Методологические основы оценки земельных ресурсов в Российской Федерации тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Костецкий, Владимир Андреевич

Введение.

Глава 1. Формирование рынка земельных ресурсов в России и права собственности на землю.

1.1. Особенности земли как товара.

1.2. Собственность на землю и ее эволюция.

1.3.Обоснование целесообразности и необходимости купли-продажи земли.;.

1.4. Земельный рынок: основные понятия.

1.5. Ипотека в системе земельных отношений.

1.6. Правовые основы купли-продажи земли.

Глава 2. Экономическая основа цены земли.

2.1. Теоретические основы и принципы рыночного ценообразования на землю.

2.2. Земельная рента: сущность, формы.

2.3. Цена земли и арендная плата.

2.4. Земельный налог.

Глава 3. Специфика оценки и купли-продажи различных земельных участков.

3.1. Оценка городских земельных территорий.

3.2. Оценка и купля-продажа садоводческих, огороднических и дачных земельных участков.

3.3. Социально-экономические аспекты продажи земли: оценка загрязнённых участков.

Глава 4. зарубежный опыт купли-продажи земельных участков.

4.1. Обзор зарубежного опыта оценки городских земель.

4.2. Анализ практики купли-продажи земель за рубежом (на примере Болгарии и Австралии).

Диссертация: введение по экономике, на тему "Методологические основы оценки земельных ресурсов в Российской Федерации"

Актуальность темы исследования

Перспективы развития рыночной экономики России во многом будут определяться ролью и местом в ней рынка земельных ресурсов.

Оценка, вовлечение в хозяйственный оборот и эффективная эксплуатация природных ресурсов и, прежде всего, земли являются важнейшим звеном развития рыночной экономики Российской Федерации.

Распространение различных форм собственности на земельные ресурсы, в том числе частной, порождает необходимость создания рыночного механизма их оценки и купли-продажи.

Появление федеральных законов «О плате за землю», «О недрах», «Об охране окружающей и природной среды», «Водного кодекса РФ», «Лесного кодекса РФ», «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и других заложили правовую основу формирования рыночных отношений в природопользовании и создания новых отношений.

Для полноценного развития рынка земельных ресурсов необходимо разработать:

• механизм разделения и реализации полномочий субъектов государственной собственности на земельные ресурсы;

• более четкую государственную политику в области использования и повышения эффективности эксплуатации земельных ресурсов;

• общепринятую методику оценки земельных ресурсов и эффективности инвестиционных проектов в освоении земельных участков;

• механизм выдачи лицензий на использование земельных ресурсов и формирования рынка риэлтерских услуг по оценке земельных участков.

Необходим также рынок страхования и аудита в среде природопользования; более современный механизм налогообложения, распределения и перераспределения рентных доходов, полученных от эксплуатации земельных ресурсов, между различными собственниками, регионами РФ и Федеральным правительством; проведение земельного кадастра и введение единой системы учета земельных ресурсов.

Все эти меры позволят постепенно создать стройную систему эффективного землепользования. Земля является факюром произволе I ва, имеет стоимость остаточной продуктивности и может представлять определенную ценность, если оплачены все другие факторы производства, тем самым, подтверждая сложную взаимосвязь со всеми категориями человеческой деятельности.

Поскольку в Гражданском кодексе РФ (ст. 130) природные ресурсы отнесены к категории недвижимости, то при их оценке необходимо использовать и общепринятые методы оценки объектов недвижимости на базе определения их рыночной стоимости и специфические методы оценки. Практика применения этих методов в условиях плановой экономики показала их научную обоснованность и практическую значимость.

Для различных видов природных ресурсов при их оценке могут и должны применяться различные методики, отражающие и учитывающие специфические особенности эксплуатации и купли-продажи конкретных видов природных ресурсов. Оценка инвестиционных проектов может осуществляться на основе использования общепринятых методов ипотечно-инвестиционного анализа.

В настоящий момент в России сложилась ситуация, когда по гражданскому законодательству довольно большая часть земли находится в частной собственности. Однако не существует единого федерального документа, который бы определял общие правила отчуждения земли, возможные способы отчуждения.

