Развитие методологии управления муниципальной недвижимостью тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Развитие методологии управления муниципальной недвижимостью"

Груздев Валентин Михайлович

РАЗВИТИЕ МЕТОДОЛОГИИ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

08.00.05 - Экономика в управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (промышленность, строительство)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Нижний Новгород - 2006

РАБОТА ВЫПОЛНЕНА В ГОСУДАРСТВЕННОМ ОБРАЗОЗАТЕЛЬНОМ УЧРЕЖДЕНИИ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «НИЖЕГОРОДСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Научный руководитель

доктор экономических наук, профессор Коробейников Игорь Олегович

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Дмитриев Михаил Николаевич,

кандидат экономических наук, доцент Антюганов Станислав Васильевич

Ведущая организация

Пензенский государственный архитектурно-строительный университет

Защита состоится 26 января 2006 года в 13:00 часов на заседании диссертационного совета К 212.162.01 при Нижегородском государственном архитектурно-строительном университете по адресу: 603950, г. Нижний Новгород, ул. Ильинская, 65, корпус 4, аудитория 402.

С диссертацией можн Нижегородского государственного университета.

можно ознакомиться в библиотеке

архитектурно-строительного

Автореферат разослан чМ _» декабря 2005 года.

Ученый секретарь диссертационного совета

А.Н. Крестьянинов

CbOOgft &H

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Развитие отечественных реформ и институциональные преобразования в области имущественных отношений выявили проблему неэффективного управления недвижимостью. Особенно это характерно для управления муниципальной недвижимостью, где исследования проводились в наименьшей степени.

В период, когда органы местного самоуправления продолжают оставаться одним из крупнейших собственников недвижимости, трансформация экономических отношений требует новых форм и инструментов управления.

В настоящее время в системе управления муниципальной недвижимостью не обеспечено эффективное использование земельно-имущественного комплекса как материально-вещественной базы. В муниципальных образованиях не поставлен учет строений и земельных участков как единых объектов недвижимости, не обеспечен методический подход к их формированию в составе: земельного участка, строений на нем, пакета прав и обременений, как базовой основы в системе имущественных отношений. Необходимость решения этих вопросов и послужила основанием для выбора темы диссертационной работы.

Степень разработанности проблемы. Анализ теории и практики развития управления недвижимостью занимает все более значительное место в отечественной и зарубежной науке.

Исследования по проблемам управления собственностью проводились в нашей стране и за рубежом в течение многих лет. Эти проблемы рассматривались в трудах М.Х. Мескона, П.К. Друкера, Д.Ф. Фридмана, Г.С. Харрисона, Н. Н. Агапова, B.C. Болдырева, П.Ф. Лойко, Е.И. Тарасевича, Д.Б. Аратского, В.И. Кошкина, A.B. Черняка, А.Н. Асаула, A.B. Карасева и других авторов.

Наличие определенных результатов в широком спектре исследований по рассматриваемой в диссертации проблеме не исключает в современных

экономических условиях поиска

управления

муниципальной недвижимостью, обновление и совершенствование его механизмов, что и обусловило выбор темы диссертации.

Целью диссертации является развитие методологии управления едиными объектами недвижимости муниципальных образований.

Для достижения этой цели в диссертации были поставлены следующие задачи:

- обобщить систему взглядов и выявить тенденции в управлении недвижимостью;

- исследовать функциональные особенности и методы управления муниципальной недвижимостью;

- установить подходы к формированию единого объекта муниципальной недвижимости;

- разработать организационно-экономический механизм управления муниципальной недвижимостью на базе разработок по созданию единого объекта недвижимости;

- дать рекомендации по обоснованию стратегии управления недвижимостью в муниципальном образовании и определить оценку экономического эффекта от реализации результатов исследования.

Предметом исследования являются процессы управления муниципальной недвижимостью.

Объектом исследования является недвижимость муниципального образования.

Методологической и теоретической основой исследования являются законодательные и нормативно-правовые документы Российской Федерации, Нижегородской области и г. Нижнего Новгорода, труды отечественных и зарубежных ученых. При обосновании и разработке темы диссертации использовались системный и факторный анализ, а также сравнительно-аналитический, экономико-статистический и диалектический методы.

Эмпирическую базу работы составили аналитические материалы органов по управлению государственным и муниципальным имуществом, результаты

социологических опросов, данные статистических сборников и публикаций в научных журналах и периодических изданиях.

Научная новизна работы состоит в следующем:

-установлены подходы к формированию единого объекта недвижимости, как фактора повышения эффективности управления земельно-имущественными отношениями;

- определены функциональные особенности и методы управления муниципальной недвижимостью, основанные на интеграции компонентов земельно-имущественного комплекса и разграничения прав на него по видам собственности;

-определена структура и состав единого объекта недвижимости включающего: земельный участок, строения на нем и пакет прав и обременений;

-разработан организационно-экономический механизм управления муниципальной недвижимостью на базе принципов формирования единого объекта недвижимости, методики регулирования землепользования и застройки городской территории;

-даны рекомендации по разработке и выбору стратегии управления недвижимостью и определены методы оценки экономического эффекта от реализации результатов исследования.

Практическая значимость диссертации состоит в том, что ее основные положения и результаты могут быть использованы в деятельности муниципальных и государственных органов управления имущественным комплексом при разработке муниципальных программ в области полномасштабной инвентаризации недвижимого имущества и земельных ресурсов, регулирования градостроительной деятельностью, создания системы инженерной инфраструктуры, формирования муниципальной казны и т.д.

