Ипотечное жилищное кредитование и пути его совершенствования тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Ипотечное жилищное кредитование и пути его совершенствования"

На правах рукописи

Щв?-- ' - ■ .

"Г 4 .

КАЛИНИН МИХАИЛ ИВАНОВИЧ

ЖШг - ■ • • • • '

^ + ) Л и I

ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ И ПУТИ ЕГО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ

08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит (9.4 - развитие инфраструктуры кредитных отношений современных кредитных инструментов, форм и методов

кредитования)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва, 2005

Работа выполнена на кафедре финансов и кредита Российского государственного социального университета

Научный руководитель: Официальные оппоненты:

Ведущая организация

доктор экономических наук Кричевский Никита Александрович

Заслуженный деятель науки РФ, доктор экономических наук, профессор Шуляк Павел Николаевич

доктор экономических наук, профессор Пешехонов Юрий Владимирович

Российская академия государственной службы при Президенте РФ

Защита состоится 12 октября 2005 г. в 14.00 часов на заседании Диссертационного совета по экономическим наукам Д.224.002.03 в Московском государственном социальном университете по адресу: 129226, г. Москва, ул. В.Пика, д. 4. к. 2, конференц-зал.

С диссертацией можно ознакомиться в Научной библиотеке Московского государственного социального университета (129226, г. Москва, ул. В. Пика, д.4, к.З).

Автореферат разослан 12 сентября 2005 г.

Ученый секретарь Диссертационного совета,

доктор экономических наук, доцент И.Н. Маяцкая

/г оо<р

ЬОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Решение социальных проблем является одной из приоритетных задач российского общества. Жилищный вопрос относится к числу наиболее острых для большинства населения страны, в этой связи ипотечное жилищное кредитование представляется не столько инструментом повышения платежеспособного спроса и фактором активизации жилищного строительства, сколько механизмом ускорения социально-экономического развития России.

За прошедшие два десятилетия трансформации российской экономики произошло резкое сокращение темпов строительства нового жилья и старение имеющегося жилищного фонда. Это стало следствием разрушения существовавшей ранее плановой системы жилищного строительства и уменьшения влияния государства на процессы обеспечения населения доступным жильем. Однако мировой опыт свидетельствует, что государственное регулирование развития жилищной ипотеки является исключительно важным и способствует не только решению социальных задач, но и служит мощным импульсом безинфляционного увеличения потребительского проса на жилье и роста производства в смежных со строительством отраслях народного хозяйства.

Ключевым аспектом совершенствования ипотечного жилищного кредитования в современных экономических условиях выступает поиск и реализация направлений привлечения источников финансирования жилищного строительства, поскольку банковских долгосрочных ресурсов очевидно недостаточно, институциональные финансовые инвесторы отсутствуют, доверие населения к кредитно-финансовой системе до сих пор полностью не восстановлено. В связи с этим констатируется насущная потребность в разработке адекватного особенностям современной российской экономики механизма использования имеющихся финансовых резервов и привлечения

долгосрочных инвестиций в процесс жилищн

Степень научной разработанности проблемы. Значительный вклад в разработку теоретических и практических аспектов ипотечного жилищного кредитования и путей его совершенствования внесли отечественные ученые С.С.Колобова, Н.Б.Косарева, О.И.Лаврушин, Д.С.Львов, И.Н.Маяцкая, В.В.Меркулов, И.В.Павлова, Г.С.Панова, Н.Н.Пилипенко, Л.И.Рябченко, В.В.Смирнов, А.Ю.Сучков, А.В.Толкушин, Е.В.Фетисова, Г.Н.Цылина,

B.К.Южелевский, а также зарубежные специалисты Р.Дорнбуш, Дж.Дэниэл, Дж.М.Кейнс, В.Лексис, М.Равиц, М.Розенберг, Д.Сигел, Р.Субраманиам,

C.Фишер, Д.Шим, Р.Шмалензи, Л.Эрхард и другие.

Однако несмотря на значительное количество публикаций, пока отсутствуют научные работы, в которых потребность в совершенствовании ипотечного жилищного кредитования находила бы конкретное теоретическое и методологическое подкрепление. При этом экономическое содержание, понятийный аппарат, нормативно-правовое регулирование также требуют существенной доработки.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является оценка современного состояния отечественного ипотечного жилищного кредитования, разработка и обоснование путей его совершенствования.

В соответствии с поставленной целью в диссертации осуществлялось решение следующих задач, определивших структуру работы:

- уточнение сущности, функций и структуры ипотечного жилищного кредита;

- раскрытие роли органов государственной власти в развитии организационно-экономических и организационно-правовых основ жилищной ипотеки;

- оценка современного состояния ипотечного жилищного рынка и выявление тенденций его развития;

- определение факторов, оказывающих позитивное и негативное влияние на развитие жилищной Ипотеки;

систематизация регионального опыта ипотечного жилищного кредитования по механизмам, законодательным основам и источникам финансирования;

- обоснование направлений оптимизации налогообложения субъектов жилищной ипотеки при проведении операций с жилой недвижимостью;

разработка региональной программы ипотечного жилищного кредитования, включающей организационную структуру, нормативное и законодательное обеспечение, источники финансирования, выбор оптимальных уполномоченных операторов.

Объект исследования - процесс ипотечного жилищного кредитования в условиях современного периода российской экономики.

Предмет исследования - отношения между субъектами ипотечного жилищного кредитования, возникающие в процессе его совершенствования.

Теоретическая и методологическая основа исследования. Теоретической основой исследования послужили работы отечественных и зарубежных авторов, посвященные вопросам жилищной ипотеки, государственного и рыночного регулирования ипотечного жилищного кредитования, особенностям выявления путей его совершенствования, научные публикации в специализированной печати по изучаемой проблеме, законодательные и нормативные акты федеральных и региональных органов государственной власти Российской Федерации, нормативные акты Министерства финансов Российской Федерации, Федеральной налоговой службы, Банка России, региональных исполнительных структур, материалы научно-практических конференций и семинаров.

Методологической основой исследования стали современные общенаучные методы, включающие системный подход, аналитический, экономико-статистический комплексно-факторный анализы, методы экспертных оценок, статистической обработки данных.

В качестве информационной базы исследования использовались официальные данные Минфина РФ, Федеральной службы государственной

статистики, Банка России, органов местного самоуправления, справочные материалы различных организаций, собственные разработки автора.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем:

- внесены уточнения в трактовку ипотечного жилищного кредита, под которым следует понимать ссуду в денежной форме, предоставляемую на условиях срочности, возвратности и платности с целью приобретения, строительства, реконструкции жилой недвижимости под обеспечение готовой, строящейся недвижимостью или имущественных прав на нее. Структура ипотечного жилищного кредита должна включать в себя обеспечение не только жилой недвижимостью, но и любыми другими видами недвижимости;

- выявлены особенности регулирующей роли органов государственной власти в повышении эффективности развития ипотеки (расширение источников финансирования, формирование необходимой законодательной базы, обеспечение гарантий инвесторам, защита прав залогодержателей, формирование оптимального механизма налогового администрирования, повышение заинтересованности кредитных организаций в предоставлении ипотечных жилищных кредитов);

- определены наиболее существенные факторы, оказывающие негативное влияние на развитие ипотечного жилищного кредитования (низкая платежеспособность потенциальных покупателей, высокая себестоимость жилищного строительства, рост цен на строительные материалы, изношенность инженерных сетей, недостатки законодательного регулирования и налогообложения);

- систематизирован региональный опыт развития ипотечного жилищного кредитования по следующим характеристикам: механизм кредитования, законодательные основы, источники финансирования, что позволило разработать Программу регионального ипотечного жилищного кредитования;

- доказано, что при внедрении авторской модели развития ипотечного жилищного кредитования в регионах эффективность использования

выделяемых на жилищное строительство бюджетных средств возрастает более чем в два раза;

- определены основные пути совершенствования жилищной ипотеки, которые связаны с усилением роли органов государственной власти и местного самоуправления, повышением эффективности функционирования кредитных организаций на рынке ипотечных жилищных кредитов, оптимизацией налогообложения участников ипотечного жилищного рынка.