В то же время, в некоторых регионах приняты законы субъектов федерации о порядке и правилах купли-продажи земли, имеет место аукционная продажа земельных участков. Поступления от продажи земельных участков стали значительным пополнением местных бюджетов.

Необходимо принятие единого документа о разработке методологических и методических основ оценки земельных ресурсов, регламентирующего отношения купли-продажи земли. Принятие его послужило бы мощным стимулом для улучшения инвестиционного климата в Российской Федерации, а также снизило бы уровни бюджетных дефицитов регионов.

В данной работе прослежена эволюция взглядов в российском обществе на земельные проблемы, возникшие объективные перемены, рассмотрены основные положения российского законодательства о земле, анализируются возможные направления дальнейшего развития земельного законодательства, применяемые методики оценки земельных ресурсов, высказываются предположения о возможности применения зарубежной практики оценки земли в нашей стране.

Центральное место в работе занимает исследование методологических основ оценки и купли-продажи земельных участков в условиях РФ вообще и в г. Санкт-Петербурге в частности.

Большое внимание было уделено нами изучению теоретических взглядов экономистов по вопросам земельной ренты, ее роли и места в экономической науке, в том числе в работах Д.Рикардо, А.Смита, К.Маркса, В.И.Ленина, Д.Кейнса, А.Маршалла. Поскольку использование земли требует создания научно обоснованной системы землепользования и землеустройства, нами были изучены работы ведущих ученых в этой области: В.В.Докучаева, А.Т.Болотова, А.А.Измаильского, П.А.Костычева, И.А.Стебута, П.П.Семенова-Тянынаньского, А.Ф.Фортунатова.

В работе нашли отражение и взгляды экономистов, занимающихся вопросами аграрной и земельной экономики А.Г.Аганбегяна, А.М.Анфимова, В.Р.Боева, И.Т.Балабанова, В.Г.Венжера, И.Д.Кондратьева, Л.В.Канторовича, А.И.Костяева, А.В.Чаянова, И.П.Макарова, А.М.Мыльникова, А.И.Силина, Э.А.Сагайдак, С.В.Грибовского, Д.Фридмана, В.А.Прорвича.

В работе рассматриваются также и социально-экономические аспекты владения и управления землей, способы оценки, отчуждения, обременения и льготы загрязненной земли, отражаются проблемы оценки земельных участков, занятых социально важными объектами, прежде всего, спортивными. Идущая дискуссия о введении частной собственности на все виды земельных ресурсов, в том числе сельскохозяйственных угодий, требует осмысления не политических или политэконом ических представлений, а экономических. Немаловажным здесь может оказаться опыт других стран по купле-продаже и оценке земельных участков.

Необходимо отметить, что литературы в области рыночных отношений купли-продажи в России очень мало, существуют разработки способов продажи лишь на региональном уровне. Все это вместе взятое и определило актуальность, научную и практическую значимость проведенного нами диссертационного исследования.

Цель диссертационного исследования

Цель диссертационного исследования - заключается в научном обосновании основ оценки земельных ресурсов в России с последующей разработкой практических рекомендаций по формированию рыночных цен на различные земельные участки.

Осуществление названной цели предполагает решение следующих задач:

- анализ различных теорий и подходов к формированию и функционированию рынка земельных ресурсов в России и в других странах;

- исследование методов, применяемых при оценке земельных участков;

- выявление факторов, определяющих рыночные цены на земельные участки, анализ их динамики;

- раскрытие теоретических основ земельной ренты и ее отражения в цене земельного участка;

- исследование соотношения и взаимного влияния нормативной цены земли, земельного налога, арендной латы и рыночной стоимости земельного участка;

- определение возможностей применения мирового опыта оценки земельных ресурсов для условий Российской Федерации.

Цель работы, достигаемая путем решения совокупности поставленных автором задач, регламентировала логическую структуру диссертации.

Во введении предлагается обоснование актуальности выбранной темы, кратко излагаются цели, задачи, предмет и объект исследования, а также научная новизна и практическая значимость диссертационной работы.

