Механизмы принятия управленческих решений в области ипотеки тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Механизмы принятия управленческих решений в области ипотеки"

МВД России Санкт-Петербургский университет

На правах рукописи

I

ВИШНЯКОВ Николай Витальевич

МЕХАНИЗМЫ ПРИНЯТИЯ УПРАВЛЕНЧЕСКИХ РЕШЕНИЙ В ОБЛАСТИ ИПОТЕКИ (на примере ОАО «АИЖК»)

Специальность: 08.00.05

- экономика и управление народным хозяйством (теория управления экономическими системами)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург - 2005

>ЬНк

ОБЯЗА

БЕСПЛАТНЫЙ ЭКЗЕМПЛЯР

Работа выполнена на кафедре экономики и управления социально-экономическими процессами Санкт-Петербургского университета МВД России

Научный руководитель:

доктор экономических наук Ерошенков Сергей Георгиевич

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Колесников Александр Михайлович; доктор экономических наук, профессор Сухарев Олег Сергеевич.

Ведущая организация:

Высшая коммерческая школа при Министерстве экономического развития и торговли Российской Федерации

Защита состоится «28» июля 2005 года в 12:00 час. на заседании диссертационного совета К 203.012.02 по защите диссертаций на соискание ученой степени кандидата наука в Санкт-Петербургском университете МВД России (190121, Санкт-Петербург, пл. Репина, д.1).

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Санкт-Петербургского университета МВД России (198206, Санкт-Петербург, ул. Летчика Пилютова, д.1).

Автореферат разослан «23» июня 2005 Ученый секретарь

диссертационного совета К 203.012.02 кандидат экономических наук, доцент

года.

Бородушко И.В.

/ое>с<Г

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. В течение нескольких столетий своего развития ипотека доказала свою эффективность в решении важных социально-экономических задач, таких как решение жилищной проблемы, стабилизация финансовой системы и управления социально-экономической системой в целом. Позитивный международный опыт развития стран с переходной экономикой показывает, что уверенный и постоянный экономический рост, увеличение спрос на потребительском рынке можно обеспечить опережающим ростом рынков недвижимости, капитала, кардинальным реформированием финансовой системы страны, комплексной оптимизацией управления экономической системой страны.

В функционирование ипотеки и ее управление вовлечено множество как физических лиц, так и организаций, взаимодействующих в рыночной экономической системе. Государственное управление такими сложными социально-экономическими системами включает в себя как меры прямого воздействия (создание государственного агентства по развитию ипотеки - ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК), предоставление государственных гарантий, субсидий, налоговых льгот и т.д.), так и косвенного регулирования (совершенствование законодательной базы ипотеки, стимулирование рефинансирования ипотеки).

В Российской Федерации создан ряд благоприятных условий для управления и развития ипотеки на долгосрочную, среднесрочную и краткосрочную перспективу. Интеграция и развитие механизмов и методов принятия управленческих решений в зарождающихся и трансформирующихся элементах системы управления ипотекой, на основе мирового опыта и современных информационных технологий, должны стать ключевым звеном стратегии социально-экономического развития Российской Федерации.

Задача внедрения механизма управления ипотекой в России могла бы свестись к адаптации одной из действующих в мировой практике систем. Однако ни одна из западных ипотечных моделей к настоящему времени не получила широкомасштабного распространения, что обусловлено недооценкой экономических условий и специфики переходного периода экономики современной России.

Сегодня на российских финансовых рынках ощущается острая нехватка инновационных управленческих решений и надежных интеграционных инструментов для вложения средств (в России только начинает формироваться вторичный рынок ипотечных ценных бумаг, его развитие позволит получение ипотечных кредитов сделать доступным большему количеству людей).

Решение жилищной проблемы является важнейшим социальным и макроэкономическим аспектом управления экономикой. Жилищная проблема затрагивает интересы большинства населения России, что придает особую актуальность решения данной проблемы в теории управления и самоуправления. Необходимость и важность разработки теоретических и методологических принципов управления ипотекой, научно обоснованных, социально ориентированных и экономически оправданных преобразований в сиситеме ипотеки, комплексный анализ всех аспектов функционирования ипотеки в экономической системе страны обусловливает особую актуальность комплексного решения проблем развития ипотеки.

Степень разработанности темы. В настоящее время в России исследованию проблем управления субъектами в области ипотеки посвящено значительное число работ. Многие из них послужили источниками при проведении диссертационного исследования. В частности, автор опирался на труды таких отечественных ученых как: В.М. Агапкин, Е. Дёмушкина, М. Дестресс, A.A. Иванов, А. Казаков, М. Климович, Н.В. Косарева, П. Кострикин, О. Кузьминский, В.И. Лимаренко, М. Орлова, Н. Пастухова, Н. Проскурякова, В. Смирнов, Е.И. Тарасевич, Е.В. Черных и другие.

В зарубежной экономической литературе анализ вопросов, связанных с развитием теории и методологии организации и управления ипотеки, представлен в трудах: И. Белла, П. Досона, Н. Ордуэй, Д. Фридмана.

В работах этих ученых рассматриваются вопросы оценки современного состояния и прогнозов развития ипотеки, функционирования ипотеки как синергетической части экономической системы, особенности и принципы управления системой ипотеки, обосновываются идеи о развитии рефинансирования ипотеки, а также ряд других управленческих проблем и научных обобщений, составляющих теоретическую и методологическую базу настоящего исследования. Однако собственно проблема управления системой ипотеки в современных российских социально-экономических условиях, несмотря на ее очевидную научно-практическую актуальность и значимость, объектом отдельного исследования в широком плане еще не выступала.

Таким образом, недостаточная научная разработанность названной проблемы и то существенное значение, которое она приобретает для экономики в целом, определяют актуальность темы, цель и задачи диссертационного исследования.

Объектом диссертационного исследования является Открытое Акционерное Общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК).

Предмет исследования: управленческие отношения субъектов системы АИЖК и органов власти в целях формирования и развития ипотеки в России.

Цель и задачи диссертационного исследования. Основной целью диссертационной работы является оптимизация управления системой АИЖК.

Для достижения цели исследования последовательно решались следующие задачи:

- провести анализ принципов управления системой АИЖК (на основе зарубежного опыта), обобщить современный опыт построения, функционирования и управления ипотеки;

- рассмотреть структуру управления системой АИЖК, провести анализ имеющего в России управленческого опыта в области ипотеки;

- провести экономический анализ функционального содержания управления системой АИЖК на базе существующего и разрабатываемого законодательства, регулирующего вопросы рефинансирования ипотеки;

- разработать теоретико-методологические предложения по организации и оптимизации процесса управления рефинансированием системы АИЖК.

Теоретической и методологической основой диссертационной работы стали управленческие решения поставленных в ней проблем на основе современных парадигм, теоретических концепций и практических разработок отечественных и зарубежных авторов по проблемам развития ипотеки, системам управления на основе комплексного структурного анализа функционирования системы ипотеки в России.

В диссертации использованы такие научные методы исследования, как системный, исторический, научной абстракции, индукции и дедукции. Подвергнуты тщательному изучению нормативно-правовые акты. Теоретической и методологической базой исследования являлись нормативно-правовые документы РФ, регламентирующие функционирование системы ипотеки, результаты теоретических исследований отечественных и зарубежных авторов, анализ публикаций в области ипотеки, оценки отечественных и зарубежных ипотечных рынков, примеры ипотеки в российских регионах. Информационной базой исследования в диссертации явились данные Госкомстата РФ, Госстроя РФ, Минэкономразвития РФ, материалы, опубликованные в периодической печати.

Научная новизна исследования состоит в:

- уточнении стратегии (использование поэтапной ипотеки, государственные или региональные гарантии для начальных выпусков ипотечных облигаций) оптимизации управления системой АИЖК в России для сбалансированного учета как формирования первичных рынков ипотеки, так и механизмов рефинансирования ипотеки;

- учете экономических возможностей регионального уровня (субсидии, гарантии) в модели оптимального управления механизмом рефинансированием системы АИЖК,

- конкретизации конструктивных недостатков существующих схем ипотечных ценных бумаг, предлагаемых для рефинансирования системы АИЖК в России;

- учете экономико-социальных эффектов для системы АИЖК от изменений структуры и принципов функционирования рынка доступного жилья.

Основные положения диссертации, выносимые на защиту:

1. Дана обобщенная оценка управленческих проблем и принципов управления системой АИЖК, показано, что важнейшим фактором возникновения крупных российских ипотечных рисков управления являются завышенные цены на недвижимость;

2. Получена прогнозная оценка опасности возникновения при управлении системой ипотеки в России «ипотечной западни», при которой происходит понижение рыночной стоимости заложенной недвижимости в период действия ипотеки;

3 Обосновано, что используемые в России ипотечные схемы эффективно управляются и функционируют только под жестким контролем местных администраций с соответствующими дополнительными управленческими изменениями в системе АИЖК (гарантиями и льготами, местным страхованием накоплений и последующего кредитования и интеграцией в систему общего жилищного финансирования строительства и кредитования покупки жилья);

4. Проведена оценка роли в управлении системой АИЖК механизма привлечения средств в жилищный сектор через новые формы функционирования и развития рынка региональных ценных бумаг;

5 Разработана модель оптимального управления механизмом рефинансирования системы АИЖК на региональном уровне, интегрированная в общую инвестиционную технологию.

