Ипотечный жилищный кредит и перспективы его развития в России тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Ипотечный жилищный кредит и перспективы его развития в России"

На правах рукописи

БЕРДНИКОВ Илья Владимирович

ИПОТЕЧНЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ КРЕДИТ И ПЕРСПЕКТИВЫ ЕГО РАЗВИТИЯ В РОССИИ

Специальность: 08.00.10 - "Финансы, денежное обращение и кредит"

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Саратов - 2005

Работа выполнена на кафедре банковского дела Саратовского государственного социально-экономического университета.

Научный руководитель - д-р экон наук, профессор

Коваленко Сергей Борисович

Официальные оппоненты - д-р экон. наук, профессор

Барулин Сергей Владимирович - канд. экон. наук, доцент Свищева Виктория Александровна

Ведущая организация - Саратовский институт (филиал) Российского

государственного торгово-экономического университета.

Защита состоится 21 ноября 2005 года в 1300 час. на заседании диссертационного совета Д 212.241 03 при Сараювском государс1венном социально-экономическом университете по адресу

410003, Саратов, Радищева, 89, Саратовский государственный социально-экономический университет, ауд. 843.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Саратовского государственного социально-экономического универсигега.

Автореферат разослан 21 октября 2005 года.

Ученый секретарь диссертационтош^)' ^ГЛ^Вогомолов

совета, канд. жон. на\ к, доцент С—~ J —3 3

/////я

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. В связи с переходом к рыночным принципам решения вопросов обеспечения жильем одной из существенных проблем социально-экономического развития России стал многократный разрыв между размером текущих денежных поступлений граждан (зарплата, предпринимательский доход) и высокой стоимостью объектов жилой недвижимости. В условиях заметного снижения возможностей государства и предприятий по финансированию жилищного строительства в стране сложилась ситуация, когда большая часть населения не имеет возможности улучшить свои жилищные условия. Если раньше для граждан главным способом решения жилищной проблемы являлось получение государственного жилья, то сегодня эта задача решается в основном путем приобретения или строительства жилья за счет собственных сбережений. Между тем, жилищный вопрос в наибольшей степени затрагивает группы населения с низкими и средними доходами, которые не в состоянии единовременно внести все средства за приобретаемое жилье.

Рыночные реформы в России связаны с увеличением потенциала кредитных отношений, развитием рынка финансовых и банковских услуг. Одним из предназначений кредита является предоставление возможности заемщику приобретения дорогостоящей вещи (в том числе квартиры или дома) с постепенной выплатой стоимости в течение определенного периода. В свою очередь, обеспечение недвижимостью (ипотека) позволяет существенно снизить риск потерь в случае невозврата кредита. Таким образом, вместе с появлением проблемы с источниками финансирования жилищного строительства при переходе от командно-распределительной системы к рынку общество получает и способ ее решения - развитие долгосрочного кредитования под залог жилой недвижимости, т.е. ипотечного жилищного кредитования.

Практическое развитие программ предоставления ипотечных жилищных кредитов в России сопряжено со множеством проблем, не все из которых получили должного освещения и решения в работах российских ученых-экономистов. В результате остаются неразработанными многие важные методологические и теоретические вопросы функционирования ипотечного жилищного кредита, ощущается явный недостаток конкретных практических рекомендаций по совершенствованию и развитию ипотечного жилищного кредитования в России.

Исходя из вышесказанного, актуальность темы диссертационной работы обусловлена: во-первых, значимостью ипотечного жилищного кредита в решении актуальной проблемы социально-экономического развития России - обеспечения собственным жильем основной части населения страны; во-вторых, неразработанностью многих методологических и теоретических вопросов функционирования ипотечного жилищного кредита; в-третьих, необходимостью разработки конкретных практических рекомендаций по совершенствованию и развитию ипотечного жилищного кредита в России-активизации -нроявления его социально-экономической роли.

3

РОС. НАЦИОНАЛЬНАЯ |

библиотека |

С.Петер^. , р

•9 щ } 4

Степень разработанности проблемы. Очевидная необходимость развития ипотечного жилищного кредита в России привела к появлению в последние годы большого количества научных публикаций по данной проблеме. В частности, вопросы, связанные с жилищным финансированием и с ипотечным кредитом, рассматривались в работах С.В. Барулина, Н.И. Валенцевой, И.В. Довдиен-ко, А.Н. Ужегова, Г.А. Цылиной. Различным аспектам организации ипотечного жилищного кредитования и обращения ипотечных ценных бумаг посвящены работы A.B. Битерякова, В.Д. Веремейкиной, С.Г. Гончарова, Ю.Б. Ильиной, С.С. Колобова, B.C. Колобовой, Н.Б. Косаревой, В.А. Кудрявцева, Е.В. Кудрявцевой, М.П. Логинова, A.A. Матвеева, К.В. Ненашевой, В.И. Русаева, В.К. Се-люкова, В.В. Смирнова, A.B. Толкунпсина, T.JI. Чащиной. Мировая практика ипотечного жилищного кредитования исследовалась в работах М.Г. Камынки-ной, В.В. Меркулова, Н.С. Пастуховой. Однако в вышеназванных работах рассмотрен лишь ограниченный круг вопросов становления и развития ипотечного жилищного кредита в России. Следует указать также на то, что в последние годы очень быстрыми темпами развивается правовая база ипотечного жилищного кредитования, требующая своего оперативного учета и отражения в научных публикациях.

В работах зарубежных ученых Дж. Кука, Р. Страйка, М. Тейлора, С. Хадсо-на-Вильсона, Дж. Фридмена и Н. Ордуэя рассматриваются вопросы управления и инвестирования в недвижимость, исследуются проблемы функционирования уже длительное время действующих систем ипотечного жилищного кредитования. Общетеоретическим вопросам кредита посвящены работы В. Лексиса, П. Роуза, А.И. Архипова, В.И. Букато, А.Г. Грязновой, Е.М. Жукова, Г.Г. Коробовой, Л.П. Кроливецкой, О.И. Лаврушина, A.B. Тавасиева, М.М. Ямпольского, однако в них не содержится анализа ипотечного жилищного кредита как особой разновидности кредита.

Таким образом, в настоящее время отсутствует целостный труд, в котором комплексно рассматриваются и решаются проблемы становления и развития ипотечного жилищного кредита в России. В этой связи требуют раскрытия и выявления сущность ипотечного жилищного кредита, конкретные аспекты проявления его роли и основные этапы развития. В анализе нуждается действующая практика ипотечного жилищного кредитования в России, требуют выявления факторы, препятствующие его развитию. В обосновании нуждаются рекомендации по расширению ресурсной базы ипотечного жилищного кредитования. Весьма важными представляются вопросы управления рисками ипотечного жилищного кредита, активизации взаимодействия субъектов ипотечного жилищного кредитования в рамках региональных ипотечных программ. Вышеназванные вопросы ставятся и решаются в рамках данного исследования.

Актуальность и недостаточная разработанность вопросов развития ипотечного жилищного кредита в России определили выбор темы, цель и задачи диссертационного исследования.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационной работы является разработка теоретических основ ипотечного жилищного кредита, анализ дейст-

вующей практики ипотечного жилищного кредитования в современной России и обоснование научных рекомендаций по ее совершенствованию и развитию. Исходя из поставленной цели были сформулированы следующие задачи исследования:

- раскрыть сущность ипотечного жилищного кредита, выявить его специфические особенности;

- обосновать конкретные аспекты проявления роли ипотечного жилищного кредита;

- провести анализ современного состояния ипотечного жилищного кредитования в России, охарактеризовать основные тенденции его развития;

- выявить факторы, препятствующие развитию ипотечного жилищного кредитования;

- обосновать возможности расширения ресурсной базы ипотечного жилищного кредитования с учетом зарубежного опыта;

-выявить риски ипотечного жилищного кредитования, разработать рекомендации по управлению ими;

- обосновать направления активизации взаимодействия субъектов ипотечного жилищного кредитования в рамках региональной системы.

Объектом исследования является ипотечный жилищный кредит как особая разновидность кредита, предмет исследования - экономические отношения, возникающие в процессе становления и развития ипотечного жилищного кредита в России.

Методологической основой исследования является диалектический метод и системный подход, обеспечивающие возможность изучения экономических явлений в их развитии, взаимосвязи и взаимообусловленности. В процессе исследования использовались такие общенаучные методы и приемы, как научная абстракция, классификация, сравнение, анализ и синтез.

Теоретическую базу работы составили законодательные и нормативные акты Российской Федерации, Банка России, монографические работы, диссертационные исследования, материалы периодической печати, внутренние инструкции кредитных организаций.

Информационной базой диссертации послужили материалы Банка России и ГУ Банка России по Саратовской области, Министерства финансов РФ, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, Фонда "Институт экономики города", зарубежных ипотечных ассоциаций; статистические данные Федеральной службы госстатистики и Саратовского областного комитета госстатистики; информация научных и научно-практических конференций и семинаров, сайтов сети Internet, а также материалы по проблематике исследования, опубликованные в монографиях и средствах массовой информации ("Коммерсантъ", "Деньги и кредит", "Бизнес и банки", "Рынок ценных бумаг", "Аналитический банковский журнал", "Экономика и жизнь", "Банковское дело в Москве", "Ипотека и недвижимость" и др.).

Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что в нем проведено комплексное исследование ипотечного жилищного кредита и да-

ны научно обоснованные рекомендации по его развитию в современной России. Конкретно научная новизна диссертационного исследования подтверждается следующими результатами:

- уточнены понятия ипотеки, ипотечного кредита и ипотечного жилищного кредита, дано авторское определение ипотечного жилищного кредита как выдаваемого банком или специальным кредитором гражданам кредита потребительского характера на цели покупки или строительства жилья, обеспеченного залогом недвижимости;

- выявлены специфические особенности ипотечного жилищного кредита, к которым отнесены: наличие трех субъектов кредитных отношений (к кредитору и заемщику равноправно присоединяется инвестор), возможность поэтапного использования этого кредита, его применение как инвестиций в основные непроизводственные фонды сектора домашних хозяйств, повышенная обеспеченность, компенсирующая обусловленную долгосрочностью рискованность ипотечного жилищного кредита;

- обоснованы конкретные аспекты проявления роли ипотечного жилищного кредита (социальный, макроэкономический, мезоэкономический аспекты);

- определены основные тенденции развития ипотечного жилищного кредитования в современной России: рост объемов рефинансирования ипотечных кредиторов со стороны Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и повышение его значимости в развитии ипотеки в регионах, рост числа предоставляющих ипотечные жилищные кредиты банков, увеличение количества банковских программ ипотечного жилищного кредитования, удлинение сроков кредита и снижение его стоимости, постепенная либерализация требований к размеру первоначального взноса и к платежеспособности заемщиков;

- выявлены факторы, препятствующие развитию ипотечного жилищного кредитования в России. К ним отнесены общеэкономические факторы (недостаточно стабильная экономическая ситуация в России, недостаток долгосрочных финансовых ресурсов, ограниченность финансовых возможностей региональных бюджетов для поддержки региональных ипотечных программ, завышение цен на вводимое жилье) и факторы, ограничивающие деятельность банков на рынке ипотечного жилищного' кредитования (трудоемкая и высокозатратная процедура андеррайтинга заемщиков, снижающая доходность банковской услуги; недостаток квалифицированных кадров-специалистов по ипотеке; связанные с ипотекой риски);

- обобщен зарубежный опыт ипотечного жилищного кредитования, на основе которого предложена технология рефинансирования ипотечных кредиторов путем учреждения ипотечного Кондуита, позволяющая финансировать долгосрочные активы (ипотечные жилищные кредиты) за счет краткосрочных пассивов (краткосрочных ценных бумаг);

- разработан порядок управления рисками ипотечного жилищного кредитования, обоснована необходимость применения в управлении рисками различных ипотечных кредитных инструментов (аннуитетный кредит, шаровый кредит, пружинная ипотека, кредит с плавающей (переменной) ставкой процента), усо-

вершенствована технология проведения андеррайтинга заемщиков с использованием региональной базы данных по кредитам;

- обоснован механизм функционирования региональной системы ипотечного жилищного кредитования, предполагающий участие банков в формировании уставного капитала Регионального оператора АИЖК и распределение регионального лимита на рефинансирование кредитов между банками пропорционально их вкладам в уставной капитал, предложена схема кредитования граждан на улучшение жилищных условий с участием Регионального оператора.

Теоретическая и практическая значимость работы заключается в том, что выполненное диссертационное исследование развивает понятийный и методологический аппарат научного направления, связанного с развитием ипотечного жилищного кредита в России. Основные положения диссертации, ее выводы и рекомендации формулируются с учетом возможностей их практической реализации. Закономерным итогом такого подхода является возможность практического применения рекомендаций, которые были даны в диссертационном исследовании.

Теоретические положения и практические рекомендации диссертации могут быть положены в основу дальнейших исследований проблем развития ипотечного жилищного кредита в России, использованы в учебном процессе при изучении курсов "Организация деятельности коммерческого банка", "Деньги, кредит, банки", "Банковские риски", "Рынок ценных бумаг", для разработки спецкурсов по ипотечному жилищному кредиту.

Разработанные в диссертации практические рекомендации могут быть использованы:

- федеральными органами управления и Центральным банком РФ для совершенствования теоретической базы государственной политики в сфере ипотечного жилищного кредитования, при разработке концепций его развития и осуществлении государственного регулирования;

- руководством регионов РФ при создании и совершенствовании региональных систем ипотечного жилищного кредитования с учетом интересов кредитных организаций;

- кредитными организациями при разработке и реализации ипотечных программ в целях расширения ресурсной базы, выбора инструментов кредитования с учетом задач управления рисками ипотечного жилищного кредитования, оптимизации проведения андеррайтинга заемщиков.

Апробация работы. Основные положения и результаты диссертационного исследования докладывались и обсуждались на итоговых научных конференциях в Саратовском государственном социально-экономическом университете (2001-2005 гг.), межвузовских научно-практических конференциях "Механизмы развития инвестиционных и инновационных процессов в г. Саратове" (Саратов, 2001 г.), "Управление общественными институтами и процессами в России" (Саратов, 2002 г.), всероссийских научно-практических конференциях "Мониторинг рынка банковских услуг" (Саратов, 2003 г.), "Экономика и банки: проблемы и перспективы развития" (Петропавловск-Камчатский, 2004 г.), между-

народной научно-практической конференции "Взаимодействие банковской системы и реального сектора экономики" (Астрахань, 2005).

Ряд положений, содержащихся в диссертации и опубликованных работах, внедрены в деятельности ЗАО "Поволжский немецкий банк" (г.Саратов), используется в учебном процессе на кафедре банковского дела в Саратовском государственном социально-экономическом университете при преподавании курсов "Деньги, кредит, банки", "Организация деятельности коммерческого банка", "Банковские риски". Автор принимал непосредственное участие в разработке саратовской областной программы ипотечного жилищного кредитования.

По теме диссертации автором опубликовано 10 работ общим объемом 3,7 печатных листа.

Объем и структура работы. Цель и задачи исследования определили структуру диссертационной работы и приложений. Диссертация состоит из 175 страниц текста (в том числе введения, трех глав, заключения), списка использованной литературы и девяти приложений.

В первой главе "Теоретические основы ипотечного жилищного кредита" раскрывается сущность ипотечного жилищного кредита, выявляются его специфические особенности, конкретные аспекты проявления социально-экономической роли и основные этапы развития в России. Во второй главе «Современное состояние ипотечного жилищного кредитования в России» проведен анализ практики предоставления ипотечных жилищных кредитов, выявлены тенденции развития ипотечного жилищного кредитования и факторы, препятствующие этому развитию в современной России. Третья глава «Направления совершенствования и развития ипотечного жилищного кредитования в России» посвящена вопросам расширения ресурсной базы и управления рисками ипотечного жилищного кредитования, а также разработке рекомендаций по активизации взаимодействия субъектов ипотечного жилищного кредитования.

Положения и выводы диссертации проиллюстрированы 9 таблицами и 11 рисунками. Библиографический список содержит 226 наименований.

ОСНОВНЫЕ ИДЕИ И ВЫВОДЫ ДИССЕРТАЦИИ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

Исследование начинается с раскрытия сущности ипотечного жилищного кредита. Для этого прежде всего уточняются понятия ипотеки, ипотечного кредита и жилищного кредита.

Установлено, что в экономической литературе встречаются различные определения понятия "ипотека", как расширительные (в ипотеку включаются залог недвижимого имущества, закладная и долг по ипотечному кредиту), так и неоправданно суженные (залог недвижимости с целью получения долгосрочной ссуды). По мнению автора, первое определение "размывает" смысл понятия ипотеки, а второе не в полной мере раскрывает ее сущность. В диссертационной работе используется установленная Федеральным Законом от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" трактовка ипотеки как залога недвижимости в обеспечение каких-либо обязательств.

В экономической литературе нет единого мнения о том, является ли ипотечный кредит самостоятельной формой кредита. Основываясь на критериях классификации форм кредита, предложенных О.И. Лаврушиным (характер ссуженной стоимости, кредитор и заемщик, целевые потребности заемщика) , автором установлено, что ипотечный кредит либо уже входит в известные формы кредита, являясь их разновидностью, либо не может быть идентифицирован как самостоятельная форма кредита по конкретному элементу структуры кредита. Так, по характеру ссуженной стоимости ипотечный кредит относится к денежной форме кредита, поскольку выдается и погашается деньгами. По типу кредитора ипотечный кредит относится к банковскому кредиту, поскольку выдается банками либо другими кредитно-финансовыми организациями типа ссудосберега-тельных касс или региональных ипотечных фондов. Заемщиками по ипотечному кредиту могут являться как физические, так и юридические лица. С точки зрения целевых потребностей заемщика этот кредит может быть как производительным, так и потребительским.

По мнению диссертанта, ипотечный кредит представляет собой специфическую разновидность кредита - совокупность кредитов, объединенных по типу залога (Рис. 1). Приведенная на рисунке классификация основана на различиях залога и не свидетельствует о направленности кредита.

