Развитие механизмов регулирования земельного рынка муниципального образования тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Развитие механизмов регулирования земельного рынка муниципального образования"

ии345Э465

На правах рукописи

Романов Василий Михайлович

РАЗВИТИЕ МЕХАНИЗМОВ РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

Специальность: 08.00.05 Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика)

ДИССЕРТАЦИЯ на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Нижний Новгород 2009

л / пцо т-гп

003459465

Работа выполнена на кафедре экономики ГОУ ВПО «Волго-Вятская академия государственной службы».

Научный руководитель:

Канди дат экономических наук, доцент

К.В.Мальцев

Официальные оппоненты:

Доктор экономических наук, профессор

М.Н. Дмитриев

Кандидат экономических наук, доцент

В.П.Сухомлин

Ведущая организация:

ГОУ ВПО «Нижегородская государственная сельскохозяйственная академия»

диссертационного совета Д 502.001.02 при ГОУ ВПО «Волго-Вятская академия государственной службы» по адресу: 603950, ГСП-292, г.Нижний Новгород, проспект Гагарина, д.46, ауд.417

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Волго-Вятской академии государственной службы.

Сведения о защите и автореферат диссертации размещены на официальном сайте ГОУ ВПО «Волго-Вятская академия государственной службы» http://www.wags.ru/

Автореферат разослан "_"_2008 г.

Защита состоится 28 января 2009 года в на заседании

Ученый секретарь

диссертационного совета, кандидат экономических наук, профессор

Актуальность темы исследования. Развивающиеся процессы интеграции рыночных отношений обусловливают изменение содержания рынка земли и его роли в социально-экономическом развитии территорий. Земля, как источник экономического благополучия человека, проживающего на данной территории, занимает позицию первого места в приоритетах его жизненных интересов, тем самым побуждая ученых исследовать земельные отношения с особым вниманием. Вместе с тем, возрастает роль земельных ресурсов как одного из наиболее эффективных и перспективных объектов долгосрочных и надежных капитальных вложений, инвестирования в развитие территории. Регулирование земельного рынка в современных условиях становится одной из важнейших задач органов государственной власти и органов местного самоуправления. Современное состояние земельных отношений вынуждает органы государственной власти и органы местного самоуправления в интересах всего общества обосновывать и реализовывать новые механизмы регулирования земельного рынка.

Однако, несмотря на многочисленные нормативные документы, принимаемые на всех уровнях государственной и муниципальной власти, проблемы регулирования земельного рынка далеки от своего окончательного разрешения. Данная ситуация усложнена проводимой административной реформой органов государственной власти. В настоящее время особую актуальность для развития земельного рынка представляют такие вопросы, как реформирование механизмов регулирования земельного рынка, технология формирования земельного участка, формирование механизмов эффективного использования земельных участков, методология кадастровой и рыночной оценки земельного участка и др.

Проблема регулирования земельного рынка особенно важна для крупных городов. При использовании эффективных механизмов регулирования земельного рынка могут быть созданы предпосылки социально-экономического развития муниципальных образований и реализации инновационных инвестиционных проектов. Регулирование земельного рынка позволит эффективно планировать развитие территории,

проводить адекватную политику в системе стимулирования земельных платежей, обеспечить сбалансированность соотношения земельных участков федеральной, субъекта РФ, муниципальной и частной собственности на землю, обеспечить рост поступления арендных платежей, а также вовлечет все земельные участки в хозяйственно-экономический оборот. Проблема разработки и реализации механизмов регулирования земельного рынка требует исследования и обоснования путей ее решения, что подтверждает актуальность выбранной темы диссертации.

Степень разработанности проблемы.

Политэкономический аспект земельного рынка нашел отражение в фундаментальных положениях теории рынка земли в трудах: КМаркса, Ф.Кенэ, Д.Рикардо, А.Смита, П.Самуэльсона, А.В.Чаянова, И.Т.Посошкова и других.

Большое внимание теоретическим и прикладным исследованиям проблем формирования и регулирования земельного рынка внесли В.В. Милосердов, И.Б. Загайнов, В.Н. Хлыстун, A.A. Варламов, Д.Фридман, Г. Харрисон и другие.

Различные аспекты проблемы регулирования земельных отношений нашли отражение в работах отечественных и зарубежных авторов: А.Г.Аганбегяна, С.Н.Волкова, В.А.Горемыкина, И.Д.Грачева, В.И.Калинина, К.Кейза, В.С.Кислова, А.А.Козерадского, Н.Б.Косарева, В.ШСошкина, ГЛарссона, В.В.Лимаренко, С.Н.Максимова, Х.Маттссона, Г.П.Овчинникова, Н.Ордуэя, Н,С.Пастухова, Ю.В.Пашкуса, У.Пети, ВИПонамарева, А.Ринга, Р.Страйка, Э.К.Трутнева, Д.Фридмана, Д.Эккерта и других.

Современные рентные и арендные отношения исследованы в работах: Е.С.Строева, Н.В.Комова, ВВ.Алакоза, С.И.Сая, П.Ф.Лойко, С.В.Антоганова, Д.Б.Аратского, и других.

Несмотря на широкий спектр научных исследований в области регулирования земельного рынка, вопросы структурирования, систематизации и упорядочения ключевых задач, функций, методов и

механизмов регулирования земельного рынка в муниципальном образовании проработаны в недостаточной степени. В частности, пока не разработана единая концепция регулирования земельного рынка, не только на муниципальном уровне, но также на федеральном и региональном уровнях управления экономикой.

Актуальность вышеупомянутых проблем обусловила выбор темы, цель и задачи исследования.

Цель и задачи исследования. Цель данного диссертационного исследования состоит в теоретическом обосновании и совершенствовании методов и механизмов регулирования земельного рынка муниципального образования.

В соответствие с поставленной целью в диссертации сформулированы и определены следующие задачи:

1. На основании исследования выявить тенденции развития земельных отношений в муниципальном образовании на примере Нижнего Новгорода.

2. Обосновать принципы формирования земельного участка как объекта земельных отношений.

3. Провести анализ и оценку существующей системы предоставления земельного участка в муниципальном образовании.

