Налогообложение и налоговые риски субъектов арендных отношений тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Налогообложение и налоговые риски субъектов арендных отношений"

На правах рукописи

ХРАМОВА Анастасия Николаевна

НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ И НАЛОГОВЫЕ РИСКИ СУБЪЕКТОВ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ

Специальность: 08.00.10 - "Финансы, денежное обращение и кредит"

Автореферат -диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

1 1 ОКТ. /012

Саратов - 2012

005053107

Работа выполнена в ФГБОУ йгтп «п но-экономический университет", ° СараТ°ВСКИЙ государстаенный социа,.

Научный руководитель - кашг

канд. экон. наук, доцент Савинова Татьяна Кондратьевна

Официальные оппоненты - д.р экон Ня

Д Р экон. наук, профессор

Российской Федерации'^ РИ "РеЗВДенте Ведущая организация - ФГБОУ ВПО "Тамй

с ескии Университет, ауд 843

Автореферат разослан 24 сентября 2012 года.

Ученый секретарь

Диссертационного совет*^?, _ __ „/^Богомолов

Сергей Михайлович

Актуальность темы. Арендные отношения всегда занимали значительное место в экономических отношениях ввиду потребности одних хозяйствующих субъектов в имущественных объектах при отсутствии финансовой ВОЗМОЖНОСТЬ его приобретения в собственность и избытка данного имущества у других субъектов при необходимости извлечения из него гарантированного дохода.

В настоящее время в российской экономике арендные отношения являются достаточно распространенной формой экономических отношений между хозяйствующими субъектами. Они возникают в связи с потребностью современного предпринимательства в основных средствах (зданиях, сооружениях, транспорте, оборудовании и т.д.), стоимость которых достаточно высока и часто недоступна для большинства организаций и предпринимателей, особенно на стадии становления бизнеса. Аренда позволяет предпринимателям сэкономить денежные средства в связи с её относительной дешевизной по сравнению с приобретением имущества

по ипотеке или в кредит.

На конец 2011 года совокупный объем коммерческих площадей, переданных в аренду в целом по стране, составил порядка 817,5 млн кв. м, а число арендных сделок на рынке недвижимости по отдельным её видам доходил до 95-97% от общего объема сделок с данной недвижимостью. Требует уточнения соответствующего современным экономическим реалиям понятийный аппарат арендных отношений ввиду необходимости обоснования их финансовой составляющей. В настоящее время, учитывая особенности действующего российского налогового законодательства, проблемы налогообложения и налоговые риски субъектов арендных отношений действительно существуют и имеют крайне негативные финансовые последствия для коммерческой деятельности и арендатора, и арендодателя, о чем свидетельствует рост судебных разбирательств с налоговыми органами по результатам налоговых проверок в последние четыре года по вопросам налогообложения в связи с заключением арендных отношений (с 8% в 2008 г. до 16% в 2011г.).

Наибольшие проблемы и споры в области налогообложения арендных отношений возникают по налогу на прибыль организаций и НДС. В частности, в последние годы в связи с замедлением и приостановкой строительства объектов недвижимости в аренду зачастую передается недвижимость, на которую не получено право собственности. В такой ситуации у арендатора возникают налоговые риски, вследствие невозможности учесть расходы в виде арендной платы для целей налогообложения. Другой, не менее распространенной проблемой является отсутствие установленных правил расчета величины арендной платы, в результате чего возникают разногласия организаций с налоговыми органами по поводу экономической обоснованности расходов на аренду.

Вышеизложенные проблемы послужили основанием для проведения настоящего исследования, в основе которого лежит изучение налоговых рисков субъектов арендных отношений, разработка способов управления ими, а также предложения вариантов их устранения.

Степень разработанности проблемы. Основой системы налогообложения при заключении арендных отношений является общая теория налогов. Исследова-

кова Е С ГптГ " Бог°молова Г.Д Бпьтчгя™ л « занимаются ^

ков воС ,""1 ' "и- «не мало щ,'™ регу-

итоно яссл™Х' ^""«»«МоТ^™^»3™™». - спида.'

~ Твабор ГСМ1"

- исследовать и п их «аимосвязь с арсвдных отношений; НаЛИЗИ'ЗОВать особ«««, налогообложения ^

-Разработать кл^енфикаш,^ „ поженил субъектов

фикацию налоговых рисков субъектов арендных о-т

- исследовать налоговые т РеВДных ото-

--РВДприарендекоммертесмнещйм^

- обосновать механизм налогообложения и налоговые риски при аренде жиЛЬЯ' - выявить особенности налогообложения при аренде государственного (муниципального) имущества;

-разработать и обосновать модель эффективного управления налоговыми

писками субъектов арендных отношений;

- предложить меры по совершенствованию налогообложения субъектов

арендных отношений. . "__

Предметом диссертационного исследования выступают совокупность налоговых отношений между арендаторами, арендодателями и налоговыми органами, возникающих в процессе хозяйственной деятельности, налогообложения и

управления налоговыми рисками.

Объектом исследования являются действующая в России система налогообложения субъектов арендных отношений, налоговые риски, принимаемые этими субъектами, и деятельность по управлению ими.

Методологическую основу исследования составили общенаучные принципы познания, методы индукции и дедукции, приемы системного анализа и диалектической логики. Также применялись такие методы научного исследования, как группировка, статистическое наблюдение, сравнительный анализ, классификация, использование которых позволяет получить достоверные научные знания и наиболее полно организовать научный поиск для достижения поставленной цели и

решения исследовательских задач.

Теоретической основой исследования послужили теории ведущих отечественных исследователей в области регулирования арендных отношений в коммерческой деятельности, налогообложения и налоговых рисков субъектов арендных отношений. Исследование опирается на широкую законодательную и нормативную базу (кодексы, законы и подзаконные акты федерального, регионального и местного значения), а также материалы судебной практики по налоговым спорам, касающиеся налогообложения субъектов арендных отношений.

Информационную базу исследования составили данные государственной статистики РФ, российских информационных агентств, экспертные оценки научно-исследовательских центров, интернет ресурсы, относящиеся к налогообложению субъектов арендных отношений, материалы органов государственной власти Российской Федерации и субъектов РФ, нормативные документы Федеральной налоговой службы РФ, Министерства финансов РФ, материалы официальных сайтов и письма УФНС России по Москве и Московской области.

Научная новизна диссертационного исследования в целом заключается в постановке, теоретическом обосновании и решении комплекса вопросов, связанных с разработкой методологических подходов и научно-практических рекомендаций по малоисследованной в российской науке проблеме налогообложения

субъектов арендных отношений.

