Методология оценки стоимости объектов недвижимости железнодорожного транспорта тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Методология оценки стоимости объектов недвижимости железнодорожного транспорта"

На правах рукописи

003453Э54

Коланьков Сергей Вячеславович

/

Методология оценки стоимости объектов недвижимости железнодорожного транспорта

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями и комплексами - строительство)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук

2

;' С Г; —^

Москва -2008

003453954

Диссертация выполнена на кафедре «Экономика и организация строительства» Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Московский государственный университет путей со-общения'Х МИИТ)

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Волков Борис Андреевич доктор экономических наук, профессор

Максимов Сергей Николаевич доктор экономических наук, профессор Панкратов Евгений Павлович

Ведущая организация - Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Санкт-Петербургский государственный университет" (СПбГУ).

Защита диссертации состоится "10" декабря 2008 г. в 1400 часов на заседании диссертационного совета Д 218.005.12 в Московского государственного университета путей сообщения (МИИТ) по адресу: 127994, Москва, ул. Образцова, д. 15, ауд. 3107.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке университета.

Отзывы на автореферат в двух экземплярах, заверенные печатью, просим направлять по адресу диссертационного совета.

Автореферат диссертации разослан " /0" ноября 2008 г.

Ученый секретарь днсссртациош доктор экономических наук, про

А.А. Вовк

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования в современной России определяется потребностью субъектов предпринимательской деятельности и регламентируется требованиями нормативных до 1у ментов.

Основными требованиями нормативных документов являются обязан тельность проведения оценки для случаев, перечисленных в заыэне РФ 'Об оценочной деятельности в Российской Федерации", предусмотренных российским налоговым законодательством, нормативными актами по деятельности акционерных обществ и других.

Потребность субъектов предпринимательской деятельности заключается в определении обоснованной цены объектов для заключения договоров купли-продажи, аренды и иных сделок; возможной величины кредита, обеспечение которого будет производиться ипотекой недвижимости; вероятных или фактических доходов и расходов, связанных с обладанием объектами; в отстаивании своих интересов в судах. Кроме того, зачастую необходимо ответить на вопрос: каким образом использовать объект и какова эффективность планируемой с ним сделки.

Целью исследования я атлете я разработка методологам оценки объектов недвижимости железнодорожного транспорта сучетом их особенностей.

Для достижения поставленной цели в диссертации решены следующие задачи:

1. Исследована эволюция теории оценки недвижимости.

2. Проанализирована возможность использования существующих принципов, подходов и методов оценочной деятельности для определения стоимости объектов железнодорожного транспорта.

3. Выявлены особенности оценки стоимости объектов недвижимости железнодорожного транспорта.

4. Разработаны предложения по учету отраслевых особенностей объектов недвижимости железнодорожного транспорта при оценке их стоимости.

5. Выявлена область применения существующих и предлагаемых ме-тодовоценки рыночной стоимости недвижимости.

Объект исследования - комплекс объектов недвижимости железнодорожного транспорта Российской Федерации.

Предмет исследования - система экономических отношений в области управления иэмплексом недвижимого имущества железнодорожного транспортавчаста оценки стоимости.

Научная новизна исследования состоит в теоретическом обосновании принципов и методов решения крупной научной проблемы формирования методологии оценки стоимости недвижимости в качестве объекта управления на железнодорожном транспорте.

Научная новизнарезультатов исследования заключается в том, что:

1 .Разработаны методологические основы теории оценки объектов недвижимости железнодорожного транспорта, основанные на учете отраслевых особенностей.

2. Выявлена новая группа принципов, связанных с процедурой оценки и техникой расчетов рыночной стоимости недвижимости. Определена специфика использования некоторых известньк принципов при оценке специализированной железнодорожной недвижимости.

3.Предложена классификация объектов железнодорожной недвижимости, с выделением трех классификационных групп, что в дальнейшем позволило определить особенности оценки рьиочной стоимости объектов каждой из выделенных групп;

4.Усовершенствована существующая классификация подходов и методов оценки рыночной стоимости недвижимости, включая уточнение самих

понятий "вид", "подход" и "метод" оценки. Предложена новая трактовка понятия "подход к оценке";

5Предложен ряд новых методов оценки стоимости объектов недвижимости и отдельных ценообразующих параметров: метод косвенной оценки величины потенциального валового дохода (ПВД, РвГ), метод аналогий, новая (третья) модификация метода остатка, метод расчета величины прибыли предпринимателя, метод дисконтирования сметной стоимости, метод вычитания (метод выделения для недвижимости вцелом).

Практическая значимость работы заключается в том, что использование разработанной методологии в практике хозяйственной деятельности железнодорожных компаний в ходе дальнейшего реформирования отрасли будет способствовать повышению эффективности принимаемых решений по совершению различных сделок и операций с объектами недвижимости. Результаты работы позволят:

1. Более обоснованно определять стоимость объектов недвижимости железнодорожного транспорта.

2. Снизить субъективизм оценщиков и уровень злоупотреблений, допускаемых в оценочной деятельности. Повысить степень доказательности отчетовоб оценке стоимости объектов.

3. Использовать обоснованные в исследовании принципы для оценки конкретных объектов, находящихся в ведении (собственности) предприятий железнодорожного транспорта.

4. Применять предложенные автором теоретические положения, развивающие теорию оценки, для уточнения способов расчета его и моста объектов недвижимости, с учетом их правовых, технических и эюномических особенностей, а также имеющейся информационной базы.

Обоснованность и достоверность научных положений, выводов и рекомендаций подтверждается: представительным объемом статистических и расчетных данных за период 2000-2005 годов., широкой апробацией резуль-

татов исследований при подготовке отчетов об оценке рыночной стоимости недвижимости железнодорожного транспорта, сходимостью результатов расчетов с рыночными данными и показателями деятельности подразделений железньк дорог.

Методологической основой исследования являются научные методы и методический алпарат теории оценки стоимости имущества, методы структурно-функционального анализа, системный подход, элементы теории принятая решений, методы математической статистики и моделирования, работы ВильямаПетги, ПьераБуагильбера, Адама Смита, ДавидаРикардо, Карла Маркса, Альфреда Маршалла, Е. Бем-Баверка.

Методической основой исследования явились труды отечественных и зарубежных ученых в области теории оценки рыночной стоимости недвижимости: В.Т Александрова, ИАртеменгова, А Л. А саула, И.Т.Балабанова, В.С.Болдырева, Б. А. Вол га ва, П.Г.Грабового, В.Голубева, Т. Гвортаи, В.А.Горемыкина, С.В.Грибовского, В.В.Григорьева, А.Г.Грязновой,

B.Е.Есипова, ВЛЗарубина, М.АЗельдина, Ю.Козьря, Д.Д.Кузнецова,

C.Н.Максимова, А.В.Марченмэ, Б.Д.Новинэва, Е.С.Озерова, Ник.Ордуэя, Е.ПЛан кратова, В.АЛрорвича, Н.ЮЛузыни, В.МРутгайзера, М.М.СЪловьева, Г.М.Стерника, Е.И.Тарасевича, НЛ.Терешиной, И А.Федотовой, Дж.Фридмана, Г.Харрисона, Л.В.Шкуриной, Дж. К.Эккерта, а также ученых, занимающихся вопросами в отраслях знаний, на которых базируется оценочная деятельность: квалиметрия, маркетинг, сметное ценообразование, эффективность инвестиционных проектов, экологический и юридический аудит, техническая аттестация зданий и сооружений.

В частности, сметному делу в строительстве и оценке эффективности инвестиционных проектов посвящены работы Г.ГАзгат вдова, В.Д.Ардзи-нова, А.И.Барабанова, НЛ.Барановской, В.Беренса, М.Бромвича, В.В.Бузы-

рева, П.Л.Виленского, БА.Волнэва, ЮЛ .Воропаева, В.Г.Галабурды, П. В.Горяч кии а, А.Н.Ефанова, Т.П.Копан енок, А.А.КЬзловсшй, В .И .Корец-кого, В.В.Коссова, В.Н.Лившица, А.Г.Шахназарова, ЮЛЛанибратова, А.Ф.Клюева, В.Я.Шульги, Л.М.Хавранека.

Апробация работы. Основные научные результаты докладывались и обсуждались на конференциях "Новое в ценообразовании, проекгно-сметной документации и практике заключения и реализации договоров подрада в строительном производстве" (СПб, "Новое в ценообразовании, проектно-сметном деле и практике заключения и реализации договоров подряда в проектировании и строительстве в 1995 г." (СПб, 1995), "Опыт совершенствования проектно-сметного дела и ценообразования в проектировании и строительстве" (СПб, 1995), на экономическом семин ар е-со вещании руководящих работников Октябрьской жд. "Управление инвестициями на Октябрьской железной дороге" (СПб, 1995), на второй сетевой научно-практ. шнферен-ции "Современные проблемы экономики и управления на железнодорожном транспорте" (Москва, 2000), научно-прает. конференции "Реформирование естественных монополий (структурная реформа железнодорожного транспорта)" (СПб, 2001), на секции "Экономики и управления" научно-тсхнич. совета МПС РФ (Москва, 2001 г.), научно-метод. конференции "Проблемы оценки эффективности инвестиций и инноваций на железнодорожном транспорте" (СПб, 2001), между нар. конференции "Современные проблемы проектирования, строительства и эксплуатации транспортных объектов" (СПб, 2003), "Проблемы развития региональной сети железных дорог" (Хабаровск, 2003), на заседании Круглого стола журнала "Экономика и математические методы" по теме "Социально-экономическая полигика российского государства и ее результаты" (Мэсква, 2007 г.), междунар. научно-практ. конференции "Актуальные проблемы эффективного управления в ж.-д. от-распи"(Шб,2008 г.).

Результаты работы используются в учебном процессе в МИИТ и ПГУПС при проведении занятий по дисциплине "Экономика недвижимости" со студентами ряда экономических специальностей и со слушателями системы повышения квалификации и профессиональной переподготовки.

Публикации. По результатам исследования опублииэваны 36 работ, в том числе 1 монография. Из общего количества работ 11 опубликованы в изданиях, рекомендованных ВАК.

Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, 8 глав, основных выводов и рекомендаций, списка использованной литературы, включающего 259 наименований; изложена на 421 странице машинописного текста, содержит 24 рисунка, 19 таблиц и 18 приложений.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

В выполненном исследовании констатируется, что в настоящее время создана научная база современной теории оценки рыночной стоимости объектов недвижимости. Однако можно отметить, что в опубликованных работах не решен вопрос, каким образом при оценке следует учитывать специализированный характер объектов недвижимости железнодорожного транспорта. Классификация подходов на сегодняшний день ещё окончательно не сложилась, существует смешение понятий "подход" и "метод" оценки. Практически не выделяются принципы, связанные с техникой расчетов рыночной стоимости недвижимости.

Недвижимому имуществу на железнодорожном транспорте РФ присущ ряд особенностей, не позволяющих осуществлять оценку его рыночной стоимости по единому алгоритму: многие объекты обладают конструктивными особенностями, делающими невозможным или проблематичным иное их использование; для неготорьк видов имущества рьиок может быть охарактеризован как монопольный, с осуществлением единичных сделок, с государственным регулированием цен на оказываемые услуги и выпускаемую

продукцию; часть объектов носит сервисный характер - т.е. предназначены для обеспечения функционирования иной недвижимости, некоторые объекты могут быть проданы только при сохранении государственной формы собственности или имеютзапретнаприватизацию.

Отмеченное позволяет классифицировать все объекты недвижимого имущества железнодорожного транспорта на три группы, каждая из которых требует применения своей процедурыоценки и техники счета.

К первой группе следует отнести объекты, непосредственно участвующие в перевозочном процессе, в отношении шторьк установлен законодательный запрет на приватизацию, имеющие все признаки естественной монополии и специфическое конструктивное строение - например, маги страт ы.ые пути, станции, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта. Дтя объектов данной группы речь долила идти об оценке стоимости специализированного имущества, что практически не требует анализа наиболее эффективного их использования (НЭИ), из-за отсутствия рыночной информации не позволяет применить сравнительный подход к оценке, в большей степени требует ориентации на затратный подход. В доходном подходе, при анализе финансовых потоков, зачастую методически неверным будет планирование реверсии - стоимости перепродажи объекта после определенного срока владения им. При расчете чистого операционного дохода возможно применение споооба прямого счета, юторый предполагает определение выгод всех пользователей объекта железнодорожной недвижимости за счет перевозки, по сравнению с другим видом транспорта (автомобильным, водным, воздушным), а также выгоду от оживления экономики пересекаемых (прилегающих) регионов. По существу, здесь необходимо определять народнохозяйственный, региональный или отраслевой эффект.

Ко второй группе целесообразно отнести объекты, которые могут быть проданы на рынке, но в силу своих юнстру ктивных или технических особенностей (например, конфигурации земельного участка), как правило,

не предполагающие изменения формы использования новым собственником. К этой группе относятся, например, подъездные железнодорожные пути, платформы, эстакады.

В отношении объектов данной группы возможно применение анализа НЭИ. Сравнительный подход применим в ограниченных масштабах, причиной чего является отсутствие требуемого объема рыночной информации по сделкам с аналогичными объектами. Вместе с тем становится возможным применение доходного подхода, но с определенными особенностями - использование батансового метода и (или) метода косвенного расчета потенциального валового дохода (ПВД), определение величины недозагрузки объекта, операционных расходов и ряда других на основе документов Росжел-дора(а не на основе рыночной информации), учет низюй ликвидности объектов в коэффициенте капитализации.

Общей особенностью процедуры оценки для объектов первой и второй групп является определение в затратном подходе не рыночной стоимости земельного участка, а стоимости прав аренды, что определяется требованиями законодательства. Кроме того, для первой и второй групп, оценщикреднэ столкнется с проблемой оценки функционального износа.

В 1 и 2 классификационных группах целесообразно выделить две категории объектов - здания и сооружения. Это объясняется тем, что здания имеют помещения, арендную плату за которые можно определить после анализа НЭИ на основе рыночньк данных по аналогичным объектам. В отношении сооружений такой возможности у оценщика, как правило, нет из-за отсутствия рыночного оборота аналогичных объектов.

Третью группу составляют объекты, не имеющие каких-либо ограничений в отношении их включения в рыночный оборот (за исключением процедурных вопрооов согласования в Росжелдоре и Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, не влияющих на процесс оценки рьночной стоимости). К этой группе можно отнести, например, жилые дома,

административные здания, склады, типовые производственные цехи. Для оценки рыночной стоимости данных объектов необходимо использовать классическую процедуру, без каких-либо отраслевых особенностей. Следует учитывать только региональные (территориальные) нюансы, отражающие наличие рыночной информация, уровень цен и тенденции их изменения, требования местного законодательства, состав оцениваемых прав.

В каждой классификационной группе можно отдельно вьделить также земел ьн ые у ч астки.

Состав объектов каждой группы не является стабильным и варьируется в зависимо era от активно ста рынкам изменения законодательных актов.

В современной научно-технической литературе зачастую смешиваются некоторые базовые понятия. По нашему мнению, необходимо разделять следующие из них: виды оценки недвижимости, подходы к оценке и методы оценки её рыночной стоимости.

Под видом оценки нами предлагается понимать характер процедуры определения какэго-либо оценочного показателя, имеющую определенную, заданную заказчиком, целевую направленность.

Подходом следует называть совокупность приемов в рассмотрении определённого сформулированной целью круга вопрооов оценки рыночной стоимости и эффектавности использования недвижимости, объединенных общим 1фитерием и базирующимся на характерных, свойственных ему принципах оценки.

Методом оценки предлагаем считать конфетный способ расчетов и интерпретации исходной информации, опирающийся на критерии и принци-пыоценки того подхода, к которому онотносится.

Таким образом, виды оценки различаются своими целями, подходы -критериями оценки, методы- механизмом(алгоритмом) расчета.

В диссертации разработана классификация видов оценки по нескольким критериям: по единице измерения, по составу оцениваемого имущества,

по порядьу определения, по источникам используемой информации, по степени унифицированности приемов (по охвату) и по виду объекта оценки.

Современная теория вьработалатри подхода к определению рыночной стоимости недвижимости: доходный, затратный и сравнительный подходы. Можно утверждать, что критерием затратного подхода служит величина тех затрат, которые должен был бы осуществить инвестор для приобретения такого же или аналогичного объекта на рынке. Критерием сравнительного подхода выступают цены, сложившиеся нарьнке на аналогичные объекты, с учетом тенденций их изменения. Критерием доходного подхода является величина дохода, который споообен принести объект, в сложившихся на дат ту оценки рыночных условиях.

Однако, поскольку в настоящее время не вьработано единое мнение о составе подходов, предлагается следующая классификация составляющих их методов оценки (рис.1).

В состав доходного подхода предлагается относить четыре метода оценки рыночной стоимости недвижимости: метод прямой (непосредственной) капитализации, метод дисконтирования денежного потока (ДЦП), метод ипотечно-инвестиционного анализа (ИИА) и метод остатка. В диссертации уточнены области применения этих методов. В частности, в опубликованных работах обьнно отмечается, что метод прямой (непосредственной) капитализации применяется в случае, иэгда по объекту оценки прогнозируется получение 'условно бесконечных" одинаковых доходов, поступающих равно мерно в условиях стабильности внешних условий. Опыт оценочной деятельности свидетельствует, что область применения метода может быть охарактеризована несколько шире. Метод прямой капитализации позволяет учесть необходимость осуществления инвестиций, но только либо в виде единовременных затрат, совпадающих с датой оценки, либо для замещения быстроизнашивающихся элементов объекта, а также вероятность изменения доходов

при условии регулярного характера этих изменений в течение некоторого ограниченного начального периода времени.

Сравнительный подход, традиционно в теории оценки рыночной стоимости недвижимости, представляется состоящим из одного метода - метода рьиочных сравнений. В различных работах, при этом, отмечается, что он может применяться в виде нескольких методов или их модификаций: метод парных сравнений, метод общей группировки, метод сравнительной единицы.

где ДСС- метод дисконтирования сметной стоимости. Рис. 1. Классификация подходов и методовоценки рыночной стоимости не-

движимости

В диссертации сделан вывод, что в соответствии с приведенным выше определением термина "метод оценки", фактически идет речь об одном спо-соберасчетов- методе рьиочных сравнений.

Однако в оценочной практике используются и иные способы определения стоимости недвижимости, которые предлагается именовать методом квалиметрии и методом аналогий.

В методе квалиметрии, в отличие от метода рыночных сравнений, используются не количественные значения корректировок, а их качественные характеристики, определяемые по принципу "лучше- хуже; больше - меньше", выраженные в баллах. В работе предложено применение метода квалиметрии в виде дополнения к методу рыночных сравнений и в качестве самостоятельного использования.

Метод аналогий позволяет дать приблизительную оценку стоимости недвижимости на основе использования каких-либо сложившихся соотношений, например, при использовании валового рентного коэффициента (ВРК) или иных рыночньк (ценовых) пропорций. Данный метод применим на неразвитых (ограниченных) рынках, что является одной из особенностей недвижимости железнодорожного транспорта, относящейся к 1 и 2 классификационным группам.

Для объектов железнодорожной недвижимости, относящейся к 1 классификационной группе, как правило, сравнительный подход в ближайшие годы будет не применим из-за отсутствия рынка данного типа имущества. Для оценки рыночной стоимости объектов 2 классификационной группы наиболее применимыми будут являться метод аналогий и метод квалиметрии. Для объектов 3 классификационной группы возможно применение всех методов сравнительного подхода, что зависит от активности регионального рынка недвижимости и, соответственно, доступности и надежности рыночной информации.

В состав затратного подхода, по нашему мнению, следует включать пять методов оценки: метод бухгалтерской (балансовой) оценки, затратный метод, метод сметного ценообразования, метод дисконтирования сметной стоимости и метод выделения для недвижимости в целом (метод вычитания).

Первый метод используется в системе бухгалтерского учета в целях постановки или списания объекта с учета, для переоценки основных фондов, налогообложения или инвентаризации. При этом переоценка основных фон-

дов может осуществляться либо индексным методом, либо методом прямой оценки, что предусмотрено соответствующими постановлениями Правительства РФ и инструктивными документами Министерства финансов РФ.

