Оценка доходной недвижимости в составе имущественного комплекса энергетических предприятий тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Кашина, Екатерина Владимировна

Введение.

Глава 1. Методологические основы оценки объектов недвижимости.

1.1. Существующий взгляд на рынок недвижимости.

1.2. Основы прав на недвижимость.

1.3. Классификация объектов недвижимости.

1.4. Классификация необходимой информации по объектам.

1.5. Стоимость недвижимости и ее виды.

Глава 2. Методические подходы к оценке недвижимости.

2.1. Оценка недвижимости, как элемента государственной экономической политике.

2.2. Основные подходы к оценке объектов недвижимости.

2.2.1. Затратный подход.

2.2.2. Рыночный подход.

2.2.3. Доходный подход.

Глава 3. Оценка доходной недвижимости, как товара в составе имущественного комплекса предприятий.

3.1. Характеристика разработанных методов оценки.

3.2. Согласование результатов оценки полученных комплексным подходом.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Оценка доходной недвижимости в составе имущественного комплекса энергетических предприятий"

Осуществление программы разгосударствления и приватизации собственности существенно расширяет круг операций, производимых с недвижимым имуществом. Продажа, купля, пользование, распоряжение, налогообложение, страхование, аренда и прочие операции предполагают всестороннюю предварительную экономическую оценку недвижимости. Эта оценка закладывается в базу ценообразования и составляет основу текущих и прогнозных цен на недвижимость. Экономическая оценка влияет на финансово-экономические показатели деятельности предприятия, а также является одним из методов управления этими показателями.

В настоящее время у предприятий энергетической отрасли возникла серьезная проблема по содержанию объектов недвижимости (в связи с увеличением налогового бремени на саму недвижимость, на земельные участки, на которых она расположена, резким ростом эксплуатационных затрат), перед предприятием возникает задача, как использовать такую недвижимость - аренда, продажа, перепрофилирование, залог и т.д. Такое решение невозможно принять без оценки недвижимости.

Необходимость проведения таких оценок до последнего времени неоправданно игнорировалось. Об этом свидетельствует новейшая история становления рыночной экономики России. Оценка имущества приватизируемых предприятий проводилась по данным "book value" -информации, содержащейся в бухгалтерских книгах. Поэтому вся чековая приватизация прошла по существенно заниженной стоимости приватизируемого имущества. Представляется, что многие современные проблемы пост приватизационного оборота акций связанны со значительным занижением стоимости приватизируемого имущества.

Анализ специальной литературы и практики показывает, что используемая при оценке недвижимости методология, методики и стандарты взсьма разнообразны. Однако в наших условиях большинство этих методов пока не работает. Причин тому множество. Нерациональная система налогообложения, неразвитый рынок промышленной собственности, многослойная бухгалтерия. К сожалению, часто даже высоко прибыльные предприятия выглядят убыточными. В настоящее время в России преобладает административная оценка объектов недвижимости, которая в большинстве случаев носит затратный характер. Кроме того, при оценке того или иного объекта недвижимости, наблюдается сильное психологическое влияние на оценщиков со стороны заказчиков, чтобы те вышли на "нужные" итоговые показатели. Оценка носит экспрессивный характер, используются простейшие приемы прямого пересчета с ценами аналогов, нередки случаи подгонки под заданный результат.

На наш взгляд, по мере снижения темпов инфляции и стабилизации экономики все чаще будет возникать потребность в оценочной деятельности, которая будет носить не административный, а инициативный характер. Требования к надежности оценки значительно возрастут.

Однако очевидно, что среди многообразия методик в области оценки объектов недвижимости предпочтение будет отдаваться той методике, которая позволит до минимума свести зависимость результатов оценки от субъективизма оценщиков и психологического влияния со стороны заказчика, а также методикам, которые могли бы значительно упростить работу по сбору информации по объектам и процедуру расчетов.

Еще одним важным моментом, на наш взгляд, является вопрос интеграции оценки недвижимости в мировую систему рыночных отношений. Другими словами, российская система оценки недвижимости должна давать результаты, понятные в плане методологии, терминологии и методик потенциальным зарубежным инвесторам.