Наиболее существенными результатами исследования, содержащими научную новизну, являются следующие:

»"»Ч»«» чжгерисши фивавсоных ошотт„-

1,——■ »г«;™' ~пвх -

этими платежами Уплаты арендных платежей и „ арендатора пер<

сти ннфоРм™РоТ°бЪеКта аРе11ДЬг аревдатору принтГ ^^ № договоров аоен^ Р ^ пРтЩип соблюдения ^ РИНЦИП откРьгто-

яоддержаниш со^^Г41"1 ментального^° РСП1С^а-

аренды, как „ГГ яСпУбъе™и хозяйственной деятелькп, ™ ИСПОЛНени* нало-

налоговой 6азы пп1НОВетя' о^екта арешгы^™ "Равоотоошений, - определены влияющие ия _____ ' ' действую-

с«)Я„м Г™™'Г'™™" сшиа,шыс с

ческими условиями КОНКП

; финансовая нестабщД^™^«* на Р^шке; собственности на объект аре^Г™ ОДеЛ0К ^ложность реГсГ1ГеЦИфИ-

оформлением лоЗ^Г"ДеЙ

схема с самостоят^гт Р НДе жилого имущества ппТ^ прочие расходы

ЦипальнТго) аР<ШДУ (Передаче * су^реТдуГ" В *а,еспе налогового.

имущества, и предложены мехоГи^^^^™6™01"0

,ц дьг к определению

факта наличия налогового обязательства, момента его исполнения, а также возможности использования соответствующий налоговых вычетов; .

- разработаны специальные методы минимизации налоговых рисков с использованием авансовых платежей и страхового (гарантийного) депозита для применения в хозяйственной практике субъектами, использующими чужие объекта недвижимости в отсутствии договора аренды и невозможности заключения последнего по причине неоформленного свидетельства о праве собственности на используемое имущество;

- предложен комплекс мероприятий по совершенствованию налогообложения и нивелированию налоговых рисков субъектов арендных отношений: легализация использования или передачи недвижимого имущества, на которое не оформлено право собственности; расширение установленного перечня прочих расходов, связанных с производством и реализацией товаров (работ, услуг); устранение зависимости включения компенсации расходов на аренду жилья сотрудникам в состав расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль, от закрепления обязательства такой выплаты в трудовом договоре.

Теоретическая и практическая значимость работы. Теоретическая значимость выполненного диссертационного исследования состоит в развитии и углубленной разработке отдельных положений теории налоговых рисков и методического обеспечения налогообложения субъектов арендных отношении. Представленные в работе новые научные результаты вносят вклад в развитие финансовой науки и могут послужить для дальнейших теоретических и практических разработок проблем в области налогообложения, управления налоговыми рисками и налогового администрирования.

Практическая значимость проведенного исследования состоит в том, что реализация разработанных практических рекомендаций будет способствовать оптимизации налоговой нагрузки на организации, чья производственно-хозяйственная деятельность связана с арендой недвижимости. Предложения и выводы диссертации могут также могут быть использованы налоговыми органами для повышения результативности налогового администрирования и, в частности, мероприятии налогового контроля, и органами законодательной власти при разработке правового поля регулирования налогообложения субъектов арендных отношений и операций, связанных с арендой.

Апробация работы. Основные положения диссертации обсуждены и получили апробацию в тезисах, статьях и выступлениях на научных конференциях, проходивших в Саратове и Балаково в 2009-2012 гг.

Наиболее существенные положения и результаты исследования нашли свое отражение в 8 публикациях автора общим объемом 2,8 пл., в том числе в 3 статьях объемом 1,5 п.л., опубликованных в изданиях, рекомендованных ВАК.

Предлагаемые практические рекомендации по управлению налоговыми рисками субъектов арендных отношений нашли применение в деятельности ООО "ОБИ Франчайзинговый Центр", ООО "ЛГ Электронике РУС", ИФНС России по Октябрьскому району г. Саратова, что подтверждено справками о внедрении. Вы-

роГфТнаТсо?г7™аЗРабОТКИ Таюке используются * то к

исследования определили с№ ^пт^^Т™* °С1ЮВЫ нал°гообложения и налоговые пис ,

2 г н субъектов арендных опюшегтй »

и~ ~

^ГЛр—^ » В ра6оте „

страниц. Рисунков, 2 таблицы, объем диссептяг™,, ред'

диссертации составляет 190

ЯЗательств арендатора в

связи с включением экономически обоснованных и документально подтвержденных расходов по арендной плате в состав налоговой базы по налогу на прибыль и вычетов по НДС. Таким образом, систему налогов при заключении арендных отношений образуют в основном налог на прибыль и НДС. В то же время, если речь идет об аренде жилого имущества организацией, в т.ч. у физических лиц, то возникают также обязательства по НДФЛ у арендодателей-физических лиц и у сотрудников организации, в чью пользу арендуется жилье, ввиду получения неденежного дохода, а также взносам во внебюджетные фонды.

Диссертационное исследование проводилось исходя из признания единства и тесной взаимосвязи финансовой, технической и юридической составляющих арендных отношений. Финансовая составляющая связана с финансовыми (денежными) отношениями, возникающими при определении и уплате арендных платежей и налогообложении субъектов арендных отношений (арендодателя и арендатора). Техническая составляющая состоит в определении объекта аренды и его идентификации: установлении площади, границ, физического состояния, наличия прилегающих территорий, предназначения для использования и т.д. Юридическая составляющая характеризует гражданско-правовые условия передачи имущественного объекта в аренду путем заключения договора аренды между арендодателем и арендатором, определении прав и обязанностей сторон, срока действия арендных отношений и т.д. Все составляющие арендных отношений тесно взаимосвязаны друг с другом и влияют на финансовую составляющую. Чем больше площадь арендуемого объекта (техническая составляющая), тем выше размер арендной платы и налогооблагаемых доходов арендодателя (финансовая составляющая). Если в договоре аренды (юридическая составляющая) закреплено обязательство арендодателя производить ремонт передаваемого в аренду объекта, а по факту ремонт осуществляет арендатор, то для арендатора такие расходы не будут приниматься для целей налогообложения прибыли и не подлежат вычету при исчислении НДС для уплаты в бюджет (финансовая составляющая).

В работе сформулированы принципы организации арендных отношений, направленные на минимизацию возникающих налоговых рисков.

1. Принцип подтверждения передачи объекта аренды арендатору. С точки зрения налогообложения данный принцип сводится к необходимости подтверждения состоятельности сделки, что позволит относить на расходы для целей налогообложения прибыли суммы арендной платы и принимать к вычету входящий НДС. Передача объекта аренды должна осуществляться на основании акта приема-передачи, являющимся первичным документом для обоснования расход? для

целей налогообложения.

2. Принцип открытости информации об объекте аренды. Недостатки объекта аренды, зафиксированные в договоре аренды, должны быть устранены арендодателем и за его счет. Расходы на ликвидацию недостатков могут быть учтены арендодателем для целей налогообложения прибыли и вычетов по НДС в полном объеме.

3. Принцип строгого соблюдения требований о регистрации договоров аренды. Расходы, произведенные арендатором, по не зарегистрированному додгосроч-

ному договору аренды „

осуществлении вычетов ВДС ГУТ ться при налогообложенйй прибыли

стоянияГье™ Да;^ТГН0Г0 0ф0р— обязанностей П0 поля

ривания налоговой базы субъек-тпп -

исследования выявлены особенна™ а Другими »щами * У ЧКВДолаки , „ „ П°™>«У.