4. Предложить уточненный организационный механизм управления земельным рынком муниципального образования.

5. Разработать информационную систему управления земельным рынком муниципального образования.

Предмет и объект исследования. Предметом исследования являются социально-экономические и организационные отношения в процессе формирования и регулирования земельного рынка в системе муниципального образования.

В качестве объекта исследования рассматривается земельный рынок муниципального образования.

Информационная основа. Источниками информации для проведения исследования являются материалы ежегодных отчетов Росземкадастра, документы архивов Нижегородской области и г.Нижнего Новгорода, Управления Роснедвижимости по Нижегородской области, территориального (городского) по г.Нижнему Новгороду отдела Управления Роснедвижимости по Нижегородской области, Комитета по земельным ресурсам и землеустройству по Нижегородской области, Комитета по земельным ресурсам и землеустройству по городу Нижнему Новгороду, государственного фонда землеустроительной документации, земельно-учетная и статистическая информация Росземкадастра и ряд других источников.

Методология и методика исследования. Методологической и методической основой исследования послужили работы отечественных и зарубежных авторов по формированию и развитию рынка земли, действующее законодательство Российской Федерации, включая Конституцию Российской Федерации, федеральные законы Российской Федерации, Указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации и иные нормативно-правовые акты Российской Федерации, Постановления Правительства Субъекта РФ, Законодательного Собрания Нижегородской области, нормативно-правовые акты органа местного самоуправления г.Нижнего Новгорода, периодические издания и ресурсы сети Интернет, касающиеся вопросов государственного регулирования рынка земли.

В диссертационной работе использованы абстрактно-логический, монографический, статистико-экономический, экономико-математический, экспертный, сравнительный и другие методы исследований.

Научная новизна работы. Научная новизна исследования заключается в углублении теоретических и методических положений по формированию земельного рынка и его регулирование на муниципальном уровне.

Основными элементами научного вклада и предметом защиты являются следующие результаты:

1. Уточнены и конкретизированы этапы становления и развития земельных отношений в муниципальном образовании, выявлены институциональные проблемы на каждом этапе становления земельного рынка муниципального образования.

2. Определены новые принципы формирования земельного участка как объекта земельных отношений (базовой основы рассмотрения правовых вопросов по земле и недвижимости, обеспеченности формирования земельного участка, фискально-социальной зависимости и другие).

3. Доказана неэффективность существующей системы предоставления земельного участка и предложена одностадийная процедура предоставления земельного участка, разработанная на основе оптимизации данной процедуры по трем критериям: объем земельных платежей, управляемость процессом, гарантии.

4. Обоснована целесообразность и предложены организационный механизм объединения органов муниципальной власти, участвующих в управлении земельными ресурсами, с целью повышения эффективности управления муниципальным образованием в целом и развития земельного рынка в частности.

5. Разработаны предложения по совершенствованию информационной системы управления земельным рынком муниципального образования, на основе оптимизации процессов информационного взаимодействия земельных служб муниципального образования.

Практическая значимость исследования. Результаты диссертации позволяют рассматривать развитие земельного рынка во взаимодействии с процессами, происходящими на других региональных рынках, а также подчеркивают первостепенную значимость земли во всех происходящих социально-экономических процессах. Основные положения и полученные научные выводы имеют практическую направленность и могут использоваться

муниципальной администрацией для развития земельного рынка и совершенствования земельных отношений в целях решения городских проблем. Их также можно применять при разработке методических рекомендаций и учебных пособий по курсам «Региональная и муниципальная экономика» и «Экономика недвижимости», а также в дипломном и курсовом проектировании.

Наиболее значимыми для практического применения являются:

• усовершенствованный вариант процедуры предоставления земельного участка;

• предложения по формированию единого информационного пространства регулирования земельного рынка и совершенствования земельных отношений.

Применение предлагаемых разработок позволит повысить эффективность управления инвестиционными процессами развития территории, создаст систему стимулирования землепользования, повысит оборот земельных участков на рынке земли, увеличит эффективность использования налогооблагаемой базы и обеспечит гарантии прав граждан на землю.

Апробация работы. Отдельные результаты исследования используются в работе территориального (городского) по г.Нижнему Новгороду отдела Управления Роснедвижимости по Нижегородской области.

Основные положения диссертации докладывались на всероссийских, региональных и городских научно-практических конференциях и семинарах, совещаниях по вопросам земельной реформы, на семинарах и совещаниях с главами законодательных и исполнительных региональных органов, руководителями земельных служб регионов, мевдународных научно-практических семинарах и конференциях в США, ФРГ, Швеции, Норвегии, Финляндии, Англии, Дании.

По материалам диссертации опубликовано 16 работ, общим объемом 28,7 п.л., в том числе в издании, аннотированном ВАК -1 работа.

Объем и структура диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы. В диссертации содержится 83 рисунка

Основное содержание работы.

Во введении обосновывается актуальность темы исследования, дается анализ разработанности проблемы, излагаются цели и задачи, методологические основы и новизна проведенных исследований, их практическая значимость.

В первой главе «Теоретические и институциональные основы регулирования земельного рынка» рассматривается сущность земельных ресурсов как объекта рынка, анализируется зарубежный опыт регулирования земельных отношений и институциональная среда формирования и развития земельного рынка в России.

Во второй главе «Анализ механизма регулирования земельного рынка муниципального образования» дана оценка современному состоянию и динамике развитая земельного рынка Нижнего Новгорода, исследованы проблемы регулирования земельного рынка и, в частности, проблема формирования земельного участка как объекта рыночных отношений.

В третьей главе «Совершенствование механизмов регулирования земельного рынка в муниципальном образовании» предложены новые принципы формирования земельных участков в муниципальном образовании, одностадийная процедура предоставления земельного участка и меры по совершенствованию организационной и правовой основ развития земельного рынка в муниципальном образовании.

В заключении диссертации дается общая оценка проведенного исследования и формируется ряд научно обоснованных предложений, направленных на совершенствование системы управления земельными ресурсами и развитие земельного рынка в муниципальном образовании.

