Механизм ипотечного жилищного кредитования в системе факторов финансовой стабильности России

Кольцова, Наталия Юрьевна

Темы диссертаций по экономике » Финансы, денежное обращение и кредит

Механизм ипотечного жилищного кредитования в системе факторов финансовой стабильности России тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень: кандидата экономических наук
Автор: Кольцова, Наталия Юрьевна
Место защиты: Москва
Год: 2011
Шифр ВАК РФ: 08.00.10

Механизм ипотечного жилищного кредитования в системе факторов финансовой стабильности России - тема диссертации по экономике, скачайте бесплатно в экономической библиотеке

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Механизм ипотечного жилищного кредитования в системе факторов финансовой стабильности России"

На правах рукописи

Кольцова Наталия Юрьевна

МЕХАНИЗМ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В СИСТЕМЕ ФАКТОРОВ ФИНАНСОВОЙ СТАБИЛЬНОСТИ РОССИИ

Специальность 08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва-2011

4857862

Диссертация выполнена на кафедре мировой экономики и международных финансов образовательного учреждения профсоюзов высшего профессионального образования «Академия труда и социальных отношений»

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Пилипенко Ольга Ивановна

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Бурлачков Владимир Константинович

Ведущая организация: ФГБОУ ВПО «Российский университет

дружбы народов»

Защита состоится «29» сентября 2011 г. в 14.00 часов в аудитории 222 на заседании диссертационного совета Д 602.001.03 при ОУП ВПО «Академия труда и социальных отношений» по адресу: 119454, г. Москва, ул. Лобачевского, д. 90.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ОУП ВПО «Академия труда и социальных отношений»

Автореферат разослан «26» августа 2011 г.

кандидат экономических наук Савенкова Елена Викторовна

Ученый секретарь

Диссертационного совета Д 602.001.03, кандидат экономических наук, доцент

В.Т. Стрейко

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. За последнее время тема ипотечного кредитования приобрела чрезвычайную актуальность, благодаря активному развитию рынка недвижимости, фондового рынка и новых инструментов на рынке ценных бумаг, а также вызреванию современного финансового кризиса, который распространился на глобальное экономическое пространство.

Из механизма разрешения социально значимой проблемы приобретения собственного жилья населением ипотечное кредитование трансформировалось в самостоятельный сегмент национальной финансовой системы. Постепенно институт ипотечного кредитования превратился в эффективный механизм аккумуляции и распределения кредитных ресурсов в системе финансовых потоков. История становления рынков ипотечного кредитования в мире показала, что наличие надежного вторичного рынка ипотечного кредитования, осуществляющего рефинансирование кредитов на рынке ценных бумаг, позволяет обеспечить стабильную доходность кредитным организациям, фиксированную стоимость долгосрочных кредитов заемщикам, а также служит инструментом управления корпоративными и частными вложениями, включая средства пенсионных фондов.

Опыт стран мира свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. Ипотека способна стать катализатором роста рынка недвижимости и смежных отраслей, поскольку за счет расширения платежеспособного спроса на жилье активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит развитие многих смежных отраслей экономики, сферы розничной торговли и услуг, увеличивается занятость населения.

Проблема рынка ненадежных кредитов (уиЬрпте) в США мультиплицировалась практически на всех национальных финансовых рынках, вызвав глобальный экономический кризис, завершение которого переходом мировой экономики на стадию ускоренного роста сегодня трудно определить конкретными временными рамками.

развития не только финансового рынка, но и экономики в целом. Особую значимость это приобретает в свете насущной необходимости ускорения темпов роста валового внутреннего продукта (ВВП) и реализации приоритетных национальных проектов в России в посткризисный период. Не случайно развитие рынка ипотечных ценных бумаг в стране названо ключевым направлением реализации государственного приоритета в сфере обеспечения домашних хозяйств доступным и комфортным жильем.

Кроме того, практическая востребованность данной проблематики связана с тем, что в настоящее время ипотечные ценные бумаги играют важнейшую роль на глобальных финансовых рынках, и выход на них отечественных инвесторов позволит им приобрести опыт работы с новым классом инструментов, получить принципиально новые возможности управления рисками и обеспечить новый более качественный уровень рыночных отношений. Это приведет к созданию отечественной системы фондирования активов, интегрирующей как облигации государственного займа, так и ипотечные ценные бумаги в качестве основы портфелей крупнейших консервативных инвесторов и одного из важнейших факторов финансовой стабильности на отечественном рынке капитала

Именно в этой связи актуализируются такие направления исследования, как теоретические и практические аспекты функционирования рынка ипотечного кредитования в России с целью изучения его особенностей и применения наиболее эффективных инструментов, методик, моделей в практике ипотечного кредитования в Российской Федерации в качестве одного из главных факторов стабилизации национальной финансовой системы, что предопределило актуальность темы диссертационного исследования, его цель и задачи.

Целью диссертационной работы является выявление закономерностей формирования и развития системы механизма формирования и развития рынка ипотечного жилищного кредитования в РФ, а также разработка методических подходов к обоснованию форм и методов оптимизации механизмов регулирования и саморегулирования национальной системы ипотечного кредитования как основы финансовой стабильности в стране.

В соответствии с целью исследования в диссертации поставлены следующие основные задачи:

- обобщить теоретические концепции российских и зарубежных ученых, трактующих закономерности развития ипотечного кредитования в национальных экономических системах с учетом цикличности макроэкономической динамики развития национальных хозяйств и специфики взаимодействия финансового и реального секторов их экономик;

продемонстрировать его роль в процессах трансмиссии глобальных кризисных явлений в российскую хозяйственную систему;

- определить структурные характеристики системы факторов финансовой стабильности и определить место и качественные особенности механизма ипотечного жилищного кредитования в качестве важнейшего ее элемента в контексте зависимости от факторов глобальной нестабильности;

- рассмотреть механизм цикличности развития рынка ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) в Российской Федерации как основы для разработки эффективных контрциклических мер, предполагающих способы снижения рисков физических лиц-заемщиков и институциональных инвесторов, а также системы ипотеки в целом;

- обосновать меры по профилактике кризисных явлений в сегменте ИЖК в качестве основного элемента системы структурирования ценных бумаг с ипотечным покрытием с учетом основных параметров ипотечных ценных бумаг, организационной структуры сделок, механизма повышения кредитного качества, что позволяет сформировать соответствующий механизм эффективного контроля и адекватного управления риском ликвидности как важнейшего в блокировании механизма мультипликации кризисных явлений под влиянием глобальных финансовых шоков.

Объектом исследования являются механизм ипотечного жилищного кредитования в РФ в системе физических лиц-заемщиков, институциональных инвесторов и регулирующих органов, опосредующих сделки на рынке ИЖК.

Предметом исследования являются структурные связи, возникающие между участниками российского рынка ИЖК, по поводу перераспределения финансовых потоков, управления рисками, секьюритизации активов с учетом эластичности развития жилищного строительства и прогресса в ипотечном кредитовании, рассматриваемых в системе факторов финансовой стабильности.

Теоретической и методологической основой диссертационной работы послужили фундаментальные положения, содержащиеся в трудах отечественных и зарубежных ученых, занимающихся теоретическими и практическими вопросами функционирования системы ИЖК, трансформации рыночных, валютных и процентных рисков, а также оценкой влияния состояния рынка ИЖК на деятельность нефинансовых организаций и институциональных инвесторов в контексте финансовой стабильности в открытых экономических системах.

Однако при этом недостаточно освещены вопросы современного состояния и опыта реструктуризации ипотечных кредитов в зарубежных странах в контексте адаптации его к условиям российской действительности. Мало исследованы вопросы цикличности развития рынка ипотечного кредитования.

В настоящее время в России и за рубежом ведутся активные научные исследования проблем, связанных с ипотечным кредитованием и его влиянием на

состояние национальных и глобальных финансовых рынков. Проблемами развития инфраструктуры рынка ипотечного кредитования и его регулирования занимались Бабич A.M., Лимаренко В.И., Никулин И.М., Просолова E.H., Смирнов Е.Б., Соловова О.Н., Хотинская Г.И. и др.

Большой вклад в исследование ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) как системы внесли работы Вороненковой О.В., Косаревой Н.Б., Куклиной Е.В., Лазаровой Л.Б., Разумовой И.А. и др.

Проблемы трансплантации и эволюции институтов ипотечного кредитования представлены в работах Пастуховой Н.С., Рогожиной H.H., Полтеровича В.М., Старкова О.Ю. и др. Те же проблемы находятся в центре внимания западноевропейских авторов: Boleat M., Diamond D.B., Lea M.J., Duebel H.-A., Hardt J., Renaud В.

Современный глобальный экономический (в том числе ипотечный) кризис стал предметом серьезных аналитических разработок как российских исследователей -Дробышевского С.М., Улюкаева A.B., Тосуняна Г.А., Орлова А., Ясина Е.Г. и др., так и зарубежных - Attali J., Demyanyk Y., Van Hemert О., Ferguson N., Rogoff К., Krugman P.A.

Работа выполнена в соответствии с пунктами 6.18. Специфика функционирования, институциональные основы и механизмы различных сегментов рынка ценных бумаг; мирохозяйственных связей, мировую денежно-кредитную систему; 9.3. Развитие инфраструктуры кредитных отношений современных кредитных инструментов, форм и методов кредитования; 10.23. Проблемы развития небанковских кредитных организаций; 11.8. Государственное регулирование кредитно-финансовых институтов паспорта научной специальности ВАК РФ 08.00.10 — «Финансы, денежное обращение и кредит».

Информационную и нормативно-правовую базу исследования составили законодательные и нормативно-правовые акты Российской Федерации и международных финансовых организаций в области ипотечного кредитования, данные Росстата, публикации ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», ООО «Сбондс-Петербург», ООО «Русипотека», ОАО «Банк ВТБ», Ассоциации региональных банков, отчеты специализированных организаций (Европейская ипотечная федерация, рабочая группа по ипотечному кредитованию Европейской комиссии и другие), аналитические публикации Банка России, Министерства финансов РФ, рейтинговых и аналитических агентств, материалы монографических исследований российских и зарубежных ученых, информационно-аналитические статьи.

При разработке и решении поставленных задач применялись общенаучные методы познания: системный подход, анализ и синтез, группировка, статистический, сравнительный, качественный и количественный анализ теоретического и практического материала, обобщения.

Выводы обосновывались статистическими данными но анализируемым показателям, для решения поставленных задач применялись стандартные математико-статистические методы, факторный и сравнительный анализ, метод аналитических группировок.

В процессе исследования применялся широкий спектр экономико-статистических методов: научные методы системного и функционального анализа, наблюдения, экспертных оценок, обобщения и экономико-математического моделирования и статистических группировок.

Научная новизна работы заключается в теоретическом обосновании механизмов вызревания и трансмиссии финансовых шоков, возникающих на национальных рынках ИЖК и обслуживающих их рынках ценных бумаг с учетом различных стадий макроэкономической динамики, а также в разработке экономико-математической модели оптимизации графиков платежей по ипотечному кредиту, прогнозирования досрочных погашений по кредитам для разработки способов снижения рисков системы как для физических лиц-заемщиков, так и для институциональных инвесторов, что позволяет повысить результативность механизма ИЖК в качестве фактора финансовой стабильности.

