, 2006 - 0,13 п л

Подписано в печать -/3

Формат 60x84 '/16. Печ л ^Р Тир сок -/РС? экз Заказ

ИзПК СПбГИЭУ 191002, Сашст-Петербург, уя Марата, 31

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Саврукова, Елена Николаевна

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ЖИЛИЩНЫЙ РЫНОК КАК БАЗА РАЗВИТИЯ БАНКОВСКОГО ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1. Особенности жилья как фактора социально-экономического развития общества

1.2. Анализ динамики цен на жилищных рынках

1.3. Роль-банков в развитии системы ипотечного кредитования

ГЛАВА 2. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕХАНИЗМА

БАНКОВСКОГО ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

2.1. Формирование и развитие механизма ипотечного кредитования в Российской Федерации

2.2. Анализ эффективности механизма банковского ипотечного кредитования и оценка его потенциала

2.3. Управление рисками как форма обеспечения стабильности банковского ипотечного кредитования

ГЛАВА 3. МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ

ЭФФЕКТИВНОСТИ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

3.1. Сущность, содержание и подходы к оценке эффективности системы ипотечного кредитования

3.2. Система показателей эффективности ипотечного кредитования

3.3. Модель формирования оптимальных условий договора ипотечного кредитования '

3.4. Формирование стратегии деятельности коммерческого банка на рынке ипотечного кредитования

Диссертация: введение по экономике, на тему "Методы оценки эффективности системы банковского ипотечного кредитования в Российской Федерации"

Актуальность темы исследования. Обеспечение населения жильем является важнейшей социальной проблемой. В настоящее время одним из главных направлений ее решения является ипотечное кредитование.

В странах с развитой рыночной экономикой ипотечное кредитование выступает основным способом обеспечения платежеспособного спроса на жилье. Несоответствие доходов основной части населения стоимости жилой недвижимости преодолевается с помощью долгосрочного кредитования населения под залог приобретаемой недвижимости. Эффективная система ипотечного кредитования способствует социальной и экономической стабилизации, являясь своего рода «локомотивом» инвестиционной деятельности. Ипотека способствует снижению инфляции, связывая свободные денежные средства граждан, создает условия для развития строительной индустрии, а самое главное — способствует решению такой важной социальной проблемы, как обеспечение населения жильем.

В современных российских условиях, когда предпринимаются меры по обеспечению роста экономики и поддержанию стабильности кредитно-финансовой сферы, формирование системы ипотечного жилищного кредитования становится одним из приоритетных направлений государственной политики в решении острой социальной проблемы обеспечения населения жильем, улучшения жилищных условий и повышения таким образом качества жизни населения.

Ряд системных преобразований на государственном уровне - налоговая, пенсионная, - банковская, жилищная реформы, порождают факторы, усиливающие внимание к ипотечному кредитованию: лиц, желающих улучшить свои жилищные условия — как к устойчивому способу финансирования покупки жилья при недостатке собственных средств, коммерческих банков - как к относительно новому перспективному виду деятельности, потенциальных инвесторов - как к источнику инвестиционных ценных бумаг, надежно обеспеченных реальными активами, государства - как к рыночному механизму, способствующему решению задач государственной важности.

Анализ ситуации в системе ипотечного кредитования показывает положительную динамику. За 2007 год в России было выдано ипотечных кредитов на сумму 537 млрд. руб., что в 1,6 раза больше, чем за 2006 год. За 2007 I год почти в два раза выросло число сделок с жилой недвижимостью, совершенных с помощью ипотеки. В общем объеме приобретенной недвижимости ипотечные сделки составили около 15 % по вторичному рынку и 10 % на первичном рынке. Вместе с тем, потенциал ипотечного кредитования используется в РФ недостаточно, так как совокупный объем выданных ипотечных кредитов составляет менее 1 % ВВП.

Развитие ипотечного кредитования в России происходит на фоне развивающегося за рубежом, в первую очередь, в США, ипотечного кризиса. Теоретическое осмысление зарубежного и анализ российского опыта по мере его накопления должны позволить избежать негативного развития процессов и обеспечить рост масштабов ипотеки в РФ.