ра, могут бПовРеждением транспоотн^ . В ВИДе Убы™ов,

содержав™™' Ф°РМИр0вание -оговорГГ * ^ подателем.

точки зрения налогообложепи» ~ «« арещы, ^ самым

дением рада законодатель-

но предусмотренных действий, не исполнение или не надлежащее исполнение которых ведет к появлению налоговых рисков, приводящих к повышению налоговой нагрузки (в основном по НДС и налогу на прибыль) у арендатора и арендодателя. Особое значение в данной связи для целей налогообложения прибыли и НДС приобретает дополнительное документальное оформление и экономическое обоснование расходов на аренду.

Особенностью формирования налоговых обязательств при аренде предприятий как имущественного комплекса является передача арендатору всех обязательств арендодателя, в т.ч. налоговых (по налогу на имущество организаций, налогу на прибыль, НДС, акцизам, и другим налогам), а также задолженности по уплате налогов, пени и налоговых санкций.

Основной особенностью аренды государственного (муниципального) имущества является возложение на арендатора обязанностей по исчислению, удержанию и перечислению НДС в бюджет в качестве налогового агента за арендодателя ввиду возникновения объекта обложения НДС.

Следующим этапом исследования стала разработка классификации налоговых рисков субъектов арендных отношений (см. табл. 1).

Таблица 1. Классификация налоговых рисков субъектов арендных

отношений

Критерий Вид налогового риска

Субъект налоговых правоотношений • Налоговые риски государства • Налоговые риски налогоплательщиков (налоговых агентов')

Природа возникновения • Налоговые риски, имеющие финансовую природу • Налоговые риски, имеющие техническую природу • Налоговые риски, имеющие юридическую природу

Причины возникновения • Налоговые риски, возникающие ввиду некорректности формулировок договора аренды • Налоговые риски, возникающие ввиду особенностей калькуляции арендной платы

Объект аренды • Налоговые риски по аренде жилого имущества • Налоговые риски по аренде нежилого имущества • Налоговые риски по аренде государственного (муниципального) имущества

Влияние на формирование базы по тому или иному налогу • Налоговые риски по НДС • Налоговые риски по налогу на прибыль организаций • Налоговые риски по налогу на имущество организаций • Налоговые риски по НДФЛ и др.

Степень урегулированности действующим налоговым законодательством • Налоговые риски, минимизируемые в рамках действующего законодательства • Налоговые риски, не минимизируемые в рамках действующего законодательства

Разработанная классификация налоговых рисков субъектов арендных отношений позволяет определить потенциальный спектр возникновения налоговых рисков субъектов арендных отношений, что дает возможность для эффективного управления ими, минимизации и, по возможности, устранения.

с анализом Сущес_ > включая систематизацию 2о2ыГ1с^^ 3реВДНЫХ «ни мости, развития механизма нГгГбл^Т^™ КОММеР-ской недвиж,

при аренде жилья, а также определением п,пГРаВЛеНИЯ Налог™ Рискам

Нг-5^ ~ожения пр

функционирования НСВД Ю СуЩН0С*

ставляющего собой непрерывныгГГц^оГпо Г™^ В ^зац^пре^ КОВ, разработке и применению спешГиГп" ВЫЯВЛению и о^нке налоговых рис лотовую неопределенность п^ледо™Гх1й ^^ снижаю«, формированию налогового ™ Т ° Деятельности, приводшшГк

Финансового результата в Достижению "намело

риск-менеджмента Хоз^ствующего^убъекта ^СЛ0ВНЯХ- В основе налогового фикации налогового риска; оцени в™ ™ я™ ШТГ°РИ™' состоящий из вденти-ли деятельности хозяйсвдегГсу™ анГГГ° ^ Ш °СН0ВНЫе по™-ленческих процедур и финансовой оц^ипоТ иантов оперативных управ-ния и реализации проемы мероп 3 по™ " ПрИме™; Формирова-нающего перечень мер по сниж^Г^икВИ™ ^77 НШОГОВЫМ Р™, в^ю-Приемы управления риском ХОЗЯЙСТВ^щеГО СГе-я ^ОП№Ж бедствий, вогс.риск-менеджмента,представл^СТ^ ПрИеМЫ нало™"

- Уч™ая осн°вьт реализации налоговогопи^Г Снижение риска, работе были идентифицированы В °Р™ации, в

при аревде коммерческой недвижим™^ ™ пп КТ0В арендных орошений новения, связанные с общеэко^чес™^^^6111,1 фаКТОры ИХ в°зник-ВИЯМИ конкретных арендных сделок (штабп^31™ * спе*иФическими усло-средственно влияют на увеличение ДаННЫе налоговые риски непо-

поскольку возникают ^ТорСовГии хозяйс^оЩего субье^а

организации (налог „а пТибыХвдс И ДР ) ^ П° °СН°ВН™

обоснована зависимость величины нм^^*™ ^™ °РгаН1«ациЯми ганизациями по различным налогам пт ГЗ " ТеЛЬСТВ ПРИ аРе"Де

жилья оп-

ЖИМ0СТИ: О л™представительскюсцелей^Тлля ПреД„Назначенм объекта недви-и иностранных сотрудников; 3) д2 целей'п! " ПР0Жива™я иногородних ников. ' ДЛЯ целей ^оживания командированных сотруд-

Аренда жилого имуптегтпя ку, которая выражаетТв^ СВ°Ю арендодателей; юридических лиц -ГренТаТопоЛ^ 0га°Шений: Физических лиц-трудаиков организации-арендатора) л^ пГпГй' ^ 31^еских лиц (чаще всего, со-жилье. Налоговые риски уа™ется Формировании налоговой базы по та^*™, кошений возникают при страховые взносы в государствен!^ ^ НЗЛ°Г Вд Прибыль' НДС

" У арендодателя и у со'ХЙов о^ЙЕ™ ^ " * ^тора; НДФЛ Дуемое жилье. организации-арендатора, ислользующих арен-

Таблица 2. Система налоговых рисков при аренде коммерческой недвижимости и факторы, влияющие на их возникновение

Название налогового риска

Налоговые риски, возникающие в связи с использованием предварительного договора аренды

Налоговые риски, возникающие в связи с отсутствием свидетельства о праве собственности на объект аренды____

Налоговые риски, возникающие в связи с отсутствием акта приема-передачи по недвижимому имуществу, переданному в аренду

Общеэкономические: дефицит арендо-пригодиых площадей на рынке. Слеци: фические: длительность регистрации

права собственности на объект аренды, невозможность заключения договора аренды

Налоговые риски, возникающие в сеязи с компенсацией коммунальных расходов по объекту

Факторы, влияющие на возникновение

Предварительный договор аренды не является документом, подтверждающим расход для целей налога на прибыль, и получение вычетов целей НДС также не возможно

Общеэкономические: финансовая нестабильность арендодателя. Специфические: длительность регистрации права собственности на объект аренды

Невозможность заключения договора аренды, являющегося основным документом, подтверждающим расход для целей налога на прибыль и получения вычета для целей НДС