Автором получены следующие результаты, обладающие научной новизной:

- уточнено понятие системы ипотечного жилищного кредитования в части взаимозависимости типов институтов и их взаимодействия с внешней средой в процессах формирования, обмена и распределения кредитных средств на первичном и вторичном рынках ипотечного жилищного кредитования на современном этапе развития, на основе которого реализован системный подход в трактовке рынка ипотечного жилищного кредитования, позволивший выделить основных субъектов, определить многообразие выполняемых задач и осуществляемых функций в условиях открытых национальных экономических систем;

- определена цикличность развития рынка ипотечного кредитования с точки зрения изменения стоимости ипотечных кредитов и состояния основных субъектов рынка, что позволило обосновать практический инструментарий реструктуризации ипотечных жилищных кредитов на стадиях спада и депрессии рынка ИЖК, в том числе в условиях кризиса национальной экономической системы, с целью предотвращения дефолта заемщиков, как наиболее острого проявления негативных последствий кризиса;

- разработан основанный на представлениях о мартингальносги рынка ИЖК метод математического моделирования цикличности реальных колебаний процентной ставки ипотечного кредитования, на основе которого предлагается методика количественной оценки вероятности убыточности ипотечных операций, позволяющая определить минимально необходимый уровень премии за риск;

- проведено комплексное исследование рынков ИЖК в РФ, позволившее определить оптимальные характеристики кредитного продукта, способы

реструктуризации и инструменты рынка ценных бумаг, способствующие предоставлению долгосрочных ипотечных кредитов по фиксированной процентной ставке;

- сформирована экономико-математическая модель динамики платежей по ипотечному кредиту, позволяющая оценить влияние досрочных погашений на структуру аннуитетного платежа индивидуального кредита, а также доказана необходимость моделирования прогнозных показателей досрочных погашений с учетом влияния различных факторов (в том числе по причине дефолта заемщика) для реалистичной оценки доходности и рискованности вложений в ипотечные бумаги;

- установлена зависимость состояния национального рынка ИЖК от макроэкономических показателей, разработана экономико-математическая модель развития рынков ИЖК в различных условиях макроэкономической динамики и при различных сценариях преодоления современного глобального финансово-экономического кризиса;

- на основании систематизированного опыта ипотечного жилищного кредитования в РФ и рефинансирования ипотечных активов в соответствующем сегменте рынка ценных бумаг обоснованы методические подходы к разработке эффективных мер в отношении изменения принципов кредитования и структурирования ценных бумаг, а также присвоения кредитного рейтинга эмитентам и инструментам, способствующие ограничению возникновения и распространения негативных явлений на соответствующих рынках.

Теоретическая и практическая значимость работы заключаются в приращении научного знания в области ипотечного кредитования, содержащегося в частности в теоретико-методическом обосновании и практическом моделировании структурирования облигаций с ипотечным покрытием в соответствии с законодательством РФ. Понятийный аппарат расширен автором за счет углубления категориального аппарата при рассмотрении системы секыоритизации ипотечных кредитов. Практическая значимость исследования заключается в возможности использования полученных выводов, предложенных методов и рекомендаций, в частности в отношении реструктуризации кредитов с целью снижения долговой нагрузки, применения мер по ограничению возникновения и распространения негативных явлений на рынке ценных бумаг с ипотечным покрытием, при планировании и реализации программ ипотечного кредитования коммерческими и государственными кредитными организациями в системе факторов поддержания финансовой стабильности национальной экономики.

Апробация результатов исследования. Основные положения диссертационного исследования докладывались на круглых столах и методологических семинарах, организованных и проводимых ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», научно-практических конференциях, проводимых международными организациями и высшими учебными заведениями г. Москвы, а

также были использованы при чтении курсов финансовых дисциплин в ОУП ВПО «Академия труда и социальных отношений».

Наиболее существенные результаты научного исследования использованы отдельными организациями, деятельность которых существенно зависит от особенностей системы ИЖК в условиях макроэкономической нестабильности.

Публикации. Основные положения диссертационной работы опубликованы в 1 брошюре и 6 статьях общим объемом 5,6 печатных листа, три из которых — в изданиях из перечня, определенного ВАК РФ.

Структура диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников литературы, в котором более 130 наименований.

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. Теоретические подходы к трактовке механизма ипотечного жилищного кредитования

1.1. Особенности формирования и развития рынка ипотечного жилищного кредитования

1.2. Механизм функционирования системы ипотечного жилищного кредитования

1.3. Национальные модели функционирования системы ипотечного жилищного кредитования

ГЛАВА 2. Механизм функционирования рынка ИЖК в Российской Федерации в системе факторов финансовой стабильности

2.1. Оценка состояния системы ипотечного кредитования

в России па разных стадиях макроэкономической динамики

2.2 Специфика механизма взаимодействия основных участников системы ипотечного жилищного кредитования

2.3. ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и механизм структурирования ценных бумаг

с ипотечным покрытием

2.4. Целевая функция ипотечного кредитования в России в системе факторов обеспечения финансовой стабильности

ГЛАВА 3. Повышение эффективности механизма ипотечного

жилищного кредитования в РФ в контексте укрепления финансовой стабильности

3.1. Механизмы повышения кредитного качества ипотечных ценных бумаг с прямым распределением платежей

3.2. Эффективность секыоритизации в системе ипотечного жилищного кредитования

3.3. Институциональные факторы повышения устойчивости системы ипотечного жилищного кредитования в РФ

3.4. Методы реструктуризации ипотечных жилищных кредитов в системе факторов финансовой стабильности

ЗАКЛЮЧЕНИЕ БИБЛИОГРАФИЯ

2. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обоснована актуальность выбранной темы, определены цель и задачи исследования, степень изученности проблемы, сформулирована научная новизна и практическая значимость полученных результатов.

В первой главе - «Теоретические подходы к трактовке механизма ипотечного жилищного кредитования» - раскрыто понятие системы ипотечного жилищного кредитования (ИЖК), содержании ее основных элементов, институтов, инструментов в системе их взаимосвязей. Описывается взаимодействие системы ипотечного кредитования с внешней средой в контексте ее задач, функций, цикличности развития.

Понятие «система» предполагает наличие множества элементов, находящихся в отношениях и связях друг с другом, которые образуют определённую целостность, единство. Наиболее важными признаками системы являются структурность, иерархичность, целостность, взаимодействие и взаимозависимость системы и внешней среды.

Система ипотечного кредитования является частью общей экономической системы государства, а именно одним из механизмов осуществления финансового посредничества в элементе социально-экономических отношений современной рыночной экономической системы.

Графически комплексную систему ИЖК можно представить схемой, изображенной на рис. 1, на которой введены следующие обозначения: (а) - заключение кредитного договора, договора об ипотеке недвижимости. Передача денежных средств заемщику, получение закладной об ипотеке кредитором. © - заключение договора купли-продажи недвижимости, передача денежных средств продавцу, получение свидетельства на право собственности покупателем, (в) - линейное рефинансирование ипотечных кредитов. Передача закладных первичным кредитором рефинансирующей организации в обмен на денежные средства

(?) - структурное рефинансирование ипотеки - формирование пулов закладных, выпуск ценных бумаг на основании сформированного пула с передачей на баланс специально созданной компании или с баланса рефинансирующей организации, получение денежных средств от инвесторов.

Представленная схема отражает взаимодействие институтов и инструменты системы ипотечного кредитования, соответствующие двухуровневой системе кредитования. Одноуровневая система (также именуемая сбалансированной автономией) не имеет связи с рынком ценных бумаг.

Таким образом, система ипотечного жилищного кредитования представляет собой совокупность кредитных институтов, регулирующих и обслуживающих структур, заинтересованных сторон, инструментов и элементов инфраструктуры, а также отношений между ними, обеспечивающих кредитование под залог жилой недвижимости.

Вторичный рынок ипотечного кредитования (п. «Г»)

Первичный рынок ипотечного кредитования (пн. «А», «В»)

Рынок сделок с недвижимостью (п. «Б»)

Пассивы (ден.средства)

Рис. 1. Субъекты системы ипотечного жилищного кредитования и их взаимодействие. Источник: составлено автором на основе Хе О.В. Методы моделирования платежей по ипотечному кредиту // Вестник РУДН. Серия "Экономика". / Отв. ред. Волгина H.A. - М.: РУДН, 2009. № 1. - С. 60-69.

Любая система формируется и совершенствуется в процессе взаимодействия с внешней средой. Связующим звеном системы ИЖК с внешней средой является рынок ипотечного кредитования, в рамках которого происходит взаимодействие субъектов экономической жизнедеятельности.

Объектом или товаром рынка ипотечного кредитования является ипотечный кредит, предоставляемый под залог недвижимости. Участники рынка недвижимости, коммерческие банки, кредитные и рефинансирующие организации, инвесторы и множество обслуживающих организаций (оценочные, страховые, риэлторские компании, инвестиционные компании, организаторы выпуска ценных бумаг, биржи и прочие компании) являются непосредственными участниками рынка ипотечного кредитования в рамках той или иной модели функционирования ИЖК.

Рынок ИЖК служит формированию, обмену, распределению кредитных средств и недвижимости, служащей обеспечением по кредитам. Задачи рынка ипотечного кредитования включают:

1. Формирование кредитных ресурсов путем привлечения средств от физических и юридических лиц с помощью выпуска ценных бумаг и привлечения сберегательных вкладов.

2. Обмен денежных средств на закладные об ипотеке недвижимости.

3. Распределение кредитных ресурсов между заемщиками на основании принципов срочности, платности и возвратности.

Поставленными задачами обусловлен ряд функций рынка ИЖК:

1. Ценообразование - зависит от способа привлечения финансирования кредитными организациями. Основными источниками финансирования являются сбережения и накопления (депозиты) будущих заемщиков и финансирование, полученное путем выпуска ценных бумаг. Сочетание источников финансирования определяет модель функционирования ипотечного кредитования — усеченно-открытую, расширенную открытую и сбалансированную автономную системы ИЖК.

2. Информационная функция - рынок является источником информации об уровне процентных ставок, стоимости получения кредита, профессиональных участниках рынка, установленных законодательных нормах регулирования, об ассортименте и качестве предоставляемых услуг. Доступность информации является одной из ключевых характеристик национального рынка ипотечного кредитования.

3. Регулирующая функция - в отношениях между заемщиками, кредиторами и инвесторами ценных бумаг, обеспеченными закладными, а также регулирование предложения на рынке недвижимости через спрос на рынке ИЖК.

4. Посредническая функция - помощь во взаимодействии продавцов недвижимости и покупателей, использующих кредитные средства Также, рефинансирующие институты системы ИЖК являются посредниками между первичным кредитором и инвестором на рынке ценных бумаг. Установленная и отработанная система рефинансирования является залогом стабильного рынка ипотечного кредитования, а также национального рынка кредитования и финансовой системы страны в целом.

5. Санирующая (стимулирующая) функция. В условиях современного глобального финансово-экономического кризиса, можно было наблюдать как банкротства, так и уход многих коммерческих банков с рынка ипотечного кредитования, как наиболее требовательного к стабильному функционированию кредитных институтов и наличию долгосрочного финансирования.

Высокую практическую ценность может принести правильное понимание явления цикличности развития рынка ипотечного жилищного кредитования. Являясь частью более емкого финансового рынка страны, рынок ИЖК в большинстве случаев повторяет циклы его развития, однако, как показала практика, возможна и обратная связь, когда рынок ипотеки становится катализатором смены циклов на национальном и глобальном финансовых рынках.

Основные стадии одного цикла включают: подъем, спад, депрессию и оживление. Различные состояния рынка на каждой стадии можно выразить через изменение стоимости ипотечного кредита (см. рис. 2).

Источник: составлено автором.