Актуальность темы диссертационной работы определяется наличием ряда нерешенных теоретических и практических проблем и дискуссионных вопросов, связанных с необходимостью совершенствования механизма и инструментов системы банковского ипотечного кредитования и формирования системы оценки его эффективности. Научно обоснованное определение функций субъектов системы банковского ипотечного жилищного кредитования, определение условий ее эффективного функционирования, эффективное выявление, I распределение и оценка рисков, возникающих в системе, и соответствующее управление ими, позволяют повысить эффективность механизмов и инструментов ипотечного кредитования в целом и способствует выполнению главной задачи - созданию условий для обеспечения доступности жилья - и решению на этой основе жилищной проблемы в стране.

Степень изученности проблемы. Несмотря на появившиеся в последнее время многочисленные публикации, посвященные становлению системы ипотечного кредитования в России и анализу достигнутых практических результатов ее развития, реальная степень изученности проблемы формирования эффективного механизма банковского ипотечного кредитования недостаточна, о чем свидетельствует уровень развития ипотечного кредитования в стране. Проблемы ипотечного кредитования рассматривали в своих работах отечественные и зарубежные авторы — А.Н.Багаев, О.В.Гончарук, И.В.Довдиенко, Э.А.Козловская, Н.Б.Косарева, В.М.Минц, В.М.Оселедец, И.В.Павлова, И.А.Разумова, И.П.Скобелева, С.Р.Хачатрян, Ф.Дж. Фабоцци, Т.Стейнметц, Ф.Уитт, Р.С.Уилсон.

Научный подход к развитию процедур и методов отечественной системы банковского ипотечного кредитования базируется, с одной стороны, на работах исследователей общих концептуальных проблем банковской деятельности и риск-менеджмента, а с другой стороны, на результатах исследования некоторых частных вопросов ипотечного кредитования, причем опубликованные работы в области ипотечного кредитования в значительной степени носят дескриптивный характер.

В научной литературе по рассматриваемой проблеме не получил должного отражения стратегический характер ипотечного кредитования. Недостаточное внимание исследователи уделяют вопросам эффективности системы ипотечного кредитования как таковой и для банков, участвующих в ней, а также к вопросам управления рисками, возникающими в системе ипотечного кредитования.

Недостаточная проработанность указанных вопросов определила выбор темы диссертационного исследования и ее актуальность.

Целью диссертационного исследования является разработка теоретических положений и методических рекомендаций по совершенствованию системы ипотечного кредитования в РФ и оценке ее эффективности.

Поставленная цель определила необходимость решения следующих взаимосвязанных задач, а также логику исследования: оценка возможности использования базовых концепций ипотечного кредитования и факторов, определяющих условия их реализации в системе ипотечного кредитования в РФ; обоснование роли банковского сектора как главного фигуранта на рынке ипотечных кредитов и ограниченных возможностей механизма секьюритизации в РФ на современном этапе; выявление недостатков и обоснование необходимости совершенствования механизма банковского ипотечного кредитования и определение направлений его совершенствования; разработка концепции оценки эффективности системы ипотечного кредитования, ориентированной на целевой подход, реализованной в виде сбалансированной системы показателей, позволяющей согласовать интересы участников; разработка научно-обоснованного подхода к формированию стратегии с учетом конкурентных позиций банка на рынке ипотечного кредитования и динамики -платежеспособного спроса, обеспечивающей повышение эффективности механизма банковского ипотечного кредитования.

Объект исследования — система ипотечного кредитования в РФ и формы ее реализации.

Предмет исследования - методы оценки эффективности банковского ипотечного кредитования.

Теоретической и методологической базой диссертационной работы явились труды отечественных и зарубежных авторов по финансовому менеджменту и управлению рисками в коммерческих банках, ипотечному кредитованию, рынку ценных бумаг. Для решения поставленных в работе задач применялись диалектический метод, методы систематизации, типизации и классификации, методы системного анализа, математической статистики, математического моделирования, методы стратегического анализа и управления.

Информационную базу работы составили нормативно-правовые акты, относящиеся к ипотечному кредитованию, статистические и фактографические данные, характеризующие состояние системы ипотечного кредитования в РФ.

