Обоснование структуры стоимости жилищного строительства в оценке его инвестиционной привлекательности тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Обоснование структуры стоимости жилищного строительства в оценке его инвестиционной привлекательности"

-«-го

Пешкова Мария Витальевна

ОБОСНОВАНИЕ СТРУКТУРЫ СТОИМОСТИ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В ОЦЕНКЕ ЕГО ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ

Специальность 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - строительство)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

7 3 ЯН В 2011

Москва-2010

004619036

Работа выполнена в Национальном исследовательском «Иркутском государственном техническом университете» (ИрГТУ)

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Щадов Михаил Иванович

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Хомкалов Геннадий Владимирович

кандидат экономических наук Кабанова Тамара Викторовна

Ведущая организация: ГОУ ВПО «Юго-Западный государствен-

ный университет»

Защита состоится « 16 » декабря 2010 г. в 13-00 часов на заседании диссертационного совета Д 452.001.01 при Всероссийском государственном исследовательском институте проблем научно-технического прогресса и информации в строительстве по адресу: 119331, Россия, Москва, проспект Вернадского, д. 29.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Всероссийского государственного исследовательского института проблем научно-технического прогресса и информации в строительстве.

Автореферат разослан « 15 » ноября 2010 года.

Ученый секретарь

диссертационного совета

Г.И. Воронцов

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Жилищное строительство является одной из самых актуальных сфер национальной экономики. Современные темпы и качество возведения жилья, как в рамках государственных программ, так и частными инвесторами, в том числе в секторе индивидуального жилищного строительства, не позволяют рассчитывать на востребованные обществом результаты. Анализ динамики ввода жилья в Иркутской области показал, что к настоящему моменту строится не более 30% объема ввода жилья конца 1980-х годов. Заметим, что уже несколько десятилетий назад реализуемые технологии панельного домостроения и архитектурные концепции не отвечали ни отечественным, ни международным требованиям. В настоящее время, хотя и с колоссальным отставанием, но инициируются первые попытки по кардинальному пересмотру строительных норм и правил, технических регламентов, методов ценообразования с ориентацией на международные стандарты. Анализ практики показал, что к решению проблем лицензирования, нормирования и стандартизации подключаются частные организации в составе саморегулируемых и других партнерств. Современное строительство должно не только превзойти достигнутые ранее темпы ввода жилья, но и войти в совершенно новую фазу устойчивого развития с соответствующим уровнем технологий, параметрами энергозффективности, экологично-сти, комфорта проживания. При этом объем инвестирования должен находиться в пределах приемлемой итоговой стоимости строительной продукции для потребителя.

Кризис управления, наблюдаемый во всем мире и выражающийся в фальсификации реальной стоимости активов на фондовых рынках, необъективной оценке имущества предприятий, необоснованном уровне оплаты труда высших управленческих кадров, деформированной структуре стоимости продукции и других проявлениях, подтверждает, что основной проблемой строительной сферы является создание благоприятных условий инвестирования жилищного строительства с прозрачными механизмами реализации капитальных вложений и обоснованной оценкой стоимости проекта строительства. Необходимость практической реализации нововведений безусловно усложняет структуру инвестиций и требует для инвестора убедительной доказательной базы эффективности реализации инноваций в строительстве. В то же время, в массовом сознании частных инвесторов и строительных компаний, которые независимо от происхождения капитала осуществляют строительство жилья, отсутствует понимание коммерческой эффективности активного развития новых форм и методов строительства. На фоне этого системное исследование проблемы обоснования структуры стоимости строительного проекта отсутствует и в теории, и в практике инвестиционно-строительной деятельности. Непрозрачная структура инвестиций в строительстве наблюда- /

-л

лась в течение всей новейшей истории России и лишь в последнее десятилетие высокие темпы роста цен на конечную продукции нивелировали инвестиционные риски и стимулировали приток необходимого для жилищного строительства капитала.

Проблемам управления и развития методов оценки эффективности инвестиций в сфере капитального строительства посвящены труды таких ученых, как М.И.Воронин, З.М.Гальперина, Б.В.Зотов, А.В.Карасев, М.И.Каме-нецкий, И.Г.Лукманова, Н.А.Моисеенко, В.Я.Осташко, Ю.П.Панибратов, В.В.Пешков, М.Л.Разу, В.М.Серов, Л.Н.Чернышов, Н.Ю.Яськова и др. При этом, несмотря на значительное количество разнообразных научных работ, исследования в области обоснования структуры стоимости проектов жилищного строительства в целях повышения инвестиционной привлекательности проектов строительства не находили системного отражения.

В настоящее время непрозрачность затрат на осуществление строительства достигла такого уровня, который становится непреодолимым препятствием для принятия инвестиционных решений по строительству жилья. Обеспечение сбалансированности строительного рынка, соответствия инвестиционного спроса и предложения, инвестиций и материально-технических ресурсов, развитие конкуренции среди проектных и строительных организаций, поощрение предпринимательства, экономически целесообразной деятельности заказчиков и подрядчиков требуют обоснования объема и структуры стоимости проектов строительства как первичного инициирующего фактора строительства жилья. Разработка методических основ повышения прозрачности и обеспечения пропорциональности компонент стоимости проектов в оценке инвестиций для строительства жилья является актуальным направлением исследования, представляя научный и практический интерес.

Целью диссертационного исследования является развитие методических подходов обоснования структуры стоимости проекта жилищного строительства для переориентации и привлечения инвестиций в объекты жилой недвижимости.

Достижение поставленной цели обеспечивается постановкой и решением следующих задач:

- выполнен анализ уровня обеспеченности жилой недвижимостью граждан Иркутской области на основе использования коэффициентов доступности жилья, выявлены количественные характеристики проблемы восстановительного роста и развития жилищного строительства в области;

- изучены состав и структура стоимости строительного проекта, выделены транспорентные и нетранспорентные затраты, уровень и структура которых определяют привлекательность инвестирования в жилищное строительство по критерию достоверности учета затрат;

-на основе исследования состава инвестиционных затрат по этапам

реализации проекта осуществлена их группировка, уточнено содержание и характер основных компонент стоимости проекта жилищного строительства, как исходная предпосылка для оценки инвестиционной привлекательности;

- разработаны методические подходы и расчетные алгоритмы определения и оценки компонент стоимости проекта жилищного строительства с учетом критериев достоверности, а также инвестиционных предпочтений и компетенций инвестора;

-рассмотрен и систематизирован порядок практической реализации подходов обоснования состава и структуры стоимости инвестиционного проекта с выделением ответственных исполнителей расчетов по проекту, их функций и сроков работ.

Объектом исследования является структура стоимости проектов в области жилищного строительства на всех этапах их реализации.

В качестве предмета исследования выступают экономические процессы и факторы, определяющие структуру инвестиционной стоимости проекта.

Теоретической н методологической основой исследования послужили научные работы российских и зарубежных ученых в области анализа и оценки эффективности инвестиционных проектов, а также законодательные и нормативные акты федеральных и региональных органов власти, регламентирующие инвестиционные процессы. В работе использованы материалы периодической печати и научных исследований, статистические данные регионов России, в том числе Иркутской области по вопросам жилищного строительства и инвестиционной деятельности.

