Социально-экономические функции жилищной ипотеки в переходной экономике тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Социально-экономические функции жилищной ипотеки в переходной экономике"

На правах рукописи

ХУЛАГОВ Рустам Вахаевич

СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСЖИЕ ФУНКЦИИ жилищной ИПОТЕКИ В ПЕРЕХОДНОЙ ЭКОНОМИКЕ

Специальность 08.00.01 - экономическая теория

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Ростов-на-Дону 2005

Диссертация выполнена на кафедре экономической теории и предпринимательства Ростовского государственного строительного

университета.

Научный руководитель: доктор экономических наук,

профессор Юрий Федорович Симионов

Официальные оппоненты: доктор экономических наук,

профессор Вячеслав Васильевич Бузырев

кандидат экономических наук, доцент Ольга Юрьевна Гончарова

Ведущая организация: Донской государственный

технический университет

Защита состоится «21» ноября 2005 г. в 10°° часов на заседании диссертационного совета К 502.008.02 по экономическим наукам в СевероКавказской академии государственной службы по адресу: 344002, г. Ростов-на-Дону, ул. Пушкинская, 70, ауд. 212.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Северо-Кавказской академии государственной службы по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Пушкинская, 70.

Автореферат разослан «20» октября 2005 года.

Отзывы на автореферат, с указанием должности, подписанные и заверенные печатью, просим направлять по адресу: 344002, г. Ростов-на-Дону, ул. Пушкинская, 70, СКАГС, к. 611, диссертационный совет.

Ученый секретарь диссертационного совета

2: <*2.еъ

Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования просматривается как в теоретическом, так и в практическом аспекте. Если иметь в виду первое, то следует признать, что в российской экономической науке проблема ипотеки рассматривалась ранее применительно к капиталистическим странам, исходя из марксистской методологии. Коренные изменения в экономической системе России, переход к рыночной модели вызвали необходимость изучения таких социально-

экономических институтов, ранее отсутствовавших, к числу которых относится жилищная ипотека. Зарождение этого института в Российской Федерации

* происходило в условиях тяжелого социально-экономического кризиса, последствия которого сохраняются, пережитков административно-командной системы. Подобной ситуации избежали другие страны. В этой обстановке особенно актуальна разработка теории ипотеки применительно к трансформационной экономике и определение места и роли этого процесса в общественном воспроизводстве.

Ипотека традиционно служит в странах с развитой рыночной экономикой одним из важнейших инструментов обеспечения нормального функционирования финансово-экономического механизма, поддержания на должном уровне платежной дисциплины, надежной гарантией прав и законных интересов кредиторов, наиболее эффективным способом перехода ресурсов в руки рентабельно действующих собственников.

Ипотека обеспечивает решение такой стратегической задачи, как

* расширенное воспроизводство жилищного фонда страны, приобретающей

особую важность в связи с растущим износом жилищного фонда. Интенсивное выбытие жилищного фонда достигает почти 50 % вновь введенного в строй жилья и это притом, что обеспеченность жильем в нашей стране значительно уступает многим странам мира.

Отсюда исключительность ипотеки в трансформации рыночной экономики в социально-рыночную экономику.

л

Число и качество научных исследований, посвященных проблемам ипотеки, совершенно неадекватны масштабу, сложности и актуальности имеющихся проблем. Существующие публикации, особенно в периодической печати, носят повествовательный или обзорный характер и, как правило, фрагментарно освещают отдельные стороны зарубежных моделей ипотечного жилищного кредитования.

Все это является серьезным сдерживающим началом для становления и развития жилищной ипотеки.

Степень научной разработанности проблемы

Вышесказанное не означает отсутствия теоретических и практических разработок по проблемам ипотеки. Однако приходится признать, что западная экономическая мысль в этой области значительно ушла вперед.

Теоретические разработки западных экономистов позволили выдвинуть ряд моделей ипотечного кредитования. Они известны как американская и немецкая. Заслуживают внимания работы, которые посвящены развитию рынка ипотечных ценных бумаг, страхованию ипотеки. Отдельно надо сказать об ипотечном законодательстве, которое имеет длительную историю.

В своем исследовании мы используем те выводы, которые сделали западные ученые в области развития ипотеки, и все то ценное, что внесли в экономическую науку, в развитие ее методологии такие ученые, как Дж. Кейнс, К. Маркс, А. Смит, Д. Рикардо, М. Фридмен, Ф. Хайек, В. Леонтьев.

В ходе работы мы также опирались на быстро развивающуюся отрасль знания - экономику недвижимости. В трудах Дж. Фридмена, Н. Ордуэя, Л. Эллвуда обобщен и систематизирован огромный опыт по функционированию рынков недвижимости, жилья, развития ипотеки. Надо упомянуть также имена Дж. Даниэля, Р. Страйка, Г. Поляковского - авторов интересных работ по экономике жилья.

Из вышедших недавно в свет следовало бы выделить работы отечественных ученых: Н. Косарева, Н. Пастухова, Н. Рогожкина, Н. Рогова.

Проблемами экономики жилья занимались Г. Белкина, Н. Калинин, Н. Ноздрев, Л. Чернышев.

Отмечая их заслуги, приходится признать, что ипотечный жилищный кредит не был в достаточной степени объектом изучения с позиции фундаментальной экономической теории. Не обращалось достаточного внимания на социальные аспекты ипотеки, что особенно важно в связи с принятием нового Жилищного кодекса РФ и курсом Правительства РФ на экономический рост. Все это заставило по-новому взглянуть на проблемы ипотеки с позиции выявления еще неиспользованных резервов в этой области, корректировки жилищной политики.

Цели и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является политэкономический анализ системного возникновения, становления и развития жилищного ипотечного кредита как объективно обусловленной формы экономической деятельности, соответствующей глубине и размаху преобразований в рыночной экономике.

Исходя из этого поставлены следующие задачи в исследовании:

1. Определить сущность ипотечного жилищного кредита как экономической категории, его связь с основными институтами рыночной экономики (банками, инвестиционными, страховыми компаниями и т.д.) в целях нахождения способов оптимизации кредита.

2. Выяснить место ипотечного жилищного кредита в формировании и реализации жилищной политики как составной части социально-экономической политики государства на современном этапе.

3. Раскрыть сущность институционально-экономического механизма жилищной ипотеки, охарактеризовать его основные элементы, структуру, функции, болевые точки развития и способы их устранения.

4. Предложить комплекс мер по совершенствованию институционального механизма жилищной ипотеки в связи с относительной неразвитостью банковской системы, первичного и вторичного рынка ипотечных кредитов.

5. Выявить те общие социально-экономические факторы и ситуации, которые влияют на развитие ипотеки (инфляция, доходы населения и т.д.), и определить возможность управления ими.

Объектом исследования диссертационной работы является система экономических отношений в сфере ипотеки и ее воспроизводство в целях стимулирования социально-экономических процессов в сфере жилья.

Предметом исследования выступают конкретные формы ипотечных отношений, ипотечного кредита и жилищной ипотеки, диалектика их развития и институциональный механизм их реализации.

Методологической и теоретической базой исследования послужили теории, концепции, выводы, предложения, содержащиеся в научных публикациях российских и зарубежных экономистов по рассматриваемым проблемам.

