Ипотека как важнейший институт рынка недвижимости в странах с переходной экономикой тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Ипотека как важнейший институт рынка недвижимости в странах с переходной экономикой"

На правах рукописи

БОНЦЕВИЧ

ДЕНИС НИКОЛАЕВИЧ и03053388

ИПОТЕКА КАК ВАЖНЕЙШИЙ ИНСТИТУТ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В СТРАНАХ С ПЕРЕХОДНОЙ ЭКОНОМИКОЙ (теоретико-методологический аспект)

08.00.01 - экономическая теория

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических нау

/

Москва-2007

003053388

Работа выполнена на кафедре основ экономической теории Московского государственного института электроники и математики (технический университет)

Научный руководитель - доктор экономических наук, профессор

Сорвиров Борис Владимирович.

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Тебиев Борис Константинович,

кандидат экономических наук, доцент Дейнека Александр Михайлович.

Ведущая организация - Московский открытый институт образования

Защита состоится « 02 » марта 2007 г. в 1400 часов на. заседании диссертационного совета Д 212.198.01 по экономическим наукам при Российском государственном гуманитарном университете по адресу: 125267, г. Москва, Миусская пл., 6.

С диссертацией можно ознакомиться в читальном зале библиотеки Российского государственного гуманитарного университета.

Автореферат разослан « 23 » января 2007 г.

Ученый секретарь диссертационного совета

Меркулов В.Н.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность диссертационной работы. Происходящие изменения, связанные со становлением рыночной системы хозяйствования, коснулись всех сфер экономики стран на постсоветском пространстве. Экономические понятия, механизмы и инструменты, социально-экономические отношения, которые в административно-плановой экономике имели одно звучание, а в условиях рыночных отношений приобретают новое значение. Из них выделим социальную инфраструктуру, рынок недвижимости, жилищную сферу, в которых формируется и реализуется важнейшая социальная цель, определяющая стабильность в обществе, и особо - институт ипотеки, являющийся важнейшим инструментом социально-экономической политики государства на рынке недвижимости. Состояние рынка недвижимости оказывает непосредственное влияние на характер функционирования рыночной экономики в целом: на налогообложение, страхование, кредитование, котировку ценных бумаг, определяет положение всех субъектов рынка, степень защищенности прав потребителей.

Рынок недвижимости и его сегмент — жилищный сектор являются узловым элементом хозяйства любой страны: в нем переплетаются важнейшие социально-экономические взаимосвязи. Строительство и эксплуатация объектов недвижимости связаны многочисленными нитями практически со всеми отраслями экономики. Капиталовложения в рынок недвижимости, в жилищный сектор стимулируют развитие хозяйства, способствуя его динамике, созданию рабочих мест, повышению уровня и качества условий жизни населения.

В этой связи формирование жизнеспособного института ипотеки становится одной из актуальных задач как на макроэкономическом, так и на микроэкономическом уровне, приоритетным направлением современной государственной жилищной политики и развития социальной сферы страны в целом.

Ипотека и ипотечное жилищное кредитование занимают особое положение в национальной экономике. Во-первых, рынок ипотечного капитала в большинстве экономически развитых стран является не только основной фор-

мой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. Во-вторых, система ипотечного жилищного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и иных кредиторов - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства, государства - в общем экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного жилищного кредитования населения. Особая значимость проблемы развития института ипотеки в странах с переходной экономикой, поднятой в диссертационном исследовании, определяется тем, что этот институт, будучи одним из самых проверенных инструментов развития рынка недвижимости в мировой практике, оказывает огромное влияние на мотивацию человека, социальные и демографические процессы, проходящие в обществе.

Развитие института ипотеки является одной из важнейших задач национальных проектов социально-экономического развития и в России, и в Белоруссии. Именно на этапе становления и развития рыночных отношений институт ипотеки может выступить локомотивом проводимых социально-экономических реформ и катализатором экономического роста этих стран. Значимость проведенного диссертационного исследования обусловлено необходимостью развития рынка недвижимости и фондового рынка, проведения налоговой, пенсионной и банковской реформы.

Макроэкономические условия, сложившиеся в России и Белоруссии, в настоящее время только усиливают важность развития института ипотеки и ипотечного жилищного кредитования не как инициативы отдельных коммерческих банков или регионов, а как инициативы целостной системы при непосредственном содействии государства.

С учетом вышеизложенного тема диссертационной работы, связанная с развитием рынка недвижимости и института ипотеки как важнейшего его инструмента, представляется весьма актуальной.

Степень научной разработанности проблемы. Вопросы государственной жилищной политики и сферы жилья как важнейшего сегмента рынка недвижимости находятся в последнее время в центре внимания ученых и практических работников. Это обусловлено комплексом мер, направленных на развитие рыночных и социально-экономических отношений, демографической политики. Если вопросы развития ипотеки и ипотечного жилищного кредитования, рынков ипотечного капитала и недвижимости в развитых странах достаточно полно изучены, что нашло отражения в многочисленных публикациях на эту тему, то в отечественной литературе продолжается широкая дискуссия по поиску путей развития института ипотеки и ипотечного жилищного кредитования. В научных трудах зарубежных авторов Д. Осборна, Т. Геблера, М. Болта, А. Колиса, Б. Бругимана, Дж. Фишера, Ф. Фабоцци, А. Стоуна, М. Ли, С.Р. Мерилл, О. Хасс-лера и др. исследованы экономическая суть ипотечных кредитов, структура и организация функционирования ипотечного рынка, описана система государственного кредитования жилья и участия государства в функционировании рынка ипотечного капитала.

Ряд известных российских ученых признают, что проблема адаптации современных зарубежных моделей ипотеки в институциональную среду переходных экономик терпят неудачу и предлагают пути трансплантации ипотечных институтов в странах с переходной экономикой. Эти проблемы исследованы в трудах В.М. Полтеровича, О.Ю. Старкова, Н.С. Пастухова, H.H. Рогожина, B.C. Ка-зейкина, Н.Б. Косаревой, В.А. Кудрявцева, Е.В. Кудрявцевой, О.И. Лебедевой, В.А. Минца, К.В. Ненашевой, А.Н. Ужегова, Н.В. Бонцевича, Б.В. Сорвирова, М.Г. Кузнецова, В.В. Меркулова, С.А. Мартынова, Э.И. Петровича и др.

Несмотря на наличие значительного количества статей отечественных авторов, а также материалов исследований по проблемам функционирования рын-

ка недвижимости, развития системы ипотеки, появившихся в периодических изданиях, ряд аспектов, касающихся эффективности трансплантации зарубежных моделей ипотечного кредитования, разработки отечественных моделей ипотеки, требуют дальнейшего изучения. При этом решение поставленных задач должно опираться в качестве исходных принципов на макроэкономический анализ.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является разработка теоретико-методологических подходов совершенствования функционирования рынков недвижимости и ипотечного капитала в России и Белоруссии, на этой основе создать кластерную модель ипотеки в переходной экономике.

Научная проблематика и цель диссертационной работы обусловили формулирование следующей гипотезы: существующая модель ипотеки в России не является ни оптимальной с позиций теоретических, методологических и организационных основ, ни эффективной с позиции практической ее реализации в экономической политике государства. Поэтому необходимо определить теоретико-методологические подходы к альтернативной современным западным моделям ипотеке - кластерной модели ипотеки в переходной экономике.

Выбранная гипотеза проверялась на всех этапах исследования и обусловила проблемное и логическое структурирование диссертационной работы.

Для реализации цели исследования и проверки гипотезы были поставлены следующие задачи:

- определить теоретические и методологические основы функционирования рынка недвижимости в переходной экономике и его место в новом экономическом укладе России и Белоруссии;

- проанализировать теоретические и практические аспекты становления и развития института ипотеки в рыночной экономике и выявить тенденции его развития;

- дать теоретический анализ функционирования ипотечного капитала на рынке недвижимости в рыночной экономике и опыта развития ипотеки в России;

- оценить эффективность мер государственного регулирования рынка недвижимости и его важнейшего сегмента - рынка жилья в рыночной и переходной экономиках;

- разработать схему кластерной организации инновационной системы коопераций на рынке недвижимости и главное - создать кластерную модель формирования ипотеки в переходной экономике;

- рекомендовать схему осуществления мониторинга рынка недвижимости и методику кластеризации рынка ипотеки через регрессионно-классический метод кластеризации данных.

