Тенденции развития рынка недвижимости в условиях преобразования экономики тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Тенденции развития рынка недвижимости в условиях преобразования экономики"

На правах рукописи

Мухамадиев Руслан Назимович

ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В УСЛОВИЯХ ПРЕОБРАЗОВАНИЯ ЭКОНОМИКИ

Специальность 08.00.01 -Экономическая теория

Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Научный руководитель доктор экономических и доктор технических наук, профессор Сафиуллин Н.З.

Москва - 2005

Работа выполнена в Казанском государственном техническом университете им. А.Н. Туполева

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Стерликов Федор Федорович,

кандидат экономических наук, доцент Сафина Лилия Галиахметовна,

Ведущая организация - Институт правовой экономики.

Защита состоится 18 марта 2005 г. в 14 часов на заседании диссертационного совета Д 212.198.01 по экономическим наукам в Российском государственном гуманитарном университете по адресу: 125267, Москва, Миусская пл., д. 6.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Российского государственного гуманитарного университета

Автореферат разослан 15 февраля 2005 года

Ученый секретарь диссертационного совета

Меркулов В.Н.

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. В процессе перехода от командно-административной системы к рыночным методам хозяйствования на арене российской экономики возникло целое множество относительно новых социально-экономических реальностей. В их числе особое место занимает рынок недвижимости с его особенностями, закономерностями, тенденциями и сложными проблемами развития, с которыми отечественная экономика в обозримом прошлом не сталкивалась.

В то же время считаем, что создание ускоренных условий развития рынка недвижимости является одним из главных направлений обеспечения экономического роста и решения задачи удвоения валового внутреннего продукта, поставленной Президентом России В.В. Путиным в ежегодном Послании Федеральному Собранию РФ на 2003 год. Это связано с тем, что недвижимость выступает в качестве основного компонента любой национальной экономики. Так, история становления и развития экономики передовых стран мира свидетельствует о том, что необходимым условием для успешного функционирования рыночной структуры является высокий уровень развития рынка недвижимости в масштабах всей национальной экономики. По данным мировой статистики на долю недвижимости приходится более половины мирового богатства. Без рынка недвижимости не могут и существовать, и развиваться такие рынки, как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров й услуг и другие. Например, рыночное перераспределение квартир позволит улучшить использование жилого фонда, стимулировать расселение части населения, проживающего в коммунальных квартирах и, следовательно) решить многие социальные проблемы по стране в целом.

Вместе с тем, социальные проблемы в обустройстве населения не только сохраняются, но и усиливаются. Этому способствует постоянный приток в Россию беженцев и вынужденных эмигрантов из стран ближнего зарубежья. Также, в послеприватизационный период в городах возникла проблема использования квартир, находящихся в собственности, не по прямому назначению (для размещения в них офисов, контор, мастерских, вычислительных центров и т.д.), что не способствует решению жилищной проблемы, поскольку значительная часть жилплощади изымается из общегородского фонда. Однако, способы борьбы с этим ограничивают свободу собственника и зачастую носят незаконный характер. При этом большое количество криминальных ситуаций возникает в связи с наличием практически в каждой сделке «левых» долларов, передаваемых из рук в руки после завершения процедуры официальной регистрации.

В результате анализа спроса и предложения недвижимости возникла необходимость исследования следующих тенденций развития рынка недвижимости: превышение спроса над предложением в начальный период и его относительную стабилизацию в настоящее время (исключение составляет превышение предложения на первичном рынке недвижимости, где спрос отстает от предложения), обострение проблемы усиления изменчивости спроса и предложения по регионам; возрастание потребностей к динамичному развитию институтов рынка недвижимости и требований к научным исследованиям, связанным с увеличением качества строительства новых объектов недвижимости; возникновение новых проблем определения уровня качества недвижимого товара, информации и знания о нем в связи с развитием и формированием оценочной деятельности недвижимости.

Российский рынок недвижимости остро переживает все проблемы переходной экономики. На нем отразились многие ошибки проведения реформ, в том числе просчеты приватизации, связанные с нарушением ее сущности и соотношения темпов разгосударствления, демонополизации, несовершенством нормативно-правовой базы регулирования отношений в сфере недвижимости.

Разрыв между этими процессами во времени и в региональном пространстве привели к воспроизводству множественных негативных тенденций, в том числе, возникновению многочисленных частных монополий и на этой основе формированию олигархической структуры экономики.

Это во многом было обусловлено слабой разработанностью теоретических и методологических основ недвижимости в системе экономических отношений и форм их проявления в хозяйственной практике.

Таким образом, с переходом России к рыночной экономике начало возрождаться российский рынок недвижимости, это обстоятельство породило актуальную научную проблему выявления тенденций развития, теории и практики рынка недвижимости с учетом условий преобразования экономики, в связи с чем, перед отечественной наукой возникла настоятельная потребность в методологических исследованиях таких экономических категорий, как «недвижимость», «качество недвижимости» и их взаимосвязей с элементами рыночного механизма - спросом, предложением и конкурентоспособностью на рынке недвижимости.

Степень разработанности проблемы. Научному интересу автора в исследуемой проблеме способствовало то обстоятельство, что до настоящего времени недостаточно полно разработаны методологические основы исследования недвижимости как экономической категории и особенно ее взаимосвязи с элементами рыночного механизма.

Изучению проблем недвижимости посвящено немало работ зарубежных и отечественных ученых-экономистов. Наиболее значительный вклад, на наш взгляд, в исследование недвижимости внесли Л.Абалкин, И. Балабанов, А. Грязнова, Т. Игнатова, Ч. Акерсон, Л. Элвуд, Н. Колесов, В. Куликов, Д. Львов, В. Медведев, С. Максимов, А. Асаул, Ю. Ольсевич, В. Радаев, Ф. Рыбаков, В. Горемыкин, О. Доничев, Р. Нагаев, М. Федотова, В. Петров, Е. Тарасевич, Дж. Фридман, Н. Ордуэй, Ж. Дюпюи, Г.Гаррисон, Д.Купер, И.Джонсон, У.Шепкель,

A.Ринг, Б.Бойс и другие. В большинстве указанных работах недвижимость рассматривается с позиции ее оценки, определения рыночной стоимости, а также как объект юридического права, не затрагивая методологические проблемы формирования и развития рынка недвижимости и как следствие этого, не достаточно рассмотрены фундаментальные процессы, происходящие в этой отрасли экономики.

Проблемы формирования и развития этой части рынка раскрыты в научных работах и диссертационных исследованиях таких авторов как Р.В. Бабенко, Т.В. Береговых, О.Э. Бессонова, Р. Страйк, Т. Кингсли,

B.Ю. Субботина, И.Н. Шестака, И.А. Сергеевой, Е. Щербакова, Ю.А. Яковлева и других. В указанных работах в основном проводятся исследования по проблемам оценки недвижимости, моделирования рынка недвижимости, налогообложения, инвестирования в жилищное строительство, механизмам функционирования риэлторских организаций на рынке недвижимости. Как видно, все они принадлежат прикладным аспектам недвижимости. За период 1995-2004 гг. (на взгляд автора, именно в этот период произошло основное становление отечественного рынка недвижимости) лишь незначительное число диссертаций защищены по специальности 08.00.01. - Экономическая теория.

Вместе с тем, обзор литературных источников по экономической теории показал, что исследования проблем, связанных с качеством недвижимости практически отсутствует. Однако, на наш взгляд, следует отметить работу Ж. Дюпюи «О гражданских сооружениях». Он, ссылаясь на работы Ж.-Б. Сэя и Мак-Куллоха, приводит примеры из сферы недвижимости, а именно гражданских сооружений и развивает понятие качества в неявном виде, сравнивая качества двух железных дорог.

Исследования качества товара в целом, в том числе и недвижимости, с точки зрения анализа относится к более трудным и актуальным задачам экономической теории. Это подтверждает Нобелевский лауреат Дж. Стиглер. По его мнению, «экономическая теория пока еще не нашла хорошего определения того, что есть качество, и эта неопределенность затрагивает все проблемы, куда входит понятие «качество».

Все это свидетельствует об актуальности темы, связанной с исследованием тенденций развития рынка недвижимости в условиях преобразо-

вания экономики, имеющей большую теоретическую и практическую значимость для стабильного и устойчивого экономического роста России.