Специфические: не подписание акта

приема-передачи на объект аренды

Признание сделки не состоявшейся (ввиду отсутствия подтвержденного факта передачи объекта аренды), расходов не подтвержденными документально для целей налога на прибыль, а вычетов не обоснованных для цепей НДС__

Специфические: отсутствие четкой ме-

тодики по расчету арендной платы

аренды

Налоговые риски, возникающие в связи с компенсацией налога на имущество арендатором арендодателю^_

Налоговые риски, возникающие в связи с осуществлением расходов на ремонт и реконструкцию арендованной недвижимости

Специфические: наличие в договоре аренды финансовых обязательств, противоречащих действующему налоговому законодательству

Специфические: ошибки в первичной документации на ремонт, отсутствие четко определенных обязательств по договору у арендатора и арендодателя

Налоговые риски, возникающие в связи с использованием разных видов площади при расчете арендных платежей

Специфические: использование по договору аренды площади, полученной, к примеру, по данным независимого оценщика

Описание

Признание коммунальных затрат пе-ревысгавляемыми расходами, не подлежащими обложению НДС (вычету) у арендодателя и т.д.

Отсутствие экономически обоснованного расхода у арендатора (обязательство по уплате налога законодательно закреплено за арендодателем)

Переквалификация ремонта в модернизацию (т.е. образованию ОС, подлежащего обложению налогом на имущество, и исчислению амортизации, против единовременного принятия на расходы для целей налога на прибыль) и др.

Размер арендной платы, рассчитанный по площади, отличной от площади БТИ, экономически не обоснован для целей налога на прибыль и вычеты по НДС также не могут быть применены

Расходы на аренду не используемых площадей, признаются экономически не обоснованными для целей налога на прибыль и не могут быть приняты к вычету для целей НДС

Налоговые риски, возникающие в связи с неполным использованием арендуемых площадей арендатором

Общеэкономические: сезонная актив-

ность арендатора, финансовые трудности, снижение объемов производства и т.д.

датором _ I I ------. - * ,-—----

Исследуя проблемы налогообложения и возникающие налоговые риски при аренде жилья для различных целей, в работе предложены и обоснованы следующие финансовые схемы, позволяющие оптимизировать налогообложение при аренде жилья:

1- При аренде ЖИЛЬЯ для ППелсТят,™™ ей расходы на аренду ор4изаЕ?ГеГаГ" ^ коммеР^ской органа Дам и включать в налоговую бХ п0 ™ Ра СЛедуеТ ОТНосйть * прочим^ _ ходов на представительский цели носиГ^ ** ПрИбыЛЬ' "осколькупереЧе„ьп

расхода по арецде. " ^ Н°СИТ 3а*Ры™й характер и не вклю^Т в се'

ков ор?ГизГГпр™ ZП£™~0r0P0m*X й сотрут

налогообложения прибыли: ^о^ьТ^™* ДтНЫХ

аренды жилья и самостоятель ш опла4ва!г СВ°еГ° ИМеНИ за1™ает догом

его имени заключает договор ^ 2) Раб™к о Лв

НУЮ плату, а работодатель намеренно зГГГ' СаМОСТОЯТельно оплачивает аренд сумму арендной платы; 3) р^о™ о. " Д0ЛЖН0СТН0Й работника^

жилья, самостоятельно ;п™а™е°:^еГО ИМени «чает договор™*

комПеясирует рабо расходГи^^^Г' 3 Ра®отодатель в дал^Гм аревды жилья, с точки зрения ™ 2 ПрйСМЛемой Ф<» опла"

рои вариант, поскольку позволяет ЗтГа^ п ^ РИСКаМИ ^«"ся вто-логовую базу по налогу на прибыль в поГп^Т ВЮПОЧать Данные расходы в на-т=му оформлении, сдел^ Не ^язываясь к д^кумен-

зависимо от выбранного варианта В Г™ Кр°Ме того Установлено, что небудут признаваться его доходом и об^ГсГняГГ РаСХ°Л°В внебюджетные фонды. облагаться НДФЛ и страховыми взносами во

вовреЙ~ГкИ^

.: вать экономическую иеоб^ость ^"«ельн™*™

дов при налогообложении пРТь^ввключения данных расхо-ходимо произнес™ ДЛЯ целеРй мГимизаГи Н°а!ЪеМе- ДаННЫе меР°пРИЯтия необ-

ТпТ°ШетЪ Прй аренде «оГ^а ™ЬК РИСК0В СубъеКТОВ аРенд-^ Данные расходы могут быть освды ^™ ' В Юговой пр^вер-

ответстау^^е ^^^Дштрафные санкции Н °рганами' доначислены со; ностъ по уплате НДФЛ В качестве организации возникает обязав : ника, получающего Доход Два^КДЫ: как за своего работ: арендодателя, получающего ДохоГохТ^Л ' ^ * 33 Ф™*кое положения одной и той же налоговой б^Е Т °бра3°М' воз™ет факт об-

чатъ договоры В Раб°те Шагается заклю-

предпринимателями, находящиГся наспГГ ЛИЦИ?1 " и™„дУаль™и которые не^являются плат^^ВДфл^Н0М РСЖЙМе «алогооблож™ уровне требуется разрешениеискпоч^тг ЫХ СЛУЧаЯХ На законодательном доходов, облагаемых по^™ Т™ ^

«ОМ в натуральной форме. - °ЛуЧеННЬ1х налогоплательщиком - физическим^

Рис. 1. Схема подоходного налогообложения при аренде жилого имущества организацией для сотрудников

В работе установлено, что в зависимости от организационно-правовой формы арендодателя, а также его правового статуса по отношению к объекту аренды (держатель или собственник) государственного (муниципального) имущества, арендатор - коммерческая организация часто выступает налоговым агентом по НДС. При исполнении агентских обязанностей арендатор должен перечислять НДС в бюджет не из своих средств, а из доходов арендодателя (из суммы арендной платы, соответственно, уменьшив её на величину НДС).

На основе анализа трех видов арендных отношений между арендатором и арендодателем государственного (муниципального) имущества, выделены следующие особенности их налогообложения.

По первому виду - федеральное имущество, имущество субъектов федерации или муниципальное имущество передается в аренду непосредственно через органы государственной власти или органы местного самоуправления. Арендодателем выступают органы власти различного уровня, а арендатором - коммерческая организация, которая в данной связи, признается налоговым агентом по уплате НДС.

По второму виду - в качестве арендодателя выступает государственное унитарное предприятие (например, госучреждение), которое является балансодержателем федерального или муниципального здания. В данном случае НДС в бюджет подлежит уплате самим арендодателем (унитарным предприятием), а не организацией-арендатором, т.е. вся сумма арендной платы вместе с НДС должна перечисляться арендатором балансодержателю который, самостоятельно обязан осуществить расчеты по НДС.

