Методология и практика привлечения инвестиций в использование земельных ресурсов тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Методология и практика привлечения инвестиций в использование земельных ресурсов"

На правах рукописи

005002330 Козлова Светлана Вячеславовна

МЕТОДОЛОГИЯ И ПРАКТИКА ПРИВЛЕЧЕНИЯ ИНВЕСТИЦИЙ В ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ

Специальность 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук

1 7 НОЯ 2011

Москва - 2011

005002330

Работа выполнена в Центре институтов государственного регулирования Учреждения Российской академии наук Институт экономики РАН

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Бухвальд Евгений Моисеевич

доктор экономических наук, профессор Илюхина Раиса Васильевна

доктор экономических наук, профессор Спицын Анатолий Тихонович

Ведущая организация: ГНУ Всероссийский институт аграрны проблем и информатики им. А.А. Никонов РАСХН

Защита состоится 6 декабря 2011 года в f4.cc на заседали диссертационного совета по защите докторских и кандидатских диссертаций 002.009.03 при Институте экономики РАН по адресу: 117218, Москв Нахимовский проспект, 32

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Института экономики РАН Автореферат разослан « { » 2011 года.

Ученый секретарь

диссертационного совета Д 002.009.03 кандидат экономических наук, доцент

— Л.Н. Иванова

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы диссертации и выполненных авторских исследований обусловлены возрастающей ролью земли в национальном богатстве страны, необходимостью совершенствования механизмов привлечения инвестиций в использование земельных ресурсов при переходе к инновационной экономике.

Рассматриваемые в диссертации земли сельскохозяйственного назначения являются основным средством производства и основой для ведения сельского хозяйства. На городских землях сконцентрированы жизненно важные производства. Без использования обеих категорий земельных ресурсов невозможно осуществление как жизнедеятельности, так и хозяйственной деятельности человека.

Радикальные изменения в экономике России, произошедшие в начале девяностых годов прошлого века привели к отказу от монопольной государственной собственности на землю и принципиально изменили систему правоотношений. Принятие многочисленных нормативно-правовых актов, работа по созданию соответствующих институциональных структур, разработка земельного кадастра - все это было направлено на формирование земельного рынка. Как результат, в последние годы в этой сфере произошли значительные изменения: земли перераспределились между хозяйствующими субъектами, увеличилось число лиц, вовлеченных в земельные отношения, выросли поступления в бюджеты различных уровней от использования земли (выкуп земельных участков приватизированными предприятиями, аренда, земельный налог и т.д.). В итоге произошло повышение значимости земельного фактора в развитии экономики, земля стала объектом пристального внимания инвесторов как важнейший источник извлечения прибыли. В то же время в процессе земельных реформ стало очевидным: рыночные отношения не смогли реализовать в полной мере потенциальные возможности использования этого ресурса. На сегодня в России сложилась ситуация, когда востребована земля, приносящая высокий рентный доход для узкого ограниченного круга инвесторов: так, свободных земельных участков в крупных городах и их пригородах уже не

3

хватает под строительство. В то же время земля сельскохозяйственного назначения не используется по назначению или используется неэффективно -сокращаются площади земель, находящихся в обработке. Земельные участки в населенных пунктах, требующие дополнительных и, как правило, долгосрочных инфраструктурных вложений, также не привлекают инвесторов и не служат источником пополнения местных бюджетов. Актуальной проблемой является и то, что земельные участки, на которых расположены предприятия, не стали для них активом: они не могут их выкупить ввиду отсутствия денежных средств, что ограничивает залоговые операции и привлечение дополнительных инвестиций в реальный сектор экономики.

И здесь на первый план выступает необходимость разработки методологических вопросов, связанных с системой оценки сельскохозяйственных и городских земель. Не менее значимым является формирование институциональной среды и адекватных ей форм землепользования. Остается вопрос о степени соответствия кадастровой стоимости реальной экономической ценности земли, о возможности земельных участков выступать залоговым обеспечением для развития системы ипотечного кредитования, о стимулировании использования земли в различных формах государственно-частного партнерства. Все эти вопросы и определяют актуальность темы диссертационного исследования.

Степень разработанности проблемы. Исследование земельных отношений служит сферой интересов многих ученых. Среди фундаментальных работ следует назвать труды основоположников теории земельных отношений: Д. Риккардо, А. Смит, К. Маркс. Общие и частные вопросы теории собственности нашли отражение в работах как зарубежных авторов - Э. Де Сото, Д. Норт., Г. Демсец, А. Алчиан, Т. Андерсон, так и российских - В.М. Кульков, Н.Я. Петраков, П.В. Савченко и др.

Теоретические аспекты регулирования экономики агропромышленного комплекса рассматривались Л.И. Абалкиным, А.И. Алтуховым,

А.И. Анчишкиным, Г.В. Беспахотным, И.Н. Буздаловым, А.Е. Емельяновым, А.Г. Зельднером, Э.Н. Крылатых и многими другими.

Вопросы методологии, теоретических исследований и прикладные аспекты национального богатства представлены в работах Бухвальда Е.М., Валентея С.Д., Нестерова Л.И., Новицкого H.A., Сильвестрова С.Н., Порфирьева Б.Н., Погосова И.А., Федоренко Н.П. Проблемы оценки земельных ресурсов находятся в сфере постоянного внимания ученых уже многие годы. Значительный вклад в их разработку на разных этапах развития внесли Львов Д.С., Замков O.K., Лойко П.Ф., Бронштейн М.Л., Беленький В.Р. Различные аспекты теории управления государственными ресурсами, трансформации роли и экономической деятельности государства рассматриваются в работах Варнавского В.Г., Гринберга P.C., Городецкого А.Е., Илюхиной Р.В., Некипелова А.Д., Сорокина Д.Е., Сенчагова В.К., Спицына А.Т., Якобсона Л.И. и др.

Их работы, а также исследования многих других российских экономистов были использованы в ходе обоснования различных аспектов данного исследования. Вместе с тем, следует отметить, что имеющиеся научные наработки в области земельных отношений зачастую весьма противоречивы, рассматриваются вне системных подходов к оценке городских земель и земель сельскохозяйственного назначения, не дают должной аргументации для принятия обоснованных решений в форме законов, создания современных стратегий и технологий в практической деятельности. Особенно это касается проблем, связанных с привлечением инвестиций в использование земли.

Цель диссертационного исследования заключается в разработке и обосновании методологических основ привлечения инвестиций в использование земельных ресурсов в условиях перехода к инновационной экономике.

В соответствии с поставленной целью определены основные задачи исследования:

- выявить специфические характеристики земельных ресурсов как составной части национального богатства;

- исследовать правовую базу земельных отношений с позиций ее соответствия современным условиям;

- исследовать особенности российского земельного рынка и выявить наличие связей между факторами экономического развития и показателями земельного рынка в различных регионах России;

- оценить интенсивность вовлечения земли в оборот в зависимости от инвестиционной активности в регионах РФ;

- выявить особенности инвестирования в городские земли и земли сельскохозяйственного назначения, возможности использования земли для развития различных форм государственно-частного партнерства;

- внести дополнения к методике кадастровой оценки земли.

Объект исследования. Земельные ресурсы как объект инновационной деятельности.

Предмет исследования. Экономические отношения, возникающие между субъектами рыночных отношений при привлечении инвестиций в использование земельных ресурсов.

Область исследования. Исследование выполнено в рамках п. 2.19 «Совершенствование способов и форм инвестирования инновационной деятельности с учетом расширения возможностей привлечения частного и иностранного капитала, включая осуществление совместных - инвестиций в инновационные программы и проекты» специальности 08.00.05 «Экономика и управление народным хозяйством» Паспорта специальностей ВАК Министерства образования и науки Российской Федерации (экономические науки).

Теоретической и методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных исследователей по проблемам земельных отношений в России, развития земельного рынка, управления земельными ресурсами. В процессе работы использовались общенаучные методы исследования, опирающиеся на системный подход, в рамках которого применялся разнообразный инструментарий для определения сущности анализируемых явлений, процессов и закономерностей.

В экспериментальной части исследования широко использовались расчетно-

аналитические методы, методы корреляционно-регрессионного анализа (для

6

исследования взаимосвязей и форм зависимостей различных факторов, влияющих на развитие земельного рынка), графического отображения функциональных зависимостей (для визуального анализа процессов изменения показателей активности на земельных рынках различных регионов РФ), "схематического представления взаимосвязей анализируемых категорий (для функционального структурирования анализируемых объектов). Применение методов, адекватных исследуемым явлениям, позволило обеспечить высокую достоверность полученных результатов.

Научная новизна диссертации заключается в обосновании методологических подходов привлечения инвестиций с целью повышения эффективности использования земельных ресурсов за счет совершенствования их оценки и инфраструктурных вложений, трансформации форм землепользования, применения земельной ипотеки как стабилизирующего инвестиционного фактора, использования преимуществ государственно-частных проектов.

В рамках указанных подходов наиболее значимые результаты, составляющие научную новизну исследования, включают следующие положения.

1. В работе проанализированы место и роль земельных ресурсов в составе национального богатства России; изучены их специфические характеристики; обоснована взаимосвязь между спецификой земельных ресурсов и особенностями земельных отношений, возникающих между экономическими субъектами в процессе использования земли.

2. Установлено, что для эффективного функционирования механизмов инвестиционного обеспечения инновационной деятельности целесообразно включать в них земельную составляющую. В свою очередь, степень положительного влияния земельного фактора на инвестиционные механизмы зависит от уровня развитости самих земельных отношений. В связи с этим в диссертации были выделены экономические и социальные факторы, характеризующие развитие земельных отношений.

3. Исследование трансформации земельных отношений в современной

России показало, что вовлечение в рыночный оборот земель без решения

7

комплекса сопряженных вопросов (формирование правового поля, создание адекватных институциональных структур, осуществление экономической оценки земельных ресурсов, защита прав как землепользователей, так и населения в целом и пр.) отрицательным образом повлияло на эффективность использования земель, сформировало потенциальные риски, препятствующие привлечению инвесторов в реальный сектор экономики. Проведенный в работе анализ зарубежных моделей управления земельными ресурсами позволил автору сделать вывод о том, что, несмотря на национальные особенности, в современных условиях развитие земельных отношений подчиняется общим рыночным принципам.

4. В рамках анализа особенностей российского земельного рынка в диссертационной работе с помощью статистических методов исследованы связи между показателями развития земельного рынка и показателями экономического развития регионов России, выявлен ряд закономерностей. Расчеты показали устойчивую положительную связь между количеством сделок с земельными участками в регионе и инвестициями в данный регион (иностранными и российскими в основной капитал). Это подтверждает предположение о том, что развитие земельных отношений в целом по России достигло критической массы, формирующей прямую зависимость между инвестициями и вовлечением земли в рыночный оборот. Выявлены определенные тенденции на рынке земельных залоговых операций, зависящие от российских инвестиций. Прочие экономические показатели развития регионов пока не влияют на рынок земли в той степени, при которой формируются устойчивые взаимосвязи.

5. В работе автором проведены расчеты и осуществлено ранжирование регионов по уровню земельно-инвестиционной активности относительно среднероссийского показателя, что позволило выявить особенности вовлечения земли в оборот в зависимости от имеющихся инвестиций в каждой сформированной группе (кластере). Полученные результаты подтвердили правомерность дифференцированного подхода к формированию инвестиционной и земельной политики в силу неравномерного развития регионов.

6. В работе автор выделяет и анализирует особенности использования городских земель при переходе экономики на инновационный путь развития. Раскрыто положение о том, что одним из ключевых понятий системного подхода в решении земельных проблем в городах является земельно-имущественный комплекс, представляющий собой единую совокупность городской земли и имущественной составляющей (здания, сооружения, нежилые помещения, производственные объекты и пр.), а также «движимых» объектов, которые могут быть перемещаемы (предметы длительного пользования производственного и непроизводственного назначения, ценные бумаги и пр.). На различных рынках материальные составляющие городского земельно-имущественного комплекса могут выступать в разных формах, например, в качестве ценных бумаг, выпущенных под эти материальные ценности. Доказано, что для развития инновационной экономики важно как повышение эффективности использования объектов земельно- имущественного комплекса, так и совершенствование его структуры. Разработаны предложения по комплексному развитию городских территорий.

7. Исследованы специфика и риски оборота земель сельскохозяйственного назначения, связанные с недостаточностью средств у большинства предприятий агропромышленного комплекса при повышенном спросе со стороны инвесторов-застройщиков на пустующие сельскохозяйственные земли. Выявлена проблема массового перевода земель из категории сельскохозяйственных в городские и пр. Предложены механизмы вовлечения земли в сельскохозяйственный оборот как рыночного актива предприятий агропромышленного комплекса через систему залога земли (механизм земельной ипотеки).

8. В работе представлены материалы проведенного обследования

предприятий - резидентов особой технико-внедренческой зоны «Дубна» в части

земельных льгот. Проведен экономический анализ полученных, результатов и

зависимостей. Исследованы существующие на сегодня земельные льготы в

особых экономических зонах с точки зрения оценки эффективности

инвестирования инновационной деятельности. Внесены предложения по

повышению инвестиционной привлекательности земли в особых экономических

9

зонах путем предоставления значительных и обоснованных преференций, в том числе, в части сокращения размера арендной платы, освобождения от земельного налога и в будущем - от налога на недвижимость.

9. Внесены предложения по дополнению методики определения кадастровой стоимости земли за счет введения дополнительных показателей, отражающих уровень потенциального рыночного спроса на земельные участки со стороны инвесторов в регионах (региональный коэффициент потенциального инвестиционного спроса на землю, зависящий от инвестиционной активности в регионе).

В работе обосновываются предложения автора о введении поправочных коэффициентов не только для зон внутри субъекта РФ, но и практически для каждого землепользователя. Тем самым будет реализовываться дифференцированный подход к использованию денежной оценки земли в зависимости от целей ее использования.

