Ипотечные ценные бумаги в системе жилищного ипотечного кредитования тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Калинкина, Кира Евгеньевна

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. ЖИЛИЩНОЕ ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В СИСТЕМЕ ИПОТЕКИ.

1.1. Ипотека и ее финансовая основа.

1.2. Рынок жилищного ипотечного кредитования в России.

ГЛАВА 2. РОЛЬ СЕКЫОРИТИЗАЦИИ В ЖИЛИЩНОМ ИПОТЕЧНОМ КРЕДИТОВАНИИ.

2.1. Использование ипотечных ценных бумаг в дореволюционной России.

2.2. Зарубежный опыт секьюритизации.

2.3. Анализ практики жилищного ипотечного кредитования в России в 1990 -2002 гг.

ГЛАВА 3. МОДЕЛИ РЕФИНАНСИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОЙ ИПОТЕКИ В РОССИИ.

3.1. Модели секьюритизации жилищных ипотечных кредитов.

3.2. Условия формирования первичного и вторичного рынков ипотечных ценных бумаг в России.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Ипотечные ценные бумаги в системе жилищного ипотечного кредитования"

Актуальность темы исследования.

Важнейшим показателем уровня жизни населения является степень обеспеченности его нормальными жилищными условиями. В России этот показатель значительно ниже, чем в экономически развитых странах. В основе отставания лежит неэффективная в прошлом политика предоставления бесплатного жилья, когда государство не выполняло свои обязательства по обеспечению жильем граждан страны из-за нерационального использования экономического потенциала. В современной России обеспечение жильем практически перешло на коммерческую основу, что резко снизило масштабы жилищного строительства из-за нехватки финансовых ресурсов.

Ситуация начала меняться по мере роста экономики и реальных доходов населения. Однако рост жилищного строительства характеризуется незначительным участием государства в этом процессе, хотя есть экономические предпосылки для более активного участия федерального правительства и региональных администраций в решении этой социально-экономической задачи. Вместе с тем напряженность федерального и регионального бюджетов, относительно низкий уровень доходов граждан и существенная дифференциация этих доходов по регионам и отдельным категориям населения требуют поиска наиболее рациональных форм и методов увеличения объемов финансирования жилищного строительства при ограниченных ресурсах.

В первую очередь необходимо объединить финансовые возможности нуждающихся в жилье и финансовые ресурсы органов государственной власти для создания системы, которая позволит привлечь денежные средства других граждан и юридических лиц в систему финансирования жилищного строительства. Последние должны быть заинтересованы в получении стабильного и приемлемого по величине дохода на вложенные, в строительную сферу, свои накопления.

Отечественная и зарубежная практика решения таких задач свидетельствует о больших возможностях жилищного ипотечного кредитования. Ипотечное кредитование позволяет не только консолидировать интересы многих сторон, но и обеспечить реализацию их намерений. Нуждающиеся в жилье существенно приближают возможность создания для себя нормальных жилищных условий, инвесторы сохраняют и увеличивают свои накопления, строительные компании имеют портфель заказов, а государственные органы, с наименьшими затратами бюджетных средств, снижают социальную напряженность, связанную с обеспечением населения жильем.

Безусловно, государство должно обеспечить правовую защиту всех участников ипотечного процесса, оказывать помощь в защите и функционировании жилищной ипотеки, стимулировать инвесторов надежностью возврата их инвестиций и др.

Отсутствие опыта в организации рынка ипотечного кредитования и его рефинансирования, нормативной базы, регулирующей рынок жилищного ипотечного кредитования и рынка ипотечных ценных бумаг, недостаточное освещение этих проблем в экономической литературе определяют актуальность данного исследования.

Степень научной разработанности проблемы. Теоретические основы развития системы ипотечного кредитования в целом определены и проанализированы в научных трудах ряда экономистов. Этим вопросам посвящены научные работы как отечественных, так и зарубежных ученых и специалистов. Вместе с тем в этих работах мало внимания уделено методам рефинансирования ипотечных кредитов, разработке моделей секьюритизации, которые могут использоваться для формирования финансовой базы ипотечного жилищного кредитования.

Целью исследования является разработка механизма рефинансирования жилищных ипотечных кредитов на основе секьюритизации.