Объект исследования - институт ипотеки и его развитие в странах с переходной экономикой.

Предмет исследования - функционирование рынка недвижимости в переходной экономике и направления его развития.

Методология и методы проведенного исследования. Диссертационное исследование в методологическом и теоретическом плане базируется на классических и современных трудах отечественных и зарубежных ученых-экономистов по проблемам рыночной экономики и экономической трансформации в целом, рынка недвижимости, рынка жилья и института ипотеки как инструмента их развития, в частности. Методологической основой исследования явился подход к ипотеке как совокупности экономических отношений между субъектами рынка по регулированию жилищной сферы.

При анализе различных подходов, связанных с реализацией модели ипотеки, была определена исходная база для формирования основной гипотезы исследования, теоретических построений и путей реализации полученных научных, методических и практических результатов, были учтены составляющие методологической концепции, включая мировоззренческие и гносеологические подходы, логику построения гипотез и формирование теоретических подходов, моделей, путей их практической реализации. Определение общих методологических подходов и выбор системы методов исследования явились основой для анализа путей развития рынка недвижимости и института ипотеки.

Обоснованность и достоверность решения поставленных в диссертации задач обеспечены применением как общенаучных методов познания - диалектического, системного, структурно-футсционального, позволивших рассмотреть изучаемые явления в развитии, выявить противоречия, соотнести сущностные характеристики и формы их проявления, так и методов сравнительного анализа, статистических группировок, моделирования и др.

Эмпирическую и информационную базу исследования составили статистические и аналитические данные служб государственной статистики России и Белоруссии, обзоры экономической политики, информационные и аналитические материалы научно-исследовательских учреждений, информационных агентств и служб. Кроме того, использовалась монографическая литература, статьи в научных журналах, материалы периодических изданий, научных и научно-практических конференций, проводившихся в России, Белоруссии и за рубежом.

Научная новизна и теоретическая значимость диссертационного исследования заключается в разработке теоретико-методологических подходов функционирования рынка недвижимости и рынка ипотечного капитала в переходной экономике. Основные положения, определяющие научную новизну, следующие:

1. Скорректированы теоретико-методолгические основы рынка недвижимости и его важнейшего сектора - рынка жилья с позиции развивающейся теории переходной экономики в направлении снижения уровня абстракции, а также применения методов системного моделирования, обеспечивающих в отличие от существующих методологических подходов тесную взаимосвязь микро- и макроэкономических исследований института ипотеки.

2. Дана с позиции институционального подхода оценка эффективности института ипотеки как инструмента функционирования и развития рынка недвижимости и выявлены тенденции его развития в рыночной и переходной экономике.

3. Проведена оценка эффективности мер государственного регулирования рынка недвижимости через институт ипотеки, что позволило определить уязвимые звенья системы функционирования рынка жилья, включая практику льготирования строительства жилья со стороны государства.

4. Разработана схема кластерной организации инновационной системы кооперации на рынке недвижимости, включающая двухуровневый жилищностроительный комплекс и институты инфраструктуры его развития, а также систему научно-технологических кластеров как формы организации научно-технологической кооперации на рынке недвижимости и технологические системы как комплекс избирательно вовлеченных в ипотечную деятельность элементов.

5. В результате компаративного анализа зарубежного опыта функционирования институтов ипотеки обоснованы направления адаптации классических моделей ипотечных институтов в странах с переходной экономикой, в том числе в России и Белоруссии.

6. Предложена новая кластерная модель формирования ипотеки в переходной экономике, основывающаяся на взаимодействии трех важнейших элементов - инвестиционного банка, земельного фонда строительства жилья и фонда развития ипотечного кредитования, обоснованы принципы ее формирования.

7. Разработана новая методика кластеризации данных в системе мониторинга ипотеки — регрессионно-классический метод анализа, представляющий собой объединение двух кластеров в один по результатам сравнения не только тесноты связи между данными, характеризующими ипотечный процесс, но и моделей кластеров, представляющих собой формальное описание взаимосвязей между элементами кластеров. Предложен алгоритм использования данной методики.

8. В научный обиход введены новые понятия - «кластерная модель ипотеки» как сеть независимых бизнес-структур, научных организаций и служб, институтов инфраструктуры сопровождения ипотеки, а также потребителей, связанных в единую производственную цепочку, осуществляющую свою деятельность на рынке жилья; «мониторинг состояния института ипотеки» как система постоянного наблюдения и научного анализа функционирования различных структур и элементов, участвующих в ипотечном жилищном кредитования.

Практическая значимость диссертационного исследования обусловлена тем, что теоретические, методологические, методические и практические рекомендации могут быть широко использованы органами государственной власти и заинтересованными организациями, бизнес-структурами в реализации жилищ-

ной политики, функционировании и развития рынка недвижимости, жилья, развитии жилищного ипотечного кредитования.

Кроме того, выводы и основные положения диссертации могут найти применение в научных разработках по проблеме развития институтов ипотеки, а также в учебном процессе, в преподавании учебных курсов «Экономическая теория», «Макроэкономика», «Экономика и управление промышленном производством», «Финансы и кредит», спецкурса «Ипотечное жилищное кредитование».

Апробация результатов диссертации. Основные положения, выводы и рекомендации диссертационной работы нашли отражение в двух монографиях, научных статьях и отчетах, выполненных автором в рамках НИР, в частности, Государственной программы фундаментальных исследований «Национальная экономика и стратегия развития 07», раздел «Развитие рынка жилья в экологоде-стабилизированном регионе» (номер государственной регистрации № 20012406).

Результаты исследования докладывались и обсуждались на конференциях, проводимых в России и за рубежом.

Структура диссертации соответствует логике исследования. Она состоит из введения, трех глав, включающих десять разделов, заключения и списка источников и литературы. Полный объем диссертации составляет 179 страниц машинописного текста.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ Во введении обоснована актуальность диссертационной работы и целесообразность ее выполнения, анализируется состояние разработанности проблемы, рассмотрены основные характеристики научного аппарата - объект, предмет, цель, гипотеза, задачи и методы исследования, а также научная новизна, теоретическая и практическая значимость, апробация полученных результатов работы.

Первая глава «Рынок недвижимости как сегмент экономики страны и проблемы его развития» начинается с исследования теоретических основ функционирования рынка недвижимости, вьиснение экономической сущности, специфики и его структуры. Недвижимость обосновывается в работе как особый институт рынка, роль которого в народном хозяйстве определяется тем, что он является функциональной основой национального богатства и важнейшим элементом культурно-исторического наследия, который выполняет важную социальную функцию - способствует повышению уровня жизни всех членов общества, выступает в качестве одного из источников экономического роста.

Показано, что развитие института недвижимости является необходимым условием формирования экономических отношений, в том числе и отношений собственности на землю на рынке жилья. Состояние рынка недвижимости оказывает непосредственное влияние на специфику управления рыночной экономикой: налогообложение, страхование и кредитование. Соотношение рыночных и государственных начал регулирования данного сектора отношений влияет на показатели эффективности и интенсивности обращения недвижимого имущества в производственной и потребительской сфере.

В диссертации показаны эволюция и различные точки зрения, подходы к категории «недвижимость». Вместе с тем в настоящее время нет общепринятого четкого определения недвижимости. Большинство определений сводится к перечню объектов недвижимости, упоминаемых в гражданском законодательстве. Практическое значение деления вещей на недвижимое и движимое имущество заключается в том, что для недвижимых вещей законодательством созданы особые условия их купли-продажи, наследования, дарения, передачи в различные виды пользования.

