Проектное управление созданием и развитием объектов недвижимости логистического назначения тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Проектное управление созданием и развитием объектов недвижимости логистического назначения"

-

На правах рукописи

Билалова Венера Кашифовна Проектное управление созданием и развитием

объектов недвижимости логистического назначения

08,00.05 - экономика и управление народным хозяйством

(управление инновациями и инвестиционной деятельностью), (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство))

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

1 В ¡да 2903

Москва - 2009 г.

003473423

Работа выполнена на кафедре управления проектом

ГОУ ВПО «ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ УПРАВЛЕНИЯ»

Научный руководитель:

кандидат экономических наук, доцент Шарипов Ф.Ф.

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Талонов A.B., кандидат экономических наук Чайкин A.A., Ведущая организация: ГОУ ВПО «Московский государственный университет путей сообщения» (МИИТ)»

Защита состоится 18 июня 2009 года в 15 часов на заседании диссертационного совета Д 212.049.04 Государственного университета управления по адресу: 109542, Москва, Рязанский проспект, дом 99, ауд.А-422.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного университета управления

Автореферат разослан 18 мая 2009 года.

Ученый секретарь диссертационного совета, доктор экономических наук, профессор

Воронин М.И.

Общая характеристика работы

Экономический рост любой страны определяется не только обилием или скудностью природных и человеческих ресурсов. Во многом экономическое развитие любого региона, страны, отрасли, и компании определяется эффективностью использования имеющихся ресурсов. При чем эффективность использования ресурсов в настоящее время обусловлена эффективностью движения материальных, денежных и информационных потоков. Неслучайно последние десять-пятнадцать лет стремительным развитием характеризуется теория и практика логистической деятельности. От эффективности логистики зависит эффективность функционирования и развития любой социально-экономической системы.

В рамках логистической деятельности важнейшее место занимает товарно-транспортная инфраструктура, включающая в себя здания и сооружения, предназначенные для управления товарными, денежными и информационными потоками. Среди различных объектов логистической инфраструктуры ключевую роль играют объекты недвижимости -транспортно-логистические узлы, терминалы, складские объекты и так далее. Эффективность функционирования этих объектов, гибкость реагирования на изменения в тенденциях развития логистической деятельности, адаптивность к потребностям конкретных клиентов определяются эффективностью создания и развития объектов недвижимости логистического назначения.

К большому сожалению, до последнего времени вопросам развития логистических объектов российские компании и органы власти уделяли слишком слабое внимание, что привело к тому, что именно товарно-транспортная инфраструктура становится одним из сдерживающих факторов интенсивного роста российской экономики. С советского периода развития российской экономике достался крайне устаревший морально и материально фонд логистических объектов, которые в срочном темпе необходимо обновлять. Согласно данным экспертов, издержки на логистику у российских компаний в 3-5 раз больше данного показателя компаний индустриально развитых стран. Это свидетельствует о неэффективности российской экономики и отставании в развитии российской логистической инфраструктуры.

Для того чтобы ускоренными темпами решить задачу обновления фонда логистических объектов недвижимости, необходимо освоение современных методов управления деятельностью по созданию и развитию этих объектов. Здесь также следует констатировать серьезное отставание российской теории как от потребностей практики, так и от зарубежной научной мысли.

Исходя из вышесказанного, можно заключить, что факторами, обусловливающими актуальность настоящего диссертационного исследования, являются следующие положения:

- Объекты недвижимости логистического назначения играют

важнейшую роль в рамках современных логистических систем и цепей

и влияют на эффективность логистической деятельности российских предприятий;

- Логистика, как практическая деятельность и теоретическая дисциплина, оказывают существенное воздействие на показатели экономического роста, повышения материального благосостояния населения, качества жизни и задач стратегического развития государства и общества;

- Российский фонд недвижимости логистического назначения морально и материально устарел и требует серьезного и скорейшего обновления;

- Для решения задач повышения эффективности логистической деятельности необходима разработка научных теоретико-методических решений, направленных на повышение эффективности управления проектами создания и развития объектов логистической недвижимости. Целью диссертационного исследования является разработка и

обоснование методических решений по повышению эффективности управления деятельностью по созданию и развитию логистических объектов.

Основные задачи, решаемые в рамках диссертации, определяются целью исследования и сводятся к следующему:

- Провести анализ современных представлений о логистической деятельности и исследовать место, которое занимают объекты недвижимости логистического назначения в рамках логистики и экономики в целом;

- Выявить и исследовать наиболее значимые тенденции в развитии современной логистики и определить характер влияния этих тенденций на требования к объектам логистической недвижимости;

- Провести анализ структуры и динамики рынка объектов недвижимости логистического назначения и разработать классификацию таких объектов;

- Проанализировать современные организационные формы управления деятельностью по созданию и развитию объектов недвижимости логистического назначения;

- Выработать базовые методические инструменты управления созданием и развитием отдельного логистического объекта;

- Разработать методические средства управления созданием и развитием интегрированного комплекса логистических объектов;

- Продемонстрировать практические результаты использования разработанных теоретико-методических решений в рамках конкретного проекта или группы проектов.

Объектом исследования явилась деятельность по созданию, эксплуатации и развитию объектов недвижимости логистического назначения.

Предметом диссертационного исследования явились методы и инструменты управления деятельностью по созданию и развитию объектов недвижимости логистического назначения.

Теоретической п методологической основой диссертационного исследования явились труды ведущих российских и зарубежных ученых, в которых исследовались проблемы логистики, управления логистической деятельностью, управления строительством и развитием объектов логистической недвижимости, теория и практика девелопмента объектов логистики, методологии проектного управления, нормативно-правовые акты Российской Федерации, статистические данные, публикации в периодической. печати, аналитические и информационные материалы, личные наблюдения. При написании диссертации использовались теоретические положения и методы общей теории систем и системного анализа, теоретические основы проектного управления, методы организационного анализа и проектирования, методы проектного анализа. В основе диссертации лежат труды отечественных и зарубежных ученых, таких как Разу М.Л., Мазур И.И., Шапиро В.Д., Сергеев В.И., Аникин Б.А., Воропаев В.И., Хаирова С.М., Мельников A.B., Пейзер Р.Б., и других.

Научная новизна диссертации состоит в разработке теоретико-методических решений, повышающих эффективность и гибкость управления проектами и программами создания и развития объектов недвижимости логистического назначения.