Апробация результатов исследования. Выводы, предложения и методические рекомендации, содержащиеся в диссертации, нашли отражение в опубликованных научных работах, в том числе в монографиях. Основные результаты исследования вошли в научные доклады Центра институтов взаимодействия государства и экономики Института экономики РАН «Институт арендных отношений в системе государственно-частного партнерства» (ИЭ РАН, 2009г.), «Особые технико-внедренческие зоны в реализации модели инновационного развития» (ИЭ РАН, 2011г.), а также в доклад автора «Институты управления невоспроизводимыми материальными активами ГЧП» (ИЭ РАН, 2010 г.)

Положения диссертации также были использованы в экспертных работах, подготовленных для Комиссии Московской городской Думы по экономической политике и предпринимательству: «Анализ законодательства и иных нормативно-правовых актов РФ субъектов РФ в сфере государственно-частного партнерства для подготовки законодательных актов города Москвы» (2009 год), «Анализ законодательства и иных нормативно-правовых актов г. Москвы в сфере

земельных отношений и подготовка предложений по повышению эффективности управления земельными ресурсами в городе» (2008 г.).

Положения диссертации апробировались на международных и российских научно-практических конференциях и круглых столах, в том числе: X Международной научной конференции «Россия: ключевые проблемы и решения» (Москва, ИНИОН, 20 Юг); Международной научно-практической конференции «Современные малые города: проблемы и перспективы развития» (Российский государственный социальный университет. Филиал в г. Ивантеевке, Ярославль-Ивантеевка, 2010г.); «Государственно-частное партнерство в условиях кризиса: правовые и экономические проблемы (Институт экономики РАН совместно с НИИ системного анализа Счетной палаты РФ, 2009г.), «Институты и механизмы функционирования ГЧП» (Институт экономики РАН совместно с НИИ системного анализа Счетной палаты РФ, 2010г.), «Роль особых экономических зон в реализации модели инновационного развития экономики» (Институт экономики совместно с финансовым Университетом при Правительстве РФ (финансовый Университет) и НИИ системного анализа Счетной палаты РФ РАН , 2011г.). Полученные в диссертации выводы и отдельные предложения нашли практическое применение при разработке законопроектов и материалов законотворческой деятельности Московской городской Думы.

Выводы автора имеют как научно-теоретическое, так и практическое значение, они могут быть использованы:

- при совершенствовании и принятии новых законодательных актов в сфере развития как городских, так и аграрных земельных отношений;

- для развития методологической базы экономического анализа земельных рынков, в качестве исходного начала для теоретических и прикладных исследований по проблемам рынка земли в целом.

Разработанные в диссертации выводы и рекомендации могут найти применение при разработке учебных программ и пособий учебно-методических комплексов повышения квалификации руководителей и специалистов государственного и муниципального управления, при обучении студентов вузов в курсах по экономической теории и национальной экономике.

Структура работы.

Глава 1. Теоретико-методологические подходы к развитию земельных отношений

1.1. Место и роль земельных ресурсов в составе национального богатства

1.2. Сущность и содержание земельных отношений в системе управления земельными ресурсами страны

1.3. Зарубежные модели управления земельными отношениями: институциональные ограничения и возможности их использования в российских условиях

Глава 2. Трансформация земельных отношений в условиях формирования российских рыночных отношений

2.1. Трансформация земельных отношений в современной России: этапы развития

2.2. Российский рынок земли: анализ современной ситуации и пути развития

2.3. Особенности вовлечения земельных ресурсов в инвестиционную деятельность

Глава 3. Инвестиционно- инновационная привлекательность земельных ресурсов

3.1. Земельно-имущественный комплекс как материальная основа формирования инвестиционно-инновационной политики развития городов

3.2. Специфика привлечения инвестиций в использование земель сельскохозяйственного назначения

3.3. Методологические подходы к совершенствованию кадастровой оценки земли Глава 4. Основные направления совершенствования использования земельных ресурсов

4.1. Развитие земельной ипотеки

4.2. Арендная форма землепользования

4.3. Институт казны в использовании земельных ресурсов

4.4.Инвестиционная привлекательность земли в системе государственно-частного партнерства

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ РАБОТЫ

В соответствии с поставленными целями и задачами в диссертации исследуются взаимосвязанные теоретические и практические проблемы, последовательно отраженные в соответствующих главах работы.

1. В первой главе «Теоретико-методологические подходы к развитию земельных отношений» исследуется земля как объект экономических отношений; изучаются особенности земельных отношений как совокупности правовых, экономических, общественных отношений между органами государственной власти (местного самоуправления), юридическими лицами и гражданами по поводу владения, пользования и распоряжения землей. В работе причины возникновения этих особенностей показаны через анализ специфических характеристик земли как составной части национального богатства. С экономической точки зрения основная функция национального богатства - это обеспечение и поддержание непрерывности общественного воспроизводства. Для этого потребляются имеющиеся в обществе запасы материальных и нематериальных благ', используются прочие составляющие национального богатства. Природные ресурсы не являются чем-то внешним по отношению к процессу человеческой деятельности и пассивным источником потребительских стоимостей, произведенных обществом. Они прямо включены в процесс труда. Так, земля, являясь частью природных ресурсов, выступает в том числе основным средством производства и также используется в процессе воспроизводства. Тем самым положительным образом решается долгое время дискуссионный для российской экономики вопрос о возможности включения в состав национального богатства природных (в том числе земельных) ресурсов. Национальное богатство состоит из экономических объектов, существенным признаком которых является возможность получения их собственниками экономической выгоды. Поэтому для земельных ресурсов, входящих в систему национального богатства и являющихся экономическим активом, характерны

1 Национальное богатство характеризуется всегда как богатство определенной страны, поэтому прирост национального богатства характеризует экономическую мощь страны.

признаки прочих составных частей национального богатства: в отношении их институциональные единицы осуществляют права собственности — индивидуально или коллективно; собственники этого актива получают экономическую выгоду в результате владения ими или использования их в течение определенного времени2. При этом государство выступает как хозяйствующий субъект, использующий свой земельный ресурс для получения выгоды (ренты).

Одновременно земля является уникальным природным ресурсом, занимающим определяющее место в системе материальных условий жизнедеятельности людей. Плодородный слой земли - основа для ведения сельского хозяйства, недра содержат полезные ископаемые, водные и лесные ресурсы, находящиеся на земле, являются условием существования людей. Земля выполняет важнейшие функции - выступает как средства труда в сельском хозяйстве и как пространственно-территориальный базис - для размещения зданий, сооружений и пр. Указанные особенности земли предопределяют особенности земельных отношений, выступающих как система, которая постоянно находится в движении и видоизменяется, и которая регулируется государственными институтами.

Привлекательность земель может быть огромна для инвесторов: ограниченность лучших по качеству и местоположению земель создает возможности в получении дополнительного дохода (ренты), не зависящего от уровня хозяйственной деятельности. Однако общество заинтересовано в контроле за эффективным использованием земельных ресурсов в силу их ограниченности и стратегической значимости. В этом случае государство выступает как орган власти, призванный корректировать экономические интересы хозяйствующих субъектов рынка в отношении использования земель с целью улучшения (неухудшения) качества жизни людей, обеспечения безопасности

2 По международной классификации некоторые ресурсы природного происхождения не рассматриваются как экономические активы, так как на них не распространяются права собственности или владение ими при существующем уровне технологии, цен и экономической инфраструктуры не приносит экономической выгоды (воздушное пространство, океаны, не открытые или открытые, но недоступные для разработки полезные ископаемые и т.д.).

(продовольственной, экологической и пр.) страны. Именно с этих позиций государство оценивает потенциальных инвесторов при предоставлении земли в их пользование. С целью привлечения инвесторов для получения долгосрочных эффектов и платежей государство вынуждено вкладывать капитальные вложения в благоустройство земли (как правило, осуществляются инвестиции в оросительные и дренажные системы, производится расчистка от деревьев, кустарников и т.п.)3.

В составе национального богатства земельные ресурсы выделяются следующими особенностями: они относятся к непроизведенным активам, частично возобновляемым. Возобновляемые природные ресурсы поддаются восстановлению и воспроизводству, и возможность их воспроизводства ставит перед наукой задачу характеристики этого процесса и его результата. Невозобновляемые природные ресурсы не поддаются воспроизводству и возобновлению в течение многих поколений. Наличие невозобновляемых ресурсов ставит перед наукой задачу оценки рациональности их использования. Группировка ресурсов на возобновляемые и не возобновляемые несколько условна, так как с развитием производительных сил и технических возможностей представление об их возобновляемое™ меняется. При этом расходы на возобновление возрастают.

В конце 1990-х годов российские ученые отмечали4, что в процессе включения природных составляющих богатства в общий процесс воспроизводства, хозяйственная деятельность воздействует на ценность природных благ как со знаком "плюс", так и со знаком "минус", причем конечный итог этого воздействия никем и ничем не предопределен. В официальной российской статистике оценка стоимости природных богатств, вовлеченных в экономический оборот, долгое время не производилась. Природные богатства в государственной российской статистике учитывались в натуральном выражении. С этой точки зрения в

3 Поэтому инвестиции в земельные угодья рассматриваются в западной системе национальных счетов как физический произведенный капитал, и они включаются в состав основных фондов.

4 Е.М. Бухвальд, Л.И.Нестеров Национальное богатство // Путь в XXI век (стратегические проблемы и перспективы российской экономики), под ред. Д.С. Львова. М.: Экономика. 1999.

отечественной науке справедливо были подвергнуты критике взгляды тех экономистов, которые, признавая насущную необходимость охраны природы и растущих затрат хозяйственных ресурсов на эти цели, тем не менее, отрицали хозяйственную ценность природных благ и правомерность их стоимостной оценки (в том числе и как части национального богатства) на том основании, что эти блага не выступают продуктом труда. Современные подходы к изучению проблемы исходят, как правило, из органичного взаимодействия естественной, изначальной ценности природных благ и их ценности, дополнительно привнесенной (или, наоборот, "съеденной") в результате тех или иных форм хозяйственной деятельности человека.

Одним из важнейших факторов эффективного управления и использования земельных ресурсов является методически корректное определение цены земли, обеспечивающее установление обоснованных размеров платежей за землю, развитие рынка земли, залоговых операций, ипотечного кредитования. Оценка земли необходима как для определения общего стоимостного объема национального богатства, так и для определения цен земельных участков при их обороте в рыночной экономике.

Исследования выявили недооцененность земельных ресурсов при одновременно существующих трудностях в методологии их оценки как части национального богатства, что указывает на нерешенность проблемы и в части оценки земли при вовлечении в рыночный оборот. В этих условиях система управления земельными ресурсами должна обладать дополнительной институциональной проработанностью, прозрачностью, гибкостью.

В диссертации исследуется система управления земельными ресурсами

страны. Право собственности на землю, ее стоимость и использование, хотя

теоретически являются независимыми, на практике тесно взаимосвязаны. Каждый

компонент земли требует рационального управления. Система управления

земельными ресурсами может обеспечивать порядок и стабильность в обществе

через установление гарантий не только для землевладельцев и их'партнеров, но и

для национальных или международных инвестиционных и кредитных компаний,

предприятий, а также для правительства. Каждая страна создает собственную

16

систему управления недвижимостью, которая отвечает ступени ее экономического развития, общественным отношениям, историческим традициям, отношению к вопросам собственности, и т.п., в которой регистрация прав относительно недвижимости является одним из важнейших ее элементов. Для достижения целей настоящего исследования автор счел необходимым раскрыть и уточнить понятие «управление земельными ресурсами».

Система управления земельными ресурсами включает в себя: институты, посредством которых формируются и регулируются экономические отношения между субъектами землепользования; информационную составляющую в виде кадастра недвижимости о правах собственности на землю и связанные с ней ресурсы, их стоимости и использовании; механизмы привлечения инвестиций в использование земельных ресурсов с целью повышения их эффективности как для общества в целом, так и для отдельного инвестора.

В рамках данного подхода была исследована сложившаяся на сегодня в России система управления земельными ресурсами, а также опыт стран с рыночной экономикой в вопросах управления земельными ресурсами и другим недвижимым имуществом. Опыт развитых стран полезен при исследовании проблем России как страны, которая имеет ограниченные традиции рыночной экономики или в определенной мерой их утратила.

В результате исследования автором были сформулированы основные принципы управления земельными ресурсами, отражающие особенности российской экономики и учитывающие международный опыт5:

• Использование земельных ресурсов должно удовлетворять основные потребности человека, в первую очередь в продуктах питания и жилье.

• Защита собственности важна для эффективного использования земельных ресурсов, однако форма землепользования не ограничивается лишь частной собственностью, что особенно актуально для регионов России.

5 «Руководящие принципы управления земельными ресурсами". ООН . 1996 г.

• Инвесторы нуждаются в официальной системе прав на землю и недвижимость и гарантии страхования рисков.

• Устойчивое развитие зависит от государства, которое несет полную ответственность за управление информацией о собственности на землю, ее стоимости и использовании, даже если в нем широко участвует частный сектор.

Указанные принципы опираются на предположении, что каждая страна должна иметь официальную систему регистрации земель и недвижимости для содействия хорошему управлению на высшем уровне и обеспечению гарантий права собственности на землю, инвестиций и других частных и публичных интересов в недвижимости. Эффективные системы учета прав собственности на землю, оценки земель и использования земель являются фундаментом, от которого зависит эффективная работа рыночной экономики и который лежит в основе устойчивого и продуктивного управления использованием земельных ресурсов. Такие системы уменьшают риск для кредиторов по ипотеке и, следовательно, назначаемые ссудные проценты, способствуют большей эффективности и экономическому росту.

