Развитие рынка ипотечного жилищного кредита тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Развитие рынка ипотечного жилищного кредита"

005046224

На правах рукописи

Шанавазова Маликат Султановна

РАЗВИТИЕ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТА

Специальность 08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит

Автореферат

диссертации на соискание учёной степени кандидата экономических наук

Краснодар - 2012

005046224

Диссертация выполнена на кафедре «Экономика и управление» Махачкалинского филиала ФГБОУ ВПО «Московского автомобильно-дорожного государственного технического университета» (МАДИ)

Научный руководитель: Абидов Магомед Хабибович

доктор экономических наук, доцент

Официальные оппоненты: Питерская Людмила Юрьевна

доктор экономических наук, профессор заведующая кафедрой «Денежного обращения и кредита» ФГБОУ ВПО Кубанский государственный аграрный университет

Семенюта Ольга Гетовпа

доктор экономических наук, профессор, заведующая кафедрой «Банковское дело» ФГБОУ ВПО Ростовского государственного экономического университета (РИНХ)

Ведущая организация: ФГБОУ ВПО «Северо-Кавказский

государственный технический университет», г. Ставрополь

Защита состоится 11 мая 2012 г. в 13.00 на заседании диссертационного совета Д 212.101.05 по экономическим специальностям при Кубанском государственном университете по адресу: 350040, г. Краснодар, ул. Ставропольская,149, ауд.231

С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке Кубанского государственного университета по адресу: 350040, г. Краснодар, ул.Ставропольская,149, (главный корпус КубГУ, читальный зал).

Электронная версия автореферата размещена на сайте ВАК Минобрнауки России http://vak.eAgov.ru и на сайте Кубанского государственного университета http://kubsu.ru.

Автореферат разослан « 31 » марта 2012 г.

Учёный секретарь диссертационного совета,

доктор экономических наук, профессор ~ С.Н.Трунин

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы диссертационного исследования. Неотъемлемой частью современной государственной социально-экономической политики России является система управления развитием рынков недвижимости и ипотечного кредитования с целью активизации воспроизводственных процессов в экономике страны. Эффективное выполнение своих функций ипотечным рынком находится в прямой зависимости от возможности привлечения и использования дополнительных источников финансирования.

Стоит отметить усиление интереса к проблемам ипотеки со стороны научной общественности в последнее время, в связи с разработкой и принятием пакета законов, направленных на формирование рынка доступного жилья в России. Важно подчеркнуть особый характер развития процессов функционирования российского рынка ипотечного кредитования, суть которого состоит в том, что его субъекты находятся на начальном этапе своего становления и все еще отсутствуют отлаженные механизмы взаимодействия элементов инфраструктуры рынка, которые на региональном уровне носят вообще фрагментарный характер. Общественная потребность в разнообразных видах ипотечных продуктов значительна, но условия предоставления их участниками ипотечного рынка не совершенны и лишь начинают формироваться.

В России отмечаются низкие объемы и степень развития ипотечного рынка. Об этом свидетельствуют, например, такие показатели как доля общей стоимости закладных по остатку ссудной задолженности к ВВП страны, которая колеблется на уровне 0,42 % или доля ипотечной задолженности в ВВП равна 2,5%, а в развитых странах этот показатель может достигать 70%.

Преодоление неразвитости рынка ипотечного жилищного кредитования и его институциональной незавершенности в России стало проблемой общегосударственной, в то время как его поступательное развитие может выступить в качестве важного стабилизирующего фактора экономического роста.

Необходимость анализа развития российского рынка ипотеки и понимание его особенностей и роли в инвестиционных и социальных процессах, обоснование мер государственного воздействия по стимулированию механизмов финансирования ипотечного кредитования, важность разработок форм и методов его функционирования, а также теоретическая и практическая значимость придают теме настоящего диссертационного исследования особую актуальность.

Степень разработанности проблемы. Проблемам ипотеки и ипотечного жилищного кредитования посвящено немало научных работ, монографий, диссертаций, статей и обзоров в периодической печати. Несмотря на это по многим вопросам данной проблемы еще нет единого мнения, взгляды ученых и специалистов иногда расходятся даже по таким ключевым вопросам как сущность

3

ипотеки, содержание ипотечного кредита, механизм его финансирования и т.д.

Проблемы развития ипотечного кредита отражены в таких трудах зарубежных исследователей как: 3. Боди, А. Даймонда, А. Доунса, Дж. Миллара, А.О. Салливана, Т.С. Стейнметца, Р. Страйка, Ф.Уитта и др. Они рассматривают модели ипотечного кредитования, способы организации ипотечного жилищного рынка, определяют роль и функции государства в реализации ипотечного жилищного кредитования.

В российской научной литературе, разработке вопросов становления и развития рынка ипотечного кредитования посвящены работы К.Л. Астапова, И.В. Довдиенко, П.Н. Кострикина, В.М. Минц, М.П. Логинова, В.В. Меркулова, Е.Б. Покопцева, Г. А. Суворова, М.А. Федотовой, и др.

В работах Э.А. Абляхимова, З.Л. Гариповой, В.В. Котова, В.И. Емелина, М.И. Каменецкого, Е. Г. Ивасенко, А.Б. Копейкина, Н. Б. Косаревой отражены специфические особенности финансирования ипотечных сделок.

В ряде исследований рассмотрен основной инструментарий формирования и развития организационно-экономических и финансово-кредитных механизмов ипотеки в прикладном аспекте: И. Т. Балабанов, Д. 3. Вагапова, Т. А. Владимирова, Ю. В. Головин, Л. Ю. Грудицына, В. В. Иванов, А. Г. Ивасенко,

A. Б. Копейкин, Н. Б. Косарева, В. А. Кудрявцев, В. И. Лимаренко, 3. П. Лукина, М. В. Павлова, Н. С. Пастухова, Е. П. Покопцева,

B. Н. Пономарев, И. А. Разумова, Н. Н. Рогожина.

Решению отдельных проблем в сфере выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг посвящены труды В.М. Усоскина, A.A. Казакова, Е.А. Демуш-киной, В.В. Драгунова, С.А. Смирнова, А.Н. Слекеничса, O.A. Плешаковой.

