Инструменты функционирования рынка недвижимости с развитой конкуренцией в условиях свободной торговли тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Мурачковский, Федор Вадимович

Введение.

Глава 1. Рынок недвижимости: экономическое и правовое регулирование.

1.1 Понятие недвижимости.

1.2 Зарубежный опыт в сфере управления недвижимостью.

1.3 Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

1.4 Состояние и проблемы функционирования московского рынка недвижимости.

Глава 2. Ипотечное кредитование как инструмент развития рынка недвижимости.

2.1 Понятие и предмет ипотеки.

2.2 Особенности ипотеки предприятий, зданий,сооружений.

2.3 Особенности ипотеки жилых домов и квартир.

2.4 Особенности современной практики ипотечного кредитования.

Глава 3. Моделирование управления рынком недвижимости.

3.1 Модель создания товариществ собственников жилья.

3.2 Доверительное управление имуществом.

3.3 Управляющие компании в системе управления офисной и муниципальной недвижимостью.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Инструменты функционирования рынка недвижимости с развитой конкуренцией в условиях свободной торговли"

Основные направления жилищной реформы в России во многом опираются на использование современных моделей развития рынка недвижимости за рубежом. Рациональность такого подхода состоит в том, что применяются проверенные временем механизмы управления и развития, показавшие высокую результативность. Негативные же стороны этого процесса проявляются зачастую в механическом перенесении эффективных зарубежных моделей функционирования рынка недвижимости в совершенно иные, российские, социально-экономические условия. Поэтому при использовании зарубежного опыта необходим его критический анализ и адаптация моделей управления к местным условиям.

Прежде всего следует отметить, что в каждой стране осуществляется государственная поддержка развития рынка недвижимости, включая жилищную сферу, степень активности которой в разных странах неодинакова. Именно уровень государственного участия составляет сущность отличий жилищных систем в разных странах. Принято различать активную и пассивную государственную жилищную политику, различие которых заключается в методах воздействия на развитие жилищной сферы со стороны государства. Пассивная жилищная политика предполагает создание правовых и институциональных условий для действия рыночных факторов развития жилищной сферы. Активная жилищная политика означает функционирование государственных и муниципальных жилищных организаций, наличие государственного или муниципального жилищного фонда, находящихся вне сугубо рыночного регулирования. Соответственно, в одних странах преобладает ориентация на приоритет рыночных факторов в жилищной сфере и рост доли собственников жилья, в других - сохранение контроля государства и развитие арендного сектора жилья. При этом западные специалисты отмечают общую тенденцию для европейских стран включая и Швецию с ее сильной социальной политикой) к ослаблению государственной поддержки жилищной сферы, что проявляется в следующих процессах:

-сокращение объемов государственного финансирования жилищного строительства:

-приватизация государственной собственности;

-прекращение государственной поддержки производителей и переход к поддержке потребителей в жилищной сфере.

Во всех странах разработкой основных принципов жилищной политики занимаются центральные правительства, но ключевые позиции в ее проведении занимают местные органы власти, а также различные ассоциации арендодателей и арендаторов жилья. Правовое пространство развития жилищной сферы постоянно совершенствуется; жилищная политика своевременно реагирует на изменяющиеся условия и растущие потребности населения.

В жилищной сфере развитых стран можно выделить три типа действующих участников: общественный, частный и так называемый добровольный сектор. Общественный сектор представлен государственными и муниципальными органами власти, основная функция этого сектора заключается в обеспечении социальной стабильности общества в процессе потребления жилищных благ. Потенциал частного сектора, представленного различными частными коммерческими предприятиями и организациями, используется в процессе создания жилищных благ. Добровольный сектор включает различные некоммерческие организации, основным направлением деятельности которых является предоставление жилья приемлемого качества за невысокую плату.

Мотивация и интересы перечисленных участников жилищных отношений не только различны, но и зачастую противоречивы. Понимание этих различий и обеспечение их относительного равновесия составляет важную часть жилищной политики государства.

Разработанность проблемы

При рассмотрении теоретических аспектов развития рынка недвижимости автор опирался на работы Балабанова И., Бабкина С., Бледного С.Н., Божедомовой Г.К., Елисеева Е.А., Горемыкина В.А., Григорьева В.В., Кирсанова А.Р., Максимова С.Н., Меркулова В., Ресина В .И., Рахман И.А.