Стадия 1 — подъем. На этой стадии характерно повышение доступности кредита, ускорение рефинансирования кредитов, выданных в другие стадии по более высоким ставкам, значительно возрастает количество кредитных организаций, осуществляющих кредитование, усиливается конкуренция, оказывая все большее давление на стоимость ипотечных кредитов.

Стадия 2 - спад. Окончание периода низких процентных ставок, может быть вызвано как снижением количества качественных заемщиков, так и ростом стоимости денег в системе, вызванном изменениями макроэкономического характера В течении второй стадии происходит планомерное поглощение ипотечных кредитов, темп роста рынка снижается.

Стадия 3 - депрессия. Стоимость кредитов достигает максимального значения, одновременно с достижением дна активности на рынке ИЖК. Высокие процентные ставки элиминируют стимул к рефинансированию кредитов, выданных ранее, как и стимул к досрочным погашениям в целом. Недостаток предложения со стороны кредитных организаций способствует снижению конкуренции и росту стоимости кредитов. При условии стабильности макроэкономической обстановки кредитные организации могут поддерживать устойчивую доходность ипотечного кредитования. В ином случае, она может значительно снизиться в связи с ухудшением финансового состояния заемщиков и качества обслуживания долга соответственно.

Стадия 4 - оживление. При нормализации экономической обстановки в стране наблюдается оживление активности на рынке ипотечного кредитования, стоимость кредитования снижается, предложение кредитных организаций увеличивается. На рынке ценных бумаг происходит обновление заемных средств кредитных организаций, появляются новые участники рынка, развиваются иные методы конкурентной борьбы, объемы кредитования восстанавливаются до предкризисного уровня.

Кредитные организации, равно как и правительство могут и должны вырабатывать контрциклические меры для сглаживания колебаний рынка ИЖК и

поддержания его стабильности в периоды спада и депрессии. Для разработки наиболее эффективных мер необходимо понимание основных мотивов поведения потребителей в те или иные периоды цикла. Основными проявлениями потребительской активности являются спрос на вновь выдаваемые ипотечные кредиты, и рефинансирование существующих кредитов в периоды подъема цикла, а также уровень просроченных платежей в периоды снижения цикла, особенно вызванные кризисным состоянием экономики. Меры, предпринимаемые для снижения долговой нагрузки и, соответственно, вероятности дефолта заемщиков в периоды кризиса национальной экономической системы, требуют отдельного пристального рассмотрения.

Во второй главе - «Механизм функционирования рынка ИЖК в Российской Федерации в системе факторов финансовой стабильности» -проведен анализ особенностей ипотечного кредитования в России в контексте современного финансово-экономического кризиса, приведен практический инструментарий моделирования платежей по кредиту, досрочных погашений по портфелю, рассмотрены способы реструктуризации кредитов. Приведен анализ связи рынка ипотечного кредитования РФ с факторами финансовой стабильности.

Исследование текущего состояния и особенностей рынка ипотечного кредитования в РФ позволило установить степень развитости рынка ипотечного кредитования в стране, а также подверженность риску дефолта заемщиков, и соответственно, распространению негативных явлений в соответствующем сегменте рынка ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. Были оценены следующие основные характеристики: 1) уровень кредитного риска; 2) разнообразие кредитных продуктов; 3) каналы продаж; 4) доступность информации и услуг профессиональных консультантов.

В 2010 г. общее количество регистрационных записей об ипотеке в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) составило 1 млн. 330 тыс., что почти в 2 раза превышает аналогичный показатель 2009 г. (823,5 тыс.). Из общего количества регистрационных записей об ипотеке 2010 года записи об ипотеке жилых помещений составили 733,09 тыс., из них для физических лиц - 667,3 тыс.

В 2010 г. зарегистрированы ипотеки жилых помещений, находящихся в собственности граждан, приобретенных (построенных) за счет кредитных средств либо целевого займа, в количестве 367,28 тыс., что на 46,6% превышает соответствующий показатель 2009 г. (196,257 тыс.). По сравнению с 2009 г. в 2010 г. доля объектов недвижимости, обремененных ипотекой, в общем количестве объектов недвижимости, зарегистрированных в сделках с жильем, росла на протяжении трех кварталов (рис. 3), что свидетельствует об опережающем росте спроса на кредиты для приобретения жилья относительно спроса на само жилье. В 1-м полугодии 2010 г. эта доля составила 13,8% против 11,9% за тот же период 2009 г., а в III кв. 2010 г. достигла 14,6% против 11,8% во 2-м полугодии 2009 г.

1 п/г 2 п/г 1 п/г 2 п/г 1 п/г 2 п/г 1 п/г 2 п/г 1 П/Г III KB 2006 2006 2007 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010 Количество объектов недвижимости, зарегистрированных в сделках с жильем, млн шт

Доля объектов недвижимости, обремененных ипотекой в общем количестве объектов недвижимости, зарегистрированных в сделках с жильем, %

Рис. 3. Доля ипотечных объектов в количестве зарегистрированных жилищных сделок

Источник: составлено автором по данным Росреесгра, расчетам АИЖК

В 2010 г. сохранилась тенденция снижения доли ипотек, оформленных в виде закладных, в общем числе объектов жилья с ипотечным обременением (табл. 1). С учетом роста объемов ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) данная тенденция свидетельствует об увеличении на рынке разнообразия предлагаемых кредиторами ипотечных продуктов.

Таблица 1

Доля закладных в общем числе зарегистрированных объектов жилой недвижимости с ипотечным обременением

Год 2005 2006 2007 2008 2009 2010, январь-сентябрь

Количество объектов недвижимости, обремененных ипотекой, шт 78600 206120 395000 425160 256910 291886

Выдано закладных, шт 37240 125620 202020 164150 73730 81732

Доля закладных, % 47,4 60,9 51,1 38,6 28,7 28,0

Источник: составлено автором по данным Росреестра, расчетам АИЖК, ИЭГТП.

С 28 февраля 2011 г. ставки рефинансирования были повышены на 0,25 п. п., до 8,0%, что негативно сказывается на ставке по ИЖК. Среди групп кредитных организаций, ранжированных по убыванию величины активов, в 2010 г. наименьшее значение средней величины ИЖК в рублях (0,857 млн. руб.), также как и наибольшее значение средней величины ИЖК в иностранной валюте (12,828 млн. руб.), имела V группа (рис. 4), которая заняла 5 место по объему предоставленных кредитов. Наибольшая доля просроченной задолженности по ИЖК в иностранной валюте в процентах от остаточной задолженности (23,18%) приходилась на первую группу из пяти крупнейших банков. У этой группы банков средняя величина кредитов близка к средним значениям по всем группам. Обращает внимание противоречив между

низким значением доли просроченной задолженности в V группе по ИЖК высокого риска (наибольшее значение средней величины кредита) в иностранной валюте по сравнению с высоким значением доли просроченной задолженности I группы по ИЖК в иностранной валюте при относительно малом значении средней величины кредита.

| Сре^яя величина кредита в иностранной валюте на рынке ИЖК, млн руб.

-Доля просроченной задолженности по ИЖК в р\блях в % от остаточной

задолженности

Доля просроченной задолженности по ИЖК в иностранной валюте в % от остаточной задолженности

Рис. 4. Средние величины кредитов и доли остаточной задолженности по группам кредитных организаций, ранжированных по величине активов (по убыванию), по состоянию на 1.01.2011 г.

Источник: составлено автором по данным Банка России

В 2010 г. по сравнению с 2009 г. среднее значение по всем группам величины ИЖК в рублях увеличилось на 9,3%, а среднее значение в иностранной валюте - на 4,4%. Рост в 2010 г количества кредитных организаций - участников рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования, по сравнению с 2009 г. и достижение уровня 2008 г. или даже превышение его, свидетельствуют об устойчивости развития ипотечного жилищного кредитования (табл. 2).

В 2010 г. наиболее низкие ставки (как минимальные, так и максимальные) у ведущих ипотечных банков на покупку недвижимости на вторичном рынке по ИЖК в рублях - от 9,28 до 13,2% - имело Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) (табл. 3). Наибольшее значение среди минимальных ставок в рублях - у Банка Москвы (13,3%) и наибольшее среди максимальных - у БСЖВ (23,5%).

Согласно отчету Правительства РФ о реализации антикризисных мер, территориальные органы Пенсионного фонда РФ в 2010 г. приняли свыше 220 тыс. заявок на использование средств материнского капитала на погашение ипотечных кредитов на общую сумму 15,34 млрд. руб. Фонд отправил в кредитные организации более 178,8 тыс. заявок на сумму 6,38 млрд. руб.

Таблица 2

Динамика количества кредитных организаций-участников рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования

Кредитные организации

действующ ие представляющие жилищные кредиты представл яю-щие ижк приобретающ ие права требования по ИЖК осуществляющие перекредитование ранее выдапных ИЖК привлекающи е рефипансиров а-ние на вторичном рынке ИЖК

2009

01.япв 1108 729 602 108 25 204

01. и юл 1083 695 571 110 5 139

2010

01.янв 1058 699 584 117 5 167

01.июл 1038 692 588 120 12 131

2011

01.янв 1012 722 628 134 22 175

Источник: составлено автором по данным Банка России

Таблица 3

Фиксированные ставки ведущих ипотечных банков по собственным стандартным программам на покупку жилой недвижимости на вторичном рынке (на 01.2011 г.)

Назвапие бапка Ставка в рублях Ставка в иностранной валюте

мипимальпая максимальпая мипимальпая максимальпая

Ставка рефипапсировапия АИЖК 9,28 13,2 - -

1. Абсолют Бапк 11 18 _ _

2. Альфа-Бапк 13 14 10 13

3. АМТ-Бапк 12,25 14,25 8,5 10,5

4. Бапк Москвы 133 18,5 10,2 14,95

5. Барклайс Бапк 11,75 15,75 _ _

6. БСЖВ 11 23,5 8 203

7. Вочрождение 13 14 ИЗ 13,5

8. ВТБ 24 10 17,65 8,45 14,15

9. Газпромбанк 11 13,5 103 11,5

10. Дельта Кредит 12,75 20,75 9 17

11. Жилфипапс 13 15 8,5 10,5

12. Ипвестторгбапк 11,9 16,7 10,9 15,5

13. Нордеа Бапк 12,5 183 10 16

14. Раффайзепбапк 12,5 18,1 93 15,1

15. Росбапк 12 ** 9 **

16. Россия 12 13,5 _ _

17. Сбербапк 11,65 13,5 10,1 12,1

18. Собипбапк 12,4 13,4 11 12

19. Уралсиб 12 18,5 _ _

20. ЮпиКредит Бапк 12 17 9,5 4

'-без учета различных акций, корпоративных программ и других ограничений, т.е. ставки по стандартным программам ' - зависит от параметров кредита

Источник: составлено автором по данным Банка России

АИЖК в 20)0 г. выкупило у банков и региональных операторов 48,3 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму более 54,7 млрд. руб. Доля Агентства от объема выданной в прошлом году ипотеки составила 16% в количественном и 14,4% в денежном выражении. С начала своей деятельности АИЖК рефинансировало 207,6 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 177,7 млрд. руб.

Банк «Возрождение» одним из первых получил заем АИЖК в объеме 63 млн. руб. сроком на 30 лет под залог пула выданных ипотечных кредитов по продукту Агентства по ипотечному жилищному кредитованию «Переменная ставка».

Правительство РФ Постановлением от 17 декабря 2010 г. № 1050 утвердило Федеральную целевую программу (ФЦП) «Жилище» на 2011-2015 гг. Общий объем финансирования программы в 2011-2015 гг. составит 620,69 млрд. руб. ФЦП включает, в том числе, предоставление государственных гарантий РФ по заимствованиям ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на поддержку системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования.

