Методологические проблемы развития инвестиционно-строительной деятельности по формированию рынка объектов недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: доктора экономических наук, Рахман, Иосиф Аронович

Введение

Глава I. Исследование взаимосвязей развития инвестиционно-строительной деятельности и формирования рынка недвижимости

1.1 .Содержание рынка недвижимости и особенности его формирования в современных условиях

1.2.Исследование факторов спроса и предложения на рынке недвижимости

1.3.Системный анализ методов оценки объектов недвижимости

Глава II. Методы рационального ценообразования строящихся и реализуемых объектов недвижимости

2.1 .Содержание и особенности рационального ценообразования строящихся и реализуемых объектов недвижимости

2.2.Методологические подходы к ценообразованию в сфере недвижимости

2.3.Перспективные направления ценообразования по созданию и реализации объектов недвижимости

Глава III. Методы оценки и прогнозирования развития рынка недвижимости

3.1.Экономическое содержание стоимости и ее основные виды на рынке недвижимости

3.2.Методы оценки объектов недвижимости с использованием маркетинга

3.3.Прогнозирование и оценка социальных факторов жилищного строительства

Глава IV. Правовые и организационные основы управления и регулирования формированием и развитием рынка недвижимости

4.1.Законодательные и нормативные акты управления и регулирования формированием и развитием рынка недвижимости

4.2.0рганизационные формы управления инвестиционной и предпринимательской деятельностью по созданию и реализации объектов недвижимости202 4.3. Зарубежный опыт инвестиционно-строительной деятельности и регулирования в сфере недвижимости

Глава У. Перспективные направления инвестиционно-строительной деятельности по формированию и развитию рынка жилищного строительства

5.1. Социально-экономическое значение и особенности развития рынка жилищного строительства

5.2. Экономический механизм развития инвестиционно-строительной деятельности в сфере жилищного строительства

5.3.Применение новых технологий как эффективное направление развития жилищного строительства

Диссертация: введение по экономике, на тему "Методологические проблемы развития инвестиционно-строительной деятельности по формированию рынка объектов недвижимости"

Актуальность темы диссертационного исследования. Признание обществом неэффективности планово-распределительной системы управления экономикой в России поставило на повестку дня проблему ее замещения апробированным и эффективно действующим в мировой практике общественным порядком, основанном на рыночных отношениях.

В современных российских условиях, под влиянием рыночных отношений, происходит трансформация управления в сфере инвестиционно-строительной деятельности и создаваемых в результате этой деятельности объектов недвижимости. Ранее, в дореформенных условиях, звенья инвестиционно-строительной сферы, создававшей объекты, производственные предприятия и иные инфраструктуры, состояли из заказчиков (застройщиков), проектных организаций, подрядчиков, поставщиков оборудования и других материальных ресурсов, которые были связаны между собой системой государственных планов.

Рыночные отношения, разрушив действовавший планово-распределительный порядок, породили новую систему взаимоотношений, трансформировав некоторые из вышеуказанных звеньев и наполнив их новым содержанием.

В современных условиях основным звеном в управлении строительством на первый план выдвигаются организации-застройщики, концентрирующие в себе функции проектировщиков, заказчиков, подрядчиков, а также отдельные функции поставщиков и фактически превращающиеся в интегрированного корпоративного застройщика, создающего и реализующего объекты недвижимости.

Таким образом, осуществляется тесная взаимосвязь между инвестиционно-строительной деятельностью, формированием объектов недвижимости и последующей реализацией, свободой обмена и рыночной торговли. Формирование такой интегрированной формы управления создает благоприятные условия для ускорения рыночных преобразований в строительстве, повышения качества объектов недвижимости и функционирования гибких цен на эти объекты.

Становление и развитие рыночных отношений в экономике России в значительной мере способствует вовлечению в рыночный оборот объектов недвижимости, которые в своей значительной части выступают в качестве составляющих средств производства - средств труда (производственные строения, складские, торговые, административные и жилые здания, помещения и сооружения и др.). Объектами недвижимости также являются жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, которые выступают как предметы потребления. К недвижимости относится и земля, на которой находятся названные и другие объекты. Объект недвижимости, выступая в качестве привлеченного капитала под крупные инвестиции, обладает свойствами товара, который продается и покупается, создает экономические условия для обращения и востребованности на рынке.