В трудах указанных авторов были затронуты такие проблемы как формирование и управление рынком недвижимости, управление и развитие коммунального хозяйства в жилищной сфере, пути развития ипотечного кредитования в России, нестабильность рынка недвижимости, в значительной мере обусловленная системой законодательства.

Однако в вышеуказанных трудах и в имеющихся публикациях не в полной мере раскрыты вопросы функционирования рынка недвижимости, управления развитием рынка недвижимости, ипотечного кредитования как инструмента развития рынка недвижимости.

Своего разрешения требуют проблемы взаимосвязи экономического и правового аспектов в определении элементов недвижимости как стыковой категории науки, экономические аспекты понятия «оборотоспособности».

Автор считает необходимым и возможным остановиться на следующих аспектах проблемы: на неразрешенности правового обеспечения, которое создает трудности развития рынка недвижимости; выявлении важных с научной и прикладной точек зрения элементов активации рассматриваемого рынка недвижимости, которые обладают определенными признаками: незавершенное строительство, переуступка собственности, ипотечное кредитование; моделировании процессов управления недвижимостью на основе существующего российского опыта.

Объектом исследования в диссертации является определение оптимальной совокупности экономических инструментов формирования и стабильного функционирования рынка недвижимости на примере конкретного региона.

Предметом исследования выступает система экономических и административных форм и методов управления рынком недвижимости на современном этапе развития рынка жилья.

Цель диссертационного исследования состоит в разработке рекомендаций по совершенствованию механизмов управления в отношении устойчивого, бескризисного развития рынка недвижимости применительно к современной российской экономике.

В соответствии с обозначенными установками в диссертации представляется необходимым и возможным решить следующие научно-прикладные задачи.

1. На основе научного анализа существующего зарубежного и отечественного опыта функционирования рынка недвижимости определить особенности его формирования в условиях переходной экономики.

2. Выявить специфику экономико-административного и правового регулирования рынка недвижимости в современной социально-экономической ситуации в России.

3. Дать научный анализ системе ипотечного кредитования как инструменту формирования рынка недвижимости в условиях переходной экономики России.

4. Уточнить и обосновать методы управления рынком недвижимости на основе моделирования различных вариантов развития рыночной ситуации.

Теоретико-методологическую основу диссертации составили труды зарубежных и отечественных ученых, диссертации и другие научные работы, публикации материалов в периодической печати, материалы государственных и коммерческих структур, отчеты риэлторских фирм, а также собственные научные исследования автора по рассматриваемой проблематике. Балабанов И., Бабкин С., Бледный С.Н., Божедомова Г.К., Елисеев Е.А., Горемыкин В.А., Григорьев В.В., Кирсанов А.Р., Максимов С.Н., Меркулов В., Ресин В.И, Рахман И.А.,1

Эмпирическую основу диссертации составили статистические и другие информационные источники, материалы, характеризующие рынок недвижимости и информационное обеспечение предпринимательских структур, экспертные заключения, законодательные акты и другие нормативно-правовые документы в сфере недвижимости и предпринимательской деятельности.

1 Балабанов И. Экономика недвижимости. Учебник //Питер.,2002 г.208с.;Бабкин С. Основные начала организации оборота недвижимости.//Центр ЮрИнфоР,2001.-371 е.; Бледный С.Н. Правовые основы управления недвижимостью// Издательство Юнити-Дана., 2002.-272 е.; Божедомова Г.К. Повышение социально-экономической эффективности жилищно-коммунального хозяйства в условиях формирования рыночных отношений: Автореф.дисс.д-ра экон наук/ккон. Акал - Москва, 1993. ;Елисеев Е.А. Управление социально-экономическим развитием миллионного города. Автореф. Д.э.э.н. Москва 1998.;Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. - 3-е изд. - М.: Маркетинг, 2003 г. - 836с. ; Григорьев В.В.У правление муниципальной недвижимостью. Учебно практическое пособие. //Дело.,2001 г. 704 с. ;Кирсанов А.Р. Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права.м.:0сь-89,2003.- 528 с. ; Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости: Учеб. пособие. - СПб.: Питер,2000. - 272с. ;Меркулов В. Мировой опыт ипотечного кредитования и перспективы его использования в России. М.: Юридический центр ПР,2003.- 360 с. ;Ресин В.И. Экономика недвижимости. Учебное пособие //Дело.2000г.,328 е.; Рахман И.А. Развитие недвижимости в России: теория, проблемы, практика. -М.Экономика, 2000. - 294с.