Исследуя категорию «недвижимость», проведена ее классификация по двум позициям - политэкономической и прикладной. Политэкономическая позиция

основана на делении недвижимости на объекты производственного и непроизводственного назначения. Такой подход считается основным, так как он отражает две главные сферы функционирования объектов недвижимости: потребительскую и производительную. Прикладной подход основан на возможности использования объектов недвижимости в хозяйственных целях.

В современной экономической литературе недвижимость принято подразделять на жилищный фонд, нежилой фонд и земельные участки. Детализация данного подхода позволяет раскрыть и уточнить такие важные аспекты, как пространственная привязка, местоположение, функциональное назначение, правовая принадлежность, стоимостная оценка, завершенность строительства и его качество. Объекты недвижимости классифицированы в работе по критериям функционального назначения.

Определяя сущностную сторону рынка недвижимости, использован общепринятый подход в экономической теории - комплекс экономических отношений, складывающихся на рынке, а также элементы институционального подхода, обращено внимание на инстщуциональные структуры, какими являются культура и право. Рынок недвижимости - это совокупность социально-экономических и экономико-правовых отношений, упорядочивающих поведение хозяйствующих субъектов и отношения между ними по поводу создания, использования и управления объектами недвижимости.

Поскольку особое место среди составляющих рынка недвижимости занимает рынок жилья, постольку в работе дается определение и категорию «рынок жилья» как совокупность экономических, правовых и социальных отношений и форм, упорядочивающих экономическое поведение субъектов хозяйствования и отношений между ними по поводу создания, использования и управления объектами жилого фонда.

Исследуя рынок жилья как важнейшую часть рынка недвижимости и его место в рыночной экономике и формирующемся новом экономическом укладе России и Белоруссии, показано, что рынок жилья - узловой элемент хозяйства

любой страны. В нем переплетаются важнейшие социально-экономические взаимосвязи как на макро-, так и на микроуровне. Строительство и эксплуатация жилых домов многочисленными нитями связаны практически со всеми отраслями экономики. Капиталовложения в жилищный сектор стимулируют развитие хозяйства, способствуя его динамике, созданию рабочих мест, повышению уровня и качества условий жизни.

В большинстве стран жилищная политика государства направлена на реализацию его важнейшей социальной функции - обеспечение конституционного права граждан на жилище, доступности жилья для всех граждан. Это достигается развитием жилищного строительства, разных форм поддержки граждан при приобретении жилья и оплате коммунальных услуг, а также созданием фондов социального жилья и другими мерами социальной защиты с учетом конкретных жизненных ситуаций. Роль государства в сфере жилищных отношений состоит в определении стратегических задач развития, наделении местных органов управления необходимыми полномочиями для их решения, в разработке и принятии жилищного законодательства, стимулировании жилищного строительства и предоставлении различных льгот лицам с низкими доходами. В этой связи в диссертации дан подробный анализ государственной жилищной политики разных стран.

Значительное место в первой главе уделено методологии исследования рынка недвижимости в переходной экономике. Обосновывается, что исследование экономических процессов и вызванных ими проблем трансформации функционирования рынка недвижимости в экономической системе переходного типа не может быть успешным без формирования соответствующей методологической концепции. Определение общих методологических подходов, выбор метода, его системы исследования являются непременным условием научного анализа изучаемых процессов, основой для создания теоретической концепции, разработки доктрин и мероприятий экономической политики. Таким путем достижимо адекватное понимание процессов, характерных для переход-

ного состояния экономики, только так могут определяться базовые параметры, которые способны стать опорой обществу и государству в выработке необходимых решений.

В диссертации подчеркнуто, что при исследовании рынка недвижимости в переходной экономике необходимо учитывать и применять весь концептуальный багаж, созданный представителями различных школ экономической мысли. В этом случае применяется не только позитивный, но в значительной мере и нормативный подход. Так как потребность в разработке практических рекомендаций по функционированию рынка недвижимости резко возрастает, нормативный подход может преобладать. Однако общую методологическую основу анализа экономики переходного типа, в том числе и рынка недвижимости, составляет стадийный (цивилизационный) подход.

Эффективным средством изучения переходной экономики, рынка недвижимости как ее сегмента служит освоение и профессиональное использование всего научного арсенала методов экономического анализа, экономико-математического моделирования, опирающихся, в свою очередь, на весь арсенал современной экономической теории. В этой связи рассмотрен вопрос: какие средства, методы, инструменты пригодны для исследования рынка недвижимости в переходной экономике? К ним отнесены не только формальные модели, но и методы статистических и эконометрических исследований. Однако в условиях переходной экономики в связи с короткими отрезками временных рядов и ненадежностью информации менее всего приемлем статистический анализ. Наиболее подходит к данной ситуации опросный метод, анализ конкретных ситуаций и разработок на основе массовых данных, так как он обеспечивает и оперативность по отношению к кратковременным периодам; и субъективную взвешенность различных переменных.

Исследование рынка недвижимости в переходной экономике не должно проводиться в отрыве от глобального исторического процесса и его условий. Содержание трансформации рынка, его сегмента - рынка недвижимости необ-

ходимо сопоставлять и соизмерять с общеисторическим процессом, определяя характер общества, резервы его развития, основные движущие силы. Для установления «диагноза» в ходе исследования предполагается разумное использование опыта других стран с анализом всей массы эмпирических данных. При этом необходимо иметь в виду альтернативные варианты функционирования рынка недвижимости, проводить их сопоставление, иметь собственное четкое и обоснованное представление о его развитии и вероятных результатах. Большое место здесь отводится прогнозу, в связи с чем исследователь должен обладать навыками виртуализации (предвидеть, составить прогноз) изучаемых процессов.

Завершая методологию исследования рынка недвижимости, в работе выявлено, что методологическим ядром исследования рынка недвижимости является анализ процессов становления закономерностей переходной экономики, проводимые представителями «альтернативных» направлений, а не «классическое» исследование устойчивых свойств и явлений экономических систем, наличие которых не характерно для переходных экономик. Выработка концепции и доктрины функционирования рынка недвижимости в переходной экономике является комплексной проблемой, которую невозможно решить в рамках одного какого-то направления экономической теории. Эта проблема требует не только усилий экономистов, но и консолидации всего научного потенциала общества, политической воли государства.

Касаясь теоретико-методологических основ государственного регулирования как условия развития рынка недвижимости, показано, что таким инструментом является ипотека. Исторически роль государства в регулировании экономических процессов, в том числе и на рынке недвижимости, была различной. На теоретических моделях в работе исследуются проблемы стимулирования совокупного спроса и совокупного предложения, инвестиционная составляющая рынка жилья. Исследуя методы и формы государственного регулирования системы ипотечного кредитования, выделяются две основные группы методов. Первая группа методов государственного регулирования основана на различных

формах прямой финансовой поддержки, а вторая - базируется на том, что государство (в лице своих органов) выступает в качестве субъекта ипотечного рынка.

Государственное стимулирование развития ипотечного кредитования может стать одним из основных направлений достижения реального экономического роста. Особенно эффективна экономическая политика, направленная на развитие системы ипотечного кредитования в странах с переходной экономикой. Уделяя особое место развитию жилищной сферы через механизм ипотечного кредитования, они добиваются существенного прогресса в экономике. Подтверждением этому служит опыт выхода из глубокого экономического кризиса экономически развитых стран («великая депрессия» и реформы Рузвельта, послевоенное восстановление в Германии и реформы Эрхарда).

Во второй главе «Ипотечный капитал и его функционирование на рынке недвижимости в рыночной и переходной экономике» содержится анализ эволюции и теоретических основ функционирования института ипотеки в рыночной экономике, а также различные подходы к понятиям «ипотека», «ипотечное жилищное кредитование» ученых экономистов и правоведов.

В работе особо подчеркнута роль государства в создании системы института ипотеки, которое определяет концепцию развития системы ипотечного кредитования, формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотеки, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает необходимые институты и условия для организации рынка, участвует в управлении ими.

