Модернизация сферы услуг на рынке недвижимости: теория и практика тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Модернизация сферы услуг на рынке недвижимости: теория и практика"



На правах рукописи

Медовый Александр Ефимович

МОДЕРНИЗАЦИЯ СФЕРЫ УСЛУГ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ: ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА

08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами

(сфера услуг)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук

Ростов-на-Дону-2011 .1 6 И ЮН 2011

4850163

Работа выполнена в ГОУ ВПО «Южно-Российский государственный университет экономики и сервиса»

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Белокрылова Ольга Спиридоновна

доктор экономических наук, профессор Владимирова Ирина Львовна

доктор экономических наук, профессор Прижигалинский Владимир Павлович

Ведущая организация: ГОУ ВПО «Сочинский государственный

университет туризма и курортного дела»

Защита диссертации состоится 30 июня 2011 года в 13-00 часов на заседании диссертационного совета Д 212.209.01 при Ростовском государственном экономическом университете (РИНХ)» по адресу: 344002, г. Ростов-на-Дону, ул. Б. Садовая 69, ауд.231.

С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке Ростовского государственного экономического университета (РИНХ)» (г. Ростов-на-Дону, ул.Б. Садовая, 69, ауд. 315), с авторефератом - на официальном сайте ВАК Минобрнауки РФ (http://www.vak.ed.gov.ru).

Автореферат разослан 27 мая 2011г. I <9

Отзывы на автореферат, заверенные печатью, просьба направлять по адресу: 344002; г. Ростов-на-Дону, ул. Б.Садовая, 69, ауд. 337, диссертационный совет Д 212.209.01, учёному секретарю.

Ученый секретарь

диссертационного совета

кандидат экономических наук, доцент Т.В. Пархоменко

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы диссертационного исследования. В настоящее время рынок недвижимости в нашей стране все еще находится в стадии формирования и отличается бессистемностью своего развития. Однако большинство граждан нашей страны и значительное количество юридических лиц, имеющих в собственности, хозяйственном ведении и оперативном управлении объекты недвижимости, вынуждены на этом рынке совершать сделки и оформлять права на недвижимость. Все это приводит к существенным ценовым диспропорциям, связано с большими затратами времени, высокими транзакционными издержками и непосредственно отражается на уровне социально-экономического развития страны.

При этом участники рынка пользуются услугами профессионалов, основным видом деятельности которых является оказание услуг на рынке недвижимости. Данное положение обусловлено тем, что недвижимость обладает специфическими индивидуальными свойствами смешанного характера, с одной стороны, как предмета потребления, с другой -инвестиционного ресурса, с третьей - отличается низкой ликвидностью. Также (■ следует учитывать и такие российские особенности, как., отказ от государственного лицензирования сферы услуг и отсутствие института самодегулирования. Потребность в модернизации сферы услуг на рынке недвижимости все более остро ощущают не только профессиональные участники рынка, но и сами клиенты, заинтересованные в оказании, прежде всего, услуг высокого качества.

Наличие посредников на любом рынке является объективной необходимостью, которая обеспечивает развитие рынка и снижает издержки и риски заинтересованных сторон в процессе совершения сделок. Одним из основных препятствий на пути развития сферы услуг на рынке недвижимости является низкая профессиональная подготовка работников вышеназванной сферы. Кроме того, в большинстве фирм, специализирующихся на оказании услуг на рынке недвижимости, отсутствуют выверенные стереотипы основной деятельности, эффективные схемы управления, критерии и стандарты качества услуг, программы расширения спектра услуг, механизмы стимулирования труда работников. По-прежнему самой распространенной является устаревшая вертикальная авторитарно-бюрократическая система управления в субъектах сферы услуг, характерная для командно-административной экономики, в большинстве фирм не определена стратегическая концепция модернизации

управления на основе современных организационно-экономических инструментов.

Риэлторские фирмы, в особенности в периферийных городах, не в состоянии оказывать полный спектр услуг для граждан. В частности, в недостаточной мере развит комплекс информационно-аналитических услуг, консультационных услуг по налогообложению недвижимости и оптимизации сделок с недвижимостью, услуг портфельного менеджмента, квалифицированного оформления и сопровождения сделок, ипотечного брокерства.

Еще одну управленческую проблему создает отсутствие эффективной координации по предоставлению смежных услуг на рынке недвижимости, в частности, оценка имущества, строительные услуги, управление арендой, не внедрен комплекс услуг «единого полифункционального центра оформления документов».

Поэтому актуальной научно-практической проблемой является разработка мер государственного регулирования и стимулирования развития сферы услуг на рынке недвижимости, внедрение системы повышения качества услуг, переход к новому уровню сертификации специалистов. Растет функциональная значимость внедрения систем on-line взаимодействия с обслуживающими рынок предприятиями технической инвентаризации, органами земельного кадастра, регистрирующими органами, нотариатом, систем автоматического поиска и обработки информации по заданным параметрам недвижимости на основе современных Интернет-технологий.

Степень разработанности проблемы. Активные научные исследования сферы услуг начались в середине прошлого столетия зарубежными учеными. С нашей точки зрения, самой эффективной стала теория трех секторов Кларка К., Фишера А. и Фурастье Ж. В ней оказались научно предопределенными, на основе формирующейся динамики предельной производительности, грядущие тенденции занятости по основным секторам общественного воспроизводства с долговременной глобальной тенденцией приоритетного развития сферы услуг. Затем научные исследования развития сферы услуг существенно диверсифицировались, особенно в области теории и методологии стратегического управления, основ конкурентоспособности сервисных структур. Мировую признательность получили труды зарубежных ученых Аакера Д., Акоффа Р., Ансоффа И., Байера М., Блэкуэлла Р., Боумена К., Вебера М., Грейсона Дж., О'Делла К., Друкера П., Карлофа Б., Кинга У., Коно Т., Котлера Ф., Клиланда Д., Ламбена Ж., Левитта Т., Мескона М., Питерса Т.,

Портера M., Скотта Б., Смита В., Стрикленда А., Тейлора Ф., Томпсона А., Хаксевера К., Хендерсона Б.Д., Шумпетера Й., Энджела Дж. и др.

Плодотворной в научном отношении оказалась интеграция исследований третичного сектора с фундаментальными положениями институциональной теории, особенно в части теории соглашений, прав собственности, транзакционных издержек. Развитие институционализма как направления теории экономики и управления связано с активной деятельностью таких зарубежных ученых, как Дж. Гэлбрейт, Т. Веблен, Дж. Коммонс, Р. Коуз, К. Макконнелл, Н. Мэнкью, Д. Норт, и отечественных ученых А. Аузан, В. Вольчик, Д. Львов, Р. Капелюшников, С. Кирдина, Г. Клейнер, Н. Лебедева, Р. Нуреев, В. Полтерович, В. Радаев, В. Тамбовцев, А. Шаститко, К. Чарахчян, А. Яковлев и других.

Фундаментальные экономические проблемы, в том числе проблемы государственного регулирования рыночной экономики, получили развитие в трудах таких ученых, как Л. Абалкин, А. Аганбегян, Е. Балацкий, Е. Гайдар, Р. Гринберг, С. Глазьев, В. Ивантер, В. Леонтьев, В. Мау, С. Синельников-Мурылев, Ф. Шамхалов, Е. Ясин и др. Перспективным стало формирование нового государственного менеджмента (new public management), которое связано с работами Л. Берньера, А. Блэйса, М. Бэйле, Р. Гилмора, Э. Грэя, Б. Денхардта, Б. Дженкинса, Л. Джонеса, П. Друкера, В. Денхардта, Т. Дэйле, Ч. Линдблома, Р. Маклеода, Р. Моэ, Дж. Мэллоу, Н. Мэннинга, Д. Осборна, Б. Петерса, К. Поллитта, Д. Стиглица, Ф. Томпсона, Д. Фредериксона и др.

В дореформенный период российской (советской) экономической наукой система государственного управления представлялась как инструмент народнохозяйственного планирования. При этом развитие сферы услуг было ограниченным в силу отсутствия частной собственности, в том числе на объекты недвижимости. Сфера услуг в основном финансировалось по остаточному принципу. Поэтому исследования отечественных ученых в области определения социально-экономической сущности услуг в пореформенное время Р. Гатауллина, Е. Голубкова, Л. Кликича, Г. Меньшиковой, В. Прищепенко, Н. Солодиловой, Т. Софиной, А. Челенкова и ряда других сыграли существенную роль в становлении новой парадигмы развития сферы услуг.

Непосредственный анализ основополагающих вопросов развития рынка недвижимости получил освещение в трудах таких известных ученых как А. Асаул, О. Белокрылова, Л. Васильева, Н. Волочков, В. Горемыкин, П. Грабовый, Р. Крюков, Е. Озеров, В. Прорвич, В. Шабалин, А. Яковлев и другие.

Вопросы развития сферы оказания услуг, в том числе в области услуг на рынке недвижимости и консалтинга, находились в центре внимания таких отечественных и зарубежных ученых как В. Баранов, И. Введенская, В. Гордин, П. Журавлев, П. Иванков, Ю. Иванов, Р. Йохимсен, Д. Менцев, Р. Нурке, Ю. Пашкус, Н. Перекалина, А. Петров, А. Посадский, К. Самсонов, М. Сущинская, И. Реброва, Е. Решетникова, Е. Руднева, А. Хижняк, А. Хоскинг, О. Шабанова, О. Якубовская и других.

Проблемы оценки недвижимости получили освещение в работах отечественных ученых Р. Бабенко, С. Грибовского, А. Грязновой, В. Джухи, Е. Ивановой, В. Кацмана, О. Медведевой, М. Федотовой, В. Рутгайзера, Ф. Риполь-Саргоси, Н. Симионовой, О. Щербаковой, Л. Усенко, Э. Уткина, зарубежных ученых М. Маршала, Н. Ордуэя, Р. Рейли, Д. Фридмана, Р. Швайса и других.

Изучению аналитических вопросов в области недвижимости, методики мониторинга недвижимости, информационного обеспечения посвящены работы таких авторов как Г. Стерник и Е. Тарасевич. Основные управленческие концепции, в том числе развитие управленческих принципов на основе стоимостного подхода к управлению, получили развития благодаря трудам таких авторов, как С. Валдайцев, И. Выходцев, П. Дроговоз, Д. Антоне, Д. Бримсон, Д. Колинз и других.

Вопросам сертификации услуг, развития принципов саморегулирования и бизнес-регулирования рынка недвижимости посвящены труды таких ученых, как А. Блинов, Г. Крылова, В. Плескачевский, А. Ткач, Г. Тосунян и других.

Вместе с тем, вопросам адаптации мировых стандартов оказания услуг на рынке недвижимости к российским условиям, модернизации системы управления данным сегментом отечественного сервиса, особенно с учетом интересов граждан и бизнеса, уделено пока недостаточно внимания.

Цель и задачи исследования. Основная цель диссертационного исследования заключалась в определении теоретико-методологических и инструментарно-методических основ модернизации управления и функционирования сферы услуг на рынке недвижимости, разработке, с учетом накопленного опыта, практических рекомендаций, обеспечивающих инновационный путь модернизации.

Реализация этой цели исследования основана на решении следующих

задач:

- сформировать систему базовых понятий, определяющих сферу услуг на рынке недвижимости, в том числе провести анализ институциональных

факторов развития сферы услуг, что позволит уточнить и обосновать меры и механизм модернизации;

- исследовать природу, сущность и функции сферы услуг на рынке недвижимости, институциональную среду функционирования сферы услуг, понятия качества услуг, провести организационно-экономическое обоснование системы оценки показателей качества;

- определить типологические характеристики современного предприятия сферы услуг на рынке недвижимости на основе исследования отдельных субъектов сферы услуг и рынка недвижимости в целом, разработать классификацию объектов недвижимости с точки зрения услуговой компоненты и модернизации процесса оказания услуг;

- конкретизировать ключевые характеристики динамики сферы услуг на рынке недвижимости России, основные тренды ее развития в межстрановом взаимодействии, возможности модернизации сферы услуг на основе передовых технологий франчайзинга и сетевых форм кооперации субъектов;

- выявить характерные особенности поведения субъектов сферы услуг на российском рынке недвижимости, способы направленного влияния на поведенческие особенности субъектов, создать систему мотивации персонала, отвечающего рыночному механизму взаимодействия субъектов;

разработать и предложить наиболее результативные меры государственной политики в рамках частно-государственного партнерства, обеспечивающих стимулы для умеренного и безопасного реформирования сферы услуг на рынке недвижимости;

- определить наиболее перспективные направления развития и реформирования сферы услуг на рынке недвижимости, ее субъектов и среды функционирования;

- уточнить методы и подходы к оценке деятельности субъектов, разработать передовые методы управления сферой услуг, основанные на концепции управления стоимостью на уровне отдельных субъектов;

- разработать наиболее вероятные траектории и научно-обоснованные тенденции развития сферы услуг на рынке недвижимости на основе модернизации взаимодействия государственных, административных и финансовых рычагов.

Объектом исследования являются предприятия и организации всех организационно-правовых форм и форм собственности, занимающиеся оказанием услуг на рынке недвижимости, общественные организации профессиональных участников данного и смежных рынков.

Предметом исследования выступают организационно-экономические и управленческие отношения, механизмы и инструменты функционирования и развития сферы услуг, формируемые с учетом специфики рынка недвижимости.

Теоретико-методологической основой исследования послужили концептуальные положения экономической и управленческой наук, фундаментальные и прикладные разработки отечественных и зарубежных ученых в области экономической теории, экономики и управления, отражающие комплексный подход и специфику сферы услуг на рынке недвижимости. Кроме того, в диссертационном исследовании реализован многоуровневый и системный подходы, базирующиеся на основе современной институциональной теории.

Логика исследований заключается в последовательном движении от изучения сущности проблемы, сбора необходимой информации к разработке практических мероприятий, направленных на модернизацию сферы услуг на рынке недвижимости. Обоснованность и достоверность положений и выводов, сформулированных в диссертации, обеспечены корректным применением методов решения поставленных задач, репрезентативностью использованной информации, логическим построением исследования.

Инструментально-методический аппарат. При исследовании вопросов, посвященных развитию и модернизации сферы услуг на рынке недвижимости, реализован междисциплинарный подход, включающий в себя методы структурно-функционального, логического, историко-экономического, институционального, экономико-финансового, анализа параметров субъектов рынка в динамике и в разнородных экономических условиях, статистические и эконометрические методы исследования. Использовались прогнозные данные отечественных и зарубежных ученых, разработки Российской академии наук, отраслевых институтов, ученых ВУЗов и научных учреждений. При обработке социально-экономической информации использовались современные экономико-математические методы и компьютерные технологии.