Рис. 1. Виды ипотечного кредита

Особенностями ипотечного кредита вряд ли целесообразно считать его целевое предназначение (покупку недвижимости) и обязательную долгосрочность. Могут Существовать различные сочетания объекта залога и объекта кредитования, а срок возврата кредита в общем случае будет зависеть от требований и возможностей кредитора (наличия соответствующей ресурсной базы), суммы кредита, финансового состояния заемщика, экономической ситуации в стране, но не от характера залога. Точно так же понятие "жилищный кредит" свидетельствует лишь о направлении расходования заемных средств - на приобретение

1 Деньги, кредит, банки: Учебник / Под ред. О.И. Лаврушина. - 2-е изд., перераб. и доп. -М.: Финансы и статистика, 2001. - С. 198-203.

жилой недвижимости. Соответственно, ипотечный жилищный кредит автор предлагает рассматривать как сочетание понятий ипотечного кредита (определенного по характеру залога) и жилищного кредита (определенного по целевому назначению).

Сферой приложения ипотечного жилищного кредита служат капитальные затраты домашних хозяйств. Сохранение ссуженной стоимости в процессе ее использования в хозяйстве заемщика при рассматриваемом кредите не происходит, а источником ее возврата являются доходы заемщиков от деятельности, не связанной с освоением ипотечного жилищного кредита. С экономической точки зрения этот кредит является вложениями в основные непроизводственные фонды сектора домашних хозяйств, что роднит его с долгосрочным потребительским кредитом. С другой стороны, ипотечный жилищный кредит характеризуется рядом особенностей, важнейшей из которых автор считает наличие трех субъектов кредитных отношений: к кредитору и заемщику равноправно присоединяется инвестор, поскольку именно для ипотечного кредита, отличающегося чаще всего долгосрочностью и значительными объемами вовлеченных в процесс кредитования средств, решение проблемы рефинансирования становится определяющим для самой возможности осуществления такого кредитования.

Исходя из вышесказанного, ипотечный жилищный кредит определяется автором как выдаваемый банком или специальным кредитором гражданам кредит потребительского характера на цели покупки или строительства жилья, обеспеченный залогом недвижимости. По критерию целевой направленности автор предлагает выделять следующие разновидности ипотечного жилищного кредита: кредит на строительство жилья, кредит на покупку жилья на первичном рынке и кредит на покупку жилья на вторичном рынке. Предоставление кредита возможно под залог покупаемого жилья, под залог имеющейся жилой недвижимости, под залог земельного участка для строительства, под переменный залог2.

В работе выделено три аспекта проявления роли ипотечного жилищного кредита: социальный, макроэкономический (общехозяйственный) и мезоэконо-мический (для финансового сектора экономики).

Социальный аспект роли ипотечного жилищного кредита заключается в создании гражданам России приемлемых жилищно-бытовых условий, в разрешении противоречия между требованиями к стандарту жилья, необходимого для проживания семьи, и ее текущими доходами и сбережениями. Возможность приобрести жилье в любом регионе страны облегчает миграцию трудовых ресурсов, оптимизируя тем самым решение проблемы занятости.

Макровоздействие ипотечного жилищного кредита на экономику страны заключается в расширении совокупного спроса, при этом даже незначительный рост инвестиций в жилищное строительство обычно дает мощный мультипликационный эффект. Единожды вложенный рубль пройдет по длинной технологической цепочке; в построенные квартиры потребуется мебель, сантехника,

2 Средства предоставляются кредитором траншами по мере завершения очередного этапа строительных работ, при этом залогом для обеспечения следующего транша служит результат предыдущего этапа строительства.

обои, электрооборудование и так далее. Макроэкономический аспект роли ипотечного жилищного кредита также заключается в вовлечении в хозяйственный оборот неиспользуемых средств, находящихся "на руках" у населения.

Мезоэкономический аспект роли ипотечного жилищного кредита связан с его значением для развития финансового сектора страны, повышения стабильности и эффективности его функционирования. Предоставление кредитов под залог недвижимости при условии грамотной ее оценки и наличия ликвидного рынка недвижимости повышает возвратность вложений (в случае невозврата кредита кредитор реализует залог и возвращает свои средства в полном объеме), тем самым увеличивая надежность банков. Безопасность банковских вложений повышается обязательным страхованием закладываемых объектов недвижимости. По мнению диссертанта, активно пропагандируемая социальная роль ипотечного жилищного кредита не должна означать его социальной направленности - успешное развитие ипотечного жилищного кредита возможно только при отношении к нему как к сфере бизнеса, подразумевающей прибыльность работы кредиторов, инвесторов и представителей обслуживающей инфраструктуры.

В целом роль ипотечного жилищного кредита состоит в снижении остроты жилищной проблемы, и, тем самым, повышении жизненного уровня населения; трансформации незначительных в отдельности сбережений граждан в организованные инвестиции в строительство и другие отрасли реального сектора экономики; предоставлении возможностей для долгосрочного надежного вложения средств на рынке ценных бумаг; формировании современной, эффективной и устойчивой банковской системы страны.

В диссертационной работе выделены и охарактеризованы шесть этапов развития ипотечного жилищного кредита в России:

-дореволюционный этап (до 1917 г.). К 1913 г. в России имелись развитый механизм ипотечного кредитования, базировавшийся на закладных и векселях, сеть успешно функционирующих частных и государственных специализированных ипотечных кредитных учреждений;

- жилищный кредит в СССР (до 1991 г.). В условиях отсутствия возможности залога недвижимости жилищные кредиты предоставлялись под гарантии предприятий-работодателей заемщика. Была реализована первая крупномасштабная жилищная программа (1955-1965 гг.), направленная на переселение людей из бараков и общежитий в более качественное жилье;

- период распространения квазиипотечных схем (1991-1994 гг.). Этап характеризовался попытками создания специализированных ипотечных кредитных учреждений и принятием первых законодательных актов в этой сфере, тем не менее неопределенность в вопросах обращения взыскания на залог и высокий уровень инфляции обусловили массовое появление краткосрочных квазиипотечных схем покупки жилья;

- создание нормативной базы ипотеки и переход к ее классическим схемам (1995-1999 гг.). Принятие I и II частей Гражданского кодекса РФ, Федеральных законов "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и "Об ипотеке (залоге недвижимости)" существенно расширило

применение недвижимости в качестве залога при кредитных сделках, позволило банкам начать переориентацию на классическую схему ипотечного кредитования, характеризующуюся оформлением жилья в собственность заемщика сразу после его приобретения за счет кредита;

-формирование государственной системы рефинансирования (2000-2004 гг.). Принятая Правительством РФ Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ базовой моделью ипотеки определила двухуровневую модель, реализуемую федеральным АИЖК. Данный этап характеризовался развитием собственных банковских программ и широким внедрением 1 разнообразных региональных схем ипотечного жилищного кредитования;

- современная ситуация: начало развития рынка ипотечных ценных бумаг j как источника рефинансирования выдачи ипотечных жилищных кредитов. Юридической основой изменений являются Федеральный Закон "Об ипотечных ценных бумагах" и Концепция развития единой системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования в России.

В диссертации сделан вывод о том, что развитие ипотечного жилищного кредита в последние годы зависело как от экономической ситуации в стране, так и от уровня развития юридической базы ипотеки. В целом можно отметить, что в последнее время происходит возрождение российского механизма кредитования под залог недвижимости, обеспеченного развитым рынком ипотечных ценных бумаг.

Анализ современной ситуации с ипотечным жилищным кредитованием в России выявил, с одной стороны, бурный рост этого вида кредитования, а с другой - явную недостаточность его масштабов для решения возникающих у граждан потребностей. Совокупный портфель ипотечных кредитов в 2002 г. составил $260 млн., в 2003 г. - $500 млн., в 2004 г. превысил $1 млрд. К концу текущего года ожидается его увеличение до $3 млрд., однако эксперты оценивают потребность россиян в таких кредитах примерно в $50 млрд. По ипотечным схемам в России приобретается всего 1,5% жилья, отношение объемов ипотечного кредитования к ВВП находится на уровне 0,007% по сравнению с 55% в США и около 40% в ЕС. Число ипотечных кредитов в общем количестве ссуд, выданных физическим лицам, не превышает 6%. Отмечается неравномерное территориальное развитие ипотечного жилищного кредитования: 57% задолженности по ипотечным жилищным кредитам приходится на Центральный федеральный округ (в т.ч. 43% - на г. Москву), тогда как на Дальневосточный и Южный федеральные округа - по 2% на каждый.