Различные схемы построения индикаторов моделей и систем оценки локальных жилищных рынков, обеспечивающие повышение эффективности принятия управленческих решений, способствующих созданию условий для успешного развития коммерческого жилищного ипотечного кредитования, были предложены в трудах Ю.Ф. Симонова, E.H. Кудашева, М.И. Каменецкого и др.

Некоторые аспекты становления и развития регионального ипотечного рынка жилья, рассмотрены в работах В.Г. Алиева, A.A. Казимагомедова,

C.М. Ильясова, З.А. Арсахановой, С.Ю.Бацыной, О.В. Дьяченко, Я.С. Мелку-мова, В.М. Полтеровича, Я.А. Старкова и др.

Диссертационные исследования, касающиеся отдельных проблем данной темы, проводили экономисты М.П. Логинов, М.К. Скорбин, Е.В. Голосокова, В.М. Оселедец, В.А. Савинова, Ш.А. Магомедова, Е.Д. Лунина, В.А. Поляков и др.

Тем не менее, во всем многообразии научных работ в изучаемом направлении недостает исследований, направленных на формирование научного подхода и выработку практических рекомендаций в области формирования эффек-

4

тивноб системы функционирования рынка ипотечного жилищного кредитования, так как большинство исследований посвящены фрагментарному освещению отдельных сторон исследуемой проблемы.

Цель и задачи диссертационного исследования. Цель диссертационной работы состоит в теоретическом обосновании и практической разработке методов повышения организационно-инвестиционного потенциала и обеспечения устойчивого направления развития рынка ипотечного жилищного кредита.

Реализация поставленной цели предопределила постановку и решение следующих логически взаимосвязанных задач:

- рассмотреть экономическую сущность системы ипотечного кредитования, ее роль в развитии социально-экономических процессов;

- систематизировать и дополнить классификацию рисков, возникающих в процессе осуществления ипотечных операций;

- провести периодизацию процесса становления и развития отечественного рынка ипотечного жилищного кредитования, выявить специфические проблемы, присущие каждому периоду, а также рассмотреть международный опыт существования систем ипотечного кредитования и присущих им рынков с учетом возможности его адаптации в России;

- проанализировать проблемы и кризисные явления рынка ипотечного кредитования на современном этапе развития экономики и предложить направления его развития;

- выявить наиболее перспективные инструменты прямого государственного участия в ипотечных программах и определить положительные и отрицательные последствия применения таких инструментов;

- предложить научно обоснованные инструменты повышения эффективности рынка ипотечного жилищного кредитования, разработать рекомендации по его развитию и совершенствованию в России.

Объектом исследования является рынок ипотечного жилищного кредитования, а также составляющие его структурно-институциональные элементы.

Предметом исследования выступает совокупность отношений, возникающих в ходе формирования системы жилищного кредитования и трансформации рынка ипотечного жилищного кредитования и его институтов в современных условиях Российской Федерации.

Соответствие темы диссертации требованиям паспорта специальностей ВАК. Область исследования диссертационной работы соответствует требованиям паспорта ВАК Минобрнауки РФ по специальности 08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит, п. 9.3. Развитие инфраструктуры кредитных отношений, современных кредитных инструментов, форм и методов кредитования.

Теоретическую и методологическую основы работы составляют фундаментальные труды отечественных н зарубежных ученых по проблемам рыночной экономики, функционирования международных и отечественных систем ипотечного кредитования, экономическая и правовая литература, научные труды и публикации в периодических изданиях отечественных и зарубежных ученых и специалистов в области исследования проблем финансирования жилищного кредитования.

Обоснованность и достоверность исследования достигается применением общенаучных методов анализа и синтеза, научной абстракции, методов наблюдения и обобщения, исторического, логического, статистического, системного анализа, а также различные финансово-расчетные и статические методы.

Информационно-эмпирической базой исследования послужили официальные данные научных экономико-правовых изданий, статистические и прогнозные данные Министерства финансов РФ, Центрального банка РФ, Фонда «Институт экономики города», Ассоциации российских банков, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, материалы статистических сборников, монографий, научных и научно-практических конференций и семинаров, рейтинговых агентств, периодической печати, сайтов сети Интернет и др.

Рабочая гипотеза исследования основывается на положении о том, что развитие национального рынка ипотечного жилищного кредита во многом определяется существующими интеграционными и мобилизационными связями субъектов ипотечного комплекса и трансформируется под воздействием указанных взаимоотношений. Это требует выработки ряда направлений совершенствования рынка ипотечного кредитования, которые смогут обеспечить более активную позицию как кредитных организаций (банковского и небанковского типа), так и государственных органов власти в развитии национальной ипотеки как одной из приоритетных задач социально-экономической политики России первой четверти XXI века.

Основные положения диссертации, выносимые на защиту:

1. Исследование рынка ипотечного жилищного кредитования с позиции системного и институционального подхода позволяет представить его как совокупность субъектов кредитования, звеньев ипотечной инфраструктуры и механизмов их функционирования, обеспечивающих формирование спроса, предложения и кругооборот ипотечных активов путем перераспределения рисков за счет создания устойчивой модели национального ипотечного рынка.

2. Внедрение и развитие операций по долгосрочному жилищному ипотечному кредитованию ставит перед ипотечными институтами ряд особых проблем в области управления своими рисками в силу специфики данного вида кредитования, требующей принятия особых мер по управлению рисками, и за-

6

ключается, прежде всего, в следующем: долгосрочный характер кредита; обеспечение возвратности кредитных средств осуществляется в виде залога жилого помещения, приобретенного на средства кредита; способ погашения кредита, при котором платежи распределяются равными частями на протяжении всего срока кредита, что обуславливает, на наш взгляд, необходимость дополнения современных взглядов на классификации наиболее характерных рисков, присущими ипотечным операциям.

