Экономический механизм управления земельными ресурсами региона тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Экономический механизм управления земельными ресурсами региона"

На правах рукописи

МАРТЫНОВА АННА ЮРЬЕВНА

ЭКОНОМИЧЕСКИЙ МЕХАНИЗМ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ РЕГИОНА (НА ПРИМЕРЕ ВОЛГОГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ)

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление

народным хозяйством: региональная экономика

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Волгоград 2006

Работа выполнена в Волгоградском государственном архитектурно-строительном университете

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Беляев Михаил Константинович

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Колядин Николай Петрович

кандидат экономических наук, доцент Гармаш Людмила Петровна

Ведущая организация: Управление Федерального агентства

кадастра объектов недвижимости по Волгоградской области

Защита состоится 28 марта 2006 г. в 15 часов на заседании диссертационного совета К 212.214.02 при Самарском государственном экономическом университете по адресу: ул. Советской Армии, 141, ауд. 325, г. Самара, 443090

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Самарского государственного экономического университета

Автореферат разослан 26 февраля 2006 г.

Ученый секретарь диссертационного совета

Королева Е.Н.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность исследования. Ключевым направлением государственной социально-экономической политики в условиях структурной перестройки экономики России является реформирование земельно-имущественных отношений. В ходе реализации земельной реформы, проводимой с 90-х гг. XX в., создан институт частной собственности на землю, формируется рынок земли, землепользование обрело платный характер, заложены основы для создания научно-методической базы рационального использования земли, приняты основополагающие нормативные правовые акты, организующие местное самоуправление, регулирующие разграничение земель региона на собственность Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальную. Однако до настоящего времени цель по вовлечению региональных земельных ресурсов в высокодоходный производственный ресурс, определяющий экономический потенциал территории, не достигнута.

В результате отсутствия на федеративном уровне единых принципов определения базовых размеров платы за пользование земельными ресурсами в регионах распространена практика произвольного установления экономически необоснованных размеров платежа, что сокращает доходы консолидированного бюджета. В этих условиях возрастает роль государственного управления земельными ресурсами региона, актуальной становится разработка механизмов экономического и правового администрирования.

Формирование механизма управления земельными ресурсами на региональном уровне невозможно без полной информации о ресурсах, включающей сведения и о землепользовании. С позиции новой концепции регионального саморазвития на базе учета интересов региона и возложения ответственности за развитие территории на местные власти приоритетным направлением современной региональной политики является создание экономического механизма управления земельными ресурсами региона.

Создание адекватной системы взаимодействия органов власти на региональном уровне, пересмотр и совершенствование механизма управления земельными ресурсами региона - сложная, долговременная задача. Для ее решения необходимо привлечь опыт стран с рыночной экономикой, в которых государственное регулирование земельных отношений является составной частью внутренней социально-экономической политики, обеспечивающей сбалансированное развитие территорий как базис развития экономики.

Недостаточная разработанность теоретических и методических подходов к установлению экономического механизма управления региональными земельными ресурсами и большая практическая значимость решения данной проблемы в совокупности определяют актуальность выбранной темы диссертации.

Научная разработанность проблемы. Методологической и теоретической основой диссертационного исследования послужили работы классиков экономической теории: Г. Джорджа, К. Маркса, В. гель-

са, изучавших вопросы теории стоимости, теории факторов производства, экономической теории и такие явления, как формирование рентной стоимости земли.

Вопросы управления региональными земельными ресурсами в современных условиях рассматриваются в работах A.A. Алпатова, А.Е. Виноградова, Г.А. Горемыкина, В.М. Зеляковской, Н.В. Комова, В.И. Кошкина, П.Ф. Лойко, С.И. Сая, В.М. Шупыро и ряда других ученых. Научные труды указанных авторов служат теоретической основой для дальнейших исследований в изучаемой сфере науки.

Механизмы управления земельными ресурсами изучены меньше, ряд вопросов проблематики рассматривается в работах Д.Б. Аратского, В.Р. Беленького, С.Н. Бобылева, A.B. Воробьева, O.A. Ломовцева, С.Н. Кириллова, И.М. Ша-буниной, P.C. Шепитько и др.

Оценивая по достоинству разработки ученых в области формирования подходов к механизму управления земельными ресурсами, следует отметить, что на региональном уровне недостаточно исследованы направления экономических, рыночных подходов государственного регулирования региональных земельных ресурсов; практически отсутствуют разработки по применению информации о кадастровой стоимости земли, по адаптации опыта повышения эффективности использования земель территории зарубежных стран с рыночной экономикой; требуют дальнейшего изучения проблемы пополнения бюджетов территорий за счет развития рынка земли; создания системы электронного обмена сведениями между органами (организациями) по формированию, технической инвентаризации, оценке, регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и органами по управлению государственным и муниципальным имуществом, налоговыми и другими органами.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационной работы является комплексное исследование и обоснование конкретных направлений совершенствования экономического механизма управления региональными земельными ресурсами, основанного на отечественном и зарубежном опьгге, учитывающего интересы территории.

В соответствии с целью исследования поставлены следующие задачи:

- раскрыть суть и структуру механизма управления земельными ресурсами в социально-экономической региональной системе;

- провести сравнительный анализ моделей, форм и механизмов государственного управления земельными ресурсами региона России и зарубежных стран с рыночной экономикой с целью установления возможности применения имеющегося опыта на региональном уровне;

- рассмотреть различные формы платежа за землю, зависящие от системы землепользования и оптимальные с позиции доходов регионального бюджета;

- разработать с учетом отечественного и зарубежного опыта и обосновать методику расчета арендной платы за использование земель поселения, обеспечивающую увеличение доходов бюджета территории;

- предложить направления спецификации отношений земельной собственности (Российская Федерация, субъект Российской Федерации и муниципальное образование) для согласования экономических интересов по распределению доходов от использования региональных земельных ресурсов;

- разработать модель экономического механизма управления земельными ресурсами региона, включающую элементы административного регулирования.

Объект исследования. Объектом диссертационного исследования является механизм управления земельными ресурсами Волгоградской области.

Предмет исследования. Предметом исследования в диссертационной работе выступает совокупность организационно-экономических отношений по воспроизводству земельных ресурсов региона.

Область исследования. Работа проведена в рамках специальности 08.00.05 "Экономика и управление народным хозяйством: региональная экономика" Паспортов специальностей ВАК (экономические науки): подпункта 5.16 "Управление экономикой регионов на национальном, региональном и муниципальном уровнях, функции и механизм управления...".

Теоретическая и методологическая основа исследования. Теоретической и методологической основой диссертационного исследования послужили работы ученых по вопросам совершенствования форм, методов и механизмов управления земельными ресурсами, материалы Первого Всероссийского земельного конгресса и конференций по данной проблематике.

В работе использованы аналитический, сравнительный, статистический, экономико-математический методы обработки информации, обеспечившие в совокупности системный подход к исследованию проблемы.

Информационная и эмпирическая база. Информационную и эмпирическую базу работы составили: федеральные, региональные законодательные и нормативные акты по изучаемой проблеме; материалы Федерального агентства по управлению федеральным имуществом, Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, а также их территориальных органов по Волгоградской области, Администрации Волгоградской области, органов местного самоуправления Волгоградской области, Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области, статистические материалы, опубликованные в печати; информационные ресурсы системы Интернет.

Научная новизна результатов исследования. Научная новизна диссертационной работы состоит в разработке и обосновании взаимоувязанных положений, моделей и мероприятий, совершенствующих экономический механизм управления земельными ресурсами региона, позволяющий повысить эффективность их использования.