На основе анализа развития ипотечного жилищного кредитования в России за последние пять лет были выявлены следующие тенденции:

- рост объемов рефинансирования ипотечных кредиторов АИЖК и повышение его значимости в развитии ипотеки в регионах: портфель выкупленных закладных возрос с 166 млн. рублей в июле 2003 г. до 8696 млн. рублей в июле 2005 г., т.е. в 52 раза, количество партнеров АИЖК в регионах за это время увеличилось с 33 до 81 (в 2,5 раза). К августу 2005 г. количество Региональных операторов АИЖК достигло 69 единиц;

- увеличение количества банков, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты (с 40 на конец 2002 г. до 244 на начало 2005 г.);

- снижение процентной ставки по ипотечным жилищным кредитам. Если в 2000 г. процентная ставка по кредитам банков составляла в основном 10-20% годовых в валюте и более 25% в рублях, то по состоянию на конец I полугодия 2005 г. годовая процентная ставка по рублевым кредитам ведущих операторов ипотечного жилищного кредитования составляла 13-15%, по валютным кредитам - 9-12% годовых, а по программе АИЖК - 14% в рублях;

- удлинение сроков ипотечного жилищного кредита с 1-5 лет в 2000 г. до 1015 лет по банковским программам, а по программе АИЖК - на срок до 27 лет. Заемщики пытаются погасить кредит как можно скорее, и средний срок погашения составляет около 6 лет;

- либерализация требований к размеру первоначального взноса, т.е. увеличение соотношения "размер кредита/стоимость залога". Размер требуемого банками первоначального взноса сократился с 30-40% в 2000 г. до 15-30% в 2005 г.;

- увеличение количества банковских программ ипотечного жилищного кредитования и повышение дифференцированности их условий, вызванное стремлением банков учитывать интересы различных заемщиков. Многие банки сочетают реализацию своих собственных программ и согрудничество с федеральной системой рефинансирования АИЖК;

- упрощение требований к подтверждению доходов заемщика, в частности, возможности рассмотрения неофициального дохода или подсчета расходов граждан.

В целом в последние годы в России наблюдается повышение доступности ипотечного жилищного кредита и его ориентация на различные труппы граждан, развивается механизм рефинансирования ипотечных кредиторов, что ведет к росту объемов выдачи ипотечных жилищных кредитов.

В диссертации была проанализирована региональная практика развития ипотечного жилищного кредитования. Установлено, что главными методами использования бюджетных средств в ипотечных программах являются: прямая выдача ипотечных ссуд, предполагающая использование средств бюджета как ресурсов кредитования; компенсация части процентной ставки по кредиту коммерческого банка согласно графику платежей; субсидия на уплату первоначального взноса, выплачиваемая единовременно при получении кредита. С точки зрения участия банков в региональных ипотечных жилищных программах были выделены 3 группы программ, в которых: участие банков разработчиками не предусмотрено; банки выдают кредиты за счет средств бюджета или внебюджетных фондов, выполняя лишь техническую, "передаточную" роль; ипотечные жилищные кредиты выдаются за счет ресурсов банков на рыночных условиях при условии участия бюджета в выплатах заемщиками погашающих платежей или субсидирования первоначального взноса.

По мнению диссертанта, важнейшим направлением развития ипотечного жилищного кредитования в регионах России является их вовлечение в федеральную систему рефинансирования, организуемую АИЖК. Роль и место бан-

ков, выступающих как Первичные кредиторы в программе АИЖК, при проведении совместной деятельности с Региональными операторами существенно отличаются от рассмотренного выше участия банков в региональных программах ипотечного жилищного кредитования. При анализе взаимоотношений Первичных кредиторов с Региональными операторами автором были выделены следующие ключевые вопросы:

- распределение работы (андеррайтинг заемщика, включая проверку достоверности представленных им данных; сопровождение кредита, включая контроль за состоянием залога и своевременностью внесения платежей по кредиту и страховых взносов; действия в случае неплатежеспособности заемщика);

- распределение ответственности (обязан ли Первичный кредитор выкупать дефолтные закладные у Регионального оператора);

- распределение платы, предоставляемой АИЖК за оказываемые услуги региональному звену ипотечного жилищного кредитования (Региональный оператор - Первичный кредитор).

Проведенное автором исследование показало, что в большинстве случаев андеррайтинг заемщика проводит Региональный оператор, формируя пакет документов в соответствии с требованиями АИЖК и направляя его в банк-Первичный кредитор. Обязанность обратного выкупа дефолтных закладных, которую несут Региональные операторы по отношению к АИЖК, в основном не распространяется на Первичных кредиторов. Это обуславливает невысокий интерес банков к качественной проверке заемщика: после продажи закладной Региональному оператору банки снимают с себя ответственность за погашение кредита. Распределение денежного вознаграждения Агентства в основном соответствует распределению объема работы и ответственности между Региональным оператором и Первичным кредитором. Основной доход банки получают в виде комиссии с заемщика при выдаче кредита, достигающей в ряде регионов 1,5% выдаваемой суммы.

Институт ипотечного жилищного кредитования, будучи комплексным образованием, состоящим из субъектов различных сфер деловой активности (банковской, финансовой, посреднической, оценочной деятельности, строительства), работающих в определенном правовом поле, подвержен негативному/позитивному влиянию процессов в каждой из этих сфер. Заметное влияние на его состояние оказывают факторы, связанные с проводимой государством экономической (в частности, кредитно-денежной) и социальной политикой. Общеэкономические факторы порождают проблемы в конкретных сферах действия субъектов ипотечного жилищного кредитования. Так, недостаточно стабильная экономическая ситуация в стране, характеризующаяся высокой инфляцией и непредсказуемостью в долгосрочной перспективе курса национальной валюты, обуславливает недоступную для большинства граждан процентную ставку по ипотечным жилищным кредитам, их номинирование в иностранной валюте, низкую популярность долгосрочных кредитов, недоверие граждан к долговременным накопительным системам. Негативно влияют на развитие ипотечного жилищного кредитования в России недостаток долгосрочных финансо-

вых ресурсов в экономике, ограниченность средств региональных и местных бюджетов для стимуляции развития ипотечных программ, отсутствие отселен-ческого фонда для несостоятельных заемщиков, высокие трансоперационные издержки, связанные с получением и оформлением ипотечных кредитов.

Развитию ипотечного жилищного кредитования мешает сложившаяся ситуация на жилищном рынке страны, отличающаяся завышенной ценой вводимого жилья, что снижает возможности населения по его приобретению, в том числе и за счет кредита. Проведенный автором расчет показал, что коэффициент доступности жилья в Саратовской области за последние три года колеблется в диапазоне 4,5 - 5,5 лет накопления. В целях удешевления предложения жилья на первичном рынке в диссертации предлагается комплекс мероприятий, включающий в себя всемерное поощрение конкуренции производителей на этом рынке, снятие излишних бюрократических барьеров при получении участков под застройку, снижение расходов застройщиков на инженерное обустройство участков за счет участия государственных средств в инженерной подготовке.

Помимо общеэкономических проблем, в работе выявлены проблемы банков, уже предоставляющих услуги по ипотечному жилищному кредитованию либо планирующих выйти па этот рынок. К ним отнесены трудоемкая и дорогая процедура андеррайтинга заемщиков, неразвитость вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов, недостаток квалифицированных кадров - специалистов по ипотеке, многообразие рисков, связанных с ипотекой.

В диссертации обоснованы возможные пути решения основных проблем развития ипотечного жилищного кредита в России, связанных с расширением ресурсной базы и управлением рисками ипотечного жилищного кредитования. При этом автор опирался на зарубежный опыт ипотеки.

Установлено, что для российских банков основными моделями привлечения ресурсов для выдачи ипотечных жилищных кредитов являются:

- выпуск ипотечных ценных бумаг, обеспеченных закладными (ипотекой), или выпуск ипотечных ценных бумаг под залог закладных (ипотечных кредитов). Выпуск и размещение ипотечных ценных бумаг желательно сопровождать применением специальных методов повышения их биржевого рейтинга, заключающихся в снижении рисков инвесторов и тем самым в уменьшении стоимости рефинансирования активов (цены привлеченных ресурсов). Нам представляется, что среди специальных методов повышения рейтинга, используемых в зарубежных странах, в России целесообразно применять: оверколлатеризацию (продажу ипотечному агенту активов, превышающих объем выпуска ценных бумаг), структуру соподчиненности (разделение выпускаемых ценных бумаг на классы, имеющие разные параметры обслуживания), гарантированность (сторонней финансовой организацией), страхование финансовых рисков;

- рефинансирование через операторов вторичного рынка ипотечных кредитов - ипотечных агентств (в частности, АИЖК), выходящих на фондовый рынок самостоятельно. Уже обращающиеся на фондовом рынке облигации АИЖК с государственными гарантиями и доходностью около 10% годовых будут составлять серьезную конкуренцию ипотечным ценным бумагам других эмитен-

тов (банков, фондов, ипотечных агентов), не имеющих гарантий государственного уровня и вынужденных привлекать ресурсы по более высокой ставке;

-рефинансирование ипотечных операций путем привлечения инвесторов через систему Общих фондов банковского управления (ОФБУ). Реализация этой модели затруднена тем, что в соответствии с п. 3.4 Инструкции Банка России от 2 июля 1997г. № 63 "О порядке осуществления операций доверительного управления и бухгалтерском учете этих операций кредитными организациями РФ" кредитная организация - доверительный управляющий не может выдавать кредиты (займы) за счет имущества, находящегося в доверительном управлении, а также получать кредиты (займы) в качестве доверительного управляющего. Автор предлагает отменить этот пункт Инструкции для ипотечных ОФБУ, нормативно определив их как фонды, в инвестиционной декларации которых указано исключительное право на размещение средств в закладные (пулы закладных), ипотечные ценные бумаги, сертификаты участия ипотечных агентов.