Теоретическая значимость диссертационного исследования заключается в том, что оно:

- позволяет дополнить соответствующие разделы теории управления и экономической науки рядом положений, касающихся организационно-методических аспектов управления ипотекой как системного элемента решения жилищной проблемы в России;

- дает возможность оценить управленческие проблемы и принципы управления системой АИЖК в России;

- помогает оценить эффективность управления системой АИЖК;

- позволяет выработать механизм оптимального управления системой АИЖК рефинансирования ипотеки как на региональном, так и на федеральном уровне.

Практическая значимость диссертационной работы заключается в разработке теоретико-методологических предложений по оптимизации управления системой ипотеки, которая была использована при формировании целевой программы «Развитие жилищного строительства в Красноярском крае на основе механизмов ипотечного кредитования на 2001 - 2005 годы».

Публикации. По проблемам, рассматриваемым в диссертационном исследовании, автором опубликовано 7 работ, из которых 1 монография.

Структура работы сформулирована с учетом логической последовательности и причинно-следственной взаимообусловленности излагаемых проблем, что позволяет наилучшим образом рассмотреть и изложить поставленные цели и задачи диссертационного исследования. Она состоит из введения, трех глав, включающих 31 параграф, заключения и списка использованной литературы.

II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность темы, сформулированы цель и задачи, определены объект и предмет исследования. Изложены методологические и теоретические основы диссертационного исследования, обоснованы его научная новизна и практическая значимость.

В первой главе - «Ипотека» - дан обзор развития и мирового опыта ипотеки, дан анализ современных конструкций ипотеки и ее экономических и юридических аспектов.

В странах с развитой экономикой система ипотеки является основным механизмом рынка жилья. В зависимости от национальных особенностей и исторического пути создания различаются несколько разновидностей классических ипотечных систем. Основная суть их отличия кроется в особенностях механизма рефинансирования.

В мировой практике сложились 2 схемы ипотеки:

1) одноуровневая (европейская) схема включающая в себя 2 общих типа кредитных институтов долгосрочного кредитования: а) ссудно-сберегательные учреждения, б) ипотечные банки (классическая континентальная модель);

2) двухуровневая (американская) схема (с вторичным рынком ипотечного кредита).

В одноуровневой только заемщик и кредитор связаны ипотечным кредитом, при этом в ссудно-сберегательных институтах заемщик является одновременно учредителем, а ипотечные банки привлекают как краткосрочные ресурсы, так и долгосрочные (обычно путем продаже своих собственных ценных бумаг - закладных листов).

В двухуровневой схеме первичные кредиторы являются всего лишь финансовыми посредниками. Главный элемент двухуровневой схемы - процесс секьюритизации (превращения пула банковских неликвидных ипотечных кредитов в ликвидные ипотечные ценные бумаги). Основа двухуровневой схемы - правительственные агентства, которые обладают государственными гарантиями на покупку ипотечных кредитов. В целях снижения рисков финансовой системы они вводят единые стандарты ипотечного кредитования, основой которых являются базовые критерии и параметры долгосрочного кредита.

Отсутствие в странах с переходной экономикой необходимой рыночной структуры, качественного и эффективного законодательства, подготовленных кадров, времени и долгосрочных средств для становления классической или двухуровневой модели кредитования ставят ссудно-сберегательные институ-ш в положение основообразующих, так как данные технологические схемы финансирования являются наиболее стабильными и устойчивыми, они довольно дешевы, организационно более легкие, достаточно быстро ориентируемые практически к любому правовому полю.

В дореволюционной России, как и во всей Европе, действовала так называемая одноуровневая система. Суть одноуровневой системы ипотечного кредитования (см. рис. 1) состоит в том, что выдавший ипотечный кредит банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ипотечных ценных бумаг облигационного типа - закладных листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируются специальным законодательством и отличаются от регулирования выпуска облигаций. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора. Основным достоинством одноуровневой модели является сравнительная дешевизна ее организации по отношению к двухуровневой модели, что существенно снижает стоимость кредита для заемщика. Кроме того, одноуровневая модель более проста в законодательном регулировании.

Рассматривая современный европейский опыт, отметим также, что особого внимания заслуживает изучение наиболее простого варианта одноуровневой системы - ссудо-сберегательные кассы (ССК). Она удачно сочетает механизмы накопления с механизмами кредитования граждан, а также с мерами государственной поддержки и стимулирования. ССК сбалансированная автономная модель. В ССК кредитные ресурсы не заимствуются на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируются за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. В рамках этой модели право на получение ссуды возникает у заемщика только в том случае, если ранее он направлял в систему свои временно свободные денежные средства, причем сумма сбережений должна быть примерно равной сумме кредита, на который он вправе рассчитывать. ССК менее других зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка в силу своей автономности.

В США действует двухуровневая система ипотеки. Суть двухуровневой системы (рис. 2) состоит в том, что ипотечные кредиты, сделанные на первичном ипотечном рынке, переуступаются агентствам, специально созданным при участии государства. Эти агентства могут поступить с полученными ипотечными кредитами различными способами: переуступить их вторичным инвесторам; сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах; выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги. Обобщая опьп функционирования двухуровневой системы, можно сделать следующие выводы:

- отрасль ипотеки может явиться катализатором развития отрасли жилищного строительства и экономики страны;

- ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются ипотечным агентствам, которые могут сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и выпустить ипотечные ценные бумаги;

- механизм двухуровневой модели более сложен, чем одноуровневый, и требует дополнительных затрат на свое содержание;

- государство играет решающую роль в становлении и ускорении развития ипотечного рынка;

- решающее значение в системе ипотеки имеет обеспечение выхода на рынки ценных бумаг;

- развитие системы ипотеки сопряжено с одновременным эволюционным развитием основных сешентов экономики: кредитно-финансовой системы, рынка капитала, промышленно-строительного комплекса и инфраструктуры рынка жилья.

Анализ примеров применения в различных странах двух описанных моделей ипотечного кредитования позволяет заключить, что каждая из них находит свое применение в зависимости как от исторически сложившихся основ законодательства и организации кредитного дела, так и от современных тенденций деловой практики и законотворчества, включая прямое участие государства в организации ипотечного кредитования.

Изучение исторического опыта создания системы ипотеки позволяет не только понимать основные правовые и экономические стороны вопроса, но и учитывать последовательность ее формирования, а также факторы влияния экономических условий внешней среды на систему. Основные этапы формирования ипотеки:

1) создание института первичной ипотеки. На этом этапе происходят первые попытки стандартизации оформления долговых обязательств заемщиков с использованием залога недвижимости и предоставлением дополнительных гарантий;

2) формирование вторичного рынка ипотеки и механизма повышения ликвидности эмиссионных ценных бумаг. На этом этапе появляются специализированные кредитно-финансовые учреждения, которые производят эмиссию "закладных листов" стандартного образца без указания конкретного имущества, отвечающего по обязательствам;

3) интеграция территориальных ипотечных систем в национальные и дальнейшим совершенствование финансовых инструментов вторичного рынка.

Процесс создания системы ипотеки способствует стабилизации экономики страны, что происходит за счет привлечения инвестиций в реальный сектор экономики и укрепления финансового рынка. В частности, при восстановлении послевоенной Германии, как и во времена Великой американской депрессии, механизм ипотечного кредитования использовался, как одна из основных мер вывода экономики этих стран из глубокого кризиса.

Во второй главе - «Совершенствование управления ипотекой» - проведен анализ существенных изменений в структуре и принципах функционирования ипотеки, обусловленных вступившим в 2005 г. в действие пакетом новых законов по формированию рынка доступного жилья.

В настоящее время активно развивается законотворческая деятельность по созданию принципиально новых возможностей для решения жилищной проблемы. Пакет из 27 новых законов, начинающих свою работу в 2005г., направлен на решение комплекса взаимосвязанных задач: формирование и развитие рынка доступного жилья; разработку нового Жилищного кодекса РФ и Градостроительного кодекса РФ; уточнение правового положения ипотечного агента и характеристик ипотечных ценных бумаг; установление особого порядка удовлетворения требований кредиторов - владельцев ипотечных облигаций; защиту добросовестных приобретателей; обращение взыскания на жилое помещение; формирование кредитных историй; совершенствования процедуры регистрации прав; совершенствование тарифов ЖКХ; создание жи-лищно-накопительных кооперативов; развитие долевого строительства.

Из изменений в Гражданском кодексе РФ диссертантом выделены такие важные новации, как: введение нового вида недвижимого имущества - объект незавершенного строительства; прекращение пользования жильем членами семье прежнего собственника; отмена согласия органов опеки; отмена нота-

риального удостоверения; введение залога земли одновременно со зданиями.