Использовались методы системного анализа и синтеза, сравнительного субъектно-объектного, экономического и статистического анализа, принципы единства экономической теории, политики и практики.

Эмпирическая база представлена документами законодательных органов власти, директивными указаниями Президента и Правительства РФ, официальными данными Госкомстата РФ, Госстроя РФ, Министерства труда и социального развития РФ, ведомственными нормативными актами, фактическим материалом, опубликованным в зарубежной и отечественной литературе и периодической печати.

Основные положения диссертации, выносимые на защиту

1. Происходящая трансформация социально-экономических отношений в нашей стране с конца XX в. в качественно иную, рыночную, систему представляет собой длительный процесс, составной частью которого является развитие ипотеки с ее множественными институтами и связями. Без этого нельзя говорить об окончательном становлении рыночной системы.

2. Социально-экономический эффект ипотеки, будучи органическим составным элементом рыночных отношений, дополняет и развивает их,

способствует развитию рынка капиталов, укрепляет финансово-инвестиционную базу экономики. Речь идет о расширении рынка товаров и услуг в строительстве и тем самым об усилении мультипликационного эффекта этих сфер на экономику страны.

Это концептуальное положение не нашло отражение в работах по фундаментальной экономической и прикладной экономической теории.

3. В то время как в экономической литературе говорится об американской и немецкой моделях ипотеки, выдвигается и обосновывается положение об отечественной, российской модели ипотеки и дается ей характеристика, что позволяет более взвешено подходить к разработке ипотечной политики, не копируя зарубежный опыт.

4. Значимость ипотеки возрастает в силу исключительного влияния ее на социальные процессы, что не всегда находило отражение в научной литературе. Отсюда акцент в работе сделан на социальные функции ипотеки, которая обеспечивает доступность жилья, дается социально-экономическая характеристика этой категории.

5. Успех в развитии ипотеки будет все больше зависеть от конструкции ее институционально-экономического механизма, теоретические основы которого стали относительно недавно разрабатываться и не нашли своего целостного отражения в нормативных актах государства. Предлагаются меры по преодолению этих недостатков в связи с принятием нового Жилищного кодекса РФ.

6. Выдвигается положение, что развитие ипотеки не может определяться лишь степенью совершенствования институционально-экономического механизма, а зависит от состояния макроэкономической ситуации, уровня доходов населения и тенденций в этой области, что не отражается достаточным образом ни в теории, ни на практике.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в предлагаемой автором концепции федеральной политики в области жилищной

ипотеки и соответствующей ей модели институционально-экономического механизма.

Элементы научной новизны

- рассмотрена система отношений в сфере ипотеки с точки зрения субъектов этих отношений и их экономических интересов, отношений по поводу прав собственности на объект жилья, расширения границ частной формы собственности и создания в этой связи ипотечных институтов, которые отражали бы в себе целенаправленное воздействие государства и одновременно развитие рыночных начал;

обоснована и научно доказана роль ипотеки в системе воспроизводственных процессов, выявлена ее социальная функция, реализация которой способствует укреплению экономической, политической и социальной стабильности в обществе;

сформулированы основные требования к формирующемуся институционально-экономическому механизму ипотеки;

- раскрыт механизм функционирования рынка ипотечных кредитов, определена его количественная и качественная определенность в системе ипотечных экономических отношений;

разработаны научно-методологические подходы к определению категории «доступное жилье».

Использование средних величин не дает полного представления об остроте проблемы. Предлагается дифференцированный подход к определению категории «доступное жилье» с точки зрения доходов отдельных групп населения, условий регионов, состояния субсидий;

- выработан системный подход к анализу рынка жилья (первичного, вторичного) в связи с развитием ипотеки и возникновением на этом рынке новых форм привлечения сбережений населения (жилищно-строительные кооперативы и т.д.), конкурирующих с ипотекой.

Теоретическая и практическая значимость работы заключается в том, что ее основные положения и выводы могут быть использованы для

дальнейших комплексных исследований отношений в сфере ипотеки и разработке конкретных мероприятий по совершенствованию институционального механизма ипотеки на федеральном уровне, а также субъектов федерации в условиях действия нового Жилищного кодекса РФ. Материалы исследования могут использоваться в высших учебных заведениях при изучении различных разделов фундаментальной и прикладной экономической теории.

Апробация и внедрение результатов исследования Результаты исследования представлены и получили положительную оценку на различных совещаниях в рамках субъектов федерации, на научно-практических конференциях (РГСУ), семинарах, проводимых Центром экономики жилья при Ростовском государственном строительном университете для работников банков, страховых и риэлтерских организаций.

Автор принимал непосредственное участие в разработке проекта республиканской целевой программы «Ипотечное жилищное кредитование в Республике Ингушетия на 2004-2010 годы».

Результаты исследования отражены в 6 публикациях общим объемом 5,5

п.л.

Структура диссертации отражает цель, логику исследования и последовательность решения поставленных задач. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и приложения.

Основное содержание работы Во введении обоснована актуальность темы диссертационной работы, ее теоретическая и практическая значимость, определена степень разработанности избранной проблематики в отечественной и зарубежной экономической литературе, сформулированы цели и задачи исследования, представлены объект и предмет исследования, его методологическая, теоретическая и эмпирическая базы, приводятся положения и выводы, содержащие элементы научной новизны, и выделяются основные положения, выносимые на защиту, а также степень их апробации.

В первой главе «Ипотека и расширенное воспроизводство жилищного фонда в условиях экономического роста» дается конкретный социально-экономический анализ состояния жилищного фонда и его роли в системе воспроизводственных процессов в экономической, социальной и политической сферах и подчеркивается, что состояние жилищного фонда уже сегодня отрицательно сказывается на всех характеристиках развития общества. До сих пор не достигнуты объемы ввода жилья, характерные для предкризисного периода, повышается стоимость жилья и жилищно-коммунальных услуг. В условиях ухода государства из сферы жилищного строительства, развития частного сектора ипотека становится объективно и непременно одним из факторов, влияющих на жилищную сферу.

При изучении ипотеки следует концентрировать внимание на ее экономическом, социальном, правовом аспектах.

В экономическом аспекте ипотека - это система экономических отношений, которая обеспечивает возможность получения ее участниками прибавочного продукта (банкиры, инвесторы и т.д.) и потребительского блага -жилья (заемщики). Ипотека неразрывно связана с частной собственностью, порождена ею, предполагает постоянный оборот имущественных прав на недвижимость.

Ипотека - составная часть рыночных отношений, связанная с такими структурами, как рынок недвижимости, рынок капиталов. Здесь действуют законы стоимости, спроса и предложения, конкуренции.

Ипотека позволяет привлечь дополнительные финансовые ресурсы населения в условиях дефицита государственного бюджета, отсутствия достаточных инвестиционных средств у предприятий.

Социальный аспект ипотеки менее всего обнаруживается в имеющихся работах, хотя значимость его высока особенно в нашей стране. В них по социальной защите населения вопросы ипотеки не затрагиваются. Рассматриваются положения о доходах населения, занятости, выплатах

заработной платы, пенсионном обеспечении. Проблемы жилья и ипотеки остаются вне поля зрения1.

