Механизм привлечения инвестиций для реализации проектов на рынке недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Механизм привлечения инвестиций для реализации проектов на рынке недвижимости"

На правах рукописи

ЖЕГЛОВ ДМИТРИЙ АЛЕКСЕЕВИЧ

МЕХАНИЗМ ПРИВЛЕЧЕНИЯ ИНВЕСТИЦИЙ ДЛЯ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТОВ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность 08 00 05 - Экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва - 2007

00317'4Т74

003174774

Работа выполнена в ГОУ ДПО «Государственная академия профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы» (ГОУ ДПО ГАСИС)

Научный руководитель доктор экономических наук, доцент

Лочан Сергей Александрович

Официальные оппоненты доктор экономических наук, профессор

Хомерики Владимир Кириллович

кандидат экономических наук, доцент Горбунов Сергей Владимирович

Ведущая организация ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский

государственный архитектурно-строительный университет»

Защита состоится «26» октября 2007 г. в 14 00 часов на заседании Диссертационного Совета Д212 043 01 по присуждению ученой степени доктора экономических наук при ГОУ ДПО «Государственная академия профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы» (ГОУ ДПО ГАСИС) по адресу 129272, г Москва, ул Трифоновская, д 57 ауд 201

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке и на официальном интернет-сайте ГОУ ДПО ГАСИС (www gasis ru)

Автореферат разослан «26» сентября 2007 г

Ученый секретарь Диссертационного совета Д 212 043 01, д э н, доцент Лочан С А

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования Современный рынок недвижимости выступает одной из важнейших сфер экономики, поскольку во всем мире она охватывает более пятидесяти процентов мирового богатства Как объект инвестирования рынок недвижимости занимает особое место и в экономике России Связано это с тем, что, во-первых, рынок недвижимо-с ги является практически новым, зарождающимся рынком и по сравнению с другими рынками наименее развитым и изученным. Во-вторых, рынок недвижимости обладает определенными особенностями не присущими другим рынкам В-третьих, рынок недвижимости является самым крупным с инвестиционной точки зрения рынком

Рынок недвижимости как экономическое пространство, в котором происходит процесс инвестирования, имеет непосредственное отношение к обоснованию инвестиционных решений в исследуемом сешенте национальной экономики Однако для выработки механизма привлечения инвестиций для реализации проектов на рынке недвижимости необходимо учитывать особенности и специфику развития исследуемого рынка

Во многом сложности инвестирования в объекты недвижимости обусловлены высокой капиталоемкостью рынка недвижимости любое здание или сооружение представляет собой опредмеченный капитал, величина которого исчисляется десятками и сотнями миллионов рублей Это означает, что процесс реализации инвестиционных проектов на исследуемом рынке предполагает рациональное распределение финансовых ресурсов на всем протяжении их жизненных циклов Поскольку бесперебойное движение денежных потоков, сбалансированных с обращающейся на рынке товарной массой, способно обеспечить полноценное удовлетворение потребностей общества и бизнеса в объектах недвижимости, разработка механизма привлечения инвестиций для реализации проектов на рынке недвижимости представляется весьма актуальной

Степень разработанности проблемы Научный интерес к проблемам повышения эффективности инвестиционной деятельности на рынке недвижимости заставил обратиться автора настоящей диссертации к анализу накопленного теоретического материала Так, результаты проведенных исследований свидетельствуют о том, что решению проблемы привлечения инвестиций на рынок недвижимости посвящены работы известных зарубежных ученых, таких как И Ансофф, Дж Бейли, А Грегори, Т Коупленд, К Макэлрой, Дж Мурин, Д Норткотт, Н Ордуэй, Д Скарретт, Дж Фишман, Дж Фридман, Г Харрисон, У Шарп

Вопросам становления и развития российского рынка недвижимости также посвящено весьма значительное количество работ отечественных исследователей, среди которых следует выделить труды Ф Р Абдуллаева, Л К Анисимовой, В М Аньшина, А Н Асаула, И Т Балабанова, И А

Бланка, Н П Волочкова, В А Горемыкина, П Г Грабового, И В Довдиен-ко, В В Иванова, В В Ковалева, В В Коссова, А Н Ларионова, И В Лип-сица, С Н Максимова, Ю П Панибратова, В И Ресина, Е И Тарасевича, В 3 Черняка, А С Чешева Однако в них отсутствует единство мнений по теоретическим и методическим вопросам, в частности, о социально-экономической сущности данного рынка, о подходах к привлечению средств для осуществления операций с объектами недвижимости

Цепь и задачи исследования Цель настоящей работы заключается в разработке механизма привлечения инвестиций для реализации проектов на рынке недвижимости Исходя из цели, сформулированы основные задачи исследования

- раскрыть понятие и экономическую сущность современного рынка недвижимости как объекта инвестирования,

- выявить условия привлечения инвестиций под реализацию проектов на рынке недвижимости,

- на основе системного подхода рассмотреть проблемы привлечения инвестиций под реализацию проектов на рынке недвижимости,

- выявить особенности инвестиционного обеспечения проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости г Москвы,

- рассмотреть методы привлечения инвестиций под реализацию проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости,

- изучить влияние оценки объектов недвижимости на выбор метода привлечения инвестиций,

- исследовать проблемы оценки эффективности привлечения инвестиций для реализации проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости

- проанализировать существующие методы программно-целевого управления инвестиционными рисками на рынке недвижимости,

- предложить рекомендации по совершенствованию организационного механизма привлечения инвестиций для реализации проектов ГУП «НИИ Московского строи гельства» на рынке недвижимости,

- разработать проект программы привлечения инвестиций с учетом базовых характеристик объекта недвижимости»

- разработать стратегию инвестиционного обеспечения проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости

Объект исследования - отечественный рынок недвижимости, предмет исследования - организационно-экономические механизмы привлечения инвестиций для реализации проектов на рынке недвижимости

Методические и теоретические основы исследования Методической и теоретической основой проведения исследования послужили научные труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам функционирования и развития рынков недвижимости, а также инвестирования в объек-

ты недвижимости При решении теоретических и прикладных задач были использованы общенаучные методы исследования, включая аналитический метод, методы системного и ситуационного анализа, экономико-математического моделирования и комплексного экономического анализа

Информационно-эмпирическую базу исследования составили официальные данные Федеральной службы государственной статистики, факты, выводы и положения, опубликованные в научной литературе и периодической печати, интернет-источники, аналитические отчеты экспертов рынка недвижимости, а также результаты собственных исследований и расчетов автора диссертации

Правовой базой выполнения исследования послужили законодательные и нормативно-правовые акты Российской Федерации, определяющие основные направления регулирования инвестиционной деятельности на отечественном рынке недвижимости в пореформенный период

Научная новизна работы заключается в совершенствовании механизма привлечения инвестиций для реализации проектов на рынке недвижимости, о снованного на исследовании теории, практики, основных тенденций, особенностей функционирования и развития отечественного рынка недвижимости, а также изучении зарубежного опыта

В числе наиболее важных научных результатов, полученных лично автором и определяющих научную новизну и значимость проведенных исследований, следует выделить следующее

1 Предложен алгоритм оценки инвестиционных характеристик объектов недвижимости, позволяющий выбрать наилучший метод привлечения ресурсов под реализацию инвестиционных проектов ГУП «ПИИ Московского строительства», существенным отличием которого является выявление инвестиционных преимуществ объекта недвижимости в системе его экономических, социальных, политико-административных, экологических и инфраструктурных характеристик

2 Разработаны рекомендации по оценке эффективности инвестиционно! о обеспечения проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости, основанные на использовании функции полезности объекта недвижимости и расчете нормы прибыли на привлекаемые инвестиции Приведен расчет эффективности привлечения инвестиций для финансирования проектов на рынке недвижимости методом конечной отдачи

3 Определены и обоснованы условия совершенствования организационно-экономического механизма привлечения инвестиций под реализацию проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости, к основным из которых относятся обязательное использование программно-целевых методов управления инвестиционными рисками на рынке недвижимости, рациональное использование всех доступных инвестиционных ресурсов при реализации проектов с использованием объектов недвижимости, повышение инвестиционной привлекательности объектов

недвижимости за счет конкурентоспособного использования различных методов их оценки в зависимости от современных тенденций развития рынка и специфических характеристик исследуемого объекта

4 Выявлены и научно обоснованы этапы разработки конкурентоспособной программы привлечения инвестиций с учетом базовых характеристик объекта недвижимости, детальное изучение которых позволило предложить алгоритм подготовки, разработки и реализации подобных программ для инвестиционных проектов ГУП «НИИ Московского строительства»

5 Разработана стратегия инвестиционного обеспечения реализации проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на отечественном рынке недвижимости, ориентированная на максимизацию прибыли от инвестиционной деятельности и минимизацию рисков на основе использования широкого спектра показателей оценки объектов недвижимости, рационального использования инвестиционных ресурсов и мониторинга организационно-экономических параметров реализации проектов

Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования, полученных результатов и обоснованных соискателем выводов и предложений состоит в том, что основные положения работы могут быть взяты за основу в процессе разработки механизма привлечения инвестиций для реализации проектов на рынке недвижимости

Результаты настоящего исследования могут быть использованы как методический и учебный материал при преподавании в вузах ряда тем по курсам «Экономика и управление недвижимостью», «Инвестиции», «Финансирование недвижимости», «Инвестиционный менеджмент»

Реализация и апробация результатов исследования Основные теоретические и методические положения диссертационной работы отражены в четырех научных трудах автора общим объемом 1,5 п л Предложения по совершенствованию механизма привлечения инвестиций для реализации проектов на рынке недвижимости обсуждены и одобрены на всероссийской научно-практической конференции «Современная Россия экономика и государство»

Основные результаты исследования использованы в учебном процессе ГОУ ДПО «Государственная академия профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы» (ГОУ ДПО ГАСИС)

Структура работы Структура диссертации отражает цели и задачи исследования Работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы Содержание диссертационного исследования раскрывается в нижеприведенной последовательности

Введение

Глава 1 Теоретико-методические основы привлечения инвестиций для реализации проектов на рынке недвижимости

1 1 Современный рынок недвижимости как объект инвестирования

1 2 Характеристика условий привлечения инвестиций для реализации проектов на рынке недвижимости

1 3 Системный подход к привлечению инвестиций для реализации проектов на рынке недвижимости

1 4 Особенности инвестиционного обеспечения проектов ГУЛ «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости г Москвы

Глава 2 Методы привлечения инвестиций для реализации проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости

2 1 Обзор методов привлечения инвестиций для реализации проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости

2 2 Характеристики объектов недвижимости и их влияние на выбор метода привлечения инвестиций

2 3 Оценка эффективности привлечения инвестиций для реализации проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости

2 4 Методы программно-целевого управления инвестиционными рисками на рынке недвижимости

Глава 3 Методические рекомендации по совершенствованию механизма привлечения инвестиций для реализации проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости

3 1 Совершенствование организационного механизма привлечения инвестиций для реализации проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости

3 2 Проект программы привлечения инвестиций с учетом базовых характеристик объектов недвижимости

3 3 Стратегия инвестиционного обеспечения проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости

Заключение

Список использованной литературы

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

1 В настоящей работе инвестиционным объектом выступает объект недвижимости Под проект по его приобретению инвестором должен быть разработан соответствующий механизм привлечения инвестиций Обосновано, что разделение понятий инвестиционной деятельности и инвестиционного объекта оказывает существенное влияние на оценку результата инвестиций

Если рассматривать в качестве результата инвестиций инвестиционный объект, то его ценность определяется стоимостью инвестиционного объекта, его рыночной стоимостью Если на результат инвестирования оказывают влияние инвестиционные действия, то такая оценка является неполной, поскольку она не учитывает полезного эффекта, получаемого инвестором в результате привлечения средств из внешних источников и

дополнительного инвестирования временно свободного капитала

Установлено, что рынок недвижимости как объект инвестирования занимает особое место в экономике России Связано это с тем, что, во-первых, рынок недвижимости является весьма новым, зарождающимся рынком и по сравнению с другими рынками наименее развитым и изученным Во-вторых, рынок недвижимости обладает определенными особенностями не присущими другим рынкам В-третьих, рынок недвижимости является самым крупным с инвестиционной точки зрения рынком

Рынок недвижимости как экономическое пространство, в котором происходит процесс инвестирования, безусловно, имеет непосредственное отношение к обоснованию решений при инвестировании в недвижимость на базе разработки адекватного механизма привлечения инвестиций под реализацию соответствующих программ и проектов Однако в диссертации отмечается, что для анализа механизма привлечения инвестиций для реализации проектов на рынке недвижимости необходимо учитывать особенности и специфику развития данного рынка как сферы инвестиций или условия привлечения инвестиций

При решении вопросов привлечения средств под проекты с объектами недвижимости рынок недвижимости по своей природе заметно отличается от тех рынков, которые в экономической науке принято называть совершенными Вышеизложенное позволяет сделать вывод о том, что рынок недвижимости является менее совершенным по сравнению с другими секторами рыночной экономики и принятие финансовых решений при инвестировании на данном рынке требует учета его особенностей Особенности рынка недвижимости по сравнению с рынком товаров и услуг и влияние данных особенностей на решение вопросов привлечения средств под осуществление проектов с объектами недвижимости представлены в табл 1

Инвестиции в недвижимость связаны с высокими первоначальными единовременными затратами и неравномерными текущими поступлениями и выплатами за весь период владения Конец периода владения - продажа объекта недвижимости, как правило, связан с наибольшим поступлением денежных средств по объекту Кроме того, недвижимость довольно затруднительно приобрести именно в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору Для приобретения недвижимости необходимы значительные средства, что, с одной стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой стороны, у инвестора в момент сделки может не оказаться достаточных финансовых ресурсов

Относительная независимость доходов от недвижимости по сравнению с доходами от иных видов активов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей активов Так, цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными бумагами, прежде всего, корпоративными Ценообразование на рынке недвижимости - результат оценки недвижимости и переговоров между участниками сделки

Таблица 1

Влияние особенностей рынка недвижимости на обоснование решении о привлечении инвестиционных средств для финансирования объектов недвижимости

Характерные черты Рынок Результат влияния

Рынок товаров и услуг Рынок недвижимости

Типичные территориальные границы рынка Менее локализован (регион, группа регионов, страна, группа стран, все страны мира) Локализован (район, город регион) Решения об инвестировании для реализации проектов требу ют тщательного анализа локального рынка

Взаимозаменяемость единиц товара Абсолютная или очень высокая Абсолютная не-взаи м озам еняем ость И1И слабая взаимозаменяемость При инвестировании на первичном рынке необходимо добиваться качественных преимуществ объектов по сравнению с вторичным рынком при инвестировании на вторичном рынке - учи гывать уникальность объекта при обосновании решения о привлечении средств

Стандар гизированность товара Абсолютная или очень высокая Отсутствует или низкая Каждое решение о привлечении средств под проект с объектом недвижимости уникально и требует индивидуального подхода к оценке эффективности инвестиций, влияние оказывают субъективные факторы

Доступность информации о товаре и рынке Покупатели и продавцы хорошо информированы о состоянии и тенденциях рынка Информация о рынке не столь открыта, как например, на рынке ценных бумаг Затрудняет сбор информации необходимой для принятия решения о привлечении средств

Достоверность и полнота информации о товаре и рынке Очень высокая Доступная информация часто недостоверна и или неполна Затрудняет анализ данных, возможны ошибки в принятии решений

Соотношение спроса и предложения Спрос и предложение близки к равновесию или могут быть легко приведены к равновесию посредством ценового механизма Спрос и предложение, как правило не сбалансированы и возможности приведения их в равновесие посредством ценового механизма ограничены . Несбалансированность спроса и предложения, а также их взаимное влияние на первичном и вторичном рынках осложняет анализ рынка и выбор правильных решений относительно привлечения инвестиций под реализацию проектов на рынке недвижимости

Эластичность спроса и предложения Спрос и предложение эластичны по цене Предложение и спрос менее эластичны, чем на других рынках Предложение абсолютно неэластично в краткосрочном периоде Необходимо учитывать временной показатель при анализе возможностей привлечения средств под реализацию проектов с объектами недвижимости

Правовое регулирование способов использования товара и сделок с ним, непосредственно воздействующее на цены Минимальное Значительное Ограничивает варианты выбора различного функционально! о использования объекгов что влияеч на условия привлечения средств под проектами с объектами недвижимости

Стабильность цен Цены обычно относительно стабильны Цены могут изменяться в широких пределах Осложняет принятие решений

Роль нерациональных и субъективных факторов в принятии решений Крайне незначительна Существенная Осложняет принятие решений

В октябре 2006 г. основной тенденцией было значительное снижение темпов роста цен на вторичное жилье, что позволило сделать вывод о том, что рост цен будет снижаться, а к концу года, возможно, полностью остановится. Данную ситуацию можно назвать стагнацией рынка, или «динамическим покоем».

Однако характер роста цен различных категорий жилья оценивается аналитиками также различно. Минимальный рост отмечался в категории пятиэтажек и «обычной панели» (ИРН - 2,6%, АРН - 2,4%, МИЭЛЬ -1,6%), а максимальный в категории кирпич-монолит (ИРН - 4,4 %, АРН -6,4%, МИЭЛЬ — 2,8%). Такое соотношение роста цен как раз и указывает на основную тенденцию рынка - дифференциацию по линии «дешевое» -«дорогое» жилье. Это означает, что в дальнейшем будет нарастать разрыв между ценами «дорогого» и «дешевого» жилья, и удорожание «дорогого» жилья толкает вверх общегородской индекс стоимости. Индекс расслоения в настоящее время вырос до отметки 2,05 и будет дальше расти. На рис. 4 представлен общий индекс ожидания (темп изменения цен в процентах).

Индекс ожидания (%/мес.) по округам (www.irn.ru)

Рис. 1. Индекс ожидания ("Л в мес.) по округам

Установлено, что современное состояние рынка недвижимости свидетельствуют о благоприятных условиях привлечения инвестиций под реализацию проектов на рынке недвижимости, что еще более актуализирует необходимость совершенствования организационно-экономического механизма привлечения инвестиций для осуществления операций с объектами недвижимости.

2. В современных российских условиях выделение преимуществ ин-

вестиций в недвижимость актуально д та принятия решения об организации соответствующего проекта и отказа от других видов долгосрочных вложений Выбор тех или иных преимуществ инвестирования в объекты недвижимости позволяет инвестору обозначить свои либо долгосрочные, либо спекулятивные цели реализации проектов на рынке недвижимости

Поскольку для принятия решений по инвестированию в недвижимость важна специфика объектов недвижимости, то одним из элементов системы привлечения инвестиций для реализации проектов должна стать детализированная классификация в соответствии с функциональным назначением объекта недвижимости

Весьма важным обстоятельством является то, что различные объекты недвижимости обладают своими специфическими особенностями, как с точки зрения особенностей работы на том или ином сегменте рынка, так и с точки зрения специфики привлечения инвестиций для выбора схемы реализации проекта на рынке недвижимости Так, например, объекты недвижимости различных типов как объекты инвестирования, под которые привлекаются ресурсы, существенно отличаются друг от друга (табл 2)

Таблица 2

Инвестиционные характеристики жилой и коммерческой недвижимости

Характеристики Жилая недвижимость Коммерческая недвижимость

Соотношение «размер кредита - стоимость» Высокое Низкое

Ликвидность Относительно высокая Относительно низкая

Зависимость от состояния региональной экономики Низкая Высокая

Риск Низкий Относительно высокий

Возможность привлечения финансирования Высокая Относительно низкая

В диссертации отмечается, что анализ объема потенциального спроса, его структуры становится важнейшим фактором, определяющим рентабельность привлечения инвестиций для организации проектов на рынке недвижимости Как показывает опыт реализации инвестиционных проектов в Москве, спрос на высококачественные офисные площади весьма часто существенно преувеличивался главным образом по причине переоценки темпов экономического развития региона, роста иностранного присутствия в регионе, а также завышенного представления об уровне и темпах роста доходов от предпринимательской деятельности

В диссертации предлагается проводить исследования инвестиционных характеристик объектов недвижимости на концептуальной фазе реализации проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости согласно алгоритму представленному на рис 2

Следует подчеркнуть, что основными задачами анализа инвестиционных характеристик объектов недвижимости на этапе принятия решения о возможности и выгодности осуществления проекта ГУП «НИИ Московского строительства» и привлечения ресурсов под его осуществление яв-

ляются

1) оценка конъюнктуры рынка и платежеспособного спроса,

2) определение емкости рынка,

3) сегментирование объектов недвижимости,

4) изучение конкурентной среды,

5) планирование политики ценообразования

Рис 2 Алгоритм проведения исследования инвестиционных характеристик объектов недвижимости для выбора наилучшего метода привлечения ресурсов и реализации проектов ГУП «НИИ Московского строительства»

Установлено, что при проведении исследования инвестиционных характеристик объекта недвижимости для определения оптимальных условий привлечения ресурсов под проекты на рынке недвижимости в зависимости от конкретных задач объем исследования может быть различен В диссертации обосновано, для анализа ценовой ситуации на рынке недвижимости целесообразно исследовать как общие тенденции рынка в конкретном регионе, так и цены в конкретных районах региона Смета исследований должна учитывать как затраты собственного коллектива ГУП «НИИ Московского строительства», так и привлечение внешних экспертов и компаний Согласно представленному алгоритму, первым и основным этапом анализа инвестиционных характеристик объектов недвижимости для выбора оптимального метода привлечения инвестиций под проекты ГУП «НИИ Московского строительства» является определение задач исследования

3 В рамках экономики г Москвы на спрос и предложение на рынке недвижимости воздействует целый ряд факторов, которые рассмотрены на конкретном примере инвестиционной деятельности ГУП «НИИ Московского строительства»

При проведении исследований инвестиционных характеристик объектов недвижимости для определения условий привлечения инвестиций под реализацию проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости наиболее важное значение имеют следующие их группы, представленные в табл 3

Таблица 3

Факторы, влияющие на проведение исследований инвестиционных характеристик объектов недвижимости

Группа факторов Факторы

Экономические Уровень и динамика доходов населения

Уровень развития бизнеса и его динамика (изменения деловой активности, структуры бизнеса, его доходности)

