Методическое обеспечение оценки рыночной стоимости специализированных объектов недвижимости железнодорожного транспорта тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Методическое обеспечение оценки рыночной стоимости специализированных объектов недвижимости железнодорожного транспорта"



На правах рукописи

ЗАБРОДИНА АННА СЕРГЕЕВНА

МЕТОДИЧЕСКОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ

СТОИМОСТИ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫХ ОБЪЕКТОВ НЕД ВИЖИМОСТИ ЖЕЛЕЗНОДОРОЖНОГО ТРАНСПОРТА

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами: строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

4 АПР 2013

Санкт-Петербург-2013

005051398

Работа выполнена в Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Петербургский государственный университет путей сообщения»

Научный руководитель - доктор экономический наук, доцент

Коланьков Сергей Вячеславович

Официальные оппоненты: Максимов Сергей Николаевич

доктор экономических наук, профессор, Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный экономический университет», заведующий кафедрой экономики и менеджмента недвижимости

Асаул Вероника Викторовна

доктор экономических наук, профессор, Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет», заведующая кафедрой экономики строительства

Ведущая организация- Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Московский государственный университет путей сообщения»

Защита состоится «» длргм 2013 г. в ¿У часов на заседании диссертационного совета Д212.237.10 при Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждение высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный экономический университет» по адресу: 191023, Санкт-Петербург, ул. Садовая д. 21, ауд.^^У .

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный экономический университет».

Автореферат разослан «¿У » итА/ъЯ_2013 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета ' Е.В. Песоцкая

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Проблема повышения эффективности управления объектами недвижимости неразрывно связана с их оценкой. Нужно отметить, что в условиях любого общественного строя недвижимость является структурообразующей в системе общественных отношений и базисом экономической системы. Именно недвижимость определяет жизнедеятельность людей практически во всех сферах. Категория недвижимости, недвижимого имущества приобрела практическое звучание в постреформенный период. Недвижимость, недвижимое имущество формирует рыночную систему, основу, поскольку имущество (в более широком смысле) — материальные объекты и нематериальные блага, обладающие полезностью и стоимостью, которые необходимо оценивать. В рыночных условиях оценка недвижимого имущества позволяет реализовывать купшо-продажу имущества, сдачу его в аренду; в процессе приватизации предприятий, оценка лежит в основе формирования пакета акций; важнейшее значение приобретает оценка объектов недвижимости для целей налогообложения (например, для исчисления налогов на имущество организаций). Здесь же можно отметить роль оценки в страховании объектов недвижимости; кредитовании под залог объектов недвижимости и других операциях.

Проблема рыночной оценки особенно значима для оценки объектов недвижимости, находящихся в распоряжении ОАО «РЖД», вследствие большого количества и разнообразия объектов. По состоянию на 2012 год действует 2318 функциональных филиалов и их структурных подразделений; 41 дочернее и зависимое общество; негосударственных учреждений - 560; зарегистрировано строений (зданий и сооружений) - 400 ООО ед.; земельных участков -14 330 ед.

В настоящее время для целей оценки все объекты недвижимого имущества железнодорожного транспорта классифицированы на 3 группы:

- объекты, непосредственно участвующие в перевозочном процессе, в отношении которых установлен законодательный запрет на приватизацию (магистральные пути, станции, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта);

- объекты, не имеющие каких-либо ограничений в отношении их включения в рыночный оборот (жилые дома, административные здания, склады и прочие);

- специализированные объекты, которые могут быть проданы на рынке (пути необщего пользования, платформы, эстакады, здания локомотивных и вагонных депо).

В соответствии с нормативными документами1, «специализированной собственностью является собственность специального назначения или специальной конструкции, которая в сипу своей специфики обладает полезностью лишь в ограниченной сфере его использования или для ограниченного круга конкретных пользователей и которая редко продается (если продается вообще)

1 п.3.3 Стандарта 2 Международных Стандартов Оценки, 6-е издание, 2003 г.

на открытом рынке, иначе, как в составе бшнеса или предприятия во владении». При этом необходимо отметить, что специализированные объекты недвижимости, находящиеся в распоряжении ОАО «РЖД», автоматизированной системой управления имущественным комплексом в отдельную группу не выделены и, поскольку методика их оценки до настоящего времени не разработана, то они оцениваются в общем порядке.

Несмотря на использование методики оценки рыночной стоимости недвижимости, в настоящее время существуют проблемы учета специализированного характера объектов железнодорожного транспорта вследствие отсутствия рыночной информации о ценах продажи и аренды объектов-аналогов, непосредственно участвующих в перевозочном процессе. В частности, это не позволяет оценивать объекты сравнительным подходом, ведет к не применению оценщиками доходного подхода. Кроме того, существует потребность в уточнении способа расчета величины резерва на замещение быстроизнашивающихся элементов, если сроки их службы, оставшиеся до очередной замены, различны, и в разработке методики корректного применения затратного подхода при использовании укрупненных показателей. В частности:

- уточнение состава косвенных издержек инвестора;

- определение способа индексации сметной стоимости строительства с учетом изменившихся к настоящему времени норм и методики расчета накладных расходов (HP), сметной прибыли (СП), лимитированных затрат (ЛЗ), используемых в ряде сборников укрупненных показателей.