В диссертации приводятся обоснования включения метода бухгалтерской оценки в состав затратного подхода. Необходимо отметить, что метод бухгалтерской оценки не позволяет с достаточной степенью точности оценить величину рыночной стоимости недвижимости. Основными причинами этого являются: недостаточный учет качества местоположения объекта, отнесение затрат нате^щий, а для объектов железнодорожного транспорта- и на капитальный ремонт, на себестоимость продукции и услуг, что не сказывается на изменении стоимости объекта в составе основных средств предприятия; отражение только физического износа и невозможность его корректировки даже в случае накопившегося несоответствия фактическому состоянию объекта; отсутствие учета предпринимательской прибыли; неточная оценка стоимости земельного участка или прав на него либо ее отсутствие и ряд других.

Затратный метод оценки (совпадающий по названию с названием подхода) рыночной стоимости недвижимости нами предлагается применять исходя из сложившейся в России сметно-нормативной базы. Здесь следует отметить, что приводимые в ряде работ классификации затратного подхода, использующие терминологию "метод сравнительной единицы", "метод актуализации калькуляции", "метод базисной цены" и тл. не отражают иные способы расчета, что должно являться неотъемлемой харастеристинэй такой категории, как "метод оценки". Они у называют лишь на различие в источниках информации, используемой для оценки базового элемента затратного метода- сметной стоимости строительства объекта.

Включение метода сметного ценообразования в состав затратного подхода к оценке рыночной стоимости недвижимости рекомендуется нами из-за

того, что он имеет как самостоятельное значение, так и используется в качестве промежуточного результата (инструментария) длядругих методов.

Самостоятельное значение метод сметного ценообразования имеет в целях бухгалтерского учета, при расчете величин некоторых кэррекгировок в сравнительном подходе. В качестве инструментария сметное ценообразование используется, например, при оценке стоимости земельного участка методом предполагаемого использования или методом остатка, в затратном подходе для оценки величины затрат инвестора, при расчете величины ре-зер ва на замещение в доходном подходе.

В работах зарубежных авторов делается вывод, что затратный метод даёт нижнюю границу рыночной стоимости, что вусловдях экономического кризиса в России не находило однозначного подтверждения. Опыт осуществления оценочной деятельности в нашей стране скорее позволяет сделать вывод о том, что в уело виях экономического чризисаили в депрессивных регионах, затратный подход дает, как правило, завышенный результат, в то время как использование доходного подхода, наоборот, ведет к получению заниженного итога.

Сущность вновь предлагаемых метода дисконтирования сметной стоимости и метода вычитания раскрыта ниже.

Выше бьио отмечено, что подходы оостоят из ряда методов оценки. Однаю можно утверждать, что справедливо и обратное: в различных методах могут использоваться различные подходы для расчета отдельных параметров. Данное обстоятельство положено нами восно^ при использовании другого критерия классификации понятая "подход к оценке" - по характеру приема расчета отдельных ценообразующих параметров.

Например, величины износов различного вида в затратном методе оценки могут быгь определены всеми названными выше подходами: сравнительным, затратным и доходным. Так, устранимый физический или функциональный износы определяются, как правило, величиной затрат на их лик-

видацию. Данный прием представляет собой затратный подход в оценке недвижимости. В то же время внешний износ рассчитывается либо сравнением стоимости объекта до и после какого-либо внешнего события (сравнительны"! подход), либо капитализацией потери чистого дохода из-за внешнего воздействия (доходный подход).

В диссертации приведена классификация подходов в зависимости от хфактера приемов оценки отдельных ценообразующих параметров, используемых в различных методах оценки.

Следует отметить, что до настоящего времени не получила доляаюго развития теоретическая база оценочной деятельности - принципы оценки.

В современной литературе, посвященной оценочной деятельности, как правило, не объясняется сущность термина "принцип оценки". Поэтому, в диссертационном исследовании определено, что принципом оценкн являются основные правила, положения, которыми руюводсткуются при осуществлении оценочной деятельности в отношении объектов недвижимости при установлении их стоимости или стоимости прав на них. В исследовании автором уточнена трактовка ряда известных принципов оценки, что потребовалось для учета специфики недвижимости железнодорожного транспорта, относящейся к 1 и 2 классификационным группам, а также сделан вывод, что в настоящее время пракшчески не выделяются принципы, связанные с процедурой оценки (техникой расчетов) рыночной стоимости недвижимости (за исключениемпринципаостаточной стоимости земли).

Вместе с тем, процесс оценки рьиочной стоимости недвижимости настолько многообразен и разнокритериален, что одного отмеченного принципа явно недостаточно, чтобы дать оценщикам надежный инструментарий производства расчетов. Цель подобного инструментария - с одной стороны, обеспечить защиту прав потребителей услуг оценщиков, с другой - вооружить их одним из способов повышения степени доказательности подготовленного отчета. И то и другое позволит снизить субъективизм оценщиюв, а

в некоторых случаях, уровень злоупотреблений, связанных с намеренным искажением истины. Поэтому нами предлагается ввести четвёртую классификационную группу принципов оценю! рыночной стоимости недвижимости, которая может использоваться при разработке методики осуществлении расчетовпо ним в сфереоценочнойдеятельности.

Кроме известного принципа остаточной стоимости земли, в состав четвертой группы нами включеныследующиепринципы.

Принцип "косвенности", в соответствии с которым железнодорожная недвижимость создает дополнительный рентный эффекту смежных земельных участков, что должно быгьучтено в расчетах её рыночной стоимости.

Принцип множественности баз оценки, согласно которому процедура и методы оценки недвижимости выбираются оценщиком в зависимости оттого вида стоимости, который необходимо оценить.

Принцип жизненного цикла, нэторый определяет, что недвижимость имеет характерный жизненный цикл, в течение которого она последовательно проходит фазы рождения, роста, стабилизации и затухания. От того, на какой стадии жизненного цикла находится объект на дату оценки, может существенно измениться вывод о его рыночной стоимости.

Принцип множественности подходов к оценке рыночной стоимости недвижимости, в соответствии с которым, для наиболее обоснованного вывода требуется выполнение анализа объекта и среды его местоположения с различных точек зрения (по различным критериям).

Данный принцип позволяет учесть особенности объекта, сложившуюся величину и тенденции изменения спроса и предложения на рынке, взаимосвязь первичного и вторичного рынков, экономические, экологические и юридические х ар актер и ста ки окружающего пространства.

Однаю нельзя не заметить, что использование принципа множественности подходов является источником эклектичности теории оценки рыночной стоимости недвижимости. Эклектичность заключается в том, что ры-

ночная стоимость объекта оценивается исходя из отличающихся 1фитериев, что зачастую приводит к возникновению явления противоречивости результатов, разнонаправленное™ действия оценочных критериев. Преодоление данного недостатка осуществляется установлением независимости действий оценщика в отношении выбора подходов и методов оценки конкретного объекта недвижимости, а также согласованием результата расчетов.

Принцип сохраняющихся пропорций, в соответствии с которым на рьнке недвижимости разных стран сохраняются достаточно длительное Еремя определенные соотношения между различными финансовыми коэффициентами или ценами различных объектов.

Принцип многообразия имущества, в соответствии с которым всю недвижимость железнодоро;шого транспорта следует классифицировать на три группы, с тем, чтобы выбрать соответствующий алгоритм оценки.

Принцип не тождественно ста результатов, согласно которому использование трех различных подходов приведет к заведомо различающимся результатам из-за того, что использовались различные критерии оценки. Данное обстоятельство потребу ет дальнейшего согласования итоговой ве-личинырыночной стоимости недвижимости.

Принцип существенности, который позволяет учитывать при оценке недвижимости только существенные информацию и факторы, изменяющие ценынарынке надостаточно значимую величину.

Данный принцип отражает то, что: а) оценочная деятельность является неточной науюй; б) итоговый результат оценки необходимо представлять в виде округленного числа (с точностью до 5% в условиях развитого рынка и до 10%- неразвитого рынка); в) недопустимо создание у пользователей отчета об оценке недвижимости "иллюзии точности" расчетов. Под иллюзией точности расчетов понимается психологический эффект положительного восприятия отчета пользователем, который достигается не убедительностью и доказательностью выводов оценщика, а путем механической записи чисел

с высокой точностью или посредством его насыщения большим объемом текстовой, цифровой и графической информации, не используемой в дальнейшем при выполнении расчетов или интерпретации их итогов.

Принцип надежности, который требует анализа достоверности использованной оценщиком информации и является ведущим на этапе согласования результата оценки.

Принцип независимости, который может иметь две интерпретации. С одной стороны, в соответствии с Законом "Об оценочной деятельности в Российской Федч^ации", должна быть обеспечена независимость оценщика, что достигается соблюдением сформулированных в нем критериев. Другая интерпретация данного принципа заключается в том, что при применении различных методов оценки следует избегать использования одной и той же информации.

Принцип интерпретации полученного результата, в соответствии с которым при оценке рыночной стоимости недвижимости все явления, носящие технический, экологический, эргономический и юридический характер следует интерпретировать таким образом, чтобы можно было определить их стоимостной (денежный) эквивалент.

Кроме того, в 4 группу принципов должны входить принципы, сформулированные в Методических рекомендациях по оценке эффективности инвестиционных проектов.

При рассмотрении этапа выбора наиболее эффективного варианта использования объекта оценки был сделан вывод о составе решаемых вопросов и определены особенности его проведения при оценке неюторьк объекго в жел езнодоро жно й н ея ви жи мо ста.

Важным вопросом является сам подход к определению варианта НЭИ объекта, опирающийся в современной теории оценки недвижимости исключительно на финансовые соображения. По нашему мнению данный подход, особенно относительно специализированной железнодорожной не-

движимости, необходимо дополнить учетом социальных результатов, возникающих при реализации того или иного варианта использования недвижимости. В этом случае общую формулу определения НЭИ можно записать как:

Ч/Щ^РГ), = ¿(</ОД,(а) - //»,(<*) ~ Рсоц,(а)) -> тах, (1)

1*0

где ЧОД(а) - сумма дисконтированных к дате оценки чистых операционных доходов, возникающих реализации п-го варианта использования объекта, руб.;

Ин.(а) - сумма дисконтированньк к дате оценки инвестиций, требуемых для реализации этого же варианта использования объекта, руб.;

РсоЦ1(а) - сумма дисконтированных к дате оценки поло>штедьных или отрицательных социальных результатов, порождаемых реализацией этого же варианта, руб.

