Ипотека как фактор повышения совокупного спроса тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Ипотека как фактор повышения совокупного спроса"

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИИ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

На правах рукописи

МАКАРЕНКО МАРИЯ ПАВЛОВНА

ИПОТЕКА КАК ФАКТОР ПОВЫШЕНИЯ СОВОКУПНОГО СПРОСА

Специальность: 08.00.01 - Экономическая теория

08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (макроэкономика)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

з МАП 2009

Санкт-Петербург 2009

003470752

Работа выполнена на кафедре экономической теории экономического факультета Санкт-Петербургского государственного университета.

Научный руководитель: Доктор экономических наук, профессор

Максимов Сергей Николаевич

Официальные оппоненты: Доктор экономических наук, профессор

Соколов Борис Иванович

Кандидат экономических наук Кулаков Сергей Николаевич

Ведущая организация: Санкт-Петербургский филиал Государственного

университета - Высшей школы экономики

Защита состоится <<■J¿__» _2009 г. в /(з часов на заседании совета

Д 212.232.27 но защите докторских и кандидатских диссертаций при Санкт-Петербургском государственном университете по адресу: 191)23, Санкт-Петербург, ул. Чайковского, д. 62, ауд. ^^

С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке Санкт-Петербургского государственного университета.

Автореферат разослан «_^ И 2009 г.

Ученый секретарь диссертационного совета, к.э.н., доцент /// ДубянскийА. Н.

ш

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ Актуальность темы исследования. Диссертационное исследование посвящено изучению ипотеки как системы, которая только набирает темпы в сложном комплексе социально-экономических взаимосвязей текущего этана развития России. Формирование ипотечного рынка и действующих на нем механизмов сегодня - один из приоритетов государственной политики, который активно обсуждается на всех уровнях общественной жизни. Ипотека как один из способов решения насущной государственной проблемы обеспечения населения жильем используется во всех развитых экономических системах. Формирование рынка доступного жилья - основная социальная функция ипотеки. Однако ее экономические функции не менее важны, т.к. заемные программы привлекают на рынок недвижимости и строительства дополнительные средства, которые способствуют увеличению темпов экономического роста государства.

Жилищная проблема остается одной из наиболее острых российских социально-экономических проблем. Уровень обеспеченности жильем в России остается почти в два раз ниже, чем в европейских странах и США. Развитие ипотечных механизмов способствует решению этой проблемы, т.к. облегчает населению доступ к приобретению недвижимости. Существующие мощности строительной отрасли России на текущем этапе развития не способны обеспечить необходимые объемы возведения жилья. Рост платежеспособного спроса па недвижимость за счет внедрения механизмов ипотечного кредитования будет способствовать наращиванию темпов строительства в будущем.

Начало 2000х гг. - первый период в истории нослеперестроечной России, когда экономическая ситуация., а также уровень развития банковской дела и финансового рынка позволили развиваться цивилизованным ипотечным механизмам. С 2003 г. можно наблюдать бурное развитие системы ипотечного кредитования - с момента развития до достижения локальных пиков роста и последующего спада. Полный цикл является одним из наиболее интересных дня наблюдения и изучения по отношению к любому явлению экономической жизни, а его анализ позволяет сделать важные для понимания места ипотеки в обществе выводы.

Данная работа посвящена анализу влияния ипотеки на экономические процессы на макро- и региональном уровнях на основе исследования межотраслевых взаимосвязей.

Степень разработанности проблемы. Научный интерес автора к теме диссертационного исследования обусловлен как самой актуальностью проблемы, так и тем обстоятельством, что на сегодняшний день основная масса опубликованных отечественных исследований по ипотечному кредитованию представляют собой не

глубокий экономический анализ на основе теоретических предпосылок, а описательные труды и практические пособия о том, как функционирует ипотечный рынок. Поэтому автор во многом обращается к зарубежным работам, а также отечественным трудам по теории мультипликационных эффектов, построения моделей межотраслевого баланса, теории инвестиций, экономике недвижимости, региональной и макроэкономике.

Следует выделить следующие труды классиков экономической теории, которые послужили теоретической базой для данного исследования: Д. Е. Линдсей, А. Маршалл, И. Фишер, У. Шарп, Т. Стейнмец, В. Леонтьев, Р.Кан, Ф. Уитг.

Проблемы экономического роста и теории мультипликатора нашли отражение в трудах таких ученых-экономистов как: П. Самуэльсона, Дж. М. Кейнса, Дж. Р. Хикса Дж. М. Кларка, Э. Лундберга, Г. Хаберлера, Э. Хансена, Р. Харрода.

Также необходимо назвать труды отечественных экономистов: работы Н.Б.Косаревой и коллектива авторов Института экономики города в сфере исследований спроса на недвижимость, труды И.И. Довдиенко, Н.П.Приступ, И.И.Сергеевой, И.П.Радченко, И.В.Павловой, В.В. Кудрявцева по теории ипотечного кредитования, Б.И., Соколова по экономической теории и макроэкономике, В.М.Полтеровича и А.И. Маслова по механизмам привлечения инвестиций в сферу недвижимости. Нельзя не отметить фундаментальные исследования в сфере экономики недвижимости С.Н. Максимова и Г.М. Стерника Зарубежные исследователи уделяли внимание исследованию национальных ипотечных моделей и закономерностям социально-экономического развития в разрезе рынка недвижимости. Особо необходимо отметить Д. Даймонда и М. Ли, а также специалистов Бюро экономического анализа США. Заслуживает упоминания и авторский коллектив классического учебника по ипотечному кредитованию под руководством Т. Стейнмеца.

Несмотря на значительное количество монографических трудов по теме исследования, теоретические аспекты ипотечного кредитования как экономической категории остаются малоизученны исследователями. К этим аспектам относятся: место инотеки в системе социально-экономических взаимосвязей, значение ипотечного кредитования как инструмента решения проблемы обеспечения населения жильем, вопросы оценки эффективности национальных ипотечных систем, состояние и роль российской ипотеки в функционировании экономики страны.

Актуальность, недостаточная проработка теоретических проблем сферы ипотечного кредитования, в том числе, исследования ипотеки как экономической

категории, оказывающей влияние на социально-экономические процессы, определили выбор темы данного исследования, его цель, задачи и круг решаемых в нем вопросов.