Юридическое содержание ипотеки предполагает систему законодательных норм, которые закрепляют существующие экономические отношения, обеспечивают ясное их толкование, исключают возможность произвола в применении законодательных норм.

Особенности ипотечного жилищного кредита состоят, на наш взгляд, в

»

следующем:

1. Российская модель ипотеки - это модель, присущая переходной 11 экономике со всеми вытекающими отсюда последствиями: неразвитость

финансово-кредитной системы, рынка ипотечных кредитов и соответствующих им институтов. Отсюда неизбежность сосуществования в ней элементов старой, административно-командной и рыночной экономики. Поэтому развитие ипотеки в России, на наш взгляд, должно пройти следующие этапы. Первый этап, подготовительный, когда были приняты основные нормативные правовые акты по ипотеке, уже пройден (1996-2000 гг.). Второй этап может быть отнесен к периоду с 2001 по 2010-2015 гг., когда ипотечные отношения станут органической частью финансово-кредитной системы и вовлекут в свою сферу до 20-25 % населения страны. На третьем этапе ипотека станет основным средством решения жилищных проблем населения России.

2. Система ипотечного кредитования в России развивается в условиях, когда институт частной собственности еще не достиг окончательного

f становления. Речь идет о решении вопроса о земле, является ли она объектом

частной собственности или нет. Это имеет принципиально важное значение для f развития ипотеки, особенно в сельской местности2.

' См.: учебники по экономической теории, монографическую литературу, статьи в периодической печати, которые посвящены проблеме социальной защиты населения

Земельный кодекс РФ на момент его принятия в 2000 г. (по оценке экспертного совета при правовом управлении аппарата Государственной Думы) не отвечал на многие вопросы, связанные с собственностью на землю, содержал не менее чем в 29 статьях ссылки на законы или нормы, которые еще предстояло создать. В 2003 г. положение мало изменилось В июле 2003 г Правительство РФ внесло крайне важный для развития жилищного строительства законопроект «О переводе земель из одной категории в другую». И тем не менее вопрос о собственности на землю не решен.

3. Российская модель ипотеки должна учитывать то, что в нашей стране испокон веков у населения существовала тяга к социальной справедливости. Как известно, ипотека может развиваться только при условии отчуждения объекта, который является собственностью заемщика. В противном случае роль залога снижается, и весь процесс ипотечного кредитования теряет смысл. Поэтому должны быть предусмотрены меры в этой области, которые, с одной стороны, предотвратят быстрый процесс присвоения имущества, а с другой -дадут гарантии кредитору в том, что залог реален.

4. Неразвитость ипотеки и высокая степень ее социализации объективно требуют активного участия государства в ее формировании и развитии, в частности, по линии предоставления налоговых льгот и субсидий, создания специализированных ипотечных фондов, ассоциаций, страховых компаний, а главное - соответствующей федеральной законодательной базы и нормативно-правового обеспечения.

5. Ипотека развивается в стране, в которой все еще сохраняется высокий уровень инфляции, и поэтому все принимаемые меры по совершенствованию механизма кредитования не дадут должного эффекта до тех пор, пока уровень инфляции в России не приблизится к уровню высокоразвитых стран мира. Другими словами, федеральные и региональные ипотечные программы должны быть подкреплены мерами по снижению уровня инфляции.

6. Принимая во внимание опыт реформирования экономики страны в 90-х гг. XX в., а также то, что развитие ипотеки связано с вопросами отчуждения, владения, пользования, распоряжения объектами недвижимости, движением финансовых потоков, необходимо обеспечить защиту общества от криминальных структур.

7. Своеобразие российской модели ипотеки определяется как экономическими различиями, так и административными, а также национальными.

Условия развития ипотеки не могут быть одинаковыми в крупном и малом городе, в регионах донорах и дотационных, в пограничных районах, областях и

республиках. Отсюда необходимость сочетания централизованного подхода и учета своеобразия местных условий. В национальных районах должна практиковаться разработка собственных программ, исходя из особенностей электората.

Экономические отношения, связанные с ипотекой, могут быть персонифицированы как отношения между физическими лицами, физическими и юридическими, а также между юридическими лицами и рассматриваться как по вертикали, так и по горизонтали. В первом случае в отношениях задействовано федеральное правительство, региональные и муниципальные власти. По горизонтали - это отношения между физическими и юридическими лицами на уровне договорных форм.

Ипотека как экономическая категория характеризуется определенными функциями, которые раскрывают ее сущность. Она обеспечивает воспроизводство отношений собственности применительно к такому объекту экономических отношений, как недвижимость, роль и значение которых в экономической системе возрастает.

Важной функцией ипотеки должна стать аккумуляция свободных капиталов в обществе.

Ипотека создает предпосылки для более эффективного применения свободных денежных средств населения и повышения его жизненного уровня. Сбережения населения не используются порой из-за того, что они должны быть дополнены кредитами банка. В этом случае они из капитала потенциального превращаются в реальный капитал, который может материализоваться в недвижимости.

Являясь частью рыночных отношений, ипотека укрепляет и развивает рыночную систему через ипотечный рынок, где товаром выступает капитал.

Ипотечный капитал - это денежный капитал, играющий особую роль, если речь идет о жилищной ипотеке. Целью движения капитала является получение прибыли. В этом отношении банкир, дающий ссуду и получающий от этого проценты, не отличается от любого другого предпринимателя. При ипотеке

ссудополучатель менее всего ставит задачу получения прибыли. Для него главное приобретение потребительского блага.

Рассматриваются проблемы соотношения спроса и предложения на рынке ипотечных капиталов.

В итоге делается вывод, что развитие жилищной ипотеки - важное и непременное условие дальнейшего превращения нашей экономической системы в рыночную, возможность решения актуальных социальных проблем. Всякое замедление этого процесса может губительно сказываться на политической стабильности общества.

Во второй главе диссертации «Институционально-экономический механизм реализации жилищной ипотеки н его совершенствование» рассматривается суть этого механизма.

Институционально-экономический механизм ипотеки представляет собой систему обособленных в силу разделения труда и одновременно выполняемых функций институтов (банков, риэлтерских организаций, нотариальных контор и т.д.), взаимосвязанных между собой. Возникает необходимость увязки деятельности не только юридических, но и физических лиц, связанных с ипотекой. В противном случае институционально-экономический механизм будет давать сбои. Центральное место здесь занимает банк и его взаимоотношения с заемщиком, участие на первичном и вторичном ипотечном рынке.

Институциональный механизм ипотеки должен выполнять следующие функции:

1) формирования условий для развития жилищного строительства путем привлечения инвестиций в сферу материального производства;

2) обеспечения возврата заемных средств;

3) стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

4) обеспечения гарантий от банкротства залогодателя;

5) формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ценных ипотечных бумаг;

6) укрепления и расширения финансовой системы государства;

7) реализации социальных функций, связанных с воспроизводством человека и работника.

Ипотека органически связана с банковской системой, которая за последнее время претерпела большие изменения, но не достигла уровня банковской системы развитых стран. Слабость ее во многом, и в первую очередь в том, что здесь сохранились элементы административно-командной системы, которые в концентрированном виде проявляются в остающемся сильном влиянии Центрального банка на коммерческие банки, которые постоянно вынуждены подстраиваться под него.