Апробация исследовании. Отдельные положения диссертации докладывались на первой Всероссийской практической конференции «Информационный менеджмент: наука, практика, обучение» (г. Самара, 2004 г.), Международной научно - практической конференции «Эффективное управление

региональной экономикой» (г. Киров, 2004 г.) и третьей Всероссийской научно -методической конференции «Современный Российский менеджмент: состояние, проблемы, развитие» (г. Пенза, 2005 г.).

Публикации. По теме диссертации опубликовано 8 статей общим объемом 1,9 печатных листа.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы. В работе представлено 135 страниц машинного текста, 39 рисунков и 3 таблицы.

На защиту выносятся исследования по развитию методологии управления муниципальной недвижимостью, включающему в себя:

1. Обоснование подходов по формированию единого объекта недвижимости в составе земельно-имущественного комплекса муниципального образования.

2. Разработки по определению состава и струюуры единого объекта недвижимости, включающего в себя: земельный участок, строения на нем и пакет прав и обременений.

3. Организационно-экономический механизм управления муниципальной недвижимостью на базе принципов формирования единого объекта недвижимости, методики регулирования землепользования и застройки городской территории.

4. Рекомендации по разработке и выбору стратегии управления недвижимостью и методам оценки экономического эффекта от реализации результатов исследования.

2. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность темы исследования, излагается степень разработанности проблемы, цели и задачи работы, сформулирована характеристика ее новизны и практической значимости, и приводятся основные результаты исследования.

В первой главе «Теория и практика управления муниципальной недвижимостью» обобщена система взглядов на развитие управления недвижимостью, уточнено определение «муниципальная недвижимость», исследованы функциональные особенности и проблемы эффективного управления муниципальной недвижимостью.

В условиях трансформации экономических отношений недвижимость представляет собой важнейший экономический ресурс общества и способствует росту экономического потенциала развития территорий.

Приведенный в диссертации анализ отечественной и зарубежной практики управления недвижимостью, законодательной и нормативной базы выявил принципиальную разницу в системе правоимущественных отношений и регламентации смыслового содержания понятий земельного ресурса и недвижимости.

В зарубежном законодательстве права на недвижимость регламентируются общим Кодексом правил. Отечественное законодательство формирует правовые отношения по различным не увязанным между собой направлениям: земельные ресурсы - Земельный кодекс, объекты недвижимости - Гражданский кодекс, зеленые насаждения - Лесной кодекс, водные объекты - Водный кодекс и т.д., которые часто противоречат друг другу.

Гражданский кодекс Российской Федерации давая общее определение недвижимости относит к ней все что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно. Неразрывность физической среды объекта с землей следует понимать как условие его использования по назначению, что делает этот признак главным критерием.

При этом следует отметить, что ГК позволяет говорить о наличии между объектом и земельным участком, на котором он находится, не только физической, но и юридической связи.

Особенностью Российского законодательства о недвижимости является «принцип единого объекта недвижимости», согласно которому земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости являются единым

целым. Это понятие упоминается в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в Постановлениях Правительства РФ «О порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений, правилах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Однако Российское гражданское законодательство в целом, с одной стороны, рассматривает участки и расположенные на них здания как самостоятельные объекты, участвующие в обороте вполне независимо друг от друга, для которых могут быть установлены различные правовые режимы и вместе с тем, с другой стороны - как физически и юридически связанные друг с другом виды недвижимого имущества.

Такие несоответствия и разночтения порождают массу проблем с формированием объектов недвижимости.

Экономическая сущность недвижимости в международной практике представляется в виде физического состава - земельный участок, объект над поверхностью участка, имущество под поверхностью участка, воздушное пространство - и юридического содержания - пакет прав на объект недвижимости (рис. 1).

Пакет прав и обременений

Имущество под поверхностью участка (недра, полезные ископаемые)

Воздушное пространство

Земельный ресурс

(участок)

□

Рис. 1. Схема компонентов недвижимости

Реформирование экономики объективно усилило внимание к территориальным аспектам управления и предопределило поиски новых методов и инструментов управления муниципальным земельно-имущественным комплексом, являющимся материально-вещественной базой функционирования экономики муниципального образования.

С целью регулирования имущественных отношений возникла необходимость уточнения наиболее обоснованного, развернутого толкования понятия «муниципальная недвижимость».

Муниципальная недвижимость - это недвижимость в составе земельного участка, его улучшений и пакета прав и обременений, сформированная на территории муниципального образования как единый объект недвижимости и законодательно отнесенная к муниципальной собственности.

Уточненное понятие «муниципальная недвижимость» подразумевает более широкое понятие права муниципальной собственности как на земельный участок и объект недвижимости, так и на пространство, располагаемое ниже уровня земли (имущество под поверхностью участка) и выше уровня объекта (воздушное пространство), как резерв возможного развития объекта (рис. 2).

Управление недвижимостью муниципального образования - это совокупность организационно - экономических отношений между субъектами рынка в связи с организацией воспроизводства и использования объектов муниципальной собственности на основе научно обоснованных форм и методов с целью обеспечения реализации экономических интересов населения.

В сфере муниципальной недвижимости предлагается выделить три её важнейших компонента, объективно влияющих на стратегическое и оперативное управление недвижимостью: функциональный, эксплуатационный и финансовый (рис. 3).

Автором проведен анализ приоритетных направлений, целей и задач управления недвижимостью, вытекающих из принятой Правительством РФ Концепции управления государственным имуществом и приватизации в

Российской Федерации, а также исследованы опыт и практика деятельности администрации г.Н.Новгорода в сфере земельно-имущественных отношений.