В диссертации сформулированы и обоснованы следующие положения, содержащие элементы научной новизны:

- раскрыты содержание и структура организационно-экономических отношений по воспроизводству земельных ресурсов региона как целостной системы, имеющей методологическое значение для обоснования механизма управления земельными ресурсами региона;

- с учетом проведенного сравнительного анализа зарубежного и отечественного опыта государственного управления земельными ресурсами и возможностью применения его на региональном уровне разработаны подходы к формированию экономического механизма управления земельными ресурсами региона;

- обосновано использование различных форм платежа (налогового и неналогового) за землю, зависящих от системы землепользования для оптимизации доходов регионального бюджета как важнейшей составляющей механизма управления земельными ресурсами;

- разработаны рекомендации по определению процентных ставок налогового платежа для собственников (пользователей) земельных ресурсов на территории региона;

- предложен алгоритм определения коэффициента использования земли в зависимости от результатов хозяйственной деятельности и полученного дохода землепользователя - арендатора земли;

- разработана и обоснована методика определения арендной платы за использование земель городского (сельского) поселения на примере Волгоградской области, в расчете которой участвуют местоположение земельного участка и коэффициент использования земли, что обеспечивает увеличение доходов бюджета территории;

- предложены направления спецификации отношений земельной собственности (Российская Федерация, субъект Российской Федерации и муниципальное образование) для согласования экономических интересов по распределению доходов от использования региональных земельных ресурсов и доказана их экономическая эффективность;

- разработана модель экономического механизма управления земельными ресурсами региона на примере Волгоградской области, содержащая элементы административного регулирования: проект решения представительного органа городского поселения о земельном налоге; памятка арендодателя земельного участка.

Практическая значимость исследования. Основные положения и выводы диссертации применимы на региональном уровне в качестве основы при формировании более совершенных и обоснованных с экономической точки зрения подходов при организации механизма управления земельными ресурсами. Результаты выполненного исследования могут быть использованы структурами, уполномоченными региональными органами на управление и распоряжение земельными ресурсами; органами власти Российской Федерации по управлению и распоряжению земельными ресурсами федеральной собственности в границах одного региона. Полученные результаты можно использовать и в других регионах Российской Федерации в силу идентичности проблематики и схожести организационной структуры органов управления земельными ресурсами.

Теоретические и практические положения работы используются в учебном процессе Волгоградского государственного архитектурно-строительного университета при преподавании курсов: "Экономическая оценка земельных ресурсов", "Управление государственной собственностью на основе рыночной оцен-

ки". Выводы и предложения, сделанные в работе, доведены до сведения представителей органов местного самоуправления в ходе проведения семинарских слушаний для кадрового резерва органов местного самоуправления Волгоградской области. Кроме того, они были частично использованы при разработке нормативно-правовых актов Администрацией Волгоградской области.

Апробация и внедрение результатов исследования. Основные положения диссертационного исследования были изложены в статьях: "О роли государственных предприятий в развитии региональной экономики" 0,84 печ. л., "Методика формирования расчетов платежа за земельные участки категории "земли поселений" 0,24 печ. л., "Проблемы, возникающие в ходе земельных преобразований в России" 0,21 печ. л., "Проблемы в сфере земельного законодательства и возможные пути их решения на региональном уровне" 0,25 печ. л., "Методологический подход к формированию арендной платы за земельные участки категории поселений" 0,38 печ. л. общим объемом 1,92 печ. л.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения. Библиографический список содержит 144 наименования. Работа изложена на 159 страницах основного текста, содержит 11 приложений.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

В ходе диссертационного исследования автором сформулированы выводы и предложения, имеющие существенное значение для приращения знаний по экономике управления народным хозяйством в регионах Российской Федерации.

Управление земельными ресурсами региона как целостная система регионального воспроизводственного процесса. На протяжении всей многовековой истории существования человечества земля не только является основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, не просто национальным достоянием, но и определяет социальный уклад жизни в стране. Все земельные реформы в России сопровождались глубокими общественными преобразованиями.

Пи одна из реформ не решила комплексно проблемы, связанные с оборотом земли, владением, пользованием, распоряжением и не сформировала земельные правоотношения, характеризующиеся высокоэффективным использованием земельных ресурсов.

Проводимая с конца 90-х гг. XX в. очередная земельная реформа нацелена на формирование в российской экономике "эффективных" правообладателей земель и создание базисных условий для привлечения инвестиций в реальный сектор российской экономики с обеспечением юридических гарантий инвесторов правами на землю, системы государственных гарантий прав граждан на . землю. Следовательно, реализовать права собственности на землю, закрепленные Конституцией РФ, стало возможно. Принятый Земельный кодекс РФ определил порядок и способы вовлечения региональных земельных ресурсов в рыночный оборот, что дало возможность земельные ресурсы отнести к системе ре-

гионального воспроизводственного процесса, который характеризуется сочетанием динамизма и инерционности.

Приняты основополагающие нормативные правовые акты, регулирующие разграничение земель региона на собственность Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальную, организующие местное самоуправление, наделенное необходимыми полномочиями в сфере управления земельными ресурсами.

В современной научной литературе нет единства мнений в определении понятия "экономический механизм управления земельными ресурсами региона". В работе дана авторская трактовка данного термина - как целостного объекта, включающего в себя составляющие:

- информационную: сформированный объект недвижимости - земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет, установленных категории и местоположения;

- экономическую: налог на собственность, рентные оценки;

- административную: формирование обязательных условий, на которых может состояться аренда земли.

Завершаются работы по государственному кадастровому учету земельных участков - описание и индивидуализация - в Едином государственном реестре земель участков, в результате чего каждый из них получает такие характеристики, которые позволяют однозначно вьщелить данный участок из других и осуществить его качественную и экономическую оценки. Реальная организация и практика проведения государственной кадастровой оценки земель поселений в стране показали, что она выполнена с большими недостатками и ее результаты нуждаются в корректировке.

Сущность платы за землю раскрывается в теории земельной ренты. Земельная рента, как экономическая категория рыночной экономики, непосредственно связана с частной собственностью на землю и рынком земли. Она образуется как при разъединении земли на объект собственности и объект хозяйствования (аренда земли), так и при объединении ее в одном физическом (юридическом) лице. Земельная рента на микроуровне - это разность между стоимостью продукта, произведенного (реализованного) с использованием земли (на определенном месте) в качестве средства производства или пространственного базиса для размещения производственных, административных и других зданий, и индивидуальными издержками производства землевладельца или землепользователя. Следовательно, взаимосвязь между месторасположением земельного участка и доходами бизнеса, размещенного на участке, очевидна и должна участвовать в экономическом механизме управления земельными ресурсами.

Современная система управления региональными земельными ресурсами включает в себя государственное и рыночное регулирование. Государственное управление, которое в условиях рыночной экономики и частной собственности на землю выполняет, скорее, функции регулирования, обеспечивает административно-правовой базис управления земельными ресурсами, регламентирует

права и обязанности субъектов отношений, т.е. реализует государственную политику путем принятия различных правил.

В рыночном регулировании применяют оценочные подходы к определению стоимости земельных ресурсов с целью установления арендного платежа. Путем сопоставления значений рыночной и кадастровой стоимости земельных участков на примере поселения Волгоградской области показано, что определенная в соответствии с установленной методикой кадастровая стоимость земли не учитывает величины земельной ренты, получаемой землепользователем, осуществляющим хозяйственную деятельность на конкретном земельном участке. В то же время стоимость земли отражает его текущую ценность с точки зрения получения будущего дохода, поэтому при использовании земли в коммерческих целях будущие доходы земельного участка зависят от ожидаемой величины годовой арендной платы (условно начисленной ренты).

Следствием несовершенной системы управления региональными земельными ресурсами являются неразвитость рынка земли, низкая доля земельного налога в региональном и муниципальном бюджетах, социально-экономическая нестабильность региона.

Сравнительный анализ отечественных и зарубежных моделей государственного управления земельными ресурсами региона. За годы осуществления земельной реформы в Российской Федерации проведена большая работа по формированию организационно-правовых механизмов управления земельными ресурсами региона. Полностью пересмотрена законодательная база, налажен учет земель региона, введен принцип платности землепользования, определены подходы, методы и принципы рыночной оценки земель.