Либерализация экономики России и в результате этого приватизация государственных предприятий, организаций, объектов непроизводственной сферы в конечном итоге привели к возникновению различных форм собственности, перестройке инвестиционно-строительной сферы, формированию рынка недвижимости. В то же время рынок недвижимости является важнейшим фактором функционирования инвестиционно-строительной сферы, посредством которого осуществляется вложение инвестиций в основной капитал. Объекты недвижимости создаются и реализуются в системе экономических отношений, которые возникают между строителями и инвесторами, продавцами и покупателями, т.е. становятся товаром при купле-продаже этой недвижимости, ипотеке, аренде и других формах рыночных отношений.

Рынок недвижимости в целом выполняет „экономическую функцию передачи прав собственности на объекты недвижимости от покупателя к продавцу через меновую стоимость, на базе которой формируется механизм гибких цен. Спрос и предложение на рынке недвижимости определяется теми же факторами, что и на рынке капиталов.

В России формирование и развитие рынка недвижимости происходит в сложных условиях. Прежде всего это связано с тем, что инвестиционно-строительная сфера, формирующаяся в процессе рыночных преобразований, пока не способна удовлетворить потребности российской экономики в объектах создаваемой недвижимости. Наиболее острые проблемы возникли в сфере жилищного строительства. Так, объемы ввода в действие жилья с 1990 по 2000 годы сократились с 61,7 до 29,9 млн. кв. метров, или более чем в 2 раза. По данным Госкомстата России, более 10,8 млн. семей и одиноких граждан проживают в общежитиях, ветхих домах, коммунальных квартирах, снимают жилье у частных владельцев квартир. Доля социального жилья, предоставляемого инвалидам, пенсионерам, многодетным семьям и семьям военнослужащих не превышает 30 % от общего объема жилищного строительства при намного большей потребности, что еще более усугубляет остроту жилищной проблемы.

Хотя период развития рынка недвижимости в России еще относительно невелик, в состав этого рынка уже вошли такие традиционные составляющие, как: рынок земельных участков, рынок нежилых помещений. Рынок недвижимости функционирует как в стройиндустрии, так и в промышленности строительных материалов.

При совершении различных сделок (продажа, аренда, залог) объекты недвижимости выступают в качестве рыночного товара, к которому, как и к любому другому, потребитель предъявляет определенный перечень весьма разнообразных требований. Основополагающими критериями спроса на подобные объекты для их покупки, аренды являются месторасположение объекта, его технико-экономические и экологические характеристики, а также функциональное назначение. Несоответствие качественных параметров объекта на рынке недвижимости влияет на решение относительно того, какой объем недвижимости предлагается на рынке, сколько куплено или арендовано. Потребительские свойства объектов недвижимости в рыночных условиях являются основными элементами, учитываемыми при формировании и обосновании его цены.

Развитие рынка недвижимости напрямую связано как с социально-политическими, фискально-монетарными основами, так и с экономическими рисками в стране.

Одним из направлений активизации создания объектов недвижимости в современной рыночной экономике при дефиците централизованных источников финансирования из государственного бюджета является привлечение нетрадиционных источников инвестирования.

Так, за последние годы возросла доля финансирования строительства объектов недвижимости за счет привлеченных средств населения и кредитов банков, а также средств предпринимателей, участвующих в формировании рынка. Рынок недвижимости может также пополняться за счет индивидуального домостроения, т.е. строительства жилых домов под потенциального заказчика. Доля индивидуального жилищного строительства в 2000 году составила около 43 % общего ввода жилья по стране, а в отдельных регионах достигла 60-70 %.

Важным критерием, определяющим развитие первичного рынка недвижимости, является стоимость строительства объектов недвижимости, которая в значительной степени определяет их цену и, соответственно, спрос на эти объекты.