Эмпирическая и нормативно-правовая база исследования формировалась из законодательных актов Российской Федерации, Указов Президента РФ, Постановлений Правительства, инструктивных писем и нормативных документов Минфина и Федеральной налоговой службы, постановлений Федеральной службы по финансовым рынкам и Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии, а также данных Росстата и его территориальных органов, федеральных и международных агентств и служб, материалов исследований ведущих отечественных и зарубежных ученых,

отраслевых научно-исследовательских институтов, отчетов по оценке недвижимости и бизнеса предприятий сферы услуг, в том числе выполненных автором.

Соответствие темы диссертации требованиям Паспорта специальностей ВАК (по экономическим наукам). Исследование выполнено в рамках паспорта специальности 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами: сфера услуг), п. 1.6.109 «Совершенствование организации, управления в сфере услуг в условиях рынка", п. 1.6.116 "Механизм повышения эффективности и качества услуг».

Концепция исследования заключается, во-первых, в теоретической разработке механизма модернизации сферы услуг на рынке недвижимости как системной совокупности управленческих детерминант, выступающих факторами субъектно-объектного взаимодействия участников рынка и отражающих социально-экономические интересы всех заинтересованных сторон, во-вторых, существенной компонентой исследования стало использование научных предложений и выводов работы в практике предпринимательской деятельности субъектов сферы услуг, что позволило проверить и усилить основные теоретические положения.

При этом в качестве исходной предпосылки рассматривалась совокупность потребительских предпочтений в сегменте услуг на рынке недвижимости, которые органически формируются в процессе трансформации и развития общей социально-экономической системы. Поэтому содержательное наполнение концепции исследования, особенно с учетом современных требований модернизации сферы услуг на рынке недвижимости, конкретными схемами и процедурами осуществлялось на принципиально новой парадигме, отражающей особенности рынка в условиях его пространственной и временной дифференциации и выбора тех траекторий развития, которые способны поддержать соответствующую предпринимательскую активность.

Кроме того, концепцией исследования предусматривается то, что развитие социально-экономической системы в условиях финансово-экономического кризиса активизирует предпринимательство и существенно изменяет круг участников, что в свою очередь обусловливает целесообразность трансформирования целевого использования объектов недвижимости из одной формы в другую и стимулирует появление дополнительных услуг на рынке недвижимости. В данном контексте целесообразно пересмотреть институциональные основы развития сферы услуг на рынке недвижимости, начиная с института риэлторства и заканчивая новыми институтами,

создаваемыми под эффективную реализацию услуг из диверсифицируемого ассортимента.

В целом, для модернизации сферы услуг на рынке недвижимости необходим комплекс системно взаимосвязанных мероприятий по развитию регулирующей функции государства, ее интеграции в рыночное пространство, создающий предпосылки активизации предпринимательской активности субъектов сферы услуг в трансформируемом обществе. Это приведет, в конечном итоге, к повышению требований к персоналу, оказывающему услуги на рынке недвижимости, и трансформации всей системы подготовки кадров по данному направлению.

Положения, выносимые на защиту. На защиту выносятся положения, которые составляют основное содержание авторской концепции.

1. Стратегия современной сферы услуг на рынке недвижимости должна формироваться с учетом базисных факторов, в том числе параметрических характеристик рынка недвижимости, получаемых путем перманентного циклического мониторинга рыночных показателей, таких как динамика удельных цен и их прогноз, общий объем строительства, оценка объема рыночного предложения, структура предложения и ее динамика, структура спроса недвижимости различного назначения и различных ценовых категорий, необходимых для качественного оказания информационно-консультативных услуг, определения и подбора оптимальных вариантов, а также усовершенствованного организационно-экономического механизма взаимодействия субъектов в рамках единого информационного пространства, интегрирующего субъекты и объекты сферы услуг, специфическую институциональную среду в рамках института саморегулирования, субъектами которого выступают саморегулируемые организации на рынке недвижимости в конгломерате с системой государственного регулирования. На основе анализа институциональных издержек, таких как издержки поиска информации, ведения переговоров, поиска варианта, издержки измерения и определения стоимости, издержки установления права собственности, определены возможности их минимизации, и, как следствие, снижения стоимости услуг.

2. Система сопровождения сделок с недвижимостью требует алгоритмизации процессов на основе наилучших стандартов практики. Инструментом, позволяющим поднять на качественно новый уровень вышеназванный процесс является паспорт сделки, отражающий правовую историю объекта недвижимости, анализ законности всех предыдущих сделок, характеристику сервитутов и иных обременении и ограничений, перспективы развития и использования объекта недвижимости как при существующем, так и

при наилучшем разрешенном использовании, формирование и ведение которого осуществляется на всех этапах сопровождения. Полученный в итоге измененный процесс приводит к сокращению времени проведения сделки, снижению ее трудоемкости и стоимости услуг.

3. Реализация прогрессивных направлений в сфере услуг на рынке недвижимости осуществляется путем внедрения и распространения технологий мировых и отечественных саморегулируемых структур, которые формируют правила и стандарты работы на рынке недвижимости, а также определяют ответственность субъектов сферы услуг и конкретных исполнителей - членов саморегулируемых организаций перед клиентурой. Франчайзинг как стратегия дает возможность использовать стандарты наилучшей практики, получившие апробацию в мировом экономическом пространстве, сформировать преференции в работе субъектов сферы услуг, такие как адаптивная технология, приложимая к меняющимся условиям работы, возможность активного обмена информацией, доступ к мировым обобществленным базам данных объектов недвижимости, базам данных, принадлежащих отдельным агентам, правам по использованию бренда, что создает преимущественное положение субъекта сферы услуг на рынке недвижимости и способствует получению максимальной прибыли.

4. Внедрение и адаптация элементов сетевых форм в процесс оказания услуг на рынке недвижимости с формированием агентских цепей в посреднических структурах, позволяет расставить агентов по недвижимости в иерархическую систему заинтересованности в результатах деятельности. Руководствуясь принципом вертикально-распределяемых дифференцированных комиссионных, создается стимул перехода агента на другой более высокий уровень с повышенным размером комиссионного вознаграждения при достижении определенного предела оборотов агента по проводимым сделкам.

5. Инновационная стратегия развития системы управления крупными операторами сферы услуг на рынке недвижимости, основанная на принципах управления стоимостью компании, при которой во главу углу ставится приоритет показателя стоимости бизнеса по сравнению с другими финансово-экономическими показателями, может быть внедрена на основе адаптивного механизма оценки стоимости бизнеса. При этом приоритет этого показателя пронизывает действия всех подразделений и менеджеров всех звеньев, мотивированных по результатам оценки их трудового вклада, на итоговый показатель стоимости бизнеса. Налаживание механизма оценки стоимости бизнеса, системы мониторинга индикаторов стоимости, выявление влияния

отдельных факторов на стоимость бизнеса, разработка алгоритма расчетов, реализуемого посредством электронных технологий, позволяет повысить инвестиционную привлекательность бизнеса в этом направлении сферы услуг.

6. Внедрение системы «декларирования соответствия» качества услуг со свойственной ей антикоррупционной направленностью в противовес системе традиционной добровольной сертификации качества услуг, позволит снизить часть транзакционных издержек, вызванных необходимостью добровольной сертификации, и в большей степени обеспечит выполнение субъектами принципа презумпции честности и порядочности участников хозяйственного оборота, гарантирует транспарентность бизнеса, будет способствовать укреплению конкурентоспособности организаций сферы услуг рынка недвижимости, развитию культуры сферы услуг в целом.

7. Сбалансированное развитие российской экономики предопределяет максимальную адаптированность стратегии формирования системы оплаты труда работников к условиям конкурентной среды. Разработанная и внедренная нами в практику система оплаты труда в риэлторском деле на основе иерархических приоритетов оплаты труда сотрудников, находящихся на более высокой ступени в связи с лучшими результатами работы по сравнению с менее опытным и менее результативным сотрудниками, стимулирует раскрытие производственных качеств работников, способствует выполнению поставленной цели как работника, так и юридического лица, созданного для оказания услуг на рынке недвижимости.

8. Прогрессивной системой в сфере услуг на рынке недвижимости является система «единого полифункционального центра» в оформлении сделок с недвижимостью и прав на недвижимость, основанная на современных системах электронных договоров при центральной и ведущей роли субъектов сферы услуг на основе партнерских отношений между структурами государственного и частного секторов экономики. Как показывают опросы, частные коммерческие структуры сферы услуг в противовес государственным структурам в большей мере способны к тщательному выполнению законодательных требований при оформлении сделок, являются более мобильными и адаптированными к меняющимся рыночным условиям, имеют более широкий спектр услуг, лучшую квалификацию персонала и большую заинтересованность в результатах труда. Таким образом, частные коммерческие структуры сферы услуг способны к выполнению наиболее сложных комплексных заданий по установлению и регистрации прав без личного участия клиента, тем не менее, действуя в интересах последнего.

9. Разработанная нами система мер модернизации сферы услуг на рынке

недвижимости, основанная на принципах частно-государственного партнерства и государственного регулирования в комплексе с саморегулированием, включает в себя блоки совершенствования правового регулирования отрасли на основе международных норм права, оптимизации сферы государственных финансов (госрасходы, налоги, инвестиции), развития конкуренции и конкурентной среды, последовательного решения вопросов повышения эффективности инфраструктуры бизнеса. Это будет способствовать достижению поставленной задачи - создания наиболее эффективной сферы услуг, нацеленной на решение важнейших социальных проблем.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке организационно-экономического механизма модернизации сферы услуг на рынке недвижимости на основе оптимального сочетания элементов частно-государственного партнерства, моделей, средств и технологий современного развития сервисного комплекса, направленного на повышение его институциональной устойчивости, адаптации к рыночным условиям.

Конкретные результаты приращения нового знания следующие:

1. Развита теория сферы услуг на рынке недвижимости, учитывающая структуру институциональных издержек (поиска информации, ведения переговоров, поиска вариантов сделок, измерения и определения стоимости контрактов, установления права собственности), системы параметрических характеристик состояния и динамики данного рынка для перманентного мониторинга (удельные цены и их прогноз, общий объем строительства, оценка объема и структуры предложения и спроса на недвижимость различного назначения и различных ценовых категорий), необходимых для качественного оказания услуг, что позволит, во-первых, усовершенствовать организационно-экономический механизм управления и взаимодействия всех участников рынка в рамках единого информационного пространства, во-вторых, сформировать специфическую институциональную среду саморегулирования в конгломерате с системой государственного регулирования и, в-третьих, модернизировать систему иерархической координации институтов сферы услуг на рынке недвижимости.

2. Разработана классификация объектов рынка недвижимости по основным критериям услуговой компоненты, позволяющей кодифицировать варианты недвижимости различного функционального назначения в рамках заданных параметров (цены, местоположения, технологических параметров, этажности, типа стеновых материалов, площади, состояния прилегающей территории и инфраструктуры). Предложенная классификация позволяет унифицировать и ускорить поиск вариантов недвижимости в соответствии с

требованиями клиентов, используя принцип параметрического полиморфизма

3. Расширено и уточнено понятие качества услуг на рынке недвижимости посредством предложения принципов обоснования системы оценки показателей качества, включающей итоги перманентных опросов удовлетворенности качеством оказанных услуг, стоимости услуг, надежности фирмы, профессиональных навыков и др., на основе которой разработана методика интегрированной обобщающей оценки качества обслуживания клиентов предприятиями сферы услуг, что позволяет их рейтинговать и формировать корпоративные стандарты. В качестве дополнительных управленческих и организационно-экономических инструментов аргументированы целесообразность внедрения системы декларирования соответствия качества услуг, которая отличается антикоррупционной направленностью в противовес традиционной системе добровольной сертификации качества услуг, распространение технологий мировых и отечественных саморегулируемых структур, которые определяют ответственность конкретных исполнителей, формирование эффективных франчайзинговых сетей, получивших апробацию в мировом экономическом пространстве и позволяющие адаптировать технологии к меняющимся условиям работы, устанавливать возможность активного обмена информацией, расширить доступ к мировым обобщенным базам данных по объектам недвижимости. Это даст возможность снизить транзакционные издержки, обеспечить транспарентность бизнеса, повысить требования к конкурентоспособности организаций сферы услуг на рынке недвижимости, что приведет к развитию культуры сферы услуг в целом.

4. Обоснована инновационная стратегия развития системы управления крупными операторами сферы услуг на рынке недвижимости, основанная, с одной стороны, на принципах управления стоимостью компании, при котором приоритет имеет показатель стоимости бизнеса, с другой стороны, на мотивационных принципах интеграции действия всех подразделений и менеджеров по результирующим показателям оценки эффективности их труда. Кроме того, в качестве важного системного компонента, адаптирована методика оценки стоимости бизнеса с соответствующим мониторингом индикаторов стоимости и алгоритмом расчетов.

5. Расширена область применения сетевого маркетинга в процессе оказания услуг на рынке недвижимости с построением управленческих цепей в посреднических структурах, что позволяет расставить агентов по недвижимости по строгому иерархическому принципу в соответствии с заинтересованностью в совершении сделок на основе вертикально-

распределяемых дифференцированных комиссионных, формирующих непосредственные стимулы перехода на более высокий уровень с повышенным размером вознаграждения при достижении определенного уровня оборотов агента, что положительно воздействует на экономическую среду деятельности субъектов сферы услуг.

6. Разработана система управления предприятиями сферы услуг на рынке недвижимости, базирующаяся на цикле методических приемов совершенствования мотивации труда работников, отвечающая рыночному механизму взаимодействия с созданием адаптированной к рынку субординированной разноуровневой системы оплаты труда в риэлторском деле, что позволяет существенно повысить мотивирующую способность заработной платы и придать соревновательный характер работе агентов. Это стимулирует не только раскрытие производственных качеств работников, но и способствует выполнению поставленной цели как работника, так и юридического лица, созданного для оказания услуг на рынке недвижимости, что согласуется с целью деятельности коммерческой организации в сфере услуг - извлечение максимальной прибыли в правовом поле деятельности.

7. Выявлены главные факторы успеха в работе риэлторов: уровень мотивации, в том числе в оплате труда, наличие соответствующей базы и возможности быстрого подбора вариантов недвижимости, эффективная система работы с клиентом, профессиональные качества риэлтора, привлекательность низких цен при оказании услуг (даже при наличии скрытой комиссии), что позволяет, используя конкурентные преимущества, наметить пути целенаправленного роста фирмы.

8. Предложен модифицированный алгоритм оформления сделок и установления прав, основанный на принципе «единого полифункционального центра», путем придания главенствующей координирующей роли субъектам сферы услуг на рынке недвижимости, позволяющей сформировать механизмы эффективного взаимодействия между структурами государственного сектора в области технической инвентаризации и регистрации прав, структурами нотариата и судебной системой, позволяющей признавать права на объекты в случае их неподтвержденности, что ускоряет регистрационные действия и существенно снижает издержки установления прав, ускоряет оборот недвижимости.

