Ипотечные кредиты под коммерческую недвижимость тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Ипотечные кредиты под коммерческую недвижимость"

На правах рукописи

УРВАЧЕВ АНАТОЛИЙ ФЕДОРОВИЧ

ИПОТЕЧНЫЕ КРЕДИТЫ ПОД КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ

Специальность 08 00 10 - Финансы, денежное обращение и кредит

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

ООЗ189161

Санкт - Петербург - 2008

003169161

Работа выполнена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Белгородский государственный университет»

Научный руководитель -Официальные оппоненты

Ведущая организация -

кандидат экономических наук, доцент Харитоненко Людмила Анатольевна

доктор экономических наук, профессор Черненко Владимир Анатольевич

кандидат экономических наук, доцент Разумова Ирина Анатольевна

Образовательное учреждение высшего профессионального образования Центросоюза Российской Федерации «Белгородский университет потребительской кооперации»

Защита состоится » 2008 г в « /Я » часов на

заседании диссертационного совета Д^212 237 04 в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов» по адресу 191023, г Санкт-Петербург, ул Садовая, д 21, ауд

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Санкт - Петербургский государственный университет экономики и финансов»

Автореферат разослан « 2008 года

Ученый секретарь

диссертационного совета Хг^Л^Х-—/—Н А Евдокимова

1. Общая характеристика работы

Актуальность исследования. В настоящее время состояние развития российского рынка ипотеки коммерческой недвижимости можно охарактеризовать как стартовое До настоящего времени массового запуска ипотечных продуктов на рынке коммерческой недвижимости для организации бизнеса не произошло в большинстве своем банкиры не испытывают доверия к предпринимательству, которое не всегда строит работу на принципах прозрачности финансовых потоков и структуры собственности В результате, по оценкам различных экспертов, в РФ в кредит покупается от 2% до 10% объектов коммерческой недвижимости, тогда как в развитых странах через коммерческую ипотеку приобретается от 50% до 90% офисных, торговых, складских и производственных помещений

Можно полагать, что рынок ипотечного кредитования бизнеса в России не развит Действительно, объемы ипотечного жилищного кредитования и ипотечного кредитования коммерческой недвижимости в РФ не сопоставимы Например, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), подводя итоги 2007 года, констатировало, что в РФ за 2007 год было выдано ипотечных кредитов на 287 млрд руб , что на 157 млн руб больше общего объема кредитов, выданных в 2006 году А показатель отношения объема выданных ипотечных кредитов к ВВП составил в 2007 году 2,4% В то же время объемы рынка коммерческого кредитования довольно скромны Оценить объем рынка ипотечного кредитования юридических лиц довольно сложно. По оценкам разных экспертов предложения всех коммерческих банков составляют порядка 3-5 млрд руб в год

Ипотека коммерческой недвижимости отстает и по такому показателю, как объем сделок с использованием ипотечных кредитов к общему объему сделок купли-продажи Так, по данным того же АИЖК, в 2007 году до 10-12% квартир в РФ были приобретены через ипотеку, и только 2-4% коммерческой недвижимости покупалось с помощью кредитных ипотечных программ Следовательно, перспективы у дальнейшего развития коммерческой ипотеки в России есть, при этом кредиты, основанные на коммерческой ипотеке,

плотпо^лпо ш | »»от и рпд пиит inupnnx

IIUIIWJlVV UUV I ^VV^WUWllUl К1ШШ11 I it V^/VMHII i UUJIIWVU *

Как показывает российская практика, доля коммерческой ипотеки в общем объеме сделок по приобретению коммерческой недвижимости в России, составляет порядка 5-8%, в то время как в развитых странах доля покупок объектов коммерческой недвижимости с помощью ипотеки в сегменте малого и среднего бизнеса доходит до 90% от всех сделок

В настоящее время развитие коммерческой ипотеки в России сдерживается пробелами в законодательной и нормативной базе, отсутствием опыта организации подобных сделок, их слабым методическим обеспечением и другими факторами, что наряду с большим практическим значением применения коммерческой ипотеки и формирования соответствующих банковских продуктов подтверждает актуальность темы диссертационного исследования

Степень разработанности проблемы. В работах российских ученых подробно рассматриваются специфические особенности развития форм, методов, моделей ипотеки и ипотечного кредитования

Исследованию общих теоретических и практических вопросов процесса ипотечного кредитования уделяется большое внимание в работах отечественных ученых К Л Астапова, Э Р Бугулова, Ю В Головина, В А Горемыкина, В Гурвича, И В Довдиенко, В С Ема, Б К Каримова, В А Кудрявцева, Е В Кудрявцевой, В И Лимаренко, М П Логинова, И В Павловой С М Печатниковой, И А Разумовой, В 3 Черпяка, и ряда других Однако затрагиваемые современными авторами проблемы и направления развития ипотеки не раскрывают всех сложных вопросов применения коммерческой ипотеки, как инструмента финансирования бизнеса Зарубежными учеными Э Ридом Э Дэвидсоном, Э Сандерсом, Л-Л Вольфом проведено исследование данного рынка, но их разработки, с точки зрения применения в российских экономических условиях, требует нового теоретического осмысления

Автор полагает, что вопросы развития в современных российских условиях коммерческой ипотеки как инструмента финансирования бизнеса представляют собой самостоятельную теоретическую и практическую проблему, значимость и специфичность которой подтверждают необходимость проведения дополнительных научных исследований в данной области