В странах с развитой экономикой разработаны методы анализа и оценки недвижимости, оправдавшие себя многолетним практическим опытом оценки и эксплуатации недвижимости. Широкую популярность получил учебник американского общества оценщиков "Анализ и оценка приносящей доход недвижимости", подготовленный Д. Фридманом и Н. Ордуэем. а также учебное пособие "Оценка недвижимости" Генри С. Харрисона.

Методологические, методические вопросы оценки недвижимости рассматриваются в трудах российских ученых, таких как Тарасевача Е.И., Григорьева В.В., Беляева С.Г., Макарова А.А., Грибовского С.В., Когана В.И., Валдайцева С.В., Ресина В.И., Артеменко И.Л., Федотова М.А., Крутикова А.Б., Балабанова И.Т., Белых Л.П., Купчина А.Н., Есипова В.Е., Ревуцкого Л.Д., Лисочкиной Т.В. и ряда других.

Однако, несмотря на серьезную разработку проблем, возникающих в процессе оценки объектов недвижимости, многие вопросы остаются слабо освещенными и требуют специального изучения. На наш взгляд, недостаточно исследован такой аспект, как оценка недвижимости в составе предприятий, которая способна приносить дополнительный доход, не участвуя в производственном процессе.

В настоящий момент в экономической литературе наибольшее внимание уделяется методам, опирающимся на затратный подход. Поэтому, на наш взгляд, крайне важно исследовать методы доходного и рыночного подхода. Весьма важной, является проблема адаптации существующих методик оценки западного рынка недвижимости к переходной экономики России.

Актуальность данных проблем, недостаточная их разработанность как в теоретическом, так и в практическом аспекте определили выбор темы научного исследования.

Целью диссертационного исследования является разработка теоретических и методических положений оценки рыночной стоимости объектов недвижимости в составе предприятий, способной приносить доход, не участвуя в производственном процессе. В соответствии с поставленной целью в диссертации были выявлены, рассмотрены и решены следующие задачи:

1 .Оценка состояния и выявление проблем промышленного рынка недвижимости;

2. Анализ критериев и методических подходов к организации процесса оценки с учетом специфики энергетической отрасли;

3. Выявление особенностей доходной недвижимости в составе имущественного комплекса энергетических предприятий;

4.Формирование совокупности факторов, оказывающих влияние на вид стоимости и условия для ее возникновения;

5. Анализ существующих подходов к оценке объектов недвижимости с учетом пассивности рынка промышленной собственности и особенностей энергетического предприятия;

6.Разработка методик оценки доходной недвижимости в составе имущественного комплекса энергетических предприятий;

7.Определение возможных направлений повышения эффективности использования доходной недвижимости в составе имущественных комплексов промышленных предприятий;

8. Проведение экспериментальных расчетов для верификации методов оценки доходной недвижимости в составе имущественного комплекса энергетических предприятий.

Предметом исследования явились теоретические и методические подходы к оценке объектов недвижимости, способных приносить доход.

Объектом исследования является имущественный комплекс теплоэнергетической отрасли.

Задачи исследования, решались с учетом официальных статистических материалов, законодательных актов и других нормативных документов Российской Федерации, регулирующих вопросы приватизации предприятий, оценки стоимости объектов недвижимости, действующих на территории РФ, фундаментальных исследований в области оценки недвижимости, а также результатов научных разработок институтов и вузов России, рекомендаций научно-практических конференций и семинаров по вопросам совершенствования методов оценки доходной недвижимости. При выполнении работы использовались методы: аналитический, анализа и синтеза, графический, классификаций, комплексного анализа, обобщения и классификации показателей, системный, экспертных оценок и др.

На наш взгляд, научная новизна работы заключается в следующем:

1 .Обобщены и систематизированы принципы и подходы отечественных и зарубежных ученых к процессу оценки.

2. Определены цели оценки и уровень стоимости, выявлена зависимость между видом стоимости и условиями для ее возникновения, путем анализа действующих классификационных признаков и критериев;

3. Предложена классификация объектов недвижимости с учетом специфики доходной недвижимости в составе энергетического комплекса;

4. Для осуществления процесса оценки рыночной стоимости, разработана схема сбора информации, исходя из необходимого ее объема и условий получения;

5. Выявлена аналитическая зависимость между целью оценки, типом недвижимости и приоритетным подходом при согласовании итоговой величины рыночной стоимости.

6. На основе анализа основных свойств методов, рекомендованы зоны, их применения при использовании различных подходов в практике оценки доходной недвижимости.

