Критерии и показатели эффективности инвестиций в объекты федеральной недвижимости за рубежом тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
- Ученая степень
- кандидата экономических наук
- Автор
- Лухтан, Алексей Михайлович
- Место защиты
- Москва
- Год
- 2006
- Шифр ВАК РФ
- 08.00.05
ДиссертацияДиссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Лухтан, Алексей Михайлович
ВЕДЕНИЕ.
ГЛАВА I. ФЕДЕРАЛЬНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ЗА РУБЕЖОМ КАК ОБЪЕКТ ИНВЕСТИРОВАНИЯ.
1.1 .Роль и место федеральной недвижимости в системе имущества
Российской Федерации за рубежом.
1 ^.Классификация объектов федеральной недвижимости за рубежом.
1.3.Особенности объектов федеральной недвижимости за рубежом.
1.4.Преимущества и недостатки инвестирования в объекты федеральной недвижимости за рубежом.
ГЛАВА II. КРИТЕРИИ И ПОКАЗАТЕЛИ ЭФФЕКТИВНОСТИ
ИНВЕСТИЦИЙ В ФЕДЕРАЛЬНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ ЗА РУБЕЖОМ.
2.1 .Сущность инвестиционных проектов в сфере федеральной
• >•' недвижимости за рубежом и подходы к их оценке .•.:.л.
2.2.Методы оценки эффективности инвестиционных проектов.
2.3.Современные методы определения ставки дисконтирования.
2.4.0собенности определения ставки дисконтирования для оценки эффективности инвестиционных проектов, реализуемых на базе объектов федеральной недвижимости за рубежом.
ГЛАВА III. ОСОБЕННОСТИ РЕАЛИЗАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ В СФЕРЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ЗА РУБЕЖОМ И МЕТОДИКА ОПРЕДЕЛЕНИЯ КРИТЕРИЕВ И ПОКАЗАТЕЛЕЙ ИХ ЭФФЕКТИВНОСТИ.
3.1.Организационные принципы управления российской недвижимостью за рубежом и предложения по их совершенствованию.
3.2.Основные схемы реализации инвестиционных проектов, направленных на повышение эффективности использования объектов . федеральной недвижимости за рубежом.
3.3.Предлагаемая методика определения критериев и показателей эффективности инвестиций в объекты федеральной недвижимости за рубежом.
3.3.1.Адаптация и совершенствование существующих показателей эффективности инвестиционных проектов в сфере федеральной недвижимости за рубежом.
3.3.2. Исследование и разработка критериев эффективности инвестиционных проектов, реализуемых на базе объектов федеральной недвижимости за рубежом.
3.3.3.Методика определения дохода собственника федеральной недвижимости за рубежом по договорам аренды, предусматривающим проведение ремонта (реконструкции) объектов федеральной недвижимости за рубежом с зачетом капитальных затрат в счет арендной платы.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Критерии и показатели эффективности инвестиций в объекты федеральной недвижимости за рубежом"
Интеграция России в мировое экономическое сообщество и позиционирование в качестве развитой экономической державы требуют адекватных подходов к управлению и эффективному использованию федеральной недвижимости Российской Федерации, расположенной за рубежом.
Проблемы управления инвестиционной деятельностью в современной экономике в основном связаны с отсутствием необходимых методических основ и недостаточной ролью государства в формировании системы управления ее эффективностью. Более активное участие государственных структур в развитии инвестиционной деятельности позволит выделить перспективные направления и возможности формирования системы управления эффективностью инвестиционной деятельности в различных отраслях экономики, в том числе в сфере недвижимости.
Проведенное исследование показало, что последние несколько лет стали доказательством привлекательности инвестиций в недвижимость. Об этом свидетельствует тот факт, что рынок недвижимости стал популярным источником доходности не только для крупных частных и корпоративных клиентов, но и (посредством закрытых паевых инвестиционных фондов) для инвесторов с гораздо меньшими суммами. В виду непостоянности фондового рынка, интерес к рынку недвижимости, как к источнику дохода, только увеличивается.
У рынка недвижимости есть два бесспорно положительных качества -безусловный рост в долгосрочной перспективе и большая, по сравнению с фондовым рынком инерционность, свойственная реальному сектору, играющая положительную роль в моменты падения спроса. Это характеризует рынок недвижимости как минимально подверженный рискам финансовых потерь.
Обязательным условием оценки эффективности использования недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент времени в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке инвестиций в недвижимость. Учет особенностей функционирования рынка недвижимости позволяет более обоснованно скорректировать данные ретроспективного периода для оценки недвижимости. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости как объекта для инвестирования требует обязательного учета текущего состояния рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем.
По данным Минимущества России федеральное недвижимое имущество, расположенное за пределами Российской Федерации, представляет собой земельные участки площадью 6236 тыс. кв.м., а также здания и сооружения общей площадью 2086 тыс. кв.м. В ведении Министерства иностранных дел Российской Федерации находятся земельные участки площадью 5126 тыс. кв.м., а также здания и сооружения общей площадью 1403 кв.м (по состоянию на 01.01.2002). [139]
В ведении Управления делами Президента Российской Федерации в свою очередь находится 948 тыс. кв.м. земельных участков, а также помещения площадью 540 тыс. кв.м. [140]
Остальные 5-6% от всего недвижимого имущества, расположенного за пределами Российской Федерации, приходится на долю других государственных органов и организаций, таких как Российский центр международного и культурного сотрудничества, ИТАР-ТАСС, ФГУП РАМИ «РИА-Новости». В настоящее время проводятся мероприятия по передаче недвижимого имущества от указанных организаций к МИД РФ и УД Президента РФ.