Предметом исследования диссертационной работы являются экономические категории «недвижимость» и «качество недвижимости» и выявление тенденций развития рынка недвижимости в системе экономических отношений.

Объектом исследования стали формы взаимосвязи и взаимодействия качества недвижимости с элементами рыночного механизма - спроса, предложения и конкурентоспособности, имеющие общезначимый характер в условиях преобразования экономики.

Рабочей гипотезой диссертационной работой является предположение о том, что рынок недвижимости является одной из существенных составляющих национальной трансформационной экономики и его развитие непосредственно связано с уровнем разработанности методологической базы, заключающейся:

во-первых, в достоверном толковании экономических категорий «недвижимость» и «качество» недвижимости, при этом недвижимость рассматривается как неоднородный и сильно взаимодействующий со средой товар;

во-вторых, в установлении новых форм взаимосвязей фактора качества недвижимости со спросом и предложением, способствующих углублению понимания экономических процессов и обеспечению качественной информацией экономических субъектов на рынке недвижимости.

Цель диссертационной работы состоит: во-первых, в формировании на системной основе понятийного аппарата экономической категории «недвижимость», во-вторых, обосновании форм взаимодействия ее с элементами рыночного механизма - спроса, предложения, качества и конкурентоспособности, в-третьих, в выработке методологических основ диагностики недвижимости и на базе этого реализации конкретных направлений по формированию и регулированию отношений недвижимости в экономике России.

Для реализации указанной цели в процессе исследования были поставлены следующие задачи:

1) на основе историко-логического подхода исследовать эволюцию экономической категории «недвижимость»;

2) раскрыть сущность и специфику рынка недвижимости России;

3) выявить тенденции развития и становления рынка недвижимости в условиях преобразования экономики;

4) определить и обосновать экономические основы понятия «качество недвижимости»;

5) изучить качество как доминантный фактор спроса, предложения и конкурентоспособности на рынке недвижимости;

6) раскрыть методологические основы диагностики качества недвижимости.

Методологическую и теоретическую основу исследования составляют теории и концепции, представленные и обоснованные в произведениях классиков экономической теории (политэкономии) и работах современных российских и зарубежных авторов. Теоретические аспекты диссертационной работы реализуются автором посредством использования положений общей теории систем (системного подхода), исторического и логического методов исследования и применения системно-структурного подхода к рассмотрению социально-экономических процессов, а также методов микро- и макроэкономического анализа. Системный подход позволил автору представить причинно-следственную связь между категорией «недвижимость» с другими экономическими категориями.

Информационной базой исследования стали аналитические и статистические материалы Государственного комитета по статистике Российской Федерации и Республики Татарстан, фактологический и методический материалы, а также материалы глобальной информационной сети Интернет. Использованы законодательные акты Российской Федерации в области регулирования отношений на рынке недвижимости.

Научная новизна диссертационной работы заключается в следующем:

- предложена новая авторская интерпретация экономической категории «недвижимость», которая базируется на проведенном анализе и развития содержательной сущности данного понятия с формулировкой нового его определения;

- дана новая формулировка определения экономической категории «качество недвижимости» с учетом ее неоднородности и влияния среды в результате чего установлены формы ее взаимодействия с такими категориями как «спрос», «предложение», «конкурентоспособ-ность»;

- раскрыта специфика недвижимости как товара, заключающаяся в ограниченности спроса на него из-за пространственного характера его качества.

- установлено, что общеэкономическая основа потребительной стоимости и качества недвижимости состоит в том, что обе эти категории связаны с удовлетворением определенной потребности, а различие сводится к тому, что потребительная стоимость имеет отношение к удовлетворению заданной потребности через количество недвижимости, тогда как качество недвижимости относится к удовлетворению потребности через единицу недвижимости;

- предложен новый подход диагностики недвижимости, базирующийся на новой экономической трактовке понятия «качество» и использова-

ния меры сходства между параметрами качества объекта недвижимости и требованиями потребителей;

- выявлены основные тенденции развития и становления рынка недвижимости в условиях преобразования экономики, имеющие большое теоретическое и практическое значение, способствующее лучшему пониманию процессов, происходящих в сфере недвижимости.

Новые научные результаты, полученные лично автором в ходе диссертационного исследования, заключаются в следующем:

- систематизирована неоднородность рынка недвижимости по признакам неоднородности товаров, производителей и потребителей;

- предложено направление развития институциональной инфраструктуры рынка недвижимости, связанное с последовательным воссозданием эффективных систем взаимодействия неоднородных участников рынка недвижимости. Показана необходимость такой инфраструктуры для повышения эффективности обеспечения качества в процессе производства и потребления полезных свойств объектов недвижимости;

- выявлено и обосновано, что базой обеспечения качества недвижимости является взаимодействие экономических агентов на договорных основах производитель недвижимости - потребитель недвижимости, производитель недвижимости - производитель ресурсов, производитель недвижимости - государство.

- разработана новая концепция диагностики объектов недвижимости на основе теоретического обоснования экономического метода измерения качества;

- установлены устойчивые взаимные связи и закономерности изменения спроса и предложения недвижимого товара в зависимости от цены и качества.

Практическая значимость выводов и предложений, обоснованных в диссертации, заключается в том, что полученные научные результаты способствуют углублению понимания тенденций развития экономических процессов, протекающих на рынке недвижимости и обеспечению достоверной и качественной информацией экономических субъектов и в возможности их использования:

1. Федеральными и региональными государственными органами при выработке политики в области рынка недвижимости.

2. Субъектами хозяйствования в диагностике и прогнозировании их конкурентоспособности.

3. В учебном процессе в преподавании курсов «Экономическая теория», «Экономика недвижимости», «Отношения собственности», «Оценка недвижимости», «Управление собственностью», а также специализированных курсов по проблемам недвижимости.

Апробация результатов исследования. Основные теоретические положения и практические рекомендации диссертационного исследования доложены, обсуждены и апробированы на всероссийских, республиканских, городских, межвузовских научно-практических конференциях и семинарах в г.г. Москва (2003, 2004 гг.), Санкт-Петербург (2003 г.), Екатеринбург (2003 г.), Казань (2001-2004 гг.).

Научные результаты и выводы диссертации нашли отражение в 9 опубликованных работах общим объемом 3,2 п.л.

Структура диссертации. Объемом 141 страниц диссертационная работа состоит из введения, двух глав, заключения, библиографического списка, включающего 179 наименований, 3 приложений, содержит 7 таблиц и 7 рисунков и имеет следующую структуру:

Введение

Глава 1. Методологические основы исследования недвижимости в современных условиях. 1.1. Эволюция категории «недвижимость» в системе экономических отношений. 1.2. Сущность и специфика рынка недвижимости. 1.3. Тенденции развития и становления рынка недвижимости.

Глава 2. Качество недвижимости во взаимосвязи с элементами рыночного механизма. 2.1. Экономические основы понятия «качество недвижимости». 2.2. Качество как доминантный фактор спроса, предложения и конкурентоспособности на рынке недвижимости. 2.3. Методологические основы диагностики качества недвижимости.

Заключение.

Список использованной литературы.

Приложения.

2. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

Во введении обосновывается актуальность исследования, характеризуется степень разработанности проблемы, формулируются объект, предмет, рабочая гипотеза, цели и задачи исследования, излагаются методология, теоретическая и информационная базы исследования, раскрываются научная новизна и основные положения, выносимые на защиту, теоретическая и практическая значимость, приводятся сведения об апробации и внедрении результатов исследования.

В первой главе изучена эволюция категории «недвижимость» в экономической науке. В результате чего нами обоснована политэкономиче-ская трактовка категории «недвижимость», введена авторская трактовка и определение экономической категории «недвижимость» и сформулирована важные его характеристики как товара с учетом взаимодействия с

окружающей средой и неоднородностью, а также необходимостью управления состоянием в целях поддержания овеществленной в нем стоимости.

Первые упоминания о недвижимости в России относятся к началу XVIII века. Считается, что сам термин «недвижимое имущество» законодательно был введен указом Петра I в 1714 г. в связи решением вопросов, связанных с регламентацией единонаследия. Этот указ свидетельствовал о том, что государство начало реализовывать свои права, прежде всего, в отношении определения форм распоряжения имуществом.

