Логистическая поддержка управления многофункциональными объектами недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Логистическая поддержка управления многофункциональными объектами недвижимости"

ЛЕМЛЕХ МАРИНА АЛЕКСАНДРОВНА

ЛОГИСТИЧЕСКАЯ ПОДДЕРЖКА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНЫМИ ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (логистика)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

1 8 НОЯ 2010

Санкт-Петербург - 2010

004613348

Работа выполнена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов»

Научный руководитель -

кандидат технических наук, доцент Ткач Владимир Владимирович

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Бахарев Олег Вячеславович

доктор экономических наук, профессор Песоцкая Елена Владимировна

Ведущая организация - Государственное образовательное учре-

ждение высшего профессионального образования «Вятский государственный университет»

Защита состоится « 2010 г. в « часов на заседании диссертационного совета Д 212.237.14 при Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов» по адресу: 191023, Санкт-Петербург, ул. Садовая 21, ауд._.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов».

Автореферат разослан «. /->' » 2010 г.

Ученый секретарь диссертационного совета ' В.В. Ткач

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы диссертационного исследования.

Одним из направлений развития отечественной экономики является ее модернизация, предусматривающая, в том числе, ее перевод на инновационно-логистический путь развития. Однако если инновационность традиционно рассматривается как фактор экономического роста, то понимание универсальной способности логистики выступать в этом качестве вне зависимости от отраслевой специфики экономики еще только формируется. В частности это положение распространяется на сферу услуг, значение которой в экономике страны постоянно возрастает, придавая последней отчетливый сервисный характер. Хотя усиление тенденции применения приемов логистики вне рамок классических областей ее приложения, к числу которых, в первую очередь, следует отнести материально-техническое снабжение производственных предприятий, налицо (примером является «логистика персонала», «логистика туризма» и др.).

Всевозрастающее воздействие логистики и теории управления цепями поставок на управленческую действительность в различных отраслях экономики имеет объективные предпосылки. Во-первых, с позиции общей теории систем: 1) любые функции хозяйственного образования выполняются посредством потоков материальных ресурсов, людей, энергии или информации; 2) структуры экономических систем всех уровней, по сути, представляют собой совокупность пространственных и временных ограничений, налагаемых на эти потоки и др. Во-вторых, природа конкуренции сегодня меняется, вследствие чего экономическая состязательность отдельных предприятий замещается конкурентной борьбой цепей поставок. В-третьих, мировая практика наглядно доказывает тот факт, что принятие предприятиями на вооружение концепции логистики дает существенный положительный результат. Все это указывает на независимость принципов логистики от отраслевых условий их приложения, что и обусловливает практический интерес предприятий сферы услуг к применению в своей деятельности логистического подхода.

Использование такого подхода в современных условиях соотносится с логистической поддержкой управления предприятием, предусматривающей осознание необходимости обновления и пересмотра его роли в системе рыночных отношений. Главной ее идеей служит обеспечение конкурентоспособного уровня обслуживания потребителей, причем именно это обстоятельство актуализирует потребность в синхронизации и гибкости логистической деятельности предприятия с процессом создания потребительной стоимости. Между тем специфика потребительной стоимости услуги состоит в неотделимости полезного эффекта от ее производства. Такая особенность не всегда позволяет использовать в сфере услуг

классические механизмы защиты и составления графиков поставок, которые широко применяются для сглаживания колебаний спроса в производственной сфере. Это, несомненно, усложняет перераспределение потоков материальных ресурсов на предприятиях сервисной области экономики, вследствие чего способность оперативного отклика их логистических систем на запросы потребителей сегодня приобретает ранг одного из главных императивов обеспечения конкурентного преимущества.

Одним из новых отраслевых приложений логистики следует считать распространение ее принципов на управление многофункциональными объектами недвижимости. Среди движущих сил, побуждающих использование логистических приемов в этой сфере экономики, представляется возможным выделить, по крайней мере, три из них. Одна из них определяется традиционно высокой ролью материально-технического обеспечения в управлении инфраструктурой крупных объектов недвижимости, что диктуется потребностями в поставках материальных ресурсов для нужд эксплуатации, обслуживания и ремонта этих объектов. Вторая - заключается в изменении приоритетов эксплуатации недвижимости, которое характеризуется переходом от простого содержания здания, неизменно сохраняющего свою начальную функциональность, с минимумом повреждений и разрушений к предоставлению широкого спектра, в том числе, логистических услуг пользователям здания (помещений). Третья такая сила соотносится со спецификой оценки пользователями услуг по управлению эксплуатацией объектов недвижимости, которая проявляется в следующем свете: 1) такие услуги часто замечаются только тогда, когда в здании что-то перестает функционировать; 2) любые отсрочки в предоставлении этих услуг воспринимаются как низкий уровень обслуживания, причем возникновение подобных сбоев зачастую происходит по причинам логистического характера (например, из-за недопоставок материальных ресурсов для эксплуатационных и иных нужд или неоптимального управления их запасами).