Наиболее существенные научные результаты, полученные лично соискателем и выносимые на защиту, состоят в следующем:

- уточнены сущность жилой недвижимости, ипотечного жилищного кредита, субъектов жилищной ипотеки, ипотечного жилищного рынка, сформированы классификация жилой недвижимости и авторский подход к определению социальной и рыночной подсистем ипотечного жилищного рынка;

- сформулировано отличие ипотечного кредита от инвестиционного кредита, обосновано включение в систему ипотечного жилищного кредита коммерческого кредита или продажи жилой недвижимости в рассрочку;

- обобщены и выделены этапы развития ипотеки в России, определены причины недостаточного развития ипотечного жилищного рынка (терминологическая и методологическая многоаспектность, отсутствие новых источников финансирования, высокие издержки в жилищном строительстве, законодательные и нормативные противоречия);

- доказано, что финансовая и хозяйственная самостоятельность региональных властей и органов местного самоуправления является определяющим фактором создания и развития региональных систем ипотечного жилищного кредитования;

- на основе проведенной систематизации регионального опыта развития ипотечного жилищного кредитования разработана перспективная модель развития региональной жилищной ипотеки (рыночная, бюджетная, социальная ипотека);

- обосновано привлечение средств Стабилизационного фонда Российской Федерации для удвоения темпов жилищного строительства на условиях возвратности, срочности и платности, в целях кредитования по схеме бюджетной и социальной ипотеки;

- сформулированы и обоснованы предложения по оптимизации налогового администрирования при проведении ипотечных операций в части внесения поправок в имущественные налоговые вычеты, определения налоговой базы материальной выгоды, повышения регулирующей функции налога на имущество, совершенствования налогообложения операций с ипотечными ценными бумагами;

- разработана Программа развития ипотечного жилищного кредитования Ямало-Ненецкого автономного округа, включающая: проведение исследования потребности населения округа в улучшении жилищных условий, разработку и внедрение механизма двухуровневой системы жилищной ипотеки, выбор оптимальных источников финансирования, обоснование направления выделенных бюджетных средств на финансирование бюджетной и социальной ипотеки, определение уполномоченных операторов жилищного рынка, регулирование местными органами власти ценообразования на первичном рынке.

Практическая значимость исследования. Научные результаты и практические рекомендации, полученные в процессе исследования, могут быть использованы при разработке федеральных и региональных программ ипотечного жилищного кредитования и жилищного строительства, органами государственной власти всех уровней, органами законодательной и исполнительной власти Ямало-Ненецкого автономного округа, Министерством финансов Российской Федерации, Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации, Федеральной налоговой службой Российской Федерации, Центральным Банком России и его территориальными управлениями. Предложения автора могут быть применены в практической деятельности кредитных организаций, хозяйствующих субъектов, в том числе с

г

государственным участием, в учебном процессе вузов при подготовке и 8

переподготовке специалистов' по дисциплинам «Банковское дело», «Финансы и

кредит», «Налогообложение», «Инвестиции».

Апробация результатов исследования. Основные положения и

результаты диссертационного исследования обсуждались и получили

одобрение на научно-практических конференциях, научных чтениях,

семинарах, использовались в учебном процессе РГСУ и МОСУ.

Разработанные автором рекомендации использовались в деятельности

Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации,

Администрации Ямало-Ненецкого автономного округа, Новоуренгойского

филиала АБ «Газпромбанк», ОАО «Ямальская ипотечная компания».

Публикации. Основные положения диссертации отражены в 3 научных

статьях общим объемом 1,7 п.л.

Структура диссертационного исследования. Диссертация состоит из

введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы.

Диссертация изложена на 153 страницах машинописного текста, содержит 7

рисунков, 3 таблицы и 5 диаграмм. Список литературы включает 108

наименований.

Структура диссертации выглядит следующим образом: Введение

ГЛАВА I. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОРГАНИЗАЦИИ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1. Ипотечное кредитование как фактор развития жилищного строительства

1.2. Организационно-экономические основы ипотечного жилищного рынка

1.3. Организационно-правовые аспекты развития ипотеки

ГЛАВА II. МЕХАНИЗМ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

2.1. Ипотечное жилищное кредитование в современных условиях

2.2. Роль органов власти субъектов РФ и местного самоуправления

в развитии системы финансирования ипотечного жилищного кредитования

2.3. Совершенствование налогообложения субъектов жилищной ипотеки ГЛАВА III. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИИ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В СУБЪЕКТЕ РФ (НА ПРИМЕРЕ ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА)

3.1. Разработка Программы ипотечного жилищного кредитования в округе

3.2. Выбор оптимальных источников финансирования

3.3. Модели развития ипотечного жилищного кредитования в округе Заключение

Литература

II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обоснована актуальность темы исследования, сформулированы цель и задачи, определены объект и предмет исследования, раскрыты научная новизна и практическая значимость работы.

В первой главе «Теоретические основы организации ипотечного жилищного кредитования» рассмотрены экономическое содержание основных категорий ипотеки, исследованы организационно-экономические и организационно-правовые основы ипотечного жилищного кредитования, определены место и роль органов государственной власти в развитии ипотеки и жилищного строительства.

Становление ипотеки в России можно разделить на три этапа. Первый этап - регламентация отношений собственности через гражданские правоотношения по приватизации, купле-продаже, мене, дарению, наследованию, пользованию. Второй этап - создание законодательной и нормативной базы по развитию ипотеки путем принятия нормативных документов, определяющих организационно-экономические отношения, связанные с недвижимостью. Третий этап - формирование и внедрение рыночных механизмов решения жилищных проблем и механизмов социальной поддержки граждан. Одной из характерных особенностей современных экономических отношений, связанных с ипотекой, является недооценка большинством ученых и практиков важности разделения развития ипотечных процессов на указанные этапы. Большинство современных экономистов считает, что роль государства сводится лишь к бюджетному финансированию, направленному «на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на приобретение жилья»1.

В поверхностном подходе к качественному развитию ипотечных процессов в России заключается одна из причин недостаточной массовости

' Доплиенко И В , Черняк В 3 Ипотека Управление Организация Оценка Учебное пособие для студентов вузов М ЮНИТИ-ДАТА, 2005 С 277

ипотечного жилищного кредитования. Предоставление субсидий - важная и необходимая процедура, однако роль государства должна сводиться не только к адресной социальной поддержке, но и к развитию цивилизованных рыночных отношений субъектов ипотеки.