Рынок ипотечного жилищного кредитования в 2010 году активно восстанавливался - по итогам года выдано 301 255 ипотечных кредитов на общую сумму в 379,4 млрд. рублей. Объём кредитов, выданных в 2010 году, почти в 2,5 раза превышает уровень 2009 года, количество выданных кредитов выросло более, чем в 2,3 раза. Таким образом, прогноз АИЖК по объему выдачи ипотечных кредитов в 2010 году сбылся по верхней границе прогнозного коридора.

По итогам 2010 года средний размер кредита увеличился на 7,7% - с 1,17 (2009 год) до 1,26 млн. рублей. Увеличение размера кредита отражает динамику доходов населения (по данным Росстата в 2010 году реальные располагаемые доходы выросли на 4,3%, по отношению к 2009 году) и цен на жилье (по итогам 2010 года, средняя цена на жилье выросла в номинальном выражении (без учета инфляции) на 7,4% по отношению к четвертому кварталу 2009 года) (рис. 5).

ГШ 1ГС6 III '06 IV '06 Г 07 II '07 lll'07IV'07 ГШ ГШ Ш'ШМ'Ш ГШ П'Ш ПГСВЫ'СВ ГШ »'1D Ш'ШМ'Ю Ш »11 Г11 Ы'11

нна 0бым№1^ниигт?№ккреди№мгтр/6 —0—Лр™ Р/блееьк кредитш

Рис. 5. Динамика объёма выдачи ипотечных кредитов и доли ипотечных кредитов в рублях в 2005 - 2010 гг. (поквартально)

Источник', составлено автором по данным Банка России, прогнозам АИЖК

Если указанные риски коррекции цен на нефть во втором полугодии и роста инфляции не будут реализованы, в 2011 году станет возможным повторное удвоение объемов ипотечного кредитования и переход к росту рынка.

В 2010 году наблюдался рост общего объема ипотечной задолженности на балансах банков, что является важным признаком восстановления рынка. В ноябре 2010 года объем ипотечной задолженности превысил уровень в 1,1 трлн. рублей, что является историческим максимумом. Суммарно по итогам 2010 года объем ипотечной задолженности составил 1,13 трлн. рублей (рис. 6).

В 2010 году средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов в рублях (их доля в общем количестве кредитов около 99%) постепенно снижалась, составив по итогам года 13,1% (по итогам 2009 года - 14,3%, т.е. снижение составило 1,2 п.п.), что также соответствует прогнозам АИЖК. Чистый процентный спрэд между стоимостью заемных средств и доходностью работающих активов ведущих игроков рынка (крупнейших госбанков) содержит достаточный потенциал не только для удержания ставок на достигнутом уровне, но и для дальнейшего их снижения. Однако в 2011 году динамика ипотечных ставок будет зависеть, прежде всего, от уровня инфляции и действий Банка России в области монетарной политики. Так, в первом квартале 2011 года (28 февраля) Банк России уже повысил ставку рефинансирования на 0, 25 п.п. до 8%, а индекс потребительских цен в начале марта превысил 3%.

15,0% 14,5% 14,0%

10,0%

1'0б П'Об ИГ06 №'06 Г07 II'07 III'07 М'07 I"08 II'03 ШИВ М'08 Г09 1Г09 III'0Э 1\Л09 Г10 1110 III'10 1У10 —О— Ставка по —О— Стажа по валютный 1$эед*та1А%

Рис. 6. Динамика средневзвешенной процентной ставки по выдшшым ипотечным кредитам в 2006 - 2010 гг. (поквартально, накопленным итогом с начала года) Источник: составлено автором по данным Банка России, прогнозам АИЖК

В последнем месяце 2010 года произошло значительное сокращение уровня просроченной задолжешюсти. Впервые с мая 2009 год он снизился в абсолютном выражении - с 44,7 млрд. до 41,6 млрд. рублей, что на фоне сезонного всплеска выдачи ипотечных кредитов привело также к снижению доли просроченной задолженности в совокупном ипотечном портфеле банковского сектора до 3,7% (рис. 7).

Тем не менее, начинать делать выводы о восстановлении платежеспособности

заемщиков можно только по итогам первого квартала 2011 г., поскольку для последних месяцев года массовое погашение просроченной задолженности за счет выплаты годовых премий и бонусов - характерное явление. При этом в преддверии конца финансового года банки списали с балансов некоторую часть безнадежной просроченной задолженности.

Значительный вклад в объем просроченной задолженности вносят кредиты в иностранной валюте. Несмотря на то, что в совокупном ипотечном портфеле банковского сектора их доля не превышает 16%, в общем объеме просроченной задолженности она составляет более 43,4%. С учетом крайне низкого объёма выдачи кредитов в иностранной валюте в 2009 и 2010 годах можно утверждать, что основная масса таких кредитов, по которым допущена просрочка, была выдана еще до кризиса. Это произошло ввиду того, что после начала колебаний курса рубля в конце 2008 года заемщики не справились с обслуживанием кредитов в иностранной валюте и до настоящего времени не смогли восстановить свою платежеспособность.

9,7* 10 <0% 0,05*

8Д* 8,5* вз* 92%

б,б* 63* 7Д* MST

3,7% «Д% 4.S* 4,8* 5«3* S А% 5Д*/ -з** —О- 3,7* 3,7* 33* 3,9* 4j0* -О— 4р* -О— 4,0* -•О.Ч, 3,7* ""а

1.7* 13* 2Д* 2.3* —п- 2,4* —сг* 2 А% -О" 2,7* 2,8* -■D-' ЗА* .о- 3 д* --0- 33* „-0---U-

—•—'—•— -2,7*.. .1,6*4.13%. 23* 23* 23*

D- 1,2* -"-а-1Д* 1,5* 1,6* W* 1,9* 2Д* 2.2* 23% 2/14

1WÑ09 1 мжОЗ 1 иояОЭ laarM 1»и 1<*тЮ 1 tai00 1 дек 09 1 яна 10 1*«10 1и*>10 1а<® 10 1 иэЗЮ 1-«.10 1*оя 10 1 jer lo Ice. 10 1«л10 lm«10 1flt«10 I«™ 11 -■-по пбяаы» кредитам -°-повыотлвкреди™. --° —

Рис. 7. Доля просроченной задолженности в 2009 - 2010 гг.

Источник: составлено автором по данным Банка России, прогнозам АИЖК

В третьей главе - «Повышение эффективности механизма ипотечного жилищного кредитования в РФ в системе факторов финансовой стабильности» -

предпринята попытка моделирования развития рынка ипотечного жилищного кредитования с целью поддержания финансовой стабильности в контексте совершенствования механизмов повышения кредитного качества ипотечных ценных бумаг с прямым распределением платежей; оценки эффективности секьюритизации в системе ипотечного жилищного кредитования, использования институциональных факторов повышения устойчивости системы ипотечного жилищного кредитования в РФ и методического обеспечения реструктуризации ипотечных жилищных кредитов в системе факторов финансовой стабильности.

Для поддержания высоких темпов развития рынка ипотечного кредитования страны, необходима стабильность макроэкономического состояния (в том числе выражаемая низким уровнем безработицы), способствующие процентные ставки, а также стабильные доходы населения. В РФ не распространены кредиты сегмента subprime, что позволяет удерживать потери по ипотеке на сравнительно низком уровне. Способы привлечения финансовых ресурсов для выдачи ипотечных кредитов в значительной степени определяют тип процентных ставок и длительность периода, в течение которого ставка может быть зафиксирована. Для лучшего понимания рисков ипотечного кредитования, а также возможностей их снижения, рассмотрим наиболее важные практические аспекты моделирования ИЖК. Одним из важнейших факторов обслуживания ипотечного кредита является осуществление досрочных погашений. Оценка досрочных погашений по пулу кредитов должна включать все возможные факторы возникновения (в том числе дефолт заемщика).

Известно, что при частичном досрочном погашении возможны два варианта изменения графика платежей: 1) сокращение срока кредита при сохранении исходного размера ежемесячного платежа; 2) перерасчет ежемесячного платежа при сохранении исходного срока кредита. Размер начисленных и подлежащих уплате процентов имеет прямую зависимость от срока пользования кредитом. В связи с этим абсолютное большинство кредитных организаций перерасчитывает размер ежемесячного платежа, а не сокращает срок кредита. Дифференцированная схема платежей не имеет особенностей досрочного погашения, в аннуитетной же схеме пересчет платежа после частичного досрочного погашения возвращает структуру аннуитета к начальному состоянию, а именно, к тому, что в ежемесячном платеже вновь большую часть составляют проценты, и меньшую выплаты по основному долгу. После осуществления частичного досрочного погашения платеж по основному долгу снижается и требуется определенный период времени, чтобы его размер вернулся к предыдущему уровню. Снижение тем больше, чем больше сумма частичного досрочного погашения относительно остатка задолженности.

Методика оценки справедливой цены ипотечных ценных бумаг значительно отличается от стандартного подхода к инструментам долгового рынка. Важную роль играет не только качество обеспечения, но и оценка скорости досрочного погашения ипотечных кредитов. Досрочные погашения существенно влияют на продолжительность «жизни» портфеля кредитов (WAL, дюрация), и соответственно на его справедливую стоимость. Очевидно, что корректная модель досрочных погашений является незаменимым инструментом для получения комплексного представления об инвестиционной стоимости, как портфеля кредитов, так и ипотечных ценных бумаг. При анализе досрочных погашений по пулу ипотечных кредитов необходимо выделить следующие основные причины досрочного погашения: 1) оборот недвижимости; 2) рефинансирование кредита (в связи со снижением процентных ставок); 3) частичное досрочное погашение; 4) дефолт заемщика.

Рассмотрим практические способы реструктуризации кредитов в аннуитетной схеме платежей. В целом существует два способа снижения ежемесячного платежа, и долговой нагрузки заемщика соответственно: 1) снижение части платежа,

предназначенной для погашения начисленных процентов; 2) снижение части платежа, предназначенной для погашения остатка ссудной задолженности («тело кредита»). Возможности по снижению аннуитетного платежа могут быть представлены следующей схемой (см. рис. 8):

Рис. 8. Способы снижения размера платежа в аннуитетной схеме погашения. Источник: составлено автором.

Рассмотрим далее способы реструктуризации, сочетающие уменьшение долговой нагрузки заемщика и под держание уровня доходности кредитора.

Вариант I. Снижение аннуитетного платежа за счет увеличения срока кредита (см. табл. 4). При увеличении срока основная сумма долга распределяется на большее количество платежных периодов, однако, обратным эффектом является увеличение общей суммы уплаченных процентов. Следует отметить, что мера удлинения срока малоэффективна для кредитов со сроком погашения более 10 лет. Это связано с особенностью структуры аннуитетного платежа, а именно с тем, что чем больше временной промежуток между конкретным платежом и окончанием срока кредита, тем выше в этом платеже доля начисленных процентов и ниже доля выплаты по основному долгу. Так при увеличении исходного срока абсолютный размер снижения доли основного долга в аннуитете становится все менее заметным, и общее снижение аннуитетного платежа также не столь значительно.

Таблица 4

Сроки до погашения кредита и соответствующие аннуитетные платежи

Срок до погашения, лет 7 10 15 20 25

Аннуитетный платеж, руб. 60 905.04 50 461.59 43 281.60 40414.43 39 122.23

Изменение*, руб. 10 443.45 0.00 -7 180.00 -10 047.17 -11 339.36

Изменение*, % 21% 0% -14% -20% -22%

* относительно аннуитетного платежа по кредиту со сроком до погашения 10 лет.