3.Анализ тенденций развития отечественного рынка ипотечного жилищного кредита позволяет выделить его следующие основные характеристики: отсутствие долгосрочных ресурсов; низкая платежеспособность населения; высокий уровень «теневой» экономики; существенное повышение коммерческими банками процентных ставок; отсутствие развитого рынка ипотечных ценных бумаг; низкий уровень проникновения ипотечного кредитования в финансовый сектор, отсутствие привлекательных ипотечных финансовых инструментов; низкий уровень доверия к ипотечным ценным бумагам; неразвитость рынка «вторичной» ипотеки; пространственная асимметрия и отсутствие эффективных методов регулирования правого и информационного обеспечения ипотечных сделок.

4. Механизм повышения эффективности функционирования рынка ипотечного жилищного кредита должен представлять собой совокупность средств и методов, применяемых для его регулирования с учетом интересов участников ипотечного рынка и факторов, определяющих его современное состояние и развитие, поэтому в соответствии с комплексным подходом актуализируется необходимость формирования и выработки принципов и инструментов эффективного ипотечного рынка, этапов его формирования, а также разработки комплекса мер по направлениям его развития.

5. В стратегическом плане насущной потребностью организации рынка ипотечного жилищного кредита выступает создание инфраструктурного обеспечения его деятельности, выравнивание уровня нормативного регулирования отношений по всему кругу ипотечных институтов, так как от степени его развития зависит и появление возможностей включения в ипотечный оборот контрактно-сберегательных финансовых посредников, приток иностранного финансового капитала, создание рынка секъюритизированных ипотечных активов и, в конечном итоге, равноправное вхождение в мировой ипотечный рынок.

Научная новизна диссертационной работы в целом заключается в разработке научно обоснованных принципов, методических положений и практических рекомендаций по совершенствованию развития рынка ипотечного жилищного кредитования с целью повышения оживления инвестиционных и инновационных процессов за счет развития ипотечного комплекса, финансовых

7

механизмов и рынка ипотеки.

Конкретное приращение научного знания состоит в следующем:

- уточнено понятие «система ипотечного кредитования», которое, в отличие от современных научных взглядов, рассматривается не только как совокупность отношений между участниками ипотечного рынка или его субъектов, но и включает конвергентные признаки, свидетельствующие о наличии и решении проблем интеграции инвестиционного и финансового рынков с рынком ипотечного жилищного кредита;

- дополнена классификация рисков ипотечной деятельности на основе их анализа и систематизации, введением такой категории как «юридический риск», под которой предлагается понимать вероятность наступления неблагоприятных событий вследствие ненадлежащего оформления договорных обязательств, и аргументировано, что ряд рисков вызван несводимым интересом участников рынка ипотечного жилищного кредита и влияет на нарастание противоречивости институциональной среды осуществления этой деятельности;

- предложена этапизация формирования рынка ипотечного жилищного кредита, основанная на институциональных критериях и системной организации, включающая четыре периода эволюции (становление, реформирование, стабилизация, модернизация), второй из которых присущ российскому ипотечному рынку в настоящее время; что дало возможность определить принципы повышения уровня его развития, позволяющие регулировать потребности участников ипотечного рынка путем использования различных аналитических и оперативных финансово-кредитных инструментов, а именно: принципы обеспечения сочетания интересов всех участников рынка ипотечного жилищного кредита; принципы обеспечения потребностей клиентов; принципы внутренней эффективности ипотечного рынка; принципы, лежащие в основе деятельности государства как участника-регулятора ипотечного рынка;

- выявлены факторы, ограничивающие деятельность субъектов рынка ипотечного жилищного кредита (низкая доходная база конечных пользователей ипотечных продуктов; сокращение объемов жилищного строительства и как следствие падение интереса со стороны кредитных организаций к строительным проектам - ипотеке на первичном рынке) и определены современные тенденции его развития (выработка механизмов разделения рисков строительной отрасли между банками и государством; развитие небанковских каналов продаж ипотечных продуктов; становление института кредитных брокеров; снижение процентного дифференциала в ипотечных ресурсах и др.);

- предложен алгоритм оптимизации оформления ипотечных кредитов в коммерческих банках, включающий следующие этапы: сбор документов в за-

висимости от объекта и субъекта ипотечной деятельности, объема заимствования, залогового имущества, долговой емкости и т.д.; оформление залога и регистрации договора ипотеки в УФРС, что будет способствовать снижению временных затрат на оформление документов и универсализации процесса секъюритизацин ипотечных активов и как следствие этого - росту объемов ипотечных ценных бумаг и рынка ипотечного жилищного кредита;

- обоснованы направленна участия государства в развитии рынка ипотечного жилищного кредита, а именно: прямое (с использованием эффективных инструментов увеличения и поддержки платежеспособного спроса граждан на приобретение жилья путем государственного льготирования жилищного строительства и покупки жилья), косвенное (направленное на минимизацию рисков ипотечного кредитования для субъектов ипотечного рынка), налоговое (суть которого состоит в совершенствовании налогового режима, как инструмента стимулирования развития системы жилищного ипотечного кредитования); что позволит реализовать ряд мер, ориентированных на создание инфраструктуры рынка секъюритизированных ипотечных активов (создание института владельцев ценных бумаг, введение единого депозитарного учета, механизм обратного выкупа закладных, развитие правотворчества в области секъюритизацин и др.).

Теоретическая значимость выводов и рекомендаций, предложенных диссертантом, заключается в разработке и обосновании научного и методологического подходов к исследованию сущности рынка ипотечного жилищного кредита и его места в системе финансово-кредитных отношений.

Практическая значимость работы определяется возможностью использования ее результатов для совершенствования института ипотечного кредитования с целью решения социально-экономических проблем регионов.