В истории экономической теории понятие «недвижимость» практически не изучалось, и основополагающим в аспекте данного исследования является понятие объект собственности. Однако наиболее близкими к нему по структуре являются экономические категории «земля» и «капитал». В проведенном исследовании показано, как подробный историко-экономический анализ некоторых свойств и характеристик этих категорий способствует исследованию понятия «недвижимое имущество» и раскрытию специфики его функционирования.

Из анализа различных формулировок понятия «недвижимость» можно сделать вывод, что все они тесно перекликаются и в своей основе имеют одно и то же значение (независимо от момента истории) - земля и все то, что неотрывно с ней связано. В общем случае это - справедливо. В известных работах термины «недвижимость», «недвижимое имущество», «объекты недвижимости» используются как однопорядковые термины и применяются в зависимости от контекста. Недвижимость представляет собой материальные объекты, обладающие стационарностью, неперемещаемостью в пространстве, долговечностью, уникальностью или не обладающие этими признаками, но признаваемые недвижимостью в силу закона.

В экономических расчетах, объектом которых выступает недвижимое имущество, знание одних лишь физических свойств (площадь, местоположение, объем, ландшафт, состав насаждения, тип почвы и т.п.) недвижимой вещи недостаточно. Необходимо иметь комплексное представление об экономических, правовых и социальных функциях объекта недвижимости. При этом необходимо выделять улучшения недвижимости, произведенные человеком. Под улучшением здесь понимают любые действия, которые повлекли или могут повлечь качественные изменения объекта недвижимости.

Если рассматривать в качестве недвижимости лесные угодья, то улучшением может считаться выполнение лесомелиоративных работ, внесение удобрений, устройство противопожарных разрывов, устройство минерализованных полос, подготовка почвы под лесные культуры, разработка проектно-сметной документации на строительство здания на

конкретном участке земли и т.п. Также в лесном хозяйстве существует проблема определения эффекта от проведенного улучшения недвижимости. Например, осушение заболоченной территории и посадка лесных культур может дать положительные результаты лишь через десятки ле г, что требует применения в расчетах коэффициентов дисконтирования или пролонгирования.

Улучшения, как правило, увеличивают ценность объекта недвижимости. С точки зрения экономики недвижимости, правильнее говорить не о всех улучшениях, а только о неотделимых улучшениях. Приобретение картин для офиса или жилого помещения указывает скорее на индивидуальный вкус владельца, но не может служить показателем улучшения объекта недвижимости.

С экономической функцией недвижимости связаны такие категории, как полезность, доходность, затраты на содержание, стоимость, цена, товар, ликвидность, налогообложение, инвестиции, спрос и предложение и др. Практически на все вышеперечисленные категории значительное влияние оказывают составные части недвижимости - принадлежности. Предположено, что недвижимость, которая относится к категории товаров, в то же время ее обращение на рынке тесно связано с привлечением финансового капитала, использованием различных ресурсов и труда.

Недвижимость - это наиболее фундаментальный, основательный го-вар из всех существующих, его нельзя похитить, потерять или сломать. В самом деле, можно ли украсть жилой дом или квартиру, можно ли потерять или забыть где-нибудь свое жилище, как это порой случается с большинством окружающих нас вещей. Стационарность и материальность недвижимости являются ее существенными характеристиками.

Стационарность, на наш взгляд, это пространственная характеристика, что касается определения материальности, то она означает, что недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик, на наш взгляд, характеризует качество, а через качество определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости.

Таким образом, более верно определить недвижимость как товар, который обладает с одной стороны, стационарностью, а с другой, - имеет подвижное качество, которое изменяется как в пространственных масштабах, так и во времени. Более того, качество недвижимости в сильной степени зависит от состояния окружающей среды.

Материальность и физические характеристики объекта недвижимо-

сти измеряются качеством. Физические характеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах и форме, о внесенных улучшениях, о поверхностном и подпочвенном слое, о дренаже, о ландшафте, о подъездных путях, об окружающей среде, о коммунальных услугах, о неудобствах и опасностях. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта.

Полезность составляет основу стоимости недвижимости, однако она сама по себе не определяет стоимость. Любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения должна присутствовать для создания значительной стоимости. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность и тенденции, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, и все это, взаимодействуя между собой, создает, сохраняет, изменяет стоимость недвижимости. В целях уточнения термина «недвижимость» проанализированы некоторые характеристика недвижимости.

При этом нами недвижимость определяется как наиболее фундаментальный стационарный, долговечный и неоднородный, подлежащий по закону государственной регистрации товар, который в сильной степени взаимодействует с окружающей средой и требует постоянного управления состоянием в целях сохранения и повышения овеществленной в ней стоимости. В связи с введенным нами определением недвижимости как товара она может обладать специфическими характеристиками. В этом плане организация любого предприятия, в частности акционерного, требует вложения капитала, и эти вложения могут быть как в денежной, так и в чисто физической форме (производственные здания, помещения, оборудование). Причем, участие акционера в образовании предприятия в форме выделения им производственных фондов может быть даже более эффективным, особенно при условии их высокого научно-технического уровня, что обеспечивает экономию средств и времени.

Развитие и функционирование рынка недвижимости обусловлено спецификой самого объекта рыночных отношений, т.е. недвижимости. Исходя из вышеизложенного, специфическими характеристиками недвижимой собственности являются: редкость, специфика оборота и кругооборота объектов недвижимости, капиталоемкость, долговечность, неоднородность, уникальная полезность, стационарность.

Раскрытие характеристики редкости позволяет сделать вывод о том, что современное планирование городов должно предусматривать максимально эффективное использование уже застроенных территорий. Оборот и кругооборот объектов недвижимости обусловливает деление рынка недвижимости на первичный и вторичный. Исходя из этого, вытекает и

такая особенность функционирования рынка, что, будучи произведенным, его объект остается на рынке в качестве резерва предложения долгое время. Характеристика капиталоемкости свидетельствует о том, что осуществление сделок с недвижимостью зависит от уровня дохода, и всегда связано с аккумулированием финансовых ресурсов. Уникальная полезность и стационарность определяют чаще всего влияние на потребительский выбор при покупке недвижимой собственности, поскольку ценность каждого объекта находится в тесной зависимости от его географического положения и связанных с ним характеристик.

Рынок недвижимости в словарях представляется как сегмент инвестиционного рынка, где покупаются объекты недвижимости, набор организационных, экономических и юридических механизмов, посредством которых передаются право на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены на недвижимость.

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неразработанностью методологии и из-за этого неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала.

Традиционные трактовки рынка недвижимости не достаточно полно раскрывают ее специфику, поскольку в нашем понимании рынок недвижимости это сфера обращения специфического неоднородного по своим характеристикам товара. Считаем, что целесообразно было бы дать следующее наше определение: рынок недвижимости представляет собой сферу обращения специфического неоднородного товара, которая находит расширенную систему экономических отношений между его неоднородными субъектами по сравнению с простыми товарными рынками. Например, специфика данного товара позволяет использовать его не только в качестве инвестиционного объекта, но и объясняет существование операций, характерных в общей массе для данного вида имущества, таких как траст, ипотека, лизинг и т.д. Наиболее общими особенностями формирования и функционирования рынка недвижимости являются следующие:

1) уровень развития (степень активности) рынка недвижимости (как рынка инвестиционных товаров) находится в тесной зависимости от колебаний общеэкономической конъюнктуры;

2) на функционирование рынка недвижимости существенное влияние оказывает фактор сопутствующих затрат (имущественные налоги и затраты на обеспечение функционального состояния объектов недвижимости);

3) специфика объекта рынка недвижимости в значительной степени

влияет на соотношение спроса и предложения на данном рынке.

На наш взгляд, одной особенностью рассматриваемого рынка является характер потребительского спроса. Поэтому спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности. В результате величина спроса как и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.).

На спрос и предложение на рынке недвижимости воздействует ряд факторов, которые достаточно детально рассмотрены профессором А.Н. Асаулом1.

Величина спроса на объекты жилой недвижимости обусловлена многими факторами: транспортной оснащенностью района расположения объекта, его экологическим состоянием, наличием объектов социально-культурного и бытового назначения. Однако, наиболее существенен так называемый фактор местоположения.