Вместе с тем часть организационно-правовых механизмов не введена в практику управления земельными ресурсами региона, что тормозит завершение земельной реформы на территории субъектов РФ:

- не завершено разграничение государственной собственности на землю на федеральную, субъекта РФ и муниципальную;

- существует многообразие прав пользования земельными ресурсами, которые для отдельных землепользователей Земельным кодексом РФ не предусмотрены;

- кадастровый учет охватывает лишь незначительную долю участков1;

- не налажен систематический обмен информацией о землепользовании на территории региона между заинтересованными структурами.

На федеральном уровне до настоящего времени не создан механизм государственного регулирования арендных отношений. Отсутствие единой методологии установления базовых размеров арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности, приводит к ряду негативных социально-экономических последствий.

1 По данным ФКЦ "Земля" на июль 2003 г, по Южному федеральному округу инвентаризация сведений о ранее учтенных земельных участках выполнена на 50 % в отношении 3 225 972 участков, из них в ЕГРЗ внесено сведений о 848 761 участке, что составляет 13,12 % от общего их количества по округу.

В настоящее время порядок определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, продолжают устанавливать органы государственной власти субъектов Российской Федерации или органы местного самоуправления. Проведенный сравнительный анализ применяемых на региональном уровне подходов к формированию механизмов управления земельными ресурсами региона показал, что административная и экономическая составляющие созданы на основе дореформенных подходов. В основу методик расчета земельных платежей положены административно регулируемые принципы расчета налога, который, как правило, не является результатом прямой экономической оценки стоимости земель, размер арендной платы за землю зачастую определялся на основе нормативной цены земельного участка без учета рентообразующих качеств.

В рамках новой системы местного самоуправления появятся муниципальные образования первого уровня - городские и сельские поселения и муниципальные образования второго уровня - городские округа и муниципальные районы, в состав которых будут входить муниципальные образования первого уровня.

Для вновь сформированных органов местного самоуправления, уполномоченных на ведение земельных отношений, как администратора неналоговых земельных платежей, необходимо на региональном уровне разработать и рекомендовать к использованию:

- методику расчета арендной платы за использование земель поселения;

- памятку арендодателя земельного участка;

- проект решения представительного органа городского поселения о земельном налоге с рекомендациями по определению процентных ставок. Несвоевременность проведения данной работы впоследствии негативно отразится на доходах регионального бюджета.

Изучение действующих организационных и экономических механизмов управления земельными ресурсами Волгоградской области - одного из крупнейших субъектов Федерации Южного федерального округа - позволило сделать вывод, что оборот земель является сложной системой, состоящей из трех взаимосвязанных подсистем: земельного рынка, универсального правопреемства, а также административных распоряжений органов власти по поводу юридического положения того или иного земельного участка.

Неэффективность действующей модели управления земельными ресурсами на федеральном уровне привели к негативным последствиям в функционировании системы на территории субъекта Федерации - Волгоградской области:

- началу процесса перестройки уже сформировавшейся подсистемы административных распоряжений, связанному с разграничением собственности на землю;

- отсутствию единых подходов к установлению форм платы за пользование региональными земельными ресурсами, приведшему к привилегированному положению одних землепользователей по отношению к другим;

- неурегулированности вопроса определения кадастровой стоимости отдельного земельного участка;

-'отсутствию доступа к информации о кадастровой стоимости земельного участка, что ограничивает права собственников земельных участков.

В сложившихся условиях первоочередной задачей региональной политики должно стать совершенствование механизма управления земельными ресурсами путем разработки экономической модели, обеспечивающей увеличение доходов бюджета территории, и учета интересов сторон в отношениях землепользования.

Изучение зарубежного опыта регулирования земельных отношений в странах с рыночной экономикой показало, что одним из базовых элементов инфраструктуры земельного рынка служит государственный земельный кадастр, который содержит в себе информацию о земельных участках, являющихся объектами частных и публичных прав и используемых на платной основе. Таким образом, кадастровая система, с одной стороны, обеспечивая государственные гарантии прав, поддерживает рыночный оборот земельных участков, а с другой стороны, служит источником информации об объектах, платежи за использование которых поступают в доход государства.

Проведенный сравнительный анализ моделей государственного управления земельными ресурсами региона зарубежных стран с рыночной экономикой показал возможность использования данных государственного земельного кадастра в качестве информационной составляющей механизма управления региональными земельными ресурсами при условии корректировки кадастровой стоимости земельного участка.

Платежи за землю как экономическая составляющая механизма управления земельными ресурсами региона. Понятие "земельные отношения" определяется Земельным кодексом РФ, отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками являются имущественными и регулируются гражданским законодательством РФ.

К элементам системы платного землепользования относится плата за землю как экономическая форма, выражающая отношения, складывающиеся в процессе пользования, владения и распоряжения землей между ее собственником и владельцем (пользователем). Права и плата за землю взаимосвязаны и взаимообусловлены: каков вид права, такова форма платы. Представим поцентное соотношение площадей Волгоградской области, которые подпадают под налогообложение и с которых взимается арендная плата (рис.1).

□ 95,33%

¡■4.67%

□ % от площади земель облагаемых налогом

% от площади земель, по которым Ш взимаются арендные платежи

Рис 1 Структура земель Волгоградской области по видам платежа за землю, сложившаяся в 2005 г.

Законодательством РФ предложены средние ставки земельного налога по каждому региону, которые систематически индексировались. На региональном уровне ставки могли быть продифференцированы.

Выполненный на основе данных Волгоградской области расчет показал, что в 25 муниципальных (сельских, городских) поселениях с численностью населения свыше 10 тыс. жителей ставка налога на землю не дифференцировалась в зависимости от градостроительной ценности земельных участков; расчет арендной платы за земли поселений проводился по принятой на региональном уровне методике, в основе которой нормативная цена земли и коэффициенты, учитывающие вид использования земельного участка и его местоположение, не зависят ни от результатов финансово-хозяйственной деятельности землепользователя, ни от доходности бизнеса, размещенного на участке. В рамках действующего законодательства возможно установление арендной платы за земельные ресурсы в зависимости от рентного дохода.

К преимуществам арендной формы относятся: возможность осуществлять контроль арендодателем за эффективным использованием земельных участков поселений; постоянный и прогнозируемый источник пополнения неналоговой статьи бюджета, дающий возможность накопления инвестиционных ресурсов региона.

Рассматривая структуру и динамику платежей за землю в течение 2001 -2005 гг. по Волгоградской области, можно сделать вывод, что соотношение доходов, полученных от арендной платы, рассчитанной по действовавшей методике, и земельного налога динамично изменяется в сторону увеличения доли поступлений от арендной платы (рис. 2, табл. 1).

1400 1200

о ---,-,--,-,-

® 2001 2002 2003 2004 2005

5 Годы ----Земельный налог

5 -Арендная плата

Рис 2. Динамика поступления платежей за земли Волгоградской области за 2001-2005 гг.

£

а

ю ил ю к> N ю и» К) — -

¡Всего | за земли несельскохозяйственного назначения за земли сельскохозяйственного назначения за земли городов и поселков I В том числе: ] ¡Арендная плата I за земли несельскохозяйственного назначения за земли сельскохозяйственного назначения за земли городов и поселков | В том числе: I ¡Земельный налог \ Наименование показателя платежа за землю

[9800,11 -и 440,5 о ЧО 457,9 о 9216,9 ил ■Ь. ОЧ 19342,21 тыс.га Земельные плошали Волгоградской области

8 о о оо 1л о р о {ь Оч -л о Й 94,05 о Оч 95,33 Структура площадей,%

а ил го О чО 140,6 ЧО и» чО О N1 00 чл 386,4 473,9 Факт, млн. руб. 2001 г.

