Механизм реализации интересов субъектов ипотечного жилищного кредитования тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Русаев, Владимир Иванович

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ РЕАЛИЗАЦИИ ИНТЕРЕСОВ СУБЪЕКТОВ ИПОТЕКИ.

1.1. Экономические интересы в системе отношений ипотечного кредитования.

1.2. Реализация интересов субъектов ипотечного жилищного кредитования в процессе их взаимодействия.

ГЛАВА 2. ИСТОРИЧЕСКОЕ И ЛОГИЧЕСКОЕ В ФОРМИРОВАНИИ СОВРЕМЕННОЙ ОТЕЧЕСТВЕННОЙ ИПОТЕКИ.

2.1. Исторические корни современной ипотеки в России.

2.2. Адаптация зарубежного опыта ипотечного кредитования.

ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ СОГЛАСОВАНИЯ ИНТЕРЕСОВ СУБЪЕКТОВ ИПОТЕКИ В ПЕРЕХОДНОЙ ЭКОНОМИКЕ РОССИИ.ИЗ

3.1. Современное состояние ипотеки в России.

3.2. Противоречия ипотечного жилищного кредитования и механизм их разрешения.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Механизм реализации интересов субъектов ипотечного жилищного кредитования"

Актуальность темы исследования. Переход от административно-командной экономики к рыночному хозяйству в России нарушил сложившийся ранее механизм обеспечения населения жильем, основанный на государственном финансировании строительства жилых домов и из фондов предприятий. В настоящее время государственная основа строительства жилья практически отсутствует, а предприятия, которые в большинстве своем стали негосударственными и перешли на полную самоокупаемость и самофинансирование, не в состоянии осуществлять крупные капитальные вложения в социальный сектор.

Но потребность в улучшении жилищных условий, по-прежнему, испытывают различные категории граждан: молодые семьи, граждане, которые проживают в устаревших морально и физически жилых домах, в общежитиях, арендующие жилье.

Мировая практика показывает различные способы решения жилищной проблемы, как путем предоставления в аренду государственных квартир и частных квартир в многоквартирных домах, так и посредством использования ипотечного кредитования, привлекая денежные сбережения населения.

В России ипотечное кредитование стало возможным в результате приватизации жилого фонда и введения института частной собственности.

Организация доступного для населения рыночного механизма обеспечения жильем, является важнейшим направлением реформы жилищного сектора в России, учитывая, что в последние годы инвестиции в жилищное строительство резко сократились, по-прежнему остается низким платежеспособный спрос на жилье, поскольку инфляционная волна обесценила сбережения многих категорий семей, а молодые семьи еще не успели сделать накопления для покупки жилья.

Одним из путей увеличения платежеспособного спроса на жилье и фактором экономического роста является механизм ипотечного жилищного кредитования. Этот процесс многогранен и достаточно сложен, при его развитии необходимо учитывать экономические интересы всех участвующих субъектов, только при условии согласования и реализации экономических интересов кредиторов, заемщиков, инвесторов, государства, участвующих в процессе ипотечного жилищного кредитования, можно добиться успеха в решении социально значимой проблемы обеспечения жильем населения.

В процессе исследования фундаментальных основ ипотечного кредитования с точки зрения выявления экономической сущности собственно кредита и непосредственно ипотеки автором были проанализированы работы основоположников экономической теории А. Смита, К. Маркса, Ф. Энгельса, Д. Кейнса.

Теоретическое осмысление экономического интереса, потребностей и стимулов как экономических категорий имеется в работах А.И. Воропаева, Б.Я. Гершковича, Г.В. Голосова, Г.И. Зинченко, В.П. Каманкина, П.А. Канапухина, Ф.П. Кошелева.

Исторический опыт России и зарубежных стран в области ипотечного кредитования освещен в работах П. Барроса, И. Гиндина, В. Кудрявцева, Р. Страйка, Е. Черных, Е. Ширинской и др. В процессе анализа состояния ипотечного кредитования в переходной экономике России были использованы работы С. Ананских, Д. Будакова, Н. Косаревой, А. Ларионова, А. Смолянникова, В. Стюнькова, В. Полякова, В. Усова,

В исследовании также были использованы нормативные и правовые акты Правительства Российской Федерации, инструктивные документы Центрального Банка РФ и материалы некоторых российских коммерческих банков.