лотового агента нельзя переложить * Д Н°М ^^ обязанности н

161.Ш РФ налоговым * соотВетстаие со с

Дуетим}тцество непосредственно у государства ™ °рГаНизадия> ^орая ара

ДЫ при^нГогоХж^Твдс арендатооТГГГЗИРОВаПЬ1 мето^еские лодхс

личием у арендатора с^^^ГшГГ ^ ^ на

все арендаторы указанного выше^^?^^™^ ^^ ^^

-Р^Го^а^ГпГС- ИГ- — * ™

го агента возникают и в том случае ко^Г япГ^ 3' 06яз™™<™ налогово-

агент осуществляет деятельно'сть Гб^а Г: ^^ ^ налоговый ности налогоплательщика по НДС в соотв^е^ст^Ж рГ" " °бЯЗаН"

нию Эффективности Рекомендаций по повыше-

гообложения субьектГаре^ ^ошеГй"11™ * СОВ«™ваншо нало-

вуюп^™- норм дейст-

риск-менедасмента в оРганИзац™ЛИс^тТ Г реаЛ1Р™ налогового по минимизации налоговых риск! ареЗТ- ПреДЛ°ЖеНЫ Рекомендации ектов коммерческой недвижимости С использованием обь-

связи с многочисленными итоговыми спораш^и Га°к%яаРСТВСНН0Й реГИС в В современной экономике, особенноТсАепГпп! ^аЛЬН0С7ЪЮ данног° явления В частности, разработаны спртти Р розншшой торговли.

ков, основанные £ испо^а™~ Мйн™ации налоговых рис-

го) депозита. льзовании авансовых платежей и страхового (гарантийно-

—о зачастую ис-

повышеннук, налоговую нагрузку арендГтооа й 5 ' ^ ВЛечет за собой

составе расходов для целеГн^бХХЛп Г * невозм™стъю учесть в жей. В этой ситуации в пеРиод дей™™ пГ СООтаетста™х плате-лагается использование в ¿ячестве^ ПрСД"

расчета авансовых платежей, временно

Г—ГГиГи"йшего его использования для цел ей налогов период его и ^м использование имущества ® предварительно-

вает налоговую нагрузку. будущего арендатора, осуще-

Страховой (гарантийный) депозит это платеж оудущ / я обя_

ствлясмого на основании предварительного договора аренды^

зательством (гарантией) заключить ДОГОВОР^^°н^ ^позита сводится к дальнейшем. Суть использования^страхового

тому, что страховой (гарантийный) доза^поче-

переквалифицируется сторонами« „латузапо^ование мущ ^ ^

ния договора аренды на ^— "^^^о совершения расчетов по аренде целей налогообло^ншвДанный метод управле-посредством подачи уточненных пали м г -я—,- не лишен недос-

иия итоговыми рисками субъектов

татков, главными ™ и"— деклараций и

Т Ж—рогового периода для налоговой

венности путем .«дсни, ПО,,™ недвижим.™ экономическую

"мости", ™ "иных орошений бе, каких-либо налоговых риско.

прГим™Ще» СРОИ», Пршцииь,, поло« » оТ ПОН^, —

252 возникновения, » том числе для

обложения прибыли Р улучшений „а объекте, передавав

целей Объекта коммерческой не-

—Л~ос. о^щени* между передающей и при-

прочих Р«!^ расширение переч,

НЫХ гл. 25 нк РФ, путем включения^холов ^ РеаЛШацией> "Редусмохре, ного) депозит ЧТО также нозвоГтТнизГГн"" 17 С7раХ0В0Г0 отношений, возникающих в связиЛгпп^ НаЛОГОВЫе Рис™ субъектов арендны движимое без госуд^^Уги^Ги^Г °6ЪеКТ0В К°ММе™ не нальные расходов и расходов по амоп^Г СВЯЗанных с оплатой комму

периода в текущем. амортизации недвижимого имущества прошГг

сТГ^™ ™ —и рас-лагаемук, прибыль органи^Гз^е^нГТ"' налогооб-

трудовом договоре в ЦеляхТск^ченТ™^. ЯЗатеЛЬСтаа ТаК0Й вьтлаты в отношений, связанными с испо^Г— Т РИСК°В ^ктов арендных поскольку трудовой ДоговорТаден на ^Г КОММСрЧеСКОЙ недвижимости,

гг"и раб—■- та

лож"—оГеС0^ пред-

говых рисков субъектов аренднГ^ГниГн Г™ * НИВел*Ров™ шшо-путем внесения соответств^щих поправок налоговом законодательстве РФ

СПИСОК РАБОТ, ОПУБЛИКОВАННЫХ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИЙ

^ Статьи в журналах и изданиях, рекомендуемых ВАК*

2. Храмова А.Н. Аренда жилого им™™ ^Р^ 2°10' №02<31)-" 0.5 п.л. ^законодательства и налоговые

3 Хрям А ^

ства в ^алог!^ имуще-

4Хр Статьиитезис" Докладов в других изданиях-

н^ССтаа' —« дая

сгсэ™Ж сб"науч- * Под

ре аренды недвижимого ^щ^ТЛТ^ ЮВ' во™«* прн догово-венности // Финансы и уч^ипп2 ИМеюи*ег° свидетельства о пр^е собст ный нау^о-практическ^^и ^е^^ метпМеТ°Д0Л0ГИИ И Пра™и' управления УдГУ. 2010. тГо^пп^ ЖУРНвЛ эХоГкТн

6. Храмова А.Н. Амортизация неотделимых улучшений арендованного имущества для целей налогообложения прибыли // Экономика региона и её способность выживания в кризисных условиях. Часть 1. Материалы научно- практической конференции 21 мая 2010 г. - Балаково: Изд. центр Балаковского института экономики и бизнеса (филиал) СГСЭУ, 2010. - 0,2 п.л.

7. Храмова А.Н. Финансово-налоговый аспект арендных отношений / Финансовая система: экономические и правовые проблемы ее функционирования (в кризисных и посткризисных условиях): сборник научных трудов (по материалам Международной научно-практической конференции, Саратов, 2 июня 2010 г.) - Саратов: Саратовская государственная академия права, 2010. - 0,2 п.л.

8. Храмова А.Н. Способы минимизации налоговых рисков при использовании объекта недвижимости без государственной регистрации // Финансы и учет. 2012. № 3 (май-июнь) - 0,3 п.л.

Подписано в печать ц. оз. пая, ^^Р"

Бумага типогр. №1 Формат 60x84 7)6

Печать офсетная Гарнитура "Times"

Зака33^ Уч.-изд. л. 1,0

1Я Тираж 100 экз.