Автор считает, что институционально-экономический механизм ипотеки, формирующийся в нашей стране, будет отражать в той или иной степени те модели кредитования, которые сложились в настоящее время.

Во-первых, усеченно-открытая модель (Великобритания, Израиль, Испания). Ипотечные ссуды финансируются из различных источников, в том числе за счет собственного капитала банка, депозитов, межбанковских кредитов. Каждый банк устанавливает параметры ипотечного кредитования, и ставка определяется текущей экономической конъюнктурой, что соответствует интересам банка. Однако в странах переходной экономики инфляция, ставки процента, курс национальной валюты, а значит, и доходы граждан подвержены сильным колебаниям. Поэтому некоторые российские банки на современном этапе используют именно эту модель ипотечного кредитования граждан.

Во-вторых, автономная (одноуровневая) модель (классический пример, Германия) предполагает создание ссудосберегательных учреждений, в которых население открывает целевой счет и накапливает сбережения.

В-третьих, в расширенной открытой (двухуровневой) модели банк предоставляет ипотечный кредит гражданину исходя из уровня его доходов и кредитной истории. Двухуровневая модель ипотечного кредитования

характерна для стран с развитой инфраструктурой кредитно-финансового рынка, где первичный рынок дополняется вторичным рынком ипотечных кредитов (США, страны Восточной Европы). Источником финансовых ресурсов является вторичный рынок ценных бумаг, обеспечением которых выступают закладные на недвижимость. В рамках этой модели жилищного финансирования кредит выходит за пределы простой финансовой схемы, что крайне важно для нашей страны. Инвестиции в жилье возрастают за счет большого охвата как кредитно-денежных рынков, так и специальных инвестиционных рынков, а также непосредственно рынков спроса ипотечного кредита.

Формирование институционально-экономического механизма ипотеки должно опираться на концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, которая была принята на основе постановления Правительства РФ от 11 января 2000 г. и с последующими изменениями от 12 апреля 2001 г. и от 8 мая 2002 г.

Соглашаясь в целом с предложенной концепцией, приходится высказать некоторые замечания и соображения по поводу нее, которые должны, на наш взгляд, быть учтены при развитии институционального механизма ипотеки. Во введении постановления говорится, что современная государственная жилищная политика должна сделать новый акцент на решение жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами. Это положение упоминается и в других местах этого документа. Возникает, естественно, вопрос, а какова доля этого населения. Так как статистика доходов населения свидетельствует о ее незначительности, то как быть с остальной частью населения, которая преобладает и не попадает под категорию среднего класса.

В концепции сказано о необходимости создания специализированных ипотечных банков, но не говорится об условиях их формирования.

Нельзя не согласиться с пожеланиями широко использовать при финансировании ипотеки различного рода внебюджетные фонды, в частности

пенсионный. Последний широко применяется во многих западных странах. Это значительно бы расширило финансовую базу ипотеки, но и в таком случае должен быть разработан соответствующий механизм.

Особо следует подчеркнуть значение нового Жилищного кодекса РФ. С вступлением его в силу право на бесплатное (без взимания платы за наем) жилье отныне закреплено только за малоимущими россиянами.

В диссертации делается акцент на совершенствование отношений на первичном рынке ипотечных кредитов, на неразвитости вторичного рынка, что снижает потенциальные возможности ипотеки. В этой связи анализируется деятельность Федерального агентства по ипотечным жилищным кредитам, которое, однако, не может в полной мере обеспечить развитие вторичного рынка ипотечных кредитов. Автор склоняется к мысли о необходимости развития специализированных ипотечных банков и говорит о проблемах, возникающих здесь.

Совершенствование институционального механизма ипотеки происходит и по линии оптимизации отношений между застройщиками и дольщиками, хотя в этой области есть еще много нерешенного.

В общем блоке законов, направленных на развитие ипотеки, был принят Федеральный закон от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Он вступил в силу с 1 апреля 2005 г.

В диссертации подробно говорится о значении этого Закона, и определяются направления, по которым он может быть дополнен.

Рассматривается опыт формирования программы ипотечного жилищного кредитования в дотационном регионе (Республика Ингушетия), в создании которой принимал участие автор работы.

Сегодня в России для удовлетворения потребности населения нужно порядка 1570 млн кв. м жилья. Чтобы к 2010 г. только наполовину удовлетворить эту потребность и обеспечить устойчивое предложение для

другой части населения, необходимо вводить 145 млн кв. м жилья в год. К 2010 г. ввод жилья составит только 65 млн кв. м.

В третьей главе «Ипотека и рынок жилья» рассматривается возможное влияние ипотечного кредита на предложение жилья и воздействие рынка жилья на состояние ипотечного рынка.

Если говорить о предложении на рынке жилья, то можно прогнозировать следующую ситуацию. Предлагаемое на первичном рынке жилье с каждым годом дорожает. Это вызвано возрастанием стоимости строительных материалов. На стоимость жилья большое воздействие оказывает и стоимость энергоресурсов. Проведенный нами анализ динамики цен на энергоресурсы показал, что имеется строгая корреляционная зависимость между повышением цен на энергоресурсы и ростом цен на жилье. Это особенно проявилось в 20012004 гг., когда цены на жилье росли быстрее, чем тарифы на энергоресурсы.

На цену жилья влияют и другие факторы. Надо помнить о массе разрешений, которые необходимо получить в технических службах - на подключение дома к воде, канализации, газу, сетям теплоснабжения. Все перечисленные службы, за исключением водоканала - частные акционерные общества. Они сами определяют свою ценовую политику и зачастую выдают условия, не соизмеримые с затратами на строительство дома. Стоимость квадратного метра жилья, таким образом, дорожает автоматически.

Повышение цены на жилье не корреспондируется с повышением его качества.

В нашей стране гарантийные сроки, связанные с установлением и устранением дефектов, ничтожно малы. Получается парадокс: производитель работ уже через год не несет ответственности за качество, скажем, свайных фундаментов, выполненных с нарушениями правил, срок службы которых не менее срока эксплуатации зданий, а за брак рассчитываются эксплуатационники многомиллионными потерями. Правомерным было бы установление гарантийного срока для производителей работ не менее 50 % долговечности конструкций, материалов или части здания, как это принято в

развитых странах запада. Пора переводить нашу нормативную базу на жесткие требования международных стандартов. Это позволит, во-первых, отечественной продукции выйти на зарубежные рынки, а во-вторых, сократить численность организаций, занятых сегодня разработкой новых строительных норм и правил (СНиПов) и стандартов, изменений и дополнений к ним.

Платежеспособный спрос на рынке жилья определяется доходами населения. Федеральная служба статистики сегодня свидетельствует, что численность малоимущего населения, которое имеет доход на душу ниже величины прожиточного минимума, установленного по России в целом, составила в 2004 г. 25,5 млн человек, или 17,8 % всего населения страны. Но даже эти средние цифры не раскрывают истинного положения дел, связанных с решением проблемы бедности. Так, по сведениям Федерации независимых профсоюзов России, во многих регионах страны общая численность людей, имеющих доходы ниже прожиточного минимума, составляет от 40 до 60 % населения субъекта федерации. Другими словами, каждый второй в России -бедняк, вынужденный зачастую отказывать во многом себе и своим близким.