Перспективной для применения в российских условиях автор считает схему ипотечного Кондуита, позволяющую финансировать "длинные активы" за счет "коротких пассивов". В предлагаемой технологии учреждаемый банками Кондуит производит револьверные (возобновляемые) выпуски краткосрочных ипотечных ценных бумаг под обеспечение покупаемых у учредителей закладных, осуществляя погашение очередного транша за счет размещения следующего. Поскольку стоимость краткосрочных обязательств (процент по коммерческим бумагам) выше, чем долгосрочных (ставка по ипотечным жилищным кредитам), у Кондуита постепенно будет накапливаться доход для расширенного рефинансирования выдачи ипотечных жилищных кредитов банками. Для поддержки приемлемого рыночного рейтинга ценных бумаг Кондуита (и тем самым его работоспособности) необходимо наличие гарантий со стороны банков-учредителей, а также внешней поддержки его ликвидности со стороны провайдера ликвидности, которым может быть как финансово устойчивый банк или финансовая компания, так и федеральное или региональное правительство.

Для развития другой формы привлечения средств - ипотечных паевых инвестиционных фондов - желательно отменить действующее законодательное ограничение срока действия паевых инвестиционных фондов, снизить ставку налога на доходы (прибыль) учредителей этих фондов до уровня ставки для учредителей доверительного управления ипотечным покрытием.

Финансирование ипотечного жилищного кредитования через ссудо-сберегательные контрактные системы в России затруднено в силу остающегося высоким и непредсказуемым уровня инфляции и невысокого доверия населения к отечественной банковской системе. Важную роль в преодолении недоверия играет система страхования вкладов. По мнению автора, в рамках ссудо-сберегательных программ потолок возврата полной суммы вклада должен составлять не менее половины стоимости квартиры, соответствующей стандартной норме. Так, на 01.07.2005 максимальный размер гарантированного полного возврата вклада, исходя из стоимости жилья в Саратовской области, должен составить 400 тыс .рублей.

Ипотечное жилищное кредитование подвержено определенным рискам, действие которых усугубляется значительными размерами выдаваемых сумм и длительными сроками кредита. Риски ипотечного жилищного кредитования включают в себя как общие риски, присущие всем видам кредита, так и специфические риски (риск альтернативного выбора, риск "ипотечной западни"). По мнению автора, управление рисками ипотечного жилищного кредитования должно включать в себя ряд процедур в указанной на Рис.2 последовательности.

Рис. 2. Управление рисками ипотечного жилищного кредитования.

Одним из важнейших вопросов при выдаче ипотечного жилищного кредита является выбор кредитного инструмента3, поскольку различные кредитные инструменты неодинаково влияют на разные риски. В утвержденной Правительством РФ Концепции развития ипотечного жилищного кредитования в РФ упоминается только один кредитный инструмент - аннуитетный кредит. В диссертации доказывается, что в современной экономической ситуации в России аннуитетный кредит (стандартная ипотека) проявляет свои недостатки, связанные с неизменяемой процентной ставкой в условиях меняющейся инфляции и равными платежами заемщиков при росте их номинальных доходов. Доступность ипотечных жилищных кредитов снижается вследствие включения в ставку по кредиту инфляционных ожиданий кредитора и игнорирования при расчете платежей будущего роста доходов заемщика. Очевидно, что странам с переходной экономикой наиболее подходят инструменты кредитования с плавающими (переменными) процентными ставками, позволяющие учитывать изменяющиеся

3 Под инструментами ипотечного кредитования понимается способ расчета платежей заемщика по кредиту, включающий способы погашения основного долга и уплаты процентов.

экономические условия в процессе погашения, тем самым нивелируя риски ипотечного жилищного кредитования. Главным вопросом является обоснованный выбор экономического показателя, к которому будет привязана ставка процента. По мнению диссертанта, этот показатель должен быть связан со стоимостью ресурсной базы банков и определяться независимым государственным институтом. В качестве такого показателя автором предложена средняя ставка привлечения ресурсов, ежемесячно определяемая Банком России в соответствии с отчетностью по форме №0409129 "Данные о средневзвешенных процентных ставках по привлеченным кредитной организацией депозитам и вкладам".

В условиях инфляции целесообразно применять кредитные инструменты с нарастающими платежами, которые учитывают рост номинальных доходов заемщика и позволяют предоставлять ему большую по сравнению с аннуитетным кредитом сумму ссуды. Для кредитования заемщиков, род деятельности которых подразумевает регулярную смену места жительства, подходят шаровые кредиты, погашающиеся итоговым платежом. Пружинные кредиты, характеризующиеся максимальными выплатами в начале срока погашения, позволяют кредитору раньше получить большую часть процентного дохода, тем самым снижая риск потерь при затруднениях с возвратом кредита или при его досрочном погашении.

С целью снижения рисков в диссертации предлагается дополнить проверку доходов заемщика при андеррайтинге проверкой его расходов, а для контроля предоставленной заемщиком информации о своих обязательствах использовать информационную базу, содержащую сведения о непогашенных в настоящий момент кредитах, на погашение которых заемщик тратит часть своих доходов. В формируемую банками региона базу может заноситься информация о ранее допущенных заемщиком просрочках платежей по кредитам и невозвратах, что несомненно будет полезно учитывать специалисту банка при проведении андеррайтинга клиента. Информационная база не должна содержать все данные, предусмотренные для кредитных бюро, и может работать в более оперативном режиме. Подобная база была создана и действует при ГУ Банка России по Саратовской области.

Автор принимал непосредственное участие в создании системы ипотечного жилищного кредитования Саратовской области. По мнению автора, формирование негосударственной части уставного капитала Регионального оператора АИЖК возможно за счет взносов банков, при этом внесенные банками-участниками средства размещаются на счетах, открытых Региональным оператором в этих банках, с целью минимизации отвлечения средств из оборота. После начала работы Регионального оператора лимит рефинансирования, выделенный АИЖК на регион, распределяется между банками-участниками пропорционален их долям в негосударственной части уставного капитала оператора.

Учитывая ограниченность ресурсов, которые будут предоставлены области в рамках системы АИЖК вследствие небольшого размера уставного капитала Регионального оператора, нами была предложена схема кредитования граждан на улучшение жилищных условий при активной роли оператора (Рис. 3).

п

Заемщик

4. Региональный опера- торАИЖК

1

П 1

э т а п

Iэтап' Освоение ипотечного кредита на строительство нового жилья.

I Гражданин предлагает жилье, в котором он проживает, в качестве залога для получение кредита на строительство нового жилья.

2. Проверка информации по расходам заемщика и его репутации через Базу данных по кредитам.

3. Выдача банком ипотечного жилищного кредита на строительство нового жилья под залог прежнего.

4. Выдача гарантии Региональным оператором заемщику под залог доли в строительстве для получения дополнительного кредита (на покрытие разницы между кредитом под залог прежнего жилья и стоимостью строительства нового жилья).

II этап' После завершения строительства нового жилья и вселения в него заемщик продает старое жилье.

5. Часть выручки идет на погашение процентов и части кредита банка.

6 Оставшаяся часть выручки используется как первоначальный взнос для получения нового ипотечного жилищного кредита по Стандартам ЛИЖК.

7. Непогашенная часть первого кредита переоформляется в новый ипотечный жилищный кредит.

Рис. 3. Схема кредитования граждан на улучшение жилищных условий

Автор не претендует на исчерпывающую полноту раскрытия всех поставленных в диссертации вопросов, но полагает, что результаты проведенного исследования, теоретические положения и практические рекомендации будут способствовать развитию ипотечного жилищного кредита в России, повышению заинтересованности банков в этом виде деятельности.

1. Бердников И.В. Ипотека в Саратовской области // Сборник тезисов докладов научно-практической конференции, посвященной 70-летию образования Саратовского государственного социально-экономического университета "Са-

СПИСОК РАБОТ, ОПУБЛИКОВАННЫХ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

ратовская область на пороге XXI века: состояние и перспективы развития". Саратов: Изд-во СГСЭУ, 2001. - 0,2 п.л.

2. Бердников И.В. Стратегия борьбы за преимущество на ипотечном рынке // Научный сборник "Актуальные вопросы теории и практики банковского дела". Саратов: Изд-во СГСЭУ, 2001. - 0,5 п.л.

3. Бердников И.В. Государственное регулирование ипотечного жилищного кредитования // Материалы межвузовской научно-практической конференции "Управление общественными институтами и процессами в России: вопросы теории и практики". Саратов: Изд-во ПАГС, 2002. - 0,3 п.л.

4. Бердников И.В. Мониторинг спроса на услуги по ипотечному кредитованию // Сборник тезисов всероссийской научно-практической конференции "Мониторинг рынка банковских услуг". Саратов: Изд-во СГСЭУ, 2003. - 0,3 п.л,

5. Бердников И.В. Опыт развития ипотечного кредитования в России // Сборник научных трудов "Актуальные проблемы теории и практики банковского дела". Саратов: Изд-во СГСЭУ, 2003. - 0,5 п.л.

6. Бердников И.В. Спрос на услуги по ипотечному кредитованию в современных условиях развития банковской системы России // Банковские услуги. -2003.-№5.-0,1 п.л.