Цель и задачи исследования заключается в выявлении особенностей ипотечного кредитования под коммерческую недвижимость и разработке рекомендаций по ее развитию в российской Федерации Реализация поставленной цели, обуславливает необходимость решения следующих задач

• рассмотреть методологические и правовые основы коммерческого ипотечного кредитования,

• определить проблемы и выявить факторы недостаточного развития коммерческой ипотеки в РФ, проанализировать отечественную инфраструктуру и возможности эффективного применения коммерческой ипотеки,

• учитывая зарубежный опыт коммерческого ипотечного кредитования исследовать привлекательность и возможности его организации в России для финансирования бизнеса,

• расширить теоретические представления и обосновать подходы к формированию и развитию рынка коммерческого ипотечного кредитования,

• выявить роль и направления участия коммерческих банков в коммерческом ипотечном кредитовании,

• дать оценку действующей системы организации бизнес-ипотеки коммерческими банками,

• обосновать направления совершенствования механизма управления рисками в сфере коммерческого ипотечного кредитования бизнеса

Объектом исследования является рынок ипотечного кредитования Предметом исследования выступают экономические отношения, складывающиеся в процессе ипотечного кредитования организаций под коммерческую недвижимость

Методологическую основу данного диссертационного исследования составили принципы диалектической логики в единстве субъективно-объективного, историко-генетического и функционально-структурного анализа В работе применялись различные способы и приемы исследования статистическое наблюдение, анализ и синтез, индукция и дедукция, системный подход и др Методика исследования основывалась на сборе, характеристике и обработке данных, объяснении полученных результатов, обосновании выводов, методы группировки и сравнения

Теоретическую основу диссертационного исследования составили труды отечественных и зарубежных ученых по теории финансовых рынков, банковского дела, ипотечного кредитования, а также работы методического и практического характера, связанные с различными аспектами исследуемой проблемы

В качестве информационной базы диссертационного исследования были использованы законодательные и нормативные акты РФ, статистические ежегодники и бюллетени Федеральной и региональной службы государственной статистики, бюллетени банковской статистики Банка России и Белгородской области, Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию, информационные ресурсы сети Интернет, материалы периодической печати за период 1995-2007 гг, научно-методическая литература и материалы научных конференций

Научная новизна диссертационного исследования заключается в развитии теоретических положений, раскрывающих содержание и особенности коммерческой ипотеки и разработке комплекса рекомендаций, способствующих развитию ипотечного кредитования в сфере коммерческой недвижимости в Российской Федерации

Наиболее существенные научные результаты, полученные автором: выявлены элементы системы ипотечного кредитования, способствующие эффективному развитию отечественного рынка,

охватывающие принципы, объекты и методы ипотечного кредитования жилищно-социального и коммерческого характера,

- предложен подход к формированию национальной ипотечной модели, отражающий условия российского ипотечного рынка, основой которого является выделение жилищно-социального и коммерческого сегментов,

- с учетом анализа международной практики выявлены содержание и специфика коммерческого ипотечного кредитования, выделены его элементы, к числу которых отнесены операции с недвижимостью, приносящей доход, предоставление ссуд под залог нежилых помещений, операции на вторичном рынке ценных бумаг,

- раскрыты место и роль коммерческой ипотеки на рынке ипотечного кредитования и отражены ее принципиальные отличия от жилищной ипотеки, выработаны основные подходы к организации финансирования бизнеса посредством ипотечного кредитования,

- уточнено содержание и охарактеризована структура рынка коммерческого ипотечного кредита, выявлены основные факторы, влияющие на его эффективное развитие,

- сформированы организационно-экономические основы развития бизнес-ипотеки коммерческими банками, включающие инструменты, методы и формы, а также механизм регулирования ее продвижения на рынке банковских продуктов и услуг,

- обоснованы подходы к управлению рисками коммерческого ипотечного кредитования, отражающие специфику данного кредитного продукта

Практическая значимость диссертационного исследования состоит в том, что основные теоретические положения и выводы диссертации доведены до уровня конкретных предложений, которые могут использоваться при организации коммерческого ипотечного кредитования в качестве инструмента финансирования бизнеса Теоретические и практические разработки диссертационного исследования используются в преподавании учебных курсов «Организация деятельности коммерческого банка», «Финансы предприятия», «Организация финансирования инвестиций», «Ипотечное кредитование», «Рынок ценных бумаг» для студентов экономического факультета Белгородского государственного университета и Пятигорского государственного технологического университета

Выводы и рекомендации диссертационного исследования приняты к внедрению и частично использованы в работе ЗАО КБ «Промсвязьбанк»

Апробация результатов исследования Основные положения работы докладывались и обсуждались на 1 - ой Международной научной конференции «Финансы, кредит и международные экономические отношения в XXI веке» (г Санкт-Петербург), Всероссийской научно-практической

конференции «Совершенствование финансово-кредитных отношений» (г Воронеж), на IX Всеукраинской научно-практической конференции «Проблемы и перспективы развития банковской системы Украины» (Сумы, 2006), Всероссийской научно-практической конференции «Инновационная экономика и региональное инновационно-устойчивое развитие» (г Чебоксары) По теме диссертационного исследования опубликовано 10 научных работ, общим объемом 4,6 п л , (3,05 п л авторских), отражающих ее основные результаты