Практические запросы о логистической поддержке управления многофункциональными объектами недвижимости обусловлены в том числе институциональными факторами. В частности одной из целевых установок концепции стратегии развития строительного комплекса РФ является требование об организации комплексной застройки территорий. Пониманию этого требования способствует ряд обстоятельств: 1) высокие темпы жилищного строительства в ряде регионах не только усложняют задачу поиска новых земельных участков для застройки, но и вынуждают обращать внимание на уже освоенные участки; 2) пользователи услуг по управлению недвижимостью ожидают сегодня системных, в том числе логистических решений; 3) управление многоквартирными домами, многофункциональными комплексами недвижимости становится в последние годы доход-

ным бизнесом.

Многофункциональность объектов недвижимости обеспечивает: экономичность проектных решений по объединению зданий; диверсификацию рисков собственника владельцев этих объектов за счет разграничения бизнес-деятельности, осуществляемой на их территории; экономию на масштабах производства в том числе за счет консолидации закупок материальных ресурсов для эксплуатационных и иных нужд подобных объектов и других логистических операций. Все это во многом и создало предпосылки для интенсивного роста в последние года числа многофункциональных комплексов в России. Мировой финансовый кризис в целом не затормозил возведение новых комплексов. Однако сложность заполнения их арендаторами в современных условиях, а также зачастую неприемлемо высокие издержки их эксплуатации, технического обслуживания и ремонта вынуждают сегодня пересматривать сложившуюся практику управления многофункциональными объектами недвижимости, вследствие чего научное обоснование его логистической поддержки приобретает особую актуальность. Это обстоятельство и определило выбор темы диссертационного исследования.

Степень разработанности научной проблемы.

Теория логистики в сфере услуг пока еще находится на начальной стадии формировании. Хотя отдельные ее контуры просматриваются в ряде работ, посвященных управлению цепями поставок и логистике распределения. Отличительными чертами публикаций по сервисной логистике, как правило, являются неопределенность установления функциональных зон ее ответственности на предприятиях, преимущественная приверженность маркетинговым принципам обслуживания потребителей и завуали-рованность принципов предоставления логистического сервиса (обслуживания). Между тем последние из них, к числу которых относятся обеспечение доступности логистического сервиса, его функциональности, надежности и территориального удобства, в теории управления цепями поставок сформулированы достаточно четко1. Сервисные возможности логистики в ней соотносятся с организацией своевременных поставок материальных ресурсов при заданных пространственных и вещественных ограничениях. Причем операционную базу такой организации составляют функциональные циклы логистики (снабжения, производства, распределения), согласование которых является предметом стратегии логистической координации в цепях поставок, обеспечивающей обслуживание потребителей на необходимом уровне и при приемлемых логистических издержках.

Специфика функциональных циклов в сфере обслуживания опреде-

1 Бауэрсокс д.Дж., Клосс Д.Дж. Логистика: интегрированная цепь поставок/ пер. с англ. - М.: ЗАО «Олимп-Бизнес», 2001. - 640 с. - С.85-90.

ляется, прежде всего, процессуальными особенностями предоставления услуг. Исходной точкой в их понимании служит определение в международных стандартах на системы качества термина «услуга», который означает итоги: 1) непосредственного взаимодействия поставщика и потребителя; 2) внутренней (т.е. производственной) деятельности поставщика по удовлетворению потребностей потребителя. Из этого определения следует, что циркуляция материальных потоков в логистической системе предприятия сферы услуг в отличие от аналогичных систем производственных предприятий априори поставлена в более жесткую зависимость от восприятия потенциальным потребителем нематериального характера его взаимодействия с поставщиком услуги. Этот аспект определяет различные приоритеты в управлении логистическими системами сервисных и производственных предприятий. Кроме того, именно он создает прецедент для выделения отдельной экономической категории - «сервисные материальные потоки», потребность в которой обусловливается требованиями непроизводственного характера, например, необходимостью послепродажного, гарантийного обслуживания или утилизации материальных ресурсов.