Изменения в Гражданском процессуальном кодексе направлены на изменение механизма принудительного исполнения судебных решений. Запрет на обращение взыскания, установленный в настоящее на жилые помещения и земельные участки, являющиеся для гражданина-должника и членов его семьи единственно пригодными для постоянного проживания, дополнен исключением. Согласно новой норме взыскание возможно в случае, если имущество является предметом ипотеки и порядок обращения взыскания на него урегулирован законодательством об ипотеке.

Наиболее важные изменения в Налоговом Кодексе РФ: установление особенностей налогообложения эмитентов облигаций с ипотечным покрытием; снижение ставки налога на прибыль по процентным платежам ипотечных ценных бумаг; отмена НДС для операций по реализации жилья; установление нового порядка предоставления имущественного вычета при налогообложении доходов физических лиц при приобретении жилья* (в том числе с помощью кредитов).

Введен в действие новый Жилищный кодекс РФ. Согласно ему: происходит уменьшение количества «очередников»; упразднен ордер на занятие жилого помещения, теперь основанием для вселения в квартиру будет являться договор социального найма; определен порядок выселение граждан из квартир в случае невнесения платы за жилье; определена ответственность за самовольную перепланировку; с 1 января 2007 года прекращается бесплатная приватизация гражданами квартир; производится разграничение компетенции между органами власти в области жилищных отношений; урегулирован вопрос относительно пользования жилыми помещениями между собственником жилого помещения и бывшими членами семьи собственника; определен статус служебного жилья и общежитий; закреплены новое понятие объекта управления (это жилые дома) и способы управления.

Градостроительный кодекс РФ регулирует отношения в сфере территориального планирования, проектирования и собственно строительства объектов. Кодекс регламентирует порядок разработки, согласования, а также содержания документации на всех этапах. Утверждается принцип «одного окна», когда для реализации инвестиционного плана по строительству все документы будут предоставляться в один орган исполнительной власти. Усилена ответственность строителей перед покупателями жилья. Предусматривается поэтапное введение требований к обязательности наличия базовых до-

кументов, на основе которых должна осуществляться градостроительная деятельность в Российской Федерации. В новом Кодексе предпринимается попытка создать совершенно прозрачную систему предоставления участков и прав на эти участки застройщику на открытых публичных торгах с четко зафиксированными обязательствами по подключению к инфраструктуре и ее развитию, чтобы не было места произволу. Публичность, открытость торгов под застройку позволит снизить монополизм застройщиков и усилить эффективность требований антимонопольного характера. Снятие ограничений с предложений на рынке жилья - это один из самых существенных моментов, влияющих на цены.

Закон «Об основах регулирования тарифов организаций коммунальною комплекса» направлен на решение следующих важных задач: устранение различных подходов к общим принципам государственного регулирования тарифов на электрическую и тепловую энергию и газоснабжение; обеспечение единой правовой базы для регулирования тарифов на продукцию предприятий коммунального комплекса; создание устойчивых, эффективных и прозрачных процедур тарифного регулирования, экономически заинтересовывающих коммунальные предприятия в сокращении затрат и потребляемых ресурсов, оптимизации структуры тарифов; разработка эффективных механизмов тарифного регулирования, обеспечивающих развитие коммунальной инфраструктуры для нового строительства; создание механизмов независимого, ответственного и квалифицированного принятия решений органами регулирования тарифов.

Изменения в Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» направлены на развитие правового регулирования ипотеки. Закон отменяет требование о нотариальном удостоверении договора об ипотеке, а также кредитного договора (договора займа) и иных договоров, содержащих обязательство, обеспеченное ипотекой. Закон расширяв возможности изменения содержания закладной. В случае приобретения жилого дома за счет ипотечного кредита права собственности на земельный участок, на котором такой жилой дом расположен, гакже становятся предметом ипотеки в сйлу закона. Правила Закона об ипо-геке распространены на случаи, когда заемщик отдает в залог «старую» квартиру в обеспечение возврата ипотечного кредита выданного на приобретение «новой» квартиры. Закладная теперь скрепляется учреждениями юстиции, а не нотариусами. Действие закона снизит стоимость ипотечных жилищных кредитов, повысит их доступность, ускорит и упростит оборот на ипотечном рынке, что соответствует интересам всех его участников: граждан-заемщиков, организаций, выдающих ипотечные кредиты, ипотечных агентов, а также инвесторов в ипотечные ценные бумаги.

Изменения в Закон «Об ипотечных ценных бумагах» направлены на повышение эффективности использования ипотечных ценных бумаг для целей рефинансирования ипотечных кредитов. Для этого к закреплению в Законе об ипотечных бумагах предлагаются механизмы повышения надежности этих бумаг, снижения издержек на осуществление их эмиссии, а также предлагается дополнительный инструментарий для повышения привлекательности ипотечных бумаг с учетом конъюнктуры финансового и фондового рынков.

В пакете новых законов предусмотрен ряд мер по совершенствованию государственного регулирования. Это уменьшение госпошлины; совершенствование госрегистрации прав, направленное на стимулирование оборота на рынке недвижимости, в том числе на рынке жилья, на защиту прав и законных интересов его участников и минимизацию их финансовых и временных затрат на совершение сделок. Определяется порядок госрегистрации обреме-нений и ограничений, в том числе информации о дееспособности или отсутствии дееспособности у правообладателя. Закрепляется приоритет Государственного реестра. Облегчается госрегистрация для юридических лиц.

Весьма важным для развития ипотеки представляется Закон «О кредитных историях», направленный на создание системы раскрытия информации о добросовестности исполнения заемщиками обязательств перед кредиторами (коммерческими банками). Создание системы кредитных бюро обеспечит в перспективе снижение затрат банков на оценку кредитоспособности заемщиков и позволит снизить стоимость ипотечных жилищных кредитов и повысить их доступность для населения. Реализация закона приобретает особое значение для налаживания прозрачных кредитных отношений и построения современной кредитооснованной экономики в целом. В Законе предусмотрена передача кредитором информации, составляющей кредитную историю, в бюро кредитной истории с согласия заемщика. Получение кредитных историй из бюро кредитных историй возможно только с разрешения самого заемщика, о котором накоплена кредитная история. Накопление и использование кредитных историй позволит значительно расширить кредитование экономики и, в первую очередь, придаст импульс развитию потребительского, ипотечного жилищного кредитования, а также кредитования малого бизнеса.

Закон о жилищных накопительных кооперативах направлен на формирование рынка доступного жилья через создание правовых условий для совместного использования жилищных накоплений граждан в целях приобретения жилых помещений. Основная идея этого закона состоит в необходимости регулирования жилищно-накопительной деятельности как специфичного вида

деятельности, направленного на привлечение и использование накоплений граждан для приобретения или строительства жилых помещений в многоквартирных домах и индивидуальных жилых домов на территории Российской Федерации потребительскими кооперативами, а также в необходимости установления гарантий защиты прав и законных интересов граждан, вкладывающих средства для приобретения или строительства указанного недвижимого имущества, с отсрочкой перехода к членам кооперативов права собственности на жилые помещения до полного внесения паевых взносов.

Закон о долевом строительстве направлен на повышение государствен, ных гарантий защиты прав граждан, вкладывающих средства в жилищное сгроительство, повышение доступности приобретения жилья гражданами. Законом вводится понятие «застройщик», которое необходимо для обеспече-V. ния стабилизации уступки таких прав, поскольку застройщик обладав земельным участком под застройку на праве собственности или аренды, получает разрешение на строительство и имеет первичные права требования от подрядчиков передачи результата сгроительства. Закон позволит унифицировать судебную практику на основе возможности применения к рассматриваемым правоотношениям законодательства о защите прав потребителей, Закон обеспечивает однозначное распространение действия Закона РФ «О защите прав потребителей» на отношения, возникающие между потребителями и застройщиками при передаче (уступке) прав требований на еще не существующее жилое помещение. Для защиты прав граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство, обеспечения формирования рынка доступного жилья закон вводит обязательное требование раскрытия информации о застройщике и о проекте жилищного строительства в проектной декларации. Закон устанавливает обязательность учета договоров в специальной книге, ведение которой поручается застройщиком независимой специализированной организации, являющейся профессиональным участником рынка ценных бумаг, осуществляющей операции по ведению реестра владельцев именных ценных к бумаг Закон предусматривает в качестве меры ответственности за отказ застройщика передать построенные квартиры потребителям в счет их средств, внесенных на стадии строительства, возврата им помимо вложенных денежных средств, а также всех доходов, которые застройщики извлекли или должны были извлечь из использования средств потребителей.