В рамках диссертационного исследования получены следующие новые научные результаты:

- Разработана классификация объектов недвижимости логистического назначения;

- Определена структура модели жизненного цикла проекта создания и развития отдельного объекта логистического назначения;

- Обосновано использование методических решений по управлению программой для управления созданием и развитием комплекса объектов логистического назначения;

- Произведено уточнение и адаптация модели жизненного цикла программы создания и развития комплекса объектов логистического назначения;

- Разработана структура задач, выполняемых на каждом из этапов программы создания и развития комплекса логистических объектов;

- Выработаны методические положения по выполнению задач на этапах подготовки программы, разработки и планирования программы. Достоверность результатов исследования обусловлена строгим

соблюдением положений теории управления и системного анализа, подкреплена данными анализа с использованием в рамках ситуационного подхода методов имитационного и графического моделирования, а также основывается на репрезентативности массива использованной информации.

Научная значимость диссертации состоит в расширении теоретических возможностей методологии проектного управления путем обоснования и адаптации методов управления программами к проблематике управления созданием и развитием объектов логистики, разработке

теоретико-методических решений, повышающих эффективность и гибкость управления девелопментом логистических объектов.

Практическая значимость исследования заключается в возможности существенного повышения эффективности и гибкости при управлении инвестиционно-строительными программами и проектами создания, эксплуатации и развития интегрированных комплексов объектов недвижимости логистического назначения.

Результаты диссертационного исследования прошли практическое внедрение в рамках участия автора в управлении программой создания комплекса логистических объектов на территории различных субъектов Российской Федерации. Результаты практического применения подтвердили правильность теоретических подходов и эффективность сформулированных решений.

Апробация научных результатов диссертации нашла отражение в 3 публикациях.

Диссертация состоит из 3 глав, введения, заключения общим объемом 178 страниц. В диссертации также имеется три приложения, в которых представлен дополнительный материал, имеющий отношение к результатам исследования. Диссертация включает 14 таблиц и 15 рисунков. При проведении научных диссертационных исследований было использовано 104 источника, 23 из которых относятся к зарубежным.

Основное содержание работы

Глава 1 посвящена анализу теоретических аспектов логистической деятельности, исследований современных тенденций ее развития и определению места и роли объектов недвижимости логистического назначения в рамках хозяйственной деятельности. В главе разрабатывается и подробно описывается структура рынка объектов логистической недвижимости.

Объекты недвижимости логистического назначения находятся на пересечении нескольких видов хозяйственной деятельности - логистики, недвижимости и девелопмента. В своем конечном назначении логистический объект является составной частью логистической деятельности и предназначен для осуществления этой деятельности. В связи с этим, именно современное понимание и состояние логистики определяют тенденции в развитии объектов логистического назначения.

Логистика в настоящее время является уже сформировавшейся практической деятельностью и научной дисциплиной. Но в виду активного участия логистики в процессах экономического развития происходит и постоянное развитие понятия логистики, границ ее научного осмысления и практического использования. Сегодня существует огромное количество определений понятия «логистика». В самом широком смысле логистика как научная дисциплина представляет собой науку об управлении и оптимизации материальных и сопутствующих им потоков (информационных, финансовых, сервисных и др.) в микро-, мезо- и макроэкономических системах. Как

практическая деятельность, логистика - это управление материальными потоками, потоками услуг и связанными с ними информационными и финансовыми потоками в логистической системе для достижения поставленных перед ней целей.

Логистическая деятельность реализуется в рамках логистических систем, состоящих из различных логистических цепей (совокупности логистических звеньев), расположенных на различных экономических уровнях (макрологистические системы, мезо- и микрологистические системы). Объекты недвижимости логистического назначения образуют хозяйственную инфраструктуру логистических цепей. Объекты недвижимости являются стационарными центрами осуществления комплексных логистических услуг.

В качестве общехозяйственных тенденций развития логистической деятельности можно выявить следующие:

1. Логистика является решающим фактором в адаптации экономики к новым тенденциям в совокупном спросе, существенно влияя на гибкость хозяйственных процессов.

2. Логистика благоприятно воздействует на экономический рост тем, что создает условия для возникновения и развития новых видов производства на базе уже действующих логистических систем. То есть, развитие логистики формирует инфраструктуру как для существующего, так и для нового бизнеса.

3. Логистика стимулирует экономический рост, осуществляя интеграцию различных факторов производства и деятельности различных хозяйствующих субъектов. При этом логистика одновременно стимулирует и новые межотраслевые направления хозяйственной деятельности, бурно развивающиеся в современном мире, и обеспечивает эти направления новыми организационно-технологическими решениями.

4. Логистика вносит вклад в интенсивный рост экономики тем, что развитие логистических систем и отдельных их функций (транспортировка, автоматизированное управление поставками и запасами, складирование, грузопереработка, упаковка и другое) стимулирует спрос на современные высокоэффективные машины, механизмы и технологии. Материально-техническая база логистики оказывает положительное воздействие на многие другие отрасли экономики.

5. Развитие логистики базируется на использовании современных информационных технологий. Будучи промежуточно-посреднической и интегрирующей системой, логистика стимулирует внедрение информационных технологий на других предприятиях и приводит к адаптации экономики к условиям информационного общества. Широкое использование в логистических системах интегрированных программно-аппаратных информационных модулей стали основой обеспечения качественно роста экономики в промышленно развитых странах.

Таким образом, развитие логистики подвергается воздействию развития факторов производства, а, с другой стороны, логистика сама

существенно влияет на оптимальное использование факторов производства и экономический рост. Логистика, выступая сферой оказания специализированных профессиональных услуг на различных уровнях экономики, развивается в рамках внутренних тенденций, совершенствуя собственную материально-техническую и организационную базу.

Кроме этого, логистическая деятельность характеризуется рядом внутриотраслевых тенденций развития, в числе которых наиболее важные следующие:

- Логистическая деятельность в настоящее время стремится к профессионализации, то есть к выделению специализированных логистических компаний;

- Аутсорсинг логистической деятельности приводит к тому, что компании и организации отказываются от самостоятельного выполнения логистических операций и передают их профессиональным логистическим провайдерам;

- В развитии логистических систем различного уровня сложилась тенденция к концентрации деятельности в рамках крупных логистических операторов, обладающих всей необходимой инфраструктурой;

- Развитие логистической деятельности находится под влиянием разнонаправленного воздействия тенденций дизинтермедиации и реинтермедиации;

- На современную логистику оказывает сильное влияние исчезновение четкого разделения субъектов хозяйствования на конкурентов и партнеров;

- Одной из важнейших тенденций является стремление к оказанию интегрированных логистических услуг замкнутого цикла.

Под влиянием современных тенденций развития логистики структура рынка недвижимости объектов логистического назначения, или, как часто говорят (используя уже устаревшее и неадекватное наименование) складского назначения, претерпевает в настоящее время серьезное изменение. Суть этих изменений можно кратко охарактеризовать следующим образом.