Проведенное исследование базируется на системном подходе как общем методе познания, методах оценки эффективности инвестиций, коэффициентного и факторного анализа, сравнения и обобщения, классификации и экономического моделирования. Совокупность используемых методов позволила обеспечить достоверность и обоснованность выводов и практических рекомендаций.

Научная новизна диссертационной работы состоит в разработке методических подходов обоснования структуры стоимости проектов жилищного строительства на основе использования методов идентификации, корректировки и минимизации стоимости транспорентных и нетранспорентных компонент стоимости проекта, как базового условия снижения рисков инвестирования и обеспечения инвестиционной привлекательности вложений в объекты жилой недвижимости.

Научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем:

1. Установлены противоречия действующих методических подходов оценки инвестиционной привлекательности, не позволяющие обосновать затраты и обеспечить их транспорентность для потенциальных инвесторов.

2. Выявлены и исследованы транспорентные и нетранспорентные затраты, дана их расширенная классификация как результат моделирования справочных данных по компонентам стоимости жилищного строительства с подразделением их по степени управляемости.

3. Разработан методический подход и реализованы расчетные алгоритмы обоснования структуры компонент стоимости жилищного строительства на основе методов идентификации, корректировки и минимизации инвестиционных затрат.

4. Разработан управленческий регламент обоснования структуры стоимости проекта жилищного строительства в оценке его инвестиционной привлекательности, обеспечивающий упорядочивание взаимосвязей исполнителей, их функций и сроков выполняемых работ.

На защиту выносятся:

1. Состав и структура компонент инвестиционной стоимости проекта жилищного строительства.

2. Методический подход и расчетный алгоритм обоснования количественных характеристик компонент стоимости жилищного строительства.

3. Управленческий регламент обоснования структуры стоимости проекта жилищного строительства.

Практическая значимость диссертационной работы заключается в создании методических рекомендаций обоснования структуры стоимости жилищного строительства в целях повышения инвестиционной привлекательности проектов жилья, увеличения объема предложения жилой недвижимости на строительном рынке Иркутской области.

Достоверность полученных результатов основывается на применении репрезентативного объема статистической отчетности Российской Федерации и Иркутской области за 2005 - 2010 годы, управленческой отчетности строительных организаций, использовании аналитических и статистических данных о конъюнктуре строительного рынка Иркутской области, а также подтверждается апробацией результатов исследования.

Апробация и внедрение результатов исследования. Основные положения были доложены и одобрены на международных и всероссийских научно-технических конференциях: в г. Иркутске (2006 г., 2007 г., 2009 г.), г. Москве (МГСУ 2009 г.), г. Самаре (2007 г.) и др.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 12 печатных трудов, общим объемом 15 п.л., из которых лично автором 3,6 п.л. Четыре работы объемом 1,5 п.л. опубликованы в ведущих научных изданиях и журналах, рекомендованных ВАК.

Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и двух приложений. Содержание работы изложено на 161 странице машинописного текста, в том числе 34 иллюст-

рации, 15 таблиц и 8 формул. Список литературы включает 114 наименований, в том числе зарубежные источники.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

По данным социологических опросов более 60% семей страны остаются не обеспечены собственным жильем, из них 40% живет в условиях, не отвечающих современным требованиям благоустройства и комфортности. При этом всего лишь около 6,4% населения (3,1 млн. семей) приняты органами местного самоуправления на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий. В 2002 году жилищная проблема была определена важнейшей для решения Правительством РФ и было положено начало национальному проекту «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».

Несмотря на государственную поддержку, в строительной сфере до сего времени не имеется в достаточном количестве организаций, способных качественно выполнять масштабные инвестиционные проекты. Так, например, с начала 1990-х годов постепенное прекращение деятельности домостроительных комбинатов з городах Иркутской области - Иркутске, Усолье, Братске, специализированных трестов Строймеханизация, Иркутскспецст-рой, Востоксантехмонтаж и других повлекло такое разрушение строительного комплекса региона, некогда бывшего одним из самых капиталоемких в СССР, что темпы строительства даже перед кризисом 2008 года оставались далеки от прежних показателей.

Результаты функционирования строительного комплекса Иркутской области, обусловленные длительным системным ослаблением управления сферой деятельности, представлены ка рис. 1. Это свидетельствует о том, что фактически в настоящее время идея доступности жилья, которая была заложена в национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», для основной части населения страны по-прежнему далека от реализации.

Низкие темпы строительства жилья Иркутской области обусловлены не только деградацией строительных организаций, но и связаны с высокой непрозрачностью как строительного рынка в целом, так и структуры стоимости возводимой недвижимости, что, безусловно, снижает ее инвестиционную привлекательность.

Ключевой задачей анализа инвестиционных затрат является расчет будущих денежных потоков, возникающих при реализации произведенной продукции, работ, услуг. Все денежные потоки исследуются по принципу определения текущего сальдо денежных средств (£>):

к*

Я?=£Р?-13?. (1)

(=1 ы

где М*р, N^0 - индекс видов деятельности, определяющих соответствен

В настоящее время спрос на жилье в Иркутской области в 4-5 раз превышает предложение

Динамика ввода жилья в Иркутской области в 1990-2009гг. (тыс. кв.м.)

Томская

область Красноярски йкрай Республика

Хакасия Республика 10 место!

Алтай

Республика Тыва

Е12

Новосибирс- Омская Кемерове- Республика Алтайский Забайкальская область область кая область Бурятия край кий край

Рейтинг регионов Сибирского федерального округа по вводу в действие жилья на 1000 человек.__

Ввод жилья в 1990 году 1512 тыс.м.кв.

Ввод жилья в 2009 году 585 тыс.м.кв.

оовременныи уровень строительста составляет 35.4% от наибольшего ввода, достигнутого в 1989 году (1650,1 тыс.м.кв.)

Л

Иркутская область

Отрицательный темп роста доходов граждан - 95% в 2009 году от уровня 2008 года

Рис. 1. Анализ состояния строительной сферы Иркутской области

но приток и отток денежных средств;

Р„ - приток денежных средств на им шаге г-ого вида деятельности;

3,? - отток реальных денежных средств на 1-м шаге 1-ого вида деятельности.

Последующие расчеты оценки эффективности осуществляются с помощью расчета чистого дисконтированного дохода, индекса доходности и других существующих и применяемых на практике методов.

Проведенный анализ показал, что основная методическая проблема заключается именно в невозможности объективно раскрыть и научно обосновать все затраты, притоки и оттоки реальных денежных средств по проекту. Только отдельные затраты на строительные ресурсы, машины, механизмы и оплату труда рабочих, возникающие как правило на уровне «Заказчик - Подрядная организация», согласно утвержденной сметной документации, обеспечивают прогнозируемость и прозрачность денежных потоков (рис. 2).