Цели и задачи исследования. Целью диссертационной работы является раскрытие роли ипотечного кредитования для экономики страны и его влияние на экономические процессы на общенациональном и региональном уровнях. Поставленная цель определила задачи работы:

1. на основе анализа экономической литературы и практического материала сформулировать авторскую трактовку термина «ипотека» и рассмотреть ее как систему в рамках нсоииституциональной экономической теории, определив место в комплексе социально-экономических взаимосвязей;

2. предложить метод расчета мультипликационных эффектов для влияния ипотечного кредитования на экономические процессы;

3. на основе анализа экономики региона оценить вклад развития ипотечной системы в общий результат региональной экономики (на примере Санкт-Петербурга);

4. разработать систему качественных и количественных показателей для оценки эффективности ипотечных систем на основе анализа развитых западных моделей;

5. проанализировать предпосылки формирования российской ипотечной системы на основе зарубежного опыта, а также оцепить современные результаты ее развития и сформулировать причины, которые замедляют развитие ипотеки в России

Объектом исследования является система ипотечного кредитования. Предмет исследования составляет анализ ипотеки как подсистемы национальной экономики и оценка ее влияния на макроэкономические процессы.

Научная новизна исследования. К числу наиболее значимых результатов, полученных в результате исследования, относятся следующие:

1. Показана неоднозначность природы ипотеки как экономического института, ее место в системе экономических отношений и процессов

2. предложена методика оценки эффективности национальных ипотечных систем с учетом их влияния на следующие экономические процессы: динамику ВВП (ВРП), развитие фондового рынка и банковской системы, развитие отдельных отраслей народного хозяйства, решение социальных проблем и пр.

3. на основе анализа различных способов оценки инвестиционного мультипликатора, сделан вывод о том, что американская система RIMS II является оптимальной для расчета экономических мультипликаторов на региональном уровне. С ее помощью проведен

расчет мультипликаторов конечного спроса и валового выпуска применительно к региональной экономике Санкт-Петербурга.

4. на основе полученных значений мультипликаторов произведена количественная оценка вклада ипотечной системы в прирост в ВРП Санкт-Петербурга. Это позволило доказать, что средства, попадающие в экономику ипотеку, являются дополнительным источником ускорения темпов экономического роста за счет повышенного мультипликационного эффекта инвестиций в строительную отрасль и сферу купли-продажи недвижимости.

5. сформулирован новый подход к периодизации российской ипотеки, что позволило дать характеристику складывающейся ипотечной модели и сделать вывод, что за 20032008 гг. российская ипотека пережила полный кредитный цикл, который был обусловлен процессами в экономике страны и на глобальных финансовых рынках.

6. анализ развития российской ипотеки в период финансового кризиса позволил подтвердить вывод о ее зависимости от внешнего финансирования и недостаточной зрелости в целом, а также оценить дальнейшие перспективы ипотечного кредитования в нашей стране.

Теоретической и методологической основой исследования послужили как научные труды экономистов-классиков, так и работы современных и зарубежных экономистов по проблемам ипотечного кредитования, исследования мультипликационных эффектов, анализу ипотечных моделей, региональной и макроэкономике.

В диссертационном исследовании применяются такие общетеоретические методы как метод анализа и синтеза, метод единства исторического и логического, метод индукции и дедукции, методы микро- и макроэкономического анализа, абстрагирования и обобщения, тематической структуризации, сравнительного и ретроспективного анализа, формальной и неформальной логики, количественного анализа.

Информационно-эмпирической базой исследования стали материалы официальных статистических органов РФ, США, Европейского союза и стран ЕС, а также сведения и аналитические материалы специальных исследований и зарубежных экономистов, публикованные в периодической печати и информационных сетях.

Теоретическая значимость данного исследования состоит в том, что на основе сделанных в работе выводов может быть осуществлено дальнейшее исследование системы ипотечного кредитования, как с точки зрения ее влияния на результаты экономики на региональном и федеральном уровне (через механизм матричного

мультипликатора на основе МОБ), гак и через построение универсальной системы оценки эффективности ипотечной системы. Это позволит усовершенствовать механизмы ипотечного кредитования, что повысит эффективность российской ипотеки.

Практическая значимость данного исследования состоит в том, что полученные результаты могут быть использованы для корректировки существующей долгосрочной Концепции развития ипотечного кредитования в России, а также составлении учебного курса по ипотечному кредитованию и развитию ипотечной системы.

Апробация результатов исследования. Основные результаты, выводы и предложения, содержащиеся в диссертационном исследовании, докладывались и обсуждались на ежегодных научно-практических конференциях молодых ученых-экономистов в 2004-2008 гг., а также использовались для составления курса лекций ГОУ «Аничков Лицей».

По теме диссертации опубликовано 5 печатных работ общим объемом 1.8 печатных листа.

Структура работы обусловлена целью диссертационного исследования и поставленными перед ним задачами. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, приложений и списка рисунков и таблиц. Диссертационная работа изложена на 164 страницах печатного текста, иллюстрирована таблицами и рисунками. Список использованной литературы содержит 177 наименований.

Во введении обосновывается актуальность темы диссертации, сформулированы цели и задачи работы, определены объект и предмет исследования, а также теоретические и методологические основы диссертации, выделяются положения, характеризующие се новизну.

В первой главе дается авторская трактовка определения ипотеки, рассматривается ипотечная система в рамках неоинституциональной экономической теории, ставится проблема оценки эффективности ипотечных систем, а также предлагаются количественные и качественные параметры оценки их эффективности.

В второй главе раскрывается значение отрасли жилищного строительства в системе общественного воспроизводства, приводится анализ способов оценки влияния ипотеки на общие результаты экономики, представлены результаты расчета мультипликаторов конечного спроса и валового выпуска для региональной экономики Санкт-Петербурга на основе разработанной модели МОБ, а также количественно оценено значение ипотеки в валовом выпуске экономике Санкт-Петербурга.

В третьей главе представлены результаты исследования квазиипотечных схем, которые существовали в советское время, выделены этапы развития российской ипотечной модели и дана характеристика каждому из этапов, проведен анализ российской ипотеки в период финансового кризиса, выявлены существующие проблемы и оценены перспективы российской ипотечной модели.

В заключении сформулированы выводы, вытекающие из проведенного исследования.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИОННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ 1. Показана неоднозначность природы ипотеки как зкономичсского института, ее место в системе экономических отношений и процессов.

Анализ используемых определений ипотеки и ипотечного кредитования показал, что единого понятия ипотеки не существует, термин употребляется в зависимости от необходимости его использования в какой-либо определенной отрасли экономики. Задачи, поставленные перед исследованием, обусловили необходимость рассмотрения ипотеки как уникального явления в российской экономике на определенном этапе развития, а также унификации существующих трактовок с точки зрения участия ипотеки в общем экономическом результате на региональном и макро- уровнях. Ипотека рассматривается как экономическая подсистема, существующая в рамках целостной социально-экономической системы государства, которая включает в себя еще шесть основных подсистем: заемщиков ипотечных кредитов, кредиторов, предоставляющих кредиты под залог- недвижимости, три группы посредников для оптимизации межсистемных процессов и подсистему регулирования.

Ипотека рассматривается как комплексная система по привлечению в экономический оборот средств банков, населения и других участников ипотечного рынка с помощью ипотечных кредитов через куплю-продажу жилой недвижимости. Данное понимание ипотеки соответствует неоинституциональному подходу к изучению экономических процессов и явлений.