Основные положения, выносимые на защиту.

1. В диссертации уточнены и конкретизированы этапы становления и развития земельных отношений в муниципальном образовании, выявлены институциональные проблемы на каждом этапе становления земельного рынка муниципального образования.

Проведенный анализ институционального аспекта становления и развития земельного рынка в России и мирового опыта регулирования земельных отношений подтверждает необходимость государственного регулирования земельного рынка. Государство, выступая в роли субъекта земельного рынка, создает основные правила поведения на рынке и обеспечивает равные права участникам рыночных отношений, обеспечивает институциональную платформу формирования и развития земельного рынка.

Развитие земельного рынка в муниципальных образованиях России осуществлялось по схожему сценарию, однако, имелись определенные отличия в механизмах его регулирования. Основные правовые вопросы формирования земельного рынка Нижнего Новгорода формировались в начале 90-х годов, которые на сегодняшний день не отвечают запросам рыночных отношений. На территории города с 2005 года появляются новые собственники, такие как Российская Федерация и субъект Российской Федерации, что в свою очередь дает дополнительный импульс рыночным отношениям, отменяя монополизм муниципалитета в вопросе формирования земельного рынка. С 2006 года на территории Нижнего Новгорода применяется кадастровая стоимость земельного участка, что является положительным фактором в сближении стоимости земельного участка к рыночной (Табл. 1), ставка земельного налога тоже становится зависимой от кадастровой стоимости. Количество выявленных нарушений земельного законодательства в проводимых проверках и наложенных штрафах подтверждают, что состояние земельного рынка не является устоявшимся. Максимально участвующими в рыночном обороте можно выделить, по мере

убывания, Советский, Нижегородский и Приокский районы Нижнего Новгорода. Минимальное количество сделок в Московском районе.

Таблица 1.

Средние значения кадастровой стоимости и рыночной цены по видам

разрешенного использования руб./кв.м.

Вид разрешенного использования Кадастровая стоимость Рыночная цена

Многоэтажное жилое строительство 13571,39 13885,49

Индивидуальное жилищное строительство 823,21 1791,89

Гаражи 3932,27 3522,0«

Сады 54,73 294,91

Торговля 8754,17 8736,52

Гостиницы 10861 10861

Промышленность 2305,62 1920,25

В процессе анализа институциональных особенностей развития земельного рынка в Нижнем Новгороде была выявлена проблема отсутствия концептуального подхода к вопросу формирования земельного участка, а также проблема отсутствия жестко установленной понятийной базы и соответствия законодательства различных уровней власти, что обусловлено следующими факторами, сдерживающими эффективное развитие земельного рынка:

• существует монополизм на формирование земельного участка со стороны власти, что тормозит увеличение количества земельных участков, включенных в рыночный оборот;

• имеет место негативное влияние большого капитала на процесс формирования земельного участка;

• личностные отношения превалируют над «общественными»;

• неопределенность в вопросах выделения, объединения, разделения и изменения конфигурации земельного участка.

Автором выделены особенности деятельности органов муниципальной власти по регулированию земельного рынка в Нижнем Новгороде:

• Зависимость от общей тенденции развития рыночных отношений в стране.

• Зависимость от органов государственной власти в вопросах управления земельно-имущественным комплексом.

• Зависимость от нормативно-правовой базы федерального, регионального и муниципального уровня.

• Зависимость от структуры взаимодействия уполномоченных органов по вопросам недвижимости.

• Отсутствие единой концепции формирования земельного участка на муниципальном уровне.

• Преобладание ведомственного интереса в регионально-муниципальных задачах.

• Отсутствие системности в нормотворчестве, как регионального, так и муниципального уровней.

Выявленные проблемы и особенности формирования и развития земельного рынка в муниципальных образованиях обусловили необходимость определения новых принципов формирования земельного участка и совершенствование организационно-правовых механизмов его предоставления.

2. Определены новые принципы формирования земельного участка как

объекта земельных отношений.

Любое развитие территории в современный период невозможно представить без смещения акцентов в сторону рыночных отношений земельно-имущественного комплекса, в котором главную роль играет земельный участок. Одним из важнейших условий эффективного функционирования земельного рынка является прозрачность. Для обеспечения данного условия при формировании земельного участка необходимо соблюдать принцип базовой основы рассмотрения правовых вопросов по земле и недвижимости. Данный принцип, основывающийся на

12

главенствовании законодательных основ в регулировании земельных отношений, предполагает равноценное выгодное партнерство субъектов рынка, при котором и продавец и покупатель остаются при своей выгоде. Аппроксимируя данную схему на правовые аспекты земельных отношений для нашей страны можно сделать следующие выводы: базовой основой была и остается государственная собственность на землю; получение других видов собственности возможно только из государственной формы собственности на землю; как вновь образованная собственность: частная, муниципальная, региональная и иные формы собственности, так и государственная могут позволить себе выделять земельные участки в аренду; при отсутствии противоречий правообладатели аренды могут сдавать часть или весь земельный участок в субаренду; такие же действия могут быть и с обременением и сервитутом; обратный процесс может проходить только по такому же сценарию.

Вторым принципом формирования земельного участка в муниципальном образовании является, - принцип обеспеченности формирования земельного участка. Спрос, предложение и цена - это понятия, которые не могут рассматриваться отдельно друг от друга в рыночной экономике, они воздействуют друг на друга, заставляя рыночный механизм работать. Этот процесс учитывает специфику, влияющую на количественный и качественный показатель уровней риска, потока доходов, возможную цену, инвестиционную привлекательность земельных участков и их количество на рынке.

Третьим принципом формирования земельного участка в муниципальном образовании является - принцип субъектно-объектного содержания. Данный принцип отражен на рис.1.

Проблемы экономики в недвижимости тесно связаны с социальными вопросами общественных отношений, где любые изменения в сторону ухудшения воспринимаются населением очень агрессивно. Поэтому, одна из основных функций государства - фискальная на сегодняшний день не реализована в необходимой содержательной части. К четвертому принципу

формирования земельного участка в муниципальном образовании относится принцип фискально-социальной зависимости формирования земельного участка. Фискально-социальная зависимость требует установления экономически обоснованных показателей системы налогообложения, в том числе размеров земельного налога и земельной арендной платы.