Физические

(технические)

характеристики

Объект экономия ееК1 отношений

Объект

инвестирования, генерирования дохода. Формирование бюджета. Товар, капитал

Права собственности, пользования, ведения, вещные права, сервитута

физиологические, психологические, интеллектуальные потребности людей

Муниципальная недвижимость

(недвижимое имущество)

Физическая часть (объект)

Земельный участок

Объект над поверхностью участка

Имущество под поверхностью земли

Воздушное пространство

Экономический эффект

Рис. 2. Схема муниципальной недвижимости как физического, экономико-правового и социального комплекса отношений

Рис. 3. Основные компоненты муниципальной недвижимости Анализируя состав и структуру земельного фонда г.Н.Новгорода можно констатировать, что из 42 тыс. га территории города более 50% площади заняты землями застройки, 22% - землями лесного фонда, 12,5% сельскохозяйственными угодьями, 7,2% - водными объектами, около 3% -дорогами, 1,4% зелеными насаждениями, прочие земли ~ 4%.

Как показывают исследования, имущественный комплекс Г.Н.Новгорода на начало 2005г. характеризуется следующими основными показателями, которые приведены в табл. 1:

Таблица 1

Основные показатели имущественного комплекса г.Н.Новгорода

Наименование показателей Ед. изм Количество Стоимость в млн. руб.

Муниципальные предприятия ед. 321 34520

Муниципальные учреждения ед. 706

Продолжение табл. 1

Жилые здания ед. 9680 7850

Нежилые здания ед. 3240 940,5

Сооружения ед. 1820 4870

Сети газоснабжения км 408 42,4

Сети водопровода ' км 2950 280,4

Сети канализации км 1790 208,5

Магистральные тепловые сети, сети теплоснабжения км 3120 148,6

Показатели доходов муниципального бюджета г.Н.Новгорода от аренды муниципальных земель и нежилого фонда представлены на рис. 4.

- аренда муниципальных земель —•—аренда муниципального нежилого фонда

450 400 350 300 250 200 150 100 50

„ *

ГЪЗВА

гттйГ'*

-ГЗЗГГ , - ЧЭ8.4

• к* а- - - - ■78,5"

Рис 4. Динамика доходов бюджета г.Н.Новгорода от аренды муниципальных земель и

нежилого фонда

Необходимо отметить, что в настоящее время на муниципальном уровне спектр проблем в области имущественных отношений связан с недооценкой анализа экономических и организационно-правовых факторов, которые воздействуют на эффективное управление недвижимостью.

Решение указанных проблем приводится во второй главе диссертации.

Во второй главе «Разработка организационно-экономического механизма управления муниципальной недвижимостью» рассматривается модель

и

формирования муниципального единого объекта недвижимости, методика упорядочения регулирования землепользования и застройки муниципального образования и предлагается стратегия управления недвижимостью.

Поскольку в теории и практике управления недвижимостью остается масса дискуссионных и нерешенных проблем как методического, так и прикладного характера, в муниципальных образованиях до сих пор не созданы условия для усовершенствования методов управления недвижимостью, не организован полноценный учет земельного и имущественного ресурса, не обеспечены бесконфликтная регистрация прав и единое налогообложение недвижимости.

Для выявления основных подходов к формированию муниципального единого объекта недвижимости в работе проведен необходимый анализ практики гражданского и земельного законодательства в сфере регулирования вещных прав на объекты недвижимости и их оборот. Результаты показали: в законодательстве отсутствуют четкие и однозначные толкования понятий земельного ресурса и недвижимости как единого объекта в системе управления; не определены приоритетные цели управления таким объектом; отсутствуют требования к составу и содержанию информационных баз, отражающих состояние и поведение такого объекта во времени и пространстве.

С позиции системного подхода формирование объектов недвижимости как базового понятия в системе земельно-имущественных отношений может быть осуществлено на основе четких и логически обоснованных понятий некоторого целостного объекта учета, регистрации прав и единого налогообложения. Таким объектом может быть единый объект недвижимости как совокупность разнородных вещей, прочно связанных с землей, образованный на основе права владения, распоряжения и пользования.

В этих целях для разработки организационно - экономического механизма управления муниципальной недвижимостью определены основные положения по формированию муниципального единого объекта недвижимости: - разграничение муниципальной собственности на землю;

- формирование кадастрового учета муниципальных единых объектов недвижимости;

- правила отнесения разнородных объектов к объектам недвижимости и требования к описанию таких объектов;

- предложения по формированию, составу и структуре муниципального ' единого объекта недвижимости;

- разработка предложений для внесения изменений в законодательстве по вопросам земельных отношений.

Важным элементом в системе формирования муниципального единого объекта недвижимости являются правила отнесения разнородных объектов к объектам недвижимости и требований к описанию таких объектов в системе совокупности физических и правовых отношений и субъекта права (рис. 5).

Рис. 5. Модель системного множественного описания муниципального единого объекта

недвижимости

В общем виде структуру муниципального единого объекта недвижимости образования можно представить как комплекс, сформированный в составе земельного участка, его улучшений в виде создания объекта недвижимости и пакета юридических прав и обременений, закрепленного на праве муниципальной собственности (рис.6).

Рис. б. Схема структуры муниципального единого объекта недвижимости

Но для того, чтобы предложенный организационно-экономический механизм управления муниципальной недвижимостью получил развитие, он должен базироваться на методике упорядочения системы регулирования землепользования и застройки, важнейшими этапами которой являются:

- определение порядка регулирования землепользования и застройки территории;

- систематическое межевание земельных участков в составе инвестиционных проектов и программ развития территорий;

- создание муниципального градостроительного кадастра, технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости;

- создание автоматизированного банка данных о градостроительном изменении земельных участков и связанных с ними объектах недвижимости.