Как правило, в научной литературе работы, связанные с ипотечным кредитованием, имеют форму методических практических рекомендаций, либо носят описательный характер исторического российского и зарубежного опыта в этой области, ряд публикаций относятся к разряду нормативных, законодательных документов, содержат анализ правового базиса данного процесса. Поэтому исследование ипотечного кредитования с точки зрения механизма реализации интересов его субъектов, несомненно, актуально и представляет теоретический и практический интерес, поскольку для создания эффективной системы ипотечного кредитования требуется знание интересов всех субъектов, особенностей их взаимодействия и противоречий, возникающих при реализации этих интересов.

Недостаточная изученность способов согласования интересов субъектов, актуальность, теоретическая и практическая значимость выработки механизма реализации интересов субъектов ипотечного жилищного кредитования определили выбор темы диссертации, цель исследования, его задачи.

Целью исследования является - на основе теоретического анализа ипотечного жилищного кредитования и экономических интересов каждого из его субъектов определить механизм реализации этих интересов с учетом зарубежного и отечественного опыта в этой области.

Осуществление поставленной цели потребовало решения следующих основных задач:

-раскрыть социально-экономическую сущность ипотечного жилищного кредитования на основе анализа интересов его субъектов;

- проанализировать взаимодействие субъектов ипотеки с точки зрения механизма реализации их интересов;

- изучить исторический опыт России в области ипотечного кредитования с целью определения возможности его применения на практике;

-рассмотреть схемы ипотечного жилищного кредитования, используемые в ^ рыночной экономикой, и определить целесообразность их адаптации к отечественной практике;

-охарактеризовать современное состояние ипотечного жилищного кредитования в России;

-выявить противоречия интересов субъектов ипотечного жилищного кредитования и разработать методы их разрешения.

Объектом диссертационного исследования выступают интересы субъектов ипотечного жилищного кредитования.

Предметом исследования является система социально-экономических отношений между покупателем недвижимости (заемщиком и залогодателем в одном лице), продавцом недвижимости, кредитором и инвестором по поводу разрешения противоречий и создания механизмов реализации их социально-экономических интересов в процессе приобретения жилья.

Основные положения диссертационного исследования, выносимые на защиту.

1. Система экономических отношений в процессе ипотечного жилищного кредитования характеризуется спецификой объекта, многосубъектностью (покупатель жилья (заемщик), кредитор, инвестор, государство), разнонаправлен-ностью и противоречивостью их интересов и функций. Заемщик, приобретая жилье в собственность, получает доход в форме ренты за счет экономии уплачиваемой ранее платы за аренду жилья, использования высвободившихся сбережений как капитала, которая становится источником платежей по обслуживанию ипотечного кредита. Макроэкономические функции, реализуемые в процессе ипотечного жилищного кредитования: сберегательная, инвестиционная, стабилизирующая, социальная.

2. Типологическим признаком ипотечного кредита является предоставление в качестве залога объектов недвижимости, в рамках которого их целесообразно классифицировать по цели использования и по мотивации (стимулам) заемщиков. Специфика ипотечных жилищных кредитов характеризуется по критериям: кредитор, наличие государственных субсидий, вид процентной ставки. Ипотечное жилищное кредитование осуществляется многосторонним взаимодействием его субъектов: покупателя недвижимости (заемщика), кредитора, инвестора, государства, - каждый из которых нацелен на реализацию собственного интереса. Наряду с традиционными принципами срочности, платности, возвратности, обеспеченности, целевого использования, мониторинга, ипотечный кредит требует выполнения специфического принципа соответствия срочности ресурсов и активов кредитора.

3. Анализ опыта ипотечного кредитования в дореволюционной России показывает ключевую роль государства в организации системы ипотечного кредитования, когда ипотекой занимались государственные банки. В этот период была разработана достаточно эффективная система ипотечного кредитования - «кредит на облигациях», которая в адаптированном виде успешно используется развитыми странами для организации своих систем ипотечного кредитования на современном этапе, чего не наблюдается в отечественной практике.