Разработанные в ходе исследования практические рекомендации могут быть использованы в деятельности федеральных, региональных и местных органов власти при разработке Национальной стратегии развития ипотечного кредитования и осуществлении приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», в том числе финансирования социальной ипотеки. Также они могут быть использованы коммерческими банками, ипотечными агентствами и другими финансовыми и инвестиционными компаниями для дальнейшего совершенствования механизма рынка ипотечного жилищного кредита и системы управления ипотечными продуктами.

Отдельные положения диссертации могут быть включены в качестве дополнительных материалов в учебный процесс при совершенствовании программ учебных курсов и чтении лекций бакалаврам и магистрантам по курсам «Теория кредита», «Финансы, денежное обращение и кредит», «Экономика недвижимости» и др.

Апробация результатов исследования осуществлена на ряде международных конференциях в период с 2008 по 2011 гг.: Всероссийская научно-практическая конференция «Финансово-экономическое преобразование на современном этапе развития РФ: проблемы и перспективы» (г. Махачкала, 2008 г.); IV Международная научно-практическая конференция «Финансовые инструменты регулирования экономики регионов» (г. Махачкала, 2010 г.); Международная научно-практическая конференция «Актуальные вопросы социально-экономического развития современного общества в условиях реформ» (г. Саратов, 2011 г.).

Материалы работы нашли практическое применение в учебном процессе в Махачкалинском филиале Московского автомобильно-дорожного государственного технического университета (МАДИ) в ходе преподавания дисциплин «Инвестиции», «Организация и финансирование ипотечного кредитования».

Публикации. По результатам исследований автором опубликовано 14 печатных работ общим объемом 3,9 п.л., в т.ч. авторских 3,1 п.л., из которых 3 статьи опубликованы в периодических изданиях, рекомендованных ВАК.

Структура работы определена в соответствии с поставленными целями и задачами исследования, состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы из 243 наименований, 1 приложения, содержит 20 рисунков и 17 таблиц.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

1. Сущность ипотечного кредитования следует рассматривать с точки зрения системного подхода, последовательно раскрывая понятия «ипотека», «ипотечное кредитование», «система ипотечного кредитования», что обеспечивает взаимосвязь не только финансового и инвестиционного рынков, но и жилищного рынка. Так, в отечественной научной литературе понятие ипотечного жилищного кредита еще недостаточно исследовано. Во многом это связано с тем, что в России система ипотечного кредитования начала функционировать сравнительно недавно по сравнению с экономически развитыми странами. По нашему мнению, ипотечный жилищный кредит - это кредит в денежной форме, предоставляемый на общих принципах кредитования с целью покупки и строительства жилой недвижимости для удовлетворения потребностей населения на условиях предоставления залога в виде недвижимого имущества перед кредитной организацией.

Следует отметить, что в ряде работ не отражается сущность ипотечного кредитования с точки зрения системного подхода, поскольку не выявлены основные элементы рынка ипотечного кредита, как и взаимосвязи между ними. На наш взгляд, систему ипотечного жилищного кредитования можно рассматривать как совокупность субъектов кредитования, звеньев ипотечной инфраструктуры и меха-

10

шпмов их функционирования, обеспечивающая интеграцию финансового, жилищного и инвестиционного рынков. Такое определение наиболее полно отражает местоположение ипотечного жилищного кредитования в сфере экономических взаимоотношений, обусловленное его функциями. Данное определение обеспечивает взаимосвязь не только финансового и инвестиционного рынков, в части привлечения средств посредством перераспределения финансового капитала и создания фондовых механизмов, как указывается другими авторами, но и жилищного рынка, в части финансирования строительства и приобретения жилой недвижимости с использованием института ипотеки. Такая система ипотечного кредитования включает следующие элементы: субъекты ипотечного рынка; звенья инфраструктуры ипотечного рынка; механизм ипотечного рынка Выделение элементов ипотечного кредитования обусловлено тем, что именно они выражают действие функций ипотечного кредитования в экономике и обеспечивают их реализацию.

2. Внедрение операций по долгосрочному жилищному ипотечному кредитованию ставит перед банками ряд особых проблем в области управления своими рисками в силу специфики данного вида кредитования, требующих принятия особых мер по управлению рисками. Рисков, которым подвергаются участники ипотечной деятельности достаточно много. Поэтому, считаем, что в свете современных взглядов система рисков ипотечного кредитования нуждается в уточнении классификации, к которой, по-нашему мнению, относится юридический риск - риск возникновения убытков вследствие нарушения кредитной организацией требований действующего законодательства, ненадлежащего оформления договорных обязательств, а так же отсутствия или противоречивости правовых норм.

На рисунке 1 схематично представлена дополненная автором расширенная классификация рисков, обладающая большей информативностью для участников ипотечного жилищного рынка.

Рисунок 1- Риски ипотечной деятельности (*дополнено автором)

11

3. После интенсивного восстановления 2010-2011 гг. (рисунки 2,3) российская ипотека может столкнуться с кризисом роста: падение интереса банков к строительным проектам приведет к дефициту новостроек. Смягчить этот эффект помогут, по нашему мнению, развитие каналов продаж ипотечных продуктов и новые механизмы разделения рисков жилищного строительства между банками и го-

щ Объем предоставленных физическим яйцам ИЖК {левая шпале) ■ Ооъем потребительских кредитов (левая шкала)

- Темпы прироста ИЖК к предыдущему периоду

- Темпы прироста потребительских кредитов к предыдущему периоду

Второе

полугодие 2009г.

Второе полугодие 20Ю г.

Пвриое полугодие 2011 г.

100 80 во

40 20 о * —го

—40

—во —80 — 100

сударством.

2500 ,

Порво« полугодие 2009 г.