Ипотечная система обладает всеми признаками экономического института, т.е. имеет формальные (законодательство) и неформальные (традиции, обычаи) ограничения, а также подвержена влиянию механизмов принуждения. Целостный подход (холизм) определяет сущностные свойства исследуемой ипотечной системы, которые являются определяющими для понимания места ипотеки в системе общественного воспроизводства.

Ипотечный институт развивается циклично, постепенно обрастая взаимосвязанными элементами - отдельными институциональными единицами. При этом он в полной мерс представляет собой коллективные действия по контролю, либерализации и расширению индивидуального действия, т.е. соответствует первоначальному пониманию института, которое предполагает неоинституциональный подход.

Институт должен быть максимально эффективным, т.е. содействовать уменьшению ущерба, наносимого каждому участнику системы в связи с его вовлеченностью в нее. Здесь ипотека выполняет две основные задачи:

- способствует увеличению темпов экономического роста за счет привлечения в сектор реальной экономики денежных инвестиций, налоговых поступлений от деятельности экономических единиц в бюджет и действия инвестиционного мультипликатора. Количественная оценка данного эффекта возможна при исследовании мультипликационного механизма инвестиций в сферу жилищного строительства и операций на рынке недвижимости.

положительно влияет на создание более эффективной структуры прав собственности - для сохранения социальной стабильности в обществе государство вынуждено поддерживать ипотеку, содействуя, таким образом, более справедливому распределению прав. Это объясняет работу ипотеки как стимулирующего механизма привлечения сбережений населения в экономику

Накопленные сбережения могут явиться источником экономического роста, что доказано эмпирическими исследованиями. Чтобы они были вовлечены в реальный сектор экономики, необходима их трансформация в инвестиционные сбережения, что возможно, в частности, с помощью ипотечных кредитов.

Схема трансформации накопленных сбережений населения через ипотечную систему в инвестиционные сбережения опирается на инвестирование в реальный сектор экономики с помощью выпуска ценных бумаг, обеспечением которых являются закладные на объекты недвижимости. Напрямую финансовые ресурсы попадают на рынок недвижимости через механизм хеджирования финансовых рисков невозврата долга: ипотечные институты требуют от потенциальных заемщиков, претендующих на получение ипотечного кредита, внесения первоначальных взносов. В большинстве случаев эти суммы поступают на рынок из накопленных сбережений домохозяйств, подтверждение чему являются результаты проведенных социологических исследований.

Рынок недвижимости имеет высокие барьеры входа, что, прежде всего, обусловлено большой стоимостью объектов и паев инвестиционных фондов. Поэтому можно говорить об ипотечном кредите как о важнейшем инструменте, с помощью которого осуществимо превращение значительной доли «омертвленных» сбережений населения в инвестиционные.

Существенные изменения объемов ипотечного кредитования в условиях развитой ипотечной системы имеют большое влияние на макроэкономические показатели, в

частности на текущую норму сбережений населения. Увеличение задолженности но ипотечным кредитам ведет к сокращению нормы сбережений населения за счет уменьшения объемов от ложенных и сберегаемых средств.

2. Предложена методика оценки эффективности национальных ипотечных систем с учетом их влияния на следующие экономические процессы: динамику ВВП (ВРП), развитие фондового рынка и банковской системы, развитие отдельных отраслей народного хозяйства, решение социальных проблем н пр.

Для разработки системы оценки относительной эффективности национальных моделей следует выделить группу показателей показатели эффективности ипотечных моделей. Некоторые параметры можно оценить с помощью количественных показателей, а ряд характеристик являются качественными, потому их анализ возможен только с помощью рассмотрения фактологической информации.

Система количественных показателей приведена в таблице 1.

Таблица 1

Показатели для оценки эффективности ипотечной системы

Выполнение экономических функций Выполнение социальных функций

эндогенные показатели (прямой эффект) экзогенные показатели (косвенный эффект)

Объем кредитов, выданных за отчетный период (д.е.)' Объем государственных расходов, потраченных на развитие системы ипотечного кредитования (Д.е.) Доля жилья, которое паходтся в собственности граждан (%)

Общая величина портфеля ипотечных кредитов (д.е.) Динамика процентной ставки по ипотечным кредитам (%) Обеспеченность жильем (кв.м. на душу населения)

Доля задолженности по ипотечным кредитам в ВВП/ВРП (%) Динамика средних цен на рынке жилья (%) Доля семей, способных приобрети жилье с помощью ипотеки (%)

Задолженность по ипотечным кредитам на душу населения (д.е. на душу населения) Объем жилищного строительства (кв.м., ед.) Индекс возможности приобретения жилья (%)

Доля недвижимости, приобретенной с помощью ипотечного кредита (%) Число заключенных сделок на рынке недвижимости (шт.) Коэффициент доступности жилья (%)

Соотношение объема выпущенных ипотечных бумаг к ВВП (%)

Доля «плохих» долгов (%)

LTV' (%)

Индекс насыщения рынка (пунктов)

1 Д.е. - здесь и далее - денежных единиц (в зависимости от валюты государства, ипотечная система которого исследуется).

2 LTV - Loan to Mortgage Value - отношение величины кредита к стоимости заложенной недвижимости.

Данные показатели позволяют оценить следующие параметры эффективности: распространенность в экономики, стабильность системы с точки зрения поступательного развития, уровень развития системы, рисковая составляющая работы системы на данном этапе, доступность информации и публичность системы, существование рынка доступного жилья, степень монополизации рынка.

Анализ развития устоявшихся моделей ипотечного кредитования на этапе зарождения позволил сформулировать следующие качественные параметры оценки эффективности ипотечных систем: степень участия и актуальность системы государственного регулирования деятельности ипотечных институтов (в том числе присутствие полностью государственных элементов; наличие и уровень развития государственных программ поддержки субъектов ипотечного кредитования, а также отрасли жилищного строительства; многообразие форм ипотечного кредитования и кредитных продуктов; наличие инструментов государственного и частного страхования кредитов; реализация политики по повышению доверия финального потребителя к схемам рефинансирования кредитов, а также его уровня понимания сущности ипотечного кредитования и процессов па ипотечном рынке; качественный уровень технологического развития ипотечной системы, наличие системы бюро кредитных историй; государственная поддержка заемщиков; наличие адекватного правового поля и цивилизованного рынка сделок с недвижимостью.

При разработке количественных критериев оценки указанных параметров возможно построение универсальной экономико-математической модели оценки эффективности ипотечного кредитования.