9. Предложены в качестве ведущей доминанты модернизации сферы услуг на рынке недвижимости, во-первых, система мер по развитию принципов частно-государственного партнерства и государственного регулирования в комплексе с саморегулированием субъектов сферы услуг, включающая блоки

совершенствования правовой базы отрасли на основе международных норм, развития конкуренции и конкурентной среды, последовательного решения вопросов повышения эффективности инфраструктуры бизнеса; во-вторых, алгоритм работы в системе осуществления сделок с недвижимостью путем придания системообразующей роли и значения субъектам, координирующим процесс оказания услуг, производимых на основе партнерства с государственными учреждениями, что позволит обеспечить снижение общего количества институциональных издержек, повысить уровень взаимодействия структур, получить комплексную качественную услугу при минимальных затратах времени и средств.

Теоретическая значимость исследования заключается в разработке основ модернизации системы управления сферой услуг на рынке недвижимости и организационно-экономических инструментов повышения эффективности функционирования отдельных субъектов рынка недвижимости, а также методов регулирования развития рынка при оптимальном сочетании форм государственного регулирования и саморегулирования. Кроме того, теоретическая значимость работы усиливается возможностью использования теоретических положений и выводов диссертации при дальнейших научных исследованиях проблем развития сферы услуг на рынке недвижимости, в том числе и для обеспечения сбалансированного общественного производства с учетом необходимости углубления рыночных преобразований.

Практическая значимость работы заключается в том, что выводы, полученные в результате проведенного исследования, могут быть использованы для выработки конкретных составляющих государственных программ развития сферы услуг на рынке недвижимости. Методы анализа деятельности субъектов сферы услуг могут найти применение для оценки потенциальной возможности и разработки перспективных планов деятельности отрасли. Сформулированный автором комплекс мероприятий модернизации, основанный на оптимальном сочетании государственного регулирования и саморегулирования, позволит повысить эффективность управления отраслью и существенно активизировать деятельность отдельных субъектов сферы услуг. Выводы и предложения, полученные в настоящей работе, могут быть адресованы непосредственно сотрудникам министерств, других учреждений, занятых разработкой государственной политики в области сферы услуг на рынке недвижимости.

Полученные в настоящей работе результаты могут быть применены в других странах с развивающимися экономиками с целью совершенствования сферы услуг на рынке недвижимости, что позволит им адаптировать

вышеназванную сферу к российской хозяйственной практике и выйти, таким образом, на мировые рынки недвижимости.

Апробация работы осуществлялась на всех этапах исследования посредством публикаций в научных и методических изданиях, выступлениях на научных конференциях, проведения автором лекций и семинаров для студентов, преподавателей, круглых столов для практических работников сферы услуг на рынке недвижимости. Выводы и результаты исследования использовались при написании монографий, учебников и учебных пособий, подготовке методических материалов.

Основные положения диссертации обсуждались на международных, всероссийских и научно-практических конференциях и совещаниях в городах Москве, Санкт-Петербурге, Омске, Екатеринбурге, Волгограде, Саратове, Краснодаре, Минске, Кутаиси, Чебоксарах, Пензе, Туле, Нижнем Новгороде.

Результаты диссертационного исследования представлены и использовались в деятельности Ставропольской гильдии риэлторов, Кавминводской гильдии риэлторов, Южной гильдии риэлторов и оценщиков, риэлторских фирм ООО «Республика», ООО «Доверие» (г. Черкесск), ЗАО «Альянс-КМВ», ООО «Елена», ООО «Регион-риэлт-сервис» (г. Пятигорск), ООО «Деловой партнер» (г. Ставрополь), а также в Ставропольском и Карачаево-Черкесском региональных отделениях саморегулируемых организаций «Российское общество оценщиков» и «Ассоциация Российских магистров оценки».

Научно-практические выводы и рекомендации представлены Администрации Северо-Кавказского федерального округа, Министерству имущественных отношений Карачаево-Черкесской республики и Администрациям городов Пятигорска и Черкесска.

Ряд положений исследования используется в учебном процессе в Кавминводском институте сервиса Южно-Российского государственного университета экономики и сервиса, Северо-Кавказском государственном техническом университете, Пятигорском институте экономики и управления.

Публикации результатов исследования. Основное содержание диссертационного исследования изложено в 55 научных работах, в том числе 3 монографиях, 14 статьях в научных журналах, рекомендованных ВАК Минобрнауки России для публикации результатов диссертационных исследований, а также статьях в научных журналах, межвузовских сборниках научных трудов, докладов и выступлений, общим объёмом 53,95 п.л. (доля автора - 52,45 п.л.).

Структура работы отражает логику исследования и порядок выполнения поставленных задач. Диссертация состоит из введения, шестнадцати параграфов, объединенных в пять глав, заключения и библиографического списка. Общий объем диссертации составляет 330 страниц.

Содержание диссертационной работы

Введение

1. Теоретико-методологические положения модернизации сферы услуг на рынке недвижимости

1.1. Институциональные основы системы предоставления услуг на рынке недвижимости

1.2. Рынок недвижимости и классификация его объектов в рамках услугового обеспечения

1.3. Теоретические аспекты развития рынка недвижимости при модернизации сферы услуг

1.4 Параметрическое описание рыночного пространства объектов недвижимости в контексте модернизации системы предоставления услуг

2. Анализ состояния и системные детерминанты развития рынка недвижимости при модернизации сферы услуг

2.1. Анализ состояния и динамика развития сферы услуг на рынке недвижимости

2.2. Системные детерминанты развития сферы услуг на рынке недвижимости

2.3. Принципы, проблемы и пути модернизации сферы услуг на рынке недвижимости

3. Механизм модернизации системы предоставления услуг на рынке недвижимости

3.1. Субъектный состав предпринимательских структур сферы услуг на рынке недвижимости.

3.2. Модернизация механизма риэлторской деятельности субъектов сферы услуг на рынке недвижимости

3.3. Модернизация механизма предоставления девелоперских и сервейинговых услуг на рынке недвижимости

4. Развитие системы предоставления услуг в сферах деятельности по обеспечению функционирования рынка недвижимости

4.1. Роль оценочных услуг на рынке недвижимости и развитие методических приемов оценки в риэлторском деле.

4.2. Совершенствование системы консалтиигово-правовой деятельности по сопровождению сделок на рынке недвижимости.

4.3. Модернизация системы предоставления услуг на рынке недвижимости в направлении внедрения элементов сетевых форм и франчайзинговых схем.

5. Траектории развития и схемы практического применения механизма модернизации сферы услуг на рынке недвижимости

5.1. Совершенствование управления в предпринимательских структурах сферы услуг на рынке недвижимости.

5.2. Развитие системы управления и организационных принципов оказания услуг при реализации операций с объектами недвижимости

5.3. Траектории развития институционального и инструментарного обеспечения стратегии модернизации сферы услуг на рынке недвижимости

Заключение

Библиографический список

Приложения

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении дано обоснование актуальности темы, освещена степень изученности проблемы, определены предмет и объекты исследований, сформулированы научная новизна, теоретическая и практическая значимость результатов диссертационного исследования.

В первой главе «Теоретико-методологические положения модернизации сферы услуг на рынке недвижимости» с позиций институционального подхода исследованы фундаментальные вопросы данной проблемы, в том числе система услугового обеспечения рынка недвижимости.

В связи с ростом благосостояния населения и повышения его инвестиционного потенциала возросли потребности и спрос в информационных, консалтинговых, посреднических областях реального сектора экономики. Комплексные исследования институциональной организации сферы услуг на рынке недвижимости позволили предложить современную концепцию развития сферы услуг, которая функционирует в обновленной институциональной среде, формирующей качественно новые свойства субъектов при постоянном взаимодействии между собой посредством институционального экономико-организационного механизма, который, в свою очередь, обеспечивает дальнейшую трансформацию институциональной структуры сферы услуг.

Анализируя различные точки зрения на процесс развития сферы услуг на рынке недвижимости, в диссертации были выявлены институциональные

инструменты воздействия на среду, важнейшими из которых являются: система управления собственностью, хозяйственное законодательство, регламентирующее деятельность субъектов сферы услуг на рынке недвижимости и работу с объектами по возникновению, переходу и прекращению права собственности, организация инфраструктуры рынка недвижимости, стандарты деятельности субъектов институциональной структуры, декларируемые государством и саморегулируемыми организациями, управление социально-экономическим развитием регионов.

Выявлена система иерархической координации институтов сферы услуг на рынке недвижимости уровнями вертикальной структуры которой являются: рыночное взаимодействие субъектов сферы услуг, правила функционирования рынка недвижимости, нормотворческая деятельность субъектов управляющих структур как государственных, так возникших в процессе саморегулирования, а также поведение экономических элит, позволяет направленно влиять на институциональную систему сферы услуг с точки зрения ее модернизации.

В процессе исследования были выявлены противоречия развития институциональной структуры сферы услуг на рынке недвижимости, показана их специфика на различных уровнях и в системе поведения различных субъектов.

Основной целью оказания услуг на рынке недвижимости является осуществление комплекса мероприятий по наиболее эффективному использованию недвижимости в интересах собственников. Это совпадает с целями «контрактного государства», которое сочетает рыночный механизм управления с административно-иерархическими принципами и рыночной направленностью интересов участников контрактных отношений.

Изучение потребительского поведения участников (клиентуры) на рынке услуг показало зависимость эффективности институционального взаимодействия внутри структуры от значительного числа факторов, главными из которых необходимо назвать личностные, социально-экономические и технико-организационные (табл.1).

Платность услуг на рынке недвижимости способствует ограниченной рациональности функционирования институциональных субъектов, значительное число и объем транзакционных издержек порождают оппортунистическую направленность деятельности институциональных структур в связи с наличием личных интересов работников субъектов сферы услуг. Таким образом, налицо необходимость разработки методов борьбы с оппортунистическим поведением субъектов или, по меньшей мере, ограничения возможностей оппортунистического поведения.

В связи с наличием огромного числа транзакционных издержек самостоятельно гражданам и юридическим лицам работать на рынке недвижимости затруднительно, вынуждая их использовать услуги множества посредников.

Таблица 1 - Факторы, определяющие поведение потребителей на

рынке недвижимости1

Личностная группа Социально-экономическая группа Технико-организационная группа

Возраст Общеэкономические факторы государства и влияние мировой экономики Сроки оказания услуги и зависимость сроков от сроков оказания услуг третьих лиц

Пол Уровень доходов Технико-технический уровень оказания услуги

Образование и квалификация Инфляционные процессы в экономике, рост цен на товары и услуги, диспропорции роста цен Использование современных технических и технологических приемов оказания услуги

Образ жизни, род занятий Динамика цен на недвижимость Соответствие качества оказанной услуги потребительским ожиданиям

Психологический тип личности Рост цен на коммунальные услуги и содержание недвижимости Соответствие качества оказанной услуги стандартам качества или обычаям делового оборота

Степень влияния других личностей Влияние других рынков, в частности рынка инвестиций, ценных бумаг, валюты, иных фондовых ценностей Несовершенство системы оказания услуг

В диссертации была предпринята попытка модифицировать классификацию транзакционных издержек в сфере оказания услуг на рынке недвижимости и при сделках с недвижимостью на основе общемировой классификации транзакционных издержек (табл. 2).

Серьезными проблемами развития отечественного рынка услуг на рынке недвижимости является недостаточная правовая регламентация механизма обеспечения сделок, слабое информационное обеспечение функционирования рынка. Сложившаяся система обращения и регистрации недвижимости фактически тормозит сделки на рынке недвижимости и препятствует нормальному хозяйственному обороту этого актива, что приводит к низкой эффективности использования этого важного инвестиционного ресурса.

Налицо абсолютная неадаптированность системы регистрации прав на недвижимость и сделок к рыночным отношениям, поскольку в реализации данной системы отсутствует принцип рыночной конкуренции.

Система параметрических характеристик рынка недвижимости применительно к сфере услуг, формирует эталонные характеристики параметров для пространственно-временных представлений о субъектах и объектах рынка.

Таблица. 2 - Стоимость транзакционных издержек в сфере оказания услуг

на рынке недвижимости, (в % от стоимости недвижимости)2

Тип транзакционных издержек Стоимость транзакционной издержки Вид услуги, связанной с издержками

1. Издержки поиска информации 2-5% стоимости недвижимости или фиксированная сумма 10-20 тыс. рублей Информационные услуги по поиску варианта

2. Издержки ведения переговоров 2-5% стоимости недвижимости или фиксированная сумма 10-20 тыс. рублей Переговоры с участниками сделки от имени и за счет клиента. Подготовка и обсуждения условий сделок

3. Издержки измерения 7-30 тыс. рублей по тарифам оценщиков, 1-2 тыс. рублей -экспресс оценка ртлторов Заключение соглашения о цене и порядке расчетов

4. Издержки по установлению права собственности 2-4% от стоимости недвижимости, или фиксированная сумма 10-20 тыс. рублей Совершение сделки (подготовка документов и регистрационные сборы)

5. Издержки оппортунистического поведения 5-10 тыс. рублей - услуги юриста, 10-15 тыс. рублей при расторжении договора. Потеря прав. Противодействие - правильное заключение предварительных и иных договоров, пакета документов по расчетам и совместным действиям участников сделки

Задача решается путем отслеживания динамики элементов рынка недвижимости в целях прогнозирования и выявления факторов, благоприятно влияющих на развитие сферы услуг путем постоянного мониторинга рынка недвижимости и определения наиболее характерных параметров рыночного пространства (рис. 1).

В целом, как показывает анализ субъектно-объектной и институциональной рыночной структуры, необходимо расширить теорию сферы услуг в части рынка недвижимости путем уточнения вышеуказанных институциональных издержек и системы параметрических характеристик состояния и динамики данного рынка.

Это позволит, во-первых, усовершенствовать организационно-экономический механизм управления взаимодействием всех участников рынка в рамках единого информационного пространства, во-вторых, сформировать специфическую институциональную среду саморегулирования в конгломерате с системой государственного регулирования и, в-третьих, модернизировать

систему иерархической координации институтов сферы услуг на рынке недвижимости.

Параметрические характеристики рынка недвижимости

I ~

Мониторинг рынка

Динамика Система Норма Емкость Объемы Динамика

удельных базовых отдачи рынка спроса и ценовых

стоимостных индексов на предложения коэффициен-

характеристик капитал на рынке тов

а ¡3- а 5 я <5 ч - ° В Л Р 5 Района —

1"= |=; — н и о 2 о ® Ж 2 = 5 х я 3 У = 8 Й и о X § - Этажа

5 £ >> и " 5 £5 о £ 11 о «а 5 § * * X £ § § 2 * Материала стен

ч о « н о. а О Ч о н Д 5 § и е- о и 3 я § и Я 3 к Типа квартир —

Благоустройства

Сегменты рынка недвижимости —► Инфраструктуры

Рисунок 1. - Система параметрических характеристик рыночного пространства рынка недвижимости3

Большинство систем классификаций в области недвижимости охватывают следующие группы недвижимости имущества: жилые здания и помещения, земельные участки, коммерческая недвижимость, недвижимость промышленности, недвижимость социально-культурного назначения. В настоящее время участники рынка недвижимости не пришли к единому мнению, какая классификация объектов недвижимости в наибольшей степени отражает специфику отрасли оказания услуг. Нами, основываясь на данных проведенного нами опроса участников рынка недвижимости (порядка 50 субъектов), была разработана классификация объектов жилой недвижимости, которая позволяет распределять объекты применительно к практике оказания услуг. Это потребовалось в связи с тем, что опубликованные в трудах отечественных специалистов по недвижимости классификации являются излишне громоздкими и разветвленными и не отражают специфику услугового обеспечения (табл. 3).

