Модель функционирования рынка недвижимости в мегаполисе в условиях глобализации тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Модель функционирования рынка недвижимости в мегаполисе в условиях глобализации"

На правах рукописи

00501I^

ЛУКЬЯНСКОВ АНДРЕЙ МИХАЙЛОВИЧ

МОДЕЛЬ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В МЕГАПОЛИСЕ В УСЛОВИЯХ ГЛОБАЛИЗАЦИИ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

1 ь

Пенза 2012

005017230

Диссертация выполнена в Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Волгоградский государственный архитектурно-строительный университет».

Научный руководитель:

Официальные оппоненты:

Ведущая организация:

Максимчук Ольга Викторовна

доктор экономических наук, профессор кафедры экономики и управления проектами в строительстве, декан факультета экономики и права Волгоградского государственного архитектурно-строительного университета

Романова Анна Ильинична

доктор экономических наук, профессор, заведующая кафедрой «Экономика и управление в городском хозяйстве», директор Института дополнительного профессионального образования Казанского государственного архитектурно-строительного университета,

Кабанов Владимир Николаевич

доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедрой «Экономика и управление» Волгоградского института бизнеса,

Ростовский государственный строительный университет (кафедра «Экономики и управления в строительстве», заведующий кафедрой доктор технических наук, профессор Зеленцов Леонид Борисович)

Защита состоится «23» мая 2012 г. в 15.30 часов на заседании Объединенного диссертационного совета ДМ 212.184.03 при ГОУ ВПО «Пензенском государственном университете архитектуры и строительства» по адресу: : 400028, г. Пенза, ул. Г. Титова, 28, корп. 3, ауд. 3308.

С диссертацией можно ознакомиться в научно-технической библиотеке ГОУ ВПО «Пензенского государственного университета архитектуры и строительства»

Автореферат разослан «23» апреля 2012 г.

Ученый секретарь

Объединенного диссертационного совета ДМ 212.184.03

кандидат экономических наук, доцент

Р-

>

С.Ш. Левина

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Глобализация экономики наряду с трансляцией опыта и инте1рацией ресурсов, ведет к обострению кризисных явлений. Ипотечный кризис США нанес существенный удар по мировым рынкам недвижимости и негативным образом отразился на экономике большинства стран. Крупнейшие американские и европейские банки объявили о значительных убытках, некоторые - о банкротстве. Ипотечный кризис, начавшийся в одной стране, вызвал финансовый кризис всей мировой экономики.

На протяжении стремительного роста цен на недвижимость с каждым годом количество жителей планеты, которые не в состоянии приобрести жилье, становится всё больше. Цены на жилую недвижимость за последние 10-15 лет выросли до нереальных размеров. В связи с неудовлетворенностью потребностей в жилье возникает ряд других острых и важных проблем: рождаемости, семьи, мобильности рабочей силы, здоровья нации, профессиональной армии, ликвидации бездомности и беспризорности и многие другие, и просто, наконец, такая важнейшая социальная проблема как психологический настрой, чувство собственного достоинства, оптимизм в обществе. Все это говорит о том, что изучение особенностей становления, развития и функционирования рынка недвижимости в мегаполисе, играющем роль «аттрактора» капитала и ресурсов, точкой развития экономики территории, играет ключевую в современных условиях глобализации.

Степень разработанности проблемы. Фундаментальные основы по вопросам недвижимости, прав собственности внесли классики ученые (К. Маркс, А. Смит, Ф. Энгельс), российские ученые (А.Н. Асаул , М.К. Беляев, В.В. Бузырев, В.А. Горемыкина, Т.В. Гудзь, Кабанов В.Н., A.B. Карасева, Е.А. Кудашова, А.Н. Ларионов, О.В. Максимчук, Б.В. Прыкин, А.И. Романова, Г.М. Стерника, Е.И. Тарасевич, Т.И. Хаметов, В.Г. Цай, Б.В. Ширшиков, Л.Н. Чернышов, В.З. Черняк и др.); зарубежные ученые (Р. Гровера, Н. Орду-эй, Дж. Фридман, Г.С. Харрисон и др.). Значительный ряд вопросов в сфере решения проблем функционирования рынка недвижимости и его отдельных сегментов разработан в научных работах современных ученых (М. Агафонова, О. Вильгуты, Ю. Гречко, В. Жукова, М. Куксы, О. Ломакиной, К. Лид-жиевой, А. Синякова, Я. Щетинин, А. Хабибуллиной, И. Ядровой). Однако в данных работах не достаточно полно исследовались проблемы функционирования рынков недвижимости на уровне мегаполисов с учетом тенденций глобализации экономики, что и определило актуальность и тему исследования, определили его цель и задачи.

Цель диссертационного исследования - разработать модель функционирования рынка недвижимости с учетом многофакторности развития мегаполисов в условиях глобализации.

Задачи:

- уточнить и систематизировать понятийный аппарат в контексте исследования и дать обоснование специфики функционирования рынка недвижимости в мегаполисе в условиях глобализации;

- исследовать в историческом разрезе этапы становления и развития рынка недвижимости в мегаполисах, выявить общие, особенные и специфические признаки этого процесса;

- проанализировать методом матричного анализа динамику рынка недвижимости в мегаполисах (в мировом разрезе, в разрезе национальной экономики) и выявить проблемы и тенденции его развития в мегаполисе в условиях глобализации;

- разработать методический подход к анализу рынка недвижимости и обосновать целесообразность его использования при разработке модели функционирования рынка недвижимости в мегаполисе в условиях глобализации;

- дать теоретическое обоснование концепции развития рынка недвижимости в мегаполисе в условиях глобализации;

- разработать экономико-математическую модель функционирования рынка недвижимости в мегаполисе и дать прогнозную оценку его развития в условиях глобализации.

Предмет исследования - принципы и процессы глобализации, условия, отношения, ресурсы, определяющие особенности функционирования рынка недвижимости в мегаполисе.

Объект исследования - рынок недвижимости мегаполиса.

Рабочая гипотеза диссертационного исследования заключается в том, что в современных условиях, ускоряющейся глобализации и интеграции рынков недвижимости различных стран и городов, для эффективного управления и планирования деятельности на рынке недвижимости современного мегаполиса необходимо учитывать глобальные факторы, взаимосвязь с рынками недвижимости других мегаполисов и стран, а в основе - учитывать цели социального развитая мегаполиса.