Анализ экономических основ системы ипотечного жилищного кредитования позволил выделить ее особенности: система имеет расширенный состав субъектов; объектом является приобретение жилья; ипотечные жилищные кредиты всегда обеспечены жилой недвижимостью; система является целостным механизмом, учитывающим ее интересы участников, направленным на решение определенных социально-экономических задач посредством выдачи и обслу-

живания ипотечных кредитов, привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов, операций на рынке недвижимости, работы страховой инфраструктуры и строительных организаций. Таким образом, ипотечная система представляет собой сложный механизм взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем и со своей стороны является частью рынков, с которыми она взаимодействует.

Определено место ипотечного жилищного рынка в сфере экономических отношений и делает вывод о том, что чем более развита в национальной экономике система ипотечного кредитования, чем большая доля сделок с недвижимостью проходит с участием ипотечного кредита, тем больше рынок недвижимости зависит от конъюнктуры на финансовых рынках, текущей стоимости ресурсов.

Ипотечное кредитование, обеспеченное реальной собственностью граждан на недвижимость, может дать приток денежных средств на рынок жилья, оживить строительство и сопряженные с ним секторы промышленности, сохранить и расширить рабочие места, повысить доходы населения и бюджетов всех уровней. Поэтому необходимо использовать новые экономические условия и возможности, чтобы создать необходимые организационные, правовые и финансовые предпосылки для подъема массового строительства жилья с использованием рыночных и государственных механизмов регулирования процессов в этом социально важном секторе экономики.

Большое внимание в диссертации уделено проблеме эффективного функционирования ипотечного капитала на рынке недвижимости. Ипотечный рынок определяется как система отношений, возникающая в процессе продажи (путем выдачи кредитов) и покупки (через механизмы фондового рынка) ипотечного капитала. Ипотечный капитал есть денежные средства, предоставляемые в кредит под залог недвижимости, и ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью, обращающиеся на вторичном рынке. В качестве основных индикаторов ипотечного рынка можно выделить процентные ставки по ипотечным кредитам и ценным бумагам.

Спрос на ипотечном рынке формируют потребители - домашние хозяйства. Источником погашения кредитов домашними хозяйствами являются получаемые доходы членами семьи. Мотивацией потребителей для выхода на рынок является стремление повысить качество своих жилищных условий. Предложение на ипотечном рынке создают кредитные институты, доля каждого из которых на рынке ипотечного кредитования во многом зависит от особенностей формирования институтов ипотеки.

В диссертации рынок ипотечного капитала рассматривается с разных сторон. В узком смысле он является основой потребительского кредитования - сегментом ссудного рынка. В широкой трактовке рынок ипотечного капитала - это часть финансового рынка, на котором перераспределяются заемные финансовые ресурсы. Автор подробно исследует первичный и вторичный ипотечного капитала, схему организации и процесс функционирования ипотечного капитала.

Значительное место во второй главе уделено исследованию зарубежного опыта функционирования института ипотеки в зарубежных странах и дана оценка возможности его адаптации к условиям России и Белоруссии. При этом основной упор сделан на выявлении различий современных действующих систем ипотечного кредитования в правовом обеспечении, в институциональном составе участников и их взаимоотношениях, в механизме финансирования и рефинансирования ипотечных операций, в технологиях предоставления, обслуживания и погашения ссуд, в степени и формах участия государства в ипотечном кредитовании. В диссертации показано, что системы ипотечного кредитования в разных странах создавались в конкретных исторических условиях, а на процесс их эволюции значительное влияние оказывают политические, социально-экономические и национальные факторы. Подробно исследованы системы ипотечного кредитования США, Германии, а также трансплантация этих систем в Центральной Европы.

Опыт функционирования этих моделей свидетельствует о том, что развитие ипотечного кредитования невозможно без тех или иных форм государст-

венной поддержки в этой области. Однако степень вмешательства государства, а также методы государственного регулирования ипотечного кредитования в странах англо-саксонской и континентальной систем права различны. Во всех странах, где развито ипотечное кредитование, государство не только создает законодательно-нормативную базу ипотечного кредитования, но и выступает в качестве субъекта ипотечных отношений, особенно в сфере жилищного строительства.

В диссертации анализируется развитие института ипотеки в России, показаны трудности и противоречия в организации ипотечного кредитования, определены направления его совершенствования в стране. При этом одним из важнейших условий, определяющих возможности развития жилищного ипотечного кредитования в России, является уровень доходов населения.

В третьей главе «Развитие ипотеки как направление совершенствования национальной системы рынка недвижимости» содержится комплекс предложений по государственной поддержке ипотеки, реализации этой политики на рынке недвижимости, а также путей трансплантации классических моделей ипотечных институтов в странах с переходной экономикой.

Сформулированы принципы ипотечного жилищного кредитования в переходной экономике, обоснованы предпосылки для активизации механизма ипотеки, раскрыты стратегии трансплантации институтов ипотеки из развитой экономики в отечественную. Подчеркнуто, что создание системы ссудо-сберегательных институтов (строительно-сберегательных касс и строительно-сберегательных кооперативов) - необходимый этап в становлении массового рынка ипотечного кредита, а попытки «перескочить» этот институциональный этап сопряжены с большими издержками и несомненно обречены на неудачу. При формировании национальной системы долгосрочного ипотечного кредитования основу должно составить сочетание инструментов как закрытых, так и открытых моделей для того, чтобы предоставить возможность участия на ипотечном рынке (и тем самым решить свои жилищные проблемы) как можно

большему числу потребителей. В свою очередь, рост числа заемщиков даст дополнительный приток инвестиционных ресурсов в строительную отрасль и новый толчок общеэкономическому развитию страны.

В развитии института ипотеки решающее значение имеет совершенствование механизма взаимодействия всех участников ипотечного процесса. При этом функционирование ипотеки будет тем эффективнее, чем полнее будут соблюдены баланс интересов и мотивация субъектов ипотеки. Формой функционирования такого механизма, положенной в основу формирования и развития ипотеки в переходной экономике, с позиции автора, может быть кластер, представляющий собой сетевое взаимодействие всех участников ипотечного процесса. Области возникновения кластеров различны и в целом трудно прогнозируемы. Они могут возникать как естественным путем, так и при активной помощи государства.

Подход, основанный на сетях и кластерах в реализации проектов развития рынка жилья, - вполне приемлем. Он требует активной позиции органов власти всех уровней и не является капиталоемким. Разработана схема организации инновационной системы жилищно-строительной кооперации на рынке недвижимости, созданной на основе формирования научно-технологических кластеров и технологических систем. В схеме кластерной организации инновационной системы кооперации на рынке недвижимости основной упор сделан на формирование двух типов кластеров. Первый связан с функционированием жилищных и строительных бизнес-структур. Второй тип кластеров создается в рамках институтов инфраструктуры развития ипотеки. Здесь основными участниками ипотечной инновационной системы являются финансовые, кредитные и другие структуры, обслуживающие участников ипотеки.

Основными факторами организации и развития кластерной модели ипотеки являются:

- наличие на данной территории совокупности предприятий, взаимодействующих в рамках единого жилищно-строительного комплекса, использую-

щих конкурентные преимущества региона и ориентированных на динамично развивающийся сегмент рынка недвижимости;

- квалифицированная рабочая сила и хорошо развитая инфраструктура, способствующая развитию строительного комплекса: промышленные зоны, инновационно-промышленные комплексы, агентства по развитию субконтрактных отношений и партнерства;

- наличие развитой финансовой инфраструктуры сопровождения бизнеса и института ипотеки, денежно-кредитного обслуживания населения;

- профессиональные ассоциации, которые взаимодействуют с банковской системой и бизнес-структурами, институтами рынка ценных бумаг и, в частности, предоставляют компаниям возможность встречаться и обмениваться опытом;

- государственный земельный фонд строительства жилья, включающий в качестве дочерних организаций региональные отделения, для проведения единой государственной жилищной политики и воздействия на конъюнктуру рынка жилья через земельные участки под строительство жилья;

- наличие атмосферы доверия и творчества, складывающиеся как следствие наличия взаимных преимуществ, которыми пользуются предприятия, расположенные на одной и той же территории.