В первой главе исследуются особенности земли как товара, эволюция собственности на землю, правовые основы купли-продажи земли и обосновывается целесообразность и необходимость ее купли-продажи.

Во второй главе рассмотрены теоретические основы и принципы рыночного ценообразования на землю, а также методы определения цены земли, арендной платы и земельного налога.

Специфика оценки и купли продажи различных земельных участков, как - то городских территорий, садоводческих, огороднических, дачных, загрязненных участков, нашла отражение в третьей главе.

В четвертой главе на основе обзора зарубежного опыта организационных форм купли-продажи земельных участков (Болгарии, Австралии) определена возможность и целесообразность их использования в условиях России.

В заключении сформулированы основные выводы, полученные в ходе проведенной работы.

Предметом диссертационного исследования является механизм формирования цены земли с целью ее купли-продажи.

В качестве методологической и теоретической основы работы были использованы законодательные и нормативные акты Российской Федерации и ее субъектов по вопросам земельных отношений, фундаментальные исследования российских и зарубежных авторов по теории земельной ренты, ценообразования, оценки недвижимости и ее налогообложения, статистические материалы, материалы по результатам оценки отдельных земельных участков, в которых автор принимал непосредственное участие, материалы зарубежной печати но вопросам развития и функционирования рынка земельных ресурсов.

При написании диссертационной работы использованы различные приемы анализа, в том числе синтез, сравнение, обобщение, системный подход и другие.

Проанализировать различные теории и подходы к формированию и функционированию рынка земельных ресурсов в России и в других странах.

Исследовать методы, применяемые при оценке земельных участков. Выявить факторы, определяющие рыночные цены на земельные участки, проанализировать их динамику и тенденции рыночной конъюнктуры на рынке земельных участков.

Определить в цене земельных участков место экономической ренты, земельного налога, арендной платы, нормативной цены земли в условиях формирования рыночных цен на земельном рынке.

Объект исследования

Объектом исследования является формирующийся рынок земельных ресурсов в Российской Федерации, г. Санкт-Петербурге и Ленинградской области, механизм оценки, налогообложения, международный опыт купли-продажи земельных участков.

Научная новизна

Научная новизна представленного диссертационного исследования состоит в следующем:

- уточнено и дополнено теоретическое определение земли как товара, его специфика в условиях Российской Федерации;

- уточнено экономическое содержание земельной ренты;

- разработаны теоретические основы определения ценовых параметров земельного рынка в РФ;

- определен механизм платности землепользования в РФ на основе сочетания размеров земельной ренты, арендной платы и земельного налога в качестве экономических параметров;

- теоретически обоснован подход к формированию цены земли как рыночной стоимости доходов, полученных от использования различных земельных участков;

- предложены рекомендации по усилению государственного регулирования формирования и развития земельного рынка в России на основе создания специального фонда государственных ликвидационных активов, обеспечивающих страховые гарантии коммерческим банкам при купле-продаже и залоге земли;

- предложена дифференциация ставок земельного налога в зависимости от объективных природных факторов, местоположения и качества земель;

- обосновано применение различных методов оценки земельных участков, в том числе отводимых для строительства спортивных сооружений;

- даны рекомендации по использованию зарубежного опыта по проведению опционов купли-продажи земельных участков, их залога;

- разработаны рекомендации по изучению рынка земельных ресурсов, методов оценки земли, формированию рыночных цен на землю в курсах: «Оценка недвижимости», «Оценка бизнеса», «Цены и рыночная конъюнктура», изучаемых студентами СПбГУЭФ.

Практическая значимость диссертационного исследования

Подготовлены методологические основы и методические рекомендации по проведению оценки земельных участков, организации опционов по их купле-продаже, обучению студентов и повышению квалификации практических специалистов в области оценочной деятельности в соответствии с новыми Гостребованиями и стандартами, а также в практике работы ряда фирм, использовавших материалы оценки конкретных земельных участков г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Апробация работы

Основные положения диссертации неоднократно обсуждались на научных конференциях профессорско-преподавательского состава СПбГУЭФ в 1997-2000 гг., на международной конференции «Аграрный строй в России: прошлое, настоящее, будущее», проводившейся в 1999 г. Санкт-Петербургским государственным аграрным университетом совместно с СПбГУЭФ, институтом экономики РАН, Северо-западным научно-исследовательским институтом экономики и организации сельскохозяйственного производства РАНСХ, РГИ СПбГУ.