Структура работы обусловлена целью, задачами и логикой исследования Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и приложений

Во введении дано обоснование актуальности темы, определены предмет, объект, цели и задачи исследования, научная новизна и практическая значимость работы

В первой главе «Теоретические аспекты современных систем ипотечного кредитования» исследованы предпосылки возникновения коммерческого ипотечного кредитования, систематизирована зарубежная практика формирования и функционирования схем ипотечного кредита, обоснованы теоретические и методические подходы к расширению форм и видов кредитных продуктов на российском рынке ипотечного кредитования

Во второй главе «Организация коммерческой ипотеки а ее роль в финансировании бизнеса» обоснована необходимость, роль и значение финансирования деятельности предприятий посредством коммерческой ипотеки, рассмотрен отечественный рынок коммерческого ипотечного кредитования и дана оценка действующей системы организации бизнес-ипотеки

В третьей главе «Особенности управления рисками в сфере коммерческого ипотечного кредитования бизнеса» предложена модель оценки ипотечных схем с недвижимостью, приносящей доход, выделены методы и инструменты управления рисками в системе коммерческого ипотечного кредитования

В заключении автором сделаны выводы по результатам исследования

II. Основные положения диссертации

В существующих к настоящему времени работах российских экономистов в области ипотечного кредитования широкое распространение получает использование системного подхода в изучении данной проблемы Тем не менее, российская практика свидетельствует о том, что мероприятия в сфере ипотечного кредитования как со стороны государства, так и коммерческих банков направлены на решение проблем социального

характера, основное внимание в последние годы было сосредоточено на решении проблем ипотечного жилищного кредитования В этом сегменте ипотечного рынка достигнуты значительные успехи (см табл. 1)

Таблица 1 - Динамика изменения числа предоставленных кредитов физическим лицам и доля в них ипотечных кредитов с 2000 по 2007 гг ___млрд руб

Годы Всего выдано кредитов физическим лицам Доля ипотечных жилищных кредитов в общем объеме предоставленных физическим лицам кредитов (%)

2000 31,8 5,35

2001 44,7 6,94

2002 94,7 7,23

2003 142,2 7,5

2004 299,7 7,79

2005 618,9 8,24

2006 712,8 15,4

1 полугодие 2007 428,9 12,7

В то же время анализ развития ипотечного рынка показал, что практически во всех странах он включает два относительно обособленных сегмента социально-жилищный и коммерческий Причем, функционирование рынка коммерческого имеет существенные отличия от рынка жилищного ипотечного кредитования по назначению, составу участников и гарантов, а также по предметам залога, срокам и суммам кредита В системе ипотечного коммерческого кредитования несколько иную роль выполняют и банки, что находит отражение в организации кредитования, в гарантии залога, назначении процентной ставки по кредиту

Ипотека коммерческой недвижимости, или коммерческая ипотека широко распространена во всем мире Западный опыт показывает, что при грамотной эксплуатации коммерческой недвижимости - сдачи в аренду помещений под офисы, приобретение в собственность недвижимости для организации торговли, организация сферы услуг - ее доходность сопоставима с любой другой сферой бизнеса и позволяет использовать ипотечные кредиты Смысл ипотеки заключается в том, чтобы кредитовать покупку коммерческой недвижимости под ее же залог Иными словами, ипотечный кредит выдается на покупку нежилых помещений, а погашается, как правило, за счет доходов, полученных от эксплуатации приобретенной недвижимости В отличие от жилищного кредитования, как свидетельствует практика,

коммерческая ипотека имеет короткие сроки погашения кредита, но достаточно высокие процентные ставки Но этот отрицательный фактор в последующем нивелируется не только посредством получения дохода в результате эксплуатации недвижимости в коммерческих целях, но и за счет роста рыночных цен на недвижимость

В диссертации проведено сравнение жилищной и коммерческой ипотеки по ряду признаков (см табл 2) автором доказано, что ипотека и ипотечное кредитование призваны решать проблемы не только социального, но и коммерческого характера

Таблица 2 -Показатели, характеризующие отличительные особенности коммерческой и жилищной ипотеки

Показатели Коммерческая ипотека Жилищная ипотека

Назначение кредита Экономическое Социальное

Участники сделки Юридические лица и предприниматели Физические лица

Гарант Собственники бизнеса Собственники жилья

Залог Объект коммерческой недвижимости (нежилое помещение) Объект жилого помещения

Сроки кредита Короткие сроки (от 3 до 7 лет) Длительный срок (12-20 лет)

Сумма кредита Стоимость нежилого помещения Стоимость частного жилья

Преимущества и недостатки для коммерческого банка Гарантия залога + высокие % ставки Гарантия третьих лиц + низкие процентные ставки

В диссертации предложены и обоснованы принципы, на которых должно основываться развитие ипотечного кредитования бизнеса как целостной системы, с одной стороны, и как составной части рыночной экономики, с другой Основополагающими принципами, по мнению автора, являются следующие

1. Система ипотечного кредитования в России должна учитывать имеющийся международный опыт, но должна быть адаптирована к российским макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать психологические аспекты бизнеса России, пока еще с

настороженностью воспринимающего ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании

2 Необходимо обеспечить доступность ипотечных кредитов для групп бизнеса не только с наиболее высокими, а также и средними доходами, учитывая при этом, что система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачной и ясной для понимания всеми участниками процесса ипотечного кредитования

3 Создаваемая система ипотечного кредитования должна носить развивающийся характер, опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов предприятий, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, минимизировать использование средств государственного бюджета

4 Система ипотечного кредитования должна быть воспроизводима в любом регионе страны Темпы и масштабы развития ипотеки в тех или иных регионах должны определяться не столько субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства региона для развития ипотеки, а объективной экономической ситуацией в регионе, наличием платежеспособного спроса на недвижимость и ее предложением

Ипотечный кредит формируется на базе экономических инструментов и нормативно - правовой базы В данном случае автор говорит о том, что как ипотечные кредиты на приобретение жилья для населения, так и коммерческое ипотечное кредитование для приобретения нежилой недвижимости с целью организации бизнеса несут в себе единый системный подход ипотечного кредитования Исходя из этого в диссертации обосновано уточненное определение понятия системы ипотечного кредитования Система ипотечного кредитования включает совокупность элементов, охватывающих принципы, объекты и методы ипотечного кредитования социального и коммерческого характера, обеспечивающих прохождение денежных потоков от инвестора к заемщику

Внутри системы ипотечного кредитования действуют определенные экономические, финансовые и правовые механизмы, представляющие собой совокупность способов, стимулов и рычагов, обеспечивающих функционирование системы в целом и отдельных ее элементов, что находит выражение в конкретных формах и методах кредитования Стимулы и рычаги реализуются через принципы кредитования целевое использование, возвратность, платность, срочность, обеспеченность

Анализ зарубежных моделей показал, что применительно к российским условиям и американский, и немецкий механизм организации ипотечного кредитования обнаруживают как свои достоинства, так и недостатки При этом автор отмечает, что создание точных копий западных моделей ипотечного кредитования может не привести к ожидаемым последствиям. В

и

данном случае необходимо учитывать, что выбор механизмов мобилизации кредитных ресурсов зависит, во-первых, от специфики построения финансово-кредитной системы, во-вторых, обусловлен особенностями юридической базы, определяющей возможности кредитных институтов по проведению ипотечных операций, а также условиями функционирования субъектов ипотечного кредитования на рынке недвижимости и ценных бумаг Автор полагает, что для становления ипотечного кредитования в России нужны продуманные сочетания известных моделей, которые позволят создать систему сбережений, сформировать эффективный первичный рынок, укрепить финансовый рынок и сформировать рынок ипотечных ценных бумаг

Исследование автором рынка ипотечного кредитования свидетельствует о необходимости выделения в его составе социального и коммерческого сегментов, относительно обособленных друг от друга, но имеющих в тоже время одинаковые составляющие Особенности ипотеки и ипотечного кредитования и в одном случае, и в другом идентичны, поскольку выполняют одинаковые функции при относительно равных условиях, кредитование осуществляется под залог недвижимости Вывод такого характера позволил автору предложить общую национальную модель, отражающую условия российского ипотечного рынка (см табл 3)

Таблица 3 -Национальная ипотечная модель кредитования

Показатели Характеристики в российской модели

Стоимость привлекаемых банком ресурсов Рыночная

Получение кредита Сразу после обращения в банк

Форма привлеченных ресурсов Обеспеченные ипотекой ценные бумаги

Форма государственной поддержки Государственные гарантии по закладным

Объемы кредитования Ограничены платежеспособностью заемщика

Нагрузка на бюджет Постоянно

Сроки ипотечного кредитования

а) социального характера 15-25 лет

б) коммерческого характера 5-7 лет

Сумма кредита До 100 % стоимости объекта недвижимости

В данной модели параметры ипотечного кредитования одинаково распространяются на объекты недвижимости как социального (жилье), так и коммерческого (бизнес) характера Исключение составляют сроки кредитования В случае с ипотекой социального характера недвижимость приобретается с целью проживания, и погашение долга происходит за счет средств некоммерческого характера (совокупная заработная плата собственников жилья) В случае с коммерческой ипотекой недвижимость приобретается с целью организации на приобретенной площади бизнеса, оборот денежных потоков от которого предполагает более быстрые сроки возврата кредитных ресурсов

В процессе исследования автором систематизированы проблемы, сдерживающие массовое развитие коммерческого ипотечного кредитования в России Отрицательные факторы объединены в три группы !) с точки зрения заемщика - низкая доступность ипотечного кредита, отсутствие необходимых собственных средств и доверия к кредитным организациям, недостаточная защита со стороны государства, 2) с точки зрения кредитора - высокие риски ипотечных операций, отсутствие дешевых долгосрочных ресурсов, недостатки нормативного регулирования, 3) с точки зрения инвестора - отсутствие надежных и ликвидных инструментов на рынке Автором сделан вывод, что деформация взаимоотношений и взаимосвязей субъектов ипотечного кредитования, обусловленная действием указанных факторов, а также отсутствие важного системообразующего элемента в виде рынка ипотечных ценных бумаг, свидетельствуют о несформированности рынка коммерческого ипотечного кредитования в современных условиях