При этом, если порождаемые реализацией варианта использования объекта социальные результаты будут проявляться 'Условно бесконечный" период времени, то их текущее значение определяется прямой капитализацией, если ограниченный период - дисгонтированием денежного потока к дате оценки.

При анализе применимости доходного подхода к оценке рыночной стоимости недвижимости железнодорожного транспорта отмечено, что в современной теории оценки недвижимости выдвигается тезис об использовании в расчетах тех доходов от недвижимости, которые достаточно легыэ извлекаемы. Это не отражает специфики железнодорожного транспорта, который своим "присутствием" повышает рентный эффект всего региона тяготения и тем самым создает дополнительный доход у всей предпринимательской сферы и прочих резидентов. Для самого железнодорожного транспорта извлечь рентный доход в результате создаваемого рентного эффекта

зачастую не представляется возможным. Данную особенность влияния железной дороги следует учитывать только при оценке объектов, составляющих первую и вторую классификационную группу и относящихся к категории "сооружения". В этом случае доход может бьпь определен методом косвенной оценки, позволяющим рассчитать, как народнохозяйственный, так и коммерческий эффект от эксплуатации железнодорожной линии. Рентный доход в отношении объектов, входящих в 3 классификационную труппу, извлекается обьнным для недвижимости образом - в результате реализации права собственности или владения и пользованияобъектом.

В отношении объектов, составляющих 3 классификационную группу недвижимости железнодорожного транспорта, может использоваться известный алгоритм расчета чистого операционного дохода (40Д, N01), достаточно подробно разработанный в раде работ. Таким же образом можно действовать при оценке объектов, входящих в 1 и 2 классификационные группы и относящихся к категории "здания".

В то же время, для объектов 1 и 2 классификационных групп, относящихся к категории "сооружения" данная задача традиционным способом решена бьпь не может, т.к. у них отсутствует понятие "помещения", которые могут быть сданы в аренду и для которых на основе рыночных данных может бьпь определена арендная ставка. Аналогичные же этом сооружениям объекты, как правило, в аренду не сдаются. Мэтут бьпь отмечены единичные случаи сдачи в аренду каких-либо сооружений 1 и 2 классификационных групп, однако, как показывает опыт не по рыночным ставкам, а на основании экономических расчетов затратным подходом. Суть данных расчетов заключается в том, что величина арендной платы определяется на основе составления калькуляции, в которой учитываются годовая сумма амортизации по данным бухгалтерского учета, накладные расходы и прибыль собственника (владельца) объекта.

При таком методе расчета ЧОД не учитывается реальное соотношение спроса и предложения на юнкретный тип объектов в данном регионе, что в большинстве случаев ведет либо к завышению, либо к занижению годовой арендной платы за объект относительно рыночного уровня. Являющаяся основой всех расчетов сумма амортизационных отчислений, как правило, не отражает величину реально требуемых инвестиций на восполнение износа объекта. Кроме того, осуществление калькуляционных расчетов производится в условиях монопольного положения хозяйствующего субъекта, владеющего оцениваемым объектом недвижимости железнодорожного транспорта. В соответствии с положениями п. 1.5 Методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных проектов в этом случае необходимо использовать т.н. экономические цены. Определение экономических цен предполагает исключение из состава рыночных цен всех искажений рынка, в т.ч. влияния монополистов, субсидий, льгот по налогам и добавление неучтенных в рыночных ценах внешних эффектов и общественных благ - экстерналий. Выполнить подобную конверсию рыночных цен в экономические в настоящее время не представляется возможным в связи с отсутствием обоснованной методики.

Описанный выше метод расчета ЧОД предлагается именовать прямым или калькуляционным, и он может быть рекомендован для оценки рьь ночной стоимости сооружений 1 и 2 классификационных групп, только в тех случаях, нэгда отсутствует возможность получения информации для определения рыночного уровня арендной платы за эти объекты.

В условиях, когда имеется возможность анализа рыночной информации, следует использовать другой способ расчета ЧОД для этих объектов, который мы предлагаем именовать методом косвенной оценки. Суть этого метода, основанного на сравнительном подходе, заключается в следующем.

Подбираются объекты-аналоги, часть из которых имеет какие-либо элементы недвижимости железнодорожного транспорта, а другая часть -нет. Примером такого рода объектов могут служить склады, имеющие (не имеющие) железнодорожного вюда. Затем, по всем объектам-аналогам не-

обходимо оценить величину рыночной арендной ставки. Разность между рьночными арендными ставками (Аст) за объекты, имеющие железнодорожный ввод и объекты без такого ввода, будет являться той арендной ставкой (Астжлп), которую следует использовать для расчета величины потенциального валового дохода (ПВД), приносимого железнодорожными подъездными путями. В диссертации определены основные условия применения данного метода и особенности оценки ряда ценообразующих параметров, учитываемых при оценке ЧОД от объектов железнодорожной недвижимости. Оценка доходаопределяется как:

N

ПВДКК, = X ¿И,„ж,л х ^, (2)

Л=1

где ПВДосв - величина потенциального валового дохода, определенная методом косвенной оценки,руб,/год;

Д А пждп - величина той части рьиочной арендной ставки (рентного дохода) за объекты п-го типа, которая создается исключительно наличием объекта железнодорожной недвижимости, руб./год - кв.м; 8„ - арендная площадь объектов п-го типа, кв.м; и - число объектов, обслуживаемых оцениваемым подъездным путем.

Таким образом, для расчета ПВД (ЧОД) при оценке недвижимости железнодорожного транспорта можно рекомендовать три метода расчета:

1. Метод рыночных сравнений, если оцениваются объекты 3 классификационной группы и объекты, относящиеся к категории "здания" 1 и 2 классификационных групп;

2. Калькуляционный метод расчета, если оцениваются объекты, относящиеся к категории "сооружения" 1 и 2 классификационных групп вус-ловиях отсутствия рыночной информации;

3. Метод косвенной оценки, если оцениваются объекты, относящиеся к категории "сооружения" 1 и 2 классификационных групп в условиях, ю-гдаимеется возможность получениям анализарыночной информации о создаваемо мрентномдоходе.

В результате выполненного исследования также выявлены особенности оценки ряда ценообразуюших параметров, учитываемых при расчете ЧОД от объектов железнодорожной недвижимости: потерь от недозагрузки и неплатежей, дополнительных доходов, операционных расходов, резерва на замещение, налогов, связанных с недвижимостью. Определен перечень быстроизнашивающихся элементов для объектов, относящихся к категории "сооружения" 1 и 2 классификационных групп недвижимости железных дорог.

В практике оценочной деятельности зачастую требуется учитывать вероятные изменения ЧОД. В диссертации предлагается это делать различными способами. Если применяется метод прямой капитализации, то указанные изменения можно учитывать с помощью коэффициента корректировки - Ккор. При этом, корректировать можно не толы© величину коэффициента капитализации (нормы дисконта), как это делается в настоящее мя, но и сам ЧОД, что лредставляется более логичным. Если применяется метод дисконтирования денежного потока, то учет прогнозируемых изменений доходности объекта нами предлагается осуществлять путем введения дополнительных слагаемых, рассчитываемых в зависимости от характера предполагаемых изменений ЧОД в перспективе.

Для этого, в целях расчета и анализа суммарного дохода при извест-номхарактере его изменения, используются следующие конечные суммы:

¿¿ = "(я + 1) > О)

о 2

гдек- суммаотрезков арифметической прогрессии; п - отрезки арифметической профессии.

1-х"*1

Yx" = i^i-, (4)

A=0 1 — *

Выражения (3) и (4) представляют собой суммы отрезков арифметической и геометрической прогрессий, лежащих в основе формул финансовой математики. С помощью этих сумм в диссертации предложены форму-лыдляучета изменений 40 Д:

1. Напосгоянный процент за шаграсчета (р = const);

2. Напостоянную величину за шаг расчета (а - const)-,

3. Неопределенный процент за весь расчетный период;

4. Неопределенную абсолютную величину за весь расчетный период.

При анализе используемых в настоящее время методов определения

величины коэффициента капитализации (ставки дисконта - Е) обоснована недопустимость применения при оценке недвижимости метода цены капитальные активов (САРМ).

При исследовании применимости метода прямой капитализации в диссертации предложена трактовка понятия "условной бесконечности" поступления доходов, позволяющая от качественных суждений перейти к количественному критерию.

Бесконечной предложено считать доходность, которая графически может быть показана в виде уходящей в бесконечность прямой линии. Поэтому признаком "бесконечности" срока впадения объектом можно считать точку достаточного сближения кривой и прямой линий (рис. 2).

В практике оценочной деятельности возникнет вопрос, начиная с какой продолжительности периода владения объекта ее (продолжительность) можно считать условно бесконечной (Т„) и, соответственно, использовать метод прямой капитализации.

Для расчета величины Т„ разработан программный продукт на базе системы MATLAB, с использованием итерационной схемы вычисления значения Тю с критерием прекращения итераций:

)Ецов ~ Ecm\ < e, (5)

где Ehob - вновь задаваемая величина ставки дисконта на новом шаге итераций, процент годовых; - величина ставки дисконта, использованная на предшествующем

шаге итер аций, процент годо вых; ё- задаваемая величинанеразличимосга результата, процент.

Рис. 2. Зависимость ВНД и годового индекса доходности (1 <Т0К) отТоки

Тел

При этом на каждом шаге выполняется решение нелинейного уравнения для определения теьущего значения ВНД. Принципиальная блок-схема работы программы представлена нарис. 3.

Вывод результатов организован в числовом и графическом виде. Помимо вычисленного значения Тх, пользователь получает график зависимости ВНДТ), построенный с помощью сплайн-интерполяции данных, полученных в процессе итераций.

с:

Начато

Из рис. 2 кадно, что бесконечным может считаться период в 3 - 4 раза больший по сравнению с простым сроком окупаемости.

Общей проблемой для методов ДПД и ИИА является использование записи формулы с двумя неизвестными: оцениваемой рыночной стоимостью объекта (Q и цены продажи объекта (возможно условной) после завершения расчетного периода (реверсии - Rev). Дтя тою, чтобы уравнение имело однозначное решение, второе неизвестное- Rev, необходимо выразить каким-либо конкретным числом.