В современных условиях кредитование на приобретение, строительство, реконструкцию жилой недвижимости под залог готовой, приобретаемой или строящейся жилой недвижимости является отдельной формой кредита. Ипотечный жилищный кредит - это ссуда в денежной форме, предоставляемая на условиях срочности, возвратности и платности с г/елью приобретения, строительства, реконструкции жилой недвижимости под обеспечение готовой, строящейся недвижимостью или имущественных прав на нее.

К основным функциям ипотечного жилищного кредита можно отнести следующие.

1.Функция потребления. Ипотечный жилищный кредит стимулирует и производство, и потребление. Потребители, стремясь к извлечению максимума полезности, начинают обоснованно и взвешенно оценивать свои текущие и будущие доходы.

2. Функция инвестиций. Ипотечный жилищный кредит способствует переводу временно свободных денежных средств в эффективные и надежные отрасли вложений, а именно в жилищное строительство, промышленность строительных материалов, сопутствующих товаров, работ и услуг, стимулируя таким образом, развитие легкой, обрабатывающей промышленности, транспорта, связи, сельского хозяйства.

3.Социальная функция. Ипотечное жилищное кредитование позволяет снять часть задач, стоящих перед органами законодательной и исполнительной власти, по улучшению жизненного уровня населения в разрезе улучшения жилищных условий и общего повышения жизненного уровня.

Ипотечный жилищный рынок как систему организационных, экономических и правовых отношений, возникающих при предоставлении денежных средств на покупку жилой недвижимости на условиях ипотеки, можно условно разделить на две подсистемы, социальную и рыночную.

Социальная подсистема включает федеральные и региональные жилищные программы, финансируемые частично или полностью за счет средств бюджетов различных уровней (государственные жилищные сертификаты, муниципальные жилищные облигации и другие). Рыночная подсистема и в представлена более широко и включает жилищные ссуды на предприятии, долевое строительство и продажу жилья в рассрочку, строительные сберегательные кассы и жилищно-строительные кооперативы, банковское ипотечное жилищное кредитование, рефинансирование ипотечных кредитов.

Регулирующая роль органов государственной власти в развитии ипотеки заключается в формировании необходимой законодательной базы, обеспечении гарантий инвесторам, осуществляющим вложения в жилищное строительство и развитие ипотеки, формировании оптимального налогового механизма рынка ипотечного жилищного кредитования, повышении заинтересованности кредитных организаций в предоставлении ипотечных жилищных кредитов.

Вторая глава «Механизм совершенствования ипотечного жилищного кредитования» посвящена анализу современного состояния ипотечного жилищного кредитования, систематизации регионального опыта развития ипотеки, определению путей совершенствования налогообложения.

В современных российских условиях ипотечное жилищное кредитование является одним из приоритетных направлений развития финансового сектора экономики. В 2004 г. объем выданных ипотечных кредитов составил 30 млрд. руб., что в два раза больше, чем в 2003 г1. Вместе с тем, в прошлом году было выдано лишь 40 тыс. кредитов, что в 10 раз ниже платежеспособного спроса населения. Доля ипотечного кредитования в валовом внутреннем продукте страны составляет менее 2% (в США - 55%, в Европе в среднем - 35%). При этом стоимость квадратного метра жилья в среднем по стране в 2004 г. выросла на 26%, а в Москве - на 45%. Средняя цена продаваемого жилья в России составляет в настоящее время 20 тыс. руб. за кв. м.

За последние двадцать лет темпы жилищного строительства в России претерпели значительные изменения. После 1987 г., когда объем жилищного строительства составил 72,8 млн. кв. м, наметилась тенденция снижения

1 Источник ЦЭА агентства Интерфакс 12

темпов. В 1988 г. было введено 72,3 млн. кв. м, в 1991 г. -49,4 млн. кв. м, в 1992 г. - 37,9 млн. кв. м1. Самые низкие показатели были отмечены в 2000 г. - 30,0 млн. кв. м, в 2003 г. объем построенного жилья составил уже 36,3 млн кв. м, при этом почти 47% из построенных метров - коттеджи, введенные индивидуальными застройщиками. По данным Федеральной службы государственной статистики, в 2004 г. построено около 40 млн. кв. м жилья.

Кроме банковских программ, региональных и муниципальных бюджетов и средств населения в развитии ипотеки большую роль играют программы улучшения жилищных условий работников предприятий. Такие программы приняты в Министерстве по атомной энергии РФ, Министерстве путей сообщений РФ, РАО «Газпром», ГМК «Норильский Никель» и на других предприятиях. Финансирование этих программ значительно- МПС РФ ежегодно выделяет на ипотеку 4 млрд. руб., Минатом России предусматривает ежегодно 2,5 млрд. руб., ОАО «Газпром» предусматривает выделение на ипотеку 11,2 млрд. руб.

Используя данные Госкомстата РФ о средней стоимости жилищного строительства в регионах России (9 960 руб. на 1.01.2004 г.)2 можно определить, что для улучшения жилищных условий населения страны потребуется построить 328 млн. кв. м жилья, общей стоимостью 3 267 млрд. руб. или 117 млрд. долл. США. Если учесть, что объем жилищного строительства в 2003 г. составил 36,3 млн. кв. м, то для удвоения темпов жилищного строительства к 2010 г. (что является одним из приоритетов деятельности Правительства РФ) с использованием ипотечного жилищного кредитования необходимо привлечь в ипотеку из средств Стабилизационного фонда 90,4 млрд. руб., причем сделать это под гарантии ипотечных ценных бумаг, на 100% обеспеченных жилой недвижимостью. Средства будут расходоваться в течение 6 лет, таким образом, в год требуется примерно 15 млрд. руб., что позволит привлекать в ипотеку ежегодно до 60 млрд. руб. дополнительных средств инвесторов и населения.

1 Источник Государственная целевая программа «Жилище»

" Источник Федеральная служба государственной статистики

Несмотря па положительную динамику темпов роста жилищного строительства и реальных доходов населения (9,3% в 2004 г.) недостаток предложения продукции строительной отрасли, повышение цен на энергоносители и административные барьеры приводят к опережающему росту себестоимости жилья. Среди прочих негативных факторов, влияющих на рост себестоимости, можно назвать плохое состояние инженерных сетей, а также недостатки законодательного регулирования деятельности застройщиков. Все это позволяет сделать вывод о том, что в ближайшие годы, в случае, если не будут предприняты меры по минимизации влияния вышеперечисленных негативных факторов, объем жилищного строительства стабилизируется и даже снизится относительно уровня, который будет достигнут в 2005-2007 гг.

В данный перечень не включены такие факторы, как высокие издержки при получении кредита и отсутствие долгосрочных (до 20-30 лет) финансовых ресурсов. Значительную часть издержек составляла плата за нотариальное оформление ипотеки, другая часть, связанная с деятельностью кредитных организаций, будет уменьшаться по мере расширения предложения на рынке ипотечных кредитов. Отсутствие долгосрочных финансовых ресурсов является, на наш взгляд, проблемой надуманной, так как нигде в мире ипотечное жилищное кредитование не развивается на основе только банковских активов.