Методологическими и теоретическими основами диссертационного исследования послужили фундаментальные и прикладные исследования зарубежных и отечественных ученых и практиков, посвященные вопросам жилищного строительства и эксплуатации жилой недвижимости. Информаци-онпо-эмпнрическую базу исследования составили методические и справочные материалы; нормативно-методические, нормативные разработки органов управления; нормативно-правовые акты Российской Федерации. Методическую основу исследования составили методы математического, структурного, технико-экономического, логического анализа.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем:

- уточнен и систематизирован понятийный аппарат в контексте исследования в части определения «рынка недвижимости в условиях глобализации» «рынок недвижимости в мегаполисе», «функционирования рынка недвижимости в мегаполисе в условиях глобализации», «становление и развитие рынка недвижимости», «модель функционирования рынка недвижимости»; обоснован тезис: «Рынок недвижимости в условиях глобализации представляет совокупность относительно автономных подсистем - рынка недвижимости мегаполисов, национального рынка недвижимости, зарубежного рынка

недвижимости. Функционирование рынка недвижимости в условиях глобализации становится виртуальным и характеризуется тенденцией сохранения традиционно высокоэластичного спроса на недвижимость, при этом наблюдается диспропорция: ярко выраженное смещение спроса в сегмент коммерческой недвижимости рынка мегаполисов и смещение в сегмент коммерческой и жилой недвижимости зарубежного рынка, что обуславливает застой национального рынка недвижимости»;

- исследованы в историческом разрезе этапы становления и развития рынка недвижимости в крупных городах, мегаполисах (на примере на примере Лондона, Токио, Парижа, Нью-Йорка, Москвы, Санкт-Петербурга и других мегаполисов в разрезе национальной экономики), выявлены общие (концентрация экономических ресурсов, постоянно развивающаяся инфраструктура жизнедеятельности, урбанизация), особенные (стадия экономического развития, отраслевая структура, участие в мировом сотрудничестве) и специфические признаки (нормативное обеспечение, структура спроса и предложения) этого процесса;

- с использованием метода матричного анализа проанализирована динамика рынка недвижимости в мегаполисах (в мировом разрезе на примере Лондона, Токио, Парижа, Нью-Йорка, Москвы, Санкт-Петербурга и других мегаполисов в разрезе национальной экономики) и выявлено структурное противоречие на уровне национального рынка - при устойчиво высокоэластичном спросе на недвижимость наблюдается его смещение в сегмент коммерческой недвижимости рынка мегаполисов, что ведет к сужению и нерациональности его развития в ущерб интересам социального развития мегаполиса;

- разработан методический подход к анализу рынка недвижимости мегаполиса, в основе которого заложен принцип дифференциации процессов функционирования исследуемого рынка по основным индикаторам (спроса, предложения, ценообразования, эффективности) и определяющий логическую структуру процесса исследования рынка недвижимости в условиях значительной неопределенности на рынке и высокой степени закрытости информации;

- теоретически обоснованы пути развития рынка недвижимости в мегаполисе в условиях глобализации;

- разработана модель функционирования рынка недвижимости в мегаполисе и дана прогнозная оценка его развития в условиях глобализации.

Методическая схема диссертационного исследования приведена на рис. 1.

Обоснованность и достоверность результатов исследования. Эмпирическую основу работы составили международные рейтинговые агентства, российские и иностранные законы и нормативные правовые акты, акты органов государственной власти Российской Федерации, нормативные правовые акты г. Москвы и Санкт-Петербурга, материалы Федеральной службы государственной статистики. Достоверность результатов диссертационной работы обусловлена применением современных теорий экономического исследования, оригинальных методов и научных положений, разработанных

Объект исследования

—»¡Рынок недвижимости мегаполиса

Предмет исследования

Цель исследования

Факторы и процессы глобализации, процессы, отношения, ресурсы, опреде-_ляющие мегаполис как социально-экономическую систему._

Разработать модель функционирования рынка недвижимости с учетом много_факгорности развития мегаполисов в условиях глобализации_

Задачи исследования

1. уточнить система-гизировягь понятийный аппарат

2 исследовать в историческом разрезе этапы становления и развития рынка недвижимости в мегаполисах

Методы исследования

3. проанализирован методом матричного анализа динамику рынка недвижимости в мегаполи-:ах

1 разработать методический под-сод к анализу 1ыика недвижимости

5. дать теоретическое обоснование концепции развития рынка недвижимости в мегаполисе

5. разработать экономико-матсыагаческую модель функционирования

мости в мсгапо писе

* Методы математического, структурного, технико-экономического, логического анализа

Результаты исследования

р: с яд ™ S « ч

8 И&1

« Е s 5

& § Г» S

3 &

I &

Н I

а |

п i?

к 2 Й в

§ 5

s г

§ Я »1

» S

I S 1 2

¿¡8

II 1 § з 2 а «>

I 2

н n

II

Рис. 1. Методическая схема диссертационного исследования автором, с возможностью проверки выдвинутых гипотез, что подтверждается апробацией результатов исследования.

Теоретическая и практическая значимость исследования заключается в разработке модели функционирования рынка недвижимости в мегаполисе в условиях глобализации и практических рекомендаций (на материалах гг.Москвы и Санкт-Петербурга). Эти разработки могут быть использованы для решения задач по управлению и планированию деятельности на рынке недвижимости мегаполиса. Полученные результаты могут использоваться в учебном процессе по дисциплинам «Экономика недвижимости», «Оценка недвижимости».

Соответствие диссертации Паспорту научной специальности. Отраженные в диссертации научные положения соответствуют формуле и области исследований паспорта специальности 08.00.05 - Экономика н управление народным хозяйством. Направление «Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)», а именно:

пункт 13.66. Государственное регулирование рынка недвижимости, формирование федеральной и муниципальной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства в условиях социально ориентированной рыночной экономики;

пункт 13.67. Развитие методологии комплексного управления жилищным фондом. Методы оценки эффективности эксплуатации, воспроизводства и расширения жилого фоцца (реконструкция, модернизация и новое строительство). Паспорта ВАК Российской Федерации специальности

Апробация и реализация результатов исследования. Основные результаты и выводы диссертационного исследования докладывались автором на международных, межрегиональных, межвузовских научно-практических конференциях, что нашло отражение в статьях и тезисах докладов, а также были использованы в учебном процессе по дисциплинам «Оценка собственности». Кроме этого, некоторые выводы и рекомендации, полученные в результате проведенного исследования, используются в практической деятельности организаций, работающих в сфере управления недвижимостью г. Волгограда.