Земельный участок определен как объект недвижимости рыночной экономики только тогда, когда выполнены определенные процедуры, а именно: земельный участок уже сформирован и право на него зарегистрировано. Земельный участок, характеризуется физической и правовой составляющей. Пятым принципом формирования земельного участка в муниципальном образовании является принцип физическо-правового формирования земельного участка.

Рис. 1. Принцип субъектно-объектного содержания.

Шестым принципом формирования земельного участка является биологический принцип, который основывается на многофункциональности земельного участка, удовлетворяющего основные потребности человека, являющегося биологической и социальной единицей одновременно. Земельный участок действительно удовлетворяет большинство человеческих потребностей, является источником и территориальной базой проживания, питания, производства, строительства, самореализации, релаксации, защиты и развития человека и общества в целом.

Следующим седьмым принципом формирования земельного участка является принцип трехфакторного влияния на формирование земельного участка. Данный принцип обусловлен необходимостью учета при формировании земельного участка взаимосвязи и влияния на развитие территории трех факторов: земля, производство и человек (рис.2).

участка.

Сбалансированность трехфакторной системы, также жестко зависит от восьмого принципа - принципа информационной зависимости. К этому принципу относятся приемы оперирования информационными потоками, рассматриваемые в жесткой зависимости от критериев, обладающих различными степенями свободы. В данной системе с коррекцией на определенные погрешности достижение цели может привести к абсолютной противоположности прогнозного состояния. Функциональная зависимость нелинейно-связанных аргументов вынуждает к созданию погрешности, которая регламентирует составление этих аргументов в определенную линейную зависимость с детерминантами по заранее планируемой линейной погрешности. Проводимые преобразования реального функционирования будут претерпевать искажение с допустимыми погрешностями, что в свою очередь, не изменит основного вектора развития процесса.

Пример стремительного роста численности городского населения при ограниченном пространстве, как правило, по территориальному признаку, так и по экономическому, позволяет говорить об увеличении средневзвешенных показателей стоимости единицы площади или ситуации предельной численности и предельном производстве на данной территории

Если рассматривать формирование одного земельного участка, то его степень свободы равна четырем, а при условии двух земельных участков, степень свободы равна трем у каждого из них. Рассматривая последовательном формировании земельных участков, создается система, при которой в обязательном порядке необходимо присутствие одной степени свободы для каждого земельного участка. При отсутствии хотя бы одной степени свободы для него процедура не имеет смысла. В физическом понимании это выглядит как реальная возможность развития земельного участка, а в юридическом понимании степень свободы обеспечит систему обеспечения прав и свобод. Согласно девятому принципу - принцип степени свободы, формирование земельных участков предпочтительно в двухрядном массиве, к каждому участку может быть присоединено в условиях ортогональности не более трех ему подобных, а в иных случаях не более количества сторон формируемого земельного участка минус один. Наличие коммуникаций на земельном участке, лишь только подтверждает данное суждение в отношении моделирования ситуации.

В процессе формирования возникает дополнительная череда критериев воздействия на процедуру. К ним можно отнести эффекты личностных отношений - родственные отношения, знакомства, коррупцию, саботаж и ряд других.

Рассматривая «заинтересованность» как дополнительный стимул формирования земельного участка, необходимо к базовым положениям отнести взаимоотношения населения, бизнеса и власти, т.е. десятый принцип - принцип заинтересованности формирования земельного участка.

У бизнеса собственная прямая заинтересованность, основанная на получении дополнительной прибыли. Власть испытывает

заинтересованность косвенную, эта заинтересованность жестко связана с понятием стимулирования, здесь речь идет о системе наполнения необходимого баланса интересов, которую можно представить в виде схемы начального этапа формирования базы земельных участков и платежей за них в бюджет (рис. 3).

Косвенный интерес «Бизнеса»

Наполнение бюджета более 50 %

Прямой интерес «Бизнеса»

Прямой интерес «Власти»

Период наполнения бюджета

У

Косвенный интерес «Власти»

время прохождения процесса

Рис. 3. Принцип заинтересованности формирования земельного участка.

При достижении определенного уровня земельных платежей в бюджете муниципального образования и количества земельных участков происходит удовлетворение выполненной работы и существенно снижается мотивация на дополнительное стимулирование, при которой смысл появления нового земельного участка преобразуется в другую систему, формирующую иные источники дохода.

Для обеспечения эффективного взаимодействия между бизнесом и властью в регулировании земельных отношений целесообразно применять принцип «Бизнеса» и «Власти», который обусловливает необходимость руководствоваться при формировании земельного участка единым подходом, согласно которому власть должна быть принципиально прямо заинтересована в данном процессе (рис. 4). Бизнес и власть, в первой приближении, прежде всего партнеры. В дальнейшем на следующих

ступенях власть - это, прежде всего контролер общих правил, сформированных бизнесом.

Рис. 4. Принцип «Бизнеса» и «Власти».

Принцип личностных отношений подразумевает исключение фактора личностного влияния на процесс формирования земельного участка.

Принцип системного подхода призван объединить всю цепь необходимых действий, начиная с главного - процедуры формирования самого земельного участка и заканчивая регистрацией права на объект недвижимости и вывода данного земельного участка в экономический оборот.

3. В работе доказана неэффективность существующей системы предоставления земельного участка и предложена одностадийная процедура предоставления земельного участка, разработанная на основе оптимизации данной процедуры по трем критериям: объем земельных платежей, управляемость процессом, гарантии.

Современная процедура предоставления земельного участка чрезвычайно усложнена. Процедура формирования объекта недвижимости включает более сорока шагов и требует участия большого количества ведомств. В связи с тем, что используемая в настоящее время технология трехстадийного предоставления земельного участка необоснованно

усложнена и поэтому неэффективна, автором на основе решения оптимизационной задачи предложена технология одностадийного предоставления земельного участка.

В диссертации выделены основные задачи на пути оптимизации процесса формирования земельного участка на муниципальном уровне:

• Сбалансированность юридических норм и правил различных уровней власти и местного самоуправления.

