Методологические проблемы развития системы регулирования рынка жилой недвижимости крупного города тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Методологические проблемы развития системы регулирования рынка жилой недвижимости крупного города"

На правах рукописи

005053181

Ушанова Наталья Анатольевна

МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ РЕГУЛИРОВАНИЯ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КРУПНОГО ГОРОДА

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук

Санкт-Петербург 1.1 О КТ. 2012 2012

005053181

Работа выполнена на кафедре экономики и менеджмента в строительстве ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет»

Научный консультант: Бузырев Вячеслав Васильевич,

доктор экономических наук, профессор

Официальные оппоненты: Васильева Наталья Владимировна,

доктор экономических наук, профессор, профессор кафедры экономики и менеджмента недвижимости ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет»

Песоцкая Елена Владимировна,

доктор экономических наук, профессор, профессор кафедры управления и планирования социально-экономических процессов ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов»

Петрухин Александр Борисович,

доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедрой организации и экономики строительства ФГБОУ ВПО «Ивановский государственный архитектурно-строительный университет»

Ведущая организация: ФГБОУ ВПО «Государственный университет

управления», кафедра экономики строительства и управления инвестициями

Защита состоится «/У» 2012 года в У/ часов на заседании

диссертационного совета Д 212.219.01 при ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу: 191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, д. 27, ауд. 422.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет».

Автореферат разослан «-/<Р» ее&АггЛ^/^-^К) 12 года.

Ученый секретарь диссертационного совета, доктор экономических наук, профессор Н.Г. Плетнева

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Проблема обеспеченности населения жильем обладает высокой актуальностью, о чем свидетельствует и наличие приоритетного национального проекта по улучшению жилищных условий и большое число программ, ориентированных на решение жилищной проблемы на федеральном, региональном и местном уровнях управления. Сложность решения жилищной проблемы в современной российской экономике усугубляется тем, что при высоком спросе на жилье его покупка по-прежнему является малодоступной для большинства слоев населения.

Повышение доступности и комфортности жилья требует территориального планирования и эффективной организации городского хозяйства, повышения качества коммунального обслуживания, законодательной защиты граждан от махинаций на рынке жилья, усиление ответственности строителей и органов государственного управления, надзора и контроля. Для решения данной задачи необходима разработка системы мониторинга, регулирования и контроля, которая позволила бы рационально организовать взаимодействие между участниками рынка жилой недвижимости на основе принципов и методов их устойчивого развития.

На рынок жилой недвижимости оказывают влияние различные факторы внешней и внутренней среды, поэтому необходимо расширять возможности мониторинга и регулирования рынка жилой недвижимости в интересах устойчивого развития городского хозяйства. Для этого необходима концепция регулирования рынка, способствующая его переводу на инновационный путь развития и ориентированная на повышение устойчивости объектов жилищного комплекса и социальной защищенности различных слоев населения. Использование такой концепции позволит перейти от мониторинга рынка жилья к его регулированию, создать условия для пространственной реорганизации городского хозяйства на различных уровнях управления, стратегию диверсификации жилищного комплекса, а также разработать совокупность программ развития малого бизнеса и повышения устойчивости объектов жилищной инфраструктуры, обеспечивающих функционирование рынка жилой недвижимости.

Таким образом, развитие теории и методологии регулирования рынка жилой недвижимости является актуальной проблемой, имеющей существенное народнохозяйственное значение. В настоящее время в научной литературе существуют разные подходы и понимания того, на какой основе следует формировать принципы и методы регулирования рынка жилой недвижимости. Это говорит не только о высокой актуальности темы исследования, но и о практической значимости выработки основных направлений регулирования и развития рынка жилой недвижимости в современных условиях меняющейся рыночной среды.

Степень разработанности темы. Несмотря на то, что в последние годы за рубежом и в России по тематике развития методологии регулирования рынка недвижимости, формирования федеральной и муниципальной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства в условиях

социально ориентированной рыночной экономики, проведено значительное количество исследований, методологические проблемы развития системы регулирования рынка жилой недвижимости крупного города не исследованы в достаточной степени.

При подготовке диссертации, посвященной отечественному рынку жилой недвижимости в целом, и в частности в крупных городах, автор основывался на трудах таких ученых, как А.А. Аболин, А.Н. Асаул, С.С. Бачурина, Т.Д. Белкина, Н.А. Бирюков, В.В. Бузырев, В.И. Бутов, Н.В. Васильева, Н.Г. Волочков, К.П. Глущенко, В. А. Горемыкин, И. А. Денисова, ЛИ. Дронова, Л.М. Каплан, Н.П. Кетова, Е.Б. Кибалов, А.Б. Крутик, Н.Н. Кузнецов,

A.Н. Купчин, С.М. Лыжин, С.Н. Максимов, Б.Д. Новиков, Н.Н. Ноздрина, Ю.П. Панибратов, Е.В. Песоцкая, А.Б. Петрухин, Л.М. Пчелинцева, И.А. Рахман, Л.Г. Селютина, В.М. Серов, Е.Б. Смирнов, Г.М. Стерник,

B.C. Чекалин и др., а также зарубежных ученых Т. Боем, Д. Венберг, П. Зорн, Дж. Керл, Р. Крум, Р. Мьют, С. Мэйо, С. Мэйсел, Е. Олсен, Л.Смит, Г. Спаркс, Дж. Фридман и др.

Вместе с тем, в настоящее время недостаточно исследованы вопросы развития методологии регулирования рынка недвижимости, формирования федеральной, областной и муниципальной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства. Таким образом, недостаточная изученность и степень разработанности, с одной стороны, и научно-практическая значимость - с другой, определили выбор темы диссертационной работы, позволили сформулировать цель, задачи и круг рассматриваемых в ней вопросов.

Цель диссертационной работы заключается в развитии методологии, методических и практических рекомендаций по формированию системы регулирования рынка жилой недвижимости крупного города в соответствии с современными требованиями, закономерностями и условиями организации рыночных отношений. Для достижения сформулированной цели в диссертации были поставлены и решены следующие задачи исследования:

- уточнение понятия теоретико-методологической сущности регулирования рынка жилой недвижимости крупного города;

- обоснование выделения составляющих системы регулирования рынка жилой недвижимости крупного города для расширения возможности мониторинга и регулирования рынка жилой недвижимости в интересах устойчивого развития городского хозяйства;

- разработка концепции регулирования рынка жилой недвижимости крупного города, способствующей его переводу на инновационный путь развития;

- выявление и систематизация наиболее значимых факторов влияния внешней и внутренней среды на составляющие и параметры регулирования рынка жилой недвижимости крупного города;

- обоснование методологических предпосылок и разработка концептуальной модели регулирования рынка жилой недвижимости крупного города на основе формирования и развития институциональной среды;

- обоснование методического подхода к регулированию рынка жилой

недвижимости крупного города, обеспечивающего определение и контроль достижения целевых значений по внешним и внутренним параметрам устойчивого развития исследуемого рынка;

-разработка механизма регулирования рынка жилой недвижимости крупного города, способствующего росту уровня его экономической устойчивости и инвестиционной привлекательности;

- предложение комплекса мероприятий по повышению эффективности регулирования рынка жилой недвижимости крупного города на основе создания специализированного центра мониторинга, регулирования и развития рынка жилой недвижимости;

- разработка рекомендаций по формированию и реализации программ устойчивого развития жилищного комплекса городского округа Самара.

Область диссертационного исследования. Основные положения и выводы работы соответствуют п. 1.3.70 «Государственное регулирование рынка недвижимости, формирование федеральной и муниципальной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства в условиях социально ориентированной рыночной экономики»; п. 1.3.72 «Развитие методологии комплексного управления жилищным фондом. Методы оценки эффективности эксплуатации, воспроизводства и расширения жилищного фонда (реконструкция, модернизация и новое строительство)», паспорта номенклатуры специальности 08.00.05 - «Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)».

Объект исследования - рынок жилой недвижимости крупного города.

Предмет исследования - организационно-экономические отношения, возникающие в процессе регулирования рынка жилой недвижимости крупного города.

Гипотеза исследования предполагает, что в условиях активного развития крупных Городов, динамично меняющейся рыночной среды, усиления конкурентной борьбы и активизации кризисных явлений повышается потребность в эффективном регулировании рынка жилой недвижимости крупного города. Результатом данных действий станет повышение устойчивости исследуемого рынка, расширение возможностей его мониторинга и регулирования, формирование методологии комплексного воздействия на рынок жилья, рационализация взаимосвязей и механизмов взаимодействия его участников. Это позволит эффективно перераспределить ресурсы на рынке жилья в интересах устойчивого развития города без ущерба индивидуальным интересам инвесторов и других заинтересованных сторон на различных уровнях регулирования исследуемого рынка.

Теоретической и методической основой работы послужили труды отечественных и зарубежных ученых по вопросам развития методологии регулирования рынка недвижимости, в частности крупного города, формирования федеральной и муниципальной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства. При решении теоретических и прикладных за-

дач были использованы общенаучные методы исследования, методы системного и сравнительного анализа, методы факторного анализа и экспертных оценок, экономико-математического моделирования, методы управления ресурсами и ряд других. Совокупность используемой методологической базы позволила обеспечить достоверность и обоснованность выводов и практических решений.

Информационно-эмпирическую базу исследования составили федеральные и региональные нормативно-правовые акты по вопросам функционирования строительных организаций и комплексов; официальные данные Федеральной службы государственной статистики, Министерства экономического развития РФ, Министерства регионального развития РФ, программные документы и проекты целевых комплексных программ; факты, выводы и положения, опубликованные в научных изданиях России и других стран; данные глобальной информационной сети Интернет; аналитические отчеты экспертов в сфере строительства; а также результаты исследований и расчетов автора диссертации.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в развитии методологии, методических и практических рекомендаций по регулированию рынка жилой недвижимости крупного города на основе выделения социальной, институциональной, экономической, инвестиционной и инфраструктурной составляющих; формирования и развития институциональной среды, использования объектов инфраструктурного комплекса и инструментов организационно-методического сопровождения исследуемого рынка, способствующих росту уровня его экономической устойчивости и инвестиционной привлекательности, ориентированных на повышение качества жизни населения.

Научная новизна диссертационной работы заключается в следующем:

- уточнено понятие теоретико-методологической сущности регулирования рынка жилой недвижимости крупного города как экономической категории, характеризующей воздействие множества взаимосвязанных институтов государственного управления и саморегулирования на совокупность объектов жилья и их собственников, реализуемое на основе организации рационального взаимодействия сторон в интересах развития города на различных уровнях управления. Эта трактовка позволяет предложить авторскую классификацию рынка жилой недвижимости и по-новому взглянуть на проблему его системного регулирования с позиций теории устойчивого развития исследуемого рынка;

- обосновано выделение пяти составляющих системы регулирования рынка жилой недвижимости крупного города: социальной, формирующей условия для повышения активности и удовлетворенности населения; институциональной, выступающей как совокупность элементов и институтов государственного управления и саморегулирования; экономической, отражающей основные результаты взаимоотношений между участниками рынка жилой не-

движимости; инвестиционной, характеризующей ресурсное обеспечение сделок с объектами жилья в интересах перспективного развития города; инфраструктурной, обеспечивающей эффективное функционирование объектов жилья на всех этапах их жизненного цикла. Предложенная классификация расширяет возможности мониторинга и регулирования рынка жилой недвижимости в интересах устойчивого развития города;

-разработана концепция регулирования рынка жилой недвижимости крупного города, способствующая его переводу на инновационный путь развития и базирующаяся на принципах и методах теории организации систем, институционального и устойчивого развития, используемых при построении и организации взаимодействия участников исследуемого рынка. Отличительной особенностью концепции является интеграция составляющих системы регулирования рынка жилой недвижимости с учетом специфики взаимодействия его участников и перераспределения их функционала в зависимости от стратегических задач развития и характеристик объектов жилья, выраженных в показателях устойчивого развития рынка. Концепция обеспечивает необходимые предпосылки для разработки методологии системного воздействия на рынок жилья в виде соответствующих положений, методов и механизма регулирования, ориентированных на эффективную организацию исследуемого рынка;

- выявлены и систематизированы наиболее значимые факторы влияния внешней и внутренней среды на социальные, институциональные, экономические, инвестиционные и инфраструктурные параметры регулирования рынка жилой недвижимости крупного города, ранжирование которых по уровню ресурсоотдачи и характеру взаимодействия на рынок жилья позволило предложить систему количественной и качественной оценки устойчивости развития исследуемого рынка. Разработан алгоритм ранжирования факторов влияния внешней и внутренней среды на устойчивость рынка жилой недвижимости, способствующий комплексному учету параметров развития исследуемого рынка;

- обоснованы методологические предпосылки и разработана концептуальная модель регулирования рынка жилой недвижимости крупного города на основе формирования и развития институциональной среды, использования объектов инфраструктурного комплекса и инструментов организационно-методического сопровождения исследуемого рынка с учетом жизненного цикла объектов жилой недвижимости, что обеспечивает необходимые условия для развития системы регулирования рынка жилья. Предложена методология развития системы регулирования рынка жилой недвижимости крупного города, ориентированная на повышение устойчивости объектов жилищного комплекса и социальной защищенности различных слоев населения, учитывающая зарубежный опыт и способствующая оптимизации ресурсного обеспечения участников рынка по критерию ресурсоотдачи, объединяющая методы формирования и комплексного инфраструктурного сопровождения объектов жилья, а также формирующая рациональные взаимосвязи и механизмы эффективного

взаимодействия участников исследуемого рынка;

- обоснован методический подход к регулированию рынка жилой недвижимости крупного города, обеспечивающий определение и контроль достижения целевых значений по внешним и внутренним параметрам устойчивого развития исследуемого рынка. Отличительной особенностью предложенного подхода является использование методов программно-целевого управления, институционального взаимодействия, ресурсного обеспечения, факторного анализа, экспертных оценок, а также механизмов контроля достижения целевых значений показателей, характеризующих социальные, институциональные, экономические, инвестиционные и инфраструктурные составляющие устойчивого развития рынка жилья;

- разработан механизм регулирования рынка жилой недвижимости крупного города, способствующий росту уровня его экономической устойчивости и инвестиционной привлекательности, учитывающий объем административной и инфраструктурной нагрузки на рынок, а также ориентированный на повышение качества жизни населения. Практическая реализация механизма регулирования в городском округе Самара позволила обосновать условия пространственной реорганизации города на различных уровнях управления, стратегию диверсификации жилищного комплекса, а также разработать совокупность программ развития малого бизнеса и повышения устойчивости объектов жилищной инфраструктуры, обеспечивающих функционирование рынка жилой недвижимости;

- предложен комплекс мероприятий по повышению эффективности регулирования рынка жилой недвижимости крупного города, основными элементами которого являются: мониторинг качества жилищных условий и обеспеченности населения жильем; создание центров развития межрегионального сотрудничества и кооперации в сфере жилищного строительства; усиление ответственности за формирование административных барьеров развития рынка и нецелевое использование средств; расширение возможностей коллективного инвестирования и управления жильем; а также формирование программ улучшения жилищно-коммунального обслуживания населения. Обосновано, что практическое использование предложенного комплекса мероприятий в городском округе Самара позволит повысить активность участников регионального рынка жилой недвижимости, существенно сократить риски взаимодействия участников рынка и обеспечить устойчивость его экономического развития;

- разработаны методические рекомендации по формированию и реализации программ устойчивого развития жилищного комплекса городского округа Самара, ориентированные на сокращение потерь региона от возможных неблагоприятных последствий развития рынка жилья. Отличительной особенностью предложенных рекомендаций является усиление мониторинга рынка жилой недвижимости крупного города в части создания центров развития межрегионального сотрудничества и кооперации в

сфере жилищного строительства. Это решает проблему перераспределения ресурсов на рынке жилья в интересах устойчивого развития города без ущерба индивидуальным интересам инвесторов и других заинтересованных сторон на различных уровнях управления.