Задачи исследования:

- определить финансовую базу ипотеки и жилищного ипотечного кредитования, уточнить имеющиеся понятия ипотеки и ипотечных ценных бумаг;

- установить условия развития рефинансирования жилищного ипотечного кредитования в России и, в частности, эмиссии ипотечных ценных бумаг;

- исследовать отечественный и зарубежный опыт организации эмиссии ипотечных ценных бумаг с целью определения возможности и целесообразности его использования в современных условиях;

- разработать приемлемые для России модели рефинансирования жилищной ипотеки на основе секьюритизации выданных жилищных ипотечных кредитов;

- выявить условия формирования первичного и вторичного рынков ипотечных ценных бумаг в России.

Объект исследования - система жилищного ипотечного кредитования.

Предмет исследования - ипотечные ценные бумаги.

Теоретической основой диссертационного исследования послужили работы отечественных и зарубежных специалистов по проблемам организации и функционирования системы жилищного ипотечного кредитования и рынка ипотечных ценных бумаг. В процессе диссертационного исследования изучены российские и зарубежные законодательные и нормативные акты; материалы научных конференций; нормативные акты Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг; проанализированы статистические и справочные материалы, годовые отчеты международных ипотечных федераций, аналитические и обзорные материалы отечественных и зарубежных институтов и информационных агентств, а также информация исследовательских центров и социологических служб.

Методологической основой исследования выступают общенаучные методы познания: диалектика, логический и системный анализы экономической информации и практического опыта. В совокупности с использованной экономической информацией и теоретическими положениями в диссертационном исследовании эти методы позволили обеспечить достоверность полученных результатов исследования и обоснованность выводов.

Научная новизна результатов исследования состоит: в определении экономической сущности ипотеки с учетом имеющихся различных теоретических подходов к определениям ипотеки и ипотечных ценных бумаг, что позволило рассматривать ипотеку как единый процесс выдачи ипотечных кредитов и их рефинансирования;

- в развитии теории рефинансирования жилищного ипотечного кредитования на основе анализа тенденций развития в России рынка ссудного капитала и рынка ценных бумаг, а также выделения приоритета рынка ценных бумаг как наиболее гибкой и эффективной основы рефинансирования жилищной ипотеки; в разработке комплексных методических и практических рекомендаций по внедрению моделей рефинансирования жилищной ипотеки в России, основанных на определении состава участников рынка жилищного ипотечного кредитования и их функций, а также повышению роли государственного регулирования рынка ипотечных ценных бумаг;

- в определении условий формирования рынка ипотечных ценных бумаг, среди которых наиболее важными являются организация эмиссии и обращения ипотечных ценных бумаг, определение их видов и характерных для них рисков, а также пути повышения ликвидности рынка ипотечных ценных бумаг.

Наиболее существенные научные результаты, полученные лично соискателем: б

- сформулировано определение ипотеки как единый процесс выдачи ипотечных кредитов и их рефинансирования;

- конкретизировано понятие ипотечных ценных бумаг, в части условий эмиссии и порядка исполнения обязательств по ним участниками процесса ипотечного кредитования;

- предложены рекомендации по определению залоговой стоимости объектов обеспечения ипотечных кредитов;

I - определены три уровня рынка ипотечных кредитов: заемщик — кредитор; кредитор — первичный инвестор; первичный инвестор - вторичный инвестор;

- сформулированы условия развития рефинансирования жилищного ипотечного кредитования в России на базе эмиссии ипотечных ценных бумаг, определена на основе сравнительного анализа рынка ссудных капиталов и рынка ценных бумаг эффективность секьюритизации как стратегии рефинансирования ипотечных кредитов;

- обоснованы целесообразность и возможность предоставления жилищных ипотечных кредитов в виде ипотечных ценных бумаг с учетом опыта секьюритизации жилищных ипотечных кредитов в дореволюционной России;

- выявлены целесообразность и возможность использования в России отечественного и зарубежного опыта эмиссии ипотечных ценных бумаг;

- разработаны условия использования двух моделей секьюритизации жилищных ипотечных кредитов с участием эмитентов, кредиторов и посредников, а также определены направления эффективного правового и финансового участия государства в развитии российского рынка ипотечных ценных бумаг;

- обоснованы виды ипотечных ценных бумаг, условиях их размещения и обращения, а также пути снижения рисков, характерных для ипотечных ценных бумаг.

Теоретическая и практическая значимость результатов исследования. Теоретическая значимость результатов исследования состоит в дополнительной разработке теории секьюритизации ипотечного кредитования, которая может быть использована в научно-исследовательской и преподавательской работе; в возможности использования сформулированных автором выводов и рекомендаций при разработке законодательных и нормативных актов, регулирующих развитие жилищного ипотечного кредитования и рынка ипотечных ценных бумаг.