В современной теории оценки определение величины Rev предлагается осуществлять тремя способами:

1. Экспертной оценкой цены продажи, основываясь на рыночных тенденциях, млениях профессионалов рынка, аналитических материалах, публикуемых в специализированных изданиях.

Из-за не высокой доказательности данного способаздесь нами рекомендуется применение, во-первых повышенной нормы дисконта и, во-вторых, интервального метода (метода граничных оценок), с помощью которого можно определить наиболее вероятные минимальное и максимальное значения, как Rev, так и Е.

2. Прямой капитализацией всех постлропюзных доходов.

Рис. 3. Принципиальная блок-схемаработы программы

Здесь возможны нескольыэ вариантов: во-первых, когда погашение кредита будет завершено до окончания расчетного периода, во-вторых, ш-гданадату завершения расчетного периода останется невыплаченный остаток кредита.

В перюм случае цена Rev равна капитализированной величине постпрогнозных 40Д, при условии, что коэффициент капитализации будет равен норме дисконта для постпропюзного периода(£лССТ):

Rev = Ч0Д,!ОСГ (Епост , (6)

где ЧОД,ост - годовая величина ЧОД в первый год постпрогнозного периода, руб./год.

Во втором случае получаемая величина Rev должна бьпь уменьшена на дисконтированную к дате окончания прогнозного периода величину ежегодных платежей по погашению кредита. В этом случае формула примет вид:

Re v = ЧОДпост 1Е„ЖТ - РЖ ■ , (7)

где РМТ- ежегодный платеж по погашению кредита, руб./год;

- множитель пятой функции сложных процентов (PV/PMT), рассчитываемый при £пост и сроке Ток, равном продолжительности в годах от даты окончания расчетного периода до даты завершения погашения кредита.

В каждом из названных случаев может предусматриваться неизменность ЧОД в течение постпрогнозного периода или, наоборот, - его изменение неким постоянным темпом (рис. 4).

Приведенные выше выражения (6) и (7) используются в случае, если планируется неизменность чистого операционного дохода.

В случае, если выдвигается обоснованное предположение о вероятном изменении ЧОД в течение постпропюзного периода, то может быть применена модель Гордона, при которой знаменатель формул (6) и (7)

уменьшается на величину р, характеризующую темп изменения (увеличения или уменьшения) 40 Д.

Рис.4. Варианты оценки Rev прямой капитализацией посшрогнозных ЧОД Обычно формулируются следующие ограничения для применения формулы Гордона: постоянство темпов изменения ЧОД по годам постпрогнозного периода и условие не превышения этих темпов по сравнению со ставкой дисконта: Е > р. Необходимо уточнить, что второе условие справедливо тольнэ в случае, если выдвигается предположение о росте доходов в постпрогнозный период. Если предполагается, что чистый операционный доход в течение этого периода будет сокращаться (т.е.р имеет отрицательный знак), выполнение второго условия не требуется. В случае прогнозирования роста доходов в модели Гордона ставка дисконта не должна равняться темпам изменения ЧОД

3. Определением цены Rev в долях от оцениваемой рыночной стоимости недвижимости. Например, если предполагается, что в течение расчетного периода стоимость объекта увеличится по сравнению с сегодняшней стоимостью на 25%, то цена продажи представляется как:

Rev = (l +Д)'СЛЛ = \,25-Ст, (8)

где 0,п - оцениваемая доходным подходом рыночная стоимость объекта, руб.;

Д - прогнозируемое относительное изменение цены объекта в течение расчетного периода, доли единицы.

В этом случае в расчетной формуле будет содержаться одно неизвестное- Qn, котороеудовпетворяеггуравнению.

Рис. 5. Изменение стоимости объекта при третьем способе определения Rev После алгебраических преобразований параметр Д будет находиться в знаменателе выражения, полученного для оценки рыночной стоимости недвижимости методом ДЦП или ИИА. Стедоватедьно, функция будет иметь разрыв при некотором значении Д, при котором знаменатель выражения близок к нулю, а величина рыночной стоимости Qn равна плюс/минус бесконечность (рис. 5). Указанное значение Д предложено именовать оптическим значением данного параметра- Дкрш-

При этом для величины рыночной стоимости "С" справедливы соотношения:

lim с(а)=-ко, Иш с(д)=-=о (9)

Из графика (рис. 5) можно определить область применения третьего способаоценки Rev:

-ooZAZA^, (Ю)

где Д^ - критическое значение относительного изменения рыночной стоимости недвижимости зарасчегный период, доли единицы.

В диссертации предлагается третья модифитация метода остатка, целесообразность ыэторой обоснована тем, что в современных условиях может отсутствовать некоторая необходимая для использования двух известных модификаций информация. В частности, обьмно не известно значение нормыдисконтадляулучшений.

Предлагаемая модификация метода остатка основывается на использовании валового рентного коэффициента (ВРК, GRM - в англоязычной терминологии), значение которого ю многих регионах России можно обоо-новать с точностью, по крайней мере, не меньшей, чем величину коэффициента капитализации для улучшений, используя общедоступные источники информации. Размер возможной ошибки здесь не будет превышать её величину при оценке указанной нормьгдисконта или операционных расхо-до в при р асч ете 40 Д.

Оценка рыночной стоимости земельного участка выполняется по формуле:

с _ [А, х врк -(сш„ + m-M)¡x{i-Kj

Е„мхВРК ' (И)

где Аг - величина годовой арендной платы за объект, руб./год (без НДР;

QTp- сметная стоимость строительства объекта сценки, руб. (с НДР;

КИ - величина косвенных издержек инвестора, руб.;

И - величина накопленного улучшениями износанадату оценки,руб.;

ВРК- значение валового рентного мээффициента;

В диссертации разработана рекомендованная для применения третьей модификации методаостатка последовательность расчетов.

В известных работах, посвященных оценке рыночной стоимости недвижимости, обьнно не пригодится математическое описание сравнительного подхода и техника оценки при его использовании выполняется описа-

тельно. Исходя из опыта оценочной деятельности предлагается следующая формула метода фавнения продаж

где 14 - цена продажи (предложения, спроса) к-го объекта-аналога, руб.

к=1 ...К- число объектов-аналогов;

- сумма значений вносимых корректировок, позволяющих учесть

руб. (у.е.);

ш=1 ...М- количестю вносимых шррекшровок, ед.;

Ук — удельный вес каждого объекта-аналога в согласованномрезульта-

При это м су мма Ук должна быть равной единице.

Учитывая опыт зарубежных стран можно утеервдать, что развитие железных дорог в России в дальнейшем будет в значительной степени осуществляться при поддержке посудфства. Следовательно, при оценке рыночной стоимости части объектов вероятнее всего потребуется учитывать коррекгиров1у на нетипичные условия финансирования. В диссертации разработана методика расчета данной корректировки. В целях ускорения определения ее величины, предложены таблица и график коэффициентов числа дисконтных пунктов, значения которьк зависят от продолжительности срока предоставления кредита и разницы между рыночной и контрактной ссудными ставками.

Метод сравнения продаж может быть применен только на достаточно развитых рынках недвижимости, в отношении объектов на которых имеется возможность получения информации требуемого объема и качества. В большинстве случаев эта условия не соблюдаются на рынках специализированной недвижимости железнодорожного транспорта, к которой мы от-

(12)

(У-е.);

существенные отличия объектов-аналогов от объекта оценки,

те.

носим объекты 1 и 2 классификационных групп. Однако в настоящее время в наиболее экономически активных регионах для ряда объектов 2 классификационной группы сложились условия для применения метода рыночных сравнений.

Так, например, мы получили возможность использовать данный метод дляоценки рыночной стоимости подъездных железнодорожных путей.

Для этого потребовалось в течение нескольких лет вести собственную базу данньк. Оценивались подъездные железнодорожные пути, примыкающие к станции "X", грузового района "Y", длиной 595 п.м.

Обработка исходных данньк по объектам-аналогам, после внесения ряда корректировок, была произведена с помощью "мастера диаграмм" электронных таблиц "Excel" (рис. 6). Как видно из рис. 6, при длине подъездных путей 595 п. м, их рыночная стоимость составляет около 0,430 тыс. руб/п.м. Дзета верность аппроксимации приблизительно 72%.

В случаях, когда численные значения количественно не определимы, нами рекомендуется использовать метод квалиметрии, в котором эти значения определяются качественным методом - в баллах. При этом метод квалиметрии может быть применен либо как дополнение к методу сравнения продаж, либо самостоятельно. В перюм случае часть корректировок дол ж-

на быть внесена количественно, а остальные - в виде баллов. Во втором случае выражаются качественно все корректировки.

В диссертации приведена методика формирования исходных и итоговых квал и метрических таблиц.

В случае если информационная база для применения методов сравнения продаж и квалиметрии отсутствует, можно рекомендовать в рамках сравнительного подхода, использовать метод аналогий. Метод аналогий может быть применен в нескольких модификациях, которые различаются используемыми базами сравнения. В методе аналогий могут использоваться: валовой рентный и>:>ффициент (ВРК), лидирующие индикаторы, иные соотношения.

Достоинства и недостатки ВРК хорошо известны и, поэтому, не будем на них останавливаться.

При использовании в методе аналогий лидирующего индикатора предлагается исходить из того, что существуют некоторые товары, работы или услуги, цены на которые изменяются приблизительно в такой же пропорции, как и на оцениваемые объекты недвижимости. При этом данные изменения происходят открыто и быстрее, по сравнению с изменениями цен на недвижимость, что делает доступным получение исходной информации. Примером может являться объявление российским правительством дефолта 17 августа 1998 г., после которого рынок недвижимости лихорадило примерно Vi года, по завершении которого цены стабилизировались на уровне примерно вдвараза меньшим (в валютном эквиваленте) по сравнению с до кризисной их величиной. В то же время, например, рынки цветных металлов или автомобилей, стабилизировались значительно быстрее, и падение валютных цен в дальнейшем на рынке недвижимости в целом повторило падение цен наних.

Известны другие биржевые товары, изменение цен на которые может использоваться для определения величины лидирующего индикатора: золо-

то, зерно, нефть, лес, черные металлы, цемент. Последние три из них могут оказаться наиболее информативными, т.к. они впрямую используются на родственном недвижимости рынке - в строительстве.

Другими словами, методом аналогий стоимость недвижимости может быть выражена в определенном количестве автомобилей, тоннах нефти или кубических метрах газа, цены на которые хорошо известны.