К сегодняшнему дню во многих российских регионах уже созданы крупномасштабные системы ипотечного жилищного кредитования, накоплен значительный опыт развития ипотеки. Тем не менее, региональные достижения до сих пор не систематизированы, в связи с чем одной из задач исследования стала систематизация опыта развития региональных программ. На основании проведенного анализа разработана следующая авторская программа ипотечного жилищного кредитования:

1. Внедрение двухуровневой системы ипотечного жилищиого кредитования как наиболее подходящей для современного российского общества, что не исключает внедрения элементов одноуровневой системы при минимизации ряда негативных факторов (неразвитый фондовый рынок, отсутствие правовой культуры в экономике и обществе, законодательные и нормативные несоответствия).

2. Механизм кредитования: ипотечные жилищные кредиты предоставляются уполномоченными организациями, рефинансирование производится региональными и федеральным ипотечными операторами. Предоставление кредитов различным категориям нуждающихся в улучшении жилищных условий основано на показателе уровня доходов.

Рыночная ипотека. Первая категория (ежемесячный доход на каждого члена семьи - 20 тыс. руб. и выше) - предоставление кредитов по стандартам АИЖК: 15% в рублях на срок до 27 лет с первоначальным взносом не менее 30% от стоимости приобретаемой или строящейся жилой недвижимости или вовлечение в систему ССК и ЖНК с участием региональных и местных властных структур (первоначальный взнос для приобретения жилья не менее 50% от стоимости с оформлением ипотеки, рассрочка платежа до 10 лет). Семей, обладающих такими доходами, в 2002 году насчитывалось 4,7%'.

Бюджетная ипотека. Вторая категория (ежемесячный доход на каждого члена семьи - от 10 тыс. руб. до 20 тыс. руб.) - предоставление ипотечных жилищных кредитов на льготных условиях: первоначальный взнос 10-15% от стоимости приобретаемой или строящейся недвижимости, срок до 25 лет, процентная ставка 5-6% годовых в рублях, либо вовлечение в систему ССК и ЖНК на тех же условиях. Семей, располагающих такими доходами, в 2002 году насчитывалось 15,5%.

Социальная ипотека. Третья категория (ежемесячный доход на каждого члена семьи до 10 тыс. рублей, а также участники федеральных целевых программ) - предоставление социальных ипотечных жилищных кредитов на приобретение жилья в пределах социальных норм: первый взнос осуществляется за счет региональной субсидии с последующим оформлением коммерческого кредита (рассрочки) и ипотеки, срок рассрочки до 25 лет, процентная ставка по коммерческому кредиту 3-4% годовых в рублях. Семей с таким уровнем дохода в современной России более 60%, поэтому основная часть предлагаемой ипотечной программы ориентирована именно на такие семьи.

1 Здесь и далее данные доклада рабочей группы Государственного совета по вопросам жилищной политики и ипотечного кредитования на заседании Правительства РФ 6 сентября 2002 г.

Для всех трех категорий предусматривается внесение первоначального взноса по ипотеке предприятием-работодателем и иные расчеты сотрудника предприятия с организациями-кредиторами.

3. Источники финансирования: средства коммерческих банков, выпуск векселей, муниципальных жилищных облигаций, средства федерального и региональных бюджетов, внебюджетных фондов, сторонних инвесторов, средства от продажи ипотечных ценных бумаг, средства населения, отраслевые финансовые ресурсы, незавершенное строительство.

Разовые и регулярные бюджетные субсидии могут осуществляться в форме бюджетных региональных кредитов. В этом случае часть средств, получаемых региональными операторами ипотечного рынка от размещения ипотечных ценных бумаг, может направляться на погашение бюджетных кредитов, а получателями таких кредитов могут выступать созданные в регионах ипотечные жилищные фонды. Кредиты за счет средств Стабилизационного фонда РФ могут предоставляться только второй и третьей категориям граждан, то есть заемщикам со средними и низкими доходами.

Налогообложение субъектов жилищной ипотеки является важнейшим фактором, влияющим на эффективность развития ипотечного жилищного кредитования. На развитие ипотечного жилищного кредитования могли бы оказать позитивное воздействие следующие поправки в систему имущественных налоговых вычетов:

1. Снятие ограничения на сумму вычета при приобретении либо строительстве жилья. Внесение данной поправки могло бы помимо развития ипотеки способствовать улучшения демографической ситуации в России.

2. Действие имущественного налогового вычета распространить на коммерческий кредит для приобретения жилья, предоставленный работодателем работнику.

3. Согласно п.1. ст. 212 НК РФ доходом, полученным в виде материальной выгоды, является выгода, полученная от экономии на процентах за пользование кредитными средствами, при этом материальной выгодой согласно п.2 той же статьи признается превышение суммы процентов за пользование заемными средствами в рублях РФ, равной трем четвертям ставки

рефинансирования ЦБ (на I января 2005 года 9,75% исходя из ставки рефинансирования ЦБ 13%) над суммой процентов, указанной в договоре. Оптимальным при рассмотрении вопросов налогообложения было бы нераспространение действия этих условий на ипотечное жилищное кредитование, как при банковском, так и при коммерческом кредите.

4. В соответствии с п.4 статьи 224 НК РФ налоговая ставка в отношении доходов от долевого участия в деятельности организации устанавливается в размере 9% годовых, даже в случае реинвестирования полученных налогоплательщиком доходов в жилищное строительство. Оптимальным при налогообложении ипотечных операций было бы внесение уточнения, касающегося жилищного строительства, в части исключения из налогообложения доходов, реинвестированных в жилищное строительство.

5. В целях оптимизации налогообложения^ имущества при жилищном строительстве уместно внести в статью 381 «Налоговые льготы» НК РФ такие категории льготных организаций как организации, созданные с целью жилищного строительства (жилищно-накопительные кооперативы, строительно-сберегательные кассы, фонды ипотечного кредитования и другие).

6. Согласно п. 15 ст. 396 НК РФ в отношении земельных участков, приобретенных в собственность для жилищного строительства (кроме индивидуального), исчисление суммы налога производится с коэффициентом 2 в течение трехлетнего срока проектирования и строительства вплоть до государственной регистрации прав. Более логичным было бы решение о взимании земельного налога в двойном размере после окончания трехлетнего срока вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект.

В третьей главе «Совершенствование организации ипотечного жилищного кредитования в субъекте РФ (на примере Ямало-Ненецкого автономного округа)» представлена региональная Программа ипотечного жилищного кредитования.

Рис.1. Схема взаимодействия участников Программы ипотечного жилищного кредитования Ямало-

Ненецкого автономного округа

При'оритет в решении важнейшей социальной задачи современной России, обеспечения населения доступным и качественным жильем, принадлежит регионам. В Ямало-Ненецком автономном округе (ЯНАО) пока не создана окружная ипотечная программа, поэтому для развития ипотеки в исследовании разработана Программа ипотечного жилищного кредитования ЯНАО. Главная цель Программы ипотечного жилищного кредитования ЯНАО - обеспечение населения округа доступным жильем, а среди основных задач - повышение платежеспособного спроса населения на жилье.

Важно определить категории граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, что позволит выяснить какая часть населения является платежеспособной и может участвовать в рыночной ипотеке. В ходе исследования проведен анализ очередников по ЯНАО (диаграмма 1).

60000

50000 40000 30000 20000 10000 0 4

48461

37898

29612

■ -/// .