Современная теория при рассмотрении земельных отношений основную роль отводит понятию собственности (как институциональной и социальной основе системы национальной экономики, которая имеет юридическое и экономическое содержание6). Западный экономист Де Сото считает, что главная проблема и причина не вполне удачных социально-экономических реформ в странах третьего мира и бывшего социалистического лагеря - правовая необеспеченность частной собственности и предпринимательства7. Будучи представленной материально в виде активов, которыми в действительности владеют большие массы населения этих стран, в том числе и беднейшие его слои, эта собственность юридически не оформлена надлежащим образом и потому не может служить залогом при проведении рыночных операций и использоваться в

6 Собственность в системе национальной экономики// Национальная экономика. Под. ред. П.В. Савченко. С. 453

7 Э. Де Сото. Загадка капитала. Почему капитализм торжествует на Западе и терпит поражение во всем остальном мире / Перев. с англ. М: ЗАО «Олимп-Бизнес», 2004.

качестве капитала. Неоформленные права собственности не могут выступить на рынке в форме, принятой для массового обмена, такой как чеки, сертификаты акций, простые векселя, облигации, контракты, складские свидетельства, документы на движимое и недвижимое имущество. «Сфера отношений собственности — это и есть то самое пространство, в котором мы определяем и используем активы, составляем из них всевозможные комбинации и устанавливаем связи с другими активами. В этом пространстве и возникает капитал»8.

Данный подход, на наш взгляд, не дает ответы на поставленные вопросы о повышении эффективности использования земли как объекта инвестиций. Проведенные в работе исследования показали, что простая передача земли в частную собственность не дала ожидаемых результатов в процессе проводимых в России земельных реформ перестроечного периода. Земля не превратилась в полноценный актив, помогающий хозяйственным субъектам в рыночной экономике, более того, она превратилась в объект рейдерского захвата. В работе автор, исследуя возможности институтов собственности, базируется на понимании тех экономистов, которые считают, что общественный порядок требует устойчивости институтов, чтобы экономические агенты могли их понять, осознать и выстроить свои действия в соответствии с ними. В противном случае непрерывная смена правил игры приведет к хаосу и разрушению социальной основы существования социума. «Эффективные институты управления земельными ресурсами в краткосрочном периоде должны обладать свойством стабильности (жесткости), а в долгосрочном периоде - свойством адаптивности (гибкости). Они должны постоянно эволюционировать под воздействием глобальных тенденций, а также с учетом национальных особенностей. При этом система институциональных ограничений ответственна за достижение краткосрочных целей, а система мотивации - долгосрочных» 9. Создание такой институциональной среды является основой формирования механизмов повышения инвестиционной привлекательности земельных ресурсов.

8 Там же. С.53

' Д. Норт. Понимание процесса экономических изменений. М.: Изд. дом ГУ-ВШЭ, 2010.С. 75

В работе систематизированы показатели, отражающие экономическую эффективность и социальные эффекты развития земельных отношений.

Диссертационное исследование подтвердило, что земельные отношения могут стать мощным фактором воздействия на экономический рост и социальные преобразования (прежде всего - в крупных городах). Развитые земельные отношения, обеспеченные надежной нормативно-правовой базой, повышают инвестиционный потенциал предприятий промышленности, АПК и региона в целом. Вместе с тем возможно и отрицательное, дестабилизирующее воздействие на экономику, которое появляется в случае неэффективного использования земельно-имущественного комплекса, слабого вовлечения земельных ресурсов в хозяйственный оборот. Результат - серьезные социальные потрясения, кризис доверия со стороны населения, инвесторов, накопление экономических рисков. В результате исследования предложены направления дальнейших преобразований в земельных отношениях - достижение такого соотношения различных форм землепользования, степени развития рынка земли и иной недвижимости, которые будут способствовать экономическому развитию России и защите населения, эффективному использованию ресурсов с учетом не только текущих, но и долгосрочных интересов различных субъектов земельных отношений.

2. В главе «Трансформация земельных отношений в условиях формирования российских рыночных отношений» отражены результаты исследования двух важнейших взаимосвязанных вопросов: проблемы и направления развития правового поля земельных отношений-в современной России и особенности российского земельного рынка, сформировавшегося в существующей институциональной среде.

2.1. В работе раскрыты дополнительные требования к институциональной

среде функционирования земельных отношений, отражающие их специфику. В

первую очередь, она должна базироваться на адекватной правовой базе,

регулирующей земельные отношения в условиях развития рынка. Рассмотрение

земельного участка как объекта регулирования требует консолидации имеющихся

законодательных актов о земле, с одной стороны, как о природном объекте и

основе жизнедеятельности людей, с другой - как об объекте хозяйствования и

. 20

источнике дохода. Поэтому неотъемлемой частью земельного законодательства являются государственные гарантии и защиты всех форм собственности и землепользования на объекты земельно-имущественного комплекса; выполнение публичных обязательств государства перед населением; сохранение и наращивание производственно-технологического потенциала использования земли как природного ресурса; обеспечение долгосрочных приоритетов развития земельно-имущественных комплексов регионов, что " предполагает инструментарную поддержку бизнесу посредством налогового стимулирования развития системы земельных отношений через специальные ставки, отсрочки и др., целевое льготное кредитование, страхование рисков, контроль за соблюдением законодательно определенных институциональных норм.

В настоящее время существует многоуровневая, разветвленная и сопряженная со смежными областями (гражданское, налоговое, жилищное, градостроительное и пр. законодательство) система правового поля регулирования земельных отношений как в отношении земель с/х назначения, так и городских. Основа правового поля современных земельных отношений в России заложена в Конституции РФ. В соответствии со статьей 9 Конституции РФ «...земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности»10.

Особенности земельных отношений приводят к специфическим сочетаниям различных законов правового регулирования данной сферы общественных отношений (рисунок 1)

'"Статья 9 Конституции РФ 1993 г. // СЗ РФ. 2009. N 4. Ст. 445. В настоящее время действует с учетом поправок, внесенных Законами Российской Федерации о поправках к Конституции Российской Федерации от 30.12.2008 N 6-ФКЗ и от 30.12.2008 N 7-ФКЗ.

Рисунок 1

Законодательная основа регулирования земельных отношений

Конституция Российской Федерация Ст. 9,36

Земельный кодекс РФ

Градостроите льный кодекс

Жилищный кодекс

Налоговый кодекс

чныи рынок зе: -земли с/х назначения; -земли поселений; -леса

Итц

аяН".г/ниципал»наяземля): /

А

Вторичный рынок земли (собственность юридических и физических лиц)

Федеральный закон №101-ФЗ «Об обороте земель с/х назначения»

"Об ^

ипотеке

(залоге

недвижи

мости)".

Федеральный закон от 21 декабря 2001 годаМ 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества"

Ф3"0

несостоятельности (банкротстве)",

По данным государственного статистического наблюдения-за земельными ресурсами на 1 января 2009 года, в собственности граждан и юридических лиц находилось 132,9 млн. га, что составило 7,8% земельного фонда страны. Из них -в собственности граждан и их объединений - 124,3 млн га (7,3% от общего земельного фонда), в собственности юридических лиц - 8,6 млн га (0,5%). Площадь земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, составила 1576,9 млн га (92,2% от площади земельного фонда страны). Земельные доли граждан (включая долю в праве общей совместной собственности) в земельном фонде страны составили 6,4% (107,4 млн. га), или 80,8% земель, находящихся в частнбй собственности. За последние годы наблюдается сокращение площади земель, находившихся в собственности граждан, а также государственной и муниципальной собственности, и увеличение собственности юридических лиц (например, за 2008 год собственность

22

юридических лиц увеличилась на 1,5 млн. га). Изменения в значительной степени касаются общей (долевой или совместной) собственности граждан на землю.

Действующие нормативные акты отражают в определенной степени существующие особенности земельного оборота как на первичном рынке земли (когда земельный участок является государственной или муниципальной собственностью), так и на вторичном - когда осуществляются операции между юридическими и физическими лицами (продажа, дарение, наследование и т.д.). Однако множественные скандалы между инвесторами и населением, связанные с земельными участками, указывают на то, что наше земельное законодательство далеко от совершенства: оно непрозрачно и создает почву для развития коррупции и махинаций.

Проведенный в работе анализ основных функций правовой среды регулирования земельных отношений и существующих провалов в их выполнении позволил автору сделать следующие выводы и предложения.

1) Одна из основных функций земельного законодательства - это защита интересов общества при одновременном экономически выгодном использовании земельных ресурсов. Однако в настоящий момент складывается очень непростая ситуация с эффективным использованием земли. Например, федеральные государственные унитарные предприятия блокируют почти 1 млн неиспользуемых участков земли", банкротство ФГУПов приводит к длительному неиспользованию вверенных им территорий, а значит, к неполучению государством дохода. В то же время становятся известны факты захвата социально значимых земель12. Наличие таких крайностей указывает на серьезные провалы в выполнении вышеназванной функции земельного законодательства. В работе показано, что нейтрализация рисков и последствий

" Генеральная прокуратура заявила о необходимости разработать механизмы оперативного изъятия земель, находящихся в управлении банкротящихся федеральных государственных унитарных предприятий. Сейчас в процедуре банкротства находится более 260 ФГУПов, которые владеют суммарно свыше 960 тыс. га земли — это почти в десять раз больше, чем площадь Москвы.// IRN.RU, информационная служба, 30.03.И

п Например, строительство коттеджного поселка на Бородинском поле ~ объекте исторического наследия федерального значения, что опять же подтверждает прокуратура Можайского района Московской областшУЗО марта 2011 vvww.metrinfo.ru.

нанесенного ущерба от неэффективного использования земель (которое включает, в том числе и неиспользование земель) состоит, в первую очередь, в постоянном мониторинге использования земель. Мониторинг включает в себя показатели использования земли, показатели землеемкости продукции в промышленности и т.п. Очень важным представляется ведение информационной базы по переводу земель в различные категории: какой ценности земля переводится, например, под строительство. Это относится в первую очередь к землям сельскохозяйственного назначения.

2) Следующая функция земельного законодательства, которая должна неукоснительно выполняться - обеспечение законности и справедливости сделок с земельными участками. В современном российском земельном законодательстве можно изменять категорию земель для реализации социально значимых проектов. Так, действующее законодательство разрешает переводить участок земель сельскохозяйственного назначения в земли поселений через процедуру его включения в черту населенного пункта. Однако в законах отсутствуют критерии того, что является социально-значимым проектом: жилье для малообеспеченных, которое укладывается в политику государства повышения условий жизни, или поселок дорогих особняков, которые не являются местом постоянного проживания их владельцев.

Складывается парадоксальная с точки зрения бюджета ситуация: получение собственником сельскохозяйственных земель дополнительного права - права на застройку - не сопровождается платежами в местный бюджет, чтобы хоть частично компенсировать потерю сельскохозяйственного ресурса. В данном случае целесообразно на федеральном, уровне выработать и законодательно зафиксировать возможность взимания реальных значимых платежей в местные бюджеты за использование плодородной земли в промышленных или жилых целях.

3) Принцип прозрачности оборота всех категорий земель нарушается в

первую очередь в части выполнения норм закона об обороте земель

сельскохозяйственного назначения. Исследование показало, что при переводе

сельскохозяйственных земель в другие категории используются различные

24

механизмы как легального так и нелегального характера для того, чтобы продать земли предпринимателям. При этом механизмы перевода земель включают большую коррупционную составляющую. Как следствие, в последние годы происходит изменение целевого предназначения сельскохозяйственных угодий в больших масштабах. Поэтому защита сельхозугодий посредством законодательных ограничений необходима, в частности, в виде эффективно функционирующей системы зонирования, системы оценки земли; жесткими контрольными санкциями в процессе трансформации одних категорий земель в другие и т.д.

В работе выявлено, что следствием провалов в области законодательных актов являются следующие негативные социально-экономические тенденции, которые необходимо нейтрализовать.

Так, происходит перераспределение земель между собственниками посредством приобретения значительных земельных площадей банковскими организациями в процессах трансформации заложенных земельных участков в собственность залогодержателя. Банки, в свою очередь, становятся заинтересованными в консервации сложившихся отношений, вследствие чего они являются еще более неэффективными собственниками. В целях предотвращения процесса бесконтрольного приобретения современными банками земельных ресурсов и превращения их в монопольных земельных собственников предлагается вменять им в экономическую обязанность продажу в течение некоторого периода времени земель должников, полученных в результате просроченных платежей, либо проводить залоговые торги.

Увеличивается количество спекулятивных операций, связанных с

краткосрочной скупкой земель в целях последующей перепродажи.

Спекулятивные процессы нарастают в условиях отсутствия цивилизованной

рыночно-институциональной среды и стоимостных дисбалансах- на земельные

ресурсы, выступая причинно-следственными механизмами непроизводственного

приобретения земель. Чтобы сократить количество спекулятивных операций

целесообразно вводить экономические регуляторы данных процессов, например,

ввести высокие ставки налога на землю при краткосрочном владении земельными

25

участками. В этом случае и государство получит увеличение дохода в результате ускоренного рыночного оборота земель, и землевладельцы будут разумнее подходить к данным операциям. - '

В результате автором сделан общий вывод о том, что процесс формирования цивилизованного правового поля земельных отношений и соответственно земельного рынка в России еще не завершен. Неразвитость земельного законодательства приводит к появлению негативных тенденций, рисков и в конечном итоге может отрицательным образом сказаться на привлечении инвестиций в российскую экономику. В связи с этим возникает необходимость в принятии адекватных мер законодательного регулирования возникающих провалов.

2.2. В работе исследованы особенности российского земельного рынка. Для оценки сложившихся в России взаимосвязей между активностью на земельном рынке землепользователей, инвестиционной активностью и уровнем экономического развития региона в целом с помощью корелляционно-регрессионных статистических методов были проанализированы взаимосвязи выбранных показателей в разрезе субъектов РФ13.

В работе автором использовался поэтапный метод проведения анализа.