Публикации. Основные результаты диссертационного исследования изложены в 7 работах в том числе, XX научно-практическая конференция «Вклад молодого специалиста в развитие строительной отрасли Волгоградской области» (Волгоград, ВолГАСУ, 2008), XXIV научно-практическая конференция «Вклад молодого специалиста в развитие строительной отрасли Волгоградской области» (Волгоград, ВолГАСУ, 2012); опубликованы в журналах «ВЕСТНИК ИНЖЕКОНа» №1 (44) (2011), «Вестник ТОГУ» №2 (25) (2012), «Российское предпринимательство» № 10 (208) (2012), общим объемом 2,90 пл. (авт. 2,67 пл.), в том числе - 3 статьи в рецензируемых научных журналах, рекомендованных ВАК Минобрнауки России.

Структура, объем и краткое содержание работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического спи-

ска, включающего 170 названий и приложений. Содержит 160 страниц основного текста, включая 14 таблиц и 25 рисунков, приложения.

Во введении обоснована актуальность темы исследования, сформулированы цель, задачи, определены предмет, объект исследования, теоретическая основа, научная новизна и практическая значимость. В первой главе «Теоретические основы функционирования рынка недвижимости в мегаполисе в условиях глобализации» определена сущность рынка недвижимости в мегаполисе; определено функционирование рынка недвижимости в мегаполисе в условиях глобализации; проведен историографический анализ становления и развития рынков недвижимости в мегаполисах. Во второй главе «Методические основы анализа функционирования рынка недвижимости в мегаполисе в условиях глобализации» проведены анализ динамики рынка недвижимости в мегаполисе в условиях глобализации в разрезе мировой и национальной экономики; разработана методика матричного анализа рынка недвижимости в мегаполисе в условиях глобализации. В третьей главе «Моделирование функционирования рынка недвижимости в мегаполисе в условиях глобализации» теоретически разработаны концептуальные основы развития рынка недвижимости в мегаполисе в условиях глобализации; экономико-математическая модель функционирования рынка недвижимости в мегаполисе в условиях глобализации и дана прогнозная оценка развития рынка недвижимости в мегаполисе в условиях глобализации. В заключении сформулированы основные выводы и рекомендаций.

Научные результаты, выносимые на защиту:

1.Понятийный аппарат и обоснование общих, особенных и специфических признаков развития рынка недвижимости в мегаполисе в условиях глобализации.

2. Обоснование структурного противоречия функционирования рынка недвижимости мегаполиса в условиях глобализации на основе матричного анализа рынка недвижимости мегаполиса в условиях глобализации.

3. Методический подход к анализу рынка недвижимости мегаполиса, в основе которого заложен принцип дифференциации процессов функционирования исследуемого рынка по основным индикаторам (спросу, предложению, ценообразованию, эффективности)

4. Модель функционирования рынка недвижимости в мегаполисе в условиях глобализации.

II. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ 1. Обоснование общих, особенных и специфических признаков развития рынка недвижимости в мегаполисе в условиях глобализации

Исследование научных концепций, взглядов ученых-экономистов явилось теоретической основой для уточнения и систематизации понятийного аппарата исследования. Исследование теоретических подходов к определению рынка недвижимости, теорий экономики недвижимости позволило автору уточнить базовые понятия в контексте поставленных задач. Так, рынок не-

движимости в условиях глобализации автор определяет как совокупность национальных, региональных и локальных рынков недвижимости, связанных друг с другом путем экономической, политической и культурной интеграции и унификации, экономических и политических отношений, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости. Независимо от территориального закрепления и масштаба, рынки недвижимости любой локализации обладают общими признаками по составу субъектов-участников сделок на этих рынках, по составу объектов недвижимости (коммерческой, жилой, производственной, социальной). Априори можно считать, что масштаб рынка, определяемый его локализацией (например, на уровне посёлка, малого, среднего, крупного города или мегаполиса, региона или страны) определяет его особенные свойства, прежде всего, с позиций концентрации ресурсов и инвестиций. В данном исследовании взят уровень мегаполиса. Рынок недвижимости мегаполиса - ограниченная крупной городской агломерацией условно-автономная система экономических отношений, обеспечивающая эффективное взаимодействие производства и эксплуатации объектов недвижимости, производителей объектов недвижимости друг с другом, всех звеньев производственной, строительной, проектной, эксплуатационной, управляющей, проектной, финансовой, инвестиционной, финансовой, логистической, торгово-посреднической, надзорной деятельности посредством процессов купли-продажи и движения непосредственно объектов недвижимости (готовых и в незавершенном виде), инвестиций, материально-технических, трудовых, финансовых и информационных ресурсов. В узком смысле рынок недвижимости мегаполиса — это сфера непосредственного обращения объектов недвижимости, обмена денег на эти объекты и наоборот. Функционирование рынка недвижимости в мегаполисе в условиях глобализации — динамичный, сложный процесс реализации экономических отношений и связей между субъектами экономики мегаполиса, формирующих и определяющих спрос и предложение на объекты недвижимости в ходе осуществления ими производственной, строительной, эксплуатационной, управляющей, проектной, финансовой, инвестиционной, логистической, торгово-посреднической, надзорной деятельности.

Становление и развитие рынка недвижимости в мегаполисе - процесс формирования и изменения структурированных экономических отношений и связей субъектов экономики мегаполиса, включающий этапы зарождения, роста, стабильности, упадка, кризиса, определяющий в целом жизненный цикл данного рынка. В условиях глобализации такая стадия как контексте исследования стадия жизненного цикла «стабильность» подразделяется на этапы: активной глобализации, насыщенной глобализации, конечной модели глобализации исследуемого рынка. Рынок недвижимости в условиях глобализации представляет совокупность относительно автономных подсистем - рынка недвижимости мегаполисов, национального рынка недвижимости, зарубежного рынка недвижимости (рис. 2).

Функционирование рынка недвижимости в условиях глобализации становится виртуальным и характеризуется тенденцией сохранения традиционно

высокоэластичного спроса на недвижимость, при этом наблюдается диспропорция: ярко выраженное смещение спроса в сегмент коммерческой недвижимости рынка мегаполисов и смещение в сегмент коммерческой и жилой недвижимости зарубежного рынка, что обуславливает застой национального рынка недвижимости.