Цель принятия пакета из 27 новых законов по формированию рынка доступного жилья - не просто стабилизировать цены на жилье, а сделать более дешевым и простым доступ к долгосрочным ипотечным кредитам. Однако

доступность кредитов повышает спрос на жилье. Поэтому, чтобы такое стимулирование спроса на ипотечные кредиты не привело к дополнительному росту цен, законы должны были стимулировать еше и рост предложения, то есть жилищное строительство всех видов. И если в новых законах заложены стимулы повышения доступности ипотеки, то стимулы для расширения предложения отсутствуют, что влечет за собой дальнейшее подорожание жилья Осталась нереализованной такая важная мера борьбы с монополизмом через обеспечение равного доступа к земельным участкам для всех застройщиков как предоставление земельных участков под застройку только на открытых аукционах. Не менее важным недостатком пакета стало отсутствие Закона Об инвестиционных соглашениях в ЖКХ, который должен был внести сферу ЖКХ долгосрочные концессионные отношения, регламентируя все отношения инвесторов с заказчиками-муниципалитетами. Без него невозможно привлечение частных инвестиций в развитие коммунальной инфраструктуры. Ряд других проблем остался нерешенным, так, остается открытым вопрос, как будет происходить выселение должников, если государство не сможет предоставить для этого временный фонд.

«Пакетный» способ принятия законов по формированию рынка доступного жилья имеет и негативные стороны, поскольку входящие в него проекты федеральных законов имеют разную степень проработанности. В работе сформулирован ряд предложений по совершенствованию законодательства, расширение области согласования с органами опеки (в новых законах ограничена необходимость получения согласия органов опеки и попечительства случаями ограничения или лишения родительских прав); регламентация выселения (существующая процедура выселения, сужает практические возможности по реализации жилья по адекватной цене); устранение запрета на взыскание на единственно пригодное жилье; оптимизация ипотечных ценных бумаг (устранение детализации требований к ипотечному покрытию; включение в ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» положений о программе заимствований ипотечных облигаций, объединяющей несколько выпусков ипотечных облигаций под одно ипотечное покрытие; ограничение контрольных функций специальных депозитариев и т.д.)

В третьей главе - «Состояние и направления развития управления ипотекой» проведен анализ имеющего в России опыта управления ипотекой, выделены условия, проблемы и перспективные направления развития механизмов принятия управленческих решений в области ипотеки.

Ипотека в России сталкивается с рядом серьезных проблем:

- высокие процентные ставки и короткий срок кредита;

- непрозрачные для банка источники дохода заемщиков ипотеки;

- рискованность различных небанковских форм привлечения средств граждан;

- отсутствие рынка ипотечных облигаций:

- трудно выселить неплательщика ипотечного кредита из полученной по ипотеке квартире;

- отсутствие эффективного механизма обращения ипотечных ценных бумаг;

- неразвитость строительного комплекса;

- психологическая неготовность российского общества принять саму идею покупки жилья в кредит на длительный срок.

На самых крупных столичных рынках недвижимости была в свое время сделана попытка внедрить как двухуровневую, так и одноуровневую системы модели ипотеки. Однако фактор массовости ипотечного кредитования населения не был достигнут.

Обсуждая проблему адаптации одноуровневой системы ипотеки в России, отмечу, что представляется маловероятным массовый социально-значимый рынок ипотеки в условиях предъявления к ипотечным банкам универсальных нормативов как к любым иным коммерческим банкам. Несовершенство современного российского законодательства делает работу потенциальных участников этого рынка невыгодной. Выходом из этой проблемы является принятие специального закона об ипотечных банках, устанавливающего особые нормативы деятельности; правового режима эмиссионных ценных бумаг; форм и методов государственного контроля над операциями ипотечных банков с этими бумагами. Эти меры должны снизить издержки участников рынка ипотечного кредитования и обеспечить работоспособность системы. Помимо банковского кредитования активно развиваются в последнее врем контрактные сбережения, например, ссудно-сберегательные кассы (ССК) в Москве.

Двухуровневая модель ипотеки нуждается в развитом земельном и фондовом рынках, образующих ту корневую систему ипотеки, с которой в других странах работают многочисленные инвестиционные и пенсионные фонды и

страховые компании. Отсутствие таких рынков не позволяет создать массовую ипотеку. До тех пор, пока не будет обеспечена ликвидность эмиссионных ипотечных ценных бумаг, трудно ожидать формирования значимого ипотечного сегмента фондового рынка, такого, каким он является в Соединенных Штатах Америки.

В настоящее время эффективным путем к развитию ипотеки является создание рынка ипотечных облигаций. Ипотечные облигации и институт вторичного ипотечного рынка - это именно те механизмы, которые позволят операторам первичного ипотечного рынка привлекать дешевые и долгосрочные ресурсы. Для развития рынка ипотечных облигаций нужно создать инфраструктуру ипотечного рынка, то есть сформировать механизм взаимодействия участников, определить отношения между банками и другими держателями ипотечных облигаций, профессиональными участниками фондового рынка.

Эффективные в российских условиях ипотечные схемы активно ищут в регионах. Однако во многих региональных ипотечных программам не содержится механизмов рефинансирования организаций - кредиторов, что ставит под сомнение их перспективность при отсутствии бюджетного финансирования.

В большинстве крупных городов пытаются реализовать классические ипотечные варианты, которые сложились в США и Германии и которые действительно требуют либо богатых, либо среднеобеспеченных людей. Кредит в размере 70% стоимости жилья способны взять примерно 7% населения, в то же время граждан, способных расплатиться за кредит в 30% стоимости квартиры, от 30 до 50% населения. Следовательно, возможно эффективное массовое использование поэтапной ипотеки, основанных на вложениях уже накопленного богатства, например, имеющегося жилья, и организации «цепочки» улучшающих свои жилищные условия.

Можно выделить следующие ключевые направления деятельности АИЖК для развития ипотеки в России:

- формирование эффективного рынка эмиссионных ипотечных ценных бумаг;

- создание условий для привлечения кредитных организаций на рынок ипотечных кредитов;

- формирование первичных рынков ипотечных кредитов (развитие региональной инфраструктуры ипотеки и т.д.) и их интеграция;

- формирование эффективного комплекса мероприятий по управлению рисками, разработка концепции, институтов и механизмов государственного и коммерческого страхования ипотечных кредитных рисков, совершенствование системы государственных гарантий по обязательствам эмитентов ипотечных ценных бумаг;

- разработка и реализация схем и механизмов, обеспечивающих возможность привлечения в систему ипотеки средств пенсионных фондов;

- совершенствование форм и механизмов государственной поддержки, включая льготный налоговый режим для участников системы ипотеки, стимулирующий ее массовое распространение;

- разработка комплекса нормативных правовых актов и организационных мер, обеспечивающих надежную защиту прав и интересов участников системы ипотеки,

- разработка и реализация организационно-правовых мер, направленных на подготовку профессиональных кадров ипотечного рынка, осуществление агитационно-пропагандистской деятельности;

- развитие международных контактов с соответствующими институтами стран с развитой системой ипотеки и международными финансовыми организациями в целях получения технической помощи на стадии становления системы и создания условий для привлечения к рефинансированию системы крупных западных инвесторов.

Несмотря на немалый объем работ, проведенных в последние три года, заложен лишь фундамент системы ипотеки. Главное: необходимо формирование и развитие первичного и вторичного рынков ипотеки.

В России только начал формироваться вторичный рынок ипотеки. Его развитие позволит сделать получение ипотечных кредитов доступным большему количеству людей. В деятельности АИЖК центральным механизмом

рефинансирования ипотеки являются ипотечные ценные бумаги. Однако при этом необходимо отметить:

- ипо генные ценные бумаги не являются универсальным средством решения всех проблем жилищного строительства в России, как это часто утверждается. В лучшем случае ипотека может способствовать притоку капитала вторичного рынка в сектор строительства;

- ипотечные ценные бумаги не могут иметь кредитный рейтинг выше рейтинга их гаранта - государства.

- процентную ставку нельзя существенно (например, на 5%) снизить с помощью государственных гарантий, потому что такие гарантии избавляют ипотечные ценные бумаги только от риска дефолта. Но риск досрочного погашения ипотечных кредитов обеспечения и другие риски остаются.

Согласно действующему законодательству, в России допускается два типа ипотечных ценных бумаг: ипотечная облигация и ипотечные сертификаты. Анализ показывает, что предлагаемые типы ипотечных ценных бумаг обладаю! рядом недостатков Основные недостатки ипотечной облигации:

- вплоть до погашения номинала облигации ипотечному агентству приходится управлять все увеличивающейся рублевой позицией, образующейся в результате плановых и досрочных погашений балансов кредитов обеспечения;

- под каждую эмиссию облигаций необходимо формировать и управлять отдельным портфелем дополнительного покрытия;

- для управления такими портфелями ипотечному агентству придется держать штат высокооплачиваемых портфельных менеджеров или нанимать специализированную фирму. Все эти расходы должны быть оплачены из доходов, генерируемых активами ипотечного покрытия;

- все валютные риски и риски управления портфелем дополнительного покрытия ложатся на ипотечное агентство;

- осуществить эффективный контроль за тем, каким образом ипотечное агентство управляет валютой и портфелем дополнительного по-

крытия, весьма трудно, что открывает широкие возможности для злоупотреблений;

- наличие портфеля дополнительного покрытия в обеспечении ипотечных ценных бумаг, в российских условиях существенно понижает их кредитный рейтинг. Это в свою очередь приводит к необходимости повышения доходности самих облигаций, которая ограничена доходностью ипотечных кредитов.