Теоретическая значимость результатов работы заключается в том, что основные положения и выводы, содержащиеся в диссертации, вносят существенный вклад в теорию и методологию регулирования и развития системы регулирования рынка жилой недвижимости крупного города, формирования федеральной и муниципальной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства. Результаты настоящего исследования могут быть использованы как методический и учебный материал при преподавании в вузах и учебных заведениях дополнительного профессионального образования по дисциплинам «Экономика недвижимости»; «Основы управление недвижимостью»; «Экономика строительства», «Оценка недвижимости и бизнеса», «Управление многоквартирными домами» и т.п.

Практическая значимость результатов исследования заключается в том, что их использование позволит повысить эффективность регулирования рынка жилой недвижимости крупного города. Практическая ценность работы состоит в возможности использования ее положений и выводов при регулировании рынка жилой недвижимости крупного города и позволяет:

- своевременно выявить жилищные проблемы и направления ее решения для рынка жилой недвижимости крупного города;

-разработать организационно-экономический механизм регулирования рынка жилой недвижимости крупного города;

- систематизировать методы развития системы регулирования рынка жилой недвижимости;

- разработать модель эффективного распределения ресурсов на рынке жилой недвижимости крупного города;

- существенно улучшить механизм регулирования рынка жилой недвижимости и обеспечения устойчивости жилищного комплекса крупного города;

- повысить инвестиционную привлекательность рынка жилой недвижимости крупного города;

- разработать стратегию повышения эффективности регулирования рынка жилой недвижимости и методические рекомендации по разработке и реализации программ устойчивого развития жилищного комплекса крупного города.

Достоверность и обоснованность основных результатов и выводов исследования обусловлена: методологическими и теоретическими предпосылками исследования теорий и методов регулирования рынка жилой недвижимости крупного города; использованием методов и методик, адекватных предмету и задачам исследования; корректным формированием и применением методов мониторинга, регулирования и развития рынка жилой недвижимости крупного города.

Апробация и внедрение результатов исследования. Внедрение результатов исследования в производственную деятельность подтверждена справками от структурных департаментов Министерства строительства Самарской области, ООО «Стройинвест». Результаты исследования используются в учебном процессе Самарского государственного архитектурно-строительного университета при подготовке курса лекций «Экономика строительства» и «Управление проектами».

Апробация результатов исследования осуществлялась на научных семинарах, международных, всероссийских и региональных научных конференциях. В частности, результаты исследования были обсуждены и одобрены на следующих международных научных конференциях: «Строительство-2007, 2008» (Ростов-на-Дону, 2007, 2008), «Актуальные проблемы экономики, социологии и права в современных условиях» (Пятигорск, 2010), «Современные тенденции в экономике и управлении: новый взгляд» (Новосибирск, 2010, 2011), «Актуальные вопросы экономических наук» (Новосибирск, 2010), «Экономика и эффективность организации производства» (Брянск, 2010), «Проблемы современной экономики» (Новосибирск, 2010, 2011), «Модернизация современного общества: пути созидания и развития (экономические, социальные, философские, правовые тенденции)» (Саратов, 2011), «Социально-экономические проблемы развития предприятий и регионов» (Пенза, 2011), «Интеграция науки и производства» (Тамбов, 2011), «Социально-экономические проблемы современного общества» (Пенза-Прага, 2011), «Перспективы и тенденции развития современного инновационного общества в эпоху перемен (экономика, социология, философия, право)» (Саратов, 2011), «Управление экономическими системами» (Пенза, 2011), «Инновационная экономика и промышленная политика региона (ЭШПРОМ-2011)» (Санкт-Петербург, 2011), «Проблемы и перспективы развития экономики и управления» (Новосибирск, 2011); всероссийских научных конференциях: «Современная Россия: экономика и государство» (Москва, 2005, 2006), «Экономическое развитие России: институты, инфраструктура, инновации, инвестиции» (Иваново, 2010), «Регионы России: проблемы, перспективы, решения» (Москва, 2010), «Модель российской экономической системы: тенденции, проблемы и перспективы целеполагания и отраслевого менеджмента» (Волгоград, 2010), «Инновации. Интеллект. Культура» (Тобольск, 2010), «Управление, финансы, право: тенденции и перспективы развития в условиях инновационной экономики» (Тверь, 2011); 56, 59, 61, 64, 66, 67, 68-й региональных научно-практических конференциях (Самара, 1999, 2002, 2004, 2007, 2009,2010, 2011).

Публикации. Основное содержание диссертационной работы отражено в 58 печатных работах, включая 5 монографий, 13 статей в ведущих рецензируемых научных журналах, доклады на конференциях. Общий объем опубликованных работ составляет 57,2 п.л., из них авторский вклад -47,1 п.л.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, пяти глав, за-

ключения, списка использованных источников, включающих в себя 278 наименований, а также приложения.

Во введении обоснована актуальность темы диссертационной работы, определены цель и задачи исследования, приводятся сведения о научной новизне и практической значимости результатов исследования.

В первой главе «Теоретико-методологические основы регулирования рынка жилой недвижимости крупного города» рассмотрены жилищная проблема и ее влияние на регулирование рынка жилой недвижимости, выявлены направления решения жилищной проблемы и современные тенденции эффективного регулирования рынка жилой недвижимости, обоснован системный подход к регулированию рынка жилой недвижимости крупного города.

Во второй главе «Концепция регулирования рынка жилой недвижимости крупного города» предложен методический подход к регулированию рынка жилой недвижимости и устойчивому развитию жилищного комплекса крупного города, выявлены принципы и методы регулирования рынка жилой недвижимости крупного города, разработан организационно-экономический механизм регулирования рынка жилой недвижимости крупного города.

В третьей главе «Региональные особенности регулирования рынка жилой недвижимости крупного города (на примере городского округа Самары)» исследована социально-экономическая характеристика жилищного комплекса Самары и его роли в обеспечении устойчивого развития региона, определены основные параметры развития рынка жилой недвижимости и перспективы решения жилищной проблемы городского округа Самара, предложены методы развития системы регулирования рынка жилой недвижимости.

В четвертой главе «Методический инструментарий регулирования рынка жилой недвижимости крупного города и выбор модели его ресурсного обеспечения» рассмотрено ресурсное обеспечение рынка жилой недвижимости крупного города, проанализированы и предложены программы государственной поддержки рынка жилой недвижимости и повышения обеспеченности населения городского округа Самара жильем, разработана модель институционального взаимодействия и эффективного распределения ресурсов на рынке жилой недвижимости крупного города.

В пятой главе «Эффективность регулирования рынка жилой недвижимости городского округа Самары» предложен механизм регулирования рынка жилой недвижимости и обеспечения устойчивости жилищного комплекса городского округа Самара, разработана стратегия повышения эффективности регулирования рынка жилой недвижимости и решения жилищной проблемы в городском округе Самара, даны методические рекомендации по разработке и реализации программ устойчивого развития жилищного комплекса городского округа Самара.

В заключении изложены основные выводы и рекомендации, полученные в результате проведенного исследования.

II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

1. Уточнено понятие теоретико-методологической сущности регулирования рынка жилой недвижимости крупного города как экономической категории, что позволило по-новому взглянуть на проблему его регулирования с позиций теории устойчивого развития.

В силу специфических характеристик жилья как товара рынок жилой недвижимости крупного города существенно отличается от других секторов рыночной экономики. Он представляет собой рынок ограниченных ресурсов, продавцов и покупателей. Проблема обеспечения граждан России жильем является сегодня одной из самых актуальных. На сегодняшний день в России ежегодно строится 0,25 м2 жилья на одного человека, хотя требуется обеспечить объемы ввода жилья на уровне около 1,3 м2. В очередях на улучшение жилищных условий зарегистрировано 4,43 млн. домохозяйств. Также надо учитывать, насколько наличие или отсутствие нового жилья влияет на динамику численности семей, улучшение демографической ситуации в России и что ключевым потребителем жилья является семья. Определение количества семей, нуждающихся в жилье, имеет важное значение для оценки ситуации при решении жилищной проблемы России.

Масштабность проблемы позволяет сделать вывод о том, что решение задачи подобной важности и сложности невозможно без активной роли государства. В этой связи для России необходим поиск новых форм решения жилищной проблемы с целью обеспечения условий эффективного регулирования рынка жилой недвижимости крупного города, направленных на стимулирование роста предложения жилья на рынке, включая реализацию мер по поддержке жилищного строительства; стимулирование платежеспособного спроса на жилье, включая повышение доступности приобретения жилья для молодых семей; построение системы индикаторов оценки эффективности решения жилищной проблемы и развития рынка жилой недвижимости крупного города. В основе реализации указанных направлений решения жилищной проблемы крупного города лежит совокупность теоретических концепций, методов и моделей, приведенных ниже.

Изучение закономерностей изменения цен на жилье во времени. В последние десятилетия ученые неоднократно обращались к анализу факторов, определяющих динамику цен на рынке жилой недвижимости крупного города. В 1990-1992 гг. первые исследователи жилищного рынка крупного города (Калинина Н.В., Ноздрина H.H., Пчелинцев О.С., Абанкина И.В. и др.) прилагали значительные усилия для получения такого показателя, как средняя цена стандартной квартиры. Использование этого показателя позволило получить первые оценки сравнительного уровня цен в городах России и доступности жилья для населения этих городов.

С 1995 года в связи с прекращением непрерывного роста цен в долларовом выражении возникла потребность в исследовании закономерностей изме-

нения цен во времени с точки зрения оптимальности реализации методического подхода к регулированию рынка жилой недвижимости крупного города Эта методика полностью или частично применялась для анализа рынка жилой недвижимости крупного города в работах Г.М. Стерника, H.H. Ноздриной, Б.Д. Новикова, А.Н. Купчина, Л.И. Дроновой, Н.Г. Волочкова, В.И. Бутова, Н.П. Кетовой и др.

Оценка и прогнозирование параметров и структуры динамики жилищного строительства. Данное действие в рамках реализации методического подхода к регулированию рынка жилой недвижимости крупного города является необходимым для выработки стратегических и тактических решений по вопросам регулирования рынка нового жилья в крупном городе. Первые экономические модели, включающие в себя анализ жилищного строительства, появились в 60-70-е годы прошлого столетия. С использованием так называемой «модели движения жилищного фонда» Р. Мьют (1960), Л. Смит (1974), Г. Спаркс (1967), С. Мэйсел (1963,1965), Дж. Керл (1979) исследовали предложение на рынке жилой недвижимости крупного города в краткосрочном периоде.

Наиболее распространенным методическим подходом к анализу рынка жилищного строительства в крупном городе является исследование динамических рядов, к примеру таких показателей, как структура ввода в действие жилых домов по формам собственности, доля затрат на жилищное строительство в структуре инвестиций в основной капитал, объем инвестиций в жилищное строительство и их структура по формам собственности и др. Такой метод получил развитие в трудах Т.Д. Белкиной, H.A. Бирюкова, H.H. Кузнецова, Е.Б. Кибалова, К.П. Глущенко, И.А. Денисовой, 0.3. Кагановой, а также в материалах официальной статистических отчетов органов государственной статистики.

Измерение платежеспособного спроса и оценка доступности жилья в крупном городе как действие, реализуемое в рамках применения методического подхода к регулированию рынка жилой недвижимости крупного города. Основы анализа спроса на жилье заложили Р. Мьют и Е. Олсен, применив для этого неоклассическую теорию потребительского выбора. В свою очередь, исследования Т. Боема, Р. Крума, П. Зорна, Дж. Пиквансва, Д. Венберга, Дж. Фридмана, С. Мэйо и других доказали целесообразность использования в качестве индикаторов потребительских предпочтений на жилье (отличных от обусловленных уровнем доходов и цен) демографические характеристики домохозяйств (темпы миграции, возраст и семейное положение членов семьи, национальность и т.д.). Для изучения трансформации установок семей в отношении решения жилищной проблемы в условиях перехода к рынку Институтом экономики города и Институтом народнохозяйственного прогнозирования РАН была разработана методика обследования семей. Модель предполагает изучение доступности различных видов коммерческого жилья в зависимости от условий его реализации

на жилищном рынке. По мнению авторов, оценка коммерческой доступности жилья не является объективной, так как оценка платежеспособного спроса осуществлялась без учета стоимости жилых помещений, находящихся в собственности граждан.

Указанный недостаток был преодолен в рамках модели, разработанной Фондом «Институт экономики города» (Москва), Metropolitan Research Institute (Будапешт) и Urban Institute (Вашингтон) для оценки потенциального спроса на жилищные кредиты и жилье. Главными результирующими показателями в модели являются максимальная емкость рынка ипотечных жилищных кредитов, а также потенциальный спрос на жилье и ипотечные жилищные кредиты.

Анализ приведенных выше теоретических концепций позволил нам сформулировать методологические положения регулирования с позиций теории устойчивого развития исследуемого рынка жилой недвижимости крупного города, определить основополагающие понятия в области теории регулирования рынка жилой недвижимости крупного города (рис. 1).