Практическая значимость полученных результатов состоит в возможности использования разработанных теоретических положений и рекомендаций для развития рынка ипотечных ценных бумаг, в деятельности кредитных организаций, участвующих в ипотечном кредитовании, а также в системе высшего и дополнительного профессионального образования.

Апробация результатов исследования. По теме диссертационного исследования опубликованы 4 научные работы общим объемом 1,2 п.л. Результаты исследования докладывались на научно-практических конференциях, обсуждались со специалистами зарубежных кредитных организаций. Отдельные положения диссертационного исследования используются в РЭА им. Г. В. Плеханова в учебных дисциплинах «Рынок ценных бумаг» и «Экспертиза и оценка недвижимого имущества», а также в Межотраслевом институте повышения квалификации и переподготовки руководящих кадров и специалистов РЭА им. Г.В. Плеханова в рамках учебной программы «Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности» в учебных курсах «Теоретические основы оценки недвижимости», «Теоретические основы оценки стоимости предприятия (бизнеса)», «Практика оценки недвижимости», «Практика оценки предприятия» и «Оценка ценных бумаг».

Результаты исследования нашли применение в работе коммерческих банков «Пробизнесбанк» и «ДельтаКредит», работающих на рынке ипотечного кредитования.

Диссертация: заключение по теме "Финансы, денежное обращение и кредит", Калинкина, Кира Евгеньевна

Выводы о сущности ипотеки и рефинансирования позволяют определить структуру рынка ипотечных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг ( рис. 3

Рынок ипотечных кредитов состоит из трех уровней:

Первичный рынок ипотечных кредитов, где отношения складываются между кредитором и заемщиком. Цель первичного рынка — выдача и обслуживание ипотечных кредитов.

Рис. 3. Структура первичного рынка ипотечных кредитов.

Вторичный рынок ипотечных кредитов, где отношения складываются между кредитором и первичным инвестором (финансовыми институтами, желающими приобрести закладную). Цель вторичного рынка -рефинансирование ипотечных кредитов.

Кредитор Первичный инвестор

Закладная

Денежные средства

Рис. 4. Структура вторичного рынка ипотечных кредитов.

Третичный рынок ипотечных кредитов, где отношения складываются между кредитором (если он оставил на своем балансе закладную) или первичным инвестором (финансовым институтом, купившим закладную), которые выпустили на основе закладных ипотечные ценные бумаги и вторичным инвестором, купившим эти ипотечные ценные бумаги. Цель третичного рынка ипотечных кредитов — рефинансирование ипотечных кредитов через секьюритизацию закладных.

Рис. 5. Структура третичного рынка ипотечных кредитов.

Рынок ипотечных ценных бумаг, как и рынок ценных бумаг в целом, состоит из двух уровней, но имеет свои специфические особенности (рис. 6, 7).

Первичный рынок ипотечных ценных бумаг обеспечивает экономические отношения между эмитентом (кредитор или посредник) и первыми держателями ипотечных ценных бумаг. Цель первичного рынка ипотечных ценных бумаг — размещение ипотечных ценных бумаг.

Эмиссия ипотечных ценных бумаг

Эмитент Денежные средства Первые держатели

Обслуживание ипотечных ценных бумаг через выплату процентов и погашение номинальной стоимости ипотечных ценных бумаг

Рис. 6. Структура первичного рынка ипотечных ценных бумаг На вторичном рынке ипотечных ценных бумаг экономические отношения складываются между первыми держателями и последующими держателями ипотечных ценных бумаг. Цель вторичного рынка ипотечных ценных бумаг -обращение ипотечных ценных бумаг.

Первые держатели ипотечных

Продажа ипотечных ценных бумаг Последующие держатели ипотечных ценных бумаг ценных бумаг Денежные средства

Рис. 7. Структура вторичного рынка ипотечных ценных бумаг

Если в основе рефинансирования ипотечных кредитов может выступать рынок ссудных капиталов и рынок ценных бумаг, то необходимо выявить какой вариант может обеспечить наиболее приемлемую основу рефинансирования относительно этапа развития системы ипотечного кредитования. В любом случае необходимо учитывать следующие факторы:

- уровень экономического развития страны;

- уровень благосостояния населения страны;

- уровень развития денежно-кредитной системы;

- уровень развития рынка ценных бумаг.

Первые два фактора взаимосвязаны между собой: высокий уровень экономического развития страны обеспечивает высокий уровень благосостояния населения и наоборот.