3. На основе анализа различных способов оценки инвестиционного мультипликатора, сделан вывод о том, что американская система оценки RIMS II (Regional Input-Output Modelling System II - Региональная Система Моделирования Затрат и Выпуска Продукции) является оптимальной для оценки экономических мультипликаторов на региональном уровне. С ее помощью проведеп расчет мультипликаторов конечного спроса и валового выпуска применительно к региональной экономике Санкт-Петербурга.

Мультипликатор рассматривается как коэффициент, определяющийся с учетом умножающего воздействия положительной обратной связи соотношение между увеличением (уменьшением) эндогенного показателя с одновременным увеличением (уменьшением) экзогенного показателя. С помо1Цью мультипликатора демонстрируется

эффекта воздействия экзогенных показателей одной отрасли - строительства - на эндогенные показатели (выпуск экономики в целом и конечный спрос различных отраслей экономики). Наиболее точной для расчетов необходимого мультипликатора представляется группа методов, основанных на экономическом анализе макроэкономических, общего равновесия, а также комплексных экономических моделей. Большая часть таких моделей имеют в своей основе единый базовый принцип -межотраслевой метод анализа «затраты-выпуск», разработанный В.В. Леонтьевым.

Метод межотраслевого баланса позволяет рассчитать так называемые «матричные» мультипликаторы валового выпуска и получить результаты гораздо более точные, нежели скалярный. Для применения метода и получения точных результатов необходимы данные статистических обследований, которые должны быть регулярными и глубинными. В настоящее время российская статистика разделяет экономику только на 15 отраслей промышленности, а схожие европейские и американские системы используют более 50 (до 600). Чем более подробным является дробление, тем более точными являются рассчитанные значения мультипликаторов. Поэтому расчет мультипликаторов для региональной экономики Санкт-Петербурга требует обращения к зарубежным аналогам. Наиболее полным, актуальным и используемым как обывателями, так и профессионалами примером МОБ на региональном уровне является система RIMS II (Региональная Система Моделирования Затрат и Выпуска Продукции), разработанная в США. Система позволяет рассчитывать стандартный набор мультипликаторов. Характеристики системы позволяют говорить об ее эффективности для целей экономического анализа и возможности адаптации для оценки мультипликационных эффектов в региональной экономике Санкт-Петербурга.

Использование методологии RIMS И, самого свежего выпуска таблиц «Затраты-вынуск» для РФ за 2003 год, а также данных о ВРП позволило построить систему МОБ для Санкт-Петербурга и оценить значения мультипликаторов конечного спроса и валового выпуска. Мультипликатор валового выпуска показывает, какой экономический эффект будет иметь увеличение валового выпуска продукции той или иной отрасли на работу других отраслей. Мультипликатор конечного спроса - эффект увеличения конечного спроса на продукцию других отраслей в связи с ростом конечного спроса в данной отрасли. Были определены прямой и косвенный эффекты действия мультипликаторов.

Мультипликатор прямого эффекта рассчитывался как отношение величины приращения соответствующего показателя в данной отрасли к изменению конечного спроса в данной отрасли (У1):

ЛУ' , где

1 - номер отрасли, j - номер мультипликатора.

Мультипликатор косвенного эффекта определялся как изменение суммарной величины данного показателя в остальных отраслях региона, отнесенное к изменению конечпого спроса в данной отрасли:

И> ~ " Д У,

, где

- изменение суммарной величины конечного спроса в отраслях региона (кроме исследуемой отрасли)

Значение мультипликаторов конечного спроса и валового выпуска определялось путем суммирования прямого и косвенного эффектов. Значения мультипликаторов для региональной экономики Санкт-Петербурга представлены в таблице 2.

Таблица 2

Значение мультипликаторов конечного спроса и валового выпуска для региональной

мультитшкатор конечного спроса: | прямой эффект | мультипликатор конечного спроса: косвенный эффект мультипликатор конечногоо спроса мультипликатор валового выпуска: прямой эффект мультипликатор валового выпуска: косвенный эффект мультипликатор валового выпуска

промышленность 1,188 0,075 1,263 1,000 0,063 1,063

строительство 1,007 0,387 1,394 1,000 0,384 1,384

транспорт и связь 1,054 0,386 1,440 1,000 0,366 1*367

торговля и коммерческая деятельность по реализации товаров и услуг 1,275 1,179 2,454 1,000 0,925 1,925

прочие виды деятельности по производству товаров или услуг 1,001 0,010 1,011 1,000 0,010 1,010

жилищно-коммунальное хозяйство 1,022 0,539 1,561 1,000 0,528 1,528

здравоохранение, физкультура, образование, искусство 1,057 1,078 2,136 1,000 1,020 2,021

наука и научное обслуживание, геология 1,428 0,568 1,995 1,000 0,398 1,398

финансы, кредит, страхование, управление 1,077 1,387 2,464 1,000 1,288 2,288

Значения мультипликаторов конечного спроса и валового выпуска для строительства составило 1,394 и 1,384 соответственно, что является более высоким показателем, чем для промышленности в целом, а также ряда отраслей сферы услуг.

4. На основе полученных значений мультипликаторов произведена количественная оценка вклада ипотечной системы в прирост в ВРП Санкт-Петербурга. Это позволило доказать, что средства, попадающие в экономику ипотеку, являются дополнительным источником ускорения темпов экономического роста за счет повышенного мультипликационного эффекга инвестиций в строительную отрасль и сферу купли-продажи недвижимости.

Абсолютное значение строительной отрасли для экономики региона можно определить с помощью расчета изменений региональных показателей при росте валового выпуска или конечного спроса в той или иной отрасли на 1%. Так, рост конечного спроса на продукцию строительства на 1% вызывает рост ВРП без учета индуцированного эффекта на 6.167%, валового выпуска - на 4.885%.

Таблица 3

Динамика петербургского рынка ипотечного кредитования в 2003-2007 гг.

2003 2004 2005 2006 2007

Объем кредитов, млрд. руб.

0,8

1,2

19,2

46,8

Привлеченные «омертвленные» сбережения, млрд. руб.}

0,3

0,5

2,6

8,2

20,'

Привлечено в качестве инвестиций в строительство (на первичный рынок жилья)_____

Привлечено в сферу операций с недвижимостью _

0.55_ 0.55

0.85

4.3

13.7

33.45

0.85

4.3

13.7

33.45

Рост конечного спроса по отраслям за счет действия мультипликаторов_

2.1

3.3

16.5

52.7

128.7

Мультипликационный эффект строительства обеспечивается в основном за счет косвенного эффекта при взаимодействии с другими отраслями экономики, что говорит о сильной степени интеграции строительства в межотраслевые процессы. Прирост национального (регионального) дохода выше при инвестировании в строительную

5 Для оценки объема привлеченных «омертвленных» сбережений в числе прочих было сделано предположение, что средняя величина первоначального взноса для всех выданных в Санкт-Петербурге ипотечных кредитов - 30%.