Недооценка роли функциональных циклов логистики в организации логистического сервиса в ряде отечественных научных публикаций не является единственным препятствием на пути адекватного понимания специфики логистики в сфере услуг. Недооцененным представляется также влияние гибкости логистических систем (наличия у них возможности «сервисного отклика»2, т.е. способности оперативно реагировать в ответ на изменения в заказах на поставку материальных ресурсов) на оценку качества логистического сервиса. Последняя, как правило, осуществляется сквозь призму расхождений между ожиданиями потребителей и реальным уровнем обслуживания, причем их реакция на сбои в этом процессе, в том числе, логистического характера, зачастую приобретает гипертрофированный негативный характер. Кроме того, пониманию специфики логистики в сфере услуг препятствует устоявшаяся российская практика использования в научном обороте такой категории как «поток услуг»3. Сама постановка вопроса о «перемещении услуг» является некорректной, так как услуги, как известно, не транспортабельны. Причем именно это их свойство определяет особенности решений, предлагаемых в теории массового обслуживания.

Перечисленные выше обстоятельства усложняют восприятие предприятиями сферы услуг в целом и многофункциональными объектами недвижимости в частности передовых логистических приемов, что, соответ-

2 Сергеев В.И. Менеджмент в бизнес-логистике. - М.: Инф.-изд. Дом «Филинъ», 1997. - 772 с. - С.411.

Методологические основы проектирования и управления логистической системой туристского обслуживания: монография / Т.Н. Одинцова, A.B. Пахомова, О.С. Акимова. - СПб.: СПбГИЭУ, 2009.-223 с. - С.57.

ственно, не отвечает современным экономическим реалиям. Необходимо признать, что идея выделения в управлении многофункциональными объектами недвижимости логистической компоненты находит свое признание в научных трудах как зарубежных, так и отечественных авторов. Однако их усилия в большей степени направлены на комплексный учет специфики управления технической эксплуатацией недвижимости, вследствие чего логистические аспекты управления ее многофункциональными объектами ими остаются нераскрытыми4'5.

Целью диссертационного исследования является исследование функциональных зон логистики в управлении многофункциональными объектами недвижимости и научное обоснование рекомендаций по его логистической поддержке.

Для достижения сформулированной цели в работе поставлены и решены следующие основные задачи диссертационного исследования:

- обосновать функциональные различия между сервисной логистикой и логистикой в сфере услуг с учетом особенностей координации функциональных циклов логистики при их предоставлении;

- детализировать типологию многофункциональных объектов недвижимости и определить отличительные черты их логистических систем;

- определить целевые установки логистической поддержки управления многофункциональными объектами недвижимости и дать рекомендации по их реализации;

- выявить современные тенденции в сфере строительства и коммерческой эксплуатации многофункциональных объектов недвижимости;

- разработать организационно-экономический механизм логистической поддержки управления многофункциональными комплексами недвижимости;

- конкретизировать алгоритм оценки качества логистического сервиса в управлении многофункциональными объектами недвижимости;

- дать рекомендации по логистической координации в управлении многофункциональными объектами недвижимости;

- определить контрактные логистические контуры взаимодействия в рамках управления многофункциональными объектами недвижимости.

Объектом исследования является логистическая система многофункционального объекта недвижимости.

Предмет исследования составляют отношения организационно-экономического взаимодействия в логистических системах многофункциональных объектов недвижимости, обусловленные спецификой управления их эксплуатацией.

4

Тарасович Е. И. Управление эксплуатацией недвижимости. - СПб.: Издательство «МКС». 2006. - 830 с.

5 Коттс Д, Управление инфраструктурой организации / Пер. с англ. - М.: ОАО «Типография «НОВОСТИ», 2001. -597 с.

Теоретическую и методологическую основу исследования составляют положения фундаментальных и прикладных исследований в области экономической теории, теории логистики и управления цепями поставок, производственного менеджмента, маркетинга услуг, девелопмента и управления инфраструктурой недвижимости как российских, так и зарубежных ученых и специалистов. Решение поставленных задач основывается на применении положений общей теории систем. Собранные данные обработаны при помощи методов статистического анализа динамических рядов, структурной группировки и приемов сравнения.

Информационной базой исследования послужили данные официальной и отраслевой статистики, законодательные и других нормативно-правовые акты Российской Федерации, материалы периодической экономической печати, аналитические обзоры и документы, опубликованные в официальных электронных изданиях сети Интернет, а также материалы по теме диссертационного исследования, собранные лично автором.

Научная новизна результатов исследования: сформулирована экономическая категория логистической поддержки управления многофункциональными объектами недвижимости, отличающаяся учетом отраслевой и предметной специфики логистических циклов в этой сфере услуг, и определением условий координации этих циклов, обеспечивающей предоставление конкурентоспособного уровня логистического сервиса пользователям услуг по управлению такими объектами; обоснованы стратегические целевые установки такой логистической поддержки, предусматривающие функциональное разграничение ее зон, учет особенностей связности элементов логистической системы многофункционального объекта недвижимости по линиям технической и коммерческой эксплуатации, управления инфраструктурой и материально-технического обеспечения, и разработаны научно-методические основы по оказанию такой логистической поддержки.