Регулирование землепользования и застройки муниципального образования позволяет выстроить последовательный порядок действий, взаимосвязанных процессов использования земель и развития недвижимости, к которым следует отнести:

градостроительное зонирование территории;

градостроительные регламенты;

разработку документации по планировке территорий;

градостроительную подготовку участка;

подготовку проектной документации;

разрешение на строительство и возведение объекта;

приемку объекта в эксплуатацию, постановку объекта на государственный

учет.

Создание системы регулирования землепользования и застройки как основы для формирования муниципального единого объекта недвижимости будет способствовать:

- повышению эффективности землепользования и застройки территорий;

- защите конституционных прав собственников недвижимости;

- привлечению инвестиций в жилищное строительство, инженерную инфраструктуру, иное обустройство территории;

- развитию муниципального рынка недвижимости;

- обоснованному налогообложению недвижимости и платежей за пользование муниципальной инфраструктурой.

Предложенная модель формирования муниципального единого объекта недвижимости позволяет выстроить последовательность действий органа местного самоуправления в организации, подготовке и регулировании процессов при создании единого объекта управления (рис. 7).

Повышение качества жизни населения

Рис. 7 Блок-схема модели формирования муниципального единого объекта недвижимости

Максимизация прибыли от использования объекта

В целях управления муниципальным единым объектом недвижимости автором предлагается следующий алгоритм (рис. 8).

Рис. 8. Алгоритм управления муниципальным единым объектом недвижимости

Для совершенствования деятельности органов местного самоуправления в сфере имущественных отношений в диссертации предложена стратегия управления недвижимостью, позволяющая обеспечить эффективное

использование муниципальной собственности, рациональное соотношение доходов и расходов бюджета и эффективность инвестирования бюджетных средств в сферу имущественного комплекса. Общая схема формирования организационно-экономического механизма управления муниципальной недвижимостью приведена на рис. 9.

Модель формирования муниципального единого объекта недвижимости

I

A. Целевой блок Цели формирования единого объекта недвижимости

Б. Организационный блок

Базы данных '.

- объектов недвижимости; градостроительных данных;

- земельных участков;

- инженерной инфрастуктуры

B. Блок координации и регулирования формирования муниципального единого объекта недвижимости

Методика упорядочения системы регулирования землепользования и застройки муниципального образования

Стратегия управления муниципальной недвижимостью

Разработка программы развития земельно-имущественного комплекса, состоящая из: порядка процессов регулирования

землепользования и застройки территории;

систематическое межевание земельных участков в составе инвестиционных проектов и программ развития территории; создание муниципального градостроительного кадастра, системы технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости; создание автоматизированного банка данных о градостроительном изменении земельных участков и объектов недвижимости

Рассмотрение единого объекта недвижимости в качестве объекта управления. Выделение из общего множества объектов недвижимости в земельных участков первоочередных объектов для формирования единого объекта недвижимости. Разработка прогнозного плана территориального развития имущественного комплекса.

Взаимодействие расходных и доходных финансовых потоков с муниципальным бюджетом. Создание и активное использование рынка управленческих услуг

Т

Мониторинг

Экономический эффект

Рис. 9. Схема формирования организационно-экономического механизма управления муниципальной недвижимостью

В третьей главе «Реализация результатов исследований и их экономическая оценка» предложены основные направления реализации результатов работы, даны прогнозная оценка экономического эффекта управления и предложение по подготовке и повышению квалификации специалистов в области земельно-имущественных отношений.

Реализация основных положений результатов исследований в сфере управления муниципальной недвижимостью должна базироваться на следующих направлениях (табл. 2):

Таблица 2

Основные направления реализации результатов исследования

Направления реализации Где реализуется Экономический эффект

Расширение сферы управленческих методов регулирования недвижимостью Управление по экономике, комитет по управлению муниципальным имуществом Повышение доходности от недвижимости. Стимулирование реального сектора муниципальной экономики. Эффективное выполнение социальных задач

Разработка муниципальной системы приватизации собственности Управление по экономике, комитет по управлению муниципальным имуществом Эффективная деятельность предприятий. Формирование широкого слоя эффективных собственников. Привлечение инвестиций в развитие предприятий

Разработка прогнозного плана градостроительного регулирования Управление по архитектуре и градостроительству Расширение возможности для градостроительного развития. Развитие планировочных параметров застройки. Улучшение характеристик структуры землепользования. Полноценное и эффективное использование недвижимого фонда

Развитие механизмов управления в инвестиционной сфере Управление по экономике, управление по финансам Развитие системы правового и коммерческого гарантирования инвестиционных проектов. Мобилизация средств населения в сферу инвестирования

Продолжение табл. 2

Формирование рынка эффективных инвестиционных проектов

Развитие механизмов управления в инвестиционной сфере Управление по экономике, управление по финансам Развитие системы правового и коммерческого гарантирования инвестиционных проектов. Мобилизация средств населения в сферу инвестирования. Формирование рынка эффективных инвестиционных проектов

Разработка предложений по доверительному управлению недвижимости Управление по экономике Создание объективной базы данных объектов, передаваемых в доверительное управление. Формирование субъектов доверительного управления

Разработка методики формирования муниципального бюджета, связанного с недвижимостью Управление по экономике и по финансам Экология бюджетных средств. Увеличение доходной части бюджета. Оптимизация систем бюджетных отношений. Эффективность средств, направляемых на развитие недвижимости

Эффективность управления муниципальной недвижимостью основывается на всестороннем анализе и оценке финансовых потоков как наполняющих, так и расходуемых местным бюджетом в имущественной сфере. Для прогнозной оценки экономического эффекта управления целесообразно задействовать показатели стоимости формирования объектов недвижимости, затрат на подготовку освоения земельного участка, строительства объекта; определить цену единого объекта недвижимости.

В диссертации предложен затратный метод определения цены муниципального единого объекта недвижимости с учетом использования поправочных коэффициентов на его потребительские качества.