Важное значение в исследовании рынка недвижимости, на наш взгляд, имеет детальное изучение его структуры. В связи с неоднородностью объекта недвижимости как товара и неоднородностью субъектов (производители-продавцы и потребители-покупатели) мы предлагаем рынок недвижимости представить в виде многослойной неоднородной системы. Здесь можно выделить как минимум четыре неоднородных слоя. Первый слой - это неоднородные производители-продавцы, второй - неоднородные объекты недвижимости (в основном по качественному составу), третий - потребители-покупатели и четвертый - неоднородные отношения по поводу реализации недвижимости как товара. Первый слой порождает неоднородность предложения, второй слой - неоднородность по качеству и по типу, третий - неоднородность в спросе. Следовательно, элементы рынка товар - спрос - предложения являются неоднородными. Все это в совокупности порождает неоднородность механизмов функционирования рынка.

Таким образом, рынок недвижимости в системе рынков является неоднородной интегрированной категорией рынка, имеющей структуру, сегментируемую по целой группе критериев.

В общем виде рынок недвижимости представляет собой экономиче-

1 Асаул А Н. Экономика недвижимости. - СПб.: Гуманистка, 2003.

ский механизм отношений, складывающихся между покупателями (потребителями) и продавцами недвижимости и поставщиками ресурсов. Рынок недвижимости является базой для существования остальных видов рынков.

Это рынок неоднородных, индивидуальных, ограниченных товаров и услуг. Неоднородность и индивидуальность объясняются уникальностью каждого объекта недвижимости. Например, жилые дома одинаковой серии имеют различное местоположение; участки лесного фонда, одинаковые по породному составу, различаются по степени их транспортного освоения и т.д., а также посреднические услуги при купле-продаже и сдаче внаем (в аренду) недвижимого имущества, оказываемые различными биржами недвижимости, брокерскими конторами и агентствами недвижимости, имеют также различное содержание. Все это свидетельствует о неоднородности качества недвижимости как товара, что нами было рассмотрено ранее. Кроме того, неоднородными являются экономические агенты рынка - производители и потребители недвижимости.

Неоднородность рынка недвижимости непосредственно связана с его сложной структурой и охватывает своим влиянием многие сферы экономики. Экономическая структура рынка недвижимости и его функционирование определяются, прежде всего, следующими факторами: формами собственности на недвижимое имущество (государственная, частная, муниципальная и др.); уровнем развития законодательства, регулирующим отношения в сфере экономики недвижимости; наличием институциональных структур в сфере недвижимости; уровнем приватизации и разгосударствления предприятий и организаций в стране; общей экономической ситуацией в стране; плотностью населения и густотой дорожной сети.

Проанализированы и выявлены, что тенденции развития и становления рынка недвижимости в значительной степени определяются и зависят: во-первых, от дальнейшей реализации земельной реформы; во-вторых, от создания благоприятных условий для более активного вовлечения объектов недвижимости как товара в гражданский оборот; в-третьих, создание инфраструктуры институтов рынка недвижимости; в-четвертых, в последние годы степень неоднородности рынка недвижимости по ее объектам и субъектам усиливается и следовательно наблюдается ориентация на удовлетворение спроса более состоятельных потенциальных потребителей; в-пятых, начинает развиваться и функционировать ипотечного кредитования России.

В результате анализа спроса и предложения на рынке недвижимости выявлены следующие тенденции: превышение спроса над предложением в начальный период и его относительную стабилизацию в настоящее время (исключение составляет превышение предложения на первич-

ном рынке недвижимости, где спрос отстает от предложения); в условиях преобразования экономики обострилась проблема усиления изменчивости спроса и предложения по регионам; повышаются потребности к динамичному развитию институтов рынка недвижимости и к научным исследованиям, связанным с увеличением качества строительства новых объектов недвижимости; возникают новые проблемы определения уровня качества недвижимого товара, информации и знания о нем в связи с развитием и формированием нового вида деятельности - оценочной деятельности.

Во второй главе осуществлен анализ понятия «качество недвижимости». При этом систематизируются известные формулировки понятия «качество», показывается уровень исследованности проблемы качества в экономической теории. Устанавливается взаимосвязь качества с элементами рыночного механизма - спросом, предложением и конкурентоспособностью. Исследуются экономические основы анализа, измерения уровня качества и удовлетворения потребностей потребителей качеством специфического товара, как «недвижимость», а также взаимные связи качества товара - недвижимости с требованиями потребителей.

В своих исследованиях спроса и предложения А. Маршалл столкнулся с проблемой качества. Он пишет: «Трудно также установить, что товары, о которых идет речь, всегда одинакового качества... Почти невозможно должным образом учитывать изменения в качестве многих видов изделий»2.

В рассмотренных А. Маршаллом примерах, связанных с качеством, наталкивается на сложную проблему - проблему неоднородности товара по качеству. В дальнейшем в своем замечании «о статистике потребления» А. Маршалл указывает на распределение различных видов потребления между различными классами населения.

Ж. Дюпюи приводит примеры из сферы качества недвижимости, а именно гражданских сооружений, в том числе железных дорог. Он в неявном виде приводит сравнение качества двух железных дорог. «Полезность двух путей сообщений, несмотря на их одинаковую загруженность и одинаковые транспортные расходы может представлять огромную разницу.... Одна может быть очень полезной, а другая почти бесполезной.

Действительно, одна железная дорога была построена вслед за грунтовой, плохо проложенной дорогой, к тому же более длинной, где передвижение было медленным и дорогостоящим. Другая железная дорого пролегает параллельно пароходному движению и ее пассажиры выигрывают всего лишь несколько минут по сравнению с и так довольно коротким путем.

Таким образом, любое повышение тарифов приведет к тому, что

2Маршалл А. Принципы политической экономии -М.: Прогресс, 1983.

вторая железная дорога потеряет пассажиров и покажет, что она представляет небольшую полезность, в то время как первая не потеряла бы ни одного пассажира, если ба прибегнуть к подобной же мере, т.е. повышению тарифа.

Недвижимым имуществом признаются по закону земли и всякие угодья, дом, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги ».

Этот весьма удачный пример наталкивает нас к мысли, что качество недвижимости имеет пространственный характер. Мы можем сказать, что в общем случае понятие «качество недвижимости» непосредственно связано с окружающей средой и зависит от нее. Все это будет нами использовано при расширении понятия «качество недвижимости».

В экономической теории понятию «качество недвижимости» уделено неоправданно малое внимание. Поэтому в дальнейшем в работе мы вынуждены обращаться к различным литературным источникам, в которых обсуждаются вопросы качества. В связи с этим разрешение указанных проблем в сфере понятия «качество» требует и тщательного политэкономического анализа. Поэтому в целях указанных трудностей в части раскрытия основных политэкономических свойств мы провели аналитический обзор прикладных работ известных зарубежных и отечественных ученых из разных отраслей К. Исикава, О.В. Михайлова, Л.Е. Басковского и Р.А. Фатхутдинова, авторов диссертационных исследований.

На наш взгляд, с появлением экономической науки понятие качество приобрело экономический смысл. По нашему мнению, Аристотель, говоря о «различии», заложил относительность понятий качества и конкурентоспособности; китайская трактовка закладывает смысл о превосходстве, как характеристике, качественного, конкурентоспособного объекта; японский ученый К. Исикава сводит рассмотрение качества с удовлетворением потребителей, что очень характерно для конкурентоспособности, с потребительским спросом; формулировки качества по ГОСТу и международным стандартам практически совпадают с определениями конкурентоспособности.

Реальное продвижение от повышения качества товара, в том числе и недвижимости к повышению качества жизни в целом - это основная стратегическая задача, альтернативы которой нет. Качество должно стать ежедневной заботой руководителей предприятий и органов государственной власти.

Экономический подход к качеству во многом определяется видом производства недвижимости, соотношением спроса и предложения, кон-

'3Вехи экономической мысли. Под ред. В.М. Гальперина. - СПб : Экономическая школа, 2000, Dupuit J. De la measure de lutihte des travaux publies. Annales des ponis et chausses, 1844. T. VIII, 2 seria

курентной борьбой основных производителей недвижимости. Таким образом, по мере развития и возникновения новых технологий, появления наукоемких производств затраты на обеспечение качества недвижимости стали сравнивать с тем экономическим эффектом, который от него ожидают.