'"/Я*

12665

Бюджетники

Прочие

Проживающие в Очередники ветхом и аварийном имеющие право на жилье жилищные

субсидии

Диаграмма 1. Количество очередников на 1.01.2005 г. в ЯНАО без учета переселенцев и участников федеральных и корпоративных программ (чел.)'

Из диаграммы 1 видно, что 29 % очередников - это бюджетники. Доходы бюджетников ниже среднестатистических доходов населения в регионе, это значит, что данная категория граждан может участвовать в ипотечной программе только при финансовой бюджетной поддержке по программам бюджетной и

1 Источник Городское статистическое управление г Новый Уренгой и ОАО «Ямальская ипотечная компания»

социальной ипотеки. Еще 23% населения округа, нуждающегося в улучшении жилищных условий, имеют право на субсидии или подпадают под социальную ипотеку. Таким образом, на бюджетную поддержку могут рассчитывать 52% очередников нуждающихся в улучшении жилищных условий. В целом по округу в улучшении жилищных условий нуждается около 129 тыс. человек или 25% населения.

Средняя стоимость жилья в ЯНАО в 2004 г. составила на первичном рынке 19 500 руб. за кв. м, на вторичном рынке - 18 ООО рублей за кв. м (в районах с сельской застройкой - 13 500 руб. за кв. м)

Диаграмма 2. Ввод жилья в ЯНАО в 1990-2004 гг. (тыс. кв. м)2

Анализируя данные, приведенные на диаграмме 2, можно отметить, что с 1998 года объемы жилищного строительства резко сократились. В последние годы ввод жилья в год составляет немногим более 100 тыс. кв. м, что явно недостаточно.

При определении оптимальных источников финансирования в первую очередь необходимо рассмотреть возможности бюджета ЯНАО по развитию жилищной ипотеки. В 2004 году в ЯНАО принята целевая окружная программа

'Источник Городское статистическое управление г Новый Уренгой и ОАО «Ямальская ипотечная компания» "Источник Источник Департамент экономики ЯНАО

«Жилище>> на 2005-2010 гг. Программа предусматривает выделение из окружного бюджета 5,4 млрд. руб. до 2010 г. В 2003-2004 гг. общий объем финансирования окружной программы «Жилище» составил более 1,2 млрд. руб. За 2005-2010 гг. в рамках программы планируется оказать материальную поддержку в приобретении жилья 5 тыс. семей льготников'. Использование механизмов бюджетной и социальной ипотеки позволяет не только увеличить эффективность использования бюджетных средств, но и обеспечить возврат до 80% выделяемых финансовых ресурсов. Эти средства могли бы составить основу Стабилизационного фонда ЯНАО на случай уменьшения поступлений в окружной и местные бюджеты в неблагоприятные налоговые периоды.

Согласно приведенным данным, в 2005-2010 гг. на одну семью льготников планируется выделить 1 080 тыс. руб. или почти 39 тыс. долл. США. Располагая данными о ценах на первичном и вторичном рынках жилья, количеством нуждающихся в улучшении жилищных условий и разработанным механизмом бюджетной и социальной ипотеки, можно рассчитать, какое количество нуждающихся семей может улучшить свои жилищные условия при внедрении авторской модели ипотечного жилищного кредитования (рыночная, бюджетная, социальная ипотека).

I. Рыночная ипотека. Поскольку механизм рыночной ипотеки предусматривает в первую очередь кредитование по стандартам АИЖК и КБ «ДельтаКредит», которые и осуществляют рефинансирование, региональных бюджетных средств (кроме развития жилищного строительства) не требуется.

II. Бюджетная ипотека. В предлагаемой авторской модели бюджетной ипотеки предлагался следующий механизм кредитования: первоначальный взнос 10-15% от стоимости приобретаемой или строящейся недвижимости, срок до 25 лет, процентная ставка 5-6% годовых в рублях при ежемесячном доходе в расчете на каждого члена семьи от 10 до 20 тыс. руб.

III. Социальная ипотека. В предлагаемой авторской модели социальной ипотеки предлагался следующий механизм кредитования: первый взнос осуществляется за счет региональной субвенции с последующим оформлением коммерческого кредита (рассрочки) и ипотеки, срок рассрочки до 25 лет, процентная ставка по коммерческому кредиту 3-4% годовых в рублях.

1 www.neelov.ru

Учитывая, что 29% нуждающихся в улучшении жилищных условий -бюджетники, а 23% имеют право на получение субсидий, оптимальным выглядит распределение бюджетных средств как 1,26 к 1. Кроме того, необходимо учесть финансирование программы «Обеспечение жильем граждан из числа коренных и малочисленных народов Севера», которое в 2004 г. составляло 8,36% от окружных средств.

При таком пропорциональном финансировании в 2005-2010 гг. из средств окружного бюджета становится возможным выделить на развитие ипотечного жилищного кредитования 4 948 560 тыс. руб. За счет этих средств могут улучшить свои жилищные условия минимум 10 185 семей, что более чем в 2 раза превышает эффективность использования средств, определенную окружным бюджетом. При этом чистые затраты окружного бюджета составят 547,6 млн. руб. из 5,4 млрд. руб. выделенных средств или 10,1%, а 4,852 млрд. руб. могли бы составить Стабилизационный фонд округа.

Проведя анализ банков ЯНАО, можно сделать вывод, что уполномоченным банком по выдаче ипотечных кредитов за счет средств окружного бюджета на территории ЯНАО мог бы стать АБ «Газпромбанк», входящий в тройку ведущих банков России и имеющий обширную филиальную сеть (более 30 филиалов) по всей стране. У АБ «Газпромбанк» есть возможность объединить ипотечные кредиты всех филиалов в пул и под них выпустить ипотечные облигации. В течение 2-3 лет АБ «Газпромбанк» способен выдать ипотечных кредитов на ' сумму около 100 млн. долл. США.

В заключении сформулированы основные выводы, полученные автором в результате выполненного исследования, и даны рекомендации по их использованию.

III. ОСНОВНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

1. Калинин М.И. Модели ипотечного кредитования//Сборник научных трудов студентов и аспирантов МОСУ. - М.: МОСУ, 2004. - 0,6 п.л.

2. Калинин М.И. Проблемы внедрения ипотеки в России//Сборник научных трудов студентов и аспирантов МОСУ. - М.: МОСУ, 2004. - 0,4 п.л.

3. Калинин М.И. Кричевский H.A. Бюджетная модель финансирования

жилищной ипотеки//Аудитор. - 2005. - №8 (126). - 0,7 пл. 22

КАЛИНИН МИХАИЛ ИВАНОВИЧ

ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ И ПУТИ ЕГО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Изд. лиц. ЛР № 020658 от 25.02.98, подписано в печать 15.08.05 Формат бумаги 60x84 1/16 Гарнитура «Times». Усл. печ. л. 0,8. Заказ №1257. Тираж 100 экз.