Материалы диссертационного исследования используются при проведении учебных занятий по курсам: «Оценка недвижимости», «Оценка бизнеса», «Цены и рыночная конъюнктура». С участием автора разработана Ф программа и читается спецкурс «Оценка земельных ресурсов в РФ».

Информационная база работы

Были изучены труды отечественных и зарубежных авторов по вопросам земельных отношений, законы Российской Федерации, указы президента РФ, постановления правительства РФ, законы и решения субъектов РФ, различные статистические материалы, материалы по результатам оценки отдельных земельных участков, в которых автор принимал посильное участие, а также многочисленные публикации в отечественной и зарубежной печати по вопросам развития и функционирования рынка земельных ресурсов.

Публикации

Основные результаты диссертационного исследования опубликованы:

1. Монография. Оценка земельных ресурсов в России. Объем 12,5 пл. Изд-во СПбГУЭФ. 1998.

2. Теория и методы оценки недвижимости. Учебное пособие. Изд-во СПбГУЭФ. 1997. Глава 6. а также в статьях, помещенных в сборниках научных работ.

Диссертация: заключение по теме "Ценообразование", Костецкий, Владимир Андреевич

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Земля - природный дар, имеющий большое значение для всей предпринимательской деятельности, выполняя экологическую, политическую, социальную функции и отражал состояние соответствующей экономической системы и степень зрелости, эффективности механизмов ее функционирования.

Совершение сделок с земельными участками регулируется конституционными нормами и земельным правом, а также гражданским законодательством. Более того, земля, как невосполнимый природный ресурс, имеет особый юридический статус. Однако отсутствие до сих пор Земельного кодекса в России и документов, регламентирующих многочисленные аспекты земельных отношений, препятствует созданию полноценного земельного рынка. «Скачущие» из года в год объемы спроса и предложения на земельном рынке указывают на неблагополучие в этой сфере экономической деятельности. Основной причиной того, что в России до сих пор нет рынка земли, является отсутствие законодательно закрепленного права свободной купли-продажи земельных участков. И хотя использование земли в Российской Федерации является платным в форме земельного налога, арендной платы, нормативной цены земли, однако, лишенные экономического смысла ценовые параметры земельного рынка, когда одни категории земель вообще не имеют цены, а цена других выходит за все разумные пределы, свидетельствует о нерешенности методологических вопросов оценки земельных ресурсов.

Целью введения платы за землю является стимулирование рационального землепользования, охраны и освоения земель, повышения плодородия почв, выравнивание социально-экономических условий хозяйствования на землях разного качества, обеспечение развития инфраструктуры в населенных пунктах, формирование специальных фондов финансирования этих мероприятий.

В соответствии с данной целью, методологической основой, на которой будет строиться цена любого земельного участка, должна быть земельная рента. Только использование данного методологического принципа позволит запустить платное землепользование, то есть реализовать принцип платности применительно ко всем собственникам, владельцам и пользователям земли, осуществляющим владение, пользование и распоряжение землями разного качества и местоположения как лучшими, так и худшими. Только на такой основе может сложиться правильное количественное соотношение между земельной рентой и ее формами; а именно: арендная плата не может быть больше земельной ренты, а земельный налог - больше арендной платы.

Рентный подход к оценке земельных ресурсов позволяет обеспечить связь размера платы за землю, взимаемой с конкретного собственника земли, землевладельца и землепользователя с общей величиной образующейся в общественном производстве земельной ренты. Это означает, что цена земли, земельный налог, арендная плата с помощью данного подхода рассчитываются как нормативные параметры воспроизводственного процесса. Существование и применение экономических нормативов, в том числе нормативов платы за землю, не противоречит рыночной экономике. А в переходной экономике без них вообще трудно обойтись. Так, нормативная цена земли может быть использована в качестве стартовой цены в ходе проведения земельных аукционов. Наличие нормативов платы за землю дает возможность следить за состоянием конъюнктуры на рынке земли и прогнозировать на этой основе хозяйственную деятельность.