Наикошшиий рикок нелмжхмосто

Рынок Недвижимости

В результате исследования выявлено, что становлению мегаполисов на любом историческом периоде предшествует концентрация экономических ресурсов, постоянно развивающаяся инфраструктура жизнедеятельности, урбанизация, что автор определяет в группу общих признаков (табл. 1).

Таблица 1

Общие, особенные и специфические признаки рынка недвижимости в мегаполисе

Группа признаков Определение Индикаторы Рынок недвижимости мегаполиса Наличие структурного противоречия Результативность функционирования

Общие концентрация экономических ресурсов ВВП, средний уровень доходов населения Прямое влияние Не наблюдается Высокий уровень

постоянно развивающаяся инфраструктура жизнедеятельности Прирост населения, ввод социальной и культурной инфраструктуры (транспорт, школы, театры, парки и др.) Прямое влияние Не наблюдается Высокий уровень

урбанизация Уровень промышленности. Развитие социальных, культурных и политических функций Прямое влияние Высокая вероятность Высокий или средний уровень

Особенные стадия экономического развития Определяется по ряду показателей путем матричного анализа Прямое влияние Высокая вероятность Высокий или средний уровень

отраслевая структура Основной направление деятельности Косвенное влияние Наблюдается Средний или низкий уро-

вень

Окончание табл. 1

участие в мировом сотрудничестве Присутствие ТНК, степень экономической интеграции, наличие иностранных производств Косвенное влияние Наблюдается Средний или низкий уровень

Специфические нормативное обеспечение Законодательная база, рейтинги независимых агентств Косвенное влияние Наблюдается Средний или низкий уровень

текущие процессы формирования спроса и предложения недвижимости Уровень деловой активности, покупательской способности и развитость рынка недвижимости в целом Косвенное влияние Наблюдается Средний или низкий уровень

Однако, в зависимости от стадии экономического развития, отраслевой структуры и участия в мировом сотрудничестве рынки недвижимости различных мегаполисов отличны в историческом формате, что автор определяет в группу особенных признаков. Исследуя систему организационно-управленческого и нормативного обеспечения процесс регламентации и управленческого воздействия на субъекты рынков недвижимости, текущих процессов формирования спроса и предложения недвижимости рынки мегаполисов существенно различаются. Эту группу признаков автор определяет как специфические.

2. Выявление и обоснование структурного противоречия функционирования рынка недвижимости мегаполисов в условиях глобализации на основе матричного анализа

В ходе исследования проведен анализ динамики рынка недвижимости в мегаполисах на материалах Нью-Йорка, Лондона, Парижа и Токио зарубежных мегаполисах и Москвы, Санкт-Петербурга мегаполисах национальной экономики за период 1950-2012 гг. Результаты анализа показали, что для мегаполисов Лондона, Токио, Парижа, Нью-Йорка наиболее благоприятная динамика сложилась в 1980-1990-х годах, в настоящий период они находятся в стадии насыщения. Для мегаполисов национальной экономики Москвы и Санкт-Петербурга динамика неравномерна, особо интенсивно рынки недвижимости в этих мегаполисах развивались в 2000-ые годы, в настоящее время стадия их развития характеризуется как период активной глобализации.

При устойчиво высокоэластичном спросе на недвижимость наблюдается его смещение в сегмент коммерческой недвижимости рынка мегаполисов, что ведет к сужению и нерациональности развития рынка недвижимости в ущерб интересам социального развития мегаполиса в условиях глобализации, что автор определяет как структурное противоречие функционирования рынка недвижимости в мегаполисе в условиях глобализации. Таковая ситуация характеризует низкий уровень результативности функционирования рынка недвижимости мегаполиса. Для графического отображения данного противоречия используется график спроса-предложения (рис.3).

Рис. 3. Графическое представление структурного противоречия функционирования рынка недвижимости мегаполисов в условиях глобализации

Р-цена на рынке недвижимости мегаполиса; О- кол-во товара на рынке недвижимости; 5 — совокупное предложение на рынке недвижимости мегаполиса; спрос на жилую недвижимость; ЕН- спрос на коммерческую недвижимость, М - зона выявленного противоречия. Для построения графика использовались стандартные формулы эластичности спроса и предложения; Р1 - цена на объекты жилой недвижимости при кол-ве товара на рынке недвижимости; Р2 - цена на объекты коммерческой недвижимости при С?2 кол-ве товара на рынке недвижимости.

На графике видно, что спрос на объекты жилой недвижимости (£)]) обладает большей эластичностью, нежели спрос на объекты коммерческой недвижимости (Дг), а виду ограниченности территории застройки мегаполиса приоритет отдается именно коммерческой недвижимостью. Данное противоречие наносит ущерб интересам социального развития мегаполиса в условиях глобализации.

Данное противоречие подтверждается результатами проведенного в ходе исследования матричного анализа рынка недвижимости на материалах мегаполисов Нью-Йорка и Москвы. Функционирование рынка недвижимости в мегаполисе в условиях глобализации сформировано в разрезе параметрического и статистического анализа следующих параметров: демографические факторы, экономические факторы, оценка инфраструктуры рынка и как результат оценки факторов - выявление уровня развития рынка недвижимости. В разрезе демографических факторов рассматривается такие параметры как текущее население и прирост населения в абсолютном и процентном соотношениях соответственно, (см. табл. 2,3,4). Далее рассматриваются экономические факторы: ВВП на душу населения, средняя стоимость метра квадратного, обеспеченность метрами квадратными на душу населения - данные параметры вставляются в абсолютных величинах из открытых источников, далее следует параметр потенциал спроса, который вычисляется аналитически-статистическими подходами.

Матричный анализ в исследовании рынка недвижимости мегаполиса позволяет оценить множество параметров, отражающих динамику структурных, абсолютных показателей функционирования рынка недвижимости с учетом стохастических связей. В результате исследования выявленных проблем был отмечен недостаток методов и инструментов, позволяющих эффек-

тивно проводить анализ и прогнозирование развития рынка недвижимости в мегаполисе.

Таблица 2

Матрица оценки уровня развития рынка недвижимости в мегаполисе _в условиях глобализации (на примере Нью-Йорка)_

Факторы спроса на рынке недвижимости мегаполиса в условиях глобализации Оценка факторов

Демографические факторы

Текущее население 18 млн.