Создана кластерная модель ипотеки, представляющая собой сеть независимых бизнес-структур, научных организаций, служб, в том числе и государственных, организующих взаимодействие науки и производства, консалтинговых, кредитных и финансовых учреждений, а также потребителей, связанных в единую производственную цепочку, осуществляющих свою деятельность на рынке жилья. Центральное место в предлагаемой системе ипотечного жилищного кредитования должны занимать инвестиционный банк, земельный фонд строительства жилья и фонд развития ипотечного кредитования.

Для гибкой организации ипотечного жилищного кредитования и выработки соответствующих решений по эффективной реализации государственной

политики развития ипотеки необходима оперативная информация, позволяющая принимать решения упреждающего, профилактического характера, вносить корректировки в «ипотечную» стратегию. Такие возможности обеспечивает мониторинг рынка недвижимости и состояния института ипотеки Мониторинг состояния института ипотеки представляет собой систему постоянного, непрерывного наблюдения и научного анализа функционирования различных структур и элементов, участвующих в ипотечном жилищном кредитовании, в целях систематической оценки состояния рынка недвижимости, в том числе рынка жилья, и разработки предложений по выбору наиболее целесообразных управленческих решений в сфере жилищного строительства и обеспечения граждан страны жильем, по предупреждению социальных конфликтов.

Большое значение в системе ипотечного мониторинга имеет кластеризация множества данных, которая позволяет объединить элементы этого множества в кластеры. В этой связи разработана новая методика кластеризации, которая названа регрёссионно-классическим методом. Сущность этого метода состоит в том, что объединение двух кластеров в один осуществляется не только по результатам сравнения тесноты связи между теми или иными данными, но и по результатам сравнения моделей кластеров, где под моделью понимается формальное описание взаимосвязи между его элементами.

В этой главе сделан вывод о том, что взаимосвязанная работа всех элементов усовершенствованной системы внебюджетного финансирования жилищного строительства обеспечит трансформацию финансовых жилищных инвестиций в реальные, позволит сбалансировать экономические интересы покупателей и продавцов жилья, заемщиков и кредиторов, застройщиков и инвесторов, сделать процесс жилищного инвестирования взаимовыгодным для всех.

В заключении диссертаций приведены основные теоретические и практические выводы, следующие из логики и результатов исследования.

1. Недвижимость представляет собой особый институт рынка, роль которого в народном хозяйстве определяется тем, что он является функ-

циональной основой национального богатства и важнейшим элементом культурно-исторического наследия. Он выполняет и важную социальную функцию — способствует повышению уровня жизни всех членов общества, выступает в качестве одного из источников экономического роста.

Недвижимость в любой социально-экономической системе является объектом экономических и государственных интересов, а поэтому для такой категории имущества введена обязательность государственной регистрации прав на него, которая позволяет идентифицировать объект и субъект права, так как связь между объектом недвижимости и субъектом прав на него невидима, а передача недвижимости путем физического перемещения невозможна. В силу этого есть основания отнести недвижимость к категории товаров, а рынок недвижимости считать частью товарного рынка и рынка благ.

2. Особое место среди составляющих рынка недвижимости занимает рынок жилья, в этой связи в диссертации определена категорию «рынок жилья» как совокупность экономических, правовых и социальных отношений и форм, упорядочивающих экономическое поведение субъектов хозяйствования и отношений между ними по поводу создания, использования и управления объектами жилого фонда.

Жилищная сфера большинства государств развивается на рыночной основе, но традиционно относится к отраслям с сильным государственным регулированием. Обеспеченность населения жильем рассматривается как важнейшая социальная цель, определяющая стабильность в обществе, и ее достижение требует достаточно гибкой и разветвленной системы государственного участия. Во всех странах законодательно закреплены «рамочные» условия, что предполагает сочетание рыночных и государственных регуляторов в этой сфере и порядок финансирования жилья. Для каждого этапа развития характерны специфические рычага и механизмы, но все они действуют в рамках общих «правил игры» и нацелены на приобретение жилищ различными слоями населения.

3. Мировой опьгг свидетельствует о том, что в обеспечении населения жильем используется целый ряд общих подходов и большое количество сходных механизмов и процедур, особое значение среди них имеет система ипотечного кредитования, благодаря чему жилье становится доступным для широких слоев населения.

Ипотечное кредитование способно значительно расширить потребление домохозяйств и увеличить тем самьм совокупный спрос в экономике. Ипотека является стимулом к дополнительным издержкам, в частности, к приобретению новых товаров для нового дома, например, предметов мебели. В свою очередь, это дает импульс к увеличению объемов торговли и по цепочке - к развитию промышленности и экономической системы в целом.

Во многом ключ к решению жилищной проблемы находится в настоящее время в руках местных и региональных органов управления. Именно они, видя ситуацию в своих регионах наиболее близко, могут действительно решить жилищные проблемы населения, используя новые идеи и соответствующим образом организуя на местах управление жилищным строительством и ипотечным кредитованием.

4. В условиях переходной экономики и сложившейся трудной социально-экономической обстановки предпринимательский сектор не сможет в ближайшее время создать рынки ипотечных кредитов и оживить спрос на жилую недвижимость. Эту задачу могут выполнить в большей степени местные и региональные органы власти, используя на возвратной платной и срочной основе целевые бюджетные и внебюджетные средства.

На основе анализа методов и форм государственного регулирования в диссертации сделан вывод о том, что на современном этапе развития системы ипотечного кредитования в странах с переходной экономикой наиболее перспективным является использование преимущественно методов прямой финансовой поддержки, характерных для европейской модели ипотечного кредитования. По мере увеличения числа предоставляемых ипотечных кредитов, стандар-

газации процедур их выдачи появятся предпосылки для более активного участия государства в развитии данного сегмента финансового рынка, в том числе через создание специальных ипотечных институтов.

5. В развитии института ипотеки решающее значение имеет совершенствование механизма взаимодействия всех участников ипотечного процесса. Формой функционирования такого механизма, положенной в основу формирования и развития ипотеки в переходной экономике может быть кластер, представляющий собой сетевое взаимодействие всех участников ипотечного процесса. В диссертации разработана схема кластерной организации инновационной системы кооперации на рынке недвижимости, в которой основной упор сделан на формировании двух типов кластеров: первый связан с функционированием жилищных и строительных бизнес-структур, второй — создается в рамках институтов инфраструктуры развития ипотеки: финансовых, кредитных и др. структур, обслуживающих участников ипотеки.

6. Важнейшим принципом формирования кластерной модели ипотеки является выбор направления приоритетного развития рынка жилья в сочетании с потребностями индивидов на данном этапе развития и учетом имеющегося потенциала, который может быть привлечен для реализации поставленных задач. На основе выбора направления приоритетного развития рынка жилья должны определяться наиболее значимые для того или иного региона базисные технологии кластера.

Кластерная модель ипотеки представляет собой сеть независимых бизнес-структур, научных организаций, служб, в том числе и государственных, организующих взаимодействие науки и производства, консалтинговых, кредитных и финансовых учреждений, а также потребителей, связанных в единую производственную цепочку, осуществляющую свою деятельность на рынке жилья. В данной системе особая роль принадлежит инвестиционному банку, земельному фонду строительства жилья и фонду развития ипотеки.

7. Для правильной организации ипотечного жилищного кредитования и выработки соответствующих решений по эффективной реализации государственной политики развития ипотеки необходима оперативная информация, позволяющая принимать решения упреждающего, профилактического характера, вносить корректировки в «ипотечную» стратегию. Такие возможности обеспечивает мониторинг рынка недвижимости и состояния института ипотеки, представляющий собой систему постоянного наблюдения и научного анализа функционирования различных структур и элементов, участвующих в ипотечном жилищном кредитовании в целях систематической оценки состояния рынка недвижимости, в том числе рынка жилья, и разработки предложений по выбору наиболее целесообразных управленческих решений в сфере жилищного строительства и обеспечения граждан страны жильем.

Одним из методов в системе мониторинга ипотеки является регрессионно-классический метод анализа, позволяющий не только сравнивать тесноту связи между данными, характеризующими ипотечный процесс, но и модели самих кластеров.

