Методология формирования региональной стратегии управления недвижимостью тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Методология формирования региональной стратегии управления недвижимостью"

На правах рукописи

Руднев Александр Васильевич

МЕТОДОЛОГИЯ ФОРМИРОВАНИЯ РЕГИОНАЛЬНОЙ СТРАТЕГИИ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Специальность 08.00.05 — Экономика и управление народным хозяйством (теория управления экономическими системами; региональная экономика)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук

Москва - 2006

Работа выполнена на кафедре государственного и муниципального управления Государственного университета управления.

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Беляева Ирина Юрьевна;

доктор экономических наук, профессор Горемыкин Виктор Андреевич;

доктор экономических наук, профессор Райченко Александр Васильевич.

Ведущая организация: Институт экономики Российской Академии Наук.

Защита состоится 19 октября 2006 года в 14 часов на заседании диссертационного совета Д 212.049.12 при Государственном университете управления по адресу: 109542, Москва, Рязанский проспект, дом 99, зал заседаний ученого совета Института государственного и муниципального управления ГУУ, ауд. А-319.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного университета управления.

Автореферат разослан 18 сентября 2006 года.

Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат экономических паук, доцент

И.Л.Острина

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Становление и развитие рыночных отношений в России коренным образом изменило экономические условия функционирования недвижимости, являющейся весомой составляющей экономики отдельных регионов и российской экономики в целом. Этот процесс протекает в принципиально новых условиях, когда недвижимость становится товаром не на основе естественного развития рыночных отношений, а путем приватизации государственной собственности, и осложняется неполной нормативно-правовой базой, недостаточным применением на практике опыта зарубежных стран, существенными различиями в подходах к формированию системы управления недвижимостью на региональном уровне. В связи с этим появляется особая потребность в знании закономерностей развития и функционирования объектов недвижимости в рамках территориальных экономических систем.

Особая значимость недвижимости обуславливает необходимость установления порядка управления, направленного на достижение баланса государственного и частного интересов. В соответствии со стратегическими интересами Российской Федерации, система управления недвижимостью должна обеспечить политическую и экономическую безопасность страны, вовлечение объектов недвижимости в гражданский оборот, создание условий для увеличения потенциала недвижимости, достижение максимально возможной экономической эффективности использования объектов недвижимости и формирование эффективного механизма налогообложения. В настоящее время прежние теоретические наработки, касающиеся форм и методов реформирования отношений в сфере управления недвижимостью, во многом не соответствуют нынешним реалиям, новые же подходы к этим проблемам окончательно еще не сложились. Все это вызывает необходимость объективного анализа трансформации системы управления недвижимостью, который предполагает отказ от отдельных теоретических положений, не подтвердившихся практикой, и сохранение в качестве исходных методологических основ несомненных научно-практических достижений, с которыми связано развитие экономической науки.

Проблематика управления недвижимостью является одним из перспективных исследовательских направлений в экономической науке. В связи с этим проводятся многоплановые исследования, сконцентрированные на уточнении и теоретическом обосновании понятия «недвижимость» и раскрытии его сущности,

обосновании научных основ, методологических подходов к управлению недвижимостью. В результате не только определилась новая тенденция в развитии взглядов на данный процесс, включающая обоснование функций, методов, принципов, но и предпринята попытка использования новых возможностей в области управления недвижимостью. При этом на первый план выдвигается поиск новых научных подходов, которые служат исходным моментом теоретического исследования.

Проблема управления недвижимым имуществом многогранна и многопла-нова. В связи с этим изменения в системе управления недвижимостью характеризуются сложностью, неоднозначностью и не всегда укладываются в существующие теоретические представления. Отсюда возникает объективная необходимость в критическом переосмыслении целого ряда положений отечественной экономической науки, систематизации российского и обобщения зарубежного опыта в этой области.

Степень научной разработанности проблемы. Многогранная сущность недвижимости и ее значение для общества побуждает исследователей изучать различные ее стороны.

Правовая концепция недвижимости раскрывается в работах И.А.Покровского, В.В.Витряиского, И.Пухана, О.Е.Блинкова, Д.И.Мейера, JI.A.Kacco, И.А.Исаева и др. Представляют интерес исследования по формированию региональной собственности и развитию рынка недвижимости, выполненные как зарубежными, так и российскими учеными: Ф.Хайеком, Дж.Греем, Д.С.Львовым, В.Н.Лексиным,

A.Н.Швецовым, А.Г.Гранбергом, А.П.Роммом, А.Д.Некипеловым,

B.И.Кошкиным, Б.З.Мильнером, Д.Б.Аратским и др.

Практические аспекты развития рынка недвижимости за рубежом исследовались В.Дж.Аллавеем, Дж.С.Гроссом, Р.Бен-Натаном, А.Крюгером, С.И.Сайем, Д.Фридманом, Н.Ордуэем, Д.Сиротой, Р.А.Стангером и др. Среди российских ученых, внесших вклад в изучение данной проблемы, необходимо отметить: А.Н.Асаула, А.А.Айгинина, С.Вобленко, А.Г.Грязнову, А.В.Халилеева,

A.Е.Федорова, Г.М.Стерника, М.Г.Нефедова, В.А.Щеглова, Р.Т.Нагаева, Б.Д.Новикова, В.А.Горемыкина, М.А.Федотову, И.В.Гранову, Е.И.Тарасевича,

C.Н.Максимова, С.А.Бабкина, И.А.Рахмана, П.Г.Грабового, Р.Р.Гумерова,

B.И.Ресина, Н.Синяка, Н.С.Пастухову, Ю.А.Крюкова и др.

В последние годы опубликовано также немало работ отечественных авторов, в которых рассматриваются теоретические и практические вопросы управления не-

4

движимостью и создания информационных систем. К их числу относятся труды ученых-экономистов: С.П.Гришаева, С.В.Грибовского, В.В.Григорьева, Е.П.Кима, Г.И.Задонского, С.А.Калачевой, О.Г.Лаврухина, Н.И.Левадной, Н.Ю.Одинга, Л.Э.Лимонова, И.А.Остриной, П.В.Кухтина, П.А.Павлова, Е.В.Суханова, Э.К.Трутневой, а также специалистов в области информатики В.В.Ивлева, С.И.Волкова, С.А.Гондюхина, Г.С.Желнинского, В.К.Немчинова, А.С.Панина, Т.А.Поповой, А.Н.Романова и других.

Несмотря на существенное внимание, которое уделяется рассматриваемой проблеме отечественными и зарубежными исследователями, теоретический и методический уровень ее разработки не всегда отвечает требованиям комплексного и системного отражения объективных процессов в рыночных условиях хозяйствования. При этом следует назвать, по крайней мере, три важных аспекта изучаемой проблемы, которые не получили должного внимания и не нашли отражения в печати. Во-первых, до настоящего времени должным образом не обоснована теория изучаемого вопроса, не определена методологическая основа процесса управления недвижимостью на региональном уровне, не раскрыта терминологическая база и не аргументирован понятийный аппарат. Во-вторых, не учитывается стратегическая направленность исследований в области управления недвижимым имуществом в регионах России, все еще не решены многие принципиальные вопросы, связанные с обоснованием роли и перспектив развития рынка недвижимости в экономике страны и регионов, выявлением особенностей и продуктивных форм организации управления недвижимостью, разработкой эффективной системы управления недвижимостью на макро, мезо- и микро- уровнях. В—третьих, не получило освещения направление, отражающее формирование системы государственного кадастрового учета единых объектов недвижимости, становление и развитие геоинформационных систем по ведению Государственного кадастра недвижимости. Все это требует соответствующих теоретических проработок и практических рекомендаций.

Требует уточнения целый ряд понятий, экономическое содержание которых определяет функции и задачи системы управления недвижимостью. Недостаточно изучены-закономерности функционирования рынка недвижимости. До настоящего времени отсутствует целостная стратегия управления недвижимостью, государственная политика по регулированию региональных рынков недвижимости и программа развития информационных систем управления и учета недвижимости, недостаточно полно исследованы вопросы эффективности

5

управления недвижимостью на региональном уровне и, в первую очередь, объектов, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Не проработаны на должном уровне вопросы методического характера, отражающие процесс функционирования интегрированной системы управления объектами недвижимости в рамках управляющих компаний Разработка данной проблематики в предметном поле современной российской экономической науки имеет целью активизировать поиск ¡ффективных путей повышения ре ¡ультатишюсти исследований в области управления недвижимостью.

Теоретическая и практическая шачимость проблемы, недостаточная ее разработанность применительно к современным условиям управления недвижимостью, а также целесообразность системного п комплексного подхода к исследованию предопределили выбор темы диссертационной работы и круг рассматриваемых в ней вопросов.

Цель н шдачм исследовании. Целью исследования является разработка теоретико-методологических основ н концептуальных положений, направленных на формирование стратегии управления недвижимостью на региональном уровне.

Реализация поставленной цели потребовала решения комплекса взаимосвя-инных ¡адач:

- раскрыть теоретические положения, отражающие природу и характер недвижимости, шкономерности развития системы управления недвижимым имуществом, систематизировать процессы управления недвижимостью на региональном уровне;

- обобщить и систематизировать современные методы управления недвижимостью в России и ¡а рубежом, обосновать методологические и концептуальные подходы, обеспечивающие системность и комплексность управления недвижимостью и оптимальную структуру органов управления недвижимостью в регионах;

- дать оценку современным подходам к разработке национальных и региональных концепций, стратегий, программ управления недвижимостью, системы мер по регулированию рынка недвижимости, проанализировать состав и ре-¡ультативность отдельных подсистем и элементов системы управления недвижимым имуществом;

- разработать концептуальные подходы к управлению недвижимостью на национальном и региональном уровне, ориентированные на достижение отратеги-

ческих целей развития территории;

- оценить стратегический потенциал недвижимости для регионального развития и сформировать стратегию управления недвижимостью на региональном уровне;

- сформировать концептуальные положения государственной системы учета объектов недвижимости на основе интегрированной информационно-аналитической системы государственного кадастра недвижимости;

- разработать положения методического характера, связанные с обоснованием роли рынка недвижимости в региональном развитии и оценкой эффективности управления объектами недвижимости.

Область исследования составили 1.1— Теоретические взгляды на природу, сущность и развитие управления; 5.8 - Региональные особенности трансформации отношений собственности, их влияние на структуру и эффективность функционирования и развития региональных экономических систем; 5.16 -Управление экономикой регионов на национальном, региональном и муниципальном уровнях, функции и механизм управления; разработка, методическое обоснование, анализ, оценка эффективности организационных схем и механизмов управления.

Объект исследования — региональная система управления недвижимым имуществом в условиях структурных преобразований российской экономики.

Предметом исследования являются подходы и методы управления недвижимым имуществом, направленные на достижение стратегических целей развития регионов.

Методологическую и теоретическую основу исследования составляют труды отечественных и зарубежных ученых по вопросам управления недвижимостью. Теоретические аспекты диссертационной работы реализуются автором посредством использования положений общей теории систем (системного подхода), исторического и логического методов исследования и применения системно-структурного подхода к рассмотрению социально-экономических процессов. В работе используются методы микро - и макроэкономического анализа, моделирования, структурного анализа экономики, матричного анализа, а также инструментарий макроэкономических и региональных индикаторов.

Информационной базой исследования послужили аналитические и статистические материалы государственных органов статистики, информационно-аналитические и отчетные материалы органов государственной и муниципальной

власти, материалы, посвященные проблемам управления недвижимостью, представленные в зарубежных и отечественных источниках, нормативные правовые акты Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований Изучение действующих механизмов регулирования процессов управления недвижимостью на региональном уровне базировалось на публикациях, отражающих опыт социалыю-жономического развития различных субъектов Российской Федерации.

Научная новизна исследовании обусловлена формированием теоретических основ и методологических подходов к построению системы управления недвижимостью, включая принципы и приоритеты разработки региональных стратегий управления недвижимым имуществом, а также информационное и методическое обеспечение процедуры принятия управленческих решений и оценки их эффективности.

Основными составляющими научной новизны являются следующие направления, которые разработаны впервые или получили дальнейшее развитие.

1. На основе спите ш научных подходов и теоретических решений, обобщения отечественной и юрубежной практики процесс управления недвижимостью представлен в виде органической системы, выступающей как сложное развивающееся явление. На основе представленного автором единого понятийного аппарата разработана система жономических параметров, с помощью которых формируется стратегия и тактика управления недвижимостью в регионах Выявлены специфические стадии и этапы жизненного цикла недвижимости.

2. Определена методологическая основа процесса управления недвижимостью и выработаны параметры, по!воляющие сформировать региональную стратегию и такшку управления недвижимостью в соответствии с ходом экономических реформ. Артумеитированы, углублены и научно обоснованы подходы, раскрывающие терминологическую базу, понятийный аппарат, смысловое содержание и сущность системы управления недвижимым имуществом. Авторская трактовка стратегии представляет ее как управляемый процесс разработки, согласования и реализации комплекса мероприятий, направленных на достижение стратегических целей регионального развития, трансформацию стратегического потенциала недвижимости в конкурентные преимущества и обеспечивающих сбалансированность и общее направление жономического роста.