Основными факторами повышения стоимости строительства жилых и других объектов специалисты считают постоянный рост цен на строительные материалы, комплектующие изделия и энергоносители, который превышает средний уровень инфляции, складывающийся в стране. Главная причина кроется чаще всего в отсутствии необходимого сопоставимого контроля сметных норм, а также цен на отдельные компоненты строительства. Так, например, за 19992000 г.г. отпускные цены на строительные материалы выросли в среднем по стране более чем на 40 %.

Особенно следует отметить неконтролируемый рост цен на импортные материалы и отечественную металлопродукцию (арматуру, металлопрокат, метизы и т.д.), который составляет до 150 % в год. Нельзя признать нормальным, когда цены на строительную продукцию, одинаковую по потребительским качествам внутри отдельных регионов России, имеющих практически одинаковый строительный потенциал и местные ресурсы, отличаются на 30-50 и более процентов. Это также прослеживается и при сравнении показателей соседних регионов страны.

Проблема снижения стоимости строительства объектов недвижимости наиболее актуальна в жилищном строительстве, поскольку в России уровень обеспеченности населения квартирами еще низок, а возможность приобретения жилья на рынке недвижимости для значительной части населения крайне ограничена из-за отсутствия необходимых средств.

Все это требует проведения объективного научного исследования сложившейся ситуации в сфере инвестиционно-строительной деятельности и формирования рынка недвижимости, всестороннего изучения их взаимосвязей в рыночной системе хозяйствования, разработки методологических основ прогнозирования перспективных направлений развития как инвестиционно-строительной деятельности, так и рынка недвижимости.

Исследование и определение места и роли инвестиционно-строительной деятельности как важнейшего фактора формирования рынка недвижимости в реформируемой экономике страны, выработка научных рекомендаций, направленных на выявление рыночных механизмов, обеспечивающих взаимосвязь инвестиционно-строительной деятельности и качественного роста недвижимости, в конечном итоге позволяют определить новые возможности роста экономики России. Сказанное и определяет актуальность темы настоящего диссертационного исследования.

Степень разработанности темы. Проблемы формирования и функционирования недвижимости и развитие в тесной увязке с ней инвестиционно-строительной деятельности, выработка эффективного экономического и организационно-правового механизма управления и регулирования этой сферы экономики привлекают внимание ученых и специалистов. В последние годы опубликовано ряд монографий и защищено значительное количество диссертаций, связанных с преобразованиями в сфере инвестиционно-строительной деятельности и формирования рынка недвижимости.

Существенный вклад в эти исследования внесли ученые-экономисты: Б.С. Бушуев, П.Г. Грабовый, Ю.Я. Данилов, O.A. Доничев, М.И. Каменецкий, A.B.

Карасев, H.JI. Карданская, И.К. Комаров, Н.Ф. Костецкий, Е.А. Кудашов, Е.П. Панкратов, А.Ф. Пацкалев, Я.А. Рекитар, В.М. Серов, В.П. Стороженко, А.Т. Спицын, A.B. Черняк, Ф.И. Шамхалов и другие. Теоретические концепции взаимосвязей инвестиционно-строительной деятельности и процессов создания недвижимости разрабатывались такими видными зарубежными учеными, как А. Альберт, В. Беренс, Дж. Кейнс, Ф. Котлер, П. Хавранек, Дж. Эванс и другими.

Существенное значение имеет то обстоятельство, что многие ученые-экономисты в своих диссертационных работах и публикациях стали активно и целенаправленно исследовать рыночные механизмы сферы недвижимости во i взаимосвязи с проблемами развития инвестиционно-строительного комплекса [110-119].

Признавая научную новизну и практическую ценность исследований многих авторов по проблемам экономических отношений в рыночных преобразованиях инвестиционно-строительной деятельности по формированию недвижимости, следует отметить, что их подавляющее большинство посвящено отдельным аспектам становления и развития этой важнейшей сферы экономики.

В настоящей диссертационной работе автором сделана попытка комплексно подойти к этой проблеме и исследовать новые возможности развития инвестиционно-строительной деятельности в рыночных условиях хозяйствования в тесной взаимосвязи с созданием и реализацией объектов недвижимости, прежде всего в жилищной сфере, выявить и обосновать перспективные направления формирования рынка недвижимости в Российской Федерации.