Ипотечное кредитование предполагает как минимум стабильность денежных доходов населения. Циклическое развитие экономики в условиях рынка делает практически невозможным обеспечение такой стабильности. Поэтому неизбежно возникают проблемы с выплатой ссуды и процентов по кредиту. Заемщик должен иметь резерв денежных средств.

Таким образом, ипотечное кредитование не идеальный процесс как это многие хотят представить, заявляя, что весь мир живет в долг, и в этом нет ничего предосудительного.

Стабильность доходов населения - это лишь то изначальное требование, которое может быть предъявлено заемщику. Идеальным должно быть неуклонное возрастание его доходов. Налицо важность этой проблемы, особенно для России, в связи с сохраняющимся высоким уровнем инфляции.

В имеющихся работах по ипотечному кредитованию акцент делается на совершенствование институционально-экономического механизма ипотеки, а

не на проблеме бедности населения, инфляции. Последняя влияет не только на положение заемщика, но и на положение банка, инвестора. Изменения, произошедшие у них под действием инфляции, неизбежно вызовут материальные потери и у заемщика. Инфляция ведет к удорожанию объекта строительства, и, следовательно, к возрастанию величины залоговой стоимости. Каковы будут темпы этого роста? Как он скажется на участии населения страны в жилищной ипотеке? Если приведет к спаду количества кредитных договоров, то тем самым ограничит перспективы рынка жилья, а с ним и возможности экономического роста. Не будет реализована та функция ипотеки, которая должна укрепить финансовую систему страны.

Добиться снижения уровня инфляции с 12-13 до 5-6 % можно лишь с помощью активного вмешательства государства в экономику страны.

Экономический рост в России достигнут в значительной степени за счет конъюнктуры на мировых рынках, а не развития промышленного производства. Он не сопровождается созданием новых рабочих мест в отраслях, способных платить более высокие зарплаты, и соответственно не может преодолеть бедность.

Все сказанное выше заставляет связывать вопрос о развитии ипотеки с проблемой преодоления бедности. Какие бы мы мероприятия не проводили по совершенствованию институционального механизма ипотеки, бедность населения постоянно будет основным ограничителем развития ипотеки.

Если говорить о платежеспособном спросе населения, то его состояние в значительной степени сдерживает развитие ипотеки.

В заключение формулируются некоторые выводы исследования.

Ипотека объективно обусловлена развитием частной собственности в сфере жилья и жилищного строительства. Она будет являться важнейшим направлением, обеспечивающим воспроизводство жилищного фонда страны.

Развитие ипотеки не может быть стремительным процессом вследствие наличия многих причин как внутренне присущих самой ипотеке, так и внешних

причин, ограничивающих ее (инфляция, бедность населения, высокие цены на жилье).

В силу этих обстоятельств существуют препятствия в развитии ипотечного жилищного кредита, что заставляет использовать и другие возможности удовлетворения жилищных потребностей населения (жилищно-строительные кооперативы, ведомственное жилье, государственное жилищное строительство).

Только в этом случае может быть решена проблема доступности жилья, которая все больше превращается в одну из самых острых национальных проблем.

По теме диссертации опубликованы следующие работы

1. Далаксакуашвили И.Л., Гареева И.В., Хулагов Р.В. Ипотека для всех /Под ред. Ю.Ф. Симионова. - Ростов н/Д: Феникс, 2004. - (1,5 п.л.).

2. Далаксакуашвили И.А., Киргингуев В.В., Хулагов Р.В. Жилищный кредит (ипотека): Учебно-практическое пособие / Под ред. Ю.Ф. Симионова. -М.: МарТ; Ростов н/Д: МарТ, 2005. - (1,5 п.л.).

3. Хулагов Р.В. Ипотека - твой шанс /Под ред. Ю.Ф. Симионова. -Назрань: ГУП «Полиграфический комбинат «ИНГУШЕТИЯ», 2004. - (1,8 п.л.).

4. Хулагов Р.В. Ипотека в социально-экономической системе России // «Строительство 2004»: Материалы Международной научно-практической конференции. - Ростов н/Д: Рост. гос. строит, ун-т, 2004. - (0,2 п.л.).

5. Хулагов Р.В. Субъекты ипотечного кредитования и их экономические интересы // «Строительство 2004»: Материалы Международной научно-практической конференции. - Ростов н/Д: Рост. гос. строит, ун-т, 2004. - (0,2 пл.).

6. Хулагов Р.В. Ипотека как экономическая категория // Совершенствование экономических и управленческих механизмов воспроизводства жилищного фонда: Сб. науч. тр. /Под общ. ред. Б.Н. Небритова. - Ростов н/Д: Рост. гос. строит, ун-т, 2005. - (0,3 п.л.).

(

Подписано в печать 29.09.05. Формат 60 X 84 /16. Ризограф. Бумага писчая. Уч.- изд. л. 1,0. Тираж 100 экз. Заказ 291

I Редакционно-издательский центр

Ростовского государственного строительного университета 344022, Ростов-на-Дону, 22, Социалистическая, 162

к.

í 19534

РЫБ Русский фонд

2006-4 21263

Vi

i í

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Хулагов, Рустам Вахаевич

Введение.

Глава 1. Ипотека и расширенное воспроизводство жилищного фонда в условиях экономического роста.

1.1. Жилье в социально-экономической системе страны.

1.2. Ипотечный жилищный кредит и его сущность.

Глава 2. Институционально-экономический механизм реализации жилищной ипотеки и его совершенствование.

2.1. Природа и специфика институционально-экономического механизма жилищной ипотеки.

2.2. Основные направления совершенствования институционального механизма ипотечного жилищного кредитования.

Глава 3. Ипотека и рынок жилья.

3.1. Жилищный рынок: состояние и тенденции.

3.2. Платежеспособный спрос населения и ипотека.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Социально-экономические функции жилищной ипотеки в переходной экономике"

Актуальность темы исследования просматривается как в теоретическом, так и в практическом аспекте. Если иметь в виду первое, то следует признать, что в российской экономической науке проблема ипотеки рассматривалась ранее применительно к капиталистическим странам, исходя из марксистской методологии. Коренные изменения в экономической системе России, переход к рыночной модели вызвали необходимость изучения таких социально-экономических институтов, которые ранее отсутствовали, к числу которых относится жилищная ипотека. Зарождение этого института в Российской Федерации происходит в условиях тяжелого социально-экономического кризиса, когда остаются и продолжают действовать пережитки административно-командной системы. В этой обстановке становится особенно актуальным разработка теории ипотеки применительно к трансформационной экономике и определение места и роли этого процесса в общественном воспроизводстве.

Ипотека традиционно служит в странах с развитой рыночной экономикой одним из важнейших инструментов обеспечения нормального функционирования финансово-экономического механизма, поддержания на должном уровне платежной дисциплины, надежной гарантией прав и законных интересов кредиторов, наиболее эффективным способом перехода ресурсов в руки рентабельно действующих собственников.