Рис. 1. Основополагающие понятия в области теории регулирования

рынка жилой недвижимости крупного города Рынок жилой недвижимости крупного города - это система экономических отношений и набор механизмов, посредством которых через взаимодей-

ствие спроса и предложения на территории города в рамках единого правового поля осуществляется передача прав собственности на жилые помещения и связанных с ней интересов между контрагентами рынка.

Регулирование рынка жилой недвижимости крупного города - экономическая категория, характеризующая воздействие множества взаимосвязанных институтов государственного управления и саморегулирования на совокупность объектов жилья и их собственников, реализуемое на основе организации рационального взаимодействия сторон в интересах развития города на различных уровнях управления. Эта трактовка позволяет предложить авторскую классификацию рынка жилой недвижимости и по-новому взглянуть на проблему его системного регулирования с позиций теории устойчивого развития исследуемого рынка

2. Обосновано выделение пяти составляющих системы регулирования рынка жилой недвижимости крупного города: социальной, институциональной, экономической, инвестиционной, инфраструктурной.

Существует необходимость решения ряда методологических проблем развития процессов регулирования рынка жилой недвижимости крупного города, к которым можно отнести:

- недостаточную и неполную систематизацию наиболее значимых факторов влияния внешней и внутренней среды на социальные, институциональные, экономические, инвестиционные и инфраструктурные составляющие и параметры регулирования рынка жилой недвижимости;

- отсутствие концептуальной модели регулирования рынка жилой недвижимости, а также методологии развития системы его регулирования, ориентированной на повышение устойчивости объектов жилищного комплекса;

- недостаточную проработанность методического подхода к регулированию рынка жилой недвижимости крупного города, обеспечивающего определение и контроль достижения целевых значений по внешним и внутренним параметрам устойчивого развития исследуемого рынка;

- отсутствие адаптивного механизма регулирования рынка жилой недвижимости крупного города, способствующего росту уровня его экономической устойчивости и инвестиционной привлекательности;

- неэффективность мероприятий по регулированию рынка жилой недвижимости крупного города, особенно в аспекте создания специализированных институциональных структур;

- недостаточность рекомендательной базы по формированию и реализации программ устойчивого развития жилищного комплекса крупного города, ориентированной на сокращение потерь регионов России от возможных неблагоприятных последствий развития рынка жилья.

Задача государственной поддержки решения жилищной проблемы в крупном городе сводится в основном к обеспечению гармоничного равновесия высокой эффективности жилищного строительства и социальной справедливости. Важное значение имеет необходимость защиты малоимущих слоев насе-

ления. Оба эти условия - высокая эффективность и социальная справедливость - необходимы для развития мер государственной поддержки решения жилищной проблемы в крупном городе, ориентирующихся на рынок жилья, пользующихся поддержкой и доверием как со стороны инвесторов, так и граждан.

Исходя из вышеуказанного, нами было выявлено, что система регулирования рынка жилой недвижимости крупного города включает в себя пять составляющих (рис. 2): социальную (1), формирующую условия для повышения активности и удовлетворенности населения; институциональную (2), выступающую как совокупность элементов и институтов государственного управления и саморегулирования; экономическую (3), отражающую основные результаты взаимоотношений между участниками рынка жилой недвижимосга; инвестиционную (4), характеризующую ресурсное обеспечение сделок с объектами жилья в интересах перспективного развития городского хозяйства; инфраструктурную (5), обеспечивающую эффективное функционирование объектов жилья на всех этапах их жизненного цикла.

Система регулирования рынка жилой недвижимости крупного города Внешний контур регулирования рынка жилой недвижимости крупного города

Уровень жизни и доходов населения

Программа «Жилище» и уровень регулирования рынка

Условия для повышения активности и удовлетворенности населения

Совокупность элементов и институтов государственного управления и саморегулирования

Эффективное управление строительным производством

Инвестиционный климат и покупательская способность

Основные результаты взаимоотношений между участниками рынка жилой недвижимости

Технико-технологическая база строительного комплекса и инфраструктуры

Ресурсное обеспечение сделок с объектами жилья в интересах развития городского хозяйства

Е>

Эффективное функционирование объектов и участников рынка жилой недвижимости на всех этапах их жизненного _цикла

Внутренний контур регулирования рынка жилой недвижимости крупного города

Рис. 2. Составляющие системы регулирования рынка жилой

недвижимости крупного города 3. Разработана концепция регулирования рынка жилой недвижимости крупного города, способствующая его переводу на инновационный путь развития и базирующаяся на принципах и методах теории организации систем, институционального и устойчивого развития, используемых при построении и организации взаимодействия участников рынка.

Органы регулирования рынка жилой недвижимости крупного города являются одновременно ключевыми звеньями процесса управления на городском уровне и центрами сосредоточения властных полномочий. К научному обеспечению принципов распределения полномочий и функций органов регулирования рынка жилой недвижимости относится внедрение

современных технологий менеджмента, основанных на экономических методах регулирования моделей и концепций.

В организационно-экономическом механизме регулирования рынка жилой недвижимости (рис. 3) предлагается вычленить пять важнейших уровней

¿подсистем),......................................................................

Институционально-управленческий блок

Уровни механизма регулирования рынка жилой недвижимости крупного города

Домашние хозяйства Жилшцно - коммунальное и строительное хозяйство Рынок жилой недвижимости Городское хозяйство Государство

Институциональное взаимодействие участников рынка жилой недвижимости

Согласование целей городского хозяйства и государства Органы управления рынком жилой недвижимости крупного города Согласование интересов домохо-зяйств, жилищно-коммунальных и строительных предприятий

Комплексное воздействие на рынок жилой недвижимости крупного города | Управляющие воздействия] [Регулирующие воздействий [Корректирующие воздействий

Направления и приоритеты регулирования рынка жилой недвижимости города Блок методического обеспечения

Система организационных инструментов:

Подсистема нормативно-правовых актов Формы кооперации и сотрудничества Организационные формы структур Венчурная деятельность _Инфраструктура рынка_

Система экономических инструментов: Прогнозирование, планирование Налоговое регулирование Таможенное регулирование Финансово-кредитное регулирование _Ценообразование_

Формы реализации организационно-экономического механизма решения жилищной проблемы крупного города_

Интегративно-результативный блок "

Воздействие на эффективность регулирования рынка жилой недвижимости города

Повыше- Увеличение Рост эффек- Повыше- Улучшение

ние конку- инвестици- та от исполь- ние каче- показателей

рентоспо- онной при- зования ре- ства жиз- функциони-

собности влекательно- сурсов уча- ни город- рования

рынка жи- сти рынка стниками ского на- рынка жилы

лья жилья рынка селения

Снижение издержек жилищно-коммунального и строительного хозяйства за счет технической модернизации и

эффективной организации _процессов_

Воздействие на социально-экономическое развитие рынка жилой недвижимости

Рис. 3. Организационно-экономический механизм регулирования рынка

жилой недвижимости К ним относятся следующие подсистемы: домашнее хозяйство; жилищ-

но-коммунальное и строительное хозяйство; рынок жилой недвижимости; городское хозяйство; государство, обеспечивающих корректировку подхода к регулированию рынка жилой недвижимости крупного города на основе комплексного использования организационных и экономических инструментов, обеспечивающих повышение эффективности функционирования основных участников рынка в соответствии с современными социально-экономическими условиями, темпами научно-технического прогресса, тенденциями и основными направлениями совершенствования российской экономики и повышения конкурентоспособности городского хозяйства России. В данном случае под организационно-экономическим механизмом понимается совокупность взаимосвязанных элементов, объединенных с целью повышения эффективности управления, регулирования и развития рынка жилой недвижимости и включающих в себя помимо участников данного рынка и объектов его инфраструктурного комплекса ряд организационных и экономических инструментов, используемых для организации их рационального взаимодействия, ориентированного на результат.

Важным экономическим инструментом регулирования рынка жилой недвижимости крупного города является распределение во времени и объеме ремонтно-реконструктивных мероприятий (РРМ) по жилищному фонду, которое обеспечивается их перспективным планированием. Базой перспективного планирования реконструкции жилищного фонда является планирование капитального ремонта жилой застройки. Основную задачу управления РРМ можно сформулировать следующим образом: с учетом сложившейся динамики потребности в РРМ и технологических требований к срокам его проведения, а также учитывая возможные варианты развития экономики городского хозяйства и его производственно-материальной базы, определить сбалансированное решение, в основе которого лежит пара экономических решений; а также векторы значений экономических параметров и оптимальных объемов РРМ. В работе предложена модель функционирования имитационной системы управления РРМ по жилищному фонду.

4. Выявлены и систематизированы наиболее значимые факторы влияния внешней и внутренней среды на социальные, институциональные, экономические, инвестиционные и инфраструктурные составляющие и параметры регулирования рынка жилой недвижимости.

Для выявления и систематизации наиболее значимых факторов регулирования рынка жилой недвижимости крупного города в диссертации проведен анализ основных параметров рынка жилой недвижимости на примере городского округа Самара. В табл. 1 приводятся результаты обследования потребностей и возможностей семей в улучшении жилой площади городского округа Самары. По состоянию на 01.09.2011 г., на территории городского округа Самара находится 9916 жилых домов общей площадью 30,3 млн. м2.

Таблица 1

Результаты обследования потребностей и возможностей _семей в улучшении жилищных условий_

Показатели Значение, %

Удельный вес семей, которые хотели бы получить жилье в рамках очереди, расселения или по наследству, арендовать жилье или его обменять. 88,5

Из семей, планирующих приобретать новое жилье: - хотят приобрести жилье на первичном рынке, - на вторичном рынке - рассматривают возможность приобретения жилья как на первичном, так и на вторичном рынке жилой недвижимости крупного города 23,0 36,0 41,0

Удельный вес готового жилья в структуре предложения жилья на первичном рынке 11,0

Удельный вес всех семей, которые готовы осуществлять индивидуальное строительство нового жилья, 3,0

Удельный вес всех семей, которые хотят приобрести готовое индивидуальное жилье 15,0

Удельный вес строящегося жилья, относящегося к индивидуальному жилищному строительству 40,0

Удельный вес семей, которые способны улучшить качество своей жизни путем приобретения или строительства жилья За счет собственных средств 20,0

Удельный вес семей, ежегодно приобретающих жилье, - из них за счет средств федерального и городского бюджетов 2,0 0,5

Анализ состояния и проблем рынка жилой недвижимости Самары позволил выделить базовые составляющие системы регулирования рынка жилой недвижимости, разработать концепцию регулирования этого рынка на примере крупного города и провести ранжирование факторов влияния внешней и внутренней среды на рынок жилья. В табл. 2 представлены наиболее значимые факторы влияния, которые детально рассмотрены в работе на примере рынка жилой недвижимости городского округа Самара.

Таблица 2

Характеристика факторов влияния внешней и внутренней среды на

базовые составляющие регулирования рынка жилой недвижимости

Составляющая Факторы влияния внешней среды Факторы влияния внутренней среды

Социальная Норматив обновления жилого фонда Объем и основные характеристики жилого фонда

Нормативы обеспеченности социальным жильем Объем социального жилья

Наличие программ поддержки и развития рынка жилья Порядок оформления в собственность

Институциональная Структурная сложность рынка и наличие механизмов взаимодействия участников Функциональное назначение жилья и простота его изменения

Нормативы гос. регулирования качества жилищных условий Простота оформления конструктивных изменений

Нормативы реконструкции жилого фонда Объем ветхого и аварийного жилья

Окончание табл. 2

Составляющая Факторы влияния внешней среды Факторы влияния внутренней среды

Экономическая Динамика рыночной стоимости 1 м2 жилья Ресурсоемкость и энергоемкость жилья (вода, электричество и т.п.)

Уровень заработной платы населения с учетом инфляции Плотность застройки и жилищного фонда

Величина земельной ренты, налоги на содержание и эксплуатацию Расходы на управление и эксплуатацию жилья

Инвестиционная Спрос на жилую недвижимость и доходность его строительства Финансовая доступность жилья для населения

Нормативы доходности на инвестированный капитал Внутренняя норма рентабельности инвестиций в жилье

Нормативы риска капиталовложений в жилье Ликвидность жилья и период окупаемости инвестиций

Инфраструктурная Необходимое количество объектов инфраструктуры Инженерная обеспеченность жилья и придомовой территории

Близость парков и зон отдыха, объектов социального и культурно-бытового обслуживания Благоустройство жилья и придомовой территории

Транспортная доступность и «экологическая чистота» жилья Уровень комфорта жилья и близость промышленных объектов

Для итоговой характеристики параметров, влияющих на данный рынок, в диссертации предложено использовать десять базовых индексов (рис. 4).

К

а

о

Инвестиционная составляющая

Социальная \составляю-

'кономическая составляющая

Рис. 4. Индексы влияния внешней и внутренней среды на рынок жилой недвижимости

Они характеризуют влияние внешней и внутренней среды на динамику развития рынка жилья.

Основная идея расчета группы индексов, характеризующих параметры развития рынка жилой недвижимости, состоит в том, что они определяются на основе выявления функциональной зависимости между факторами влияния на данный рынок.

5. Обоснованы методологические предпосылки и разработана концептуальная модель регулирования рынка жилой недвижимости крупного города, а также предложена методология развития системы регулирования рынка, ориентированная на повышение устойчивости объектов жилищного комплекса и социальной защищенности различных слоев населения, объединяющая методы и механизмы эффективного взаимодействия участников исследуемого рынка.

Изучение системы регулирования рынка жилой недвижимости позволяет выявить ряд методологических предпосылок развития данного рынка:

- рост уровня жизни, создание условий для разработки методов и механизмов обеспечения жильем всех социальных слоев населения;

- упрощение институционального взаимодействия участников рынка;

- повышение устойчивости рынка жилой недвижимости за счет снижения ресурсоемкости и энергоемкости объектов жилищного комплекса;

- увеличение инвестиционной привлекательности жилья с использованием методов комплексной застройки и планирования территорий;

- рациональное сочетание объектов жилищного комплекса с объектами инфраструктуры, формирующих для разных социальных слоев населения необходимый уровень безопасности и комфорта проживания.

Детальный анализ методологических предпосылок позволяет определить логику исследования системы регулирования рынка жилой недвижимости (рис. 5) и сформировать концептуальную модель регулирования рынка жилья, отличительной особенностью которой является адаптация основных блоков организационно-экономического механизма регулирования рынка жилой недвижимости к современным условиям развития исследуемого рынка. Адаптация основных блоков организационно-экономического механизма регулирования рынка жилья к современным условиям развития исследуемого рынка позволяет выявить принципы, методы, механизмы и показатели его перспективного развития, которые составляют основу методологии развития системы регулирования рынка жилой недвижимости крупного города.