Наиболее существенные результаты исследования, обладающие научной новизной и полученным лично соискателем:

- развито научное представление о разграничении экономических категорий сервисной логистики и логистики в сфере услуг, учитывающее необходимость организационной локализации управления материальными и информационными потоками, напрямую не связанными с основным производством, и специфику функциональных циклов логистики в сфере услуг, определяемую особенностями процессов их представления и требованием быстрого сервисного отклика логистических систем предприятий этой отрасли на запросы потребителей;

- выявлены особенности рыночного позиционирования коммерческой эксплуатации многофункциональных объектов недвижимости как особой формы бизнеса, базирующегося на принципах размещения зданий

и сооружений в увязке с логистической схемой обеспечения производства услуг, экономической концентрации и сочетания функций таких объектов, усиливающих их коммерческую и логистическую привлекательность;

- обоснована стратегия логистической поддержки управления многофункциональными объектами недвижимости, предусматривающая реализацию концепции «точно в срок» и определены принципы ее разработки, обусловленные необходимостью: ориентации на клиента; использования аутсорсинга; централизации материально-технического обеспечения этих объектов; конкурентного размещения заказов на поставки для эксплуатационных и ремонтных нужд; заключения соглашений о логистическом обслуживании с требованием «все включено»; организации координационного центра логистической поддержки управления многофункциональной недвижимостью; определены основные зоны такой формы логистической поддержки и раскрыто их предметное содержание;

- выявлены тенденции трансформации рынка коммерческой недвижимости в послекризисный период и дана им критическая оценка; доказано наличие предпосылок к развитию рынка услуг сервисных компаний по управлению многофункциональными объектами недвижимости и определены факторы, сдерживающие признание практики обращения к их услугам в качестве нормы экономического поведения; уточнены условия принятия логистических аутсорсинговых решений с учетом сервисного риска, возникающего при их реализации, и сложности специфицирования требований к аутсорсинговой услуге;

- уточнен алгоритм оценки логистического сервиса, предоставляемого пользователям зданий и помещений многофункциональных объектов недвижимости; сформулированы предложения по организации регистрации запросов этих пользователей на предоставление логистических услуг, обеспечивающей простоту технического контакта, оперативность и полноту ответа на эти запросы, расширенное время обслуживания;

- даны рекомендации по логистической координации в управлении многофункциональными объектами недвижимости, предусматривающей оказание воздействий на функциональные циклы логистики в этой сфере услуг, обусловливающие желательные, заранее установленные результирующие взаимодействия; предложена модель координационного центра логистической поддержки управления такими объектами; идентифицированы контрактные логистические контуры взаимодействия в рамках этого управления с поставщиками материальных ресурсов и услуг.

Теоретическая значимость исследования определяется развитием научно-методических основ организации логистической поддержки управления многофункциональными объектами недвижимости, обеспечивающей оперативный сервисный отклик их логистических систем на изменение запросов потребителей.

Практическая значимость исследования обусловливается: его направленностью на обоснование изменений в логистических системах многофункциональных объектов недвижимости с учетом современных логистических стандартов управления ими; возможностью применения полученных в нем результатов в деятельности предприятий сферы услуг, учебном процессе в рамках подготовки методического обеспечения специальности «Логистика и управление цепями поставок» по специальной дисциплине «Сервисная логистика» и при предоставлении консалтинговых услуг по вопросам логистики в сфере услуг.

Апробация результатов исследования. Основные положения и результаты диссертационного исследования докладывались и прошли апробацию на международных научно-практических конференциях «Логистика: современные тенденции развития» в Санкт-Петербурге (2007 г., 2010 г.).

Основные положения и результаты диссертационного исследования опубликованы в 5 научных работах общим объемом 1,5 пл., в том числе в 1 авторской статье в рецензируемом экономическом журнале, рекомендованном ВАК.

Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы.

Во введении обосновывается актуальность темы диссертационного исследования, определяются цели и задачи, раскрывается научная новизна и практическая значимость.

В первой главе «Теоретические основы логистической поддержки управления многофункциональными объектами недвижимости» обосновывается расширение сферы ответственности сервисной логистики в условиях роста тенденции организации поставок материальных ресурсов наряду с предоставлением в их рамках дополнительных, в том числе, логистических услуг и доказывается специфика логистической поддержки управления предприятиями сферы услуг, характеризуются отличительные черты типологии многофункциональных объектов недвижимости и обосновываются функциональные зоны логистической поддержки управления такими объектами.

Во второй главе «Организационно-экономические особенности логистической поддержки управления многофункциональными объектами недвижимости» производится исследование тенденций в сфере развития рынка многофункциональных объектов недвижимости, осуществляется критическая оценка предпосылок применения приемов логистики в управлении объектами подобного типа, разрабатывается организационно-экономический механизм логистической поддержки такого управления и определяются факторные условия предоставления логистического сервиса в его рамках.