Необходимость разработки методического обеспечения оценки рыночной стоимости специализированных объектов недвижимости железнодорожного транспорта и ее значимость для повышения эффективности управления рыночной стоимостью специализированных объектов обуславливают актуальность темы диссертационного исследования, определяя его цели и задачи.

Степень разработанности проблемы. Теоретическим и методологическим основам оценки объектов недвижимости посвящены труды многих отечественных и зарубежных авторов, а именно: Алексеева A.A., Асаула А.Н., Асаул В.В., Балабанова И.Т., Богословского В.И., Бугулова Э.Р., Василевского Т.А., Васильевой Н.В., Горемыкина В.А., Грабенко А.Н., Грабового П.Г., Грибов-ского C.B., Григорьева В.В., Гринченко Б.Д., Грязновой А.Г., Докучаева В.В., Есипова В.Е., Калининой Н.В., Максимова С.Н., Маховиковой Г.А., Озерова Е.С., Ордуэя Ник., Песоцкой Е.В., Пландовского В.В., Русова A.A., Стерника Г.М., Тарасевича Е.И, Федотовой М.А., Фридмана Дж., Цеймерна М.К., Харри-сона Генри С., Эккерта Дж. и др.

Значительный вклад в изучение и развитие теоретических и методологических основ оценки объектов недвижимости железнодорожного транспорта внесли следующие отечественные авторы: Волков Б.А., Коланьков C.B., Маче-рет Д.А., Терешин Н.П., Хибухин В.П., Шкурин JI.B.

В то же время вопросы оценки рыночной стоимости объектов недвижимости требуют дальнейшего развития в части разработки теоретического обоснования и методики оценки рыночной стоимости специализированных объектов недвижимости железнодорожного транспорта, позволяющей применять до-

ходный подход и корректно использовать затратный подход. Нерешенность этих важных научных и практических проблем, в совокупности со значимостью оценки как элемента механизма управления объектами недвижимости (в т.ч. на железнодорожном транспорте) и важного звена в принятии эффективных управленческих решений, еще раз подтверждает актуальность темы диссертационного исследования.

Целью диссертационного исследования является исследование методов оценки рыночной стоимости объектов недвижимости железнодорожного транспорта и разработка методического обеспечения оценки специализированных объектов.

Для достижения поставленной цели в диссертационном исследовании были поставлены и решены следующие основные задачи:

— проанализировать современное состояние теории оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, в том числе, в части применимости для оценки специализированных объектов железнодорожного транспорта;

—развить классификацию методов оценки стоимости объектов недвижимости;

—разработать методику оценки рыночной стоимости специализированных объектов недвижимости железнодорожного транспорта затратным методом на основе современной российской сметно-нормативной базы;

—разработать методику определения основных ценообразующих параметров, используемых в доходном подходе, для оценки рыночной стоимости специализированных объектов железнодорожного транспорта.

Объектом исследования являются специализированные объекты недвижимости железнодорожного транспорта, в частности — пути необщеш пользования.

Предмет исследования — теоретические, методические и практические вопросы, связанные с оценкой рыночной стоимости специализированных объектов недвижимости железнодорожного транспорта.

Теоретической и методологической основой работы являются принципы оценки и управления объектами недвижимости, принципы системного подхода к исследованию процессов управления объектами недвижимости, а также разработки отечественных и зарубежных ученых в части исследования рынков недвижимости, разработки и реализации методов оценки рыночной стоимости недвижимости и др.

В диссертационном исследовании широко используются общенаучные методы исследования: анализа и синтеза, экспертных оценок, сравнения и обобщения. Кроме того, в работе использовались статистические методы: индексный, выборочное наблюдение.

Информационная база исследования. Статистическую и эмпирической базу исследования составили материалы Федеральной службы государственной

статистики РФ, материалы региональных и отраслевых статистических органов, обзорные аналитические и справочные материалы, а также материалы, полученные автором непосредственно на объектах исследования.

Эмпирическая база исследования включает в себя также нормативно-законодательные акты, регламентирующие оценочную деятельность в РФ; информационные данные Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», аналитическую информацию научно-исследовательских организаций, отраслевых периодических изданий; материалы научно-практических конференций и семинаров.

Соответствие паспорту научной специальности. Диссертационное исследование соответствует научной специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами: строительство): п. 1.3.66 «Развитие теории и методологии управления объектами недвижимости различного функционального назначения» Паспорта научных специальностей ВАК (экономические науки).

Научная новизна диссертационного исследования состоит в том, что автором разработана методика оценки рыночной стоимости специализированных объектов железнодорожного транспорта.

К числу основных результатов диссертационного исследования, полученных лично автором, и обладающих научной новизной, можно отнести следующие:

1. Классификация методов оценки стоимости объектов недвижимости дополнена нормативными методами, которые применяются во исполнение действующего законодательства по методикам, утвержденными органами государственного управления.

2. Разработана методика оценки рыночной стоимости специализированных объектов недвижимости железнодорожного транспорта затратным методом, позволяющая индексировать сметную стоимость строительства, определенную на основе сборников УПВС, с целью учета современных норм и методики расчета НР, СП и ЛЗ.

3. Состав косвенных издержек инвестора дополнен затратами на примыкание путей необщего пользования к путям общего пользования и величиной упущенной выгоды, а также предложена их классификация по критерию периодичности оплаты.