Уровень качества товара в целом и качества недвижимости в частности зависит от экономически целесообразной величины затрат для его достижения. Рубль, вложенный в обеспечение качества, может на каком-то начальном этапе работы принести десятки, а то и сотни рублей дохода. По мере дальнейшего увеличения затрат на обеспечение качества происходит снижение соответствующей отдачи на вложенную и денежную единицу. Увеличение затрат на обеспечение качества приводит к тому, что на каждый вложенный рубль полученный эффект будет равен одному рублю дополнительного дохода. При больших затратах вложения будут давать меньшую отдачу. Этот предел при экономическом подходе позволяет выбрать оптимальный уровень качества.

Таким образом, полнота удовлетворения потребностей зависит не только от объема недвижимости, но и от ее качества, соответствия ее структуры содержанию и структуре потребностей. В экономической теории понятие «качество» чаще всего связывается со следующими категориями: стоимость или общественная ценность; потребительная стоимость или общественная полезность; общественно необходимые затраты труда; издержки производства; добавленная стоимость; конкуренция.

Рассматривая качество с теоретических позиций, следует учитывать, что товар, с одной стороны, предназначен для обмена (продажи) - и обладает меновой стоимостью, а с другой стороны - потребительной стоимостью. .

Можно сделать вывод, что общая экономическая основа потребительной стоимости и качества недвижимости состоит в том, что обе эти категории связаны с удовлетворением определенной потребности, а различие сводится к тому, что потребительная стоимость имеет отношение к удовлетворению заданной потребности через количество недвижимости, тогда как качество недвижимости относится к удовлетворению потребности через единицу недвижимости. Добавленная стоимость недвижимости в большей мере является функцией качества, т.е. качество имеет тем большее значение, чем большую долю в стоимости недвижимости занимает добавленная стоимость.

Обосновано современное политэкономическое представление о качестве недвижимости, которое основывается на степени удовлетворения потребностей потребителей, т.к. они неоднородны, то это влечет за собой неоднородность и качества недвижимости. Вскрыто, что одно и то же количество труда, выраженное в единице времени способно создавать раз-

ные качества, а, следовательно, - разные стоимости.

Выявлено, что уровни полезности общественно-необходимых затрат труда будут выше у тех производителей, которые при прочих равных средних условиях оказывают более качественные услуги или производят более качественные товары. Установлено, что общая экономическая основа потребительной стоимости и качества недвижимости состоит в том, что обе эти категории связаны с удовлетворением определенной потребности, а различие сводится к тому, что потребительная стоимость имеет отношение к удовлетворению заданной потребности через количество недвижимости, тогда как качество недвижимости относится к удовлетворению потребности через единицу недвижимости. Добавленная стоимость недвижимости в большей мере является функцией качества, т.е. качество имеет тем большее значение, чем большую долю в стоимости недвижимости занимает добавленная стоимость.

Нами в работе показано, что в настоящее время огромное влияние уделяется исследованиям состояния и тенденций спроса и предложения на рынке недвижимости. И это вполне закономерно, так как от спроса, предложения и их соотношения в определяющей степени зависят цены, доходность, риски приобретения или создания объектов недвижимости.

Длительность реакции предложения на изменение цен на рынке недвижимости наиболее характерна для рынка вновь создаваемых объектов недвижимости и в меньшей мере - для рынка уже созданных объектов, что является одним из оснований выделения в структуре рынка недвижимости первичного и вторичного рынка.

Нами рассматривается, что рынок недвижимости является одной из существенных составляющих в любой национальной экономике. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда и рынок капитала сами по себе без недвижимости вряд ли могут существовать, ведь даже финансовые институты (банки, биржи, инвестиционные компании и т.п.) должны быть участниками рынка недвижимости для приобретения или аренды помещений, необходимых для их деятельности.

Развитие рынка недвижимости зависит от большого количества факторов, среди которых на первом месте находятся спрос и предложение. Основное свойство спроса заключается в том, что при неизменности всех прочих параметров снижение цены на товар (услугу) ведет к возрастанию спроса и наоборот. Изменение спроса зависит от таких факторов, как: потребительские вкусы или предпочтения покупателей; качество недвижимости, количество покупателей; уровень денежных доходов покупателей; цены на сопряженные товары (взаимозаменяющие); потребительские ожидания относительно будущих цен и доходов предложения является прямая связь между количеством

предлагаемого товара и ценой, т.е. с повышением цены соответственно возрастает величина предложения, при снижении цен сокращается предложение. Это свидетельствует о том, что производители, собственники, продавцы скорее готовы изготовить или предложить к продаже большое количество своего товара по высокой цене, чем по более умеренной, низкой цене.

Изменения в предложении зависят от: качества строительных материалов, цен на ресурсы, товары, услуги; налогов и дотаций; технологии производства; цен на другие товары и ресурсы; ожидания изменений цен производителей, продавцов; числа продавцов.

Таковы самые общие представления о рыночной модели экономики и все они полностью применимы в сфере недвижимости.

На наш взгляд, удобно представлять себе рынок в виде неоднородного цилиндрического пространства, которое с учетом неоднородности определенных признаков по слоям можно разделить сверху донизу на секторы. Таких секторов будет всего три: неоднородный товар по качеству в виде множества конкретных объектов недвижимости; качество работы, т. е. множество различных строительных технологий и т.д.; неоднородные по качеству услуги - разнообразные виды посредничества, оценка по разным методам, дифференцированный маркетинг и т.д.

Повышение качества недвижимости является одним из условием фактического удовлетворения запросов покупателей.

Однако оценка качества недвижимости и уровня удовлетворения запросов покупателей и особенно, как нам представляется, их измерение является сложной задачей.

В настоящее время товаропроизводители при определении показателей качества объектов недвижимости широко пользуются инструментальными и экспертными методами. Инструментальные методы основаны на физических эффектах и использовании специальной аппаратуры. Экспертные методы используются там, где физическое явление не открыто или очень сложно для использования. Разновидностью экспертного метода является, так называемый органолептический метод, основанный на использовании органов чувств человека.

Существует еще несколько различных подходов к оценке качества недвижимости, использующих многофакторные модели. Самыми распространенным среди них является метод идеальной точки. Однако модель Фишбейна и метод идеальной точки приводят к различным оценкам значимости показателей отношения потребителей.

Недостаточный объем предложения недвижимости, пользующейся спросом, причиняет неудобство потребителям. Чрезмерный объем предложения означает перерасход трудовых ресурсов, строительных материалов и энергии. Регулирование затрат и обеспечение требуемого уровня

качества - это две стороны одной проблемы прибыли. Поэтому нужно всегда стремиться к строительству объектов недвижимости в точно заданном объеме, с заданным уровнем качества и по определенной цене4.

В данной главе систематизированы этапы трансформации формулировок понятия качества и его динамика перехода в экономическую категорию в ходе исторического развития рынка во взаимосвязи с экономической категорией «недвижимость». Качество недвижимости должно быть обеспечено во всех стадиях производственных направлениях деятельности фирмы, в том числе при проектировании, производстве, сбыте, эксплуатации, изучении спроса потребителей и т.д.

Предложен новый подход измерения уровня качества недвижимости, базирующийся на экономической трактовке понятия качества и использования меры сходства между параметрами качества объекта недвижимости и требованиями потребителей, который основан на сопоставлении параметров недвижимости с параметрами базы сравнения потребностей потребителей.

Введены показатели качества недвижимости и меры удовлетворения потребностей потребителей и на их основе предложены новые методы анализа и оценки уровня удовлетворения потребностей потребителя качеством недвижимости. Показатель качества недвижимости - это мера удовлетворения потребителей на рынке недвижимости. Введены обоснованные с позиций экономической теории показатели качества недвижимости, удовлетворяющие трем условиям: максимальное соответствие товара базе сравнения, которое означает потенциально достижимый уровень качества; симметричность относительно покупателя и продавца; монотонность убывания показателя качества с увеличением расхождения качества недвижимости от требований потребителя. Результаты могут найти применение при имитации работы рынка недвижимости или при его моделировании. Сделан вывод о необходимости расширения методов государственного регулирования на рынке недвижимости по обеспечению цены в соответствии с качеством недвижимости.

В заключении диссертационной работы обобщены основные теоретические и практические выводы исследования.

3. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ ОТРАЖЕНО В СЛЕДУЮЩИХ ПУБЛИКАЦИЯХ АВТОРА

1. Мухамадиев Р.Н., Сафиуллин Н.З., Закирова Р.С., Клычова Г.С. Методические подходы к определению оптимального уровня затрат на

4 Сафиуллин НЗ Многомерный рынок теория и методология - Казань: Изд-во Казанск гос ун-та, 2002

предотвращение окружающей среды в нефтегазодобывающей промышленности / Материалы конф. «Актуальные проблемы развития АПК Республики Татарстан на современном этапе». - Казань: Изд-во КГСХА, 2001.-С. 46-47.