4. В мировой практике ипотечное жилищное кредитование широко распространено, его типичные модели - усеченная открытая, расширенная открытая, сбалансированная автономная. В чистом виде привнесение данных моделей в российскую экономику может быть затруднено, но при адаптации их рациональных элементов целесообразно учесть отечественный опыт и специфику переходной экономики.

5. Ипотечное жилищное кредитование в современной России уже имеет определенный опыт развития, созданы конкретные схемы ипотеки, постоянно совершенствуется законодательная база, принимаются государственные программы развития ипотеки, но реальные результаты получены только в некоторых крупных городах. Это обусловлено существованием проблем: экономических - финансово-экономическая нестабильность, влияющая на уровень банковского процента и размер реальных доходов населения, слабое использование вторичного рынка ипотечных ценных бумаг; юридических - отсутствие законодательных основ операций с земельными участками, функционирования рынка эмиссионных ипотечных ценных бумаг, выселения жильцов при наступлении залогового случая; а также влиянием недоверия населения, национальных традиций и менталитета.

6. Развитие ипотечного жилищного кредитования в России тормозится комплексом противоречий между: необходимостью широкого использования ипотеки как важного источника привлечения инвестиций в экономику и недостаточной проработанностью или отсутствием адекватной нормативно правовой базы по рефинансированию ипотечных кредитов и реализации заложенного жилья; необходимостью соблюдения принципа соответствия срочности ресурсов и активов кредитора и его нарушением в практической деятельности; стремлением государства снизить социальную напряженность путем решения жилищной проблемы и отсутствием реального стимулирования развития ипотечного кредитования; потребностью потенциальных заемщиков (покупателей жилья) в получении долгосрочных ипотечных кредитов и недостаточным предложением этой услуги со стороны кредиторов; стремлением кредитора в случае невозврата кредита реализовать заложенное жилье и существованием юридической возможности воспрепятствовать в этом.

7. Механизм реализации интересов субъектов ипотечного жилищного кредитования - это система целенаправленных мер по разрешению противоречий, возникающих между субъектами, включающая концепцию, цели, методы, инструменты, формы, мониторинг и коррекцию. Основными направлениями совершенствования механизма определены: создание систем ипотечного кредитования по типу расширенной открытой модели и сбалансированной автономной; развитие инфраструктуры в сфере ипотечного жилищного кредитования во всех регионах России, формирование государственной социальной политики в области обеспечения жильем социально незащищенных слоев населения; с использованием методов - правовых (совершенствование юридической базы по институтам, участвующим в процессе предоставления и рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, по ипотечным ценным бумагам, используемым для привлечения инвесторов, по процессу реализации заложенного жилья), административных (формирование нормативной базы для функционирования институтов ипотечного кредитования и контроля за ними); налоговых (льготы для ипотечных кредиторов и инвесторов); ценовых (субсидирование процентных ставок и первоначального взноса для социально незащищенных слоев населения, компенсация роста процентной ставки в период высокой инфляции).

Научная новизна результатов диссертационного исследования заключается в следующем:

- дополнены и систематизированы функции ипотечного жилищного кредитования: социальная, сберегательная, инвестиционная, стабилизирующая, реализация которых оказывает существенное влияние на экономический рост и достижение социальной стабильности в обществе;

-предложена классификация ипотечных кредитов по мотивации (стимулам) заемщиков, на основе которой выделена группа ипотечных жилищных кредитов, используемых в качестве способа реализации интереса субъекта (покупателя) в приобретении жилья;

-доказано, что наряду с традиционными принципами кредита, в качестве специфического основополагающего при предоставлении ипотечных жилищных кредитов действует принцип соответствия срочности ресурсов и активов кредитора, на основе которого реализуется интерес кредитора;

-составлена структурно-логическая схема функционального взаимодействия субъектов и их агентов, участвующих в процессе приобретения жилья на основе ипотечного кредита, позволяющая сформировать механизм и структурировать согласование их интересов;

- выявлены организационные, институциональные, структурные, финансовые, ценовые, нормативные противоречия и определены основные направления механизма их разрешения посредством применения адекватных мер: создание государственной сети ипотечных агентств в регионах, занимающихся рефинансированием ипотечных кредитов, и стандартизация их деятельности в области функционирования и выпуска эмиссионных ценных бумаг, обеспеченных закладными; проведение целенаправленной политики по стимулированию создания специальных ипотечных институтов посредством налоговых льгот и субсидирования процентных ставок; создание фонда «временного проживания» для возможности отселения жильцов из квартир, подлежащих реализации; формирование системы государственного субсидирования для социально необеспеченных слоев населения.