Подключение к инженерной инфраструктуре

Аренда/покупка земли Выполнение мероприятий по

и сопутствующие мероприятия А обеспечению соответствия

по участию в конкурсе и др. ' объекта требованиям раз-

к > личных надзорных

\ ^руемь\е факторь, Г служб

; м'этёрййлЫ'.й ресурсы' :

Машины и механизмы

Другие ( . Оплата труда рабочих и>др \ Другие

факторы I . ! "Т 1 / факторы

Затрэтообра^ккцйе прогнозируемые / ' чфакторы, обевя^Цивают обоснован- ' Х^; ноеть и прозрачностьстой- У

/ ^руемые фактор*^0* \

Преодоление админи- Обременения проекта,

стративных барьеров при находящегося на одном

реализации каждого конкретного из этапов реализации: стро-

вида проекта и цели инвестора ительство, эксплуатация и др.

Рис. 2. Факторы стоимости строительного проекта

Для определения влияния прогнозируемых факторов существуют нормы и расценки, утвержденные государственными органами и коммерческими организациями, выпускаются соответствующие справочники сметных цен, индексы стоимости ресурсов, работ и др.

Идентификация остальных затрат представляет важнейшую научную и практическую проблему. Как показал проведенный анализ, они принимаются

в усредненном виде и с высокой степенью погрешности и несоответствия фактическим значениям, тем самым значительно снижают инвестиционную открытость и привлекательность предлагаемого проекта. В целях исследования экономической сущности близких по содержанию затрат осуществлена их группировка и выделены следующие компоненты стоимости:

1. Выделение земельного участка (отвод, оплата земельного ресурса, изменение целевого назначения земли и др.).

2. Подключение к инженерным сетям (неадекватность технических возможностей сетей новым требованиям, высокий уровень затрат и др.).

3. Согласование технических условий строительства.

4. Преодоление административных барьеров.

5. Привлечение капитала (заемного, долевого, совместная деятельность

и др.).

6. Лицензирование, сертификация и другие разрешительные мероприятия.

7. Осуществление строительства.

8. Сдача объектов в эксплуатацию.

9. Продвижение строительной продукции на рынке.

Неоднородность характера выделенных компонент стоимости требует

их более детальной идентификации, что предложено осуществить с помощью раскрытия содержания соответствующего вида стоимости. Понятие стоимости имеет различные формы проявления в диапазоне от балансовой и сметной, инвестиционной, рыночной и многих других. Они достаточно подробно исследованы в диссертационной работе.

Так, например, стоимость объекта оценки недвижимости на насыщенном предложением рынке, или так называемом, открытом рынке, где цены определяются соотношением спроса и предложения, будет существенно отличаться от оценки на закрытом рынке, т.е. рынке с ограниченным предложением, так как на нее окажут влияние нетранспорентные факторы - неформальные договоренности, обременения, накладываемые административным ресурсом и др. Если определить данную разницу и обозначить как (/(С;), то влияние закрытого рынка на процесс ценообразования становится измеримым и понятным для инвестора и всех заинтересованных сторон. Если же рассмотреть факторы, которые обуславливают величину Л С;, тогда становится возможным идентифицировать критерии для обоснования состава и структуры стоимости рассматриваемого объекта.

Вместе с тем, отсутствие на практике научно обоснованного решения данной задачи обнаруживает не гипотетические угрозы, а вполне определенные риски и негативные закономерности процесса ценообразования инвестиционного проекта. Так, нетранспорентные затраты, а следовательно риски застройщиков и инвесторов не подвергаются анализу. Но это до тех пор, пока

эти затраты перекладываются на итоговую стоимость недвижимости, обеспеченную платежеспособным спросом. На примере г. Иркутска, до 2008 г. доходы девелоперов и инвесторов составляли 40-60% от объема осуществленных затрат, поставщиков цемента - до 80%, поставщиков других строительных материалов - до 40%. У строительных организаций (в т.ч. генподрядчиков) доходность была существенно ниже - до 15-20%. Все это наблюдается на фоне огромного неудовлетворенного спроса населения на жилье, хронической отсталости строительной сферы, недостатка фондов развития участников инвестиционно-строительной деятельности.

Объективная необходимость повышения транспортентности инвестиционных проектов обуславливает реализацию мер обоснования состава и структуры стоимости проектов, представленных на рис. 3. В процессе осуществления мероприятий по обоснованию структуры стоимости жилищного строительства, характер поставленной задачи предполагает нахождение не-транспорентных компонент стоимости проекта.

Как показало проведенное исследование, при различных вариантах реализации инвестиционного проекта, обусловленных соответствующим ресурсным обеспечением, требуется дифференцированный подход к обоснованию компонент стоимости. Каждый вариант реализации проекта оперирует собственными критериями достоверности по отношению к каждой составляющей стоимости проекта жилищного строительства.

Методический подход обоснования компонент стоимости проекта жилищного строительства, разработанный в рамках диссертации, представлен на рис. 4.

Сущность методического подхода заключается в том, что при определении инвестором компонент стоимости проекта необходима дополнительная справочная информация, специально разработанная и представленная в диссертационной работе. Сопоставление вида стоимости со справочными данными по управляемым компонентам инвестиционного проекта позволяет подготовить основу для обоснования состава и структуры стоимости с помощью применения инструментария управления видом стоимости, содержащим собственный механизм раскрытия ключевых факторов стоимости.

Так, для рассматриваемого в диссертации проекта жилищного строительства компонента стоимости «Стоимость земли (Э?)» в составе необходимых инвестиций на проект составляет:

= 3'000'000 руб. (1)

является фактическими затратами, определяемыми на ограниченном рынке (в связи с ограниченным доступом к ресурсам Иркутский рынок может рассматриваться только в указанном контексте). Реальные затраты

Исследуемый объект -структура стоимости проекта жилищного строительства

Входные значения компонент стоимости

Компонента стоимости -переменные величины, включенные в модель и принимающие различные значения в процессе решения задачи

-м

' Состав и структура стойкое ■ .• проекта жипищного .-трочтаг.ьс

КоМю

Оплата земельного ресурса, изменение целевого назначения

Затраты на лицензирование, сертификацию и др. разрешительные мероприятия_

Стоимость заемного и привлеченного капитала

Затраты на преодоле^ ние административных барьеров

2 /Граты на сдачу с ъекта в ксплуатацию

Затраты на согласование технических

условий строительства! коммуникациям

Оплата подключения к инженерным

Стоимость строительно-монтажных работ

|траты на продвижение строительной продукции на рынке

"Грлнииа сигмылы ^

¡Критерий а,)| ¡Критерий!^)] ¡Критерий с,)! ... ¡Критерий ...пт)[

Критерии для определения количественных характеристик компонент стоимости (критерий - признак на основании которого производится оценка достоверности их значения)

Выходные значения компонент стоимости, удовлетворяющие критериям транспорентности -—-——-ЧН

-м

Управляемая компонента стоимости по принципу: равна, больше или меньше критерия с которым идет сравнение

Рис. 3. Характеристика подхода к обоснованию структуры стоимости проекта жилищного строительства на основе критериального сравнения

'■-.-.-■ вив ВЙ5*ШШ вш ■• -

Формирование задачи обоснования структуры стоимости проекта жилищного строительства