Научная новизна результатов диссертационного исследования определяется-разработкой системной концепции, определяющей направления и методы совершенствования механизма и повышения эффективности системы ипотечного кредитования: определены направления и предложены методы совершенствования элементов механизма банковского ипотечного кредитования, включая процедуры андеррайтинга ипотечного заемщика, методы оценки его кредитоспособности и принятия решений о выдаче ипотечного кредита на основе современных информационных технологий и экономико-математических методов; сформулированы принципы управления банковскими рисками в процессе ипотечного кредитования, направленные на повышение эффективности банковского ипотечного кредитования, и предложены показатели, характеризующие эффективность управления рисками; предложена концепция оценки эффективности системы ипотечного кредитования на базе целевого подхода, реализованная путем разработки согласованной системы показателей и способов их расчета, позволяющая учитывать интересы всех участников процесса ипотечного кредитования; на базе разработанного целевого подхода предложена модель оптимизации параметров ипотечного кредита, согласующая финансовые интересы участников процесса ипотечного кредитования; разработан подход к формированию стратегии банка на рынке ипотечного кредитования, базирующийся на анализе показателей доли клиентской базы, доли рынка и темпов их изменения, формировании конкурентных карт и выявлении сильных и слабых сторон банка.

Теоретическая значимость результатов работы заключается в исследовании проблемы финансирования обеспечения населения жильем с помощью ипотечного кредитования, являющейся важной государственной социальной задачей. В работе выявлены недостатки механизма банковского ипотечного кредитования, обоснована ограниченность применения механизма I секьюритизации на современном этапе, теоретически обоснованы и разработаны подходы к развитию банковского ипотечного кредитования, и предложены методы, позволяющие повысить его эффективность. Проблема повышения эффективности банковского ипотечного кредитования рассмотрена с системных позиций на базе целевого подхода.

Практическая значимость исследования заключается в том, что основные положения диссертации могут применяться участниками системы ипотечного кредитования в качестве методического инструментария и использоваться в учебном процессе в высшей школе и в системе повышения квалификации банковских работников.

Апробация результатов исследования. Основные положения диссертационного исследования обсуждались и получили одобрение на научных семинарах и конференциях, а также используются автором при чтении курса лекций по ипотечному кредитованию в Чебоксарском институте экономики и менеджмента Санкт-Петербургского государственного политехнического университета. По результатам исследования опубликовано 9 печатных работ общим объемом 8,65 печ. листов, в том числе 3 в рецензируемых журналах, рекомендованных ВАК. 1

Структура диссертации. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников и 4 приложений.

Диссертация: заключение по теме "Финансы, денежное обращение и кредит", Саврукова, Елена Николаевна

- ЗАКЛЮЧЕНИЕ

По результатам проведенного исследования формирования механизма банковского ипотечного кредитования в Российской Федерации можно сделать ряд выводов и рекомендаций.

Решение жилищной проблемы, которая в настоящее время затрагивает большинство граждан, рассматривается Правительством РФ как приоритетная национальная программа. Сложившаяся ситуация с жилищным обеспечением населения России является критической и диктует необходимость использования любых возможностей для ее корректировки и превращения жилья в доступную покупку для широких слоев населения. Наиболее перспективным в этом плане представляется создание и развитие системы банковского ипотечного кредитования.

Многообразие функций жилой недвижимости и ее исключительная роль в социально-экономическом развитии общества обусловливают взаимозависимость и взаимное влияние банковского ипотечного кредитования и других масштабных социально-экономических процессов на национальном, региональном и локальном уровнях: экономического роста и инвестиционно-сберегательного процесса, миграционных процессов и процесса развития человеческого капитала, процесса повышения качества жизни и перехода на I новые более высокие стандарты жизни и жизнеобеспечения, процесса развития новых технологий и повышения качества продукции и услуг и др. Участвуя в развитии системы ипотечного жилищного кредитования коммерческие банки способствуют решению одной из важнейших социальных задач, стоящих перед государственной властью, и, таким образом, вправе рассчитывать на нормативно-правовую, организационную и финансовую поддержку этой деятельности со стороны государства.

В настоящее время в России на первый план вышло банковское ипотечное кредитование, осуществляемое универсальными коммерческими банками с ориентацией на модель, близкую к американской 'и предполагающей создание активного рынка ипотечных ценных бумаг, выпускаемых специализированной государственной организацией — Агентством ипотечного жилищного кредитования — с целью рефинансирования предоставляемых банками ипотечных кредитов и возобновления кредитных ресурсов. Такая ситуация имеет предпосылки как со стороны предложения на рынке ипотечных кредитов, так и со стороны спроса.