По официальным данным балансовая стоимость объектов недвижимости Российской Федерации за рубежом составляет 2,7 млрд. долларов США. [139,140] Однако существует распространенное мнение о том, что реальная рыночная стоимость данного имущество значительно больше. В частности по данным британского агентства Pinkerton стоимость неутерянного к возврату советского имущества составляет около 400 млрд. долларов США, что существенно повышает важность эффективного управления данной недвижимостью. [138]
Необходимо отметить, что, помимо вопроса эффективного коммерческого использования федеральной собственности за рубежом и пополнения за счет этого бюджета Российской Федерации, не менее важным является вопрос престижа нашего государства в глазах международной общественности, ибо ничто так наглядно не демонстрирует ослабление государства как ветшающие и разрушающиеся российские здания в столицах и центральных городах ведущих.мировых держав.
Недвижимое имущество является уникальным активом, поскольку оно может использоваться в качестве предмета потребления или в качестве средства извлечения дохода. Это высказывание в полной мере справедливо и для объектов федеральной недвижимости за рубежом. Имеющиеся в собственности Российской Федерации объекты недвижимости, расположенные в зарубежных странах, в зависимости от интересов и потребностей государства могут использоваться как для размещения дипломатических представительств и представительств федеральных органов исполнительной власти в иностранных государствах, других государственных органы Российской Федерации и их сотрудников за рубежом, так и в коммерческих целях для извлечения дохода.
Основной фонд находящейся в настоящее время в собственности Российской Федерации недвижимости за рубежом формировался во времена СССР, длительное время использовался без надлежащей эксплуатации и без необходимых капитальных вложений на его ремонт и содержание, в связи с чем в настоящее время российская зарубежная недвижимость характеризуется значительным износом и остро нуждается в инвестициях на ее восстановление.
Можно констатировать, что существующий фонд зарубежной недвижимости используется недостаточно эффективно именно по причине плохого технического состояния, то есть наличия физического износа, который может быть устранен путем соответствующих капитальных вложений, направленных на проведение капитального ремонта и реконструкции объектов недвижимости.
Принимая во внимание отсутствие достаточного количества бюджетных средств на капитальный ремонт и реконструкцию федеральной недвижимости за рубежом и необходимость привлечения в связи с этим внешних инвестиционных ресурсов, а также максимизации доходов, получаемых от использования существующих объектов недвижимости, с целью их реинвестирования в проекты;; реновации фонда зарубежной недвижимости, крайне важным и актуальным становится вопрос совершенствования методов оценки, а также критериев и показателей эффективности инвестиционных проектов российской недвижимой собственности за рубежом.
Степень разработанности научной проблемы. Отдельные вопросы оценки эффективности инвестиционных проектов и анализа инвестиций в недвижимость рассматривались в экономической литературе и различных диссертационных исследованиях. В частности подобным вопросам посвящены труды следующих российских и западных специалистов: Тарасевич Е.И., Грибовский В.В., Грязнова А.Г., Федотова М.А., Белых Л.П., Максимов С.Н., Лившиц В.Н., Фридман Д., Ордуэй Н., Фишер Д., Эллвуд Л., Эккерт Д. и ряда других.
В тоже время можно констатировать отсутствие комплексных исследований, посвященных особенностям инвестирования в объекты федеральной недвижимости за рубежом, специфике реализуемых на их базе инвестиционных проектов и оценке эффективности данных проектов на основании соответствующих критериев и показателей.
Целью исследования является изучение и разработка теоретических и практических рекомендаций по совершенствованию критериев и показателей эффективности инвестиций в федеральную недвижимость за рубежом.
В соответствии с поставленной целью в диссертационном исследовании решались следующие задачи:
- изучение особенностей федерального недвижимого имущества как объекта инвестирования;
- обобщение теоретических положений и принципов оценки эффективности инвестиционных проектов в сфере недвижимости;
- выбор методов и показателей эффективности инвестиционных проектов с участием объектов российской недвижимой собственности за рубежом;
- исследование особенностей осуществления инвестиционных проектов с участием объектов российской недвижимой собственности за рубежом;
- подбор и адаптация экономико-математического инструментария расчета показателей эффективности инвестиционных проектов в системе российской недвижимой собственности за рубежом;
- описание элементов эффективного управления инвестиционными проектами в системе российской недвижимой собственности за рубежом и подготовка предложений по их совершенствованию;
- разработка механизма оценки вариантов развития федеральной недвижимости за рубежом и обоснование выбора наиболее рационального варианта эффективного развития объектов российской зарубежной недвижимости.
Объектом исследования является совокупность федеральной недвижимой собственности за рубежом и реализуемые на ее основе инвестиционные проекты.
Предметом исследования является совокупность теоретических, методологических и практических вопросов оценки и анализа критериев и показателей эффективности инвестиций в объекты федеральной недвижимости за рубежом.
Теоретической и методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых в области оценки эффективности инвестиционных проектов и анализа инвестиций в недвижимость, нормативно-правовые документы Президента и Правительства Российской Федерации.
При решении поставленных задач использованы следующие методы: системный, динамический, экспертно-аналитический, нормативный, параметрический, опытный, аналитически-расчетный, а также методы сравнений, структуризации целей, моделирования, главных компонент и аналогий. Совокупность используемой методологической базы позволила . обеспечить в конечном итоге достоверность и обоснованность выводов и ■ практических решений.