Доступность инвестиционных ресурсов

Состояние рынков альтернативных и смежных отраслей

Цены на первичном и вторичном рынках недвижимости

Уровень арендной платы

Риски инвестиций в недвижимость

Стоимость строительства

Цены и тарифы на коммунальные услуги и энергоресурсы

Социальные Уровень и тенденции изменения численности населения, его возрастной структуры и уровня образования

Уровень и тенденции изменения социальной структуры населения, состояния преступности

Нормы, правила, стереотипы поведения населения, его культурные традиции

Политико- административные Политика государства в области экономики и налогов

Зональные ограничения

Правовые и экономические условия получения прав на застройку (принятые процедуры, передаваемые права, уровень платы за подключение к инженерным сетям)

Правовые и экономические условия совершения сделок (плата за регистрацию, гарантии со стороны государства, сроки процедур)

Экологические условия и уровень развитости инфраструктуры

Анализ уровня и тенденций цен на рынке недвижимости г Москвы в краткосрочном периоде является недостаточным для принятия решения о возможности реализации проекта и привлечения под него необходимых инвестиций Необходимо определить, на какой стадии развития находится рынок недвижимости, что требует ретроспективного анализа Так, краткосрочное повышение цен на жилье способно привлечь в сферу реализации проектов ГУЛ «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости инвестиции Поскольку инвесторы стремятся к получению прибыли, то их привлекают те сферы деятельности, где цены на реализацию товаров выше затрат на их производство. Поэтому, если затраты на осуществление проекта на рынке недвижимости будут ниже, чем предполагаемый доход и риски не будут слишком велики, инвесторы будут вкладывать деньги в реализацию проектов ГУП «НИИ Московского строительства»

Следовательно, существует определенная цикличность в развитии процессов инвестирования проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости, графическое изображение которой приведено на рис 3 Общая ориентация графика вверх связана с действием инфляции

Оперируя информацией о цикличности процессов на рынке недвижимости и проведя мониторинг изменения цен, ГУП «НИИ Московского строительства» для привлечения большего числа инвестиций под проекты может оценить, на каком этапе развития находится рынок и сделать неко-

торые прогнозы об изменениях на нем в будущем.

При этом под емкостью рынка недвижимости в настоящей работе понимается возможный объем реализации объектов недвижимости при данном уровне и соотношении различных цен. Существуют различные методы определения емкости рынка для определения условий привлечения инвестиций под проекты на рынке недвижимости: анкетирование, экстраполирование, аналитическое моделирование. Однако проведенное исследование позволило установить, что каждый из этих методов недостаточно совершенен.

Деньги

Рис. 3. Циклическое развитие процессов привлечения инвестиций под проекты ГУЛ «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости г. Москвы

Так, при проведении различного рода опросов существует вероятность получение неточных или ошибочных данных, вследствие неточного составления анкет, нежелания опрашиваемых раскрывать информацию о себе, неудачного проведения выборки и т.п. При использовании метода экстраполяции ГУП «НИИ Московского строительства» при определении условий привлечения инвестиций под проекты на рынке недвижимости переносит тенденции прошлых периодов на будущее, что в условиях динамично развивающейся экономики России приводит к снижению эффективности данного метода и увеличению факторов неопределенности. Аналитическое моделирование также несовершенно, так как основано на предположениях. В связи с несовершенством рассмотренных методов, многие ученые пытаются использовать математические методы определения емкости рынка недвижимости.

Обосновано, что важное значение при реализации проектов на рынке недвижимости имеет затратный подход, который в настоящей работе представлен как совокупность методов оценки объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем

стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту

Проведение оценки объекта недвижимости при помощи затратного метода позволяет рассчитать минимальный необходимый и достаточный объем средств для приобретения и/или последующего использования объекта недвижимости Поэтому привлечение инвестиций под проект ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости при использовании затратного подхода к оценке объекта недвижимости, как правило, предполагает собственные источники финансирования инвестиционного процесса

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли ( С)у и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости ( Свс) за минусом накопленного износа (С„3)

С об - С3у + С ее ~ Сиз

Проведенное исследование позволило обосновать целесообразность использования затратного подхода при определении стоимостных характеристик объекта недвижимости, а также определение его итоговой стоимости путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением величины на стоимость земельного участка

4 Установлено, что в отличие от экономически развитых стран основные инвестиции в России для реализации проектов на рынке недвижимости обеспечиваются за счет привлечения институциональных инвесторов Сравнительный экономический анализ практики инвестиционной деятельности на рынке недвижимости свидетельствует о том, что если в Великобритании основную долю финансирования проектов предприятий на рынке недвижимости обеспечивали инвесторы, то в России (если исключить бюджетное финансирование) основная тяжесть финансирования ложилась на долю самих застройщиков и дольщиков, причем удельный вес последних устойчиво возрастал, Более того, в международной практике почти все варианты привлечения инвестиций под проекты предприятий на рынке недвижимости осуществляются с привлечением заемных средств

Исходя из различных целей и возможностей инвесторов сформировались существующие в настоящее время основные механизмы финансирования проектов предприятий на рынке недвижимости Анализ международного опыта финансирования проектов предприятия на рынке недвижимости показывает, что оно осуществляется на основе

• краткосрочного финансирования (как правило, кредитным инвестором - коммерческим банком),

• долгосрочного финансирования (как правило, прямыми - пенсионный фонд, страховая компания, или кредитным - ипотечный банк - долгосрочными инвесторами),

• сочетания краткосрочного и долгосрочного финансирования При этом различия долгосрочного и краткосрочного финансирования проектов предприятия на рынке недвижимости касаются обеспечения кредита, технологии выдачи кредита и механизма его возврата, рисков, связанных с кредитованием и механизмов управления ими

Предлагаемый в диссертации выбор метода привлечения инвестиций в проекты предприятия ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости основан на применении метода чистой текущей стоимости и состоит в анализе величины чистой текущей стоимости с учетом финансирования инвестиций в недвижимость Если величина чистой текущей стоимости окажется положительной, то выбранные метод привлечения инвестиций обеспечит инвестору требуемую норму прибыли на собственный капитал Кроме того, среди всех источников финансирования необходимо выбрать тот источник, который обеспечит максимальную величину чистой текущей стоимости Данные выводы соответствуют критериям соотношения между собственными и заемными средствами, приведенными выше

В диссертации обосновано, что структура источников финансирования и выбор методов привлечения инвестиций под проекты ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости в России не отражает общеевропейские тенденции, поскольку пенсионные фонды, страховые компании, являющиеся основными инвесторами в недвижимость в странах с развитыми рынками недвижимости практически не участвуют в инвестировании в недвижимость, кредитные ресурсы банков составляют примерно 1 % от общего объема финансирования недвижимости, иностранные инвестиции в эту сферу весьма ограничены, сбережения населения, собственные ресурсы предприятий, целевое финансирование государства и международных учреждений являются основными источниками инвестиций под проекты с объектами недвижимости в России

Для активизации данного сектора рынка в диссертации предлагается развивать арендные и лизинговые отношения, финансовую аренду, варианты среднесрочного и долгосрочного банковского кредитования, в том числе и через разработку оптимальных залоговых схем, и, наконец, необходимо более активное вмешательство государства на этот рынок Обосновано, что в перспективе предложенные методы привлечения инвестиций под проекты ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости, основанные на известных источниках финансирования, найдут свое применение через использование возможностей способа программно-целевого управления ресурсами данного предприятия

Установлено, что по мере эксплуатации объекта недвижимости постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека Кроме того, на стоимость недвижимости в не мень-

шей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т д Таким образом, учет износа объекта - это корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания для того, чтобы определить стоимость оцениваемого объекта

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологиче-ckoi о возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону В случае нормальной эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому

В общем случае проблема обоснования решений при инвестировании в недвижимость состоит из двух взаимосвязанных частей использование наиболее эффективных источников и механизмов привлечения внешнего финансирования и возврата привлеченных ресурсов, а также оптимизация соотношения между собственными и заемными средствами при финансировании проекта ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости

В практике оценки и инвестиционного анализа существует множество методов расчета нормы дисконтирования или нормы прибыли инвестиций как критерия эффективности привлечения инвестиций под проекты ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости В настоящей диссертации они сгруппированы по четырем основным направлениям 1 Определение нормы дисконтирования методами суммирования 2. Определение нормы дисконтирования методами, основанными на сравнении альтернативных инвестиций Это, в первую очередь, применяемая «модель оценки капитальных активов САРМ (Capital Assets Pricing Model)» и используемая многими оценщиками «модель цены капитальных вложений», а также «метод сравнения альтернативных инвестиций» Все эти методы оценки эффективности привлечения инвестиций под проекты на рынке недвижимости основаны на сравнении рынка недвижимости с финансовым рынком В основе всех перечисленных выше моделей лежит теория о том, что инвесторы требуют большего дохода на капиталовложения с большим риском

3 Определение нормы дисконтирования методами рыночного анализа Эти методы оценки эффективности привлечения инвестиции под проекты на рынке недвижимости основаны на публикуемых или доступных оценщику данных о норме прибыли конкретных инвесторов К ним относятся «метод мониторинга», методы исследования ожидаемых инвесторами сроков окупаемости конкретных проектов и другие Обоснованность применения этих методов существенно выше, чем у перечисленных вариантов 1 и 2, однако субъективность, низкая степень достоверности исход-

ных данных и отсутствие возможностей учета большого числа факторов, оказывающих влияние на формирование реальных значений, позволяют использовать данные методы только в качестве поверочных

4 Определение нормы дисконтирования методами экстракции Это методы оценки эффективности привлечения инвестиций под проекты на рынке недвижимости, основанные на выделении нормы прибыли вложений в недвижимость из анализа достоверной информации по совершенным на рынке сделкам К этим методам относят «метод выделения» и «метод конечной отдачи»

В диссертации обосновано, что данные методы оценки эффективности привлечения инвестиций в проекты ГУП«НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости являются достаточно надежными и доказательными из перечисленных выше методов, поскольку отражают процессы, непосредственно происходящие на рынке недвижимости Однако для их использования необходима достоверная информация о реальных сделках по объектам, сопоставимым с оцениваемым

Отличия приведенных выше двух методов в том, что метод выделения рассматривает цену продажи и реальные ожидания инвестора с учетом привлечения кредита, а метод конечной отдачи - цены продажи и прогнозируемый из анализа рынка и особенностей конкретного объекта поток денежных средств Поскольку получение достоверной информации о реальных ожиданиях инвестора по большему количеству реальных сделок невозможно, метод выделения сложно реализовать на практике

Установлено, что учет при определении ожидаемой инвестором нормы прибыли условий финансирования проекта для российских условий нетипично, поскольку в нашей стране ипотечное кредитование неразвито, а в условиях банковского кризиса использование ссудного капитала становится еще менее вероятным Следовательно, использование кредита не может рассматриваться в качестве типичных условий финансирования в Российской Федерации и учитываться при определении требуемой инвестором нормы прибыли