К принципам регулирования рынка жилой недвижимости в работе отнесены следующие принципы: оценки потребности в жилье; удовлетворенности жилищными условиями; емкости рынка жилья; качества жилья и комфорта жилищных условий; доступности жилья; ресурсоемкости и доходности жилья; обременения жилья; государственного регулирования и саморегулирования жилищных условий; институционального взаимодействия; инвестирования; тарифного регулирования и ряд других.

Рис. 5. Логика исследования системы регулирования рынка жилой недвижимости

В качестве методов развития рынка жилья в работе использованы методы программно-целевого управления, институционального взаимодействия, ресурсного обеспечения, факторного анализа, экспертных оценок, а также механизмы организационно-экономического регулирования рынка жилья и контроля достижения целевых значений показателей, характеризующих социальные, институциональные, экономические, инвестиционные и инфраструктурные составляющие устойчивого развития данного рынка.

На основании результатов анализа передового зарубежного опыта, в диссертации подробно описан механизм ресурсного обеспечения развития рынка жилой недвижимости крупного города на примере городского округа Самара.

6. Обоснован методический подход к регулированию рынка жилой недвижимости крупного города, обеспечивающий определение и контроль достижения целевых значений по внешним и внутренним параметрам устойчивого развития исследуемого рынка.

Достижение высокого уровня жизни населения и комфортности жилья в крупном городе невозможно без комплексного учета параметров развития рынка жилой недвижимости и совокупности методов его регулирования. В диссертации обоснована необходимость использования методов программно-целевого управления, институционального взаимодействия, ресурсного обеспечения, факторного анализа и экспертных оценок (рис.6). В данном случае методы программно-целевого управления позволяют конкретизировать цели и определить перечень мероприятий по их достижению.

Механизм программно-целевого управления жилой недвижимостью

Методы программно-целевого управления

Методы целе-полагания

Методы планирования

Методы декомпозиции^^

Методы прогнозирования

Методы государственного регулирования, надзора и контроля

Институционально-управленческий блок

Блок методического обеспечения

Методы взаимодействия организационных и экономических инструментов

Интегративно-результативный блок

X

Организационно-экономический механизм регулирования рынка жилья

Методы

институ-

циональ-

ного взаи-

модейст-

вия, рас-

пределе-

ния ролей

и зон от-

ветствен-

ности

Механизм ресурсного обеспечения рынка жилой недвижимости

Методы бюджетного финансирования

^ Методы использования схем долевого строительства и рассрочки

Методы ипотечного кредитования

Методы использования схем жилищно-строительных кооперативов

Методы организации и управления _ресурсными потоками_

Механизм контроля достижения целевых значений показателей при регулировании рынка жилья

Методы факторного анализа

Методы экспертной оценки

Методы построения системы критериев и показателей

Методы сценарного анализа и определения пороговых значений

Методы мониторинга и контроля _эффективности_

Развитие системы Совершенствование Построение модели институциональ-

самоуправления и технического регулиро- ного взаимодействия и эффективного

саморегулируемых вания и надзора на рын- распределения ресурсов на рынке

организаций ке жилой недвижимости жилой недвижимости крупного города

Рис. 6. Методы и механизмы, используемые при регулировании рынка

жилой недвижимости В целях организации «¡финансирования и координации городских социальных программ, связанных с решением жилищной проблемы городского округа Самара, важно сегодня создать новый институт - Городскую жилищную корпорацию в форме некоммерческой организации, осуществляющей свою деятельность, в том числе и в Самарской области.

7. Разработан механизм регулирования рынка жилой недвижимости крупного города, способствующий росту уровня его экономической устойчивости и инвестиционной привлекательности, учитывающий объем административной и инфраструктурной нагрузки на рынок, а также ориентированный на повышение качества жизни населения.

Механизм регулирования рынка жилой недвижимости крупного города представлен на рис. 7.

| Факторы влияния^внутренней среды [

Факторы влиянм внешней среды

Механизм программно-целевого управления жилой недвижимостью

Организационно-экономический механизм регулирования рынка жилой недвижимости

Механизм ресурсного обеспечения рынка жилой _недвижимости

Механизм контроля достижения целевых значений показателей при регулировании рынка жилья

Основные направления стимулирования развития рынка жилой недвижимости

Повышение устойчивости природно-экологического каркаса Социально - экономическое и пространственное развитие городского хозяйства Мероприятия по сохранению историко-культурного наследия

Разработка мероприятий по эффективному использованию существующей застройки и территорий для решения жилищной проблемы и роста потенциала городского хозяйства Определение направлений и границ территорий для нового жилищного и коммунального строительства, деловой активности и производства, торговли, науки, туризма и отдыха

Разработка генерального плана раздития территории крупного города

|_Повышение качества жизни населения крупного города_|

Рис. 7. Механизм регулирования рынка жилой недвижимости крупного города

Предлагаемый в диссертации механизм регулирования рынка жилой недвижимости крупного города также определяет основные направления стимулирования развития данного рынка, к которым относятся повышение устойчивости природно-экологического каркаса, социально-экономическое и пространственное развитие городского хозяйства, мероприятия по сохранению историко-культурного наследия, разработка мероприятий по эффективному использованию существующей застройки и территорий для решения жилищной проблемы и роста потенциала городского хозяйства, определение направлений и границ территорий для нового жилищного и коммунального строительства, деловой активности и производства, торговли, науки, туризма и отдыха (рис.7).

Все эти направления должны быть учтены при разработке генерального плана развития территории крупного города и способствовать росту

уровня его экономической устойчивости и инвестиционной привлекательности и ориентированы на повышение качества жизни его населения.

8. Предложен комплекс мероприятий по повышению эффективности регулирования рынка жилой недвижимости крупного города на основе создания специализированного центра мониторинга, регулирования и развития рынка жилой недвижимости.

Наличие механизма регулирования рынка жилой недвижимости крупного города не позволяет говорить о высокой или низкой эффективности развития исследуемого рынка. В то же время, без оценки эффективности регулирования исследуемого рынка процесс осуществления рыночных преобразований теряет смысл, поэтому в работе был предложен комплекс мероприятий по определению параметров эффективности регулирования рынка жилой недвижимости в городском округе Самара и формированию специализированного центра мониторинга, регулирования и развития рынка жилой недвижимости, разработке и реализации мер по его своевременному регулированию. Основные функции специализированного центра мониторинга, регулирования и развития рынка жилой недвижимости представлены в табл. 3.

Таблица 3

Функции специализированного центра мониторинга, регулирования и _развития рынка жилой недвижимости_

Составляющая Футора

Мониторинг Регулирование Корректировка

Социальная Собственники и объекты жилья, качество жилищных условий и обеспеченность населения жильем Программы предоставления социального жилья, сноса аварийного и ветхого жилого фонда, социального найма Пространственное развитие городского хозяйства и политика социальной поддержки отдельных слоев населения

Институциональная Участники рынка жилья (ТСЖ и институты государственного управления), информационная открытость рынка Законодательные инициативы по упрощению процесса перехода прав собственности на объекты жилищного комплекса Развитие межрегионального сотрудничества и кооперации в сфере жилищного строительства, трансферт технологий

Экономическая Динамика стоимости жилья и условий развития рынка жилой недвижимости, стоимость строительства и эксплуатации жилья Сокращение уровней регулирования и контроля, повышение ответственности участников рынка, развитие самоуправления и саморегулирования Усиление ответственности за формирование административных барьеров развития рынка и нецелевое использование средств

Инвестиционная Динамика инвестиционной привлекательности жилья и инструментов инвестирования Государственные гарантии возврата инвестиций, повышение эффективности использования инвестиционных инструментов Расширение возможностей коллективного инвестирования и управления жильем

Инфраструктурная Объекты инфраструктурного комплекса, уровень комфортности жилья Тарифное регулирование и контроль качества коммунального обслуживания населения Формирование программ улучшения жилищно-коммунального обслуживания населения

Результатом работы центров является мониторинг и регулирование рынка жилья, которые осуществляются на основе рационального сочетания возможностей организационного механизма, а также механизмов ресурсного обеспечения, программно-целевого управления и контроля достижения плановых значений, по группам показателей развития исследуемого рынка. Примером реализации таких действий является совершенствование институциональной составляющей рынка жилой недвижимости на основе развития межрегионального сотрудничества и кооперации в сфере жилищного строительства, базовым элементом которого является формирование в городском округе Самара целевой программы «Город - городу». Здесь преимущественно используются методы, входящие в состав организационно-экономического механизма и механизма программно-целевого управления рынком. Практическое использование предложенного комплекса мероприятий в городском округе Самара позволит повысить активность участников регионального рынка жилой недвижимости, существенно сократить риски взаимодействия участников рынка и обеспечить устойчивость его экономического развития.

Существенным резервом увеличения налоговых доходов бюджета городского округа Самара является реальная поддержка развития малого предпринимательства, в том числе в сфере жилищного строительстве. Ясно, что краткосрочные рыночные механизмы (налоговые и другие) необходимо дополнять долгосрочными проектами вложения ресурсов на приоритетных направлениях решения жилищной проблемы городского округа Самара с использованием эффективных механизмов гарантирования, страхования финансовых средств. Здесь особый интерес приобретает деятельность Администрации городского округа Самара в области разработки и эффективного использования технологий представления гарантий строительным предприятиям на основе опыта, накопленного в ходе реализации программы «Город - городу».

9. Разработаны рекомендации по формированию и реализации программ устойчивого развития жилищного комплекса городского округа Самара, ориентированные на сокращение потерь региона от возможных неблагоприятных последствий развития рынка жилья и проведена оценка эффективности регулирования рынка жилой недвижимости в городе.

Эффективность регулирования рынка жилой недвижимости - величина непостоянная. Она зависит от множества параметров, для определения которых используются различные методы расчета. В диссертации для комплексной характеристики рынка жилой недвижимости используются индексы мониторинга его внешней и внутренней среды.

Величина каждого из представленных в табл. 4 индексов лежит в границах [0,1], что позволяет дать характеристику каждой из пяти составляющих системы регулирования рынка жилой недвижимости. При этом каждому индексу экспертно устанавливается критерий, определяющий позитивный или негативный характер его изменения. Следовательно, мы можем изучать динамику изменений параметров жилья и рынка жилой не-

движимости, а также осуществлять необходимые регулирующие воздействия в зависимости от результата их мониторинга.

Индекс социальной нагрузки на рынок характеризует потребность в социальном жилье и уровень решения жилищной проблемы. Негативная динамика данного индекса за последние три года говорит о наличии проблем в регулировании рынка жилой недвижимости, решение которых не соответствует реальным потребностям населения. С другой стороны, индекс обеспеченности жильем населения городского округа Самара показывает позитивную динамику, что свидетельствует о том, что строительство объектов жилого фонда осуществляется, хотя и в недостаточных объемах. При этом население, обеспеченное жильем, в среднем имеет площади для проживания, превышающие установленный по стране норматив - 18 м2 на одного человека.

Таблица 4

Динамика индексов развития рынка жилой недвижимости

городского округа Самара

Составляющая Наименование индекса Критерий 2008 2009 2010

Социальная Индекс социальной нагрузки на рынок жилья 1| <0,2 0,23 0,26 0.24

Индекс обеспеченности жильем I? >0,8 0,86 0,87 0,88

Институциональная Индекс административной нагрузки на рынок жилья 1з <0,2 0,40 0,42 0,38

Индекс развития и модернизации жилья 14 >0,2 0,17 0,17 0,18

Экономическая Индекс экономической устойчивости рынка жилья ь >0,8 0,65 0,67 0,69

Индекс расходов на жилье ь <0,2 0,16 0,12 0,08

Инвестиционная Индекс инвестиционной привлекательности рынка 17 >0,5 0,64 0,69 0,66

Индекс доходности жилья ь >0,5 0,56 0,73 0,61

Инфраструктурная Индекс инфраструктурной нагрузки на рынок жилья ь <0,2 0,35 0,37 0,35

Индекс комфортности жилья 1.0 >0,5 0,31 0,28 0,34

Противоположные значения этих индексов свидетельствуют о наличии существенных проблем в развитии социальной составляющей системы регулирования рынка жилой недвижимости. При этом можно использовать следующую модель расчета вектора социального жилья, предоставляемого на

бесплатной и субсидируемой основе. Вектор Ас = (я,.....я,.....ам) - требуемая

структура социального жилья - должен максимально удовлетворять потребности нуждающегося населения, т.е.

|>,(0-а,(0)->гтп, (1)

где (г)- потребность в жилой площади ¡-го вида социального жилищного фонда в момент времени I; а, (г) - объем ¡-го вида социального жилищного фонда в момент

времени I.

Степень удовлетворения потребности в социальном жилье (в долях единицы) можно рассчитать как

4(0 = а,.(0АС). (2)

Указанный показатель ¿Дг) характеризует удовлетворенность в потребности социального жилищного фонда ¡-го вида и должен стремиться к 1.

Агрегированный индекс удовлетворения потребности в социальном жилье рассматривается по формуле

Дс(0 = £>,('М«, (3)

1=1

где £,(0 - коэффициент важности (весомости) показателя удовлетворения потребности в социальном жилье той или иной группы нуждающегося населения; определяется экспертным путем при

N

условии, что £ = 1.

ы

В качестве критерия эффективности социальной жилищной политики можно принять такую динамику показателя удовлетворенности Ос(0 и £>с(г+1), которая соответствует условию:

¿¿гДг+1К.(Г+1)^;£>,.(04(0. (4)

/«I ¿«1

Таким образом, агрегированная структура социального жилья должна удовлетворять следующей системе:

N

][>,(')-а, С))-» ™п;

Ас\ н (5)

£g¡(t + Щ(t + l)>^Zg¡(t)dl(t)■

. 1=1 /=1

Предложенный порядок расчета агрегированной структуры социального жилья поможет проведению эффективной политики по решению жилищной проблемы в крупном городе.

Индекс административной нагрузки на рынок. За последние три года данный индекс находится «в красной зоне». Он демонстрирует позитивную динамику, свидетельствующую о наличии слабых сдвигов в развитии рынка жилой недвижимости. Высокий уровень данного индекса говорит о наличии высокой степени его бюрократизации и необходимости изменений действующей системы управления. С другой стороны, индекс развития (модернизации) жилья также находится «в опасной зоне», что говорит о высокой степени износа жилого фонда и возможности ухудшения социальной ситуации в городском округе Самара при существенном увеличении количества ветхого и фонда аварийного жилья. Наличие позитивной динамики по данным индексам свидетельствует о попытках улучшения сложившейся ситуации.