Издательство МГСУ 107150, г. Москва, ул. Лосиноостровская, вл. 24 Издательско-полиграфический комплекс МГСУ 107150, г. Москва, ул. Лосиноостровская, вл. 24

Ii 1 5 9 3 в

РНБ Р\ сский фонд

2006-4 13008

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Калинин, Михаил Иванович

Введение

ГЛАВА I. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОРГАНИЗАЦИИ ИПОТЕЧНОГО

ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1. Ипотечное кредитование как фактор развития жилищного строительства

1.2. Организационно-экономические основы ипотечного жилищного рынка

1.3. Организационно-правовые аспекты развития ипотеки

ГЛАВА II. МЕХАНИЗМ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО

ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

2.1. Ипотечное жилищное кредитование в современных условиях

2.2. Роль органов власти субъектов РФ и местного самоуправления в развитии системы ипотечного жилищного кредитования

2.3. Совершенствование налогообложения субъектов жилищной ипотеки

ГЛАВА III. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИИ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В СУБЪЕКТЕ РФ

НА ПРИМЕРЕ ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА)

3.1. Разработка Программы ипотечного жилищного кредитования в округе

3.2. Выбор оптимальных источников финансирования

3.3. Модели развития ипотечного жилищного кредитования в округе 130 Заключение 140 Список использованной литературы

Диссертация: введение по экономике, на тему "Ипотечное жилищное кредитование и пути его совершенствования"

Актуальность темы исследования. Решение социальных проблем является одной из приоритетных задач российского общества. Жилищный вопрос относится к числу наиболее острых для большинства населения страны, в этой связи ипотечное жилищное кредитование представляется не столько инструментом повышения платежеспособного спроса и фактором активизации жилищного строительства, сколько механизмом ускорения социально-экономического развития России.

За прошедшие два десятилетия трансформации российской экономики произошло резкое сокращение темпов строительства нового жилья и старение имеющегося жилищного фонда. Это стало следствием разрушения существовавшей ранее плановой системы жилищного строительства и уменьшения влияния государства на процессы обеспечения населения доступным жильем. Однако мировой опыт свидетельствует, что государственное регулирование развития жилищной ипотеки является исключительно важным и способствует не только решению социальных задач, но и служит мощным импульсом безинфляционного увеличения потребительского проса на жилье и роста производства в смежных со строительством отраслях народного хозяйства.

Ключевым аспектом совершенствования ипотечного жилищного кредитования в современных экономических условиях выступает поиск и реализация направлений привлечения источников финансирования жилищного строительства, поскольку банковских долгосрочных ресурсов очевидно недостаточно, институциональные финансовые инвесторы отсутствуют, доверие населения к кредитно-финансовой системе до сих пор полностью не восстановлено. В связи с этим констатируется насущная потребность в разработке адекватного особенностям современной российской экономики механизма использования имеющихся финансовых резервов и привлечения долгосрочных инвестиций в процесс жилищной ипотеки.

Степень научной разработанности проблемы. Значительный вклад в разработку теоретических и практических аспектов ипотечного жилищного кредитования и путей его совершенствования внесли отечественные ученые С.С.Колобова, Н.Б.Косарева, О.И.Лаврушин, Д.С.Львов, И.Н.Маяцкая, В.В.Меркулов, И.В.Павлова, Г.С.Панова, Н.Н.Пилипенко, Л.И.Рябченко, В.В.Смирнов, А.Ю.Сучков, А.В.Толкушин, Е.В.Фетисова, Г.Н.Цылина,

B.К.Южелевский, а также зарубежные специалисты Р.Дорнбуш, Дж.Дэниэл, Дж.М.Кейнс, В.Лексис, М.Равиц, М.Розенберг, Д.Сигел, Р.Субраманиам,

C.Фишер, Д.Шим, Р.Шмалензи, Л.Эрхард и другие.

Однако несмотря на значительное количество публикаций, пока отсутствуют научные работы, в которых потребность в совершенствовании ипотечного жилищного кредитования находила бы конкретное теоретическое и методологическое подкрепление. При этом экономическое содержание, понятийный аппарат, нормативно-правовое регулирование также требуют существенной доработки.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является оценка современного состояния отечественного ипотечного жилищного кредитования, разработка и обоснование путей его совершенствования.

В соответствии с поставленной целью в диссертации осуществлялось решение следующих задач, определивших структуру работы:

- уточнение сущности, функций и структуры ипотечного жилищного кредита;

- раскрытие роли органов государственной власти в развитии организационно-экономических и организационно-правовых основ жилищной ипотеки;

- оценка современного состояния ипотечного жилищного рынка и выявление тенденций его развития;

- определение факторов, оказывающих позитивное и негативное влияние на развитие жилищной ипотеки; систематизация регионального опыта ипотечного жилищного кредитования по механизмам, законодательным основам и источникам финансирования;

- обоснование направлений оптимизации налогового администрирования при проведении операций с жилой недвижимостью; разработка региональной программы ипотечного жилищного кредитования, включающей организационную структуру, нормативное и законодательное обеспечение, источники финансирования, выбор оптимальных уполномоченных операторов.

Объект исследования - процесс ипотечного жилищного кредитования в условиях современного периода российской экономики.

Предмет исследования - отношения между субъектами ипотечного жилищного кредитования, возникающие в процессе его совершенствования.

Теоретическая и методологическая основа исследования. Теоретической основой исследования послужили работы отечественных и зарубежных авторов, посвященные вопросам жилищной ипотеки, государственного и рыночного регулирования ипотечного жилищного кредитования, особенностям выявления путей его совершенствования, научные публикации в специализированной печати по изучаемой проблеме, законодательные и нормативные акты федеральных и региональных органов государственной власти Российской Федерации, нормативные акты Министерства финансов Российской Федерации, Федеральной налоговой службы, Банка России, региональных исполнительных структур, материалы научно-практических конференций и семинаров.

Методологической основой исследования стали современные общенаучные методы, включающие системный подход, аналитический, экономико-статистический комплексно-факторный анализы, методы экспертных оценок, статистической обработки данных.

В качестве информационной базы исследования использовались официальные данные Минфина РФ, Федеральной службы государственной статистики, Банка России, органов местного самоуправления, справочные материалы различных организаций, собственные разработки автора.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем:

- внесены уточнения в трактовку ипотечного жилищного кредита, под которым следует понимать ссуду в денежной форме, предоставляемую на условиях срочности, возвратности и платности с целью приобретения, строительства, реконструкции жилой недвижимости под обеспечение готовой, строящейся недвижимостью или имущественных прав на нее. Структура ипотечного жилищного кредита должна включать в себя обеспечение не только жилой недвижимостью, но и любыми другими объектами недвижимости;

- выявлены особенности регулирующей роли органов государственной власти в повышения эффективности развития ипотеки (расширение источников финансирования, формирование необходимой законодательной базы, обеспечение гарантий инвесторам, защита прав залогодержателей, формирование оптимального механизма налогового администрирования, повышение заинтересованности кредитных организаций в предоставлении ипотечных жилищных кредитов);

- определены наиболее существенные факторы, оказывающие негативное влияние на развитие ипотечного жилищного кредитования (низкая платежеспособность потенциальных покупателей, высокая себестоимость жилищного строительства, рост цен на строительные материалы, изношенность инженерных сетей, недостатки законодательного регулирования и налогообложения);

- систематизирован региональный опыт развития ипотечного жилищного кредитования по следующим характеристикам: механизм региональной ипотеки, законодательные основы, источники финансирования, что позволило разработать Программу регионального ипотечного жилищного кредитования;

- доказано, что при внедрении авторской модели развития ипотечного жилищного кредитования в регионах эффективность использования выделяемых на жилищное строительство бюджетных средств возрастает как минимум в два раза;

- определены основные пути совершенствования жилищной ипотеки, которые связаны с усилением роли органов государственной власти и местного самоуправления, повышением эффективности функционирования кредитных организаций на рынке ипотечных жилищных кредитов, оптимизацией налогообложения участников ипотечного жилищного рынка.