8. Создание системы ипотечного кредитования, как показывает зарубежный опыт, могло бы стать важным шагом в развитии рыночных отношений в переходной экономике, способствовало бы развитию рынка жилья, улучшению жилищных условий населения стран с переходной экономикой.

При активных действиях государства и системном подходе жилищное ипотечное кредитование может выполнить своеобразную роль локомотива в развитии экономики страны и принести столь долгожданный социальный и экономический эффект.

Основное содержание и результаты диссертационного исследования отражены в 16 публикациях, общим объемом 26,5 пл., из них одна — в издании, рекомендованном ВАК РФ. Основными из них являются:

Монографии:

1. Бонцевич Д.Н. Энергия уюта. - Брянск: Дельта, 2006. - 321 с. (в соавторстве, авторских - 150 е.).

2. Бонцевич Д.Н. Ипотека как важнейший институт рынка недвижимости в странах с переходной экономикой. - М.: Интеграция, 2007. -175 с.

Статьи:

3. Бонцевич Д.Н. Предпринимательство и его поддержка в переходной экономике Республики Белоруссия // Современная экономика: приложение к журналу «Экономические науки». - 2004. - № 3. - С. 18-37.

4. Бонцевич Д.Н. Социально-экономическое развитие ипотечного кредитования // Белорусский экономический журнал. - 2004. - № 1. - С. 75-84.

5. Бонцевич Д.Н. Стратегия развития ипотечного кредитования // Организация и управление. - 2003. - № 1-2 (10-11). - С. 83-95.

6. Бонцевич Д.Н. Управление процессами ипотечного кредитования / Препринт № 4. - Гомель: ГГУ им. Ф. Скорины, 2004. - 55 с.

7. Бонцевич Д.Н. Современная инфраструктура системы ипотечного кредитования: из опыта зарубежных стран // Вопросы экономических наук. -

2005.-№3.-С. 209-211.

8. Бонцевич Д.Н. Ипотечное кредитование в Республике Беларусь: на польск. яз. // Kierunki badawcze mlodziezy akademickej: Praca zbiorowa / Pod redakcia Kazimiera Jankowskiego, Ryszarda Jablonki, Marka Nieweglowskiego. -Siedlce: Wydawnictwo Akademii Podlaskiej, 2005. - P. 27-28.

9. Бонцевич Д.Н. Инфраструктура современной экономики - рынок ипотечных услуг: на англ. яз. // Mlodziez akademicka wobec wyzwan wspolczesnosci/, praca zbiorowa pod redakcia Ryszarda Droba, Ryszarda Jablonki, Maryla Karczewska-Czapska- Siedlce: Wydawnictwo Akademii Podlaskiej, 2006. -P. 4-51.

10. Бонцевич Д.Н. Рынок жилья и особенности его функционирования в условиях транзитивной экономики // Вестник экономической интеграции. -

2006. -№ 1.-С. 121-129.

Подписано в печать 12.01.2007 г. Формат издания 60x84 1/16.

Бумага офсетная. Гарнитура Times New Roman Cyr. Ризография. Усл. печ. л. 1,63. Тираж 100 экз. Заказ № 1/1201

Издательство «Интеграция» 123022, Москва, Прокудинский пер., 3/18 E-mail: Integracija2006@mail.ru

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Бонцевич, Денис Николаевич

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ.

ГЛАВА 1. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ КАК СЕГМЕНТ ЭКОНОМИКИ СТРАНЫ И ПРОБЛЕМЫ ЕГО РАЗВИТИЯ.

1.1. Теоретические основы функционирования рынка недвижимости: экономическая сущность, специфика и структура.

1.2. Рынок жилья как важнейшая часть рынка недвижимости и его место в рыночной экономике и формирующемся новом экономическом укладе России и Белоруссии.

1.3. Методология исследования рынка недвижимости в переходной экономике.

1.4. Теоретико-методологические основы государственного регулирования как условие развития рынка недвижимости.

ГЛАВА 2. ИПОТЕЧНЫЙ КАПИТАЛ И ЕГО ФУНКЦИОНИРОВАНИЕ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ В РЫНОЧНОЙ И ПЕРЕХОДНОЙ ЭКОНОМИКЕ.

2.1. Институт ипотеки в рыночной экономике: эволюция и теоретические основы функционирования.

2.2. Ипотечный капитал и условия его функционирования на рынке недвижимости.

2.3. Зарубежный опыт функционирования института ипотеки в рыночной экономике.

ГЛАВА 3. РАЗВИТИЕ ИПОТЕКИ КАК НАПРАВЛЕНИЕ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ НАЦИОНАЛЬНОЙ СИСТЕМЫ РЫН- ш КА НЕДВИЖИМОСТИ.

3.1. Государственная политика развития ипотеки и ее реализация на рынке недвижимости.

3.2. Трансплантация классических моделей ипотечных институтов в странах с переходной экономикой.

3.3. Кластерная модель формирования ипотеки в переходной экономике.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Ипотека как важнейший институт рынка недвижимости в странах с переходной экономикой"

Актуальность диссертационной работы. Происходящие изменения, связанные со становлением рыночной системы хозяйствования, коснулись всех сфер экономики стран на постсоветском пространстве. Экономические понятия, механизмы и инструменты, социально-экономические отношения, которые в административно-плановой экономике имели одно звучание, в условиях рыночных отношений приобретают новое значение. Из них выделим социальную инфраструктуру, рынок недвижимости, жилищную сферу, в которых формируется и реализуется важнейшая социальная цель, определяющая стабильность в обществе, и особо - институт ипотеки, являющийся важнейшим инструментом социально-экономической политики государства на рынке недвижимости. Состояние рынка недвижимости оказывает непосредственное влияние на характер функционирования рыночной экономики в целом: на налогообложение, страхование, кредитование, котировку ценных бумаг, определяет положение всех субъектов рынка, степень защищенности прав потребителей.

Рынок недвижимости и его сегмент - жилищный сектор являются узловым элементом хозяйства любой страны: в нем переплетаются важнейшие социально-экономические взаимосвязи. Строительство и эксплуатация объектов недвижимости связаны многочисленными нитями практически со всеми отраслями экономики. Капиталовложения в рынок недвижимости, в жилищный сектор стимулируют развитие хозяйства, способствуя его динамике, созданию рабочих мест, повышению уровня и качества условий жизни населения.

В этой связи формирование жизнеспособного института ипотеки становится одной из актуальных задач как на макроэкономическом, так и на микроэкономическом уровне, приоритетным направлением современной государственной жилищной политики и развития социальной сферы страны в целом.

Ипотека и ипотечное жилищное кредитование занимают особое положение в национальной экономике. Во-первых, рынок ипотечного капитала в большинстве экономически развитых стран является не только основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. Во-вторых, система ипотечного жилищного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и иных кредиторов - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства, государства - в общем экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного жилищного кредитования населения. Особая значимость проблемы развития института ипотеки в странах с переходной экономикой, поднятой в диссертационном исследовании, определяется тем, что этот институт, будучи одним из самых проверенных инструментов развития рынка недвижимости в мировой практике, оказывает огромное влияние на мотивацию человека, социальные и демографические процессы, происходящие в обществе.

Развитие института ипотеки является одной из важнейших задач национальных проектов социально-экономического развития и в России, и в Белоруссии. Именно на этапе становления и развития рыночных отношений институт ипотеки может выступить локомотивом проводимых социально-экономических реформ и катализатором экономического роста этих стран. Значимость проведенного диссертационного исследования обусловлена необходимостью развития рынка недвижимости и фондового рынка, проведения налоговой, пенсионной и банковской реформ.

Макроэкономические условия, сложившиеся в России и Белоруссии, в настоящее время только усиливают важность развития института ипотеки и ипотечного жилищного кредитования не как инициативы отдельных коммерческих банков или регионов, а как инициативы целостной системы при непосредственном содействии государства.