гооо 1

| 1500 о. 1250

3 1000

1 750 500 250 О

Рисунок 2 - Динамика объемов потребительских кредитов и ИЖК В целях стимулирования объемов жилищного кредитования, на наш взгляд, следует развивать дальнейшее взаимодействие строительной отрасли с банковским сектором путем совмещения программ целевого кредитного финансирования застройщиков с программами льготного ипотечного кредитования физических лиц на строящиеся объекты. Предложение указанного комплексного продукта позволит снизить риски незавершенного строительства, повысить контроль исполнения проектов и повысить привлекательность условий кредитования для заемщиков.

75 ^

100

Второе полугодие Первое полугодие Второе полугодие Первое полугодие 2009 г. 20'О г. 2010Г. 2011г.

ЯМ Объем ИЖК

ЯП Объем досрочно погашенных ИЖК (прав требования по ИЖК)

-Доля досрочно погашенных ИЖК (прав требования по ИЖК)

в объеме предоставленных ИЖК (правая шкала)

Рисунок 3 - Динамика объемов выдачи и досрочного погашения ИЖК

(прав требования по ИЖК) Дальнейшее наращение объемов ипотечного кредитование возможно так же в рамках расширения канала продаж ипотечных продуктов путем развитие института кредитных брокеров, финансовых консультантов и размещением точек продаж в строительных фирмах, агентствах недвижимости. При этом формирование

12

ресурсной базы современного ипотечного кредитования посредством финансирования с помощью институтов-участников ипотечного рынка является неизбежным условием его развития. Слабость практического развития данной сферы обусловлена, в основном, недостаточностью ресурсной базы. Решение данной проблемы видится нами в разработке механизмов привлечения средств Пенсионного фонда РФ, негосударственных пенсионных фондов и страховых компаний, как перспективных участников ипотечного рынка, которые могут выступить в роли долгосрочных инвесторов в ипотечные активы и созданные на их основе ценные бумаги - закладные.

В целом, развитие кредитных отношений при реализации программ ипотечного жилищного кредитования должно осуществляться в рамках следующих этапов, представленных в таблице 1.

Таблица 1 - Характеристика этапов формирования рынка ипотечного жилищного кредита в России (составлено автором)

Этап Условия Ожидаемый результат

Становление Выдача первого ипотечного кредита; принятие пакета законов, направленных на развитие рынка ипотечного жилищного кредитования; появление ипотечных институтов и сопутствующей инфраструктуры Появление интереса со стороны клиентов к ипотечным продуктам; рост удельного веса ипотечных кредитов в активных операциях банков

Реформирование Институциональные реформы экономики и банковского сектора; заимствование механизмов и инструментов из зарубежной практики; вступление в ВТО Автоматизация расчетов по ипотечному обслуживанию клиентов; Адаптация зарубежного опыта ипотечного кредитования к российской практике

Стабилизация Реструктуризация финансовой системы; рост доверия клиентов к ипотечным продуктам и институтам Совершенствование управления ипотечными рисками; развитие технологий удаленного доступа; начало массового развития ипотечного жилищного кредитования

Модернизация Рост доходов населения-потенциальных заемщиков, стабильность денежно-кредитного сектора; низкая волатильность финансовых рынков; темпы финансового развития страны опережают темпы роста производственного сектора Наращивание ГГ-инвестиций; развитие технологий розничного обслуживания ипотечных кредитов; объемы выданных ипотечных кредитов достигают 6-8% от ВВП

Проведенный анализ, позволил нам обозначить авторскую позицию, предполагающую реализацию следующих принципов формирования эффективного рынка ипотечного жилищного кредита (табл. 2):

Таблица 2 - Принципы рынка ипотечного жилищного кредита, направленные на рост его эффективности

1 Принципы, лежагцие в основе деятельности государства как участника-регулятора ипотечного рынка Принципы внутренней эффективности организаций-участников ипотечного рынка Прит\ипы обеспечения потребностей клиентов

Наличие четкой проработанной законодательной базы Информированность о потребностях клиентов и технологических и финансовых инновациях Самостоятельность субъектов-заемщиков при выборе ипотечного продукта

Устойчивость к системным рискам Системный подход и целевая ориентация функционирования ипотечных процессов Осведомленность о рисках

Эффективное управление рисками рынка ипотечного жилищного кредитования Циклический характер разработки новых ипотечных продуктов Максимальная быстрота проведения операций

Обеспечение прозрачности ипотечного рынка и его надежности Разграничение крупных/малых и кратко/долгосрочных розничных ипотечных кредитов Регулярность и своевременность оплаты ипотечных жилищных кредитов

Пришиты, обеспечивающие сочетание интересов всех участников рынка ипотечного жилищного кредита

- Транспарентность процедур и правил участия на ипотечном рынке

- Минимизация рисков и эффективное управление ими

- Надежность, безопасность и доступность ипотечного жилищного кредитования

- Технологичность, удобство и оптимальная скорость проведения операций, связанных с выдачей и обслуживанием ипотечных жилищных кредитов и эмитированных на их основе ценных бумаг

Реализация вышеобозначенных принципов должна идти, на наш взгляд, при помощи следующих инструментов формирования рынка ипотечного жилищного кредита, приведенных на рисунке 4.

С учетом вышеизложенного можно заключить, что реализация обозначенных выше принципов и направлений развития рынка ипотечного жилищного кредита позволит оптимизировать цикл обращения ипотечных кредитов, при этом будет максимально использоваться накопленный участниками ипотечного рынка научно-технический и финансовый потенциалы.

Рисунок 4 - Инструменты формирования рынка ипотечного жилищного кредита

(составлено автором) Таким образом, актуальность и сложность решения проблем ипотечных рынков требуют оптимизационного организационно-структурного конфигурирования, базирующегося на принципах формирования эффективного рынка ипотечного жилищного кредита как единого процесса развития финансового сектора России и на этой базе разработки рациональных подходов к практическому решению глобальных и локальных проблем в этой области.

4. По результатам проведенного анализа состояния рынка ипотечного жилищного кредитования сформулированы перспективы и направления развития рынка ипотечного жилищного кредитования (ИЖК), представленные в таблице 3.