2. Мухамадиев Р.Н., Сафиуллин Л.Н. Оценка правовых механизмов обеспечения эколого-экономической безопасности / Сборник докладов науч.-метод. конф. «Совершенствование преподавания в высшей школе». - Казань, Карпол, 2001. - С. 115-118.

3. Мухамадиев Р.Н., Сафиуллин Л.Н. Экономические аспекты экологических проблем при разработке нефтяных месторождений Республики Татарстан / Сборник докладов науч.-метод. конф. «Совершенствование преподавания в высшей школе», г. Казань, Карпол, 2001. - С. 83.

4. Мухамадиев Р.Н. Проблемы спроса и предложения в становлении рынка недвижимости / Сборник научных статей Всероссийской на-уч.-практич. конф. «Теория и практика структурных преобразований экономики отраслей и регионов». - Екатеринбург: Институт экономики УрОРАН, 2003.-С. 239-241.

5. Мухамадиев Р.Н. Система отношений собственности в переходный период / Материалы конф. «Конкурентоспособность - основа стратегического развития России». - СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2003. - С. 191193.

6. Мухамадиев Р.Н., Сафиуллин Л.Н. Развитие институциональной инфраструктуры рынка недвижимости / Сборник научных статей Всероссийской науч.-практич. конф. «Теория и практика структурных преобразований экономики отраслей и регионов». - Екатеринбург: Институт экономики УрОРАН, 2003. - С. 263-264.

7. Мухамадиев Р.Н., Сафиуллин Н.З. Специфика рынка недвижимости в сфере земельных отношений / Материалы науч.-практич. конф. «Социально-экономические проблемы развития АПК России». - М.: МГСХА, 2003.

8. Мухамадиев Р.Н., Сафиуллин Н.З. Особенности взаимодействия спроса и предложения на рынке недвижимости / Материалы науч.-практич. конф. «Социально-экономические проблемы развития АПК России». - М.: Центр инновационных технологий, 2004. - С. 16-17.

9. Мухамадиев Р.Н., Сафиуллин Н.З. Особенности российского рынка недвижимости / Материалы Междунар. науч.-практич. конф. «Актуальные проблемы современной экономики». - Казань: Изд-во КГТУ им. А.Н. Туполева, 2004. - С. 277-280.

Формат 60x84 1/16. Бумага газетная. Печать офсетная. Печ.л.1,5. Усл.печ.л. 1,39. Усл кр.-отт. 1,39. Уч изд.л. 1,0. Тираж 100. Заказ №35/2

Типография Издательства Казанского государственного технического университета 420111, Казань, К. Маркса, 10

Л 2239

— »

2 21С 2СС5

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Мухамадиев, Руслан Назимович

Введение

Глава 1. Методологические основы исследования недвижимости в современных условиях

1.1. Эволюция категории «недвижимость» в системе экономических отношений

1.2. Сущность и специфика рынка недвижимости

1.3. Тенденции развития и становления рынка недвижимости

Глава 2. Качество недвижимости во взаимосвязи с элементами рыночного механизма

2.1. Экономические основы понятия «качество недвижимости»

2.2. Качество как доминантный фактор спроса, предложения и конкурентоспособности на рынке недвижимости

2.3. Методологические основы диагностики качества недвижимости

Диссертация: введение по экономике, на тему "Тенденции развития рынка недвижимости в условиях преобразования экономики"

Актуальность темы исследования. В процессе перехода от командно-административной системы к рыночным методам хозяйствования на арене российской экономики возникло целое множество относительно новых социально-экономических реальностей. В их числе особое место занимает рынок недвижимости с его особенностями, закономерностями, тенденциями и сложными проблемами развития, с которыми отечественная экономика в обозримом прошлом не сталкивалась.

В то же время считаем, что создание ускоренных условий развития рынка недвижимости является одним из главных направлений обеспечения экономического роста и решения задачи удвоения валового внутреннего продукта, поставленной Президентом России В.В. Путиным в ежегодном Послании Федеральному Собранию РФ на 2003 год. Это связано с тем, что недвижимость выступает в качестве основного компонента любой национальной экономики. Так, история становления и развития экономики передовых стран мира свидетельствует о том, что необходимым условием для успешного функционирования рыночной структуры является высокий уровень развития рынка недвижимости в масштабах всей национальной экономики. По данным мировой статистики на долю недвижимости приходится более половины мирового богатства. Без рынка недвижимости не могут и существовать, и развиваться такие рынки, как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и другие. Например, рыночное перераспределение квартир позволит улучшить использование жилого фонда, стимулировать расселение части населения, проживающего в коммунальных квартирах и, следовательно, решить многие социальные проблемы по стране в целом.

Вместе с тем, социальные проблемы в обустройстве населения не только сохраняются, но и усиливаются. Этому способствует постоянный приток в Россию беженцев и вынужденных эмигрантов из стран ближнего зарубежья. Также, в послеприватизационный период в городах возникла проблема использования квартир, находящихся в собственности, не по прямому назначению (для размещения в них офисов, контор, мастерских, вычислительных центров и т.д.), что не способствует решению жилищной проблемы, поскольку значительная часть жилплощади изымается из общегородского фонда. Однако, способы борьбы с этим ограничивают свободу собственника и зачастую носят незаконный характер. При этом большое количество криминальных ситуаций возникает в связи с наличием практически в каждой сделке «левых» долларов, передаваемых из рук в руки после завершения процедуры официальной регистрации.

В результате анализа спроса и предложения недвижимости возникла необходимость исследования следующих тенденций развития рынка недвижимости: превышение спроса над предложением в начальный период и его относительную стабилизацию в настоящее время (исключение составляет превышение предложения на первичном рынке недвижимости, где спрос отстает от предложения), обострение проблемы усиления изменчивости спроса и предложения по регионам; возрастание потребностей к динамичному развитию институтов рынка недвижимости и требований к научным исследованиям, связанным с увеличением качества строительства новых объектов недвижимости; возникновение новых проблем определения уровня качества недвижимого товара, информации и знания о нем в связи с развитием и формированием оценочной деятельности недвижимости.

Российский рынок недвижимости остро переживает все проблемы переходной экономики. На нем отразились многие ошибки проведения реформ, в том числе просчеты приватизации, связанные с нарушением ее сущности и соотношения темпов разгосударствления, демонополизации, несовершенством нормативно-правовой базы регулирования отношений в сфере недвижимости.

Разрыв между этими процессами во времени и в региональном пространстве привели к воспроизводству множественных негативных тенденций, в том числе, возникновению многочисленных частных монополий и на этой основе формированию олигархической структуры экономики.

Это во многом было обусловлено слабой разработанностью теоретических и методологических основ недвижимости в системе экономических отношений и форм их проявления в хозяйственной практике.

Таким образом, с переходом России к рыночной экономике начало возрождаться российский рынок недвижимости, это обстоятельство породило актуальную научную проблему выявления тенденций развития, теории и практики рынка недвижимости с учетом условий преобразования экономики, в связи с чем, перед отечественной наукой возникла настоятельная потребность в методологических исследованиях таких экономических категорий, как «недвижимость», «качество недвижимости» и их взаимосвязей с элементами рыночного механизма - спросом, предложением и конкурентоспособностью на рынке недвижимости.

Степень разработанности проблемы. Научному интересу автора в исследуемой проблеме способствовало то обстоятельство, что до настоящего времени недостаточно полно разработаны методологические основы исследования недвижимости как экономической категории и особенно ее взаимосвязи с элементами рыночного механизма.