Цель исследования состоит в разработке концепции и методологии управления портфелем объектов недвижимости во взаимосвязи с основными участниками инвестиционно-строительной деятельности и его оптимизации.

Для достижения поставленной цели в рамках диссертационного исследования поставлены и решены следующие задачи: осуществлен системный анализ экономической сущности сферы недвижимости, ее особенностей во взаимосвязи с инвестиционно-строительным комплексом; выявлены основные характеристики рынка объектов недвижимости в диверсифицированном портфеле; определены основные экономические факторы, влияющие на спрос и предложение на рынке недвижимости в контексте рынка капиталов, инструментов их инвестирования; разработаны новые методологические подходы по определению перспективных направлений совершенствования ценообразования в сфере недвижимости с учетом ее отраслевых особенностей; обоснованы и разработаны концепция и принципы прогнозирования развития инвестиционно-строительной деятельности во взаимосвязи со сферой недвижимости в условиях становления рыночной экономики России, их организационные и правовые основы, пути к достижению цивилизованных экономических отношений в этих условиях; поставлена и решена задача разработки новых подходов для прогнозирования и оценки социальных факторов, формирующих политику в сфере жилищного строительства.

Объектом исследования являются инвестиционно-строительные компании и создаваемые ими объекты жилой недвижимости.

Предметом исследования являются экономические отношения, складывающиеся в процессе инвестиционно-строительной деятельности по созданию и реализации объектов недвижимости.

Теоретической и методологической основой исследования служат диалектический метод познания, основополагающие экономические законы, фундаментальные труды классиков экономической теории, работы российских и зарубежных ученых, посвященные проблемам развития и прогнозирования рыночной экономики, соответствующие законодательные и нормативные акты Российской Федерации, методические разработки и публикации, касающиеся исследуемой проблемы.

В процессе выполнения работы использовались статистические материалы Госкомстата РФ за 1991-2001 г.г., аналитические материалы Госстроя РФ, Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции

Правительства Москвы, результаты анализа многолетней деятельности НПП "ТЕМА" и других инвестиционно-строительных компаний.

Научная новизна выполненного исследования заключается в том, что в нем исследована, сформулирована и решена научная проблема, имеющая важное народнохозяйственное значение, суть которой состоит в теоретическом обосновании и практической разработке перспективных направлений формирования экономических условий эффективного управления портфелем недвижимости с выявлением факторов качественных преобразований в инвестиционно-строительной сфере по созданию и реализации объектов недвижимости. Особое внимание уделено обоснованию экономического механизма обеспечения доступности приобретения благоустроенного жилья для значительной части населения России, что в конечном итоге будет способствовать повышению его жизненного уровня.

На основе выполненных исследований получены следующие научные результаты:

1. Раскрыта социально-экономическая сущность рынка недвижимости, как сложной системы экономических отношений в сфере производства и потребления, регулируемых через механизм цен и законодательно-правовые акты и осуществляемых посредством деятельности инвестиционно-строительного комплекса (ИСК).

2. Выявлены экономические и организационные факторы эффективного функционирования рынка недвижимости в строительной отрасли, способствующие повышению эффективности развития инвестиционно-строительной деятельности по созданию объектов недвижимости.

3. Разработаны методологические принципы и положения, определяющие пути и способы развития и качественного преобразования инвестиционно-строительной деятельности во взаимосвязи с эффективным формированием сферы недвижимости в условиях перехода к рыночной экономике, что обеспечивает существенный рост создаваемого для населения России благоустроенного жилья, снижение его стоимости, улучшение условий для приобретения квартир.

4. Теоретически обобщена и внедрена в жилищном строительстве рациональная, экономичная инвестиционно-строительная модель сооружения комфортабельных жилых домов "инвестор - проектировщик - застройщик -пользователь (владелец) готового жилья".

5. Разработаны методологические положения, в соответствии с которыми рекомендуется определять направления развития рынка объектов недвижимости на длительную перспективу с учетом воздействия факторов ценообразования, особенностей возведения и реализации объектов недвижимости с использованием маркетинга.