Источник: составлено автором.

Рассмотрим изменение аннуитетного платежа при изменении срока на примере ипотечного кредита со следующими параметрами: остаток ссудной задолженности -3,25 млн. руб., срок до погашения - 10 лет, процентная ставка по кредиту - 14,0% год, текущий аннуитетный платеж - 50 461 руб. 59 коп.

Вариант 2. Снижение аннуитетного платежа за счет неполной уплаты доли по погашению основного долга (см. табл. 5). В случае, если существующий срок до окончания кредита достаточно велик, а, равно как и в ситуации, когда снижения аннуитета от увеличения срока недостаточно для выполнения заемщиком кредитных обязательств, может быть предложен вариант реструктуризации в виде неполной уплаты доли по погашению основного долга. Частным случаем неполной выплаты по основному долгу является случай фиксации основной суммы долга и уплата только начисленных процентов. Дшшый вариант реструктуризации предполагает установку льготного периода, в течение которого заемщик имеет право вносить платежи не в полном размере. По окончании льготного периода ежемесячный аннуитетный платеж перерассчитывается на основании новой суммы основного долга. Размер перерасчитанного платежа возрастет при сохранении исходного срока кредита

Таблица 5

Неполная уплата доли в счет погашения основного долга и соответствующие размеры

платежей с последующим пересчетом аннуитета до конца исходного срока кредита _(пример для ипотечного кредита из Варианта 1)_

Уплата доли в счет погашения основного долга* 100% 70% 50% 30% 0%

Платеж **, руб. 50 461.59 46 698.11 44 189.13 41 680.14 37 916.67

Изменение ***, руб. 0.00 -3 763.48 -6 272.46 -8 781.45 -12 544.92

Изменение ***, % 0% -7% -12% -17% -25%

Аннуитет по окончанию льготного периода, руб. 50 461.59 51 248.47 51 773.06 52 297.65 53 084.53

* в течение льготного периода равного 12 мес.

** начисленные проценты в полном размере + доля в счет погашения основного долга.

*** относительно аннуитетного платежа в полном размере.

Источник: составлено автором.

Вариант 3. Неполная уплата начисленных процентов (см. табл. 6). В случае если снижения доли платежа по основному долгу недостаточно и заемщик не в состоянии выплачивать начисленные проценты в полном объеме, кредитор может предоставить право неполного погашения начисленных процентов. При этом сумма непогашенных процентов должна быть капитализирована в общем размере задолженности по кредиту. Таким образом, сумма основного долга по окончании льготного периода может возрасти в сравнении с имевшейся до его начала. Процесс капитализации непогашенных процентов и соответственно увеличения задолженности называется негативной амортизацией ипотечного кредита. Экономический смысл данного явления обоснован законом стоимости денег во времени.

Способы реструктуризации способствуют значительному снижению долговой нагрузки в течение льготного периода, тем самым, сохраняя право собственности заемщика на жилье. Они действенны как для кредитов в рублях, так и в иностранной валюте. Более того, в отношении валютных кредитов реструктуризация является мерой значительно более выгодной, чем рефинансирование и конвертация остатка

ссудной задолженности в российские рубли, что связано с такими причинами, как более высокие процентные ставки по кредитам в рублях, комиссии кредитора за операцию рефинансирования, конвертация ОСЗ по внутреннему курсу и другие.

Таблица 6

Неполная уплата доли в счет погашения начисленных процентов с их последующей капитализацией и пересчетом аннуитета до конца исходного срока кредита (пример для ипотечного кредита из Варианта 1)

Уплата доли в счет начисленных процентов * 100% 70% 50% 30% 15%

Платеж, руб. 37 916.67 26 541.67 18 958.33 11 375.00 5 687.50

Изменение **, руб. -12 544.92 -23 919.92 -31 503.26 -39 086.59 -44 774.09

Изменение **, % -25% -47% -62% -77% -89%

Аннуитет по окончанию льготного периода, руб. 50 461.59 55 462.85 57 048.40 58 633.95 59 823.12

* в течение льготного периода равного 12 мес. ** относительно аннуитетного платежа в полном размере.

Источник: составлено автором.

Изученные теоретические подходы были реализованы при построении экономегрической модели развития рынков ИЖК регионов России в различных условиях макроэкономической динамики, а именно при различных сценариях преодоления современного финансово-экономического кризиса. В качестве объясняющих переменных были выбраны ВВП на душу населения, уровень процентных ставок и уровень безработицы.

Развиваемое в первой главе представление о цикличности в развитии рынка ИЖК (см. рис. 2) нуждается в соответствующем математическом описании. В этой связи, основываясь на гипотезе о мартингальности рынка ИЖК, в качестве первого приближения разработан метод математического моделирования цикличности реальных колебаний процентной ставки ипотечного кредитования, на основе которого предлагается методика количественной оценки вероятности убыточности ипотечных операций.

Абстрагируясь от многочисленных не очень существенных связей, будем полагать, что все многообразие факторов приводит к реальному изменению процентной ставки кредитования на каждом периоде. В частности, будем исходить из того, что случайная величина изменения доходностей г, - г,л = е, для каждого I = 1,2, ..., п подчиняется нормальному закону распределения с нулевым математическим ожиданием и дисперсией а}, N(0, а;2).

Таким образом, при случайном блуждании реальной процентной ставки легко получить, что за п периодов ее изменение составит

Гп-Г0=е\+Е1 + ... +Ет (1)

причем математическое ожидание этой величины равно нулю:

М(г„-г0) = М^,] = Х(Л/(г,)) = 0. (2)

V ) '=1

Здесь процентная ставка г0 относится к началу первого периода выплат по ипотечному кредиту.

Поскольку распределения случайных величин е, независимы, дисперсия суммы случайных величин (1) может быть представлена в виде

= (3)

1=1

где учтено, что в силу идентичности законов распределений для каждой из случайных величин е, все дисперсии о>2 одинаковы, т.е. о>2 = с2.

Заметим, что среднеквадратическое отклонение а, = а можно трактовать как меру риска того, что вместо значения М(е,) случайная величина с вероятностью приблизительно 0,68 примет значение М(е,) - и. Поэтому логично добавить к каждому значению е, небольшую премию за риск 8Г> 0:

г, - г,л ==е, + 8Г. (4)

Иными словами, в первом приближении реальные изменения доходности ипотечного кредитования (процентных ставок) соответствуют случайным блужданиям с положительным сдвигом 8„ т.е. фактически представляют собой субмартингал. С целью уменьшения кумулятивного эффекта ограничим возможные значения 5Г требованием: 8Г = /о; где / некоторый числовой коэффициент, который выразим в сотых долях единицы. Например, при I = 0,02 получим 8Г = 0,02ст.

Рис. 9. Циклическая зависимость (г„ - г0) от времени при случайном блуждании ипотечной процентной ставки с положительным сдвигом - премией за риск 8r: 1) 8Г = 0,02<т; 2) 8Г = 0,05сг; 3) 5Г = 0,09а.

В рамках сделанных предположений соотношения (1) и (2) примут соответственно вид

гп-го=Т.£.+Ысу' (5)

/=1

M(r„ -/•„) = M £, + nia J = nia. (6)

Значения величины е, получены в MS EXCEL с помощью генератора случайных чисел для нормального распределения с нулевым средним значением и дисперсией, равной единице - JV(0;1). Эти результаты в соответствии с соотношением (5) позволили смоделировать зависимость изменений реальной процентной ставки от времени для различных значений 5, (см рис. 9). Здесь учтено, что модельные значения случайной величины е„ построенные с помощью генератора случайных чисел для ста моментов времени, несколько отличаются от заданных генератору параметров: А/(е,) = 0,0299, <т = 0,870.

Плотности вероятности распределения случайной величины (5), рассчитанные по данным рис. 9 для различных значений сдвига 8„ представлены на рис. 10. Площадь под кривой левее нулевой линии соответствует вероятности убыточности ипотечного кредитования. Рисунок 10 дает наглядное представление о том, что с ростом 8, вероятность убыточности операций ипотечного кредитования в условиях циклических колебаний уменьшается.

—[- ТГ

•

\ 1 Is Si* S

■ I *

♦ IL ■ (,1

Г % S 2 ,

/lJ ¡i

? ni i

°ff * i

♦ nnM * 4

/ 0,0 y 1 * l

» M » % i.

■ ■ TI % 1 . ч

/ nU V \ \

/ 0,05 ■k

А 004

а 4

■ à nU ♦

« в 1

nU A

.9 -8 -7 .6 -в -4 -3 -2 -1 о 1 2 3 4 5 В 7 8 9 10 11 12 13 Сумма случайных величин со сдвигом, х

Рис. 10. Плотность вероятности fix) модельных значений последовательности случайных сумм х вида (5), иначе говоря, циклической зависимости (г„ - го) от времени при случайном блуждании ипотечной процентной ставки с премией за риск 5r: 1) 5Г = 0,02сг; 2) 5Г - 0,05с; 3) 5,- =0,09<т.

Конкретные значения таких вероятностей в рамках развиваемых модельных представлений могут быть получены по формуле

где х- случайная величина, представленная всевозможными суммами слагаемых вида

(4), т.е. в рамках полученных модельных значений последовательность случайных сумм типа

(5), в которых предел суммирования п принимает набор значений от 2 до 100; ¡лх и сгх2 -соответственно математическое ожидание и дисперсия последовательности случайных сумм вида (5), т.е. циклической зависимости (г„ - г0) от времени при случайном блуждании ипотечной процентной ставки с премией за риск 8Г.

Развиваемые модельные представления о циклических колебаниях в ипотечном кредитовании открывают, в частности, возможность выбрать такую премию за риск, а значит и процентную ставку, которая будет соответствовать наперед заданной вероятности Р0 убыточности финансовой операции.

В заключении диссертационной работы систематизировшгы основные выводы о результатах исследования и определены возможные направления дальнейшего развития предложенных подходов.

3. ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

Основные положения и результаты диссертации изложены в следующих публикациях автора

Опубликовано в ведущих рецензируемых научных журналах и изданиях, определенных ВАК:

1. Кольцова НЛО. Механизм функционирования системы ипотечного жилищного кредитования // Вопросы экономики и права, № 4, 2011. - 0,5 п л. (С. 297302)

2. Кольцова НЛО. Состояние и особенности развития рынков ипотечного кредитования в европейских странах // Экономические науки, № 5, 2011 - 0 5 п л (С 306-311)

3. Кольцова Н.Ю. Методы реструктуризации ипотечных жилищных кредитов в системе факторов финансовой стабильности // Вопросы экономики и права, № 5 2011.-0,5 п.л. (С. 346-355)

Публикации в других изданиях:

4. Кольцова Н.Ю. Структурирование облигаций с ипотечным покрытием в соответствии с законодательством РФ // Энциклопедия российской секьюритизации -2008. - Санкт-Петербург: Изд-во ООО «Сбондс-Петербург», ООО» Русипотека», 2008.-0,5 п.л. (С.75-81).

5. Кольцова Н.Ю. Механизм функционирования рынка ИЖК в Российской Федерации в системе факторов финансовой стабильности // Актуальные проблемы экономической науки и образования / Сборник научных статей. Под ред. проф. Стерликова Ф.Ф. - М.: МИЭМ, 2008. Вып. 2. - 0,5 п.л. (С. 93-98)

6. Кольцова Н.Ю. Ипотечное кредитование в России и современный финансово-экономический кризис // Актуальные проблемы экономической науки и образования / Сборник научных статей. Под ред. проф. Стерликова Ф.Ф. - М.: МИЭМ, 2009, вып. 1. - 0,5 п.л. (С. 68-76)

7. Кольцова Н.Ю. Механизм ипотечного жилищного кредитования в системе факторов финансовой стабильности России / Н.Ю. Кольцова. Брошюра. - М.: ООО Издательство «Компания Спутник+», 2010. - 2,6 п.л. (С. 1-50)

Академия труда и социальных отношений_

Формат А-5. Объем 1,0 пл. Тираж 100 экз. Заказ № 223.