Цену муниципального единого объекта недвижимости предлагается определить по следующим зависимостям, представленным на рис.10.

СЕОН-ДСШ! муниципального единого объекта недвижимости

+

Сон — Состп 'Кк^Кп+Соста ки + Сое > С3 — Цн'К1...Кп + З+Э+Аинф+Д »

Рис. 10. Схема определения стоимости муниципального единого объекта недвижимости

Предложенный подход к оценке стоимости единого объекта недвижимости города может быть использован при:

- расчете арендной платы за использование объектов недвижимости и земельных участков;

- при залоге имущества города для получения процентов;

- разработке программы приватизации;

- формировании бюджета города;

- привлечении инвестиций в городскую экономику и т.д.

В результате проведенных расчетов установлено, что реализация результатов исследования позволит в 2006 году повысить доходы города Н. Новгорода в сумме 40 млн. рублей за счет:

где Сон - стоимость объекта недвижимости

где С) - рыночная стоимость земли;

(строения);

Состл - остаточная стоимость пассивной

части основных фондов;

К1...К„ - множество территориальных

коэффициентов (зональный характер,

использование, местоположение и т.д.);

Сост! - остаточная стоимость активной

части основных фондов;

К, - коэффициент, учитывающий

инфляцию;

Сое - фактическая стоимость оборотных средств и активов

Цн - нормативная цена земли; Кь. .К„ - коэффициенты для корректировки нормативной цены земли (территориальная зона, плотность застройки, инженерно-геологические условия и т.д.); 3 - затраты на освоение новых земель;

Э - эксплуатационные затраты на восстановление земель; Аинф - возмещение стоимости инфраструктуры; Д - возмещение потерь чистого дохода и других потерь

- увеличения ставок арендной платы;

- повышения дохода от приватизации городского имущества;

- увеличения размера оплаты за предоставление земельных участков под строительство.

Анализируя территориальный аспект планирования и оценку финансовых потоков, автор предлагает формировать муниципальный бюджет с учетом увеличения затрат, связанных:

- с градостроительным развитием городской недвижимости и инфраструктуры;

-с общесистемным обеспечением функций управления недвижимостью (кадастры, реестры, землеустройство, инвентаризация);

-с приращением недвижимости за счет федерального и регионального уровня;

- с принудительным выкупом недвижимости в общественных целях.

Повышения эффективности управления муниципальной недвижимостью и

увеличения доходной части бюджета можно достичь также за счет сокращения неполучений бюджетом доходов от:

- неисполнения установленных законом платежей от недвижимости;

- необоснованных льгот и дотаций организациям и населению на содержание и ремонт недвижимости.

Эффективность управления недвижимостью в значительной степени обусловлена системой обеспечения повышения профессионализма работников в сфере земельно-имущественных отношений.

Кадровая муниципальная политика должна сочетать содержательное, организационное и финансовое обеспечение работы с управленческим аппаратом и проведение существенных изменений в построении муниципальной системы подготовки специалистов.

Отдельные положения диссертации используются при обучении студентов по специальностям «Земельный кадастр» и «Городской кадастр», а также при

повышении квалификации и переподготовке специалистов по управлению муниципальными территориями.

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ

1. Исследования функциональных особенностей управления недвижимостью позволили установить, что в муниципальных образованиях не разработаны методы эффективного управления земельно-имущественными отношениями как единым комплексом. В этих целях предложены подходы к формированию единого объекта недвижимости как объекта гражданского права и хозяйственного оборота в составе земельного участка, его улучшений и пакета юридических прав и обременений, закрепленных на праве муниципальной собственности, разработан его состав и структура.

2. Для развития методологии управления недвижимостью и совершенствования практической деятельности органов местного самоуправления в области регулирования имущественных отношений автором разработан организационно-экономический механизм управления муниципальной недвижимостью, состоящий из:

- модели формирования единого объекта недвижимости;

- методики регулирования землепользования и застройки городской территории;

- подходов к выбору стратегии управления недвижимостью.

3. Предложенный организационно-экономический механизм отражает сущностные моменты процесса создания и использования единого объекта недвижимости, методики регулирования и застройки городской территории.

4. Методика землепользования и застройки городской территории отражает взаимосвязь этапов подготовки и освоения муниципальных земель и служит повышению эффективности застройки территорий, привлечению инвестиций и развитию рынка недвижимости.

5. Для определения новых целевых ориентиров и выбора более результативных методов управления в области имущественных отношений в

диссертации даны рекомендации по разработке и выбору стратегии управления муниципальной недвижимостью и определены методы оценки экономического эффекта от реализации результатов исследования:

Основные положения диссертации опубликованы в следующих работах:

1. Груздев, В. М. Проверка использования земель в оползневых зонах и на инженерных коммуникациях города /А. А. Авдошин, В. М. Груздев // Земля Нижегородская : информ. бюл. ассоц. служб кадастра. - Н. Новгород, вып.1 1999.

- С. 31.

2. Груздев, В. М. Выбор экономической модели арендных отношений на землю / В. М. Груздев // Информационный менеджмент : наука, практика, обучение : материалы первой Всерос. науч. - практ. конф. / Самар. гос. техн. ун-т.

- Самара, 2004. - С. 218-220.

3. Груздев, В. М. Принципы муниципальной политики в управлении земельными ресурсами / В. М. Груздев // Информационный менеджмент : наука, практика, обучение : тез. докл. первой Всерос. науч. - практ. конф. / Самар. гос. техн. ун-т. - Самара, 2004. - С. 218-220.