Эмпирическая и нормативно-правовая база исследования сформировалась из официальных данных ЦСУ СССР и Госкомстата РФ, фактов, опубликованных в научной печати, периодических изданиях, на сайтах в ИНТЕРНЕТе, в частности ИНТЕРФАКС, законодательных и нормативных актов РФ, Президента, Правительства, Субъектов Федерации. Кроме этого, использованы нормативные и инструктивные документы Центрального Банка РФ и некоторых коммерческих банков, в частности Инкомбанк и Альфа-Банк.

При разработке теоретических положений диссертационной работы применялись методы функционального, структурного и генетического анализа в рамках системного подхода и статистического анализа.

Теоретическая и практическая значимость работы заключается в том, что результаты исследования позволяют теоретически обосновать целесообразность применения и развития системы ипотечного жилищного кредитования в качестве способа реализации экономического интереса, в первую очередь, покупателя жилья и других субъектов, а также предложенные рекомендации по дальнейшему её совершенствованию могут быть использованы на практике в работе Департамента инвестиций и целевых программ Администрации Волгоградской области, Фонда ипотеки Волгоградской области с целью повышения эффективности проводимой жилищной политики российского государства.

Отдельные положения работы могут быть включены в учебные и методические материалы курсов «Экономическая теория», «Денежное обращение и кредит» для студентов экономических специальностей вузов, а также для слушателей курсов повышения квалификации работников банков и других небанковских институтов, которые занимаются жилищным кредитованием.

Апробация работы. Основные положения и выводы диссертации на различных этапах представлялись на обсуждение научной общественности в докладах, выступлениях на научно-практических конференциях и семинарах молодых ученых г. Волгограда, на заседаниях кафедры политической экономии Волгоградского государственного университета.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 3 работы общим объемом 0,9 п. л.

Структура диссертации. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографии и приложения. Структура диссертации отражает цели и задачи работы.

Диссертация: заключение по теме "Экономическая теория", Русаев, Владимир Иванович

Заключение

В условиях перехода российской экономики на рыночные рельсы по-новому встает вопрос жилищного строительства и обеспечения жильем населения страны. Прежний механизм бюджетного государственного финансирования жилищного строительства полностью неприемлем в рыночной экономике поэтому необходимо создание нового способа финансирования, полностью отвечающего рыночным реалиям.

Одним из самых прогрессивных способов долгосрочного финансирования приобретения недвижимости, в том числе жилья, является ипотечное кредитование, которое с успехом используется во многих развитых странах, а в США система ипотечного кредитования является предметом национальной гордости.

Ипотечный кредит в широком смысле слова представляет собой любое обязательство, выполнение которого обеспечено залогом недвижимости, в данном широком понимании главное отличие ипотечный кредита от всех других видов ссуд только в том, что залогом по этому кредиту выступает недвижимость. Такая характеристика ипотечного кредита не отражает той роли, которую данный вид обязательств может выполнять в экономике, поэтому в первой главе моего исследования обозначены виды ипотечных кредитов и четко выделено ипотечное кредитование как способ финансирования приобретения жилья.

Как экономический процесс ипотечное кредитование как способ финансирования приобретения жилья представляется системой экономических отношений по поводу купли-продажи жилья, в которых кроме покупателя и продавца жилья участвуют кредитор и инвестор, с помощью которых осуществляется финансирование, при этом сумма и срок ипотечного кредита, при прочих равных условиях, зависят от размера ежемесячных доходов заемщика, а собственно ипотечный кредит представляет собой капитализированную будущую ренту.

В первой главе раскрывается содержание экономических категорий потребностей и экономического интереса, а также исследуются понятия ипотечного кредита и ипотечного кредитования, выявляется экономическая, социальная сущность и функции последнего, анализируются отношения и взаимодействия субъектов ипотечного жилищного кредитования.