Таблица 3 - Направления развития национального рынка ипотечного жилищного кредитования и результаты их реализации

Направления | Результат действия

І Інститу циональные

- Институциональные изменения в развитии ипотечного жилищного рынка, в том числе и на региональном уровне; - Усложнение хозяйственных связей;

- Снижение инфляционной зависимости в сфере строительства жилья; - Рост количества выданных кредитов;

- Снижение зависимости от внешних рынков финансовых ресурсов, привлекаемых для выдачи ипотечных кредитов; - Рост конкуренции за «длинные» деньги, используемые с целью финансирования ипотеки в России;

- Различия характеристик выданных ипотечных жилищных кредитов; - Унификация и стандартизация правил и процедур выдачи ипотечных кредитов;

Направления Результат действия

- Развитие инфраструктурной базы рынка ипотечного жилищного кредита - Повышение доступности ипотечного жилищного кредитования

Налоговые

- Совершенствование налогового режима - Снижение размера налоговой ставки по операциям с ценными бумагами для организаций -эмитентов ипотечных ценных бумаг

- Предоставление налоговых льгот в части уплаты НДФЛ не только на сумму процентов по ипотечному жилищному кредиту, но и на сумму кредита - Снижение стоимости кредита и объекта жилищной недвижимости

Финансовые

- Субсидирование процентных выплат по ипотечным жилищным кредитам - Снижение стоимости заемных ресурсов

- Внедрение института социальных ипотечных облигаций - Расширения спектра ипотечных финансовых инструментов, рынков и каналов их дистрибуции

Структурные

- Конкуренция между банками за заемщиков; - Повышение количественных и качественных параметров оказываемых услуг;

- Конкуренция между организациями обслуживающими выдачу ипотечных кредитов и другие связанные с ними транзакции - Снижение тарифов по страхованию жизни заемщика, объекта ипотеки, оценочным услугам и т.д.

- Внедрение финансовых инноваций - Передел рынка ипотечных услуг в борьбе за клиента и финансовые ресурсы, в результате грамотного внедрения и использования инновационных финансовых продуктов

Глобальные

- Допуск на российский рынок зарубежных ипотечных институтов после вступления России в ВТО; - Усиление конкуренции за клиента;

- Заимствование из-за рубежа технологий и процедур выдачи ипотечных жилищных кредитов; - Новые технологические решения, связанные как с выдачей, так и с обслуживанием ипотечных кредитов;

- Копирование механизмов, связанных с обращением ипотечных ценных бумаг и финансовых инструментов на вторичном ипотечном рынке; - Расширение рынка ипотечных жилищных кредитов, как по количественным параметрам, так и по скорости, простоте обращения инструментов;

- Привлечение дешевых длинных финансовых ресурсов с развитых зарубежных рынков капитала - Удешевление конечной стоимости ипотечного кредита для заемщика или рост маржи для кредитора

Информационно-технологические

- Удешевление программного обеспечения и средств связи; - Снижение транзакционных издержек связанных с выдачей, обслуживанием ипотечных жилищных кредитов;

- Расширение доступа населения к сети Интернет и мобильной связи; - Дистанционное обслуживание клиентов и его рост;

- Развитие технологий программирования - Повышение функциональности программ оценки заемщиков, качества обслуживания выданных кредитов и их последующей реструктуризации; |

Направления Результат действия

- Автоматизация этапов выдачи ипотечных кредитов и последующего обращения ипотечных ценных бумаг - Устранение ручного труда в обработке данных и проведении платежей

Правовые

- Введение порядка реструктуризации секь-юритизированных ипотечных кредитов; - Развитие механизма обратного выкупа ипотечных закладных;

- Законодательное закрепление базы для практической оценки сделок секьюритгаащт; - Рост достоверности проведенных рейтинговых оценок по секъюритизированным сделкам;

- Расширение списка и объемов возможных инструментов для размещения денежных средств в инструменты ипотечного жилищного рынка; - Увеличение инвестиционной базы и привлечение новых инвесторов, в т.ч. и институциональных;

- Усовершенствование порядка обращения взыскания на заложенное имущество - Оптимизация механизма определения стоимости заложенного имущества

5. В процессе осуществления ипотечной деятельности коммерческий банк как основной ее участник может получить экономический эффект при увеличении количества выданных ипотечных кредитов за счет привлечения дополнительных клиентов. Источником увеличения клиентов является, на наш взгляд, также упрощение бюрократической процедуры оформления кредитов. Предложения заключаются в эффективном использовании достижений научно-технического прогресса, в целях снижения транзакционных издержек, и позволяющие в рамках действующего законодательства внедрение элементов «Электронного правительства» в процесс выдачи ипотечных кредитов, что позволит упростить механизм сбора документов, подтверждающих статус гражданина-заявителя, поручителя, созаемщика, статус передаваемых объектов недвижимости в залог и др. (таблица 4). Обеспечив сотрудничество в рамках программы «Электронное правительство» можно сократить как объем запрашиваемых документов у заемщиков, так и сроки их получения.

Таблица 4 - Оптимизация этапов оформления ипотечных кредитов в Банке1

Срок получения

№ Наименование документа По обычной схеме В рамках программы «Электронное Эффект

правительство»

1 2 3 4 5

1. Этап сбора документов

Обязательные документы

1 Копия трудовой книжки (предоставляются только копии заполненных страниц, заверенные подписью уполномоченного лица и печатью компании-работодателя Заемщика, чей доход учитывается при расчете кредитоспособности Заемщика). 2 дня. Достоверность подтверждается отчислениями в Пенсионный фонд. В течение 1 дня Сотрудник банка В течение 1 дня Банком

1 Предложено и составлено автором

1 2 3 4 5

2 Справка с места работы (основного, дополнительного — при наличии) о размере дохода за последние 6 календарных месяцев (форма № 2-НДФЛ) 2 дня. Одновременно является подтверждением позиции 1. 2-НДФЛ одновременно является подтверждением позиции 1 Исключает п. 1