410003, Саратов, Радищева, 89. х20

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Храмова, Анастасия Николаевна

Введение

Глава 1. Теоретические основы налогообложения и налоговые риски 11 субъектов арендных отношений

1.1. Арендные отношения и налогообложение: понятийный аппарат и 11 взаимосвязь

1.2. Особенности налогообложения субъектов арендных отношений

1.3. Классификация налоговых рисков субъектов арендных отношений

Глава 2. Практика и проблемы налогообложения субъектов арендных 68 отношений в России

2.1. Налоговые риски при аренде коммерческой недвижимости

2.2. Механизм налогообложения и налоговые риски при аренде жилья

2.3. Особенности налогообложения при аренде государственного (му- 112 ниципального) имущества

Глава 3. Развитие системы управления налоговыми рисками субъектов 123 арендных отношений

3.1. Модель эффективного управления налоговыми рисками субъектов 123 арендных отношений

3.2. Совершенствование налогообложения субъектов арендных отно- 137 шений

Диссертация: введение по экономике, на тему "Налогообложение и налоговые риски субъектов арендных отношений"

Актуальность темы. Арендные отношения всегда занимали значительное место в экономических отношениях ввиду потребности одних хозяйствующих субъектов в имущественных объектах при отсутствии финансовой возможности его приобретения в собственность и избытка данного имущества у других субъектов при необходимости извлечения из него гарантированного дохода.

В настоящее время в российской экономике арендные отношения являются достаточно распространенной формой экономических отношений между хозяйствующими субъектами. Они возникают в связи с потребностью современного предпринимательства в основных средствах (зданиях, сооружениях, транспорте, оборудовании и т.д.), стоимость которых достаточно высока и часто недоступна для большинства организаций и предпринимателей, особенно на стадии становления бизнеса. Аренда позволяет предпринимателям сэкономить денежные средства в связи с её относительной дешевизной по сравнению с приобретением имущества по ипотеке или в кредит.

На конец 2011 года совокупный объем коммерческих площадей, переданных в аренду в целом по стране, составил порядка 817,5 млн. кв. м, а число арендных сделок на рынке недвижимости по отдельным её видам доходил до 95-97% от общего объема сделок с данной недвижимостью. Требует уточнения соответствующего современным экономическим реалиям понятийный аппарат арендных отношений ввиду необходимости обоснования их финансовой составляющей. В настоящее время, учитывая особенности действующего российского налогового законодательства, проблемы налогообложения и налоговые риски субъектов арендных отношений действительно существуют и имеют крайне негативные финансовые последствия для коммерческой деятельности и арендатора, и арендодателя, о чем свидетельствует рост судебных разбирательств с налоговыми органами по результатам налоговых проверок в последние четыре года по вопросам налогообложения в связи с заключением арендных отношений (с 8% в 2008 г. до 16% в 2011 г.).

Наибольшие проблемы и споры в области налогообложения арендных отношений возникают по налогу на прибыль организаций и НДС. В частности, в последние годы в связи с замедлением и приостановкой строительства объектов недвижимости в аренду зачастую передается недвижимость, на которую не получено право собственности. В такой ситуации у арендатора возникают налоговые риски, вследствие невозможности учесть расходы в виде арендной платы для целей налогообложения. Другой, не менее распространенной проблемой является отсутствие установленных правил расчета величины арендной платы, в результате чего возникают разногласия организаций с налоговыми органами по поводу экономической обоснованности расходов на аренду.

Вышеизложенные проблемы послужили основанием для проведения настоящего исследования, в основе которого лежит изучение налоговых рисков субъектов арендных отношений, разработка способов управления ими, а также предложения вариантов их устранения.

Степень разработанности проблемы. Основой системы налогообложения при заключении арендных отношений является общая теория налогов. Исследованием проблем налогообложения и налоговых отношений в целом занимаются Акчурина Е.В., Барулин C.B., Богомолова Г.Д., Брызгалин A.B., Волкова Г.А., Вылкова Е.С., Гончаренко Л.И., Ермакова Е.А., Казак А.Ю., Логвин Н.В., Лыкова Л.Н., Майбуров И.А., Пансков В.Г., Пепеляев С.Г., По-горлецкий А.И., Поляк Г.Б., Сабанти Б.М., Степаненко В.В., Филина Ф.Н., Черкасов В.Е., Щекин Д.М., Юткина Т.Ф., и др.

Отдельные вопросы налогообложения в области арендных отношений рассматриваются в работах Анищенко A.B., Блинова A.B., Вайтман Е.В., Васильева Ю.А., Город С.С., Давыдовой О.В., Закировой 0.3., Захарьина В.Р., Зерновой И.И., Кирюшиной И.М., Кислова Д.В., Козловой H.H., Кондрашовой H.H., Коробовой С.А., Красноперова O.A., Мацкявичене Е.В., Мельниковой Е.В., Меркулова М.М., Муратовой Е.М., Петуховой И.С, Полухиной М.Ю., Репина А.Н., Реснянской Н.С., Савсерис C.B., Семинихина В.В., Соколовой Е.А., Тюриной A.B., Фомичевой Л.П., Шубенко М.К., и др.

Несмотря на то, что налоговым вопросам в системе арендных отношений посвящено достаточно много работ, анализ научной литературы показал, что большинство исследователей рассматривают эти вопросы в контексте правового регулирования и учета. Вместе с тем, крайне мало изучены проблемы налоговых рисков, возникающих у субъектов арендных отношений, а, следовательно, и специфика управления ими. Кроме того, применительно к современному этапу, недостаточно исследованы особенности налогообложения и налоговых рисков при аренде коммерческой недвижимости, жилья, а также государственного и муниципального имущества. Возникает необходимость в разработке наиболее эффективных в современных условиях, перспективных механизмов налогообложения арендаторов и управления налоговыми рисками.

Таким образом, необходимость углубления теоретических подходов и недостаточная степень практической разработанности проблем налогообложения субъектов арендных отношений определили выбор темы, цель, задачи и структуру диссертационного исследования.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является развитие теоретических основ и методических подходов, методик и рекомендаций, направленных на создание эффективной системы налогообложения субъектов арендных отношений и управления их налоговыми рисками, обеспечивающих баланс фискальных интересов государства и коммерческих структур.

Достижение указанной цели вызвало необходимость решения следующих задач:

- исследовать понятийный аппарат арендных отношений и их взаимосвязь с налогообложением;

- исследовать и проанализировать особенности налогообложения субъектов арендных отношений;

- разработать классификацию налоговых рисков субъектов арендных отношений;

- исследовать налоговые риски при аренде коммерческой недвижимости;

- обосновать механизм налогообложения и налоговые риски при аренде жилья;

- выявить особенности налогообложения при аренде государственного (муниципального) имущества;

- разработать и обосновать модель эффективного управления налоговыми рисками субъектов арендных отношений;

- предложить меры по совершенствованию налогообложения субъектов арендных отношений.

Предметом диссертационного исследования выступают совокупность налоговых отношений между арендаторами, арендодателями и налоговыми органами, возникающих в процессе хозяйственной деятельности, налогообложения и управления налоговыми рисками.

Объектом исследования являются действующая в России система налогообложения субъектов арендных отношений, налоговые риски, принимаемые этими субъектами, и деятельность по управлению ими.

Методологическую основу исследования составили общенаучные принципы познания, методы индукции и дедукции, приемы системного анализа и диалектической логики. Также применялись такие методы научного исследования, как группировка, статистическое наблюдение, сравнительный анализ, классификация, использование которых позволяет получить достоверные научные знания и наиболее полно организовать научный поиск для достижения поставленной цели и решения исследовательских задач.