4. Разработана методика определения основных ценообразующих показателей, используемых в доходном подходе, для оценки рыночной стоимости специализированных объектов недвижимости железнодорожного транспорта, позволяющая методом парных сравнений определять ожидаемую годовую арендную плату, генерируемую исключительно железнодорожными путями необщего пользования;

5. Предложен новый метод вычисления величины реверсии, основанный на дисконтировании затрат инвестора;

6. Уточнен способ расчета величины резерва на замещение в случаях, если сроки службы быстроизнашивающихся элементов, оставшиеся до очередной замены, различны.

Теоретическая и практическая значимость исследования.

Теоретическая значимость исследования заключается в развитии теоретических и методических основ оценки рыночной стоимости объектов недвижимости железнодорожного транспорта затратным и доходным подходами.

Практическая значимость диссертационного исследования состоит в повышении достоверности оценки рыночной стоимости специализированных объектов недвижимости железнодорожного транспорта за счет разработки соответствующей методики оценки. Результаты диссертационного исследования позволяют:

— более обоснованно определять стоимость специализированных объектов недвижимости железнодорожного транспорта;

— снизить субъективизм оценщика и повысить степень доказательности отчета об оценке стоимости объектов.

Результаты диссертационного исследования могут быть использованы органами технической инвентаризации при определении инвентаризационной стоимости, являющейся базой налогообложения объектов недвижимости для физических лиц, а также в учебном процессе при проведении практических и лекционных занятий по дисциплине «Экономика недвижимости».

Апробация и внедрение результатов диссертационного исследования. Результаты диссертационной работы докладывались на международных конференциях «Инновационная экономика и промышленная политика региона (ЭКОПРОМ-2010, ЭКОПРОМ-2011)» (Санкт-Петербург, 2010, 2011), «Модернизация экономики и формирование технологических платформ (ИНПРОМ-2011) (Санкт-Петербург, 2011), «Современные проблемы проектирования, строительства и эксплуатации транспортных объектов» (Санкт-Петербург, 2011), «Инновационная модель экономики и государственно-частное партнерство (ИНПРОМ-2012)», (Санкт-Петербург, 2012), а также на научно-технической конференции студентов, аспирантов и молодых ученых «Транспорт: проблемы, идеи, перспективы» (Неделя науки-2011) (Санкт-Петербург, 2011). Основные положения работы доложены, обсуждены и одобрены на заседаниях кафедры «Экономика и менеджмент в строительстве» СПб ФГБОУ ВПОПГУПС.

Основные положения диссертации были использованы ОАО «Метрост-рой» при оценке рыночной стоимости путей необщего пользования.

Публикации. Результаты выполненных исследований опубликованы в 11 печатных работах общим объемом 3,34 п.л., лично автора - 3,0 п.л., в том числе 3 работы в рецензируемых изданиях, включенных в перечень ВАК РФ.

Структура и объем диссертации. Струкгура диссертации определяется логикой проведенного исследования и отражена в содержании диссертационной работы, состоящей из введения, трех глав, заключения, списка литературы

Во введении обоснована актуальность темы диссертационной работы, сформулированы цель, задачи, объект и предмет исследования.

В первой главе «Современное состояние теории оценки рыночной стоимости объектов недвижимости» рассмотрены оценка как элемент механизма управления объектами недвижимости и предпосылки становления оценочной деятельности в Российской Федерации, проведен анализ современного состояния теории оценки рыночной стоимости объектов недвижимости в целях применимости их для оценки специализированных объектов железнодорожного транспорта. Выполнен анализ существующих подходов и методов оценки недвижимости и сформулирована проблемная ситуация. Основное внимание уделено процедуре оценки рыночной стоимости объектов недвижимости затратным методом.

Во второй главе «Разработка методического обеспечения оценки рыночной стоимости специализированных объектов недвижимости железнодорожного транспорта» классификация методов оценки рыночной стоимости объектов недвижимости в части затратного подхода дополнена нормативными методами. Разработана методика оценки рыночной стоимости специализированных объектов недвижимости железнодорожного транспорта затратным методом, и методика определения основных ценообразующих параметров, используемых в доходном подходе.

Третья глава «Оценка рыночной стоимости специализированных объектов недвижимости железнодорожного транспорта» посвящена оценке рыночной стоимости специализированных объектов недвижимости железнодорожного транспорта на примере путей необщего пользования ОАО «Метрост-рой» затратным и доходным подходами. Выполнено сравнение рыночной стоимости специализированных объектов недвижимости железнодорожного транспорта, определенной по методике, предложенной автором, с иными оценками.

В заключении раскрыты научная значимость и практическая ценность работы, приведены сведения об апробации выводов и результатов исследования.

II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Как известно, механизмом управления недвижимостью являются процедуры принятия управленческих решений, требующие в т.ч. экономического обоснования, при котором необходимо определять (оценивать) стоимость объектов и прав на них.

В выполненном исследовании констатируется, что в настоящее время создана научная база современной теории оценки рыночной стоимости объектов недвижимости. Однако, при оценке рыночной стоимости специализированных объектов недвижимости железнодорожного транспорта, в частности, путей необщего пользования, в настоящее время возникают трудности из-за ряда особенностей оцениваемых- объектов, не позволяющих достоверно определять их рыночную стоимость по существующей методике. В частности, к ним относится отсутствие рыночной информации о ценах продажи и аренды объектов-аналогов, вследствие чего применение сравнительного и доходного подходов ограничено.