отрасль, чем в любую из отраслей промышленности, за счет действия мультипликатора конечного спроса. Ипотечное кредитование способствует привлечению средств в строительную отрасль (первичный рынок жилья) и в сферу операций на рынке недвижимости. Рост конечного спроса по все отраслям промышленности за счет внедрения механизмов ипотечного кредитования представлен в таблице 3.

В 2003 г. эта величина не превышала 0.1% валового выпуска продукции, то в 2007 г. достигла 0.4% (прирост конечного спроса по всем отраслям промышленности составил 128.7 млрд. руб.), т.е. 0.4% прироста ВРГ1 в 2007 году было обеспечено действием механизмов ипотечного кредитования. В целом можно говорить, что в 20032007 гг. значение ипотечной системы для экономики как стимулятора спроса возрастало. Экономический эффект ипотеки также дополняется ее социальной функцией, что увеличивает его в разы.

5. Сформулирован новый подход к периодизации российской ипотеки, что позволило дать характеристику складывающейся ипотечной модели и сделать вывод, что за 2003-2008 гг. российская ипотека пережила полный кредитный цикл, который был обусловлен процессами в экономике государства и на глобальных финансовых рынках.

В соответствии с временными рамками возможно выделить три периода развития ипотечной системы:

Т этап: зарождение российской ипотеки (1991 - 1998 гг.).

II этап: период формирования правовой базы российской ипотеки (1998-2002) '

III этап: период активного развития российской ипотеки (с 2003 и по настоящее время).

Результаты первого этапа нельзя назвать успешными, т.к. функции ипотеки не были выполнены и единой программы по развитию системы не существовало. Общий уровень понимания процессов перехода к рыночным механизмам приобретения жилья оставался очень низким. Второй этап характеризовался развитием законодательной базы и правового поля ипотечного кредитования, третий - интенсивных развитием объемов и зарождением специфических черт российской ипотечной модели. Среди них следует назвать тот факт, что российская ипотечная модель приняла черты банковской ипотеки, за основу принята одноуровневая модель. АИЖК, как элемент двухуровневой модели, в условиях интенсивного роста объемов не выполняло возложенных на него функций и было не интересно игрокам рынка, имеющим другие более простые и дешевые

возможности для рефинансирования кредитов. Основные игроки рынка - небольшие банки, использовавшие внешние средства для увеличения своего портфеля. Главным итогом развития российской ипотеки в 2003-2007 гг. стало то, что она постепенно из рынка продавца стала перетекать в рынок покупателя.

Все процессы на рынке ипотеки было мгновенно приостановлены осенью 2008 г. из-за недостатка ликвидности в связи с глобальными кризисными явлениями, вызванными крушением американской ипотечной системы. Эта точка замкнула кредитный цикл развития системы на данном этапе.

6. Анализ процессов на рынке российской ипотеки в период финансового кризиса подтвердить вывод о ее зависимости от внешнего финансирования и недостаточном развитии в целом вследствие низкого уровня доходов населения, а также оценить возможности по восстановлению докризисных результатов.

Российская ипотечная модель только начинает свое формирование. Реалии рынка таковы, что развитие ипотеки и ее действие как фактора повышения совокупного спроса возможно только в условиях растущей экономики и фондового рынка. Модель не является автономной и полностью зависит как от зарубежного финансирования, так и от государственной поддержки. Основными техническими препятствиями для динамичного развития модели являются непропорционально низкие доходы населения по сравнению с ценами на недвижимость, ставки по кредитам (до 24% годовых в связи с недостатком свободных средств), недоверие и незнакомство с финансовыми инструментами болыгей части населения.

Таблица 4

Сравнительная характеристика доступности приобретения жилья в Санкт-Петербурге.в

2004-2008 гг.

2004 2006 2008

Стоимость однокомнатной квартиры, руб. 1 602 739 2 037 004 4 702 230

Первоначальный взнос, руб. 480 822 611 101 1 410 669

Необходимый доход при среднем кредите, руб. 52 376 54 623 109 864

Необходимый доход при кредите по стандарту АИЖК, руб. 45 743 55 426 113 715

Необходимый доход при среднем кредите (срок кредитования=30 лет) 48 309 47 306 99 641

Необходимый доход при среднем кредите (процентная ставка=0%) 19 080 24 250 44 783

Первоначальный взнос при текущем уровне дохода (средний кредит), % 70 56 69

Средний доход на душу населения в Санкт-Петербурге, руб. 7 500 И 500 16100

Низкий общий уровень доходов населения, а также высокие ставки по кредитам не позволяют говорить о скором развитии ипотеки. Динамика доступности приобретения жилья с помощью ипотечного кредита в Санкт-Петербурге в 2004-2008 гг. приведена в таблице 4.

Осенью 2008 года ситуация ухудшилась, т.к. средний уровень ставок по кредитам достиг 22% годовых, что, даже при некотором падении цен на рынке недвижимости, делает кредит еще более недоступным. На сегодняшний день его использование возможно только для покрытия недостатка в оборотных средствах предприятия через залог имеющейся коммерческой или дорогостоящей жилой недвижимости.

Восстановление докризисных показателей возможно по мере преодоления рецессивных явлений в экономике, выработке и реализации четкой и последовательной программы поддержки ипотечного кредитования и отрасли жилищного строительства, а также появлению новых схем рефинансирования кредитов.

Российская ипотека, обладая чертами уникальности, во многом повторяет путь, который прошли ипотечные системы развитых европейских государств и США. Попытки искусственного внедрения ипотечных механизмов в сложных экономических условиях не дали ожидаемого результата - ипотека заработала, когда экономические институты были готовы воспринять ее в условиях отработанного правового поля. Наилучший результат дает органичное развитие ипотечной системы во взаимодействии с другими участниками социально-экономических процессов. В этом случае ипотека, являясь дополнительным способом привлечения средств населения на рынок жилья и в строительную отрасль, стимулирует совокупный спрос в экономике.

ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ ОПУБЛИКОВАНЫ СЛЕДУЮЩИЕ РАБОТЫ:

Публикации в изданиях, рекомендованных ВАК РФ:

1. Макаренко М.П. Мультипликационный эффект инвестиций в отрасль жилищного строительства (на примере жилья массовых серий) // Вестник ИНЖЭКОНа, № 1(28) Серия «Экономика», 2009. С. 302-306. п.л. 0,5.

2. Макаренко М.П. Применение системы оценки мультипликационных эффектов RIMS II для оценки межотраслевых связей в экономике Санкт-Петербурга // Экономические пауки, № 10 (47), 2008. С. 89-94. п.л. 0,5.