7. Бердников И.В., Бирюкова Е.А. Организация работы по сбору и анализу информации о спросе на банковские услуги в Саратовской области // Деньги и кредит. - 2003. - № 9. - 0,7 п.л., в т.ч. вклад соискателя - 0,4 п.л.

8. Бердников И.В. Возможности банков по рефинансированию ипотечных кредитов с помощью ценных бумаг // Сборник научных трудов "Актуальные проблемы развития банковской деятельности в России". Саратов: Изд-во СГСЭУ, 2004.-0,5 пл.

9. Бердников И.В. Понятие роли ипотечного жилищного кредитования в экономике региона // Материалы межрегиональной научно-практической конференции "Экономика и банки региона: проблемы и перспективы развития". Петропавловск-Камчатский: КамчатГТУ, 2004. - 0,5 п.л.

10. Бердников И.В. Роль ипотечного кредитования в развитии экономики // Материалы Международной научно-практической конференции "Взаимодействие банковской системы и реального сектора экономики". Астрахань: Издательский дом "Астраханский университет", 2005. - 0,4 п.л.

Автореферат

Подписано в печать 2о. <? Бумага типогр. №1 Печать офсетная Заказу

Формат 60x84 '/16 Гарнитура "Times" Уч.-изд. л. 1,0 Тираж 100 экз.

f

Издательский центр Саратовского государственного социально-экономического университета. 410003, Саратов, Радищева, 89.

i

I

к

i S

ИМ9 86Й

>

РНБ Русский фонд

2006-4 17141

г Ä

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Бердников, Илья Владимирович

Введение

ГЛАВА I. Теоретические основы ипотечного жилищного кредита

1.1. Сущность ипотечного жилищного кредита

1.2. Роль ипотечного жилищного кредита

1.3. Основные этапы развития ипотечного жилищного кредита

ГЛАВА II. Современное состояние ипотечного жилищного кредитования в России

2.1. Анализ практики ипотечного жилищного кредитования

2.2. Факторы, препятствующие развитию ипотечного жилищного кредитования

ГЛАВА III. Направления совершенствования и развития ипотечного жилищного кредитования в России J

3.1. Возможности расширения ресурсной базы ипотечного жилищного кредитования

3.1.1. Зарубежный опыт привлечения ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования ПО

3.1.2. Расширение ресурсной базы ипотечного жилищного кредитования в России

3.2. Управление рисками ипотечного жилищного кредитования

3.3. Активизация взаимодействия субъектов ипотечного жилищного кредитования •

Диссертация: введение по экономике, на тему "Ипотечный жилищный кредит и перспективы его развития в России"

Актуальность темы исследования. В связи с переходом к рыночным принципам решения вопросов обеспечения жильем одной из существенных проблем социально-экономического развития России стал многократный разрыв между размером текущих денежных поступлений граждан (зарплата, предпринимательский доход) и высокой стоимостью объектов жилой недвижимости. В условиях заметного снижения возможностей государства и предприятий по финансированию жилищного строительства в стране сложилась ситуация, когда большая часть населения не имеет возможности улучшить свои жилищные условия. Если раньше для граждан главным способом решения жилищной проблемы являлось получение государственного жилья, то сегодня эта задача решается в основном путем приобретения или строительства жилья за счет собственных сбережений. Между тем, жилищный вопрос в наибольшей степени затрагивает группы населения с низкими и средними доходами, которые не в состоянии единовременно внести все средства за приобретаемое жилье.

Наряду с этим вступление России в рынок в значительной мере связано с увеличением потенциала кредитных отношений с точки зрения их значения в российской экономике, с развитием рынка финансовых и банковских услуг. Одним из предназначений кредита является предоставление возможности заемщику приобретения дорогостоящей вещи (в том числе квартиры или дома) с постепенной выплатой стоимости в течение определенного периода. В свою очередь, обеспечение недвижимостью (ипотека) повышает качество кредита, позволяет существенно снизить риск потерь в случае его невозврата. Таким образом, вместе с усугублением жилищной проблемы при переходе от командно-распределительной системы к рынку общество получает и способ ее решения - развитие долгосрочного кредитования под залог жилой недвижимости, то есть ипотечного жилищного кредитования.

Мировая практика свидетельствует, что ипотечное кредитование способствовало возрождению экономики и выходу из кризиса США - в 30-е годы, Канады и Германии - в 40-50-е годы, Аргентины и Чили - в 70-80-е годы прошлого века. Очень высок инвестиционный потенциал ипотечного жилищного кредитования, поскольку ускоренное развитие жилищного строительства выступает своеобразным «локомотивом», тянущим за собой развитие сопряженных со строительством секторов экономики, а в дальнейшем -экономики в целом. Развитие этого вида кредитования позволяет мобилизовать «распыленные» накопления населения для трансформации их в инвестиции в основные фонды страны. Велика роль ипотечного жилищного кредитования для повышения устойчивости финансово-кредитной системы страны через формирование сектора надежных и рентабельных ипотечных институтов, для развития и диверсификации фондового рынка на основе обращения ликвидных ипотечных ценных бумаг.

Однако практическое развитие программ ипотечного жилищного кредита в России сопряжено со множеством проблем, не все из которых получили должного освещения и решения в работах российских ученых-экономистов. В результате остаются неразработанными многие важные методологические и теоретические вопросы функционирования ипотечного жилищного кредита, ощущается явный недостаток конкретных практических рекомендаций по совершенствованию и развитию ипотечного жилищного кредитования в России. В печати, с трибун обсуждаются различные модели, виды и схемы такого кредитования, при этом обращает на себя внимание, что во многих выступлениях теряются характерные признаки ипотечного жилищного кредита, искажается его сущность. В современной экономической литературе имеют место многочисленные толкования этого явления, ряд из которых трудно отнести к научнообоснованным.

Исходя из вышесказанного, актуальность темы диссертационной работы обусловлена: во-первых, значимостью ипотечного жилищного кредита в решении актуальной проблемы социально-экономического развития России -обеспечения собственным жильем основной части населения страны; во-вторых, неразработанностью многих методологических и теоретических вопросов функционирования ипотечного жилищного кредита; в-третьих, необходимостью разработки конкретных практических рекомендаций по совершенствованию и развитию ипотечного жилищного кредитования в России, активизации проявления его социально-экономической роли.

Степень разработанности проблемы. Очевидная необходимость развития ипотечного жилищного кредита в России привела к появлению в последние годы большого количества научных публикаций по данной проблеме. В частности, вопросы, связанные с жилищным финансированием и с ипотечным кредитом, рассматривались в работах С.В. Барулина, Н.И. Валенцевой, И.В. Довдиенко, А.Н. Ужегова, Г.А. Цылиной. Различным аспектам организации ипотечного жилищного кредитования и обращения ипотечных ценных бумаг посвящены работы А.В. Битерякова, В.Д. Веремейкиной, С.Г. Гончарова, Ю.Б. Ильиной, С.С. Колобова, B.C. Колобовой, Н.Б. Косаревой, В.А. Кудрявцева, Е.В. Кудрявцевой, М.П. Логинова, А.А. Матвеева, К.В. Ненашевой, И.В. Павловой, В.И. Русаева, В.К. Селюкова, А.В. Толкушкина, Т.Л. Чащиной. Мировая практика ипотечного жилищного кредитования исследовалась в работах М.Г. Камынкиной, В.В. Меркулова, Н.С. Пастуховой. Однако в вышеназванных работах рассмотрен лишь ограниченный круг вопросов становления и развития ипотечного жилищного кредита в России. Следует указать также на то, что в последние годы очень быстрыми темпами развивается правовая база ипотечного жилищного кредитования, требующая ее оперативного учета и отражения в научных публикациях.

В работах зарубежных ученых Дж. Кука, М. Дестресса, П. Барроса, Р. Страйка, М. Тейлора, С. Хадсона-Вильсона, Дж. Фридмена и Н. Ордуэя рассматриваются вопросы управления и инвестирования в недвижимость, исследуются проблемы функционирования уже длительное время действующих систем ипотечного жилищного кредитования. Общетеоретическим вопросам кредита посвящены работы В. Лексиса, П. Роуза, А.И. Архипова, В.И. Букато, А.Г. Грязновой, Е.М. Жукова, Г.Г. Коробовой, Л.П. Кроливецкой, О.И. Лаврушина, А.В. Тавасиева, М.М. Ямпольского, однако в них не содержится анализа ипотечного жилищного кредита как особой разновидности кредита.

Таким образом, в настоящее время отсутствует целостный труд, в котором комплексно рассматриваются и решаются проблемы становления и развития ипотечного жилищного кредита в России. В этой связи требуют раскрытия и выявления сущность ипотечного жилищного кредита, конкретные аспекты проявления его роли и основные этапы развития. В анализе нуждается действующая практика ипотечного жилищного кредитования в России, требуют выявления факторы, препятствующие его развитию. В обосновании нуждаются рекомендации по расширению ресурсной базы ипотечного жилищного кредитования. Весьма важными представляются вопросы управления рисками ипотечного жилищного кредита, активизации взаимодействия субъектов ипотечного жилищного кредитования в рамках региональных программ его развития. Вышеназванные вопросы ставятся и решаются в рамках данного исследования.