3 Правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие в собственности недвижимости и дорогостоящего имущества (квартира, дача, дом, земельный участок, автомобиль и др.) и их копии. 1 день. Большое количество документов. Не требуются. Достаточно выписки из ЕГРП. Могут потребоваться только в течение срока оспаривания сделок-3 года В течение 1 дня. Не изучать правовой статус документов сотрудником банка (время от 1 часа до

По оОъектам недвижимости, передаваемой в залог

4 Правоустанавливающие документы на Жилое помещение: договор (купли-продажи, приватизации и др.); свидетельство о праве на наследстве по закону или завещанию; справка о выплаченном пае в ЖСК/ЖК; документы, подтверждающие создание правообладателем объекта недвижимости (проектная документация, акт приемки объекта недвижимости госкомиссией, технический паспорт и др.) 1 день. Большое количество документов, требуется нотариальное заверение. Не требуются. Достаточно выписки из ЕГРП. Могут потребоваться только в течение срока оспаривания сде-лок-3 года. Экономия времени на изучение правового статуса документов сотрудником банка.

5 Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним об отсутствии (наличии) обременении на закладываемую недвижимость (при наличии). Минимум 3 дня По электронному запросу в течение 1 дня В течение 1 дня заявитель

Но земельным участкам

6 Договор купли-продажи земельного участка (Распоряжение Главы администрации о выделении земельного участка под строительство и разрешение на строительство, если участок выделяется муниципальными органами под индивидуальное жилищное строительство, другой документ, на основании которого земельный участок перешел в собственность). Минимум 1 день. Большое количество документов Не требуются. Достаточно выписки из ЕГРП. Могут потребоваться только в течение срока оспаривания сде-лок-3 года. Не изучать правовой статус документов сотрудником банка (время от 1 часа до целого дня), плюс архивное место для хранения

2. Этап передачи договора залога на регистрацию л У<Т>РГ

7 Сдача на государственную регистрацию договора залога Очередь от нескольких дней до нескольких недель Использование системы «Ассистент» в течение 1 дня по месту оформления кредита в удобное время. В течение дня подписания договора залога и оформления кредитного договора

6. Стратегия развития финансового рынка Российской Федерации на период 2008-2012 гг. одной из целей развития финансовых рынков в России (в том числе ипотечных) ставит задачу обеспечения субъектов рынка долгосрочными финансовыми ресурсами, в том числе и за счет расширения спектра доступных финансовых инструментов: приоритет должен быть отдан секъюрити-зации финансовых активов.

Попытки запуска в оборот секьюритизированных ипотечных ценных бумаг -закладных были сделаны еще в предкризисные 2006-2007 гг., но были обречены на провал ввиду начавшегося финансового кризиса в 2008г., вместе с рухнувшим рынком ипотечного жилищного кредитования (таблица 5). Таблица 5 - Структура рынка секъюритизации ипотечных активов в России2

Рынок секъюритизированных активов 2006г. 2007г. 2008г. 2009г. 2010г.

млн, $ % млн, $ % млн, $ % млн, $ % млн, $ %

Внутренняя сскъюри'ппация 114 27,17 207 16,86 837 49,17 1182 86,34 444 90,43

Внешняя секъюритизация 378 76,83 1021 83,14 865 50,83 187 13,66 47 9,57

Итого 492 100,00 1228 100,00 1702 100,00 1369 100,00 491 100,00

Тем не менее, несмотря на резкое сжатие данного рынка в объемах за 2007-2010гг., все-таки на наш взгляд, стоит рассматривать данный инструмент финансирования рынка жилищной ипотеки как наиболее перспективный. Поэтому в таблице 6 нами предлагается ряд мер, направленных на развитие механизма секъюритизации и создание сопутствующей инфраструктуры.

Таблица 6 — Меры, направленные на создание необходимой инфраструктуры рынка секъюритизированных ипотечных активов (составлено автором)_

Меры Сущность и способ реализации Ожидаемый результат

1 2 3

Законодательное обеспечение механизма секъюритизации - принятие положений специального законопроекта «О секъюритизации», разработанного Ассоциацией региональных банков России в 2008 году; - внесение в законодательные документы изменений, касающихся порядка обращения взыскания на заложенное имущество, определения начальной цены продажи заложенного имущества в случае дефолта Эффективная поддержка рынка секъюр1гтизированных активов ипотечного жилищного кредитования

2 Рассчитано автором по материалам www.rusipoteka.ru

19

1 2 3

Совершенствования инвестиционной базы секьюритиза-ции Необходимо привлечение новых инспггуциональных инвесторов Расширение списка и объемов возможных инструментов для размещения денежных средств, реализации мотивационных мер для привлечения инвестиций, в частности льготного налогообложения;

Увеличение возможности привлечения средств уже существующих инвесторов Введение единого депозитарного учета выпускаемых закладных по ипотечным ценным бумагам с целью расширения возможности прямого выкупа закладных у оригинатора

Создания механизмов повышения прозрачности сделки Регулирование порядка налогообложения Предсказуемость налоговых последствий для участников секьюритиза-ции

Стандартизация подходов к рейтинговым оценкам; законодательного регулирования обязанности оригинатора выкупать на баланс часть эмитируемых ценных бумаг Структурирование и расширение системы показателей, которые будут составлять базу для практической оценки сделок секьюритизации

Закрепление порядка реструктуризации просроченных кредитов, которые были секъюритизирова-ны Введение стандарта, основанного на механизме обратного выкупа ипотечной закладной из пула закладных

Создание института владельцев ценных бумаг Введение единого депозитарного учета выпускаемых ипотечных закладных Усиление коироля над сделками секъюритизации не только со стороны регуляторов рынка, но и со стороны инвесторов

Увеличение ответственности кредитных организаций при выдаче и обслуживании кредитов Законодательное регулирование обязательного выкупа части эмитируемых секьюритизационных ценных бумаг на свой баланс Рост доверия инвесторов к ценным бумагам, что скажется на снижении требования к привлечению дополнительного обеспечения. Это позволит возместить затраты на покупку ценных бумаг кредитной организацией, а также затраты на принятие повышенного кредитного риска, поскольку предполагается выкуп младших, наиболее доходных, но и наиболее рискованных траншей ценных бумаг

На наш взгляд, особой значимостью и привлекательностью должны обладать региональные финансовые рынки (локальные), в частности, выпуск облигационных займов или закладных на локальных или региональных ипотечных кластерах может происходить на основе использования механизма государственно-частного партнерства, например, владение ипотечными бумагами на паритетных началах (рисунок 5).