Аутсорсинг, профессионализация и концентрация логистической деятельности приводят к тому, что логистические компании создают такие объекты недвижимости, которые способны эффективно обрабатывать огромные материальные потоки самого различного назначения, формы и содержания. Так как логистическая компания обслуживает одновременно большое количество заказчиков, то современный логистический терминал должен позволять обеспечивать самые разные условия хранения для различных товаров, отслеживать движение материальных ценностей, обеспечивать их оперативное перераспределение, комплектацию, упаковку. Современный логистический центр становится сложным и масштабным объектом, наполненным интеллектуальными системами, по своей сложности

и масштабности превосходящим многие производственные объекты. Логистический терминал воплощает концепции «умного дома» (smart house), но в рамках промышленной недвижимости и на значительно более высоком уровне сложности.

Интеграция логистических систем приводит к тому, что объект логистической недвижимости расширяет спектр предоставляемых услуг, «обрастая» такими далеко не складскими операциями как фасовка, упаковка, рециклинг, контроль качества, комплектация. Во многих логистических центрах реализуются сегодня уже определенные производственные операции. Так, например, фармацевтические логистические центры могут заниматься созданием упаковок, упаковкой прибывших в больших тарах лекарств в мелкие штучные формы, разработкой пользовательской документации, переводом и адаптацией к местному рынку, приемом и переработкой не только упаковки, но и утилизацией тары, и так далее. В виду того, что интеграция логистики предполагает выполнение всех логистических операций для заказчика, а бизнес-модели большинства из современных компаний предполагают сильную территориальную распределенность, то логистические провайдеры вынуждены заниматься развитием не отдельных логистических терминалов, а интегрированной сети логистических центров, объединенных единой информационной системой, общими технологиями и стандартами, обеспеченных собственным транспортным парком и инфраструктурой.

Повышение важности логистики для хозяйственной деятельности приводит к повышению значимости объектов недвижимости логистического назначения. Эти объекты становятся центрами, в рамках которых действительно создается дополнительная потребительская стоимость для заказчиков и конечных потребителей.

Помимо этого, объект логистической недвижимости сохраняет ряд характеристик и особенностей, свойственных любому объекту недвижимости. Успешный логистический терминал должен располагаться на «правильном» месте, в противном случае серьезно возрастут транспортные издержки. Создание логистического центра должно быть увязано с циклами развития рынка недвижимости и экономики в целом. В периоды «перегрева» экономики цены на недвижимость, услуги строительства и строительные материалы высоки, а ввод к эксплуатацию объекта может прийтись на «сползание» экономики в стадию спада. Также как при девелопменте любого другого объекта недвижимости важную роль здесь играют маркетинг (включая исследования и продвижение) и финансы.

Таким образом, объект логистической недвижимости находится на стыке двух экономических областей - рынка логистики и рынка недвижимости, и одновременно является результатом логистической деятельности и инвестиционно-строительного девелопмента. Причем именно вторая составляющая является определяющей на стадиях разработки и реализации проекта создания объекта. Но при этом, логистика является своего рода потребителем этого объекта, определяет все его

производственные и экономические параметры и осуществляет использование объекта на стадии его эксплуатации.

Исходя из этого, необходимо произвести анализ как рынка логистических услуг, так и рынка недвижимости логистического назначения

Влияние вскрытых выше тенденций развития логистики привели к тому, что на рынке логистических услуг сегодня присутствуют:

- Провайдеры логистических услуг,

- Логистические провайдеры 3-го уровня,

- Управляющие логистические провайдеры,

- Логистические провайдеры 4-го уровня.

Доминирующими формами являются провайдеры 3-го уровня и управляющие логистические провайдеры. Они стремятся оказывать услуги, полностью интегрированные как между собой, так и с целями и задачами заказчиков и клиентов. Основными объектами данных участников рынка являются большие распределенные сети объектов логистики, построенные на основе комплексных логистических терминалов.

Рынок недвижимости логистического назначения характеризуется следующими особенностями:

- Локализация:

- Абсолютная неподвижность.

- Большая зависимость цены от местоположения.

- Нельзя продавать по образцам.

- Вид конкуренции:

- Олигополистическая, несовершенная конкуренция.

- Небольшое число покупателей и продавцов.

- Уникальность каждого участка и объекта.

- Контроль над ценами ограничен.

- Вступление в рынок требует больших капиталов.

- Эластичность предложений:

- Низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается

- Спрос может быть очень изменчивым.

- Зависимость эластичности от периода развития экономики (спад, подъем).

- Степень открытости:

- Сделки носят частный характер.

- Публичная информация, часто неполная и неточная.

- Физическая привязанность сделки к определенной территории.

- Конкурентоспособность товара:

- Во многом определяется окружающей внешней средой объекта.

- Специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей.

Данные особенности рынка объектов логистики необходимо учитывать

при организации и проведении маркетинговых исследований.

Рисунок 1. Классификация объектов логистической недвижимости

Тенденции развития логистической деятельности напрямую влияют на объекты логистической недвижимости. В диссертации разрабатывается классификация объектов логистики, исходя из практических потребностей участников рынка и теоретических представлений об объектах логистики. Выработанная классификация представлена на рис.1.

Данная структура помимо научной значимости имеет также и огромную практическую пользу при проведении маркетинговых исследований, позиционировании и сегментировании рынка.

Глава 2 посвящена выработке методических решений по использованию методов и средств проектного управления в ходе управления созданием и развитием объектов недвижимости логистического назначения.

Логистическая недвижимость является составной частью рынка недвижимости и инвестиционно-строительного комплекса. В данных сферах хозяйственной деятельности в современной российской практике развиваются организационные формы, частично совмещающие хозяйственную практику, сложившуюся в советский период, современную российские и зарубежные тенденции. Так, одной из доминирующих организационных форм реализации инвестиционно-строительной деятельности является девелопмент.

Итак, отталкиваясь от современных представлений о девелопменте, приходим к выводу о том, что девелопмент представляет собой проектное управление инвестициями в недвижимость, или управление инвестиционными проектами, подразумевающими создание или приобретение и дальнейшее развитие объекта недвижимости с целью получения прибыли от его коммерческого использования. Отсюда девелопмент объектов логистической недвижимости представляет собой управление инвестиционно-строительными проектами создания и развития логистических объектов.

На основе рассмотрения теоретических и практических аспектов девелопмента логистических объектов формулируются следующие выводы:

- Современная деятельность по созданию, развитию и использованию объектов недвижимости логистического назначения осуществляется в настоящее время в организационных формах девелопмента.