Эмпирической базой при написании диссертации работы послужили официальные публикации по проблемам инвестиционной деятельности, федеральные статистические и аналитические материалы и документы, а также статистические данные Министерства финансов РФ, Госкомстата России, Росимущества России и Управления делами Президента РФ.
Научная новизна работы заключается в исследовании мало изученной проблемы инвестирования в объекты федеральной недвижимости за рубежом и в следующих выносимых на защиту положениях:
1. Определены особенности, а также преимущества и недостатки инвестирования в объекты федеральной недвижимости за рубежом, дана авторская трактовка понятия «инвестиционного проекта» применительно к объектам федеральной зарубежной недвижимости.
2. С учетом особенностей федеральной недвижимости за рубежом разработаны основные виды инвестиционных проектов, направленные на восстановление и повышение эффективности использования объектов российской зарубежной недвижимости на основе анализа и обобщения результатов деятельности уполномоченных государственных органов и предприятий по управлению федеральной недвижимостью за рубежом.
3. Определены и разработаны критерии и показатели эффективности инвестиционных проектов, адаптированные в соответствии с особенностями инвестиций в объекты федеральной недвижимости за рубежом.
4. Дано собственное теоретическое обоснование возможности применения метода реальных опционов для оценки эффективности инвестиционных проектов в сфере федеральной недвижимости за рубежом.
5. Создана методика определения дохода собственника федеральной недвижимости за рубежом по договорам аренды, предусматривающим проведение ремонта (реконструкции) объектов федеральной недвижимости за рубежом с зачетом данных капитальных затрат в счет арендной платы.
Цель: исследования определила логику и;• структуру работы.\ Она ■ состоит. из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложения. Цифровой и графический материал представлен в 12 таблицах и 14 рисунках. Список использованной литературы содержит 142 наименования.
Во введении обосновывается актуальность темы исследования, анализируется необходимость ее изучения и степень научной разработки, формулируются цели и задачи, объект и предмет исследования, теоретическая и практическая значимость работы, формулируются выносимые на защиту положения, приводятся сведения о научной и практической апробации полученных результатов.
В первой главе рассматриваются различные аспекты, связанные с федеральной недвижимостью за рубежом как объектом инвестирования. Определены роль и место федеральной недвижимости в системе имущества Российской Федерации за рубежом, проведена классификация объектов федеральной недвижимости за рубежом. Рассмотрены основные особенности федеральной зарубежной недвижимости, а также преимущества и недостатки инвестирования в объекты федеральной недвижимости за рубежом по сравнению с другими активами.
Вторая глава работы посвящена исследованию критериев и показателей эффективности инвестиций в недвижимость, анализу их преимуществ и недостатков с целью последующего обоснованного применения данных показателей при оценке эффективности инвестиций в объекты федеральной недвижимости за рубежом.
В данной главе проанализирована сущность инвестиционных проектов в сфере федеральной недвижимости за рубежом, подходы к их оценке, а также особенности определения ставки дисконтирования для оценки эффективности инвестиционных проектов, реализуемых на базе объектов федеральной собственности за рубежом.
В третьей главе исследованы особенности реализации инвестиционных проектов : в сфере федеральной недвижимости за рубежом, предложена . . методика определения критериев и показателей эффективности инвестиционных проектов, реализуемых на базе объектов федеральной недвижимости за рубежом. Проводится изучение организационных принципов управления российской недвижимостью за рубежом и даются предложения по их совершенствованию. В данной главе рассматриваются основные схемы реализации инвестиционных проектов, направленных на повышение эффективности использования объектов федеральной недвижимости за рубежом, а также обосновывается теоретическая возможность использования метода реальных опционов для оценки эффективности инвестиционных проектов в сфере федеральной недвижимости за рубежом на основании анализа основных условий применения указанной модели.
Проводится разработка авторской методики определения дохода собственника федеральной недвижимости по договорам аренды, предусматривающим проведение ремонта (реконструкции) объектов федеральной недвижимости за рубежом с зачетом данных капитальных затрат в счет арендной платы.
Практическая значимость исследования определяется прикладным характером рассматриваемых вопросов. Выводы и рекомендации, полученные в результате диссертационного исследования могут быть использованы при анализе эффективности инвестиционных проектов в сфере федеральной зарубежной недвижимости как потенциальными инвесторами, так и государственными органами и предприятиями, уполномоченными осуществлять управление и эффективное использование объектов федеральной недвижимости за рубежом.
Теоретические материалы исследования могут быть использованы при разработке учебных материалов по экономике и управлению недвижимости, а также в ходе учебного процесса при подготовке студентов экономической специальности.
Апробация и внедрение результатов исследования. Основные положения работы были доложены и одобрена на:
- восьмой международной конференции «Актуальные проблемы управления - 2003»; межвузовской научно-практической конференции
Совершенствование управления хозяйственно-финансовой деятельности предприятия» - 2004 г.;
- межвузовской научно-практической конференции «Социально-экономические и правовые аспекты рыночных отношений в России» - 2006 г.
Результаты исследования используются в практической деятельности федерального государственного унитарного предприятия «Предприятие по управлению собственностью за рубежом» Управления делами Президента Российской Федерации.
По теме диссертационного исследования автором опубликовано 5 печатных работ.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Лухтан, Алексей Михайлович
Основные результаты выполненного диссертационного исследования заключаются в следующем.
Определены роль и место федеральной зарубежной недвижимости в системе имущества Российской Федерации за рубежом как составляющей основную часть российских имущественных активов в зарубежных странах и обладающей наибольшим экономическим потенциалом.