Рисунок 5 - Механизм выпуска облигационных займов развития региональных ипотечных рынков на основе секьюритизации ипотечных активов

(составлено автором)

Использование данного механизма позволит, привлечь необходимые долгосрочные ресурсы для развития региональных рынков ипотечного жилищного кредита и обеспечить существование государственных гарантий для инвесторов, желающие инвестировать свои средства в ипотечные ценные бумаги.

В заключении диссертации сформулированы основные теоретические и практические выводы, полученные автором в результате проведенного исследования и обобщены результаты проведенного исследования.

Публикации автора по теме диссертационного исследования:

а) Статьи в научных изданиях, рекомендованных ВАК РФ для опубликования результатов научных исследований:

1. Ильясов С.М., Гаджиев A.A., Магомедов И.Г., Шанавазова М.С. О конкуренции на банковском рынке // Деньги и кредит: ежемесячный теоретический научно-практический журнал. 2008. № 7. (0,5 п.л., авт. 0,3 п.л.).

2. Шанавазова М.С. Современные направления развития рынка ипотечного жилищного кредитования // Научный журнал КубГАУ [электронный ресурс]. -Краснодар: КубГАУ. 2012. № 76 (41). Режим доступа: http://ej.kubagro.ru/2012/02/pdf/52.pdf/ (0,6 п.л.).

3. Шанавазова М.С. Теоретические аспекты исследования ипотечного жилищного кредитования // Научный журнал КубГАУ [электронный ресурс]. - Краснодар: КубГАУ. 2012. № 76 (41). Режим доступа: http://ej .kubagro.ru/2012/02/pd£'61 .pdf (0,5 п.л.).

б) публикации в других научных изданиях:

4. Шанавазова М.С. Ипотечное кредитование на современном этапе // Банки: Операции и услуги. Издательство RIZO-PRESS. Махачкала. 2008г. (0,3 п.л.).

5. Шанавазова М.С. Значение потребительского кредитования в России // Банки: Операции и услуги. Издательство RIZO-PRESS. Махачкала. 2008г. (0,2 п.л.).

6. Шанавазова М.С., Эркечева 3. Проблемы формирования доходов региональных бюджетов (на примере республики Дагестан) // IV Международная научно-практическая конференцій. Финансовые инструменты регулирования экономики регионов. Сборник материалов Том П. Махачкала 2008г. (0,2 п.л.).

7. Шанавазова М.С. Некоторые теоретико-методические вопросы формирования рынка банковских услуг: сборник научных трудов «Банки и бизнес, региональный аспект». - Махачкала: ИПЦ ДГУ. 2008г. (0,2 п.л.).

8. Шанавазова М.С. Ипотечное кредитование на современном этапе // Финансово-экономическое преобразование на современном этапе развития РФ: проблемы и перспективы: Сборник материалов всероссийской научно-практической конференции. Т.П. - Махачкала: ИПЦ ДГУ. 2008г. (0,1 п.л.).

9. Исаева П.Г., Шанавазова М.С. Влияние макроэкономических факторов на кредитную политику и кредитно-инвестиционную деятельность региональных банков // Финансово-экономическое преобразование на современном этапе развития РФ: проблемы и перспективы. Сборник материалов всероссийской научно-практической конференции. - Махачкала: ИПЦ ДГУ. 2008г. (0,3 п.л.).

10. Шанавазова М.С. Методические вопросы долгосрочных ресурсов в сфере ипотечного кредитования: Проблемы оценки и использования ресурсного потенциала в условиях кризиса. Сборник материалов всероссийской научно-практической конференции. - Махачкала: ИПЦ ДГУ. 2009г. (0,2 п.л.).

11. Шанавазова М.С. Цена ипотеки в России: Проблемы и перспективы развития экономики регионов РФ. Сборник материалов всероссийской научно-практической конференции. - Махачкала: ФОРМАТ. 2009г. (0,3 п.л.)

12. Абидов М.Х., Шанавазова М.С. Формирование ипотечного рынка и его структура // Теоретические и прикладные проблемы социально-правовых и социально экономических и биологических сфер жизни общественного региона: Сборник статей межвузовской научно-практической конференции. - Дербент: филиал РГСУ (Российско-государственный социальный университет). 2010г. (0,2 пл.).

13. Абидов М.Х., Шанавазова М.С. Особенности ипотечного рынка в России // Актуальные проблемы социально-экономического развития региона: Сборник материалов региональной межвузовской научно-практической конференции (НПК). - Махачкала: ИПЦ, ДГУ. 2011г. (0,2 п.л.).

14. Шанавазова М.С. Модели ипотечного кредитования в мировой практике // Актуальные вопросы социально-экономического развития современного общества в условиях реформ: материалы междцнародной научно-практической конференции (30 ноября 2011 г.). - в 3-х частях. - Ч.З. - Саратов.: Изд-во ЦПМ «Академия бизнеса». 2011. С. 207-209. (0,1 пл.).

Шанавазова Маликат Султановна

РАЗВИТИЕ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТА

Автореферат диссертации на соискание учёной степени кандидата экономических наук

Бумага тип. № 2. Печать трафаретная. Формат 60x84 1/16 Уч.-изд. л. 1,4. Тираж 80 экз. Заказ № 967.

350040, г. Краснодар, ул. Ставропольская, 149, Центр «Универсервис», тел. 21-99-551