3 Авторская разработка

Таблица 3 - Классификация жилой недвижимости4 по услуговому

обеспечению5

Признак Классы

Положение по А1 А2 АЗ А4

отношению к Центр города, Районы близкие к Районы, Районы, удаленные огг

центру города главные магистрали центру с хорошей удаленные от центра с низкой

и площади транспортной центра, но с транспортной

доступностью хорошей транспортной доступностью доступностью

Качество Б) Б2 БЗ Б4

жилых Новые дома с Дома возрастом 6- Дома возрастом Дома, возрастом более

помещений потолками 2,6-2,8 м 10 лет с 10-20 лег, 20 лет и «хрущевки»

и улучшенной планировкой, улучшенной планировкой планировка «брежневка»

«сталинки»

Этаж В1 В2 ВЗ В4

1-й и последний Последний в домах 2-4 в 5-этажках, 2- Выше 10 этажа в

с тех.этажами и 9-й в многоэтажных и

мансардами многоэтажных домах высотных домах без лестниц

Тип (материал Г1 Г2 ГЗ Г4

стен) кирпичные Панельные Монолитно-кирпичные из современных материалов

Тип квартиры Д1 Д2 ДЗ Д4

по площади и 1-комнатные, 2-комнатные и З-комнатные и 2- Многокомнатные и 3-

количеству площадью до 40 однокомнатные комнатные, комнатные, площадью

комнат кв.м. площадью от 40 до 70 кв.м. площадью от 50 до 100 кв.м. от70 до 150 кв.м.*

Состояние Е1 Е2 ЕЗ Е4

прилегающей территории Собственный придомовой Парковая зона, благоустроенные Прилегающая зона общая для Отсутствие прилегающей

огороженный парк, площадки нескольких домов, территории и охраны,

охрана, благоустроенные индивидуальные для каждого дома домофоны выходы подъездов на улицу

площадки

Инфра- Ж1 Ж2 ЖЗ Ж4

структура Развитая инфраструктура Средне-развитая инфраструктура Недостаточно развитая инфраструктура Отсутствие инфраструктуры

Парковки и 31 32 33 34

средства связи Имеются парковки, Имеются парковки Недостаточное Отсутствие парковок

связь всех типов, и гаражи на 70- количество и гаражей, зоны вне

гаражи по 80% от парковок и сотовой связи»

количеству квартир потребности, все виды связи гаражей, связь только сотовая

Ценовые И1 И2 ИЗ И4

ограничения -20% и более от В пределах.! 20% Превышение на Превышение более

средней удельной от средней 20-50% удельной чем на 50% от

стоимости (дешевые) удельной стоимости (среднерыночная норма) стоимости (дорогие) удельной стоимости (очень дорогие)

4 Составлена автором

5 Элотные варианты квартир в данную классификацию не входят

24

Таким образом, любой объект недвижимости мы можем классифицировать по девяти параметрам (цены, местоположение, технологическое качество, этажность, тип стеновых материалов, площадь, состояние прилегающих территории и инфраструктуры) и, пользуясь вышеприведенной таблицей, кодифицировать требования клиентов для удобства поиска в рамках оказания услуг по поиску оптимального варианта.

Во второй главе «Анализ состояния и системные детерминанты развития рынка недвижимости при модернизации сферы услуг» проанализирован рынок сферы услуг как системный и комплексный феномен, разработана классификация услуг на рынке недвижимости, определена роль системных детерминант развития сферы услуг на рынке недвижимости.

Классификация услуг осуществляется по различным признакам и уровням значимости. Так, услуги на рынке недвижимости по признаку законченности цикла делятся на услуги полноцикловые, то есть приводящие к регистрации права на объект недвижимости, и услуги неполного цикла, выполнение которых не приводит к регистрации права, но может приводить к установлению права. Автором разработана классификация по видам работ, показанная на рис. 2.

Исследование теоретических вопросов развития услуговой составляющей рынка недвижимости позволяет сформулировать основные задачи его мониторинга, систематические проведение которого необходимо для качественного оказания информационно-консультационных услуг. На этой основе расширено и уточнено понятие качества услуг на рынке недвижимости посредством предложения принципов обоснования системы оценки показателей качества, включающей итоги перманентных опросов, касающихся удовлетворенности качеством оказанных услуг, стоимостью услуг, надежностью фирмы, профессиональными навыками и др. На данном основании, в свою очередь, разработана методика интегрируемой обобщающей оценки качества обслуживания клиентов риэлторскими предприятиями, что позволяет их рейтинговать и, таким образом, формировать корпоративные стандарты.

Для изучения сегментов рынка жилой недвижимости эконом-класса, влияния качества жилья в сегментах на его стоимость нами было проведено исследование отдельных сегментов рынка региона Кавказских Минеральных вод.

Консультации по налогообложению

НР пямжт'иогти И ГПАЮК

►в

к

Г)

а

0 я ю

1

а п

Г)

Я >&

Я а Я

Разработка схем оптимизации налогов с

ЫСППИ.ЮИЯНМРМ Г "Ч' ИЛИ г. не пниягимпстмо

Сдача в аренду

Доверительное управление

2 •1 я и 13 СР

я я

Л

х п и а 5

к

5

Изменение целевого использования

Техническая экспертиза

Разработка системы мероприятий по

V чтению течыичепсогп глг.товиыя

О £ п й

11 Я я

О а

я Е з о

*а ТЗ

Передача и прием объекта в лизинг

Расчеты по лизингу

Ведение дел в су де, третейском, арбитражном суде

Альтернативные методы урегулирования споров

Подготовка юридически значимых документов,

ППГЛПППЛИ

Передача и получение задатков и авансов

Проведение полного расчета

Аккумулирование и передача клиентам арендной л пяты

Сбор документов для ипотечного кредитования

Подбор ипотечного банка

Заключение договора ипотеки

Расчеты по ипотеке

Оценка инвест, проектов (наилучшего и наиболее

«»ЛЛектиимпгг» мг.погп.тлваиня1

Оценка недвижимости

Оценка сервитутов

Мониторинг рынка

Получение аналитических данных об

rvne.ii.WMx л^уъе.ктах

Маркетинговые исследования рынка

мл 71ии*и мости

>

_ 5

?

Я

Л

Информирование клиентов о состоянии

Информирование о стоимости недвижимости

Информирование о наличии требуемых пбьактпп на пынке

Подбор варианта недвижимости по заданным

ПЯГ»ЯМ«»ТТ1ЯМ

Продажа недвижимости на комиссии

Купля-продажа по договору поручения

Продажа по агентскому соглашению

X Я о

а

л

со

к *

5 2 О

а

О правах и обременении прав

О порядке совершения сделок

О порядке расчетов

О порядке регистрации прав и перехода прав

I-1

Подбо > и классн икацня законодательных и

Для определения ценовых коэффициентов зависимости среднегородской удельной стоимости квартир по отношению к удельной стоимости на территориальном сегменте рынка, определенном этаже, типе дома, произведены расчеты по выборке, в которой представлены исключительно вышеуказанные типы квартир, с наличием единственного различия по сегментированному типу.

Обобщая данные анализа цен предложения, предложена методика расчета стоимости квартиры по следующей формуле:

С — 5*Судср * Кр.на * К_эт * К_ст * Ктип * Кбл * Кинф * (1 — Ь), (1)

где Б - общая площадь квартиры,

С удср - удельная средняя стоимость на определенную дату,

Кр.„а - ценовой коэффициент района,

К-эт - ценовой коэффициент этажа,

К_ст - ценовой коэффициент материала стен,

К тип - ценовой коэффициент типа квартир (количества комнат),

К 5л - ценовой коэффициент благоустройства,

К ИНф - ценовой коэффициент инфраструктуры.

Ь -скидка на ликвидность (в долях от единицы).

Проведение серий расчетов, с использованием вышеприведенной формулы показало, что определенная величина стоимости практически не отличается от величины стоимости, выведенной по данным отчетов независимых оценщиков, использующих традиционно-классическую систему подходов к оценке недвижимости. Предложенный алгоритм расчетов, основанный на сегментировании рынка недвижимости эконом-класса, можно рекомендовать для проведения экспресс-расчетов структурами, занимающимися оказанием услуг на рынке недвижимости.

Необходимо отметить также важность систематического слежения за динамикой индексов недвижимости: индексами стоимости жилья, ценового ожидания, индекса доходности и т.д. Индексы рынка, как и другие показатели рынка недвижимости, дают возможность аналитикам недвижимости правильно прогнозировать сделки с недвижимостью в сфере услуг, оказывая своим клиентам качественные услуги по прогнозу рынка, в том числе исходя из прогнозирования наибольшей доходности сделки, если клиента интересуют инвестиционные цели.

В третьей главе «Механизм модернизации системы предоставления услуг на рынке недвижимости» изучен субъектный состав

предпринимательских структур, занятых в сфере оказания услуг на рынке недвижимости, проанализированы принципы работы риэлторских структур, обоснована необходимость и разработаны пути модернизации механизма оказания девелоперских и сервейинговых услуг.

Субъектный состав структур, занимающихся оказанием услуг на рынке недвижимости, представлен следующими структурами: информационно-консультационные структуры сферы услуг на рынке недвижимости, риэлторские предпринимательские структуры, оценщики имущества и имущественных прав, девелоперы, управляющие недвижимостью, в том числе инвестиционными фондами недвижимости, структуры технической инвентаризации и обеспечения сделок с недвижимостью, юридические структуры на рынке недвижимости. Организационно-правовая структура представлена в табл. 4.

Таблица 4 - Основные организационно-правовые структуры на рынке недвижимости, 2008 г.7

Наименование организационно-правовой формы. Распределение в % от общего количества участников рынка

Российская Федерация Москва Южный Федеральный округ Ставропольский край Пятигорск

Открытые и закрытые акционерные общества 11,6 16,2 12,9 12,6 9,1

Общества с ограниченной (дополнительной) ответственностью 38,6 46,8 45,3 44,8 43,9

Производственные кооперативы 3,2 4,3 3,9 2,9 1,5

Некоммерческие организации 11,2 13,4 15,8 9,5 9,6

Государственные и муниципальные предприятия 1,6 2,6 2,4 1,6 1,2

Индивидуальные предприниматели 31,4 14,4 17,2 26,1 32.3

Иные законные формы предпринимательства 1,1 1,2 1.0 1,0 0,7

Лица, занимающиеся бизнесом в сфере услуг на рынке недвижимости без регистрации (незаконно) 1,3 1,1 1,5 1,5 1,7

Выбор субъектами рынка оказания услуг определенной организационно-правовой формы характеризует приверженность субъекта к какой-то форме

организации бизнеса, что определяется системой взаимоотношений с учредителями (участниками), третьими лицами и государством.

Рост инвестиционной привлекательности обусловлен постоянным повышением интереса к такому виду бизнеса, как девелопмент объектов недвижимости. Особенности девелопмента в различных областях рынка недвижимости связаны с выбором целевого сегмента (группы потребителей на рынке, на которых рассчитан создаваемый объект), осуществлением маркетинга, выбором проектных и архитектурных решений, структурой финансирования проекта, управлением готовым объектом, юридическим оформлением прав на владение собственностью. В процессе исследований выявлены основные черты комплекса услуг девелоперской компании, занимающейся созданием объектов недвижимости и отчуждением ее первым владельцем.

В противовес девелопменту сервейинговые услуги направлены на управление объектами недвижимости, а также портфелем недвижимости, в том числе на формирование и управление инвестиционными фондами недвижимости. Нами разработаны принципы взаимодействия и разграничения функций риэлторских и иных структур в общей системе управления закрытыми паевыми инвестиционными фондами недвижимости (ЗПИФН). Это позволило обосновать инновационную стратегию развития системы управления крупными операторами сферы услуг на рынке недвижимости.

В четвертой главе «Развитие системы предоставления услуг в сферах деятельности по обеспечению функционирования рынка недвижимости» определена роль оценочных услуг на рынке недвижимости, разработаны методики использования подходов и методов оценки недвижимости в риэлторском деле, предложена система консалтингово-правовой деятельности по сопровождению сделок на рынке недвижимости, определены пути внедрения современных методов оказания услуг на рынке недвижимости -элементов сетевых форм и франчайзинговых схем.

Одним из главных видов услуг на рынке недвижимости является сопровождение сделки. Этот термин применяют многие риэлторские фирмы, причем вкладывают в него различное содержание (табл.5.)

В диссертации предложено под сопровождением сделки понимать комплекс услуг по обеспечению документального обеспечения, консультационного обслуживания, регистрации сделки (права) в органах, осуществляющих государственную регистрацию.

Таблица 5 - Динамика долей услуг по сопровождение сделок в риэлторских фирмах в общем количестве договоров по оказанию услуг в

РФ, 2007-2009 гг.8

Виды сопровождения Доля (%)

2007 2008 2009

1. Сопровождение сделок с жилой недвижимостью 39 35 42

2. Сопровождение сделок с нежилой недвижимостью 9 И 10

3. Сопровождение сделок с земельными участками 20 18 22

4. Сопровождение сделок при наследовании имущества 16 15 14

5. Сопровождение сделок при залоге недвижимости и получении кредита(ипотека) 11 15 10

6. Сопровождение сделок при расчетах денежными суррогатами. 5 6 2

В процессе сопровождения необходимо максимально учитывать особенности правового регулирования сделок с недвижимостью в Российской Федерации для выработки оптимального варианта проведения соответствующей сделки. В диссертации разработана примерная структура правового заключения на объект недвижимости (правового паспорта) (рис.3).

Правовая история объекта недвижимости. Права и сделки с объектом недвижимости Правовой анализ законности создания объекта недвижимости и регистрации права собственности, в т.ч. при долевой собственности Правовой анализ законности всех предыдущих сделок с объектом недвижимости и претензий совершающих сделки сторон Правовой анализ законности владения объектом недвижимости Продавцом

Информация о продавце недвижимости и о лицах, обременяющих права владельца недвижимости \ / Правовой анализ обременений и ограничений в использовании объекта недвижимости. Споры с объектом недвижимости, споры с совладельцами

/ Структура правового (заключения) паспорта

1 1

Выводы и анализ возможных последствий приобретения объекта недвижимости Рекомендации по приобретению объекта недвижимости и снижению рисков при приобретении данной недвижимости Рекомендации по приобретению иного вида недвижимости в случае невозможности и нецелесообразности приобретения спорной недвижимости

Рисунок 3 - Структура правового заключения (правового паспорта) на объект недвижимости9

8 Составлена автором.