Ипотечные сертификаты продуманы гораздо лучше, но и они имеют ряд недостатков: риск управления рублевой позицией, незащищенность инвестора, непродуманность концепции доверительного управления, надуманные конструкции типа «общего собрания держателей сертификатов».

АИЖК предлагается, в настоящий момент, следующий порядок рефинансирования ипотеки. Коммерческие банки выдают ипотечные кредиты населению по правилам, разработанньм Агентством, а оно готово через свои представительства в регионах выкупать закладные и таким образом обеспечивать банкам рефинансирование. На сумму выкупленных кредитов АИЖК выпускает ипотечные ценные бумаги, обеспеченные государственными гарантиями. Вначале АИЖК выпустило не ипотечные ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью, а корпоративные облигации. Эмиссия ипотечных ценных бумаг выпускаться траншами по мере накопления выкупленных закладных. При таком порядке рефинансирования возникает ряд существенных проблем, связанных с предлагаемой ставкой ипотечных кредитов, трудностью ипотеки в регионах, недостаточной развитостью развитого фондового рынка.

В целом, на данный момент существующая законодательная база не обеспечивает формирование полноценного ликвидного рынка ипотечных ценных бумаг в России. Реализация закона «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах» в его существующем виде может привести к появлению ипотечных агентств, которые могут через некоторое время обанкротиться, надолго дискредитировав тем самым саму идею ипотечных ценных бумаг.

Предлагается следующая модель развития ипотеки (см. рис.3,4), интегрированная в общую инвестиционную технологию:

- в качестве основообразующих на региональном и муниципальным уровнях должны выступать ссудо-сберегательные учреждения или ипотечные банки, работающие под жестким контролем местных администраций (для развития ипотеки необходимо в ближайшее время принятие федеральных законов о таких кредитных учреждениях);

- первичные накопление (или рыночная стоимость уже имеющегося жилья при поэтапной ипотеки) должны быть достаточно большие: 40-70% полного взноса за недвижимость;

- для очередников сумма первого взноса уменьшается на величину субсидии;

- муниципальное (региональное) ипотечное агентство выкупает ипотечные кредиты у кредитных учреждений;

- ипотечное агентство формирует залоговые пулы и выпускает на их базе облигационные займы с двойной гарантией (во-первых, ипотечными кредитами, обеспеченными недвижимостью, и, во-вторых, гарантией региональных или муниципальных властей);

- облигационные займы размещаются на финансовых рынках, где их уже могут выкупать инвесторы

- далее включаются межрегиональные, окружные и федеральные ипотечные агентства, которые путем секьюритизации пула облигационных займов различных регионов могут выпустить еще более ликвидные и надежные ипотечные ценные бумаги.

Для ликвидности ипотечных ценных бумаг необходимо как обеспечение надежности, так и обеспечение доходности. Для снижения рисков инвесторов и кредиторов необходимо создание института государственных гарантий по ипотечным кредитам, а также государственная стандартизация условий выдачи ипотечных кредитов. По мере развития системы стандарты могут совершенствоваться и постепенно трансформироваться в классические формы, чтобы интегрировать в мировую систему ипотеки. Для обеспечения доходности ипотечных ценных бумаг в диссертации предлагается использовать вложение бюджетных средств в ипотечные бумаги (что может принести доход в бюджет не только за счет купонного дохода, но и за счет эффекта мультипликации налогов), введение налоговых льготы для их покупателей ипотечных ценных бумаг, продажу ипотечных бумаг со скидкой от номинальной цены в момент выпуска. Такие меры государственного стимулирования и способы их реализации, направленные на повышение ликвидности низкодоходных ипотечных ценных бумаг, могут достаточно гибко подстраиваться под изменяющиеся внешние условия системы. По мере стабилизации рынка, размеры льгот и скидки могут планомерно уменьшаться. По этой плавной траектории система, приспособленная для работы в условиях переходной экономики, может постепенно трансформироваться в условия развитых рыночных от-

ношений Со временем национальная система ипотеки сможет полностью интегрироваться в финансовый рынок. '

В заключении содержатся основные выводы по проделанной работе, дана оценка выполнению поставленным задачам, охарактеризованы основные результаты исследования.

Основные положения и результаты диссертации отражены в следующих публикациях:

1. С И Мутовин, Н.В. Вишняков «Развитие ипотечного кредитования в России». - М.: МАКС Пресс, 116 с., 2005, (Н.В Вишняков - глава 2,3, 68с. 4.25 пл.);

2. Н В. Вишняков «Управление ипотекой: новые правила игры» // Правовое и социальное государство: проблемы становления в России. Сб. трудов докторантов, адъюнктов и соискателей. Вып. 21. Часть 1 / Под общ. ред. В.П. Сальникова. СПб.: Санкт-Петербургский университет МВД России, 2005. 0,5 пл.

3. Н.В. Вишняков «Оптимизация системы ипотечного жилищного кредитования в России» // Деятельность государства и правоохранительных органов: отечественный и зарубежный опыт. Сб. трудов докторантов, адъюнктов и соискателей. Вып. 22. Часть 1 / Под общ. ред. В.П. Сальникова. СПб.: Санкт-Петербургский университет МВД России, 2005.0,6 пл.

4. Ипотека в России \ Под ред. А.В.Толкушкина. - М.: Юристь, 2002. 562 с. (Н.В. Вишняков - Глава 2- 15 стр. (1 пл.).

5. Н.В Вишняков «Инструменты контроллинга на предприятиях электроэнергетики», 4 стр. (0.4 пл.) «Вестник РЭК Красноярского края» 2004 год.

6. Н.В Вишняков «Концептуальные основы контроллинга» 7 стр. (0.5 пл.), «Экономика и финансы» №14,2004 год.

7. НИР по теме: «Исследование проблем становления и развития системы ипотечного кредитования населения (разработка финансовых механизмов ипотечного кредитования населения, предложений по привлечению долгосрочных ресурсов и развитию инфраструктуры)» в части «Анализа современного состояния системы ипотечного кредитования населения» (Шифр 1.1.18.-1). Заказчик - Государственное научное учреждение «Государственный научно-исследовательский институт системного анализа Счетной палаты Российской Федерации» (НИИ СП). Отчет 115 стр. (Н В. Вишняков - Глава 1, Заключение- 38 стр. (2.4 пл.)). 2004 г. Москва.

Рис 1. Одноуровневая (европейская) схема ипотечного кредитования.

Рис 2. Двухуровневая (американская) схема ипотечного кредитования

Рис. 3 Структурная схема системы ипотечного жилищного кредитования

Рис 4 Схема рефинансирования системы ипотечного жилищного кредитования

Региональные системы ипотечного жилищного кредитования

Т

Напечатано с готового оригинал-макета

Издательство ООО "МАКС Пресс" Лицензия ИД N 00510 от 01.12.99 г. Подписано к печати 23.06.2005 г Формат 60x90 1/16. Уел печ.л.1,5.Тираж 50 экз Заказ 392. Тел. 939-3890. Тел./факс 939-3891. 119992, ГСП-2, Москва, Ленинские горы, МГУ им. М.В. Ломоносова, 2-й учебный корпус, 627 к.

РНБ Русский фонд

2006-4

10065

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Вишняков, Николай Витальевич

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. ИПОТЕКА.

1.1. Эволюция ипотеки.

1.2. Ипотека: одноуровневая система.

1.3. Ипотека: двухуровневая система (прообраз ОАО «АИЖК»).

1.4. Система стройсбережений.

1.5. Последовательность формирования системы ипотеки.

1.6. Инвестирование пенсионных фондов в ипотеку (опыт Чили).

1.7. Современные ипотечные системы.

1.8. Юридические основы ипотеки.

1.9. Экономические основы ипотеки.

Выводы.

Глава 2. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ УПРАВЛЕНИЯ ИПОТЕКОЙ.

2.1. Новый пакет законов по формированию рынка доступного жилья.

2.2. Изменения в Кодексах РФ.

2.3. Новый Жилищный кодекс.

2.4. Градостроительный кодекс.

2.5. Регулирование тарифов ЖКХ.

2.6. Совершенствование ипотеки.

2.7. Ипотечные ценные бумаги.

2.8. Совершенствование государственного регулирования.

2.9. Кредитные истории.

2.10. Жилищные накопительные кооперативы.

2.11. Долевое строительство.

2.12. Недостатки пакета новых законов.

2.13. Совершенствование законодательства.

Выводы.

Глава 3. СОСТОЯНИЕ И НАПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ УПРАВЛЕНИЯ ИПОТЕКОЙ.

3.1. Состояние российской ипотеки после создания ОАО «АИЖК».