Индекс экономической устойчивости рынка за последние три года нахо-

дится «в опасной зоне» благодаря негативной динамике индексов социальной и институциональной составляющей системы. Уровень данного индекса говорит об отсутствии у населения возможностей приобретения жилья в собственность и неэффективной системе инструментов, способствующих решению жилищной проблемы. С другой стороны, индекс расходов на жилье находится «в благоприятной зоне», что свидетельствует о наличии эффективных механизмов тарифного регулирования базовых коммунальных услуг (водоснабжение, электроснабжение, теплоснабжение, водоотведение и канализация), гибко учитывающих динамику доходов населения.

Индекс инвестиционной привлекательности рынка за последние три года находился «в зеленой зоне» и демонстрировал позитивные тенденции роста. Резкий рост индекса в 2009 г. объясняется влиянием экономического кризиса, обусловившего повышенный инвестиционный интерес к рынку жилой недвижимое™. С другой стороны, индекс доходности жилья также находился «в благоприятной зоне», что говорит о высокой популярности использования жилья в качестве объекта инвестиционных вложений и создании для этого необходимых условий инвестирования. Также данный индекс свидетельствует о том, что совокупная доходность инвестора от роста стоимости жилья и получаемых доходов от его аренды с учетом низкой ликвидности и высокой устойчивости вложений превышает уровень доходности по ряду инвестиционных инструментов.

Индекс инфраструктурной нагрузки на рынок. За последние три года данный индекс находился «в опасной зоне» и демонстрировал отсутствие динамики роста, что свидетельствует о слабой инфраструктурной оснащенности рынка при наличии большого числа организаций с недостаточным уровнем профессионализма, оказывающих услуги по коммунальному обслуживанию населения. С другой стороны, индекс комфортности жилья также находился «в опасной зоне», что говорит о низком уровне комфорта и высокой инфраем-кости жилья. Также данный индекс свидетельствует об отсутствии комфортных условий проживания населения. В целом, оба индекса находятся в «красной зоне», при этом индекс комфортности жилья демонстрирует позитивную динамику, что говорит о наличии слабых условий для улучшения уровня комфортности проживания населения в городском округе Самара.

Математическая модель расчета индексов представлена ниже:

1к = кЕЬ1(Аи.Хи)/^ы1, (6)

где: 1к - индекс развития рынка жилья по к-му параметру;

Аы- величина^го экономического показателя, используемого при расчете индекса 1к;

Хи-весовой коэффициент, определяющий значимость величины .¡-го экономического показателя, используемого при расчете индекса 1к.

Экономические показатели АКь использованные в диссертации при рас-

чете индексов 1к, представлены в табл. 5.

Таблица 5

Параметры, учитываемые при расчете индексов развития

Индекс Аю Аю Акз

I. Увеличение объемов строительства социального жилья, тыс. м2 Сокращение числа жителей города, стоящих на учете на улучшение жилищных условий, чел. Сокращение сроков строительства социального жилья, тыс. м2

Ь Увеличение жилой площади, тыс. м2 Увеличение количества жилья на одного человека, м2 Минимизация затрат на строительство одного м2 жилья

1з Снижение сроков подготовки разрешительной документации на строительство (степень бюрократизации), челУдней Смфащение числа органов государственной власти, обеспечивающих (контролирующих) работу рынка жилья, шт. Увеличение количества федеральных, региональных, муниципальных, областных программ развития рынка жилья, шт.

I» Сокращение объемов жилья ветхого и аварийного фонда, тыс. м2 Сокращение числа жителей, живущих в ветхом и аварийном жилье, чел. Увеличение объемов реконструируемого жилья, тыс. м2

Ь Динамика рыночной стоимости жилья, рУ м2 Повышение средней заработной платы с учетом уровня ее индексации в соответствии с уровнем инфляции, р. Соответствие средней заработной платы средней стоимости 1 м2 жилья (коэффициент доступности жилья), усл. ед.

Ь Увеличение тарифов на содержание 1 м жилья, р. Увеличение дополнительных расходов на содержание жилья, рУм2 Соответствие средней зарплаты средней стоимости затрат на содержание одного м2 жилья, усл. ед.

17 Прирост чистого дисконтированного дохода на инвестированный капитал, р. Прирост внутренней нормы доходности затрат и инвестиций (внутренней нормы рентабельности), % Сокращение потребности в доп.финансировании / (»инвестировании (сокращение капитального риска), р.

Ь Снижение минимального уровня инвест, вложений (доступность жилья), р. Сокращение сроков окупаемости инвестиционных вложений, лет Прирост внутренней нормы доходности на рынке аренды жилья, %

19 Эффект от развития территории (количество рабочих мест, рост товаропотоков, увеличение населения и т.п.), нат. ед. Прирост числа организаций, функционирующих в сфере ЖКХ, шт. Снижение дополнительных финансовых затрат по приобретению жилья (снижение процента по ипотеке), р.

1.0 Прирост жилья с высоким уровнем комфортности проживания (высокие потолки, большие помещения, улучшенная планировка и т.п.), тыс. м2 Повышение инфраструктурной обеспеченности жилья (озеленение территорий. Охрана, подъездные пути, парковка, вывоз мусора и т.п.), нат. ед. Отношение объема жилья с повышенным уровнем комфорта к объему ветхого и аварийного жилья, усл. ед.

Модель имеет ряд ограничений. Так, при расчете индексов 1к исполь-

зуются относительные значения параметров Аи, определяемых в процентном соотношении по сравнению с предыдущим годом. Для того, чтобы индексы 1к находились в интервале [0,1], процентные значения, превышающие 100%, приравниваются к 1, а в случае получения отрицательных значений - к 0. Весовой коэффициент Хи определяется экспертным путем. Его расчетом на текущий момент занимается Министерство строительства и ЖКХ Самарской области. При этом в работе обоснована необходимость передачи данной функции центру мониторинга, регулирования и развития рынка жилой недвижимости.

Одним из показателей, характеризующих удовлетворенность населения качеством жизни, является обеспеченность жильем в расчете на душу населения. Стратегической задачей, поставленной правительством городского округа Самара, является доведение в городе данного показателя до уровня 26 м2 на душу населения к 2020 г. В диссертации предложено взять данный норматив за базу для расчета индекса обеспеченности населения г.о. Самара жильем. Таким образом, можно рассчитать фактические значения индекса обеспеченности жильем по отдельным районам городского округа Самара за 2008-2010 гг. и прогнозные значения до 2015 г. (табл. 6).

Таблица 6

Динамика индекса обеспеченности жильем населения _городского округа Самара в разные годы_

2010 г.

Район 2008 2009 Жилой Населе- Обеспечен- Значе- 2015 г.

г. г. фонд, ние, ность жиль- ние ин- (прогноз)

тысм2 тыс.чел. ем, м2/чел. декса

Красноглинский 0,70 0,71 1781,9 110,2 16,2 0,72 0,74

Кировский 0,95 0,96 6570,9 301,5 21,8 0,97 0,96

Промышленный 0,88 0,87 7114,8 355,2 20,0 0,89 0,93

Октябрьский 0,90 0,89 2874,9 142,1 20,2 0,90 0,92

Советский 0,86 0,90 4688,7 236,7 19,8 0,88 0,92

Ленинский 0,89 0,91 1726,7 83,0 20,8 0,92 0,93

Железнодорожный 0,96 0,96 2899,5 133,1 21,8 0,97 0,97

Самарский 0,91 0,91 829,4 40,0 20,7 0,92 0,94

Куйбышевский 0,73 0,75 1809,1 105,9 17,1 0,76 0,79

Среднее значение 0,86 0,87 30295,9 1507,7 19,8 0,88 0,90

В диссертации разработаны рекомендации по разработке и реализации программ устойчивого развития жилищного комплекса городского округа Самара, ориентированные на сокращение потерь региона от возможных неблагоприятных последствий развития рынка жилья и связанные с улучшением процедур разработки и реализации жилищно-ипотечных программ в городе. Результаты внедрения данных рекомендаций позволят повысить инвестиционную привлекательность городского округа Самара, что, в свою очередь, приведет к улучшению работы администрации города по повышению качества жизни в городе.

Целостная эффективно действующая система кредитования жилигцно-ипотечных программ в городском округе Самара, обеспечивающая решение жилищной проблемы города, основана на функционировании механизма их рефинансирования и включает в себя как первичный, так и вторичный рынки кредитов в рамках действующих и реализуемых жилищно-ипотечных программ. По мере развития данных рынков следует в процесс разработки и реализации жилищно-ипотечных программ в городском округе Самара добавить следующие три взаимосвязанные процедуры: оценку условий выпуска кредиторами эмиссионных жилищно-ипотечных ценных бумаг и их реализацию на финансовом рынке; оценку возможностей рефинансирования кредиторов через систему коллективных инвестиций городского округа Самара; оценку возможностей рефинансирования кредиторов через операторов вторичного рынка кредитов в рамках действующих и реализуемых жилищно-ипотечных программ в городском округе Самара.

В России и в городском округе Самара действующими формами осуществления коллективных инвестиций являются общие фонды банковского управления и паевые инвестиционные фонды. В этих фондах могут размещаться средства пенсионных фондов, предприятий и населения, а также денежные средства иных инвесторов, заинтересованных в развитии долгосрочного кредитования жилищно-ипотечных программ в городе Самара. Возможна организация специализированных фондов, денежные средства которых будут направлены исключительно на приобретение закладных. Преимуществом данного действия в сфере улучшения процедур разработки и реализации жилищно-ипотечных программ будет являться формирование в городском округе Самара рынка закладных и на этой основе - самодостаточной системы рефинансирования и активного вовлечения кредитных организаций городского округа Самара в кредитование действующих и реализуемых в городе жилищно-ипотечных программ, что значительно повысит уровень ресурсного обеспечения организационно-экономического механизма решения жилищной проблемы. Это решает проблему перераспределения ресурсов на рынке жилья в интересах устойчивого развития городского хозяйства без ущерба индивидуальным интересам инвесторов и других заинтересованных сторон на различных уровнях управления.

III. ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

Монографии:

1. Ушанова H.A. Инвестиционные аспекты решения жилищной проблемы в современных условиях: монография / H.A. Ушанова. СГАСУ. -Самара, 2008. - 6,0 п.л.

2. Ушанова H.A. Регулирование механизма жилищного строительства с учетом влияния факторов конкурентоспособности: монография / Е.П. Кияткина, Н.А Ушанова. СГАСУ. - Самара, 2009. - 6,28/3,14 п.л.

3. Ушакова Н.А Методологические основы моделирования системы инвестирования средств в решение жилищной проблемы: монография / H.A. Ушанова, Е.П. Кияткина. - Новосибирск: Изд-во «СИБ-ПРИНТ», 2011.-6,1/4,0 п.л.

4. Ушанова H.A. Формирование организационно-экономического механизма долгосрочного инвестирования при решении жилищных проблем города: монография / Е.П. Кияткина, Н.А Ушанова. СГАСУ. - Самара, 2011.-7,5/3,0 п.л.

5. Ушанова H.A. Развитие системы регулирования рынка жилой недвижимости крупного города: монография / H.A. Ушанова. - СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2011. - 11,25 п.л.

Научные статьи в изданиях, рекомендованных ВАК РФ:

6. Ушанова H.A. Формирование муниципальной системы коммунального и технического обслуживания жилфонда и ее значение при решении жилищной проблемы города // Интеграл: Научно-практический межотраслевой журнал. - 2008. - № 5 (43).- 0,36 п.л.

7. Ушанова H.A., Ермолаев Е.Е. Меры государственной поддержки решения жилищной проблемы крупного города // Интеграл: Научно-практический межотраслевой журнал. - 2009. — № 1 (45). - 0,36/0,18 п.л.

8. Ушанова H.A., Березин А.О. Общие методологические принципы прогнозирования функционирования региональной жилищностроительной сферы // Проблемы современной экономики: Евразийский международный научно-аналитический журнал. - 2010. - № 1 (33).-0,38/0,19 п.л.

9. Ушанова H.A., Селезнева Ж.В. Управление рынком жилья на основе применения сбалансированных показателей в городском хозяйстве // Транспортное дело России. - 2010. - № 11 (84).- 0,5/0,3 п.л.

10. Ушанова H.A. Особенности решения жилищной проблемы в России и в развитых странах в современных условиях // Экономические науки: Научно-информационный журнал. - 2011. - № 2 (75).- 0,5 п.л.

11. Ушанова H.A. Информационное обеспечение механизма решения жилищной проблемы крупного города // Проблемы современной экономики: Евразийский международный научно-аналитический журнал. - 2011. -№ 1 (37).- 0,5 п.л.

12. Ушанова H.A. Ресурсно-потенциальный подход к решению жилищной проблемы мегаполиса // Научно-технические ведомости СПбГПУ. Сер. «Экономические науки». - 2011. - № 3 (125). - 0,81 п.л.

13. Ушанова H.A. Анализ и применение зарубежных методов и современных систем инвестирования средств в решение жилищной проблемы крупного города // Вестник ИНЖЭКОНа. Сер. «Экономика». - 2011. -№ 3 (46). - 0,7 п.л.

14. Ушанова H.A. Социально-экономические факторы жилищного строительства в современных условиях (на примере г. Самары) // Научно-

технические ведомости СПбГПУ. Сер. «Экономические науки». - 2011. -№ 4 (127). - 0,63 п.л.

15. Ушанова H.A., Киселева JI.T. Повышение эффективности реализации механизма создания социального жилья в крупном городе // Проблемы современной экономики: Евразийский международный научно-аналитический журнал. - 2011. - № 3 (39). - 0,5/0,3 п.л.

16. Ушанова H.A., Лочан С.А. Концептуальные основы регулирования рынка жилой недвижимости крупного города // Интеграл: Научно-практический межотраслевой журнал. - 2009. - № 5 (61). - 0,36/0,18 п.л.

17. Ушанова H.A. Использование схемы жилищно-ипотечного кредитования как механизма решения жилищной проблемы города Самара // Вестник Самарского государственного экономического университета. -2011.-№9(83).-1,0 п.л.

18. Ушанова H.A., Лочан С.А. Оценка эффективности жилшцно-ипотечных программ при решении жилищной проблемы мегаполиса // Экономика строительства: научный производственно-экономический журнал. - 2012. - № 1 (13). - 0,67/0,4 пл.