Ипотека обеспечивает решение такой важной стратегической задачи, как расширенное воспроизводство жилищного фонда страны. Эта задача является ключевой в связи с растущим износом жилищного фонда. Интенсивное выбытие жилищного фонда достигает почти 50 % вновь введенного в строй жилья и это притом, что обеспеченность жильем в нашей стране значительно уступает многим странам мира.

Отсюда исключительность ипотеки в трансформации рыночной экономики в социально-рыночную экономику.

Число и качество научных исследований, посвященных проблемам (ф ипотеки, совершенно неадекватны масштабу, сложности и актуальности имеющихся проблем. Существующие публикации, особенно в периодической печати, носят повествовательный или обзорный характер и, как правило, только фрагментарно освещают отдельные стороны зарубежных моделей ипотечного жилищного кредитования.

Все это является серьезным сдерживающим началом для становления и & развития жилищной ипотеки.

Степень разработанности проблемы. Вышесказанное не означает отсутствия теоретических и практических разработок по проблемам ипотеки. Однако приходится признать, что западная экономическая мысль в этой области значительно ушла вперед.

Теоретические разработки западных экономистов позволили выдвинуть ряд моделей ипотечного кредитования. Они известны как американская и ^ немецкая. Заслуживают внимания работы, посвященные развитию рынка ипотечных ценных бумаг, страхованию ипотеки. Отдельно надо сказать об ипотечном законодательстве, которое имеет длительную историю.

В своем исследовании мы используем те выводы, которые сделали западные ученые в области развития ипотеки, и все то ценное, что внесли в экономическую науку, в развитие ее методологии такие ученые, как Дж. Кейнс, К. Маркс, А. Смит, Д. Рикардо, М. Фридмен, Ф. Хайек, В. Леонтьев.

В ходе работы мы также опирались на быстро развивающуюся отрасль знания - экономику недвижимости. В трудах Дж. Фридмена, Н. Ордуэя, Л. Эллвуда обобщен и систематизирован огромный опыт по функционированию рынков недвижимости, жилья, развития ипотеки. Надо упомянуть также имена Дж. Даниэля, Р. Страйка, Г. Поляковского - авторов интересных работ по экономике жилья.

Из вышедших недавно работ по ипотеке следовало бы выделить труды отечественных ученых: Н. Косарева, Н. Пастухова, Н. Рогожкина,. Н. Рогова.

Проблемами экономики жилья занимались Г. Белкина, Н. Калинин, Н. Ноздрев, JI. Чернышов.

Отмечая их заслуги, приходится признать, что ипотечный жилищный кредит не был в достаточной степени объектом изучения с позиции фундаментальной экономической теории. Не обращалось достаточного внимания на социальные аспекты ипотеки, что особенно важно в связи с принятием нового Жилищного кодекса РФ и курсом Правительства РФ на экономический рост. Все это заставило по-новому взглянуть на проблемы ипотеки с позиции выявления еще неиспользованных резервов в этой области, корректировки жилищной политики.

Цели и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является политэкономический анализ системного возникновения, становления и развития жилищного ипотечного кредита как объективно обусловленной формы экономической деятельности, соответствующей глубине и размаху преобразований в рыночной экономике.

Исходя из этого, поставлены следующие задачи в исследовании:

1. Определить сущность ипотечного жилищного кредита как экономической категории, его связь с основными институтами рыночной экономики (банками, инвестиционными, страховыми компаниями и т.д.) в целях нахождения способов оптимизации кредита.

2. Выяснить место ипотечного жилищного кредита в формировании и реализации жилищной политики как составной части социально-экономической политики государства на современном этапе.

3. Раскрыть сущность институционально-экономического механизма жилищной ипотеки, охарактеризовать его основные элементы, структуру, функции, болевые точки развития и способы их устранения.

4. Предложить комплекс мер по совершенствованию институционального механизма жилищной ипотеки в связи с относительной неразвитостью банковской системы, первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов.

5. Выявить те общие социально-экономические факторы и ситуации, которые влияют на развитие ипотеки (инфляция, доходы населения и т.д.), и определить возможность управления ими.

Объектом исследования диссертационной работы является система экономических отношений в сфере ипотеки и ее воспроизводство в целях стимулирования социально-экономических процессов в сфере жилья.

Предметом исследования выступают конкретные формы ипотечных отношений, ипотечного кредита и жилищной ипотеки, диалектика их развития и институциональный механизм их реализации.

Методологической и теоретической базой исследования являются теории, концепции, выводы, предложения, содержащиеся в научных публикациях российских и зарубежных экономистов по рассматриваемым проблемам.

В диссертационном исследовании использовались методы системного анализа и синтеза, сравнительного субъектно-объектного, экономического и статистического анализа, принципы единства экономической теории, политики и практики.

Эмпирическая база представлена документами законодательных органов власти, директивными указаниями Президента и Правительства РФ, официальными данными Госкомстата РФ, Госстроя, Министерства труда и социального развития РФ, ведомственными нормативными актами, фактическим материалом, опубликованным в зарубежной и отечественной литературе и периодической печати.

Основные положения диссертации, выносимые на защиту

1. Происходящая трансформация социально-экономических отношений в нашей стране с конца XX в. в качественно иную, рыночную систему представляет собой длительный процесс, составной частью которого является развитие ипотеки с ее множественными институтами и связями. Без этого нельзя говорить об окончательном становлении рыночной системы.

2. Социально-экономический эффект ипотеки, будучи органическим составным элементом рыночных отношений, дополняет и развивает их, способствует развитию рынка капиталов, укрепляет финансово-инвестиционную базу экономики. Речь идет о расширении рынка товаров и услуг в строительстве и тем самым об усилении мультипликационного эффекта этих сфер на экономику страны.

Это концептуальное положение не нашло отражения в работах по фундаментальной экономической и прикладной экономической теории.

3. В то время как в экономической литературе говорится об американской и немецкой моделях ипотеки, выдвигается и обосновывается положение об отечественной, российской модели ипотеки и дается ей характеристика, что позволяет более взвешено подходить к разработке ипотечной политики, не копируя зарубежный опыт.

4. Значимость ипотеки возрастает в силу исключительного влияния ее на социальные процессы, что не всегда находило отражение в научной литературе. Отсюда акцент в работе сделан на социальные функции ипотеки, которая обеспечивает доступность жилья, дается социально-экономическая характеристика этой категории.

5. Успех в развитии ипотеки будет все больше зависеть от конструкции институционально-экономического механизма ипотеки, теоретические основы которого стали относительно недавно разрабатываться и не нашли своего целостного отражения в нормативных актах государства. Предлагаются меры по преодолению этих недостатков в связи с принятием нового Жилищного кодекса РФ.

6. Выдвигается положение, что развитие ипотеки не может определяться лишь степенью совершенствования институционально-экономического механизма ипотеки, а зависит от состояния макроэкономической ситуации, уровня доходов населения и тенденций в этой области, что не отражается достаточным образом ни в теории, ни на практике.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в предлагаемой автором концепции федеральной политики в области жилищной ипотеки и соответствующей ей модели институционально-экономического механизма.