- Девелопмент объектов логистического назначения базируется на методологической основе современного проектного управления, что означает применимость основных методов и инструментов проектного управления к управлению деятельностью по созданию и развитию объектов логистического назначения.

- Девелопмент объектов логистического назначения всегда должен быть направлен как на увеличение стоимости самого объекта (что следует из общей направленности девелоперской деятельности), так и на способность создавать новую стоимость в рамках логистической деятельности, реализуемой в рамках логистического объекта.

- Специфика современной логистической деятельности обусловливает необходимость девелопмента технически сложных объектов

недвижимости, способных реализовывать большое количество взаимосвязанных и интегрированных процессов.

- Современные тенденции развития логистической деятельности обусловливают необходимость создания и развития не единичных объектов логистического назначения, а комплексов или сетей, состоящих из таких объектов.

В качестве теоретико-методической основы современного девелопмента .выступает методология проектного управления. Отсюда основным направлением методических разработок данной диссертации является формулировка базовых инструментов, положений и рекомендаций по управлению девелопментом (созданием и развитием) объектов недвижимости логистического назначения, а основными задачами становятся адаптация методов и инструментов проектного управления к проблематике управления возведением и дальнейшим развитием отдельных логистических объектов и систем таких объектов.

Одним из важнейших инструментов управления проектом девелопмента является модель жизненного цикла проекта. В рамках диссертации автор выявляет современную тенденцию к совмещению моделей жизненного цикла продукции и жизненного цикла проекта в рамках одной модели. Исходя из этого, проводится анализ структуры различных моделей жизненного цикла объектов недвижимости логистического назначения. На основе данного анализа формулируется структура жизненного цикла проекта создания и развития отдельного объекта логистической недвижимости (см. табл. 1).

Таблица 1.

Стадии и процессы жизненного цикла проекта

девелопмента логистического объекта

Стадия Основные процессы стадии

Прединвестиционная стадия 1. Анализ рынка недвижимости и территориальных схем расположения 2. Подбор площадки и/или объекта недвижимости 3. Формирование стратегии проекта 4. Инвестиционный анализ проекта 5. Оформление исходно-разрешительной документации 6. Привлечение кредитных и инвестиционных средств

Стадия проектирования 1. Разработка финансовой схемы, организация финансирования 2. Формирование архитектурно-инженерной группы 3. Руководство проектированием 4. Проведение тендера на строительные работы

Стадия строительства 1. Координация ведения строительных работ (поставка материалов, инженерных работ) 2. Контроль качества строительства и сметных расходов 3. Устройство специализированных логистических систем

Стадия реализации/ эксплуатации 1. Маркетинг, реализация площадей, передача в эксплуатацию 2. Управление объектом недвижимости и/или контроль за эксплуатацией здания и работой инженерных систем после окончания строительства

В виду особой важности решаемых задач, более детальному анализу и проработке подвергается прединвестиционная фаза проекта девелопмента логистического объекта (см. табл. 2).

Таблица 2.

Характеристика этапов прединвестиционной фазы проекта _ девелопмента логистического объекта

Процесс

Содержание деятельности по процессу

Результат процесса

о

ч

■д с.

Апа ши по следующим направлениям:

Общие тенденции:

основные тенденции российского рынка логистической недвижимости

- основные сегменты рынка недвижимости логистистического назначения (см. п. 1.3), их взаимоотношения и перспективы развития основные тенденции движения спроса на рынке логистической недвижимости (покупатели, операторы и арендаторы)

- основные тенденции предложения на рынке недвижимости (исследование основных застройщиков, девелоперов, инвесторов и наиболее перспективных объектов)

- состояние конкуренции на рынке

- состояние финансирования проектов реконструкции и строительства законодательная и юридическая базы для реализации риэлтерских проектов состояние и перспективы иностранных инвестиции в российскую недвижимость

Состояние сегментов рынка:

- По сегментам, выделенным в п. 1.3.

Прогноз развития рынка:

прогноз состояния спроса и предложения прогноз движения цен

- прогноз конкурентной среды

Рекомендации по выбору сегмента для проекта Рекомендации по типу проекта в рамках сегмента Рекомендации по финансовой стратегии Рекомендации по маркетинговой стратегии

н а

о -о

с.

О о

Ю

о £ с 5

3

о

4 с

Поиск оптимального варианта (земля, объект под реконструкцию и т.д.) и работы по целевому подбору проектов:

- определение потребностей потенциального или реального заказчика

- подбор потенциальных проектов по формальным параметрам заказчика подробный анализ площадки или объекта, выбранного по параметрам

- организация и проведение практических _мероприятий по приобретению прав на объект

Выбор объекта для

девелоперского проекта

Процесс Содержание деятельности но процессу Результат процесса

Концепция включает следующие элементы: Утвержденная и

- назначение объекта (для собственных нужд или согласованная

коммерческих целей) комплексная

- функциональное использование объекта (по концепция

видам логистической недвижимости, см. п. 1.3) проекта

- архитектурные требования к зданию Тщательно

- потребительские требования к зданию подобранная

я ь а 4> О - инженерные требования к зданию - требования по внутренней планировке и отделке - требования к логистическим процессам и системам команда проектировщиков , подрядчиков и консультантов, готовая приступить к реализации проекта

О. С - инвестиционная концепция проекта

я - управленческая и строительная концепции

и <и Я с. проекта ("под ключ", "проект-строительство", "управляющий генподрядчик-субподрядчики")

н и - юридические параметры проекта

а - полное техническое задание Заказчику

В л - эскизное предложение (совместно с

ей о о^ архитектором-консультантом)

Формирование профессиональной команды

а о управления проектом предполагает следующие

е элементы: - проведение тендера среди проектировщиков - проведение отбора среди консультантов,

управляющих объектом, юристов, брокеров и т.д. - разработка пакета тендерной документации для

строительства

предварительный отбор среди подрядчиков и

проведение с ними переговоров

Процесс

Содержание деятельности но процессу

Результат процесса

я

н

и

V

а X 8

Разработка различных сценариев бюджета проекта, включая оценку и прогноз:

- стоимости консультантов; стоимости проектирования; стоимости строительства; стоимости отделки

- стоимости проектирования и строительства внешних коммуникаций: расходов па маркетинг; расходов на выкуп доли государства/местной власти; расходов на разрешения-согласования; налогов н таможенных пошлин; накладных расходов (аренда земли, коммунальные и пр.); непредвиденных расходов

Разработка бизнес-плана, включая: финансовый анализ; юридический анализ; организационный анализ:

- прогноз поступлений и расходов на период до 5 лет

- оценку эффективности инвестиций; сопоставительный анализ использования различных источников финансирования (собственные средства, кредит, эмиссия акций и пр.)