Проведанный анализ показал, что банки проявляют большую активность в освоении ипотечного кредитования как перспективного вида деятельности и I предложении новых продуктов. Способствовать расширению спроса на ипотечные кредиты может сближение финансовых возможностей населения, определяемых уровнем доходов, и возможностей банков в части снижения процентных ставок, что связано со стоимостью привлекаемых ресурсов и оценкой уровня рисков. Из всего многообразия форм ипотечного кредитования российскими банками наиболее широко используется ипотечный кредит с постоянными выплатами или постоянный ипотечный кредит, который также называют аннуитетным. о

Снижение уровня рисков системы ипотечного кредитования должно обеспечиваться с одной стороны, за счет поддержки государства через систему рефинансирования ипотечных кредитов на вторичном рынке при участии АИЖК и через систему страхования ипотечных рисков, а с другой стороны, за счет совершенствования моделей, методов и технологий кредитования на основе анализа накапливаемого опыта, например, путем разработки базовых стандартов ипотечных кредитов. Стандартизируемыми параметрами должны быть общая сумма кредита, объем первичного платежа за недвижимость, доход заемщика. Правильно установленные стандарты позволят снизить кредитный риск и повысить уровень возвратности кредита и должны устанавливаться в соответствии с перспективами расширения рынка ипотечного кредитования и меняться в соответствии с изменением экономической ситуации.

Не отрицая необходимости совершенствования нормативно-правовой базы банковского ипотечного кредитования, автор не согласен с тем, что современное состояние законодательства следует рассматривать как основной источник рисков, которым подвергаются коммерческие банки в процессе ипотечного ^кредитования. Практическое применение правовых норм трансформирует их в операционную плоскость, а операционные риски в свою очередь могут быть снижены путем выбора технологий совершения операций, обеспечивающих надежность и достоверность процесса кредитования на всех его этапах, начиная от принятия решения о выдаче кредита и заканчивая мониторингом состояния кредита. Неснижаемая составляющая операционных рисков дополняет изначально присущие ипотечному кредитованию кредитный и процентный риски. В работе сформулированы принципы управления теми видами риска, которые являются наиболее существенными в процессе ипотечного кредитования: процентным (или риском ликвидности), кредитным и операционным. I

Снижение уровня кредитного риска по ипотечным кредитам может быть обеспечено за счет повышения обоснованности принимаемых решений о кредитовании. Несмотря на то, что к настоящему времени рано говорить о потерях банков по ипотечному кредитованию, задержки текущих платежей по кредитам представляют собой достаточно распространенное явление. На взгляд автора, прогнозировать возможные задержки платежей и возможную тяжесть их последствий следует уже на стадии принятия решения о кредитовании. В результате анализа применяемых банками методик оценки кредитоспособности г клиентов было установлено преобладание скоринговых методик, имеющих ряд существенных недостатков. На наш взгляд, наиболее простым из полезных усовершенствований скорингровых моделей представляется периодическая корректировка уровня значимости отдельных групп показателей и балльных оценок их значений на основе корреляционных статистических методов, базирующихся на накапливаемой банками информации о невозвратах и задержках платежей по кредитам и уровнях значимости связей показателей с этими событиями. Однако отсутствие единого стандарта на применяемые банками методики скорингового типа и единой базы данных по ипотечным кредитам не позволяет накапливать информацию и выявлять существенные и несущественные характеристики заемщика, определяющие его возможности по обслуживанию кредита.

Важнейшим направлением снижения рисков при ипотечном кредитовании является создание эффективного механизма оценки действительной рыночной стоимости как необходимое условие стабильного развития жилищного рынка и рынка ипотечных кредитов.

Одним из факторов эффективности системы ипотечного кредитования является стабильность и прогнозируемый характер взаимоотношений между ее участниками,-"что возможно только тогда, когда обеспечены высокая степень согласования их интересов и взаимовыгодный характер совместной деятельности. Согласование интересов участников системы ипотечного кредитования возможно только на основе выявления их целей и критериев оценки их достижения. На основе рассмотрения ипотечного кредитования как сложной многоуровневой социально-экономической системы было построено дерево целей ее участников, которое может служить базой для построения формализованных моделей и выявления с их помощью количественных параметров эффективного взаимодействия участников этой системы.