Публикации в журналах, сборниках научных трудов и материалах конференций:

19. Ушанова Н.А■ Современное состояние жилищного строительства в России и определение направлений его развития в перспективе // Исследования в области архитектуры, строительства и охраны окружающей среды: тезисы докладов областной 56-й научно-технической конференции. -Самара: СамГАСА, 1999. - 0,06 п.л.

20. Ушанова H.A. Исследование стратегических направлений повышения качества строительства жилья в Самарской области II Экономика и управление инвестиционной деятельностью: межвузовский сборник научных трудов. - Самара: СамГАСА, 2002. - 0,24 п.л.

21. Ушанова H.A. Проблема строительства жилья в Самарской области // Актуальные проблемы в строительстве и архитектуре. Образование. Наука. Практика: материалы 61-й региональной научно-технической конференции по итогам НИР СамГАСА за 2003 г. Часть 1.1 Под ред. Н.Г. Чу-маченко. - Самара: СамГАСА, 2004. - 0,09 п.л.

22. Ушанова H.A. Пути решения жилищной проблемы для обеспечения условий развития первичного и вторичного рынка жилья крупного города / Е.Е. Ермолаев // Современная Россия: экономика и государство: материалы Всероссийской научно-практической конференции. - Москва: ГАСИС, 2005. - 0,27/0,14 п.л.

23. Ушанова H.A. Особенности распределения полномочий органов управления рынком жилья для решения жилищной проблемы крупного города // Современная Россия: экономика и государство: материалы Всероссийской научно-практической конференции. - Москва: ГАСИС, 2006. -0,13 пл.

24. Ушанова H.A. Пути развития жилищного строительства на основе научно-технического прогресса // Актуальные проблемы в строительстве и архитектуре. Образование. Наука. Практика: материалы 64-й Всероссийской научно-технической конференции по итогам НИР университета за 2006г. - Самара: СГАСУ, 2007. - 0,19 п.л.

25. Ушанова H.A. Направления развития жилищного строительства на основе научно-технического прогресса // «Строительство-2007»: материалы Международной научно-практической конференции. - Ростов н/Д: Рост. гос. строит, ун-т, 2007. - 0,11 п.л.

26. Ушанова H.A. Пути решения жилищной проблемы в современных условиях // «Строительство-2008»: материалы юбилейной Международной научно-практической конференции. - Ростов н/Д: Рост. Гос. строит. ун-т, 2008,- 0,09 пл.

27. Ушанова H.A. К вопросу о решении жилищной проблемы II Актуальные проблемы в строительстве и архитектуре. Образование. Наука. Практика: материалы 65-й Всероссийской научно-технической конференции по итогам НИР за 2007г. - Самара: СГАСУ, 2008. - 0,06 п.л.

28. Ушанова H.A. Информационные потоки при решении жилищной проблемы города // Актуальные проблемы в строительстве и архитектуре. Образование. Наука. Практика: материалы 66-й Всероссийской научно-технической конференции по итогам НИР за 2008г. Часть II. - Самара: СГАСУ, 2009. - 0,06 п.л.

29. Ушанова H.A. Пути решения жилищной проблемы в крупном городе И Актуальные проблемы экономики, социологии и права в современных условиях. 5-я Международная научно-практическая конференция, г. Пятигорск, 05-06 марта 2010 г. - Пятигорск: Издательство МАФТ, 2010.0,64 п.л.

30. Ушанова H.A. К вопросу о жилищной проблеме в России // Традиции и инновации в строительстве и архитектуре: материалы 67-й Всероссийской научно-технической конференции по итогам НИР 2009 г. -Самара: СГАСУ, 2010.- 0,08 п.л.

31. Ушанова H.A. Структура организационно-экономического механизма решения жилищной проблемы // Казанская наука. - 2010. - № 5. -0,8 п.л.

32. Ушанова H.A. Целесообразность применения экономических методов управления рынком жилья крупного города // Современные тенденции в экономике и управлении: новый взгляд: сборник материалов IV Международной научно-практической конференции: в 2-х частях. Часть 2 / Под общ. ред. С.С. Чернова. - Новосибирск: Издательство НГТУ, 2010. -0,27 п.л.

33. Ушанова H.A. Проблемы распределения полномочий и функций органов управления рынком жилья крупного города // Экономическое развитие России: институты, инфраструктура, инновации, инвестиции: сбор-

ник материалов Всероссийской научной конференции. Иваново, 8 октября 2010 г. / под науч. ред. проф. Н.В. Клочковой. - Иваново: «Научная мысль», 2010. - 0,63 п.л.

34. Ушанова H.A. Принципы распределения полномочий и функций органов управления рынком жилья для решения жилищной проблемы // Актуальные вопросы экономических наук: сборник материалов XV Международной научно-практической конференции: в 2-х частях. Часть 2 / Под общ. ред. Ж.А. Мингалевой, С.С. Чернова. - Новосибирск: Издательство НГТУ, 2010. - 0,32 п.л.

35. Ушанова H.A. Социально-экономическая характеристика города Самары и его роль в развитии экономики региона // Экономика и эффективность организации производства: сборник научных трудов по итогам Международной научно-технической конференции / Под общей редакцией Е.А. Памфилова. Выпуск 13. - Брянск: БГИТА, 2010. - 0,25 п.л.

36. Ушанова H.A. Структура механизма решения жилищной проблемы // Проблемы современной экономики: сборник материалов II Международной научно-практической конференции. В 3-х частях. Часть 3 / Под общ. ред. Ж.А. Мингалёвой, С.С. Чернова. - Новосибирск: Издательство НГТУ, 2010.- 0,31 п.л.

37. Ушанова H.A. Государственная поддержка решения жилищной проблемы и применение экономических методов управления рынком жилья крупного города // Регионы России: проблемы, перспективы, решения: сб. науч. тр. II Всероссийской научно-практ. конф. Москва, 30 августа 2010г. - М.: МАКС Пресс, 2010. - 0,38 п.л.

38. Ушанова H.A. Государственная поддержка решения жилищной проблемы в крупном городе // Модель российской экономической системы: тенденции, проблемы и перспективы целеполагания и отраслевого менеджмента: всерос. науч.-практ. конф. (2010; Волгоград). - Волгоград - М.: ООО «Планета», 2010. - 0,28 п.л.

39. Ушанова H.A. Организационно-экономический механизм решения жилищной проблемы // Инновации. Интеллект. Культура: материалы XVIII Всероссийской (с международным участием) научно-практической конференции молодых ученых и студентов «Инновации. Интеллект. Культура». (Тобольск, 15 октября 2010г.). - Тюмень: Библиотечно-издательский комплекс ТюмГНТУ, 2010. - 0,25 п.л.

40. Ушанова H.A. Условия функционирования системы государственного субсидирования предоставления жилья // Современные тенденции в экономике и управлении: новый взгляд: сборник материалов VIII Международной научно-практической конференции / Под общ. ред. С.С. Чернова. - Новосибирск: Издательство НГТУ, 2011. - 0,28 п.л.

41. Ушанова H.A. Жилищно-ипотечное кредитование как инструмент решения жилищной проблемы города // Модернизация современного общества: пути созидания и развития (экономические, социальные, философ-

ские, правовые тенденции): материалы Международной научно-практической конференции (23 марта 2011 г.): В 4-х ч. - Ч. 4. / Отв. ред. В.И. Долгий. - Саратов: ООО «Издательство КУБиК», 2011. - 0,12 п.л.

42. Ушанова H.A. Анализ современных стратегий решения жилищной проблемы // Общественные науки: Всероссийский научный журнал. -2011. - № 2. - 0,6 п.л.

43. Ушанова H.A. Схемы формирования доступности жилья // Социально-экономические проблемы развития предприятий и регионов: сборник статей XIII Международной научно-практической конференции. -Пенза: Приволжский Дом знаний, 2011. - 0,13 п.л.

44. Ушанова H.A. Рыночные требования к функционированию системы управления потоками инвестиций в жилищную сферу // Интеграция науки и производства: сборник материалов Международной научно-практической конференции: 26 мая 2011 - Тамбов: издательство ТМБпринт, 2011.-0,12 п.л.

45. Ушанова H.A. Экономический механизм привлечения инвестиционных ресурсов в жилищную сферу // Социально-экономические проблемы современного общества: материалы Международной научно-практической конференции 1-2 июня 2011 года. - Пенза - Прага: Научно-издательский центр «Социосфера», 2011. - 0,15 п.л.

46. Ушанова H.A. Пути повышения эффективности работы администрации муниципального образования в области решения жилищной проблемы // Народное хозяйство: Всероссийский научно-практический журнал. - 2011. - № 2. - 0,42 п.л.

47. Ушанова H.A. Современные проблемы регионов по обеспечению населения жильем // Перспективы и тенденции развития современного инновационного общества в эпоху перемен (экономика, социология, философия, право): материалы Международной научно-практической конференции (24 июня 2011 г.). - В 4-х частях. - Ч. 4. / Отв. ред. В.И. Долгий. - Саратов: ООО «Издательство КУБиК», 2011. - 0,12 п.л.

48. Ушанова H.A. Анализ рынка жилья крупного города // Проблемы современной экономики: сборник материалов III Международной научно-практической конференции: в 2-х частях. Часть 2 / Под общ. ред. Ж.А. Мингалёвой, С.С. Чернова. - Новосибирск: Издательство НГТУ, 2011. -0,24 п.л.

49. Ушанова H.A. Анализ законодательных основ приобретения населением жилья // Управление экономическими системами: сборник статей III Международной научно-методической конференции. - Пенза: Приволжский Дом знаний, 2011. - 0,06 п.л.

50. Ушанова H.A. Роль государственного регулирования инвестиций в жилищный сектор // Казанская наука. - 2011. - № 4. — 0,52 п.л.

51. Ушанова H.A. Повышение эффективности функционирования системы государственного субсидирования предоставления жилья в круп-

ном городе // Управление, финансы, право: тенденции и перспективы развития в условиях инновационной экономики: сборник материалов XIII Всероссийской научно-практической конференции студентов, аспирантов и молодых ученых (7 апреля 2011 года). В 2-х т. Т. 2. - Тверь, 2011. - 0,63 п.л.

52. Ушанова H.A. Применение экономических методов управления рынком жилья крупного города // Традиции и инновации в строительстве и архитектуре: материалы 68-й Всероссийской научно-технической конференции по итогам НИР 2010 г. - Самара: СГАСУ, 2011. - 0,06 пл.

53. Ушанова H.A. Стимулирование развития рынка жилья на основе решения жилищной проблемы города Самара // Инновационная экономика и промышленная политика региона (ЭКОПРОМ-2011): труды Международной научно-практической конференции. 26 сентября - 2 октября 2011 года. Т. 1. / под ред. A.B. Бабкина. - СПб.: Изд-во Политехи, ун-та, 2011. -0,2 пл.

54. Ушанова H.A. Выявление подходов к решению жилищной проблемы крупного города // Строительный комплекс: экономика, управление и инвестиции: сборник научных трудов / редколлегия: Е.В. Гусев и др. -Челябинск: Издательский центр ЮУрГУ, 2011.-0,38 пл.

55. Ушанова H.A. Анализ зарубежного опыта обеспечения населения жильем // Проблемы и перспективы развития экономики и управления: материалы Международной заочной научно-практической конференции. (19 октября 2011г.). - Новосибирск: Изд. «Априори», 2011. - 0,25 п.л.

56. Ушанова H.A. The Housing Problem and Its Impact on the Processes of Regulating the Housing Market in a Big City (Жилищная проблема и ее влияние на процессы регулирования рынка жилья крупного города) // Оралдын йллым жаршысы (Уральский научный вестник): научно-теоретический и практический журнал. - 2011. - № 7 (34). — С. 14-22. - 1,13 пл.

57. Ушанова H.A. Сравнительный анализ жилищных рынков в развитых странах и странах с переходной экономикой // Оралдын йдлым жаршысы (Уральский научный вестник): научно-теоретический и практический журнал. - 2011. - № 8 (35). - С. 9-13. - 0,63 п.л.

58. Ушанова H.A. The Influence of the Organization and Economic Mechanism of Housing Problem Solving on Managing the Housing Market in a Metropolitan City (Влияние организационно-экономического механизма решения жилищной проблемы на регулирование рынка жилья мегаполиса) // Приднепровский научный вестник. - 2011. - № 9 (119). -С. 75-84.-1,25 пл.

Подписано в печать 4Z. 03- 2.01Z Формат 60x84'/,« Печ. л. Z, SТираж^О экз. Заказ Ц Jlj

ИзПК СПбГИЭУ 192102, Санкт-Петербург, ул. Касимовская, 5

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: доктора экономических наук, Ушанова, Наталья Анатольевна

Введение

Глава 1. Теоретико-методологические основы регулирования рынка жилой недвижимости крупного города

1.1. Жилищная проблема и ее влияние на методологию регулирования рынка жилой недвижимости крупного города

1.2. Направления решения жилищной проблемы и современные тенденции развития методологии регулирования рынка жилой недвижимости

1.3. Системный подход к развитию методологии регулирования рынка жилой недвижимости крупного города

Глава 2. Концепция регулирования рынка жилой недвижимости крупного города

2.1. Методический подход к регулированию рынка жилой недвижимости и устойчивому развитию жилищного комплекса крупного города

2.2. Принципы и методы регулирования рынка жилой недвижимости крупного города

2.3. Организационно-экономический механизм регулирования рынка жилой недвижимости крупного города

Глава 3. Региональные особенности регулирования рынка жилой недвижимости крупного города (на примере городского округа Самары)

3.1. Социально-экономическая характеристика жилищного комплекса Самары и его роль в обеспечении устойчивого развития региона

3.2. Основные параметры решения методологических проблем регулирования и развития рынка жилой недвижимости городского округа Самара

3.3. Методы развития системы регулирования рынка жилой недвижимости

Глава 4. Методический инструментарий регулирования рынка жилой недвижимости крупного города и выбор модели его ресурсного обеспечения

4.1. Ресурсное обеспечение рынка жилой недвижимости крупного города

4.2. Программы государственной поддержки рынка жилой недвижимости и повышение обеспеченности населения городского округа Самара жильем

4.3. Модель институционального взаимодействия и эффективного распределения ресурсов на рынке жилой недвижимости крупного города

Глава 5. Эффективность регулирования рынка жилой недвижимости городского округа Самары

5.1. Механизм регулирования рынка жилой недвижимости и обеспечения устойчивости жилищного комплекса городского округа Самара

5.2. Стратегия повышения эффективности регулирования рынка жилой недвижимости и решения жилищной проблемы в городском округе Самара

5.3. Методические рекомендации по разработке и реализации программ устойчивого развития жилищного комплекса городского округа Самара

Диссертация: введение по экономике, на тему "Методологические проблемы развития системы регулирования рынка жилой недвижимости крупного города"

Актуальность темы исследования. Проблема обеспеченности населения жильем обладает высокой актуальностью, о чем свидетельствует наличие приоритетного национального проекта по улучшению жилищных условий и большое число программ, ориентированных на решение «жилищной проблемы» на федеральном, региональном и местном уровнях управления. Сложность решения «жилищной проблемы» в современной российской экономике усугубляется тем, что при высоком спросе на жилье его покупка по-прежнему является слабо доступной для большинства слоев населения. Отсутствие эффективной системы долгосрочного жилищного кредитования и низкие темпы жилищного строительства на фоне кризисных явлений в экономике повышают спрос на жилье и усиливают «жилищную проблему», а не решают ее.