3.2. Банковское ипотечное кредитование.

3.3. Опыт ипотеки в Москве.

3.4. Опыт ипотеки в регионах.

3.5. Роль ОАО «АИЖК» в развитии ипотечных программ.

3.6. Общая организационно-финансовая схема системы ипотеки на базе ОАО «АИЖК».

3.7. Проблемы и направления развития ипотеки в России.

3.8. ОАО «АИЖК»: рефинансирование ипотеки.

3.9. Секьюритизация ипотечных активов в ОАО «АИЖК».

Выводы.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Механизмы принятия управленческих решений в области ипотеки"

Актуальность темы исследования. В течение нескольких столетий своего развития ипотека доказала свою эффективность в решении важных социально-экономических задач, таких как решение жилищной проблемы, стабилизация финансовой системы и управления социально-экономической системой в целом. Позитивный международный опыт развития стран с переходной экономикой показывает, что уверенный и постоянный экономический рост, увеличение спрос на потребительском рынке можно обеспечить опережающим ростом рынков недвижимости, капитала, кардинальным реформированием финансовой системы страны, комплексной оптимизацией управления экономической системой страны.

В функционирование ипотеки и ее управление вовлечено множество как физических лиц, так и организаций, взаимодействующих в рыночной экономической системе. Государственное управление такими сложными социально-экономическими системами включает в себя как меры прямого воздействия (создание государственного агентства по развитию ипотеки - ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК), предоставление государственных гарантий, субсидий, налоговых льгот и т.д.), так и косвенного регулирования (совершенствование законодательной базы ипотеки, стимулирование рефинансирования ипотеки).

В Российской Федерации создан ряд благоприятных условий для управления и развития ипотеки на долгосрочную, среднесрочную и краткосрочную перспективу. Интеграция и развитие механизмов и методов принятия управленческих решений в зарождающихся и трансформирующихся элементах системы управления ипотекой, на основе мирового опыта и современных информационных технологий, должны стать ключевым звеном стратегии социально-экономического развития Российской Федерации.

Задача внедрения механизма управления ипотекой в России могла бы свестись к адаптации одной из действующих в мировой практике систем. Однако ни одна из западных ипотечных моделей к настоящему времени не получила широкомасштабного распространения, что обусловлено недооценкой экономических условий и специфики переходного периода экономики современной России.

Сегодня на российских финансовых рынках ощущается острая нехватка инновационных управленческих решений и надежных интеграционных инструментов для вложения средств (в России только начинает формироваться вторичный рынок ипотечных ценных бумаг, его развитие позволит получение ипотечных кредитов сделать доступным большему количеству людей).

Решение жилищной проблемы является важнейшим социальным и макроэкономическим аспектом управления экономикой. Жилищная проблема затрагивает интересы большинства населения России, что придает особую актуальность решения данной проблемы в теории управления и самоуправления. Необходимость и важность разработки теоретических и методологических принципов управления ипотекой, научно обоснованных, социально ориентированных и экономически оправданных преобразований в сиситеме ипотеки, комплексный анализ всех аспектов функционирования ипотеки в экономической системе страны обусловливает особую актуальность комплексного решения проблем развития ипотеки.

Степень разработанности темы. В настоящее время в России исследованию проблем управления субъектами в области ипотеки посвящено значительное число работ. Многие из них послужили источниками при проведении диссертационного исследования. В частности, автор опирался на труды таких отечественных ученых как: В.М. Агапкин, Е. Дёмушкина, М. Дестресс, A.A. Иванов, А. Казаков, М. Климович, Н.В. Косарева, П. Кострикин, О. Кузьминский, В.И. Лимаренко, М. Орлова, Н. Пастухова, Н. Проскурякова, В. Смирнов, Е.И. Тарасевич, Е.В. Черных и другие.

В зарубежной экономической литературе анализ вопросов, связанных с развитием теории и методологии организации и управления ипотеки, представлен в трудах: И. Белла, П. Досона, Н. Ордуэй, Д. Фридмана.

В работах этих ученых рассматриваются вопросы оценки современного состояния и прогнозов развития ипотеки, функционирования ипотеки как синергетической части экономической системы, особенности и принципы управления системой ипотеки, обосновываются идеи о развитии рефинансирования ипотеки, а также ряд других управленческих проблем и научных обобщений, составляющих теоретическую и методологическую базу настоящего исследования. Однако собственно проблема управления системой ипотеки в современных российских социально-экономических условиях, несмотря на ее очевидную научно-практическую актуальность и значимость, объектом отдельного исследования в широком плане еще не выступала.

Таким образом, недостаточная научная разработанность названной проблемы и то существенное значение, которое она приобретает для экономики в целом, определяют актуальность темы, цель и задачи диссертационного исследования.

Объектом диссертационного исследования является Открытое Акционерное Общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК).

Предмет исследования: управленческие отношения субъектов системы АИЖК и органов власти в целях формирования и развития ипотеки в России.

Цель и задачи диссертационного исследования. Основной целью диссертационной работы является оптимизация управления системой АИЖК.

Для достижения цели исследования последовательно решались следующие задачи:

- провести анализ принципов управления системой АИЖК (на основе зарубежного опыта), обобщить современный опыт построения, функционирования и управления ипотеки;

- рассмотреть структуру управления системой АИЖК, провести анализ имеющего в России управленческого опыта в области ипотеки;

- провести экономический анализ функционального содержания управления системой АИЖК на базе существующего и разрабатываемого законодательства, регулирующего вопросы рефинансирования ипотеки;

- разработать теоретико-методологические предложения по организации и оптимизации процесса управления рефинансированием системы АИЖК.

Теоретической и методологической основой диссертационной работы стали управленческие решения поставленных в ней проблем на основе современных парадигм, теоретических концепций и практических разработок отечественных и зарубежных авторов по проблемам развития ипотеки, системам управления на основе комплексного структурного анализа функционирования системы ипотеки в России.

В диссертации использованы такие научные методы исследования, как системный, исторический, научной ' абстракции, индукции и дедукции. Подвергнуты тщательному изучению нормативно-правовые акты. Теоретической и методологической базой исследования являлись нормативно-правовые документы РФ, регламентирующие функционирование системы ипотеки, результаты теоретических исследований отечественных и зарубежных авторов, анализ публикаций в области ипотеки, оценки отечественных и зарубежных ипотечных рынков, примеры ипотеки в российских регионах. Информационной базой исследования в диссертации явились данные Госкомстата РФ, Госстроя РФ, Минэкономразвития РФ, материалы, опубликованные в периодической печати.

Научная новизна исследования состоит в:

- уточнении стратегии (использование поэтапной ипотеки, государственные или региональные гарантии для начальных выпусков ипотечных облигаций) оптимизации управления системой АИЖК в России для сбалансированного учета как формирования первичных рынков ипотеки, так и механизмов рефинансирования ипотеки;

- учете экономических возможностей регионального уровня (субсидии, гарантии) в модели оптимального управления механизмом рефинансированием системы АИЖК,

- конкретизации конструктивных недостатков существующих схем ипотечных ценных бумаг, предлагаемых для рефинансирования системы АИЖК в России;

- учете экономико-социальных эффектов для системы АИЖК от изменений структуры и принципов функционирования рынка доступного жилья.

Практическая значимость диссертационной работы заключается в разработке теоретико-методологических предложений по оптимизации управления системой ипотеки, которая была использована при формировании целевой программы «Развитие жилищного строительства в Красноярском крае на основе механизмов ипотечного кредитования на 2001 - 2005 годы».

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Вишняков, Николай Витальевич

Выводы

1. Ипотека в России сталкивается с рядом серьезных проблем: высокие процентные ставки и короткий срок кредита; непрозрачные для банка источники дохода лиц, желающих получить кредит; рискованность различных небанковских форм привлечения средств граждан; отсутствие рынка ипотечных облигаций; трудно выселить неплательщика ипотечного кредита из полученной по ипотеке квартире.

2. Ипотечные облигации и институт вторичного ипотечного рынка представляют собой инвестиционные механизмы, которые позволили бы операторам первичного ипотечного рынка привлекать дешевые и долгосрочные ресурсы. Пока же банки, реализующие ипотечные программы, вынуждены ориентироваться: на свои собственные средства, на бюджетные деньги, на средства международных инвесторов, хотя на ипотеку существует вполне платежеспособный спрос. Представляется маловероятным массовый социально-значимый рынок ипотечного кредитования в условиях предъявления к ипотечным банкам универсальных нормативов как к любым иным коммерческим банкам. Выходом из этой проблемы является принятие специального закона об ипотечных банках, устанавливающего особые нормативы деятельности; правового режима эмиссионных ценных бумаг; форм и методов государственного контроля над операциями ипотечных банков с этими бумагами. Эти меры должны снизить издержки участников рынка ипотечного кредитования и обеспечить работоспособность системы.