С учетом вышеизложенного тема диссертационной работы, связанная с развитием рынка недвижимости и института ипотеки как важнейшего его инструмента, представляется весьма актуальной.

Степень научной разработанности проблемы. Вопросы государственной жилищной политики и сферы жилья как важнейшего сегмента рынка недвижимости находятся в последнее время в центре внимания ученых и практических работников. Это обусловлено комплексом мер, направленных на развитие рыночных и социально-экономических отношений, демографической политики. Если вопросы развития ипотеки и ипотечного жилищного кредитования, рынков ипотечного капитала и недвижимости в развитых странах достаточно полно изучены, что нашло отражение в многочисленных публикациях на эту тему, то в отечественной литературе продолжается широкая дискуссия по поиску путей развития института ипотеки и ипотечного жилищного кредитования. В научных трудах зарубежных авторов Д. Осборна, Т. Геблера, М. Болита, А. Колиса, Б. Бругимана, Дж. Фишера, Ф. Фабоцци, А. Стоуна, М. Ли, С.Р. Мерилл, О. Хасслера и др. рассматривается экономическая суть ипотечных кредитов, структура и организация функционирования ипотечного рынка, описана система государственного кредитования жилья и участия государства в функционировании рынка ипотечного капитала.

Ряд известных российских ученых признают, что проблема адаптации современных зарубежных моделей ипотеки к институциональной среде переходных экономик терпит неудачу, и предлагают пути трансплантации ипотечных институтов в странах с переходной экономикой. Эти проблемы исследованы в трудах В.М. Полтеровича, B.C. Казейкина, Н.Б. Косаревой, В.А. Кудрявцева, Е.В. Кудрявцевой, О.И. Лебедевой, В.А. Минца, К.В. Ненашевой, Н.С. Пастухова, Н.Н. Рогожина, О.Ю. Старкова, А.Н. Ужегова, Е.Г. Ясина, Н.В. Бонцевича, М.Г. Кузнецова, В.В. Меркулова, С.А. Мартынова, Э.И. Петровича, Б.В. Сорвирова и др.

Несмотря на наличие значительного количества статей отечественных авторов, а также материалов исследований по проблемам функционирования рынка недвижимости, развития системы ипотеки, появившихся в периодических изданиях, ряд аспектов, касающихся эффективности трансплантации зарубежных моделей ипотечного кредитования, разработки отечественных моделей ипотеки, требуют дальнейшего изучения. При этом решение поставленных задач должно опираться в качестве исходных принципов на макроэкономический анализ.

Объект исследования - институт ипотеки и его развитие в странах с переходной экономикой.

Предмет исследования - функционирование рынка недвижимости в переходной экономике и направления его развития.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является разработка теоретико-методологических подходов совершенствования функционирования рынков недвижимости и ипотечного капитала в России и Белоруссии, на этой основе создание кластерной модели ипотеки в переходной экономике.

Научная проблематика и цель диссертационной работы обусловили формулирование следующей гипотезы: существующая модель ипотеки в России не является ни оптимальной с позиций теоретических, методологических и организационных основ, ни эффективной с позиции практической ее реализации в экономической политике государства. Поэтому необходимо определить теоретико-методологические подходы к альтернативной современным западным моделям ипотеке - кластерной модели ипотеки в переходной экономике.

Выбранная гипотеза проверялась на всех этапах исследования и обусловила проблемное и логическое структурирование диссертационной работы.

Для реализации цели исследования и проверки гипотезы были поставлены следующие задачи:

- определить теоретические и методологические основы функционирования рынка недвижимости в переходной экономике и его место в новом экономическом укладе России и Белоруссии;

- проанализировать теоретические и практические аспекты становления и развития института ипотеки в рыночной экономике и выявить тенденции его развития;

- дать теоретический анализ функционирования ипотечного капитала на рынке недвижимости в рыночной экономике и опыта развития ипотеки в России;

- оценить эффективность мер государственного регулирования рынка недвижимости и его важнейшего сегмента - рынка жилья в рыночной и переходной экономике;

- разработать схему кластерной организации инновационной системы кооперации на рынке недвижимости и главное - создать кластерную модель формирования ипотеки в переходной экономике;

- рекомендовать схему осуществления мониторинга рынка недвижимости и методику кластеризации рынка ипотеки через регрессионно-классический метод кластеризации данных.

Методология и методы проведенного исследования. Диссертационное исследование в методологическом и теоретическом плане базируется на классических и современных трудах отечественных и зарубежных ученых-экономистов по проблемам рыночной экономики и экономической трансформации в целом, рынка недвижимости, рынка жилья и института ипотеки как инструмента их развития в частности. Методологической основой исследования явился подход к ипотеке как совокупности экономических отношений между субъектами рынка по регулированию жилищной сферы.

При анализе различных подходов, связанных с реализацией модели ипотеки, была определена исходная база для формирования основной гипотезы исследования, теоретических построений и путей реализации полученных научных, методических и практических результатов, были учтены составляющие методологической концепции, включая мировоззренческие и гносеологические подходы, логику построения гипотез и формирование теоретических подходов, моделей, путей их практической реализации. Определение общих методологических подходов и выбор системы методов исследования явились основой для анализа путей развития рынка недвижимости и института ипотеки.

Обоснованность и достоверность решения поставленных в диссертации задач обеспечены применением как общенаучных методов познания -диалектического, системного, структурно-функционального, позволивших рассмотреть изучаемые явления в развитии, выявить противоречия, соотнести сущностные характеристики и формы их проявления, так и методов сравнительного анализа, статистических группировок, моделирования и др.

Эмпирическую и информационную базу исследования составили статистические и аналитические данные служб государственной статистики России и Белоруссии, обзоры экономической политики, информационные и аналитические материалы научно-исследовательских учреждений, информационных агентств и служб. Кроме того, использовалась монографическая литература, статьи в научных журналах, материалы периодических изданий, научных и научно-практических конференций, проводившихся в России, Белоруссии и за рубежом.

Научная новизна и теоретическая значимость диссертационного исследования заключается в разработке теоретико-методологических подходов функционирования рынка недвижимости и рынка ипотечного капитала в переходной экономике. Основные положения, отражающие научную новизну, следующие:

1. Скорректированы теоретико-методолгические основы рынка недвижимости и его важнейшего сектора - рынка жилья с позиции развивающейся теории переходной экономики в направлении снижения уровня абстракции, а также применения методов системного моделирования, обеспечивающих в отличие от существующих методологических подходов тесную взаимосвязь микро- и макроэкономических исследований института ипотеки.

2. Дана с позиции институционального подхода оценка эффективности института ипотеки как инструмента функционирования и развития рынка недвижимости и выявлены тенденции его развития в рыночной и переходной экономике.

3. Проведена оценка эффективности мер государственного регулирования рынка недвижимости через институт ипотеки, что позволило определить уязвимые звенья системы функционирования рынка жилья, включая практику льготирования строительства жилья со стороны государства.

4. Разработана схема кластерной организации инновационной системы кооперации на рынке недвижимости, включающая двухуровневый жилищностроительный комплекс и институты инфраструктуры его развития, а также систему научно-технологических кластеров как формы организации научно-технологической кооперации на рынке недвижимости и технологические системы как комплекс избирательно вовлеченных в ипотечную деятельность элементов.

5. В результате компаративного анализа зарубежного опыта функционирования институтов ипотеки обоснованы направления адаптации классических моделей ипотечных институтов в странах с переходной экономикой, в том числе в России и Белоруссии.

6. Предложена новая кластерная модель формирования ипотеки в переходной экономике, основывающаяся на взаимодействии трех важнейших элементов - инвестиционного банка, земельного фонда строительства жилья и фонда развития ипотечного кредитования, обоснованы принципы ее формирования.

7. Разработана новая методика кластеризации данных в системе мониторинга ипотеки - регрессионно-классический метод анализа, представляющий собой объединение двух кластеров в один по результатам сравнения не только тесноты связи между данными, характеризующими ипотечный процесс, но и моделей кластеров, представляющих собой формальное описание взаимосвязей между элементами кластеров. Предложен алгоритм использования данной методики.