г |0 ух 5ч 32 2 Структура поступлений%

оо ю N1 "чо 10 ил ил ё о 560,2 а -о Факт, млн.руб. 2002 г.

§ ил оо 61'89 Структура поступлений%

о. ►о О .К) *ЧО к» о - V Поступления 2002г. к 2001г., ед.

сл -о У' со сч и» Оч ил V) 528,7 Оч »о Оч 108,3 00 873,8 8'6901 Факт, млн. руб. 2003 г.

8 и! Оч ЧО Оч ил § Структура поступлений,%

«О Ко О Оч .•-■л »о о> Ъч Поступления 2003г. к 2002г., ед.

«о Сл 00 о* ОЧ оо 734,6 оо ОЧ чО ил 100,7 "л. 856.0 о Я4 Факт, млн. руб. | 2004 г.

8 у» СЛ сл СП 8 Структура поступлений, %

к» о чо о „к* Оо о, N1 о. О! Поступления 2004г. к 2002г., ед.

-- ч. ■и „с> чо г- ъ ъ Поступления 2004г. к 2003г, ед

[2227,7 137,0 -о о £ V) з 131,7 107,3 оо 1Л о ЧО Факт, млн. руб. 2005 г.

о о СЛ ы ъ» сл ил Структура поступлений, %

и. <Эч ►ч! •ь. «Л и. Оо К| Ъ N Поступления 2005г к 2002г.. ел.

и. Ко ь> Оо "О к< .о ю ъ Поступления 2005г. к 2003г, ед.

к, Оч и» и. ^— ъ ъ Поступления 2005г. к 2004г. ед.

По отчетным данным Управления Роснедвижимости по Волгоградской области земельный фонд в административных границах Волгоградской области составляет 11,3 млн. га. Земельные платежи взимаются с 9,8 млн. га площади, при этом доля, с которой взимается арендная плата, составляет 4,67% (на долю земель категории поселений приходится 0,10%), доля, с которой взимается земельный налог, - 95,33% (на долю земель поселений приходится 0,56%). В 2005 г. динамика соотношения арендной платы и земельного налога изменилась в сторону увеличения доли поступлений от арендной платы, составившей 52,65%. Темп роста платежей свидетельствует о применении к действующим ставкам платежа административного регулирования путем индексации.

Сложившаяся система установления платежа за землю не отвечает принципу рыночной экономики, в соответствии с которым земельный участок должен приносить собственнику доход от использования его надлежащим образом, а применяемый к установлению базовых размеров арендной платы нормативный подход не позволяет установить зависимость от изменяющейся конъюнктуры земельного рынка, что противоречит экономической сущности арендных отношений на землю.

Рассмотрена возможность использования в качестве основы для определения величины арендной платы за землю рыночной стоимости земельного участка. С этой целью проведена оценка рыночной стоимости 71 земельного участка категории "земли поселений", расположенных в Волгограде, прошедших государственный кадастровый учет и предоставленных на праве аренды юридическим и физическим лицам для эксплуатации объектов производственно-коммерческого назначения, ранее приватизированных из государственной и муниципальной собственности. Сопоставление полученных результатов рыночной и кадастровой стоимостей земельных участков свидетельствует о недооценке участков, расположенных в центральной части города и о переоценке участков периферийной части города, при выполнении кадастровой оценки земель. Не учтен вид деятельности землепользователя, что выявляет необходимость соответствующей корректировки по показателю кадастровой стоимости.

В настоящее время органы местного самоуправления и государственной власти субъекта РФ не в состоянии провести оценку рыночной стоимости арендной платы за землю по ряду причин, одной из которых является отсутствие в бюджете средств на проведение данного вида работ.

Подходы к установлению процентных ставок налогового платежа за пользование региональными земельными ресурсами. Земельный налог в соответствии с действующим законодательством является местным налогом и, следовательно, в полном объеме остается в бюджете муниципального образования. Установление размера процентной ставки от кадастровой стоимости земельного участка для вычисления суммы земельного налога отнесено к компетенции органов местного самоуправления.

Проведен сравнительный анализ величин дифференцированных ставок налога на землю, действовавших на территории муниципальных образований Волгоградской области в 2005 г., и полуторапроцентной ставки от кадастровой стоимости земли с учетом минимального и максимального значения в разрезе

целевого использования, который показал, что наиболее целесообразная процентная ставка от кадастровой стоимости для определения величины земельного налога составляет 0,75% в отношении земель прочего использования и 0,3% для установленного вида использования земель.

Предлагаемое значение процентной ставки от кадастровой стоимости не противоречит законодательной норме, установленной главой 31 Налогового кодекса РФ, и позволит, по мнению автора, увеличить налоговые доходы бюджетов муниципальных образований за счет активизации процесса приватизации земель в регионе, в том числе и федеральных.

Элементом экономического регулирования региональной земельной политики является установление обоснованных налоговых платежей за использование земельных ресурсов, предложенных автором как составная часть в экономическом механизме управления земельными ресурсами.

Совершенствование методики расчета арендной платы за земельные участки поселения на примере Волгоградской области. На основе проведенного анализа особенностей формирования арендных платежей за землю в субъектах Российской Федерации, с учетом изменения налогового, земельного законодательства, проводимой административной реформы на территории Российской Федерации ранее применяемые подходы к расчету арендной платы за землю утратили актуальность. В этой связи предлагается разработанная автором методика расчета арендной платы за земельные участки поселений, учитывающая происходящие изменения законодательства и направленная на совершенствование одной из составляющей экономического механизма управления земельными ресурсами региона - экономической.

Разработанный подход включает в себя новый способ формирования базовой ставки арендной платы за землю, состоящей из кадастровой стоимости участка по целевому использованию, индикаторов оценки финансово-хозяйственной деятельности предприятий и коэффициента индексации, отражающего инфляционные процессы в экономике страны. Данная методика применима при расчете арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности до ее разграничения в собственности субъекта РФ и муниципального поселения. Принципиальная особенность подхода состоит в том, что в нем учтены рыночные факторы в виде доходности бизнеса, размещенного на земельном участке, результаты государственной кадастровой оценки земли, и заложена возможность прогнозирования неналоговых доходов бюджета от платежей за землю на предстоящий календарный год.

Представим алгоритм расчета арендных платежей за земельный участок по предложенной методике.

Величина арендной платы за земельный участок в год рассчитывается по формуле

А = Б • АП, (1)

где Б - площадь земельного участка, м2;

АП - определенная расчетным путем ставка арендной платы за пользование земельным участком категории "земли поселений" в год, р./м2.

Ставка арендной платы в год, определяется по формуле

АП = (Ка + К,) • Ки, (2)

где Ка - коэффициент использования земли, учитывающий вид использование земельного участка и категорию арендатора, р /м2;

К, - территориальный коэффициент, р./м ,

К„ - коэффициент индексации минимального размера оплаты труда (МРОТ).

Если Ка < 0, то АП = К, • Ки. (3)

Значение территориального коэффициента (К,) определяется как 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. Значение кадастровой стоимости земли берется в соответствии с целевым использованием участка.

Коэффициент индексации Ки определяется по формуле

Ки = МРОТ2/МРОТ, , (4)

где МРОТ] , МРОТ2 - минимальный размер оплаты труда, действующий в предыдущий период времени и на момент расчета арендной платы за землю, соответственно.

Коэффициент использования земли (Ка) определяется как сумма произведений значений индикатора оценки финансово-хозяйственной деятельности предприятия и его рейтинговой оценки с одного рубля на квадратный метр земли. Расчет производится следующим образом:

Ка=К1 +К2 + КЗ+К4 + К5 + К6 + К7 + К8 + К9, (5)

где К1+К9 - индикаторы оценки финансово-хозяйственной деятельности предприятий, умноженные на соответствующее значение рейтинговой оценки.