рекомендации по инвестиционной стратегии проекта

- разработку оптимальных финансовых и налоговых схем реализации проекта разработку типовой кредитной заявки и инвестиционного предложения (на русском и английском языках), отвечающих требованиям российских и иностранных кредитных учреждений

- разработку юридического обеспечения проекта, соответствующего выбранной финансовой схеме

- разработку проекта юридического заключения по проекту

- создание (в случае необходимости) новых юридических структур

- подготовку всех необходимых контрактов, регулирующих взаимоотношения участников

_проекта___

Пакет проектов разрешений и согласований, необходимых для ведения

проектирования и

строительства

Бизнес-план

проекта создания

и развитая

логистического

объекта

Под воздействием на современную логистическую инфраструктуру тенденций повышения интеграции и профессионализации логистики девелоперы стремятся к создания и развитию не отдельных объектов, а их системных групп, образующих необходимый организационно-технический фундамент для образования интегрированных логистических систем, ориентированных на предоставление качественных и надежных

логистических услуг полного цикла. Это приводит к необходимости выработки инструмента управления не одним проектом, а группой проектов, взаимосвязанных между собой по многим параметрам. В диссертации обосновывается возможность и целесообразность применения методических решений по управлению программой.

Понятие «программа» является достаточно емким и имеет различные смыслы. В контексте настоящего диссертационного исследования обосновывается возможность использования понимания программы, сводящегося к тому, что программа представляет собой совокупность взаимосвязанных проектов, реализуемых в рамках единой системы управления в целях получения дополнительных выгод, недостижимых при изолированном осуществлении проектов. Управление программой имеет две существенные составляющие, которые отличают его от управления проектом:

- Мультипроектное управление и

- Элементы текущей функциональной деятельности организации (такие как эксплуатация объектов логистической недвижимости и развитие других результатов проектов и так далее).

Программа, таким образом, в отличие от проекта, может целиком включать в себя весь жизненный цикл логистического объекта, а иногда и несколько жизненных циклов, предполагающих модернизацию и развитие одного или нескольких объектов. Отталкиваясь от изучения содержания управления программой, в диссертации вырабатывается модель жизненного цикла программы, определяются основные этапы и содержание деятельности в рамках каждого из этапов. Типовой жизненный цикл программы состоит из пяти принципиально отличных этапов:

1. Подготовка программы (предпрограммная подготовка)

2. Разработка и планирование программы

3. Организация выполнения программы (создание организационных и технических механизмов осуществления программы)

4. Создание конкретных результатов по программе

5. Завершение программы.

Тип и содержание конкретной программы влияет на модель ее жизненного цикла. Однако общая последовательность представленных выше этапов и их результатов является для всех программ едиными. Поэтому данная модель может быть использована в качестве общетеоретического инструмента управления программой создания и развития логистических объектов.

Особое внимание уделяется рассмотрению задач, решаемых на этапах предпрограммной подготовки и разработки и планирования программы. Для каждого этапа сформулирован перечень необходимых и достаточных задач, методов их решения, ключевых результатов. Так в рамках стадии подготовки программы предполагается решение следующих задач:

- Проведение маркетинговых исследований, включающее: - Определение целевых территориальных сегментов,

- Определение исследуемых видов логистических объектов,

- Организация маркетинговых исследований,

- Проведение исследований сложившегося спроса и предложения на логистические объекты, существующих барьеров входа на сегменты, конкурирующих девелоперских компаний и проектов, отношений с поставщиками и потенциальными клиентами,

- Разработка концепции программы, включая:

- Определение основных общих параметров программы, которые будут определять цели и результаты программы и входящих в нее проектов; в рамках программ создания и развития комплексов логистических объектов целесообразно выделение следующих параметров программы:

■ Продукция (состав объектов, услуг, предоставляемых в рамках объектов),

■ Проникновение на рынки,

■ Бренд: в виду того, что на базе логистических объектов предоставляются сложные услуги, но образ объекта определяет ключевые характеристики отношения к нему со стороны рынка,

■ География: для территориально закрепленных объектов логистической недвижимости географические аспекты реализации программы чрезвычайно важны,

■ Партнеры: в виду того, что в современной логистике бизнес строится на сложной сети аутсорсинга и партнерской сети, то программа создания объектов логистической недвижимости должна включать в себя совокупность действий по образованию сети, создающей стоимость для инициаторов и будущих клиентов,

■ Экономические показатели,

■ Внутреннее развитие: современные концепции управления всячески подчеркивают важность развития внутренних компетенций, процессов и ресурсов организации; программа создания и развития объектов логистической недвижимости должна предполагать постоянное совершенствование организационных способностей компаний, осуществляющих эксплуатацию объектов, и техническое развитие самих объектов.

- Определение общих продуктовых, экономических, временных и территориальных параметров программы; определение основных этапов реализации программы.

В рамках этапа разработки и планирования программы создания и развития логистических объектов решаются следующие задачи:

- Разработка продуктовой концепции программы, то есть определение создаваемых объектов, состава услуг, которые будут результатами (продукцией) проектов программы,

- Определение ключевых факторов успеха в определенных продуктовых и территориальных сегментах; ключевые факторы успеха используются как целевые показатели реализуемых в рамках программы проектов и определяют показатели деятельности более нижнего уровня,

- Разработка вариантов маркетинговой стратегии, проведение их 8\¥ОТ-анализа и выбор оптимального варианта, определение ключевых конкурентных преимуществ, которые позволят реализовать маркетинговую стратегию в части отношений с конкурентами,

- Разработка миссии, целей и задач программы на различных этапах ее реализации,

- Разработка укрупненного календарного плана реализации программы,

- Разработка укрупненных экономических показателей программы,

- Согласование и утверждение разработанной программы.

В Главе 3 показано, как разработанные модель жизненного цикла программы, состав задач и основных результатов первых двух этапов жизненного цикла программы создания и развития комплекса логистических объектов используются на практике.

В качестве предметной области использования теоретических и методических разработок выступает программа создания и развития комплекса объектов недвижимости логистического назначения. На первых этапах реализации программы предполагается создание логистических объектов на территории Московского региона. В дальнейшем обосновывается экономическая целесообразность региональной экспансии.

В соответствии с методическими положениями, сформулированными ранее, подготовка программы начинается с проведения маркетинговых исследований рынка логистической недвижимости Московского региона. По результатам исследования структуры рынка логистической недвижимости выявлены следующие средне- и долго-срочные тенденции:

1. В настоящее время происходит постепенное сокращение сегментов, характеризующихся ограниченными' функциональными возможностями, и расширение сегментов, состоящих из объектов, предлагающих широкий спектр возможностей высокого качества.