8. В научный обиход введены новые понятия - «кластерная модель ипотеки» как сеть независимых бизнес-структур, научных организаций и служб, институтов инфраструктуры сопровождения ипотеки, а также потребителей, связанных в единую производственную цепочку, осуществляющих свою деятельность на рынке жилья; «мониторинг состояния института ипотеки» как система постоянного наблюдения и научного анализа функционирования различных структур и элементов, участвующих в ипотечном жилищном кредитовании.

Практическая значимость диссертационного исследования обусловлена тем, что теоретические, методологические, методические и практические рекомендации могут быть широко использованы органами государственной власти и заинтересованными организациями, бизнес-структурами в реализации жилищной политики, функционировании и развитии рынка недвижимости, жилья, в развитии жилищного ипотечного кредитования.

Кроме того, выводы и основные положения диссертации могут найти применение в научных разработках по проблеме развития институтов ипотеки, а также в учебном процессе, в преподавании учебных курсов «Экономическая теория», «Макроэкономика», «Экономика и управление промышленным производством», «Финансы и кредит», спецкурса «Ипотечное жилищное кредитование».

Апробация результатов диссертации. Основные положения, выводы и рекомендации диссертационной работы нашли отражение в двух монографиях, научных статьях и отчетах о выполнении НИР, в частности в рамках Государственной программы фундаментальных исследований «Национальная экономика и стратегия развития 07», раздел «Развитие рынка жилья в экологоде-стабилизированном регионе» (номер государственной регистрации № 20012406).

Результаты исследования докладывались и обсуждались на конференциях, проводимых в России и за рубежом.

Диссертация: заключение по теме "Экономическая теория", Бонцевич, Денис Николаевич

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Недвижимость представляет собой особый институт рынка, роль которого в народном хозяйстве определяется тем, что он является функциональной основой национального богатства и важнейшим элементом культурно-исторического наследия. Он выполняет и важную социальную функцию -способствует повышению уровня жизни всех членов общества, выступает в качестве одного из источников экономического роста.

Недвижимость в любой социально-экономической системе является объектом экономических и государственных интересов, и поэтому для этой категории имущества введена обязательность государственной регистрации прав на него, которая позволяет идентифицировать объект и субъект права, так как связь между объектом недвижимости и субъектом прав на него невидима, а передача недвижимости путем физического перемещения невозможна. В силу этого есть основания отнести недвижимость к категории товаров, а рынок недвижимости считать частью товарного рынка и рынка благ.

Особое место среди составляющих рынка недвижимости занимает рынок жилья, в этой связи в диссертации определена категория «рынок жилья» как совокупность экономических, правовых и социальных отношений и форм, упорядочивающих экономическое поведение субъектов хозяйствования и отношений между ними по поводу создания и использования объектов жилого фонда, а также управления ими.

Жилищная сфера большинства государств развивается на рыночной основе, но традиционно относится к отраслям с сильным государственным регулированием. Обеспеченность населения жильем рассматривается как важнейшая социальная цель, определяющая стабильность в обществе, и ее достижение требует достаточно гибкой и разветвленной системы государственного участия. Во всех странах законодательно закреплены «рамочные» условия, что предполагает сочетание рыночных и государственных регуляторов в этой сфере и порядок финансирования жилья. Для каждого этапа развития характерны специфические рычаги и механизмы, но все они действуют в рамках общих «правил игры» и нацелены на приобретение жилищ различными слоями населения.

Мировой опыт свидетельствует о том, что в обеспечении населения жильем используется целый ряд общих подходов и большое количество сходных механизмов и процедур, особое значение среди них имеет система ипотечного кредитования, благодаря чему жилье становится доступным для широких слоев населения.

Ипотечное кредитование способно значительно расширить потребление домохозяйств и увеличить тем самым совокупный спрос в экономике. Ипотека является стимулом к дополнительным издержкам, в частности, к приобретению новых товаров для нового дома, например, предметов мебели. В свою очередь, это дает импульс к увеличению объемов торговли и по цепочке - к развитию промышленности и в целом экономической системы.

Во многом ключ к решению жилищной проблемы находится в настоящее время в руках местных и региональных органов управления. Именно они, видя ситуацию в своих регионах наиболее близко, могут действительно решить жилищные проблемы населения, используя новые идеи и соответствующим образом организуя на местах управление жилищным строительством и ипотечным кредитованием.

В условиях переходной экономики и сложившейся трудной социально-экономической обстановки предпринимательский сектор не сможет в ближайшее время создать рынки ипотечных кредитов и оживить спрос на жилую недвижимость. Эту задачу могут выполнить в большей степени местные и региональные органы власти, используя на возвратной платной и срочной основе целевые бюджетные и внебюджетные средства.

На основе анализа методов и форм государственного регулирования в диссертации сделан вывод о том, что на современном этапе развития системы ипотечного кредитования в странах с переходной экономикой наиболее перспективным является использование преимущественно методов прямой финансовой поддержки, характерных для европейской модели ипотечного кредитования. По мере увеличения числа предоставляемых ипотечных кредитов, стандартизации процедур их выдачи появятся предпосылки для более активного участия государства в развитии данного сегмента финансового рынка, в том числе через создание специальных ипотечных институтов.

В развитии института ипотеки решающее значение имеет совершенствование механизма взаимодействия всех участников ипотечного процесса. Формой функционирования такого механизма, положенной в основу формирования и развития ипотеки в переходной экономике, может быть кластер, представляющий собой сетевое взаимодействие всех участников ипотечного процесса. В диссертации разработана схема кластерной организации инновационной системы кооперации на рынке недвижимости, в которой основной упор сделан на формирование двух типов кластеров: первый связан с функционированием жилищных и строительных бизнес-структур, второй - создается в рамках институтов инфраструктуры развития ипотеки: финансовых, кредитных и других структур, обслуживающих участников ипотеки.

Важнейшим принципом формирования кластерной модели ипотеки является выбор направления приоритетного развития рынка жилья в сочетании с потребностями индивидов на данном этапе развития и учетом имеющегося потенциала, который может быть привлечен для реализации поставленных задач. На основе выбора направления приоритетного развития рынка жилья должны определяться наиболее значимые для того или иного региона базисные технологии кластера.

Кластерная модель ипотеки представляет собой сеть независимых бизнес-структур, научных организаций, служб, в том числе и государственных, организующих взаимодействие науки и производства, консалтинговых, кредитных и финансовых учреждений, а также потребителей, связанных в единую производственную цепочку, осуществляющую свою деятельность на рынке жилья. В данной системе особая роль принадлежит инвестиционному банку, земельному фонду строительства жилья и фонду развития ипотеки.

Для правильной организации ипотечного жилищного кредитования и выработки соответствующих решений по эффективной реализации государственной политики развития ипотеки необходима оперативная информация, позволяющая принимать решения упреждающего, профилактического характера, вносить корректировки в «ипотечную» стратегию. Такие возможности обеспечивает мониторинг рынка недвижимости и состояния института ипотеки, представляющий собой систему постоянного наблюдения и научного анализа функционирования различных структур и элементов, участвующих в ипотечном жилищном кредитовании, в целях систематической оценки состояния рынка недвижимости, в том числе рынка жилья, и разработки предложений по выбору наиболее целесообразных управленческих решений в сфере жилищного строительства и обеспечения граждан страны жильем, по предупреждению социальных конфликтов.

Одним из методов в системе мониторинга ипотеки является регрессионно-классический метод анализа, позволяющий сравнивать не только тесноту связи между данными, характеризующими ипотечный процесс, но и модели самих кластеров.

Создание системы ипотечного кредитования, как показывает зарубежный опыт, могло бы стать важным шагом в развитии рыночных отношений в переходной экономике, способствовало бы развитию рынка жилья, улучшению жилищных условий населения стран с переходной экономикой.

При активных действиях государства и системном подходе жилищное ипотечное кредитование может выполнить своеобразную роль «локомотива» в развитии экономики страны и принести столь долгожданный социальный и экономический эффект.