3. Помимо банковского кредитования активное развиваются в последнее время контрактные сбережения, например, ссудно-сберегательные кассы. Эффективные в российских условиях ипотечные схемы активно ищут в регионах. Однако во многих региональных ипотечных программам не содержится механизмов рефинансирования организаций — кредиторов, что ставит под сомнение их перспективность при отсутствии бюджетного финансирования. Опыт региональных ипотек показывает, что возможно эффективное массовое использование вариантов ипотеки латиноамериканского образца, основанных на вложениях уже накопленного богатства, например, имеющегося жилья, и организации «цепочки» улучшающих свои жилищные условия.

4. Двухуровневая (американская) модель нуждается в развитом земельном и фондовом рынках, образующих ту корневую систему ипотеки, с которой в других странах работают многочисленные инвестиционные и пенсионные фонды и страховые компании. Отсутствие таких рынков не позволяет создать массовую ипотеку. До тех пор, пока не будет обеспечена ликвидность эмиссионных ипотечных ценных бумаг, трудно ожидать формирования значимого ипотечного сегмента фондового рынка.

5. Ключевые направления деятельности развития ипотеки в России: формирование эффективного рынка ипотечных эмиссионных ценных бумаг; создание условий для привлечения кредитных организаций на рынок ипотечных кредитов; формирование первичных рынков ипотечных кредитов и их интеграция; формирование эффективного комплекса мероприятий по управлению рисками, разработка концепции, институтов и механизмов государственного и коммерческого страхования ипотечных кредитных рисков; совершенствование системы государственных гарантий по обязательствам эмитентов ипотечных ценных бумаг; разработка и реализация схем и механизмов, обеспечивающих возможность привлечения в систему ипотечного жилищного кредитования средств пенсионных фондов.

7. В России только начал формироваться вторичный рынок ипотечных кредитов. Его развитие позволит надежно сохранить накопительные средства пенсионной системы и сделать получение ипотечных кредитов доступным большему количеству людей. Центральным механизмом рефинансирования ипотеки пенсионными накоплениями являются ипотечные ценные бумаги.

8. В Законе «О ипотечных эмиссионных ценных бумагах» предлагается 2 типа ипотечных ценных бумаг: ипотечная облигация и ипотечные сертификаты. Анализ законопроекта показывает, что предлагаемые типы ипотечных ценных бумаг обладают рядом недостатков. Основные недостатки ипотечной облигации, описываемой в законопроекте: риск управления рублевой позицией, необходимость управления отдельным портфелем дополнительного покрытия, невозможность диверсифицировать риски. Недостатки ипотечных сертификатов: риск управления рублевой позицией, незащищенность инвестора, непродуманность концепции доверительного управления.

9. Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) предлагается следующий порядок рефинансирования ипотеки. Коммерческие банки выдают ипотечные кредиты населению по правилам, разработанным Агентством, а оно готово через свои представительства в регионах выкупать закладные и таким образом обеспечивать банкам рефинансирование. На сумму выкупленных кредитов АИЖК выпускает ипотечные ценные бумаги. Покупателями ипотечных бумаг могут стать ПФР, НПФ и страховые компании. При таком порядке рефинансирования возникает ряд существенных проблем, связанных с предлагаемой ставкой ипотечных кредитов, трудностью ипотечного кредитования в регионах, недостаточной развитостью развитого фондового рынка.

10. Для ликвидности ипотечных ценных бумаг необходимо как обеспечение надежности, так и обеспечение доходности. Для снижения рисков инвесторов и кредиторов необходимо создание института государственных гарантий по ипотечным кредитам, а также государственная стандартизация условий выдачи ипотечных кредитов. По мере развития системы стандарты могут совершенствоваться и постепенно трансформироваться в классические формы, чтобы интегрироваться в мировую систему ипотечного кредитования. Для обеспечения доходности ипотечных ценных бумаг целесообразно использовать такие меры государственного стимулирования и способы их реализации, которые могут достаточно гибко подстраиваться под изменяющиеся внешние условия системы. По мере стабилизации рынка размеры льгот и скидки будут уменьшаться, и тогда система, приспособленная для работы в условиях переходной экономики, может постепенно трансформироваться к условиям развитых рыночных отношений. Со временем национальная система ипотечного кредитования сможет полностью интегрироваться в финансовый рынок.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

1. Система ипотечного кредитования является частью финансового рынка. В зависимости от национальных особенностей и исторического пути создания различаются несколько разновидностей классических систем ипотечного кредитования. Основная суть их отличия кроется в особенностях механизма рефинансирования. Суть одноуровневой (европейской) системы ипотечного кредитования состоит в том, что выдавший ипотечный кредит банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа - закладных листов. Такие бумаги может выпускать Выпускать ценные бумаги, именуемые "закладной лист", не может ни один другой эмитент, кроме того, который определен законодательством. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора. В двухуровневой (американской) системе ипотечного кредитования. В этой модели ипотечные кредиты, сделанные на первичном ипотечном рынке, переуступаются агентствам, специально созданным при участии государства. Эти агентства могут сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и выпустить ипотечные ценные бумаги.

2. Особого внимания заслуживает изучение системы ссудо-сберегательных касс (ССК). Она удачно сочетает механизмы накопления с механизмами кредитования граждан, а также с мерами государственной поддержки и стимулирования. ССК сбалансированная автономная модель. В ССК кредитные ресурсы не заимствуются на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируются за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. В рамках этой модели право на получение ссуды возникает у заемщика только в том случае, если ранее он направлял в систему свои временно свободные денежные средства, причем сумма сбережений должна быть примерно равной сумме кредита, на который он вправе рассчитывать. ССК менее других зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка в силу своей автономности.

3. В настоящее время активно развивается законотворческая деятельность по созданию принципиально новых возможностей для решения жилищной проблемы. Пакет из 27 новых законов, начинающих свою работу в 2005г., направлен на решение комлекса взаимосвязанных задач: формирование и развитие рынка доступного жилья, разработку нового Жилищного кодекса РФ и Градостроительного кодекса РФ, уточнение правового положения ипотечного агента и характеристик ипотечных ценных бумаг, установление особого порядка удовлетворения требований кредиторов - владельцев ипотечных облигаций, защиту добросовестных приобретателей, обращение взыскания на жилое помещение, формирование кредитных историй, совершенствования процедуры регистрации прав, совершенствование тарифов ЖКХ, создание жилищно-накопительных кооперативов, развитие долевого строительства.

4. Из изменений в Гражданском кодексе РФ выделим такие важные новации, как: введение нового вида недвижимого имущества - объект незавершенного строительства, прекращение пользования жильем членами семье прежнего собственника, отмену согласия органов опеки, отмену нотариального удостоверения, залог земли одновременно со зданиями. Изменения в Гражданском процессуальном кодексе направлены на изменение механизма принудительного исполнения судебных решений. Запрет на обращение взыскания, установленный в настоящее на жилые помещения и земельные участки, являющиеся для гражданина-должника и членов его семьи единственно пригодными для постоянного проживания, дополнен исключением. Согласно новой норме взыскание возможно в случае, если имущество является предметом ипотеки и порядок обращения взыскания на него урегулирован законодательством об ипотеке. Наиболее важные изменения в Налоговом Кодексе РФ: установление особенностей налогообложения эмитентов облигаций с ипотечным покрытием, снижение ставки налога на прибыль по процентным платежам ипотечных ценных бумаг, отмена НДС для операций по реализации жилья, установление нового порядка предоставления имущественного вычета при налогообложении доходов физических лиц при приобретении жилья (в том числе с помощью кредитов).

5. Введен в действие новый Жилищный кодекс РФ. Согласно ему: происходит уменьшение количества «очередников»; упразднен ордер на занятие жилого помещения, теперь основанием для вселения в квартиру будет являться договор социального найма; определен порядок выселение граждан из квартир в случае невнесения платы за жилье; опредлена ответственность за самовольную перепланировку; с 1 января 2007 года прекращается бесплатная приватизация гражданами квартир; производится разграничение компетенции между органами власти в области жилищных отношений; урегулирован вопрос относительно пользования жилыми помещениями между собственником жилого помещения и бывшими членами семьи собственника; определен статус служебного жилья и общежитий; закреплены новое понятие объекта управления (это жилые дома) и способы управления.

6. Впервые разработанный Градостроительный кодекс РФ регулирует отношения в сфере территориального планирования, проектирования и собственно строительства объектов. Кодекс регламентирует порядок разработки, согласования, а также содержания документации на всех этапах. Утверждается принцип «одного окна», когда для реализации инвестиционного плана по строительству все документы будут предоставляться в один орган исполнительной власти. Усилена ответственность строителей перед покупателями жилья. Предусматривается поэтапное введение требований к обязательности наличия базовых документов, на основе которых должна осуществляться градостроительная деятельность в Российской Федерации. В новом Кодексе предпринимается попытка создать совершенно прозрачную систему предоставления участков и прав на эти участки застройщику на открытых публичных торгах с четко зафиксированными обязательствами по подключению к инфраструктуре и ее развитию, чтобы не было места произволу. Публичность, открытость торгов под застройку позволит снизить монополизм застройщиков и усилить эффективность требований антимонопольного характера.