Повышение доступности и комфортности жилья требует территориального планирования и эффективной организации городского хозяйства, повышения качества коммунального обслуживания, законодательной защиты граждан от махинаций на рынке жилья, усиление ответственности строителей и органов государственного управления, надзора и контроля. Для решения данной задачи необходима разработка системы мониторинга, регулирования и контроля, которая позволила бы рационально организовать взаимодействие между участниками рынка жилой недвижимости на основе принципов и методов их устойчивого развития.

На рынок жилой недвижимости оказывают влияние различные факторы внешней и внутренней среды, поэтому необходимо расширять возможности мониторинга и регулирования рынка жилой недвижимости в интересах устойчивого развития городского хозяйства. Для этого необходима концепция регулирования рынка, способствующая его переводу на инновационный путь развития и ориентированная на повышение устойчивости объектов жилищного комплекса и социальной защищенности различных слоев населения. Использование такой концепции позволит перейти от мониторинга рынка жилья к его регулированию, создать условия для пространственной реорганизации городского хозяйства на различных уровнях управления, стратегию диверсификации жилищного комплекса, а также разработать совокупность программ развития малого бизнеса и повышения устойчивости объектов жилищной инфраструктуры, обеспечивающих функционирование рынка жилой недвижимости.

Таким образом, развитие теории и методологии регулирования рынка жилой недвижимости является актуальной проблемой, имеющей существенное народнохозяйственное значение. В настоящее время в научной литературе существуют разные подходы и понимания того, на какой основе следует формировать принципы и методы регулирования рынка жилой недвижимости. Это говорит не только о высокой актуальности темы исследования, но и практической значимости выработки основных направлений регулирования и развития рынка жилой недвижимости в современных условиях меняющейся рыночной среды.

Степень разработанности темы. Несмотря на то, что в последние годы за рубежом и в России по тематике развития методологии регулирования рынка недвижимости, формирования федеральной и муниципальной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства в условиях социально ориентированной рыночной экономики проведено значительное количество исследований, методологические проблемы развития системы регулирования рынка жилой недвижимости крупного города не исследованы в достаточной степени.

При подготовке диссертации, посвященной отечественному рынку жилой недвижимости в целом, и в частности в крупных городах, автор опирался на труды таких ученых, как A.A. Аболин, А.Н. Асаул, С.С. Бачурина, Т.Д. Белкина, H.A. Бирюков, В.В. Бузырев, В.И. Бутов, Н.В. Васильева, Н.Г. Волочков, К.П. Глущенко, В.А. Горемыкин, И.А. Денисова, Л.И. Дронова, JIM. Каплан, Н.П. Кетова, Е.Б. Кибалов, А.Б. Крутик, H.H. Кузнецов, А.Н. Купчин, С.М. Лыжин, С.Н. Максимов, Б.Д. Новиков, H.H. Ноздрина,

Ю.П. Панибратов, Е.В. Песоцкая, А.Б. Петрухин, J1.M. Пчелинцева, И.А. Рахман, Л.Г. Селютина, В.М. Серов, Е.Б. Смирнов, Г.М. Стерник, B.C. Чекалин и др., а также зарубежных ученых, таких как Т. Боем, Д. Венберг, П. Зорн, Дж. Керл, Р. Крум, Р. Мьют, С. Мэйо, С. Мэйсел, Е. Олсен, J1. Смит, Г. Спаркс, Дж. Фридман и др.

Вместе с тем в настоящее время недостаточно исследованы вопросы развития методологии регулирования рынка недвижимости, формирования федеральной и муниципальной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства. Таким образом, недостаточная изученность и степень разработанности, с одной стороны, и научно-практическая значимость - с другой, определили выбор темы диссертационной работы, позволили сформулировать цель, задачи и круг рассматриваемых в ней вопросов.

Цель диссертационной работы заключается в развитии методологии, методических и практических рекомендаций по развитию системы регулирования рынка жилой недвижимости крупного города в соответствии с современными требованиями, закономерностями и условиями организации рыночных отношений.

Для достижения сформулированной цели в диссертации были поставлены и решены следующие задачи исследования:

- уточнить понимание теоретико-методологической сущности регулирования рынка жилой недвижимости крупного города;

- обосновать выделение составляющих системы регулирования рынка жилой недвижимости крупного города для расширения возможности мониторинга и регулирования рынка жилой недвижимости в интересах устойчивого развития городского хозяйства;

- разработать концепцию регулирования рынка жилой недвижимости крупного города, способствующую его переводу на инновационный путь развития;

- выявить и систематизировать наиболее значимые факторы влияния внешней и внутренней среды на составляющие и параметры регулирования рынка жилой недвижимости крупного города;

- обосновать методологические предпосылки и разработать концептуальную модель регулирования рынка жилой недвижимости крупного города на основе формирования и развития институциональной среды;

- обосновать методический подход к регулированию рынка жилой недвижимости крупного города, обеспечивающий определение и контроль достижения целевых значений по внешним и внутренним параметрам устойчивого развития исследуемого рынка;

- разработать механизм регулирования рынка жилой недвижимости крупного города, способствующий росту уровня его экономической устойчивости и инвестиционной привлекательности;

- предложить комплекс мероприятий по повышению эффективности регулирования рынка жилой недвижимости крупного города на основе создания специализированного центра мониторинга, регулирования и развития рынка жилой недвижимости;

- разработать рекомендации по формированию и реализации программ устойчивого развития жилищного комплекса городского округа Самара.

Область диссертационного исследования. Основные положения и выводы работы соответствуют п. 1.3.70 «Государственное регулирование рынка недвижимости, формирование федеральной и муниципальной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства в условиях социально ориентированной рыночной экономики»; п. 1.3.72 «Развитие методологии комплексного управления жилищным фондом. Методы оценки эффективности эксплуатации, воспроизводства и расширения жилищного фонда (реконструкция, модернизация и новое строительство)» паспорта номенклатуры специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство).

Объект исследования - рынок жилой недвижимости крупного города.

Предмет исследования - организационно-экономические отношения, возникающие в процессе регулирования рынка жилой недвижимости крупного города.

Теоретической и методической основой работы послужили труды отечественных и зарубежных ученых по вопросам развития методологии регулирования рынка недвижимости, в частности крупного города, формирования федеральной и муниципальной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства. При решении теоретических и прикладных задач были использованы общенаучные методы исследования, методы системного и сравнительного анализа, методы факторного анализа и экспертных оценок, экономико-математического моделирования, методы управления ресурсами и ряд других. Совокупность используемой методологической базы позволила обеспечить достоверность и обоснованность выводов и практических решений.

Информационно-эмпирическую базу исследования составили федеральные и региональные нормативно-правовые акты по вопросам функционирования строительных организаций и комплексов; официальные данные Федеральной службы государственной статистики, Министерства экономического развития РФ, Министерства регионального развития РФ, программные документы и проекты целевых комплексных программ; факты, выводы и положения, опубликованные в научных изданиях России и других стран; данные глобальной информационной сети Интернет; аналитические отчеты экспертов в сфере строительства; а также результаты исследований и расчетов автора диссертации.

Научная новизна диссертационной работы заключается в развитии методологии, методических и практических рекомендаций по регулированию рынка жилой недвижимости крупного города, способствующих росту уровня его экономической устойчивости и инвестиционной привлекательности, ориентированных на повышение качества жизни населения.

Научная новизна диссертационной работы заключается в следующем:

- уточнено понятие теоретико-методологической сущности регулирования рынка жилой недвижимости крупного города как экономической категории, характеризующей воздействие множества взаимосвязанных институтов государственного управления и саморегулирования на совокупность объектов жилья и их собственников, реализуемое на основе организации рационального взаимодействия сторон в интересах развития города на различных уровнях управления. Эта трактовка позволяет предложить авторскую классификацию рынка жилой недвижимости и по-новому взглянуть на проблему его системного регулирования с позиций теории устойчивого развития исследуемого рынка;

- обосновано выделение пяти составляющих системы регулирования рынка жилой недвижимости крупного города: социальной, формирующей условия для повышения активности и удовлетворенности населения; институциональной, выступающей как совокупность элементов и институтов государственного управления и саморегулирования; экономической, отражающей основные результаты взаимоотношений между участниками рынка жилой недвижимости; инвестиционной, характеризующей ресурсное обеспечение сделок с объектами жилья в интересах перспективного развития города; инфраструктурной, обеспечивающей эффективное функционирование объектов жилья на всех этапах их жизненного цикла. Предложенная классификация расширяет возможности мониторинга и регулирования рынка жилой недвижимости в интересах устойчивого развития города;

- разработана концепция регулирования рынка жилой недвижимости крупного города, способствующая его переводу на инновационный путь развития и базирующаяся на принципах и методах теории организации систем, институционального и устойчивого развития, используемых при построении и организации взаимодействия участников исследуемого рынка. Отличительной особенностью концепции является интеграция составляющих системы регулирования рынка жилой недвижимости с учетом специфики взаимодействия его участников и перераспределения их функционала в зависимости от стратегических задач развития и характеристик объектов жилья, выраженных в показателях устойчивого развития рынка. Концепция обеспечивает необходимые предпосылки для разработки методологии системного воздействия на рынок жилья в виде соответствующих положений, методов и механизма регулирования, ориентированных на эффективную организацию исследуемого рынка;

- выявлены и систематизированы наиболее значимые факторы влияния внешней и внутренней среды на социальные, институциональные, экономические, инвестиционные и инфраструктурные параметры регулирования рынка жилой недвижимости крупного города, ранжирование которых по уровню ресурсоотдачи и характеру взаимодействия на рынок жилья позволило предложить систему количественной и качественной оценки устойчивости развития исследуемого рынка. Разработан алгоритм ранжирования факторов влияния внешней и внутренней среды на устойчивость рынка жилой недвижимости, способствующий комплексному учету параметров развития исследуемого рынка;

- обоснованы методологические предпосылки и разработана концептуальная модель регулирования рынка жилой недвижимости крупного города на основе формирования и развития институциональной среды, использования объектов инфраструктурного комплекса и инструментов организационно-методического сопровождения исследуемого рынка с учетом жизненного цикла объектов жилой недвижимости, что обеспечивает необходимые условия для развития системы регулирования рынка жилья. Предложена методология развития системы регулирования рынка жилой недвижимости крупного города, ориентированная на повышение устойчивости объектов жилищного комплекса и социальной защищенности различных слоев населения, учитывающая зарубежный опыт и способствующая оптимизации ресурсного обеспечения участников рынка по критерию ресурсоотдачи, объединяющая методы формирования и комплексного инфраструктурного сопровождения объектов жилья, а также формирующая рациональные взаимосвязи и механизмы эффективного взаимодействия участников исследуемого рынка;

- обоснован методический подход к регулированию рынка жилой недвижимости крупного города, обеспечивающий определение и контроль достижения целевых значений по внешним и внутренним параметрам устойчивого развития исследуемого рынка. Отличительной особенностью предложенного подхода является использование методов программно-целевого управления, институционального взаимодействия, ресурсного обеспечения, факторного анализа, экспертных оценок, а также механизмов контроля достижения целевых значений показателей, характеризующих социальные, институциональные, экономические, инвестиционные и инфраструктурные составляющие устойчивого развития рынка жилья;

- разработан механизм регулирования рынка жилой недвижимости крупного города, способствующий росту уровня его экономической устойчивости и инвестиционной привлекательности, учитывающий объем административной и инфраструктурной нагрузки на рынок, а также ориентированный на повышение качества жизни населения. Практическая реализация механизма регулирования в городском округе Самара позволила обосновать условия пространственной реорганизации города на различных уровнях управления, стратегию диверсификации жилищного комплекса, а также разработать совокупность программ развития малого бизнеса и повышения устойчивости объектов жилищной инфраструктуры, обеспечивающих функционирование рынка жилой недвижимости;

- предложен комплекс мероприятий по повышению эффективности регулирования рынка жилой недвижимости крупного города, основными элементами которого являются: мониторинг качества жилищных условий и обеспеченности населения жильем; создание центров развития межрегионального сотрудничества и кооперации в сфере жилищного строительства; усиление ответственности за формирование административных барьеров развития рынка и нецелевое использование средств; расширение возможностей коллективного инвестирования и управления жильем; а также формирование программ улучшения жилищно-коммунального обслуживания населения. Обосновано, что практическое использование предложенного комплекса мероприятий в городском округе Самара позволит повысить активность участников регионального рынка жилой недвижимости, существенно сократить риски взаимодействия участников рынка и обеспечить устойчивость его экономического развития;

- разработаны методические рекомендации по формированию и реализации программ устойчивого развития жилищного комплекса городского округа Самара, ориентированные на сокращение потерь региона от возможных неблагоприятных последствий развития рынка жилья. Отличительной особенностью предложенных рекомендаций является усиление мониторинга рынка жилой недвижимости крупного города в части создания центров развития межрегионального сотрудничества и кооперации в сфере жилищного строительства. Это решает проблему перераспределения ресурсов на рынке жилья в интересах устойчивого развития города без ущерба индивидуальным интересам инвесторов и других заинтересованных сторон на различных уровнях управления.

Теоретическая значимость результатов работы заключается в том, что основные положения и выводы, содержащиеся в диссертации, вносят существенный вклад в теорию и методологию регулирования и развития системы регулирования рынка жилой недвижимости крупного города, формирования федеральной и муниципальной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства. Результаты настоящего исследования могут быть использованы как методический и учебный материал при преподавании в вузах и учебных заведениях дополнительного профессионального образования по дисциплинам «Экономика недвижимости»; «Основы управления недвижимостью»; «Экономика строительства», «Оценка недвижимости и бизнеса», «Управление многоквартирными домами» и т.п.