9 Авторская разработка

Разработанная нами структура правового паспорта и сама система оказания услуги составления правового паспорта недвижимости внедрена в практику деятельности риэлторских компаний Северо-Кавказского и Южного Федеральных округов.

В работе агентства недвижимости могут использоваться идеи сетевого маркетинга, так как сетевой маркетинг, по существу, это метод прямых продаж, основанный на личных контактах агента по недвижимости. В диссертации показана социально-экономическая эффективность внедрения элементов сетевого маркетинга в процесс оказания услуг на рынке недвижимости с построением управленческих цепей в посреднических структурах.

Это позволяет расставить агентов по недвижимости по строгому иерархическому принципу в соответствии с заинтересованностью в совершении сделки на основе вертикально-распределяемых дифференцированных комиссионных, формирующих непосредственные стимулы перехода на более высокий уровень с повышенным размером комиссионного вознаграждения при достижении определенного уровня оборотов агента (табл. 6).

Таблица 6 - Характеристика условий работы агента в сетевом

10

маркетинге аренды жилои недвижимости .

Характеристика агента по недвижимости, его номер в сети Размер вознаграждения Ставка, % Примечание

1. Агентство недвижимости как агент, получающий вознаграждение от клиента в размере 1 месячной арендной платы 20000 (по 10 тыс. рублей с каждой стороны договора)

2. Оплата труда агента 1-го уровня -работника агентства 3000 15% -

3. Оплата труда агента 2-го уровня -привлеченного работника по договору (совместителя) 3000 15% (если он нашел клиента) 5% (если нашел клиента его работник 3-го уровня)

4. Оплата труда агента 3-го уровня -работника, являющегося субагентом по отношению к агенту 2-го уровня 2000 10% (если он нашел клиента) -

5. Оплата труда работника, оформляющего арендные отношения 1000 5% -

Наряду с этим, в работе выявлен ряд важнейших преимуществ франчайзинга в сфере услуг на рынке недвижимости. Во-первых, франчайзи тратит гораздо меньше средств не только на рекламу, но и на текущие профессиональные расходы, во-вторых, имеется возможность карьерного роста опытных риэлторов, которые открывают собственные фирмы в системе

франчайзинга, в-третьих, устойчивость франчайзингового бизнеса является большей, чем на основе собственной «нераскрученной» товарной марки.

Скорейшее внедрение предпринимателями франчайзинговых схем будет способствовать улучшению качества услуг на рынке недвижимости в связи с внедрением опробованных схем работы, получивших мировую долговременную апробацию.

В пятой главе «Траектории развития и схемы практического применения механизма модернизации сферы услуг на рынке недвижимости» разработаны меры по повышению эффективности управления в структурах сферы услуг на рынке недвижимости, включая меры мотивации деятельности персонала в процессе оказания услуг, предложены направления развития системы эффективного управления компанией с использованием концепции управления стоимостью, разработаны пути повышения роли и значения риэлторской фирмы в становлении организационного принципа «единого полифункционального центра» в сделках и оформлении недвижимости.

В работе предложена оптимальная схема вознаграждения риэлторов по результатам деятельности. Соревнование между работниками риэлторской фирмы возможно в случае наличия различий в условиях оплаты труда работников, приносящих разные экономические результаты. Кроме зарплаты, предусматривается премиальные для работников, получивших наивысшие показатели (табл. 7).

Таким образом, создается заинтересованность в работе в режиме соревнования работников с одновременной возможностью решения совместных задач всего риэлторского подразделения.

В период лицензирования риэлторской деятельности для занятия профессиональной деятельностью в области оказания услуг на рынке недвижимости риэлтору было необходимо выполнить формальные лицензионные требования.

Предполагается, что после перехода к саморегулированию, требования, предъявляемые к риэлтору, будут, по мнению автора, выглядеть следующим образом:

1. Риэлтор должен быть членом только одной саморегулируемой организации риэлторов, создание и функционирование которой отвечает требованиям законодательства.

2. Отсутствие неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления (данный пункт, возможно, входит в противоречие с

конституцией, признающей презумпцию добросовестности участников экономических процессов).

Таблица 7 - Вознаграждение риэлторов и агентов по недвижимости AHO «МАФТ», 2009".

Оборот по реализации услуг Ставка, % Доход работника Доход агентства Примечание

Риэлтор: обороты по услугам, тыс. руб. за месяц

менее 30 50 15 15

от 30 до 60 55 33 27

от 60 до 90 60 54 36

от 90-150 65 97,5 52,5

Более 150 70 105 45 + Премия 10 тыс. рублей для работника, показавшего наилучший результат.

Более 200 100 - 40 Фиксированная плата не зависящая от дохода.

Более 250 100 - - Участие в прибыли (вычитается доля издержек, приходящихся на данный оборот). Премии не начисляются.

Премия за квартал

Тому, кто принес наивысший показатель, но не менее 270 за квартал 5 13,5 - -

Тому, кто принес наивысший показатель, но менее 450 за квартал 7 31,5 - Рассчитывается от квартальной платы

Более 600 - 40 - Фиксированная сумма

Если все риэлторы более чем 450 за квартал - - - Дополнительно 5% от оборота каждого, кроме тех, кто работает по фиксированной ставке

Агент по недвижимости (стаж менее 0,5 года) имеющий наставника (стажер) - - - на 10% ниже риэлтора, 5% уплачивается наставнику

Агент по недвижимости (стаж от 0,5 до 1 года) - - - на 5% ниже риэлтора

3. Осуществление страхования гражданской ответственности риэлторов в области сделок с недвижимостью либо по каждому заключаемому договору с клиентом.

4. Внесение денежных средств в установленном размере и порядке, определенном саморегулируемой организацией в компенсационный фонд,

" Составлена автором по результатам расчетов для AHO «МАФТ»

33

страхующий ущербы, нанесенные субъектами рынка.

5. Наличие в штате юридического лица риэлтора с образованием по уровню профессиональной переподготовки или высшего образования по отрасли, или наличие у риэлтора, отвечающего по образовательному уровню требуемым параметрам, свидетельства о регистрации его в качестве индивидуального предпринимателя.

6. Соблюдения действующего законодательства в сфере оказания услуг на рынке недвижимости; подконтрольность и подотчетность саморегулируемой организации.

7. Предоставление надлежаще оформленных документов в саморегулируемую организацию для вступления в ее члены.

Саморегулируемая организация участников рынка недвижимости при приеме в ее члены организации вправе предъявлять иные требования, связанные с осуществлением деятельности и не противоречащие законодательству.

Как видно из приведенных выше тезисов, требования в большинстве своем при переходе к саморегулированию были сохранены и по сравнению с требованиями при лицензировании дополнены в сторону ужесточения.

В качестве критерия эффективности работы компании, занимающейся организацией услуг на рынке недвижимости, выбирается ее стоимость, и все управленческие действия определены глобальной целью - повышению ее стоимости путем организации соответствующей системы принятия стратегических и оперативных решений. Выделяются четыре критерия, которым должна отвечать развернутая система управления стоимостью компании: наивысшая эффективность всех хозяйственных звеньев, выраженная в конкретных задачах по повышению стоимости бизнеса, выбор наиболее оптимальной стратегии развития предприятия, разработка нормативов и показателей для определения эффективности работы производственных звеньев и подразделений, определение надлежащих приоритетов в области деятельности на основе стоимостных критериев.

Таким образом, можно выстроить всю систему необходимых факторов для создания условий максимизации стоимости компании, определяя, на каком этапе и каким образом происходят изменения (а лучше увеличение) стоимости. В диссертации приведены расчеты стоимости бизнеса для ряда ведущих компаний в сфере услуг на рынке недвижимости и предложены пути внедрения стоимостного подхода к управлению.

Автором проведены исследования по выявлению главных факторов успеха в работе риэлторов (ГФУРР) среди сотрудников риэлторских фирм

различных компаний (ООО «Республика», ООО «Агентство недвижимости «Диал», ООО «Региональный центр недвижимости», ООО «Агентство недвижимости «Дом», ООО «Агентство недвижимости «Альянс-КМВ», ООО «Агентство недвижимости «Южный регион», ЗАО «Доверие», ЗАО «Финансовые технологии» др.), а также среди участников регионального конгресса Кавминводской ассоциации риэлторов. Оценка ГФУРР производилась по 5-балльной шкале. Всего было обработано около 400 анкет. Вопросы формулировались в открытой форме (варианты необходимо было выбрать из анкеты): респонденты сами указывали наиболее значимые факторы и затем их ранжировали. Общие результаты исследования представлены в табл. 8, в которой показан рейтинг ГФУРР с точки зрения важности показателей и дана оценка их реального уровня в компаниях, в которых работали респонденты (табл. 8).

Таблица 8 - Результаты оценки главных факторов успеха в работе риэлторов в сфере услуг на рынке недвижимости12.

ГФУРР на рынке услуг Рейтинг по важности Оценка ГФУРР по 5-бальной системе Коэффициент вариации, %

Мотивация риэлторов (в том числе и в оплате труда) 1 4,7 12,6

База данных вариантов недвижимости (возможность быстрого подбора оптимального варианта сделки) 2 3,6 25,9

Активность риэлтора (предложение вариантов, активный показ, попытка удовлетворить все требования, оптимизация требований клиента) 3 3,5 18,4

Профессиональные качества риэлтора (умение установить контакт с клиентом, знание психологии клиента, профессиональные знания в вопросах рынка недвижимости) 4 4,1 13,7

Низкая цена услуг (даже за счет недоучета некоторых работ и оплатой самим клиентом части работ и услуг) 5 4,5 7,9

Таким образом, для сферы услуг на рынке недвижимости наиболее важными показателями опрашиваемые назвали уровень мотивации риэлтора, в том числе и мотивация в оплате труда, наличие соответствующей базы данных вариантов или возможность быстрого подбора вариантов недвижимости,

эффективную систему работы с клиентом (маркетинговая активность). Четвертым по значимости ГФУРР были признаны профессиональные качества риэлтора, возможность внушить клиенту уважение к своим профессиональным качествам, пятым - привлекательность низких цен при оказании услуг (даже видимости низких цен при наличии «скрытой» комиссии). Что касается уровня выраженности факторов, то он составлял от 3,5 до 4,7 баллов. Математическая обработка результатов исследования показала существенность факторов ГФУРР по сравнению с иными факторами в деятельности риэлтора.

В связи с усложнением схемы оформления сделок с недвижимостью возникла проблема по совершенствованию системы взаимодействия организаций при регистрации прав на недвижимое имущество. Выдвинутая идея принципа «одного окна» не получила развития из-за разноведомственное™ государственных организаций, реализующих различные функции в оформлении документации на недвижимость и скрытого оппортунизма работников этих организаций, вследствие наличия возможности коррупционной составляющей. Наши опросы риэлторов показали, что только в 7% случаев при оформлении недвижимости риэлторы обходятся без дополнительных платежей лично исполнителю, причем отсутствие таких незаконных вознаграждений существенно замедляет процесс оформления; некоторые работники государственных органов откровенно становятся на путь банального вымогательства. Нами была исследована схема смены разрешенного использования недвижимости - перевода помещений из жилого фонда в нежилой в условиях повышенной потребности в нежилых помещениях (офисах, магазинах, кафе, предприятиях сферы бытовых услуг и пр.). Несмотря на декларируемую Правительством РФ поддержку предпринимательства, на местах система перевода тормозится трудно управляемым конгломератом различных структур, инерцию которого преодолеть зачастую очень трудно. При этом исследованная схема перевода требует больших дополнительных финансовых вливаний.

Калькулируя примерные цены на работы по замене разрешенного использования, получим, что официальные услуги сторонних организаций составляют только по тарифам этих организаций порядка 50-100 тысяч рублей, неофициальная плата составляет 200-250 тысяч рублей, услуги компании посредника, порядка 100 тысяч рублей, таким образом, стоимость работ всего составляет 350-550 тысяч рублей. Полученные цифры совсем не являются «заоблачными», а вполне реально коррелируют с предложениями участников рынка.

Проблема организации предоставления услуг, оказываемых государственными и муниципальными органами по принципу «единого окна», без участия заявителя обсуждалась на различных уровнях государственной власти, но существенных сдвигов в этих вопросах, несмотря на актуальность поставленной проблемы до сих пор пока не достигнуто.

Одним из путей решения этой назревшей проблемы является организация единых полифункциональных центров на базе саморегулируемых организаций, объединяющих участников рынка недвижимости. Предлагаемый вариант показан на рис. 4.

Существенным сдвигом в улучшении качества оказания услуг на рынке недвижимости является стандартизация услуг и сертификация субъектов рынка, обучение и аттестация кадров. Новым в данном комплексе является постепенный переход от системы добровольной сертификации к системе декларирования соответствия. В работе были разработаны схемы декларирования, а также основные требования к соответствию.

В диссертационной работе нами также были разработаны траектории дальнейшего развития институционального и инструментального обеспечения стратегии модернизации сферы услуг на рынке недвижимости. Система мер включает комплекс административно-государственных и экономических механизмов.

Основными направлениями деятельности в этом направлении являются: снятие административных барьеров входа-выхода на рынок профессиональных участников сферы услуг рынка недвижимости;

- развитие инфраструктуры сферы услуг на рынке недвижимости;

- достоверное раскрытие информации о рынке недвижимости и о профессиональных участниках рынка недвижимости;

- конкретизация ответственности профессиональных участников сферы услуг на рынке недвижимости и ограничение вмешательства третьих лиц (в том числе государственных структур) в деятельность субъектов рынка.

Таким образом, траектории дальнейшего развития сферы услуг на рынке недвижимости предусматривают совершенствование нормативного правового обеспечения рынка недвижимости, переход предпринимательских структур на использование общероссийских стандартов деятельности, отвечающих принципам международных стандартов, переход к декларированию соответствия, создание условий для повышения качества услуг на основе саморегулирования деятельности.

ИФНС (орган

регистрации юридических лиц) выписка из ЕГРЮЛ 4------ запрос

выписка из

Управление Федеральной службы ЕГРП

государственной

регистрации,

кадастра и картографии I- выписка 1

Кадастр кадастр

Заявление на перевод

Ростехинвентаризация

Координационный отдел Подготовка документов

111ДЛ, |

план после реконструкции

Местная Администрация

X

Постановление Главы Администрации

план до проекта перевод

Проектная организация

Реконструкция строительных организаций Производство строительных работ

Итог. Свидетельство о регистрации права собственности на нежилое помещение Документы, подтверждающие право Технические документы

Электросети

Электросвязь

Пожарный надзор

Й Санитарно-эпидемиологическая служба

и о а. с и Радиационный надзор

ез аз о о 03 ^ О О Государственный горнотехнический надзор

ГИБДД

Архитектура

Горгаз

Роспотрсбнадзор

Рисунок 5 — Внедрение принципа «единого полнфункционалыюго центра» в системе замены типа разрешенного использования помещения (жилое на нежилое)13

13 Авторская разработка

В заключении сформулированы основные выводы и предложения по модернизации дальнейшего развития сферы услуг на рынке недвижимости.