• Сбалансированность и разграничение форм собственности на землю.

• Создание экономически обоснованных механизмов стимулирования развития территории.

• Создание механизмов борьбы с монополизацией контроля над земельными ресурсами муниципального образования, как со стороны власти, так и со стороны бизнеса.

• Обеспечение системы функционирования рынка земли на принципах приоритетности и целесообразности, с целью удовлетворения социальных потребностей общества.

• Исключение резервирования земельных ресурсов, при возможности без1раничного капитала методом прогрессивного налога.

• Создание системы поддержки развития территории в условиях низкой рентабельности производства.

• Развитие прозрачных финансовых схем для развития ипотеки с обязательным контролем над целевым расходованием кредита.

4. Обоснована целесообразность и предложен организационный механизм объединения органов муниципальной власти, участвующих в управлении земельными ресурсами, с целью повышения эффективности управления муниципальным образованием в целом и развития земельного рынка, в частности, С целью совершенствования организационной и правовой основ развития земельного рынка в муниципальном образовании автором были предложены следующие мероприятия и действия:

• Приведение местных и региональных нормативно-правовых актов в соответствие с федеральным земельным законодательством.

• Подготовка и утверждение нормативно-правовые актов, регламентирующих следующие вопросы:

о формирование службы «единого окна» на уровне органа

местного самоуправления, о формирование единой информационной базы данных в системе

регистрационно-кадастровой и муниципальной информации, о количество и содержание полей информации по формируемому земельному участку в создаваемой единой информационной базе данных.

• Объединение структуры Министерств инвестиций и имущественных отношений на уровне региона.

• Объединение департамента по архитектуре и градостроительству с комитетом по управлению городским имуществом и земельным ресурсам на уровне муниципалитета.

• Объединение службы регистрации, кадастра и технической инвентаризации на уровне федерации.

• Закрепление за муниципальным образованием полномочий распоряжения земельными участками.

5. Разработаны предложения по совершенствованию информационной системы управления земельным рынком муниципального образования на основе оптимизации процессов информационного взаимодействия земельных служб муниципального образования.

Оценивая и оптимизируя состояние современной технологии формирования земельного участка и постановку на кадастровый учет

объектов недвижимости и, в частности, земельных участков, необходимо рассматривать данное состояние по технологии логического цикла (рис.5).

Рис. 5. Структура информационного цикла при формировании земельного

участка.

Без организации единой информационной среды решение данной задачи с оптимальными показателями не представляется возможным.

Для оптимизации информационных потоков были предложены три схемы организации основных блоков информационной системы:

1. Блок приемки и выдачи информации объединены в единый блок, а блок обработки информации располагать отдельно.

2. Объединить все блоки в единое пространство.

3. Три блока расположить в разные пространства. Оптимизация производилась по следующим критериям:

• финансовые затраты;

• временные затраты;

• трудовые затраты;

• организационные затраты.

При реализации первой предлагаемой модели прохождения логического цикла появляются отрицательные моменты, к ним относятся:

• потеря информации во время непредвиденных ситуаций,

• возможность встречи заявителей и сотрудниками блока обработки.

При выборе второго варианта информационного цикла, также есть положительные и отрицательные критерии, положительными являются:

• ограниченное количество персонала,

• надежность работы технических средств,

• меньший объем базы данных. К отрицательным относятся:

• обязательное использование дополнительных усиливающих устройств,

• дублирование при администрировании,

• дублирование при обслуживании,

• дополнительные транспортные расходы.

На основе сравнительного анализа возможных моделей организации информационных потоков в процессе формирования земельного участка была выбрана вторая модель, отвечающая всем необходимым требованиям. На основе данной модели была предложена подробная схема прохождения информации в процессе формирования земельного участка и сделаны следующие выводы:

• предлагаемая схема полностью унифицирует вопрос взаимодействия заявителя с уполномоченными органами по постановке земельного участка на кадастровый учет;

• блок приемки или ввода информации является ключевым и самым ответственным в данной процедуре и требует повышенного внимания со стороны руководства службы;

• дополнительный экономический анализ показывает преимущество размещение этих блоков в одном здании при условии сохранения дублирующей базы данных в другом;

• для реализации предлагаемой схемы необходимо:

о наличие квалифицированных кадров;

о обязательное блокирование контактов заявителя с блоком обработки;

о обязательная регламентация доступа в базы данных; о реализация принципа публичности кадастровой информации; о реализация заявительного принципа с помощью сети Интернет, услуг почты, при обеспечении электронной подписи;

о наличие четких регламентов прохождения информационных потоков.

Основные положения диссертации были отражены в тексте диссертации, общая оценка проведенного исследования и ряд научно-обоснованных предложений, направленных на оптимизацию системы управления земельными ресурсами в муниципальном образовании даны в заключении.

ПО ТЕМЕ ИССЛЕДОВАНИЯ АВТОРОМ ОПУБЛИКОВАНЫ СЛЕДУЮЩИЕ РАБОТЫ:

В изданиях, рекомендованных ВАК:

1. Романов, В.М. Земля, недвижимость, рынок, закон./ В.М. Романов // Социальная политика и социальное партнерство. - 2007.-№11. - с. 54-58. - ( 0,3 п.л.)

В других изданиях:

1. Романов, В.М. Анализ инновационного преобразования в систем недвижимости как рационального механизма управления муниципальным образованием./ В.М. Романов // Развитие конкуренции на рынках товаров и услуг: Сборник материалов Международной научно-практической конференции. - Киров: Изд-во ВятГУ, 2004. - с. 113-115. -{ 0,3 п.л,)

2 .Романов, В.М. Взгляд на информацию о кадастре недвижимости в интегрированном процессе создания единого информационного пространства. / В.М. Романов // Развитие конкуренции на рынках товаров и услуг: Сборник материалов Международной научно-практической конференции. - Киров: Изд-во ВятГУ, 2004, - с. 115-118. -( 0,3 п.л.)