■ ' " :Вариант

_

Объем строительства уменьшается с меньшей динамикой чем уменьшается объем имеющихся ресурсов| (Задача)?' [ Объем строительства остается неизменным при уменьшении I объемов потребления ресурсов

¡¡¡р1

| Объем строительства увеличи-¡вается при уменьшении объе-|мов потребления ресурсов

_ ЩЩ

ЭОбъем строительства увеличивается при неизменных -«объемах потребления ресурсов а

Формирование уточненного перечня управляемых компонент стоимости проекта жилищного строительства по видам стоимости

__шг

( Зиа стоимости 1 11 Вид сгоиг.-ос-л» . | В ид стоимости^.п|

ВЫБОР СООТВЕТСТВУЮЩИХ ВИДАМ СТОИМОСТИ ФАКТОРОВ, ОБУСЛАВЛИВАЮЩИХ ДИАПАЗОН ЗНАЧЕНИЙ КОМПОНЕНТ СТОИМОСТИ

ФОРМИРОВАНИЕ ОБОСНОВАННОЙ СТРУКТУРЫ СТОИМОСТИ ПРОЕКТА ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Рис. 4. Методический подход к обоснованию управляемых компонент стоимости проекта жилищного строительства

(Б'г) в нормальных условиях сбалансированности спроса и предложения могут быть снижены в соответствии со справочными данньми и оценкой экспертов до:

¿8^=2'850'000 руб. (2)

.и

то есть на 5%, что соответствует условиям открытого рынка с возможностями свободного спроса и предложения. Соответственно стоимость земли в данном случае характеризуется нормами ограниченного рынка, где дополнительные затраты вхождения на рынок определяются как:

5Х -12Х

и

2]

н

= З'ООО'ООО- 2'850'000=150'000 руб. (3)

Отсюда следует, что именно А82 является объектом анализа и обоснования. В диссертации из набора вариантов, полученных с помощью экономических расчетов, выбирается такой, который позволяет, с одной стороны, придать затратам транспорентный характер, с другой, их минимизировать. Для зтого предлагается участие застройщика (инвестора) в проекте государственно-частного партнерства, как организационно-экономический механизм, позволяющий в наибольшей степени приблизить затраты на вовлечение в строительство земли к нормальному уровню 8'г.

При этом, необходимьм условием оптимизации рыночной стоимости является свободная конкуренция и конкурсная основа привлечения отдельных участников - исполнителей работ по реализации проекта применительно к каждой компоненте стоимости строительства.

В конечном счете, представленный подход позволяет:

1) отразить реальную структуру стоимости инвестиционно-строительного проекта жилой недвижимости;

2) выявить и снизить отдельные статьи затрат в виду невозможности их объективного обоснования, следовательно искусственного завышения;

3) скорректировать отдельные статьи затрат в сторону повышения в виду их необоснованного занижения;

4) обеспечить достоверную структуру стоимости инвестиционного проекта, удовлетворяющую объективным требованиям, как по покрытию затрат, так и в части удовлетворения интересов всех участников проекта жилой недвижимости;

5) выделить и обосновать нетранспорентные компоненты стоимости проекта, снижающие инвестиционную привлекательность проектов жилой недвижимости.

Для практической реализации предложенного методического подхода необходимо выполнить ряд условий. Так, обоснование инвестиционной при-

влекательности строительного проекта должно учитывать не только минимизацию нетранспорентных затрат, но и профессиональную компетенцию и предпочтения инвестора.

Модель инвестиционных предпочтений и компетенций инвестора показана на рис. 5.

Анализ надлежащим образом сформулированных исходных условий, обуславливающих инвестиционную привлекательность, позволяет уже на начальном этапе реализации проекта учесть критерий достоверности, в соответствии с которым будет обосновываться состав и структура стоимости проекта. И застройщик, и инвестор должны принимать во внимание, какая конечная цель стоит перед конкретным проектом и достаточно ли профессиональной компетенции, информации, ресурсов для выполнения всего комплекса работ.

В рамках модели оценки инвестиционных предпочтений и компетенции инвестора застройщик может декларировать новые для инвестора типы проектов. Это могут быть как проекты по созданию энергоэффективных и экологичных зданий, инновационные сооружения, проекты создания инженерных коммуникаций, так и проекты по привлечению экспертов и консультантов, дополнительных профессиональных участников в сфере услуг по организации строительства и реализации строительной продукции и др. При этом, необходимо объективно отразить все скрытые угрозы и риски. В свою очередь и застройщик в работе с инвестором может осуществить коррекцию целей проекта, критериев достоверности, структуру компонент стоимости, если обнаружится, что инвестор имеет иные предпочтения.

В связи с тем, что в настоящее время инвестиционные проекты Иркутской области имеют недостаточную привлекательность именно из-за непрозрачности структуры стоимости проектов, а также вследствие необходимости реализации совершено новых планировочных и экономичных решений, вариантов строительства, не имеющих аналогов в прошлой практике, неизвестность последствий вложений для инвестора определяет и низкую инвестиционную активность в данной сфере.

В рамках практической апробации предложенных методических подходов повышения привлекательности инвестиционного проекта за счет обоснования структуры его стоимости была осуществлена разработка критериев достоверности состава и структуры стоимости проекта строительства жилого дома №18 ул. Хомутовская, г.Иркутск.

В качестве сторон участников реализации инвестиционного проекта рассматривались коммерческие организации, преследующие интерес извлечения прибыли по итогам реализации проекта, при этом учитывающие низкий платежеспособный спрос в Иркутской области. Земельный участок для планируемого к реализации проекта был получен застройщиком на праве

КРИТЕРИИ ОЦЕНКИ ПРОЕКТА

КРИТЕРИИ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИЙ

?

Вивор.напрзВДения-" инвестирования

Оченка конкурентоспособное' и 'проекта

Актуадынош^ сферы латендааэдчых ин-,7 весгиций I 1

Апьтей участия в реализации проекта

' Структура лето**-

никое к

собственные, внешнее, заемные и др.

I привлекательность

Эффе'кт'йвнрсть 'и'н-' |

' ОН' -ЛГ 5

"; .....~

^-.уч^адиесе^^. хаспктерцстИ| иоЕ. окта строительства

Исходные условия для оценки и расчета эффективности инвестиций

Жилищное строительство -Коммерческая недвижимость -Промышленное строительство-Объекты инфраструктуры

»Класс недвижимости, элитное, типовое и т.д. • Развлекательные объекты, деловые центры -Производственные объекты,

логистические объекты -Трубопроводы, пути сообщения, коммуникации

Инвестиции в новое строительство объекта Инвестиции в эксплуатацию объекта(сдача в аренду и др.) Инвестиции в операции купли продажи объекта Инвестиции в ремонт, реконструкцию объекта

-Сравнение альтернатив для строительства по вариантам - Выбор альтернатив для

эксплуатации по критериям -Анализ динамики рыночных

цен, прогнозы роста -Анализ состояния, степени износа объекта, срока эксплуат.