С понятием «интереса» неразрывно связано определение «потребности» -интерес возникает, когда человек осознает, что нужно удовлетворить определенную потребность. Классики политической экономии указывали, что интересы являются формой проявления экономических отношений. Ф. Энгельс писал, что «экономические отношения каждого данного общества проявляются прежде всего как интересы» [155, 271]

Экономические отношения, как и экономические интересы, многообразны, специфичны для каждого способа производства и неразрывно связаны друг с другом. Как вне экономических отношений нет экономических интересов, так и вне экономических интересов нет экономических отношений.

Сущность экономических интересов проявляется в возникновении побудительных мотивов трудовой и хозяйственной деятельности, обусловленных потребностями людей, достигнутым уровнем развития производительных сил и экономических отношений. Интересы рождают мотивы, формирующие человеческие поступки, которые можно назвать социальными действиями.

Отношения, возникающие в процессе ипотечного жилищного кредитования, несомненно, связаны с экономическими интересами каждого из субъектов, как любые другие экономические отношения.

Каждый кредит, предоставляемый в экономике, предполагает мотивацию получателя на удовлетворение какого-то экономического интереса, например, приобретение товара (финансовое обеспечение сделок с товарами или ценными бумагами), создание новых или реконструкцию действующих предприятий, строительство или приобретение жилья и т.п. Но нельзя забывать, что за каждым кредитом, кроме экономического интереса заемщика, стоит экономический интерес кредитора - извлечение прибыли. При этом кредитор несет определенный риск по невозврату кредита или процентов по нему, и есть вероятность неудовлетворения его экономического интереса. В этом проявляется противоречие экономических интересов, которое присуще всем экономическим отношениям.

Риск неудовлетворения своего экономического интереса вынуждает кредитора требовать от заемщика определенных гарантий по возврату кредита и процентов в виде поручительств других юридических лиц, гарантий банков или страховых компаний, но чаще всего используется залог имущества. Ипотечный жилищный кредит, как правило, долгосрочный, поэтому используется залог именно недвижимости как наиболее долговечного и надежного его вида.

Ипотечный жилищный кредит как способ удовлетворения экономического интереса в приобретении жилья имеет огромное значения для развития экономики, что проявляется в его экономической и социальной сущности, которая определяет функции ипотечного жилищного кредитования: социальную, сберегательную, инвестиционную и стабилизирующую.

Социальная функция способствует снижению социальной напряженности в обществе посредством создания системы обеспечения жильем населения, повышения уровня занятости через стимулирование развития строительной и смежных с ней отраслей, а также улучшение мобильности трудовых ресурсов.

Сберегательная функция реализуется в виде аккумуляции сбережений и стимулировании повышения склонности населения к сбережениям.

Инвестиционная функция проявляется в росте капитальных вложений в экономику. Наращивание платежеспособного спроса на жилье увеличивает предложение жилья со стороны строительных фирм и компаний, которые смогут привлечь значительные инвестиции в свой основной и оборотный капитал. Кроме этого, ипотечное кредитование предполагает развитие вторичного рынка закладных, на котором будут обращаться ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью. Покупатель этих бумаг становится инвестором, средства которого идут на финансирование ипотечного кредитования.

Стабилизирующая функция ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на банковскую систему страны в целом, повышая её стабильность посредством создания устойчивого сегмента банковской деятельности, занятого ипотечным кредитованием. Эта функция также укрепляет устойчивость рынка ценных бумаг, который становится более предсказуемым и менее рискованным в силу обращения ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью.

Типология и классификация ипотечных кредитов является теоретической основой создания эффективного механизма реализации интересов его субъектов, поэтому важно правильно выделить основные их группы.

Ипотечный кредит в широком смысле слова представляет собой любое обязательство, выполнение которого обеспечено залогом недвижимости, типологический признак в данном случае - наличие залога недвижимости по кредиту.

В рамках типа ипотечные кредиты классифицируются следующим образом - земельный кредит, кредиты на строительство или приобретение коммерческой недвижимости, коммерческие кредиты под залог недвижимости, жилищные кредиты.

В качестве основного критерия классификации ипотечных кредитов выделена цель их использования, но при этом характеристики ипотечных кредитов, направляемых на указанные цели, могут различаться, и, наоборот, примерно похожие по срокам, типу заемщика и способу погашения кредиты могут входить в разные классы. Так, например, долгосрочные кредиты могут предоставляться как на покупку земли, так и на покупку жилья или приобретение коммерческой недвижимости. Физические лица выступают заемщиками при покупке земли и жилья, а юридические могут пользоваться кредитами на любые цели, кроме покупки жилья.