В третьей главе «Направления повышения эффективности логисти-

ческой поддержки управления многофункциональными объектами недвижимости » даются методические рекомендации но логистической координации в управлении этими объектами и формулируются предложения' по формированию контрактных логистических контуров взаимодействия в границах его функциональной ответственности.

В заключении обобщаются результаты исследования, определяются области их применения и направления дальнейшего развития.

II. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ

ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

Идея диссертационного исследования строится на том, что управление многофункциональными объектами недвижимости остро нуждается во всесторонней помощи по обеспечению эксплуатационной технологичности их логистических систем, т.е. в логистической поддержке. Целесообразно рассматривать эту задачу комплексно, учитывая необходимость ориентации управления коммерческой эксплуатацией недвижимости на потребителя и качество услуг, новые логистические модели материально-технического обеспечения такой эксплуатации и специфику логистики в сфере услуг по управлению многофункциональными объектами недвижимости. Кроме того, представляется очень важным использовать в этом контексте сбалансированную систему показателей, приемы логистического аутсорсинга и бенчмаркинга.

В диссертационной работе производится разграничение экономических категорий «сервисная логистика» и «логистика в сфере услуг». Первая из них соотносится с функционально-организационной спецификой управления перемещением в пространстве и во времени неосновных материальных ресурсов (МР), т. е. не тех, которые поступают в производственное потребление, а тех, которые необходимы для иных потребностей предприятий, в том числе порождаемых: гарантийным, послегарантийным обслуживанием реализованных сложных производственно-технических товаров; претензионной работой; материальными нуждами инфраструктурного характера; процессами утилизации отходов и др. Причем именно это положение и обусловливает экономическую оправданность придания потокам МР подобного типа (включая связанные с ними информационные потоки) сервисного статуса, а также выделения сервисной логистики в отдельную организационную единицу. Вторая категория - носит экономический контекст, который характеризуется особенностями функциональных циклов логистики в сфере услуг. Одна из них проявляется в форме жесткой зависимости этих циклов от результатов взаимодействия поставщика услуг с их потребителем, процессуальные аспекты которого в том числе определяются степенью их контакта, носящего отраслевой характер. Дру-

гая такая особенность заключается в более высоких требованиях к оперативному реагированию логистических систем предприятий сферы услуг (нежели производственных) на изменения запросов потребителей, вследствие чего обеспечение условий для «сервисного отклика» таких систем, одним из которых является необходимость отработки приемов концепции «точно в срок», представляет собой самостоятельную логистическую задачу.

В диссертационной работе конкретизируется предметное содержание принципов логистического сервиса и перечень его показателей, а также доказывается, что во всех отраслях экономики присутствуют компоненты сервиса (сферы услуг), которые в одних из них выражены больше, а в других меньше. Причем их значимость под влиянием трансформации вещественной структуры товарного обращения в ряде отраслей возрастает. Такая трансформация в частности проявляется в формировании предложения «товар-программа», предусматривающего дополнительное предоставление покупателю помимо производственных или инжиниринговых услуг, услуг логистического характера. Кроме того, она характеризуется тенденцией формирования предпосылок по передаче предприятиями как производственной, так и непроизводственной сферы своих правомочий по их обслуживанию, в том числе, логистическим провайдерам на принципах аутсорсинга.

В диссертации обосновывается, что в истории мирового градостроительства всегда присутствовала тенденция к смешиванию различных назначений использования земли - жилого, торгового и т.д. К числу движущих ее сил относятся, прежде всего, функциональное зонирование территории и экономическая концентрация предприятий смежных отраслей. Отдельно в этом контексте необходимо выделить тенденцию кооперирования зданий, в основе которой лежит стремление к экономии земли, стоимости строительства и эксплуатационных затрат, а также к получению экономического эффекта от территориальной концентрации услуг. В частности такое кооперирование позволяет: 1) увеличить пропускную способность отдельных учреждений; 2) сократить количество управленческого персонала, ответственного за коммерческую эксплуатацию недвижимости.

В диссертационном исследовании раскрываются понятие «многофункциональный объект недвижимости» и специфика его коммерческой эксплуатации с позиции бизнеса. Последняя особенность соотносится с концепцией значимых доходообразующих функций использования зданий (торговая, офисная, развлекательная, культурная, рекреационная и т.д.), объединение которых способно дать синергетический эффект. Требования к такой интеграции в диссертационном исследовании конкретизируются с учетом того, что торговая функция является одной из наиболее распро-

страненных составляющих, включаемых в объекты недвижимости смешанного использования. Это априори определяет необходимость логистической поддержки управления многофункциональными объектами недвижимости, поскольку они, по сути, являются узлами концентрации потоков готовой продукции, тары и др. Причем на стадии проектирования таких объектов логистические задачи актуализируются в рамках: 1) проработки логистической компоненты генплана; 2) проектирования логистической инфраструктуры этих объектов; 3) выбора для них оборудования и др.