Элементы научной новизны состоят в следующем:

- рассмотрена система отношений в сфере ипотеки с точки зрения субъектов этих отношений и их экономических интересов, отношений по поводу прав собственности на объект жилья, расширения границ частной формы собственности и создания в этой связи ипотечных институтов, которые отражали бы в себе целенаправленное воздействие государства и одновременно развитие рыночных начал; обоснована и научно доказана роль ипотеки в системе воспроизводственных процессов, выявлена ее социальная функция, реализация которой способствует укреплению экономической, политической и социальной стабильности в обществе; сформулированы основные требования к формирующемуся институционально-экономическому механизму ипотеки;

- раскрыт механизм функционирования рынка ипотечных кредитов, определена его количественная и качественная определенность в системе ипотечных экономических отношений;

- разработаны научно-методологические подходы к определению категории «доступное жилье».

Использование средних величин не дает полного представления об остроте проблемы. Предлагается дифференцированный подход к определению категории «доступное жилье» с точки зрения доходов отдельных групп населения, условий регионов, состояния субсидий;

- выработан системный подход к анализу рынка жилья (первичного, вторичного) в связи с развитием ипотеки и возникновением на этом рынке новых форм привлечения сбережений населения (жилищно-строительные кооперативы и т.д.), конкурирующих с ипотекой.

Теоретическая и практическая значимость работы заключается в том, что ее основные положения и выводы могут быть использованы для дальнейших комплексных исследований отношений в сфере ипотеки и разработке конкретных мероприятий по совершенствованию экономико-правового механизма на федеральном уровне, а также субъектов федерации в условиях действия нового Жилищного кодекса РФ. Материалы исследования могут использоваться в высших учебных заведениях при изучении различных разделов фундаментальной и прикладной экономической теории.

Апробация и внедрение результатов исследования

Результаты исследования представлены и получили положительную оценку на различных совещаниях, проводимых в рамках субъектов федерации, на научно-практических конференциях (РГСУ), семинарах, проводимых Центром экономики жилья при Ростовском государственном строительном университете для работников банков, страховых и риэлтерских организаций.

Автор принимал непосредственное участие в разработке проекта республиканской целевой программы «Ипотечное жилищное кредитование в Республике Ингушетия на 2004-2010 годы».

Результаты исследования изложены в 6 публикациях общим объемом 5,5 п.л.

Структура диссертации отражает цель, логику исследования и последовательность решения поставленных задач. Она состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и приложения.

Диссертация: заключение по теме "Экономическая теория", Хулагов, Рустам Вахаевич

Заключение

В российской экономической науке проблема ипотеки относится к числу наиболее актуальных и вместе с тем еще недостаточно разработанных. С позиции фундаментальной экономической науки она рассматривалась нами как определенный сегмент рыночных отношений, что заставляло говорить нас о рынке ипотечных кредитов, особенности товара - ипотечный кредит, спросе и предложении на этом рынке, факторах, влияющих на него.

Ипотечный кредит является одним из разновидностей кредита, и поэтому он выполняет те же функции, как и любой другой вид кредита. Тем не менее надо говорить о его особенностях и использовать их знание на практике.

Развитие ипотечного жилищного кредита следует рассматривать в узком и широком смысле слова. В первом случае это решение жилищной проблемы для миллионов людей, которые сегодня не удовлетворены жилищными условиями. В широком смысле ипотека рассматривается как одно из важных направлений оздоровления и укрепления всей финансовой системы государства.

Ипотечный кредит является целевым, долгосрочным, капиталоемким, реально обеспеченным кредитом. Он действительно выгоден как для кредитора, так и для заемщика. Благодаря этому в экономически развитых странах ипотечный кредит занимает особое место в кредитной системе.

Россия, вставшая на путь перехода к рыночной экономике, остро нуждается в создании финансово-экономических механизмов обеспечения инвестиционного процесса, адаптированных к реалиям экономики переходного периода (высокая инфляция, нестабильность основных макроэкономических показателей, неразвитость банковской системы, отсутствие у большей части населения правовой и экономической культуры, слабость частного капитала вообще и отсутствие крупных институциональных инвесторов в частности).

На кредитных взаимоотношениях строятся в первую очередь капиталоемкие отрасли и виды деятельности, в частности строительство. Существование в финансово-экономической системе общества стабильно и надежно функционирующей подсистемы кредитования строительной индустрии является сегодня одним из наиболее значимых показателей развития и залогом стабильности самого общества. В свою очередь надежность и работоспособность любых рыночных моделей перераспределения финансовых средств в значительной мере зависит от степени рискованности кредитных операций, которая, неизбежно возрастая с увеличением сроков кредитования, может быть снижена только путем создания надежных механизмов обеспечения возвратности кредитов.

Таким образом, по своему экономическому содержанию ипотечное кредитование выполняет функции:

1) финансового механизма создания и привлечения дополнительных финансовых средств (инвестиций) для поддержания и развития сферы материального производства;

2) обеспечения возврата заемных средств;

3) дополнительного инструмента обеспечения и стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества;

4) формирования многоуровневого мультиплицируемого капитала в виде закладных и производных ипотечных ценных бумаг, а также институтов вторичного рынка ипотечных кредитов.

Новый Жилищный кодекс определил, что приобретение жилья в основном будет осуществляться на рынке.

Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей или кратковременных накоплений. В большинстве развитых стран мира приобретение жилья в кредит является основной формой решения жилищной проблемы для населения. Это рынок ипотечных кредитов, предоставляемых банками и другими учреждениями домашним хозяйствам с целью приобретения жилья под залог этого (или иного) жилья, и финансовых активов, размещаемых на рынке с целью приобретения ресурсов в ипотечное кредитование. Таким образом, ипотечный рынок формируется ипотечным сегментом фондового рынка и сегментом рынка банковских услуг по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов. В этом и заключается его определенная сущность.

Таким образом, в экономике России наблюдается тенденция формирования ипотечно-инвестиционных систем как новой структуры реализации федеральной жилищной политики.

Она включает в себя сочетание основных функциональных подсистем, к ним относятся: потребительская востребованность населением воспроизводства жилищного фонда; производственная деятельность в строительном комплексе; сфера эксплуатации жилищного фонда; кредитно-финансовые ипотечные институты с базовым объектом залога в виде жилой недвижимости; финансово-экономические институты рефинансирования ипотек; государственное программно-целевое бюджетирование, контроль и регулирование доступности жилья и долгосрочного развития ипотечного кредитования; инфраструктурное обеспечение сделок и прав собственности.

Стратегическим направлением федеральной жилищной политики должно стать формирование вертикально интегрированных ипотечно-инвестиционных бизнес-структур и систем. Вертикальная интеграция стала одной из определяющих тенденций общемирового развития и все более заметным явлением в российской экономике.

Сейчас в нашей стране созданы лишь отдельные федерально-региональные центры управления жилищной ипотекой, а их развитие неизбежно требует объединения в вертикально интегрированные бизнес-сети с элементами государственного регулирования. При этом общефедеральная политика должна предусматривать в регионах рефинансирование: ипотечных жилищных кредитов в банковских бизнес-структурах и межрегиональных сетях; государственных бюджетных средств в виде займов и кредитов в рамках действующих государственных социальных жилищных программ на федеральном уровне и уровне субъектов федерации; бюджетных средств органов местного самоуправления.