Это объясняется тем, что не выделен стимул (мотив) действия заемщика, который, по мнению автора, является определяющим, что отражено в классификации, представленной в Таблице 1.2. В первой группе выделены кредиты, используемые в качестве способа приобретения недвижимости, в частности случае жилья, которые обладают схожими признаками и свойствами, и с их помощью реализуется интерес субъекта - покупателя. Ипотечные жилищные кредиты относятся к этой группе.

Исходя из особенностей ипотечных жилищных кредитов, можно выделить основные принципы предоставления этих кредитов. Для них справедливы классические принципы предоставления обычных банковских кредитов - срочность, платность, возвратность, обеспеченность, целевое использование, регулярный мониторинг кредитов (как правило, ежемесячный).

Но в силу особенностей ипотечный жилищный кредит может быть предоставлен только при соблюдении еще одного специфического принципа соответствия срочности ресурсов и активов кредитора - банк должен иметь собственные или заемные средства соответствующего объема и по срочности примерно такие же, как срок кредита, либо возможность рефинансировать ипотечный кредит (передать его другому кредитору, инвестору). Этот принцип обоснован экономическим интересом кредитора, который заключается в получении прибыли, если ликвидность банка будет нарушена, то вся его деятельность может оказаться безуспешной.

Дальнейшее исследование ипотечного жилищного кредитования как целостного механизма по реализации интересов его субъектов потребовало дать субъектно-объектную характеристику данного процесса. В Схеме 1.3. приведена модель взаимодействия основных субъектов системы ипотечного жилищного кредитования.

Главными участниками процесса ипотечного жилищного кредитования выступают, кредитор, заемщик, инвестор, государство, от характера отношений между которыми зависит нормальное функционирование ипотечных программ.

Остальные субъекты, показанные на схеме 1.З., либо являются агентами основных субъектов, либо выполняют вспомогательную роль в процессе ипотечного кредитования. Эти агенты образуют инфраструктуру ипотечного жилищного кредитования.

Немаловажным этапом в исследовании систем ипотечного кредитования стал анализ опыта ипотечного кредитования в России и в других странах. Этому процессу посвящена вторая глава диссертации.

До 1859 года «дворянские» банки в России предоставляли поземельный кредит помещикам под залог их имений и крепостных душ на длительный срок, не учитывая принцип соответствия срочности ресурсов и активов. В результате многие из этих банков разорились и их деятельность была прекращена.

Новая система земельных банков, которая была создана во 2-й половине XIX века, кардинально отличалась от старой. Введен новый механизм, который позволил банку как можно прочнее застраховать свои риски и обеспечить ликвидность.

Если раньше источником кредитных ресурсов банка являлись депозиты, которые зачастую были краткосрочными или, во всяком случае, не были равны по срочности с ипотечными ссудами, то теперь источник ресурсов банка - это ипотечные облигации. Причем облигации выпускались всякий раз, когда выдавался ипотечный кредит, по сути кредит выдавался облигациями, которые по сроку были равны кредиту, либо превышали его. Это очень важный момент, так как при выдаче кредита облигациями решается две проблемы:

• автоматически облигации становятся источником ресурсов банка;

• облигации решают проблему ликвидности банка, так как погашаться они будут не раньше, чем закончится срок кредита.

Но следует уделить внимание еще одному субъекту данной системы, без которого невозможно функционирование "кредита на облигациях" - это " инвестор". Он возникает всякий раз, когда заемщику необходимо получить по своим облигациям наличные деньги. Инвестор приобретает облигации, вкладывая в них свои деньги, в надежде получить стабильный доход. Если инвестор не будет иметь интерес покупать эти бумаги, значит механизм " кредита на облигациях" работать не будет.

Если данная система работает, то решаются практически все проблемы, которые стояли перед прежней примитивной схемой ипотечного кредитования. Банк полностью обеспечивает свои активы долгосрочными пассивами, риск невозврата минимален и может быть компенсирован продажей имущества должника, ссудополучатель имеет возможность получить деньги за облигации и использовать свой кредит по назначению.