Прирост населения 0,9% в год

Экономические факторы

ВВП на душу населения 52 640 $

Средняя стоимость м2 4678$

Обеспеченность м2 на душу населения 65 м2

Срок достижения средней площади на душу населения 5,7 года

Потенциал спроса 10,53 млн. м2/ в год

Потенциал обеспеченного спроса от 1,57 млн. м2/ в год

Оценка силы факторов спроса (спрос м2 на душу населения) 6,5 м2 в год (высокий)

Оценка инфраструктуры рынка

Объем ввода новой недвижимости 1,60 млн. М2/тод

Оценка инфраструктуры (ввоз м2 на душу населения) 6,8 м2/в год (высокая)

Таблица 3 Матрица оценки уровня развития рынка недвижимости в мегаполисе в условиях глобализации (на примере Москвы)

Факторы спроса на рынке недвижимости мегаполиса в условиях глобализации Оценка факторов

Демографические факторы

Текущее население 12 млн.

Прирост населения 0,6 % в год

Экономические факторы

ВВП на душу населения 17 120 $

Средняя стоимость м2 5200$

Обеспеченность м2 на душу населения 28 м2

Срок достижения средней площади па душу населения 8,51 года

Срок достижения средней площади по уровню западных стран 19,75 года

Потенциал спроса 2,016 млн. м2/ в год

Потенциал обеспеченного спроса от 1,57 млн. м2/ в год

Оценка силы факторов спроса (спрос м2 на душу населения) 0,23 млп. м2 в год (средняя)

Оценка инфраструктуры рынка

Объем ввода новой недвижимости 0,28 млн. М2/год

Оценка инфраструктуры (ввод м2 на душу населения) 3,36 м2/в год (средняя)

Таблица 4

Матрица оценки уровня развития рынка недвижимости в мегаполисе в условиях глобализации

Высокий Средний Низкий

Высокая Насыщение (Нью-Йорк, Токио) Насыщение (Лондон, Париж) Замедление

Развитость Средняя Активная глобализация (Москва) Активная глобализация (Санкт-Петербург) Слабая глобализация

инфраструктуры рынка Низкая Формирующаяся глобализация Слабая глобализация Отсутствие глобализации

Сопоставление используемых методических подходов к анализу рынка недвижимости показал, что они не лишены недостатков и не дают возможности определять пути структурной оптимизации рынка недвижимости.

3. Методический подход к анализу рынка недвижимости мегаполиса, в основе которого заложен принцип дифференциации процессов функционирования исследуемого рынка по основным индикаторам (спросу, предложению, ценообразованию, эффективности)

Автор считает, что методический подход к анализу рынка недвижимости должен базировать на принципах: простота использования; объективность результатов классификации; адаптация требований к местоположению; отсутствие разветвленной межклассовой дифференциации.

Анализ существующих методов анализа и прогнозирования рынка недвижимости в мегаполисе, таких как метод структурного анализа недвижимости соответствующего рынка, находящегося на этапе его активного развития, метод распределения спроса на недвижимость внутри мегаполиса, метод пространственного анализа рынка недвижимости, метод анализа влияния макроэкономических показателей на рынок недвижимости мегаполиса, их практическая апробация позволили автору разработать методический подход к анализу рынка недвижимости. Отличие авторского методического подхода определяется дифференциацией процессов функционирования исследуемого рынка по основным индикаторам: спросу, предложению, ценообразованию, эффективности. Данный подход определяет четкую логическую структуру процесса исследования рынка недвижимости в условиях значительной неопределенности на рынке и высокой степени закрытости информации (рис. 4). Данная принципиальная схема дает возможность получения более полного представления о процессе анализа и прогнозирования развития рынка недвижимости с точки зрения системного подхода.

Анализ к прогнозирование рынка

Ан алп) предложения

Анализ спрос*

Аналпз образования

Аяалпз »ффективносги

Внутренняя информация:

■л.-:.'..*

Авалвтнчгская база объектов ведвкжныостк

Пнфорыацня от ктвентекях

подразделений компаний

Класспфнкаия* объектов

Анализ кол II-4 ШВ «елок

Авалю цел предложения

ШШ.ксго-аналпз

Сегментация рьшка

Аяалш типов сделок

Аналпз пен реальны! сделок

Затраты на £оз-объектов

Авалт конку-

ренщгп на рынке

Анал

л из гвобод-плот «д ей

Влияние урстопо' д^енпя на цены

Авалю доходов

...............\.......+....... ............. ...[■

Аналитические отчеты по| | | предыдущим периодам - у - -

Аяалпз дггаампки ввода

Аналпз дпнам-пхп поглощения

Влпянде параметров объекта

Аналпз доходностп

Прогноз лрованле Рдогнотпд^ 1 ПроГНОШров»!!» ' ; + Прогноз

спроса Т ога ; "«ИпнвестацпС

Внешняя информация:

Опрос инвесторов

Опрос риэлотов

Опрос управляющих компаний

Опрос государственных оргвнов

Опрос застройщиков

Опрос потребителей

Рис. 4. Схема методического подхода к анализу рьшка недвижимости в мегаполисе с учетом дифференциации процессов его функционирования по основным индикаторам: предложению, спросу, ценообразованию, эффективности

Одной из основных прикладных задач анализа и прогнозирования развития рынка офисной недвижимости является определение потенциального объема поглощения для конкретного планируемого объекта, обладающего определенными характеристиками местоположения. Таким образом, входными данными для такой модели будут следующие показатели: объем потенциального поглощения на и-ый год, который складывается из прироста общего объема спроса на рынке и величины отложенного (неудовлетворенного) спроса за предыдущие периоды, выраженный в квадратных метрах (£>); объем прогнозируемого нового предложения (ввода объектов) на и-ый год, выраженный в квадратных метрах (0; список объектов, планируемых к выводу на рынок в и-ом году, которые формируют прогнозируемый объем нового предложения, с указанием адреса и объема площадей, выраженного в квадратных метрах (д^г,—^)', набор коэффициентов и градаций их возможных значений (АьАгДз)-

При этом сумма всех заданных возможных значений каждого коэффициента должна быть равна единице. В ходе исследования было предложено рассчитывать следующие коэффициенты:

- «коэффициент пояса», который показывает удаленность недвижимости от центральной части мегаполиса в соответствии с картой поясов развития рынка недвижимости мегаполиса, с учетом экспертных оценок (количество опрошенных экспертов: потребителей, представителей госструктур, риелто-ров, застройщиков, инвесторов, управляющих компаний - 120 чел.) (табл.5)

Таблица 5

Матрица градаций коэффициента__

Градация коэффициента Значения

Значения «коэффициента пояса»*

Расположение в центральной части 0,5

Расположение в промышленном поясе 0,3

Расположение в периферийном поясе 0,2

Значения «коэффициента метро»**

Расположение в 5-минугаой пешеходной доступности от метро 0,6

Расположение в 10-минутной пешеходной доступности от метро 0,25

Расположение в 15-минутной пешеходной доступности от метро 0,15

Значения «коэффициента транспортной доступности»

Расположение на основных городских транспортных магистралях 0,45

Расположение в 5 минутной транспортной доступности от основных городских транспортных магистралей 0,35

Расположение в труднодоступных зонах 0,2

* «коэффициент метро», который показывает удаленность недвижимости от ближайшей станции метрополитена;

**«коэффициент транспортной доступности», показывает уровень доступности локации автотранспортом, привязка к основным автомагистралям.