На первом этапе было сформировано два блока показателей. Первый блок -показатели интенсивности вовлечения земли в хозяйственный оборот и масштаба этих сделок, затрагивающих площадь вовлеченный в оборот земли. Земельные показатели разбиты на подгруппы в зависимости от рынка земли (первичный рынок государственных и муниципальных земель и вторичный - операции с землей между юридическими и физическими лицами) и вида сделок по земле, которые они отражают (аренда, продажа, залог). Интенсивность земельного оборота характеризовалась показателями различных видов земельных сделок на душу населения и на единицу площади.

13 Были построены ряды показателей по земельным сделкам и инвестициям для всех субъектов РФ за 2006, 2007, 2008 года в отдельности. В результате сопоставления рассчитанных статистических коэффициентов были выбраны для анализа данные за 2007 год (в меньшей степени подверженные влиянию кризиса 2008 года).

Второй блок - показатели, характеризующие различные экономические аспекты деятельности регионов: инвестиции российские, инвестиции иностранные, среднедушевые доходы, валовый региональный продукт, объем работ, выполненных по строительству, ввод жилых и нежилых помещений, число предприятий и организаций, количество приватизированных предприятий; продукция с/х (все расчеты на душу населения). Далее были составлены всевозможные пары этих показателей; для измерения степени тесноты линейной связи между этими переменными посчитаны парные коэффициенты корреляции; проведена проверка факта статистически значимого отличия от нуля выборочного парного коэффициента корреляции для всех сформированных пар показателей; оценена сила связи.

Результатом первого этапа проведенного анализы стала корреляционная матрица, позволившая из всех пар показателей отобрать только корреляционно зависимые и значимые.

На втором этапе исследования были построены регрессионные модели на массиве информации по всем регионам. В качестве вариантов оценки статистической зависимости между отобранными экономическими показателями проверялось наличие линейной и квадратичной связи. Получены следующие значимые результаты (уравнения имеют статистически надежные коэффициенты регрессии, величины коэффициентов детерминации свидетельствуют о достаточно тесной взаимосвязи показателей).

1. Регрессионная модель, характеризующая влияние на земельную активность инвестиционной деятельности имеет следующий вид:

У = 2,734 + 0,2 XI - 0,0119 Х2

(У- количество всех сделок по земельным участкам в регионе на единицу площади земель региона (тыс. га); XI - инвестиции в основной капитал на единицу площади земель региона (тыс. га), Х2 - валовый региональный продукт на душу населения).

2. Регрессионная модель, характеризующая влияние на земельную активность иностранных инвестиций имеет также линейную зависимость:

У = 3,925 + 0,0131 XI - 0,0108X2

(У- количество всех сделок по земельным участкам в регионе на единицу площади земель региона (тыс. га); XI- иностранные инвестиции в экономику на единицу площади земель региона (тыс. га), Х2 - валовый региональный продукт на душу населения).

Величина коэффициента детерминации свидетельствует о взаимосвязи между показателями, однако в меньшей степени, чем в случае с российскими инвестициями.

3. Показатель, отражающий интенсивность сделок на первичном рынке земли в регрессионной модели ведет себе аналогично показателю общих сделок, что указывает то, что в общей величине сделок подавляющая доля приходится на первичный рынок:

У = 1,47 + 0,0603 XI - 0,047 Х2

У- количество сделок по земельным участкам на первичном рынке в регионе на единицу площади земель региона (тыс. га), XI - инвестиции в основной капитал на единицу площади земель региона (тыс. га), Х2 - валовый региональный продукт на душу населения) 4. Залог земли.

Анализ статистических данных показал, что на вторичном земельном рынке существует устойчивая связь между количеством вложенных в регион российских инвестиций и залоговых операций: У= 0,062 - 0,00741 Х2+0,00029Х

Вид зависимости (квадратичной функции с отрицательным коэффициентом)

указывает на то, что существует предел в размере инвестиций, после которого

увеличение размера инвестиций приводит не к увеличению, а к уменьшению

залоговых операций.

Таким образом, в ходе исследования было выявлено:

1) Наиболее тесная зависимость существует между различными

показателями инвестиционной активности (в том числе иностранные инвестиции)

и земельными показателями интенсивности вовлечения государственной и

муниципальной земли в оборот. Экономически это объяснимо: инвестирование

связано с вовлечением в инвестиционный процесс земельных ресурсов, так как

28

земля является основой для реализации инвестиционного проекта (будь то строительство или реконструкция) в реальном секторе экономики, имеет место приобретение целостных имущественных комплексов.

2) Выявленная отрицательная зависимость между уровнем валового регионального продукта и показателем вовлечения земли в оборот может указывать на два фактора:

- чем богаче регион, тем меньше нуждаются экономические агенты в привлечении земли как актива для своей хозяйственной деятельности;

- недооцененность земельных ресурсов в определенной степени проявляется в том, что поступления от использования земли (от вовлечения земли в рыночный оборот) существенно не влияют на местные бюджеты.

3) Расчеты подтверждают сложившуюся зависимость между инвестиционной активностью и ростом земельных сделок на первичном рынке (как по аренде, так и всех сделок), и ее отсутствие для земельного оборота на вторичном рынке земли (за исключением залога).

4) Выявлена достаточно тесная и устойчивая зависимость между инвестициями и сделками по залогу земли на вторичном рынке, что указывает на поступательное развитие земельной ипотеки. Для сравнения - проведенные аналогичные исследования по данным на начало 2000-х годов указывали на

14

отсутствие какой-либо зависимости между указанными показателями .

В диссертационном исследовании с целью выявления механизмов привлечения инвестиций в эффективное использование земли был проведен анализ условий, способствующих инвестиционной активности.

С этой целью было произведено ранжирование регионов по инвестиционно-земельной активности относительно среднероссийского уровня выбранных показателей.

Первая группа регионов характеризуется высоким уровнем земельных сделок и высоким уровнем инвестиционной активности (т.е. у всех, попавших в первую группу регионов значения обоих показателей выше среднего по России). Условно

14 Гловацкая Н.Г., Козлова C.B., Лазуренко С.Г., Развитие земельно-имущественных отношений в городе // Вопросы экономики. 2005. №2. С. 110

этот тип регионов обозначен как ВВ. Вторую группу сформировали регионы, у которых показатель земельных сделок выше среднего, но показатель инвестиционной активности - ниже (ВН). Третья группа - небольшая по составу -характеризуется невысоким уровнем земельных сделок, но высокой инвестиционной активностью (НВ). Четвертую группу составляют регионы с низким оборотом земли и слабой инвестиционной активностью (НН). В каждой из образовавшихся групп была проведена оценка связи между земельной и инвестиционной активностью, которая показала, что в каждой группе существует некоторая взаимосвязь между показателями, но теснота связи у них разная; самая тесная взаимосвязь выявлена в первой группе.

Проведенное исследование позволило подтвердить выдвинутое в работе предположение, что развитие земельного рынка, совершенствование земельных отношений, социально-экономическая стабильность и правовая проработка проблем приводят, как показывает ситуация в развитых странах, к росту инвестиционной привлекательности городов, регионов, особых экономических зон. И наоборот: нерешенность земельных проблем отторгает потенциальных инвесторов. Что касается ситуации в России, то существуют основания предположить, что земельный фактор начинает играть все большую роль в инвестиционной политике регионов, и это подтверждается наличием развитых регионов с высокими показателями взаимосвязей между инвестициями и активностью земельного рынка. Ввиду неоднородности экономического пространства России анализ условий, способствующих инвестиционной активности, проводится в разрезе регионов. Ранжирование регионов по интенсивности наличия или отсутствия таких взаимосвязей позволяет выявить существующие проблемы и определить пути совершенствования земельной политики как в целом по России, так и в разрезе регионов.

3. В главе «Инвестиционно- инновационная привлекательность

земельных ресурсов» раскрывается многообразие сущностных качеств

земельных ресурсов и их роль в современных экономических системах;

особенности и свойства земли как уникального товара; особенности, функции и

роль рынка земли в процессе перевода экономики на инновационный путь

30

развития; также обосновывается необходимость государственного регулирования рыночного оборота земель.

В ходе исследования выявлены и структурированы проблемы в области земельно- имущественных отношений в городах, от решения которых зависит переход многих городских систем в фазу развития при постоянном поддержании условий стабильности, в том числе:

• Отсутствие выкупа земли большинством приватизированных предприятий.

• Острая проблема для крупных городов - пустующие территории промышленных комплексов.

• Противоречия между инвесторами и населением. Для поддержания интересов широких слоев городского населения необходимо тесно увязать земельную политику с градостроительной деятельностью, создать систему регистрации обременений (сервитутов) с четко обозначенными ограничениями использования земли.

• Отсутствие развитой земельной ипотеки как механизма привлечения инвестиций. Как следствие, - отсутствие гарантий для привлечения инвестиций.

Одним из ключевых понятий системного подхода в решении земельных проблем в городах, является земельно- имущественный комплекс. Дм развития инвестиционно - активной экономики важно как повышение эффективности использования объектов земельно-имущественного комплекса, так и совершенствование его структуры.

В настоящее время остро обозначился комплекс земельно -имущественных проблем, затрагивающих интересы инвесторов, городских властей и промышленников. Связан он с использованием территорий промышленных зон в увязке с политикой перепрофилирования и перебазирования ряда промышленных предприятий из престижных районов крупных городов. На настоящий момент предприятия не могут цивилизованным образом использовать самый ценный актив, что есть у них - земельный участок. Связано это с тем, что большинству

предприятий не хватает средств для выкупа земельного участка, на котором они расположены, земельная ипотека не развита, рынок ценных бумаг под залог земли не сформирован. Более того, именно земельный фактор зачастую приводит к рискам для самих предприятий: интерес, который нередко проявляют инвесторы к промышленным предприятиям, может нанести городу значительный ущерб, так как на деле он связан не с развитием промышленности, а со зданиями и земельными участками предприятий. Результатом покупки часто становится закрытие предприятия или сокращение производства.

Этот вопрос столь актуален для всех заинтересованных сторон, что требует более глубокого изучения и поиска путей его решения. В работе показано, что проблема может быть решена через оптимизацию территориального размещения предприятий с одновременным переходом на новый инновационный уровень в промышленности.

На современном этапе развития земельных отношений возможно использование земельного фактора для прогрессивных изменений в структуре сельского хозяйства, в том числе в пользу наукоемких производств и инновационной деятельности. В этих целях предлагается использовать ряд регуляторов. Во-первых, льготы по земельным платежам, стимулирующие необходимые АПК инновационные процессы. Во-вторых, перепрофилирование производств АПК в необходимом для региона направлении. В-третьих, рациональное размещение новых объектов. Решить проблему формирования развитого сельского хозяйства без комплексной программы развития территории невозможно.

В данной главе также обоснована необходимость обновления методики кадастровой оценки земли и внесены предложения по ее совершенствованию.

Сегодня ни у кого не вызывает сомнения необходимость в стоимостной

оценке активов с точки зрения рыночной" ситуации. Заинтересованными

пользователями подобной информации потенциально являются все участники

экономических отношений, включая предприятия и организации различных форм

собственности, государственные учреждения и физические лица. Вопросы

налогообложения, страхования, кредитования, определения стоимости ценных

32

бумаг, защиты прав потребителей и многие другие должны решаться только на основе сложившихся на текущий момент экономических реалий.

Одной из сложнейших проблем в данной области является оценка земли, так как в России долгое время земля не имела стоимостной оценки15. При переходе к рынку остро встал вопрос о стоимостной оценке земельных участков, вовлекаемых в рыночный оборот.

Очевидно, что попытки дать так называемую экономическую оценку земле имеют под собой некую искусственную базу: земля и природные ресурсы не являются плодом человеческого труда, поэтому для них не существует никаких видов оценки, кроме рыночной стоимости. Все остальные виды оценки недостаточно обоснованны и могут быть использованы в экономических расчетах в ограниченном масштабе. В то же'время необходимо исходить из того, что рыночная цена зависит от большого количества факторов: соотношения спроса и предложения на землю; экономической ситуации в стране; земельного законодательства; месторасположения и размеров участка; рельефа и качества почвы; климата; близости коммуникаций; возможности продажи земли иностранцам и т.д. Неразвитость земельного рынка в России, отсутствие достоверной информации по земельным сделкам, отсутствие долгое время возможности апробировать различные методики рыночной оценки земли не позволяют выявить рыночную стоимость земли в полной мере. Как следствие этого, в настоящее время в России используют следующие основные виды стоимости земли: рыночную, кадастровую и нормативную. Применяются они в зависимости от того, для каких целей будет использован земельный участок. Рыночная стоимость земли применяется при сделках купли-продажи земли на вторичном рынке, изъятии земель для государственных нужд, внесении в уставный капитал организаций, сдаче в аренду и т.д. Кадастровая стоимость земли применяется как базовая при расчете земельного налога, арендных платежах, выкупе земли и т.д. Нормативная стоимость в настоящее время

1511 октября 1991 г. был принят Закон "О плате за землю", который установил, что использование земли в Российской Федерации является платным.

применяется только в тех ситуациях, когда для земельного участка не определена кадастровая стоимость.

Основной оценкой земли в настоящее время в России является кадастровая, которая относится к так называемой массовой оценке - метод получения оценок стоимостных показателей группы однородных объектов с использованием статистической обработки рыночной информации16.

Кадастровая стоимость в методике оценки земель определяется по состоянию на определенную дату, с учетом площади участка земли, его факторов местоположения, уровня рыночных цен и др. Методика оценки земель позволяет рассчитать удельные показатели стоимости земли в целом, а также по отдельным функциональным видам использования.

Один из самых проблемных вопросов - это вопрос соотношения кадастровой и рыночной стоимости. Если разница государственной и рыночной оценки объектов недвижимости (к которым относятся и земельные участки) окажется слишком большой, это создаст существенный стимул для -коррупционной деятельности. Ведь, несмотря на единую систему коэффициентов, определяющих кадастровую цену недвижимости, степень отличия этой цены от сложившейся рыночной в разных регионах будет разной.