4. Груздев, В. М. Некоторые аспекты системы управления недвижимостью города / В. М. Груздев // Эффективное управление региональной экономикой : сб. материалов междунар. науч. - практ. конф. / Вят. гос. ун-т. - Киров, 2004. - С. 3840.

5. Груздев, В. М. Методы оптимизации управления объектами недвижимости / В. М. Груздев, И. О. Коробейников // Эффективное управление региональной экономикой : сб. материалов междунар. науч.- практ. конф. / Вят. гос. ун-т. - Киров, 2004. - С. 41-42.

6. Груздев, В. М. Сплошное межевание земельных участков - цель эффективного развития городских территорий / В. М. Груздев // Современный Российский менеджмент : состояние, проблемы, развитие : сб. материалов третьей Всерос. науч.-метод. конф. - Пенза: Приволж. дом знаний, 2005. - С. 75-77.

7. Груздев, В. М. Структурная модель реализации проекта инвестирования в объекты недвижимости / В. М. Груздев // Современные проблемы менеджмента : сб. материалов открытой науч.- практ. конф. / Тюмен. гос. архитектур.-строит. акад.- Тюмень, 2005. - С. 90-94.

8. Груздев, В. М. К вопросу о планировании программ эффективного управления объектами недвижимости / В. М. Груздев II Сб. тр. аспирантов и магистрантов. Архитектура. Экономика. Геоэкология / Нижегор. гос. архитектур.-строит. ун-т.; редкол.: С. Д. Казнов [и др.]. - Н. Новгород, 2005. - С. 44-45.

«

Подписано в печать /т Формат 60 х 90 Хб ■

Бумага газетная. Печать трафаретная. Объем 1 печ. л. Тираж 100 экз. Заказ № злг Отпечатано в полиграфическом центре Нижегородского государственного архитектурно-строительного университета, 603950, ИНовгород, Ильинская, 65

)

2,00 Gft 62/

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Груздев, Валентин Михайлович

Введение.

Глава I. ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА УПРАВЛЕНИЯ

МУНИЦИПАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ.

1.1. Эволюция экономического понятия недвижимости

1.2. Функциональные особенности управления недвижимостью.

1.3. Проблемы эффективного управления муниципальной недвижимостью.

Глава 2. РАЗРАБОТКА ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО МЕХАНИЗМА УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

2.1. Модель формирования единого объекта недвижимости.

2.2. Методика упорядочения регулирования землепользования и застройки городской территории

2.3. Рекомендации по разработке и выбору стратегии управления недвижимостью.

Глава 3. РЕАЛИЗАЦИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ ИССЛЕДОВАНИЙ И ИХ

ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА.

3.1. Направления реализации результатов исследования.

3.2. Оценка экономического эффекта управления недвижимостью

3.3. Подготовка и переподготовка специалистов в области управления недвижимостью

Диссертация: введение по экономике, на тему "Развитие методологии управления муниципальной недвижимостью"

Актуальность темы исследования. Эволюция отечественных реформ в сфере отношений собственности объективно вывела на первый план проблему эффективного управления как государственным, так и муниципальным сегментами имущественного комплекса страны. В современных условиях государство и муниципальные образования продолжают оставаться крупнейшими собственниками недвижимости.

Формирование и управление собственностью в условиях конкуренции становятся еще более важной функцией государственных и муниципальных органов власти и связаны с реанимацией социальных и макроэкономических задач, а также с обеспечением существенных доходов в соответствующие бюджеты.

В настоящее время мировая и отечественная наука и практика накопили достаточно большой опыт в отдельных областях управления недвижимостью и земельными ресурсами.

После принятия Концепции управления государственным имуществом и приватизацией в Российской Федерации произошли некоторые изменения концептуальных подходов к управлению имуществом на уровне субъектов Федерации и муниципальных образований, отмечены значительные подвижки в системных вопросах управления недвижимостью.

За период с 2001 г., после принятия Земельного кодекса Российской Федерации, наметились позитивные сдвиги в управлении недвижимым имуществом на концептуальном и законодательном уровнях.

Однако в теории и практике управления недвижимостью остается много дискуссионных и нерешенных проблем как методологического, так и прикладного характера. Поэтому исследования в области развития и совершенствования управления недвижимостью в условиях муниципального ^ образования являются насущной задачей. При принятии управленческих решений необходимо постоянно соизмерять конкретную практику с заданными извне системными ограничениями процессов.

Наименее разработанной с точки зрения законодательства, нормативной базы и практического опыта продолжает оставаться проблема управления муниципальными объектами и земельными ресурсами, особенно в части развития и совершенствования процессов комплексного землеустройства и градорегулирования, в выработке принципиально новых форм и методов управления.

Все это дает основание утверждать, что исследование теоретических и практических подходов, методических основ развития управления недвижимостью на муниципальном уровне продолжает оставаться актуальной темой как для ученых, так и для специалистов-практиков, занимающихся проблемой эффективного менеджмента.

Степень разработанности проблемы. Анализ теории и практика развития процессов в управлении имущественными отношениями занимает , все более и более значительное место в зарубежной и отечественной науке. В условиях Российской Федерации это обусловлено необходимостью осмысления происходящих институциональных изменений в экономике, в отношениях к структуре собственности, в функциях, формах и методах её управления.

Лидерами экономической науки в области теории и практики управления недвижимостью являются британские специалисты. Так, Королевское общество специалистов по недвижимости, на базе которого расширяется деятельность европейского и международного институтов оценки недвижимости, методология и организация работы с недвижимостью, профессиональная подготовка специалистов, успешно развивает свою деятельность в этой области со второй половины XIX века. Одним из известных ученых в области управления недвижимостью стал \ Р. Гровер, которым в 1997 году в соавторстве с российском профессором, доктором технических наук М. Соловьевым была выпущена книга «Введение в управление недвижимостью» (М.: Паритет, 350с.), а в 2001 году - учебник «Управление недвижимостью» (М.: Издательство ВШПП, 368с.). Эти книги стали базовыми в системе повышения квалификации специалистов в области имущественных отношений.