Метод конечной отдачи при оценке эффективности привлечения инвестиций под проекты ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости основан на эквивалентности конечной отдачи и нормы дисконтирования Суть метода состоит в анализе и статистической обработке норм конечной отдачи по объектам, сопоставимым с оцениваемым, цены продаж которых известны Для этого необходимо смоделировать для каждого объекта-аналога в течение определенного (прогнозного) периода времени с учетом сценария наилучшего и наиболее эффективного его использования поток расходов и доходов, рассчитать конечную отдачу, и полученные результаты обработать любым приемлемым в данном случае статистическим способом или экспертным способом, например, методом взвешенного среднего, предварительно с помощью экспертов назначив вес

каждой из полученных оценок ставок дисконтирования

5 Для успешной реализации мероприятий в области управления инвестиционными рисками на основе использования программно-целевого подхода ГУП «НИИ Московского строительства» при привлечении инвестиций под свои проекты на рынке недвижимости вынуждено изучать перспективы развития рынка недвижимости Обосновано, что первым шагом в проведении качественного анализа является четкое определение (выявление, описание) всех возможных инвестиционных рисков разработки и реализации проекта данного предприятия на рынке недвижимости, включая вопросы привлечения соответствующих инвестиций (рис 4)

Рис 4 Использование метода программно-целевого управления инвестиционными рисками при обеспечении планируемого уровня эффективности привлечения инвестиций для реализации проектов ГУН «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости

За перспективность управления инвестиционными рисками с использованием программно-целевого подхода говорит и то, что проекты, под которые привлекаются инвестиции, действительно сочетают в себе разные уровни инвестиционного планирования, специализации и кооперации, значительный круг исполнителей, заинтересованных в результатах сторо-

значительный круг исполнителей, заинтересованных в результатах сторонах, и множественных эффектов Положительное или отрицательное значение эффектов как раз и является показателем соответствия целеполага-ния достигнутому результату управления инвестиционными рисками на основе программно-целевого подхода

В диссертации предлагаются следующие требования к процессам привлечения инвестиций под проекты ГУН «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости, которые должны быть соблюдены для того, чтобы программно-целевое управление инвестиционными рисками было оптимальным

- инвестиционная деятельность на рынке недвижимости должна быть ориентирована на конечные цели, иметь четкую очерченную целевую структуру с фиксированным горизонтом реализации,

- объектом планирования и управления являются не только конечные и промежуточные цели, но также комплексное взаимодействие потенциалов исполнителей, ориентированное на получение дополнительных системных эффектов от привлеченных под проект ГУП «НИИ Московского строительства» инвестиций,

- руководство проектом на рынке недвижимости осуществляется совместно и руководством ГУП «НИИ Московского строительства» и руководством центра программно-целевого управления инвестиционными рисками Руководитель наделен полномочиями системно оперировать комплексом средств целереализации и соответствующими масштабными звеньями, ответственными за привлечение и эффективное использование инвестиций, привлеченных под проекты данного предприятия на рынке недвижимости на выбранном его сегменте

Осуществление проектов на рынке недвижимости на основе совершенствования организационного механизма привлечения инвестиций должно быть связано с оптимизацией структуры объектов недвижимости и на начальной стадии потребует проведение анализа наиболее эффективного использования (НЭИ) привлекаемых инвестиций и соответственно доходности объектов недвижимости в целом для использования их в качестве инвестиционных активов данного предприятия при реализации своих проектов

При анализе на соответствие проекта ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости принципам наиболее эффективного использования привлеченных инвестиций, оценка доходности всех составляющих объекта недвижимости может быть представлена в следующей последовательности

1 Сбор рыночной информации о доходности объектов-аналогов (объектов, сопоставимых с объектами оценки по наиболее близкому к нему составу и уровню ценообразующих факторов)

2 Определение уровня доходов объекта оценки на основе анализа доходов объектов-аналогов

3 Оценка норм капитализации (дисконтирования) на основе соответствующих показателей объектов-аналогов, инвестиции в которые сопоставимы по уровню рисков с инвестициями в объект оценки

В диссертации предложены мероприятия по совершенствованию организационного механизма привлечения инвестиций под реализацию проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке первичной недвижимости Приращением научного знания является создание и внедрение в практику инвестиционной деятельности данного предприятия на рынке недвижимости принципиально новой модели привлечения инвестиций в проекты компании на рынке первичной недвижимости (рис 5) Предложенные модель и алгоритм совершенствования организационного механизма привлечения инвестиций под реализацию проектов по своей сути системно отображает экономический механизм инвестиционной деятельности компании на рынке первичной недвижимости

Предложенный алгоритм совершенствования организационного механизма привлечения инвестиций под проекты ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости, включает четыре основных блока «Инвестор - Проектировщик - Застройщик - Пользователь (владелец) готового жилья» Практическая деятельность данного предприятия в течение ряда лет позволяет следующим образом сформулировать преимущества данной модели и выбранного направления совершенствования организационного механизма привлечения инвестиций под реализацию проектов на рынке недвижимости

1 Целостность и полная ответственность ГУП «НИИ Московского строительства» за весь цикл создания жилого или иного объекта

2 Экономичность, быстрота и высокое качество возводимых жилых домов, в том числе ширококорпусных

Экономический эффект от совершенствования организационного механизма привлечения инвестиций под реализацию проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости для акционеров следует определять при следующих допущениях

• учитываются денежные потоки и оттоки, относящиеся только к акциям, но не к их владельцам Не учитываются денежные потоки, возникающие при обороте акций на вторичном рынке,

• на выплату дивидендов направляется вся чистая прибыль после расчетов с кредиторами и осуществления предусмотренных проектом инвестиций, а также после выплаты налога на дивиденды;

• при прекращении реализации проекта расплачивается по долгам и иным пассивам, а разность полученного дохода от реализации активов, в т ч от объектов недвижимости под операциями с которыми привлекались инвестиций,, за вычетом расходов на прекращение проекта распределяется между акционерами

Функции

-») Структура

Результат

Определение оптимального предложения для рынка в целях успешного проведения процесса консолидации инвестиционно-финансовых фондов

Подготовка проектно-разрешительной документации для реализации на рынке экономически оптимального предложения

Согласование проектной документации с административной системой

Служба маркетинга

Система финансово-ипотечных схем

Рынок и его инвестиционный потенциал

Обеспечение финансового потока за счет долевых взносов инвесторов

Служба маркетинга

Стужба подготовки проектов

Служба разработки новых технологий г

Проектное бюро

Оптимальный состав квар-1 _тир и услуг_I

Разрешение на участок

Экономичные технологии

Индивидуальный проект

Интегрированный застройщик

Служба проектировщика

Служба подготовки проектов [-

Согласованный и готовый к исполнению проект

Система тендеров по выбору подрядчиков, оборудования, материалов

Интегрированный застройщик |-

м:

Служба маркетинга

Экономически оптимизированный проект

Строительно-монтажные _работы

Риэптерская деятельность

-*| Пул подрядных организаций —»| Служба маркетинга [—^Полная

Н Готовый в натуре проект | реализация проекта |

Обслуживание недвижимости

Служба управления недвижимостью

31

Благоустроенное жилье

Рис. 5. Организационный механизм привчечения инвестиций под реализацию проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости и алгоритм его совершенствования Для увеличения инвестиционной привлекательности ГУП «НИИ Московского строительства» и инвестиций в рынок недвижимости в целом предлагаемые мероприятия в области совершенствования организационного механизма привлечения инвестиций под реализацию проектов данного предприятия на рынке недвижимости, предусматривают получение объектов недвижимости в собственность до начала капитальных вложений Внесение в качестве паевой доли в уставный капитал объектов недвижимости увеличивает стоимость чистых активов и делает возможным дополнительную эмиссию акций, то есть увеличивает возможности ГУП «НИИ Московского строительства» в привлечении инвестиций для последующей реализации проектов на рынке первичной недвижимости

6 Разработка проекта комплексной программы привлечения инвестиций с учетом базовых характеристик объекта недвижимости - это адаптивная система удовлетворения потребностей клиентов ГУП «НИИ Московского строительства» в конкретном виде недвижимости Разработка и реализация проекта программы привлечения инвестиций с учетом базовых характеристик объекта недвижимости позволяет включить его в группу эффективно действующих инвестиционных активов данного предприятия

Ключевым вопросом, который необходимо решать при разработке программы привлечения инвестиций с учетом базовых характеристик объекта недвижимости, является формирование системы инвестиционных целей

В настоящее время разработка и реализация проектов программ привлечения инвестиций с учетом базовых характеристик объекта недвижимости становится не столько функциональной областью ГУП «НИИ Московского строительства» в смысле инвестирования, заключения договоров, получения арендной платы, отчисления побочных затрат и оплагы счетов за ремонт Данный процесс уже подвергается динамичному менеджменту, основными компонентами становятся инновации и творчество

В настоящее время недвижимость вовлекается в систематический и концептуальный менеджмент, поскольку недвижимость, с одной стороны, приносит доход за счет своей привлекательности и приемлемости, определяемых ее месторасположением, внешним видом и оборудованием, а с другой стороны, обуславливает значительные расходы, связывает инвестированные деньги и, тем самым, сужает необходимое поле деятельности для стратегии и процессов адаптации ГУП «НИИ Московского строительства» к меняющимся условиям, для чего, собственно, и разрабатываются программы привлечения инвестиций с учетом базовых характеристик объекта недвижимости

Особое место при разработке и реализации программы привлечения инвестиций в проекты ГУП «НИИ Московского строительства» с учетом базовых характеристик объекта недвижимости занимает контролирование Спектр интерпретации этого понятия достаточно велик и включается в себя позиции от контроля доходов до современной концепции руководства, на практике существует оперативное и стратегическое контролирование

В области разработки и реализации программ привлечения инвестиций под проекты ГУП «НИИ Московского строительства» состояние контролирование означает тактическое и оперативное планирование ухода за наличным состоянием недвижимости и поддержание ее в рабочем состоянии, составление бюджета расходов и доходов и управление адаптацией и модернизацией с целью оптимизации прибыли (табл 4)

Основными предпосылками, дающими в конечном итоге основание для подготовки программы привлечения инвестиций в проекты ГУП «НИИ Московского строительства» (рис б), исходя из приведенной схемы разработки и реализации программы, являются финансовые характеристики развиваемых объектов недвижимости (1), включающие в себя предполагаемую величину инвестиций, сроки возврата инвестиций и норма прибыли на вложенный капитал, общие и сравнительные характеристики объектов недвижимости (2), состоящие из гаких блоков как описание объекта, состояние данного сегмента рынка недвижимости, состав и характеристики аналогичных по назначению объектов и временные характеристики подготовки и реализации проектов на рынке недвижимости, характеристики действующих

объектов (3), включающие в себя оценку финансового состояния, системы и уровня менеджмента Одновременно производится оценка затрат, предшествующих началу разработки программы привлечения инвестиций в проекты данного предприятия, и общей социально-экономической ситуации (4)

Таблица 4

Структура программы привлечения инвестиций в проекты ГУП «НИИ Московского строительства» с учетом базовых характеристик объектов недвижимости

Сфера деятельности Зона программы привлечения инвестиций Результат реализации программы привлечения инвестиций

Сфера бизнеса Зона организации Определение участников программы

Научно-методическая сфера Зона технико-экономического обоснования программы Решения по организации и управ!ению программой

Законодательная сфера Правовая зона программы привлечения инвестиций Документы, регламентирующие правовые основы и взаимоотношения участников программы

Сфера теории и практики разработки программы Зона разработки программы Регламенты документация разработки программ