Типография ИД «АТИСО» 119454, Москва, ул. Лобачевского, 90 Тел.: 432-47-45

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Кольцова, Наталия Юрьевна

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. Теоретические подходы к трактовке механизма ипотечного жилищного кредитования.

1.1. Особенности формирования и развития рынка ипотечного жилищного кредитования.—. . . . . . ; .-.1-2

1.2. Механизм функционирования системы ипотечного жилищного кредитования. . . .".

1.3. Национальные модели функционирования системы ипотечного жилищного кредитования.

ГЛАВА 2. Механизм функционирования рынка ИЖК в Российской

Федерации в системе факторов финансовой стабильности.

2.1. Оценка состояния системы ипотечного кредитования в России на разных стадиях макроэкономической динамики.

2.2. Специфика механизма взаимодействия основных участников системы ипотечного жилищного кредитования

2.3. ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и механизм структурирования ценных бумаг с ипотечным покрытием. .г. . .:85

2.4. Целевая функция ипотечного кредитования в России в системе факторов обеспечения финансовой стабильности. . Л

ГЛАВА 3. Повышение эффективности механизма ипотечного жилищного кредитования в РФ в контексте укрепления -финансовой, стабильности.—

3.1. Механизмы-повышения кредитного качества ипотечных ценных бумаге прямым распределением платежей.

3.2. Эффетш*вность секьюритизации в системе ипотечного жилищного кредитования.

3.3. Институциональные факторы повышения устойчивости системы ипотечного жилищного кредитования в РФ.

3.4. Методы реструктуризации ипотечных жилищных кредитов в системе факторов финансовой стабильности.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Механизм ипотечного жилищного кредитования в системе факторов финансовой стабильности России"

Из механизма разрешения социально значимой проблемы приобретения собственного жилья населением ипотечное кредитование трансформировалось в самостоятельный сегмент национальной финансовой системы. Постепенно институт "ипотечного кредитования превратился в эффективный механизм аккумуляции и распределения кредитных ресурсов в системе финансовых потоков. История становления рынков ипотечного кредитования в мире показала, что наличие надежного вторичного рынка ипотечного кредитования, осуществляющего рефинансирование кредитов на рынке ценных бумаг, позволяет обеспечить стабильную доходность кредитным организациям, фиксированную стоимость долгосрочных кредитов заемщикам, а также служит инструментом управления корпоративными и частными вложениями, включая средства пенсионных фондов.

Опыт стран мира свидетельствует о том, что при правильной организации и"ведении взвешенной государственной политики ипотека трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. Ипотека способна стать катализатором роста рынка недвижимости и смежных отраслей, поскольку за счет расширения платежеспособного спроса на жилье активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит развитие многих смежных отраслей экономики, сферы розничной торговли и услуг, увеличивается занятость населения.

Проблема рынка ненадежных кредитов (яиЬрпте) в США мультиплицировалась практически на всех национальных финансовых рынках, вызвав глобальный экономический кризис, завершение которого переходом мировой экономики на стадию ускоренного роста сегодня трудно определить конкретными временными рамками.

Кризис ликвидности на американском рынке ипотечного кредитования в 2007 г. быстро распространился по системе операций финансовых посредников сначала на сегменты кредитования ненадежных заемщиков, а затем и на национальные финансовые системы в целом. Это предопределило фундаментальный теоретический и практический интерес к проблеме качества ипотечных кредитов и обеспеченных кредитами ценных бумаг в' России. Секьюритизация в качестве одного из наиболее эффективных механизмов привлечения предприятиями и организациями практически неограниченных финансовых ресурсов заключает в себе огромный потенциал развития не только финансового рынка, но и экономики в целом. Особую значимость это приобретает в свете насущной необходимости ускорения темпов роста валового внутреннего продукта (ВВП) и реализации приоритетных национальных проектов в России в посткризисный период. Не случайно развитие рынка ипотечных ценных бумаг в стране названо ключевым направлением реализации государственного приоритета в сфере обеспечения домашних хозяйств доступным и комфортным жильем.

В соответствии с целью исследования в диссертации поставлены следующие основные задачи:

- выявить сущностные характеристики рынка ипотечного жилищного кредитования в современных условиях, определить его целевые функции в системе перераспределения финансовых ресурсов в национальной экономике, продемонстрировать его роль в процессах трансмиссии глобальных кризисных явлений в российскую хозяйственную систему;

- рассмотреть механизм цикличности развития рынка ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) в Российской Федерации как основы для разработки эффективных контрциклических мер, предполагающих способы -снижения рисков физических лиц-заемщиков и институциональных инвесторов, а также системы ипотеки в целом;

Предметом исследования являются структурные связи, возникающие между участниками российского рынка ИЖК, по поводу перераспределения финансовых потоков, управления рисками, секьюритизации активов с учетом -эластичности развития жилищного строительства и прогресса в ипотечном кредитовании, рассматриваемых в системе факторов финансовой стабильности.

В настоящее время в России и за рубежом ведутся активные научные исследования проблем, связанных с ипотечным кредитованием и его влиянием на состояние национальных и глобальных финансовых рынков. Проблемами развития инфраструктуры рынка ипотечного кредитования и его регулирования занимались Бабич A.M., Лимаренко В.И., Никулин И.М., Просолова E.H., Смирнов Е.Б., Соловова О.Н., Хотинская Г.И. и др.

Современный глобальный экономический (в том числе ипотечный) кризис стал предметом серьезных аналитических разработок как российских исследователей - Дробышевского С.М., Улюкаева A.B., Тосуняна Г.А^ Орлова А., Ясина Е.Г. и др., так и зарубежных - Attali J., Demyanyk Y., Van Hemert О., Ferguson N., Rogoff К., Krugman P.A.

Информационную и нормативно-правовую базу исследования составили законодательные и нормативно-правовые акты Российской Федерации и международных финансовых организаций в области ипотечного кредитования, данные Росстата, публикации ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», ООО «Сбондс-Петербург», ООО «Русипотека», ОАО «Банк ВТБ», Ассоциации региональных банков, отчеты специализированных организаций (Европейская-ипотечная федерация, рабочая группа по ипотечному кредитованию Европейской комиссии и другие), аналитические публикации Банка России, Министерства финансов РФ, рейтинговых и аналитических агентств, материалы монографических исследований российских и зарубежных ученых, информационно-аналитические статьи.

Выводы обосновывались статистическими данными по анализируемым показателям, для решения поставленных задач применялись стандартные мате-матико-статистические методы, факторный и сравнительный анализ, метод аналитических группировок.

Автором получены следующие результаты, обладающие научной новизной:

- уточнено понятие системы ипотечного жилищного кредитования в части взаимозависимости типов институтов и их взаимодействия с внешней средой в процессах формирования, обмена и распределения кредитных средств на первичном и вторичном рынках ипотечного жилищного кредитования на современном этапе развития, на основе которого реализован системный подход в трактовке рынка ипотечного жилищного кредитования, позволивший выделить основных субъектов, определить многообразие выполняемьсгтзадач и осуществляемых функций в условиях открытых национальных экономических систем;

- определена цикличность развития рынка ипотечного кредитования с точки зрения изменения стоимости ипотечных кредитов и состояния основных субъектов рынка, что позволило-обосновать практический инструментарий реструктуризации ипотечных жилищных кредитов на стадиях спада и депрессии рынка ИЖК, в том числе в условиях кризиса национальной экономической системы, с целью предотвращения дефолта заемщиков, как наиболее острого проявления негативных последствий кризиса;

- разработан основанный на представлениях о мартингальности рынка ИЖК метод математического моделирования цикличности реальных колебаний процентной ставки ипотечного кредитования, на основе которого предлагается методика количественной оценки вероятности убыточности ипотечных операций, позволяющая определить минимально необходимый уровень премии за риск;

- проведено комплексное исследование рынков ИЖК в РФ, позволившее определить оптимальные характеристики кредитного продукта, способы реструктуризации и инструменты рынка ценных бумаг, способствующие предоставлению долгосрочных ипотечных кредитов по фиксированной процентной ставке;

Теоретическая и практическая значимость работы заключаются в приращении научного знания в области ипотечного кредитования, содержащегося в частности в теоретико-методическом обосновании и практическом моделировании структурирования облигаций с ипотечным покрытием в соответствии с законодательством РФ. Понятийный аппарат расширен автором за счет углубления категориального аппарата при рассмотрении системы секьюритизации ипотечных кредитов. Практическая значимость исследования заключается в возможности использования полученных выводов, предложенных методов и рекомендаций, в частности в отношении реструктуризации кредитов с целью снижения долговой нагрузки, применения мер по ограничению возникновения и распространения негативных явлений на рынке ценных бумаг с ипотечным покрытием, при планировании и реализации программ ипотечного кредитования коммерческими и государственными кредитными организациями в системе факторов поддержания финансовой стабильности национальной экономики.

Публикации. Основные положения диссертационной работы опубликованы в 1 брошюре и 6 статьях общим объемом 5,6 печатных листа, три из которых - в изданиях из перечня, определенного ВАК РФ.

Диссертация: заключение по теме "Финансы, денежное обращение и кредит", Кольцова, Наталия Юрьевна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Система ИЖК является чрезвычайно важным экономическим институтом, в особенности вторичный рынок ипотечного кредитования,- что было подтверждено в условиях современного финансово-экономического кризиса. Исследование предпринятое в диссертационной работе позволило определить необходимые меры, направленные на ограничение возникновения и распространения негативных явлений на рынке- ипотечного кредитования и связанном с ним сегменте рынка ценных бумаг, обеспеченных-ипотечными кредитами.

Изменившиеся условия современных экономических реалий заставляют по-новому взглянуть как на устоявшуюся практику первичного ипотечного кредитования, так и на условия рефинансирования ипотечных кредитов на вторичном рынке ценных бумаг. Предложенный комплекс мер позволит значительно снизить риски системы ИЖК, что в совокупности с разработкой достоверных моделей прогнозирования, поведения индивидуальных заемщиков и портфелей кредитов,, будет способствовать дальнейшему становлению- и развитию рынка ипотечного кредитования в России и странах ЕС. И как. говорилось ранее, надежность рынка ипотечного кредитования означает эффективное разрешение социального вопроса приобретения собственного жилья, стабильную доходность кредитных организаций, фиксированную стоимость долгосрочных .кредитов для заемщиков и гибкий инструмент вложения средств частных и институциональных инвесторов, в том числе пенсионных фондов.

Руководствуясь высокой значимостью ипотечного кредитования с социальной точки зрения, а также влиянием состояния кредитной системы на финансовый и реальный сектора экономики, были разработаны практические способы реструктуризации ипотечных кредитов с целью временного снижения долговой нагрузки заемщика и предотвращения роста как просроченной задолженности по кредитам, так и полных дефолтов заемщиков. Предложенные 181 способы реструктуризации позволяют сохранить право заемщика на недвижимость при поддержании приемлемого уровня доходности кредитной организации и, соответственно, помогают сохранить стабильность финансовой системы страны.