Наиболее существенные научные результаты, полученные лично соискателем и выносимые на защиту, состоят в следующем:

- уточнены сущность жилой недвижимости, ипотечного жилищного кредита, субъектов жилищной ипотеки, ипотечного жилищного рынка, сформированы классификация жилой недвижимости и авторский подход к определению социальной и рыночной подсистем ипотечного жилищного рынка;

- сформулировано отличие ипотечного кредита от инвестиционного кредита, обосновано включение в систему ипотечного жилищного кредита коммерческого кредита или продажи жилой недвижимости в рассрочку;

- обобщены и выделены этапы развития ипотеки в России, определены причины недостаточного развития ипотечного жилищного рынка (терминологическая и методологическая многоаспектность, отсутствие новых источников финансирования, высокие издержки в жилищном строительстве, законодательные и нормативные противоречия);

- доказано, что финансовая и хозяйственная самостоятельность региональных властей и органов местного самоуправления является определяющим фактором создания и развития региональных систем ипотечного жилищного кредитования;

- на основе проведенной систематизации регионального опыта развития ипотечного жилищного кредитования разработана перспективная модель развития региональной жилищной ипотеки (рыночная, бюджетная, социальная ипотека);

- обосновано привлечение средств Стабилизационного фонда Российской Федерации для удвоения темпов жилищного строительства на условиях возвратности, срочности и платности, в целях кредитования по схеме бюджетной и социальной ипотеки;

- сформулированы и обоснованы предложения по оптимизации налогового администрирования при проведении ипотечных операций в части внесения поправок в имущественные налоговые вычеты, определения налоговой базы материальной выгоды, повышения регулирующей функции налога на имущество, совершенствования налогообложения операций с ипотечными ценными бумагами;

- разработана Программа развития ипотечного жилищного кредитования Ямало-Ненецкого автономного округа, включающая: проведение исследования потребности населения округа в улучшении жилищных условий, разработку и внедрение механизма двухуровневой системы жилищной ипотеки, выбор оптимальных источников финансирования, обоснование направления выделенных бюджетных средств на финансирование бюджетной и социальной ипотеки, определение уполномоченных первичного и вторичного операторов жилищного рынка, регулирование местными органами власти ценообразования на первичном рынке.

Практическая значимость исследования. Научные результаты и практические рекомендации, полученные в процессе исследования, могут быть использованы при разработке федеральных и региональных программ ипотечного жилищного кредитования и жилищного строительства, органами государственной власти всех уровней, органами законодательной и исполнительной власти Ямало-Ненецкого автономного округа, Министерством финансов Российской Федерации, Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации, Федеральной налоговой службой Российской Федерации, Центральным Банком России и его территориальными управлениями. Предложения автора могут быть применены в практической деятельности кредитных организаций, хозяйствующих субъектов, в том числе с государственным участием, в учебном процессе вузов при подготовке и переподготовке специалистов по дисциплинам «Банковское дело», «Финансы и кредит», «Налогообложение», «Инвестиции».

Апробация результатов исследования. Основные положения и результаты диссертационного исследования обсуждались и получили одобрение на научно-практических конференциях, научных чтениях, семинарах, использовались в учебном процессе РГСУ.

Разработанные автором рекомендации использовались в деятельности Публикации. Основные положения диссертации отражены в 2 научных статьях общим объемом 1,0 п.л.

Структура диссертационного исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы. Диссертация изложена на 153 страницах машинописного текста, содержит 7

Диссертация: заключение по теме "Финансы, денежное обращение и кредит", Калинин, Михаил Иванович

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Изучение монографий отечественных и зарубежных специалистов, статей в специализированных и массовых периодических изданиях, анализ существующей нормативно-правовой базы, российской и зарубежной практики жилищной ипотеки, систематизация российского регионального опыта позволили сформулировать ряд выводов и предложений по совершенствованию ипотечного жилищного кредитования:

1. Исследование теоретических основ ипотечного жилищного кредитования выявило ряд проблем теоретико-методологического характера, основными из которых являются следующие:

• теоретические основы проектного финансирования проработаны недостаточно;

• развитие ипотечного жилищного кредитования в настоящее время не удовлетворяет ни органы государственной власти, ни потенциальных заемщиков, нуждающихся в улучшении своих жилищных условий, и одна из причин этого явления заключается в недоработанной методологической платформе современных форм жилищной ипотеки;

• организационно-экономические и организационно-правовые основы ипотечного жилищного кредитования в виду огромного значения развития ипотеки для решения социально-экономических проблем страны нуждаются в совершенствовании.

Поскольку одной из задач исследования заявлено уточнение ряда экономических категорий, автором предложены следующие определения.

Жилая недвижимость - это индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, принадлежащие на праве собственности гражданину, юридическому лицу, либо находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предназначенные для постоянного проживания. Данное авторское определение жилой недвижимости позволяет четко идентифицировать жилую недвижимость по следующим отличительным признакам: конкретизация объектов недвижимости; идентификация собственника жилой недвижимости; постоянное проживание. На основе данного определения стало возможным сформировать классификацию жилой недвижимости: индивидуальные дома, массовое жилье, жилье повышенной комфортности, элитное жилье.

Ипотечный жилищный кредит — это ссуда в денежной форме, предоставляемая на условиях срочности, возвратности и платности с целью приобретения, строительства, реконструкции жилой недвижимости под обеспечение готовой, строящейся недвижимостью или имущественных прав на нее. В данном определении представляются важными следующие аспекты: ссуда в денежной форме, срочность, возвратность и платность, целевое использование кредита, обеспечение готовой или строящейся недвижимостью, имущественные права на недвижимость.

Данное определение ипотечного жилищного кредита, где основным моментом является обеспечение не только жилой недвижимостью, но и любыми другими объектами недвижимости, позволило, во-первых, сформировать классификацию ипотечных жилищных кредитов, а во-вторых, выделить функции ипотечного жилищного кредита:

• потребления: ипотечный жилищный кредит стимулирует потребление, потребители, стремясь к извлечению максимума полезности, начинают обоснованно и взвешенно оценивать свои текущие и будущие доходы;

• инвестиций: ипотечный жилищный кредит способствует переводу временно свободных денежных средств в эффективные и надежные отрасли вложений, а именно в жилищное строительство, промышленность строительных материалов, сопутствующих товаров, работ и услуг, стимулируя таким образом, развитие легкой, обрабатывающей промышленности, транспорта, связи, сельского хозяйства;

• социальную: ипотечное жилищное кредитование позволяет снять часть задач, стоящих перед органами законодательной и исполнительной власти, по улучшению жизненного уровня населения в разрезе улучшения жилищных условий и общего повышения жизненного уровня.