Таким образом, основная проблема состоит в том, чтобы заставить инвестора вкладывать деньги в долгосрочные ипотечные облигации. Самый распространенный способ решения этой проблемы в развитых странах - государственные гарантии платежа по этим облигациям.

В современных условиях «кредит на облигациях» трансформировался в «американскую» двухуровневую модель ипотечного кредитования, теперь кредит предоставляется не ценными бумагами, а денежными средствами, но первичный кредитор, продавая закладные, полученные в обеспечение ипотечного кредита, рефинансирует ипотечный кредит, имея возможность предоставлять новые ссуды. Приобретаются закладные государственными специализированными агентствами, которые в свою очередь выходят на рынок ценных бумаг со своими ипотечными облигациями, обеспеченными закладными. Фактически получается то же самое, что и при «кредите на облигациях», ипотечные кредиты рефинансируются посредством использования ресурсов сторонних инвесторов, привлекаемых на рынке ценных бумаг.

Опыт практически всех стран свидетельствует о том, что при правильной организации ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая формирует рынок жилья и обеспечивает его развитие. Как правило, такие системы функционируют без финансового участия государства, за исключением случаев государственных дотаций банкам для компенсации им более низких, чем рыночные, ставок ипотечных кредитов и государственных гарантий по ипотечным ценным бумагам, которые обращаются на рынке. Необходимо подчеркнуть, что ключевой задачей государства является создание условий, которые позволили бы банкам заниматься ипотечным кредитованием без неоправданного риска.

Во многих европейских странах успешно работают схемы строительных сбережений, накопительных жилищных проектов, контрактных сбережений {сбалансированная автономная модель ипотечного кредитования), поощряемые государством разного рода премиями и налоговыми льготами по накапливаемым долголетним (от 2 до 7 лет) депозитам. В этой схеме инвесторами, рефинансирующими ипотечные кредиты, выступают будущие заемщики. Привлекаемые таким образом средства относительно дешевы и ставки по ипотечным кредитам гораздо ниже, чем рыночные и не подвержены колебаниям на рынках ссудного капитала. Однако даже в этих странах кредитных средств, привлекаемых через жилищные накопительные системы, недостаточно для финансирования всего рынка долгосрочных ипотечных кредитов.

Основная масса средств для финансирования покупки и строительства жилья поступает через ипотечные банки или специализированные небанковские институты, продающие свои долговые обязательства, обеспеченные закладными, на фондовом рынке. Двухуровневая система ипотечного кредитования включает в себя банки (как первичных кредиторов) и ипотечное агентство, как правило, государственное, в качестве основного оператора вторичного ипотечного рынка {расширенная открытая модель ипотечного кредитования). Наиболее полное развитие эта модель получила в США, где правительством был создан ряд национальных финансовых институтов, которые регулируют вторичный рынок ипотечных ценных бумаг, либо покупая ипотечные кредиты у банков, либо предоставляя свои гарантии по ценным ипотечным бумагам, выпускаемым банками.

Американская программа ипотеки, которую называют расширенной открытой, учитывает интересы всех субъектов - покупатель жилья получает долгосрочный кредит и приобретает необходимую недвижимость, при этом ежемесячные платежи составляют, как правило, 30% дохода; кредитор зарабатывает определенную прибыль, при этом кредитный риск застрахован залогом недвижимости, а риск потери ликвидности компенсируется возможностью рефинансирования ипотеки на вторичном рынке; инвестор имеет возможность вкладывать деньги в ипотечные облигации, а государственные гарантии по ним делают вложения безопасными; государство получает результат в виде снижения социальной напряженности и повышении экономического роста.

Сбалансированная автономная модель также учитывает интересы всех субъектов, но ее возможности ограничены размером вкладов пайщиков, которые сами выступают заемщиками, поэтому её использование актуально для локальных программ, на федеральном уровне необходима двухуровневая расширенная открытая модель.

Следует также заметить, что, в основном, ипотечным кредитованием занимаются не универсальные коммерческие банки, а специальные ипотечные банки либо специализированные небанковские институты (ссудо-сберегательные ассоциации, строительные общества и др.) в связи с тем, что деятельность ипотечных кредиторов достаточно специфична и требует специальной технологии и квалификации.

Третья глава диссертации посвящена современным проблемам и перспективам российской ипотеки.