Влияние этих и других факторов на развитие системы ипотечного кредитования четко прослеживается на примере европейских стран и США. В первых преобладающая роль в системе ипотечного кредитования принадлежит рынку ссудных капиталов, в Соединенных Штатах - рынку ценных бумаг. Европейская банковская система в большей степени самостоятельно справляется с существующим спросом на ипотечные кредиты, без привлечения значительных дополнительных денежных средств с рынка ценных бумаг. В некоторых европейских странах, например в Бельгии, ипотечные кредиторы вовсе отказываются от эмиссии ипотечных ценных бумаг, поскольку они обладают значительным собственным капиталом.

Кроме того, потребности в ипотечных кредитах в европейских странах меньше, чем в США. В отличие от Европы, в США значительные денежные средства в систему ипотечного кредитования привлекаются с рынка ценных бумаг.

В России для эффективного развития системы ипотечного кредитования необходимо активное участие рынка ценных бумаг. Слабая капитализация российской банковской системы не позволяет ей стать основным источником долгосрочных финансовых вложений в жилищное строительство. Ситуация меняется в лучшую сторону, однако только ограниченное число коммерческих банков в ближайшей перспективе сможет участвовать в ипотечном кредитовании без привлечения дополнительных денежных ресурсов.

Российский рынок ценных бумаг, в свою очередь, также испытывает определенные трудности в своем развитии. Применительно к рынку ипотечных ценных бумаг сдерживающими факторами являются:

- нарушение экономических прав инвесторов;

- низкая рыночная капитализация эмитентов;

- высокая доля банковского капитала в биржевом обороте ценных бумаг, население практически не участвует в операциях с ценными бумагами;

- слабая информационная прозрачность рынка

- слабые финансовые возможности институтов финансовых посредников.

Выявленные особенности состояния рынка ссудных капиталов и рынка ценных бумаг позволяют сопоставить степень их возможного участия в рефинансировании ипотечных кредитов (табл. 2). ч

Заключение

Проведенное диссертационное исследование позволило сделать следующие выводы и предложения:

1. Существующие понятия ипотеки требуют уточнения. В диссертации предлагается следующее определение: ипотека — это единый процесс, объединяющий выдачу ипотечных кредитов и их рефинансирование.

Эти две составляющие должны взаимосоответствовать и быть взаимосвязаны. Только при этом условии ипотека в современных условиях может быть эффективной.

2. Для детального исследования процесса рефинансирования ипотечных кредитов необходимо иметь четкое определение сущности ипотечных ценных бумаг, их экономической базы.

Определение, сформулированное в проекте ФЗ «Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах», сложно и содержит ряд неточностей: во-первых, оно подразумевает, что эмитент, залогодержатель и кредитор представляют одно юридическое лицо, тогда как их могут представлять разные юридические лица; во-вторых, в определении необходимо подчеркнуть, что обеспеченность ипотечных ценных бумаг должна быть ограничена только денежными обязательствами, принятыми заемщиками по договорам об ипотечных кредитах; в-третьих, следует уточнить, что исполнение денежных обязательств по ипотечным ценным бумагам должно обеспечиваться как за счет погашения основной суммы ипотечного кредита, так и процентов за пользование заемными средствами.

Под ипотечными ценными бумагами следует понимать эмиссионные ценные бумаги, выпущенные юридическим лицом (как залогодержателем, так и кредитором) на основании закладной, оформленной в результате выдачи ипотечного кредита, исполнение обязательств по которым обеспечивается за счет уплаты должником основной суммы долга и процентов за использование заемных средств. При этом в качестве обеспечения ипотечных ценных бумаг может выступать исключительно закладная (денежное обязательство заемщика, вытекающее из договора об ипотечном кредите).

3. Необходимо различать понятия ипотечной ценной бумаги и закладной. Закладная - это неэмиссионная именная ценная бумага, удостоверяющая право денежного требования по обязательству из договора об ипотечном кредите. Одновременно закладная является основной ценной бумагой, а ипотечные ценные бумаги выступают в качестве вторичных ценных бумаг, основой выпуска которых является закладная.

4. Эффективность стратегии рефинансирования путем эмиссии ипотечных ценных бумаг в значительной степени зависит от их базового актива, который определяет степень привлекательности этих ценных бумаг для потенциальных инвесторов. При этом важное значение имеет реальная оценка базового актива. Наиболее значимыми оценочными критериями оценки залога являются: стоимость строительства 1 кв.м. жилья, прибыль застройщика (затратный подход); стоимость продажи аналогичных объектов (подход сравнения продаж); стоимость аренды, уровень вакантных площадей, ставки капитализации или дисконтирования (доходный подход). Прогнозирование величины этих оценочных критериев требует тщательного анализа изменения рыночной конъюнктуры соответствующего рынка недвижимого имущества, тенденций изменения отдельных экономических показателей в период действия кредитного договора.