Специфика ипотечного рынка в том, что он, с одной стороны, раздваивается на первичный и вторичный рынок, а с другой - интегрируется, что обеспечивает широту и эффективность кредитных организаций. Без такого разделения и интеграции невозможно усиление воздействия ипотеки на жилищное строительство. Слабость развития ипотеки в нашей стране во многом объясняется неразвитостью вторичного рынка ипотечных кредитов.

Созданное с помощью государства федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) не может подменить множественность организационных форм, которые должны существовать на вторичном рынке.

Развитие вторичного рынка обеспечивает банки свободными ресурсами, необходимыми для выдачи новых ипотечных кредитов. Только при условии нормального функционирования организационных структур вторичного рынка возможным становится реализация потенциала ипотеки, его социального и экономического аспектов.

Неразвитость ипотеки в Российской Федерации определяется в частности тем, что еще окончательно не сформировался экономико-правовой механизм ипотеки. Это объясняется тем, что ипотека как экономическая категория не исследовалась в российской экономической науке в изменившихся условиях развития, развала административно командной системы и перехода к рыночной экономике. К этому надо прибавить медлительность правительственных органов, отсутствие у них системного подхода в формировании механизма ипотеки. Лишь недавно принятый Жилищный кодекс позволил подвести некоторую правовую базу в развитии ипотеки, хотя по-прежнему ощущается недостаток нормативных актов, регламентирующих этот процесс.

Институционально-экономический механизм ипотеки - это сложная система организационных структур, которая строится на принципе разделения функций и обеспечения эффективности их выполнения, что может быть достигнуто при условии учета экономических интересов всех субъектов этих отношений и их согласования.

Универсальные банки стремятся всемерно расширить круг операций, но на специфических, хотя и уже широко востребованных сегментах банковских услуг лучше «чувствуют» себя банки специализированные.

Специализированные кредитные организации привлекательны на этих сегментах тем, что, выполняя ограниченный круг операций, они делают это с высоким качеством и сталкиваются с относительно меньшим числом рисков банковской деятельности.

Ипотечное кредитование требует от персонала банка высокой квалификации, специальных знаний и практических навыков, а также создания соответствующих структурных подразделений.

Система жилищного ипотечного кредитования должна быть воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы развития ипотеки в тех или иных регионах должны определяться не столько субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства региона для развития ипотеки, сколько объективной экономической ситуацией в регионе, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением.

Ипотека не может являть собой жесткую, одноликую систему. Она должна быть многовариантной с точки зрения ее применения для получения жилья на первичном, вторичном рынке, в городских, сельских условиях, для отдельных социальных групп населения.

Исключительно важным аспектом государственной политики, направленной на развитие ипотечного кредитования, является создание макроэкономических условий и институциональной среды, способствующих повышению доступности ипотечных кредитов для заемщиков. Это включает комплекс мер по контролю за уровнем инфляции, динамикой обменного курса рубля, по снижению процентных ставок, реструктуризации банковской системы.

В рамках федеральной системы ипотечного жилищного кредитования кредитоспособность средней российской семьи можно и нужно повысить в несколько раз. Для этого необходимо:

Во-первых, увеличить срок кредитования, который должен быть чуть меньше периода до выхода на пенсию. В частности, для молодых (до 25 лет) семей срок ипотечного кредита следует увеличить до 30 лет.

Во-вторых, перейти от равномерного графика аннуитетных выплат к возрастающему, при котором ежегодно сумма аннуитетных платежей увеличивается, но не быстрее прироста накоплений.

В-третьих, для семей с низкими текущими доходами, но ожидаемым их ростом в будущем, разработать и внедрить практику субсидирования первоначальных аннуитетных платежей за счет средств региональных бюджетов.

Субсидирование аннуитетного платежа является модификацией схемы субсидирования процентных ставок, практикуемой рядом регионов, но позволяет уменьшить обязательства региональных бюджетов по субсидиям, либо при заданном объеме субсидий оказать поддержку большему числу семей.

В-четвертых, индексация процентной ставки в зависимости от уровня инфляции как по ранее выкупленным, так и по вновь приобретаемым кредитам. Такая политика изменения процентной ставки является рыночной и обеспечивает равные условия для всех заемщиков вне зависимости от даты получения кредита, а также позволяет увеличить кредитный мультипликатор при снижении темпов инфляции.

Условия ипотечного кредитования должны соответствовать доходам основной части населения, номинироваться в рублях, выдаваться на срок до 25 - 30 лет, иметь низкую процентную ставку (7 - 10 % годовых). Такие условия, как показал опыт, даже при весьма малой доле кредита (10 — 20 %) становятся сильным стимулом для принятия населением решения о покупке жилья, обеспечивая мобилизацию собственных средств. По мере роста доходов населения и улучшения финансово-экономической ситуации условия кредитования постепенно будут приближаться к условиям финансового рынка.

Одновременно ипотечное кредитование в условиях переходной экономики нужно ориентировать и на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков. Доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, - значительная и составляет не менее половины желающих улучшить свои жилищные условия.

Для тех граждан, у которых нет достаточных собственных сбережений в денежной форме, это ограничение преодолевается за счет оплаты ими части нового жилья старым жильем.

Не надо забывать и о тех гражданах, которые по уровню дохода не в состоянии приобрести жилье в собственность даже с помощью долгосрочного ипотечного кредита и безвозмездных субсидий, покрывающих часть стоимости жилья. Такой категории граждан должна оказываться целевая государственная поддержка.

При выдаче ипотечных кредитов должен реализовываться дифференцированный подход в зависимости от социальных групп заемщиков.

Особо следует обратить внимание на усиление социальной защиты граждан, воспользовавшихся ипотечным кредитом. Если последний будет развиваться, то не исключено, что параллельно с ним может расти число случаев, когда заемщик ввиду невыполнения условий займа должен будет расстаться со своим жильем. Сохраняющаяся высокая криминогенность в стране уже сейчас проявляется в постоянных нарушениях жилищных прав граждан. В новом Жилищном кодексе, как известно, указано о возможности гражданина потерять жилье, но, на наш взгляд, в нем недостаточно проработан вопрос о том, как это может произойти. Необходимы дополнения к Кодексу, которые бы позволили иметь ясность у заемщика и кредитора в наступлении опасной ситуации и возможных выходов из нее при минимизации потерь. В целом же вопрос о выселении гражданина относится к числу наиболее злободневных и при определенных условиях отрицательно влияет на сохранение социальной стабильности.

Надо обеспечить дальнейшее совершенствование законодательной и нормативной базы, в первую очередь в части создания четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья. Следует создать и внедрить универсальный механизм обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу.

Система ипотечного жилищного кредитования в России должна учитывать имеющийся международный опыт. Она должна быть адаптирована к российским макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать психологические аспекты населения России, пока еще с настороженностью воспринимающего ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании.

Рынок ипотечных капиталов самый молодой из всех рыночных структур. Ипотечным кредитом пока воспользовались лишь 2 % населения. В то же время в принятых правительственных программах ставится цель максимально расширить границы ипотечного рынка. Тем самым предполагается расширить рыночное пространство в той сфере, которая раньше развивалась по совершенно иным законам и принципам, характерным для административно-командной системы. Это еще больше укрепит выбранную Россией модель экономического развития. Ф