Финансовая сфера (рынок капитала) Зона инвестиционного обеспечения программы Инвестиционное планирование и финансирование программы

Сфера земли и недвижимости Зона землепользования Участок и объект строительства или реконструкции

Сфера методики и практики строительства Зона строительства Здания и сооружения

Сфера инженерных знаний и опыта Зона инжиниринга Технологические процессы

Сфера труда Зона трудовых ресурсов Персонал программы

Сфера сырьевого обеспечения Зона снабжения Материальное хозяйство объекта

Сфера сбыта Зона продажи объекта или сдачи в аренду Конечная продукция

Основание разработки проекта программы привлечения инвестиций в проекты ГУП «НИИ Московского строительства» с учетом базовых характеристик объектов недвижимости (5) является базой для подготовки предварительной концепции программы (9), также включающей в себя

- основные ограничения (6) - законодательно-нормативная база, месторасположение, планировка земельного участка, общественная потребность в объекте, политические факторы, экологические факторы 1

После завершения всей подготовки открывается финансирование программы привлечения инвестиций в проекты ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости (51), а далее последовательно-параллельно выполняются строительные работы, проводятся торги, формируются предложения по заключению контрактов (договоров) с арендаторами, формируется менеджмент и обслуживающий объект развитой недвижимости персонал и др (52 - 59) Заключительным этапом разработки и реализации программы привлечения инвестиций в проекты данного предприятия на рынке недвижимости с учетом базовых характеристик объектов недвижимости является реализация маркетинговой программы и получение доходов (60)

' Описание всего алгоритма представлено в диссертации

привлечения инвестиций в проекты ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости 7 Стратегия инвестиционного обеспечения проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости в настоящей диссертации представлена как комплекс долгосрочных целей в области капиталовложений и вложений в финансовые активы, развития производства, формирования оптимальной структуры инвестирования, а также совокупность действий по их достижению

В общем виде стратегия инвестиционного обеспечения проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости реализуется в зависимости от перспективных целей инвестиционной деятельности компании на рынке недвижимости Стратегия инвестиционного обеспечения проектов данного предприятия на рынке недвижимости формируется с учетом существующих источников и форм инвестирования, их доступности и потенциальной эффективности использования На рис 7 представлены предложенные в диссертации этапы разработки стратегии инвестиционного обеспечения проектов данного предприятия на рынке недвижимости Программа привлечения инвестиций под проекты ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости корректируется с учетом этих факторов и обеспечивает согласованность реализации отдельных проектов и формирование финансовых ресурсов, исходя из текущих базовых характеристик объектов недвижимости

В результате проведенного исследования сделан вывод о том, что в рамках формирования и оптимизации и стратегии инвестиционного обеспечения проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости, объекты недвижимости могут (и должны) оцениваться на основе тех же подходов, которые используются для оценки финансовых активов Вместе с тем, несмотря на то, что структура и толкование моделей дисконтированных денежных потоков остаются неизменными применительно к инвестициям, привлекаемым под реализацию проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости, есть несколько практических проблем, которые

Определение периода формирования стратегии инвестиционного обеспечения

I —. , I 4 '

Продолжительность первого этапа зависит от общего состояния экономики

Развитие рынка недвижимости

В таяние отраслевой принадлежности на период разработки стратегии

Выбор стратегических целей инвестиционной деятельности

£

Увеличение капитала

-| Повышение текущего дохода

Критериальные показатели целей стратегии инвестиционного обеспечения

Обеспечение ликвидности и сохранности капитала

Возможный контроль над мобильностью

Нормативные значения пип темпов роста капитала

Минимальный уровень текущей доходности

Максимальный уровень инвестиционного риска

Минимальная по капиталоемкости доля высоколиквидных проектов

Определение направлений инвестирования и источников финансирования

Определение направлений инвестиционной деятечьности

Л

Выбор соотношения различных форм инвестирования на разных этапах деятельности

Ин-

формирование источников инвестиционных ресурсов

Определение отраслевой и региональной направленности вложений

Факторы, влияющие на соотношение форм инвестирования

Общее состояние экономики и конъюнктуры инвестиционного рынка

Ф>нкциональная направленность

Зависимость от жизненного цикла

Прогнозирование общей потребности в инвестиционных ресурсах

—1 Размер предприятия"

Методы финансирования отдельных проектов на рынке недвижимости

Оптимизация структуры источников инвестиционных ресурсов

Конкретизация программ привлечения инвестиций и сроков проектов

1

Наличие средств —► Корректировка программы привлечения инвестиций Готовность предприятия к осуществлению проекта

Оценка разработанной стратегии инвестиционного обеспечения

Критерии оценки стратегии

Согласованность с общей стратегией развития экономического субъекта по целям, этапам и срокам реализации

Согласованность с внешней средой (развитием страны, инвестиционным климатом)

Приемлемость уровня инвестиционных рисков

Внутренняя сбалансированность целей,направлений и последовательности осуществления проектов на рынке недвижимости

Реализуемость с учетом имеющихся ресурсов (финансовых, кадровых, сырьевых и технологических)

Финансовая, производственная и социальная результативность_

Пересмотр стратегии в зависимости от изменения факторов

Наличие средств

Корректировка программы привлечения инвестиций

Готовность предприятия к осуществлению проекта

Рис 7 Этапы разработки стратегии инвестиционного обеспечения проектов ГУЛ «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости

могут возникнуть и должны быть разрешены В частности, инвестиции, привлекаемые под проекты данного предприятия исходя из базовых характеристик объектов недвижимости, не торгуются на регулярной основе, а параметры риска (и ставки дисконтирования) трудно оценить

В заключении приведены основные выводы и предложения автора диссертационного исследования по совершенствованию механизма привлечения инвестиций для реализации проектов на рынке недвижимости

ПУБЛИКАЦИИ

1 Жеглов Д А Организационный механизм привлечения инвестиций под реализацию проектов на рынке недвижимости и алгоритм его совершенствования [Текст] /ДА Жеглов // Сборник научных статей «Проблемы развития социально-экономических систем» Выпуск 2 М ГАСИС, 2007 (0,50 п л)

2 Жеглов Д А Современные особенности привлечения инвестиций для реализации проектов на рынке недвижимости и алгоритм оценки их инвестиционных характеристик [Текст] /ДА Жеглов // Транспортное дело в России - 2006 - № 9 (0,31 п л)

3 Жеглов ДА Системный подход к привлечению инвестиций под реализации проектов на рынке недвижимости [Текст] / ДА Жеглов, Г Н Серяков // Сб науч.тр «Управление инновациями и инвестиционной деятельностью» Выпуск 6 М , ГАСИС, 2006 (0,75 п л) - авторский текст 0,38 п л

4 Жеглов Д А Проект комплексной программы привлечения инвестиций для реализации проектов предприятия на рынке недвижимости [Текст] /ДА Жеглов // Всероссийская научно-практическая конференция «Современная Россия экономика и государство» М, ГАСИС, 2005 (0,31 п л)

Подписано в печать 21 09 2007 Сдано в производство 24 09 2007 Формат бумаги 60x90/16 Уел печ л 1,0 Тираж 100 экз Заказ № ДС-55/07

Издательство ГАСИС, Москва, ул Трифоновская, 57

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Жеглов, Дмитрий Алексеевич

Введение

Глава 1. Теоретико-методические основы привлечения инвестиций для реализации проектов на рынке недвижимости

1.1. Современный рынок недвижимости как объект инвестирования

1.2. Характеристика условий привлечения инвестиций для реализации проектов на рынке недвижимости

1.3. Системный подход к привлечению инвестиций для реализации проектов на рынке недвижимости

1.4. Особенности инвестиционного обеспечения проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости г. Москвы

Глава 2. Методы привлечения инвестиций для реализации проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости

2.1. Обзор методов привлечения инвестиций для реализации проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости

2.2. Характеристики объектов недвижимости и их влияние на выбор метода привлечения инвестиций

2.3. Оценка эффективности привлечения инвестиций для реализации проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости

2.4. Методы программно-целевого управления инвестиционными рисками на рынке недвижимости

Глава 3. Методические рекомендации по совершенствованию механизма привлечения инвестиций для реализации проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости

3.1. Совершенствование организационного механизма привлечения инвестиций для реализации проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости

3.2. Проект программы привлечения инвестиций с учетом базовых характеристик объектов недвижимости

3.3. Стратегия инвестиционного обеспечения проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости

Диссертация: введение по экономике, на тему "Механизм привлечения инвестиций для реализации проектов на рынке недвижимости"

Актуальность темы исследования. Современный рынок недвижимости выступает одной из важнейших сфер экономики, поскольку во всем мире она охватывает более пятидесяти процентов мирового богатства. Как объект инвестирования рынок недвижимости занимает особое место и в экономике России. Связано это с тем, что, во-первых, рынок недвижимости является практически новым, зарождающимся рынком и по сравнению с другими рынками наименее развитым и изученным. Во-вторых, рынок недвижимости обладает определенными особенностями не присущими другим рынкам. В-третьих, рынок недвижимости является самым крупным с инвестиционной точки зрения рынком.

Рынок недвижимости как экономическое пространство, в котором происходит процесс инвестирования, имеет непосредственное отношение к обоснованию инвестиционных решений в исследуемом сегменте национальной экономики. Однако для выработки механизма привлечения инвестиций для реализации проектов на рынке недвижимости необходимо учитывать особенности и специфику развития исследуемого рынка.

Во многом сложности инвестирования в объекты недвижимости обусловлены высокой капиталоемкостью рынка недвижимости: любое здание или сооружение представляет собой опредмеченный капитал, величина которого исчисляется десятками и сотнями миллионов рублей. Это означает, что процесс реализации инвестиционных проектов на исследуемом рынке предполагает рациональное распределение финансовых ресурсов на всем протяжении их жизненных циклов. Поскольку бесперебойное движение денежных потоков, сбалансированных с обращающейся на рынке товарной массой, способно обеспечить полноценное удовлетворение потребностей общества и бизнеса в объектах недвижимости, разработка механизма привлечения инвестиций для реализации проектов на рынке недвижимости представляется весьма актуальной.

Степень разработанности проблемы. Научный интерес к проблемам повышения эффективности инвестиционной деятельности на рынке недвижимости заставил обратиться автора настоящей диссертации к анализу накопленного теоретического материала. Так, результаты проведенных исследований свидетельствуют о том, что решению проблемы привлечения инвестиций на рынок недвижимости посвящены работы известных зарубежных ученых, таких как И, Ансофф, Дж. Бейли, А. Грегори, Т. Коуп-ленд, К. Макэлрой, Дж. Мурин, Д. Норткотт, Н. Ордуэй, Д. Скарретт, Дж. Фишман, Дж. Фридман, Г. Харрисон, У. Шарп.

Вопросам становления и развития российского рынка недвижимости также посвящено весьма значительное количество работ отечественных исследователей, среди которых следует выделить труды Ф.Р. Абдуллаева, Л.К. Анисимовой, В.М. Аньшина,

A.Н. Асаула, И.Т. Балабанова, И.А. Бланка, Н.П. Волочкова, В.А. Горемыкина, П.Г. Грабового, И.В. Довдиенко, В.В. Иванова, В.В. Ковалева, В.В. Коссова, А.Н. Ларионова, И.В. Липсица, С.Н. Максимова, Ю.П. Панибратова, В.И. Ресина, Е.И. Тарасевича,

B.З. Черняка, А.С. Чешева. Однако в них отсутствует единство мнений по теоретическим и методическим вопросам, в частности, о социально-экономической сущности данного рынка, о подходах к привлечению средств для осуществления операций с объектами недвижимости.