Значение коэффициентов получены в результате опроса профессиональных участников рынка недвижимости, проведенного автором на основании метода экспертных опросов. Всего участвовало в данном опросе 120 человек.

Процесс применения предлагаемой экономико-математической модели состоит из следующих этапов:

Этап 1. Формирование и описание множества зон (К), соответствующих

уникальным вариантам перемножения значений трех предлагаемых коэффициентов (1).

А", К?К!3 )хКг(К21К22К23)хК3 (Кг1 К32К3}), (1)

Этап 2. Расчет величины локального спроса для каждой из аналогичных зон местоположения (2).

о- =о х к' 1)

(2)

где Б - общий объем спроса, к - результирующий коэффициент.

Этап 3. Расчет величины нового предложения для каждой аналогичных зон местоположения (3).

0 = 0(к'Г,к')

(3)

Этап 4. Сравнение величин спроса и предложения по каждой из групп.зон, обладающих соответствующим сочетанием характеристик местоположения, (табл. 6)

Таблица 6

№ п/п Сочетание коэффициентов Зпачение результирующего коэффициента (к) Величина локального спроса (кв. м) Величина локального предложения (кв. м)

1 к 1=0,5; к2=0,6; кЗ=0,45 0,135 Ш Р1

2 к 1=0,3; к2=0,6; кЗ=0,45 0,081 1)2 02

26 к1=0,2; к2=0Д 5; к3=0,35 0,0105 026 (326

27 к1=0,2; к2=0,15; кЗ=0,25 0,0075 027 <327

• если 0,1 < то все площади объектов, в соответствующих зонах будут заполнены целиком, а излишек спроса будет удовлетворяться объектами с худшими характеристиками местоположения или превратится в отложенный спрос (если не найдется излишков предложения в худших зонах);

• если 0 > £>»', то некоторая доля площадей объектов останется незаполненной в данном периоде времени, при этом £)/' будет включать в себя не только локальный спрос для данной зоны, но и излишки спроса по зонам с лучшими характеристиками местоположения (если они есть);

• если Qi = Di, то все площади объектов, в соответствующих зонах будут заполнены целиком, то есть будет достигнуто «локальное равновесие».

Таким образом, предложенная модель не только позволяет рассчитать уровень локального спроса, который будет направлен на поглощение конкретного объекта или группы объектов офисной недвижимости, обладающих определенными характеристиками местоположения, но и дает возможность аналитику или девелоперу определять наиболее привлекательные зоны для размещения офисных объектов, оптимизировать объем вновь создаваемого предложения, избегать ошибок, приводящих к недостаточной заполняемости объектов, и, как следствие, к снижению экономической эффективности проекта. Глобальные поверхности могут быть построены с помощью инструментальных средств геоинформационных систем, в частности «Maplnfo Professional».

Для построения глобальных поверхностей отображения осуществляется привязка объектов к принятой в данном регионе системе координат, при этом имеется возможность выведения на карту не только координат самих объектов но и некоторой соответствующей им числовой характеристики (ценовые характеристики, процент загрузки, площадь объекта и т.п.). Разработанная модель может быть использована при проведении маркетинговых исследований рынка недвижимости. Полученные результаты могут учитываться инвесторами при оценке местоположения рассматриваемого проекта или собственниками объектов для разработки оптимальной маркетинговой стратегии.

4. Модель функционирования рынка недвижимости в мегаполисе в условиях глобализации

В диссертации обоснованы пути развития рынка недвижимости в мегаполисе в условиях глобализации: цель развития рынка недвижимости - эффективное функционирование рынка недвижимости с учетом многофакторности социального развития мегаполисов в условиях глобализации, задачи - анализ, прогнозирование и управление эффективной деятельностью предприятия строительного сектора в условиях глобализации, принципы - проецирование успешного мирового опыта эффективного управления деятельностью на рынке недвижимости в условиях глобализации, методы управления - анализ текущего состояния и этапа развития условно-автономной системы рынка недвижимости, прогнозирование дальнейшего этапа развития рынка недвижимости в мегаполисе, проецирование мирового опыта для конкретного этапа условно-автономной системы, нормативное и организационно-управленческое обеспечение - параметрический анализ с использование специализированного программного обеспечения. Таким образом, большинство авторов исходят из следующих постулатов в описании рынков недвижимости:

1) Рынок недвижимости в основном рассматривается как национальная система, и он зависит, прежде всего, от национальных факторов, таких как макроэкономические национальные показатели, политическая система, ее стабильность, национальное законодательства.

2) Система национального рынка недвижимости рассматривается как совокупность локальных подсистем регионального и локального уровня при этом характеристики национального рынка недвижимости проецируются на локаль-

ный уровень с небольшими поправками, описывая данные поправки как отклонения в ту или иную сторону, вызванные различными факторам, присущими данному региону.

3) Рынок недвижимости крупного города, рассматривается также с точки зрения подсистемы, с присущими ему факторами, характерными для национального рынка. Современные авторы рассматривают рынок недвижимости современного мегаполиса как подсистему национального рынка. При этом, с нашей точки зрения, рынок недвижимости в современных крупных городах в государстве с рыночной экономикой приобретает черты самостоятельной рыночной системы. Данная система, с одной стороны имеет большое количество общих характеристик, присущих национальному рынку, с другой стороны имеет ряд специфических отличий от средних и малых городов, а также сельских поселений. Соответственно, рынок недвижимости в мегаполисе возможно рассматривать как отдельную систему.