Проведена классификация объектов федеральной недвижимости за рубежом исходя из цели их использования - размещение представительств государственных органов за рубежом (использование для государственных нужд) или извлечение дохода (коммерческое использование).
Исследованы специфические особенности объектов федеральной недвижимости за рубежом, оказывающие влияние на процессы инвестирования и эффективного использования данных объектов.
Среди особенностей федеральной недвижимости за рубежом выделены и детально рассмотрены особенности, связанные с физическими характеристиками объектов данной недвижимости, а также особенности, обусловленные правовым статусом федеральной недвижимости: возможное наличие дипломатического иммунитета, ограниченные возможности отчуждения и внесения в качестве вклада в уставный капитал, существенное преобладание сделок аренды недвижимости перед сделками купли-продажи, невозможность паевых инвестиций
Определены основные преимущества и недостатки инвестирования в объекты федеральной недвижимости за рубежом, проведено их сравнение и анализ взаимного влияния, на основании чего сделан вывод о перспективности и привлекательности подобных инвестиций. Особенно подчеркивается наличие возможности территориальной диверсификации при инвестировании в объекты федеральной зарубежной недвижимости.
Уточнено понятие «инвестиционный проект» применительно к объектам федеральной недвижимости за рубежом, которое сформулировано следующим образом: специальным образом оформленное предложение, направленное на преобразование объекта недвижимости, увеличение его стоимости и появления новых потребительских качеств в соответствии с потребностями государства. При этом под потребностями государства понимаются как задачи по размещению представительств государственных органов за рубежом, так и по максимизации получаемых доходов.
Проведен тщательный анализ существующих стандартизированных методов и показателей оценки эффективности инвестиционных проектов, основанных на дисконтировании, таких как показатель чистой текущей стоимости (NPV), коэффициент чистой текущей стоимости (NPVI), индекс-прибыльности (PI), внутренняя норма доходности (IRR), дисконтированный.:> период окупаемости (DBP) на предмет возможности их применения при оценке эффективности инвестиций в объекты федеральной недвижимости за рубежом.
В случае получения отрицательных значений NPV для проектов, имеющих важное государственное значение предлагается проводить дополнительный анализ на предмет правильности применения следующих допущений: ставки дисконтирования, горизонта прогнозирования и учета стоимости реверсии.
На основании выводов, сделанных в работе и с учетом мнения ведущих российских ученых, сделан вывод о невозможности применения хорошо зарекомендовавших себя на финансовом рынке моделей определения ставки дисконтирования, таких как модель стоимости капитала CAMP и модель средневзвешенной стоимости капитала WACC, при оценке инвестиций в объекты федеральной недвижимости за рубежом вследствие различного механизма функционирования финансового рынка и рынка недвижимости, а также различных рисков инвестирования в ценные бумаги и объекты федеральной недвижимости за рубежом.
В связи с этим для указанных целей предлагается применять метод кумулятивного построения, либо метод рыночной экстракции, который основан на анализе норм прибыли, получаемых при реализации сопоставимых проектов.
В работе изучены организационные принципы управления российской недвижимостью за рубежом и предлагаются следующие меры по их совершенствованию, целью которых является повышение эффективности инвестирования в объекты государственной недвижимой собственности за рубежом:
- проведение более четкого разделения федерального недвижимого имущества за рубежом исходя из цели его использования - размещения государственных органов или коммерческого оборота;
- освоение практики внесения объектов федеральной недвижимой собственности за рубежом в качестве залогового обеспечения предоставляемых кредитов, что позволит сократить, а впоследствии и отказаться от использования схемы зачета стоимости проведенного арендатором ремонта в счет арендной платы, с целью увеличения доходов государства от использования госсобственности за рубежом на норму прибыли инвестора, осуществляющего вложение собственных или привлеченных средств;
- расширение полномочий ФГУП «Госзагрансобственность» и предоставление возможности заключение договоров аренды на срок от 3 до 15 лет;
- изменение порядка распределения доходов от использования федерального недвижимого имущества за рубежом в части разрешения строительства новых объектов за счет указанных доходов;
- предоставление возможности использовать денежные средства, полученные от продажи бесперспективных и неиспользуемых длительное время объектов федеральной недвижимости за рубежом, на приобретение новых объектов недвижимости.
В результате проведенного исследования установлено, что в связи с особенностями объектов федеральной недвижимости за рубежом, в отношении них не применяются такие распространенные на развитых рынках коммерческой недвижимости схемы как покупка, паевые инвестиции, залог и внесение в качестве вклада в уставный капитал создаваемых совместных обществ. Вместе с тем необходимость вовлечения рассматриваемых объектов в коммерческий оборот и максимизации получаемых от их использования доходов диктуют необходимость создания следующих особых схем инвестиционных проектов в сфере федеральной недвижимости за рубежом:
- проекты, предусматривающие заключение договоров аренды на объекты федеральной недвижимости за рубежом, в соответствии с условиями которых арендатор осуществляет проведение ремонта арендуемого имущества за счет собственных или привлеченных средств по утвержденной арендодателем смете с последующим зачетом документально подтвержденных расходов по ремонту в счет арендной платы.
- проекты, предусматривающие снос существующих строений и строительство на земельном участке новых объектов недвижимости, которые в обязательном порядке оформляются в собственность Российской Федерации после окончания строительства и передаются на определенный срок в аренду компании-инвестору для коммерческого использования с целью компенсации затрат на строительство объекта.
- проекты, предусматривающие обмен одного или нескольких существующих земельных участков (свободных или застроенных) на земельный участок со строением, пригодным для коммерческого использования.