Земельная рента, выраженная в виде арендной платы за земельный участок, является одной из статей издержек предпринимателя, существенным образом влияет на себестоимость конечной продукции (работ, услуг) предпринимателя и на его доходы (убытки). Следовательно, уровень доходов (убытков) предпринимателя должен учитываться в арендной плате за земельный участок, поскольку вне зависимости от вида предпринимательства (производства) он размещен на земельном участке как на пространственном базисе.

Индикаторы оценки результативности деятельности предприятия позволяют оценить внутреннюю эффективность, степень динамичного развития, эффект от использования ресурсов, деловую активность и выявить уровень доходности (убыточности) предпринимательства (производства), осуществляемого на конкретном земельном участке. С помощью метода экспертных оценок каждому индикатору было присвоено соответствующее весовое значение, результаты оценок представлены ниже (табл. 2).

Исследовано 103 предприятия, имеющие в собственности объекты недвижимости, в аренде земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, расположенные в Волгограде. На основе бухгалтерской отчетности предприятий выполнен расчет индикаторов оценки финансово-хозяйственной деятельности, рассчитан коэффициента использования земли.

Расчетное значение арендной платы за 1 м2 в год (АП) применяется в интервале, определенном в процентах от кадастровой стоимости земельного участка 0,3 < АП < 15 с учетом целевого назначения.

_Таблица 2

№ п/п Индикаторы оценки результативности деятельности предприятия Рейтинговая оценка значения индикатора, ед.

К1 Доля оборотных активов в валюте баланса 0,178

К2 Доля собственных средств предприятия в валюте баланса 0,111

КЗ Доля собегвенных оборотных средств предприятия в оборотных активах 0,133

К4 Коэффициент текущей ликвидности 0,156

К5 Коэффициент погашаемое™ дебиторской задолженности 0,089

Кб Коэффициент оборачиваемости запасов 0,022

К7 Коэффициент оборачиваемости кредиторской задолженности 0,067

К8 Коэффициент оборачиваемости собственного капитала 0,044

К9 Показатель рентабельности продукции 0,200

Минимальное значение интервала соответствует расчетной величине, определенной как 0,3% от кадастровой стоимости за 1 м2 в год, и устанавливается для земельных участков, находящихся в аренде у граждан под индивидуальным жилищным строительством. Максимальное значение интервала соответствует расчетной величине, определенной как 15% от кадастровой стоимости за 1 м2 в год. Ставку арендной платы в год на уровне 1,5% от кадастровой стоимости предлагается установить для земельных участков арендуемых предпринимателями без образования юридического лица. Приведем сравнение величин арендной платы за землю, полученных в ходе расчета разными подходами на примере 103 предприятий, расположенных в Волгограде (табл. 3).

Расчет арендных платежей за земельные ресурсы по 103 землепользователям от кадастровой стоимости соответствующего целевого использования по ставке 1,5% приведет к снижению доходов консолидированного бюджета Волгоградской области по сравнению с доходами, полученными в 2005 г., на 19%.

Расчет по предложенной методике арендных платежей по 103 землепользователям позволит увеличить неналоговые доходы бюджета Волгоградской области на 54% по сравнению с доходами, полученными от указанных землепользователей в 2005 г.

Полученные результаты наглядно свидетельствуют о преимуществе предложенной методики по сравнению с подходами к расчету арендной платы по временной методике, действовавшей в 2005 г. на территории Волгограда, и по 1,5%-й ставке от кадастровой стоимости земельного участка. Применение описанного подхода к расчету позволит устанавливать обоснованную арендную плату за землю на различных стадиях развития хозяйствующего субъекта.

Расчетным путем показана одна из возможностей совершенствования экономического механизма управления земельными ресурсами региона с помощью экономической составляющей в виде установления арендной платы за землю, зависящей от конъюнктуры рынка земли.

_Таблица 3

Платежи за земельные участки Волгограда, рассчитанные различными способами на примере 103 предприятий Млн. руб. в год Соотношение расчетных величин к арендным платежам, определенным по временной методике 2005 г., ед.

Арендные платежи, рассчитанные по действовавшей в 2005 г. временной методике расчета арендной платы 201,4 1,00

Расчетное значение по ставке 1,5% от соответствующей кадастровой стоимости 162,8 0,81

Арендные платежи, рассчитанные по предложенной методике 309,5 1,54

Направления спецификации отношений земельной собственности (Российская Федерация, субъект Российской Федерации и муниципальное образование) для согласования экономических интересов на территории региона. Важнейшей задачей проводимой в стране земельной реформы является ликвидация государственной монополии на землю. Государство, как собственник, должно иметь в своем распоряжении земли, обеспечивающие стратегические интересы государства и удовлетворение государственных нужд, а также те земли, которые не представляют интереса для частного сектора и муниципальных образований. Такой подход обеспечит передачу подавляющего большинства объектов недвижимости юридическим и физическим лицам и позволит с применением рыночных механизмов обеспечить их эффективное использование. Основой для решения этой задачи является разграничение государственной собственности на землю. Критерии отнесения земельных участков к соответствующему уровню собственности определены Земельным кодексом РФ. Право собственности на земельные участки возникает с момента государственной регистрации права.

По данным Росимущества, на 1 января 2005 г. на всей территории Россий- г

ской Федерации зарегистрировано право федеральной собственности на 33,6 тыс. земельных участков общей площадью 401,8 млн. га, что составляет около 33% общей площади земель РФ, права государственной собственности на которые подлежат разграничению. Исходя из данных по федеральной собственности, можно оценить объем проделанной работы по разграничению и сделать предположение, что если подобный темп работы сохранится, то процесс будет завершен не к 2008 г., как планировалось, а к 2023 г. Согласно годовому отчету за 2004 г. Управления Роснедвижимости по Волгоградской области, общая площадь земель Волгоградской области составляет 11 287 тыс. га. Не подлежат разграничению 6747 тыс. га, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, подлежат разграничению 4540 тыс. га.

На январь 2006 г. по Волгоградской области на региональные земли зарегистрирована собственность: федеральная - 1246 тыс. га; субъекта РФ - 4,7 тыс. га; муниципальных образований - 0,58 тыс. га. Это свидетельствует о том, что

собственность 39 муниципальных образований, существовавших на территории Волгоградской области в дореформенный период, сформирована частично. Данное обстоятельство не позволит вновь образованным 453 городским и сельским поселениям сформировать собственность на землю и, следовательно, осуществлять эффективное управление и распоряжение земельными ресурсами поселения, платежи за использование которых должны составить экономическую основу осуществления местного самоуправления. Представим структуру распределения земель по уровням собственности из подлежащих разграничению (рис. 3).

П72.43 % Шфедеральная

собственность

■ собственность

Волгоградской области

□0,02% □собственность

127,45% муниципальных

■°'10% образований

□ государствен ная (неразграниченная) собственность Рис 3. Результаты разграничения государственной собственности на землю по Волгоградской области на 1 января 2006 г.

Замедление процесса разграничения, малая доля муниципальной собственности на землю отражается негативно на результатах проводимых земельной и административной реформ.

В результате регистрации права федеральной собственности на региональные земли ранее заключенные органами местного самоуправления договоры аренды переоформлялись на нового собственника - Российскую Федерацию, право постоянного (бессрочного) пользования юридическими лицами переоформляется на право аренды. Это уменьшило налоговые поступления за землю в региональный бюджет и увеличило поступление неналоговых доходов в федеральный бюджет в 2005 г. в сумме - 160 млн. р. По мере увеличения зарегистрированных в федеральной собственности земель потери регионального бюджета (налоговые и неналоговые) будут возрастать.