Научная новизна результатов диссертационного исследования заключается в следующем:

- выявлены закономерности функционирования рынка недвижимости, формирующегося в условиях переходной экономики;

- определена система экономических и административных инструментов для стабильного и бескризисного управления рынком недвижимости на примере жилищной сферы конкретного региона;

- раскрыт механизм ценообразования в сфере рынка жилья;

- смоделирован процесс ипотечного кредитования как важнейшего инструмента формирования и развития жилищного рынка.

Положения диссертации, выносимые на защиту.

1. Взаимосвязь экономического и правового аспектов в определении элементов недвижимости как стыковой категории науки. В зависимости от законодательного оформления самого понятия, в дальнейшем функционирование рынка становится обусловлено теми или иными проблемами юридического и экономического характера. Неразрешенность правового обеспечения создает трудности развития рынка недвижимости. Нестабильность рынка недвижимости в значительной мере обусловлена системой законодательства.

2. Экономические аспекты понятия «оборотоспособность». На современном этапе развития рынка недвижимости важным моментом является увеличение количества элементов, обладающих возможностью залога, ипотеки с целью развития рынка недвижимости.

Такое расширение способствует увеличению ипотечного кредитования как инструмента рынка недвижимости. С другой стороны, изъятие из оборотоспособности какого-либо элемента ведет к сужению возможностей залога (с. 56-58).

3. Модель оздоровления финансового состояния предприятий залогодержателя с целью увеличения стоимости заложенного имущества. А это, в свою очередь, позволит внедрить на рынке новые системы инвестирования финансовых средств а рассматриваемой области (с 62).

4. Моделирование процессов управления недвижимостью на основе существующего российского опыта. При этом автор разрабатывает несколько вариантов управления с участием кондоминиумов, доверительных компаний и управляющих компаний.

Основные результаты диссертационного исследования, полученные лично соискателем:

- уточнено понятие «недвижимость» применительно к условиям переходной экономики России, а также состав элементов недвижимости;

- определена система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- сформулированы основные преимущества ипотечного кредитования и обосновано его место в системе инструментарии функционирования рынка жилья.

- Выявлены и определены причины кризисного состояния рынка недвижимости на примере московского региона жилья.

Практическое значение работы. Основные положения и выводы диссертационного исследования могут быть использованы управленческими и коммерческими структурами в процессе совершенствования механизма функционирования рынка недвижимости.

Ряд предложений и рекомендаций автора приемлемы для использования банковскими учреждениями при осуществлении ипотечного кредитования жилищных программ.

Материалы диссертации могут быть использованы в преподавании ряда экономических дисциплин как иллюстрационный и вспомогательный материалы.

Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы диссертационной работы использованы в докладах и научных сообщениях автора на конференциях, опубликованы соискателем в научных сборниках, а также применены в практической работе диссертанта в конкретной фирме.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Мурачковский, Федор Вадимович

Выводы по главе

Управление недвижимостью. Сейчас этой теме уделяется все больше внимания как со стороны собственников, так и со стороны органов власти. В настоящее время проблема эффективности управления недвижимостью часто становится темой всевозможных выступлений, обсуждений, круглых столов. Это связано, прежде всего, с ростом масштабов недвижимого имущества, вовлекаемого в оборот, сложностью и неоднородностью структуры и состава имущественных комплексов, увеличением бюджета собственника на управление и развитие недвижимости. Очевидно, что при выборе того или иного механизма управления необходимо учитывать назначение имущества, его состав, а также задачи и цели, которые будет преследовать собственник при его использовании.