Отправцой точкой в системе ипотечного кредитования является наличие рыночного предложения жилья и его доступность для населения. Проведенный I анализ методических подходов к оценке доступности жилья, используемых в мировой и российской практике, позволил сделать вывод, что для российских условий наиболее целесообразно использование методик, принимающих во внимание не только уровень доходов заемщика, но и определенный уровень потребительских расходов с учетом величины реального прожиточного минимума и темпа инфляции.

Исследование доступности ипотечного кредита для населения России показало, что при действующем в настоящее время уровне процентных ставок уровень среднедушевых доходов даже в наиболее обеспеченных регионах страны не позволяет населению в массовом порядке пользоваться ипотечным кредитом для решения жилищной проблемы. Снижение процентных ставок до уровня 8% сделало бы ипотечный кредит доступным для населения при длительных сроках кредитования. Однако столь низкие процентные ставки создают высокий процентный риск для банков-кредиторов.

В работе предложена единая система показателей эффективности банковского ипотечного кредитования, в рамках которой показатели разбиты на следующие группы:

• Показатели потенциала (доступности ипотечного кредитования);

• Показатели макроэкономической и региональной экономической эффективности;

• Показатели социальной эффективности

• Показатели качества портфеля ипотечных кредитов

Наиболее многочисленную группу составляют показатели качества портфеля ипотечных кредитов, куда входят структурные показатели, показатели доходности портфеля, показатели эффективности реинвестирования и показатели уровня залогового обеспечения. г

В работе дана характеристика каждого показателя, приведены методы расчета и способы интерпретации.

Потенциал развития ипотечного кредитования оценивается на основе показателей доступности жилья.

Ключевым моментом, обеспечивающим эффективность банковского ипотечного кредитования, стабильность взаимоотношений между ее участниками и их сбалансированное развитие, является разработка и использование моделей согласования интересов участников ипотечного кредитования, позволяющих формировать взаимовыгодные условия взаимодействия и определять оптимальные параметры договорных отношений. В работе предложена модель взаимодействия банка-кредитора, заемщика и страховой компании, в которой заемщик осуществляет страхование на случай невозможности уплаты по кредиту, представленная в общем виде как задача многоцелевой оптимизации при заданных ограничениях. Интересы каждого из участников рассматриваемых взаимоотношений не совпадают с интересами других участников. В модели предполагается, что заемщик заинтересован в получении возможно большего по размеру кредита при имеющейся у него сумме первоначального взноса, кредитор не склонен выдавать кредиты с высоким отношением суммы кредита к стоимости залога, так как это увеличивает риск невозврата, а страховщик стремится установить возможно более высокий размер страховой премии и возможно более низкий уровень ответственности., что в свою очередь не устраивает заемщика-страхователя и кредитора соответственно. Показано, что для двух наиболее популярных схем погашения ипотечных кредитов — аннуитетном и стандартном кредите от остатка, когда сумма основного долга погашается равными долями - задача может быть линеаризована и сведена к задаче линейного программирования.

Долгосрочный характер ипотечных кредитов, значительные объемы отдельных сделок и специфика взаимоотношений в рамках системы ипотечного кредитования требуют подхода к ипотечному кредитованию как к I стратегическому направлению деятельности. Наряду с финансовыми результатами в качестве стратегических ориентиров рассматриваются такие показатели как степень удовлетворенности клиента и положение организации на рынке.

В работе разработан подход к формированию рыночной стратегии банка на рынке ипотечного кредитования, базирующийся на анализе доли клиентской базы, доли рынка по объему выданных кредитов и темпов изменения этих показателей. Предложены способы расчета анализируемых показателей, г структура конкурентных карт в координатах «доля клиентской базы — темп изменения доли клиентской базы» и «доля рынка — тем'п изменения доли рынка» и рекомендации по управлению стратегическим положением банка, выявлены типовые сильные и слабые стороны, соответственно способствующие и препятствующие успешной работе банка на рынке ипотечного кредитования.