Ипотечные жилищные кредиты входят в такой вид кредитов, как ипотечные кредиты, которые в свою очередь являются составной частью ипотечного рынка. Ипотечный жилищный рынок как систему организационных, экономических и правовых отношений, возникающих при предоставлении денежных средств на проведение операций с жилой недвижимостью на условиях ипотеки, можно условно разделить на две подсистемы: социальную и рыночную. Каждый блок социальной и рыночной подсистем можно охарактеризовать как разновидность организационно-экономических отношений ипотечного жилищного кредитования. Объектом выступают ипотечные жилищные ссуды в различных формах, а субъектами -физические и юридические лица, предприятия всех форм собственности, кредитные организации, страховые, инвестиционные и управляющие компании, агентства недвижимости, застройщики, специализированные ипотечные агентства, органы государственной и муниципальной исполнительной власти и созданные ими организации.

Конкретизация объектов и субъектов ипотечного жилищного кредитования позволила сформировать структуру современного ипотечного жилищного рынка.

2. Автор пришел к выводу, что становление ипотеки в России можно разделить на три этапа. Первый этап — регламентация отношений собственности через гражданские правоотношения по приватизации, купле-продаже, мене, дарению, наследованию, пользованию. Второй этап - создание законодательной и нормативной базы по развитию ипотеки путем принятия нормативных документов, определяющих организационно-экономические и организационно-правовоые отношения, связанные с недвижимостью. Третий этап - формирование и внедрение рыночных механизмов решения жилищных проблем и механизмов социальной поддержки граждан. Российская ипотека в настоящее время находится в стадии перехода от второго к третьему этапу — отношения собственности выстроены, основные законодательные и нормативные акты приняты и введены в действие, остается нерешенным вопрос о массовом запуске программ по решению жилищной проблемы через развитие рыночных механизмов, имеющихся в российской экономике.

Организационно-правовые основы развития ипотеки в России можно также разделить на три уровня. Первый уровень - федеральные законодательные акты Российской Федерации, законодательно регламентирующие жилищную ипотеку, второй уровень — законодательные акты, косвенно регулирующие правоотношения ипотеки, и законодательные акты субъектов Федерации, наряду с федеральными законодательными актами составляющие основу развития ипотеки в регионах, третий уровень — нормативные акты федеральной и региональной исполнительной власти.

3. В результате исследования современного состояния ипотечного жилищного кредитования можно определить ряд причин недостаточного развития жилищной ипотеки в стране: прежде всего это низкий платежеспособный спрос населения, падение темпов ввода нового жилья и отсутствие источников финансирования ипотечных программ. Жилищная проблема для большинства населения страны так и остается нерешенной, а цены на жилье растут опережающими по сравнению с ростом жилищного строительства темпами.

Кроме того, недостаток предложения продукции строительной отрасли, повышение цен на энергоносители и административные барьеры приводят к опережающему росту себестоимости жилья. Среди прочих факторов, влияющих на рост себестоимости, можно назвать плохое состояние инженерных сетей и недостатки законодательного регулирования деятельности застройщиков, которые не упрощают процедуры, связанные со строительством жилых домов. Все это позволяет сделать вывод о том, что в ближайшие годы в случае, если не будут предприняты меры по минимизации влияния вышеперечисленных негативных факторов, объем жилищного строительства стабилизируется и даже несколько снизится относительно уровня, который будет достигнут в 2005-2007 гг. До 2007 г. объемы строительства будут расти за счет инвестиционных проектов, реализация которых начата в 2003 - 2005 гг. Затем дальнейшее повышение себестоимости жилья, вызванное ростом цен на строительные материалы, износом инженерных коммуникаций, сокращением числа строительных площадок в городских районах с развитой инфраструктурой приведет к сокращению числа проектов по жилищному строительству, а недостатки в системе ипотечного жилищного кредитования отодвинут решение проблемы обеспечения населения доступным жильем на более поздние сроки.

4. К настоящему моменту во многих российских регионах уже созданы крупномасштабные системы ипотечного жилищного кредитования, накоплен значительный опыт развития ипотеки. Тем не менее, региональные достижения до сих пор не систематизированы, что негативно сказывается на организации и функционировании ипотечных жилищных программ в тех регионах, где они только создаются. В связи с этим, одной из задач исследования стала систематизация опыта развития региональных программ ипотечного жилищного кредитования.

По результатам проведенной систематизации стала возможным разработка региональной Программы ипотечного жилищного кредитования, ключевым звеном которой является обоснование использования средств Стабилизационного фонда РФ, местных бюджетных источников финансирования и предложение трех форм ипотечного жилищного кредитования: рыночной, бюджетной и социальной ипотеки. Отнесение ' заемщиков к различным категориям основано на доходах в расчете на каждого члена семьи.

5. Проблема совершенствования налогового администрирования взаимоотношений ипотеки является одной из самых актуальных за весь период становления и развития ипотечного жилищного кредитования. Несмотря на постоянно вносимые изменения в действующее налоговое законодательство, в налогообложении жилищной ипотеки остается еще немало нерешенных вопросов. В исследовании предложены варианты их решения, касающиеся налогообложения доходов физических лиц, возникающих при проведении сделок с недвижимостью, особенностей определения материальной выгоды, коррекции регулирующей функции земельного налога и налога на имущество, совершенствования налогообложения операций с ипотечными ценными бумагами.

6. Поскольку в исследовании выдвинут и обоснован тезис о приоритетном значении действий органов законодательной и исполнительной власти регионов в деле развития ипотечного жилищного кредитования, конкретным доказательством этого выступила Программа ипотечного жилищного кредитования, разработанная для Ямало-Ненецкого автономного округа. В округе до сих пор нет своей ипотечной программы, поэтому для развития ипотеки было необходимо рассмотреть схемы взаимодействия всех участников Программы, выявить проблемы, связанные с внедрением, и предложить пути их решения.

Главная цель Программы ипотечного жилищного кредитования ЯНАО определена как обеспечение населения округа доступным жильем, а основными задачами стали повышение платежеспособного спроса населения на жилье, а также увеличение объемов жилищного строительства и сопряженного с ним промышленного производства в округе.

В работе определены этапы внедрения Программы: первый этап -организационно-подготовительная работа, второй этап — реализация системы долгосрочного жилищного кредитования в основных городах и районах округа, третий' этап - расширение масштабов и форм ипотечного жилищного кредитования, интегрирование окружной системы в федеральную сеть. Кроме того, выявлены положительные предпосылки и отрицательные факторы для развития ипотеки в ЯНАО, очерчен круг нерешенных вопросов и определены направления их решения.

7. При оптимизации выбора источников финансирования региональной ипотечной Программы автор обосновал предложение о более рациональном использовании выделяемых на решение жилищного вопроса бюджетных средств посредством использования авторских механизмов бюджетной и социальной ипотеки. В исследовании показано, что при задействовании этих схем эффективность использования бюджетных средств возрастает как минимум в два раза. Важно подчеркнуть, что до 80% бюджетных средств со временем возвращаются в окружной бюджет, где могут служить Стабилизационным фондом округа на случай неблагоприятных налоговых периодов. При этом воспользоваться предложенными условиями по ипотечным жилищным кредитам сможет практически каждый житель округа, что позволит решить проблему обеспечения населения доступным жильем за 10-15 лет.

При разработке моделей ипотечного жилищного кредитования в округе автор пришел к выводу, что оптимальной схемой является двухуровневая система ипотеки, а при рассмотрении возможных ипотечных операторов окружной Программы наиболее обоснованным выглядит задействование в этом качестве АБ «Газпромбанк» и ОАО «Ямальская ипотечная компания».