Обосновано в модифицированном виде использование позитивных элементов зарубежного опыта по созданию и реализации объектов недвижимости.

6. Разработана и апробирована методология оценки и прогнозирования социальных факторов жилищного строительства, позволяющая органам управления жилищно-коммунальной сферой на федеральном и региональных уровнях обосновывать и выбирать приоритеты в осуществлении жилищной политики.

7. Предложен комплекс мер по существенному улучшению организационно-правовых и законодательных основ управления предпринимательской деятельностью в сфере недвижимости, включая управление инвестиционно-строительными программами на федеральном и региональном уровнях, созданию системы оценки и учета состояния зданий и сооружений различного назначения, совершенствованию амортизационной политики, получению надежных источников для приобретения жилья, упорядочению налогообложения строительных предприятий и предприятий промышленности строительных материалов.

Достоверность исследования основывается:

- на применении статистических и экономико-математических методов анализа и прогнозирования социально-экономических процессов, использовании репрезентативного объема статистических и бухгалтерских данных строительных предприятий, представляющих обширный массив информации по исследуемой проблеме, использовании действующих государственных актов, регулирующих экономику отрасли в целом, а также внедрении результатов исследования в практику жилищного строительства;

- на создании инвестиционно-строительных компаний социально-ориентированного типа и практическая их апробация с использованием предложенной модели эффективной организации и управления жилищностроительным комплексом, построенной на принципах, обеспечивающих ее устойчивое долгосрочное функционирование в условиях переходной экономики за счет внедрения системы интегрированного застройщика, активного привлечения средств населения и др. факторов, которая является наиболее приемлемой структурой для распространения в системе жилищного строительства России.

Практическая значимость работы состоит в том, что на основе проведенного системного анализа состояния инвестиционно-строительного комплекса и сферы недвижимости, исследования перспективных направлений их развития, реализация сделанных автором выводов, рекомендаций и предложений будет способствовать ускорению развития инвестиционно-строительной деятельности, адаптации формирующегося рынка недвижимости к условиям преобразований в экономике страны.

Предложенные рекомендации могут быть также использованы при разработке законодательных и нормативных актов, касающихся инвестиционно-строительной деятельности в сфере недвижимости.

На защиту выносятся:

1. Теоретические положения, обосновывающие социально-экономическую сущность и перспективную направленность инвестиционно-строительной деятельности по созданию и реализации объектов недвижимости, особенно в сфере жилищного строительства России;

2. Методологические принципы и положения формирования принципиально новой рыночной экономико-математической модели инвестиционно-строительной деятельности в жилищном строительстве, определения экономической и социальной эффективности этой деятельности;

3. Методология оценки и прогнозирования социальных факторов перспективного развития жилищного строительства в регионах Российской Федерации;

4. Предложения по существенному улучшению основ управления предпринимательской деятельностью, направленной на создание и реализацию объектов недвижимости.

Апробация и реализация результатов диссертационной работы. Результаты разработок автора одобрены и получили положительную оценку:

- в материалах научно-практической конференции "Проблемы и долговременные перспективы развития инвестиционно-строительного комплекса России" (г. Сочи, сентябрь 2000 г.), а также в рекомендациях указанной конференции, направленных директивным органам;

- в докладе на семинаре "Современные решения и технологии в реконструкции и модернизации жилых зданий и инженерных сооружений. Опыт лучших предприятий строительного комплекса Москвы" (г. Москва, 13-17 ноября 2000 г.);

- в научном сообщении на расширенном заседании Президиума Международной академии инвестиций и экономики строительства на тему "Прогнозирование социальных факторов жилищного строительства" (г. Москва, 28 ноября 2000 г.);

- в научном сообщении на заседании Президиума Международной академии инвестиций и экономики строительства на тему "Социальные проблемы и строительство жилья" (г. Москва, 25 сентября 2001г.). Научно-практические разработки автора также внедрены при проектировании, строительстве и вводе в действие многоэтажных комфортабельных жилых домов, построенных по индивидуальным проектам и новой технологии в г. Москве общей площадью более 440 тысяч кв. метров.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Рахман, Иосиф Аронович

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

1. Инвестиционно-строительный комплекс (ИСК) и создаваемые им объекты недвижимости являются важнейшей составной частью производственного аппарата страны. Создание благоприятных условий роста эффективности строительной отрасли позволяет государству и частным инвесторам рационально использовать инвестиционные ресурсы, направлять их в программы и проекты, обеспечивающие наибольший экономический и социальный эффект, что в конечном итоге будет способствовать росту благосостояния народа.