В диссертационной работе производится критическая оценка существующих типологий торговых центров, торгово-развлекательных центров (ТРЦ) и комплексов (ТРК), выделяются системообразующие классификационные признаки этих объектов, в том числе логистические, учитывающие их транспортную доступность и предоставление их управляющими компаниями логистического сервиса. Классификация многофункциональными объектов недвижимости осуществляется в зависимости от их профилирующей функции, причем условно их можно разделить на несколько типов: торгово-развлекательные; офисно-торговые центры; торгово-офисные; гостинично-торговыс, причем в некоторых случаях четких границ провести невозможно. В диссертации аргументируется, что сочетание торговой и «развлекательной» функций в рамках таких объектов считается наиболее удачным. Причем «развлекательную» составляющую, в отличие от торговой, можно располагать на высоких этажах здания, что позволяет эффективно использовать имеющийся земельный участок и обеспечить высокую проходимость комплекса. В этой связи в диссертационном исследовании производится исследование особенностей зонирования площадей в торгово-развлекательных центрах и комплексах для предоставления услуг досуга с учетом их функциональной и коммерческой совместимости, а также Специфики влияния на привлечение клиентов в такие центры.

Одним из главных современных требований к логистической поддержке управления многофункциональными объектами недвижимости выступает обеспечение коммерческого комфорта и благополучия для пользователей зданий и помещений даже при условии ограничения ресурсов. Ключевым вопросом в этом контексте служит приверженность владельцев такой недвижимости к передовым стандартам ее коммерческой эксплуатации, выходящим за рамки простой технической эксплуатации зданий и управления арендными операциями и ориентированным на потребителя. Эволюция таких стандартов сегодня протекает под влиянием возрастания признания роли логистики в управлении недвижимостью. Например, одним из критериев такого управления становится оценка доступа и удобства перемещения по зданию, т.е., по сути, оценка логистической эффективности организации движения людских потоков, потоков то-

варов, вещей и документов, информационных потоков внутри здания. Показателями такой эффективности являются: наличие указателей внутри здания; простота нахождения маршрутов в здании; время перемещения по нему. Другим таким критерием служит предоставление пользователям зданий и помещений широкого спектра бизнес-услуг, в частности логистических: складских; услуг по доставке и развозке персонала; доставке товаров; вывозе мусора или тары и др.

В диссертационном исследовании доказывается, что стратегия логистической поддержки управления многофункциональными объектами недвижимости должна предполагать реализацию логистической технологии организации товародвижения «точно в срок» с использованием следующих принципов: 1) ориентация на потребителя; 2) передача правомочий по управлению логистическими процессами в сфере коммерческой эксплуатации объектов недвижимости на основе аутсорсинга; 3) централизация материально-технического обеспечения такой эксплуатации; 4) использование конкурентных способов размещения заказов на поставку материальных ресурсов, предоставление услуг и выполнение работ для эксплуатационных и ремонтных нужд; 5) заключение соглашений о логистическом обслуживании по принципу «все включено»; 6) стандартизация процессов такой коммерческой эксплуатации на базе логистических учет-но-договорных единиц; 7) формирование материально-технической базы многофункциональных объектов недвижимости на основе модульного оборудования; 8) придание подрядчикам, осуществляющим техническое обслуживание и ремонт этих объектов, и поставщикам материальных ресурсов и услуг статуса логистических партнеров; 9) организация координационного центра по логистической поддержке управления многофункциональными объектами недвижимости с учетом специфики сопряжения функциональных циклов логистики в сфере услуг; 10) формирование коммуникативной поддержки пользователей услуг по управлению коммерческой эксплуатацией недвижимости на принципах логистики: 11) бенчмаркинговая оценка такого управления.

Результаты сравнительного анализа существующих научных представлений об организационно-экономической компетенции управления многофункциональными объектами недвижимости, полученные в диссертационной работе, позволяют выделить следующие основные зоны логистической поддержки такого управления: 1) техническая эксплуатация многофункциональной недвижимости; 2) управление ее инфраструктурой; 3) ее коммерческая эксплуатация; 4) ее материально-техническое обеспечение.