5. Расчет залоговой стоимости целесообразно осуществлять по трем сценариям (оптимистический, реальный, пессимистический) в зависимости от изменения конъюнктуры рынка недвижимого имущества. Для определения итоговой величины залоговой стоимости необходимо использовать весовые коэффициенты, отражающие возможность наступления конкретных событий. Одновременно величину залоговой стоимости, рассчитанную по каждому сценарию, следует определять с использованием метода анализа иерархий. Использование залоговой стоимости для более точного определения стоимости объекта обеспечения (залога) снизит риск невозврата кредита и повысит ликвидность вторичного рынка ипотечных кредитов.

6. Рынок ипотечных кредитов в зависимости от возможной стратегии кредиторов может включать в себя три уровня:

Первичный рынок ипотечных кредитов, где экономические отношения складываются между кредитором и заемщиком. Цель первичного рынка -выдача и обслуживание ипотечных кредитов.

Вторичный рынок ипотечных кредитов, где отношения складываются между кредитором и первичным инвестором (финансовыми институтами, желающими приобрести закладную). Цель вторичного рынка -рефинансирование ипотечных кредитов.

Третичный рынок ипотечных кредитов, где отношения складываются между кредитором (если он оставил на своем балансе закладную) или первичным инвестором (финансовым институтом, купившим закладную), который выпустил на основе закладных ипотечные ценные бумаги, и вторичным инвестором, купившим эти ипотечные ценные бумаги. Цель третичного рынка ипотечных кредитов - рефинансирование ипотечных кредитов через секьюритизацию закладных.

7. Масштабы рынка ипотечного кредитования в России во многом зависят как от структуры и величины источников его финансирования, так и от системы его рефинансирования. Рефинансирование ипотечных кредитов — это перевод кредитором денежных обязательств заемщика (закладных) в денежные средства. Денежные средства могут поступать с рынка ссудных капиталов или рынка ценных бумаг. Эти рынки имеют характерные особенности, которые необходимо учитывать в конкретных ситуациях. Рынок ценных бумаг более эффективный для развития системы ипотечного кредитования применительно к российским условиям. Эмиссия ипотечных ценных бумаг обеспечивает высокий уровень диверсификации заемных средств, привлекая большое число инвесторов. Эмиссия ипотечных ценных бумаг позволяет снизить риск ликвидности кредитора через обеспечение соответствия периодов кредитования и срочности ипотечных ценных бумаг.

Рынок ценных бумаг позволяет применять три стратегии рефинансирования: эмиссию облигаций, продажу закладных, эмиссию ипотечных ценных бумаг.

8. Анализ российского опыта секьюритизации жилищных кредитов показал эффективность выдачи ипотечных кредитов ипотечными ценными бумагами. Такая практика способствует быстрому созданию их вторичного рынка и может применяться в современных условиях. Именно выдача ипотечных ценных бумаг с последующей продажей их на вторичном рынке, связывает основных участников рынка ипотечного кредитования.

9. Анализ зарубежной практики рефинансирования жилищных ипотечных кредитов позволяет остановится на двух моделях секьюритизации. Первая предусматривает последовательность экономических отношений заемщика, кредитора и инвестора. Вторая предусматривает наличие посредника.

Указанные модели секьюритизации могут успешно применяться при условии государственного участия в системе рефинансирования жилищного ипотечного кредитования; наличии финансовых институтов, осуществляющих жилищное ипотечное кредитование; потенциальных посредников, способных осуществлять первичное рефинансирование ипотечных кредиторов; потенциальных эмитентов ипотечных ценных бумаг и соответствующих инвесторов; развитой инфраструктуры рынка ипотечных ценных бумаг и др.

10. Государственные гарантии для инвесторов ипотечных ценных бумаг должны обеспечивать: гарантии по выплате надлежащих процентов и погашению номинальной стоимости ипотечных ценных бумаг (полное гарантирование); гарантии по выплате надлежащих процентов по ипотечным ценным бумагам (процентное гарантирование); гарантии по погашению номинальной стоимости ипотечных ценных бумаг (номинальное гарантирование).

11. Эффективность рефинансирования ипотечных кредитов во многом зависит от уровня организации рынка ипотечных ценных бумаг. Это требует разработки модели эмиссии ипотечных ценных бумаг; формирования классов и видов ипотечных ценных бумаг, ориентированных на различные категории инвесторов; анализа рисков, присущих различным видам ипотечных ценных бумаг; повышения ликвидности рынка ипотечных ценных бумаг и др.