Цель и задачи исследования. Цель настоящей работы заключается в разработке механизма привлечения инвестиций для реализации проектов на рынке недвижимости. Исходя из цели, сформулированы основные задачи исследования:

- раскрыть понятие и экономическую сущность современного рынка недвижимости как объекта инвестирования;

- на основе системного подхода рассмотреть проблемы привлечения инвестиций для реализации проектов на рынке недвижимости;

- выявить особенности инвестиционного обеспечения проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости г. Москвы;

- рассмотреть методы привлечения инвестиций для реализации проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости;

- изучить влияние оценки объектов недвижимости на выбор метода привлечения инвестиций;

- исследовать проблемы оценки эффективности привлечения инвестиций для реализации проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости

- проанализировать существующие методы программно-целевого управления инвестиционными рисками на рынке недвижимости;

- предложить рекомендации по совершенствованию организационного механизма привлечения инвестиций для реализации проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости;

- разработать проект программы привлечения инвестиций с учетом базовых характеристик объекта недвижимости»

- разработать стратегию инвестиционного обеспечения проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости.

Объект исследования - отечественный рынок недвижимости, предмет исследования - организационно-экономические механизмы привлечения инвестиций для реализации проектов на рынке недвижимости.

Методические и теоретические основы исследования. Методической и теоретической основой проведения исследования послужили научные труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам функционирования и развития рынков недвижимости, а также инвестирования в объекты недвижимости. При решении теоретических и прикладных задач были использованы общенаучные методы исследования, включая аналитический метод, методы системного и ситуационного анализа, экономико-математического моделирования и комплексного экономического анализа.

Информационно-эмпирическую базу исследования составили официальные данные Федеральной службы государственной статистики, факты, выводы и положения, опубликованные в научной литературе и периодической печати, интернет-источники, аналитические отчеты экспертов рынка недвижимости, а также результаты собственных исследований и расчетов автора диссертации. Правовой базой выполнения исследования послужили законодательные и нормативно-правовые акты Российской Федерации, определяющие основные направления регулирования инвестиционной деятельности на отечественном рынке недвижимости в пореформенный период.

Научная новизна работы заключается в совершенствовании механизма привлечения инвестиций для реализации проектов на рынке недвижимости, основанного на исследовании теории, практики, основных тенденций, особенностей функционирования и развития отечественного рынка недвижимости, а также изучении зарубежного опыта.

В числе наиболее важных научных результатов, полученных лично автором и определяющих научную новизну и значимость проведенных исследований, следует выделить следующее:

1. Предложен алгоритм оценки инвестиционных характеристик объектов недвижимости, позволяющий выбрать наилучший метод привлечения ресурсов для реализации инвестиционных проектов ГУП «НИИ Московского строительства», существенным отличием которого является выявление инвестиционных преимуществ объекта недвижимости в системе его экономических, социальных, политико-административных, экологических и инфраструктурных характеристик.

2. Разработаны рекомендации по оценке эффективности инвестиционного обеспечения проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости, основанные на использовании функции полезности объекта недвижимости и расчете нормы прибыли на привлекаемые инвестиции. Приведен расчет эффективности привлечения инвестиций для финансирования проектов на рынке недвижимости методом конечной отдачи.

3. Определены и обоснованы условия совершенствования организационно-экономического механизма привлечения инвестиций для реализации проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости, к основным из которых относятся: обязательное использование программно-целевых методов управления инвестиционными рисками на рынке недвижимости; рациональное использование всех доступных инвестиционных ресурсов при реализации проектов с использованием объектов недвижимости; повышение инвестиционной привлекательности объектов недвижимости за счет конкурентоспособного использования различных методов их оценки в зависимости от современных тенденций развития рынка и специфических характеристик исследуемого объекта.

4. Выявлены и научно обоснованы этапы разработки конкурентоспособной программы привлечения инвестиций с учетом базовых характеристик объекта недвижимости, детальное изучение которых позволило предложить алгоритм подготовки, разработки и реализации подобных программ для инвестиционных проектов ГУП «НИИ Московского строительства».

5. Разработана стратегия инвестиционного обеспечения реализации проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на отечественном рынке недвижимости, ориентированная на максимизацию прибыли от инвестиционной деятельности и минимизацию рисков на основе использования широкого спектра показателей оценки объектов недвижимости, рационального использования инвестиционных ресурсов и мониторинга организационно-экономических параметров реализации проектов.

Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования, полученных результатов и обоснованных соискателем выводов и предложений состоит в том, что основные положения работы могут быть взяты за основу в процессе разработки механизма привлечения инвестиций для реализации проектов на рынке недвижимости.

Результаты настоящего исследования могут быть использованы как методический и учебный материал при преподавании в вузах ряда тем по курсам: «Экономика и управление недвижимостью», «Инвестиции», «Финансирование недвижимости», «Инвестиционный менеджмент».

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Жеглов, Дмитрий Алексеевич

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

1. В настоящей работе инвестиционным объектом выступает объект недвижимости. Под проект по его приобретению инвестором должен быть разработан соответствующий механизм привлечения инвестиций. Обосновано, что разделение понятий инвестиционной деятельности и инвестиционного объекта оказывает существенное влияние на оценку результата инвестиций.

Если рассматривать в качестве результата инвестиций инвестиционный объект, то его ценность определяется стоимостью инвестиционного объекта, его рыночной стоимостью. Если на результат инвестирования оказывают влияние инвестиционные действия, то такая оценка является неполной, поскольку она не учитывает полезного эффекта, получаемого инвестором в результате привлечения средств из внешних источников и дополнительного инвестирования временно свободного капитала.

Установлено, что рынок недвижимости как объект инвестирования занимает особое место в экономике России. Связано это с тем, что, во-первых, рынок недвижимости является весьма новым, зарождающимся рынком и по сравнению с другими рынками наименее развитым и изученным. Во-вторых, рынок недвижимости обладает определенными особенностями не присущими другим рынкам. В-третьих, рынок недвижимости является самым крупным с инвестиционной точки зрения рынком.

Рынок недвижимости как экономическое пространство, в котором происходит процесс инвестирования, безусловно, имеет непосредственное отношение к обоснованию решений при инвестировании в недвижимость на базе разработки адекватного механизма привлечения инвестиций для реализации соответствующих программ и проектов. Однако в диссертации отмечается, что для анализа механизма привлечения инвестиций для реализации проектов на рынке недвижимости необходимо учитывать особенности и специфику развития данного рынка как сферы инвестиций или условия привлечения инвестиций.

При решении вопросов привлечения средств под проекты с объектами недвижимости рынок недвижимости по своей природе заметно отличается от тех рынков, которые в экономической науке принято называть совершенными. Вышеизложенное позволяет сделать вывод о том, что рынок недвижимости является менее совершенным по сравнению с другими секторами рыночной экономики и принятие финансовых решений при инвестировании на данном рынке требует учета его особенностей.

Инвестиции в недвижимость связаны с высокими первоначальными единовременными затратами и неравномерными текущими поступлениями и выплатами за весь период владения. Конец периода владения - продажа объекта недвижимости, как правило, связан с наибольшим поступлением денежных средств по объекту. Кроме того, недвижимость довольно затруднительно приобрести именно в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для приобретения недвижимости необходимы значительные средства, что, с одной стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой стороны, у инвестора в момент сделки может не оказаться достаточных финансовых ресурсов.

Относительная независимость доходов от недвижимости по сравнению с доходами от иных видов активов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей активов. Так, цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными бумагами, прежде всего, корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости - результат оценки недвижимости и переговоров между участниками сделки.

В октябре 2006 г. основной тенденцией было значительное снижение темпов роста цен на вторичное жилье, что позволило сделать вывод о том, что рост цен будет снижаться, а к концу года, возможно, полностью остановится. Данную ситуацию можно назвать стагнацией рынка, или «динамическим покоем».

Однако характер роста цен различных категорий жилья оценивается аналитиками также различно. Минимальный рост отмечался в категории пятиэтажек и «обычной панели» (ИРН - 2,6%, АРН - 2,4%, МИЭЛЬ - 1,6%), а максимальный в категории кирпич-монолит (ИРН - 4,4 %, АРН - 6,4%, МИЭЛЬ - 2,8%). Такое соотношение роста цен как раз и указывает на основную тенденцию рынка - дифференциацию по линии «дешевое» - «дорогое» жилье. Это означает, что в дальнейшем будет нарастать разрыв между ценами «дорогого» и «дешевого» жилья, и удорожание «дорогого» жилья толкает вверх общегородской индекс стоимости. Индекс расслоения в настоящее время вырос до отметки 2,05 и будет дальше расти.

Установлено, что современное состояние рынка недвижимости свидетельствуют о благоприятных условиях привлечения инвестиций для реализации проектов на рынке недвижимости, что еще более актуализирует необходимость совершенствования организационно-экономического механизма привлечения инвестиций для осуществления операций с объектами недвижимости.

2. В современных российских условиях выделение преимуществ инвестиций в недвижимость актуально для принятия решения об организации соответствующего проекта и отказа от других видов долгосрочных вложений. Выбор тех или иных преимуществ инвестирования в объекты недвижимости позволяет инвестору обозначить свои либо долгосрочные, либо спекулятивные цели реализации проектов на рынке недвижимости.

Поскольку для принятия решений по инвестированию в недвижимость важна специфика объектов недвижимости, то одним из элементов системы привлечения инвестиций для реализации проектов должна стать детализированная классификация в соответствии с функциональным назначением объекта недвижимости.

Весьма важным обстоятельством является то, что различные объекты недвижимости обладают своими специфическими особенностями, как с точки зрения особенностей работы на том или ином сегменте рынка, так и с точки зрения специфики привлечения инвестиций для выбора схемы реализации проекта на рынке недвижимости. Так, например, объекты недвижимости различных типов как объекты инвестирования, под которые привлекаются ресурсы, существенно отличаются друг от друга.

В диссертации отмечается, что анализ объема потенциального спроса, его структуры становится важнейшим фактором, определяющим рентабельность привлечения инвестиций для организации проектов на рынке недвижимости. Как показывает опыт реализации инвестиционных проектов в Москве, спрос на высококачественные офисные площади весьма часто существенно преувеличивался главным образом по причине переоценки темпов экономического развития региона, роста иностранного присутствия в регионе, а также завышенного представления об уровне и темпах роста доходов от предпринимательской деятельности. '

Следует подчеркнуть, что основными задачами анализа инвестиционных характеристик объектов недвижимости на этапе принятия решения о возможности и выгодности осуществления проекта ГУП «НИИ Московского строительства» и привлечения ресурсов под его осуществление являются:

1) оценка конъюнктуры рынка и платежеспособного спроса;

2) определение емкости рынка;

3) сегментирование объектов недвижимости;

4) изучение конкурентной среды;

5) планирование политики ценообразования.