Актуальность и недостаточная разработанность вопросов развития ипотечного жилищного кредита в России определили выбор темы, цель и задачи диссертационного исследования.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационной работы является разработка теоретических основ ипотечного жилищного кредита, анализ действующей практики ипотечного жилищного кредитования в современной России и обоснование научных рекомендаций по ее совершенствованию и развитию. Исходя из поставленной цели были сформулированы следующие задачи исследования:

- раскрыть сущность ипотечного жилищного кредита, выявить его специфические особенности;

- обосновать конкретные аспекты проявления роли ипотечного жилищного кредита;

- провести анализ современного состояния ипотечного жилищного кредитования в России, охарактеризовать основные тенденции его развития;

- выявить факторы, препятствующие развитию ипотечного жилищного кредитования;

- обосновать возможности расширения ресурсной базы ипотечного жилищного кредитования с учетом зарубежного опыта;

- выявить риски ипотечного жилищного кредитования, разработать рекомендации по управлению ими;

- обосновать направления активизации взаимодействия субъектов ипотечного жилищного кредитования в рамках региональной системы.

Объектом исследования является ипотечный жилищный кредит как особая разновидность кредита, предмет исследования — экономические отношения, возникающие в процессе становления и развития ипотечного жилищного кредита в России.

Методологической основой исследования является диалектический метод и системный подход, обеспечивающие возможность изучения экономических явлений в их развитии, взаимосвязи и взаимообусловленности. В процессе исследования использовались такие общенаучные методы и приемы, как научная абстракция, классификация, сравнение, анализ и синтез.

Теоретическую базу работы составили законодательные и нормативные акты Российской Федерации, Банка России, монографические работы, диссертационные исследования, материалы периодической печати, внутренние инструкции кредитных организаций.

Информационной базой диссертации послужили материалы Банка России и ГУ Банка России по Саратовской области, Министерства финансов РФ, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, Фонда "Институт экономики города", зарубежных ипотечных ассоциаций; статистические данные Федеральной службы госстатистики и Саратовского областного комитета госстатистики; информация научных и научно-практических конференций и семинаров, сайтов сети Internet, а также материалы по проблематике исследования, опубликованные в монографиях и средствах массовой информации ("Коммерсантъ", "Деньги и кредит", "Бизнес и банки", "Рынок ценных бумаг", "Аналитический банковский журнал", "Экономика и жизнь", "Банковское дело в Москве", "Ипотека и недвижимость" и др.).

Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что в нем проведено комплексное исследование ипотечного жилищного кредита и даны научно обоснованные рекомендации по его развитию в современной России. Конкретно научная новизна диссертационного исследования подтверждается следующими результатами:

- уточнены понятия ипотеки, ипотечного кредита и ипотечного жилищного кредита, дано авторское определение ипотечного жилищного кредита как выдаваемого банком или специальным кредитором гражданам кредита потребительского характера на цели покупки или строительства жилья, обеспеченного залогом недвижимости;

- выявлены специфические особенности ипотечного жилищного кредита, к которым отнесены: наличие трех субъектов кредитных отношений (к кредитору и заемщику равноправно присоединяется инвестор), возможность поэтапного использования этого кредита, его применение как инвестиций в основные непроизводственные фонды сектора домашних хозяйств, повышенная обеспеченность, компенсирующая обусловленную долгосрочностью рискованность ипотечного жилищного кредита;

- обоснованы конкретные аспекты проявления роли ипотечного жилищного кредита (социальный, макроэкономический, мезоэкономический аспекты);

- определены основные тенденции развития ипотечного жилищного кредитования в современной России: рост объемов рефинансирования ипотечных кредиторов со стороны Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и повышение его значимости в развитии ипотеки в регионах, рост числа предоставляющих ипотечные жилищные кредиты банков, увеличение количества банковских программ ипотечного жилищного кредитования, удлинение сроков кредита и снижение его стоимости, постепенная либерализация требований к размеру первоначального взноса и к платежеспособности заемщиков;

- выявлены факторы, препятствующие развитию ипотечного жилищного кредитования в России. К ним отнесены общеэкономические факторы (недостаточно стабильная экономическая ситуация в России, недостаток долгосрочных финансовых ресурсов, ограниченность финансовых возможностей региональных бюджетов для поддержки региональных ипотечных программ, завышение цен на вводимое жилье) и факторы, ограничивающие деятельность банков на рынке ипотечного жилищного кредитования (трудоемкая и высокозатратная процедура андеррайтинга заемщиков, снижающая доходность банковской услуги; недостаток квалифицированных кадров-специалистов по ипотеке; связанные с ипотекой риски);

- обобщен зарубежный опыт ипотечного жилищного кредитования, на основе которого предложена технология рефинансирования ипотечных кредиторов путем учреждения ипотечного Кондуита, позволяющая финансировать долгосрочные активы (ипотечные жилищные кредиты) за счет краткосрочных пассивов (краткосрочных ценных бумаг);

- разработан порядок управления рисками ипотечного жилищного кредитования, обоснована необходимость применения в управлении рисками различных ипотечных кредитных инструментов (аннуитетный кредит, шаровый кредит, пружинная ипотека, кредит с плавающей (переменной) ставкой процента), усовершенствована технология проведения андеррайтинга заемщиков с использованием региональной базы данных по кредитам;

- обоснован механизм функционирования региональной системы ипотечного жилищного кредитования, предполагающий участие банков в формировании уставного капитала Регионального оператора АИЖК и распределение регионального лимита на рефинансирование кредитов между банками пропорционально их вкладам в уставной капитал, предложена схема кредитования граждан на улучшение жилищных условий с участием Регионального оператора.

Теоретическая и практическая значимость работы заключается в том, что выполненное диссертационное исследование развивает понятийный и методологический аппарат научного направления, связанного с развитием ипотечного жилищного кредита в России. Основные положения диссертации, ее выводы и рекомендации формулируются с учетом возможностей их практической реализации. Закономерным итогом такого подхода является возможность практического применения рекомендаций, которые были даны в диссертационном исследовании.

Теоретические положения и практические рекомендации диссертационного исследования могут быть положены в основу дальнейших исследований проблем развития ипотечного жилищного кредита в России, использованы в учебном процессе при изучении курсов "Организация деятельности коммерческого банка", "Деньги, кредит, банки", "Банковские риски", "Рынок ценных бумаг", для разработки спецкурсов по ипотечному жилищному кредиту.

Разработанные в диссертации практические рекомендации могут быть использованы:

- федеральными органами управления и Центральным банком Российской Федерации для совершенствования теоретической базы государственной политики в сфере ипотечного жилищного кредитования, при разработке концепций его развития и осуществлении государственного регулирования;

- руководством регионов Российской Федерации при создании и совершенствовании региональных систем ипотечного жилищного кредитования с учетом интересов кредитных организаций;

- кредитными организациями при разработке и реализации ипотечных программ в целях расширения ресурсной базы, выбора инструментов кредитования с учетом задач управления рисками ипотечного жилищного кредитования, оптимизации проведения андеррайтинга заемщиков.

Апробация работы. Основные положения и результаты диссертационного исследования докладывались и обсуждались на итоговых научных конференциях в Саратовском государственном социально-экономическом университете (2001-2005 гг.), межвузовских научно-практических конференциях "Механизмы развития инвестиционных и инновационных процессов в г.Саратове" (Саратов, 2001 г.), "Управление общественными институтами и процессами в России" (Саратов, 2002 г.), всероссийских научно-практических конференциях "Мониторинг рынка банковских услуг" (Саратов, 2003 г.), "Экономика и банки: проблемы и перспективы развития" (Петропавловск-Камчатский, 2004 г.), международной научно-практической конференции "Взаимодействие банковской системы и реального сектора экономики" (Астрахань, 2005).

Ряд положений, содержащихся в диссертации и опубликованных работах, внедрены в деятельности ЗАО "Поволжский немецкий банк" (г.Саратов), используется в учебном процессе на кафедре банковского дела в Саратовском государственном социально-экономическом университете при преподавании курсов "Деньги, кредит, банки", "Организация деятельности коммерческого банка", "Банковские риски". Автор принимал непосредственное участие в разработке саратовской областной программы ипотечного жилищного кредитования.

По теме диссертации автором опубликовано 10 работ общим объемом 3,7 печатных листа.

Структура диссертации. Структура и содержание диссертации обусловлены целью и задачами настоящего исследования. Работа состоит из 175 страниц текста (в том числе введения, трех глав, заключения), библиографического списка и девяти приложений. Текст работы иллюстрирован 9 таблицами и 11 рисунками.

Диссертация: заключение по теме "Финансы, денежное обращение и кредит", Бердников, Илья Владимирович

Заключение

Проведенное исследование позволяет сформулировать следующие выводы:

1. Ипотечный кредит не является особой формой кредита, поскольку все его конкретные проявления уже входят в другие известные формы кредита. Ипотечный кредит представляет собой специфическую разновидность кредита, выделяемую по форме обеспечения — залогу недвижимости. Залог недвижимости при условии ее грамотной оценки (с учетом перспективного изменения цен) является способом надежного обеспечения долгосрочных кредитов.