При использовании в оценке на основе затратного подхода сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости, возникают проблемы, связанные с устаревшими значениями норм и методики расчета НР, СП и ЛЗ по сравнению с современными. Поэтому автором разработана методика оценки рыночной стоимости специализированных объектов недвижимости железнодорожного транспорта затратным методом, позволяющая индексировать сметную стоимость строительства, с целью учета современных норм и методики расчета НР, СП и ЛЗ при оценке рыночной стоимости недвижимости на основе сборников УПВС; величина косвенных издержек инвестора дополнена затратами на примыкание путей необщего пользования к путям общего пользования и величиной упущенной выгоды, а также предложена классификация КИ по критерию периодичности оплаты.

Методика оценки сметной стоимости строительства объекта базируется на использовании укрупненных показателей, которые разработаны в ценах прошлых лет - т.н. базисных ценах. Используемая в настоящее время индексация не учитывает современные нормы НР, СП, ЛЗ, существенно изменившиеся по сравнению с датой введения укрупненных показателей.

Например, в базе 1969 года сметные нормы ЛЗ на возведение временных зданий и сооружений при строительстве новых железных дорог без тоннелей и мостов (путепроводов) длиной более 50 м составляли 7,8% от стоимости СМР по итогам глав 1-7 (графы 4 и 5) сводного сметного расчета (СНиП 1У-7-76). В соответствии с ГСН 81-05-01-2001 в базе цен 2001 года эта норма составляет 8,2%. Также необходимо отметить, что величины накладных расходов, сметной прибыли в разные годы определялись от различных баз. Так, в 1969 году норма сметной прибыли применялась к сумме прямых затрат и накладных расходов; в базе 2001 года сметная прибыль определяется уже иным образом - от фонда оплаты труда рабочих (строителей и механизаторов).

Для определения рыночной стоимости объекта недвижимости Срьш, руб., обычно применяют затратный метод:

С^,=СШ~И+Сэу + ППГ' (1)

где Срын - рыночная стоимость объекта недвижимости, руб.; Сзи - величина затрат инвестора, руб.; И - величина накопленного строением износа на дату оценки, руб.; С,у - стоимость земельного участка, относящегося к объекту оценки, руб.; Ппр — величина предпринимательской прибыли, сложившаяся на дату оценки по сделкам с аналогичными объектами, %.

с,„=с™+™> (2)

где Стек. — сметная стоимость строительства объекта недвижимости в текущих ценах, руб.; КИ - величина косвенных издержек инвестора, руб.

С учетом современных норм НР, СП и ЛЗ сметную стоимость строительства, рассчитываемую на основе сборников УПВС, автором предлагается определять по формуле:

С =(Сх/ X I +с ) X / X/, (3)

ТЕК. * 150 84 / 69 СВ. прю. ' юм .69 >/69 НДС ' у '

где Сшд - сметная стоимость строительства объекта недвижимости в ценах 1969 г., руб.; 184/69 - индекс пересчета цен 1969 г. в цены 1984 г.; I св. - сводный индекс удорожания строительства от цен 1984 г. в текущие цены; Сстрм - величина страховых взносов на заработную плату на дату оценки, руб.; 1и2м, — индекс изменения сметной стоимости строительства, учитывающий изменения норм НР, СП и ЛЗ с течением времени; /„¿с - индекс, учитывающий норму НДС.

Индекс изменения сметной стоимости строительства учитывающий указанные изменения НР, СП и ЛЗ, автором предлагается определять по формуле:

^ С стр .69 С обор .69 С монт .69 4" С проч .69

»м.69»/69. £ +С +С +"С ' ^

стр .69 обор .69 монт .69 проч .69

где С*стр. 69, с*обор. 69, с*моит. 69, С*проч. 69, - соответственно, сметная стоимость строительных работ, работ по монтажу оборудования (монтажных работ), затрат на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвентаря, прочих затрат в ценах 1969 г., с учетом современных норм НР, СП и ЛЗ, руб.; Сотр. 69, Собор. 69. См0„т.б9. Спроч.б9 - соответственно, сметная стоимость строительных работ, работ по монтажу оборудования (монтажных работ), затрат на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвентаря, прочих затрат в ценах 1969 г., руб.

Определение индекса изменения сметной стоимости нами предлагается осуществлять в три этапа:

1. Приведение нормы накладных расходов и сметной прибыли 1969 года к базе сопоставления 2001 года - ФОТ рабочих (строителей и механизаторов);

2. Определение индексов изменения величины норм НР, СП, ЛЗ в структуре строительных работ, монтажных работ, оборудования и прочих затрат;

3. Расчет индекса изменения сметной стоимости строительства.

В результате расчета индекса изменения сметной стоимости строительства, определенного на примере ряда объектов недвижимости железнодорожного транспорта, автором было выявлено, что сметная стоимость строительства в ценах 1969 г., учитывающая современные нормы НР, СП и ЛЗ по сравнению со сметной стоимостью 1969 г., учитывающей устаревшие нормы, увеличилась на 9,2%.

Использование индекса изменения сметной стоимости строительства предлагается автором в целях уточнения оценки, как рыночной стоимости спе-

анализированных объектов железнодорожного транспорта, так и инвентаризационной стоимости, определяемой органами технической инвентаризации в целях исчисления базы налогообложения объектов недвижимости для физических лиц.