3. Сформированы концептуальные основы построения системы управления недвижимостью, базирующиеся на учете динамичности, многофункциональности и многогранности данного процесса. Разработанная автором концепция управле-

8

ния недвижимостью включает систему функций управления, стратегических целей и направлений развития, необходимых институциональных мер поддержки и ожидаемых социально-экономических эффектов, состав и содержание которых определены применительно к национальной и региональной экономике.

4. Разработана модель управления недвижимостью, содержащая три основных этапа: оценка факторов, формирующих стратегию управления; формирование стратегии управления недвижимостью; оценка и внедрение стратегии управления недвижимостью. Рассмотренные факторы и методика их оценки позволяют осуществить селекцию стратегий управления, которая также учитывает возможности рынка принять ту или иную стратегию, возможность ее реализации с точки зрения местоположения недвижимости, законодательной разрешенное™ спорных вопросов, технического состояния объекта недвижимости, экономической и управленческой обоснованности решения. Разработан инструментарий для исследования (анализа) рынка недвижимости, для проведения правовой, экономической и управленческой экспертизы с учетом региональных особенностей.

5. Обоснован новый подход к формированию стратегии управления недвижимостью на региональном уровне, объединяющий теорию и практику управления, который позволяет определять иерархию элементов системы, вид и число подсистем, их содержание, постоянные и временные взаимосвязи. Для учета специфических особенностей объектов недвижимости разработана процедура селекции региональной стратегии управления недвижимостью, которая является предметом метапланирования, включающего стратегическое планирование и планирование функциональных стратегий по развитию и использованию объектов недвижимости. Реализация указанной процедуры предполагает комплекс юридических, технических, маркетинговых, экономических и управленческих экспертиз, для увязки которых автором разработан специальный алгоритм.

6. Сформирован научный подход к разработке региональных программ управления недвижимостью, которые являются инструментом реализации стратегии и включают совокупность согласованных по содержанию, скоординированных в пространстве и во времени, обеспеченных ресурсами разнохарактерных мероприятий (действий), направленных на достижение поставленной цели. Который развивает методические основы программно-целевого управления и позволяет сконцентрировать ресурсы на достижении стратегических целей. Разработана система критериев, определяющих необходимость программной реализации концептуальных проблем управления недвижимостью.

9

7. Научно обоснованы методические положения, отражающие новые подходы к формированию эффективной системы управления недвижимостью на уровне государственных органов власти и управляющих компаний, основанные на принципах организационного и информационного единства, последовательности и преемственноеги, )ффективности и комплексности. ')ти подходы отличаются сопряженностью действий федеральных и региональных властей, высоким уровнем разнообразия используемою в управлении инструментария с учетом поштивного российского и ¡арубежного опыта.

8 Обосновано положение, в соответствии с которым формирование >ффек-швной системы управления недвижимостью на региональном уровне должно ба-шроваться на принципе информационного единства. Конкретизация >того положения позволила разработать модель последовательного совершенствования системы учета недвижимости на основе единого Государственного кадастра недвижимости. Сформулированы общие принципы, цели и задачи осуществления государственного учеш и технической инвентаризации объектов недвижимости, определены полномочия органов государственной власти, осуществляющие государственный учет и техническую инвенгартацию. Предложена переориентация многоцелевого кадастра недвижимости на двухцелевой, охватывающий учет для целей регистрации прав и фиксацию оценок для целей налогообложения.

9. Доказано, что )ффекпшное управление недвижимым имуществом в российских регионах вошожно на основе анализа динамики рынка недвижимости, обоснованы подходы к определению ¡ффективности управления недвижимостью, разработан инструментарий оперативного мониторинга рынка недвижимости и системы управления недвижимостью, позволяющий осуществлять диагностику, прогно шрование и оценку интегральных показателей эффективности управления недвижимостью.

Теоретическая шачшмость исследования состоит в разработке теоретических аспектов функционирования, обосновании необходимости и возможности развития новой системы жономических отношений в области управления недвижимостью Показана сущность недвижимости как экономической категории, разработаны методологические подходы к структурированию, учету и анализу недвижимости, формированию стратегии управлению недвижимости, обоснована необходимость и предложены критерии определения социально-экономической эффективности управления недвижимостью.

Практическое значение работы. Содержащиеся в работе выводы и рекомендации, адресованные федеральным и региональным органам власти и управления, менеджменту управляющих компаний и другим участникам рынка недвижимости, существенно развивают систему управления недвижимостью и могут быть использованы при разработке комплекса организационно-экономических мер, призванных обеспечить развитие системы управления недвижимостью, повышение эффективности ее использования на региональном уровне.

Положения диссертации могут быть использованы в преподавании таких учебных курсов, как «Экономическая теория», «Экономика и управление недвижимостью», «Региональная экономика и управление», «Управление государственной и муниципальной собственностью». Полученные результаты исследования могут быть применены в работе органов государственной и муниципальной власти, в частности, комитетами по управлению имуществом и земельными ресурсами при разработке нормативных документов, регулирующих рынок недвижимости, а также риэлтерскими и управляющими компаниями.

Внедрение и апробация результатов исследования. Основные положения диссертационной работы докладывались на международных, всероссийских и региональных научных и научно-практических конференциях (2000 - 2006 г.г.). Разработанные диссертантом методические положения по оценке эффективности управления недвижимостью вошли в Концепцию управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации. Предложенные концептуальные положения государственной системы учета недвижимости приняты к использованию Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом. Концептуальные основы управления недвижимостью на региональном уровне приняты к внедрению Правительством города Москвы. Научные результаты в части создания системы кадастра недвижимости с использованием современных информационно-аналитических методов применяются ФГУП «Федеральный кадастровый центр «Земля». Предложения по формированию и учету единого объекта недвижимости, созданию новой системы управления недвижимостью используются муниципальными образованиями Московской области. Разработанные модели организации и функционирования интегрированной системы управления недвижимостью на уровне управляющей компании приняты к использованию ЗАО «Город», г. Москва.

Апробация результатов исследования нашла отражение в учебном процессе кафедры государственного и муниципального управления Государственного уни-

верситета управления при чтении учебных курсов «Экономика и управление недвижимостью», «Региональная экономика и управление», «Управление государственной и муниципальной собственностью».

Публикации. Основные теоретические положения и практические рекомендации диссертационной работы изложены в 43 научных публикациях общим объемом 276,9 пл. (в т.ч. лично автору принадлежит 97,6 п.л ): в 4 монографиях общим объемом 68,5 п.л. (44,3 пл.), 2 учебниках объемом 83,4 п.л. (5,1 пл.), 6 учебно-методических пособиях общим объемом 47,2 п.л. (21,0 п.л.), 2 учебно-практических пособиях объемом 67,1 п.л (16,5 пл.), 27 научных статьях и тезисах докладов, в том числе 6 статьях, опубликованных в списке специализированных журналов, утвержденном ВАК РФ.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, пяти глав и тключения, списка использованной литературы. Работа изложена на 334 страницах компьютерного текста, содержит 27 таблиц и 24 рисунка. В библиографическом списке нашли отражение 31 5 источников.

Во введении обосновывается выбор темы исследования, подчеркивается ее актуальность, представляются цели, ыдачи, объект и предмет исследования, ука-¡ывается методологическая основа диссертационной работы, раскрывается ее научная новизна и практическая ¡начимость.

В первой главе «Теоретико-методологические основы управлении недвижимым имуществом» раскрывается методология исследования роли и экономического содержания недвижимости в рыночной экономике, выявляются сущность, особенности и противоречия в системе управления недвижимостью; обосновывается словарно-терминологической база и раскрывается понятийный аппарат управления недвижимостью; определены цели, задачи и принципы управления недвижимостью; сформулированы згапы жизненного цикла недвижимости

Вторая глава «Состояние и разните системы управления недвижимостью в России и за рубежом» содержит результаты анализа имущественно-земельных отношений в современной экономике России, реализации программ реформирования системы управления недвижимостью в регионах, обоснование концепции развития системы управления недвижимостью на национальном и региональном уровне, определение ключевых направлений совершенствования с учетом исторического и зарубежного опыта управления объектами недвижимости.

В третьей главе «Недвижимость в современной региональной экономике» определены состояние, закономерности и тенденции развития рынка недвижимости, его функционирование на региональном уровне, выявлены продуктивные компоненты системы государственного регулирования рынка недвижимости, исследованы критерии макро и микро сегментации рынка, проанализированы основные участники инфраструктуры рынка недвижимости, разработан организационно-экономический механизм управления процессами развития регионального рынка недвижимости.

В четвертой главе «Формирование стратегии управления недвижимостью» проведен сравнительный анализ отдельных положений, программ и концепций управления недвижимостью в регионах и представлена авторская концепция управления недвижимостью в реальном секторе экономики страны и региона, содержащая обоснование целей, функций и принципов такого управления, определены подходы к выбору необходимого инструментария и формированию стратегии управления недвижимостью. Раскрыто содержание стратегии управления недвижимостью, дана оценка факторов, формирующих данную стратегию, разработан механизм формирования стратегии управления недвижимостью, ее оценки и внедрения.

В пятой главе «Методические аспекты формирования системы управления недвижимостью в регионах» разработаны рекомендации по внедрению программно-целевых методов управления недвижимостью, обоснованы методические положения, отражающие новые подходы к формированию эффективной системы управления недвижимостью на уровне, государственных органов власти и управляющих компаний, предложен методический подход к построению государственной системы учета объектов недвижимости и системы формирования единого объекта недвижимости, рекомендован инструментарий мониторинга рынка недвижимости и системы управления недвижимостью, позволяющий осуществлять диагностику, прогнозирование, оценку интегральных показателей эффективности управления недвижимостью.

В заключении диссертации обобщаются основные выводы и результаты.

ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ

1. Общие положении диссертационной работы

На современном »тане рыночных отношений возникла объективная необходимость теоретического обоснования методологических основ управления недвижимостью, конструирования логической схемы механизма развития этого процесса, аргументации основных элементов и интерпретации научной концепции, углубляющей отдельные методические положения управления недвижимостью. При )том речь идег об осознании методологического инструментария, теоретического фундамента и формировании реальных механизмов функционирования, адаптированных к рыночным условиям, связанным с реструктуризацией >ко-номики и переходом на новые условия хозяйствования. Исходя из этого, основная позиция проведенного исследования состоит в обосновании теоретико-методологических основ формирования и развития системы управления недвижимостью и логической последовательности его действий, а также в разработке научных положений, направленных на совершенствование системы управления недвижимым имуществом в регионах.

Разработка конкретных тдач опирается на методологический базис, дающий комплексное представление о функционировании объектов исследования. Для система ги шрованного преде тавления недвижимости рассматривается типовая структура объекта недвижимости, которая состоит из трех основных ветвей: не-<)аижл1моспи> как от>ек»1-наць, как объект права, как объект других пространств - тономнческого, социально-культурного и т.д. Исследование основывается на синтеш научных подходов и теоретических решений, обобщении широкой отечественной практики, ¡арубежного опыта и ориентируется на целостный подход в решении данной проблемы применительно к современным условиям.

Процесс управления недвижимостью представляет собой органическую систему, выступающую как сложное развивающееся явление. В связи с этим в основу проведенного исследования заложен системный подход, позволяющий изучить все стороны управления недвижимостью и отражающий их диалектическую связь и направление движения. В работе также используется комплексный подход, исходная методологическая предпосылка которого базируется на признании в качестве подлинной основы положения о том, что при данном методе отдельные ¡лементы (положения) рассматриваются как целостное образование. Помимо ука-(анного метода используется подход, позволяющий подойти к решению иоетав-

ленной цели с позиции синтеза положений различных дисциплин, с позиции, обосновывающей характер управления недвижимостью в системе общенаучного понятия как целостное явление.

2. Теоретико-методологический поход и ориентиры научного исследования в области управления недвижимостью

В работе обоснована теория изучаемого вопроса, определена методологическая основа этого процесса и выработаны такие параметры, которые позволяют заложить верные ориентиры в стратегию и тактику формирования и развития системы управления недвижимостью в соответствии с ходом осуществляемых экономических реформ. Аргументированы, углублены и научно обоснованы научные подходы, раскрывающие терминологическую базу, понятийный аппарат, смысловое содержание и сущность системы управления недвижимостью.

Доказано, что система управления недвижимым имуществом как всякое сложное явление существует во времени и пространстве, находится в движении, отвечает ряду условий, формируется как целостность с присущей ей структурными и функциональными связями, иерархичностью этих связей. Система характеризуется определенной организационной структурой и тесной связью с технологией и социальными явлениями и располагает определенным механизмом. Системный подход проявляется в том, что процесс управления недвижимостью рассматривается как взаимосвязанное единство технических, экономических и управленческих решений. Технические решения обеспечивают адекватное представление о реальном состоянии недвижимости, экономические экспертизы (важнейшей из которых является оценка) позволяют получить обоснованное значение стоимостного эквивалента недвижимости, и управленческие решения дают возможность определения наиболее эффективного (рационального) варианта использования недвижимости.