Таким образом, исследование институтов, инструментов и их взаимосвязей, отечественного и зарубежного опыта их создания, функционирования и развития позволило сделать следующие основные выводы:

1. Понятие системы ипотечного жилищного кредитования не может рассматриваться изолировано от рассмотрения взаимозависимости и взаимодействия элементов и инструментов системы с внешней средой. Связующим звеном системы ИЖК с внешней средой является рынок ипотечного кредитования, в рамках которого происходит взаимодействие субъектов экономической жизнедеятельности.

Рынок ИЖК служит формированию, обмену, распределению кредитных средств и недвижимости служащей обеспечением по кредитам. Задачи рынка ИЖК обусловили ряд осуществляемых функций: ценообразование, информационная, регулирующая, посредническая и санирующая (стимулирующая) функции.

2. Высокую практическую ценность может принести правильное понимание явления цикличности развития рынка ипотечного жилищного кредитования. Основные стадии одного цикла включают: подъем, спад, депрессию и оживление. Различные состояния рынка на каждой стадии можно выразить в стоимости ипотечного кредита. Кредитные организации и правительство должны вырабатывать антициклические меры для сглаживания колебаний рынка.

3. Исследование возникновения и развития кризиса на рынке ипотечного кредитования в США, а также анализ ипотечных рынков в странах ЕС, позволили сделать вывод о мерах по ограничению возникновения и распространения негативных явлений на рынке ипотечного кредитования, и связанного с ним сегмента рынка ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.

4. Опыт стран ЕС позволил сделать вывод о том, что способы привлечения финансовых ресурсов для выдачи ипотечных кредитов в значительной степени определяют тип процентных ставок и длительность периода, в течение которого ставка может быть зафиксирована. Финансирование за счет депозитов физических лиц не позволяет установить фиксированную ставку на продолжительный срок, в то время как выпуск долгосрочных ипотечных ценных бумаг способствует фиксации процентной ставки на длительный период.

5. Разработка качественных моделей прогнозирования досрочных погашений, учитывающих влияние различных факторов, необходима для достоверной оценки доходности- и рискованности вложений- в ипотечные бумаги, что в свою очередь будет способствовать использованию мер по оптимизации рисковой составляющей, как ипотечных кредитов, так и обеспеченных ими ценных бумаг.

6. Разработанные способы реструктуризации ипотечного кредита способствуют значительному снижению долговой нагрузки в течение льготного периода, тем самым, сохраняя право собственности заемщика на жилье. Предложенные меры реструктуризации действенны как для кредитов в рублях, так и в иностранной валюте. Более того, в отношении валютных кредитов реструктуризация является мерой значительно более выгодной, чем рефинансирование.

7. Модели развития рынка ипотечного кредитования в странах ЕС служат подтверждением перспектив, как дальнейшего развития, так и сокращения рынка ИЖК, что будет в значительной степени зависеть от эффективности мер, предпринимаемых правительственными органами и непосредственно кредитными организациями и другими субъектами системы ипотечного жилищного кредитования стран ЕС.

Диссертация: библиография по экономике, кандидата экономических наук, Кольцова, Наталия Юрьевна, Москва

1. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

2. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

3. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

4. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

5. Герценштейн М.Я. (1900). Реформа ипотечного кредитования в Германии. СПб. Типография В. Киршбаума.

6. Герценштейн М.Я. (1902). Ипотечные банки и рост больших городов в Германии. СПб. Типография В. Киршбаума.

7. Ипотечный кредит в Австро-Венгрии. (1896). СПб. Типография В. Киршбаума.

8. Ипотечный кредит в Германии. (1900). СПб. Типография В. Киршбаума.

9. Общество французского поземельного кредита. (1894). СПб. Типография В. Киршбаума.

10. Морандьер Леон Жюллио де ла. Гражданское право Франции. Т.З. (1961). Пер. с французского Флейшиц Е.А. М.: Издательство иностранной литературы.

11. Работы западных специалистов в области ипотечного кредитования

12. Andersen K.G., Kauko К. (1996). A cross-country study of market-based housing finance. Helsinki.

13. Boleat M. (1985). National housing finance systems: a comparative study. Croom Helm.

14. Building on Progress: The future of housing finance in Poland. (1997). Urban institute consortium for US AID / Warsaw, May.

15. Cieleback M. (2002). Screening and signaling in a contractual savings for housing system: The German Bausparkassen system. Mimeo.

16. Chiquier L. (2006). To build sound and assessable housing finance systems // World bank group. Presentation on the "Housing finance conference", March 15-17. www.worldbank.org.

17. Diamond D.B., Lea M.J. (1992a). Housing finance in developed countries: an international comparison of efficiency. // Journal of housing research. Vol.3. #1.

18. Diamond D.B., Lea M.J. (1992b). The decline of special circuits for Housing finance. // housing policy debate. Vol.3. #3.

19. Diamond D.B. (1999). The transition in housing finance in central Europe and Russia: 1989-1999. Study commissioned by US AID. San Diego. (http://www.ceemortgagefinance.org/Poland/PDF/HFTransition.PDF).

20. Diamond D.B. (2002). Comments on the Bauspar System and proposal for Lithuania. // Presentation at a round table discussion on the Bauspar system. Vilnus, Lithuania, July 5.

21. Friedemann R. (2003). Extending mortgage lending to middle and lower income groups in emerging economies are contract savings systems (CSS) suitable? // Paper presented at Wharton international housing finance program.

22. Hardt J. (2000). Evolving EU property and Mortgage markets Excerpts from a report by Judith Hardt.

23. Hardt J., Manning D. (2000). European mortgage markets: structure, funding and future development. European Mortgage federation: OECD.

24. Jaffee D.M., Renaud B. (1996). Strategies to develop mortgage market in Transition economies. // The World Bank. Policy research working paper. #1697.

25. Lange H. (2003). Mortgage backed securitization: contextual success factors. // Proceedings of the academy of commercial banking and finance. Vol.3, #2.

26. Lea M.J. Secondary mortgage markets: International perspectives: // International union for housing finance, 1998.

27. Lea M.J., Black R., Jaszczolt K. (2000). Solving the housing problem. Lessons from Poland and Hungary in creating a new housing finance system. // US AID, Regional urban development office, Central Europe. Warsaw.

28. Lea M.J., Chiquier L., Hassler O. (2004). Mortgage securities in Emerging markets. // The World bank. World bank policy research working paper #3370.

29. Low S., Sebag-Montefiore M., Dübel A. (2003). Study on the Financial integration of European mortgage markets. // Mercer Oliver Wyman, European Mortgage Federation.

30. Merrill S. (2000). Regional conference on housing finance: building housing finance in Central and Eastern Europe: sharing and comparing. // USAID, Regional urban development office, Central Europe. Warsaw.

31. Scanlon K., Whitehead C. (2004). International trends in housing tenure and mortgage finance. // Council of mortgage lenders. November.

32. Suarez J.L., Vassallo A. (2004). European mortgage market: an overview 11 IESE Business school Universidad de Navarra. WP #562.

33. The case for the Bauspar System (2001). Schwaebisch Halle. Mimeo.

34. Warnock V.C., Warnock F.E. Markets and housing finance. // Journal of housing economics, 2008.

35. Хохлов B.M. Об опыте Чехии в создании системы ипотечного кредитования. // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование.2005. №4 (25).

36. Hager R. Efficiency of the Bausparkasse systems in Eastern Europe. // The Eastern European workshop on Housing finance and housing affordability. Budapest. 2004.

37. Hegedus J., Rogozhina N., Somogyi E., Struyk R., Tumanov A. Potential effects of subsidy programs on housing affordability: The cases of Budapest and Moscow. 2004.

38. Работы отечественных авторов

39. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. — СПб.: Питер, 2000.

40. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. М.: ИВЦ «Маркетинг», 2001.

41. Калашникова З.В. Зарубежный опыт жилищного кредитования и его применение в России // Финансовый менеджмент. 2002. № 1.

42. Колобов С.С., Колобова B.C. Жилищное ипотечное кредитование: состояние и перспективы развития. — М.: Дашков и К, 2002.

43. Косарева Н.Б., Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. (2001). Развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования населения в России. // Вопросы экономики. №5.

44. Кричевский Н.А. Ипотечное жилищное кредитование. — М.: Дашков и К,2006.

45. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования: Учеб. пособие. -М.: Издание Тихомирова М.Ю., 2000.

46. Меркулов B.B. (2003). Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. СПб: Изд. «Юридический центр Пресс».

47. Основы ипотечного кредитования. / Науч. ред. и рук. авт. колл. Косарева Н.Б. М.: фонд «Институт экономики города»: ИНФРАгМ, 2007.

48. Пастухова Н.С., Рогожина H.H. (2002). Зарубежный опыт жилищных сберегательных программ. / Рекомендации по использованию жилищных сберегательных программ в работе банков. М.: фонд «Институт экономики города».

49. Пашкус Ю.В. Экономика и финансы недвижимости. СПб.: 1999.

50. Полтерович В.М., Старков О.Ю. Формирование ипотеки в догоняющих экономиках: проблема трансплантации институтов. М.: Наука, 2007.

51. Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь. 5-е изд., перераб. и дош М.: ИНФРА-М, 2007.

52. Справочник «Энциклопедия российской секьюритизации — 2008» СПб.: Сбондс-Петербург, Русипотека, 2008.

53. Старков О.Ю. (2004). Эволюция и трансплантация институтов рынка ипотечного кредита. / Экономика и математические.методы. Т.40, №3.

54. Суворов Г. Л. Моделирование досрочных погашений российских ипотечных кредитов (часть 2). // Русипотека. 2008. http://www.rusipoteka.ru/files/articles/2008/souvorov-29.pdf.

55. Суворов Г. П., Алферов Р. Построение модели досрочного погашения. // Рынок ценных бумаг. 2007. №5 (332).

56. Фаерман Е.Ю., Хачатрян С.Р. Расширение доступности жилья на базе ипотечного кредитования. // Эконономика и математические методы. Т.40. 2004. №1.

57. Фаерман Е.Ю., Хачатрян С.Р. Ипотечное кредитование (анализ и моделирование). // Аудит и финансовый анализ. 1998. №2.

58. Фаерман Е.Ю., Хачатрян С.Р., Федорова H.JI. Моделирование жилищного рынка. М.: ЦЭМИ РАН, 2003.

59. Хачатрян С.Р. Анализ и моделирование механизмов регулирования рыночных процессов в жилищной сфере. Препринт #WP/98/064. M.: ЦЭМИ РАН, 1998.

60. Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой и активами / Под ред. Хейра JI; пер. с англ. М.: Альпина Бизнес Букс, 2007.

61. Черных Е.В. История и перспективы развития ипотечного кредитования в России. / Препринт #WP/98/048. M.;. ЦЭМИ РАН, 1998.

62. Шевчук Д.А. Ипотека: просто о сложном. — М.: Гросс-Медиа: РОСБУХ, 2008.

63. Struyk R.J., Kosareva N.B. Housing finance in Russia: Developments in. 1992. // Urban institute. 1993.

64. Экономика. Изд. 3, переработанное и-дополненное / Под ред. Булатова A.C. М.: Юристъ, 2002.

65. Экономика недвижимости: Конспект лекций / Гриненко С. В. — Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.

66. Экономика недвижимости: Учебное пособие / Асаул А.Н., Карасев A.B. -М.: МИКХиС, 2001.

67. Экономика недвижимости: Учебное пособие / Сост.: Виноградов Д. В. -Владимир: Владимирский государственный университет, 2007.

68. Экономика недвижимости: Учебное пособие / Сост.: Паттури Я. В. -Великий Новгород: НовГУ им. Ярослава Мудрого, 2002.