Методика определения величины косвенных издержек для объектов недвижимости в настоящее время в целом разработана, при этом рекомендуется применять два способа: метод прямой оценки и метод косвенной оценки.

Однако в настоящее время при оценке рыночной стоимости специализированных объектов железнодорожного транспорта необходимо уточнять состав косвенных издержек инвестора в связи с тем, что сложилась практика оплаты затрат на примыкание путей необщеш пользования к путям общего пользования. Следует также учитывать, что процесс строительства и ввода в эксплуатацию железнодорожных путей необщего пользования обычно составляет более 1 года, что требует учета в составе косвенных издержек величины упущенной выгоды.

В настоящее время для специализированных объектов железнодорожной недвижимости рыночная информация о сложившихся затратах на примыкание в процентном выражении отсутствует. Однако, анализ опыта подготовки филиалами ОАО "РЖД" технических условий (ТУ) показывает, что их выполнение зачастую превышает не только остаточную стоимость существующих путей необщего пользования, но даже их сметную стоимость (замещения или восстановления). Например, при выполнении специалистами ФГБОУ ВПО «Петербургский государственный университет путей сообщения» одной из работ по оценке рыночной стоимости путей необщего пользования, расположенных в пригороде Санкт-Петербурге, были получены следующие результаты расчетов: остаточная восстановительная стоимость объекта (сметная стоимость за вычетом накопленного износа) составила 13,4 млн. руб., затраты на примыкание пути необщего пользования к путям общего пользования -14,3 млн. руб.

Поэтому следует сделать вывод, что выполненное примыкание следует расценивать как экономическое благо, и оценивать его в составе косвенных издержек инвестора для более точного определения рыночной стоимости путей необщего пользования.

Также необходимо отметить, что в настоящее время базой для исчисления износа является сумма сметной стоимости и косвенных издержек инвестора. Однако, анализ функционирования рынка недвижимости свидетельствует, что часть КИ оплачивается однократно и оплачиваемое право сохраняется в течение всего жизненного цикла объекта оценки. Другая часть КИ предполагает неоднократную оплату, поскольку оплаченное право сохраняется лишь в течение определенного времени. Поэтому автором предложена классификация КИ по критерию периодичности оплаты (рис. 1).

С учетом приведенной классификации косвенных издержек инвестора, формулу затратного метода (1) при оценке рыночной стоимости недвижимости автором предлагается записать как:

С =Г(С +КИ)х(1-И) + КИ' +С 1х(1 + # ), (5)

РЫН. ТЕК. ' 4 ЗУ-1 Л/'7' V*7'

где Срын. - рьшочная стоимость объекта недвижимости, руб.; Стек. — сметная стоимость строительства объекта недвижимости в текущих ценах, руб., КИ — величина текущих косвенных издержек инвестора, руб.; И — величина накопленного строением износа на дату оценки, %; КИ - величина единовременных косвенных издержек инвестора, руб.; Сзу - стоимость земельного участка, относящегося к объекту оценки, руб.; Нпр — норматив предпринимательской прибыли, сложившийся на дату оценки по сделкам с аналогичными объектами, %.

Рис. 1. Классификация косвенных издержек инвестора по критерию периодичности оплаты

Необходимость учета упущенной выгоды (Ув) при оценке рыночной стоимости путей необщего пользования объясняется действием принципа альтернативности - либо покупается готовый путь, либо можно построить альтернативный ему путь, но с существенной потерей времени - не менее 1 года. Данное время необходимо на получение различных ТУ, выполнение проектно-изыс кательс ких работ и всех согласований. Поскольку аналогичные проекты на

рынке обычно не реализуется (пути необщего пользования сильно различаются по характеру обслуживаемых объектов), а затратный подход не применим из-за невозможности составления сметы на качественные параметры, то Ув может быть оценена следующим образом:

Тине

У = У (Ц -Я )х (1 + Е)Тит -' , (6)

в ' ат I ^ ждт I к 1

1 = 0

где Цагт и Цждпи - соответственно, цена перевозки грузов (сырья и готовой продукции) автомобильным и железнодорожным транспортом, руб./шаг расчета. При этом шаг расчета может быть месяц, квартал, год, а в цену перевозки включаются все транспортные операции, включая стоимость подачи подвижного состава и погрузочно-разгрузочных работ; Е - норма дисконта, % за шаг расчета; / - порядковый номер шага расчета; Тине - продолжительность инвестиционного периода, определяемая с учётом периода проектирования и получеши согласования, годы.

Таким образом, дисконтирование осуществляется к дате завершения инвестиционного периода, тем самым точкой приведения выбирается момент фиксирования убытков (упущенной выгоды) - завершение инвестиционного периода и реализуется логика предпринимательской деятельности - чем дольше продолжительность строительства и согласования, тем упущенная выгода больше.

Момент завершения инвестиционного цикла сооружения путей необщего пользования является также датой, когда они могут быть проданы, т.е. возникает понятие рыночной стоимости завершенного строительством объекта. Поскольку железнодорожные пути необщего пользования имеют ограниченные во времени период проектирования строительства и согласования (обычно 1-2 года), применение логики прямой капитализации для определения упущенной выгоды было бы методически неверным. Поэтому здесь используется техника дисконтирования денежного потока.