2. Большое количество производственных и торговых организаций все чаще и чаще рассматривают складские бизнес-процессы как непрофильные и неключевые и передают их в рамках так называемого аутсорсинга на исполнение профессиональным внешним организациям.

3. Складские комплексы стремятся стать многофункциональными логистическими терминалами, реализующими не только складские услуги, но и большой спектр услуг, в том числе производственного и коммерческого характера.

Отталкиваясь от результатов анализа спроса, конкурирующих проектов и компаний, формулируются основные характеристики программы создания и развития комплекса объектов логистического назначения, с выделением параметров - продукции (состава и назначения объектов), отношения к рынкам, развития бренда, географического развития, динамики партнерских отношений, экономических параметров, внутреннего развития создаваемой организации (см. табл.3). Исходя из сформулированных параметров, определяются основные этапы реализации программы.

Таблица 3. Основные характеристики программы создания и развития комплекса объектов логистического назначения

Основные характеристики программы п входящих в нее проектов

Продукт Рынок Бренд География Партнеры Экономика Внутреннее развитие

Создание первого небольшого объекта Выход на рынок Разработка и развитие брэнда, как актива для партнерства и создания сети Локализация Поиск партнеров Доходность ниже среднего Создание организации

Создание (развитие) нескольких современных комплексов Закрепление позиций Развитие и реализация брэнда для партнерства Освоение целевого региона Установление долгосрочных партнерских отношений Доходность ниже среднего Стабилизация деятельности, освоение профессиональных компетенций

Создание (развитие)сети современных комплексов с широкими возможностями Повышение позиций Разработка долгосрочной стратегии управления брэндами Дальнейшее освоение региона Реализация партнерских связей Доходность среднего уровня Развитие (углубление и расширение) профессиональных компетенций, повышение эффективности

Расширение сети комплексов и расширение их возможностей Выход на лидерские позиции Развитие брэндов стратегического альянса Пилотажный выход в регионы, исследование регионов Расширение партнерских связей Повышение издержек за счет производительност и и масштабирования Расширение деятельности

Создание мультифункционал ьных терминалов и обустройство товарно-транспортных узлов, объектов интеграции бизнесов клиентов Закрепление лидерских позиций Развитие и использование брэндов стратегического альянса Реализация региональной программы Международное партнерство Дальнейшее повышение доходности Интенсивное внутреннее развитие системы управления

В ходе разработки программы определяются:

- Детальные характеристики продукции.программы, т.е. количественные и качественные параметры создаваемых объектов логистической недвижимости;

- Ключевые факторы успеха в целевых продуктовых сегментах по этапам развития программы;

- Оптимальная маркетинговая стратегия «Быстрого роста на основе инвестиционного партнерства»;

- Перечень основных конкурентных преимуществ;

- Миссия, цели и задачи программы по этапам ее реализации. В рамках планирования программы разработаны:

- Календарный план реализации программы с выделением этапов, проектов, веховых событий осуществления проектов;

- Экономические показатели программы.

В частности определено, что при норме дисконта 30% чистый дисконтированный доход (ЧДД) на 2020 год составляет 5,2 млн. долларов. Чистый доход (недисконтированный) составляет 383,5 млн. долларов. Индекс доходности равняется 3,28. Эта цифра показывает норму отдачи вложенных инвестиций. В данном случае инвестиции возвращаются с коэффициентом в 3,28, т.е. в 3,28 раза больше, чем вложили инвестиций. Внутренняя норма доходности (ВНД) на рассматриваемый период равна 34,76%. Именно при таком значении нормы дисконта ЧДД на 2020 равно 0.

Результаты проектов, реализованных к середине 2008 года, полностью подтвердили произведенные расчеты. Причем отдельные экономические показатели были улучшены. Так, несмотря на высокий уровень инвестиционных вложений, по результатам 2008 года сложился положительный показатель чистого денежного потока по программе.

Таким образом, определенные в ходе разработки программы экономические параметры подтвердились практической реализацией программы, что доказывает эффективность выработанных в настоящей диссертации методических рекомендаций. Общий средний эффект от реализации методических рекомендаций может быть косвенно оценен на основе экономических показателей программы в целом.

Основные результаты диссертационного исследования В качестве заключения по диссертации следует остановиться на основных научных результатах, полученных в рамках исследования:

1. Произведено исследование современной логистической деятельности, определено и описано место объектов логистической недвижимости;

2. Выявлены и проанализированы тенденции развития логистики и их влияние на объекты логистической недвижимости;

3. Разработана классификация объектов недвижимости логистического назначения и проанализирована динамика и структура рынка логистической недвижимости;

4. Определена структура жизненного цикла проекта создания и развития объекта логистической недвижимости;

5. Определена модель жизненного цикла программы девелопмента интегрированного комплекса объектов логистической недвижимости;

6. Разработан состав задач и результатов для этапов подготовки программы, разработки и планирования программы;

7. Выработаны методические положения по выполнению задач на этапах подготовки программы, разработки и планирования программы.

8. Проведено практическое использования методических инструментов по управлению созданием и развитием логистических объектов, обоснована эффективность использования результатов, полученных в рамках диссертационного исследования.

Основные выводы и положения диссертации нашли отражение в следующих публикациях:

1. Билалова В.К. (статья) Создание и развитие логистических объектов. // Вестник Казанского технологического университета, № 6 - Казань, 2008., ,ч.И, 0,4 п.л.

2. Билалова В.К. (статья) Жизненный цикл программы девелопмента. // Вестник Казанского технологического университета, № 6. - Казань, 2008., № 6,ч.II, 0,4 п.л.

3. Билалова В.К. (статья) Стратегия девелопмента, теория и практика. - // Вестник университета (ГУУ) № 3 (45) - М.: ГУУ, 2009., 0,4 п.л.

4. Билалова В.К. (статья) Классификация объектов недвижимости логистического назначения - // Вестник университета (ГУУ) № 2 (44) - М.: ГУУ, 2009., 0,4 п.л.

Подп. в печ. 18.05.2009. Формат 60x90/16. Объем 1,0 п.л.

Бумага офисная. Печать цифровая.