В диссертации выявлена закономерность развития процесса управления недвижимым имуществом в условиях переходного периода, связанные с изменением роли и места недвижимости в региональной экономике, определены характерные моменты, принципиальные особенности, негативные последствия реформенных преобразований в системе управления недвижимостью и предложена модель развития этого процесса на ближайшую перспективу, направленная на переход к стратегическому управлению, создание эффективных механизмов, обеспечивающих защиту прав собственности, эффективной системы учета и регистрации прав, введением экономически обоснованной системы налогообложения недвижимости

15

Экономическое содержание недвижимости на региональном уровне отличается двойственностью, характеризующей ее место в системе воспроизводства. В диссертации выявлено, чго эта двойственность определяет всю систему противоречий, связанную с исполыованием недвижимости. С одной стороны, государство должно содействовать эффективному функционированию частного сектора жономики, поскольку он является базовым, основополагающим для экономики в целом, посредством механизмов регулирования рынка недвижимости, а с другой, будучи равноправным субъектом рынка, государство обязано обеспечивать эффективность использования государственной недвижимости.

Исходной точкой управления недвижимостью является определение целей и ¡адач. В рыночной экономике процесс управления характеризуется многообразием форм и механизмов своего проявления в ¡ависимости от характера собственности на объект недвижимости. Соответственно, цель управления недвижимостью есть не что иное, как ожидаемый результат от владения, распоряжения и пользования недвижимостью. Ожидаемый ре ¡ультат дифференцируется в ¡ависимости от типа недвижимости, намерений собственника и этапа жизненного цикла. В диссертации проведена классификация недвижимости, определены соответствующие цели (операционные и коммерческие) и задачи управления недвижимостью (рисунок 1). В соответствии с задачами общая система управления недвижимостью подразделяется на ряд взаимосвязанных подсистем. При этом подсистемы управления различаются по уровням: уровень управления отдельным объектом недвижимости; уровень управления виимосвязанным комплексом недвижимости; уровень управления портфелем недвижимости.

Разработанные в диссертации теоретические положения углубляют смысловое содержание процесса управления недвижимостью, раскрывают новые моменты, отражают дополнительные аргументы, подтверждают ранее высказанные, но остающиеся дискуссионными теоретические аспекты, касающиеся природы недвижимости. Обогащение теории и методологии изучаемого вопроса предполагает обоснование аоварно-тершаюлогической базы и раскрытие понятийного аппарата управления недвижимостью. В рамках теоретического исследования автор рассматривает в системе управления недвижимостью ключевой термин «недвижимость», который относится к научному, общеупотребительному названию и представляет собой довольно сложное, динамичное и неоднозначное понятие, упрощенно трактуемое в научной и учебной литературе. В современных условиях не разработан единый подход в решении данного вопроса, что

16

Операционные Коммерчески» цели Социальные цели

_......«---------» «-_____---

Рисунок 1 — Цели управления недвижимостью

обусловлено целым рядом обстоятельств. Во-первых, тем, что до сих пор не обозначилась адекватная теоретико-методологическая основа, структурирующая все многообразие экономической мысли в этом вопросе. Во-вторых, сложностью и многоплановостью самой проблемы. В-третьих, недостаточно полным толкованием и противоречивостью мнений в обсуждаемом вопросе со стороны представителей различных школ и течений, нашедших отражение в отечественной и зарубежной литературе. В-четвертых, стремлением отдельных авторов выделить этот вопрос в особую, специфическую для определенного этапа развития экономической мысли и хозяйственной практики категорию. В связи с этим в работе уделяется заметное внимание алгоритму рассуждений по поводу понятия «недвижимость» и раскрытия его сущности.

Исходя из чисто теоретических позиций, акцент делается на стратегию, которая является одним из важнейших инструментов управления объектами недвижимости. В самом общем виде стратегия представляет собой генеральное направ-

17

ление действия, следование которому в долгосрочной перспективе должно привести к поставленной цели. Сложность в восприятии стратегии связана с неодно-»начной трактовкой понятий в этой области. Теоретическое исследование, проведенное автором, свидетельствует о том, что стратегия в системе экономических отношений выступает, во-первых, в качестве критерия, характеризующего развитие воспроизводственного процесса, во-вторых, является элементом воздействия со стороны регулирующих или управляющих структур, формирующего темпы, динамику и хозяйственную ориентацию развития экономики в обществе.

На основании анализа и обобщения ревультатов современных теоретических исследовании и методологических подходов, в работе делается акцент на, что понятие «стратегия» существует не само по себе, а в стандартизированных теоретических моделях, которые конструируются с помощью определенных методологии. Понимание мно! огранности и многофункциональности характера стратегии является исходной теоретической посылкой научного подхода к выявлению ее сущности.

Фтичешп! п экономический 2КЦ

Рисунок 2 — Взаимосвязь этапов жизненного цикла недвижимости

В работе критически оцениваются суждения отечественных и зарубежных авторов по поводу стратегии управления недвижимостью, и дается авторская трактовка стратегии как управляемого процесса разработки. согласования и реали-

зации комплекса мероприятий, направленных на достижение стратегических целей регионального развития, трансформацию стратегического потенциала недвижимости в конкурентные преимущества и обеспечивающих сбалансированность и общее направление экономического роста.

В диссертации раскрыта тройственная сущностью недвижимости (как физического объекта, как объекта экономических отношений и как объекта правовых отношений), что накладывает свой отпечаток на понимание теории жизненного цикла. В течение всего срока жизни объект недвижимости параллельно проходит три цикла: физический, экономический и правовой (рисунок 2).

Сформулированные в диссертации принципы управления недвижимостью включают как общие, так и специфические принципы, присущие только системе управления недвижимостью (принцип пообъектного управления, принцип наилучшего и наиболее эффективного использования и др.)

3. Концептуальные подходы к системе управления недвижимостью

Исходным положением, определяющим принципиальную важность проведенного исследования, является наличие научно обоснованной концепции управления недвижимостью. С помощью концепции выражается основная точка зрения автора на данное явление, задаются некоторые конструктивные рамки, определяющие сущность и направления развития этого явления. Концепция управления недвижимостью определяет логику его организации и использования на практике методов и приемов управления. В соответствии с концепцией обосновывается научный инструментарий, представляющий собой совокупность научных способов выявления направлений развития системы управления недвижимостью.

Содержательная сторона концепции раскрывает потенциальные возможности управления недвижимостью и отражает тенденции, свидетельствующие об углублении, расширении и трансформации этого процесса в зависимости от степени проводимых реформ. При этом особое значение имеет аспект, отражающий системный характер предлагаемой концепции, который выражается в самом ее построении, когда отдельные ее понятия и суждения не просто перечисляются, а объединяются в рамках определенной целостной структуры. Иначе говоря, концепция, по сути, раскрывает роль управления недвижимостью в системе реформенных преобразований и показывает, какое место она должна занимать и каким образом должна вписываться в существующий механизм хозяйствования, как этот механизм изменится. Концепция представлена в форме научного обоснования развития процесса управления недвижимостью в условиях реформирования эко-

19

номики и регулирует процедурную его сторону, обеспечивая преемственность и объективность.

Отправным моментом, раскрывающим сущность предлагаемой концепции, является понимание того, что управление недвижимостью — это сложное явление, представляющее собой многогранный п многофункциональный процесс многопланового характера Соответственно, центральной позицией, на базе которой строятся концептуальные положения в >той области, является подход, отличающийся многоаспектностыо и многоцелевой направленностью, включающий в себя значительное количество разнокачественных компонентов ')то позволяет абстрагироваться от частных особенностей, а также пересмотреть отдельные научные положения, которые сложились в предшествующий период

Концептуальная ориентация на многоплановость задач в области управления недвижимостью выдвигает на первый план один из главных тезисов о том, чю >тот процесс представляет собой уникальную и органическую систему, выступающую как сю наше развивающееся явленна. ")тот подход основывается на утверждении, что система управления недвижимостью опирается на логический аппарат, располагает целостным механизмом и отвечает ряду условий, присущих любой системе. Характерной ее особенностью является то, что она включает в себя совокупность )лементов, находящихся в тесном взаимодействии и представляющих определенную целостность, сложившуюся в ре ¡ультате развития этого процесса. Будучи целостной, система выполняет свойственные ей задачи и функции, связанные с иошанием реальной действительности

В представленной к кпците работе концептуальная линия исследования основывается на сравнительном анализе отдельных положений, программ, концепций управления недвижимостью, где каждая из них раскрывает отдельные стороны изучаемого процесса. Проведенный анализ показал, что применяемые в настоящее время отдельные концептуальные подходы вступают в противоречие с государственными интересами, ведут к снижению ¡ффективности управления недвижимым имуществом, нарушению законных интересов граждан и организаций, препятствуют развитию рынка недвижимости и могут повлечь негативные экономические и социальные последствия.

В основу концепции, предложенной автором, заложен подход, отличающийся от подходов, которые сложились в системе научных разработок, рассматривающих проблему управления недвижимостью с точки зрения структурной единицы в системе экономической науки. Нисколько не умаляя значимость ана-

20

лизируемых подходов и во многом разделяя представленные в них основные позиции, автор предлагает концептуальные подходы в несколько ином теоретико-методологическом контексте, ориентированном на обеспечение устойчивого воспроизводства недвижимости при оптимизации масштабов и структуры государственной собственности, повышение эффективности функционирования и развития объектов недвижимости. Раскрывая характер предложенной концепции, диссертант исходит из того, что в концепции должны выделяться два основных направления - государственное регулирование рынка недвижимости и управление государственной и муниципальной недвижимостью. Каждое из указанных направлений реализуется посредством правовых, экономических и организационных мероприятий, представляющих комплексную модель управления недвижимостью в Российской Федерации.

Разработанная концепция носит комплексный и системный характер, заключающийся в разумном сочетании методов и способов решения организационных и технологических задач. Отличительной чертой концепции является системная проработка функций управления, стратегических целей и направлений развития, необходимых институциональных мер и ожидаемых социально-экономических эффектов, состав и содержание которых определены применительно к национальной и региональной экономике.

По мнению автора, концепцию управления недвижимостью следует представлять с точки зрения объемных, структурных и функциональных показателей, причем последние имеют ведущее значение. Функциональная характеристика недвижимости зависит от состояния и взаимодействия пяти основных подсистем: социальной, экономической, политической, идеологической, институциональной. Функции недвижимости реализуются в применении государством разных форм ее участия в воспроизводстве общественного капитала. Одни из них в принципе не ориентированы на извлечение прибыли, другие, напротив, предполагают использование недвижимости в качестве капитала.

4. Оценка факторов, формирующих стратегию управления недвижимостью

Представленная в диссертационной работе модель управления недвижимостью (рисунок 3) содержит три основных этапа: оценка факторов, формирующих стратегию управления; формирование стратегии управления недвижимостью; оценка и внедрение стратегии управления недвижимостью.

Рисунок 3 - Модель управления недвижимостью

На определение стратегии управления оказывают влияние многие факторы. Взаимодействие >тих факторов носит специфический характер для каждой отрасли и компании и всегда изменяется во времени. Основной акцент в построении стратегии управления объектом недвижимости делается на оценке факторов внешней и внутренней среды. К первым относятся современное состояние и тенденции развития рынка недвижимости, существующее нормативное регу лирование, ко вторым - состояние объекта недвижимости и имеющиеся управленческие ресурсы Выбор стратегии управления недвижимостью обусловлен возможностью рынка принять данную стратегию, возможностью реализации данной стратегии с точки фения потенциала местоположения недвижимости, законодательной раз-решенности, технического состояния недвижимости, экономической и управленческой обоснованности. С этой целью в работе приведен инструментарий исследования (анализа) рынка недвижимости, местоположения объекта недвижимости,

технического состояния недвижимости, правовой, экономической и управленче-

ской экспертизы (рисунок 4).

Рисунок 4 — Мониторинг рынка недвижимости

Один из основных факторов определения стратегии управления недвижимостью является экономическая обоснованность. В процессе экономического обоснования на выбранный период планирования прогнозируются доходы и расходы от использования недвижимости. Решаются задачи финансирования, определяются денежные потоки от недвижимости и ставки дисконтирования, удовлетворяющие требованиям собственника. Особое внимание уделяется времени поступления и оттока денежных средств, выручке от арендных услуг, затратам на управление, капитальный ремонт и эксплуатацию объекта недвижимости. В работе представлен алгоритм проведения экономической экспертизы, а также система показателей экономической эффективности.

Управленческая обоснованность стратегии - фактор, через призму которого пропускаются все возможные варианты. Управленческая обоснованность имеет

две составляющие: соответствие стратегии управления целям собственника и соответствие стратег ии управления имеющимся управленческим ресурсам, поэтому выбор стратегии управления обьектом ¡ависит от способности управленческой команды ее реализовать. На практике управление недвижимостью может осуществляться либо специализированными управляющими компаниями, либо внутренними подразделениями собственника В конечном итоге любой вариант управления оценивается с точки фения достижения целей собственника. После того как цели собственника будут определены, необходимо выбрать наиболее эффективный вариант стратегии управления недвижимостью

5. Формирования региональной стратегии управления недвижимостью.