В методе аналогий могут использоваться и иные соотношения. Наг примф, сложившиеся пропорции между ценами на загородные и городские земли, между ставкой надежного банковского процента и нормой дисконта для земли, между стоимостью 1 кв. м офисных и складских помещений и тд.

В рамках затратного подхода в диссертации разработана методика оценки рыночной стоимости недвижимости затратным методом оценки. При этом предложены четыре подхода к оценке стоимости строительства: с использованием имеющихся смет, по укрупненным показателям, ресурсным методом и по прейскурантам (прейскурантным ценам). Выполнена характеристика этих информационных баз, выявлены особенности их применения в оценочной деятельности; разработана номенклатура косвенных издержек инвестора и предложены два способа их расчета: прямого счета и косвенной оценки.

В ходе исследования выявлен ряд положений, юторые следует внести в Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости земельных участков. В частности, при использовании методов выделения и остатка следует учитывать не стоимость восстановления (замещения) объекта, а остаточную стоимость затрат инвестора:

С,в = С;м(С5ам) + КИ-И, (13)

где 0Шс(С|Ш)- стоимость восстановления(замещения),руб.;

КИ - величина косвенных издержек инвестора, руб.;

И-накопленный улучшениями износ на дату оценки, руб.

При использовании метода остатка для оценки застроенного земельного участка, стоимость затрат инвестора следует определять с учетом прибыли предпринимателя, а ЧОД от единого объекта недвижимости - по объектам-аналогам, находящимся в таком же техническом состоянии, как и оцениваемый. При применении метода капитализации земельной ренты под термином "период" следу ет понимать один год, а под термином "стоимость земельного участка" - стоимость прав на земельный участок, и соответствующим образом трансформировать записи формул.

Величина земельной ренты может определяться различными способами, но в любом случгв под земельной рентой должен пониматься чистый операционный доход от сдачи участка в аренду на сложившихся на дату оценки рыночных условиях с учетом тенденции их изменения в перспективе. В диссертации предложены формулы для расчета рыночной стоимости различных прав на земельные участки.

При применении метода предполагаемого использования в работе рекомендовано применять разные ставки дисконтирования, что позюлит учесть различную степень надежности исходной информации. Из оценочной практики хорошо известно, что с наибольшей точностью, как правило, определяется расходная часть проектов, с меньшей - доходная. Наименее обоснованным является прогноз реверсии (Rev). Следовательно, в тех случаях, когда различия в оценке данных статей реализации проекта являются существенными, целесообразно в расчетах использовать различные ставки дисконта, исходя из принципа: чем ниже надежность определения показателя, тем выше риск ошибки расчетов и тем выше должна б ьпь используемая ставка дисконтирования.

Следуя данному правилу, для большинства случаев оценки недвижимости можно предложить следующие соотношения названных ставок:

Ерасх <Ed0X<ERev, (14)

где Ej,acx - ставка дисконта, используемая для приведения к начальному моменту времени расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования, 1 /год;

Е,10Х - ставка дисконта, используемая для приведения к начальному моменту времени периодических доходов от наиболее эффективного использования земельного участка, 1/год;

EfyV - ставка дисконта, используемая для приведения к начальному моменту времени дохода от Rev, прогнозируемой в конце расчетного периода, 1/год.

Если существенных различий в надежности определения ценообра-зующих параметров нет, о чем следует сделать специальную оговорку в отчете, допустимо использование единой ставки дисконтирования.

Одним из существенных, но недостаточно разработанных вопросов затратного подхода оценки рыночной стоимости недвижимости является оценка предпринимательской прибьпи (ГЦ). В диссертации доказано, что прибыль предпринимателя методически более верно будет определять с учетом стоимости земельного участка. Учитывая выявленные в работе недостатки существующих методов оценки нормы предприниматедьсиэй прибыли, предложен новый способ оценки данного ценообразующего показателя, который назван методом предполагаемо го использования.

В качестве основного методического положения принят показатель дисконта проекта (ДП), предусмотренный Методическими рекомендациями по оценке эффективности инвестиционных проект«в.

Однако, в отличие от указанных Методических рекомендаций, задату оценки нормы предпринимательской прибыли следует принимать не начальный период времени t = to, адату окончания строительной фазы осуществления проекта. Это объясняется тем, что предпринимательская прибыль от осуществления инвестиций в недвижимость в полном объеме будет по-

лучена тольиэ после оюнчательиого расчета между инвестором, генподрядчиком и покупателем (арендатором) объекта.

Тогда норма Ппр определяется как разность показателей Ч/Щи чистого дохода (ЧД), отнесенная к дисконтированной к дате завершения строительства сумме затрат инвестора:

где ЧДЦрп - величина чистого дисгонтированного дохода, определенная, соответственно, на конец расчетного периода, руб.;

Т- продолжительность расчетного периода, годы;

I— номер шагарасчета(годарасчетного периода);

С,и1- величина(стоимость) затратинвесторанаХ-омшагерасчетов,руб.;

Е-нормадисконта,доли единицы.

При использовании выражения (15) в его знаменателе следует учитывать величину накопленного улучшениями износа на дату оценки, а в составе С,и1 - рыночную стоимость земельного участка.

В связи с тем, что затратный метод оценки рыночной стоимости недвижимости не вполне адекватно отражает соотношение спроса и предложения, в диссертации предложен новый метод - дисконтирования сметной стоимости ДСС.

Суть метода заключается в дисконтировании распределенных по периодам строительства (как правило - месяцам, т.к. именно данный период времени является наиболее типичным при оплате заказчиком выполненных подрядчиками проекгно-изыскательских и строительно-монтажных работ) затрат инвестора к дате завершения строительства (окончания маркетингового периода). После чего из полученной величины должна быть вычтена сумма накопленного износа. При использовании метода ДСС возможны два

чддкр„-щ

(15)

случая: если дата оценки совпадает с датой окончания инвестиционного цикла и если эти даты не совпадают.

Однако случай, при мотором дата оценки рьночной стоимости недвижимости совпадает с датой окончания строительства, в оценочной практике встречается не часто. В большинстве случаев дата оценки устанавливается позднее даты завершения строительства объекта - т.е. оценке подлежит недвижимость, находящаяся в эксплуатации определенный период времени (Тэкп). В этом случае схема денежного потока имеет вид, показан-ньй нарис. 7.

Датасюнчания инвест ЦЦОННОГО цикла /

Дата оценки

Т, мес

Здесь Зав - величина авансовых затрат инвестора, производимых в пред-строительный период, руб.; Зп„с - величина периодических затрат инвестора, осуществляемых в период слроител ьства объекта, руб.; Зпост - величина затрат инвестора, производимых в постстроительный период, руб. Рис. 7. Осема денежного потока метода ДСС в случае, если датаоценки не совпадает с датой окончания инвестиционного цикла Вотличиеотпервого случая здесь сл еду етучитывать индексацию цен надату оценки и величину накопленною износа, что можетбыгьотражено следующей записью формулы:

И'

(16)

где Т = Тпред + Тстр + Т„с1т - продолжительность инвестиционного цикла по юзведению объекта оценки, годы. Здесь Тпргд - продолжительность предшествующего началу строительства периода; Тстр - продолжительность строительства объекта; Тпост - продолжительность после-строительного (маркетингового) периода, годы(мес.);

Сзи I - величина (стоимость) затрат инвестора в *-й момент возведения объекта оценки. Как показано на рис. 7 затраты инвестора могут осуществляться в видеавансовых платежей (впредстроительный период) Зав, платежей, производимых в период строительства (Зппс) и платежей, осуществляемых в период после завершения строительства (маркетинговый период) - Зпост,руб.

Итек/стр - индекс, учитывающий удорожание стоимости строительства на дату оценки по сравнению с датой завершения строительства;

И - накопленный улучшениями износ всех видов на дату оценки, руб.

Следует иметь в виду, что производить дисконтирование всех издержек инвестора непосредственно к дате оценки (т.е. устанавливать величину Т = Тпрсд + Тстр + Тпост + ТЭ1!СП) будет методически неверно.

Это объясняется тем, что если норму дисконта применять также и в течение периода эксплуатации объекта, предшествующего дате оценки, то это будет означать учет в рыночной стоимости объекта всех предшествующих доходов, которые были уже получены предшествующим владельцем (собственникам) объекта.

В диссертации выявлены особенности использования в качестве исходной информации для метода ДСС данных бухгалтерского учета.

Одной из особенностей железнодорожной недвижимости являются значительные сроки ее эксплуатации, что зачастую приводит к необходимости оценки объектов, фебующих существенных инвестиций. Существует также проблема оценки рыночной стоимости объектов незавершенного

строительства. В данных случаях нами предлагается использовать комбинацию всех трех известных подходов к оцетке рыночной стоимости недвижимости - затратного, сравнительного и доходного, назвав ее методом вьь деления для объекта в целом или методом вычитания.

Суть предлагаемого метода выделения для недвижимости в целом (метода вычитания) заключается в том, что стоимость недвижимости, нуждающейся в инвестициях, определяется путем сравнения с аналогичным объектом, но готовым к эксплуатации. При этом объект сравнения может иметь неюторый, накопленный на дату оценки износ, не обязательно совпадающий с износом оцениваемой недвижимости. Затем из рыночной стоимости готового объекта последовательно вьнитаются величина затрат инвестора, требующихся для доведения объекта оценки до технического состояния, соответствующего состоянию объема-аналога и потеря дохода собственника объекта в течение инвестиционного периода.

Если оценка выполняется только в отношении строения, без учета стоимости земельного участка, то дополнительно требуегтся вычесть стоимость земли, т.к. цена объекта-аналога обычно используется с учетом стоимости участка. Привеленноеопнсание метода выражается формулой (17).

Соц=Сан-Пд-ЗИ-С2у, (17)

где 0)Ц- рыночная стоимостьобъекгаоценки,руб.;

С,,, - рыночная стоимость объекта-аналога, руб.;

Пл - потеря дохода собственника объекта оценки в течение инвестиционного периода, руб.;

ЗИ - величина затрат инвестора (включая косвенные издержки), требующаяся для "доведения" объекта оценки до технического состояния, которым характеризуется объект-аналог, с учетом разности в износах объектов, руб.;

С,у - рыночная стоимость земельного участка (прав на него), руб.