В целях возможности применения оценщиками доходного подхода, автором разработана методика расчета основных ценообразующих показателей, используемых в доходном подходе при определении рыночной стоимости специализированных объектов недвижимости железнодорожного транспорта, позволяющая определять методом парных сравнений ожидаемую годовую арендную плату, генерируемую исключительно железнодорожными путями необщего пользования. Определен новый метод вычисления величины реверсии, основанный на дисконтировании затрат инвестора. Уточнен способ расчета величины резерва на замещение в случаях, если сроки службы быстроизнашивающихся элементов, оставшиеся до очередной замены, различны.

В настоящее время, в отношении специализированных объектов железнодорожного транспорта, доходный подход обычно не применяется. Данное обстоятельство объясняется тем, что специализированные объекты железнодорожного транспорта, в т.ч. пути необщего пользования, в аренду не сдаются. В развитие существующих теоретических положений автором предлагается мето-

дика определения основных ценообразующих параметров, используемых в доходном подходе оценки специализированных объектов недвижимости железнодорожного транспорта.

В случае, если предполагается, что будущий доход от путей необщего пользования будет поступать в виде регулярных одинаковых платежей в течение «условно бесконечного периода времени», то применяется метод прямой капитализации, при котором рыночная стоимость бесконечного потока доходов рассчитывается делением величины чистого операционного дохода (&ЧОДжжжп), генерируемого исключительно путями необщего пользования на коэффициент капитализации:

А ЧОД

П — _^ Ж .6 .К . И . (П\

ры, . ~ к '

где АЧОДж.дм.п. — величина чистого операционного дохода (чистой арендной платы), генерируемого исключительно путями необщего пользования, рубУгод; Кк - величина коэффициента капитализации, % годовых.

Определение ожидаемой величины годовой арендной платы, генерируемой исключительно путями необщего пользования, автором предлагается выполнять с применением одной из модификаций метода рыночных сравнений -методом парных сравнений, следующим образом:

ЛпвджЛ нм Ж.О. -ПВДы. (8)

где ПВДжЛнп - величина годовой арендной платы, генерируемой исключительно путями необщего пользования, рубУгод; ПВДсжЛ, ПВД 6ез жЛ - величина потенциального валового дохода, генерируемого аналогичными оцениваемому объектами (открытыми площадками, складами и т.п.), соответственно имеющими железнодорожный ввод и без железнодорожного ввода, рубУгод;

Необходимо отметить, что в случае, если пути необщего пользования обслуживают несколько объектов недвижимости, то ДПВДкд нп каждого объекта оценки следует определять пропорционально их длине в суммарной длине всего путевого хозяйства:

М1ВД =АПВД х Д (-94

^ ж.д.н.п.(общ) ж д.н.п (общ) ^ об.оц ' \7)

где ДПВДждм ^оъ.оц) - ожидаемая величина годовой арендной платы, генерируемой исключительно оцениваемым объектом; ЬПВДж д и п(общ) - ожидаемая величина годовой арендной платы, генерируемая исключительно всеми путями необщего пользования; Д0б оЧ. — доля объекта оценки в суммарной длине путей необщего пользования.

В дополнение к существующим методам расчета величины реверсии (Rev), т.е. прогнозируемой величины стоимости объекта недвижимости, по которой он может быть продан в конце расчетного периода, автором предлагается

новый метод, в основу которого положена формула (5) и применен механизм дисконтирования:

ае V. = (Сш. + КИ) х Кфл х (1 - Я) + КИ' х Кфл + С , X Кфл', (10)

где Кф.1. - 1 функция (ТУ от РУ) сложных процентов, определенная при норме дисконта Е для улучшений и продолжительности расчетного периода Т; Кф.,'~ 1 функция (РУ от РУ) сложных процентов, определенная при норме дисконта Е для земельного участка и продолжительности расчетного периода Т.

Таким образом, величина реверсии при оценке специализированных объектов недвижимости железнодорожного транспорта может определяться методами, представленными на рис. 2.

Рис. 2. Методы определения величины реверсии в оценке недвижимости

Как известно, ЧОД рассчитывается как разность между действительным валовым доходом и пятью статьями затрат, которые включают в себя в том числе величину резерва на замещение, т.е. планируемых оценщиком расходов на периодическую замену или создание новых быстроизнашивающихся элементов улучшений в целях поддержания или повышения конкурентоспособности объекта на рынке. В практике оценочной деятельности зачастую встречаются элементы, имеющие различный срок службы, оставшийся до очередной замены. Однако, способ расчета данной величины в настоящее время не определен.

Автором предлагается уточнить способ расчета величины резерва на замещение, если сроки службы быстроизнашивающихся элементов, оставшиеся до очередной замены, различны, определяя данное значение как среднегодовую

средневзвешенную величину, где весами значимости выступают остаточные сроки службы каждого из указанных элементов строения.

Если предполагается, что замещение быстроизнашивающихся элементов осуществляется как бездоходная операция, т.е. в расчетах не учитывается норма дисконта, то годовая величина резерва на замещение может определяться по формуле (11).

N

У Р хТ пп

¿—1 зам ост V1 Ч

р _ п=1_;_п_

зам 'р

ост шах

где п=1, — число быстроизнашивающихся элементов объекта недвижимости; Рзам„ - величина резерва на замещение для п-го быстроизнашивающегося элемента, руб./год; Тост„ - остаточный срок службы п-го быстроизнашивающегося элемента, годы; Тост„ах - максимальный из остаточных сроков службы быстроизнашивающихся элементов, годы.