Инвестиции в типовые виды строительства Инвестиции в дизайнерские строительные проекты Инвестиции в девелоперские проекты

Инвестиции в инновационно-новые типы объектов

-Размер рынка и период его

насыщения -Анализ имеющихся идей и замыслов на перспективу -Формы, этапы и механизмы

реализации проекта -Оценка принципиальной реализуемости и окупаемости пр.

Единоличное участие инвестора

Привлечение соисполнителей, сош тестеров Государственно-частное партнерство

Участие в проекте иностран. строительных орг-ций

-Степень достаточности средств

-Уровень распределения инвестиций

-Уровень распределения инвестиций и участия в задачах

- Расчет последствий распределения собственности

Собственные средства инвестора

Кредитные средства банков -и организаций (комерч. кред.) Привлечение средств на рынке ценных бумаг Долевое участие в строитель- -ном проекте

-Этапы и размеры денежных потоков

-Стоимость привлечения ссуды и условия кредитора

-Стоимость привлечение капитала и обязательства по погаш.

-Анализ размера (доли) инвестиций и прибыли по проекту

Достижение положительных денеж. потоков по проекту Рост капитализации по объекту

Энергоэффективность строительного объекта Экологичность строительного объекта

-Соотношение затрат, рисков и

временных ресурсов -Достижение стоимости,

превышающей рыночную -Анализ затрат на эксплуатацию объекта -Анализ экономии средств от предотвращения техногенных катастроф

Рис. 5. Модель оценки инвестиционных предпочтений и компетенции инвестора

аренды у администрации города. Задачей застройщика было нахождение инвестора, готового профинансировать все необходимые работы.

Для решения задач практической реализации проекта застройщиком были осуществлены следующие методически обоснованные мероприятия, отраженные в карте состава и структуры стоимости проекта (рис. 6):

- во-первых, определена мотивация инвестора и направление инвестирования, а также этап реализации проекта для оценки стоимости капитала, календаря и объемов привлечения всех ресурсов по проекту и т.д.;

- во-вторых, идентифицирована задача обоснования решений в процессе управления структурой стоимости проекта. При рассмотрении искомого проекта сформулирована такая задача, которая предусматривает повышение эффективности деятельности при снижении объемов потребления ресурсов;

- в-третьих, выбраны компоненты стоимости проекта и уточнены согласно справочным данным, предложенным в диссертационной работе;

- в-четвертых, определены показатели проекта строительства жилого дома № 18 ул. Хомутовская г.Иркутск, согласно отобранным ранее компонентам стоимости проекта;

- в-пятых, осуществлен выбор критериев обоснованности стоимостных показателей проекта. Принцип отбора отражен в таблице 1.

Для разработки критериев оптимизации компоненты стоимости разделяются на группы, по отношению к которым применяются собственные механизмы определения и подтверждения необходимых значений критериев обоснованности.

В целом, представленная карта состава и структуры компонент стоимости проекта жилищного строительства как метод обобщения и систематизации всей необходимой информации по проекту с целью реализации мер обоснования структуры стоимости, а также определение всех критериев согласно предложенной группировке и принятому подходу, является достоверным источником информации по проекту, которую прорабатывает застройщик, одновременно отражая и представляя инвестору все непредвиденные расходы. Таким образом, реализуется цель повышения прозрачности и достоверности инвестиционного проекта.

Понимая, что застройщик в одном лице не в состоянии полностью гарантировать определенный уровень и структуру стоимости проекта на всех стадиях его реализации, фактический уровень стоимости проекта жилищного строительства может быть зафиксирован по итогам реализации каждого конкретного строительного проекта.

Практическая реализация разработанного методического подхода к обоснованию структуры стоимости проекта жилищного строительства невозможна без упорядочивания функций и сроков выполнения вышерассмот-ренных работ. В этих целях в диссертационном исследовании был разработан специальный управленческий регламент, как механизм практической реализации предложенного метода обоснования.

Мотивация инвбс тора и фактору инвестиционной привлекательности проекта ' Эшп ре'плизл-иии—ци. проекта ... - ■ Задача управления компонентами стой' мости проекта , Компоненты ... стоимости ' стоимости -»»-л? 1 ..Л < «.*.• г\ . рсйовньге^анные дг|я обоснования с помощью принятых критериев : к^ - коэфф.; для корректй- Щ роаки компоненты

Принятие решения об осуществлении инвестиций в сфере жилищного строительства Инвестиции в строительство типовой недвижимости в соответствии с компетенцией инвестора Подготовка инвестиционного проекта к реализации Относительная доходность инвестора увеличивается за счет уменьшения компонент стоимости проекта 1. Оплата земельного ресурса, изменение целевого назначения 1.1. Доля стоимости земли по отношению к необходимым инвестициям на проект (8,); 1.2. Размер арендных платежей по проекту (Э2); 1.3. Размер земельных рес-сов на проект (83) в, = к, , * 20 % = к12 * З'ООО'ООО руб. в год 53 = к13* 620 м.кв.

2. Затраты на согласо вание технических условий строительства 2.1. Затраты на согласование технических условий строительства (Т,); 2.2. Затраты на согласование с привлечением специализированных организаций (Т2) Т\ = к2Л* 400*000 руб. Т2 = к^* 580Ю00 руб.

3. Оплата подключения к инженерным коммуникациям 3.1. Подключение к существующим инженерным коммуникациям (К,); 3.2. Стоимость подключения при создании собственных инженерных сетей (Кг) К, = км* 320'000 руб. К2 = к32* 800'000 руб.

4. Затраты на преодоление административных барьеров 4.1. Стоимость затрат на всех этапах согласований (С,,); 4.2. Стоимость затрат с учетом типовой структуры строительного проекта (Са) С, = к41 * 200'000 руб. С2-к«* 150Ю00 руб.

Строительство объекта Относительная доходность инвестора увеличивается за счет уменьшения компонент стоимости проекта 5. Стоимость заемного и привлеченного капитала 5.1. Стоимость привлечения кредитов банков (В,); 5.2. Стоимость привлечения инвестиций путем выпуска облигационного займа (В2) В. = к* 15% В2= М %

6. Стоимость строительно-монтажных работ 6.1. Сметная стоимость выполнения работ (И,) 6.2. Скорректированная стоимость выполнения работ с учетом непредвиденных расходов (Р2) Р^к.,* 18'387'643,56 руб (Коэф. к ФЕР-2001 =5.72) = К.2* 20'000'000 руб.

Сдача в эксплуатацию Доходность от эксплуатации объекта увеличивается при относительном снижении компонент стоимости эксплуатации 7. Затраты на лицензирование, сертификацию и др. разрешитель ные мероприятия 7.1. Стоимость работ по проведению сертификации систем жизнеобеспечения здания (2^ = к7Х* 450*000 руб.

8. Затраты на сдачу объекта в эксплуатацию 8.1. Затраты на сдачу объекта при привлечении предварительно независимых экспертов (Е,); 8.2. Выполнение упреждающих мероприятий по устранению работ, выполненных с наруш. (Ег) Е1 = к81 * 720'000 руб. Е2 = к8.2*170'000 руб.