Список опубликованных работ Монографии:

1. Медовый, А.Е. Оценка имущества и имущественных прав в концепциях управления стоимостью и контроллинга [Текст] / А.Е. Медовый -Пятигорск, «Спецпечать» - 2005 - 10,5 п.л.

2. Медовый, А. Е. Пути повышения эффективности работы сферы услуг на рынке недвижимости [Текст] / А.Е. Медовый - Пятигорск.- Международная академия финансовых технологий. - 2008. - 12,0 п.л.

3. Медовый, А.Е. Экономика, организация и управление системным развитием сферы услуг на рынке недвижимости [Текст] / А.Е. Медовый, В.В Медовый - Пятигорск. - РИА КМВ. - 2009. - 7,25/6,0 п.л.

Публикации в изданиях, рекомендованных ВАК Минобрнауки России:

4. Медовый, А.Е. Практика оценки нежилой недвижимости с использованием косвенного метода сравнительного подхода в условиях современного российского рынка [Текст] / А.Е. Медовый // Вестник Ставропольского государственного университета, серия общественных наук, № 36.-2004.-0,4 п.л.

5. Медовый, А.Е. Практика оценки складских помещений с использованием затратного подхода к оценке имущества [Текст] / А.Е. Медовый // Финансы и кредит.: М. - № 9 (147).- 2004. - 0,3 п.л.

6. Медовый, А.Е. Влияние структуры и качества управления на оценку стоимости современного предприятия [Текст] / А.Е. Медовый // Современное управление. - № 1. - 2004. - 0,35 п.л.

7. Медовый, А.Е. Риэлторские услуги: основные факторы успеха на рынке недвижимости [Текст] / А.Е. Медовый // Российское предпринимательство. — № 7. - 2009,- 0,4 п.л.

8. Медовый, А.Е. Совершенствование системы мотивации труда в сфере услуг на рынке недвижимости [Текст] / А.Е. Медовый // Кадровик.-Издательство «Панорама». - Москва, № 3 - 2009. - 0,5 п.л.

9. Медовый, А.Е. Функционирование сферы услуг на рынке недвижимости - сервейинг по управлению портфелем [Текст] / А.Е. Медовый // Региональные проблемы преобразования экономики. - Махачкала,

Дагестанский центр РАН. - 2009. - 0,6 п.л.

10. Медовый, А.Е. Пути совершенствования механизма риэлторской деятельности организаций сферы услуг на рынке недвижимости [Текст] / А.Е. Медовый // Российское предпринимательство. - № 10. - 2009. - 0,4 п.л.

11. Медовый, А.Е. Повышение роли организаций сферы услуг на рынке недвижимости в становлении организационного принципа «одного окна» в сделках и оформлении недвижимости [Текст] / А.Е. Медовый // Сибирская финансовая школа, № 10. - 2009. - 0,8 п.л.

12. Медовый, А.Е. Пределы допустимости риэлторской оценки при оказании услуг на рынке недвижимости [Текст] / А.Е. Медовый // Экономика и управление собственностью» Высшей школы Предпринимательства и приватизации, - № 10, - 2009. - 0,5 п.л.

13. Медовый, А.Е. Развитие системы эффективного управления компанией по оказанию услуг на рынке недвижимости с использованием концепции управления стоимостью [Текст] / А.Е. Медовый // Проблемы современной экономики.: Санкт-Петербург - № 12, - 2009. - 0,8 п.л.

14. Медовый, А.Е. Сопровождение сделок в риэлторстве в рамках сферы услуг на рынке недвижимости [Текст] / А.Е. Медовый // Научно-технические ведомости : СПбГПУ. Серия Экономические науки - № 3. - 2009, - 0,5 п.л.

15. Медовый, А.Е. Пути совершенствования профессионального развития работников сферы услуг на рынке недвижимости [Текст] / А.Е. Медовый // Сервис+ Российский государственный университет туризма и сервиса «РГУТИС». - № 3 - 2010. - 0,4 п.л.

16. Медовый, А.Е. Структура рынка оценки и консалтинга как инструментов системы управления бизнесом [Текст] / А.Е. Медовый // Труды Вольного экономического общества. - вып. 2.- М. - 2010. - 0,6 п.л.

17. Медовый, А.Е. Институциональные основы системы предоставления услуг на рынке недвижимости // Современные исследования социальных проблем. - Красноярск. - № 4. - 2010. - 0,3 п.л.

Научные статьи в других изданиях:

18. Медовый, А.Е. Мониторинг современного состояния рынка жилья в курортных районах южной части Российской Федерации [Текст] / А.Е. Медовый // Научная конференция Вятского госуниверситета. - Киров.- 2003 - 0,3 п.л.

19. Медовый, А.Е. Определение скидки на ликвидность при оценке жилой

недвижимости в подходе по сопоставимым продажам [Текст] / А.Е. Медовый, В.В. Медовый // Экологические и социально-экономические проблемы Кавказских Минеральных вод. III-я региональная научно техническая конференция Северо-Кавказского государственного технического университета, Георгиевск, - 2004. - 0,35/0,25 п.л.

20. Медовый, А.Е. Сравнительные маркетинговые исследования рынка жилой недвижимости на примере городов региона Кавказских Минеральных Вод [Текст] / А.Е. Медовый, В.В. Медовый // Горизонты научных исследований. Сборник статей ученых, аспирантов и соискателей. Часть 1. - Пятигорск: Технологический университет, 2004. - 0,35/0,2 п.л.

21. Медовый, А.Е. Индексы рынка недвижимости и динамика индексов [Текст] / А.Е. Медовый // Северо-Кавказский государственный технический университет. - Конференция, посвященная 10-летию кафедры менеджмента. -Ставрополь, - 2008. - 0,35 п.л.

22. Медовый, А.Е. Сегментирование рынка жилой недвижимости [Текст] / А.Е. Медовый // Международная научная конференция «Современные тенденции развития теории и практики управления отечественными предприятиями. - Астрахань, - 2008. - 0,4 п.л.

23. Медовый, А.Е. Мероприятия по укреплению правовой базы предпринимательства на рынке недвижимости [Текст] / А.Е. Медовый // Белорусский государственный экономический университет. - 1-й Международный экономический форму молодых ученых. - Минск- Вилейка, Республика Беларусь, - 2008. - 0,4 п.л.

24. Медовый, А.Е. Проблемы государственного регулирования предпринимательства на рынке недвижимости. [Текст] / А.Е. Медовый // 2-я Всесоюзная научно-практическая Интернет-конференция «Проблемы функционирования и развития территориальных социально-экономических систем. Уфимский научный центр Министерства экономического развития республики Башкортостан. - Уфа. - 2008. - 0,3 п.л.

25. Медовый, А.Е. Принципы сегментирования рынка недвижимости эконом-класса в предпринимательстве [Текст] / А.Е. Медовый // 8-я Международная научно-практическая конференция «Информационные технологии в обследовании эксплуатируемых зданий и сооружений». - СевероКавказский научный центр высшей школы. - Новочеркасск, - 2008. - 0,4 п.л.

26. Медовый, А.Е. Элементы сетевых форм продаж недвижимости [Текст] / А.Е. Медовый // Международная научно-техническая конференция «Экономика и управление: теория, методология и практика ГОУ ВПО Самарский

государственный технический университет. - Самара. - 2009. - 0,35 п.л.

27. Медовый, А.Е. Сетевой маркетинг недвижимости [Текст] / А.Е. Медовый // Всероссийская научно-практическая конференция «Система управления современной организацией. - Волгоград. - 2009. - 0,35 п.л.

28. Медовый, А.Е. Цели и задачи сферы услуг на рынке недвижимости [Текст] / А.Е. Медовый // Труды 4-го Международного Конгресса «Инновационные факторы развития сферы услуг туристско-рекреационных территорий, г. Пятигорск. - 2009. - 0,3 пл.

29. Медовый, А.Е. Взаимосвязь роста сферы услуг рынка недвижимости и уровня доходов граждан России [Текст] / А.Е. Медовый // Международная Интернет-конференция «Формы, измерение и методы эксплуатации в современной экономике. - Орловский государственный технический университет. - Орел, - 2009. - 0,6 п.л.

30. Медовый, А.Е. Место услуг на рынке недвижимости в общей системе сферы услуг [Текст] / А.Е. Медовый // Актуальные вопросы управления развитием социально-экономических систем в условиях глобального экономического кризиса». Международная научно-практическая конференция Северо-Кавказской академии государственной службы. - Ростов н/Д- 2009. -0,4 п.л.

31. Медовый, А.Е. Совершенствование системы государственного регулирования услуг на рынке недвижимости [Текст] / А.Е. Медовый // Труды международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы экономики и права в современных условиях» - Пятигорск. - 2009. - 0,5 п.л.

32. Медовый, А.Е. Роль риэлтора в формировании комплексной услуги -управления портфелем недвижимости [Текст] / А.Е. Медовый // Актуальные проблемы гуманитарных и естественных наук, - Научный журнал, - 2009. - 0,5 п.л.

33. Медовый, А.Е. Развитие системы эффективного управления компанией по оказанию услуг на рынке недвижимости с использованием концепции управления стоимостью [Текст] / А.Е. Медовый // Международный научно-аналитический журнал «Проблемы современной экономики».- 2009. - 0,6 п.л.

34. Медовый, А.Е. Развитие регионального рынка услуг в недвижимости [Текст] / А.Е. Медовый //Диалоги о науке, г. Санкт-Петербург. - 2009. - 0,5 п.л.

35. Медовый, А.Е. Проблемы расширения спектра услуг риэлторских фирм на рынке недвижимости [Текст] / А.Е. Медовый // Труды международной научной конференции «Актуальные проблемы экономики и права в современных условиях». - ч.З. - Пятигорск, - 2009. - 0,4 п.л.

36. Медовый, А.Е. Административно-государственное регулирование сферы услуг на рынке недвижимости [Текст] / А.Е. Медовый // Перспективы инноваций, экономики и бизнеса,- выпуск 2. - Периодический Международный бюллетень Чешской республики. - Научные публикации в Праге, Чехия, - 2009, -0,4 п.л.

37. Медовый, А.Е. Баланс государственного регулирования и самрегулирования сферы услуг на рынке недвижимости России [Текст] / А.Е. Медовый // Восьмая международная научно-практическая конференция «Менеджмент, маркетинг малого и среднего бизнеса: эффективность, конкурентоспособность, устойчивость» (SBM-2009). - г. Севастополь, - 2009. -0,3 п.л.

38. Медовый, А.Е. Классификация видов услуг на рынке недвижимости [Текст] / А.Е. Медовый //Альманах современной науки и образования.-Издательство «Грамота», - 2009. - 0,5 пл.

39. Медовый, А.Е. Целевые ориентиры развития сферы услуг на рынке недвижимости [Текст] / А.Е. Медовый // 1-я Всероссийская научно-практическая конференция «Регионы России: проблемы, перспективы, решения».: Москва, - 2009. - 0,35 п.л.

40. Медовый, А.Е. Реформирование экономических структур в сфере услуг на рынке недвижимости [Текст] / А.Е. Медовый // Конференция «Макро и микроэкономика: теория и практика: Казахстан, г. Караганда. - 2009. - 0,4 п.л.

41. Медовый, А.Е. Повышение эффективности работы риэлторского звена в сфере оказания услуг на рынке недвижимости [Текст] / А.Е. Медовый // Сборник докладов Центра развития научного сотрудничества «Актуальные проблемы экономических наук», вып. 8, - 2009. - 1,0 п.л.

42. Медовый, А.Е. Проблемы формирования и развития регионального рынка услуг в сфере недвижимости // Всероссийская научно-практическая конференция «Молодежь и образование: экономические, социально-психологические и правовые аспекты», посвященная 10-летию Березниковского филиала ПТУ - Березники, - 2009. - 0,8 п.л.

43. Медовый, А.Е. Цели и задачи эффективного функционирования предприятий сферы услуг на рынке недвижимости // Восьмая международная научно-практическая конференция «Менеджмент малого и среднего бизнеса: эффективность, конкурентоспособность, устойчивость». Министерство образования Украины. Севастопольский национальный технический университет. - Севастополь. - 2009. - 0,3 п.л.

44. Медовый, А.Е. Формы государственного регулирования сферы услуг на

рынке недвижимости [Текст] / А.Е. Медовый // Актуальные проблемы науки : Кузнецкий институт информационных технологий - Кузнецк. - 2009. - 0,5 п.л.

45. Медовый, А.Е. Основные факторы успеха риэлторов при оказании комплекса услуг на рынке недвижимости [Текст] / А.Е. Медовый // Актуальные проблемы науки, Кузнецкий институт информационных технологий : Кузнецк. -2009.-0,6 п.л.

46. Медовый, А.Е. Оценка на рынке недвижимости как вид консультационной услуги [Текст] / А.Е. Медовый // Материалы Международной научно-практической конференции «Современные тенденции развития теории и практики управления в России и за рубежом. Кафедра менеджмента СевКавГТУ, Ставрополь, - 2009. - 0,3 п.л.

47. Медовый, А.Е. Использование методов оценки в риэлторском деле при оказании услуг на рынке недвижимости [Текст] / А.Е. Медовый // Вопросы экономических наук.- Компания «Спутник+».: Москва. - 2009. - 1,4 п.л.

48. Медовый, А.Е. Тенденции налогового регулирования недвижимости и сферы услуг на рынке недвижимости [Текст] / А.Е. Медовый // Международная научно-практическая конференция «Проблемы и перспективы модернизации налоговой системы России», Орловский государственный технический университет. - Орел - 2009. - 0,3 п.л.

49. Медовый, А.Е. Проблемы стандартизации, сертификации, декларирования соответствия в сфере услуг на рынке недвижимости [Текст] / А.Е. Медовый //В мире научных открытий. - Красноярск. - 2010. - 0,5 п.л.

50. Медовый, А.Е. Система оказания оценочных услуг как элемент управленческого консалтинга [Текст] / А.Е. Медовый // Электронный научный журнал «Вестник Омского государственного педагогического университета».-Выпуск 2010 - www.omsk.edu.ru/ - 0,5 п.л.

51. Медовый, А.Е. Пути и механизмы частно-государственного регулирования сферы услуг на рынке недвижимости [Текст] / А.Е. Медовый // Уральский государственный технический университет им. Первого президента России Б.Н. Ельцина. Тематический выпуск журнала «Наука без границ». -2010.-0,5 п.л.

52. Медовый, А.Е. Профессиональное обучение работников сферы услуг на рынке недвижимости [Текст] / А.Е. Медовый // Труды Международной научно-практической Интернет-конференции «Новая экономика: теория и реальность»,- Башкирская академия госслужбы, Минэкономразвития респ. Башкортостан. - 2010. - 0,35 п.л.