Тираж 50 экз. Заказ № 425

ГОУВПО «Государственный университет управления» Издательский дом ГОУВПО «ГУУ»

109542, Москва, Рязанский проспект, 99, Учебный корпус, ауд. 106

Тел./факс: (495) 371-95-10, e-mail: diric@guu.ru

www.guu.ru

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Билалова, Венера Кашифовна

Введение 4

Глава 1. Логистическая деятельность и объекты недвижимости 11 логистического назначения

1.1. Анализ понятия и явления логистической деятельности 11

1.2. Современные тенденции развития логистической деятельности и их 27-52 влияние на объекты логистической недвижимости

1.3. Признаки классификации объектов логистического назначения 52

Глава 2. Методические аспекты проектного управления созданием и развитием объектов логистической недвижимости

2.1. Девелопмент как современная организационная форма управления 73-84 созданием и развитием объектов логистической недвижимости

2.2. Разработка жизненного цикла управления проектом девелопмента 84-94 логистического назначения

2.3. Методические положения по управлению программой создания и 95развития объектов недвижимости логистического назначения

Выводы по Главе 2 109

Глава 3. Проектное управление программой создания и развития 114 комплекса объектов логистического назначения в Московском регионе

3.1. Исследование рынка логистической недвижимости в Московском 114регионе и подготовка программы создания и развития логистических объектов

3.2. Разработка программы проектов создания и развития объектов 136

3.3. Проектное управление программой создания и развития объектов 158

Выводы по Главе 3 168

Диссертация: введение по экономике, на тему "Проектное управление созданием и развитием объектов недвижимости логистического назначения"

s i

Экономический рост любой страны определяется не только обилием или скудностью природных и человеческих ресурсов. Во многом экономическое развитие любого региона, страны, отрасли, и компании определяется эффективностью использования имеющихся ресурсов. При чем эффективность использования ресурсов в настоящее время обусловлена эффективностью движения материальных, денежных и информационных потоков. Неслучайно последние десять-пятнадцать лет стремительным развитием характеризуется теория и практика логистической деятельности. От эффективности логистики зависит эффективность функционирования и развития любой социально-экономической системы. I

В рамках логистической деятельности важнейшее место занимает товарно-транспортная инфраструктура, включающая в себя здания и сооружения, предназначенные для управления товарными, денежными и информационными потоками. Среди различных объектов логистической инфраструктуры ключевую роль играют объекты недвижимости — транспортно-логистические узлы, терминалы, складские объекта и так далее. Эффективность функционирование этих объектов, гибкость реагирования на изменения в тенденциях развития логистической деятельности, адаптивность к потребностям конкретных клиентов определяются эффективностью создания и развития объектов недвижимости логистического назначения.

К большому сожалению, до последнего времени вопросам развития логистических объектов российские компании и органы власти уделяли слишком слабое внимание, что привело к тому, что именно товарно-транспортная инфраструктура становится одним из факторов, сдерживающих интенсивный рост российской экономики. С советского периода развития российской экономике достался крайне устаревший морально и материальной фонд логистических объектов, которые необходимо срочно обновлять. Согласно данным экспертов, издержки на логистику у российских компаний в 3-5 раз больше данного показателя компаний индустриально развитых стран. Это свидетельствует о неэффективности российской экономики и отставании в развитии российской логистической инфраструктуры.

Для того, чтобы ускоренными темпами решить задачу обновления фонда логистических объектов недвижимости, необходимо освоение современных методов управления деятельностью по созданию и развитию этих объектов. Здесь также следует констатировать серьезное отставание российской теории как от потребностей практики, так и от зарубежной научной мысли.

Исходя из вышесказанного, можно заключить, что факторами, обусловливающими актуальность настоящего диссертационного исследования, с являются следующие положения:

- Объекты недвижимости логистического назначения играют важнейшую роль в рамках современных логистических систем и цепей и влияют на эффективность логистической деятельности российских предприятий;

- Логистика, как практическая деятельность и теоретическая дисциплина, оказывают существенное воздействие на показатели экономического роста, повышения материального благосостояния населения, качества жизни и задач стратегического развития государства и общества;

- Российский фонд недвижимости логистического назначения морально и материально устарел и требует серьезного и скорейшего обновления;

- Для решения задач повышения эффективности логистической деятельности необходима разработка научных теоретико-методических решений, направленных на повышение эффективности управления проектами создания и развития объектов логистической недвижимости.

Целью диссертационного исследования является разработка и обоснование методических решений по повышению эффективности управления деятельностью по созданию и развитию логистических объектов.

Основные задачи, решаемые в рамках диссертации, определяются целью исследования и сводятся к следующему:

- Провести анализ современных представлений о логистической деятельности и исследовать место, которое занимают объекты недвижимости логистического назначения в рамках логистики и экономики в целом;

- Выявить и исследовать наиболее значимые тенденции в развитии современной логистики и определить характер влияния этих тенденций на требования к объектам логистической недвижимости;

- Провести анализ структуры и динамики рынка объектов недвижимости логистического назначения и разработать классификацию таких объектов;

- Проанализировать современные организационные формы управления деятельностью по созданию и развитию объектов недвижимости логистического назначения;

- Выработать базовые методические инструменты управления созданием и развитием отдельного логистического объекта;

- Разработать методические средства управления созданием и развитием интегрированным комплексом логистических объектов;

- Продемонстрировать практические результаты использования разработанных теоретико-методических решений в. рамках конкретного проекта или группы проектов.

Объектом исследования явилось проектное управление по созданию, эксплуатации и развитию объектов недвижимости логистического назначения.

Предметом диссертационного исследования явились методы и инструменты проектного управления деятельностью по созданию и развитию г объектов недвижимости логистического назначения.

Теоретической и методологической, основой диссертационного исследования явились труды ведущих российских и зарубежных ученых, в которых исследовались проблемы логистики, управления логистической деятельностью, управления строительством и развитием объектов логистической недвижимости, теория и практика девелопмента объектов логистики, методологии проектного управления, нормативно-правовые акты Российской Федерации, статистические данные, публикации в периодической печати, аналитические и информационные материалы, личные наблюдения. При написании диссертации использовались теоретические положения и методы общей теории систем и системного анализа, теоретические основы проектного управления, методы организационного анализа и проектирования, методы проектного анализа. В основе диссертации лежат труды отечественных и зарубежных ученых, таких как Разу M.JL, Мазур И.И., Шапиро В.Д., Сергеев В.И., Аникин Б.А., Воропаев В.И., Хаирова С.М., Мельников А.В., Пейзер Р.Б., и других.

Научная новизна диссертации состоит в разработке теоретико-методических решений, повышающих эффективность и гибкость управления проектами и программами создания и развития объектов недвижимости логистического назначения.