Рентный подход к оценке земельных ресурсов должен базироваться на кадастровой информации о количественном и качественном состоянии земель, что создает нормальные условия функционирования для разных форм хозяйствования на земле (фермерство, аренда, личное подсобное хозяйство и т.д.) и обеспечит рациональное землепользование.

Взимание платы за землю на основе соответствующих нормативов, позволит увязать эту плату с платой за другие производственный ресурсы (лесные, водные, минеральные и т.д.) таким образом, чтобы остающаяся после этого собственнику земли, землевладельцу и землепользователю часть его годового дохода гарантировала нормальные условия потребления и накопления.

Среди методов определения цены земли наиболее приемлемым является метод капитализации земельной ренты. Однако в период становления земельного рынка в России он не может быть признан единственным и достаточным. Капитальные вложения долговременного характера на покупку земли (особенно выгодной по своему местоположению) не могут окупиться за счет прибыли в сельскохозяйственном производстве на протяжении жизни одного поколения. Поэтому данный метод целесообразнее дополнять сопоставительным методом, базирующемся на принципе замещения, т.е. альтернативной доходности пашни путем ее перевода в другие категории земель методом «расчетного использования участка под жилую либо промышленную застройку или коммерческую деятельность». При этом сельскохозяйственные земли получат межотраслевую народнохозяйственную оценку. Затем эту оценку можно распространить на залоговую цену земли при выдаче ипотечного кредита, что обеспечит приток долгосрочных кредитных ресурсов в сферу агропромышленного предпринимательства. Ускорить реализацию означенного подхода могло бы создание крупного государственного (или акционерного - при его значительном долевом участии) земельного (ипотечного) банка с широкой сетью региональных и местных отделений и штатом квалифицированных оценшиков земли.

Процесс становления эффективного рынка земли невозможен без вмешательства государства. Но это вмешательство должно основываться не на административных, а на рыночных механизмах и методах стимулирования поведения его участников. Другими словами, важнейшими инструментами воздействия государства на масштаб, структуру и приоритеты земельного рынка должны быть налоговая, финансово-кредитная, инвестиционная политика, гарантии предпринимательского риска при выполнении конкретных рыночных операций с земельными участками, поддержка страховой, консалтинговой и иных видов инфраструктурной деятельности на земельном рынке.

В активном государственном регулировании рынка земли заинтересовано и все общество в целом и каждый хозяйствующий субъект. В связи с этим как можно скорее должны быть сняты необоснованные правовые ограничения на куплю-продажу земельных участков, чтобы стимулировать приток крупного капитала для проведения такого рода сделок. С целью предотвращения возможных махинаций эти сделки нужно осуществлять на основе залоговых аукционов с введением в требуемых случаях временного моратория на последующую перепродажу приобретенных земельных участков.

Государство должно поддержать товаропроизводителей при покупке земли. Формы такой поддержки могут быть самыми разными: льготный ипотечный кредит долгосрочного характера под залог приобретаемого участка с гарантией государства, освобождение от земельного налога в размере затрат, связанных с покупкой земли; бюджетные субсидии на приобретение дополнительной земельной площади; поддержка аренды.

На федеральном уровне и в каждом субъекте РФ должен быть сформирован специальный фонд государственных ликвидационных активов, обеспечивающий страховые гарантии рисков коммерческих банков по операциям купли-продажи и залога земли.

Поскольку цена земли жестко связана не только с рентой, но и с налогом на нее, нужен принципиально иной подход к налогообложению пользователей земли. Земельный налог оказывает влияние на рыночную цену продукции, производимой на земле, и в качестве обратного действия - на цену земли. Налогом по прогрессивной шкале в зависимости от суммы дохода и продолжительности между покупкой и продажей земли должны дифференцироваться в зависимости от результатов хозяйственной деятельности товаропроизводителей.

Опыт зарубежных стран при оценке купли-продажи земли следует изучать, анализировать и выделять при этом те экономические аспекты, которые приемлемы для российского земельного рынка в краткосрочной и долгосрочной перспективе.