2. Ипотечный кредит, направляемый на покупку жилья, представляет собой ипотечный жилищный кредит. На практике покупаемое жилье обычно служит обеспечением этого кредита. Ипотечный жилищный кредит определяется нами как выдаваемый банком или специальным кредитором гражданам кредит потребительского характера на цели покупки или строительства жилья, обеспеченный залогом недвижимости. С экономической точки зрения он является инвестициями в основные непроизводственные фонды сектора домашних хозяйств, что роднит его с долгосрочным потребительским кредитом. С другой стороны, ипотечный жилищный кредит характеризуется рядом особенностей, важнейшей из которых является наличие трех субъектов кредитных отношений: к кредитору и заемщику прибавляется инвестор.

3. В процессе перехода к рыночным способам решения жилищных проблем произошло резкое снижение объемов вводимого за государственный счет жилья, что обусловило объективную экономическую необходимость привлечения инвестиций в сферу жилищного строительства. По нашему мнению, роль ипотечного жилищного кредита в современной экономике состоит из трех аспектов: социального (влияние на благосостояние граждан), макроэкономического (значение для всей экономики страны) и мезоэкономи-ческого (значение для кредитно-финансовой системы). Недооценка мезоэко-номического аспекта роли ипотечного жилищного кредита, а именно его выгодности для кредитно-финансовых институтов, снижает их мотивацию к развитию ипотечного жилищного кредитования. Напротив, активно пропагандируемая социальная роль ипотечного жилищного кредита не должна означать его социальной направленности - успешное развитие ипотечного жилищного кредитования возможно только при отношении к нему как к сфере бизнеса, подразумевающей прибыльность работы кредиторов, инвесторов и представителей обслуживающей инфраструктуры.

4. В диссертации выделены и охарактеризованы шесть этапов развития ипотечного жилищного кредита в России: дореволюционный этап (до 1917 г.), к концу которого в Российской империи действовал развитый механизм ипотечного кредитования, сеть успешно функционирующих частных и государственных ипотечных кредитных учреждений; жилищный кредит в СССР (до 1991 г.), существовавший в условиях отсутствия полноценного обеспечения кредитов недвижимостью; период квазиипотечных схем ипотеки (19911994 гг.), во время которого в стране стали возрождаться ипотечные банки, однако широкое распространение получили схемы типа «аренда с правом выкупа»; этап создания нормативной базы ипотеки и начало перехода к ее классическим схемам (1995-1999 гг.), характеризующийся принятием основных законов, регламентирующих ипотечные жилищные правоотношения и позволивших применять кредиты под залог приобретаемой недвижимости; формирование государственной системы рефинансирования (2000-2004 гг.), связанный с принятием Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ и с развертыванием деятельности федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) по созданию системы рефинансирования ипотечных кредиторов; современная ситуация, характеризующаяся созданием предпосылок для развития рынка ипотечных ценных бумаг как источника ресурсов для расширения ипотечного жилищного кредитования.

Сделан вывод о том, что развитие ипотечного жилищного кредита в последние годы зависело как от экономической ситуации в стране, так и от уровня развития юридической базы ипотеки. В целом можно отметить, что в последнее время происходит возрождение российского механизма кредитования под залог недвижимости, обеспеченного развитым рынком ипотечных ценных бумаг.

5. Ситуация с ипотечным жилищным кредитованием в России в настоящий момент характеризуется, с одной стороны, бурным ростом этого вида кредитования, а с другой - явной недостаточностью его масштабов. Отмечено разнообразие региональных ипотечных программ и программ отдельных кредитных организаций, а также возрастающая роль АИЖК как организатора привлечения средств в сферу ипотечного жилищного кредитования и появление других финансовых организаций, рефинансирующих выдачу ипотечных жилищных кредитов. С точки зрения участия банков в региональных программах нами выделены три основных группы: участие банков организаторами не предусмотрено; чисто техническое участие банков, служащих передаточным звеном средств бюджета; участие банков на коммерческих началах. Взаимодействие банков с Региональными операторами АИЖК характеризуется невысоким интересом банков к качественной проверке заемщика, получением дохода в основном в виде комиссии при выдаче ипотечного жилищного кредита.

6. В работе выявлены основные тенденции развития ипотечного жилищного кредитования в современной России: рост объемов рефинансирования ипотечных жилищных кредиторов со стороны АИЖК и повышение его значимости в развитии ипотеки в регионах, неравномерное развитие ипотечного жилищного кредитования по регионам страны, рост числа предоставляющих ипотечные жилищные кредиты банков, увеличение количества банковских программ ипотечного жилищного кредитования, удлинение сроков кредита и снижение его стоимости, постепенная либерализация требований к размеру первоначального взноса и к платежеспособности заемщиков.

7. Выявлены факторы, препятствующие развитию ипотечного жилищного кредитования в России на современном этапе его развития. К ним отнесены общеэкономические факторы (недостаточно стабильная экономическая ситуация в России, недостаток долгосрочных финансовых ресурсов, ограниченность финансовых возможностей региональных бюджетов для поддержки региональных программ, завышение цен на вводимое жилье) и факторы, ограничивающие деятельность банков на рынке ипотечного жилищного кредитования (трудоемкая и дорогостоящая процедура андеррайтинга заемщиков, недостаток квалифицированных кадров-специалистов по ипотеке, связанные с ипотекой риски).

8. С учетом зарубежного опыта обоснованы возможности расширения ресурсной базы ипотечного жилищного кредитования, в том числе выпуск ипотечных ценных бумаг, рефинансирование через операторов вторичного рынка ипотечных кредитов, рефинансирование путем привлечения инвесторов через общие фонды банковского управления (ОФБУ), предложена технология рефинансирования ипотечных кредиторов путем учреждения ипотечного Кондуита, позволяющая финансировать долгосрочные активы (ипотечные жилищные кредиты) за счет краткосрочных пассивов (краткосрочных ценных бумаг). Перспективной формой организации рефинансирования являются ОФБУ, для чего предложено юридически определить понятие «ипотечных ОФБУ» с предоставлением им ряда льгот, в частности отменить п.3.4. Инструкции Банка России от 2 июля 1997 г. №63 «О порядке осуществления операций доверительного управления и бухгалтерском учете этих операций кредитными организациями РФ». Для развития другой формы привлечения средств - ипотечных паевых инвестиционных фондов - необходимо отменить действующее законодательное ограничение срока действия паевых инвестиционных фондов, снизить ставку налога на доходы (прибыль) учредителей этих фондов до уровня ставки для учредителей доверительного управления ипотечным покрытием.

9. Ипотечное жилищное кредитования подвержено определенным рискам, действие которых усугубляется значительными размерами выдаваемых сумм и длительными сроками кредита. Риски ипотечного жилищного кредитования включают в себя как общие риски, присущие всем видам кредитования, так и специфические риски (риск альтернативного выбора, риск «ипотечной западни»). В диссертации разработан порядок управления рисками ипотечного жилищного кредитования, где одной из важнейших процедур является выбор подходящего к конкретной ситуации кредитного инструмента (аннуитетный кредит, шаровый кредит, пружинная ипотека, кредит с плавающей (переменной) ставкой процента). Выявлено, что для снижения кредитного риска целесообразно применять инструменты, предусматривающие гибкое изменение условий платежей заемщиков вплоть до увеличения кредитного периода. В то же время такие инструменты могут увеличить риск ликвидности, удобным способом управления которым является секъюритизация активов. Для редуцирования процентного риска лучше всего подходят кредитные ипотечные инструменты с плавающими (переменными) процентными ставками, позволяющие изменять условия погашения кредитов вслед за изменением стоимости привлекаемых ресурсов. Для управления риском альтернативного выбора удобны различные виды «пружинных» ипотечных кредитов.

10. Создание работоспособной системы ипотечного жилищного кредитования в регионе предполагает максимально возможный учет интересов ее участников. В связи с этим нами предложено формировать негосударственную часть уставного капитала Регионального оператора АИЖК за счет взносов банков, при этом внесенные средства размещаются на счетах, открытых Региональным оператором в банках-участниках, с целью минимизации отвлечения средств из оборота. Лимит рефинансирования выдачи ипотечных жилищных кредитов для банков-участников пропорционален доле банка в негосударственной части уставного капитала Регионального оператора. Учитывая ограниченность ресурсов, которые будут предоставлены Саратовской области через систему АИЖК вследствие небольшого размера уставного капитала Регионального оператора, нами была предложена схема кредитования граждан на улучшение жилищных условий при активной роли последнего.

Региональный оператор должен играть более существенную роль в функционировании областной системы ипотечного жилищного кредитования, а не быть только посредником между банками и АИЖК: организовывать взаимодействие между всеми субъектами областной системы, выступать гарантом выполнения ими своих обязательств друг перед другом, оказывать консультативную и методическую помощь заемщикам, принимать участие в проведении финансирования жилищного строительства.

11. Снижение рисков ипотечного жилищного кредитования невозможно без повышения качества андеррайтинга заемщиков. В диссертации предлагается дополнить проверку доходов заемщика при андеррайтинге проверкой его расходов, а для контроля предоставленной заемщиком информации о своих обязательствах использовать информационную базу, содержащую сведения о непогашенных в настоящий момент кредитах, на погашение которых заемщик тратит часть своих доходов.