3. Романов, В.М. Краткий анализ шведской системы управления недвижимостью на примере книги «Urban land and property markets in Sweden» / В.М. Романов //Эффективное управление региональной экономикой. Сборник материалов Международной научно-практической конференции. - Киров: Изд-во ВятГУ, 2004. - с. 147-149. -{ 0,3 п.л.)

4. Романов, В.М. Основные аспекты, ожидающие нас в вопросах формирования недвижимости (на примере Швеции) / В.М. Романов // Математические методы и информационные технологии в экономике, социологии и образовании: Сборник статей XIV Международной научно-технической конференции. - Пенза, 2004. - с. 177-180. -{ 0,3 п.л.)

5. Романов, В.М. Чтобы земля не ушла из под ног / В.М. Романов // Пятьдесят два квадратных метра. - №9(18) сентябрь 2006 г. - с. 8-10. -( 0,3 п.л.)

6. Романов, В.М. Шаг за шагом приближаемся к единому объекту недвижимости / В.М. Романов // Пятьдесят два квадратных метра. - №10(19) октябрь 2006 г. - с. 12-15. -( 0,3 п.л.)

7. Романов, В.М. Земельные платежи в рынке недвижимости / В.М. Романов // Пятьдесят два квадратных метра. -№11(20) ноябрь 2006 г. - с. 1618.40,3 п.л.)

8. Романов, В.М. Шведская система управления недвижимостью / В.М. Романов // Пятьдесят два квадратных метра. -№12(21) декабрь 2006 г. - с. 14-16.-(0,3 п.л.)

9. Романов, В.М. Земельная реформа: пути и тупики / В.М. Романов // Пятьдесят два квадратных метра. -№3(24) Март 2007 г. - с. 14-16. -( 0,3 п.л.)

10. Романов, В.М. Государственный земельный контроль, государственный земельный кадастр, земля как объект административного права / В.М. Романов // Нижний Новгород: изд-во «Дятловы горы», 2006. -88 с. -( 4 п.л.)

11. Романов, В.М. Planning and development Automatic system of State Land Cadastre in Nizhny Novgorod (Планирование и развитие автоматизированной системы государственного земельного кадастра в Нижнем Новгороде) / В.М. Романов // Нижний Новгород: изд-во «Дятловы горы», 2007. -192 с. -<8,7 п.л.)

12. Романов, В.М. Методические рекомендации по формированию землеустроительного дела на территории города Нижнего Новгорода / В.М. Романов // Нижний Новгород: издательство «Дятловы горы», 2007. - 52 с. -(2,5 п.л.)

13. Романов, В.М. Планирование и развитие автоматизированной системы государственного земельного кадастра в Нижнем Новгороде / В.М. Романов // Нижний Новгород: изд-во «Дятловы горы», 2008. - 88 с. -(4 п.л.)

14. Романов, В.М. Методические рекомендации. Государственный земельный контроль. Часть 1. Основы государственной политики в области

государственного земельного контроля / В.М. Романов // Нижний Новгород: изд-во «Дятловы горы», 2008. - 64 с. -(3 п.л.)

15. Романов, В.М. Методические рекомендации. Государственный кадастр недвижимости на территории Нижнего Новгорода (переходный период). Основные понятия. Формы заявлений / В.М. Романов // Нижний Новгород: изд-во «Дятловы горы», 2008. - 52 с. -(2,5 п.л.)

Заказ Тираж Экз.

ООП ВВАГС

603950, Н.Новгород-292, пр. Гагарина. 46

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Романов, Василий Михайлович

ВВЕДЕНИЕ.

Глава 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ИНСТИТУЦИОНАЛЬНЫЕ ОСНОВЫ РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА.

1.1. Земельные ресурсы как объект рыночных отношений.

1.2. Институциональный аспект становления и развития земельного рынка.'.

1.3. Зарубежный опыт регулирования земельных отношений.

Глава 2. АНАЛИЗ МЕХАНИЗМА РЕГУЛИРОВАНИЯ

ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ (НА ПРИМЕРЕ НИЖНЕГО НОВГОРОДА).

2.1. Состояние и динамика развития земельного рынка Нижнего Новгорода.

2.2. Проблемы формирования земельного участка как объекта рыночных отношений в Нижнем Новгороде.

2.3. Количественная оценка эффективности механизма регулирования земельного рынка в Нижнем Новгороде.

Глава 3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕХАНИЗМОВ РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА В

МУНИЦИПАЛЬНОМ ОБРАЗОВАНИИ.

3.1. Новые принципы формирования земельных участков в муниципальном образовании .'

3.2. Оптимизация процедуры формирования земельных участков в муниципальном образовании

3.3. Совершенствование организационной и правовой основ развития земельного рынка в муниципальном образовании

Диссертация: введение по экономике, на тему "Развитие механизмов регулирования земельного рынка муниципального образования"

Актуальность темы исследования. Развивающиеся процессы интеграции рыночных отношений обусловливают изменение содержания рынка земли и его роли в социально-экономическом развитии территорий. Земля, как источник экономического благополучия человека, проживающего на данной территории, занимает позицию первого места в приоритетах его жизненных интересов, тем самым, побуждая ученых исследовать земельные отношения с особым вниманием. Вместе с тем, возрастает роль земельных ресурсов как одного из наиболее эффективных и перспективных объектов долгосрочных и надежных капитальных вложений, инвестирования в развитие территории. Регулирование земельного рынка в современных условиях становится одной из важнейших задач органов государственной власти и органов местного самоуправления. Современное состояние земельных отношений вынуждает органы государственной власти и органы местного самоуправления в интересах всего общества обосновывать и реализовывать новые механизмы регулирования земельного рынка.

Однако, несмотря на многочисленные нормативные документы, принимаемые на всех уровнях государственной и муниципальной власти, проблемы регулирования земельного рынка далеки от своего окончательного разрешения. Данная ситуация усложнена проводимой административной реформой органов государственной власти. В настоящее время особую актуальность для развития земельного рынка представляют такие вопросы, как реформирование механизмов регулирования земельного рынка, технология формирования земельного участка, формирование механизмов эффективного использования земельных участков, методология кадастровой и рыночной оценки земельного участка и др.