К основным проблемам, возникающим на территории Волгоградской области при спецификации отношений земельной собственности, можно отнести:

- отсутствие разъяснений по вопросу проведения разграничения в связи с административной реформой;

- отсутствие в действующем законодательстве четких критериев отнесения земельных участков к соответствующему уровню собственности, что приводит к возникновению многочисленных разногласий;

- затягивание на год и более процесса утверждения Правительством РФ земельных участков по отнесению к уровню собственности в связи с большими административными, техническими и материальными издержками.

Актуальность проводимого процесса при спецификации отношений земельной собственности заключается в том, что пока права на собственность не зарегистрированы, многие решения, принимаемые органами исполнительной власти о предоставлении, продаже, аренде земельных участков, не могут считаться в полной мере легитимными. Следовательно, проведение разграничения как одного из направлений развития земельной реформы необходимо, однако существующие условия и порядок разграничения нуждаются в скорейшем изменении. В сложившихся условиях предлагается уменьшить площадь земель региона, подлежащих разграничению, путем активизации процесса приватизации земель. С этой целью разработан проект решения представительного органа городского поселения о земельном налоге, рекомендующий установить для прочих земель ставку налога на уровне 0,75% от кадастровой стоимости земли.

Предложенное значение процента базируется на проведенных расчетах по определению удельного веса действовавшей в 2005 г. ставки налога за землю на территории Волгоградской области в величине кадастровой стоимости с учетом целевого использования земель, на статистической обработке значений с применением закона нормального распределения.

В результате перехода к расчету налога по ставке 0,75% от кадастровой стоимости произойдет снижение действовавшей в 2005 г. ставки налога на землю в регионе в среднем на 20%. Это позволит активизировать процесс приобретения в собственность больших по площади земельных участков районообра-зующими предприятиями, увеличить налоговые поступления в местный бюджет и уменьшить площадь земель региона, подлежащих разграничению.

Совершенствование экономического механизма управления земельными ресурсами региона. В связи с изменением территориального устройства местного самоуправления и созданием муниципальных образований разных типов, правопреемником права по распоряжению земельными участками в границах муниципального образования становятся вновь образованные органы местного самоуправления.

Построение экономического механизма управления земельными ресурсами региона сложный, длительный процесс, который усложняется совпадением по срокам вступления в полномочия вновь избранных органов местного самоуправления и в законную силу главы 31 Налогового кодекса РФ, которая кардинально изменяет порядок исчисления и уплаты земельного налога.

Ключевое значение в указанном механизме приобретает установление единых процедур государственного управления земельными отношениями в регионе.

На первоначальном этапе совершенствования экономического механизма управления земельными ресурсами региональным властям на уровне субъекта необходимо оказать содействие вновь избранным органам местного самоуправления путем разработки документов рекомендательного характера, одними из которых являются: проект решения представительного органа городского поселения о земельном налоге; памятка арендодателя; методика расчета арендной платы за использование земельных участков поселения.

Реализация арендных отношений как экономической составляющей механизма управления земельными ресурсами региона включает в себя систему административного взаимодействия региональных органов власти (см. рис.4).

Рис. 4 Система взаимодействия региональных органов власти

Предложенные в работе направления по совершенствованию экономического механизма управления земельными ресурсами региона, выполненные на базе данных по Волгоградской области, основанные на взаимодействии федеральных и муниципальных структур, позволяют учитывать приоритеты и состояние региональной экономики, воспроизводственные процессы в регионе, формировать новые и использовать традиционные методы управления.

В приложениях представлены результаты: статистическая обработка данных о государственной кадастровой оценке земель, утвержденной на территории Волгоградской области; сопоставление величин кадастровой и рыночной стоимости земельных ресурсов Волгограда; результаты финансово-хозяйственной деятельности юридических лиц - арендаторов земель региона; сопоставление величин арендных платежей, рассчитанных по действовавшей и по предложенной методикам расчета; результаты апробации предложенной модели; сопоставление ставок налога, действовавших ранее и рассчитанных в процентах от кадастровой стоимости, с применением понижающего коэффициента дифференциации.

СПИСОК ПУБЛИКАЦИЙ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

1. Мартынова, А Ю О роли государственных предприятий в развитии региональной экономики [Текст] / А.Ю. Мартынова, М.К. Беляев, Г.И. Холодова // Экономика и финансы. - 2002. - №9 (11). - С. 2-10. - 0,84/0,28 печ. л.

2. Мартынова, А Ю. Методика формирования расчетов платежа за земельные участки категории "земли поселений" [Текст] / А.Ю. Мартынова // Регионально-технологические и экономико-социальные проблемы развития строительного комплекса Волгоградской области. Наука. Практика. Образование: материалы 2-й науч.-практ. конф.: сб. науч. трудов докторов и аспирантов. Ч.З. -Волгоград, 2005. - С. 135-141. - 0,24 печ. л.

3. Мартынова, АЮ. Проблемы в сфере земельного законодательства и возможные пути их решения на региональном уровне [Текст] / А.Ю. Мартынова, Г.И. Холодова // Регионально-технологические и экономико-социальные проблемы развития строительного комплекса Волгоградской области. Наука. Практика. Образование: материалы 2-й науч.-практ. конф.: сб. науч. трудов докторов и аспирантов. Ч.З. - Волгоград, 2005. - С. 159-163. - 0,25/0,13 печ. л.

4. Мартынова, А.Ю. Проблемы, возникающие в ходе земельных преобразований в России [Текст] / А.Ю. Мартынова // Регионально-технологические и экономико-социальные проблемы развития строительного комплекса Волгоградской области. Наука. Практика. Образование: материалы 2-й науч.-практ. конф.: сб. науч. трудов докторов и аспирантов. Ч.З. - Волгоград, 2005. - С. 141144. - 0,21 печ л.

5. Мартынова, А Ю Методологический подход к формированию арендной платы за земельные участки категории поселений [Текст] / А.Ю. Мартынова // Современные аспекты экономики. - СПб., 2005. - № 21 (88). - С. 167 - 173. -0,38 печ. л.

Формат 60x84/16. Бум. писч. бел. Печать офсетная. Гарнитура "Times". Объем 1 печ. л. Тираж 100 экз. Заказ №6V-443090, Самара, ул. Советской Армии, 141. Отпечатано в типографии СГЭУ.

4340

4340

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Мартынова, Анна Юрьевна

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. Теоретические основы управления региональными земельными # ресурсами.

1.1. Земельные ресурсы в региональной воспроизводственной системе.

1.2. Земельная рента как основа механизма управления земельными ресурсами региона.

1.3. Модели механизмов государственного управления земельными ресурсами в зарубежных странах с рыночной экономикой

ГЛАВА 2. Структура экономического механизма управления региональными земельными ресурсами (на примере Волгоградской ф области).

2.1. Земельный кадастр как информационная составляющая механизма управления региональными земельными ресурсами

2.2. Плата за пользование земельными ресурсами в механизме управления.

2.3. Влияние спецификации отношений земельной собственности на доходы бюджетов разных уровней.

ГЛАВА 3. Совершенствование экономического механизма управления земельными ресурсами региона.

3.1. Результаты финансово-хозяйственной деятельности землепользователя в механизме управления региональными земельными ресурсами

3.2. Совершенствование административных форм управления региональными ресурсами (на примере Волгоградской области).

3.3. Модель экономического механизма управления земельными ресурсами региона (на примере Волгоградской области).

Диссертация: введение по экономике, на тему "Экономический механизм управления земельными ресурсами региона"

Ключевым направлением государственной социально-экономической политики в условиях структурной перестройки экономики России является реформирование земельно-имущественных отношений. В ходе реализации земельной реформы, проводимой с 90-х гг. XX в., создан институт частной собственности на землю, формируется рынок земли, землепользование обрело платный характер, заложены основы для создания научно-методической базы рационального использования земли, приняты основополагающие нормативные правовые акты, организующие местное самоуправление, регулирующие разграничение земель региона на собственность Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальную. Однако до настоящего времени цель по вовлечению региональных земельных ресурсов в высокодоходный производственный ресурс, определяющий экономический потенциал территории, не достигнута.