Величина затрат инвестора (ЗИ) определяется как сумма сметной стоимости работ, которые необходимо выполнить для приведения объекта оценки в состояние, характерное для объекта-аналога (пригодное к эксплуатации) и иэсвенных издержек(КИ),связанных сих осуществлением.

ЗИ = (Ссм + КИ ) х Иотл ± Со6 ± АИобщ , (18)

где Qм - сметная стоимость строительных и монтажных работ и оборудования, ко то р ь ¡е необходиш осуществить для достройки объекта оценки до состояния, характеризующего объект-аналог, руб.;

И^ - норма накопленного износа объекта-аналога, применяемая к вновь создаваемым элементам объекта оценки (включенными в сметную стоимость ремонтных работ как новые), которыми он отлич ается о т объ екта- ан ало га, процент (доли единиц ы);

Со - рыночная стоимость оборудования, которого не имеет (минус) или имеет (плюс) объект оценки по сравнению с объектом-аналогом, руб.

ДИобщ - разница в накопленных износах теми элементами объекта-аналога и объекта оценки, которыми они не отличаются друг от друга, и руб.;

В диссертации разработаны методические реиэмендации по оценке каждого слагаемого вьражений (17) и (18).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В диссертации, на основании выполненных автором исследований, получены результаты, представляющие собой совокупность акту альных научно-практических решений, содержащих методологические принципы оценки рыночной стоимости недвижимости железнодорожного транспорта. Учитывая продолжающееся реформирование железнодорожного транспор-

та, развитое конкуренции и снижение уровня монополизации отрасли, данная методика имеет важное народно-хозяйственное значение.

По результатам выполненной работы сформулированы следующие основные выводы.

1. В существующей теории оценки стоимости недвижимости не выделяются принципы, определяющие правила выполнения расчетов. Поэтому автором выявлены и сформулированы новые принципы, связанные с процедурой оценки (техникой счета) рыночной стоимости недвижимости. Определена специфика некоторых известных принципов при оценке специализированной железнодорожной недвижимо спи. Уточнены понятия "рентный эффект" и "рентный доход".

2. Классическая теория оценки не позволяет в полной мере учесть специфику недвижимости железнодорожного транспорта. Поэтому в проведенном исследовании предложена классификация объектов железнодорожной недвижимости в целях ее оценки, с выделением 3 классификационных групп. Доказано, что состав всех групп не может быть постоянным (стабильным), что определяется активностью, развитостью рынка в том или ином регионе и периодическими изменениями законодательства, вовлекающими воборотте или иные группы объектов. 3 дальнейшем это позволило определить особенности оценки рыночной стоимости объектов каждой из выделенных групп.

3. В настоящее время не сложилось точного представления о составе подходов к оценке стоимости недвижимости. В р;юоте произведена модификация существующей классификации подходов и методов оценки рыночной стоимости недвижимости, включая уточните самих понятий "вид", "подход" и "метод" оценки. Предложена новая трактовка понятая "подход". В дополнение к существующей теории оценки, где под подходом понимается совокупность приемов в рассмотрении круга вопросов при оценке стоимости объекта в целом, предложено использовать термин "подход"

также и при определении величины отдельных ценообразующих параметров.

4. При вьборе варианта наиболее эффективного использования объектов предложено учитывать социальные последствия вариантов, в то время как в современной теории оценки учитываются только финансово-экономические результаты такого анализа;

5. Выявлены особенности определения потенциального валового дохода и ряда ценообразующих параметров для специализированной железнодорожной недвижимости, в частности предложен метод косвенного рас-четачисгого операционного дохода(ЧОД).

6. Обоснована невозможность использования метода САРМ (метод цены капитальных акштов) для определения коэффициента капитализации (К«) при оценке рыночной стоимости недвижимости.

7. Для учета изменений чистого операционного дохода предложено использовать модели корректировки чистого операционного дохода.

8. Предложена математическая (графическая) интерпретация понятия "бесконечность, условно бесконечный период владения объектом", используемого при обосновании вьйора метода прямой капитализации и разработана соответствующая программа расчетов.

9. При определении цены перепродажи объекта в конце расчетного периода (Rev) уточнена область применения модели Гордона; доказано, что метод оценки Rev в долях от оцениваемой рыночной стоимости имеет ограниченное применение. Дана характеристика области его применения.

10. Дрказана возможность применения метода квалиметрии при оценке объектов2 классификационной группы;

11. Предложен способ расчета (аналитический и графический) мэр-рекгировки на не типичные для рынка условия финансирования строительства или покупки объекта.

12. Разработана методика применения затратаого метода оценки рыночной стоимости недвижимости, основанная на российской сметно-нормативнойбазе;

13. Предложена новая (третья) модификация метода остатка, используемого дляоцснки риточной стоимости земельного участка.

14. Предложен новый метод расчета величины прибыли предпринимателя;

15. Состав затратаого подхода предложено дополнить двумя новыми методами - методом дисконтирования сметой стоимости и методом вычитания.

Основные положения диссертации опубликованы в следующих работах:

1. Коланьков C.B., Ткачу к М.Е. Рыночнат стоимость подъездных пу-тей//Путьи путсвоехозяйство,2001,№ 11,с.ЗО-ЗГ,

2. Свинцов Е.С., Кочуров А А., Коланьков C.B. Оценка эффективности реструктуризации//Путь и путевое хозяйство, 2001 ,№ 11,с.2 -5;

3. Коланьков C.B. Оценка недвижимости железнодорожного транспорта// Путь и путевое хозяйство, 2005, № 9, с.26-27;

4. Коланьков C.B. Процедура оценки недви>химости// Экономика железных дорог, 2006, №1, с. 16-19;

5. Коланьков C.B. Принципы оценки недвижимости железных дорог// Экономика железных дорог,2006,№ 5, с.9-18;

6. Свинцов Е.С., Коланьков C.B. Возврат инвестиций при железнодорожном строительстве//Путь и путевое хозяйство, 2006, № 2, с. 24-28.

7. Коланьков C.B. Виды оцениваемой стоимости недвижимости// Известия вузов. Строительство,2006,№5, с. 56-59;

8. Коланьков C.B. Оценка недвижимости. Железнодорожный транспорт// 2006, №9, с. 67-68;

9. Коланьюв C.B. Принципы оценки недвижимости железнодоромного транспорта// Вестник Ростовского университета путей сообщения, 2006, № 1, с.61-65;

Ю.КоланьковС.В. Методдисшнтарования сметной стоимости// Hay ка и техника транспорта- НТТ, 2006, № 3, с. 48-54;

11.Коланьюв C.B. Недвижимое имущество на транспортном рынке// Мир транспорта, 2006, № 4, с. 82-90;

12.Коланьков C.B., Меркушева B.C. Оценка рьиочной стоимости и эффективности сделок с недвижимостью железнодорожного транспорта: Монография, - М.: Маршрут, 2006.- 277 с.

13.Коланьков C.B. Агауатьные вопросы оценки рыночной стоимости недвижимости железнодорожного транспорта// Экономика железных дорог 2007,№2, с. 21-31;

И.Коланьюв C.B. Особенности оценки рыночной стоимости недвижимости железнодорожного транспорта. Железнодорожный транспорт, 2007,№3, с. 68-72;

15.Коланьюв C.B. Определение вероятной цены продажи недвижимости в юнце расчетного периода Экономика железных дорог 2007, № 5, с. 20-23.

16.Коланьков C.B. Современное состояние оценочной деятельности в сфере недвижимости. Экономика и математические методы, 2008, том 44, №1, с. 97-98.

Коланьков Сергей Вячеславович

Методология оценки стоимости объектов недвижимости железнодорожного

транспорта

Специалыюсть08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством

(экономика, организация и управление предприятиями, отраслями и юэмплексами - строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук

Подписано в печать 05. ■//, О<8, Печать офсетная. Бумага для множит, апп.

Усллечл.- 3,0 Формат 60x84/16

Тираж 100 экз. Заказ ,

Типография МИ ИТ, 127994, Мэсква, ул. Образцова, 15

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: доктора экономических наук, Коланьков, Сергей Вячеславович

Введение.

Глава 1. Тенденции развития оценочной деятельности.

1.1. Оценка недвижимости в древних государствах.

1.2. Зарождение научной теории оценки недвижимости.

1.3. Современное состояние теории оценки рыночной стоимости недвижимости.

1.4. Выводы по главе

1.5. Постановка цели и задач исследования.

Глава 2. Теоретические основы оценки рыночной стоимости недвижимости железнодорожного транспорта.

2.1. Классификация недвижимости железнодорожного транспорта в целях оценки рыночной стоимости.

2.2. Классификация видов, подходов и методов оценки.

2.3. Основные принципы оценки.

Глава 3. Определение варианта (анализ) наиболее эффективного использования объекта.

Глава 4. Оценка рыночной стоимости недвижимости доходным подходом.

4.1. Расчет чистого операционного дохода.

4.2. Оценка величины коэффициента капитализации.

4.3. Метод прямой капитализации.

4. 4. Метод дисконтирования денежного потока.

4.5. Метод ипотечно-инвестиционного анализа.

4.6. Метод остатка.

Глава 5. Оценка рыночной стоимости недвижимости сравнительным подходом.

5.1. Метод сравнения продаж.

5.2. Метод квалиметрии.

5.3. Метод аналогий.

Глава 6. Оценка рыночной стоимости недвижимости затратным подходом.

6.1. Метод балансовой (бухгалтерской) оценки.

6.2. Метод сметного ценообразования.

6.3. Затратный метод оценки рыночной стоимости недвижимости.

6.4. Метод дисконтирования сметной стоимости.

6.5. Метод выделения для недвижимости в целом метод вычитания).

Глава 7. Согласование результата оценки.

Глава 8. Использование результатов оценки рыночной стоимости недвижимости.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Методология оценки стоимости объектов недвижимости железнодорожного транспорта"

Оценочную деятельность с полным правом можно отнести к древнейшим занятиям человечества. При общинном ведении хозяйства недвижимость находилась в общем пользовании всего племени. Понятия собственности на землю фактически не существовало. Занятая племенем территория воспринималась как данность, как часть окружающей природы. Задачей оценки было определение наиболее выгодного (безопасного, урожайного, обеспеченного строительными материалами, полезными ископаемыми, кормами и водой) места жительства племени. Другими словами, оценка зародилась в виде отдельных элементов технической, военной и экологической экспертизы. На раннем этапе её развития не требовалось проведения стоимостной оценки, хотя рентные характеристики земельных участков широко учитывались. Это свидетельствует о том, что понятие земельной ренты не связано с появлением частной собственности на землю, а отражает те или иные выгоды расположения участков с точки зрения приносимой пользы, удобств, преимуществ.