В диссертации предложен механизм формирования стратегии управления недвижимостью, который включает следующие этапы: выбор наилучшего и наи-бочес нрфективного варианта исполыования недвижимости, определение субъекта управления недвижимостью, опредечение основных >лементов стратегии маркетинга, опреОечение места недвижимости в рыночной стратегии собственника

1) В процессе выбора варианта использования недвижимости предлагается определить наиболее приемлемый и эффективный путь с точки ¡рения законодательной разрешенное™, физической осуществимости, экономической целесооб-раяюсти и максимальной реализуемости целей собственника. Для этого необходимо рассмотреть все возможные варианты использования (обращения) недвижимости. Можно выделить три основных элемента процедуры выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости:

• составление перечня возможных вариантов исполыования недвижимости. Для объектов ра ¡личного функционального назначения будут различаться перечень необходимых работ, штрагы на капитальный ремонт, расходы на текущее содержание и т.д. Различаются и мконодательные требования к функционированию недвижимости, а также способы их потребления, что влияет на потенциальный доход от использования недвижимости;

• опредепение нескольких максимально прибыльных вариантов. На этом этапе проводится проверка соответствия рассматриваемых вариантов использования четырем критериям: быть ¡аконодагельно разрешенным; быть физически осуществимым; быть управленчески вошожным; быть экономически целесообразным и финансово осуществимым. Для этого проводится мониторинг и изуче-

ние рынка недвижимости, оценивается соотношение спроса и предложения по помещениям различного функционального назначения в пределах peí иона, города и района. Соотношение между уровнями спроса и предложения служит основополагающим фактором при определении ожидаемого уровня дохода ог недвижимости. На основании имеющейся информации по рынку недвижимости и особенностям управления объектами того или иного функционального назначения определяется примерный уровень операционных расходов и величина чистого операционного дохода по каждому из оставшихся вариантов. Итогом второго этапа должно стать определение нескольких вариантов, отдача о г которых максимальна;

• опредечение максимально продуктивного варианта Для каждого из оставшихся вариантов готови тся долгосрочный (3-5 леi) бюджет управления объектом, по результатам анализа которого выбирается вариант, максимально удовлетворяющий целям собственника. Определение лучшего варианта в диссертации рекомендуется производить дисконтированием чистого операционного дохода. При этом желаемая норма отдачи выбирается с учетом риска инвестиций и целей собственника. При прочих равных условиях наилучшее и наиболее )ффективное использование будет у того варианта, который имеет максимальное шачение чистой текущей стоимости.

Излагаемая методика выбора наилучшего и наиболее ¡ффективного варианта использования объекта недвижимости модифицирована но сравнению со стандартной процедурой выбора наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. В изложенном виде она в большей степени предназначена для решения вопросов формирования стратегии управления недвижимостью.

2) При опредечении субъекта управления недвижимостью в диссертации предложены возможные варианты делегирования функций по текущему управлению недвижимостью. Собственник должен определить, обладает ли он достаточными знаниями, опытом и другими ресурсами (временными, управленческими, материально-техническими) для выполнения работ но текущему управлению недвижимостью в соответствии с принципами профессионального управления. При выборе управленческого решения должны также приниматься во внимание степень ликвидности объекта, необходимость в капитальных вложениях. В работе определены условия привлечения управляющих компаний, а также принципы выбора управляющей компании - принципы целеполагания, соответствия полномочий, приоритета и др.

3) Стратегия маркетинга включает в себя подходы к управлению недвижимостью и инициативы, которые использует собственник (управляющая компания) для привлечения клиентов, ведения конкурентной борьбы и укрепления своей позиции на рынке. Разработка и выбор основных стратегий территориального маркетинга (портфельная стратегия, стратегия роста, конкурентная стратегия) позволяет определить приоритеты развития территории и конкретного собственника, выработать соответствующие механизмы и инструменты управления недвижимостью. В основе стратегии маркетинга лежит конкурентное преимущество недвижимости, то есть такие качества, которые являются исключительной чертой объекта и отсутствуют у конкурирующих объектов (конкурентная стратегия). В качестве основных отличительных преимуществ объекта недвижимости могут быть: расположение объекта, его внешний вид, состояние прилегающей территории, размеры и отделка помещений, уровень арендной платы, перечень дополнительно оказываемых услуг, профессионализм персонала и т.д. Проведенный анализ рынка позволяет говорить об оптимальной маркетинговой стратегии управления недвижимостью как о стратегии дифференциации при оптимальных издержках. Данная стратегия ставит своей целью обеспечить представителей выбранного сегмента услугами, наиболее полно отвечающими их вкусам и требованиям.

4) Определение места недвижимости в стратегии собственника предполагает позиционирование объекта недвижимости относительно других объектов недвижимости, находящихся в собственности или управлении инвестора. Позиционирование необходимо в случае, если в собственности или управлении находятся несколько объектов недвижимости, представляющих собой определенный инвестиционный портфель.

В диссертации сформулирован подход к построению системы оценки стратегий управления недвижимостью. Основными принципами такой оценки предлагается считать: последовательность (стратегия не должна содержать противоречивых целей и программ); согласованность (стратегия должна учитывать возможности рынка, потенциал местоположения объекта недвижимости,, законодательные ограничения, его техническое состояние, цели собственника); преимущества (стратегия должна обеспечивать возможности для поддержки конкурентного преимущества предлагаемых услуг по использованию недвижимости, реализуя тем самым цели собственника); осуществимость (стратегия не должна предполагать чрезмерных расходов имеющихся ресурсов и не должна вести к возникновению неразрешимых проблем).

б. Программа управления недвижимостью — инструмент реализации стратегии

Выбранная стратегия управления получает свое выражение в виде программы управления недвижимостью По своей сущности программа управления объектом недвижимости представляет собой бизнес-план, программу предпринимательской деятельности. Она описывает объект недвижимости (его настоящее или будущее), планируемые услуги, рынок, на который ни услуги нацелены, ресурсы и квалификацию персонала, финансовые потребности и планируемые финансовые результаты. По каждому направлению управления недвижимостью рафабагыва-ются целевые мероприятия, необходимые для достижения поставленных целей. Хорошо проработанная программа является инструментом и управления, и контроля, поскольку служит основой для сопоставления намеченных рс ¡ультатов с фактическими достижениями.

В разработке и реализации программ управления недвижимостью можно выделить пять основных подходов: структурно-отраслевой, структурно-функциональный, институционально-правовой, организационно-экономический, накопительный. В диссертации выявлено, что наиболее приемлемым в условиях современной России является структурно-функциональный подход, связанный с внедрением программно-целевых методов управления, позволяющих обеспечить высокую эффективность использования недвижимости при различных вариантах выполнения государственных функций.

Учитывая региональную направленность проводимого исследования, необходимо отметить, что региональные программы управления недвижимостью представляют совокупность намеченных к планомерному проведению, согласованных по содержанию, скоординированных в пространстве и во времени, обеспеченных ресурсами разнохарактерных мероприятий (действий), направленных на решение проблемы, которая не может быть решена без концентрации усилий и средств.

В работе предлагается следующая блочная структура программы.

I Цечевой блок содержит характеристику главной цели программы управления недвижимостью и подцелей разных уровней, определяющих в совокупности целевую установку программы.

2. Функциональный блок представляет совокупность согласованных по содержанию и увязанных во времени осуществления функциональных мероприятий, направленных на достижение цели программы.

3. Исполнительный (адресный) блок формируется в целях увязки мероприя-

27

тий с их исполнителями в лице разных институтов, органов управления, государственных и негосударственных, коммерческих и общественных организаций разных форм собственности.

4. Ресурсный блок характеризует совокупность, количественные и качественные параметры ресурсного обеспечения программы управления недвижимостью, т.е. объемы и виды материальных, трудовых, информационных, финансовых ресурсов, необходимых для реализации программы и источники их получения.

5. Организационный блок характеризует организацию ее разработки, состав и функции органов, участвующих в разработке, структуру, права и обязанности органов, управляющих осуществлением программы, особенности хозяйственного механизма управления разработкой и реализацией программы.

Построение целевой комплексной программы управления недвижимостью требует предварительного разложения проблемной цели программы на подцели и представление их в измеримом виде, т.е. главная цель — совершенствование системы управления недвижимостью, вытекающая из концептуальной проблемы, разделяется на п функциональных целевых задач (подпрограмм), осуществление которых приводит к решению исходной проблемы. При отборе из общей совокупности концептуальных проблем, предлагаемых к программной реализации, предлагается использовать две группы критериев: общие и специальные.

В диссертации разработан механизм реализации программы управления недвижимостью, который схематически представляет собой развертывание формулировки стратегии управления. Это означает, что после призванной сузить выбор стратегии оценки процесс вновь расширяется, поскольку ее внедрение требует активного участия всех уровней управления.

Таким образом, отличительными особенностями представленной методологии являются комплексность проработки вопросов управления, системность в решении возникающих проблем, интегрированность предлагаемых решений, стратегическое видение перспектив будущего и ориентация на решение прикладных управленческих задач.

7. Методические решения в системе управления недвижимостью

Защищаемым положением являются научно обоснованные методические положения, отражающие новые подходы к формированию эффективной системы управления недвижимостью на уровне государственных органов власти и управляющих компаний, основанные на принципах организационного и информационного единства, последовательности и преемственности, эффективности и ком-

28

плексноеги; отличающиеся сопряженностью действий федеральных и региональных властей, разнообразием используемого в управлении инструментария, учетом позитивного российского и зарубежного опыта.

В диссертации показано, что системе управления недвижимое гыо присущи все признаки сложных систем - неоднородность, иерархичность, многофункциональность, гибкость, адаптивность и т.д.

Система управления региональной недвижимостью рассматривается автором как совокупность согласованных методов и средств целенаправленного воздействия на субъекты прог/есса управления для достижения заданных целей.

Создание системы управления недвижимостью на региональном уровне преследует достижение следующих цечей

• формирование необходимой инфраструктуры рынка недвижимости;

• увеличение доходов регионального бюджета, изменение структуры доходов путем увеличения доли, относящейся к платежам ¡а недвижимость;

• повышение инвестиционной привлекательности территории региона за счет: а) обеспечения гарантий имущественных прав на недвижимость; б) предоставления льгот по платежам за недвижимость на период проектирования и строительства конкретных объектов; в) развития системы ипотечного кредитования; г) упрощения и ускорения процедуры оформления сделок с недвижимостью; д) содействия решению социальных проблем, в том числе жилищной.

В работе определены принципы и ¡адачи системы управления недвижимостью в регионе, среди которых: полный учет недвижимости, осуществляемый на базе эффективно функционирующего кадастрового учета; государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней; рыночная оценка недвижимости для целей налогообложения, страхования, ипотечного кредитования, рыночная оценка вкладов при создании хозяйственных обществ и товариществ, определение рыночной цены в договорах купли-продажи и иных во шейных сделках; эффективное управление недвижимым имуществом, вовлечение его в полноценный гражданский оборот; формирование эффективной системы контроля за использованием и изменением недвижимости; подготовка доступной и достоверной, достаточно полной и оперативной информации о недвижимости для граждан и юридических лиц.

Принимая во внимание специфику недвижимости как объекта управления, в диссертации выделены основные критерии классификации видов управленческой

деятельности по: фазам жизненного цикла; виду объекта недвижимости (цели использования); уровню управления; подходу к решению задач управления; виду деятельности. Выделенные критерии классификации можно использовать для сегментации рынка услуг по управлению недвижимостью при разработке и реализации целевых программ.

Современная институциональная структура государственного управления недвижимостью в РФ характеризуется нечеткостью ведомственных обязанностей, глубокой конфликтностью интересов различных ведомств и широким распределением ответственности за принимаемые решения. Имущественно-земельными вопросами одновременно занимается большое количество органов исполнительной власти, каждый из которых имеет собственные интересы. Следствием этого является медлительность при принятии ключевых управленческих решений, многочисленные межведомственные согласования, многократное дублирование функций. Анализ показал, что наиболее слабыми местами государственного управления недвижимостью, является совмещение в одном органе государственной власти публично-правовых и частно-правовых функций.

Опираясь на мировой опыт, действующее российское законодательство, в диссертации предложены различные модели организационной структуры управления региональных органов власти, ответственных за реализацию политики в сфере управления недвижимостью в субъектах РФ.

Следуя предложенной концепции многоуровневого управления, автор особое место отводит проблемам управления недвижимостью на уровне компании (предприятия) с учетом их специализации. Увеличение числа специализированных подразделений системы управления вызвано дифференциацией процессов жизненного цикла недвижимости и концентрацией в них профильных процессов и функций. Так, например, централизация процессов технического обслуживания и ремонта объектов недвижимости в ремонтно-эксплуатационном подразделении данной компании, материально-технического обеспечения в подразделении технологической комплектации обеспечивает углубление специализации входящих в состав компании строительных, девелоперских подразделений. Эти подразделения в процессах жизненного цикла объектов недвижимости могут специализироваться в производстве строительных, монтажных, отделочных и других работ, в строительстве и реконструкции жилых домов, промышленных объектов и т.д. В конечном итоге возникает интегрированный комплекс специализированных подразделений.