Проблема регулирования земельного рынка особенно важна для крупных городов. При использовании эффективных механизмов регулирования земельного рынка могут быть созданы предпосылки социально-экономического развития муниципальных образований и реализации инновационных инвестиционных проектов. Регулирование земельного рынка позволит эффективно планировать развитие территории, проводить адекватную политику в системе стимулирования земельных платежей, обеспечить сбалансированность соотношения земельных участков федеральной, субъекта РФ, муниципальной и частной собственности на землю, обеспечить рост поступления арендных платежей, а также вовлечет все земельные участки в хозяйственно-экономический оборот. Проблема разработки и реализации механизмов регулирования земельного рынка требует исследования и обоснования путей ее решения, что подтверждает актуальность выбранной темы диссертации.

Степень разработанности проблемы.

Политэкономический аспект земельного рынка нашел отражение в фундаментальных положениях теории рынка земли в трудах: К.Маркса, Ф.Кенэ, Д.Рикардо, А.Смита, П.Самуэльсона, А.В.Чаянова, И.Т.Посошкова и других.

Большое внимание теоретическим и прикладным исследованиям проблем формирования и регулирования земельного рынка внесли В.В. Милосердов, И.Б. Загайнов, В.Н. Хлыстун, A.A. Варламов, Д.Фридман, Г. Харрисон и другие.

Различные аспекты проблемы регулирования земельных отношений нашли отражение в работах отечественных и зарубежных авторов:

A.Г.Аганбегяна, С.Н.Волкова, В.А.Горемыкина, И.Д.Грачева, В.И.Калинина, К.Кейза, В.С.Кислова, А.А.Козерадского, Н.Б.Косарева, В.И.Кошкина, Г.Ларссона, В.В.Лимаренко, С.Н.Максимова, Х.Маттссона, Г.П.Овчинникова, Н.Ордуэя, Н.С.Пастухова, Ю.В.Пашкуса, У.Пети,

B.П.Понамарева, А.Ринга, Р.Страйка, Э.К.Трутнева, Д.Фридмана, Д.Эккерта и других.

Современные рентные и арендные отношения исследованы в работах: Е.С.Строева, Н.В.Комова, В.В.Алакоза, С.И.Сая, П.Ф.Лойко, С.В.Антюганова, Д.Б.Аратского, и других.

Несмотря на широкий спектр научных исследований в области регулирования земельного рынка, вопросы структурирования, систематизации и упорядочения ключевых задач, функций, методов и механизмов регулирования земельного рынка в муниципальном образовании проработаны в недостаточной степени. В частности, пока не разработана единая концепция регулирования земельного рынка, не только на муниципальном уровне, но также на федеральном и региональном уровнях управления экономикой.

Актуальность вышеупомянутых проблем обусловила выбор темы, цель и задачи исследования.

Цель н задачи исследования. Цель данного диссертационного исследования состоит в теоретическом обосноваготи и совершенствовании методов и механизмов регулирования земельного рынка муниципального образования.

В соответствие с поставленной целью в диссертации сформулированы и определены следующие задачи:

1.На основании исследования выявить тенденции развития земельных отношений в муниципальном образовании на примере Нижнего Новгорода.

2.Обосновать принципы формирования земельного участка как объекта земельных отношений.

3.Провести анализ и оценку существующей системы предоставления земельного участка в муниципальном образовании.

4.Предложить уточненный организационный механизм управления земельным рынком муниципального образования.

5. Разработать информационную систему управления земельным рынком муниципального образования.

Предмет и объект исследования. Предметом исследования являются социально-экономические и организационные отношения в процессе формирования и регулирования земельного рынка в системе муниципального образования.

В качестве объекта исследования рассматривается земельный рынок муниципального образования.

Исходные материалы. Источниками информации для проведения исследования являются материалы ежегодных отчетов Росземкадастра, документы архивов Нижегородской области и г.Нижнего Новгорода, Управления Роснедвижимости по Нижегородской области, территориального (городского) по г.Нижнему Новгороду отдела Управления Роснедвижимости по Нижегородской области, Комитета по земельным ресурсам и землеустройству по Нижегородской области, Комитета по земельным ресурсам и землеустройству по городу Нижнему Новгороду, государственного фонда землеустроительной документации, земельно-учетная и статистическая информация Росземкадастра и ряд других источников.

Методология и методика исследования. Методологической и методической основой исследования послужили работы отечественных и зарубежных авторов по формированию и развитию рынка земли, действующее законодательство Российской Федерации, включая Конституцию Российской Федерации, федеральные законы Российской Федерации, Указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации и иные нормативно-правовые акты Российской Федерации, Постановления Правительства Субъекта РФ, Законодательного Собрания Нижегородской области, нормативно-правовые акты органа местного самоуправления г.Нижнего Новгорода, периодические издания и ресурсы сети Интернет, касающиеся вопросов государственного регулирования рынка земли.

В диссертационной работе использованы абстрактно-логический, монографический, статистико-экономический, экономико-математический, экспертный, сравнительный и другие методы исследований.

Научная новизна работы. Научная новизна исследования заключается в углублении теоретических и методических положений по формированию земельного рынка и его регулирование на муниципальном уровне.

Основными элементами научного вклада и предметом защиты являются следующие результаты:

1.Уточнены и конкретизированы этапы становления и развития земельных отношений в муниципальном образовании, выявлены институциональные проблемы на каждом этапе становления земельного рынка муниципального образования.

2.Определены новые принципы формирования земельного участка как объекта земельных отношений (базовой основы рассмотрения правовых вопросов по земле и недвижимости, обеспеченности формирования земельного участка, фискально-социальной зависимости и другие).

3.Обоснована неэффективность существующей системы предоставления земельного участка и предложена одностадийная процедура предоставления земельного участка, разработанная на основе оптимизации данной процедуры по трем критериям: объем земельных платежей, управляемость процессом, гарантии.

4.Доказана целесообразность и предложены организационный механизм объединения органов муниципальной власти, участвующих в управлении земельными ресурсами, с целью повышения эффективности управления муниципальным образованием в целом и развития земельного рынка в частности.