В работе с целью исследования степени отклонения кадастровой оценки земли от рыночной было проведено сравнение кадастровых и рыночных цен земель сельскохозяйственного назначения17.

В ходе исследований и расчетов получены,следующие результаты:

16 В отличие от массовой, индивидуальная оценка - это метод получения оценок рыночных стоимостных показателей одного или нескольких объектов, при котором анализируется вся возможная совокупность рыночных факторов. Модели массовой оценки включают в себя больше условий, поскольку они пытаются воспроизвести в себе рынок для одного или более вариантов землепользования.

17 Был проведен расчет средних кадастровых цен по РФ за 2008 год (на базе сведений об удельных показателях кадастровой стоимости земель сельхозназначения, утвержденных органами власти субъектов РФ). Произведена группировка площадей земель по группам в разрезе субъектов РФ в соответствии с требованиями нормативно-правовых актов по кадастровой оценке сельскохозяйственных земель на базе сведений о наличии и распределении с/х земель по категориям и угодьям. К каждой группе земель был применен свой средний удельный показатель кадастровой стоимости земель сельхозназначения по субъектам РФ; посчитана кадастровая стоимость земель с в каждом субъекте РФ.

1) Самое большое различие в ценах кадастровых и рыночных имеет место при продаже в индивидуальное и дачное строительство, а также юридическим лицам в целях промышленного и специального назначения.

2) Кадастровая оценка занижена по сравнению с рыночной почти в 2 раза, что указывает на недооцененность земельных ресурсов в целом по России (таблица !)•

3) Что касается продаж крестьянским и фермерским хозяйствам, то здесь ситуация иная: продажные цены ниже кадастровых за счет льгот для данной категории землепользователей (таблица 2).

Таблица 1

Продажа государственных и муниципальных земель вне населенных пунктов на торгах в 2008 году в целом по РФ

Продажа: По рыночной цене По кадастровой цене Раэница между рыночной оценкой и кадастр, (тыс. D\61

Площадь, га Цена за 1 кв.м Итого рыночная стоимость (тыс. руб) Площадь, га Цена за 1 кв.м Итого кадастрова я стоимость (тыс. руб)

Гражданам для личного строительства 508,2 3,12 158 558 508,2 1,45 73 684 84 869

Гражданам для личного хоз-ва 69,2 22,59 156 323 69,2 1,45 10 034 146 289

Гражданам для других целей 6654,7 1,72 1 144 608 6654,7 1,45 964 931 179 677

Органга-м (кроме с.х) для использования в промышл-ти 993,9 13,17 1 361 643 993,9 1,45 144 115 1 217 528

Организациям для других целей 686,5 19,7 1 352 405 686,5 1,45 99 543 1 252 862

Организиям для с.х произв-ва 147730,3 2,47 36 489 384 147730,3 1,45 21 420 894 15 068 490

ИТОГО 156642,8 40 662 921 156642,8 1,45 22 713 206 17 949 715

Источник: Показатели рассчитаны автором на основании данных Росстатаи

18 Данные о рыночных ценах взяты из Государственного (национального) доклада о состоянии и использовании земель в РФ в 2008 году. М. Роснедвижимость. 2009. С. 184

Таблица X,

Продажа государственных и муниципальных земель крестьянским хозяйствам и другим с.х предприятиям вне населенных пунктов в 2008 году в целом по РФ

Средние рыночные цены по РФ по продаже крестьянским, фермерским хозяйствам Средние кадастровые цены по РФ (земли с.х назначения), руб/кв м Разница между рыночной и кадастр оценками (тыс. руб)

Цены, руб/кв.м 1.42 1.45

Площадь, га 377015,4 377015,4

Стоимость, тыс руб 5 353 618,7 5 466 723,3 -113 104,6

--i--

Источник: Показатели рассчитаны автором на основании данных Росстата .

Произведенные расчеты позволяют сдейать вывод о том, что действующая методика кадастровой оценки не отражает реальной ценности земли. Одна из причин этого в том, что в ней не в полной мере учитываются рыночные факторы, в том числе уровень спроса на земли, который в свою очередь зависит от наличия инвестиций в различных регионах. Так, оценка земель сельскохозяйственного назначения изначально была разработана с учетом того, что этим категориям земли исторически выдавались различные льготы и дотации, так как они использовались только в сельском хозяйстве. Данная оценка включает определение удельных показателей кадастровой стоимости каждой из шести групп земель и определение кадастровой стоимости земельных участков, занятых сельскохозяйственными угодьями в целях реализации положений статьи 79 "Особенности использования сельскохозяйственных угодий" Земельного кодекса Российской Федерации. Однако ситуация меняется: спрос на земли с/х назначения постоянно увеличивается не с целью использования данной категории земли в сельском хозяйстве, а для использования в личных, промышленных и иных целях.

" Средняя рыночная цена по РФ д ля крестьянских хозяйств взята из Государственного (национального) доклада о состоянии и использовании земель в РФ в 200? году. М. Роснедвижимость. 2009. С. 181,183

В итоге, при дефиците бюджета мы имеем недооцененные собственные внутренние ресурсы. Поэтому необходимо уточнение методики расчета кадастровой стоимости земли.

Оценить реальную величину спроса на землю очень сложно - земельный рынок имеет свои особенности, отличающие его от прочих рынков и затрудняющие применение стандартных оценок спроса и предложения. Поэтому для адекватной оценки ситуации на земельном рынке автор предлагает использовать коэффициент потенциального инвестиционного спроса, рассчитанный на базе ранжирования регионов по уровню земельно-инвестиционной активности (метод ранжирования был рассмотрен в главе 2 настоящего исследования).

Ранжирование регионов по экономическим показателям, влияющим на активность на земельном рынке, отражает в определенной степени уровень потенциального инвестиционного спроса на землю субъектов РФ для определения поправочных коэффициентов к оценке земли. Для каждой группы утверждаются коэффициенты, связанные с земельно- инвестиционной активностью (в зависимости от того, насколько они отклонятся от среднероссийского показателя, взятого за 1,0).

Рассчитанный таким образом коэффициент и может быть использован при кадастровой оценке стоимости земли - при определении базовой стоимости каждого земельного участка.

На следующем этапе оценки земельного участка в базовую стоимость каждого земельного участка (определенную уже с учетом коэффициента потенциального спроса) вносятся коррективы в виде различного рода поправок на его уникальные пространственные и качественные характеристики. Эти поправки (коэффициенты) могут как повышать, так и понижать исходную величину стоимости земельной собственности.

Каждый район должен иметь свою градацию и свои коэффициенты, применяемые индивидуально для каждого налогоплательщика. Налоговая система должна быть максимально дифференцирована: для каждой муниципальной единицы использовать систему дифференциации кадастровой стоимости земель.

Проблема кадастровой оценки в настоящее время актуализировалась с новой силой, так как планируется переход к налогу на недвижимость, который должен заменить собой земельный налог и налог на имущество20. Новый налог будет вычисляться с опорой на результаты оценки кадастровой стоимости. В этой связи вырастет интерес местной власти местной власти к объективной оценке земли, что скажется и на местном бюджете.

В настоящее время, делается вывод, актуальными направлениями по совершенствованию системы учета и оценки земельных участков являются продолжение работ по разработке и принятию нормативно-правовой базы, в том числе обеспечивающей введение в действие норм и правил создания и ведения государственного кадастра недвижимости; формирования объектов кадастрового учета; развитие института налоговой оценки объектов недвижимости.

В конечном счете, общим результатом совершенствования системы оценки земли будут являться активизация сделок на рынке земли и иной недвижимости, создание благоприятного делового климата и рост объемов инвестиций в реальный сектор экономики под гарантии прав на недвижимость, принятие эффективных решений по территориальному планированию и распоряжению земельными участками и прочно связанными с ними объектами недвижимости.

4. В главе «Основные направления совершенствования использования земельных ресурсов» предложены механизмы, которые реализовали бы инвестиционный потенциал земли в целях развития инновационной экономики.

В первую очередь это касается развития земельной ипотеки, арендных форм использования земли, полноценного применения институтов казны в повышении эффективности использования земельных участков

В рамках исследования инвестиционной привлекательности территорий были выделены особые технико-внедренческие зоны в реализации модели

20 Минэкономразвития совместно с Росреестром готовит методику проведения массовой оценки недвижимости. Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО №4)» уже внесен в Министерство экономического развития и в ближайшее время должен быть утвержден. Также к нему должны быть разработаны стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемыми организациями оценщиков.

инновационного развития. В диссертационной работе рассматривались вопросы, связанные с земельными отношениями внутри этих зон - это касается льгот для привлечения инвесторов в особые технико-внедренческие зоны в части аренды земли для предприятий-резидентов особых зон, выкупа и распоряжения землей. Проведенное обследование мнений резидентов ОЭЗ «Дубна»21 выявило недоверие респондентов к эффективности предлагаемых льгот по земельным платежам, подтвердило недостаточность предложенных правительством механизмов для привлечения инвесторов в ОЭЗ с целью инновационного развития, что заставило автора проанализировать существующие на сегодняшний день преференции, предусмотренные государством для резидентов особых экономических зон.

Разработаны следующие рекомендации по повышению инвестиционной привлекательности земель в системе государственно-частного партнерства (на примере особой технико-внедренческой зоны «Дубна»):

1) Законом об особых экономических зонах предусмотрен фиксированный размер арендной платы за земельные участки, предоставляемые резиденту ОЭЗ, установленный в размере 2% от их кадастровой стоимости. Установление фиксированного размера арендной платы за землю, безусловно, является льготой для резидентов и сдерживает желание администрации особых экономических зон повышать данный платеж. В то же время нельзя отрицать, что существует тенденция повышения стоимости земли, которая будет реализовываться посредством роста ее кадастровой стоимости. Как следствие - эффект данной льготы для резидентов особых экономических зон уменьшается с каждой обновленной кадастровой переоценкой земли.

На наш взгляд, сделать действенной данную льготу можно путем значительного сокращения размера арендной платы за землю. Например, сделать арендную плату меньше земельного налога?2. Более того, можно вообще

21 Особые технико-внедренческие зоны в реализации модели инновационного развития (научный доклад коллектива авторов под рук. д.э.н., проф. А.Г.Зельднера). - М.: Институт экономики РАН, 2011.

22 В некоторых регионах уже выходят с аналогичными предложениями. Так, предлагается арендные платежи частных инвесторов особых экономических зон туристского типа на Байкале сделать в 75 раз ниже земельного налога, который ежегодно платят собственники земельных участков в регионе. Пользоваться этой льготой смогут инвесторы на протяжении пяти лет после запуска зон; инвесторы,

отказаться от арендной платы на протяжении ряда лет (от 5 - до 15) после запуска зоны; льготный период сделать более продолжительным в зависимости от увеличения размера инвестиций; связать- размер арендной платы с коэффициентами эффективности работы предприятий-резидентов: чем лучше работа, тем меньше земельные платежи.

2) Что касается налога на землю, то предусмотрено освобождение от его уплаты сроком на пять лет с момента возникновения права собственности на земельный участок, расположенный на территории особой экономической зоны. Данная льгота будет применяться лишь к тем резидентам свободных экономических зон, которые создадут объекты недвижимости, а это будет совсем не скоро. Поэтому начинать целесообразно с льготы по налогу на имущество.

3) Льгота в части выкупа земельного участка резидентом ОЭЗ. В соответствии с законодательством Российской Федерации и с федеральным законом об особых экономических зонах арендаторы земельных участков в пределах территории особой технико-внедренческой зоны являются собственниками созданных ими объектов недвижимости и имеют право выкупа расположенных под указанными объектами земельных участков в соответствии. В работе предложено два направления решения указанной проблемы.

Первое, представляется целесообразным использовать льготу по выкупу земли резидентами для создания полноценного рыночного актива. Однако выкуп земельных участков не должен отвлекать денежные потоки резидентов - они должны быть направлены на развитие инновационной деятельности. В то же время, земельные участки должны включаться в основные фонды предприятия по рыночной стоимости. Для решения данной проблемы необходимо резидентам всех ОЭЗ разрешить бесплатную передачу земли (под своей недвижимостью), но при этом земля должна попадать в актив предприятий-резидентов по рыночной стоимости. Только в этом случае она может служить полноценным активом, в первую очередь залоговым. Второй вариант решения данной проблемы - внести дополнения в закон об особых экономических зонах в части положений об

вложившие в создание ОЭЗ свыше 50 миллионов долларов, смогут пользоваться налоговыми льготами в течение 15 лет.

отсрочке выкупа (при соблюдении требований к инновационному развитию предприятия). При этом оценка земли как актива предприятия должна быть рыночной. Это также увеличивает капитализацию предприятия, расширяет возможности залогового фонда при кредитовании.

4) И, наконец, важным, по мнению автора, является концентрация льгот не только по территориальному принципу, но и по так называемому «кустовому». Центром такого «куста» надо сделать предприятие, являющееся резидентом ОЭЗ, но при этом дать возможность пользоваться льготами и преференциями компаниям, которые существуют в сети этого предприятия, но не располагаются на его территории. Распространение льготы в области аренды земли, земельного налога по всей цепочке контрагентов предприятий-резидентов особых экономических зон создаст сеть взаимосвязанных между собой компаний, производств, технологий, научных разработок. В ОЭЗ - координационный центр, а все компании, которые задействованы в этом процессе, будут пользоваться общими льготами и преференциями.

Указанные выше льготы целесообразно применить и-к компаниям, не находящимся на площадках особой экономической зоны, но которые будут находить партнеров и выстраивать взаимоотношения с теми компаниями, которые являются резидентами. В этом случае на них тоже будет переходить статус резидента, либо они будут пользоваться теми же преференциями и льготами под брендом каких-то компаний, которые являются резидентами.