Функциональное разделение в системе управления недвижимостью, тенденции развития технологического разделения труда и углубления специализации подразделений обуславливают необходимость формирования системы управления по блочному принципу, где каждый блок представляет собой совокупность специализированных производственных и управленческих подразделений, выполняющих в комплексе определенную функцию управления недвижимостью. Блочное построение системы управления недвижимостью с использованием программно-целевых методов и современных информационных технологий обеспечивает повышение роли подразделений в реализации целен управления недвижимостью, углубление специализации подразделений, развитие их интеграционных отношений и, вместе с >тим, повышение ¡ффективности деятельности компании, управляющей недвижимостью. Построение системы управления на принципах специализации и блочноети обеспечивает усиление ответственности руководителей через более четкое определение юн их контроля, распределение функций управления и взаимосвязей между руководителями и подразделениями. В работе обосновано создание следующих блоков: разрабатывающий, производственный, обеспечивающий, обслуживающий, контрольный и управляющий.

Подобный подход к формированию системы управления недвижимостью позволяет обеспечить интеграцию различных сфер деятельности управляющей компании, перейти от подразделений, представляющих в реализации своих функций «натуральное хозяйство», к подразделениям, специализирующимся в выполнении определенных функций управления, управлении однородными объектами или процессами, выполнении определенных операции управления, то есть перейти от всеобщей функциональной специалюации к сочетанию функциональной, процессной и технологической специализации, базирующейся на глубоком разделении управленческого труда и его разветвленной кооперации.

Изложенные научные подходы имеют неодинаковое шачение для формирования и развития различных видов компаний, управляющих недвижимостью. Для крупных корпораций, в ведении которых находится множество объектов недвижимости, комплексное и эффективное использование этих принципов становится невозможным без профессионального управления, особенно если >то напрямую не связано с основным бизнесом данной корпорации. В этом случае корпорации создают специализированную систему управления недвижимостью, охватывающую недвижимость всех участников корпорации по выделенным и ней бизнес-

31

направлениям, или передают управление недвижимостью в специализированную компанию. В этом случае управление недвижимостью необходимо рассматривать как процесс разработки и последующей реализации плана по оптимизации всей находящейся в собственности или пользовании недвижимости, осуществление комплекса действий по приращению или отчуждению недвижимости с целью повышения эффективности управления и улучшения финансовых показателей.

8. Механизм функционирования системы управления недвижимостью

На основе анализа состояния имущественно-земельных отношений в Российской Федерации в целом и в отдельных регионах в работе делается вывод о необходимости качественных изменений. Прежде всего, это касается условий для переоформления прав постоянного (бессрочного) пользования участками на право собственности или аренды, завершения процесса разграничения государственной собственности на землю и оптимизации распределения между бюджетами доходов, полученных от распоряжения недвижимостью, а также создания условий для перехода к налогу на недвижимость, формирования полноценного реестра недвижимости и развития института массовой оценки недвижимого имущества.

В работе проанализировано современное состояние системы учета и инвентаризации недвижимости, возможность организации указанной деятельности на конкурентной основе. Автором предложен научно-методический подход к построению государственной системы учета объектов недвижимости и системы формирования объекта недвижимости, в основу которого положен принцип отделения государственных функций от коммерческих: функции учета предлагается закрепить за государством, а подготовку необходимых для учета документов (инвентаризацию) целесообразно передать коммерческим организациям.

Исходя из особенностей жизненного цикла объекта недвижимости и тезиса о том, что государственный кадастровый учет объединяет все сведения об объекте недвижимости и является единственным доказательством его существования как объекта гражданских прав, в диссертации дано определение учета недвижимости как государственной функции, обеспечивающей юридическое признание и подтверждение государством существования объекта недвижимости с характеристиками, указанными в государственном кадастре недвижимости. В работе определены объекты учета, органы, осуществляющие такой учет, механизм кадастрового деления территории, регламент кадастрового учета недвижимости.

Построение новой модели учета недвижимости связано с созданием единого Государственного кадастра недвижимости - систематизированного свода доку-

32

ментированных сведений об объектах недвижимости, об административно-территориальном и кадастровом делении в виде текстовой, цифровой, графической и картографической информации, назначение которой - информационное обеспечение процесса принятия управленческих решений. Проектная структура государственного кадастра недвижимости представлена на рисунке 5.

Выстраивая систему управления недвижимостью и выделяя функцию ведения государственного кадастра, автор предлагает использовать две неразрывно связанные подсистемы: документов, содержащих кадастровую информацию об объектах недвижимости и их оценке (статическая составляющем) и мероприятий по сбору, разработке, документальному оформлению, хранению и предоставлению этой информации (динамическая составляющая). При .¡том предполагается объединение разрозненных служб, занимающихся учетом 1емельных участков, зданий и сооружений и переориентация многоцелевого на двухцелевой кадастр недвижимости — учет для целей регистрации прав и фиксация оценок для налогообложения.

Г1о мнению автора, ведение государственного кадастра недвижимости должно осуществляться в соответствии со следующими принципами единство системы и технологии ведения кадастра на всей территории РФ, непрерывность внесения в государственный кадастр недвижимости изменяющихся характеристик объектов недвижимости; открытость сведений государственного кадастра недвижимости; сопоставимость и совместимость сведений государственного кадастра недвижимости со сведениями, содержащимися в других государственных и иных кадасфах, реестрах, информационных ресурсах.

В отличие от учета, техническая инвентаризация недви жимости - что ко-чичественное и качественное описание и индивидуачизация объекта недвижимости, которые позволяют однозначно выдечить его из других объектов путем осуществления работ по определению местоположения, технической паспорти-шции, технической регистрации и документальному учету текхпцих изменений объектов недвижимости Иными словами это деятельность по формированию объекта кадастрового учета, т.е. комплекс работ по однозначному описанию объектов недвижимости, подлежащих государственному кадастровому учету, и созданию документов, необходимых для его проведения.

В работе определен статус организаций технической инвентаризации недвижимости, формирующих объект учета - >то могу быть организации (индивидуальные предприниматели), имеющие специальное разрешение на право заниматься инвентаризационной деятельностью (формировать объект учета) незави-

33

симо от формы собственности на недвижимость. С учетом тенденций к усилению саморегулирования рынка особое место отводится механизму взаимодействия этих организаций с саморегулируемой организацией инвентаризаторов.

Государственный кадастр недвижимости (ГКН)

Территориальные зоны

Объекты недвижимости

Кадастровый номер

Реестр объектов

Кадастровый номер

Характеристика территориальной зоны

Правовой статус

Кадастровый номер

Фншческие характеристики

Кадастровый номер

Экономические. характеристики

Кадастровый номер

Государственный

учет

территориальных

зон

Государственная регистрация прав па объекты недвижимости

Государственный учет объектов недвижимости

Государственная регистрация оценок объектов недвижимости

Решение органов

Формирование объектов недвижимости как физических объектов

Формирование экономических (стоимостных) характеристик объектов

Формирование правового статуса объектов недвижимости

Определение местонахождения объектов недвижимости (землеустройства)

Определение технических характеристик объектов недвижимости (инвентаризация)

Определение субъектов права

Определение правового статуса объектов недвижимости

Рисунок 5 - Структура государственного кадастра недвижимости

Формируя концептуальные положения и направленность исследования, автор подчеркивает, что одним из важных направлений развития системы управления недвижимостью является создание инфраструктуры государственного кадастрового учета, включая организационное развитие системы и внедрение на территории Российской Федерации автоматизированной информационной системы государственного кадастра недвижимости. Информационное обеспечение формируется на основе использования традиционных форм сбора, обработки, актуализации и хранения информации в виде технических паспортов на объекты недвижимости, кадастровых карт, планов, реестровых книг, карточек и т.д. на бумажных носителях для формирования автоматизированных баз данных. Оно представляет собой совокупное 1ь достоверных сведений об объектах недвижимости, базовых описаний, нормативно-справочной информации и т.д.

Внедрение информационных технологий в систему государственного учета недвижимости обеспечит социально-экономическую эффективность за счет создания развитой информационной инфраструктуры государства, позволяющей рационально использовать недвижимость как важнейшей составляющей национального богатства России, создания условий для роста налоговой базы по налогу на недвижимость, а также сборов, получаемых $а ведение кадастрового учета и предоставление сведений из государственного кадастра недвижимости. Точность описания объектов недвижимости, их однозначная идентификация и привязка к местности, доступность сведений государственного кадастра недвижимости для организаций и граждан создадут условия для усиления гарантии прав на недвижимое имущество со стороны государства.

9. Методические подходы но определению эффективности управлении недвижимостью

При решении проблем оценки эффективности авюр выделяет две ее составляющие - эффективность рынка недвижимости и эффективность управления недвижимостью. Методология оценки эффективности рынка недвижимости в настоящее время представлена фрагментарно, главным образом, рядом методик анализа рынков и рыночной конъюнктуры, рекомендуемых для различных целей - в виде различных частных показателей. Вместе с тем, необходима целостная система оценки, позволяющая на основе частных показателей, характеризующих разные «слагаемые» эффективности, рассчитывать достаточно общие, интегральные показатели эффективности рынка недвижимости.

В диссертации предложено существующие подходы по определению эф-

35

фективности рынка недвижимости дополнить следующими группами частных показателей. Это показатели влияния объема (размеров) рынка недвижимости на экономический рост в регионе; показатели структуры рынка и развития конкурентной среды; ценовые индикаторы; показатели эффективности функционирования рыночной инфраструктуры, показатели социальной эффективности рынка.

В работе показано, что категория эффективности управления объектами недвижимости носит конкретный временной характер, определяется уровнем, направленностью и приоритетностью развития каждого субъекта РФ и развития общества в целом на каждом этапе. В методологическом плане исходным моментом оценки эффективности управления является выбор принципа такой оценки. Это может быть принцип многокритериального выбора либо принцип главного критерия. Первый используется в случае, когда нет основного критерия оценки, разница существует лишь в приоритетности одного критерия перед другим. Второй принцип применяется тогда, когда выбирается главный критерий оценки эффективности управления из числа всей совокупности известных показателей. В этом случае все остальные критерии имеют второстепенное значение. Однако сам выбор принципа оценки эффективности управления представляет собой весьма сложную задачу. Причины возникающих здесь затруднений в конечном итоге обусловлены сложным, многомерным характером целей социально-экономического развития региона, конечных результатов и вообще последствий экономической деятельности. Множественность и противоречивость возможных критериев оценки препятствует (« представлению в виде общей цели. Взамен приходится рассматривать систему целей, выделяя в качестве составляющих частные цели.

Поэтому перспективной и результативной, по мнению автора, является оценка эффективности управления региональной недвижимостью на основе векторного критерия оптимальности. Векторные критерии оптимальности естественны в сфере планирования и управления, когда решение определяют совместные действия нескольких производственных компонентов, эффективность влияния каждого из которых на общее решение оценивается определённым показателем. На основе использования векторного критерия принимается определённое решение, обеспечивающее компромисс между согласуемыми единичными критериями.

Основной недостаток применения принципа главного критерия - внесистем-ность принимаемых на его основе решений. Акцентируя внимание лишь на одном показателе эффективности (пусть даже и очень важном), этот принцип игнорирует тот фундаментальный факт, что рынок недвижимости представляет собой сложную

36

систему, элементы которой определенным образом взаимосвязаны друг с другом. Изменение в одном из них вызывает изменения в других элементах и в системе в целом, поэтому более перспективной является оценка эффективности управления недвижимостью на основе многокритериального выбора.

В литературе по теории многокритериальной оптимизации описаны различные принципы свертки единичных показателей в интегральный. В связи с этим целесообразно использовать аддитивную свертку с весовыми коэффициентами при следующих условиях:

существует единственное упорядочение альтернативных с грате! ий управления по предпочтительности;

- порядок предпочтений не мвисит от обозначений вариантов с грагегий;

- при добавлении или исключении из рассмотрения каких-нибудь стратегий упорядочение других не меняется;

- если стратегия управления О, предпочтительнее стратегии О, по одному или нескольким свойствам Са и равноценна по остальным, то О, предпочтительнее О, по совокупности свойств Сс

- изменение какого-либо единичного показателя эффективности на одну и ту же величину не изменяет порядка предпочтении.

Анализ особенностей функционирования рынка недвижимости указывает на соблюдение при оценке эффективности управления недвижимостью вышеперечисленных условий и, следовательно, подтверждает целесообразность использования аддитивной свертки с весовыми коэффициентами (метод средневзвешенной суммы критериев).

Для применения этого метода можно предложить следующую последовательность действий.

1. Исходные данные представляются в виде матрицы J, где по строкам ¡а-писаны номера единичных показателей (i - 1,2 3, ,п), а по столбцам - значения единичных показателей в динамике (/ 1,2,3, , т) Для количественных показателей в качестве исходных данных используются соответствующие статистические данные. Для оценки качественных критериев используются ре ¡улыаты экспертных опросов.

Для количественных показателей эффективности управления недвижимостью ¡а нормативные значения целесообразно принять наилучшие значение выбранного показателя из исследованной совокупности региональных рынков недвижимости в динамике за п лет. Число п определяется с учетом специфики функционирования

37

анализируемого рынка, динамичности внешней среды и в общем случае для различных целей может составлять 3-10 лет. Нормативное значение единичных показателей эффективности управления недвижимостью может быть установлено также на максимально возможном теоретическом уровне.