Проведенная работа по изучению особенностей инвестирования в объекты федеральной недвижимости за рубежом и современных критериев и показателей эффективности инвестиционных проектов свидетельствуют о необходимости их совершенствования и адаптации применительно к инвестиционным проектам в сфере федеральной недвижимости за рубежом.
При этом возможный отказ от процедуры дисконтирования и использование вместо нее системы управления риском применительно к инвестиционным проектам в сфере федеральной недвижимости за рубежом не является по мнению автора обоснованным в связи с длительными сроками рассматриваемых проектов и стоимостью денег во времени. В работе делается вывод о том, что дисконтирование необходимо в любом случае, по крайней мере по ставке альтернативных инвестиций в безрисковые активы, за которым может следовать система управления риском.
Для получения конкретных, материалов о применяемых на практике методах оценки эффективности: инвестиционных проектов автором было :: i проведено изучение деятельности ,18 российский и зарубежных компаний, осуществлявших в период с 2000 по 2005 гг. совместно с ФГУП «Госзагрансобственность» реализацию различных инвестиционных проектов, в результате которого установлено, что наиболее часто используемыми показателями оценки эффективности соответствующих проектов в сфере федеральной недвижимости являлись: показатель чистой текущей стоимости (NPV), ставка внутренней доходности (IRR) или ее модифицированный аналог (MIRR) и дисконтированный срок окупаемости (DPB).
С учетом особенностей инвестиций в объекты федеральной недвижимости за рубежом при определении показателя чистой приведенной стоимости обоснована необходимость дисконтирования расходов на строительство объекта по ставке дисконтирования без учета рисковой составляющей, а также использовать показатель модифицированной ставки внутренней доходности при реализации многофазовых инвестиционных проектов.
В связи с недостатками дисконтирования, заключающимися в допущении о статичности проекта, предполагающей однотипные действия инвестора на протяжении всего срока реализации проекта и не учитывающими возможность менеджеров компании оказывать влияние на негативные факторы и устранять или минимизировать их, в работе обоснована теоретическая возможность использования метода реальных опционов для оценки эффективности инвестиционных проектов в сфере федеральной недвижимости за рубежом на основании анализа основных условий применения указанной модели.
Проведенное исследование показало, что применительно к инвестициям в объекты федеральной недвижимости за рубежом целесообразно рассматривать следующие критерии эффективности: критерий коммерческой эффективности; критерий экономической эффективности; критерий бюджетной эффективности; критерий социальной эффективности; критерий эффективности использования л для государственных нужд; критерий оптимизации структуры федеральной собственности за рубежом.
В связи с недостатком собственных средств и крайне ограниченными возможностями привлечения внешнего финансирования разработана методика определения дохода собственника федеральной недвижимости за рубежом для договоров аренды, предусматривающих проведение ремонта (реконструкции) объектов федеральной недвижимости за рубежом с зачетом капитальных затрат по ремонту в счет арендной платы. Данная методика может использоваться как государственными органами, уполномоченными осуществлять управление и распоряжение федеральной недвижимостью за рубежом, так и потенциальными инвесторами, рассматривающими возможность долгосрочных вложений в объекты федеральной зарубежной недвижимости.
Заключение
Проведенное исследование представляет собой комплексный подход к изучению объектов федеральной недвижимости за рубежом и процессов инвестирования в указанную недвижимую собственность, направленный на повышение эффективности использования фонда российской недвижимости за рубежом.
Диссертация: библиография по экономике, кандидата экономических наук, Лухтан, Алексей Михайлович, Москва
1. Конституция Российской Федерации.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации.
3. Федеральный конституционный закон "О Правительстве Российской Федерации" от 17 декабря 1997 г. N 2-ФКЗ.
4. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 № 122-ФЗ.
5. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 № 135-Ф3.
6. Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21 декабря 2001 № 178-ФЗ.
7. Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25 февраля 1999 № 39-Ф3
8. Федеральный закон "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ.
9. Указ Президента РФ "О государственной собственности бывшего Союза ССР за рубежом" от 8 февраля 1993 г. N 201.
10. Указ Президента РФ "О мерах по улучшению использования недвижимого имущества, закрепленного за Министерством внешних экономических связей Российской Федерации" от 2 августа 1996 г. N 1135.
11. Указ Президента РФ "Об управлении федеральной собственностью, находящейся за границей" от 29 июня 1998 г. N 733.
12. Указ Президента РФ "Вопросы Управления делами Президента Российской Федерации" от 7 августа 2000 г. N 1444.
13. Постановление Правительства РФ "Об управлении федеральной собственностью, находящейся за рубежом" от 5 января 1995 г. N 14.
14. Постановление Правительства РФ "О мерах по реализации Указа Президента Российской Федерации от 7 августа 2000 г. N 1444" от 22 января 2001 г. N 44.
15. Постановление Правительства РФ "Об утверждении Порядка распределения доходов от использования федерального недвижимого имущества, расположенного за пределами Российской Федерации" от 12 сентября 2001 г. N 672.
16. Постановление Правительства РФ "Об утверждении Порядка отчуждения федерального недвижимого имущества от 14 января 2002 г. N10.1806 оценочной деятельности в Российской Федерации: ФЗ №135 от 29.07.1998
17. Сергеев И.В. Веретенникова И.И. Организация и финансирование инвестиций: Учебное пособие. М.: Финансы и сттистика, 2000. 272 с.
18. Е.И. Тарасевич. Оценка недвижимости. С.-П., Санкт-Петербургский технический университет, 1997 г.