Если требуется учесть необходимость получения дохода на капитал, то резерв на замещение можно определить по формуле:

У С хК

I СМ ф. 3

- , (12)

Т

ост тах

где Рхш. - резерв на замещение; Ссм „ — сметная стоимость замещения п-го элемента; Кф.з - 3 функция (РМТ от БУ) сложных процентов, определенная при норме дисконта Е дня улучшений и продолжительности расчетного периода Т.

Необходимо отметить, что в настоящее время существует значительное число предложений о классификации методов оценки стоимости недвижимости. Автор полагает, что представленные классификации не являются полными и считает необходимым дополнить затратный подход нормативными методами, которые, во исполнение действующего законодательства, применяются по методикам, утвержденными органами государственного управления. Учитывая сложившуюся практику оценочной деятельности к нормативным методам оценки стоимости недвижимости помимо метода бухгалтерской (балансовой) оценки также можно отнести метод инвентаризационной оценки и методы налоговых оценок, с помощью которых определяются кадастровая, таможенная стоимость и стоимость объекта оценки для целей налогообложения (рис. 3).

Апробация предложенной методики оценки рыночной стоимости специализированных объектов железнодорожного транспорта проведена на примере путей необщего пользования ОАО «Метрострой» Результаты оценки рыночной стоимости путей необщего пользования представлены в табл. 1.

Использование различных подходов к оценке путей необщего пользования выявило, что стоимость, оцененная затратным и доходным подходом отличается не более чем на 3-8%, что подтверждает точность и достоверность вы-

полненных расчетов.

Рис. 3. Методы затратного подхода

Таблица 1

Результаты оценки рыночной стоимости путей необщего пользования

Наименование объектов оценки Рыночная стоимость, оцененная: Согласованный результат, руб.

затратным подходом, руб. доходным подходом, руб.

№ 1 2 150 ООО 2 086 ООО 2 118 000,0

№2 2 373 ООО 2 251000 2 312 000,0

№3 223 ООО 194 000 208 500,0

№4 282 ООО 249 000 265 500,0

№5 4 792 ООО 4 408 000 4 600 000

Всего 9 820 ООО 9 188 000 9 504 000

Полученные результаты были сопоставлены с иными результатами оценки различных видов стоимостей. Так, например, сумма остаточной балансовой стоимости по всем оцениваемым объектам на дату оценки составляет 167,64 тыс. руб., величина рыночной стоимости - 9504 тыс. руб. Данное сравнение

подтверждает известный факт, в соответствии с которым остаточная балансовая стоимость существенно ниже рыночной стоимости объектов недвижимости (в данном случае в 57 раз).

Несмотря на то, что сметная стоимость по сравнению с рыночной не учитывает прибыль предпринимателя, которая реализуется при продаже объекта, а также косвенные издержки и стоимость земельного участка, сметная стоимость строительства составляет 13531,5 тыс. руб., что в 1,4 раза больше, чем рыночная стоимость аналогичных объектов, равная 9504 тыс. руб. В данном случае решающее значение оказывает высокий износ оцениваемых объектов, составляющий около 40%, а также то, что стоимость земельного участка, занятого путями необщего пользования, не оценивалась. В случае, если бы оценивались новые пути необщего пользования, то рыночная стоимость оцениваемых путей составляла бы 15 723,6 тыс. руб., что выше сметной стоимости на величину КИ и прибыли предпринимателя.

В случае, если бы рыночная стоимость оценивалась только затратным методом по существующей методике, не учитывающей косвенные издержки инвестора на примыкание путей необщего пользования к путям общего пользования, а также не была проведена индексация сметной стоимости строительства, позволяющая учесть современные нормы и методику расчета НР, СП и ЛЗ при оценке рыночной стоимости недвижимости на основе сборников УПВС, величина рыночной стоимости оцениваемых объектов составляла бы 8 397 ООО руб., что на 15% ниже рыночной стоимости, определенной по методике, предложенной автором.

Т.о. методика оценки рыночной стоимости специализированных объектов недвижимости железнодорожного транспорта, предложенная автором, позволяет увеличивать капитализацию объектов недвижимости.

Заключение. В диссертации, на основании выполненных автором исследований, получены результаты, представляющие собой совокупность актуальных научно-практических решений, содержащих методическое обеспечение оценки рыночной стоимости специализированных объектов недвижимости железнодорожного транспорта.

По результатам выполненной работы сформулированы следующие основные выводы:

1. В современной теории оценки не отражены особенности оценки специализированных объектов недвижимости. Поэтому автором проведен анализ современного состояния теории оценки рыночной стоимости объектов недвижимости в целях применимости для оценки специализированных объектов недвижимости железнодорожного транспорта.

2. В настоящее время существующие классификации методов оценки стоимости не учитывают ряд методов, которые применяются на практике во исполнение действующего законодательства. Поэтому в проведенном исследовании предложена классификация, дополненная нормативными методами оценки, которые применяются по методикам, утвержденным органами государственного управления.