Изучению проблем недвижимости посвящено немало работ зарубежных и отечественных ученых-экономистов. Наиболее значительный вклад, на наш взгляд, в исследование недвижимости внесли Л.Абалкин, И. Балабанов, А. Грязнова, Т. Игнатова, Ч. Акерсон, Л. Элвуд, Н. Колесов, В. Куликов, Д. Львов, В. Медведев, С. Максимов, А. Асаул, Ю. Ольсевич, В. Радаев, Ф. Рыбаков, В. Горемыкин, О. Доничев, Р. Нагаев, М. Федотова, В. Петров, Е. Тарасевич, Дж. Фридман, Н. Ордуэй, Ж. Дюпюи, Г.Гаррисон, Д.Купер, И.Джонсон, У.Шепкель, А.Ринг, Б.Бойс и другие [2, 10, 11, 14, 17, 27, 37, 38, 40, 44, 54, 55, 68, 73,92, 94, 95, 102, 118, 121, 140, 145, 150, 153, 156, 161, 168, 169]. В большинстве указанных работах недвижимость рассматривается с позиции ее оценки, определения рыночной стоимости, а также как объект юридического права, не затрагивая методологические проблемы формирования и развития рынка недвижимости и как следствие этого, не достаточно рассмотрены фундаментальные процессы, происходящие в этой отрасли экономики.

Проблемы формирования и развития этой части рынка раскрыты в научных работах и диссертационных исследованиях таких авторов как Р.В. Бабенко, Т.В. Береговых, О.Э. Бессонова, Р. Страйк, Т. Кингсли, В.Ю. Субботина, И.Н. Шестака, И.А. Сергеевой, Е. Щербакова, Ю.А. Яковлева и других [13, 19, 20,42, 48, 52, 53, 57, 63, 64, 66, 70, 71, 75, 93, 108, 119, 138, 141, 147, 149, 155, 163, 177]. В указанных работах в основном проводятся исследования по проблемам оценки недвижимости, моделирования рынка недвижимости, налогообложения, инвестирования в жилищное строительство, механизмам функционирования риэлторских организаций на рынке недвижимости. Как видно, все они принадлежат прикладным аспектам недвижимости. За период 1995-2004 гг. (на взгляд автора, именно в этот период произошло основное становление отечественного рынка недвижимости) лишь незначительное число диссертаций [133, 157, 165] защищены по специальности 08.00.01. - Экономическая теория.

Вместе с тем, обзор литературных источников по экономической теории показал, что исследования проблем, связанных с качеством недвижимости практически отсутствует. Однако, на наш взгляд, следует отметить работу Ж. Дюпюи «О гражданских сооружениях» [29, 178]. Он, ссылаясь на работы Ж.-Б. Сэя и Мак-Куллоха, приводит примеры из сферы недвижимости, а именно гражданских сооружений и развивает понятие качества в неявном виде, сравнивая качества двух железных дорог.

Исследования качества товара в целом, в том числе и недвижимости, с точки зрения анализа относится к более трудным и актуальным задачам экономической теории. Это подтверждает Нобелевский лауреат Дж. Стиглер. По его мнению, «экономическая теория пока еще не нашла хорошего определения того, что есть качество, и эта неопределенность затрагивает все проблемы, куда входит понятие «качество» [29, 179].

Все это свидетельствует об актуальности темы, связанной с исследованием тенденций развития рынка недвижимости в условиях преобразования экономики, имеющей большую теоретическую и практическую значимость для стабильного и устойчивого экономического роста России.

Предметом исследования диссертационной работы являются экономические категории «недвижимость» и «качество недвижимости» и выявление тенденций развития рынка недвижимости в системе экономических отношений.

Объектом исследования стали формы взаимосвязи и взаимодействия качества недвижимости с элементами рыночного механизма - спроса, предложения и конкурентоспособности, имеющие общезначимый характер в условиях преобразования экономики.

Рабочей гипотезой диссертационной работой является предположение о том, что рынок недвижимости является одной из существенных составляющих национальной трансформационной экономики и его развитие непосредственно связано с уровнем разработанности методологической базы, заключающейся: во-первых, в достоверном толковании экономических категорий «недвижимость» и «качество» недвижимости, при этом недвижимость рассматривается как неоднородный и сильно взаимодействующий со средой товар; во-вторых, в установлении новых форм взаимосвязей фактора качества недвижимости со спросом и предложением, способствующих углублению понимания экономических процессов и обеспечению качественной информацией экономических субъектов на рынке недвижимости.

Цель диссертационной работы состоит: во-первых, в формировании на системной основе понятийного аппарата экономической категории «недвижимость», во-вторых, обосновании форм взаимодействия ее с элементами рыночного механизма - спроса, предложения, качества и конкурентоспособности, в-третьих, в выработке методологических основ диагностики недвижимости и на базе этого реализации конкретных направлений по формированию и регулированию отношений недвижимости в экономике России.

Для реализации указанной цели в процессе исследования были поставлены следующие задачи:

1) на основе историко-логического подхода исследовать эволюцию экономической категории «недвижимость»;

2) раскрыть сущность и специфику рынка недвижимости России;

3) выявить тенденции развития и становления рынка недвижимости в условиях преобразования экономики;

4) определить и обосновать экономические основы понятия «качество недвижимости»;

5) изучить качество как доминантный фактор спроса, предложения и конкурентоспособности на рынке недвижимости;

6) раскрыть методологические основы диагностики качества недвижимости.

Методологическую и теоретическую основу исследования составляют теории и концепции, представленные и обоснованные в произведениях классиков экономической теории (политэкономии) и работах современных российских и зарубежных авторов. Теоретические аспекты диссертационной работы реализуются автором посредством использования положений общей теории систем (системного подхода), исторического и логического методов исследования и применения системно-структурного подхода к рассмотрению социально-экономических процессов, а также методов микро- и макроэкономического анализа. Системный подход позволил автору представить причинно-следственную связь между категорией «недвижимость» с другими экономическими категориями.

Информационной базой исследования стали аналитические и статистические материалы Государственного комитета по статистике Российской Федерации и Республики Татарстан, фактологический и методический материалы, а также материалы глобальной информационной сети Интернет. Использованы законодательные акты Российской Федерации в области регулирования отношений на рынке недвижимости.

Научная новизна диссертационной работы заключается в следующем:

- предложена новая авторская интерпретация экономической категории «недвижимость», которая базируется на проведенном анализе и развития содержательной сущности данного понятия с формулировкой нового его определения;

- дана новая формулировка определения экономической категории «качество недвижимости» с учетом ее неоднородности и влияния среды в результате чего установлены формы ее взаимодействия с такими категориями как «спрос», «предложение», «конкурентоспособность»;

- раскрыта специфика недвижимости как товара, заключающаяся в ограниченности спроса на него из-за пространственного характера его качества.

- установлено, что общеэкономическая основа потребительной стоимости и качества недвижимости состоит в том, что обе эти категории связаны с удовлетворением определенной потребности, а различие сводится к тому, что потребительная стоимость имеет отношение к удовлетворению заданной потребности через количество недвижимости, тогда как качество недвижимости относится к удовлетворению потребности через единицу недвижимости;

- предложен новый подход диагностики недвижимости, базирующийся на новой экономической трактовке понятия «качество» и использования меры сходства между параметрами качества объекта недвижимости и требованиями потребителей;

- выявлены основные тенденции развития и становления рынка недвижимости в условиях преобразования экономики, имеющие большое теоретическое и практическое значение, способствующее лучшему пониманию процессов, происходящих в сфере недвижимости.

Новые научные результаты, полученные лично автором в ходе диссертационного исследования, заключаются в следующем:

- систематизирована неоднородность рынка недвижимости по признакам неоднородности товаров, производителей и потребителей;

- предложено направление развития институциональной инфраструктуры рынка недвижимости, связанное с последовательным воссозданием эффективных систем взаимодействия неоднородных участников рынка недвижимости. Показана необходимость такой инфраструктуры для повышения эффективности обеспечения качества в процессе производства и потребления полезных свойств объектов недвижимости;

- выявлено и обосновано, что базой обеспечения качества недвижимости является взаимодействие экономических агентов на договорных основах производитель недвижимости - потребитель недвижимости, производитель недвижимости - производитель ресурсов, производитель недвижимости - государство.

- разработана новая концепция диагностики объектов недвижимости на основе теоретического обоснования экономического метода измерения качества;

- установлены устойчивые взаимные связи и закономерности изменения спроса и предложения недвижимого товара в зависимости от цены и качества.

Практическая значимость выводов и предложений обоснованных в диссертации, заключается в том, что полученные научные результаты способствуют углублению понимания тенденций развития экономических процессов, протекающих на рынке недвижимости и обеспечению достоверной и качественной информацией экономических субъектов и в возможности их использования:

1. Федеральными и региональными государственными органами при выработке политики в области рынка недвижимости.

2. Субъектами хозяйствования в диагностике и прогнозировании их конкурентоспособности.