19. Д. Фридман, Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 1999 г.
20. Г.С. Харрисон. Оценка недвижимости. Учебное пособие. М.: РОО, 2002 г.
21. Е.И. Нейман и др. Оценка рыночной стоимости недвижимости. М.: Дело, 2001 г.
22. Ричард Б. Пейзер. Профессиональный девелопмент недвижимости: руководство по ведению бизнеса.- М.: «Urban land institute», 2003.
23. Хохлов Н.В. Управление риском: Учебное пособие. М.: Юнити-Дана,1999
24. Стерник Г. М. Методические рекомендации по анализу рынка недвижимости / Г. М. Стерник М.: Российская гильдия риэлтеров, 1999 г.27.«Системный подход к анализу структуры рынка недвижимости. М., РОО, 2000 г.
25. Ханк Д. Э. Бизнес-прогнозирование, 7-е издание.: Пер. с англ. / Д. Э. Ханк, Д. У. Уичерн, А. Дж. Райте М.: Издательский дом 'Вильяме', 2003. - 656 е.: ил.
26. Фридман Дж., Н. Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 1997.
27. ЗО.Эккерт Дж. Организация оценки и налогообложения недвижимости. В 2-х томах. -М.: Российская академия оценки, 1997.
28. Бирман Г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов. Пер. с анг. под ред. Л.П. Белых. М.: Банки и биржи,1. ЮНИТИ,1997. ; ■ ; . ; ^ .
29. Беренс В., Хавранек П.М. Руководство по оценке эффективности инвестиций. Пер. с анг. -М.: «ИНФРА-М»,1995.
30. Федотова М. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. М.: ЭКМОС,2000.
31. Максимов С.Н. Девелопмент. Развитие недвижимости. СПб.: Питер, 2003.
32. Рахман И. Развитие рынка недвижимости в России, М.,2000. Зб.Орлов С. Рыночная оценка имущества города. Учеб. пос. - М.:1. Юнити», 2002.
33. Двуреченских В. Стоимость недвижимости. М.: Книга и бизнес, 2002.
34. В.Григорьев Управление муниципальной недвижимостью. Уч.-пр. пос. -М., 2001.
35. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. СПб.: Питер,2002.
36. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России М.: Финансы и статистика, 1996.
37. Горемыкин В. Экономика недвижимости. Учебник- М.: Маркетинг,2003.
38. Ресин В.И. Экономика недвижимости. Уч. пос. М.: Дело, 2000.
39. Игнатов JI. Экономика недвижимости. Учебно-метод. пос. М.,2003. 44.Оценка недвижимости. Учебник/ Под. ред. А.Г. Грязновой, М.А.
40. Федотовой М.:Финансы и статистика, 2003.
41. Щербакова Н. Экономика недвижимости. Учебное пособие.-М: Феникс. 2002.
42. Тарасевич Е.И. Анализ инвестиций в недвижимость. СПб: Издательство МКС,2000.
43. Тарасевич Е.И., Методы оценки недвижимости, СПб.; Издательство "Технобалт", 1995.
44. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практически аспекты. Под. ред. В.В. Григорьева. М.: «Инфра-М», 1997.
45. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: СПб ГТУ, 1997. ;
46. Переводчиков А.Г., Иванов A.M. Основы оценки недвижимости. Учебное пособие. Тверь, 1997.
47. Теория и методы оценки недвижимости. Под ред. В.В. Есинова. СПб., 1998.
48. Руководство по изучению учебника «Основы инвестирования» Гитмана JI. и Джонка М.Д. Хеннигер Э, Крюгер Т.М. Пер. с англ. М.: «Дело», 1997.
49. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости М.: Финансы и статистика, 1999.
50. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость, СПб.: Издательство СПбГТУ, 1996.
51. Бард B.C. Инвестиционные проблемы российской экономики. М.: Экзамен,2000.
52. Бард B.C. Финансово-инвестиционный комплекс: теория и практика в условиях реформирования российской экономики. М.: Финансы и статистика, 1998.
53. Виленский П.Л., Лившиц В.Н., Смоляк С.Л. Оценка эффективности инвестиционных проектов. Теория и практика. Учебное пособие. — М.: Дело, 2004.
54. Бригхэм Юджин Ф. Энциклопедия финансового менеджмента. Пер. с анг. -М.: «Изд. Экономика», 1998.
55. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. СПб.: Питер, 2001.
56. Экономика и управление недвижимостью. Учебник под общ. ред. П.Г. Грабового. М.: Изд-во «АСВ»,1998.
57. Зарубин В.Н. Функции и методы государственной оценки земли (учебно-практ. пособие). М.: Международная академия оценки , и консалтинга,2002.
58. Игошин Н.В. Инвестиции. Организация, управление, финансирование: 3-е изд., перераб. и дополн. - М.: Юнити-дана, 2005.
59. Кущенко В.В. Девелопмент: Современная концепция развития недвижимости. М.: Норма, 2005.
60. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: Изд-во «МКС», 2003.
61. Вахрин П.И., Нешитой А.С. Инвестиции: Учебник. 3-е изд., перераб. и дополн. - М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К0», 2005.
62. Черняк В.З. Управление инвестиционными проектами: Учебное пособие для вузов. М.: Юнити-дана, 2004.
63. Волков И.М., Грачева М.В. Проектный анализ: Продвинутый курс: Учебное пособие. М.: Инфра-М, 2004.