2. Исходные показатели матрицы [щ] стандартизируют в отношении соответствующего нормативного показателя по формуле:

х9 = лг(> / №/,у;

где: л:,у - стандартизированные единичные показатели эффективности управления недвижимостью;

N(1^ - нормативное значение показателя я,у.

3.; Интегральный показатель эффективности управления недвижимостью на региональном уровне определяется по формуле:

п

/ = 1

где: К,,,, - интегральный показатель эффективности управления недвижимостью;

Щ- коэффициент относительной важности /- го критерия эффективности управления недвижимостью (/ = 1,2,3,...,п) в / - ом исследуемом периоде (/ = 1,2,.. т).

Значения коэффициентов относительной важности определяются экспертным путем, которые основаны на усреднении оценок, получаемых от группы экспертов (табл. 2).

Таблица 2 - Интегральный показатель эффективности управления недвижимостью

Значение интегрального показателя эффективности управления недвижимостью (Кщ,) Интерпретация интегрального показателя эффективности управления недвижимостью

0,8< К„„ < 1 Очень высокая эффективность управления недвижимостью

0,6 < К,,,, <0.8 Высокая эффективность управления недвижимостью

0,4 < Кэ)„ < 0,6 Удовлетворительная эффективность управления недвижимостью

0,2 < К,,* < 0,4 Низкая эффективность управления недвижимостью

К,,,, <0,2 Управление региональной недвижимостью неэффективно

В основе расчёта интегрального показателя эффективности управления региональной недвижимостью лежит сравнение по каждому показателю с нормативным значением. При этом базой отчёта для оценки большинства единичных показателей эффективности управления являются не субъективные предположения экспертов, а сложившиеся в реальной среде наиболее высокие результаты из всей со-

вокупности сравниваемых объектов.

Проведенное исследование показало, что границы зон эффективности управления недвижимостью на региональном уровне являются достаточно условными, поэтому при обосновании стратегии рекомендуется учитывать динамику изменения интегрального показателя.

На основании результатов оценки эффективности управления недвижимостью осуществляется разработка соответствующих управленческих решений. Характер таких решений может существенно варьировать в зависимости от первоначальной цели оценки. Как правило, направление разрабатываемых решений связано с повышением (либо поддержанием) эффективности управления. Преимущества предложенной методики обусловлены тем, что она позволяет проводить комплексную оценку, учитывая при этом важнейшие аспекты деятельности органов государственной власти. Методика отличается гибкостью, т.е. возможностью учета различных условий и особенностей функционирования конкретною рынка недвижимости. При наличии достоверной информации субъективность в использовании такой методики мала. Кроме того, полученный с использованием интегрального показателя результат позволяет наметить конкретные пути повышения эффективности управления региональной недвижимостью.

Таким образом, авторское понимание проблемы управления недвижимостью создает теоретическую основу для проведения последующих исследований в этом направлении. Сформулированные в диссертации положения способствуют дальнейшему развитию и совершенствованию теоретической, методологической базы и практики управления недвижимостью.

ПУБЛИКАЦИИ

Основное содержание и научные выводы, полученные в диссертации, опубликованы в следующих изданиях:

Монографии:

1. Руднев A.B. Формирование и развитие рынка земли: Монография./ ГУУ. -М., 2004, - 10,3 п.л.

2. Руднев A.B., Туровский A.A., Варев A.M. Автоматизированная информационная система управления объектами недвижимости: Монография / М.: «ВО Минсельхоза России», 2004. — 28,7 п.л. (4,5 п.л. авторские).

3. Руднев A.B. Недвижимость как объект технического и кадастрового учета. Монография./ ГУУ. - М„ 2005. - 16,0 п.л.

4. Руднев A.B. Стратегия управления недвижимым имуществом. Монография. — М.: «Юго-Восток-Сервис», 2006. — 13,5 п.л.

Учебные пособия:

5. Козбаненко В.А., Анохин М.Г., Руднев A.B. и др. Государственное управление. Учебник. — М.: Статут, 2000. — 50,6 п.л. (1,8 п.л. авторские).

6. Козбаненко В.А., Лобанов В.В., Руднев A.B. и др. Государственное управление: основы теории и организации. Учебник для ВУЗов. - М.: Статут, 2002.- 32,8 п.л. (3,3 п.л. авторские).

7. Григорьев В.В., Острина И.А., Руднев A.B. Управление муниципальной недвижимостью: Учеб.-практ. пособие.-М.:Дело, 2001.-39,1 п.л. (12,0 п.л. автор.).

8. Кухтин П.В., Левов A.A., Руднев A.B. и др. Управление земельными ресурсами: Учебно-практ. пособие. - СПб.: Питер, 2006. - 28,0 п.л. (4,5 п.л. автор.).

9. Руднев A.B., Острина И.А. Управление муниципальной собственностью: Учебно-методическое пособие. - М.: ГУУ, 1998. - 5,6 п.л. (2,5 п.л. авторские).

Ю.Руднев A.B. Управление земельными ресурсами муниципальных образований. Учебное пособие // Московский общественный научный фонд, серия № 3, 1998, 3,5 п.л.

П.Глазунова Н.И., Латфуллин Г.Р., Руднев A.B. и др. Государство, власть, управление и право: Учебно-методическое пособие. - М.: ГУУ, 2000. - 26,4 п.л. (3,3 п.л. авторские).

12. Руднев A.B. Управление городскими землями: Учебное пособие. - М.: ГУУ, 2001.-4,4 п.л..

13. Руднев A.B. Управление социально-экономическим развитием территории. Учебно-методическое пособие. — М.: МГЦЖС, 2003. — 3,3 п.л.

14. Руднев A.B. Формирование рынка недвижимости в городах: Учебное пособие. - М.: ГУУ, 2004 - 4,0 н.л.

Статьи в научных журналах, рекомендованных ВАК Мннобрнаукн РФ:

15. Руднев A.B. Формирование системы управления региональной недвижимостью // Вестник образования и развития науки PAF.H, 2006, 10(2), 0,5 п.л.

16. Руднев A.B. Концептуальные подходы к управлению недвижимостью в России // Вестник Университета, 2006, № 1(17), 0,6 п.л.

17 Руднев AB. эффективность управления региональным рынком недвижимости // Человек, сообщество, управление, 2006, спец. выпуск № 2, 0,5 п.л.

18. Руднев A.B. Управление системой учета и регистрации объектов недвижимости (зарубежный опыт) // Вестник Университета, 2006, № 2(18), 0,6 п.л.

19. Руднев A.B. Развитие рынка недвижимости на региональном уровне // Вестник университета, 2006, №2(18), 0,5 п.л.

20. Руднев A.B. Система управления государственной недвижимостью // Вестник Университета, 2006, № 1(7), 0,5 п.л.

Статьи, доклады, опубликованные в журналах и сборниках научных трудов:

21 Руднев A.B. Управление ¡емельными ресурсами в условиях рынка // Вестник университета, 1999, № 3, 0,7 п.л.

22 Руднев A.B. Проблемы управления муниципальной шмельнои собственностью // М.. Муниципалитет, 2000, №4, 0,4 п л.

23. Руднев A.B. Муниципальный менеджмент. Управление собственностью // Проект ТАСИС-М.: Муниципальная власть, 2001, 0,5 п л.

24 Руднев A.B. Проблемы управления государственной и муниципальной собственностью // М.: сборник «Государственное и муниципальное управление», 2002, 0,4 п.л

25. Руднев A.B. Формирование земельных отношений в РФ П Вестник университета, 2004, № 2, 0,5 п л.

26 Руднев A.B. Современный опыт управления ¡емельными ресурсами // Вестник университета, 2005, №2, 0,4 п.л

27. Руднев AB. Стратегия регулирования имущественно- ¡емельных отношений // Новое в экономике и управлении. - М.:МАКС Пресс, 2006. 0,6 п.л.

28. Руднев А.В Формирование интегрированной системы управления недвижимостью на уровне компании // Новое в экономике и управлении. - М.: МАКС Пресс, 2006. - Выпуск 5. 0,9 п.л.

29. Руднев A.B. Землепользование и экономическая основа развития малых

41

и средних городов // Материалы научной конференции молодых ученых. М.: ГАУ, 1997, 0,2 п.л.

30. Руднев A.B. Управление имущественно-земельными отношениями в городах // Материалы Международной научной конференции "Управление - 98". М.:ГУУ, 1998, 0,3 п.л.

31. Руднев A.B. Проблемы управления муниципальной собственностью // Материалы Международной научной конференции "Управление - 99". М.: ГУУ, 1999. 0,2 п.л.

32. Руднев A.B. Управление государственным и муниципальным имуществом // Материалы межвузовской научно-практической конференции. ГВИ ФПС РФ, 2000, 0,3 пл.

33. Руднев A.B. Проблемы управления муниципальной земельной собственностью // Материалы международной научно-практической конференции, выпуск №7, М:: ГУУ, 2000, 0,2 п.л.

34. Руднев A.B. Система управления недвижимостью города//Материалы международной научно-практич. конференции, выпуск №5,М.:ГУУ, 2001, 0,2 п.л.

35. Руднев A.B. Формирование новой системы учета недвижимости в России// Материалы научно-практической конференции «Развитие городов России», СГУ, 2002. 0,3 п.л..

36. Руднев A.B. Реформирование собственности на землю в РФ // Материалы международной научно-практической конференции, М.: ГУУ, 2003, 0,2 п.л.

37. Руднев A.B. Экономические основы становления и развития местного самоуправления // Материалы научной конференции «Перспективы развития местного самоуправления в России», выпуск №1, КГУ, 2004. 0,3 п.л.

38.Руднев A.B. Проблемы управления муниципальной собственностью // Материалы Международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы управления -2005», М.: ГУУ, 2005. 0,2 п.л.

39. Руднев A.B. Управление земельной собственностью // Материалы научной конференции «Реформа местного самоуправления», ВГУ, 2005. 0,3 п.л.

40. Руднев A.B. Эффективность управления недвижимостью И Материалы международной научно-практической конференции «Коммерческая недвижимость России. Управление. Инвестиции. Развитие». СПб.: РАУКН, 2005, 0,2 п.л.

41. Руднев A.B. Формирование и развитие управляющих компаний недвижимости // Материалы Международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы управления -2006», М.: ГУУ, 2006, 0,2 п.л.

42

Поди и печ 14 О4-) 21)06 Форма! ЫКЧ0/1Ь Обьеч 2 I) и л Бумага офисная 11ечап. цифровая

I и раж 70-)к ¡ íaKdJ .N» 74h

I ОУВ1К)"1 осударс! венный унинерси re i управления"

II тле 1Ы.КИЙ цепгр 1 ОУВПО'ТУУ"

104542, Москва, Рязанский проспект, 44, Учебный корпус, аул 106 1 ел факс (045) 371-45-10. e-mail diiicfaguu iu

www gnu 1 LI

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: доктора экономических наук, Руднев, Александр Васильевич

Введение

1. Теоретико-методологические основы управления недвижимым имуществом

1.1 Теоретическая сущность недвижимости как объекта исследования и управления

1.2 Словарно-терминологическая база и понятийный аппарат в системе управления недвижимым имуществом

1.3 Экономическая природа недвижимого имущества

2. Состояние и развитие системы управления недвижимостью в России и за рубежом

2.1 Историческая ретроспектива становления и развития системы управления недвижимостью

2.2 Зарубежный опыт управления объектами недвижимости

2.3 Анализ концептуальных подходов к управлению недвижимостью в России

3. Недвижимость в современной региональной экономике

3.1 Закономерности развития рынка недвижимости и его функционирование на региональном уровне

3.2 Анализ имущественно-земельных отношений и рынка недвижимости в регионах РФ

3.3 Государственное регулирование и инфраструктура рынка

4. Формирование стратегии управления недвижимостью

4.1 Основные компоненты Концепции управления недвижимостью

4.2 Методология формирования стратегии управления недвижимостью

4.3 Программно-целевой подход к реализации стратегии управления недвижимостью

5. Методические аспекты формирования системы управления недвижимостью в регионах

5.1 Институциональная структура государственного управления недвижимостью

5.2 Модели организации и функционирования интегрированной системы управления объектами недвижимости на уровне компании

5.3 Информационно-аналитическая система государственного кадастрового учета недвижимости

5.4 Методические подходы по определению эффективности управления недвижимостью на региональном уровне

Диссертация: введение по экономике, на тему "Методология формирования региональной стратегии управления недвижимостью"

Актуальность темы исследования. Становление и развитие рыночных отношений в России коренным образом изменило экономические условия функционирования недвижимости, являющейся весомой составляющей экономики отдельных регионов и российской экономики в целом. Этот процесс происходит в принципиально новых условиях, когда недвижимость становится товаром не на основе естественного развития рыночных отношений, а путем приватизации государственной собственности и осложняется неполной нормативно-правовой базой, недостаточным применением на практике опыта зарубежных стран, существенными различиями в подходах к формированию системы управления недвижимостью на региональном уровне. В связи с этим появляется особая потребность в знании закономерностей развития и функционирования объектов недвижимости в рамках территориальных экономических систем.