3. Современная теория оценки рыночной стоимости не позволяет учитывать изменившиеся к настоящему времени нормы накладных расходов, сметной прибыли, лимитированных затрат, используемых в сборниках укрупненных показателей в ценах 1969 года. Поэтому автором разработана методика оценки рыночной стоимости специализированных объектов недвижимости железнодорожного транспорта затратным методом, позволяющая индексировать сметную стоимость строительства, определенную на основе сборников УПВС, с целью учета современных норм и методики расчета НР, СП и ЛЗ.

4. В связи с тем, что сложилась практика оплаты затрат на примыкание путей необщего пользования к путям общего пользования, и тем, что процесс строительства и ввода в эксплуатацию железнодорожных путей необщего пользования обычно составляет более 1 года, автором дополнен состав косвенных издержек, определяемых при оценке специализированных объектов железнодорожного транспорта, затратами на примыкание путей необщего пользования к путям общего пользования и величиной упущенной выгоды. Также предложена классификация КИ на единовременные и текущие.

5. В целях применимости доходного подхода при оценке специализированных объектов недвижимости железнодорожного транспорта, автором разработана методика определения основных ценообразующих показателей, позволяющая методом парных сравнений определять ожидаемую годовую арендную плату, генерируемую исключительно железнодорожными путями необщего пользования;

6. Существующие методы вычисления величины реверсии дополнены методом, основанным на дисконтировании затрат инвестора и уточнен способ расчета величины резерва на замещение быстроизнашивающихся элементов, если сроки службы, оставшиеся до очередной замены, различны.

Основные методические положения и выводы диссертационного исследования целесообразно использовать при оценке рыночной стоимости специализированных объектов недвижимости железнодорожного транспорта, а также при определении органами технической инвентаризации инвентаризационной стоимости.

Перспективами дальнейшей разработки темы могут являться методика определения затрат на примыкание путей необщего пользования к путям общего пользования и методика, позволяющая рассчитать величину упущенной выгоды.

П1. ОСНОВНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

1. Забродина А.С. Определение комплексного индекса изменения сметной стоимости строительства // Научно-технические ведомости Санкт-Петербургского государственного политехнического университета. — 2011. - № 5 (132). - С. 82-85. - 0,3 пл.

2. Забродина А.С. Применение сметного ценообразования при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости // Известия Петербургского университета путей сообщения. - 2011. - В.1 (30). - С. 124-131 - 0,4 пл.

3. Забродина A.C. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости затратным методом // Научно-технические ведомости Санкт-Петербургского государственного политехнического университета. - 2012. - № 3 (149). - С. 103-105. - 0,21 пл.

4. Забродина A.C. Применение сметного ценообразования при оценке недвижимости // Материалы VIII международной научно-практической конференции «Инновационная экономика и промышленная политика региона (ЭКО-ПРОМ-2010)», Том 1. - СПб: СПбГУП, 2010. - С. 256-263. - 0,33 п.л.

5. Забродина A.C. Методы определения величины реверсии при оценке рыночной стоимости недвижимости // Труды международной научно-практической конференции «Модернизация экономики и формирование технологических платформ (ИНПРОМ-2011)».- СПб: СПбГУП, 2011. - С. 624 -627. -0,08 пл.

6. Забродина A.C. Использование смет в оценке рыночной стоимости недвижимости // Современные проблемы проектирования, строительства и эксплуатации транспортных объектов. Сборник статей по результатам международной конференции (21 октября 2010 г.). - Санкт-Петербург, 2011. - С.94-97. -0,19 пл.

7. Забродина A.C. Актуальные проблемы в оценке объектов железнодорожного транспорта // Сборник научных статей секции молодых исследователей. Научно-техническая конференция студентов, аспирантов и молодых ученых «Транспорт: проблемы, идеи, перспективы» (Неделя науки-2011). - СПб.: ПГУПС, 2011. - С.21-24. - 0,20 пл.

8. Забродина A.C. Определение стоимости строительства объектов недвижимости с использованием укрупненных расценок // Материалы международной научно-практической конференции «Инновационная экономика и промышленная политика региона (ЭКОПРОМ-2011)», Т.1. - СПб.: СПбГУП, 2011,— С. 234-240.-0,25 пл.

9. Забродина A.C., Коланьков C.B., Свинцов Е.С, Рыночная стоимость путей необщего пользования // Путь и путевое хозяйство, Научно-популярный, производственно-технический журнал. - 2011. - № 10. - С.24-27. - 0,51/0,17 п.л.

10. Забродина A.C. Общественно-политические предпосылки становления оценочной деятельности в России // Труды международной научно-практической конференции «Инновационная модель экономики и государственно-частное партнерство (ИНПРОМ-2012)».- СПб.: СПбГУП, 2012 . - С.25-41.-0,72 пл.

11. Забродина A.C. Уточнение оценки рыночной стоимости объектов недвижимости затратным методом // Развитие экономической науки на транспорте: сб. тезисов I Всерос. науч.-практич. конф. / 8-9 июня 2012 г. - СПб.: ПГУПС, 2012.-С.40-41. -0,15 пл.

ЗАБРОДИНА АННА СЕРГЕЕВНА АВТОРЕФЕРАТ

Лицензия ЛР № 020412 от 12.02.97

Подписано в печать 04.03.13. Формат 60x84 1/16. Бум. офсетная. Печ. л. 1,4. Бум. л. 0,7. Тираж 70 экз. Заказ 120.

Издательство Санкт-Петербургского государственного экономического университета 191023, Санкт-Петербург, Садовая ул., д. 21.