5.Разработаны предложения по совершенствованию информационной системы управления земельным рынком муниципального образования, на основе оптимизации процессов информационного взаимодействия земельных служб муниципального образования.

Практическая значимость исследования. Результаты диссертации позволяют рассматривать процессы, происходящие на земельном рынке как фундаментальные во взаимодействии с процессами, имеющими место на других рынках, а также подчеркивают первостепенную значимость земли во всех происходящих процессах. Основные положения и полученные научные выводы имеют практическую направленность и могут использоваться муниципальной администрацией для развития земельного рынка и совершенствования земельных отношений для решения городских проблем. Их также можно применять при разработке методических рекомендаций и учебных пособий по курсу «Макроэкономика» и «Экономика недвижимости».

Наиболее значимыми для практического применения являются: •усовершенствованный вариант процедуры предоставления земельного участка;

•предложения по формированию единого информационного пространства регулирования земельного рынка и совершенствования земельных отношений.

Применение предлагаемых разработок позволит повысить эффективность управления инвестиционными процессами развития территории, создаст систему стимулирования землепользования, повысит оборот земельных участков на рынке земли, увеличит эффективность использования налогооблагаемой базы и обеспечит гарантии прав граждан на землю.

Апробация работы. Отдельные результаты исследования используются в работе территориального (городского) по г.Нижнему Новгороду отдела Управления Роснедвижимости по Нижегородской области.

Основные положения диссертации докладывались на всероссийских, региональных и городских научно-практических конференциях и семинарах, совещаниях по вопросам земельной реформы, на семинарах и совещаниях с главами законодательных и исполнительных региональных органов, руководителями земельных служб регионов, международных научнопрактических семинарах и конференциях в США, ФРГ, Швеции, Норвегии, Финляндии, Англии, Дании.

По материалам диссертации опубликовано 16 работ, общим объемом 28,7 п.л., в том числе в издании, аннотированном ВАК -1 работа.

Объем и структура диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы. В диссертации содержится 83 рисунка.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Романов, Василий Михайлович

Заключение

Характер и содержание проведенного в диссертационной работе исследования механизмов регулирования земельного рынка муниципального образования, подтверждают актуальность темы, научную новизну и практическую ценность полученных результатов и выводов.

Ключевая роль земли для развития территории муниципального образования в современных социально-экономических условиях обуславливает необходимость особых подходов к государственному управлению земельными ресурсами, поскольку земля является территориальной базой жизнедеятельности общества, фактором производства, средством производства, объектом гражданско-правовых отношений, объектом рыночного оборота. В настоящее время проблема теоретической разработки методологии и практической организации механизмов управления земельным рынком в муниципальном образовании в России является важнейшей и перспективной.

Отправной точкой в проведении исследования явился анализ состояния и тенденции развития земельного рынка в муниципальном образовании, а также вопросов влияния на это системы государственного управления земельными ресурсами в целом. Следует отметить, что проводимая в настоящее время земельная реформа в России уже привела к существенным результатам. Наряду с государственной и муниципальной собственностью на землю в стране сформировалась частная собственность граждан, их объединений и юридических лиц, введена платность землепользования, произведен расчет кадастровой стоимости земли, формируется основа земельного рынка и его инфраструктура, развивается система учета и регистрации земельных участков, а также осуществляется переход к системе единого объекта недвижимости.

Вместе с тем, по результатам исследования приходится констатировать, что процесс формирования земельного рынка в России осуществляется недостаточно системно и целенаправленно. Сегодня не в полной мере учитывается и используется мировой и отечественный опыт рыночных отношений. Для совершенствования механизмов регулирования земельного рынка необходимо существенное совершенствование законодательства и организационной структуры управления земельными ресурсами на уровне Российской Федерации в целом и в частности в муниципальных образованиях, а также необходимо применение новых методов и способов в рассмотрении фундаментальных подходов к недвижимости в рыночных отношениях.

Эти и другие обстоятельства, рассмотренные в диссертации, позволили сделать выводы и предложения о необходимости принятия конкретных мер как теоретического, так и практического характера: 1.Уточнены и конкретизированы этапы становления и развития земельных отношений в муниципальном образовании, выявлены институциональные проблемы на каждом этапе становления земельного рынка муниципального образования. Теоретическая основа, предложенная для диссертационного исследования данного вопроса, позволила определить главенствующее значение земельного участка, как объекта рыночных отношений и как основы всех вопросов недвижимости в рыночной экономике. Уточнены понятия земли, земельного участка, объекта недвижимости, рынка земли, рынка недвижимости, а также исследованы вопросы жизненного цикла объекта недвижимости и инвестирования в современных условиях формирования единого объекта недвижимости.

2.Определены новые принципы формирования земельного участка как объекта земельных отношений: а) Принцип базовой основы рассмотрения правовых вопросов по земле и недвижимости. б) Принцип обеспеченности формирования земельного участка. в) Принцип субъектно-объектного содержания. г) Принцип фискально-социальной зависимости формирования земельного участка. д) Принцип физически-правового формирования земельного участка. е) Принцип биологического формирования земельного участка. ж) Принцип привлечение независимых параметров, влияющих на процесс, или принцип трехфакторного влияния на формирование земельного участка. з) Принципа информационной зависимости, и) Принцип степени свободы. к) Принцип заинтересованности формирования земельного участка, л) Принцип «Бизнеса» и «Власти», м) Принцип личностных отношений, н) Принцип системного подхода.

3. Обоснована неэффективность существующей системы предоставления земельного участка и предложена одностадийная процедура предоставления земельного участка, разработанная на основе оптимизации данной процедуры по трем критериям: объем земельных платежей, управляемость процессом, гарантии.

4. Доказана целесообразность и предложены организационный механизм объединения органов муниципальной власти, участвующих в управлении земельными ресурсами, с целью повышения эффективности управления муниципальным образованием в целом и развития земельного рынка в частности.

5. Разработаны предложения по совершенствованию информационной системы управления земельным рынком муниципального образования, на основе оптимизации процессов информационного взаимодействия земельных служб муниципального образования.