2. Эффективность инвестиционно-строительной деятельности находится в непосредственной взаимосвязи с процессами формирования и развития рынка недвижимости. Государственная поддержка и создание благоприятных условий для инвестиционно-строительной деятельности и развития рынка недвижимости в России будет способствовать стабилизации экономики, ускорению ее роста, решению жилищной проблемы, затрагивающей интересы значительной части населения страны.

3. Действующий в настоящее время в инвестиционно-строительной сфере экономический механизм слабо способствует ее развитию и становлению рынка недвижимости. Государство недостаточно использует методы государственного регулирования в целях оживления экономического роста и стимулирования инвестиционно-строительной деятельности, развития рынка недвижимости, особенно в сфере жилищного строительства. Для решения этой проблемы целесообразно в федеральном бюджете РФ и ее субъектов ввести специальный раздел, предусматривающий объемы и источники финансирования жилищного строительства (льготные кредиты из бюджета, жилищные сертификаты, ипотека и др.). При этом следовало бы ежегодно законодательно устанавливать льготы по налогу на добавленную стоимость (НДС) и транспортные тарифы на производство и продажу строительных материалов, строительных конструкций и инженерного оборудования для жилищного и коммунального строительства и соответствующих эксплуатационных нужд.

4. Рекомендуется использовать в регионах Российской Федерации разработанные в НПП «Тема» и проверенные при строительстве многих многоэтажных жилых домов принципиально новую инвестиционно-строительную модель их возведения и реализации с использованием новых строительных технологий «МОСС-ТЕМА», что позволит сокращать до 10-12 месяцев вместо фактических 1,5-2 лет продолжительность возведения и ввода в эксплуатацию крупных жилых комплексов, а также значительно снижать себестоимость строительно-монтажных работ. Вместе с тем, как показано в работе, это может дать наибольший эффект лишь при наличии государственного регулирования и стимулирования инвестиционно-строительной деятельности в целом.

5. Одним. из главных направлений преобразований в сфере городского управления недвижимостью является реформирование управления жилищной сферой города. Такое реформирование может предусматривать возможности привлечения частных фирм, занимающихся управлением и эксплуатацией жилых зданий, находящихся в муниципальной собственности и жилищностроительных кооперативов. Весьма перспективным направлением развития сферы жилой недвижимости может быть активное привлечение средств населения к долевому строительству по предложенной автором и действующей в НПП «Тема» схеме. В Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах имеются в значительных объемах недостроенные жилые дома, от которых инвесторы по разным причинам отказались, а новые инвесторы еще не определились. Естественно, завершение строительства таких объектов с привлечением ресурсов населения, ипотеки было бы целесообразно и обоюдовыгодно как потенциальному покупателю, так и владельцу этого незавершенного строительства.

6. Основными направлениями дальнейшего развития бизнеса на рынке недвижимости в ближайшей перспективе станут: переключение операций на первичном рынке недвижимости на риэлторские фирмы; более активная работа с инвестиционными ресурсами населения; сотрудничество с коммерческими банками и промышленно-финансовыми структурами. Целесообразно, чтобы государственные органы оказывали содействие этим процессам.

7. Перспективным направлением деятельности на рынке является привлечение средств населения и юридических лиц к более широкому финансированию строительства объектов недвижимости, особенно жилья. В странах с развитыми рынками недвижимости это направление активно развивается посредством использования в обороте ценных бумаг. Выпуск ценных бумаг позволяет снять отдельные проблемы, связанные с привлечением инвестиций в недвижимость: ограниченную ликвидность, высокий уровень трансакционных издержек, большие объемы необходимых для инвестирования средств. Эти преимущества делают актуальным для российских условий выпуск гарантированных государством ценных бумаг для привлечения инвестиций в недвижимость.