Таким образом, для повышения инвестиционной привлекательности земельных ресурсов в особых экономических зонах необходимо расширение льгот с учетом перспектив развития земельных отношений, а именно: - освобождение от арендных платежей за землю,

- фиксирование коммунальных платежей на продолжительный период времени, не превышающих постоянную долю от действующих тарифов,

- введение нулевого налога на имущество (в дальнейшем - налога на недвижимость),

- предоставление льгот в части выкупа земельного участка предприятиями-резидентами,

— введение для малых предприятий ■ регламента упрощенного оформления резидентов, которые не нуждаются в строительстве собственного производства на земельных участках, но хотят получить право аренды площадей в ОЭЗ.

Выводы

Проведенное комплексное исследование привлечения инвестиций в использование земельных ресурсов позволило наряду с указанными в тексте работы выводами в заключение сделать ряд обобщений и предложений.

1. Российская Федерация располагает огромными земельными ресурсами, однако отсутствие стоимостной оценки этой важнейшей части, национального богатства, десятилетия хозяйствования при бесплатности использования земли, несовершенство земельного законодательства привели к ее неэффективному, нерациональному использованию, занижению размера национального богатства России в целом. Недостатки земельного законодательства в части оценочной деятельности не позволяют вовлечь земельные участки в полноценный хозяйственный оборот, интенсивно использовать ее как актив предприятий, и, в конечном счете, повысить инвестиционную привлекательность земли.

2. Земельные ресурсы, входящие как часть природных ресурсов в состав национального богатства, не могут быть реальным активом в рыночной экономике, если они являются базой для определения налога, выкупа и т.п. только по кадастровой стоимости. Россия теряет огромные площади посевных земель в силу их недооцененности - дешевый ресурс слишком привлекает спекулянтов из-за маржи на продаже, а реальные производители не могут использовать принадлежащие им земли как полноценный актив (в первую очередь для залога) и привлечения инвестиционных кредитов. Кадастровая стоимость регулирует важные имущественные, правовые, финансовые, налоговые отношения. Как следствие этого, на наш взгляд, к оценке земли должен быть вариантный подход: в зависимости от целей использования, ситуации в регионе и стране и т. п. факторов, применяться могут и должны разные методики оценки - кадастровые, арендные, рыночные.

3. Оценка ситуации последних лет показала, что, несмотря на определенную стабильность в экономике и социальной сфере, проблемы совершенствования земельных отношений по-прежнему актуальны. От их решения зависит приток инвестиций и устойчивость развития многих отраслей и сфер: Исследование показало, что добиться привлечения инвестиций возможно за счет решения следующих проблем:

• необходимо завершить выкуп земли приватизированными предприятиями, при этом максимально снизив финансовую нагрузку на предприятия;

• создать условия для массового внедрения земельной ипотеки;

• развивать целевые программы в области земельно-имущественных отношений с целью создания государством условий для земельной реформы;

• внедрять современные информационные технологии.

4. Анализ сложившихся в России взаимосвязей между земельной и инвестиционной активностью, проведенный с помощью корелляционно-регрессионных статистических методов подтвердил прямую зависимость между притоком инвестиций и цивилизованным земельным оборотом.

5. Проведенное исследование позволило сделать вывод об изменении методологического подхода к оценке земли за счет использования многовариантности оценки. Предложены подходы к совершенствованию кадастровой оценки земли посредством ввода дополнительных поправочных коэффициентов потенциального инвестиционного спроса, отражающих активность на земельном и инвестиционном рынках в регионах. Указанные поправки при отсутствии информации о сделках, о реальном спросе на земельные участки позволяют в определенной степени учесть рыночный фактор при стоимостной оценке земельных участков.

6. В результате проведенных исследований установлено, что совершенствование механизмов привлечения инвестиций в использование земельных ресурсов необходимо проводить в направлении использования смешанных форм землепользования, с использованием ипотеки, расширением функций арендных форм и использованием потенциала государственно-частного партнерства, а также

путем использования новых институтов - таких как казна. В этом случае будут расширяться возможности привлечения частного и иностранного капитала в инновационные программы и проекты.

Основные положения и выводы диссертации отражены в следующих

публикациях: Монографии

1. Козлова C.B. Развитие земельно- имущественных отношений в городах. -М.: Наука. 2007 г. - 12 пл.

Коллективные монографии

2. Козлова C.B., Ленева В.М. Земельные отношения в системе госрегулирования // «Государственный сектор: современные тенденции развития»/ под ред. А.Г. Зельднера, С.И. Черных - М.: ИЭ РАН, 2009. - 20,2 п.л. (0,4 п.л. авт.)

3. Козлова C.B. Роль земельно-имущественного комплекса в формировании инновационно- промышленного потенциала развития городов И Инновационная экономика России: проблемы развития инновационно-инвестиционного потенциала / Ответственные редакторы: д.э.н., профессор Сильвестров С.Н., д.э.н.,. профессор H.A. Новицкий. - М. : ИЭ РАН. - 2006. - 1.0 п.л.

4. Козлова C.B. Земельно -инвестиционная политика в городских промышленных зонах // Инвестиционная политика перехода к инновационной экономике России / под ред. д.э.н.,. Новицкого H.A. - М. : ИЭ РАН. - 2005. - 1.0 пл.

Публикации в изданиях, рекомендованных ВАК

5. Козлова C.B. Налог на недвижимость // Налоги. 1998. №1 - 0,3 п.л.

6. Козлова C.B., Новицкий И.Ю. Земельный рынок в переходной период и налоги // Налоги. 1998. №2 -1,1 п.л. (лично автора 0,8 пл.)

7. Козлова C.B., Новицкий И.Ю. Роль земельных платежей в экономике'города // Налоги. 2004. №1 - 1,0 пл. (лично автора 0,7 п.л.)

8. Гловацкая Н.Г., Козлова C.B., Лазуренко С.Г. Развитие земельно-имущественных отношений в городе // Вопросы экономики. 2005. №2 - 1,0 п.л. (лично автора 0,3 п.л.)

9. Козлова C.B. Земельная ипотека в России: анализ современной ситуации и потенциальных возможностей // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2006 г. №5.- 1,0 пл.

10. Козлова C.B., Кудинова Е.В., Юшина Т.В. Управление государственным имуществом посредством казны. // Финансы. 2007. №6 - 0,9 п.л. (лично автора 0,3 п.л)

11. Козлова C.B. Роль земельного фактора в Федеральной целевой программе «Жилище» // Экономические науки. 2007. №11.- 0,6 п.л.

12. Козлова C.B. Эффективность целевых программ в области земельных отношений // Экономические науки. 2007. №12. - 0,6 п.л.

13. Козлова C.B., Музычук В.Ю. Управление объектами культурного наследия: проблемы и перспективы развития имущественных отношений // Вестник МГУКИ. 2008. №6 - 0,7 п.л. (лично автором 0,3 п.л.)

14. Козлова C.B. Институциональная среда развития государственно-частного партнерства в России // Экономические науки. 2009 №10. - 0,6 п.л.

15. Козлова C.B. Управление процессом выхода из кризиса - комплексный подход // Экономические науки. 2010. №1. - 0,6 п.л.

16. Козлова C.B. Кадастровая оценка земли в России: направления развития II Вестник института экономики РАН. 2011 №3 - 0,5 п.л.

17. Козлова C.B. Законодательная основа регулирования рынка земли в России // Сегодня и завтра российской экономики. 2011. №45 - 0,5 п.л

18. Козлова C.B. Особенности земельного рынка России // Экономические науки. 2011. №5. - 0,6 пл.

19. Козлова C.B. Система управления земельными ресурсами страны // Вопросы экономики и права. 2011. №4. - 0,6 п.л.

Статьи в сборниках и других изданиях

20. Козлова C.B., Ленева В.М. Ресурсная база и пути реализации социально ориентированной инвестиционной политики // Государственное регулирование экономики в современных условиях. - Сб-к статей. М.: ИЭ РАН. 1997 г. - 1.3 п.л. (лично автором - 0,5)

21. Гловацкая Н.Г., Козлова C.B. Проблемы комплексной социальной защиты населения в преимущественно ресурсопроизводящих отраслях // Государственное регулирование экономики в современных условиях. - Сб-к статей. М.: ИЭ РАН. 1997 г. -1.3 п.л. (лично автором - 0,5)

22. Козлова C.B. Насколько финансовая система, государство и общество готовы к ипотеке // М.: ПРИОР. 1998. - 1 п.л.

23. Козлова C.B. Роль ипотеки в инвестиционной деятельности // Инвестиционная политика в России - Сб-к статей. М.: ИЭ РАН 1999 г. - 1.3 пл.

24. Козлова C.B. Факторы активизации инвестиционной деятельности // Инвестиции и инновации в России: проблемы в начале XXI века (макроэкономические, социальные, институциональные и методологические) - Сб-к статей. М.: ИЭ РАН 2001 г. - 1.0 п.л.

25. Козлова C.B. Совершенствование нормативной базы использования земли как фактор улучшения инвестиционного климата // Трансформация социально-экономических отношений и экономический рост - Сб-к статей. М.: ИЭ РАН. 2004 год. - 0,6 п.л.

26. Козлова C.B. Управление собственностью в городах и инвестиционная политика //Проблемы роста конкурентоспособности российской экономики» - Сб-к статей. М.: ИЭ РАН. 2004 год. - 1,0 п.л. .

27. Козлова C.B. Земельная ипотека как механизм привлечения инвестиций // Ипотека в системе приоритетов экономического роста - Сб-к статей. М.: ИЭ РАН. 2005 год. - 0,8 п.л.

28. Козлова C.B. Развитие земельно-имущественных отношений и инвестиционная активность регионов России: анализ взаимосвязей// Приоритеты в системе факторов экономического роста - Сб-к статей. М.: ИЭ РАН. 2006 г. - 0,5 п.л.

29. Козлова C.B. Инвестиционно-инновационная политика и комплексная реорганизация городских промышленных территорий (на примере. Москвы) // Проблемы устойчивого развития России в XXI веке. - Сб-к статей. М.: ИЭ РАН. 2006 г. - 1,0 п.л.

30. Козлова C.B. Государственные методы регулирования земельно—имущественных отношений в городах // Институты государственного регулирования экономики. - Сб-к статей. М.: ИЭ РАН. 2007 г. - 0,5 п.л.

31. Козлова C.B. Ленева В.М. Земельные отношения в системе государственно-частного партнерства // Формы и механизмы взаимодействия субъектов смешанной экономики-Сб-к статей. М.: ИЭ РАН. 2009. - 0,8 п.л. (лично автором - 0,5 п.л.)

32. Козлова C.B. Арендная форма земельных отношений // Научный доклад «Институт арендных отношений в системе государственно-частного партнерства». Под ред. А.Г. Зельднера, В.П. Мальцева ИЭ РАН. 2009. (лично автором - 0,5 п.л.)

33. Козлова C.B. Управление земельными ресурсами в городах: анализ проблем // Сборник статей «Современные малые города: проблемы и перспективы развития»

(Материалы международной научно-практической конференции 26 января 2010 года). Ярославль- Ивантеевка. 2010. - 0,7 п.л.

34. Козлова C.B. Развитие институтов земельных отношений в системе ГЧП // Институты и механизмы функционирования государственно-частного партнерства -Сб-к статей. М.: ИЭ РАН. 2010. - 0,7 пл..

35. Козлова C.B. Институты управления невоспроизводимыми материальными активами ГЧП // Научный доклад. М.: ИЭ РАН. 2010. - 1,5 пл.

ЪЬЖозлова C.B. Эффективное использование земельных ресурсов как важнейший фактор конкурентоспособности России в XXI веке// Ежегодный сборник. «Россия: тенденции и перспективы развития», выпуск 5, часть 1 (по результатам X Международной научной конференции «Россия: ключевые проблемы и решения». М. -ИНИОН. 17-18 января 2010 г.).

37. Козлова C.B. Повышение эффективности использования земли в малых городах// Сборник статей «Современные малые города: проблемы и перспективы развития» (Материалы международной научно-практической конференции 15 марта 2011 года). Ярославль- Ивантеевка. 2011 - 0,7 пл.

38. Козлова C.B. Отношение резидентов к проблеме земельных отношений// Особые технико-внедренческие зоны в реализации модели инновационного развития// Научный доклад под ред. А.Г. Зельднера. - М.: Институт экономики РАН. 2011 (лично автором 0,7 пл.)

39. Земельные отношения внутри особых экономических зон: анализ инвестиционной привлекательности // Государственно-частное партнерство: теория, методология, практика - Сб-к статей ИЭ РАН. 2011- 0,7 п.л.

Подписано в печать 24.10. 2011 г. Зак. 83. Тир. 100 экз. Объем 2,7 пл. Отпечатано в ИЭ РАН

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: доктора экономических наук, Козлова, Светлана Вячеславовна

Введение.

Глава 1. Теоретико-методологические подходы к развитию земельных отношений.

1.1. Особенности земельных ресурсов в составе национального богатства.

1.2. Сущность и содержание земельных отношений в системе управления земельными ресурсами страны.

1.3.Зарубежные модели управления земельными отношениями: институциональные ограничения и возможности их использования в российских условиях.

Глава 2. Трансформация земельных отношений в условиях формирования российских 4 рыночных отношений.

2.1. Трансформация земельных отношений в современной России: этапы развития.

2.2. Российский рынок земли: анализ современной ситуации и пути развития.

2.3.Особенности вовлечения земельных ресурсов в инвестиционную деятельность.

Глава 3. Инвестиционно- инновационная привлекательность земельных ресурсов.

3.1. Земельно-имущественный комплекс как материальная основа формирования инвестиционно-инновационной политики развития городов.

3.2. Специфика привлечения инвестиций в использование земель сельскохозяйственного назначения.