9. Затраты на продвижение строительной продукции на рынке 9.1. Уровень дохода при реализации проекта собственными силами (0,); 9.2. Уровень дохода с привлечением профессиональных риэлторских агентств (02) Ол = к91 * 12 % Р2 = кэ.2* 14,5 %

Рис. 6. Карта состава и структуры стоимости проекта строительства жилого многоквартирного дома ул.Хомутовская

Таблица 1.

Критерии корректировки стоимости проекта строительства жилого дома

. "К г Л Компоненты стоимости (после ■ - ¡ции коэффшда- ■ У» л ент (к».»,)

1. 8, = 18% ки. = 0,9(-10%) Группа критериев № 1 Определяются методом проведения экспертного опроса. Цель работы экспертов - выявление нетранспарентных затрат и сокращении их до размера идентифицированных факторов

2. = 2'850'000 руб. к] 2. = 0,95 (- 5%)

3. Бз = 620 м.кв. к,.з. = --/-

4. Т, = 352'000 руб. к.2.1.= 0,88 (- 12%)

5. Т2 = 493'000 руб. к2.1. = 0,85 (- 15%)

6. К, = 29Т000 руб. кЗЛ, = 0,93 (- 7%)

7. К2 = 480'000 руб. к3.2. = 0,6 (- 40%)

8. С! = 172'000 руб. ки. = 0,86 (- 14%)

9. С2= 120'000 руб. к(.2. = 0,8 (- 20%)

10. В, = 15% к5Л. = 1 Группа критериев № 2 Определяются как минимизация стоимости привлечения капитала, но не выше заложенной стоимости кредитных средств по проекту

11. В2 = 14% к5.2. = 0,7 (- 30%)

12. Я] = 18 млн.руб. кед. = Л Группа критериев № 3 Определяются застройщиком как минимизация стоимости выполнения строительно-монтажных работ с помощью конкурсного отбора подрядной организации

13. К.2 = 20 млн.руб. к62. = тт

14. г, = 360'000руб. к7л. = 0,8 (- 20%) Группа критериев № 4 аналогично группе № 1

15. Е] = 540'000руб. к8Л. = 0,75 (- 25 %) Группа критериев № 5 аналогично группе № 1

16. Е2= 144'500 руб. к8.2. = 0,85 (-15%)

17. Б, = 12% к9л. = 1 Группа критериев № 6 аналогично группе № 1

18. Б2= 14,5% 11 О!

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

1. Анализ состояния и перспектив развития жилищной сферы Иркутской области позволил установить значительное отставание темпов строительства от заданных в национальном проекте «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» и рассчитать показатель периода накопления на приобретение жилья, равный 7-8 годам, что в разы превышает аналогичный

показатель Европы и США.

2. В результате проведенного системного исследования причин столь внушительного отставания выявлено, что инвестиционная активность в регионе существенно ниже, чем в среднем по стране. Ключевой причиной такого положения является проблема обоснования состава и структуры инвестиционных затрат, их нетранспорентность и недостоверность. Это приводит к недопустимому уровню инвестиционных рисков, снижая инвестиционную активность.

3. В целях решения задачи повышения инвестиционной привлекательности жилищного строительства исследованы и выделены базовые затрато-образующие факторы строительных проектов, выявлены и обоснованы основные компоненты стоимости жилья, охарактеризован подход к обоснованию структуры стоимости проекта жилищного строительства на основе использования метода критериального сравнения.

4. Базируясь на положениях методологии компонентного анализа, предложен методический подход по обоснованию состава и структуры стоимости строительного проекта с учетом транспорентных и нетранспорентных затрат, позволяющий увязать модель выбора компонент стоимости, результаты декомпозиции и отбор управляемых компонент, что в целом направлено на повышение достоверности оценки инвестиционной привлекательности.

5. В целях практической реализации предлагаемого методического подхода в зависимости от конкретных задач инвестора в диссертационной работе смоделированы и предложены справочники декомпозиции управляемых компонент стоимости инвестиционного проекта.

6. Разработана модель оценки инвестиционных предпочтений и компетенции инвестора для обеспечения соответствия параметров проекта целям и задачам инвестора. В модели учтено шесть основных критериев осуществления инвестиций: выбор направления инвестирования, оценка конкурентоспособности проекта, актуальность сферы потенциальных инвестиций, альтернативы участия в реализации проекта, структура источников инвестиций, улучшение свойств и характеристик объекта строительства.

7. В рамках практической апробации предложенного подхода обоснования состава и структуры стоимости инвестиционного проекта и повышения его инвестиционной привлекательности предложен расчетный алгоритм стоимости проекта строительства жилого дома в компонентном разрезе, осуществлена его практическая реализация на примере строительства жилого дома в г.Иркутске.

8. Для координации необходимых работ по обоснованию состава и структуры стоимости проекта разработан управленческий регламент проведения всех мероприятий с описанием последовательности задач, привлекаемых исполнителей, необходимых сроков и результатов.

Основные положения диссертационной работы содержатся в следующих публикациях: Статьи в ведущих научных изданиях и журналах, рекомендованных ВАК Министерства образования и науки РФ

1. Пешкова М.В. Источники инвестиций реализации национального проекта «Доступное и комфортное жильё» в административно-территориальном образовании // Вестник Иркутского государственного технического университета - 2008. № 3. - С. 59-62. (0,34п.л.).

2. Пешкова М.В. Оценка затрат воспроизводства жилищного фонда региона // Вестник Иркутского государственного технического университета. - 2009. № 4. - С. 128-131. (0,31п.л.).

3. Пешкова М.В. Экономические проблемы инновационной деятельности в жилищном строительстве // Вестник экономической интеграции. - 2010. № 6. - С.57-62. (0.38п.л.).

4.Пешкова М.В. Некоторые аспекты управления инновационным развитием ЗАО «Иркутское жилищное строительство»// Вестник Иркутского государственного технического университета.-2010.-№3 .-С. 178-182 (0,4п.л.).

Статьи, опубликованные в других изданиях

5. Пешкова М.В Строительство нового жилья: закон спроса и предложения / В.В.Пешков, О.Н. Гурепка М.В.Пещкова, // Инвестиции. Строительство. Недвижимость: материалы Междун. науч.-практ. конф.,Иркутск, 28-30 июня 2006г.-Иркутск -2006. - С.20-24.(0,3 п.л., лично автором ОДп.л.).

6. Пешкова М.В. Влияние непроизводственных факторов на себестоимость жилищного строительства / О.Н. Гурепка, М.В.Пешкова // Инвестиции. Строительство. Недвижимость: материалы Междун. науч.-практ. конф., Иркутск, 28-30 июня 2006г. -Иркутск. -2006. -С.25-27. (0,2 п.л., лично автором ОД 5п.л.).

7. Пешкова М.В. Эффективность инвестиционно-строительной деятельности в жилищном строительстве Иркутской области // Актуальные проблемы в строительстве и архитектуре. Образование.Наука. Практика: материалы 64-й Всеросс. науч.-технич. конф. по итогам НИР университета за 2006г., Самара, 9-13 апреля 2007/Самарский государственный архитектурно-строительный университет. - Самара, - 2007г. -С.296-297. (0,28п.л.)