Особая значимость недвижимости обуславливает необходимость установления порядка управления, направленного на достижение баланса государственного и частного интересов. В соответствии со стратегическими интересами Российской Федерации система управления недвижимостью должна обеспечить политическую и экономическую безопасность страны, вовлечение объектов недвижимости в гражданский оборот, создание условий для увеличения потенциала недвижимости, достижение максимально возможной экономической эффективности использования объектов недвижимости и установления эффективного механизма налогообложения.

В настоящее время прежние теоретические наработки, касающиеся недвижимости и способов ее реализации, во многом не соответствуют нынешним реалиям, новые же подходы к этим проблемам еще окончательно не сложились. Все это вызывает необходимость объективного анализа трансформации процесса формирования и развития системы управления недвижимостью, который предполагает отказ от не подтвердившихся практикой отдельных положений в области управления, а также удержание в качестве исходных методологических основ несомненных научно-практических достижений, с которыми связано развитие экономической науки.

Проблематика управления недвижимостью является одним из перспективных исследовательских направлений в экономической науке. В связи с этим проводятся многоплановые исследования, сконцентрированные на уточнении и теоретическом обосновании понятия «недвижимости» и раскрытии его сущности, обосновании научных основ, методологических подходов к управлению недвижимостью. В результате определилась новая тенденция в развитии взглядов на данный процесс, включающая не только обоснование функций, методов, принципов, а также предпринята попытка использования новых возможностей в области управления недвижимостью. При этом на первый план выдвигается поиск новых научных подходов, которые служат исходным моментом теоретического исследования.

Проблема управления недвижимым имуществом многогранна и многоплано-ва. В связи с этим изменения в системе управления недвижимостью характеризуются сложностью, неоднозначностью и не всегда укладываются в существующие теоретические представления. Отсюда возникает объективная необходимость в критическом переосмыслении целого ряда положений отечественной экономической науки, систематизации российского и обобщении зарубежного опыта в этой области.

Степень научной разработанности проблемы. Многогранная сущность недвижимости и ее значение для общества побуждает исследователей изучать различные ее стороны. В историко-философском аспекте она рассматривалась в трудах: Платона, Аристотеля, В.И.Вернадского, Т. де Шардена, С.Кара-Мурзы, С.Леви-Страусса. Эволюции развития юридических вопросов посвящены работы И.А.Покровского, В.В.Витрянского, И.Пухана, О.Е.Блинкова, Д.И.Мейера, Л.А. Кассо, И.А.Исаева и др. Представляют интерес исследования по формированию и развитию рынка недвижимости, выполненные как зарубежными, так и российскими учеными: Ф.Хайеком, Дж.Греем, А.Г.Гранбергом, А.П.Роммом, Д.С.Львовым, А.Д.Некипеловым,

B.И.Кошкиным, Б.З.Мильнером, Д.Б.Аратским и др.

Практические аспекты развития рынка недвижимости за рубежом исследовались В.Дж.Аллавеем, Дж.С.Гроссом, Р.Бен-Натаном, А.Крюгером, С.И.Сайем, Д.Фридманом, Н.Ордуэем, Д.Сиротой, Р.А.Стангером и др. Среди российских ученых, внесших вклад в изучение данной проблемы, необходимо отметить: А.А.Айгинина,

A.Н.Асаула, С.Вобленко, А.Г.Грязнову, А.В.Халилеева, А.Е.Федорова, Г.М.Стер-ника, М.Г.Нефедова, В.А.Щеглова, Р.Т.Нагаева, Б.Д.Новикова, В.А.Горе-мыкина, М.А.Федотову, И.В.Гранову, С.В.Грибовского, Е.И.Тарасевича,

C.Н.Максимова, С.А.Бабкина, И.А.Рахмана, П.Г.Грабового, Р.Р.Гумерова,

B.И.Ресина, Н.Синяка, Н.С.Пастухову, Ю.А.Крюкова и др.

В последние годы опубликовано также немало работ отечественных авторов, в которых рассматриваются теоретические и практические вопросы управления недвижимостью и создания информационных систем. К их числу относятся труды ученых-экономистов: С.П.Гришаева, С.В.Грибовского, В.В.Григорьева, Е.П.Кима, Г.И.Задонского, С.А.Калачевой, О.Г.Лаврухина, Н.И.Левадной, Н.Ю.Одинга, 4

Л.Э.Лимонова, И.А.Остриной, П.В.Кухтина, П.А.Павлова, Е.В.Суханова, Э.К.Трутневой, а также специалистов в области информатики В.В.Ивлева, С.И.Волкова, С.А.Гондюхина, Г.С.Желнинского, В.К.Немчинова, А.С.Панина, Т.А.Поповой, А.Н.Романова и других.

Несмотря на существенное внимание, которое уделяется рассматриваемой проблеме отечественными и зарубежными исследователями, теоретический и методический уровень ее разработок не всегда отвечает требованиям комплексного и системного отражения объективных процессов в рыночных условиях хозяйствования. При этом следует назвать, по крайней мере, три важных аспекта изучаемой проблемы, которые не получили должного внимания и не нашли отражения в печати. Во-первых, до настоящего времени должным образом не обоснована теория изучаемого вопроса, не определена методологическая основа процесса управления недвижимостью на региональном уровне, не раскрыта терминологическая база и не аргументирован понятийный аппарат. Во-вторых, не учитывается стратегическая направленность исследований в области управления недвижимым имуществом в регионах России, все еще не решены многие принципиальные вопросы, связанные с обоснованием роли и перспектив развития рынка недвижимости в экономике страны и регионов, выявлением особенностей и продуктивных форм организации управления недвижимостью, разработкой эффективной системы управления недвижимостью на макро, мезо- и микро- уровнях. В-третьих, не получило освещение направление, отражающее формирование системы государственного кадастрового учета единых объектов недвижимости, становление и развитие геоинформационных систем по ведению Государственного кадастра недвижимости. Все это требует соответствующих теоретических проработок и практических рекомендаций.

Требует уточнения целый ряд понятий, экономическое содержание которых определяет функции и задачи системы управления недвижимостью. Недостаточно изучены закономерности функционирования рынка недвижимости. До настоящего времени отсутствует целостная стратегия управления недвижимостью, государственная политика по регулированию региональных рынков недвижимости и программа развития информационных систем управления и учета недвижимости, недостаточно полно исследованы вопросы эффективности управления недвижимостью на региональном уровне и, в первую очередь, объектов, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Не проработаны на должном уровне вопросы методического характера, отражающие процесс функционирования интегрированной системы управления объектами недвижимости в рамках управляю5 щих компаний. Разработка данной проблематики в предметном поле современной российской экономической науки имеет целью привлечь внимание научной общественности к проблеме поиска эффективных путей, направленных на повышение результативности исследований в области управления недвижимостью.

Теоретическая и практическая значимость проблемы, недостаточная ее разработанность применительно к современным условиям управления недвижимостью, а также целесообразность системного и комплексного подхода к исследованию предопределили выбор темы диссертации и круг рассматриваемых в ней вопросов.

Цель и задачи исследования. Целью исследования является разработка теоретико-методологических основ и концептуальных положений, направленных на формирование стратегии управления недвижимостью на региональном уровне.

Реализация поставленной цели потребовала решения комплекса задач:

- раскрыть теоретические положения, отражающие природу и характер недвижимости, закономерности развития системы управления недвижимым имуществом, систематизировать процессы управления недвижимостью в регионе;

- обобщить и систематизировать современные методы управления недвижимостью в России и за рубежом, обосновать методологические и концептуальные подходы, обеспечивающие системность и комплексность управления недвижимостью и оптимальную структуру органов управления недвижимостью в регионах;

- дать оценку современным подходам к разработке национальных и региональных концепций, стратегий, программ управления недвижимостью, системы мер по регулированию рынка недвижимости, проанализировать состав и результативность отдельных подсистем и элементов системы управления недвижимостью;

- разработать концептуальные подходы к управлению недвижимостью на национальном и региональном уровне, ориентированные на достижение стратегических целей развития территории;

- оценить стратегический потенциал недвижимости для регионального развития и сформировать стратегию управления недвижимостью на региональном уровне;

- сформировать концептуальные положения государственной системы учета объектов недвижимости на основе интегрированной информационно-аналитической системы государственного кадастра недвижимости;

- разработать положения методического характера, связанные с обоснованием роли рынка недвижимости в региональном развитии и оценкой эффективности управления объектами недвижимости.

Область исследования составили 1.1 - Теоретические взгляды на природу, сущность и развитие управления; 5.8 - Региональные особенности трансформации отношений собственности, их влияние на структуру и эффективность функционирования и развития региональных экономических систем; 5.16 -Управление экономикой регионов на национальном, региональном и муниципальном уровнях, функции и механизм управления; разработка, методическое обоснование, анализ, оценка эффективности организационных схем и механизмов управления.

Объект исследования - региональная система управления недвижимым имуществом в условиях структурных преобразований российской экономики.

Предметом исследования являются подходы, методы и принципы управления недвижимым имуществом, направленные на достижение стратегических целей развития регионов.

Методологическую и теоретическую основу исследования составляют труды отечественных и зарубежных ученых по вопросам управления недвижимостью. Теоретические аспекты диссертационной работы реализуются автором посредством использования положений общей теории систем (системного подхода), исторического и логического методов исследования и применения системно-структурного подхода к рассмотрению социально-экономических процессов. В работе используются методы микро - и макроэкономического анализа, моделирования, структурного анализа экономики, матричного анализа, а также инструментарий макроэкономических и региональных индикаторов.

Информационной базой исследования послужили аналитические и статистические материалы государственных органов статистики, информационно-аналитические и отчетные материалы органов государственной и муниципальной власти, материалы, посвященные проблемам управления недвижимостью, представленные в зарубежных и отечественных источниках, нормативные правовые акты Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований. Изучение действующих механизмов регулирования процессов управления недвижимостью на региональном уровне базировалось на публикациях, отражающих опыт социально-экономического развития различных субъектов Российской Федерации.

Научная новизна исследования обусловлена формированием теоретических основ и методологических подходов к построению системы управления недвижимостью, включая принципы и приоритеты разработки региональных стратегий управления недвижимым имуществом, а также информационное и методическое обеспечение процедуры принятия управленческих решений и оценки их эффективности. 7

Основными составляющими научной новизны являются следующие направления, которые разработаны впервые или получили дальнейшее развитие.

1. На основе синтеза научных подходов и теоретических решений, обобщения отечественной и зарубежной практики процесс управления недвижимостью представлен в виде органической системы, выступающей как сложное развивающееся явление. На основе представленного автором единого понятийного аппарата разработана система экономических параметров, с помощью которых формируется стратегия и тактика управления недвижимостью в регионах. Выявлены специфические стадии и этапы жизненного цикла недвижимости.

2. Определена методологическая основа процесса управления недвижимостью и выработаны параметры, позволяющие сформировать региональную стратегию и тактику управления недвижимостью в соответствии с ходом экономических реформ. Аргументированы, углублены и научно обоснованы подходы, раскрывающие терминологическую базу, понятийный аппарат, смысловое содержание и сущность системы управления недвижимым имуществом. Авторская трактовка стратегии представляет ее как управляемый процесс разработки, согласования и реализации комплекса мероприятий, направленных на достижение стратегических целей регионального развития, трансформацию стратегического потенциала недвижимости в конкурентные преимущества и обеспечивающих сбалансированность и общее направление экономического роста.

3. Сформированы концептуальные основы построения системы управления недвижимостью, базирующиеся на учете динамичности, многофункциональности и многогранности данного процесса. Разработанная автором концепция управления недвижимостью включает систему функций управления, стратегических целей и направлений развития, необходимых институциональных мер поддержки и ожидаемых социально-экономических эффектов, состав и содержание которых определены применительно к национальной и региональной экономике.

4. Разработана модель управления недвижимостью, содержащая три основных этапа: оценка факторов, формирующих стратегию управления; формирование стратегии управления недвижимостью; оценка и внедрение стратегии управления недвижимостью. Рассмотренные факторы и методика их оценки позволяют осуществить селекцию стратегий управления, которая также учитывает возможности рынка принять ту или иную стратегию, возможность ее реализации с точки зрения местоположения недвижимости, законодательной разрешенности спорных вопросов, технического состояния объекта недвижимости, экономической и управленческой 8 обоснованности решения. Разработан инструментарий для исследования (анализа) рынка недвижимости, для проведения правовой, экономической и управленческой экспертизы с учетом региональных особенностей.

5. Обоснован новый подход к формированию стратегии управления недвижимостью на региональном уровне, объединяющий теорию и практику управления, который позволяет определять иерархию элементов системы, вид и число подсистем, их содержание, постоянные и временные взаимосвязи. Для учета специфических особенностей объектов недвижимости разработана процедура селекции региональной стратегии управления недвижимостью, которая является предметом мета-планирования, включающего стратегическое планирование и планирование функциональных стратегий по развитию и использованию объектов недвижимости. Реализация указанной процедуры предполагает комплекс юридических, технических, маркетинговых, экономических и управленческих экспертиз, для увязки которых автором разработан специальный алгоритм.