3.3. Методологические подходы к совершенствованию кадастровой оценки земли.

Глава 4 Основные направления совершенствования использования земельных ресурсов

4.1. Развитие земельной ипотеки.

4.2. Арендная форма землепользования.

4.3. Институт казны .в использовании земельных ресурсов.

4.4. Инвестиционная привлекательность земли в системе государственно-частного партнерства.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Методология и практика привлечения инвестиций в использование земельных ресурсов"

Актуальность темы диссертации и выполненных авторских исследований обусловлены возрастающей ролью земли в национальном богатстве страны, необходимостью совершенствования механизмов привлечения инвестиций в использование земельных ресурсов при переходе к инновационной экономике.

Рассматриваемые в диссертации земли сельскохозяйственного назначения являются основным средством производства и основой для ведения сельского хозяйства. На городских землях сконцентрированы жизненно важные производства. Без использования обеих категорий земельных ресурсов невозможно, осуществление как жизнедеятельности, так и хозяйственной деятельности человека.

Радикальные изменения в экономике России, произошедшие в начале девяностых годов прошлого века привели к отказу от монопольной государственной собственности на землю и принципиально изменили систему правоотношений. Принятие многочисленных нормативно-правовых актов, работа по созданию соответствующих институциональных структур, разработка земельного кадастра - все это было направлено на формирование земельного рынка. Как результат, в последние годы в этой сфере произошли значительные изменения: земли перераспределились между хозяйствующими субъектами, увеличилось число лиц, вовлеченных в земельные отношения, выросли поступления в бюджеты различных уровней от использования земли (выкуп земельных участков приватизированными предприятиями, аренда, земельный налог и т.д.). В итоге произошло повышение значимости земельного фактора в развитии экономики, земля стала объектом пристального внимания инвесторов как важнейший источник извлечения прибыли. В то же время в процессе земельных реформ стало очевидным: рыночные отношения не смогли реализовать в полной мере потенциальные возможности использования этого ресурса. На сегодня в России сложилась ситуация, когда востребована земля, приносящая высокий рентный доход для узкого ограниченного круга инвесторов: так, свободных земельных участков в крупных городах и их пригородах уже не хватает под строительство. В то же время земля сельскохозяйственного назначения не используется по назначению или используется неэффективно - сокращаются площади земель, находящихся в обработке. Земельные участки в населенных пунктах, требующие дополнительных и, как правило, долгосрочных инфраструктурных вложений, также не привлекают инвесторов и не служат источником пополнения местных бюджетов. Актуальной проблемой является и то, что земельные участки, на которых расположены предприятия, не стали для них активом: они не могут их выкупить ввиду отсутствия денежных средств, что ограничивает залоговые операции и привлечение дополнительных инвестиций в реальный сектор экономики.

И здесь на первый план выступает необходимость разработки методологических вопросов, связанных с системой оценки сельскохозяйственных и городских земель. Не менее значимым является формирование институциональной среды и адекватных ей форм землепользования. Остается вопрос о степени соответствия кадастровой стоимости реальной экономической ценности земли, о возможности земельных участков выступать залоговым обеспечением для развития системы ипотечного кредитования, о стимулировании использования земли в различных формах государственно-частного партнерства. Все эти вопросы и определяют актуальность темы диссертационного исследования.

Степень разработанности проблемы. Исследование земельных отношений служит сферой интересов многих ученых. Среди фундаментальных работ следует назвать труды основоположников теории земельных отношений: Д. Риккардо, А. Смит, К. Маркс. Общие и частные вопросы теории собственности нашли отражение в работах как зарубежных авторов - Э. Де Сото, Д. Норт., Г. Демсец, А. Алчиан, Т. Андерсон, так и российских - В.М. Кульков, Н.Я. Петраков, П.В. Савченко и др.

Теоретические аспекты регулирования экономики агропромышленного комплекса рассматривались Л.И. Абалкиным, А.И. Алтуховым, А.И. Анчишкиным, Г.В. Беспахотным, И.Н. Буздаловым, А.Е. Емельяновым, А.Г. Зельднером, Э.Н. Крылатых и многими другими.

Вопросы методологии, теоретических исследований и прикладные аспекты национального богатства представлены в работах Бухвальда Е.М., Валентея С.Д., Нестерова Л.И., Новицкого H.A., Сильвестрова С.Н., Порфирьева Б.Н., Погосова И.А., Федоренко Н.П. Проблемы оценки земельных ресурсов находятся в сфере постоянного внимания ученых уже многие годы. Значительный вклад в их разработку на разных этапах развития внесли Львов Д.С., Замков O.K., Лойко П.Ф., Бронштейн М.Л., Беленький В.Р. Различные аспекты теории управления государственными ресурсами, трансформации роли и экономической деятельности государства рассматриваются в работах Варнавского В.Г., Гринберга P.C., Городецкого А.Е., Илюхиной Р.В., Некипелова А.Д., Сорокина Д.Е., Сенчагова В.К., Спицына А.Т., Якобсона Л.И. и др. Их работы, а также исследования многих других российских экономистов были использованы в ходе обоснования различных аспектов данного исследования. Вместе с тем, следует отметить, что имеющиеся научные наработки в области земельных отношений зачастую весьма противоречивы, рассматриваются вне системных подходов к оценке городских земель и земель сельскохозяйственного назначения, не дают должной аргументации для принятия обоснованных решений в форме законов, создания современных стратегий и технологий в практической деятельности. Особенно это касается проблем, связанных с привлечением инвестиций в использование земли.

Цель диссертационного исследования заключается в разработке и обосновании методологических основ привлечения инвестиций в использование земельных ресурсов в условиях перехода к инновационной экономике.

В соответствии с поставленной целью определены основные задачи исследования:

- выявить специфические характеристики земельных ресурсов как составной части национального богатства;

- исследовать правовую базу земельных отношений с позиций ее соответствия современным условиям;

- исследовать особенности российского земельного рынка и выявить наличие связей между факторами экономического развития и показателями земельного рынка в различных регионах России;

- оценить интенсивность вовлечения земли в оборот в зависимости от инвестиционной активности в регионах РФ;

- выявить особенности инвестирования в городские земли и земли сельскохозяйственного назначения, возможности использования земли для развития различных форм государственно-частного партнерства;

- внести дополнения к методике кадастровой оценки земли.

Объект исследования. Земельные ресурсы как объект инновационной деятельности.

Предмет исследования. Экономические отношения, возникающие между субъектами рыночных отношений при привлечении инвестиций в использование земельных ресурсов.

Область исследования. Исследование выполнено в рамках п. 2.19 «Совершенствование способов и форм инвестирования инновационной деятельности с учетом расширения возможностей привлечения частного и иностранного капитала, включая осуществление совместных инвестиций в инновационные программы и проекты» специальности 08.00.05 «Экономика и управление народным хозяйством» Паспорта специальностей ВАК Министерства образования и науки Российской Федерации (экономические науки).

Теоретической и методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных исследователей по проблемам земельных отношений в России, развития земельного рынка, управления земельными б ресурсами. В процессе работы использовались общенаучные методы исследования, опирающиеся на системный подход, в рамках которого применялся разнообразный инструментарий для определения сущности анализируемых явлений, процессов и закономерностей.

В экспериментальной части исследования широко использовались расчетно-аналитические методы, методы корреляционно-регрессионного анализа (для исследования взаимосвязей и форм зависимостей различных факторов, влияющих на развитие земельного рынка), графического отображения функциональных зависимостей (для визуального анализа процессов изменения показателей активности на земельных рынках различных регионов РФ), схематического представления взаимосвязей анализируемых категорий (для функционального структурирования анализируемых объектов). Применение методов, адекватных исследуемым явлениям, позволило обеспечить высокую достоверность полученных результатов.

Научная новизна диссертации заключается в обосновании методологических подходов привлечения инвестиций с целью повышения эффективности использования земельных ресурсов за счет совершенствования их оценки и инфраструктурных вложений, трансформации форм землепользования, применения земельной ипотеки как стабилизирующего инвестиционного фактора, использования преимуществ государственно-частных проектов.

В рамках указанных подходов наиболее значимые результаты, составляющие научную новизну исследования, включают следующие положения.

1. В работе проанализированы место и роль земельных ресурсов в составе национального богатства России; изучены их специфические характеристики; обоснована взаимосвязь между спецификой земельных ресурсов и особенностями земельных отношений, возникающих между экономическими субъектами в процессе использования земли.

2. Установлено, что для эффективного функционирования механизмов инвестиционного обеспечения инновационной деятельности целесообразно 7 включать в них земельную составляющую. В свою очередь, степень положительного влияния земельного фактора на инвестиционные механизмы зависит от уровня развитости самих земельных отношений. В связи с этим в диссертации были выделены экономические и социальные факторы, характеризующие развитие земельных отношений.

3. Исследование трансформации земельных отношений в современной России показало, что вовлечение в рыночный оборот земель без решения комплекса сопряженных вопросов (формирование правового поля, создание адекватных институциональных структур, осуществление экономической оценки земельных ресурсов, защита прав как землепользователей, так и населения в целом и пр.) отрицательным образом повлияло на-эффективность использования земель, сформировало потенциальные риски, препятствующие привлечению инвесторов в реальный сектор экономики. Проведенный в работе анализ зарубежных моделей управления земельными ресурсами позволил автору сделать вывод о том, что, несмотря на национальные особенности, в современных условиях развитие земельных отношений подчиняется общим рыночным принципам.

4. В рамках анализа особенностей российского земельного рынка в диссертационной работе с помощью статистических методов исследованы связи между показателями развития земельного рынка и показателями экономического развития регионов России, выявлен ряд закономерностей. Расчеты показали устойчивую положительную связь между количеством сделок с земельными участками в регионе и инвестициями в данный регион (иностранными и российскими в основной капитал). Это подтверждает предположение о том, что развитие земельных отношений в целом по России достигло критической массы, формирующей прямую зависимость между инвестициями и вовлечением земли в рыночный оборот. Выявлены определенные тенденции на рынке земельных залоговых операций, зависящие от российских инвестиций.

5. В работе автором проведены расчеты и осуществлено ранжирование регионов по уровню земельно-инвестиционной активности относительно 8 среднероссийского показателя, что позволило выявить особенности вовлечения земли в оборот в зависимости от имеющихся инвестиций в каждой сформированной группе (кластере). Полученные результаты подтвердили правомерность дифференцированного подхода к формированию инвестиционной и земельной политики в силу неравномерного развития регионов.

6. В работе автор выделяет и анализирует особенности использования городских земель при переходе экономики на инновационный путь развития. Раскрыто положение о том, что одним из ключевых понятий системного подхода в решении земельных проблем в городах является земельно-имущественный комплекс, представляющий собой единую совокупность городской земли и имущественной составляющей (здания, сооружения, нежилые помещения, производственные объекты и пр.), а также «движимых» объектов, которые могут быть перемещаемы (предметы длительного пользования производственного и непроизводственного назначения, ценные бумаги и пр.). На различных рынках материальные составляющие городского земельно-имущественного комплекса могут выступать, в разных формах, например, в качестве ценных бумаг, выпущенных под эти материальные ценности. Доказано, что для развития инновационной экономики, важно как повышение эффективности использования объектов земельно-имущественного комплекса, так и совершенствование его структуры. Разработаны предложения по комплексному развитию городских территорий.

7. Исследованы специфика и риски оборота земель сельскохозяйственного назначения, связанные с недостаточностью средств у большинства предприятий агропромышленного комплекса при повышенном спросе со стороны инвесторов-застройщиков на пустующие сельскохозяйственные земли. Выявлена проблема массового перевода земель из категории сельскохозяйственных в городские и пр. Предложены механизмы вовлечения земли в сельскохозяйственный оборот как рыночного актива предприятий агропромышленного комплекса через систему залога земли (механизм земельной ипотеки).

8. В работе представлены материалы проведенного обследования предприятий - резидентов особой технико-внедренческой зоны «Дубна» в части земельных льгот. Проведен экономический анализ полученных результатов и зависимостей. Исследованы существующие на сегодня земельные льготы в особых экономических зонах с точки зрения оценки эффективности инвестирования инновационной деятельности. Внесены предложения по повышению инвестиционной привлекательности земли в особых экономических зонах путем предоставления значительных И' обоснованных преференций, в том числе, в части сокращения размера арендной платы, освобождения от земельного налога и в будущем — от налога на недвижимость.

9. Внесены предложения по дополнению методики определения кадастровой стоимости земли за счет введения дополнительных показателей, отражающих уровень потенциального рыночного спроса на земельные участки со стороны инвесторов в регионах (региональный коэффициент потенциального инвестиционного спроса на землю, зависящий от инвестиционной активности в регионе).

В работе обосновываются предложения- автора о введении поправочных коэффициентов не только для зон внутри субъекта РФ, но и практически для каждого землепользователя. Тем самым будет реализовываться дифференцированный подход к использованию денежной оценки земли в зависимости от целей ее использования.

Апробация результатов исследования. Выводы, предложения и методические рекомендации, содержащиеся в диссертации, нашли отражение в опубликованных научных работах, в том числе в монографиях. Основные результаты исследования вошли в научные доклады Центра институтов государственного регулирования Института экономики РАН «Институт арендных отношений в системе государственно-частного партнерства» (ИЭ

РАН, 2009г.), «Особые технико-внедренческие зоны в реализации модели инновационного развития» (ИЭ РАН, 2011г.), а также в доклад автора

Институты управления невоспроизводимыми материальными активами

10

ГЧП» (ИЭ РАН, 2010 г.). Положения диссертации также были использованы в экспертных работах, подготовленных для Комиссии Московской городской Думы по экономической политике и предпринимательству: «Анализ законодательства и иных нормативно-правовых актов РФ субъектов РФ в сфере государственно-частного партнерства для подготовки законодательных актов города Москвы» (2009 год), «Анализ законодательства и иных нормативно-правовых актов г. Москвы в сфере земельных отношений и подготовка предложений по повышению эффективности управления земельными ресурсами в городе» (2008 г.).