69. Экономическая теория / Под ред. Николаевой И.П. М.: Юнити, 2008.

70. Энциклопедия «Кругосвет», гуманитарные науки, экономика и право, статья «Экономические циклы», 2008.

71. Ассоциации, форумы, федерации, институты, советы, иные публикации

72. Аналитическая записка рейтингового агентства «Эксперт РА» "Ипотека и жилищное строительство: катализаторы экономического роста", 2006.

73. Аналитический обзор «Поведение потребителей на рынке ипотечного кредитования». РосБизнесКонсалтинг, Москва, 2006.

74. Аналитический отчет «Рынок ипотечного кредитования в России». DISCOVERY Research Group, Москва, 2006.

75. Доклад «Влияние галопирующего рынка жилья на динамику рынка ипотечных сделок (на примере Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость, Москва)» на секции аналитики 2-го Петербургского ипотечного форума, 2 марта 2007 г.

76. Презентация «International MBS market update and outlook» Закрытое акционерное общество коммерческий "банк «Ситибанк», Москва; 13 ноября 2007 г.

77. Презентация «Ипотечный кризис в США: возможные причины и уроки» на пятой всероссийской конференция «Ипотечное кредитование в-России», Москва, 30 марта 2007 г.

78. Презентация «Опыт структурирования и размещения дебютного выпуска ИЦБ АИЖК. Взгляд на рынок со стороны инвестбанка» Закрытое акционерное общество коммерческий банк «Ситибанк», Москва, 13 ноября 2007 г.

79. Презентация «Первый ипотечный агент АИЖК». Открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». 2007.

80. Проект «Развитие первичного рынка ипотечного кредитования в России». (2004) // www.sdc-seco.ru/index.php?navID=22585&langID=5&userhash=cbdafd827371 lecf99f . ? 3758cfed9a3c4.

81. Развитие рынков ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Заключительный отчет. Документ подготовлен группой специалистов, включающей Эллиса П. (ECSIE), Гвинера Б. (FINCF), Шикье Л. (OPD). Всемирный банк. 2003.

82. Результаты обследования ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации в 2001-2002гг. // Вестник Банка России. 2003. № 56(708).

83. Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010гг. С изменениями, утвержденными постановлением Правительства РФ. от 31 дек.: 2005г. №865. // www.urbaneconomics.ru/texts.php?folder id=l 95&mat id=289&from=fp&p ageid=6957.

84. ESF Securitization. Data report. w\v\v.europeansecuritization.com/pubs/ESFDataRprt0205.pdf. 2005.

85. Housing finance in emerging economies. Technical brief to the Board. // World bank group board presentation. June. www.ifc.org/ifcext/gfm.nsf/attachmentsbvtitle/HF-TechBrief-WBGBoard/$FILE?HF-TechBrief-WBGBoard.ppt. 2005".

86. IFC and housing finance. Central and Eastern Europe. // www.ifc.org/ifcext/gfm.nsi7attachmentsbvtitle/HF-Factsheet-CEEl/$FILE/HF-Factsheet-CEEl.pdf. 2005.

87. Mortgage banks and mortgage bond in Europe. 3rd ed. European mortgage federation (Publisher). Nomos Verlagsgesellschaft. Baden-baden, 2001.

88. The integration of the EU Mortgage credit markets. Report by the Forum Group on Mortgage Credit. Internal Market Directorate General, 2004.

89. Russia: Primary mortgage market development project. // www.ifc.org, раздел Advisory projects in the Russian Federation. www.ifc.org/ifcext/eca.nsf/content/Russia More onTA#Russia%20Primary %20Mortgage%20Market%20development%20proiect.pdf. 2005.

90. Оценка масштабов и динамики изменения платежеспособного спроса на жилье и объемов жилищного строительства в России (2004). Краткое изложение основных результатов и выводов. www.urbaneconomics.ru/texts.php7folder id=80&matid=l 22&page id=331 6.

91. Сайт Федеральной корпорации ипотечного кредитования, http://www.freddiemac.com/pmms/release.html.

92. Сайт Федеральной национальной ассоциации ипотечного кредитования, http://www.fanniemae.com/media/econoinics/index. ¡html.

93. Сайт Федеральной резервной системы США, http://www.federalreserve.gov/fomc/fundsrate.htm.

94. The International Union for Housing Finance (IUHF), http://www.housingfinance.org.

95. The CEE (Central & Eastern Europe) Mortgage Finance, http://uww.ceemortgagefmance.oi-o.

96. Lucas R.E. Jr. Expectations and the Neutrality of Money // Journal of Economic Theory. 4: 103-124. 1972.

97. Mishkin F.S., White E.N. U.S. Stock Market Crashes And Their Aftermath: Implications For Monetary Policy // NBER Working Paper. 2002. № 8992.

98. Martínez-Pagés J., Maza L.A. Analysis of house prices in Spain. Working Paper 0307. Banco de España, 2003.

99. Marsh T.A., Merton R.C. Dividend Variability and Variance Bounds Tests "for the Rationality of Stock Market Prices // The American Economic Review. Vol. 76. No. 3. (Jun., 1986). P. 483-498.

100. Muellbauer J., Murphy A. Booms and Busts in the UK Housing Market // The Economic Journal. Vol. 107. No. 445 (Nov., 1997). P. 1701- 1727.

101. Mylonas P., Schich S.T. The use of financial market indicators by monetary authorities. OECD Economics Department Working Paper; 223. 1999.

102. Poterba J. Tax Subsidies to Owner-Occupied Housing: An Asset-Market Approach // The Quarterly Journal of Economics. 1984.

103. Poterba J. Taxation and Housing: Old Questions, New Answers // Empirical Public Finance. 1992.

104. Poterba J, Weil D., Shiller R. House Price Dynamics: the Role of Tax Police and Demography // Brookings Papers on Economic Activity. 1991.

105. Ranney S. The Future Price of Houses, Mortgage Market Conditions, and the Returns to Homeownership // The American Economic Review. 1981.

106. Raymond H. Preventing crises by testing for bubbles: a comparative study of the financial fragility of Europe relative to the USA and Japan. 2001. University of Metz.

107. Rosenberg B., Rudd A. Factor-Related and Specific Returns of Common Stocks: Serial Correlation and Market Inefficiency // The Journal of Finance. 1982. Vol. 37. № 2.

108. Rosen H.S. Housing Decision and the US Income Tax // Journal of Public Economics. 1979. XI. 1-23.

109. Rudebush G.D. Monetary Policy and Asset Price Bubbles // FRBSF Economic Letter. 2005. № 2005. 18.

110. Schwab R. Expected Inflation and Housing: Tax and Cash Flow considerations // Southern Economic Journal. 1983.

111. Schwartz A. J. Asset Price Inflation And Monetary Policy // NBER Working Paper. 2002. № 9321.

112. Siegel J.J. What Is an Asset Price Bubble? An Operational Definition. European Financial Management, 2003.

113. Shiller R.J. From Efficient Markets Theory to Behavioral Finance // The Journal of Economic Perspectives. 2003. Vol. 17. № 1.

114. Shiller R.J. Measuring Bubble Expectations and Investor Confidence // NBER Working Paper. 1999. № 7008.

115. Shiller R.J. Irrational Exuberance. Princeton: Princeton University Press, 2000.

116. Shiller R.J. Do Stock Prices Move Too Much to be Justified by Subsequent

117. Changes in Dividends? // The American Economic Review. Vol. 71. No. 3. June 1981.

118. Smith L.B., Rosen K.T., Fallis G. Recent Developments in Economic Models of Housing Markets // Journal of Economic Literature. Vol. 26. No. 1 (Mar., 1988). P. 29-64.

119. Sornette D. Why Stock Markets Crash: Critical Events in Complex Financial Systems. Princeton: Princeton University Press, 2003.

120. Stein J. Prices and Trading Volume in the Housing Market: A Model with Down-Payment Effects // The Quarterly Journal of Economics. 1993.

121. Stone D., Ziemba W. Land and Stock Prices in Japan // The Journal of Economic Perspectives. 1993.

122. Takatoshi Ito, Tokuo Iwaisako. Explaining-Asset Bubbles in Japan // NBER Working Paper. 1995. № 5358.

123. Tirole J. On the Possibility of Speculation under Rational Expectations // Econometrica. 1982. Vol. 50. № 5.

124. Tirole J. Asset Bubbles and Overlapping Generations // Econometrica. 1985. Vol. 53. №5.

125. Topel R., Rosen S. Housing Investment in the United States // Journal of Political Economy. 1988.

126. Trichet J.-C. Asset price bubbles and monetary policy. MAS lecture 8 June 2005 in Singapore. :

127. Tracy J., Schneider H., Chan S. Are Stocks Over-Taking Real Estate in Household Portfolios? Current Jssucs in Economics and Finance,; Federal Reserve Bank of New York. April 1999. 5(5).

128. Van Norden S., Vigfusson R. Avoiding the Pitfalls: Can Regime-Switching Tests Detect Bubbles? Bank of Canada. 1996.

129. Vigdor J.L. Liquidity Constraints and Housing Prices: Theory and: Evidence from the Va Mortgage Program // NBER Working Paper. 2004; № 10611.

130. Vissing-Jorgensen A. Perspectives On Behavioral Finance: Does "Irrationality" Disappear With Wealth? Kellog School of Mangement, Northwestern University, NBER, CEPR. 2003.

131. West K.D. A Specification Test for Speculative Bubbles // The Quarterly Journal of Economics. 1987. Vol. 102. №3.

132. White E.N. Bubbles And Busts: The 1990s In The Mirror Of The 1920s

133. NBER Working Paper. 2006. № 12138.

134. Yu I., Sz A. Testing For Bubbles In The Hong Kong Stock Market.

135. Hong Kong Monetary Authority. 2003.

136. Статистика, национальные данные

137. Бюллетень банковской статистики ЦБ РФ № 10 (161) — М.: «АЭИ «Прайм-ТАСС», 2006.

138. Бюллетень банковской статистики ЦБ РФ № 12 (187) М.: «АЭИ «Прайм-ТАСС», 2008.

139. Country notes of Hungary, Czech republic, etc. OECD workshop on housing finance in Transition economies.rd

140. Housing finance in Hungary. (2002). 3 workshop on housing finance in TransitiocLeconomies. www.oecd.org/pdf/m0037000/m000378Q3.pdf.

141. Housing^finance of Slovak Republic. (2002). 3rd workshop on housing finance mTransition economies, www.oecd.org/pdf7m0037000/m00037810.pdf.

142. Tiypostat 2007. A review of Europe's mortgage and housing markets. // European mortgage federation, 2007. http://wv/w.hypo.org/content/Default.asp?PageID^343.

143. Quartely review ofEuropean mortgage markets. 4th quarter 2007. // European mortgage federation, 2008.

144. Quartelyreview ofEuropean mortgage markets. 3rd quarter 2008. // European mortgage federation, 2008.

Механизм ипотечного жилищного кредитования в системе факторов финансовой стабильности России тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Механизм ипотечного жилищного кредитования в системе факторов финансовой стабильности России"

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Кольцова, Наталия Юрьевна

Диссертация: введение по экономике, на тему "Механизм ипотечного жилищного кредитования в системе факторов финансовой стабильности России"

Диссертация: заключение по теме "Финансы, денежное обращение и кредит", Кольцова, Наталия Юрьевна

Диссертация: библиография по экономике, кандидата экономических наук, Кольцова, Наталия Юрьевна, Москва

Похожие диссертации

Каталог диссертаций