В результате отсутствия на федеративном уровне единых принципов определения базовых размеров платы за пользование земельными ресурсами в регионах распространена практика произвольного установления экономически необоснованных размеров платежа, что сокращает доходы консолидированного бюджета. В этих условиях возрастает роль государственного управления земельными ресурсами региона, актуальной становится разработка механизмов экономического и правового администрирования.

Формирование механизма управления земельными ресурсами на региональном уровне невозможно без полной информации о ресурсах, включающей сведения и о землепользовании. С позиции новой концепции регионального саморазвития на базе учета интересов региона и возложения ответственности за развитие территории на местные власти приоритетным направлением современной региональной политики является создание экономического механизма управления земельными ресурсами региона.

Создание адекватной системы взаимодействия органов власти на региональном уровне, пересмотр и совершенствование механизма управления земельными ресурсами региона - сложная, долговременная задача. Для ее решения необходимо привлечь опыт стран с рыночной экономикой, в которых государственное регулирование земельных отношений является составной частью внутренней социально-экономической политики, обеспечивающей сбалансированное развитие территорий как базис развития экономики.

Недостаточная разработанность теоретических и методических подходов к установлению экономического механизма управления региональными земельными ресурсами и большая практическая значимость решения данной проблемы в совокупности определяют актуальность выбранной темы диссертации.

Научная разработанность проблемы. Методологической и теоретической основой диссертационного исследования послужили работы классиков экономической теории: Г. Джорджа, К. Маркса, В. Петти, А. Смита, Ф. Энгельса, изучавших вопросы теории стоимости, теорию факторов производства, экономическую теорию и такие явления, как формирование рентной стоимости земли.

Вопросы управления региональными земельными ресурсами в современных условиях рассматриваются в работах А.А. Алпатова, А.Е. Виноградова, Г.А. Горемыкина, В.М. Зеляковской, Н.В. Комова, В.И. Кошкина, П.Ф. Лойко, С.И. Сая, В.М. Шупыро и ряда других ученых. Научные труды указанных авторов служат теоретической основой для дальнейших исследований в изучаемой сфере науки.

Механизмы управления земельными ресурсами изучены меньше, ряд вопросов проблематики рассматривается в работах Д.Б. Аратского, В.Р. Беленького, С.Н. Бобылева, А.В. Воробьева, О.А. Ломовцева, С.Н. Кириллова, И.М. Шабуниной, Р.С. Шепитько и др.

Оценивая по достоинству разработки ученых в области формирования подходов к механизму управления земельными ресурсами, следует отметить, что на региональном уровне недостаточно исследованы направления экономических, рыночных подходов государственного регулирования региональных земельных ресурсов; практически отсутствуют разработки по применению информации о кадастровой стоимости земли, по адаптации опыта повышения эффективности использования земель территории зарубежных стран с рыночной экономикой; требуют дальнейшего изучения проблемы пополнения бюджетов территорий за счет развития рынка земли; создания системы электронного обмена сведениями между органами (организациями) по формированию, технической инвентаризации, оценке, регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и органами по управлению государственным и муниципальным имуществом, налоговыми и другими органами.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационной работы является комплексное исследование и обоснование конкретных направлений совершенствования экономического механизма управления региональными земельными ресурсами, основанного на отечественном и зарубежном опыте, учитывающего интересы территории.

В соответствии с целью исследования поставлены следующие задачи: раскрыть суть и структуру механизма управления земельными ресурсами в социально-экономической региональной системе; провести сравнительный анализ моделей, форм и механизмов государственного управления земельными ресурсами региона России и зарубежных стран с рыночной экономикой с целью установления возможности применения имеющегося опыта на региональном уровне; рассмотреть различные формы платежа за землю, зависящие от системы землепользования и оптимальные с позиции доходов регионального бюджета; разработать с учетом отечественного и зарубежного опыта и обосновать методику расчета арендной платы за использование земель поселения, обеспечивающую увеличение доходов бюджета территории; предложить направления спецификации отношений земельной собственности (Российская Федерация, субъект Российской Федерации и муниципальное образование) для согласования экономических интересов по распределению доходов от использования региональных земельных ресурсов; разработать модель экономического механизма управления земельными ресурсами региона, включающую элементы административного регулирования.

Объект исследования. Объектом диссертационного исследования является механизм управления земельными ресурсами Волгоградской области.

Предмет исследования. Предметом исследования в диссертационной работе выступает совокупность организационно-экономических отношений по воспроизводству земельных ресурсов региона.

Область исследования. Работа проведена в рамках специальности 08.00.05 "Экономика и управление народным хозяйством: региональная экономика" Паспортов специальностей ВАК (экономические науки): подпунктов 5.16 «Управление экономикой регионов на национальном, региональном и муниципальном уровнях, функции и механизм управления.».

Теоретическая и методологическая основа исследования. Теоретической и методологической основой диссертационного исследования послужили работы ученых по вопросам совершенствования форм, методов и механизмов управления земельными ресурсами, материалы Первого Всероссийского земельного конгресса и конференций по данной проблематике.

В работе использованы аналитический, сравнительный, статистический, экономико-математический методы обработки информации, обеспечившие в совокупности системный подход к исследованию проблемы.

Информационная и эмпирическая база. Информационную и эмпирическую базу работы составили: федеральные, региональные законодательные и нормативные акты по изучаемой проблеме; материалы Федерального агентства по управлению федеральным имуществом, Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, а также их территориальных органов по Волгоградской области, Администрации Волгоградской области, органов местного самоуправления Волгоградской области, Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области, статистические материалы, опубликованные в печати; информационные ресурсы системы Интернет.

Научная новизна результатов исследования. Научная новизна диссертационной работы состоит в разработке и обосновании взаимоувязанных положений, моделей и мероприятий, совершенствующих экономический механизм управления земельными ресурсами региона, позволяющий повысить эффективность их использования.

В диссертации сформулированы и обоснованы следующие положения, содержащие элементы научной новизны:

- раскрыты содержание и структура организационно-экономических отношений по воспроизводству земельных ресурсов региона как целостной системы, имеющей методологическое значение для обоснования механизма управления земельными ресурсами региона;

- с учетом изученных моделей механизмов зарубежного и отечественного государственного управления земельными ресурсами, возможности применения его на региональном уровне, разработаны подходы к формированию экономического механизма управления земельными ресурсами региона;

- обосновано использование различных форм платежа (налогового и неналогового) за землю, зависящих от системы землепользования для оптимизации доходов регионального бюджета как важнейшей составляющей механизма управления земельными ресурсами;

- разработаны рекомендации по определению процентных ставок налогового платежа для собственников (пользователей) земельных ресурсов на территории региона;

- предложен алгоритм определения коэффициента использования земли в зависимости от результатов хозяйственной деятельности и полученного дохода землепользователя - арендатора земли;

- разработана и обоснована методика определения арендной платы за использование земель городского (сельского) поселения на примере Волгоградской области, в расчете которой участвуют местоположение земельного участка и коэффициент использования земли, что обеспечивает увеличение доходов бюджета территории;

- предложены направления спецификации отношений земельной собственности (Российская Федерация, субъект Российской Федерации и муниципальное образование) для согласования экономических интересов по распределению доходов от использования региональных земельных ресурсов и доказана их экономическая эффективность;

- разработана модель экономического механизма управления земельными ресурсами региона на примере Волгоградской области связывающая экономический механизм, содержащий экономическую, информационную и административную составляющие (проект решения представительного органа городского поселения о земельном налоге; памятка арендодателя земельного участка); спецификацию отношений земельной собственности; систему взаимодействия органов исполнительной власти в регионе.