Этот принцип легко представить в виде простой символической формулы (реальные расчетные формулы, конечно же, существенно сложнее):

Ск(1,р0=О(1)+Ьк(р1), (4)

Где: Ск^,рг) - цена некого к-ого объекта недвижимости, которая складывается из 0(1) - вклада глобальных факторов, общих для всех объектов, т.е. не зависящих от к и р1, и Ьк(р\) - вклада локальных факторов для к- объекта, не зависящих от времени г. Величины р/ — набор параметров, описывающих объект.

Все эти свойства недвижимости определяют объективность формирования специального рынка для целей обращения объектов недвижимости. Этот рынок обладает следующими особенностями. Одним из ключевых факторов объединяющих локальные рынки недвижимости в рамках отдельных систем крупных мегаполисов в единую систему национального уровня является государственное регулирование. Единообразие подходов к государственному регулированию рынка недвижимости в рамках нормативно-правого поля независимо от его локализации, позволяет отнести данную характеристику к национальному рынку, которая в обязательном порядке встраивается в локальную систему рынка недвижимости мегаполиса. Рынок недвижимости цикличен. Высока зависимость данных циклов от экономических показателей, но между ними есть определенный временной лаг (рис. 7).

Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом, а подъем наступает раньше, чем в экономике. Ухудшение ситуации на рынке недвижимости предшествует спаду в национальной экономике, а наращивание темпов развития рынка недвижимости свидетельствует о скором подъеме в экономике мегаполиса и государства в целом.

Данную закономерность возможно использовать для составления прогнозных оценок деятельности на рынке недвижимости мегаполиса. Зная степень влияния на цену локальных факторов и текущий уровень цен на недвижимость, можно решать задачи оценки отдельного объекта. Однако учет локальных факторов не позволяет прогнозировать развитие рынка в целом, предвидеть его рост или спад.

Циклы рынка Циклы рынка

недвижимости мегаполиса на недвижимости мегаполиса

стадии насыщения (Мегаполисы на стадии активной глобализации

в условиях глобализации

1-Цикл рынка недвижимости мегаполиса на стадии «Насыщения» характеризуется опережением экономического цикла. (Лондон, Нью-Йорк, Париж, Токио; 2- Цикл рынка недвижимости мегаполиса на стадии «Активной глобализации» характеризуется запаздыванием относительно экономического цикла. (Москва, Санкт-Петербург); 3 - экономический цикл

Для решения задач устранения структурного противоречия рынка необходимо обратить внимание на глобальные факторы. Это, прежде всего, макроэкономические характеристики: политическая и экономическая обстановка, степень развития бизнеса и производства в данном городе, объем экспорта и инвестиций, уровень доходов населения. Именно эти факторы определяют тот факт, что цены на недвижимость в Москве примерно в равной пропорции по всем сегментам рынка выше, чем цены в Санкт-Петербурге.

Принципы и процессы глобализации, условия, отношения, ресурсы, определяющие особенности функционирования рынка недвижимости в мегаполисе, а также пути решения противоречия соотношения эластичности спроса на коммерческую и жилую недвижимость рассматриваются в разработанной автором модели «Функционирования рынка недвижимости в мегаполисе в условиях глобализации», (рис.7). Матричный анализ влияния основных макроэкономических факторов на функционирование рынка недвижимости мегаполиса в условиях глобализации выполняется в ходе разработки и реализации мер и мероприятий по устранению структурного противоречия в целях оптимизации

Матричный анализ и оценка динамики рынка недвижимости мегаполиса

Оценка результативности функционирования рынка недвижимости мегаполиса и выбор вариантов развития

Низкий уровень результативно- Средний уровень результативности Высокий уровень результативности

1 ■ ■ 1

Анализ спроса * Анализ предложения ■V-1- Анализ ценообразования Анализ эффективности

¡Организационно-»¡управленческие

Разработка и реализация мер и мероприятий по устранению структурного противоречия

Нормативно-правовые

Экономические и рыночные

Прогнозирование и оценка состоя-I спроса

Реализация мер и мероприятий по эптимизации спроса и предложения

Функционирование рынка недвижимости соответствует целям и задачам развития мегаполиса

+

Постановка целей и задач функционирования рынка недвижимости мегапояиса

♦ . . » V . ♦ ♦ . . ♦

Потребители недвижимости

Цель: прямое по-гребление объектов жилой и коммерческой недвижимости зля целей жизнедея' гельности и бизнеса.

Государственные органы

Цель: регулирование н оптимизация рынка недвижимости, обеспе-нис социальных обязательств.

Инвесторы

Цель: извлечение дохода на рынке недвижимости посредсвом инве жирования в объекты недвижимости.

Застройщики

Цель: извлечение дохода на рынке недвижимости посредством создания объектов недвижимости.

Управляющие компании

Цель: извлечение дохода на ригах недвижимости посредством управ-иегния объектами недвижимости.

Риэлторы

Цель: извлечение похода на рынке недвижимости :редством предоставления посреднических услуг.

Определение технологий, структуры и связей взаимодействия

Корректировка целей и задач на основе анализа и оценки

Прогнозирование тенденций развития мегаполиса, оценка соответствия поставленным задачам и методам

+ — Процесс развития мегаполиса -----м Научное обоснование X ............ ----> «.---- Методическое пбртглдание

— Оценка выбранного варианта развития мегаполиса Оценка результатов Практическая реализация

Рис. 7. «Модель функционирования рынка недвижимости в мегаполисе в условиях глобализации»

оптимизации спроса и предложения по сегментам рынка недвижимости (коммерческой и жилой) (табл. 6).

Таблица 6

Матрица влияния основных макроэкономических факторов (на примере г. Москвы) _на изменение спроса на недвижимость_

Непосредственное влияние на спрос

Характер влияния коммерческая

Перечень факторов офисы торговая индустриальная складская жилая

Социально-экономические факторы

ВВП рост 1 - ♦ -

Реальные доходы населения рост 1 -

Численность населения снижение _ {

Численность занятых в экономике неизменно - -

Экспорт рост т т -

Импорт рост * ♦ .......

Инфраструктурные и политические факторы

Федеральные функции рост 1 _ _ 1

Количество иностранных производств рост 1 — -

Уровень развития образования (квалифицированный персонал) рост 1 — -

Транспортная инфраструктура рост 1 - -

Уровень развития науки рост 1 * — -

III. ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ В результате исследования сформулированы следующие основные выводы и рекомендации:

1. Проведено уточнение и систематизация понятийного аппарата в контексте поставленных задач, дано теоретическое и графическое описание рынка недвижимости в мегаполисе в условиях глобализации.