Теоретической основой исследования послужили теории ведущих отечественных исследователей в области регулирования арендных отношений в коммерческой деятельности, налогообложения и налоговых рисков субъектов арендных отношений. Исследование опирается на широкую законодательную и нормативную базу (кодексы, законы и подзаконные акты федерального, регионального и местного значения), а также материалы судебной практики по налоговым спорам, касающиеся налогообложения субъектов арендных отношений.

Информационную базу исследования составили данные государственной статистики РФ, российских информационных агентств, экспертные оценки научно-исследовательских центров, интернет ресурсы, относящиеся к налогообложению субъектов арендных отношений, материалы органов государственной власти Российской Федерации и субъектов РФ, нормативные документы Федеральной налоговой службы РФ, Министерства финансов РФ, материалы официальных сайтов и письма УФНС России по Москве и Московской области.

Научная новизна диссертационного исследования в целом заключается в постановке, теоретическом обосновании и решении комплекса вопросов, связанных с разработкой методологических подходов и научно-практических рекомендаций по малоисследованной в российской науке проблеме налогообложения субъектов арендных отношений.

Наиболее существенными результатами исследования, содержащими научную новизну, являются следующие:

- дана системная характеристика финансовых отношений, возникающих при аренде имущества и связанных с исполнением обязательств арендатора перед арендодателем по поводу уплаты арендных платежей и изменяющимися в связи с этими платежами налоговыми обязательствами сторон (обобщена система налогов, с которыми связано заключение арендных отношений, раскрыт механизм взаимосвязи финансовой и правовой составляющих арендных отношений);

- разработана необходимая в целях минимизации возникающих налоговых рисков система принципов организации арендных отношений и, в частности, принцип подтверждения передачи объекта аренды арендатору; принцип открытости информации об объекте аренды; принцип соблюдения требований о регистрации договоров аренды; принцип документального оформления обязанностей по поддержанию состояния объекта аренды; принцип обоснованности и прозрачности расчета арендной платы;

- выявлены особенности формирования налоговой базы субъектов арендных отношений по налогу на прибыль и НДС, а также особенности исполне7 ния налоговых обязательств субъектами хозяйственной деятельности при таких видах аренды, как прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятия, аренда государственного и муниципального имущества;

- предложена и обоснована классификация налоговых рисков субъектов арендных отношений в зависимости от субъекта налоговых правоотношений, природы и причины возникновения, объекта аренды, влияния на формирование налоговой базы по тем или иным налогам, степени урегулирования в действующем налоговом законодательстве;

- определены влияющие на уровень налоговых рисков при аренде коммерческой недвижимости факторы, среди которых выделены группы, связанные с общеэкономическими причинами (дефицит арендопригодных площадей на рынке; сезонная активность арендатора; финансовая нестабильность сторон) и специфическими условиями конкретных арендных сделок (сложность регистрации права собственности на объект аренды; отсутствие акта приема-передачи объекта аренды; оспоримый характер финансовых обязательств; отсутствие методик расчета арендной платы, подтверждающей правомерность понесенных затрат; проблемы с оформлением документации на ремонт арендуемых основных средств);

- предложены и обоснованы финансовые схемы, позволяющие оптимизировать налогообложение при аренде жилья: схема с отнесением на прочие расходы затрат, понесенных по аренде жилого имущества для представительских целей; схема с самостоятельным заключением работниками договоров аренды жилья и последующей компенсацией расходов путем увеличения их оклада; схема с оформлением дополнительных документальных доказательств экономической обоснованности расходов на аренду жилья для командированных сотрудников, учтенных для целей налогообложения;

- предложены методические подходы к определению факта наличия налогового обязательства по НДС у арендатора, выступающего в качестве налогового агента при получении в аренду (передаче в субаренду) государственного (муниципального) имущества, и предложены методические подходы к определению факта наличия налогового обязательства, момента его исполнения, а также возможности использования соответствующих налоговых вычетов;

- разработаны специальные методы минимизации налоговых рисков с использованием авансовых платежей и страхового (гарантийного) депозита для применения в хозяйственной практике субъектами, использующими чужие объекты недвижимости в отсутствии договора аренды и невозможности заключения последнего по причине неоформленного свидетельства о праве собственности на используемое имущество;

- предложен комплекс мероприятий по совершенствованию налогообложения и нивелированию налоговых рисков субъектов арендных отношений: легализация использования или передачи недвижимого имущества, на которое не оформлено право собственности; расширение установленного перечня прочих расходов, связанных с производством и реализацией товаров (работ, услуг); устранение зависимости включения компенсации расходов на аренду жилья сотрудникам в состав расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль, от закрепления обязательства такой выплаты в трудовом договоре.

Теоретическая и практическая значимость работы. Теоретическая значимость выполненного диссертационного исследования состоит в развитии и углубленной разработке отдельных положений теории налоговых рисков и методического обеспечения налогообложения субъектов арендных отношений. Представленные в работе новые научные результаты вносят вклад в развитие финансовой науки и могут послужить для дальнейших теоретических и практических разработок проблем в области налогообложения, управления налоговыми рисками и налогового администрирования.

Практическая значимость проведенного исследования состоит в том, что реализация разработанных практических рекомендаций будет способствовать оптимизации налоговой нагрузки на организации, чья производственно-хозяйственная деятельность связана с арендой недвижимости. Предложения и выводы диссертации могут также могут быть использованы налоговыми органами для повышения результативности налогового администрирования и, в частности, мероприятий налогового контроля, и органами законодательной власти при разработке правового поля регулирования налогообложения субъектов арендных отношений и операций, связанных с арендой.

Апробация работы. Основные положения диссертации обсуждены и получили апробацию в тезисах, статьях и выступлениях на научных конференциях, проходивших в Саратове и Балаково в 2009-2012 гг.

Наиболее существенные положения и результаты исследования нашли свое отражение в 8 публикациях автора общим объемом 2,9 п.л., в том числе в 3 статьях объемом 1,5 п.л., опубликованных в изданиях, рекомендованных ВАК.

Предлагаемые практические рекомендации по управлению налоговыми рисками субъектов арендных отношений нашли применение в деятельности ООО "ОБИ Франчайзинговый Центр", ООО "ЛГ Электронике РУС ", ИФНС России по Октябрьскому району г. Саратова, что подтверждено справками о внедрении. Выполненные научные разработки также используются в учебном процессе кафедрой финансов СГСЭУ, что также подтверждено справкой о внедрении.

Объем и структура работы. Цель и задачи исследования определили структуру диссертационной работы.

Диссертация: заключение по теме "Финансы, денежное обращение и кредит", Храмова, Анастасия Николаевна

Заключение

Проведенное диссертационное исследование велось в разрезе трех групп взаимосвязанных между собой научно-практических проблем.