Предпосылки формирования рынка коммерческого ипотечного кредитования очевидны Главным положительным фактором и отличительной особенностью коммерческой ипотеки от жилищной является то, что у большинства представителей бизнеса есть кредитные истории, поскольку порядка у 85% хозяйствующих субъектов на начальном этапе становления своего дела обращались в коммерческий банк за кредитом

Коммерческая ипотека, на наш взгляд, должна основываться на следующих условиях и предпосылках (см рис 1)

Рисунок I- Субъекты промышленного ипотечного рынка

Анализ показал, что финансирование деятельности предприятия посредством ипотечного кредита в настоящее время является одним из наиболее привлекательных способов Данное обстоятельство объясняется тем, что у хозяйствующего субъекта появляется возможность долгосрочного кредитования под низкие проценты, для залога не нужно изымать средства из оборота, не усложняется процедура получения кредита Ипотечный кредит в данном случае служит для предприятия инструментом формирования долгосрочных пассивов

В тоже время, балансы большинства предприятий свидетельствуют, что формирование долгосрочных источников финансирования их деятельности происходит преимущественно за счет собственных средств, в то время как механизм ипотечного кредитования дает предприятию дополнительные возможности привлечения достаточно дешевых оборотных средств на длительный срок Объектом ипотеки в такой ситуации выступает само предприятие как единый имущественный комплекс, располагающий движимым и недвижимым имуществом Автор полагает, что в данных условиях можно вести речь о рынке коммерческого ипотечного кредитования Таким образом, использование ипотечного кредитования имеет в промышленной сфере достаточно серьезные перспективы В данном случае ипотека может быть использована для реализации таких функций как привлечение дополнительных ресурсов для развития материального производства, стимулирование оборота и перераспределения имущества в том случае, когда другие способы (например, купля-продажа) юридически невозможны или экономически нецелесообразны, создание многоуровневого мультиплицируемого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др

В связи с этим необходимо отметить острую необходимость создания экономических и юридических условий для нормального функционирования системы оценки и страхования имущества при заключении сделок, связанных с коммерческим ипотечным кредитованием и инвестициями

Учитывая уже имеющийся опыт функционирования коммерческой ипотеки за рубежом, автор полагает, что ипотечное кредитование яблястся одним из экономически привлекательных способов инвестирования предприятий, особенно в сфере малого бизнеса

Рассмотренные в диссертации схемы коммерческой ипотеки нежилых помещений, позволили сделать вывод, что они аналогичны, как и в случае с ипотекой жилья в них есть такие же процедуры оценки заемщика и объекта, требование о наличии первоначального взноса Тем не менее, есть и

принципиальное отличие - законодательство не разрешает компаниям оформлять закладную на недвижимое имущество до момента заключения сделки купли-продажи Объект необходимо сначала приобрести и только потом его можно закладывать, чтобы получить финансовые ресурсы

Проведенный в диссертации анализ российской практики кредитования бизнеса посредством коммерческой ипотеки свидетельствует, что даже, если рынок и будет активно развиваться, у него есть опасность отсутствия массовых заемщиков Основными покупателями коммерческой ипотеки потенциально могут быть крупные промышленные компании, которые на приобретение недвижимости имеют возможность получить обычный коммерческий кредит под залог любого имущества, им ипотека в данном случае не нужна Основными потребителями коммерческой ипотеки потенциально могут быть представители малого бизнеса Именно они, для организации своего дела, нуждаются в незначительной по размеру площади Автором отмечено, что трансформация производства в малом бизнесе и быстрая смена видов деятельности без значимых потерь, также является преимуществом для кредиторов, поскольку не способна повлиять в значительной степени на погашение долга при получении кредита Тем не менее, практика свидетельствует, что у малого бизнеса нет достаточного залогового обеспечения Кроме того, на специфические риски малого бизнеса накладываются проблемы непрозрачного рынка коммерческой недвижимости Таким образом, в диссертации сделан вывод, что нормальное финансирование малого предпринимательства возможно только при существовании устойчивого сегмента кредитной системы, ориентированного на работу с рассматриваемым сектором экономики Уровень развития кредитной инфраструктуры малого бизнеса определяется уровнем развития финансово-кредитной системы и экономики страны в целом, состоянием важнейших ресурсных рынков, соответствием правовых механизмов регулирования экономических отношений потребностям различных предпринимательских и финансовых структур, системой мер государственной поддержки малого бизнеса и рядом других факторов

Результаты общих факторов свидетельствуют о том, что у коммерческой ипотеки есть предпосылки, способствующие активному развитию в России, как для предприятий малого бизнеса, так и для крупных предприятий Автор полагает, что при положительном стечении обстоятельств в сфере законодательства может сформироваться отдельный рынок коммерческого ипотечного кредитного продукта Вышеизложенное позволило автору дать определение рынку коммерческого ипотечного кредитования, который представляет часть финансового рынка, где перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом нежилых помещений (недвижимости) предоставленный коммерческими банками промышленным

предприятиям, предприятиям малого бизнеса и предпринимателям, для организации бизнеса с целью получения дохода

Оценка действующего механизма организации бизнес-ипотеки коммерческими банками показала, что внедрение рыночных принципов функционирования банковской системы происходит на основе реформирования финансового механизма В диссертации отмечено, что ипотечное кредитование является составной частью финансового рынка И рынок коммерческого ипотечного кредитования, с определенным набором инструментов и методов, также является частью финансового рынка, поскольку в последние годы все большее число банков включают в список своих услуг такой вид кредитования как бизнес - ипотека (см табл 4)