Публикации в других изданиях

3. Макаренко М.П. Доступность жилья и развитие ипоте-шого кредитования в Санкт-Петербурге // Проблемы экономики и статистики в общегосударственном и региональном масштабах. V Всероссийская научно-практическая конференция. Сборник статей. Пенза: изд-во РИО ПГСХА -296 с, 2008. С. 175-177. пл. 0.2

4. Макаренко М.П. Реализация программ социальной ипотеки в Санкт-Петербурге // Актуальные проблемы управления экономикой региона. Материалы V Всероссийской научно-практической конференции. 17-18 апреля 2008 года. СПб: изд-во СПбГИЭУ - 431 е., 2008. C.2QO-203. п.л. 0,3.

5. Каменецкий И.А., Макаренко М.П., Петров A.A. Немецкий прецедент. // Эксперт Северо-Запад, №¡31 (407), 2005. с. 73-75. п.л. 0.3.

Подписано в печать 17.04.2009. Формат 60х84/16. Печать ризографичсская. Заказ № 1028. Объем 1,16 пл. Тираж 100 экз.

Издательский центр экономического факультета СЛ16ГУ 191123, Санкт-Петербург ул. Чайковского, д. 62.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Макаренко, Мария Павловна

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1 ИПОТЕКА КАК ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ.

1.1 Понятие ипотеки. Ипотека как экономическая подсистема.

1.2 Развитие ипотечных систем и проблема их эффективности.

1.3 Эффективность ипотечных систем: сравнительный анализ.

ГЛАВА 2 ВЛИЯНИЕ ИПОТЕКИ НА МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРОЦЕССЫ.

2.1 Жилищное строительство и его значение в системе общественного воспроизводства.

2.2 Эффекты мультипликации в экономике и их оценка.

2.3 Влияние ипотечных механизмов на региональную экономику Санкт-Петербурга.

ГЛАВА 3 АНАЛИЗ РОССИЙСКОЙ ИПОТЕЧНОЙ МОДЕЛИ.

3.1 Развитие российской ипотечной системы в постсоветский период. Проблема доступности жилья.

3.2 Текущий этап развития российской ипотечной системы.

3.3 Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в России.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Ипотека как фактор повышения совокупного спроса"

Диссертационное исследование посвящено изучению ипотеки как системы, которая только набирает темпы в сложном комплексе социально-экономических взаимосвязей текущего этапа развития России. Формирование ипотечного рынка и действующих на нем механизмов сегодня - один из приоритетов государственной политики, который активно обсуждается на всех уровнях общественной жизни. Ипотека как способ решения насущной государственной проблемы обеспечения населения жильем используется во всех развитых экономических системах. Формирование рынка доступного жилья - основная социальная функция ипотеки. Однако ее экономические функции не менее важны, т.к. заемные программы привлекают на рынок недвижимости и строительства дополнительные средства, которые способствуют увеличению темпов экономического роста государства. Среди факторов, обуславливающих актуальность выбранной темы исследования, особо выделяются следующие:

1. Жилищная проблема остается одной из наиболее острых российских социально-экономических проблем. Уровень обеспеченности жильем в России остается почти в два раз ниже, чем в европейских странах и США. Развитие ипотечных механизмов способствует решению этой проблемы, т.к. облегчает населению доступ к приобретению недвижимости.

2. Существующие мощности строительной отрасли России на текущем этапе развития не способны обеспечить необходимые объемы возведения жилья. Рост платежеспособного спроса на недвижимость за счет внедрения механизмов ипотечного кредитования будет способствовать наращиванию темпов строительства в будущем.

3. Начало 2000х гг. — первый период в истории послеперестроечной России, когда экономическая ситуация, а также уровень развития банковской дела и финансового рынка позволили развиваться цивилизованным ипотечным механизмам.

4. С 2003 г. можно наблюдать бурное развитие системы ипотечного кредитования - с момента развития до достижения локальных пиков роста и последующего спада. Полный цикл является одним из наиболее интересных для наблюдения и изучения по отношению к любому явлению экономической жизни, а его анализ позволяет сделать важные для понимания места ипотеки в обществе выводы.

Данная работа посвящена анализу влияния ипотеки на экономические процессы на макро- и региональном уровнях на основе исследования межотраслевых взаимосвязей.

Научный интерес автора к теме диссертационного исследования обусловлен как самой актуальностью проблемы, так и тем обстоятельством, что на сегодняшний день основная масса опубликованных отечественных исследований по ипотечному кредитованию представляют собой не глубокий экономический анализ на основе теоретических предпосылок, а описательные труды и практические пособия по функционированию ипотечного рынка. Поэтому автор во многом обращается к зарубежным работам, а также отечественным трудам по теории мультипликационных эффектов, построению моделей межотраслевого баланса, теории инвестиций, экономике недвижимости, региональной и макроэкономике.

Следует выделить следующие труды классиков экономической теории, которые послужили теоретической базой для данного исследования: Д. Е. Линдсей, А. Маршалл, И. Фишер, У. Шарп, Т. Стейнмец, В. Леонтьев, Р.Кан, Ф. Уитт.

Проблемы экономического роста и теории мультипликатора нашли отражение в трудах таких ученых-экономистов как: П. Самуэльсона, Дж. М. Кейнса, Дж. Р. Хикса Дж. М. Кларка, Э. Лундберга, Г. Хаберлера, Э. Хансена, Р. Харрода.

Также необходимо назвать труды отечественных экономистов: работы Н.Б.Косаревой и коллектива авторов Института экономики города в сфере исследований спроса на недвижимость, труды И.И. Довдиенко, Н.П.Приступ,

И.И.Сергеевой, И.П.Радченко, И.В.Павловой, В.В. Кудрявцева по теории ипотечного кредитования, Б.И., Соколова по экономической теории и макроэкономике, В.М.Полтеровича и А.И. Маслова по механизмам привлечения инвестиций в сферу недвижимости. Нельзя не отметить исследования в сфере экономики недвижимости С.Н. Максимова и Г.М. Стерника Зарубежные исследователи уделяли внимание исследованию национальных ипотечных моделей и закономерностям социально-экономического развития в разрезе рынка недвижимости. Среди них необходимо выделить Д. Даймонда и М. Ли, а также специалистов Бюро экономического анализа США. Заслуживает упоминания и авторский коллектив классического учебника по ипотечному кредитованию под руководством Т. Стейнмеца.

Актуальность, недостаточная проработка теоретических проблем сферы ипотечного кредитования, в том числе, исследования ипотеки как экономической категории, оказывающей влияние на социально-экономические процессы, определили выбор темы данного исследования, его цель, задачи и круг решаемых в нем вопросов.

Целью диссертационной работы является раскрытие роли ипотечного кредитования для экономики страны и его влияние на экономические процессы на макро- и региональном уровнях.

Поставленная цель определила задачи работы.

1. На основе анализа экономической литературы и практического материала сформулировать авторскую трактовку термина «ипотека» и рассмотреть ее как систему в рамках неоинституциональной экономической теории, определив место в комплексе социально-экономических взаимосвязей.