Техническое эксплуатация такой недвижимости предусматривает ее соответствующее обслуживание и ремонт, выполнение которых обременено рядом институциональных ограничений. Современной тенденцией в

проведении такого обслуживания является внедрение системы определения потребности в нем в зависимости от фактического состояния конкретного элемента недвижимости и его предполагаемого изменения в процессе эксплуатации. Обеспечение доступа к этой системе службы логистической поддержки управления многофункциональными объектами недвижимости должно создать объективные предпосылки для оперативного планирования поставок материальных ресурсов для эксплуатационных и ремонтных нужд. Кроме того, оно должно содействовать рациональному решению такой логистической задачи как формирование потока работ по техническому обслуживанию и ремонту недвижимости. Операционную конфигурацию этого потока задает логистический цикл исполнения заказа на проведение этих работ, специфика которого в диссертации раскрывается.

В управлении инфраструктурой многофункциональных объектов недвижимости в диссертационном исследовании выделяются следующие направления, нуждающиеся в логистической поддержке: 1) управление пространством (планирование использование помещений); 2) управление переездами и перемещениями; 3) обоснование планов проведения крупных ремонтных работ, замены и закупки оборудования, закупки мебели; 4) транспортное обеспечение логистических процессов в рамках эксплуатации недвижимости. Ключевыми факторами планирования использования помещений являются: количество досгупных помещений и время их освобождения для размещения персонала, материальных ресурсов; их тип и архитектурно-строительные ограничения; конфигурация помещений; ограничения по использованию помещений. Такое планирование должно производиться с учетом прогнозирования логистических затрат на переезды персонала и перемещение материальных ресурсов. Закупка мебели для эксплуатационных нужд многофункциональных объектов недвижимости, вследствие объективных причин ее частой замены, как правило, связана со значительными затратами. Это обстоятельство обусловливает необходимость более строгой формализации процедур по ее закупке и выбору ее поставщиков, а также отдания предпочтений мебели, состоящей из отдельных модулей свободной комплектации.

Коммерческая эксплуатация многофункциональных объектов недвижимости соотносится с управлением аутсорсинговыми и арендными отношениями (подбор арендаторов и работа с ними, создание для них специальных условий и др.), взаимодействием владельца недвижимости (управляющей компании) с городскими коммунальными службами, страхованием недвижимости и т.п. Логистическая поддержка такой эксплуатации распространяется, прежде всего, на вопросы логистического аутсорсинга, .управления логистическими издержками и определение требований к логистическому сервису, предлагаемого пользователям многофункциональных объектов (помещений) недвижимости. Предметом мате-

риально-технического обеспечения рассматриваемых объектов недвижимости помимо ее классических логистических задач выступает утилизация отходов и мусора, возникающего вследствие эксплуатации этой недвижимости, и возврат оборотной тары.

Мировой финансовый кризис оказал серьезное влияние на рынок коммерческой недвижимости в РФ, которое проявилось в снижении с одной стороны темпов и объемов строительства многофункциональной недвижимости, а с другой стороны - спроса на площади в ней со стороны арендаторов. Хотя общая тенденция прироста числа такой недвижимости, в частности в Санкт-Петербурге осталась прежней (рис.1). Однако произошла трансформация этого рынка, который из рынка арендодателя превратился в рынок арендатора.

70 60 50 40 30 20 10

2004 2005 2006 2007 2008 2009

Рис.1. Динамика изменения числа многофункциональных объектов недвижимости в Санкт-Петербурге

Эта тенденция обострила конкуренцию между многофункциональными объектами недвижимости, что создало общие предпосылки для пересмотра их владельцами политики ее коммерческой эксплуатации в сторону: 1) ориентации на потребителей; 2) мобилизации резервов снижения затрат на эксплуатацию недвижимости; 3) передачи функций управления такой недвижимостью сервисным компаниям. Проведенные автором диссертационной работы исследования доказывают, что операционные расходы, связанные с управлением многофункциональными объектами недвижимости, составляют около 40% от валового дохода, получаемого за счет такого бизнеса. Логистические затраты в таких расходах специально не выделяются, что усложняет их оценку.

Особое внимание в диссертации уделяется исследованию тенденций на рынке услуг профессиональных компаний по управлению недвижимостью, уровень развития которого оценивается как невысокий. К числу факторов, препятствующих прогрессивной эволюции этого рынка, отно-

сятся: низкий уровень информированности собственников недвижимости о преимуществах работы со сторонними управляющими компаниями; невысокий уровень активности управляющих компаний и др. Однако сегодня складываются предпосылки для усиления мотивации повышения эффективности управления многофункциональными объектами недвижимости, в том числе за счет аутсорсинга.