В настоящий момент проблема повышения эффективности управления объектами недвижимости является наиболее острой. Управление недвижимой собственностью может осуществляться в различных формах:

- сдача в аренду хозяйствующим субъектам;

- продажа;

-передача в хозяйственное ведение или оперативное управление государственным и муниципальным унитарным предприятиям, учреждениям, казенным предприятиям;

- передача в доверительное управление профессиональным управляющим;

- передача в безвозмездное пользование, лизинг и т. п.

Однако сейчас необходимо говорить не просто об управлении, а об эффективном управлении. Эффективное управление объектами недвижимости позволяет извлекать наибольшую выгоду от их использования, однако существующие модели управления этими объектами не способствуют повышению доходности от их использования, т. к. не в полной мере соответствуют сложившимся рыночным отношениям.

Заключение

На современном этапе экономического развития России одной из ключевых, экономических и социально значимых проблем является проблема формирования и функционирования рынков. Одним из них является рынок недвижимости. При этом важным требованием к его становлению становятся сочетание свободы и конкурирующих начал, расширение «ассортимента» объектов продаж и процессов управления рынком недвижимости. Все указанные аспекты, по нашему мнению, укладываются в русло управленческой деятельности государственных и коммерческих структур, которые призваны разрешить ряд правовых, экономических и социальных проблем.

Одной из серьезнейших проблем, препятствующих развитию рынка управления недвижимостью, является неподготовленность собственника. Как правило, собственник не представляет, что возможно более эффективно использовать его недвижимость и применять технологии управления, позволяющие повысить ее доходность и рыночную стоимость.

Другой серьезной проблемой в сфере управления объектами недвижимости является отсутствие нормативной правовой базы и наличие специфики отношений собственности в пост-приватизационный период. На Западе все процедуры воздействия на собственность определены в рамках гражданского законодательства. У нас же практически любое управленческое решение необходимо подкреплять разработкой правовой модели.

К серьезным проблемам в сфере недвижимости также стоит отнести отсутствие единых стандартов ведения бизнеса в российских управляющих компаниях, закрытость информации, нежелание управляющих компанией делиться информацией, опытом, наработками. Это особенно актуально для Москвы (необходимо учитывать специфику ведения бизнеса в столице), Санкт-Петербург же наоборот в этом вопросе придерживается политики открытых дверей", которая выражается в частом проведении круглых столов и семинаров, коллективных обсуждениях наиболее актуальных вопросов управления недвижимостью. Активно работает Санкт-Петербургская гильдия управляющих и девелоперов, объединяющая большинство питерских компаний, работающих в сфере управления недвижимостью. Стоит отметить, что ей удалось найти взаимопонимание с органами власти, которые не только принимают активное участие в круглых столах и семинарах, но также привлекают профессионалов для управления государственной и муниципальной собственностью (!). Представители органов власти северной столицы смогли оценить способность специалистов в области управления недвижимостью распоряжаться объектами намного эффективнее ГУПов и МУПов, а также их способность обеспечить значительные поступления в бюджет, благодаря наиболее рациональному и эффективному использованию собственности.

Сейчас работа над созданием подобной ассоциации ведется и в Москве, т. к. и здесь назрела насущная необходимость объединить профессионалов, работающих в сфере управления недвижимостью. Для того, чтобы управляющие смогли заявить о своей деятельности как о серьезном направлении рынка недвижимости, необходимо создать независимый Российский институт управления недвижимостью, задачами которого являлись бы представление интересов управляющих компаний по наиболее актуальным вопросам в сфере управления недвижимостью, а также объединение разрозненных наработок и интересного опыта, выработка профессиональных стандартов, профессиональной этики, проведение и разработка программ сертификации персонала, работа с собственниками и органами власти по разъяснению функций управляющих недвижимостью.

Общепризнанным фактом является то, что в начале 1990-х годов на этапе становления рынка недвижимости лидирующее положение на рынке Москвы заняли западные управляющие компании. Это произошло потому, что иностранные компании, приходя в Россию с целью ведения долгосрочного бизнеса или вложения крупных инвестиций, приводили с собой крупные специализированные международные управляющие компании, услугами которых они пользовались на родине, опыт и качество услуг которых не вызывали сомнений. Кроме того, их деловое общение проходило на одном профессиональном уровне, с учетом единых стандартов ведения бизнеса, деловой этики, качества предоставления услуг.