В рамках диссертационного исследования получены следующие новые научные результаты:

- Разработана классификация объектов недвижимости логистического назначения;

- Определена структура модели жизненного цикла проекта создания и развития отдельного объекта логистического назначения;

- Обосновано использование методических решений по управлению программой для управления созданием и развитием комплекса объектов логистического назначения;

- Произведено уточнение и адаптация модели управления проектом I жизненного цикла программы создания и развития комплекса объектов логистического назначения;

- Разработана декомпозиция задач управления проектом, выполняемых на каждом из этапов программы создания и развития комплекса логистических объектов;

- Выработаны методические положения по выполнению задач управления проектом на этапах подготовки программы, разработки и планирования программы.

Достоверность результатов исследования обусловлена строгим соблюдением положений теории управления и системного анализа, подкреплена данными анализа с использованием в рамках ситуационного подхода методов имитационного и графического моделирования, а также основывается на репрезентативности массива использованной информации.

Научная значимость диссертации состоит в расширении теоретических возможностей методологии проектного управления путем обоснования и адаптации методов управления программ к проблематике управления созданием и развитием объектов логистики, разработке теоретико-методических решении, повышающих эффективность и гибкость проектного управления девелопментом логистических объектов.

Практическая значимость исследования заключается в возможности существенного повышения эффективности и гибкости при проектном управлении инвестиционно-строительными программами и проектами создания, эксплуатации и развития интегрированных комплексов объектов недвижимости логистического назначения.

Результаты диссертационного исследования прошли практическое внедрение в рамках участия автора в управлении программой создания комплекса логистических объектов на территории различных субъектов Российской Федерации. Результаты практического применения подтвердили правильность теоретических подходов и эффективность сформулированных решений.

Апробация научных результатов диссертации нашла отражение в докладах на научно-практических конференциях, проведенных в Государственном университете управления, где получили положительную оценку и одобрение, а также в 3 публикациях.

Диссертация состоит из 3 глав, введения, заключения общим объемом 178 страниц. Диссертация также имеет три приложения, в которых представлен дополнительный материал, имеющий отношение к результатам исследования. Диссертация включает 14 таблиц и 15 рисунков. При проведении научных диссертационных исследований было использовано 104 источника, 23 из которых относятся к зарубежным.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Билалова, Венера Кашифовна

Выводы по Главе 3

Завершающая глава настоящего диссертационного исследования посвящена изложению и рассмотрению результатов использования теоретических и методических положений, разработанных в предшествующих частях исследования. В качестве предметной области использования теоретических и методических разработок выступает программа создания и развития комплекса объектов недвижимости логистического назначения. На первых этапах реализации программы предполагается создание логистических объектов на территории Московского региона. В дальнейшем обосновывается экономическая целесообразность региональной экспансии.

В соответствии с методическими положениями, сформулированным в Главах 1 и 2, подготовка программы начинается с проведения маркетинговых исследований рынка логистической недвижимости Московского региона. По результатам исследования структуры рынка логистической недвижимости выявлены следующие средне- и долго-срочные тенденции:

1. В настоящее время происходит постепенное сокращение сегментов, характеризующихся ограниченными функциональными возможностями, и расширение сегментов, состоящих из объектов, предлагающих широкий спектр возможностей высокого качества.

2. Большое количество производственных и торговых организаций все чаще и чаще рассматривают складские бизнес-процессы как непрофильные и неключевые и передают их в рамках так называемого аутсорсинга на исполнение профессиональным внешним организациям.

3. Складские комплексы стремятся стать многофункциональными логистическими терминалами, реализующими не только складские услуги, но и большой спектр услуг, в том числе производственного и коммерческого характера. Отталкиваясь от результатов анализа спроса, конкурирующих проектов и копаний, формулируются основные характеристики программы создания и развития комплекса объектов логистического назначения, с выделением параметров - продукции (состава и назначения объектов), отношения к рынкам, развития бренда, географического развития, динамики партнерских отношений, экономических параметров, внутреннего развития создаваемой организации. Исходя из сформулированных параметров, определяются основные этапы реализации программы.

В ходе разработки программы определяются:

- Детальные характеристики продукции программы, т.е. количественные и качественные параметры создаваемых объектов логистической недвижимости;

- Ключевые факторы успеха в целевых продуктовых сегментах по этапам развития программы;

- Оптимальная маркетинговая стратегия «Быстрого роста на основе инвестиционного партнерства»;

- Перечень основных конкурентных преимуществ;

- Миссия, цели и задачи программы по этапам ее реализации. В рамках планирования программы разработаны:

- Календарный план реализации программы с выделением этапрв, проектов, веховых событий осуществления проектов;

- Экономические показатели программы.

В частности определено, что при норме дисконта 30% чистый дисконтированный доход (ЧДД) на 2020 год составляет 5,2 млн. долларов. Чистый доход (недисконтированный) составляет 383,5 млн. долларов. Индекс доходности равняется 3,28. Эта цифра показывает норму отдачи вложенных инвестиций. В данном случае инвестиции возвращаются с коэффициентом в 3,28, т.е. в 3,28 раза больше, чем вложили инвестиций. Внутренняя норма доходности (ВНД) на рассматриваемый период равна 34,76%. Именно при таком значении нормы дисконта ЧДД на 2020 равно 0.

Результаты проектов, реализованных к середине 2008 года, полностью подтвердили произведенные расчеты. Причем отдельные экономические показатели были улучшены. Так, несмотря на высокий уровень инвестиционных вложений, по результатам 2008 года сложился положительный показатель чистого денежного потока по программе.

Таким образом, определенные в ходе разработки программы экономические параметры подтвердились практической реализацией программы, что доказывает эффективность выработанных в настоящей диссертации методических рекомендаций. Общий средний эффект от реализации методических рекомендаций может быть косвенно оценен на основе экономических показателей программы в целом.

Заключение

В качестве заключения по диссертации следует остановиться на основных научных результатах, полученных в рамках исследования:

1. Произведено исследование современной логистической деятельности, определено и описано место объектов логистической недвижимости;

2. Выявлены и проанализированы тенденции развития логистики и их влияние на объекты логистической недвижимости;

3. Определены признаки классификация объектов недвижимости логистического назначения и проанализирована динамика и структура рынка логистической недвижимости;

4. Определена структура жизненного цикла проекта создания и развития объекта логистической недвижимости;

5. Определена модель жизненного цикла проектного управления программой девелопмента интегрированного комплекса объектов логистической недвижимости;

6. Разработан состав задач и результатов для этапов подготовки программы, разработки и планирования программы;

7. Выработаны методические положения по выполнению задач на этапах подготовки программы, разработки и планирования программы, базирующейся на методах управления проектами.

8. Проведено практическое использование теоретико-методических инструментов проектного управления созданием и развитием логистических объектов, обоснована эффективность использования данных методов полученных в рамках диссертационного исследования.