Таблица 4 - Структура рынка кредитования коммерческими банками

предприятий малого бизнеса по видам кредитов

Виды кредитов 2003 2004 2005 2006 2007

год год год год год

Овердрафт 18,8 19,1 20,7 19,6 21,4

Факторинг 9,2 8,7 9,3 10,2 9,4

Срочный кредит 37,4 36,3 32,7 30,4 28,8

Кредитная линия банка 29,9 27,2 30,1 29,8 29,4

Инвестиционное 4,7 7,6 5,5 6,5 5,1

кредитование

Коммерческая - и 1,7 3,5 5,9

ипотека

Итого 100 100 100 100 100

По данным статистики, ипотеку на нежилую недвижимость дают не более 10% всех российских банков, имеющих ипотечные программы Данная ситуация объясняется следующими причинами 1) отсутствием долгосрочных финансовых ресурсов у большинства кредитных организаций 2) к предмету залога для ипотеки коммерческой недвижимости банк предъявляет очень высокие требования При кредитовании коммерческой недвижимости банк оперирует несравненно более крупными суммами, чем при ипотеке жилых помещений (дорогая квартира, как правило, намною дешевле самого скромного предприятия) — а значит, и рискует больше

Таким образом, автором сделан вывод, что развитие практики покупок нежилых помещений в кредит не развивается по ряду причин Во-первых, в России нет практики получения банковских кредитов на создание бизнеса Во-вторых, ипотечную сделку с нежилым помещением тяжело провести юридически (В России хорошо отлажен юридический механизм ипотечных

сделок с жилой недвижимостью) В-третьих, продавцы нежилых помещений неохотно продают ее в кредит В-четвертых, — большинство и продавцов, и покупателей уклоняются от уплаты налогов и предпочитают приобретать коммерческие здания с помощью «серых схем»

Наличие этих и других сложностей привело к тому, что коммерческая ипотека пока не занимает заметной доли в банковских портфелях услуг В тоже время, по данным анализа, за последнее время объем инвестиций в рынок коммерческой недвижимости неуклонно увеличивается Такое стабильное развитие рынка коммерческой недвижимости объясняется тем, что он востребован как для российского, так и для иностранного капитала

Действующий механизм коммерческого ипотечного кредитования сегодня таков кредит выдается максимум на 5 лет, под 12-13% годовых в рублях, или до 9% в валюте Заемщик обязан застраховать объект залога и оплатить его оценку К тому же он должен иметь гарантированный источник погашения кредита

Таким образом, учитывая, что система кредитования включает в себя субъекты и объекты кредитования, порядок и степень участия собственных средств заемщиков в кредитуемой операции (сделке), способы регулирования ссудной задолженности, методы кредитования, формы ссудных счетов, банковский контроль в процессе кредитования, систему бизнес - ипотеки можно представить как набор инструментов, методов и форм, а также механизм регулирования ее продвижения на рынке банковских продуктов и услуг

К инструментам рынка ипотечного кредитования в данном случае автор относит и сами виды ипотечных кредитов такие как

• Ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой. Данный вид кредита является исторически первой разновидностью ипотечных займов Стандартный кредит с фиксированной процентной ставкой предполагает равные ежемесячные платежи, которые включают

- 1/12 фиксированной годовой процентной ставки, умноженной на сумму невыплаченного остатка по кредиту на начало месяца,

- часть невыплаченного остатка основной суммы кредита

Кредит сконструирован по такому принципу, что заёмщик в течение всего срока займа выплачивает кредитору одну и ту же сумму денег ежемесячно С течением времени пропорции между основной суммой долга и суммой процентов меняются. В первые годы большую часть составляют проценты, поскольку сумма долга еще очень велика, постепенно доля процентных платежей снижается, а доля невыплаченного остатка кредита возрастает Процентная ставка и срок кредита фиксированы, как и для кредита с равновеликими платежами Однако сумма ежемесячных платежей по кредиту в первые годы ниже, чем в последующие. В условия кредита

включается ежегодная норма возрастания суммы ежемесячных платежей Данное погашение позволяет избежать проблемы основного финансового бремени к начальному периоду заимствования.

• Ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой «ярусными» платежами (fixed - rate tiered - payment mortgage)

Этот метод предоставляет кредиторам важное конкурентное преимущество на рынке ипотечного кредитования - возможность предложить заемщику низкие начальные платежи, что повышает покупательную способность по сравнению со стандартным 30 - летним или 15 - летним кредитом под фиксированную процентную ставку Данная модель решает проблему низких первоначальных платежей особым способом

• Ипотечный кредит с «шаровым» платежом (balloon payment mortgage)

Предусматривает крупную выплату основной суммы долга по истечении 5 либо 7 лет, возможно и в другие сроки Такие кредиты обычно предоставляются на 30 лет под фиксированную процентную ставку и привлекательны для заёмщика, поскольку процентные ставки по ним значительно ниже, чем по стандартным 30- летним кредитам В течении определенного периода времени основная сумма долга либо вообще не погашается, либо погашается малая ее часть Возможны следующие методы выплат

- замораживание выплат вплоть до истечения срока кредита На протяжении срока займа не выплачивается ни основанная сумма, ни проценты Такой кредит целесообразно брать на короткий срок, иначе сумма задолженности будет велика.