Положения диссертации апробировались на международных и российских научно-практических конференциях и круглых столах, в том числе: X Международной научной конференции «Россия: ключевые проблемы и решения» (Москва, ИНИОН, 20 Юг); Международной научно-практической конференции «Современные малые города: проблемы и перспективы развития» (Российский государственный социальный университет. Филиал в г. Ивантеевке, Ярославль- Ивантеевка, 2010г.); «Государственно-частное партнерство в условиях кризиса: правовые и экономические проблемы (Институт экономики РАН совместно с НИИ системного анализа Счетной палаты РФ, 2009г.), «Институты и механизмы функционирования ГЧП» (Институт экономики РАН совместно с НИИ системного анализа Счетной палаты РФ, 2010г.), «Роль особых экономических зон в реализации модели инновационного развития экономики» (Институт экономики совместно с финансовым Университетом при Правительстве РФ (финансовый Университет) и НИИ системного анализа Счетной палаты РФ РАН , 2011г.). Полученные в диссертации выводы и отдельные предложения нашли практическое применение при разработке законопроектов и материалов законотворческой деятельности Московской городской Думы.

Выводы автора имеют как научно-теоретическое, так и практическое значение, они могут быть использованы при

11 совершенствовании и принятии новых законодательных актов в сфере развития как городских, так и аграрных земельных отношений; для развития методологической базы экономического анализа земельных рынков, в качестве исходного начала для теоретических и прикладных исследований по проблемам рынка земли в целом. Разработанные в диссертации выводы и рекомендации могут найти применение при разработке учебных программ и пособий при обучении студентов вузов в курсах по экономической теории и национальной экономике.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Козлова, Светлана Вячеславовна

Заключение

Проблемы, связанные с трансформацией земельных отношений, привлечением инвестиций в использование земельных ресурсов, повышением их инвестиционной привлекательности, по мнению автора, были и остаются одними из сложнейших проблем как экономической теории, так и теории-и. I практики управления! Актуальность темы, обусловлена не только возрастающей ролью земельного фактора в экономике страны, но и необходимостью перехода экономики России на инновационный путь развития. Диссертационное исследование подтвердило, что в этих условиях земельные отношения могут стать мощным положительным фактором воздействия на экономический рост, социальные преобразования, ускорение модернизации производства. Развитые земельные отношения, обеспеченные надежной нормативно-правовой базой, повышают инвестиционный потенциал предприятий промышленности, АПК и региона в целом. Вместе с тем возможно и отрицательное, дестабилизирующее воздействие на экономику, которое появляется в случае неэффективного использования земельно-имущественного комплекса, слабого вовлечения земельных ресурсов в хозяйственный оборот. Результат - накопление экономических рисков, ведущих к кризису доверия со стороны инвесторов.

Уровень эффективности использования земельных ресурсов зависит от качества системы управления земельными ресурсами. На наш взгляд, она должна включать в себя следующие составляющие: институты, посредством которых формируются и регулируются экономические отношения между субъектами землепользования; информационную составляющую в виде кадастра недвижимости о правах собственности на землю и связанные с ней ресурсы, их стоимости и использовании; механизмы привлечения инвестиций в использование земельных ресурсов с целью повышения их эффективности как для общества в целом, так и для отдельного инвестора.

В результате исследования были выявлены и структурированы основные проблемы российского земельного рынка, которые препятствуют привлечению инвестиций:

- низкий уровень защиты прав собственности, в том числе распространение так называемых земельных долей, которые не могут из-за множества ограничений полноценно выполнять функции собственности; неэффективная деятельность органов государственной власти, муниципальных органов в части управлениям земельными ресурсами (предоставление, изъятие земель, налогообложение, арендные ставки-и и.п.) в совокупности с непрозрачным земельным законодательством перерастающая в коррумпированность;

-невысокий уровень освоения земельных ресурсов страны, в том числе ввиду отсутствия инфраструктуры, что снижает стоимость земли и приводит к ее нерациональному использованию;

-недостаточно сформированные институты системы управления земельными ресурсами (земельный кадастр, институт оценщиков, институты межевания и разграничения), что приводит к низкому уровню оказания* государственных услуг в данной сфере и повышению уровня издержек землепользователей (инвесторов).

Применительно к современным условиям и задачам управления земельными ресурсами, как показало исследование, главные проблемы заключаются не в изменении форм собственности, а в дальнейшем повышении эффективности их использования. Положительное значение могло бы иметь определение целей и задач приватизационных земельных процессов. В разные периоды проведения российских реформ и в разных сегментах развития земельного рынка данные задачи различались и различаются до настоящего времени. Цель привлечения инвестиций должна-быть сопряжена с решением конкретной задачи перехода на инновационный путь развития экономики.

Исследование позволяет сделать вывод, что сегодня существуют общие для обеих форм землепользования проблемы, не позволяющие предприятиям

248 привлекать инвесторов для использования своих земель и тем самым полноценно использовать ее как актив.

1. В связи с проведением земельных и инвестиционных конкурсов сложилась ситуация, когда собственных средств для оплаты не хватает даже у крупных инвесторов. Так, городские земли представляют собой помимо среды обитания сложный и дорогостоящий инженерный объект, требующий регулярных и достаточно ощутимых инвестиций для поддержания нормального процесса функционирования. В странах-с рыночной экономикой затраты» на создание,, поддержание и воспроизводство инженерной* инфраструктуры осуществляются частными компаниями и включаются в структуру тарифов- за пользование соответствующей услугой. Что касается вложений в предприятия АПК, то в данном случае сама отрасль требует комплексного решения проблем АПК, и социального развития территорий, на что также необходимы дополнительные финансовые вложения.

2. Приобретение земли приватизированными предприятиями не укрепляет их экономический статус и не облегчает финансовое положение, так как земельные ресурсы не являются полноценным рыночным активом.

3. Медленная окупаемость вложенных ресурсов. При высокой цене земли в крупных городах ее «инженерная» начинка часто оказывалась ветхой, устаревшей или недостаточно развитой (особенно в окраинных районах). Дополнительные вложения средств в реконструкцию земель отодвигают срок окупаемости инвестиций еще на несколько лет, что делает их непривлекательными для потенциальных инвесторов.

4. Низкая ликвидность земельных участков. Следующая проблема становления цивилизованного рынка - ликвидность земельных участков. Известно, что инвестор не вложит средства в землю, если ее нельзя продать. В случае, если участки земли нереализуемы, то либо они не имеют спроса из-за низкого качества, либо цена их слишком высока.

5. Недоработанность правовых нормативных актов и как следствие риски для инвесторов и землепользователей и рост коррумпированности со стороны чиновников. Отсюда - недоверие к официальной экономической

249 политике и слабая мотивация к инвестированию в хозяйственную деятельность.

Проведенное комплексное исследование привлечения инвестиций в использование земельных ресурсов позволило сделать ряд обобщений и предложений как методологического, так и практического характера. 1). Российская Федерация располагает огромными земельными ресурсами, однако отсутствие стоимостной оценки этой важнейшей части национального богатства, десятилетия хозяйствования при бесплатности использования земли, несовершенство земельного законодательства привели к ее неэффективному, нерациональному использованию, занижению размера национального богатства России в целом. Недостатки-земельного законодательства в части оценочной деятельности не позволяют вовлечь земельные участки в полноценный хозяйственный оборот, интенсивно • использовать ее как актив предприятий, и, в конечном, счете, повысить инвестиционную привлекательность земли. 2). Земельные ресурсы, входящие как часть природных ресурсов в состав национального богатства, не могут быть реальным активом в рыночной экономике, если они являются базой для- определения налога, выкупа и т.п. только по кадастровой стоимости, которая не отражает в полной мере складывающуюся ситуацию на рынке земли и сопряженных областях (в первую очередь, на инвестиционном рынке). Россия теряет огромные площади посевных земель в силу их недооцененности - дешевый ресурс слишком привлекает спекулянтов из-за маржи на продаже, а реальные производители не могут использовать принадлежащие им земли как полноценный актив (в первую очередь для- залога) и привлечения инвестиционных кредитов. Кадастровая стоимость регулирует важные имущественные, правовые, финансовые, налоговые отношения. Как следствие этого, на наш взгляд, к оценке земли должен быть вариантный подход: в зависимости от целей использования, ситуации в регионе и стране и т. п. факторов, применяться могут и должны разные методики оценки - кадастровые, арендные, рыночные. И это должно быть прописано в законе об оценочной деятельности.

3). Оценка ситуации последних лет показала, что, несмотря на определенную стабильность в экономике и социальной сфере, проблемы совершенствования земельных отношений по-прежнему актуальны. От их решения зависит приток инвестиций и устойчивость развития многих отраслей и сфер. Исследование показало, что добиться привлечения инвестиций возможно за счет решения-следующих проблем:

• необходимо завершить выкуп земли приватизированными предприятиями; при этом максимально снизив финансовую нагрузку на предприятия, но одновременно сформировав на балансе предприятия по рыночной стоимости земельный актив;

• создать условия для внедрения земельной ипотеки; при этом уделить внимание не только развитию массовой ипотеки, но и апробировать новые направления - в том числе целевую земельную ипотеку в рамках социально-значимых, инновационных и пр. проектов;

• продолжать развивать нормативно-правовую базу в области земельных отношений с целью создания четких и понятных правил и институтов землепользования, нацеленных на решение народнохозяйственных задач, а не только для извлечения сиюминутной выгоды. Становление цивилизованных земельных отношений сдерживается из-за. сохранения правовых коллизий в земельном и гражданском законодательстве. Это касается и вопроса зонирования.

• внедрять современные информационные технологии в части завершения формирования кадастра недвижимости.

4). Анализ сложившихся в России взаимосвязей между земельной и инвестиционной активностью, проведенный с помощью корелляционно-регрессионных статистических методов подтвердил прямую зависимость между притоком инвестиций и ростом земельного оборота.

Это позволило предложить методику ранжирования регионов в зависимости от земельно-инвестиционной активности. Разбивка регионов по г.J I степени насыщенности инвестиционными ресурсами позволяет выработать индивидуальные подходы к разработке механизмов привлечения инвестиций в использование земельных ресурсов. Существующие зависимости указывают на наличие прямой связи между количеством инвестиций и возможным спросом со стороны инвесторов на земельные участки с целью их освоения. Спрос, являясь рыночным фактором, повышает рыночную цену земли. На основании этого были разработаны, показатели земельно-инвестиционной активности регионов, которые послужили основой для расчета поправочных коэффициентов для кадастровой стоимости земли. Вынесено предложение по корректировке кадастровой стоимости сельскохозяйственных земель.

5). Проведенное исследование позволило сделать вывод об изменении методологического подхода к оценке земли за счет использования многовариантности оценки. Предложены подходы к совершенствованию методики кадастровой оценки земли посредством ввода дополнительных поправочных коэффициентов потенциального инвестиционного спроса, отражающих активность на земельном и инвестиционном рынках в регионах. Указанные поправки при отсутствии информации о сделках, о реальном спросе на земельные участки позволяют в определенной* степени учесть рыночный фактор при определении оценки земельных участков.

6). В результате проведенных исследований установлено, что совершенствование механизмов привлечения инвестиций в использование земли необходимо проводить, в направлении использования смешанных форм землепользования, с использованием ипотеки, расширением функций арендных форм и использованием потенциала государственно-частного партнерства. Исследование выявило большой потенциал такого института как казна для перераспределения неэффективно используемых земель госпредприятий. Данный институт может быть использован и на уровне муниципалитетов. Вынесены конкретные предложения по расширению льгот.

Так как, наличие земли в собственности предприятий (или в долгосрочной аренде) не является полной гарантией их самостоятельности и

252 коммерческой независимости, не всегда способствует, эффективному использованию городской земли. В этих условиях открывающиеся возможности привлечения инвестиций для освоения потенциально очень ценных, но занятых промышленными зонами территорий, город должен взять под свой контроль и выработать приемлемый вариант сочетания интересов всех заинтересованных сторон.

В работе предложена модель комплексного развития территорий^ с одновременным переходом на инновационный путь развития:

Исследование инвестиционной привлекательности земель сельскохозяйственного назначения показало, что на современном этапе, развития земельных отношений возможно использование земельного фактора для прогрессивных изменений в структуре сельского хозяйства, в том числе в пользу наукоемких производств и инновационной деятельности. В этих целях предлагается, использовать ряд регуляторов. В частности, механизмом, который в той или иной мере может стимулировать увеличение спроса на рынке земель сельскохозяйственного назначения, является льготное налогообложение сельскохозяйственных угодий вплоть до полного освобождения сельхозтоваропроизводителей от поземельного налога. Но нужный эффект достигается при условии ощутимой разницы между налогообложением сельскохозяйственного землепользования и землепользования в* других отраслях экономики. Во-вторых, перепрофилирование производств АПК в необходимом для региона направлении. В-третьих, рациональное размещение новых объектов. Решить проблему формирования развитого сельского хозяйства без комплексной программы развития территории невозможно.

Также инструментом, способным поощрить оборот сельскохозяйственных земельных участков, является кредитная политика, предусматривающая земельную ипотеку.

Изложенное позволяет сделать вывод, что в сегодняшних условиях государство, на наш взгляд, может и должно изымать ренту с помощью ценового регулирования. В конечном счете, общим результатом

253 совершенствования системы оценки земли, апробирования новых механизмов и институтов (например, казны, государственно-частных проектов и пр.) будут являться активизация сделок на рынке земли и иной недвижимости, создание благоприятного делового климата и рост объемов инвестиций в реальный сектор экономики под гарантии прав на недвижимость, принятие эффективных решений по территориальному планированию и распоряжению земельными участками и прочно связанными с ними объектами недвижимости.