53. Медовый, А.Е. Система мер государственной поддержки предпринимательства на рынке недвижимости [Текст] / А.Е. Медовый // Актуальные проблемы экономики, социологии и права.- Международная академия финансовых технологий.: Пятигорск, - 2010. - 0,3 п.л.

54. Медовый, А.Е. Роль риэлтора при сопровождении сделок с недвижимостью с использованием ипотечных схем [Текст] / А.Е. Медовый // Сборник трудов КЧ-ГТА и КИЭП «Теоретические и прикладные аспекты современной экономики.: Черкесск. - 2010. - 0,3 п.л.

55. Медовый, А.Е. Принципы и механизмы деятельности организаций сферы услуг на рынке недвижимости [Текст] / А.Е. Медовый // Рынок недвижимости Северо-Кавказского федерального округа: теория и практика.-Материалы Круглого стола Кавминводского института сервиса ЮжноРоссийского государственного университета экономики и сервиса и Международной академии финансовых технологий: Пятигорск - 2010. - 0,4 п.л.

Подписано в печать 19.05.2011. Формат 60x84/16. Бумага офсетная. Печать офсетная. Усл. печ. л. 2,0. Тираж 120 экз. Заказ 136.

ГОУ ВПО «Пятигорский государственный лингвистический университет» 357532, Ставропольский край, г. Пятигорск, пр. Калинина, 9 Отпечатано в центре информационных и образовательных технологий ПГЛУ

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: доктора экономических наук, Медовый, Александр Ефимович

ВВЕДЕНИЕ

1. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ПОЛОЖЕНИЯ МОДЕРНИЗАЦИИ СФЕРЫ УСЛУГ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.

1.1. Институциональные основы системы предоставления услуг на рынке недвижимости. 26»

1.2. Рынок недвижимости и классификация его объектов в рамках услугового обеспечения.

1.3. Теоретические аспекты развития рынка недвижимости при модернизации сферы услуг.

1.4. Параметрическое описание рыночного пространства объектов недвижимости в контексте модернизации системы предоставления услуг.

2. АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ И СИСТЕМНЫЕ ДЕТЕРМИНАНТЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ПРИ МОДЕРНИЗАЦИИ СФЕРЫ УСЛУГ.

2.1 .Анализ состояния и динамика развития сферы услуг на рынке недвижимости.

2.2. Системные детерминанты развития сферы услуг на рынке недвижимости.

2.3. Принципы, проблемы и пути модернизации сферы услуг на рынке недвижимости.

3. МЕХАНИЗМ МОДЕРНИЗАЦИИ СИСТЕМЫ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ УСЛУГ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.

3.1. Субъектный состав предпринимательских структур сферы услуг на рынке недвижимости.

3.2. Модернизация механизма риэлторской деятельности субъектов сферы услуг на рынке недвижимости.

3.3. Модернизация механизма предоставления девелоперских и сервейинговых услуг на рынке недвижимости.

4. РАЗВИТИЕ СИСТЕМЫ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ УСЛУГ В СФЕРАХ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПО ОБЕСПЕЧЕНИЮ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ.

4.1. Роль оценочных услуг на рынке недвижимости и развитие методических приемов оценки в риэлторском деле. 183'

4.2. Совершенствование системы консалтингово-правовой деятельности по сопровождению сделок на рынке недвижимости.

4.3. Модернизация системы предоставления услуг на рынке недвижимости в направлении внедрения элементов сетевых форм и франчайзинговых схем.

5. ТРАЕКТОРИИ РАЗВИТИЯ И СХЕМЫ ПРАКТИЧЕСКОГО ПРИМЕНЕНИЯ МЕХАНИЗМА МОДЕРНИЗАЦИИ СФЕРЫ УСЛУГ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.

5.1. Совершенствование управления в предпринимательских структурах сферы услуг на рынке недвижимости.

5.2. Развитие системы управления и организационных принципов оказания услуг при реализации операций с объектами недвижимости.

5.3. Траектории развития институционального и инструментарного обеспечения стратегии модернизации сферы услуг на рынке недвижимости.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Медовый, Александр Ефимович

Выводы и анализ возможных последствий приобретения объекта недвижимости Рекомендации по приобретению объекта недвижимости и снижению рисков при приобретении данной недвижимости Рекомендации по приобретению иного вида недвижимости в случае невозможности и нецелесообразности приобретения спорной недвижимости

Правовой анализ законности владения объектом недвижимости Продавцом

Правовой анализ обременений и ограничений в использовании объекта недвижимости.

Споры с объектом недвижимости, споры с совладельцами

Рис. 6. Структура правового заключения (правового паспорта) на объект недвижимости

21 Защита недвижимости. Составление правового заключения по объекту недвижимости. Электронный ресурс. Режим доступа. http://zaned.rU/support/3

Разработанная нами структура правового паспорта и сама система оказания услуги составления правового паспорта недвижимости внедрена в практику деятельности риэлторских компаний Южного и СевероКавказского Федеральных округов.

Важное, значение имеет сопровождение при оформлении земельных участков,(постановке на кадастровый учет) и их приватизации.

Все* земельные участки, которые расположены на территории Российской Федерации, причем независимо от форм собственности и принадлежащие как гражданам, так и предприятиям всех организационно-правовых форм подлежат кадастровому учету. Государственный кадастровый учет проводится по единой методике, разработанной Росземкадастром.

Под приватизацией земли понимается способ приобретения в частную собственность земельных участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности22.

Для каждого земельного участка существуют индивидуальные особенности прохождения процедуры приватизации. Отсутствие универсальной схемы процесса приватизации объясняется дифференцированностью земель по ряду классификаций.

Наиболее важными для понимания процесса приватизации земли являются 4 вида классификации:

- по цели использования,

- по наличию прав граждан, юридических лиц на участки,

- по наличию на земельном участке строений,

- по признаку делимости земельного участка.

Кроме того, существуют земли, приватизация которых ограничена23. ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".- Собрание законодательства Российской Федерации от 28 января 2002 г. N 4 ст. 251.

23 Земельный кодекс Российской Федерации. - Российская газета" от 30 октября 2001 г. N 211-212, Собрание законодательства Российской Федерации от 29 октября 2001 г. N 44 ст. 4147

Прежде всего, это земли в пределах особо охраняемых природных территорий, земли водного и лесного фонда, также земли в границах закрытых административно-территориальных образований, земли, для нужд организаций транспорта, связи и др.

Земли государственных заповедников и парков, земли стратегического назначения, земли, занятые воинскими и гражданскими захоронениями, другие земли, имеющие особое значение для безопасности и обороноспособности государства изъяты из оборота и не подлежат приватизации. Большинство риэлторских фирм решает все вопросы, связанные с прохождением данной процедуры во всех необходимых инстанциях.

В перечень оказываемых услуг по сопровождению сделки с земельными участками для физических лиц входят:

- агентские услуги при формировании межевого дела (подписание Акта согласования границ с соседними землепользователями, согласования с органами местного самоуправления и т.д.);

- получение кадастровых планов, в т.ч. повторное получение кадастрового плана на земельный участок;

- передача документов на регистрацию права по месту нахождения земельного участка.

В перечень оказываемых услуг по сопровождению сделки для юридических лиц входят:

- получение заключения Государственной экологической экспертизы (СЭС);

- получение постановления районной (городской) администрации об утверждении проекта границ;

- агентские услуги при формировании межевого дела (подписание Акта согласования границ, согласование с органами местного самоуправления, иные согласования и т.д.);

- получение кадастровых планов, в т.ч. повторное получение кадастрового плана на земельный участок;

- передача документов в регистрирующий орган по месту нахождения земельного участка;

Важной' услугой агентства недвижимости является сопровождение при наследовании.

Наследование - переход имущественных прав и обязанностей умершего (наследодателя) к его наследникам. На сегодняшний день существует два варианта наследования — по закону и по завещанию. Наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности24

Сопровождение при наследовании25,26 - это юридическо-риэлторская помощь по вопросам наследственных дел и оформлению наследственных прав на недвижимое имущество, которая включает: профессиональные консультативные услуги по вопросам наследования и наследственного права;

- представление интересов клиента при открытии наследства у нотариуса и "до получения свидетельства о праве на наследство на имя клиента

- принятие наследства, путем подачи заявления и необходимых документов;

- сбор документов для оформления недвижимости и регистрации наследства - сбор всех необходимые документы для нотариусов;

- представление интересов клиента при государственной регистрации перехода прав на наследуемое имущество в органе, осуществляющем

24 Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ, часть третья настоящего Кодекса вводится в действие с 1 марта 2002 г. Текст части третьей опубликован в "Российской газете" от 28 ноября 2001 г. N 233, в Собрании законодательства Российской Федерации от 3 декабря 2001 г. N 49 ст. 4552

25 Горелик А. П. Наследственное право: курс лекций.-М.-Эксмо-Пресс.- 2008, - 238 с.

26 Бирюков Б. М. Наследование. Дарение. Пожизненная рента. Вопросы правового регулирования.М.-Ось-89.-2009,223 с. государственную регистрацию: подача документов на регистрацию и получение свидетельства о регистрации права собственности.

- представление интересов в суде по вопросам наследования — консультация, составление и подача искового заявления, непосредственное участие в судебных процессах, достижение максимального результата (ведущего к признанию права или продлению срока принятия наследства).

Основная роль риэлтора при сопровождении ипотечного

27 кредитования - подобрать жилое помещение для заемщика. Найденное риэлтором жилое помещение должно не только подходить клиенту, и это не самое главное. Самое главное, чтобы эта недвижимость устраивала банккредитор, так как любая недвижимость является залоговым обеспечением по

28 ипотечному кредиту .

Все требования к качеству жилья зависит от самого банка. Некоторые банки придерживаются достаточно радикальной точки зрения: всё имеет рыночную стоимость, весь вопрос в правильном определении этой стоимости. Для них важно не качество заложенного имущества (в частности, жилья), а его рыночная (при быстрой реализации - ликвидационная) стоимость, а также доля стоимости, находящаяся в собственности заемщика.

Однако, большинство банков осознанно участвуют в выборе жилья заемщиками и предъявляют высокие требования к его качественным 00 характеристикам . Дополнительные требования предъявляет Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, если банки сотрудничают с ним.30

В случае ипотечного кредитования банки выдвигают серьезные требования по ликвидности данного имущества, так как в случае

27 Русецкий А. Е. Государственная регистрация ипотеки: научно-практическое пособие.- М.-Юридический Дом "Юстицинформ".- 2009,-204 с.

28 Зюзин В. А., Королев А. Н. Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ: (постатейный).- М.-Юридический Дом "Юстицинформ.- 2008, 303 с.

29 Горшенина Г. В., Щербакова О.Н. Методические рекомендации «Оценка имущественных активов для целей залога» Комитет по оценочной деятельности Ассоциации Российских банков. Электронный ресурс, Режим доступа. http://mwv.audit-it.rU/articles/appraisal/a 109/188103 .html

30 Программа по стимулированию кредитования застройщиков и граждан. - Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Электронный ресурс. Режим доступа, http://www.ahml.ru/index.shtml банкротства заемщика недвижимость будет продана и из этой суммы будут погашены все задолженности заемщика.

Одно из основных условий — хорошее техническое состояние здания, в котором приобретается будущее жилье. Здесь имеет значение и возраст, но главное - здание не должно подлежать сносу или реконструкции. То есть квартира в сталинском доме, скорее всего, будет одобрена банком, а вот жилье в пятиэтажной «хрущевке» - нет, несмотря на то, что последнее моложе.

Требования банков к фактическому (физическому) состоянию предмета залога таковы: все объекты недвижимого имущества, являющиеся залоговым обеспечением обязательств заемщика, должны удовлетворять санитарно-техническим нормам по обеспечению здоровья и безопасности жильцов. Если говорить о здании, в котором приобретается ипотечная квартира, в деталях, то оно должно иметь цементный, каменный или кирпичный фундамент и быть в хорошем состоянии. Поэтому, если квартира приобретается в старом доме, построенном ранее 1957 года, этажностью ниже шести этажей, да еще и с деревянными стенами или перекрытиями, банк обязательно потребует у заемщика справку уполномоченного органа о том, что указанный дом не подлежит сносу или реконструкции в соответствии с распоряжениями государственных и муниципальных органов, что оно не в аварийном состоянии и ему не требуется капитальный ремонт.

Одно из условий: предмет залога должен иметь отдельную от других объектов недвижимости кухню и санузел. В квартире должно быть горячее и холодное водоснабжение, должна быть исправна входная дверь, окна и крыша (для домов и квартир на последних этажах). Предусматривается банками и такая необходимая в нашем климате мера, как теплоснабжение: помещение должно быть электрифицировано, газифицировано, обязательно должно быть отопление и система, обеспечивающая подачу тепла во все помещение. Таким требованиям не в полной мере соответствуют комнаты в коммунальных квартирах и общежития, в том числе и малосемейки. В1 случае новостройки, которая еще не имеет ни сантехники, ни газового оборудования, не подключены коммунальные удобства — банк подходит к этим вопросам индивидуально. Банки также осторожно подходят к кредитованию загородной недвижимости и индивидуальных жилых домов, практически не кредитуют покупку дач, гаражей и иной- нежилой недвижимости.

В одном только сходятся все банки: юридическая чистота прав на квартиру должна быть безупречна. Необходимо убедиться в том, что не только право собственности на квартиру зарегистрировано надлежащим образом, но и то, что планировка квартиры соответствует техническому паспорту и отсутствуют незарегистрированные перестройки и перепланировки.

Кроме того, банк никогда не даст кредита под недвижимость в которой установлено право пожизненного проживания продавца, что чаще всего встречается, если квартира получена по наследству с завещательным отказом.

Как видно из таблицы 56 до 4 квартала 2008 года включительно в целом по стране ситуация с жилищным кредитованием оставалась стабильной: объем выданных кредитов рос, постепенно увеличивались сроки кредитования, ставки снижались. В 4 квартале ощущается наступление мирового финансового кризиса, вследствие чего интерес банков и заемщиков к ипотеке начинает снижаться. В настоящее время положение восстанавливается.

Интересными данными являются предполагаемые требования к заемщику, а также сложившиеся характеристики типичного заемщика при ипотечном кредитовании (таблица 57).

Функциями риэлтора при ипотечном кредитовании являются: поиск варианта жилого помещения (квартиры, дома или иного жилья) в соответствии с требованиями банка и необходимого для заемщика, а также сбор информации и оформление документов по данной сделке.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Сфера услуг, определяющая специфические услуги, обслуживающая рынок недвижимости, характерная для развитой рыночной экономики, имеет особое значение. Источником роста спроса на услуги на рынке недвижимости является рост благосостояния населения- и повышение его инвестиционного потенциала. Так как патернализма по отношению к услугам на рынке недвижимости государство не оказывает, данные услуги развиваются в свободно-рыночных условиях. Регулирование рынка данных услуг со стороны государства минимизировано. Дальнейшее развитие рыночных отношений в России направлено на формирование и развитие экономики смешанного типа, где в конгломерате институтов регулирования взаимодействуют государственные и рыночные формы регулирования. Необходимым условием обеспечения устойчивого роста экономики сферы услуг, является развитие предпринимательства и, прежде всего, малого и среднего бизнеса. Большинство предприятий сферы услуг на рынке недвижимости как раз находятся в этом секторе. Особенно это относится в региональному рынку недвижимости, барьер входа на который невелик, кроме того необходимо отметить высокую трудоемкость и наукоемкость этого бизнеса. Из изложенного ясно, насколько актуально системное изучение проблемы модернизации сферы услуг на рынке недвижимости и разработка мероприятий по повышению эффективности в рамках глобальных мировых экономических изменений.