Установлено, что при проведении исследования инвестиционных характеристик объекта недвижимости для определения оптимальных условий привлечения ресурсов под проекты на рынке недвижимости в зависимости от конкретных задач объем исследования может быть различен. В диссертации обосновано, для анализа ценовой ситуации на рынке недвижимости целесообразно исследовать как общие тенденции рынка в конкретном регионе, так и цены в конкретных районах региона. Смета исследований должна учитывать как затраты собственного коллектива ГУП «НИИ Московского строительства», так и привлечение внешних экспертов и компаний. Согласно представленному алгоритму, первым и основным этапом анализа инвестиционных характеристик объектов недвижимости для выбора оптимального метода привлечения инвестиций под проекты ГУП «НИИ Московского строительства» является определение задач исследования.

3. В рамках экономики г. Москвы на спрос и предложение на рынке недвижимости воздействует целый ряд факторов, которые рассмотрены на конкретном примере инвестиционной деятельности ГУП «НИИ Московского строительства».

Анализ уровня и тенденций цен на рынке недвижимости г. Москвы в краткосрочном периоде является недостаточным для принятия решения о возможности реализации проекта и привлечения под него необходимых инвестиций. Необходимо определить, на какой стадии развития находится рынок недвижимости, что требует ретроспективного аиализа. Так, краткосрочное повышение цен на жилье способно привлечь в сферу реализации проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости инвестиции. Поскольку инвесторы стремятся к получению прибыли, то их привлекают те сферы деятельности, где цены на реализацию товаров выше затрат на их производство. Поэтому, если затраты на осуществление проекта на рынке недвижимости будут ниже, чем предполагаемый доход и риски не будут слишком велики, инвесторы будут вкладывать деньги в реализацию проектов ГУП «НИИ Московского строительства».

Следовательно, существует определенная цикличность в развитии процессов инвестирования проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости.

Оперируя информацией о цикличности процессов на рынке недвижимости и проведя мониторинг изменения цен, ГУП «НИИ Московского строительства» для привлечения большего числа инвестиций под проекты может оценить, на каком этапе развития находится рынок и сделать некоторые прогнозы об изменениях на нем в будущем.

При этом под емкостью рынка недвижимости в настоящей работе понимается возможный объем реализации объектов недвижимости при данном уровне и соотношении различных цен. Существуют различные методы определения емкости рынка для определения условий привлечения инвестиций под проекты на рынке недвижимости: анкетирование, экстраполирование, аналитическое моделирование. Однако проведенное исследование позволило установить, что каждый из этих методов недостаточно совершенен.

Так, при проведении различного рода опросов существует вероятность получение неточных или ошибочных данных, вследствие неточного составления анкет, нежелания опрашиваемых раскрывать информацию о себе, неудачного проведения выборки и т.п. При использовании метода экстраполяции ГУП «НИИ Московского строительства» при определении условий привлечения инвестиций под проекты на рынке недвижимости переносит тенденции прошлых периодов на будущее, что в условиях динамично развивающейся экономики России приводит к снижению эффективности данного метода и увеличению факторов неопределенности. Аналитическое моделирование также несовершенно, так как основано на предположениях. В связи с несовершенством рассмотренных методов, многие ученые пытаются использовать математические методы определения емкости рынка недвижимости.

Обосновано, что важное значение при реализации проектов на рынке недвижимости имеет затратный подход, который в настоящей работе представлен как совокупность методов оценки объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Проведение оценки объекта недвижимости при помощи затратного метода позволяет рассчитать минимальный необходимый и достаточный объем средств для приобретения и/или последующего использования объекта недвижимости. Поэтому привлечение инвестиций под проект ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости при использовании затратного подхода к оценке объекта недвижимости, как правило, предполагает собственные источники финансирования инвестиционного процесса.

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Сдб) определяется как суммы стоимости участка земли (С]у и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Cgc) за минусом накопленного износа (Сю): с,=с +с -с об зу вс из

Проведенное исследование позволило обосновать целесообразность использования затратного подхода при определении стоимостных характеристик объекта недвижимости, а также определение его итоговой стоимости путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением величины на стоимость» земельного участка.

4. Установлено, что в отличие от экономически развитых стран основные инвестиции в России для реализации проектов на рынке недвижимости обеспечиваются за счет привлечения институциональных инвесторов. Сравнительный экономический анализ практики инвестиционной деятельности на рынке недвижимости свидетельствует о том, что если в Великобритании основную долю финансирования проектов предприятий на рынке недвижимости обеспечивали инвесторы, то в России (если исключить бюджетное финансирование) основная тяжесть финансирования ложилась на долю самих застройщиков и дольщиков, причем удельный вес последних устойчиво возрастал. Более того, в международной практике почти все варианты привлечения инвестиций под проекты предприятий на рынке недвижимости осуществляются с привлечением заемных средств.

Исходя из различных целей и возможностей инвесторов сформировались существующие в настоящее время основные механизмы финансирования проектов предприятий на рынке недвижимости. Анализ международного опыта финансирования проектов предприятия на рынке недвижимости показывает, что оно осуществляется на основе:

• краткосрочного финансирования (как правило, кредитным инвестором -коммерческим банком);

• долгосрочного финансирования (как правило, прямыми - пенсионный фонд, страховая компания, или кредитным - ипотечный банк - долгосрочными инвесторами);

• сочетания краткосрочного и долгосрочного финансирования.

При этом различия долгосрочного и краткосрочного финансирования проектов предприятия на рынке недвижимости касаются обеспечения кредита; технологии выдачи кредита и механизма его возврата; рисков, связанных с кредитованием и механизмов управления ими.

Предлагаемый в диссертации выбор метода привлечения инвестиций в проекты предприятия ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости основан на применении метода чистой текущей стоимости и состоит в анализе величины чистой текущей стоимости с учетом финансирования инвестиций в недвижимость. Если величина чистой текущей стоимости окажется положительной, то выбранные метод привлечения инвестиций обеспечит инвестору требуемую норму прибыли на собственный капитал. Кроме того, среди всех источников финансирования необходимо выбрать тот источник, который обеспечит максимальную величину чистой текущей стоимости. Данные выводы соответствуют критериям соотношения между собственными и заемными средствами, приведенными выше.

В диссертации обосновано, что структура источников финансирования и выбор методов привлечения инвестиций под проекты ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости в России не отражает общеевропейские тенденции, поскольку пенсионные фонды, страховые компании, являющиеся основными инвесторами в недвижимость в странах с развитыми рынками недвижимости практически не участвуют в инвестировании в недвижимость; кредитные ресурсы банков составляют примерно 1% от общего объема финансирования недвижимости; иностранные инвестиции в эту сферу весьма ограничены; сбережения населения, собственные ресурсы предприятий, целевое финансирование государства и международных учреждений являются основными источниками инвестиций под проекты с объектами недвижимости в России.

Для активизации данного сектора рынка в диссертации предлагается развивать арендные и лизинговые отношения, финансовую аренду, варианты среднесрочного и долгосрочного банковского кредитования, в том числе и через разработку оптимальных залоговых схем, и, наконец, необходимо более активное вмешательство государства на этот рынок. Обосновано, что в перспективе предложенные методы привлечения инвестиций под проекты ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости, основанные на известных источниках финансирования, найдут свое применение через использование возможностей способа программно-целевого управления ресурсами данного предприятия.

Установлено, что по мере эксплуатации объекта недвижимости постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т. д. Таким образом, учет износа объекта - это корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания для того, чтобы определить стоимость оцениваемого объекта.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

В общем случае проблема обоснования решений при инвестировании в недвижимость состоит из двух взаимосвязанных частей: использование наиболее эффективных источников и механизмов привлечения внешнего финансирования и возврата привлеченных ресурсов, а также оптимизация соотношения между собственными и заемными средствами при финансировании проекта ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости.

В практике оценки и инвестиционного анализа существует множество методов расчета нормы дисконтирования или нормы прибыли инвестиций как критерия эффективности привлечения инвестиций под проекты ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости. В настоящей диссертации они сгруппированы по четырем основным направлениям:

1. Определение нормы дисконтирования методами суммирования.

2. Определение нормы дисконтирования методами, основанными на сравнении альтернативных инвестиций. Это, в первую очередь, применяемая «модель оценки капитальных активов САРМ (Capital Assets Pricing Model)» и используемая многими оценщиками «модель цены капитальных вложений», а также «метод сравнения альтернативных инвестиций». Все эти методы оценки эффективности привлечения инвестиций под проекты на рынке недвижимости основаны на сравнении рынка недвижимости с финансовым рынком. В основе всех перечисленных выше моделей лежит теория о том, что инвесторы требуют большего дохода на капиталовложения с большим риском.

3. Определение нормы дисконтирования методами рыночного анализа. Эти методы оценки эффективности привлечения инвестиций под проекты на рынке недвижимости основаны на публикуемых или доступных оценщику данных о норме прибыли конкретных инвесторов. К ним относятся «метод мониторинга», методы исследования ожидаемых инвесторами сроков окупаемости конкретных проектов и другие. Обоснованность применения этих методов существенно выше, чем у перечисленных вариантов 1 и 2, однако субъективность, низкая степень достоверности исходных данных и отсутствие возможностей учета большого числа факторов, оказывающих влияние на формирование реальных значений, позволяют использовать данные методы только в качестве поверочных.

4. Определение нормы дисконтирования методами экстракции. Это методы оценки эффективности привлечения инвестиций под проекты на рынке недвижимости, основанные на выделении нормы прибыли вложений в.недвижимость из анализа достоверной информации по совершенным на рынке сделкам. К этим методам относят «метод выделения» и «метод конечной отдачи».

В диссертации обосновано, что данные методы оценки эффективности привлечения инвестиций в проекты ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости являются достаточно надежными и доказательными из перечисленных выше методов, поскольку отражают процессы, непосредственно происходящие на рынке недвижимости. Однако для их использования необходима достоверная информация о реальных сделках по объектам, сопоставимым с оцениваемым.

Отличия приведенных выше двух методов в том, что метод выделения рассматривает цену продажи и реальные ожидания инвестора с учетом привлечения кредита, а метод конечной отдачи - цены продажи и прогнозируемый из анализа рынка и особенностей конкретного объекта поток денежных средств. Поскольку получение достоверной информации о реальных ожиданиях инвестора по большему количеству реальных сделок невозможно, метод выделения сложно реализовать на практике.

Установлено, что учет при определении ожидаемой инвестором нормы прибыли условий финансирования проекта для российских условий нетипично, поскольку в нашей стране ипотечное кредитование неразвито, а в условиях банковского кризиса использование ссудного капитала становится еще менее вероятным. Следовательно, использование кредита не может рассматриваться в качестве типичных условий финансирования в Российской Федерации и учитываться при определении требуемой инвестором нормы прибыли.

Метод конечной отдачи при оценке эффективности привлечения инвестиций под проекты ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости основан на эквивалентности конечной отдачи и нормы дисконтирования. Суть метода состоит в анализе и статистической обработке норм конечной отдачи по объектам, сопоставимым с оцениваемым, цены продаж которых известны. Для этого необходимо смоделировать для каждого объекта-аналога в течение определенного (прогнозного) периода времени с учетом сценария наилучшего и наиболее эффективного его использования поток расходов и доходов, рассчитать конечную отдачу, и полученные результаты обработать любым приемлемым в данном случае статистическим способом или экспертным способом, например, методом взвешенного среднего, предварительно с помощью экспертов назначив вес каждой из полученных оценок ставок дисконтирования.