2. На основании историографического анализа выявлены этапы становления и развития рынка недвижимости в крупных городах, мегаполисах на материалах Лондон, Нью-Йорк, Париж, Токио, Москвы, Санкт-Петербурга общие, особенные и специфические признаки; такие как нормативное обеспечение и текущие процессы формирования спроса и предложения недвижимости, определено, что на современном этапе рынок недвижимости мировой находится на стадии насыщения, национальный - развития, мегаполисов — Лондон, Нью-Йорк, Париж, Токио на стадии насыщения и формирование конечной модели глобализации, а таких мегаполисов как Москва, Санкт-Петербург - стадии роста и активной глобализации.

3. Проведен анализ динамики рынка недвижимости в мегаполисах на материалах Лондон, Нью-Йорк, Париж, Токио зарубежных мегаполисах, Москва, Санкт-Петербург мегаполисах национальной экономики за период 802000-ые годы. Результаты анализа показали, что для мегаполисов Лондон, Нью-Йорк, Париж, Токио наиболее благоприятная динамика сложилась в 80-

90-х годы, в настоящий период они находятся на стадии насыщения и формирование конечной модели глобализации. Для мегаполисов национальной экономики 1950-2012-ые годы динамика неравномерна, особо интенсивно рынки недвижимости в этих мегаполисах развивались с начала 2000-х годы, в настоящее время стадия их развития характеризуется как стадия роста и активной глобализации.

4. Определено основное структурное противоречие функционирования рынка недвижимости мегаполиса в условиях глобализации. Данное противоречие заключается в том, что при устойчиво высокоэластичном спросе на недвижимость наблюдается его смещение в сегмент коммерческой недвижимости рынка мегаполисов, что ведет к сужению и нерациональности развития рынка недвижимости в ущерб интересам социального развития мегаполиса в условиях глобализации.

5. Уточнены структурные, абсолютные показатели функционирования рынка недвижимости с учетом стохастических связей, присущих современному этапу глобализации, разработана и апробирована на материалах Москвы методика матричного анализа рынка недвижимости мегаполиса, Доказано, что использование методики при разработке модели функционирования рынка недвижимости в мегаполисе в условиях глобализации позволяет выстроить пространственно-временную картину этого процесса.

7. Разработан методический подход к анализу рынка недвижимости мегаполиса в условиях глобализации, в основе которого учтена дифференциация индикаторов исследуемого рынка по спросу, предложению, ценообразованию, эффективности. Выявлен ряд данных путем метода экспертных оценок (в опросе участвовало 120 специалистов) градаций коэффициентов «пояса доступности»: значения «коэффициента пояса» - 0,5, 0,3, 0,2; значения «коэффициента метро» - 0,6, 0,25, 0,15; Значения «коэффициента транспортной доступности» - 0,45, 0,35, 0,2.

8. Теоретически обоснованы тенденции развития рынка недвижимости в мегаполисе в условиях глобализации и определены цель, задачи, принципы, методы управления, нормативное и организационно-управленческое обеспечение этого процесса.

9. Разработана структурно-логическая и графическая модель функционирования рынка недвижимости в мегаполисе в условиях глобализации, позволяющая проводить маркетинговые исследования и оценивать целесообразность проекта. Практическая целесообразность разработанной методики на отдельных предприятиях Волгоградской области.

Основные положения диссертационного исследования изложены в следующих работах:

В изданиях, входящих в обязательный перечень ВАК РФ: Статьи, опубликованные в рекомендованных ВАК изданиях: 1. Максимчук О.В., Лукьянсков A.M. Тенденции развития рынка недвижимости в условиях глобализации// Журнал «Российское предпринимательство», М.: Изд-во «Креативная экономика», № 10 (208), 2012, - 0,56 п.л., лично автора-0,38 п.л.

2. Лукьянсков A.M. Глобализация как фактор нестабильности развития рынка недвижимости в РФ // Журнал «Вестник ТОГУ», № 2 (25), 2012, - 0,50 п.л.

3. Лукьянсков A.M. Посткризисные перспективы рынка жилой недвижимости в РФ// Вестник ИНЖЕКОНА, СПб.: Изд-во СПбГИЭУ №1 (44), 2011, - 0,56 п.л.

В других научных изданиях:

4. Лукьянсков A.M. Методический подход к анализу рынка недвижимости с учетом дифференциации процессов его функционирования по основным индикаторам: спросу, предложению, ценообразованию, эффективности// Материалы 24-ой научно-практической конференции «Вклад молодого специалиста в развитие строительной отрасли Волгоградской области», Волгоград, Изд-во ВолгГАСУ, 2012.-0,37 п.л.

5. Лукьянсков А.М. Обоснование факторов и противоречий развития рынка недвижимости в мегаполисе в условиях глобализации// Материалы 24-ой научно-практической конференции «Вклад молодого специалиста в развитие строительной отрасли Волгоградской области», Волгоград, Изд-во ВолгГАСУ, 2012. - 0,31 п.л.

6. Лукьянсков AM., Максимчук О.В. Возможность системного кризиса в строительном секторе велика Материалы 4-ой Российской научно-техническая конференция с международным участием «Социально-экономические и технологические проблемы развития строительного комплекса региона. Наука. Практика. Образование», Волгоград, Изд-во ВолгГАСУ, 2011. — 0,3 п.л., лично автора 0.25 п.л.

7. Лукьянсков A.M. Стратегии развития рынка жилой недвижимости в Волгоградской области. Материалы 2-ой Всероссийской научно-техническая конференция с международным участием «Социально-экономические и технологические проблемы развития строительного комплекса региона. Наука. Практика. Образование», Волгоград, Изд-во ВолгГАСУ, 2008. - 0,3 п.л.

ЛУКЬЯНСКОВ Андрей Михайлович

МОДЕЛЬ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В МЕГАПОЛИСЕ В УСЛОВИЯХ ГЛОБАЛИЗАЦИИ

Специальность 08.00.0S - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Подписано в печать 18.04.12. Формат 60x84 /16. Бумага офсетная. Печать на ризографе. Уч.- изд. л. 1,25. Тираж 100 экз.

Заказ № Ю0

Издательство ПГУАС. Отпечатано в полиграфическом центре ПГУАС. 440028, г. Пенза, ул. Титова, 28. E-mail: postmaster@pgasa.penza.com.nj