Огромную роль в модернизации сферы услуг на рынке недвижимости имеет совершенствование государственного регулирования. Целенаправленное государственное воздействие государства на сферу услуг на рынке недвижимости осуществляется прямыми (административными) и косвенными (экономическими) методами. Специфика деятельности участников рынка недвижимости позволяет органам государственного регулирования применять различные методы, как то функционального и институционального регулирования. Государство, выступая не только как регулятор, но и как крупнейший собственник недвижимости и участник рынка недвижимости должно строить свою политику на подборе баланса между управлением правами собственности на недвижимость, эффективными механизмами рынка недвижимости, регулирования сферы услуг на рынке недвижимости с активным участием негосударственных структур, имеющих свои интересы, предпочтения и понятия об эффективности. Поэтому актуальна, разработка высокоэффективных мер государственного регулирования сферы услуг на рынке недвижимости в комплексе с саморегулированием.

Противоречия между высокой потенциальной значимостью территориальных рынков для экономики недвижимости регионов и населения и одновременным наличием серьезных проблем, к числу которых относятся низкий платежеспособный спрос, несовершенство институциональной среды функционирования, неопределенность ситуации связанная с мировым финансовым кризисом, сдерживают развитие сферы услуг на рынке недвижимости, что обуславливают необходимость исследования проблем формирования, развития« и регулирования региональных рынков услуг и определяют актуальность, теоретическую и практическую значимость исследования региональных рынков услуг в сфере недвижимости. В диссертации в рамках модернизации разработана система задач направленного расширения спектра услуг этой сферы и комплекс мер, направленных на активизацию ее функционирования, выявлены приоритеты потребителей сферы услуг, намечены меры для развития сферы услуг на региональных рынках недвижимости.

Специфика сферы услуг на рынке недвижимости потребовала уточнить определение недвижимости, являющееся предметом оказания услуг в сравнении с юридическим понятием недвижимости, определяющим недвижимость с точки зрения системы объектов, подлежащих государственной регистрации. Также нами предложена классификация недвижимости, которая с точки зрения, отражает специфику оказания услуг на рынке недвижимости и классификация самих услуг на вышеобозначенном рынке. Отличие предложенной классификации услуг на рынке недвижимости от ранее предлагавшихся в том, что она является более полной и учитывает практически все работы, выполняемые организациями, работающими на рынке недвижимости.

Общеизвестно, что рынок недвижимости достаточно инерционен, тем не менее, прогнозирование развития сферы услуг немыслимо без мониторинга рынка, под которым понимается процесс регулярного сбора и поддержания в актуальном состоянии сведений о рынке недвижимости, их обработки и хранения для целей последующего предоставления и использования. Анализ рыночной информации, полученной в процессе исследования рынка недвижимости, позволяют сформулировать основные задачи мониторинга рынка недвижимости с точки зрения интересов сферы услуг, в том числе тенденции развития рынка недвижимости, отдельных сегментов этого рынка, выявить динамику рынка недвижимости в целом, отдельных секторов, определить емкость рынка недвижимости, объемы спроса и предложения, факторы, оказывающих влияние на рыночную ситуацию, провести анализ тенденций на рынке и перспектив- развития. Нами был разработан алгоритм мониторинга с системой экспресс-вычисления рыночной стоимости объекта недвижимости с учетом качественных показателей конкретного объекта на основе ранжирования показателей качества применительно к сфере услуг на рынке недвижимости. На основе мониторинга рынка и расчетов нормы отдачи на капитал нами также была разработана методика определения доходности отдельных секторов недвижимости, с целью оперативного управления портфелями в инвестиционных фондах недвижимости и смешанных инвестиционных фондах.

Сегментирование рынка недвижимости в сфере услуг позволяет повысить степень ликвидности предлагаемых объектов, так как при выполнении требований покупателя, имеется возможность предъявить ограниченный набор предложений по конкретному сегменту рынка и, таким образом, позволяет выполнить (оптимизировать) требования покупателя наиболее близко к его запросам. На основе сегментирования рынка недвижимости по различным признакам нами была разработана методика определения ценовых коэффициентов сегментов жилой недвижимости и на основе системы сегментирования предложен экспресс-метод определения стоимости объектов недвижимости с учетом ликвидности объектов. Данная методика прошла широкую апробацию и хорошо зарекомендовала себя в практике деятельности риэлторских фирм.

Изучение субъектного состава сферы услуг на рынке недвижимости позволило выявить преимущественные организационно-правовые формы бизнес-образований, выявить мотивационные аспекты деятельности тех или иных субъектов рынка. Использование методики квалиметрических исследований позволило выявить характеристические показатели привлекательности участников рынка с точки зрения потребителя услуги. С другой стороны исследованиями было доказано, что качество услуг является интегрированной категорией в большой степени зависящей от субъективного восприятия респондентов. Разработанная нами методика дает возможность оценивать качество конкретной фирмы, занимающейся оказанием услуг на рынке недвижимости, сравнивать качество разных фирм, составлять рейтинг фирм в рамках саморегулируемых организаций на рынке недвижимости; результат служит обобщенным показателем качества услуг субъекта. Определение обобщенного показателя качества косвенно стимулирует повышение качества оказываемых услуг, если подобные рейтинг в специализированных изданиях, освещающих рынок услуг будут систематически публиковаться.

Совершенствование порядка и методики оказания риэлторских услуг является одной из важнейших проблем модернизации сферы услуг, так как это связано с услугами, предоставляемых населению. Прежде всего это касается порядка оказания информационных услуг по поиску варианта, а также услуг оформления сделок. Нами проанализирована система оплаты труда риэлторов и разработан мотивационный механизм многоуровневой системы оплаты труда. В результате опроса более 100 риэлторов, занимающихся продажей жилых помещений, были выявлены наиболее важные качества риэлтора, необходимые в работе. Обобщая качественные характеристики риэлторов нужно сказать, что наиболее необходимыми качествами являются психологические способности риэлтора и его профессиональные качества. Проведенные исследования позволили выявить факторы, оказывающие влияние на формирование преимущественного положения фирмы- на рынке недвижимости или, способного двигаться по направлению к лидирующему положению на рынке. Это такие качества как доля рынка, занимаемая компанией, известность наименования (бренда), низкая цена. Произведена рейтинговая оценка выявленных в результате исследования главных факторов успеха работы риэлторов.

Перспективное расширение сферы услуг на рынке недвижимости в значительной мере зависит от формирования взаимосвязей между структурами финансового рынка и структурами рынка недвижимости. Это в полной мере относится к девелоперским услугам. Нами разработана концепция оказания девелоперских услуг в системе полного цикла, состоящего из 7 стадий: маркетинговые исследования рынка, разработка концепции объектов, инжиниринг, генподряд, брокеридж, управление готовым объектом, риэлторские услуги. Разработана концепция сервейинга — профессионального управления недвижимостью, а также определена роль профессионального участника рынка услуг при формировании и управлении портфелем недвижимости в инвестиционных фондах.

Оказание комплексных услуг на рынке недвижимости предусматривает и оказание услуг оценки имущества. Для целей, определенных ФЗ «Об оценочной деятельности», оценку обязаны выполнять оценщики, имеющие специальное образование и являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков. В остальных случаях, когда требуются консультационные услуги по определению цены объекта недвижимости эту работу могут вести риэлторы и иные участники сферы услуг на рынке недвижимости. В' работе предложена концепция оказания таких услуг и разработана методика оказания услуг по определению цены объектов недвижимости, пользуясь упрощенными способами определения цены при отсутствии развернутых данных по* сделкам в рамках классических подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного.

Важным вопросом является сопровождение сделок с недвижимостью в рамках оказания консалтинговых услуг. Разработанная нами структура правового паспорта и сама система оказания услуги составления правового заключения недвижимости внедрена в практику деятельности риэлторских компаний Северо-Кавказского и Южного Федеральных округов. К консалтинговым услугам относится также и работа ипотечного брокера на рйнке недвижимости, нами предложен комплекс мер активизации брокерской работы для сделок с ипотечным покрытием.

Нами разработана схема использования многоуровневых (сетевых) форм при оказании услуг на рынке недвижимости, в том числе и с использованием интернет-технологий. Перспективным в сфере услуг на рынке недвижимости является использование франчайзинговых схем при отсутствии и неразвитости собственных брендов в этой области. На таких рынках, как Россия, не имеющая опыта производства и распространения известных брендов, франчайзинг - самый быстрый и эффективный- способ создать бизнес по западным стандартам, выполнение которых необходимо при ведении бизнеса по цивилизованным меркам. Приведены примеры лучших образцов франчайзинговых схем в сфере услуг на рынке недвижимости и разработан комплекс мер по внедрению франчайзинга в российскую практику.

Проблема организации эффективного управления структурами сферы услуг на рынке недвижимости стоит достаточно остро. При переходе к саморегулированию значимым моментом является и то, что субъект сферы услуг в своей деятельности должен руководствоваться и соблюдать и как требования государства, так и требования, предъявляемые самой саморегулируемой организацией. Важное значение в современных условиях имеет страхование гражданской ответственности. Огромное значение имеет обучение профессиональных участников. Результаты исследования показали, что наиболее предпочтительными методами обучения профессиональных участников сферы услуг на рынке недвижимости являются8 краткосрочные программы, желательно такие, которые не занимают более одного дня. Приоритет получили программы диалоговой формы обучения или активные формы: деловые игры, круглые столы, беседы с коллегами - обмен опытом. Интересуют респондентов и профессиональная переподготовка по специальности, но только в заочной и дистанционной форме. Малопопулярно среди участников рынка — самостоятельное знакомство со специальной литературой из отсутствия опыта самостоятельного обучения и заочное обучение в ВУЗах по причине, как считают участники опроса, оторванности программ обучения от реальной практики рынка недвижимости. Введение в действие собственных стандартов практики и совершенствование системы оплаты труда, которая мотивирована на достижение высоких результатов в работе является мощным катализатором развития сферы услуг на рынке недвижимости.

В качестве критерия эффективности управления компанией, занимающейся оказанием услуг на рынке недвижимости, выбирается ее стоимость и все управленческие действия определены глобальной целью -повышению ее стоимости путем организации системы принятия стратегических и оперативных решений. Внедрение системы управления стоимостью предприятия, а также мероприятий, нацеленных на повышение стоимости бизнеса этого предприятия крайне важно для современного этапа развития управления. В компании необходимо выстроить всю систему необходимых факторов для создания условий максимизации стоимости компании, определяя на каком этапе и каким образом происходит изменение (а лучше увеличение) стоимости. Устойчивый рост стоимости компании определяет ее успех в стратегических направления ее деятельности. Основными этапами внедрения на предприятии концепции управления стоимостью является: полная рыночная оценка стоимости активов, пассивов предприятия и бизнеса предприятия, определение зависимости стоимости компании от отдельных факторов, влияющих на стоимость, создание системы мотивации персонала, создание оптимальной управленческой системы, разработка эффективных способов воздействия на факторы увеличения стоимости, внедрение системы промежуточной и периодической оценки результатов работы, внедрение системы оценки и анализа управленческих решений, периодическая оценка бизнеса и внесение коррективов в систему управления стоимостью. В работе нами был предложен метод комплексной оценки стоимости компаний сферы услуг на рынке недвижимости и предложены ряд путей направленных на повышение ее стоимости.

Изучение проблемы модернизации сферы услуг на рынке недвижимости показало, что должен существовать связующий элемент между решающим свою проблему гражданином (организацией) и множеством ведомственных организаций частных и государственных. Этого-то элемента, выполняющего как координирующую, так и консультационную функцию, не достает в системе организаций, реализующих отдельные функции оформления документов на недвижимость. Существенных сдвигов в решении этой проблемы можно достигнуть, если обратить внимание на то, что система в принципе уже состоялась и организуют ее в качестве главного звена фирмы, занимающиеся оказанием услуг на рынке недвижимости, необходима только государственная поддержка этого направления. Нами разработаны мероприятия, способствующие развитию принципа «единого полифункционального центра» при решающей и организующей роли предприятий сферы услуг и саморегулируемых организаций на рынке недвижимости. Внедрение вышеназванного принципа поможет практически исключить коррупционную составляющую в системе оформления недвижимости, которая в настоящее время очень высока.

Стандартизация работы риэлторов возможна путем разработки и внедрения системы стандартов наилучшей практики работы. Эти стандарты должны, быть воплощены в документы: стандарты предприятия. Возможна разработка., отраслевых стандартов, утвержденных саморегулируемыми (общественными) профессиональными организациями на основе обобщения наилучшей практики работы как ведущих операторов на рынке недвижимости, так и способов деятельности отдельных лучших специалистов в этой отрасли. Сертификация подразумевает проверку организаций на предмет соблюдения требований стандарта. Нами разработаны системы требований к стандартам качества оказания услуг на рынке недвижимости. Система декларирования соответствия является более оптимальной чем стандартизация для сферы услуг на рынке недвижимости в данный момент, и позволит избавиться от необоснованных, трат, затрат времени и коррупционных элементов внутри отрасли в. целом. Нами были разработаны основные требования к соответствию предприятия сферы услуг на рынке недвижимости. Декларации о соответствии должны по нашему мнению утверждаться саморегулируемыми организации, руководствуясь принципом сравнения со стандартами деятельности

Для целей модернизации сферы услуг на рынке недвижимости основными механизмами регулирования, которые могут быть применены являются административно-государственные и экономические. В рамках модернизации необходимы также системные меры государственной поддержки предприятий сферы услуг, включающие имущественные меры поддержки, финансовые меры поддержки, консультационно-информационные меры поддержки, мероприятия по поддержке деловых возможностей сферы услуг.

Модернизация сферы услуг на рынке недвижимости, должна предусматривать совершенствование нормативного правового обеспечения рынка недвижимости, переход предпринимательских структур на использование общероссийских стандартов деятельности, отвечающих принципам международных стандартов, переход к декларированию соответствия, создание условий для повышения качества услуг. Саморегулируемые организации, действующие в рамках частно-государственного партнерства, объединяющие профессиональных участников рынка недвижимости должны активизировать усилия направленные на формирование современного конкурентоспособного сектора сферы услуг рынка недвижимости, соответствующего интересам российского общества. Нами в работе разработана система стратегических направлений модернизации отечественной сферы услуг на рынке недвижимости.