Первая группа проблем связана с развитием теоретических основ налогообложения и налоговых рисков субъектов арендных отношений, определением особенностей налогообложения субъектов арендных отношений, а также с разработкой классификации налоговых рисков субъектов арендных отношений. В результате исследования теории арендных отношений дана системная характеристика финансовых отношений при аренде имущества. Арендные отношения - это консенсуальные отношения по поводу имущественного найма между арендатором (нанимателем) имущества и арендодателем (собственником) имущества, для которых характерно, с одной стороны, возникновение денежных (финансовых) обязательств арендатора перед арендодателем в связи с уплатой арендных платежей по договору аренды, а с другой - возникновение налоговых обязательств арендодателя по отражению доходов в виде полученной арендной платы для целей налогообложения прибыли и НДС, и налоговых обязательств арендатора в связи с включением экономически обоснованных и документально подтвержденных расходов по арендной плате в состав налоговой базы по налогу на прибыль и вычетов по НДС. Таким образом, систему налогов при заключении арендных отношений образуют в основном налог на прибыль и НДС. В то же время, если речь идет об аренде жилого имущества организацией, в т.ч. у физических лиц, то возникают также обязательства по НДФЛ у арендодателей-физических лиц и у сотрудников организации, в чью пользу арендуется жилье, ввиду получения неденежного дохода, а также взносам во внебюджетные фонды.

Диссертационное исследование проводилось исходя из признания единства и тесной взаимосвязи финансовой, технической и юридической составляющих арендных отношений. Финансовая составляющая связана с финансовыми (денежными) отношениями, возникающими при определении и уплате арендных платежей и налогообложении субъектов арендных отношений арендодателя и арендатора). Техническая составляющая состоит в определении объекта аренды и его идентификации: установлении площади, границ, физического состояния, наличия прилегающих территорий, предназначения для использования и т.д. Юридическая составляющая характеризует гражданско-правовые условия передачи имущественного объекта в аренду путем заключения договора аренды между арендодателем и арендатором, определении прав и обязанностей сторон, срока действия арендных отношений и т.д. Все составляющие арендных отношений тесно взаимосвязаны друг с другом и влияют на финансовую составляющую. Чем больше площадь арендуемого объекта (техническая составляющая), тем выше размер арендной платы и налогооблагаемых доходов арендодателя (финансовая составляющая). Если в договоре аренды (юридическая составляющая) закреплено обязательство арендодателя производить ремонт передаваемого в аренду объекта, а по факту ремонт осуществляет арендатор, то для арендатора такие расходы не будут приниматься для целей налогообложения прибыли и не подлежат вычету при исчислении НДС для уплаты в бюджет (финансовая составляющая).

В работе сформулированы принципы организации арендных отношений, направленные на минимизацию возникающих налоговых рисков.

1. Принцип подтверждения передачи объекта аренды арендатору. С точки зрения налогообложения данный принцип сводится к необходимости подтверждения состоятельности сделки, что позволит относить на расходы для целей налогообложения прибыли суммы арендной платы и принимать к вычету входящий НДС. Передача объекта аренды должна осуществляться на основании акта приема-передачи, являющимся первичным документом для обоснования расхода для целей налогообложения.

2. Принцип открытости информации об объекте аренды. Недостатки объекта аренды, зафиксированные в договоре аренды, должны быть устранены арендодателем и за его счет. Расходы на ликвидацию недостатков могут быть учтены арендодателем для целей налогообложения прибыли и вычетов по НДС в полном объеме.

3. Принцип соблюдения требований о регистрации договоров аренды. Расходы, произведенные арендатором, по не зарегистрированному долгосрочному договору аренды не могут учитываться при налогообложении прибыли и осуществлении вычетов НДС.

4. Принцип документального оформления обязанностей по поддержанию состояния объекта аренды. Расходы по ремонту и содержанию арендованного имущества могут учитываться для целей налогообложения у той стороны, на которую это обязательство возложено по договору аренды.

5. Принцип обоснованности и прозрачности расчета арендной платы. Арендная плата, являясь основным видом расхода по договору аренды, часто вызывает разногласия организаций с налоговыми органами по поводу своей экономической обоснованности и документальной подтвержденности.

В продолжении диссертационного исследования выявлены особенности формирования налоговой базы субъектов арендных отношений по налогу на прибыль и НДС, а также особенности исполнения налоговых обязательств субъектами хозяйственной деятельности при таких видах аренды, как прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятия, аренда государственного и муниципального имущества.

Главной особенностью налогообложения при прокате, как вида арендных отношений, является простота расчета налоговой базы по налогу на прибыль организаций, а также выделение основного субъекта налогообложения арендодателя, который для целей налогообложения прибыли в полном объеме может учитывать все издержки, связанные с данным видом аренды в составе расходов. Поэтому, размер налоговых обязательств у арендодателя в случае проката по сравнению с другими видами аренды, минимальный.

Принципиальное отличие для целей налогообложения при аренде транспортных средств имеет содержание договора аренды: аренда с экипажем или без него. Так, по договору аренды транспортного средства с экипажем капитальный ремонт должен осуществляться арендодателем и за его счет, а по договору аренды транспортного средства без экипажа - арендатором. Это означает, что для целей налогообложения при аренде транспортного средства с экипажем вычитать расходы на ремонт имеет право только арендодатель, а при аренде транспортного средства без экипажа - арендатор. Ответственность за вред, причиненный третьим лицам в результате аварии, в варианте аренды с экипажем, несет арендодатель, в варианте аренды без экипажа - арендатор, а с точки зрения налогообложения прибыли компенсацию вреда третьим лицам нельзя учитывать в составе расходов, ввиду отсутствия экономической обоснованности расходов как у арендатора, так и у арендодателя. Для целей налогообложения прибыли расходы в виде убытков, связанных с гибелью или повреждением транспортных средств по вине арендатора, могут быть приняты в качестве внереализационных расходов у арендатора, в случае, если они предусмотрены договором аренды и доказаны арендодателем. Таким образом, формирование налоговой базы по налогу на прибыль зависит от содержания договора аренды, влияющее на включение или исключение тех или иных расходов для целей налогообложения.

С точки зрения налогообложения аренда зданий и сооружений является самым сложным видом аренды, поскольку сопряжена с соблюдением ряда законодательно предусмотренных действий, не исполнение или не надлежащее исполнение которых ведет к появлению налоговых рисков, приводящих к повышению налоговой нагрузки (в основном по НДС и налогу на прибыль) у арендатора и арендодателя. Особое значение в данной связи для целей налогообложения прибыли и НДС приобретает дополнительное документальное оформление и экономическое обоснование расходов на аренду.

Особенностью формирования налоговых обязательств при аренде предприятий как имущественного комплекса является передача арендатору всех обязательств арендодателя, в т.ч. налоговых (по налогу на имущество организаций, налогу на прибыль, НДС, акцизам, и другим налогам), а также задолженности по уплате налогов, пени и налоговых санкций.

Основной особенностью аренды государственного (муниципального) имущества является возложение на арендатора обязанностей по исчислению, удержанию и перечислению НДС в бюджет в качестве налогового агента за арендодателя ввиду возникновения объекта обложения НДС.

Следующим этапом исследования стала разработка классификации налоговых рисков субъектов арендных отношений (см. табл. ниже).