- выплаты только процентов, затем «шаровой платеж» Данный вид кредита предусматривает периодическую выплату процентов По истечении срока кредита выплате подлежит основная сумма долга

- частичная амортизация долга с итоговым «шаровым» платежом

В отличие от рассмотренных методов погашения ипотечного долга, предполагающих отсрочку платежей, два следующих вида кредита предусматривают быструю амортизацию долга Вместо внесения низких платежей в первый период займа, заемщик осуществляет более крупные выплаты с целью скорейшего погашения кредита

Полагая, что деятельность коммерческого банка на рынке коммерческого ипотечного кредитования сопряжена с рисками, автором в диссертации предлагается модель, способствующая их сокращению при реализации ипотечных схем с недвижимостью, приносящей доход

Назначение коммерческой ипотеки, отмечено в диссертации -финансирование бизнеса под залог недвижимости Отечественная и зарубежная практика показала, что коммерческие банки могут осуществлять

ипотечное кредитование как под уже построенные объекты, так и под еще строящиеся, в том случае, если это строительная компания, а объект недвижимости после окончания строительства подлежит реализации с целью получения дохода Рассматривая ипотечные схемы, выделяя при этом преимущественно российский опыт, в 10 случаях из 100 практикуется именно такая форма В данном случае у кредитора увеличивается риск, поскольку залог не имеет полной потребительской ценности Значительную роль в этом случае приобретают риски кредитора, обусловленные в первую очередь вероятной неплатежеспособностью ссудозаемщиков и, как следствие, возникновением проблем по возврату ссуды, ведущих при негативных обстоятельствах к расторжению отношений по кредитованию Ипотечный залог в период незавершенного строительства представляет собой часть (долю незавершенного строительства) не сданного в эксплуатацию объекта недвижимости и поэтому не обладает высокой стоимостью и ликвидностью, что усугубляет риски кредитора

Однако, такие ипотечные схемы являются привлекательными, поскольку при определенных условиях позволяют кредитным организациям осуществлять кредитование производственного, а не спекулятивного сектора Преимущества в данном случае получают строители, поскольку такие схемы позволяют им осуществлять основную деятельность — вести строительство достаточно крупных объектов

Таким образом, прогнозируя свое участие в проекте, Банк должен убедиться в отсутствии упущенной выгоды за весь период участия в проекте То есть оценить по средней ставке доходности те доходы, которые мог бы принести поток средств к концу проекта через определенное количество лет Необходимо отметить, что, рассматривая интересы участников ипотечного проекта, мы сделали вывод, что ключевым является Банк Основной параметр, который интересует Банк - это ставка доходности, уровень которой Банк определяет самостоятельно. Проблема другого участника - Строительной организации — это стабильность (регулярность и полнота) финансирования строительных работ, что определяется, прежде всего, устойчивостью Банка в не очень продолжительный период строительства С учетом сказанного основное внимание при анализе будущих параметров ипотеки в первую очередь должно быть направлено на интересы будущего владельца недвижимости, т е клиента, поскольку его интересы наиболее легко уязвимое звено (например, из-за невозможности непосредственно влиять в своих интересах на формирование условий по ипотеке и обусловленная этим категоричность выбора «участия или неучастия»)

Таким образом, рассматривая схемы ипотечного кредитования, на наш взгляд нельзя оговаривать только привлекательную часть условий, не уделив должного внимания на обременяющие подробности предоставления ссуды

Это в свою очередь делает, во-первых, схемы непрозрачными, и, во-вторых, искусственно завышая стоимость кредита, увеличивает риск его возврата Позиция Банка в такой ситуации заключается в нахождении решения, которое позволяет урегулировать интересы всех участников ипотечного кредитования В данном случае формирование потока коммерческой ипотеки позволит снизить риски на сооружение объектов недвижимости

С целью сокращения кредитного риска в организации коммерческого ипотечного кредитования коммерческим банком в диссертации рассмотрены методы управления ими Исходя из того, что ипотека обеспечивает возврат заемных средств, стимулирует оборот недвижимого имущества, когда иные способы экономически нецелесообразны или юридически невозможны, формирует рынок закладных, ипотечных, ценных бумаг, формирует ипотечный рынок жилья, и ипотечной промышленной недвижимости, а также ипотечного рынка земли, автор сделал вывод, что ипотечный кредит выполняет ряд определенных и значимых функций для всех участников 1) для населения - социальную, для государства - экономическую, для банка -инвестиционную, для предприятий - коммерческую В связи с чем на банк, как основного участника и главного посредника сделки ложится серьезная ответственность, так как в его обязанности в большей степени входит эффективное обеспечение и выполнение всех вышеперечисленных функций обеспечив при этом минимум риска

Рассматривая в диссертации организацию коммерческой ипотеки, в которой, главным образом фигурируют два участника - коммерческий банк и предприятие, а, следовательно, затрагиваются и две функции инвестиционная и коммерческая, к методам и инструментам управления риском ипотечного кредитования, в данном случае автором относятся те же что и в инвестиционном, а именно уклонение от риска, контролирование риска путем его лимитирования, диверсификация, финансирование риска