8. Многочисленные реорганизации Госстроя РФ, принижение его функций и статуса являются существенными отрицательными факторами, влияющими на уровень инвестиционно-строительной активности по созданию и реконструкции объектов недвижимости. Целесообразно образовать Государственный инвестиционно-строительный комитет Российской Федерации (Госинвестстрой РФ), возглавляемый вице-премьером Правительства РФ, а также соответствующие комитеты в субъектах Российской Федерации с функциями формирования совместно с Минэкономразвитие РФ целей, основных направлений и программных заданий инвестиционно-строительной деятельности на ближайшую перспективу и на долговременный период.

9. Многообразие форм собственности, изменение структуры источников финансирования инвестиционно-строительной деятельности требуют на практике незамедлительного перехода от управления строительством отдельных объектов к управлению инвестиционно-строительными проектами, созданию благоприятных экономических условий деятельности интегральных застройщиков. При этом необходимым условием проектирования и строительства объектов любого назначения должен стать учет .затрат на их эксплуатацию, что в значительной степени будет стимулировать применение энерго- и теплосберегающих технологий.

10. Отсутствие отлаженной системы оценки и учета состояния зданий, сооружений и других объектов, а также системы регистрации строящихся объектов и объектов незавершенного строительства приводит к значительным потерям государства при налогообложении недвижимого имущества. Целесообразно провести инвентаризацию всего недвижимого имущества и создать Государственный реестр зданий, сооружений и других объектов.

11. Становление и перспективное развитие рынка недвижимости характеризуются переходом от экстенсивного к интенсивному этапу развития. Очевидно, что в ближайшие годы на рынке не будет такого бурного роста числа сделок, как в первой половине 90-х годов. Больше того, в течение определенного периода на рынке жилья возможна не только стабилизация числа сделок, но даже его некоторое сокращение. Вполне возможным представляется стабилизация, и даже определенное снижение уровня цен, прежде всего на вторичном рынке. Но в то же время, цены на элитное жилье не только не снижаются, но и возрастают, что свидетельствует о перспективности нового строительства жилья высокого качества. Руководители инвестиционно-строительных компаний и фирм отмечают обострение конкурентной борьбы на рынке недвижимости. Большинство из них склонно считать, что если для 1995 г. была характерна умеренная степень конкуренции, то в 1999-2001 г.г. она стала высокой и сохраняется таковой до сих пор, причем ряд авторов отмечают, что она станет еще более высокой.

12. Стабилизация числа сделок и цен на вторичном рынке жилья является следствием прежде всего макроэкономических факторов и основной из них -сохранение низкого уровня доходов у основной массы населения. Первоначальный бурный рост спроса на рынке, как следствие появления в стране слоя лиц с высокими доходами, с 2000-2001 г.г. практически завершился. Внутри этого слоя населения происходит новая дифференциация - выделение определенного числа лиц со сверхвысокими доходами. За счет этой дифференциации возможно возрастание спроса на элитное жилье. Однако в абсолютном выражении потенциал этого слоя весьма ограничен.

Серьезное же расширение спроса возможно либо за счет повышения уровня доходов и формирования широкого среднего слоя населения, способного стать основным инвестором жилья, а также за счет активного стимулирования спроса как государством, так и самими профессиональными участниками рынка недвижимости. В то же время некоторое повышение спроса в ближайшие годы вполне возможно под воздействием предполагаемого выброса денег в экономику для расшивки кризиса неплатежей и в связи с погашением долгов по заработной плате и задолженности по государственным заказам. Часть этих денег придет и на рынок недвижимости, но они, очевидно, кардинально не изменят ситуацию, хотя число заявок на покупку жилья под влиянием этого фактора на несколько пунктов поднимется.