Из других зарубежных авторов следует отметить М. Мескона, М. Альберта, Ф. Хедоури, а также П. Друкера, исследовавших основы и задачи менеджмента в XXI веке, в том числе относительно недвижимого имущества.

С середины 90-х годов прошлого столетия исследование теоретических и практических аспектов управления недвижимостью стало занимать все более значительное место в отечественной экономической науке. В этот период основам управления недвижимостью уделяют внимание в своих работах такие российские ученые, как H.H. Агапов, B.C. Болдырев, И.Т. Балабанов, Э.С. Бугулов, B.JI. Горемыкин, В.В. Григорьев, А.П. Ковалев, П.Ф. Лойко, Е.И. Тарасевич, A.B. Черняк и др. Широко известна группа ученых из Санкт-Петербурга, специализирующаяся на исследовании проблем недвижимого имущества.

Одним из наиболее фундаментальных трудов стал учебник «Управление государственной собственностью», авторами которого являются В.И. Кошкин и В.М. Шупыро (М.: ИНФРА-М, 1997г. - 496с.), охватывающий непростую область управленческой деятельности, включая практические методы решения сегодняшних проблем управления недвижимостью.

Появился и ряд работ, написанных нижегородскими учеными и практиками. В их числе монография «Системно-концептуальные подходы к управлению собственностью в Нижегородской области: опыт и перспективы», написанная в соавторстве C.B. Антюгановым, Д.Б. Аратским, A.A. Козерадским и В.А. Мальцевым (Нижний Новгород, ГИПП «Нижполиграф», 1987г. - 256с.).

Среди наиболее заметных работ последнего времени следует отметить монографию «Государственное управление собственностью», написанную авторским коллективом в составе C.B. Антюганова, В.А. Бородина и B.C. Кронского под редакцией профессора В.А. Мальцева (Москва - Нижний Новгород: Изд-во Волго-Вятской академии государственной службы, 2001г. -420с. (Энциклопедия управленческих знаний).

За прошедшие годы была создана объемная законодательная и нормативная база; на ее основе изданы многочисленные пособия и комментарии для специалистов-практиков.

Наличие определенных результатов в теории и практике управления недвижимостью не исключает поиска адекватных форм, инструментов управления муниципальной недвижимостью в современных экономических условиях.

Наименее разработанной с точки зрения научных исследований законодательной, нормативной базы и практического опыта продолжают оставаться проблемы формирования муниципальной недвижимости как единого объекта управления и преобразования собственности.

При написании диссертации автором учитывались и использовались многие из научных концепций и взглядов.

Вышеизложенное обусловило выбор темы настоящего исследования.

Целью диссертации является развитие методологии управления едиными объектами недвижимости муниципальных образований.

Для достижения этой цели в диссертации были поставлены следующие задачи:

- обобщить систему взглядов и выявить тенденции в управлении недвижимостью;

- исследовать функциональные особенности и методы управления муниципальной недвижимостью;

- установить подходы к формированию единого объекта муниципальной недвижимости;

- разработать организационно-экономический механизм управления муниципальной недвижимостью на базе разработок по созданию единого объекта недвижимости;

- дать рекомендации по обоснованию стратегии управления недвижимостью в муниципальном образовании и определить оценку экономического эффекта от реализации результатов исследования.

Предметом исследования являются процессы управления муниципальной недвижимостью.

Объектом исследования является недвижимость муниципального образования.

Методологической и теоретической основой исследования являются законодательные и нормативно-правовые документы Российской Федерации, Нижегородской области и г. Нижнего Новгорода, труды отечественных и зарубежных ученых.

При обосновании и разработке темы диссертации использовались системный и факторный анализ, а также сравнительно-аналитический, экономико-статистический и диалектический методы.

Эмпирическую базу работы составили аналитические материалы органов по управлению государственным и муниципальным имуществом, результаты социологических опросов, данные статистических сборников и публикаций в научных журналах и периодических изданиях.

Научная новизна работы состоит в следующем:

- установлены подходы к формированию единого объекта недвижимости как фактора повышения эффективности управления земельно-имущественными отношениями;

- определены функциональные особенности и методы управления муниципальной недвижимостью, основанные на интеграции компонентов земельно-имущественного комплекса и разграничении прав на него по видам собственности;

- определены структура и состав единого объекта недвижимости, включающего земельный участок, строения на нем и пакет прав и обременении;

- разработан организационно-экономический механизм управления муниципальной недвижимостью на базе принципов формирования единого объекта недвижимости, методики регулирования землепользования и застройки городской территории;

- даны рекомендации по разработке и выбору стратегии управления недвижимостью и определены методы оценки экономического эффекта от реализации результатов исследования.

Практическая значимость диссертации состоит в том, что ее основные положения и результаты могут быть использованы в деятельности муниципальных и государственных органов управления имущественным комплексом при разработке муниципальных программ в области полномасштабной инвентаризации недвижимого имущества и земельных ресурсов, регулировании градостроительной деятельностью, создании системы инженерной инфраструктуры, формировании муниципальной казны и т.д.

Апробация исследований. Отдельные положения диссертации докладывались на первой Всероссийской практической конференции «Информационный менеджмент: наука, практика, обучение» (г. Самара, 2004 г.), Международной научно - практической конференции «Эффективное управление региональной экономикой» (г. Киров, 2004 г.) и на третьей Всероссийской научно-методической конференции «Современный Российский менеджмент: состояние, проблемы, развитие» (г. Пенза, 2005 г.).