По мнению автора, предварительный анализ рисков в организации коммерческой ипотеки с недвижимостью, приносящей доход, включает три этапа 1) характеристику недвижимости и финансово-экономическое обоснование проекта, те возможность погасить ипотечный кредит за счет средств от использования этой недвижимости, 2) кредитное и финансовое состояние лии/корпораций, получающих кредит, их характеристики, кредитная история и опыт, 3) анализ обеспечения кредита его оценка и риск расположения

В силу того, что методика кредитного и финансового состояния ссудозаемщика уже отработана и сведена в одну, называемую оценкой кредитоспособности заемщика, а для оценки обеспечения кредита созданы специальные школы профессиональных оценщиков, автором сделан вывод, что проведению оценки вероятности погасить ипотечный кредит за счет

средств от использования этой недвижимости присущи определенные сложности

После предоставления всей информации, необходимой кредитору для анализа, на первом шаге необходимо, на наш взгляд, проводить исследование спроса и предложения (конкуренции) на рынке недвижимости конкретного вида, а также обосновывать целесообразность проекта в целом На основе анализа сложившегося рынка определять ожидаемый размер арендной платы и коэффициент заполнения На следующем шаге оценивать все операционные расходы, связанные с содержанием недвижимости В результате рассчитывается чистый операционный доход, включающий расчет коэффициента покрытия расходов по обслуживанию долга, коэффициента операционных расходов, коэффициента покрытия расходов, коэффициента операционной доходности активов и валовой мультипликатор арендной платы Полученная сумма в результате эксплуатации недвижимости может быть направлена для обслуживания долга, что в свою очередь может послужить гарантией своевременного возврата коммерческого ипотечного кредита, и сократить риск невозврата долга

Таким образом, с помощью дальнейших преобразований в сфере права, стратегии финансово-кредитных институтов на рынке банковских продуктов и услуг, совершенствования методики управления рисками в сфере коммерческого ипотечного кредитования можно внести вклад в развитие бизнес-ипотеки и способствовать эффективному развитию деятельности предприятий малого бизнеса, промышленных компаний и экономики в целом

III. Основные положения диссертационного исследования изложены в следующих публикациях:

1 Урвачев А Ф , Харитоненко Л А Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России // Финансы, кредит и международные экономические отношения в XXI веке Сборник докладов 1-й Международной научной конференции - СПб изд-во СПбГУЭФ, 2006 - 0,1 пл (вклад автора -0,05 п л )

2 Урвачев А Ф, Харитоненко Л А Проблемы рационального использования кредитного потенциала коммерческих банков в современных условиях // Проблемы менеджмента и рынка. Сборник научных трудов -Оренбург изд-во ИПК ОГУ, 2006 - 0,5 п л , (вклад автора - 0,25 п л )

3 Урвачев А Ф , Харитоненко Л.А Направления по совершенствованию кредитной деятельности коммерческих банков // Проблемы менеджмента и

рынка Сборник научных трудов - Оренбург изд-во ИГТК ОГУ, 2006 - 0,5 п л (вклад автора - 0,25 п л )

4 Урвачев А Ф, Харитоненко Л А Об ипотечном кредите как о качественном и доступном банковском продукте // Проблемы и перспективы развития банковской системы Украины Материалы IX Всеукраинской научно-практической конференции - Сумы изд-во УАБС НБУ, 2006 - 0,8 п л (вклад автора - 0,4 п л )

5 Урвачев А Ф, Харитоненко Л А К вопросу страховой защиты в ипотечном кредитовании // Совершенствование финансво-кредитных отношений в трансформируемой экономике России Материалы Всероссийской научно-практической конференции - Воронеж изд-во ВГУ, 2007 - 0,6 п л (вклад автора - 0,3 п л )

6 Урвачев А Ф, Харитоненко Л А Инновационный прорыв в региональном жилищном ипотечном кредитовании // Инновационная экономика и региональное инновационно-устойчивое развитие Материалы Всероссийской научно-практической конференции - Чебоксары изд-во ЧГУ им И Н Ульянова, 2006 - 0,6 п л (вклад автора - 0,3 п л )

7. Урвачев А.Ф. Элементы и методы формирования эффективной ипотечной системы в России // Вестник ИНЖЭКОНА. Серия: Экономика.- 2007. 2 (15)- 0,7 п.л.

8 Урвачев А Ф Характеристика основных методов оценки рыночной стоимости объектов ипотеки // Дни науки 2007, 3-я часть №30 Пятигорск, изд-во ПГТУ, 2007 - 0,1 п л

9 Урвачев А.Ф Финансирование реальных инвестиций в малый бизнес путем ипотечного кредитования // Сборник научных трудов №1 Пятигорск изд-во РИА КМВ, 2008 - 0,3 п л

10 Урвачев А Ф К вопросу о промышленном ипотечном кредите П Сборник научных трудов №1 - Пятигорск изд-во РИА КМВ, 2008 - 0,4 п л

УРВАЧЕВ АНАТОЛИЙ ФЕДОРОВИЧ АВТОРЕФЕРАТ

Лицензия ЛР № 020412 от 12 02 97

Подписано в печать 14 04 08 Формат 60x84 1/16 Бум офсетная Пен л 1,3 Бум л 0,65 РТП изд-ва СПбГУЭФ Тираж 70 экз Заказ 237

Издательство Санкт-Петербургского государственного университета экономики и финансов 191023, Санкт-Петербург, Садовая ул , д 21