8. Пешкова М.В. Оптимизация управления инвестиционно-строительным проектом // Актуальные проблемы в инвестиционно-строительной сфере, недвижимости и жилищно-коммунальном комплексе: материалы Междун. науч.-практ. конф., Иркутск,20 -21 апреля 2007г.-Иркутск. -2007. -С. 129-134. (0.35п.л.).

9. Пешкова М.В. Оптимизация управления инвестиционно-строительным проектом // Экспертиза и управление недвижимостью: состояние, проблемы, перспективы: материалы Всерос. науч.-практ. конф., Иркутск, 20-21 сентября 2007г. - Иркутск. - 2007. -С.105-108. (0.2п.л.).

10. Пешкова М.В. Управление стоимостью строительства жилья // Наука технологии, инновации в инвестиционно-строительной сфере, недвижимости и жилищно-коммунальном комплексе: материалы Всеросс. научн.-практ,конф., Иркутск, 20-21 сентября 2009г. -Иркутск, 2009. - С. 159-163.(0.31п.л.).

11. Пешкова М.В. Земельные ресурсы и инвестиционная привлекательность инвестиционно-строительных проектов в жилищном строительстве // Земельные ресурсы, жилищное строительство и экономическое развитие регионов: материалы Всеросс. науч. -практ. конф., Иркутск, 25-26 марта 2010 г. - Иркутск, 2010. - С. 107-119. (0,75 п.л.).

12. Финансы и кредит в строительстве: Учебное пособие/ под ред. проф. Н.Ю.Яськовой// Ю.О. Бакрунов, В.А. Воронин, Л.И. Зайцева, М.В. Пешкова и др. - М: МГСУ, 2008.-149с. (9,25п.л., лично автором 0.1п.л.).

Пешкова Мария Витальевна Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук Подл. впеч. 11.11.2010г. Формат 60x90/16 Объем 1,5 печ. л. Бумага офисная, печать цифровая Тираж 100 экз._Заказ № 48_

Издательский центр Всероссийского государственного научно-исследовательского института проблем научно-технического прогресса и информации в строительстве 119331, Москва, проспект Вернадского, д. 29. http://www.gosstrov.ru

КОПИ-ЦЕНТР св. 7:07:10429 Тираж 100 экз. г. Москва, ул. Енисейская, д.36 тел.: 8-499-185-7954, 8-906-787-7086

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Пешкова, Мария Витальевна

ГЛАВА 1. Исследование проблем повышения инвестиционной привлекательности проектов жилищного строительства

1.1. Состояние и перспективы развития жилищного строительства Иркутской области

1.2. Особенности строительной деятельности в разрезе вопросов обоснования инвестиционной привлекательности

1.3. Развитие методических подходов оценки инвестиционной привлекательности проектов жилищного строительства

Выводы I ГЛАВЫ

ГЛАВА 2. Формирование подходов к оптимизации состава и структуры стоимости проектов жилищного строительства

2.1. Исследование транспарентных затратообразующих факторов строительного проекта

2.2. Выявление нетранспарентных факторов стоимости жилья, снижающих инвестиционную привлекательность проектов

2.3. Методические подходы критериального обоснования структуры стоимости проекта жилищного строительства

Выводы II ГЛАВЫ

ГЛАВА 3. Практическая адаптация методических основ обоснования структуры инвестиционной стоимости жилищного строительства

3.1. Базовые факторы инвестиционной привлекательности проекта для согласования целей инвестора

3.2. Практическая реализация мер повышения прозрачности и инвестиционной привлекательности проекта жилищного строительства

3.3. Методические рекомендации по проведению расчетов эффективности проекта и организационным вопросам реализации мероприятий

Диссертация: введение по экономике, на тему "Обоснование структуры стоимости жилищного строительства в оценке его инвестиционной привлекательности"

Актуальность темы исследования. Жилищное строительство является одной из самых актуальных сфер национальной экономики. Современные темпы и качество возведения жилья, как в рамках государственных программ, так и частными инвесторами, в том числе в I секторе индивидуального жилищного строительства, не позволяют рассчитывать на востребованные обществом результаты. Анализ динамики ввода жилья в Иркутской области показал, что к настоящему моменту строится не более 30% объема ввода жилья конца 1980-х годов. Заметим, что уже несколько десятилетий назад реализуемые технологии панельного домостроения и архитектурные концепции не отвечали ни отечественным, ни международным требованиям. В" настоящее время, хотя и с колоссальным отставанием, но инициируются первые попытки по кардинальному пересмотру строительных норм и правил, технических регламентов, методов ценообразования с ориентацией на международные стандарты. Анализ практики показал, что*к решению проблем лицензирования, нормирования и стандартизации подключаются частные организации в составе саморегулируемых и других партнерств. Современное строительство должно не только превзойти достигнутые ранее темпы ввода жилья, но и войти в совершенно» новую фазу устойчивого развития с соответствующим уровнем технологий, параметрами энергоэффективности, экологично-сти, комфорта проживания. При-этом объем инвестирования- должен находиться в пределах приемлемой итоговой стоимости строительной продукции для потребителя.

Кризис управления, наблюдаемый во всем мире и выражающийся в фальсификации реальной стоимости активов на фондовых рынках, необъективной оценке имущества предприятий, необоснованном уровне оплаты труда высших управленческих кадров, деформированной структуре стоимости продукции и других проявлениях, подтверждает, что основной проблемой строительной сферы является создание благоприятных условий инвестирования жилищного строительства с прозрачными механизмами реализации капитальных вложений« и обоснованной оценкой стоимости проекта строительства. Необходимость практической реализации нововведений безусловно усложняет структуру инвестиций и требует для инвестора убедительной доказательной базы« эффективности-реализации инноваций в строительстве. В1 то же время, в массовом' сознании частных инвесторов'и строительных компаний, которые независимо от происхождения- капитала осуществляют строительство жилья, отсутствует понимание коммерческой'эффективности активного развития, новых форм и методов строительства. На фоне этого системное исследование проблемы обоснования структуры стоимости строительного проекта отсутствует и в теории, и в практике инвестиционно-строительной деятельности. Непрозрачная структура инвестиций в строительстве наблюдалась в течение всей новейшей истории России и лишь в последнее десятилетие высокие темпы, роста цен на конечную продукции нивелировали инвестиционные риски и- стимулировали приток необходимого для жилищного строительства капитала.

Проблемам управления и развития методов, оценки эффективности инвестиций в сфере капитального строительства посвящены труды таких ученых, как М.И.Воронин, З.М.Гальперина, Б.В.Зотов, А.В.Карасев, М.И.Каме-нецкий, И.Г.Лукманова, Н.А.Моисеенко, В.Я.Осташко, Ю.П.Панибратов, В.ВЛешков, М.Л.Разу, В.М.Серов, Л.Н.Чернышов, Н.Ю.Яськова и др. При этом, несмотря* на значительное количество разнообразных научных работ, исследования в области обоснования структуры стоимости проектов жилищного строительства в целях повышения инвестиционной привлекательности проектов-строительства не находили системного отражения.