6. Сформирован научный подход к разработке региональных программ управления недвижимостью, которые являются инструментом реализации стратегии и включают совокупность согласованных по содержанию, скоординированных в пространстве и во времени, обеспеченных ресурсами разнохарактерных мероприятий, направленных на достижение поставленной цели. Который развивает методические основы программно-целевого управления и позволяет сконцентрировать ресурсы на достижении стратегических целей. Разработана система критериев, определяющих необходимость программной реализации концептуальных проблем управления недвижимостью.

7. Научно обоснованы методические положения, отражающие новые подходы к формированию эффективной системы управления недвижимостью на уровне государственных органов власти и управляющих компаний, основанные на принципах организационного и информационного единства, последовательности и преемственности, эффективности и комплексности. Эти подходы отличаются сопряженностью действий федеральных и региональных властей, высоким уровнем разнообразия используемого в управлении инструментария с учетом позитивного российского и зарубежного опыта.

8. Обосновано положение, в соответствии с которым формирование эффективной системы управления недвижимостью на региональном уровне должно базироваться на принципе информационного единства. Конкретизация этого положения позволила разработать модель последовательного совершенствования системы уче9 та недвижимости на основе единого Государственного кадастра недвижимости. Сформулированы общие принципы, цели и задачи осуществления государственного учета и технической инвентаризации объектов недвижимости, определены полномочия органов государственной власти, осуществляющие государственный учет и техническую инвентаризацию. Предложена переориентация многоцелевого кадастра недвижимости на двухцелевой, охватывающий учет для целей регистрации прав и фиксацию оценок для целей налогообложения.

9. Доказано, что эффективное управление недвижимым имуществом в российских регионах возможно на основе анализа динамики рынка недвижимости, обоснованы подходы к определению эффективности управления недвижимостью, разработан инструментарий оперативного мониторинга рынка и системы управления недвижимостью, позволяющий осуществлять диагностику, прогнозирование и оценку интегральных показателей эффективности управления недвижимостью.

Теоретическая значимость исследования состоит в разработке теоретических аспектов функционирования, обосновании необходимости и возможности развития новой системы экономических отношений в области управления недвижимостью. Показана сущность недвижимости как экономической категории, разработаны методологические подходы к структурированию, учету и анализу недвижимости, формированию стратегии управлению недвижимости, обоснована необходимость и предложены критерии определения социально-экономической эффективности управления недвижимостью.

Практическое значение работы. Содержащиеся в работе выводы и рекомендации, адресованные федеральным и региональным органам власти и управления, менеджменту управляющих компаний и другим участникам рынка недвижимости, существенно развивают систему управления недвижимостью и могут быть использованы при разработке комплекса организационно-экономических мер, призванных обеспечить развитие системы управления недвижимостью, повышение эффективности ее использования на региональном уровне.

Положения диссертации могут быть использованы в преподавании таких учебных курсов, как «Экономическая теория», «Экономика и управление недвижимостью», «Региональная экономика и управление», «Управление государственной и муниципальной собственностью». Полученные результаты исследования могут быть применены в работе органов государственной и муниципальной власти, в частности, комитетами по управлению имуществом и земельными ресурсами при разработке нормативных документов, регулирующих рынок недвижимости, а также риэлтерскими

10 и управляющими компаниями.

Внедрение и апробация результатов исследования. Основные положения диссертационной работы докладывались на международных, всероссийских и региональных научных и научно-практических конференциях (2000 - 2006 г.г.). Разработанные диссертантом методические положения по оценке эффективности управления недвижимостью вошли в Концепцию управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации. Предложенные концептуальные положения государственной системы учета недвижимости приняты к использованию Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом. Концептуальные основы управления недвижимостью на региональном уровне приняты к внедрению Правительством города Москвы. Научные результаты в части создания системы кадастра недвижимости с использованием современных информационно-аналитических методов применяются ФГУП «Федеральный кадастровый центр «Земля». Предложения по формированию и учету единого объекта недвижимости, созданию новой системы управления недвижимостью используются муниципальными образованиями Московской области. Разработанные модели организации и функционирования интегрированной системы управления недвижимостью на уровне управляющей компании приняты к использованию ЗАО «Город», г. Москва.

Апробация результатов исследования нашла отражение в учебном процессе кафедры государственного и муниципального управления Государственного университета управления при чтении учебных курсов «Экономика и управление недвижимостью», «Региональная экономика и управление», «Управление государственной и муниципальной собственностью».

Публикации. Основные теоретические положения и практические рекомендации диссертационной работы изложены в 43 научных публикациях общим объемом 276,9 п.л. (в т.ч. лично автору принадлежит 97,6 пл.): в 4 монографиях общим объемом 68,5 пл. (44,3 пл.), 2 учебниках объемом 83,4 п.л. (5,1 пл.), 6 учебно-методических пособиях общим объемом 47,2 п.л. (21,0 пл.), 2 учебно-практических пособиях объемом 67,1 пл. (16,5 пл.), 27 научных статьях и тезисах докладов, в том числе 6 статьях, опубликованных в списке специализированных журналов, утвержденном ВАК РФ.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, пяти глав и заключения, списка использованной литературы. Работа изложена на 334 страницах компьютерного текста, содержит 27 таблиц и 24 рисунка. В библиографическом списке нашли отражение 315 источников.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Руднев, Александр Васильевич

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Одной из важнейших стратегических целей государственной политики в области создания устойчивого развития регионов Российской Федерации является рациональное управление недвижимым имуществом в интересах удовлетворения потребностей всего общества и каждого гражданина в отдельности. Переход к рыночным отношениям направлен на создание цивилизованного рынка недвижимости, увеличение доходов бюджета, привлечение инвестиций, улучшение обслуживания и реконструкции объектов недвижимости. Достижение этой цели возможно при условии формирования системы управления недвижимым имуществом.

Проведенное исследование основывается на структурном анализе, раскрывающего внутреннюю сущность системы управления недвижимостью и историческом аспекте, характеризующего предмет исследования в стадии становления, функционирования и трансформации в условиях экономических отношений, сложившихся на том или ином этапе развития общества.

В работе использован генетический подход и проведен историко-логический анализ, позволивших изучить процесс формирования системы управления объектами недвижимости, определить ретроспективу развития и научно обосновать периодизацию этапов этого явления в хронологической последовательности, где каждый новый из этапов является адекватным продолжением предыдущего на более высоком уровне развития и отражает модель хозяйствования, сложившуюся в тот или иной период реформенных преобразований. Этапы представляют собой достаточно стройную картину развития сложной системы, подчинены определенным закономерностям и являются результатом последовательного перехода одного цикла к другому.

В работе обоснована теория изучаемого вопроса, определена методологическая основа этого процесса и выработаны такие параметры, которые позволяют заложить верные ориентиры в стратегию и тактику формирования и развития управления недвижимостью в соответствии с ходом осуществляемых экономических реформ. Аргументированы, углублены и научно обоснованы научные подходы, раскрывающие терминологическую базу, понятийный аппарат, смысловое содержание и сущность системы управления недвижимым имуществом.

Доказано, что система управления недвижимым имуществом как всякое сложное явление существует во времени и пространстве, находится в движении, отвечает ряду условий, формируется как целостность с присущей ей структурными и функциональными связями, иерархичностью этих связей.

В диссертации выявлена закономерность развития процесса управления недвижимым имуществом в условиях переходного периода, определены характерные моменты, принципиальные особенности, негативные последствия реформенных преобразований в системе управления недвижимостью и предложена модель развития этого процесса на ближайшую перспективу, направленная на создание эффективных механизмов, обеспечивающих защиту прав собственности, эффективной системы учета и регистрации прав, введением экономически обоснованной системы налогообложения объектов недвижимости.

Экономическое содержание недвижимости на региональном уровне отличается двойственностью, характеризующей ее место в системе воспроизводства. В диссертации выявлено, что эта двойственность определяет всю систему противоречий, связанную с использованием недвижимости. С одной стороны, государство должно содействовать эффективному функционированию частного сектора экономики, поскольку он является базовым, основополагающим для экономики в целом, посредством механизмов регулирования рынка недвижимости, а с другой - оно обязано обеспечивать эффективность использования государственной недвижимости как равноправный субъект рынка.

В диссертации разработан и научно обоснован концептуальный подход в системе управления недвижимостью, содержательная сторона, конструктивный характер которого базируется на творческом осмыслении различных понятий, подходов, которые автором рассматриваются, обосновываются, не приемлемые отбрасываются, а рациональные включаются в концептуальную модель, опираясь на теоретические посылки и методологические подходы. В качестве базового положения использован тезис о том, что управление недвижимостью характеризуется динамичностью, многофункциональностью и многогранностью. Разработанная концепция носит комплексный и системный характер, заключающийся в разумном сочетании методов и способов в решении задач организационного и технологического характера; отличительной чертой концепции является системная проработка функций управления, стратегических целей и направлений развития, необходимых институциональных мер и ожидаемых социально-экономических эффектов, состав и содержание которых определены применительно к национальной и региональной экономике.

Стратегия и программа управления недвижимостью являются важными компонентами региональной концепции управления. В разработке и реализации программ совершенствования системы управления недвижимостью можно выделить пять основных подходов: структурно-отраслевой, структурно-функциональный, институционально-правовой, организационно-экономический, накопительный. В диссертации выявлено, что наиболее приемлемым в условиях современной России структурно-функциональный, связанный с внедрением программно-целевых методов управления, позволяющих обеспечить высокую эффективность использования недвижимости при различных вариантах выполнения функций государством.

В работе научно обоснованы методические положения, отражающие новые подходы к формированию эффективной системы управления недвижимостью на уровне государственных органов власти и управляющих компаний, основанные на принципах организационного и информационного единства, последовательности и преемственности, эффективности и комплексности; отличающиеся: сопряженностью действий федеральных и региональных властей, высоким уровнем разнообразия используемого в управлении инструментария, учетом позитивного российского и зарубежного опыта.

Системе управления недвижимостью присущи все признаки сложных систем -неоднородность, иерархичность, многофункциональность, гибкость, адаптивность, надежность. Система управления региональной недвижимостью представляет собой совокупность согласованных методов и средств целенаправленного воздействия на субъекты процесса управления для достижения заданных целей.

Борьба различных ведомственных интересов привела к широкому распределению функций, связанных с государственным управлением недвижимостью среди большого количества федеральных органов исполнительной власти.

В диссертации рассмотрена проблема отделения государственных функций от коммерческих в сфере учета недвижимости. Проанализированы причины современного состояния системы учета и инвентаризации недвижимости, возможность организации указанной деятельности на конкурентной основе. Мировой опыт, реалии времени свидетельствуют функции учета и технической инвентаризации необходимо разделить: учет по-прежнему останется прерогативой государства, которое должно контролировать все происходящее на рынке недвижимости. Подготовкой же необходимых для учета документов (инвентаризацией), могут заниматься и коммерческие организации, получившие лицензию на этот вид деятельности.

В работе определен статус организаций технической инвентаризации недвижимости, формирующих объект учета - это могу быть организации (индивидуальные предприниматели), имеющие специальное разрешение (лицензию, аккредитацию) на право заниматься инвентаризационной деятельностью (формировать объ

314 ект учета) всех форм собственности.

Построена модель системы учета недвижимости, которая отражает создание единого Государственного кадастра недвижимости. Сформулированы общие принципы, цели и задачи создания и функционирования кадастра недвижимости, средства достижения целей, содержание. При этом предполагается объединение разрозненных служб, занимающихся учетом земельных участков и зданий, строений и сооружений и переориентация многоцелевого на двухцелевой кадастр недвижимости -учет для целей регистрации прав и фиксация оценок для целей налогообложения.

В диссертации обоснован механизм создания интегрированной информационно-аналитической системы государственного кадастра недвижимости, обеспечивающей индивидуализацию и идентификацию объектов недвижимости; информационное наполнение государственного кадастра недвижимости; проведение кадастровой оценки и развитие института налоговой оценки недвижимости; сокращение временных издержек при государственном кадастровом учете и оперативность предоставлении сведений из кадастра недвижимости; создание механизма доступа к информационным ресурсам государственного кадастра недвижимости, развитие сервисных услуг на основе Интернет технологий.

Научно обоснованы методические подходы по определению эффективности управления недвижимостью, рекомендован инструментарий мониторинга рынка недвижимости и системы управления государственной недвижимостью, позволяющий осуществлять диагностику, прогнозирование, оценку интегральных показателей эффективности рынка недвижимости и участия государства на этом рынке.

Методология оценки эффективности рынка недвижимости представлена фрагментарно, главным образом, рядом методик анализа рынков и рыночной конъюнктуры, рекомендуемых для различных целей - в виде различных частных показателей. Необходима система показателей, позволяющая на основе частных показателей, характеризующих разные «слагаемые» эффективности, рассчитывать достаточно общие, интегральные показатели эффективности рынка недвижимости.

На основании результатов оценки эффективности управления недвижимостью осуществляется разработка соответствующих управленческих решений. Характер таких решений может существенно варьировать в зависимости от первоначальной цели оценки. Как правило, направление разрабатываемых решений связано с повышением (либо поддержанием) эффективности управления.