Теоретическая значимость результатов работы заключается в том, что основные положения и выводы, содержащиеся в диссертации, вносят существенный вклад в теорию и методологию развития системы регулирования рынка жилой недвижимости крупного города, формирования федеральной и муниципальной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства. Результаты настоящего исследования могут быть использованы как методический и учебный материал при преподавании в вузах и учебных заведениях дополнительного профессионального образования по дисциплинам «Экономика недвижимости»; «Основы управление недвижимостью»; «Экономика строительства», «Организация и управление жилищно-коммунальным комплексом», «Реконструкция и обновление сложившейся застройки», «Оценка недвижимости и бизнеса», «Управление многоквартирными домами» и т.п.

Практическая значимость результатов исследования заключается в том, что их использование позволит повысить эффективность регулирования рынка жилой недвижимости крупного города. Практическая ценность работы состоит в возможности использования ее положений и выводов при регулировании рынка жилой недвижимости крупного города и позволяет:

- своевременно выявить жилищные проблемы и направления их решения для рынка жилой недвижимости крупного города;

- разработать организационно-экономический механизм регулирования рынка жилой недвижимости крупного города;

- систематизировать методы развития системы регулирования рынка жилой недвижимости;

- разработать модель эффективного распределения ресурсов на рынке жилой недвижимости крупного города;

- существенно улучшить механизм регулирования рынка жилой недвижимости и обеспечения устойчивости жилищного комплекса крупного города;

- повысить инвестиционную привлекательность рынка жилой недвижимости крупного города;

- разработать стратегию повышения эффективности регулирования рынка жилой недвижимости и методические рекомендации по разработке и реализации программ устойчивого развития жилищного комплекса крупного города.

Достоверность и обоснованность основных результатов и выводов исследования обусловлена: методологическими и теоретическими предпосылками исследования теорий и методов регулирования рынка жилой недвижимости крупного города; использованием методов и методик, адекватных предмету и задачам исследования; корректным формированием и применением методов мониторинга, регулирования и развития рынка жилой недвижимости крупного города.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Ушанова, Наталья Анатольевна

Заключение

Современный подход к государственной поддержке решения жилищной проблемы крупных городов заключается в использовании бюджетных средств для поддержания платежеспособного спроса со стороны населения в жилищном секторе. Тем самым решается и проблема стимулирования жилищного строительства путем предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, адресных безвозмездных субсидий. Нормативная база предоставления безвозмездных субсидий развивалась по линии различных министерств и ведомств, «курирующих» отдельные категории граждан (военнослужащие, северяне, граждане, лишенные жилья в результате стихийных бедствий и чрезвычайных ситуаций, мигранты и т.п.), имеющих право на субсидии за счет средств федерального бюджета. Сложившийся порядок нормотворчества привел в ряде случаев к тому, что основополагающие понятия мер государственной поддержки решения жилищной проблемы и обеспечения применения экономических методов регулирования рынком жилой недвижимости имеют различную трактовку в разных государственных программах.

Система регулирования рынка жилой недвижимости крупного города включает в себя пять составляющих: социальную, формирующую условия для повышения активности и удовлетворенности населения; институциональную, выступающую как совокупность элементов и институтов государственного управления и саморегулирования; экономическую, отражающую основные результаты взаимоотношений между участниками рынка жилой недвижимости; инвестиционную, характеризующую ресурсное обеспечение сделок с объектами жилья в интересах перспективного развития городского хозяйства; инфраструктурную, обеспечивающую эффективное функционирование объектов жилья на всех этапах их жизненного цикла.

Регулирование рынка жилой недвижимости в целом может осуществляться преимущественно органами городского управления общей компетенции (в силу действия юридического принципа общей компетенции либо в силу обширного списка полномочий, затрагивающих самые разные сферы деятельности); преимущественно органами прямого федерального управления жилищными вопросами - представителями правительства; преимущественно независимо сформированными городскими органами регулирования рынка жилой недвижимости крупного города.

Организационно-экономический механизм регулирования рынка жилой недвижимости состоит из пяти взаимосвязанных уровней, обеспечивающих корректировку подхода к регулированию рынка жилой недвижимости крупного города на основе комплексного использования организационных и экономических инструментов, обеспечивающих повышение эффективности функционирования основных участников рынка в соответствии с современными социально-экономическими условиями, темпами научно-технического прогресса, тенденциями и основными направлениями совершенствования российской экономики и повышения конкурентоспособности городского хозяйства России.

Анализ состояния и проблем рынка жилой недвижимости города Самары позволил выделить базовые составляющие системы регулирования рынка жилой недвижимости, разработать концепцию регулирования этого рынка на примере крупного города и провести ранжирование факторов влияния внешней и внутренней среды на рынок жилья по каждой из выделенных составляющих. К базовым составляющим системы регулирования рынка жилой недвижимости относятся социальная, институциональная, экономическая, инвестиционная и инфраструктурная.

Отбор и классификация данных факторов производились экспертным путем по результатам критического анализа и критерию их максимального воздействия на рынок жилья. При этом учитывалось, что факторы влияния внешней и внутренней среды оказывают качественное и количественное воздействие на рынок жилой недвижимости. Поэтому по результатам анализа внешнего и внутреннего воздействия на рынок жилья в диссертационном исследовании была предложена система количественной и качественной оценки исследуемого рынка. Для итоговой характеристики качественных и количественных параметров, влияющих на рынок жилой недвижимости, в диссертации предложено использовать десять базовых индексов, характеризующих влияние внешней и внутренней среды на динамику развития.

Основная идея расчета группы индексов, характеризующих параметры развития рынка жилой недвижимости, состоит в том, что они определяются на основе выявления функциональной зависимости между факторами влияния на данный рынок. Так, индекс обеспеченности населения жильем зависит от основных характеристик жилого фонда, его объема, количества аварийного и социального жилья, величины вводимого в эксплуатацию жилья и численности населения.

В качестве методов развития рынка жилья следует использовать методы программно-целевого управления, институционального взаимодействия, ресурсного обеспечения, факторного анализа, экспертных оценок, а также механизмы организационно-экономического регулирования рынка жилья и контроля достижения целевых значений показателей, характеризующих социальные, институциональные, экономические, инвестиционные и инфраструктурные составляющие устойчивого развития данного рынка.

Методы программно-целевого управления позволяют конкретизировать цели и определить перечень мероприятий по их достижению. Методы институционального взаимодействия позволяют рационально организовать взаимосвязи между участниками рынка жилья. Методы ресурсного обеспечения - оптимизировать ресурсные потоки на рынке и определить механизм эффективного сочетания бюджетных и коммерческих источников финансирования. Методы факторного анализа и экспертных оценок позволяют провести статистическую оценку количественных и качественных параметров функционирования рынка жилья.

Комплексное использование различных методов в зависимости от современного состояния рынка жилой недвижимости позволяет реализовать методический подход к регулированию рынка жилья в крупном городе, обеспечивающий определение и контроль достижения целевых значений по внешним и внутренним параметрам устойчивого развития исследуемого рынка. Использование методов программно-целевого управления при регулировании рынка жилья основано на применении системного подхода к определению направлений перспективного развития исследуемого рынка и разработке программ их государственной поддержки. При этом программно-целевое управление осуществляется в четыре этапа: выработка четких формулировок целей; выработка реалистических планов для их достижения, т.е. перечня мероприятий и программ по достижению данных целей, а также модели реализации программы; осуществление систематического контроля за выполнением намеченных в модели действий, измерение и оценка их результатов, т.е. степени реализации программы в каждый данный момент; постоянная корректировка мер или характера действий исполнителей (если выработанные оказались недостаточно эффективными).

Результатом совместного использования обозначенных выше методов является разработка механизма контроля достижения целевых значений показателей, характеризующих социальные, институциональные, экономические, инвестиционные и инфраструктурные составляющие устойчивого развития рынка жилья. Данный механизм позволяет комплексно оценить условия функционирования рынка жилья и является одним из основных элементов механизма регулирования рынка жилой недвижимости.

Внедрение механизмов, используемых при регулировании рынка жилой недвижимости, создаст условия для развития системы самоуправления и саморегулируемых организаций, совершенствования технического регулирования и надзора, а также разработки и внедрения модели институционального взаимодействия и эффективного распределения ресурсов на рынке жилой недвижимости крупного города.

Вторым результатом внедрения механизмов, используемых при регулировании рынка жилой недвижимости, является совершенствование технического регулирования и надзора на рынке жилой недвижимости данного крупного города. В целях организации софинансирования и координации городских социальных программ, связанных с решением жилищной проблемы города Самары, важно сегодня создать новый институт -Городскую жилищную корпорацию в форме некоммерческой организации, осуществляющей свою деятельность, в том числе и в Самарской области. Администрация города Самары осуществляет контроль ее деятельности через Наблюдательный совет, в состав которого кроме представителей органов власти, в частности, органа исполнительной власти, ответственного за решение жилищной проблемы Самары, входят представители общественных профессиональных объединений участников строительного рынка и рынка жилой недвижимости города, а также представители бизнеса.

Третье направление состоит в разработке и внедрении модели институционального взаимодействия и эффективного распределения ресурсов на рынке жилой недвижимости крупного города, которая связана с обоснованием целесообразности и схемы жилищно-ипотечного кредитования в Самаре. Систему жилищно-ипотечного кредитования необходимо рассматривать как систему отношений, возникающих на рынке жилой недвижимости города по поводу выдачи, обслуживания, продажи и сеьсьюритизации жилищно-ипотечных активов. Именно такое комплексное рассмотрение жилищно-ипотечного кредитования в системе рыночных отношений наиболее соответствует стоящим задачам в области ресурсного обеспечения организационно-экономического механизма регулирования рынка жилой недвижимости крупного города.

Наличие механизма регулирования рынка жилой недвижимости крупного города не позволяет говорить о высокой или низкой эффективности развития исследуемого рынка. В то же время без оценки эффективности регулирования исследуемого рынка процесс осуществления рыночных преобразований теряет смысл. Поэтому в работе был предложен комплекс мероприятий по определению параметров эффективности регулирования рынка жилой недвижимости в городском округе Самара и формированию специализированного центра мониторинга, регулирования и развития рынка жилой недвижимости. Учитывая необходимость централизованного регулирования рынка жилой недвижимости, в диссертационном исследовании сначала раскрыта структура и роль специализированных центров, координирующих реализацию данного процесса, а затем дана характеристика параметрам, мониторинг которых позволяет данным центрам принять решение о необходимости осуществления регулирующих воздействий.

Центр мониторинга, регулирования и развития рынка жилой недвижимости необходимо создавать при администрации крупного города и наделять полномочиями по комплексной реорганизации действующей системы управления исследуемым рынком. По сути, центры должны играть роль «одного окна» при работе государственных органов с населением. По факту создания службы «одного окна» должна быть проведена реорганизация, позволяющая сократить до минимума количество государственных структур, воздействующих на рынок жилой недвижимости. Такая реорганизация действующей системы, осуществляемая центрами, позволит минимизировать дублирование функций, снять риски коррупции и повысить оперативность работы государственных структур. В связи с этим должны быть организованы и сами центры. В диссертационном исследовании основные функции центров определены исходя из внешнего и внутреннего контуров системы регулирования рынка жилой недвижимости с учетом трех выполняемых ими функций.

Результатом работы центров является мониторинг и регулирование рынка жилой недвижимости, которые осуществляются на основе рационального сочетания возможностей организационного механизма, механизма ресурсного обеспечения, механизма программно-целевого управления и механизма контроля достижения плановых значений по группе показателей развития исследуемого рынка. При этом по отдельным составляющим системы используются различные сочетания методов, объединяемых данными механизмами. Примером реализации таких действий является совершенствование институциональной составляющей рынка жилой недвижимости на основе развития межрегионального сотрудничества и кооперации в сфере жилищного строительства, базовым элементом которого является формирование в городском округе Самара целевой программы «Город - городу». Здесь преимущественно используются методы, входящие в состав организационно-экономического механизма и механизма программно-целевого управления рынком. Практическое использование предложенного комплекса мероприятий в городском округе Самара позволит повысить активность участников регионального рынка жилой недвижимости, существенно сократить риски взаимодействия участников рынка и обеспечить устойчивость его экономического развития.

Основной целью целевой программы «Город - городу» как основы развития системы государственного регулирования рынка жилой недвижимости и повышения эффективности работы городских органов власти в области решения жилищной проблемы является эффективный обмен опытом в области городского хозяйства и ускорение внедрения современных отечественных технологий в различные сферы городской жизни, а также комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы.

Программа имеет комплексный характер, обеспечивающий взаимосвязанность и сбалансированность всех ресурсов при реализации всех программных установок во времени и пространстве (по срокам реализации, достаточности финансирования и материально-технического обеспечения), равноправное участие в её реализации и соответствующую ответственность всех участников, на территории городского хозяйства которых она реализуется. Комплексный характер программы обусловливает создание финансово-экономического механизма поддержки решения ключевых проблем (программных целей), что возможно только при условии создания соответствующей научно-производственной и социальной инфраструктуры, а следовательно, и соответствующего инфраструктурного блока подпрограмм, направленных, в том числе, на развитие системы государственного регулирования рынка жилой недвижимости и повышение эффективности работы городских администраций при решении жилищной проблемы.

Инвестиционный блок программы, важный для улучшения ресурсного обеспечения применяемого механизма решения жилищной проблемы крупного города, будет основываться в первую очередь на инвестиционной привлекательности городского хозяйства для иностранных и отечественных инвесторов, ориентироваться на средства коммерческих структур, различных фондов, бюджетов городов, предприятий и организаций города.

Целевая программа «Город - городу» даёт возможность обеспечить прорыв в решении ключевых проблем развития системы регулирования рынка жилой недвижимости и решения жилищной проблемы с использованием для этих целей исключительно программно-целевых методов финансово-делового сотрудничества и совместного управления процессами реализации подпрограмм со стороны Администрации города Самары.

Существенным резервом увеличения налоговых доходов бюджета Самары является реальная поддержка развития малого предпринимательства, в том числе в сфере жилищного строительстве. Здесь особый интерес приобретает деятельность Администрации города Самары в области разработки и эффективного использования технологий представления гарантий строительным предприятиям на основе опыта, накопленного в ходе реализации программы «Город-городу».