64. Инвестиционная политика: учебное пособие / Ю.Н.Лапыгин, А.А.Балакирев, Е.В.Бобкова и др.; под ред. Ю.Н.Лапыгина. -М.:КНОРУС, 2005.
65. Инвестиционная деятельность: Учебное пособие / Н.В.Киселева, Т.В.Боровикова, Г.В.Захарова и др.: Под ред. Г.П.Подшиваленко и Н.В.Киселевой. М.:КНОРУС, 2005.
66. Буланова Т.В. Рынок недвижимости: состояние и перспективы развития. Учебное пособие. М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.
67. Управление портфелем недвижимости: Учебн. пособие для вузов/Пер. с англ. под ред. проф. С.Г.Беляева. М.: Закон и право, Юнити, 1998.
68. Липсиц И.В., Коссов В.В. Инвестиционный проект. -М.: изд-во "Бек", 1996.
69. Шарп У., Александер Г., Бейли Д. Инвестиции. М.: Инфра-М, 1997.
70. Оценка недвижимости: Учебник/ Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой М.: Финансы и статистика, 2003.
71. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов. Утверждено Министерством экономики РФ, Министерством финансов РФ, Государственным комитетом РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике 21.06.1999 N ВК 477.
72. С.В. Валдайцев «Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия» М.: Издательство «ЮНИТИ», 2001г.77. «Управление государственной собственностью» : Учебник / Под ред. д.э.н. проф. В.И.Кошкина. Издание расшир. и доп. - М.: ЭКМОС, 2002.
73. Вознесенская Н.Н. Иностранные инвестиции: Россия и мировой опыт. М.: Инфра-М, 2001
74. Оценка имущества предприятий. Финансирование инвестиций в объект недвижимости: Учебное пособие / Э.А.Козловская, Д.С.Демиденко, О.В.Балашов и др. СПб.: Изд-во СПб ун-та, 2000.
75. Щербаков В.А., Щербакова Н.А. Основы финансирования недвижимости: Учебное пособие. Новосибирск: НГТУ, 2001
76. Мелкумов Я.С. Организация и финансирование инвестиций. Инфра-М. М.: 2000
77. Ложникова А. Инвестиционные механизмы в реальной экономике. -М.: Издательство МЗ Пресс, 2001.
78. Ипотечно-инвестиционный анализ: Учебное пособие / Под. ред. Е.В. Есипова. СПб.: Изд. СПб ГУЭФ, 1998.
79. Лимитовский М.А. Основы оценки инвестиционных и финансовых решений. -М.: ООО «Дека»,1996.
80. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. СПб.: Питер, 2000.
81. Катасонов В.Ю., Морозов Д.С. Проектное финансирование: организация, управление рисками, страхование. -М.: Анкил,2000.
82. Шим Джей К., Сигел Джоэл Г. Финансовый менеджмент. Пер. с анг. -М.: Информ.-издат. дом «Филинъ»,1996.
83. Каминский А.В., Страхов Ю.И. Анализ практики оценки недвижимости. Учебно-практическое пособие. М.: «Международная академия оценки»,2005.
84. Брейли Р., Майерс С. Принципы корпоративных финансов. М.: Олимп-Бизнес, 1997.
85. Кожевников Д. Применение моделей "реальных опционов" для оценки стратегических проектов. М.: МФТИ, 2001.
86. Беликова С.В. Рынок недвижимости как система специфических экономических отношений (На материалах московского рынка недвижимости): Дис. канд. экон. наук : 05.13.10 Москва, 2000, РГБ
87. Чупин Д.А. Особенности финансирования инвестиционных проектов в условиях переходной экономики (на примере сферы недвижимости) : Дис. канд. экон. наук : 08.00.01, 08.00.10 СПб., 2000, РГБ.
88. Крештопов А.Д. Влияние обесценивания на инвестиционную стоимость сложных объектов недвижимости: Дис. канд. экон. наук : 08.00.05 Н. Новгород, 1999, РГБ.
89. Бортник А.Н. Оценка недвижимости и анализ влияния ее результатов на финансовое состояние предприятий: Дис. канд. экон. наук : 08.00.12 Саратов, 2000, РГБ.
90. Смирнов В.А. Организационно-экономические основы инвестирования проектов развития недвижимости : Дис. д-ра экон. наук : 08.00.05 СПб., 1999? РГБ.
91. Грибовский С.В. Методология и методы оценки недвижимости в Российской Федерации. Дис. д-ра экон. наук : 08.00.09 СПб., 1999, РГБ.
92. Куликов А.С. Оценка стоимости недвижимости как инвестиционного ресурса. Дис. канд. экон. наук : 08.00.05 Москва, 2001, РГБ.
93. Щербакова Н. А. Методические основы экономического анализа и подготовки процесса оценки строительной недвижимости: Дис. канд. экон. наук : 08.00.05 Новосибирск, 1997, РГБ.
94. Луняков М.А. Управление инвестиционными ресурсами предприятия на рынке недвижимости : Дис. . канд. экон. наук : 08.00.05 Москва, 2003, РГБ.
95. Гарина С. А. Формирование механизма управления инвестиционной привлекательностью коммерческой недвижимости: Дис. канд. экон. наук : 08.00.05 Новосибирск, 2003, РГБ.
96. Кулибанова В.В. Формирование механизма управления развитием коммерческой недвижимости: Дис. канд. экон. наук : 08.00.05 Санкт-Петербург, 2003, РГБ.
97. Тарасевич Е.И. Методологическое и информационное обеспечение оценки стоимости недвижимости и анализа ценности инвестиций в недвижимость: Дис. д-ра экон. наук : 08.00.05 СПб., 2003, РГБ.