2. Предложить метод расчета мультипликационных эффектов для оценки влияния ипотечного кредитования на экономические процессы.

3. На основе анализа экономики региона оценить вклад развития ипотечной системы в общий результат региональной экономики (на примере С ан кт-Петербурга).

4. Разработать систему качественных и количественных показателей для оценки эффективности ипотечных систем на основе анализа развитых западных моделей.

5. Проанализировать предпосылки формирования российской ипотечной системы на основе зарубежного опыта, а также оценить современные результаты ее развития и сформулировать причины, которые замедляют развитие ипотеки в России.

Объектом исследования является система ипотечного кредитования. Предмет исследования составляет анализ ипотеки как подсистемы национальной экономики и оценка ее влияния на макроэкономические процессы.

К числу наиболее значимых результатов, полученных в результате исследования, относятся следующие:

1. Раскрыта природа ипотеки как экономического института, показано ее место в системе экономических отношений и процессов.

2. Предложена методика оценки эффективности национальных ипотечных систем с учетом их влияния на следующие экономические процессы: динамику ВВП (ВРП), развитие фондового рынка и банковской системы, развитие отдельных отраслей народного хозяйства, решение социальных проблем и пр.

3. На основе анализа различных способов оценки инвестиционного мультипликатора, сделан вывод о том, что американская система оценки RIMS II является оптимальной для оценки экономических мультипликаторов на региональном уровне. На основе построенного МОБ по методу Леонтьева проведен расчет мультипликаторов конечного спроса и валового выпуска применительно к региональной экономике Санкт-Петербурга.

4. На основе полученных значений мультипликаторов произведена количественная оценка вклада ипотечной системы в прирост в ВРП Санкт-Петербурга. Это позволило доказать, что средства, попадающие в экономику через ипотечное кредитование, являются дополнительным источником ускорения темпов экономического роста за счет повышенного мультипликационного эффекта инвестиций в строительную отрасль и сферу купли-продажи недвижимости.

5. Раскрыты этапы развития в новейшей истории российской ипотеки, что позволило дать характеристику складывающейся ипотечной модели и сделать вывод, что за 2003-2008 гг. российская ипотека пережила полный кредитный цикл, который был обусловлен процессами в экономике страны и на глобальных финансовых рынках.

6. Аанализ развития российской ипотеки в период финансового кризиса позволил подтвердить вывод о ее зависимости от внешнего финансирования и недостаточной зрелости в целом, а также оценить дальнейшие перспективы ипотечного кредитования в нашей стране.

Теоретической и методологической основой исследования послужили как научные труды экономистов-классиков, так и работы современных и зарубежных экономистов по проблемам ипотечного кредитования, исследования мультипликационных эффектов, анализу ипотечных моделей, региональной и макроэкономике.

В диссертационном исследовании применяются такие общетеоретические методы как анализ и синтез, метод единства исторического и логического, индукции и дедукции, методы микро- и макроэкономического анализа, абстрагирования и обобщения, тематической структуризации, сравнительного и ретроспективного анализа, формальной и неформальной логики, количественного анализа.

Информационно-эмпирической базой исследования стали материалы официальных статистических органов РФ, США, Европейского союза и стран ЕС, а также сведения и аналитические материалы специальных исследований и зарубежных экономистов, публикованные в периодической печати и информационных сетях.

Структура работы обусловлена целью диссертационного исследования и поставленными перед ним задачами. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, приложений и списка рисунков и таблиц.

Диссертация: заключение по теме "Экономическая теория", Макаренко, Мария Павловна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Приступая к выводам по результатам диссертационного исследования, необходимо подчеркнуть, что нам удалось работать над ним в тот период, когда в течение четырех лет можно было наблюдать полный цикл развития российской ипотечной системы. В 2004 г. было трудно говорить о российской ипотеке как о серьезном экономическом явлении: доля сделок на рынке недвижимости с участием кредитных средств не превышала 1-2%. В 2005-2007 гг. произошел мощнейший скачок: объем выданных кредитов вырос в 4 раза, ипотека стала иметь свой вес на рынке недвижимости, оказывая влияние на динамику цен. Главное достижение — рынок продавца сменился рынком покупателя — финансовая грамотность населения позволила участвовать в ипотечных сделках представителям самых разных слоев общества. В сентябре 2008 г. ипотечный рынок замер. Условия кредитов ужесточились, объемы кредитования упали в 4 раза, сократилось число активных игроков. Фактически, российская ипотека вернулась к состоянию, в котором мы ее начали наблюдать в 2004 году.

Такая динамика рынка — уникальный шанс наблюдать механизм зарождения национальной модели ипотеки. Безусловно, система жилищного кредитования в России по мере восстановления мировой экономики после текущего кризиса, а также преодолению негативных тенденций в российской экономике будет развиваться и дальше. При этом сегодняшние характеристики ипотечной модели окажут на нее свое влияние.

По результатам проведенного исследования можно сформулировать следующие выводы:

1. Ипотека может рассматриваться как комплексная система по привлечению в экономический оборот средств банков, населения и других участников ипотечного рынка с помощью ипотечных кредитов через куплю-продажу жилой недвижимости. Обладая всеми признаками экономического института, ипотека способствует формированию более эффективной структуры прав собственности, а также привлечению в экономический оборот сбережений населения, что влияет на темпы экономического роста.

2. Зарождение ипотечной системы является естественным процессом, который вызван потребностями экономических субъектов. Исторически первой формой ипотечного института является строительный кооператив, т.е. такой вид ипотечного института, при котором недвижимость приобретается «вскладчину». Двухуровневая ипотечная система не возникает спонтанно, а является производной формой одноуровневой системы, которая формируется волей государства.

3. Государственное вмешательство является необходимым условием эффективной работы любой системы. Ипотечные модели, которые сформировались за счет рыночных механизмов при участии государства, как регулирующего органа, являются наиболее стабильными в период понижающей фазы экономических циклов.

4. Оценка эффективности ипотечной системы для составления результатов ипотечных моделей представляется важной задачей. Для ее решения были выработаны параметры качественной и количественной оценки на основе статистической и фактологической информации. Экспертные критерии значение параметров позволят построить универсальную модель оценки эффективности ипотечных систем.

5. Жилье, а также потребность в нем — бесспорные составляющие благополучной экономической и социальной жизни каждого человека. Ипотека как способ повышения доступности жилья для населения несет огромную социальную нагрузку. Эта важная социальная функция ипотеки многократно усиливает ее экономический эффект.

6. Экономический анализ позволил выявить два направления влияния ипотеки на результаты экономики: трансформация «омертвленных» сбережений населения в инвестиционные и работа механизма мультипликатора. Результаты расчетов позволяют говорить о следующем экономическом эффекте ипотеки для Санкт-Петербурга:

- Ипотека способствует трансформации накопленных сбережений населения в инвестиционные. По мере роста объемов ипотечного кредитования сумма трансформированных сбережений увеличивается и по состоянию на 2007 г. она достигла 2.6% всех денежных расходов населения по данным официальной статистики.