С выделением из общины отдельных родов, а затем и семей происходит разделение племени на вооруженную и невооруженную части. Вооруженная часть перестает заниматься ведением хозяйственной деятельности и в качестве платы за обеспечение безопасности жителей начинает получать вознаграждение в виде сельскохозяйственной и промыслово-ремесленной продукции. Это потребовало как оценки вклада каждого члена для содержания общественных институтов, так и определения ценности (стоимости) одних товаров по отношению к другим.

Постепенно из числа вооруженных людей образовалась военная элита племени, которая стала руководить всей жизнедеятельностью общества и подчинила себе его гражданскую часть. С этого времени начинает практиковаться вознаграждение не только долей произведенной продукции, но и предоставлением земельных участков, промыслов, включая находящиеся на них строения. Крупный толчок оценочная деятельность получила с рождением письменности и развитием торговли и появлением денег.

Актуальность оценки недвижимости в современной России определяется как требованиями нормативных документов, так и потребностью субъектов предпринимательской деятельности.

Основными требованиями нормативных документов являются обязательность проведения оценки для случаев, перечисленных в законе РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" [23], положения налогового законодательства [55, 134], нормативных актов по деятельности акционерных обществ и других.

Потребность субъектов предпринимательской деятельности заключается в определении обоснованной цены объектов для заключения договоров купли-продажи, аренды и иных сделок, возможной величины кредита, обеспечение которого будет производиться ипотекой недвижимости, вероятных или фактических доходов и расходов, связанных с обладанием объектами, в отстаивании своих интересов в судах. Кроме того, зачастую необходимо ответить на вопрос: что делать с тем или иным объектом и какова эффективность планируемой сделки с ним.

Масштаб возможных сделок и операций с недвижимостью на железнодорожном транспорте можно охарактеризовать данными по Октябрьской железной дороге - одному из крупных филиалов ОАО "РЖД" и подразделениям, выделенным на 01.01.2007 г. из ее состава в связи с осуществляющейся реформой железнодорожного транспорта России (табл.1).

Как видно из таблицы 1, общее число объектов составляет около 47,5 тыс. единиц, причем только 3238 объектов выделено отдельно, а остальные вошли в состав 626 т.н. имущественных комплексов. При этом, в состав одного комплекса, в среднем, вошли 70 отдельных объектов. Суммарная остаточная балансовая стоимость всех объектов недвижимости составляла на 01.04.2004 г. 120,015 млрд. рублей. Распределение объектов по подразделениям Октябрьской железной дороги и дочерних и зависимых обществ ОАО "РЖД", действующих в ее границах, приведено в прил. 2.

Сводные данные по объектам недвижимости подразделений ОАО "РЖД", расположенных в границах Октябрьской железной дороги

Табл. 1 п/п Показатели Ед. изм. Величина

1. Всего объектов недвижимости ед. 47571

В том числе:

- отдельно зарегистрированных объектов; ед. 3238

- объектов, зарегистрированных в составе комплексов ед. 44333

2. Всего имущественных комплексов ед. 626

3. Средний состав одного комплекса объект 70

4. Остаточная балансовая стоимость объектов недвижи- млн. руб. 120014,8 мости 8

В ряде работ [38,39,41,42,45,59] достаточно подробно разработана техника расчетов, используемых при оценке рыночной стоимости недвижимости различными методами. Однако можно отметить, что в них не указано, каким образом следует учитывать специализированный характер недвижимости, что является важнейшим фактором при оценке железнодорожных объектов [51]. Поэтому научная новизна исследования состоит в теоретическом обосновании принципов и методов решения крупной научной проблемы формирования методологии оценки стоимости недвижимости в качестве объекта управления на железнодорожном транспорте. При этом необходимо:

1 .Разработать методологические основы теории оценки объектов недвижимости железнодорожного транспорта, основанные на учете отраслевых особенностей.

2. Обосновать новую группу принципов, связанных с процедурой оценки и техникой расчетов рыночной стоимости недвижимости.

3.Предложить классификацию объектов железнодорожной недвижимости, позволяющую учитывать особенности оценки рыночной стоимости объектов недвижимости железнодорожного транспорта.

Усовершенствовать существующую классификацию подходов и методов оценки рыночной стоимости недвижимости.

5.Предложить ряд новых методов оценки стоимости объектов недвижимости и отдельных ценообразующих параметров.

Объектом исследования послужил комплекс объектов недвижимости железнодорожного транспорта Российской Федерации; предметом исследования — система экономических отношений в области управления комплексом недвижимого имущества железнодорожного транспорта в части оценки стоимости.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Коланьков, Сергей Вячеславович

Основные выводы

В результате выполненных исследований можно сделать следующие основные выводы:

1. В существующей теории оценки стоимости недвижимости не выделяются принципы, определяющие правила выполнения расчетов. Поэтому автором выявлены и сформулированы новые принципы, связанные с процедурой оценки (техникой счета) рыночной стоимости недвижимости. Определена специфика некоторых известных принципов при оценке специализированной железнодорожной недвижимости. Уточнены понятия "рентный эффект" и "рентный доход".

2. Классическая теория оценки не позволяет в полной мере учесть специфику недвижимости железнодорожного транспорта. Поэтому в проведенном исследовании предложена классификация объектов железнодорожной недвижимости в целях ее оценки, с выделением 3 классификационных групп. Доказано, что состав всех групп не может быть постоянным (стабильным), что определяется активностью, развитостью рынка в том или ином регионе и периодическими изменениями законодательства, вовлекающими в оборот те или иные группы объектов. В дальнейшем это позволило определить особенности оценки рыночной стоимости объектов каждой из выделенных групп.

3. В настоящее время не сложилось точного представления о составе подходов к оценке стоимости недвижимости. В работе произведена модификация существующей классификации подходов и методов оценки рыночной стоимости недвижимости, включая уточнение самих понятий "вид", "подход" и "метод" оценки. Предложена новая трактовка понятия "подход". В дополнение к существующей теории оценки, где под подходом понимается совокупность приемов в рассмотрении круга вопросов при оценке стоимости объекта в целом, предложено использовать термин "подход" также и при определении величины отдельных ценообразующих параметров.

4. При выборе варианта наиболее эффективного использования объектов предложено учитывать социальные последствия вариантов, в то время как в современной теории оценки учитываются только финансово-экономические результаты такого анализа;

5. Выявлены особенности определения потенциального валового дохода и ряда ценообразующих параметров для специализированной железнодорожной недвижимости, в частности предложен метод косвенного расчета чистого операционного дохода (ЧОД), уточнен порядок расчета резерва на замещение быстроизнашивающихся элементов объектов.

6. Обоснована невозможность использования метода САРМ (метод цены капитальных активов) для определения коэффициента капитализации (Кк) при оценке рыночной стоимости недвижимости. Уточнено, что в современных российских условиях имеется возможность применения, по крайней мере, трех из известных методов оценки величины коэффициента капитализации.

7. Для учета изменений чистого операционного дохода предложено использовать модели корректировки чистого операционного дохода, в то время как в теории оценки стоимости недвижимости корректируется значение Кк, что не вполне логично.

8. Предложена математическая (графическая) интерпретация понятия "бесконечность, условно бесконечный период владения объектом", используемого при обосновании выбора метода прямой капитализации и разработана соответствующая программа расчетов.

9. При определении цены перепродажи объекта в конце расчетного периода (Rev) уточнена область применения модели Гордона; доказано, что метод оценки Rev в долях от оцениваемой рыночной стоимости имеет ограниченное применение. Дана характеристика области его применения.

10. Доказана возможность применения метода квалиметрии при оценке объектов 2 классификационной группы.

11. Предложен способ расчета (аналитический и графический) корректировки на не типичные для рынка условия финансирования, в случае, если требуется учесть льготные условия строительства или покупки объектов. Например, если государством осуществляется поддержка инвестора или законодательство ограничивает предельную величину кредитной ставки (ссудного процента), а один из объектов потребовал привлечения кредита под больший процент. Предложена классификация корректировок в зависимости от влияния на их величину рентного эффекта. Определено, что часть корректировок не зависит от величины рентного эффекта.

12. Разработана методика применения затратного метода оценки рыночной стоимости недвижимости, основанная на российской сметно-нормативной базе;

13. Предложена новая (третья) модификация метода остатка, используемого для оценки рыночной стоимости земельного участка.

14. Предложен новый метод расчета величины прибыли предпринимателя;

15. Состав затратного подхода предложено дополнить двумя новыми методами - методом дисконтирования сметной стоимости (ДСС) и методом вычитания. Для метода ДСС определены особенности его использования для различных случаев назначения даты оценки или использовании данных бухгалтерского учета.

16. Практическая значимость работы заключается в том, что использование разработанной методологии в практике хозяйственной деятельности железнодорожных компаний в ходе дальнейшего реформирования отрасли будет способствовать повышению эффективности принимаемых решений по совершению различных сделок и операций с объектами недвижимости. Результаты работы позволят:

• Более обоснованно определять стоимость объектов недвижимости железнодорожного транспорта.

• Снизить субъективизм оценщиков и уровень злоупотреблений, допускаемых в оценочной деятельности. Повысить степень доказательности отчетов об оценке стоимости объектов.

• Использовать обоснованные в исследовании принципы для оценки конкретных объектов, находящихся в ведении (собственности) предприятий железнодорожного транспорта.

• Применять предложенные автором теоретические положения, развивающие теорию оценки, для уточнения способов расчета стоимости объектов недвижимости, с учетом их правовых, технических и экономических особенностей, а также имеющейся информационной базы.

17. Обоснованность и достоверность научных положений, выводов и рекомендаций подтверждается: представительным объемом статистических и расчетных данных за период 2000-2005 годов, широкой апробацией результатов исследований при подготовке отчетов об оценке рыночной стоимости недвижимости железнодорожного транспорта, сходимостью результатов расчетов с рыночными данными и показателями деятельности подразделений железных дорог.