98. Бузова И.А. Инвестиции в недвижимость (Методы обоснования финансовых решений): Дис. канд. экон. наук : 08.00.10 СПб., 2000, РГБ.
99. Шестак И.Н. Недвижимость в системе экономических отношений переходной экономики: Дис. канд. экон. наук : 08.00.01 -Ростов н/Д, 2000, РГБ.
100. Молокова А.В. Управление недвижимым имуществом на основе его оценки: Дис. .канд. экон. наук : 08.00.10 Москва, 2003, РГБ.
101. Черняк А.В. Проблемы формирования вариантов оценки и управления недвижимостью в строительстве: Дис. д-ра экон. наук : 08.00.05 Москва, 2000, РГБ.
102. Лебединский В.И. Методические основы оценки доходной недвижимости в инвестиционном проектировании объектов реконструкции: Дис. канд. нкон. наук.: 08.00.04 Новосибирск, 1999, РГБ.
103. Смирнов В. А. Организационно-экономические основы инвестирования проектов развития недвижимости: Дис. д-ра экон. наук : 08.00.05-СПб., 1999, РГБ.
104. Игнатьев А.В. Организация функционирования рынка недвижимости как фактор повышения инвестиционной активности в реальном секторе экономики: Дис. канд. экон. наук : 08.00.05. Москва,2001, РГБ.
105. Трофимов С.С. Оценка рыночной стоимости недвижимости: экономический инструмент оптимизации инвестиций: Дис. канд. экон. наук: 08.00.05. Москва, 2003, РГБ.
106. Ш.Архипов В. Стратегический анализ инвестиций в реальные активы предприятий //«Проблемы теории и практики управления» 2001.-№ 5
107. Чепко Т.Г., Щербакова Н.А. Управление рисками при финансировании недвижимости // Финансовые проблемы РФ и пути их решения: теория и практика. СПб. СПбГТУ, 2001.
108. Щербакова Н.А. Особенности инвестирования в недвижимость // Проблемы устойчивого функционирования регионального строительного комплекса. Труды международной научно-практической конференции. Новосибирск: МАН, 2002.
109. Коханенко В.В. Особенности функционирования рынка недвижимости в экономически развитых странах // «Директор». 1998. - № 8. • .:
110. Максимов С. Риски на рынке недвижимости // «Экономика и жизнь». -СПб рег.вып. 1997. - № 15.
111. Максимов С.Н. Формирование рынка недвижимости в России и его особенности // «Поземельная собственность». 1997. - № 2.
112. Материалы I международной конференции «Проблемы и перспективы развития рынка недвижимости России. Инвестиционный климат». М., 2001.
113. Побуковский А. Инвестирование в недвижимость. Правовые риски для инвестора // «Рынок ценных бумаг». 2001. - № 1.
114. Козырь Ю.В Предложение по определению безрисковой ставки // "Рынок ценных бумаг", 2001 № 12.
115. Григорьев А.В., Козин П.А.Усовершенствованный подход к расчету величин реальных безрисковых ст рублевых и валютных ставок дисконтирования // Материалы сайта по корпоративным финансам www.cfin.ru.
116. Тарасевич Е.И. К вопросу оценки инвестиций в недвижимость с использованием модели ценообразования финансовых активов//«Вопросы оценки», 1999-№ 1.122. .Тарасевич Е.И. Ставка дисконтирования в концепции оценки недвижимости// «Вопросы оценки», 2000 №2.
117. Тарасевич Е.И. Современные принципы анализа рынка недвижимости. «Вопросы оценки», 1999 № 3.
118. Федотова М.А., Белых Л.П. Методологические основы анализа рынка доходной недвижимости. «Вопросы оценки», 1999 № 3.
119. Сокольникова И. Оценка денежного потока инвестиционного проекта// «Финансовый директор», 2002 № 4.
120. Синадский В. Расчет ставки дисконтирования // «Финансовый директор», 2003 № 6.127. .Никонова И. А., Шамгунов Р.Н. Эффективность проектов давайте считать одинаково// Материалы сайта по корпоративным финансам www.cfin.ru.
121. Волков И., М. Грачева, Д. Алексанов. Учет влияния инфляции в проектном анализе // Материалы сайта по корпоративным финансам. www.cfin.ru.
122. Галасюк В. Ставка дисконтирования для отрицательных условных денежных потоков // Материалы сайта по корпоративным финансам. www.cfin.ru.
123. Галасюк В. О конфликте критериев IRR и NPV // Материалы сайта по корпоративным финансам, www.cfin.ru.
124. Джерард А. Кэхилл. Выбор реалистичной дисконтной ставки. // Материалы сайта по корпоративным финансам, www.cfin.ru.
125. Методические основы оценки доходной недвижимости. // Материалы конгресса "10 лет оценочной деятельности в России. Итоги и перспективы", Москва, 2003
126. Рональд Финк. Методы оценки собственного капитала компании.// «Финансовый директор», 2003 №10.
127. Дубинин Е. Анализ рисков инвестиционного проекта.// «Финансовый директор», 2003 -№11.
128. Кунин М., Е.Винокурова. Инвестиции в недвижимость: анализ доходности// «Commercial Real Estate», 2004 №4.
129. Брусланова Н. Оценка инвестиционных проектов методом реальных опционов.// «Финансовый директор»,2004 №7.
130. Бюллетень Счетной Палаты Российской Федерации № 4 (76)/2004 г.
131. На бланке компании-инвестора