Проанализировав состояние ипотечного кредитования в России, в работе были выделены основные проблемы, стоящие на пути развития ипотечного кредитования, среди которых:

• проблемы экономического порядка и

• проблемы юридическо-правового поля.

К экономическим проблемам относятся, во-первых, макроэкономическая нестабильность российской экономики, влияющая на уровень банковского процента и размер реальных доходов населения. Во-вторых, в России до сих пор не используется такой прогрессивный инструмент рефинансирования ипотеки как ипотечные закладные ценные бумаги, вторичный, впрочем как и первичный рынок, которых не функционирует в России.

Основные юридические проблемы, стоящие на пути развития ипотечного кредитования можно определить следующим образом:

- практически нет законодательных основ для осуществления залоговых операций с земельными участками, в силу того, что данный вид недвижимого имущества значительно ограничен в хозяйственном обороте;

- существует серьезная проблема выселения жильцов из квартир, домов, заложенных по ипотечным кредитам и подлежащих реализации в соответствии с законом в определенных законом случаях, или проблема упорядочения трактовки прав пользования жилым помещением в различных федеральных законах и кодексах;

- практически не создана необходимая нормативно-правовая база для функционирования рынка эмиссионных ипотечных ценных бумаг для привлечения на этот рынок потенциальных инвесторов;

При этом существуют противоречия на пути развития ипотеки в России, связанные с несогласованностью интересов субъектов ипотеки, возникающие между: необходимостью широкого использования ипотеки как важного направления привлечения инвестиций в строительную и смежные отрасли и недостаточной проработанностью или отсутствием адекватной нормативно правовой базы по рефинансированию ипотечных кредитов и реализации заложенного жилья (неудовлетворен интерес государства); необходимостью соблюдения принципа соответствия срочности ресурсов и активов кредитора и его нарушением в практической деятельности (невозможность реализации интереса кредитора); стремлением государства снизить социальную напряженность путем решения жилищной проблемы и отсутствием реального государственного стимулирования развития ипотечного жилищного кредитования (также государственный интерес); потребностью потенциальных заемщиков (покупателей жилья) в получении долгосрочных ипотечных кредитов и недостаточным предложением этой услуги со стороны кредиторов (столкновение интересов покупателей жилья и кредиторов); стремлением кредитора в случае невозврата кредита реализовать заложенное жилье и существованием юридической возможности воспрепятствовать в этом (невозможность реализации интереса кредитора).

Разрешение этих противоречий осуществляется посредством механизма реализации интересов субъектов ипотечного жилищного кредитования, который включает: концепцию - создание систем ипотечного кредитования по типу расширенной открытой и сбалансированной автономной модели ипотечного кредитования; цели - создание условий для развития инфраструктуры в сфере ипотечного жилищного кредитования во всех регионах России, формирование государственной социальной политики в области обеспечения жильем социально незащищенных слоев населения; методы - правовые включают в себя совершенствование юридической базы по институтам, участвующим в процессе предоставления и рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, по ипотечным ценным бумагам, используемым для привлечения инвесторов, по процессу реализации заложенного жилья; административные предусматривают меры по формированию нормативной базы для функционирования государственных и негосударственных институтов ипотеки и контроля за их деятельностью; налоговые - льготы для ипотечных кредиторов и инвесторов; ценовые - субсидирование процентных ставок, предоставление средств для первоначального взноса социально незащищенным слоям населения, компенсация роста процентной ставки в период высокой инфляции. инструменты - создание государством сети ипотечных агентств, занимающихся рефинансированием ипотечных кредитов, во всех регионах России и стандартизация их деятельности путем формирования правовой и нормативной базы для их функционирования и выпуска ими эмиссионных ценных бумаг, обеспеченных закладными; стимулирование учреждения специальных институтов, предоставляющих ипотечные кредиты, посредством налоговых льгот и субсидирования процентных ставок; создание специального жилого фонда «временного проживания» для возможности отселения жильцов из квартир, подлежащих реализации; государственное субсидирование социально необеспеченных слоев населения с целью вовлечения их в систему ипотечного кредитования.

Достижение поставленных целей позволит использовать в России прогрессивные модели ипотечного кредитования, позволяющие сделать этот процесс самодостаточным.