5. Для успешной реализации мероприятий в области управления инвестиционными рисками на основе использования программно-целевого подхода ГУП «НИИ Московского строительства» при привлечении инвестиций под свои проекты на рынке недвижимости вынуждено изучать перспективы развития рынка недвижимости. Обосновано, что первым шагом в проведении качественного анализа является четкое определение (выявление, описание) всех возможных инвестиционных рисков разработки и реализации проекта данного предприятия на рынке недвижимости, включая вопросы привлечения соответствующих инвестиций.

За перспективность управления инвестиционными рисками с использованием программно-целевого подхода говорит и то, что проекты, под которые привлекаются инвестиции, действительно сочетают в себе разные уровни инвестиционного планирования, специализации и кооперации, значительный круг исполнителей, заинтересованных в результатах сторонах, и множественных эффектов. Положительное или отрицательное значение эффектов как раз и является показателем соответствия целеполагания достигнутому результату управления инвестиционными рисками на основе программно-целевого подхода.

В диссертации предлагаются следующие требования к процессам привлечения инвестиций под проекты ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости, которые должны быть соблюдены для того, чтобы программно-целевое управление инвестиционными рисками было оптимальным:

- инвестиционная деятельность на рынке недвижимости должна быть ориентирована на конечные цели, иметь четкую очерченную целевую структуру с фиксированным горизонтом реализации;

- объектом планирования и управления являются не только конечные и промежуточные цели, но также комплексное взаимодействие потенциалов исполнителей, ориентированное на получение дополнительных системных эффектов от привлеченных под проект ГУП «НИИ Московского строительства» инвестиций;

- руководство проектом на рынке недвижимости осуществляется совместно и руководством ГУП «НИИ Московского строительства» и руководством центра программно-целевого управления инвестиционными рисками. Руководитель наделен полномочиями системно оперировать комплексом средств целереализации и соответствующими масштабными звеньями, ответственными за привлечение и эффективное использование инвестиций, привлеченных под проекты данного предприятия на рынке недвижимости на выбранном его сегменте.

Осуществление проектов на рынке недвижимости на основе совершенствования организационного механизма привлечения инвестиций должно быть связано с оптимизацией структуры объектов недвижимости и на начальной стадии потребует проведение анализа наиболее эффективного использования (НЭИ) привлекаемых инвестиций и соответственно доходности объектов недвижимости в целом для использования их в качестве инвестиционных активов данного предприятия при реализации своих проектов.

При анализе на соответствие проекта ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости принципам наиболее эффективного использования привлеченных инвестиций, оценка доходности всех составляющих объекта недвижимости может быть представлена в следующей последовательности:

4. Сбор рыночной информации о доходности объектов-аналогов (объектов, сопоставимых с объектами оценки по наиболее близкому к нему составу и уровню цено-образующих факторов).

5. Определение уровня доходов объекта оценки на основе анализа доходов объектов-аналогов.

6. Оценка норм капитализации (дисконтирования) на основе соответствующих показателей объектов-аналогов, инвестиции в которые сопоставимы по уровню рисков с инвестициями в объект оценки.

В диссертации предложены мероприятия по совершенствованию организационного механизма привлечения инвестиций для реализации проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке первичной недвижимости. Приращением научного знания является создание и внедрение в практику инвестиционной деятельности данного предприятия на рынке недвижимости принципиально новой модели привлечения инвестиций в проекты компании на рынке первичной недвижимости. Предложенные модель и алгоритм совершенствования организационного механизма привлечения инвестиций для реализации проектов по своей сути системно отображает экономический механизм инвестиционной деятельности компании на рынке первичной недвижимости.

Предложенный алгоритм совершенствования организационного механизма привлечения инвестиций под проекты ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости, включает четыре основных блока: «Инвестор - Проектировщик - Застройщик - Пользователь (владелец) готового жилья». Практическая деятельность данного предприятия в течение ряда лет позволяет следующим образом сформулировать преимущества данной модели и выбранного направления совершенствования организационного механизма привлечения инвестиций для реализации проектов на рынке недвижимости:

3. Целостность и полная ответственность ГУП «НИИ Московского строительства» за весь цикл создания жилого или иного объекта.

4. Экономичность, быстрота и высокое качество возводимых жилых домов, в том числе ширококорпусных.

Экономический эффект от совершенствования организационного механизма привлечения инвестиций для реализации проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости для акционеров следует определять при следующих допущениях:

• учитываются денежные потоки и оттоки, относящиеся только к акциям, но не к их владельцам. Не учитываются денежные потоки, возникающие при обороте акций на вторичном рынке;

• на выплату дивидендов направляется вся чистая прибыль после расчетов с кредиторами и осуществления предусмотренных проектом инвестиций, а также после выплаты налога па дивиденды;

• при прекращении реализации проекта расплачивается по долгам и иным пассивам, а разность полученного дохода от реализации активов, в т.ч. от объектов недвижимости под операциями с которыми привлекались инвестиций,, за вычетом расходов на прекращение проекта распределяется между акционерами.

Для увеличения инвестиционной привлекательности ГУП «НИИ Московского строительства» и инвестиций в рынок недвижимости в целом предлагаемые мероприятия в области совершенствования организационного механизма привлечения инвестиций для реализации проектов данного предприятия на рынке недвижимости, предусматривают получение объектов недвижимости в собственность до начала капитальных вложений. Внесение в качестве паевой доли в уставный капитал объектов недвижимости увеличивает стоимость чистых активов и делает возможным дополнительную эмиссию акций, то есть увеличивает возможности ГУП «НИИ Московского строительства» в привлечении инвестиций для последующей реализации проектов на рынке первичной недвижимости.

6. Разработка проекта комплексной программы привлечения инвестиций с учетом базовых характеристик объекта недвижимости - это адаптивная система удовлетворения потребностей клиентов ГУП «НИИ Московского строительства» в конкретном виде недвижимости. Разработка и реализация проекта программы привлечения инвестиций с учетом базовых характеристик объекта недвижимости позволяет включить его в группу эффективно действующих инвестиционных активов данного предприятия. Ключевым вопросом, который необходимо решать при разработке программы привлечения инвестиций с учетом базовых характеристик объекта недвижимости, является формирование системы инвестиционных целей.

В настоящее время разработка и реализация проектов программ привлечения инвестиций с учетом базовых характеристик объекта недвижимости становится не столько функциональной областью ГУП «НИИ Московского строительства» в смысле инвестирования, заключения договоров, получения арендной платы, отчисления побочных затрат и оплаты счетов за ремонт. Данный процесс уже подвергается динамичному менеджменту, основными компонентами становятся инновации и творчество.

В настоящее время недвижимость вовлекается в систематический и концептуальный менеджмент, поскольку недвижимость, с одной стороны, приносит доход за счет своей привлекательности и приемлемости, определяемых ее месторасположением, внешним видом и оборудованием, а с другой стороны, обуславливает значительные расходы, связывает инвестированные деньги и, тем самым, сужает необходимое поле деятельности для стратегии и процессов адаптации ГУП «НИИ Московского строительства» к меняющимся условиям, для чего, собственно, и разрабатываются программы привлечения инвестиций с учетом базовых характеристик объекта недвижимости.

Особое место при разработке и реализации программы привлечения инвестиций в проекты ГУП «НИИ Московского строительства» с учетом базовых характеристик объекта недвижимости занимает контролирование. Спектр интерпретации этого понятия достаточно велик и включается в себя позиции от контроля доходов до современной концепции руководства, на практике существует оперативное и стратегическое контролирование.

В области разработки и реализации программ привлечения инвестиций под проекты ГУП «НИИ Московского строительства» состояние контролирование означает тактическое и оперативное планирование ухода за наличным состоянием недвижимости и поддержание ее в рабочем состоянии, составление бюджета расходов и доходов и управление адаптацией и модернизацией с целью оптимизации прибыли.

Основными предпосылками, дающими в конечном итоге основание для подготовки программы привлечения инвестиций в проекты ГУП «НИИ Московского строительства», исходя из приведенной схемы разработки и реализации программы, являются: финансовые характеристики развиваемых объектов недвижимости, включающие в себя предполагаемую величину инвестиций, сроки возврата инвестиций и норма прибыли на вложенный капитал; общие и сравнительные характеристики объектов недвижимости, состоящие из таких блоков как описание объекта, состояние данного сегмента рынка недвижимости, состав и характеристики аналогичных по назначению объектов и временные характеристики подготовки и реализации проектов на рынке недвижимости; характеристики действующих объектов, включающие в себя оценку финансового состояния, системы и уровня менеджмента. Одновременно производится оценка затрат, предшествующих началу разработки программы привлечения инвестиций в проекты данного предприятия, и общей социально-экономической ситуации.

Основание разработки проекта программы привлечения инвестиций в проекты ГУП «НИИ Московского строительства» с учетом базовых характеристик объектов недвижимости является базой для подготовки предварительной концепции программы, также включающей в себя:

- основные ограничения - законодательно-нормативная база, месторасположение, планировка земельного участка, общественная потребность в объекте, политические факторы, экологические факторы.52

После завершения всей подготовки открывается финансирование программы привлечения инвестиций в проекты ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости, а далее последовательно-параллельно выполняются строительные работы, проводятся торги, формируются предложения по заключению контрактов (договоров) с арендаторами, формируется менеджмент и обслуживающий объект развитой недвижимости персонал и др. Заключительным этапом разработки и реализации программы привлечения инвестиций в проекты данного предприятия на рынке недвижимости с учетом базовых характеристик объектов недвижимости является реализация маркетинговой программы и получение доходов.

7. Стратегия инвестиционного обеспечения проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости в настоящей диссертации представлена как комплекс долгосрочных целей в области капиталовложений и вложений в финансовые активы, развития производства, формирования оптимальной структуры инвестирования, а также совокупность действий по их достижению.

В общем виде стратегия инвестиционного обеспечения проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости реализуется в зависимости от перспективных целей инвестиционной деятельности компании на рынке недвижимости.

52 Описание всего алгоритма представлено в диссертации.

Стратегия инвестиционного обеспечения проектов данного предприятия на рынке недвижимости формируется с учетом существующих источников и форм инвестирования, их доступности и потенциальной эффективности использования. Программа привлечения инвестиций под проекты ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости корректируется с учетом этих факторов и обеспечивает согласованность реализации отдельных проектов и формирование финансовых ресурсов, исходя из текущих базовых характеристик объектов недвижимости.

В результате проведенного исследования сделан вывод о том, что в рамках формирования и оптимизации и стратегии инвестиционного обеспечения проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости, объекты недвижимости могут (и должны) оцениваться на основе тех же подходов, которые используются для оценки финансовых активов. Вместе с тем, несмотря на то, что структура и толкование моделей дисконтированных денежных потоков остаются неизменными применительно к инвестициям, привлекаемым для реализации проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости, есть несколько практических проблем, которые могут возникнуть и должны быть разрешены. В частности, инвестиции, привлекаемые под проекты данного предприятия исходя из базовых характеристик объектов недвижимости, не торгуются на регулярной основе, а параметры риска (и ставки дисконтирования) трудно оценить.