Практическая значимость исследования. Основные положения и выводы диссертации применимы на региональном уровне в качестве основы при формировании более совершенных и обоснованных с экономической точки зрения подходов при организации механизма управления земельными ресурсами. Результаты выполненного исследования могут быть использованы структурами, уполномоченными региональными органами на управление и распоряжение земельными ресурсами; органами власти Российской Федерации по управлению и распоряжению земельными ресурсами федеральной собственности в границах одного региона. Полученные результаты можно использовать и в других регионах Российской Федерации в силу идентичности проблематики и схожести организационной структуры органов управления земельными ресурсами.

Теоретические и практические положения работы используются в учебном процессе Волгоградского государственного архитектурно-строительного университета при преподавании курсов: «Экономическая оценка земельных ресурсов», «Управление государственной собственностью на основе рыночной оценки». Выводы и предложения, сделанные в работе, доведены до сведения представителей органов местного самоуправления в ходе проведения семинарских слушаний для кадрового резерва органов местного самоуправления Волгоградской области. Кроме того, они были частично использованы при разработке нормативно-правовых актов администрацией Волгоградской области.

Апробация и внедрение результатов исследования. Основные положения диссертационного исследования были изложены в статьях: «О роли государственных предприятий в развитии региональной экономики» 0,84 печ. л., «Методика формирования расчетов платежа за земельные участки категории «земли поселений» 0,24 печ. л., «Проблемы, возникающие в ходе земельных преобразований в России» 0,21 печ. л., «Проблемы в сфере земельного законодательства и возможные пути их решения на региональном уровне» 0,25 печ. л., «Методологический подход к формированию арендной платы за земельные участки категории поселений» 0,38 печ.л. общим объемом 1,92 печ.л.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и приложений. Библиографический список содержит 144 наименования.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Мартынова, Анна Юрьевна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

1. Проведенные исследования содержания и структуры организационно-экономических отношений по воспроизводству земельных ресурсов региона как целостной системы, имеющей методологическое значение для обоснования механизма управления земельными ресурсами региона, свидетельствуют об актуальности рассмотренных в диссертации вопросов. Существенные изменения, произошедшие в последние годы в области земельного законодательства, реформирование органов местного самоуправления, требуют новых подходов к формированию механизма управления земельными ресурсами региона. Дальнейшее совершенствование механизмов, нацеленных на успешное завершение проводимой в Российской Федерации земельной реформы, с переходом на рыночные подходы к использованию земельных ресурсов определяют необходимость создания организованной системы по эффективному использованию земель.

2. Рассмотрев модели механизмов государственного управления земельными ресурсами зарубежных стран с развитой рыночной экономикой, стала очевидной приоритетная значимость информационной составляющей, базирующейся на сведениях Единого государственного реестра земель. Включение её в механизм управления земельными ресурсами позволяет проводить объективный мониторинг земель региона и выявлять резервы, способствующие повышению эффективности использования данного ресурса.

3 Существующая система определения платежей (налогового и неналогового) за использование земельных ресурсов региона сложилась в дореформенный период и ориентирована на установленные федеральным центром усредненные налоговые ставки, которые в настоящее время уже не отражают действительности. Не разработана система проведения дифференциации ставок арендной платы за землю, исходя из доходности бизнеса, размещенного на земельном участке, градостроительной ценности участков. Результаты государственной кадастровой оценки земель поселений, проведенной и утвержденной на территории Волгоградской области, на сегодняшний день утратили актуальность и нуждаются в корректировке, которая действующим законодательством не предусмотрена. Следовательно, переход на расчет арендных платежей за использование земель в регионе, базирующийся на результатах утвержденной оценки, утративших свою актуальность, может привести к недополучению доходов по неналоговой составляющей бюджета муниципального образования, рассчитанной исключительно по кадастровой стоимости.

4. Выполненный на основе данных по Волгоградской области расчет земельного налога по ставке 1,5% от кадастровой стоимости показывает, что принятие такой процентной ставки приведет к увеличению налогового бремени для отдельных категорий землепользователей и к снижению активности по выкупу в собственность земель региона. Следовательно, подход к установлению процентной ставки от кадастровой стоимости должен быть рассчитан, экономически оправдан, и учитывать интересы региона в части пополнения налоговых доходов бюджета за счет увеличения площади земель в собственности. Выполненные расчеты позволили рекомендовать установление ставки налога на землю - 0,75% от кадастровой стоимости. Рекомендации изложены в разработанном проекте решения представительного органа городского поселения о земельном налоге.

5. Знакомство с отечественным опытом управления земельными ресурсами регионов выявило отсутствие единых принципов определения базовых размеров арендной платы за их использование. На местах широко распространена практика определения размеров платы без учета реальной экономической составляющей, установление многочисленных льготных категорий арендаторов с одновременным введением различных целевых муниципальных сборов - все это сокращает доходы регионального бюджета от арендной платы за землю. Таким образом, в период реформирования становится очевидным применение экономической составляющей в механизме управления земельными ресурсами региона.

6. Рассмотрев экономическую сущность платежа за землю как специфическую составляющую воспроизводственного процесса, сравнив величины кадастровой и рыночной стоимости земельных участков поселений, сделан вывод о возможности установления арендной платы на основе рыночной стоимости земли. Это позволит учесть преимущество местоположения земельного участка, существенно влияющее на стоимость и доходность производства (бизнеса), размещенного на нем. Однако в настоящее время широкомасштабное проведение рыночной оценки земельных участков только за счет средств регионального бюджета не представляется возможным. В этой связи в качестве основы для установления арендной платы за пользование земельными ресурсами предлагается кадастровая стоимость, откорректированная с учетом доходности производства (бизнеса), размещенного на участке.

7. Для определения показателя, отражающего доходность производства (бизнеса), расположенного на участке, разработана система критериев оценки предприятия - землепользователя с помощью индикаторов, включающих оценку по экономическому потенциалу и результатам деятельности. Она основывается на данных бухгалтерской отчетности землепользователя.

8. В ходе исследования разработана и предложена методика для расчета арендной платы за земли поселений, предоставленных предприятиям -землепользователям для размещения производства (бизнеса). Она включает в себя систему критериев оценки землепользователя на разных стадиях финансового состояния; учитывает инфляционные процессы, происходящие в экономике страны с помощью соотношения величины минимального размера оплаты труда за разные временные периоды и кадастровую стоимость земельного участка.

9. Доказано расчетным путем на примере 103 предприятий, имеющих в аренде земельные участки поселений, что переход к установлению арендных платежей: по ставке 1,5% приведет к уменьшению доходов консолидированного бюджета Волгоградской области, по сравнению с доходами 2005 года, на 19%; по разработанной и предложенной методике - к увеличению на 54%.

10. Использование органами местного самоуправления в качестве основы данной методики расчета арендной платы за земельные участки поселений позволяет составлять обоснованные прогнозы неналоговых доходов в бюджет муниципального образования. В помощь уполномоченной органом местного самоуправления структуре по вопросам ведения арендных отношений на землю разработана памятка арендодателя, позволяющая сориентироваться в нормах действующего законодательства, регулирующих такие отношения, и предложена система взаимодействие заинтересованных органов исполнительной власти региона для реализации отношений.

11. Разработанный и предложенный в ходе проведенного исследования экономический механизм управления земельными ресурсами региона (на примере Волгоградской области), базирующийся на информационной, экономической и административной составляющих, определяет пути и методы повышения эффективности использования земель региона, будет способствовать росту как налоговых, так и неналоговых доходов бюджета муниципального образования и в дальнейшем позволит реализовывать социально-значимые проекты региона.

12. Предложенная в работе модель экономического механизма управления земельными ресурсами региона, основанная на взаимодействии федеральных и муниципальных структур, позволяет учитывать приоритеты и состояние региональной экономики, формировать комплекс мер по интеграции земельно-арендной политики в систему управления процессами в экономике на уровне органов местного самоуправления и субъекта Российской Федерации.