13. На основе системного анализа следует прогнозировать, что в связи с существенным повышением тарифов на электроэнергию, отопление и в целом на коммунальные услуги имеются основания к увеличению предложений на вторичном рынке жилья. При этом если ранее всплеск предложений на вторичном рынке жилья был вызван стремительным ростом цен, то теперь продавцам более выгодно исходить не столько из возможности весьма существенного увеличения доходов за счет продажи жилья, сколько из необходимости снизить затраты на его содержание, а отсюда -соглашаться на снижение цен. Это, в свою очередь, также может несколько поднять спрос, а значит, и обороты риэлторских фирм.

14. Некоторая стабилизация на рынке жилой недвижимости в обозримой перспективе будет все больше испытывать дефицит спроса, что может существенно снизить доходы от традиционной для риэлторских фирм деятельности по оказанию услуг при купле-продаже объектов недвижимости.

В этих условиях необходимо существенное расширение спектра услуг, предоставляемых риэлторскими фирмами клиентам: банковские расчеты, транспортные услуги, услуги нотариуса, возможность проведения ремонтных работ, предоставление рассрочки по платежам, повышенное внимание к рекламе, снижение комиссионных расходов. Эти факторы могут сыграть существенную роль в привлечении клиентов-инвесторов, хотя их возможности ограничены в средствах. В то же время увеличение затрат на привлечение и удержание клиентов-инвесторов за счет собственных средств может заставить инвестиционно-строительную или риэлторскую фирму выйти за пределы своего бюджета, а это чревато дисбалансом в доходах и расходах и даже финансовой несостоятельностью. Поэтому, если для отдельных компаний и фирм эти приемы в определенной мере способны обеспечить необходимый объем оборота, однако в целом они не решают проблему развития риэлторского бизнеса. Эту проблему кардинально может решить только расширение спроса на рынке, а в современных условиях это возможно лишь за счет активного участия государства в развитии рынка недвижимости.

15. Одним из главных направлений преобразований в сфере городского управления недвижимостью является реформирование жилищной сферы города. Такое реформирование может предусматривать возможности привлечения частных фирм к эксплуатации жилых зданий, находящихся в муниципальной собственности, а также жилищно-строительных кооперативов. Весьма перспективным направлением развития сферы жилой недвижимости может быть активное привлечение средств населения к долевому строительству, в том числе в новых формах. Например, в Москве и других городах имеется в значительном количестве недостроенное жилье, от которого отказались инвесторы по разным причинам, а новые инвесторы еще не определились. С другой стороны, существует очередь на жилье. Очевидно, что инвестиционно-строительные компании и риэлторские фирмы могут быть заинтересованы в вовлечении в этот процесс. При этом они могут выступать не только в качестве брокера по продажам готового или строящегося жилья, но и в качестве инвестиционного брокера, инициатора и организатора в достройке и реализации незавершенных строительством домов. Основными направлениями дальнейшего развития бизнеса на рынке недвижимости в ближайшей перспективе станут, очевидно, все более активное переключение риэлторских фирм на операции на первичном рынке недвижимости, выход на управление недвижимостью, более активная работа с инвестиционными ресурсами населения и сотрудничество с финансовыми институтами.

16. Перспективным направлением деятельности на рынке является привлечение средств населения и юридических лиц к более широкому финансированию строительства объектов недвижимости, особенно жилья. В странах с развитыми рынками недвижимости это направление развивается активно через использование ценных бумаг. Выпуск ценных бумаг позволяет снять некоторые проблемы, связанные с привлечением инвестиций в недвижимость: ограниченную ликвидность, высокий уровень трансакционных издержек, большие объемы необходимых для инвестирования средств. Очевидно, эти преимущества делают актуальным выпуск ценных бумаг для привлечения инвестиций в недвижимость и в российских условиях, тем более, что большинство населения не может на иных условиях участвовать в операциях на рынке недвижимости.

17. Весьма усложнен процесс получения разрешительной документации и лицензий, который насчитывает до 200 процедур. Инвестиционный процесс излишне усложнен и зарегламентирован. В связи с этим целесообразно разработать и законодательно утвердить «Порядок финансирования и организации строительства», определяющий и упрощающий взаимодействие всех участников инвестиционно-строительной деятельности до сдачи и регистрации готового объекта.