7. Изменения в Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» направлены на развитие правового регулирования ипотеки. Закон отменяет требование о нотариальном удостоверении договора об ипотеке, а также кредитного договора (договора займа) и иных договоров, содержащих обязательство, обеспеченное ипотекой. Закон расширяет возможности изменения содержания закладной. В случае приобретения жилого дома за счет ипотечного кредита права собственности на земельный участок, на котором такой жилой дом расположен, также становятся предметом ипотеки в силу закона. Правила Закона об ипотеке распространены на случаи, когда заемщик отдает в залог «старую» квартиру в обеспечение возврата ипотечного кредита выданного на приобретение «новой» квартиры. Закладная теперь скрепляется учреждениями юстиции, а не нотариусами. Действие закона снизит стоимость ипотечных жилищных кредитов, повысит их доступность, ускорит и упростит оборот на ипотечном рынке, что соответствует интересам всех его участников: граждан-заемщиков, организаций, выдающих ипотечные кредиты, ипотечных агентов, а также инвесторов в ипотечные ценные бумаги.

8. Изменения в Закон «Об ипотечных ценных бумагах» направлены на повышение эффективности использования ипотечных ценных бумаг для целей рефинансирования ипотечных кредитов. Для этого к закреплению в Законе об ипотечных бумагах предлагаются механизмы повышения надежности этих бумаг, снижения издержек на осуществление их эмиссии, а также предлагается дополнительный инструментарий для повышения привлекательности ипотечных бумаг с учетом конъюнктуры финансового и фондового рынков.

9. Важным для развитие ипотечного кредитования представляется Закон «О кредитных историях», направленный на создание системы раскрытия информации о добросовестности исполнения заемщиками обязательств перед кредиторами (коммерческими банками). Создание системы кредитных бюро обеспечит в перспективе снижение затрат банков на оценку кредитоспособности заемщиков и позволит снизить стоимость ипотечных жилищных кредитов и повысить их доступность для населения. Реализация закона приобретает особое значение для налаживания прозрачных кредитных отношений и построения современной кредитоос-нованной экономики в целом. В Законе предусмотрена передача кредитором информации, составляющей кредитную историю, в бюро кредитной истории с согласия заемщика. Получение кредитных историй из бюро кредитных историй возможно только с разрешения самого заемщика, о котором накоплена кредитная история. Накопление и использование кредитных историй позволит значительно расширить кредитование экономики и, в первую очередь, придаст импульс развитию потребительского, ипотечного жилищного кредитования, а также кредитования малого бизнеса.

10. Закон о жилищных накопительных кооперативах направлен на формирование рынка доступного жилья через создание правовых условий для совместного использования жилищных накоплений граждан в целях приобретения жилых помещений. Основная идея этого закона состоит в необходимости регулирования жилищно-накопительной деятельности как специфичного вида деятельности, направленного на привлечение и использование накоплений граждан для приобретения или строительства жилых помещений в многоквартирных домах и индивидуальных жилых домов на территории Российской Федерации потребительскими кооперативами, а также в необходимости установления гарантий защиты прав и законных интересов граждан, вкладывающих средства для приобретения или строительства указанного недвижимого имущества, с отсрочкой перехода к членам кооперативов права собственности на жилые помещения до полного внесения паевых взносов.

11. Закон о долевом строительстве направлен на повышение государственных гарантий защиты прав граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство, повышение доступности приобретения жилья гражданами. Законом вводится понятие «застройщик», которое необходимо для обеспечения стабилизации уступки таких прав. Для защиты прав граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство, закон вводит обязательное требование раскрытия информации о застройщике и о проекте жилищного строительства в проектной декларации. акон устанавливает обязательность учета договоров в специальной книге, ведение которой поручается застройщиком независимой специализированной организации, являющейся профессиональным участником рынка ценных бумаг, осуществляющей операции по ведению реестра владельцев именных ценных бумаг. Закон предусматривает в качестве меры ответственности за отказ застройщика передать построенные квартиры потребителям в счет их средств, внесенных на стадии строительства, возврата им помимо вложенных денежных средств, а также всех доходов, которые застройщики извлекли или должны были извлечь из использования средств потребителей.

12. Цель принятия пакета из 27 новых законов по формированию рынка доступного жилья — не просто стабилизировать цены на жилье, а сделать более дешевым и простым доступ к долгосрочным ипотечным кредитам. Однако доступность кредитов повышает спрос на жилье. Поэтому, чтобы такое стимулирование спроса на ипотечные кредиты не привело к дополнительному росту цен, законы должны были стимулировать еще и рост предложения, то есть жилищное строительство всех видов. И если в новых законах заложены стимулы повышения доступности ипотеки, то стимулы для расширения предложения отсуствуют, что влечет за собой дальнейшее подорожание жилья. Осталась нереализованной такая важная мера борьбы с монополизмом через обеспечение равного доступа к земельным участкам для всех застройщиков как предоставление земельных участков под застройку только на открытых аукционах. Не менее важным недостатком пакета стало отсутствие Закона Об инвестиционных соглашениях в ЖКХ, который должен был внести сферу ЖКХ долгосрочные концессионные отношения, регламентируя все отношения инвесторов с заказчиками-муниципалитетами. Без него невозможно привлечение частных инвестиций в развитие коммунальной инфраструктуры.

13. «Пакетный» способ принятия законов по формированию рынка доступного жилья имеет и негативные стороны, поскольку входящие в него проекты федеральных законов имеют разную степень проработанности. В работе мною сформулирован ряд предложений по совершенствованию законодательства: расширение области согласования с органами опеки (в новых законах ограничена необходимость получения согласия органов опеки и попечительства случаями ограничения или лишения родительских прав); регламентация выселения (существующая процедура выселения, сужает практические возможности по реализации жилья по адекватной цене); устранение запрета на взыскание на единственно пригодное жилье; оптимизация ипотечных ценных бумаг (устранение детализации требований к ипотечному покрытию; включение в ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» положений о программе заимствований ипотечных облигаций, объединяющей несколько выпусков ипотечных облигаций под одно ипотечное покрытие; ограничение контрольных функций специальных депозитариев и т.д.)

14. Ипотека в России сталкивается с рядом серьезных проблем: высокие процентные ставки и короткий срок кредита; непрозрачные для банка источники дохода лиц, желающих получить кредит; рискованность различных небанковских форм привлечения средств граждан; отсутствие рынка ипотечных облигаций; трудно выселить неплательщика ипотечного кредита из полученной по ипотеке квартире. Ключевые направления деятельности развития ипотеки в России: формирование эффективного рынка ипотечных эмиссионных ценных бумаг; создание условий для привлечения кредитных организаций на рынок ипотечных кредитов; формирование первичных рынков ипотечных кредитов и их интеграция; формирование эффективного комплекса мероприятий по управлению рисками, разработка концепции, институтов и механизмов государственного и коммерческого страхования ипотечных кредитных рисков; совершенствование системы государственных гарантий по обязательствам эмитентов ипотечных ценных бумаг; разработка и реализация схем и механизмов, обеспечивающих возможность привлечения в систему ипотечного жилищного кредитования средств пенсионных фондов.

15. В России только начал формироваться вторичный рынок ипотечных кредитов. Его развитие позволит надежно сохранить накопительные средства пенсионной системы и сделать получение ипотечных кредитов доступным большему количеству людей. Центральным механизмом рефинансирования ипотеки пенсионными накоплениями являются ипотечные ценные бумаги. В Законе «О ипотечных эмиссионных ценных бумагах» предлагается 2 типа ипотечных ценных бумаг: ипотечная облигация и ипотечные сертификаты. Предлагаемые типы ипотечных ценных бумаг обладают рядом недостатков. Основные недостатки ипотечной облигации: риск управления рублевой позицией, необходимость управления отдельным портфелем дополнительного покрытия, невозможность диверсифицировать риски. Недостатки ипотечных сертификатов: риск управления рублевой позицией, незащищенность инвестора, непродуманность концепции доверительного управления.

16. Для ликвидности ипотечных ценных бумаг необходимо как обеспечение надежности, так и обеспечение доходности. Для снижения рисков инвесторов и кредиторов необходима государственная стандартизация условий выдачи ипотечных кредитов. По мере развития системы стандарты могут совершенствоваться и постепенно трансформироваться в классические формы, чтобы интегрироваться в мировую систему ипотечного кредитования. Для обеспечения доходности ипотечных ценных бумаг целесообразно использовать такие меры государственного стимулирования и способы их реализации, которые могут достаточно гибко подстраиваться под изменяющиеся внешние условия системы. По мере стабилизации рынка размеры льгот и скидки будут уменьшаться, и тогда система, приспособленная для работы в условиях переходной экономики, может постепенно трансформироваться к условиям развитых рыночных отношений. Со временем национальная система ипотечного кредитования сможет полностью интегрироваться в финансовый рынок.