В" настоящее время непрозрачность затрат на осуществление строительства достигла такого уровня, который становится непреодолимым препятствием-для принятия инвестиционных решений по строительству жилья. Обеспечение сбалансированности строительного рынка, соответствия инвестиционного спроса и предложения, инвестиций и материально-технических ресурсов, развитие конкуренции среди проектных и строительных организаций, поощрение предпринимательства, экономически целесообразной деятельности заказчиков и подрядчиков требуют обоснования объема и структуры стоимости проектов строительства как первичного инициирующего фактора строительства жилья. Разработка методических основ повышения прозрачности и обеспечения пропорциональности компонент стоимости проектов в-оценке инвестиций для строительства жилья является актуальным направлением исследования, представляя научный и практический интерес.

Целью диссертационного исследования является развитие методических подходов обоснования структуры стоимости проекта жилищного строительства для переориентации и привлечения инвестиций в объекты жилой недвижимости.

Достижение поставленной цели обеспечивается постановкой и решением следующих задач:

- выполнен анализ уровня обеспеченности жилой недвижимостью граждан Иркутской области на основе использования коэффициентов доступности жилья, выявлены количественные характеристики проблемы восстановительного роста и развития жилищного строительства в области;

- изучены состав.и структура стоимости строительного проекта, выделены транспорентные и нетранспорентные затраты, уровень и структура которых определяют привлекательность инвестирования в жилищное строительство по критерию достоверности учета затрат;

- на основе исследования состава инвестиционных затрат по этапам реализации проекта осуществлена их группировка, уточнено содержание и характер основных компонент стоимости проекта жилищного строительства, как исходная предпосылка для оценки инвестиционной привлекательности;

- разработаны методические подходы и расчетные алгоритмы определения и оценки компонент стоимости проекта жилищного строительства с учетом критериев достоверности, а также инвестиционных предпочтений и компетенций инвестора;

- рассмотрен и систематизирован порядок практической реализации подходов обоснования состава и структуры стоимости инвестиционного проекта с выделением ответственных исполнителей расчетов по проекту, их функций и сроков работ.

Объектом исследования является структура стоимости проектов в области жилищного строительства на всех этапах их реализации.

В качестве предмета исследования выступают экономические процессы и факторы, определяющие структуру инвестиционной стоимости проекта.

Теоретической и методологической основой исследования послужили научные работы российских и зарубежных ученых в области анализа и оценки эффективности инвестиционных проектов, а также законодательные и нормативные акты федеральных и региональных органов власти, регламентирующие инвестиционные процессы. В работе использованы материалы периодической печати и научных исследований, статистические данные регионов России, в том числе Иркутской области по вопросам жилищного строительства и инвестиционной деятельности.

Проведенное исследование базируется на системном подходе как общем методе познания, методах оценки эффективности инвестиций, коэффициентного и факторного анализа, сравнения и обобщения, классификации и экономического моделирования. Совокупность используемых методов позволила обеспечить достоверность и обоснованность выводов и практических рекомендаций.

Научная новизна диссертационной работы состоит в разработке методических подходов обоснования структуры стоимости проектов жилищного строительства на основе использования методов идентификации, корректировки и минимизации стоимости транспорентных и нетранспорентных компонент стоимости проекта, как базового условия снижения рисков инвестирования и обеспечения инвестиционной привлекательности вложений в объекты жилой недвижимости.

Научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем:

1. Установлены противоречия действующих методических подходов оценки инвестиционной привлекательности, не позволяющие обосновать затраты и обеспечить их транспорентность для потенциальных инвесторов.

2. Выявлены и исследованы транспорентные и нетранспорентные затраты, дана их расширенная классификация как результат моделирования справочных данных по компонентам стоимости жилищного строительства с подразделением их по степени управляемости.

3. Разработан методический подход и реализованы расчетные алгоритмы обоснования структуры компонент стоимости жилищного строительства на основе методов идентификации, корректировки и минимизации инвестиционных затрат.

4. Разработан управленческий регламент обоснования структуры стоимости проекта жилищного строительства в оценке его инвестиционной привлекательности, обеспечивающий упорядочивание взаимосвязей исполнителей, их функций и сроков выполняемых работ.

На защиту выносятся:

1. Состав и структура компонент инвестиционной стоимости проекта жилищного строительства.

2. Методический подход и расчетный алгоритм обоснования количественных характеристик компонент стоимости жилищного строительства.

3. Управленческий регламент обоснования структуры стоимости проекта жилищного строительства.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Пешкова, Мария Витальевна

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

1. Анализ состояния и перспектив развития жилищной сферы Иркутской области позволил установить значительное отставание темпов строительства от заданных в национальном проекте «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» и рассчитать показатель периода накопления на приобретение жилья, равный 7-8 годам, что в разы превышает аналогичный показатель Европы и США.

2. В результате проведенного1 системного исследования причин столь внушительного отставания выявлено, что инвестиционная активность в регионе существенно ниже, чем в среднем по стране. Ключевой причиной такого положения является проблема обоснования состава и структуры инвестиционных затрат, их нетранспорентность и недостоверность. Это приводит к недопустимому уровню инвестиционных рисков, снижая инвестиционную активность.

3.В целях решения задачи повышения инвестиционной привлекательности жилищного строительства исследованы > и выделены базовые затрато-образующие факторы строительных проектов, выявлены и обоснованы основные компоненты стоимости жилья, охарактеризован подход к обоснованию структуры стоимости проекта жилищного строительства на основе использования метода критериального сравнения.

4. Базируясь на положениях методологии компонентного анализа, предложен методический подход по обоснованию состава и структуры стоимости строительного проекта с учетом транспорентных и нетранспорентных затрат, позволяющий увязать модель выбора компонент стоимости, результаты декомпозиции и отбор управляемых компонент, что в целом направлено на повышение достоверности оценки инвестиционной привлекательности.

5. В целях практической реализации предлагаемого методического подхода в зависимости от конкретных задач инвестора в диссертационной работе смоделированы и предложены справочники декомпозиции управляемых компонент стоимости инвестиционного проекта.

6. Разработана модель оценки инвестиционных предпочтений и компетенции инвестора для обеспечения соответствия параметров проекта целям и задачам инвестора. В модели учтено шесть основных критериев осуществления инвестиций: выбор направления инвестирования, оценка конкурентоспособности проекта, актуальность сферы потенциальных, инвестиций, альтернативы участия в реализации проекта, структура источников инвестиций, улучшение свойств и характеристик объекта строительства.

7. В рамках практической апробации предложенного подхода обоснования состава и структуры стоимости инвестиционного проекта и повышения его инвестиционной привлекательности предложен расчетный алгоритм стоимости проекта строительства жилого дома в компонентном разрезе, осуществлена его практическая реализация на примере строительства жилого дома в г.Иркутске.

8. Для координации необходимых работ по обоснованию состава и структуры стоимости проекта разработан управленческий регламент проведения всех мероприятий с описанием последовательности задач, привлекаемых исполнителей, необходимых сроков и результатов.