В настоящее время мы можем наблюдать совершенно иную ситуацию: за последние несколько лет на рынке недвижимости появилось и обосновалось достаточное количество российских компаний, профессионально занимающихся управлением недвижимостью. По мнению автора, на рынке произошло перераспределение сил, обусловленное тремя факторами:

1. Российские компании, работающие на рынке недвижимости, процесс становления которых проходил далеко не в тепличных условиях, наработали громаднейший опыт и отточили свое мастерство до совершенства в условиях жесткой конкурентной борьбы, постоянно меняющегося законодательства, и сегодня они могут предложить своим клиентам больший пакет услуг, чем западные компании;

2. Западные компании чаще всего работают только с чистыми инвестициями, живыми деньгами и жесткими гарантиями. Российские компании по управлению недвижимостью умеют работать с объектами любой сложности, предоставляя клиенту не только комплексную программу обслуживания, но и отдельные услуги, за что западные компании в своей массе не берутся, предпочитая заключать договоры на оказание всего комплекса услуг по управлению недвижимостью;

3. Подход к управлению, владение политической и экономической ситуацией в стране, понимание процесса управления специфической российской недвижимостью, оперативность и гибкость российских компаний позволяет им составить достойную конкуренцию западным компаниям, работающим по сложившимся стандартам и принятой у них методике управления.

Компании и собственники, привлекающие к управлению своей собственностью профессиональных управляющих, ценят в первую очередь свои деньги и свое время, качество предоставляемых услуг, возможность избавиться от решения множества проблем, связанных с эксплуатацией объектов недвижимости, поиском подрядчиков и поставщиков, заключением договоров с подрядными организациями, общением с арендаторами и множеством других проблем, ежедневно возникающих в этой сфере. Предоставляя возможность профессионалам в области недвижимости заниматься своим делом, собственник может максимально сконцентрироваться на ведении своего профильного бизнеса, снизить издержки и порой значительно увеличить свой доход.

В ходе проведенного исследования установлено и подтверждено научными материалами и собственными исследованиями автора, что рынок недвижимости может эффективно функционировать только при условии использования его субъектами определенного набора инструментов управления. К их числу можно отнести использование ипотеки, залоговых аукционов, моделирования различных форм управления недвижимым имуществом собственников и кредиторов.

Наиболее эффективным и приемлемым в условиях России является использование ипотечного кредитования как важного инструмента развития рынка жилья, производственных и офисных помещений. При этом разработка ипотечных программ должна осуществляться с участием как можно большего числа субъектов - участников: строительных компаний, банковских структур, государственных и муниципальных организаций, коммерческих фирм. Такой комплексный подход позволит снизить риски негативного ожидания как заказчиков, так и подрядчиков при совершении сделки. Именно таким методом могут быть устранены препятствия в развитии ипотечного кредитования, поскольку последнее чаще всего обусловлено проблемами невысокого платежного спроса населения и несовершенство законодательства. Строительный бизнес уже накопил опыт и ресурсы, чтобы консолидировано приступить к ипотечному жилищному строительству. А для этого, как закономерно вытекает из предыдущих рассуждений, необходимо наделение подрядчиков полномочиями основных исполнителей жилищных программ в регионах, а также привлечение в реализацию программ предприятий строительной индустрии.

Наиболее перспективными инструментами функционирования рынка недвижимости в условиях рыночной конкуренции является моделировнаие управления рынком. Анализ опыта использования товариществ собственников жилья, доверительного управления имуществом, работа управляющих компаний дает убедительное основание полагать, что в современных российских условиях модели управления недвижимости необходимы и возможны. Они позволят устранить проблемы, связанные с особенностями эксплуатации вторичного и первичного жилья, привлечением финансовых ресурсов населения и предпринимательских структур. Использование описываемых в диссертации автором моделей, позволит оптимально разделить юридическую ответственность между органами власти и общественными объединениями граждан, создать эффективную схему эксплуатации, ремонта и нового строительства жилых помещений.

Развитие рынка услуг по управлению недвижимостью, появление здоровой конкуренции и ограничение монополизма, а также усиление нормативно-правовой базы, позволяет рассчитывать на появление высокопрофессиональных российских управляющих компаний, вносящих свой вклад в развитие экономики нашей страны.