3. В учебном процессе в преподавании курсов «Экономическая теория», «Экономика недвижимости», «Отношения собственности», «Оценка недвижимости», «Управление собственностью», а также специализированных курсов по проблемам недвижимости.

Апробация результатов исследования. Основные теоретические положения и практические рекомендации диссертационного исследования доложены, обсуждены и апробированы на всероссийских, республиканских, городских, межвузовских научно-практических конференциях и семинарах в г. г. Москва (2003, 2004 гг.), Санкт-Петербург (2003 г.), Екатеринбург (2003 г.), Казань (2001-2004 гг.).

Научные результаты и выводы диссертации нашли отражение в 9 опубликованных работах общим объемом 3,2 п.л.

Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, двух глав, включающих шесть параграфов, заключения, списка литературы, 3 приложений, 7 рисунков и 7 таблиц. Список литературы включает в себя 179 наименования.

Диссертация: заключение по теме "Экономическая теория", Мухамадиев, Руслан Назимович

Основные выводы, рекомендации и результаты исследования, представленные в диссертации, заключаются в следующем.

1. В диссертационной работе обоснована актуальность исследования, сформулирована цель исследования, на основе чего поставлены и решены задачи исследования.

2. Предложена новая гипотеза о тенденции развития рынка недвижимости в условиях преобразования экономики, состоящая в том, что рынок недвижимости является одной из существенных составляющих национальной трансформационной экономики и его развитие непосредственно связано с уровнем разработанности методологической базы, заключающейся: во-первых, в достоверном толковании экономических категорий «недвижимость» и «качество» недвижимости, при этом недвижимость рассматривается как неоднородный и сильно взаимодействующий со средой товар; во-вторых, в установлении новых форм взаимосвязей фактора качества недвижимости со спросом и предложением, способствующих углублению понимания экономических процессов и обеспечению качественной информацией экономических субъектов на рынке недвижимости.

3. Проанализировано возникновение и эволюция экономических категорий «недвижимость», начиная с семнадцатого века до настоящего времени. При этом предложена новая авторская интерпретация экономической категории «недвижимость», которая базируется на проведенном анализе и классификации развития содержательной сущности данного понятия с формулировкой нового его определения. В результате чего сформулированы важные его характеристики как товара с учетом взаимодействия с окружающей средой и неоднородностью, а также необходимостью управления состоянием в целях поддержания овеществленной в нем стоимости.

4. В результате проведенного исследования можно считать вполне обоснованным необходимость дополнительного более детального изучения недвижимости как товара, а также рынка недвижимости как сферы обращения недвижимого специфического неоднородного товара.

5. Дана новая формулировка определения экономической категории «качество недвижимости» с учетом ее неоднородности и влияния среды в результате чего установлены формы ее взаимодействия с такими категориями как «спрос», «предложение», «конкурентоспособность».

6. Раскрыта специфика недвижимости как товара, заключающаяся в ограниченности спроса на него из-за пространственного характера его качества. При этом установлено, что общеэкономическая основа потребительной стоимости и качества недвижимости состоит в том, что обе эти категории связаны с удовлетворением определенной потребности, а различие сводится к тому, что потребительная стоимость имеет отношение к удовлетворению заданной потребности через количество недвижимости, тогда как качество недвижимости относится к удовлетворению потребности через единицу недвижимости.

7. Предложен новый подход диагностики недвижимости, базирующийся на новой экономической трактовке понятия «качество» и использования меры по сходству и различию между параметрами качества объекта недвижимости и требованиями потребителей. При этом разработана новая концепция диагностики объектов недвижимости на основе теоретического обоснования экономического метода измерения качества.

8. Систематизирована неоднородность рынка недвижимости по признакам неоднородности товаров, производителей и потребителей.

9. Предложено направление развития институциональной инфраструктуры рынка недвижимости, связанное с последовательным воссозданием эффективных систем взаимодействия неоднородных участников рынка недвижимости. Показана необходимость такой инфраструктуры для повышения эффективности обеспечения качества в процессе производства и потребления полезных свойств объектов недвижимости.

10. Выявлено и обосновано, что базой обеспечения качества недвижимости является взаимодействие экономических агентов на договорных основах производитель недвижимости - потребитель недвижимости, производитель недвижимости - производитель ресурсов, производитель недвижимости - государство.

11. Установлены устойчивые взаимные связи и закономерности изменения спроса и предложения в зависимости от цены и качества недвижимого товара.

12. Впервые предложена классификация рынка недвижимости по признаку неоднородности по уровню и качеству, по форме организации и деятельности. Так, рынок недвижимости является неоднородным по товарам, производителям и потребителям. При этом выделены четыре неоднородных слоя на рынке недвижимости. Первый слой - это неоднородные производители-продавцы, второй - неоднородные объекты недвижимости (в основном по качественному составу), третий - потребители-покупатели и четвертый -неоднородные отношения по поводу реализации недвижимости как товара.

13. Систематизированы этапы трансформации формулировок понятия качества и его динамика перехода в экономическую категорию в ходе исторического развития рынка во взаимосвязи с экономической категорией «недвижимость». Качество недвижимости, на наш взгляд, должно быть обеспечено во всех стадиях производственных направлениях деятельности фирмы, в том числе при проектировании, производстве, сбыте, эксплуатации, изучении спроса потребителей и т.д.

14. Сделан вывод о том, что качество недвижимости, как экономическая категория, является фактором, связывающим между собой спрос, предложение и конкурентоспособность недвижимости.

15. Введены показатели качества недвижимости и меры удовлетворения потребностей потребителей и на их основе предложены новые методы анализа и оценки уровня удовлетворения потребностей потребителя качеством недвижимости. Показатель качества недвижимости - это мера удовлетворения потребителей на рынке недвижимости. При этом обоснованы с позиций экономической теории показатели качества недвижимости, удовлетворяющие трем условиям: максимальное соответствие товара базе сравнения, которое означает потенциально достижимый уровень качества; симметричность относительно покупателя и продавца; монотонность убывания показателя качества с увеличением расхождения качества недвижимости от требований потребителя.

16. Результаты могут найти применение при имитации работы рынка недвижимости или при его моделировании.

17. Сделан вывод о необходимости расширения методов государственного регулирования на рынке недвижимости по приведению цены в соответствии с качеством недвижимости.

18. Проанализировано и выявлено, что тенденция развития и становления рынка недвижимости в значительной степени определяется и зависит: во-первых, от дальнейшей реализации земельной реформы; во-вторых, от создания благоприятных условий для более активного вовлечения объектов недвижимости как товара в гражданский оборот; в-третьих, создание инфраструктуры институтов рынка недвижимости; в-четвертых, в последние годы усиливается степень неоднородности рынка недвижимости по ее объектам и субъектам, в-пятых, наблюдается ориентация на удовлетворение спроса более состоятельных потенциальных потребителей; в-шестых, начинает функционировать система ипотечного кредитования в России.

19. В результате анализа спроса и предложения на рынке выявлены следующие тенденции:

- превышение спроса над предложением в начальный период и его относительную стабилизацию в настоящее время (исключение составляет превышение предложения на первичном рынке недвижимости, где спрос отстает от предложения);

- в условиях преобразования экономики обострилась проблема усиления изменчивости спроса и предложения по регионам;

- повышаются потребности к динамичному развитию институтов рынка недвижимости и к научным исследованиям, связанным с увеличением качества строительства новых объектов недвижимости;

- возникают новые проблемы определения уровня качества недвижимого товара, информации и знания о нем в связи с развитием и формированием нового вида деятельности - оценочной деятельности.

20. Вместе с тем, социальные проблемы в обустройстве населения жильем не только сохраняются, но и усиливаются. Этому способствует постоянный приток в Россию беженцев и вынужденных эмигрантов из стран ближнего зарубежья. Также, в послеприватизационный период в городах возникла проблема использования квартир, находящихся в собственности, не по прямому назначению (для размещения в них офисов, контор, мастерских, вычислительных центров и т.д.), что не способствует решению жилищной проблемы, поскольку значительная часть жилплощади изымается из общегородского фонда. Однако, способы борьбы с этим ограничивают свободу собственника и зачастую носят незаконный характер. При этом большое количество криминальных ситуаций возникает в связи с наличием практически в каждой сделке «левых» долларов, передаваемых из рук в руки после завершения процедуры официальной регистрации.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