Публикации. По теме диссертации опубликовано 8 статей общим объемом 1,9 печатных листа.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех » глав, заключения и списка использованной литературы. В работе

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Груздев, Валентин Михайлович

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Механизмы управления недвижимостью в современных условиях российской действительности находятся в стадии развития и значительно расходятся с тенденциями мировой практики. Нельзя утверждать, что найден некий общий алгоритм, всеобщий эквивалент, определяющий методы управления недвижимостью, в том числе на муниципальном уровне.

Между тем можно констатировать, что рынок коммерческой недвижимости на всем пространстве России (это подтверждается ситуацией в Нижнем Новгороде), конечно в разной степени, демонстрирует стабильно высокие темпы развития в течение уже трех - четырехлетнего периода на фоне определенного общеэкономического роста. Например, уровень доходности коммерческой недвижимости значительно превышает как уровень доходности на сопоставимых сегментах европейского и американского рынков, так и доходность основных финансовых инструментов. Аналитики рынка констатируют начало периода крупных инвестиций в недвижимость, в том числе консервативными институциональными структурами (инвестиционные фонды, банковские структуры и т.п.). Значительные внутренние инвестиции в коммерческую недвижимость, в том числе в такие сегменты, как офисный и торговый, сигнализируют западным инвесторам о доверии российских капиталов к перспективам развития коммерческой недвижимости.

Экономические реформы, осуществляемые в стране, объективно обуславливают усиление внимания к территориальному аспекту управления имущественным комплексом, инициируют его серьезную модернизацию и побуждают искать адекватные новым условиям формы, методы и инструменты управления.

Приведенный автором анализ теоретических и прикладных аспектов развития управления муниципальной недвижимостью позволил обобщить основные выводы и предложения.

1. Исследования функциональных особенностей управления недвижимостью позволили установить, что в муниципальных образованиях

123 не разработаны методы эффективного управления земельно-имущественными отношениями как единым комплексом. С этой целью предложены подходы к формированию единого объекта недвижимости как объекта гражданского права и хозяйственного оборота в составе земельного участка, его улучшений и пакета юридических прав и обременений, закрепленных на праве муниципальной собственности, разработаны его состав и структура.

2. Для развития методологии управления недвижимостью и совершенствования практической деятельности органов местного самоуправления в области регулирования имущественных отношений автором разработан организационно-экономический механизм управления муниципальной недвижимостью, состоящий из:

- модели формирования единого объекта недвижимости;

- методик регулирования землепользования и застройки городской территории;

- подходов к выбору стратегии управления недвижимостью.

3. Предложенный организационно-экономический механизм отражает сущностные моменты процесса создания и использования единого объекта недвижимости, методик регулирования и застройки городской территории.

4. Методика землепользования и застройки городской территории отражает взаимосвязь этапов подготовки и освоения муниципальных земель и служит повышению эффективности застройки территорий, привлечению инвестиций и развитию рынка недвижимости.

5. Для определения новых целевых ориентиров и выбора более результативных методов управления в области имущественных отношений в диссертации даны рекомендации по разработке и выбору стратегии управления муниципальной недвижимостью и определены методы оценки экономического эффекта от реализации результатов исследования.

Основные положения диссертации опубликованы в следующих работах:

1. Груздев, В. М. Проверка использования земель в оползневых зонах и на инженерных коммуникациях города / А. А. Авдошин, В. М. Груздев // Земля Нижегородская : информ. бюл. ассоц. служб кадастра. — Н. Новгород. --1999.-Вып. 1. -С. 31.

2. Груздев, В. М. Выбор экономической модели арендных отношений на землю / В. М. Груздев // Информационный менеджмент: наука, практика, обучение : материалы первой Всерос. науч.-практ. конф. / Самар. гос. техн. ун-т. - Самара, 2004. - С. 218-220.

3. Груздев, В. М. Принципы муниципальной политики в управлении земельными ресурсами / В. М. Груздев // Информационный менеджмент: наука, практика, обучение : тез. докл. первой Всерос. науч.-практ. конф. / Самар. гос. техн. ун-т. - Самара, 2004. - С. 221-222.

4. Груздев, В. М. Некоторые аспекты системы управления недвижимостью города / В. М. Груздев // Эффективное управление региональной экономикой : сб. материалов междунар. науч.-практ. конф. / Вят. гос. ун-т. - Киров, 2004. - С. 38-40.

5. Груздев, В. М. Методы оптимизации управления объектами недвижимости / В. М. Груздев, И. О. Коробейников // Эффективное управление региональной экономикой : сб. материалов междунар. науч.-практ. конф. / Вят. гос. ун-т. - Киров, 2004. - С. 41-42.

6. Груздев, В. М. Сплошное межевание земельных участков - цель эффективного развития городских территорий / В. М. Груздев // Современный Российский менеджмент: состояние, проблемы, развитие : сб. материалов третьей Всерос. науч.-метод. конф. - Пенза : Приволж. Дом знаний, 2005. - С. 75-77.

7. Груздев, В. М. Структурная модель реализации проекта инвестирования в объекты недвижимости / В. М. Груздев // Современные проблемы менеджмента : сб. материалов открытой науч.-практ. конф. / Тюмен. гос. архитектур.-строит. акад. - Тюмень, 2005. - С. 90-94.

8. Груздев, В. М. К вопросу о планировании программ эффективного управления объектами недвижимости / В. М. Груздев // Сб. тр. аспирантов и магистрантов. Архитектура. Экономика. Геоэкология / Нижегор. гос. архитектур.-строит. ун-т.; редкол.: С.Д. Казнов [и др.]. - Н.Новгород, 2005. -С. 44-45.