В основе обоснования аутсорсинговых решений лежит оценка стоимости владения бизнес-процессом, специфика которой в диссертации раскрывается. Причем системообразующим фактором эффективности аутсорсинга является установление партнерских отношений и рост эффективности межфирменного взаимодействия на его основе, а не только обеспечение оказания услуги третьей стороной предприятиям по выполнению для них бизнес-процессов, которые для них носят вспомогательный характер. Отказ от аутсорсинга в диссертации соотносится со случаями, в которых вспомогательные бизнес-процессы: 1) соответствуют отраслевым стандартам или будут их превосходить в течение несколько лет; 2) обеспечивают существенные конкурентные преимущества; 3) никто из внешних поставщиков не сможет их выполнять в ближайшее время; 4) не рассматриваются в качестве направлений диверсификации хозяйственной деятельности. Кроме того, такой отказ обоснован при недопустимом уровне сервисного риска, сопутствующего аутсорсингу.

Отдельное внимание в диссертационной работе уделяется аутсор-синговым решениям, предполагающим размещение заказов на оказание логистических услуг. В частности доказывается, что их закупка с одной стороны предусматривает больше личных контактов между сторонами сделки, а с другой стороны высокую значимость в этом случае приобретают специфицирование требований к логистической услуге и логистическая экспертиза соглашения об аутсорсинге.

Специфика восприятия потребителями услуг по управлению многофункциональными объектами недвижимости (пользователями зданий и помещений) во многом определяется, по крайней мере, двумя факторами: 1) крайне негативное восприятие даже случайных отказов или сбоев в обслуживании; 2) требование такими потребителями сервисных гарантий. Элементами последних в частности является нормирование времени реагирования на запросы потребителя и сроков устранение аварий, а также непрерывность обслуживания. Все это, соответственно, проявляется в высоких ожиданиях потребителей в отношении предоставления им в том числе логистического сервиса. Принимая во внимание это обстоятельство, в диссертационной работе исследуется проблематика оценки уровня логистического сервиса, уточняется ее алгоритм и обосновывается необходимость использования в практике регистрации запросов потребителей на предоставление логистических услуг на основе следующих принципов,

позволяющих улучшить обслуживание клиентов: простота технического контакта; оперативность ответа; расширенное время обслуживания; психологическая поддержка клиента; профессиональная подготовка персонала диспетчерского центра услуг.

Логистическая координация в управлении многофункциональными объектами недвижимости состоит в оказании таких воздействий на функциональные циклы логистики в этой сфере, которые приводят к желательным, заранее установленным результирующим взаимодействиям. Последние должны не только прогнозироваться, оцениваться, но и в случае возникновения логистических конфликтов «развязываться», т.е. в отношении таких взаимодействий должны приниматься ответные действия с учетом специфики сервисных гарантий для пользователей зданий и помещений многофункциональных объектов недвижимости. Эта функция должна возлагаться на центр координации заказов на предоставление логистических услуг. Особенности управления очередностью выполнения таких заказов в диссертации раскрываются. Кроме того, в ней определяются контрактные логистические контуры взаимодействия в рамках управления многофункциональными объектами недвижимости с поставщиками материальных ресурсов и услуг.

III. ОСНОВНЫЕ НАУЧНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИОННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ

1. Лемлех М.А. Логистические принципы материально-технического обеспечения при эксплуатации многофункциональных объектов недвижимости// Известия Санкт-Петербургского университета экономики и финансов. - № 3 (59). - 2009. - С.154-157. - 0,5 п.л.

2. Лемлех М.А. Логистика в управлении многофункциональными объектами недвижимости // Логистика: современные тенденции развития: Материалы IX Международная научно-практическая конференции 15, 16 апреля 2010 г. - СПб.: Изд-во СПбГИЭУ, 2010. - С.234 - 237. - 0,25 п.л.

3. Лемлех М.А. Информационная поддержка логистической координации в цепях поставок// Экономика и менеджмент на транспорте: сб. науч. тр. Вып.6/ редкол.: Е.В. Будрина (отв. Ред.) и др. - СПб.: СПбГИУЭ, 2009. -С.194-196.- 0,25 пл.

4. Лемлех М.А. Принципы логистической организации проектных работ ио развитию недвижимости// Логистика: современные тенденции развития»: Тез. докл. VI международной научно-практической конференции 19,20 апреля 2007 г. - СПб.: СПбГИЭУ, 2007. - С.195-196. - 0,25 п.л.

5. Лемлех М.А. Логистический аутсорсинг в сфере развития недвижимости// Коммерция и логистика: Сб. научн. трудов. Вып.6/ Под ред. В.В. Щербакова, А.В. Парфенова и Е.А. Смирновой. - СПб.: Изд-во

СПбГУЭФ, 2007. - С.223 - 224. - 0,25 п.л.

Подписано в печать 18.10.10. Формат 60x84'/16. Печать - ризография. Тираж 70 экз. Объем 1 п.л. Бумага офсетная. Заказ № 832. Отпечатано в ООО «Политехника-сервис» с оригинала-макета заказчика. 191023, Санкт-Петербург, ул. Инженерная, 6.