- Анализ американской модели оценки мультипликационных эффектов и ее применение для исследования межотраслевых взаимосвязей, позволило составить систему МОБ и определить значения мультипликаторов конечного спроса и выпуска для агрегированных отраслей региональной экономики Санкт-Петербурга.

- Полученное значение мультипликатора позволило определить, какая доля валового выпуска продукции формируется за счет появления в экономическом обороте «ипотечных» средств (0.1% в 2003г, 0.4% в 2007 г.), что является достаточно существенным при учете, что строительство в целом не превышает 7% ВВП.

7. Российская ипотечная модель начала развиваться в 1990-е гг. Однако общая нестабильная ситуация в экономике, активность западных фондов, непоследовательность жилищной политики и нехватка бюджетных средств привели к тому, что первые положительные результаты были достигнуты только после 1998 года. Пик развития ипотечной системы пришелся на 20032007 гг.

8. несмотря на отсутствие формальных признаков ипотеки в советский период, анализ показал, что население имело близкие к ипотеке варианты получения заемных средств для приобретения жилой недвижимости. При этом данный механизм не выполнял заявленных социально-экономических функций, т.к. доступ к нему был ограничен.

9. Самый значительный для российской ипотеки период - 2003-2007 гг., когда объемы ипотечного кредитования увеличивались в 2-2.5 раза ежегодно. При этом менялись качественные характеристики рынка — формировалась конкурентная среда, вырабатывались основные схемы рефинансирования кредитов, повышалось качество и количество предложений для заемщика. В целом необходимо охарактеризовать данные изменения как переход ипотеки от рынка продавца к рынку покупателя.

10. Несмотря на все достижения, ипотека в России остается зависимой от внешнего финансирования, несамостоятельной с точки зрения проводимой политической линии, а также незрелой с точки зрения кредитного продукта. При этом важное достижение ипотечной системы - это влияние на процессы рынка недвижимости. Стремительное развитие ипотеки стало возможно благодаря политической воле государства — принятый пакет «жилищных законов» обеспечил более или менее нормальные условия функционирования банков в сфере ипотечного кредитования.

11. Среди причин, которые замедляют развитие рынка российской ипотеки, необходимо выделить социально-экономическую ситуацию, в рамках которых текущий уровень доходов не позволяет большей массе населения участвовать в ипотечных программах. При этом никакое изменение условий кредитования не может привлечь в ипотеку более, чем 20% самого обеспеченного населения страны.

12. резкая остановка всех процессов на рынке ипотечного кредитования в сентябре 2008 г. подтвердила тезис о том, что российская система полностью зависима от внешнего финансирования и не может быть названа самодостаточной. По мере оживления процессов на глобальных рынках и появления дополнительно ликвидности, российская ипотека восстановится, т.к. является одним из важнейших экономических и социальных инструментов.

В заключение работы необходимо отметить, что российская ипотека, обладая чертами уникальности, во многом повторяет путь, который прошли ипотечные системы развитых европейских государств и США. При этом попытки искусственного внедрения ипотечных механизмов в неадекватных экономических условиях не дали ожидаемого результата - российская система заработала только тогда, когда экономические институты стали готовы принять ее в условиях цивилизованного правового поля. Рассуждения о необходимости внедрения в российскую ипотечную систему механизмов одноуровневой или двухуровневой модели зачастую не имеют смысла: черты национальной модели определяет экономическая действительность. Хотя государственное вмешательство на начальных этапах создания системы является необходимым.

Спонтанно сложившаяся, качественная и разнообразная конкурентная среда российской ипотеки может являться подтверждением того, что рынок (при нормальных правовых условиях) выберет оптимальные пути развития самостоятельно. При этом создание федеральных ипотечных стандартов имеет огромное значение для обеспечения стабильности ипотечного механизма. Грамотное сочетание государственного регулирования и стремлений бизнеса приведет к наилучшим результатам.

Органичное развитие ипотечной системы во взаимодействии с другими участниками социально-экономических процессов в обществе дает наилучший результат: ипотечная система достигает наибольшей эффективности и может рассматриваться как дополнительный источник экономического роста. Это происходит за счет сильных мультипликационных эффектов, которые рождаются во взаимодействии отрасли жилищного строительства с другими отраслями. Ипотека же, являясь дополнительным способом привлечения средств населения на рынок жилья и в строительную отрасль, стимулирует общий уровень совокупного спроса в экономике.

СПИСОК РИСУНКОВ И ТАБЛИЦ

Рис. 2.2 Циклы жизни семьи с точки зрения необходимости приобретения недвижимости.58

Рис. 2.3 Простой механизм мультипликации.66

Рис. 2.4 Механизм действия матричного мультипликатора.74

Рис. 2.5 Вклад отраслей экономики Санкт-Петербурга в прирост ВРП.88

Рис. 2.6 Разница мультипликационных эффектов в экономики при одинаковом объеме вложенных инвестиций развития строительства и промышленности (мультипликаторы конечного спроса).90

Рис. 3.1 Доля банков по количеству выданных кредитов в России в 2006 г. (общее количество зарегистрированных ипотек физических лиц на жилые помещения, приобретенные с помощью кредита или целевого займа).112

Рис. 3.2 Основные игроки на рынке ипотечного кредитования в 2006 году. 121

Табл. 1.1. Объем накопленных сбережений населения в финансовых активах без учета прочих сбережений) по состоянию на конец мая 2006 г.18

Табл. 1.2 Показатели для оценки эффективности ипотечной системы.32

Табл. 1.3. Основные модели рефинансирования долгосрочных жилищных ипотечных кредитов.36

Табл. 2.1 Межотраслевой баланс региональной экономики Санкт-Петербурга в 2003 году, млн. руб. в текущих ценах.82

Табл. 2.2 Значение мультипликаторов конечного спроса и валового выпуска для региональной экономики Санкт-Петербурга в 2003 году.84

Табл. 2.3 Изменение макроэкономических показателей Санкт-Петербурга при росте валового выпуска и косвенного спроса на 1% по отраслям, %.87

Табл. 2.4 Динамика петербургского рынка ипотечного кредитования в 20032007 гг.90

Табл. 3.1 Портрет заемщика кредита, выданного по стандарту АИЖК (май

2008 года).119

Табл. 3.2 Основные характеристики рынков ипотечного кредитования России и европейских стран в 2006 году.128

Табл. 3.3 Причины отказа от ипотечного кредитования (данные опроса жителей крупнейших городов РФ).129

Табл. 3.4 Распределение населения по доходам в 2007 г.129

Табл. 3.5 Сравнительная характеристика доступности приобретения жилья в Санкт-Петербурге в 2004-2008 гг.130