7. Разработаны методы оценки рыночной стоимости доходной недвижимости в составе энергетического комплекса, которые учитывают риск, и неопределенность рынка недвижимости и отражают позиции трех основных подходов.

Выводы и рекомендации работы могут быть использованы промышленными предприятиями и организациями, для оценки рыночной стоимости объектов недвижимости в составе имущественных комплексов, а также объектов недвижимости находящихся на пассивных рынках.

Разработанные методические положения на наш взгляд, позволят:

1. Создать основу для объективной оценки объектов недвижимости в составе действующих предприятий;

2. Комплексно учесть все факторы необходимые для процесса оценки;

3. Учесть интересы продавцов и покупателей при согласовании итоговой величины рыночной стоимости;

4. Выбирать оптимальные методы оценки в зависимости от цели и типа недвижимости;

5. Оценить рыночную стоимость объектов недвижимости, находящихся на пассивных рынка;

6. Уменьшить отрицательное влияние человеческого фактора при оценки рыночной стоимости объектов недвижимости.

Предмет исследования, его цель и задачи определили логику и структуру работы, состоящую из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.

В первой главе " Методологические основы оценки объектов недвижимости" рассмотрены существующие взгляды на рынок недвижимости, основы прав собственности на недвижимость, классификация объектов с учетом специфики, проанализирована, классифицирована информация для оценки объектов недвижимости. В работе проведен анализ зависимости между видом стоимости и назначением оценки. Определены факторы, влияющие на стоимость недвижимости с учетом специфики объекта исследования. Проведен комплексный анализ оценки недвижимости.

Во второй главе " Методические подходы к оценке недвижимости" рассмотрены основные подходы к оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, проанализированы основные методы оценки, дана характеристика основных методов на примере конкретных предприятий, разработаны рекомендации по адоптации существующих методик к энергетическому комплексу. Проведено сопоставление результатов оценки, полученных разными методами.

В третьей главе "Оценка доходной недвижимости, как товара в составе имущественного комплекса предприятий" описан алгоритм предложенных методик оценки рыночной стоимости объектов недвижимости в составе имущественного комплекса с учетом переходного периода формирования рыночных отношений в сфере недвижимости. Разработаны рекомендации по применению предложенных методик оценки. Проведены практические расчеты рыночной стоимости объектов исследования.

1. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

В соответствии с поставленной целью в первой главе работы необходимо было, рассмотреть и решить следующие задачи:

1.Оценить состояние и выявить проблемы промышленного рынка недвижимости, раздел, 1.1.

2.Провести анализ критериев и методических подходов к организации процесса оценки с учетом специфики энергетической отрасли раздел 1.2., 1.4.

3.Рассмотреть особенности доходной недвижимости в составе имущественного комплекса энергетических предприятий раздел 1.3.

4.Проанализировать совокупность факторов оказывающих влияние на вид стоимости и условия для ее возникновения раздел 1.5.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Кашина, Екатерина Владимировна

Результаты исследования представлены в материалах научно-технических конференций профессорско-преподавательского состава Красноярского Государственного Технического Университета, совместно с участием научно-технического Совета "Сибирьэнерго", на четвертом межвузовском фестивале; использовались в учебном процессе в Красноярском

Государственном Техническом Университете, в Российской Академии Предпринимательства. Апробированные на практике методы оценки рыночной стоимости, представляют практический интерес со стороны хозяйствующих субъектов, что подтверждается актами о внедрении.

Таким образом, для конкретного предприятия, которое на балансе имеет объекты недвижимости, способные приносить дополнительных доход (в виде не задействованных производственных площадей), возникают экономические ситуации необходимости оценки рыночной стоимости этих объектов.

В частности при одобрении проекта нового Налогового Кодекса РФ, который предлагает замену налога на имущество и налога на землю консолидированным налогом на недвижимость (где за налогооблагаемую базу предлагается брать рыночную стоимость объектов недвижимости) потребность в оценки рыночной стоимости будет возрастать. На наш взгляд, по мере снижения темпов инфляции и стабилизации экономики все чаще будет возникать потребность в оценочной деятельности, которая будет носить не только административный характер, но и инициативный.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проблема оценки недвижимости охватывает широкий спектр задач, поставленных перед экономистами особыми условиями перехода народного хозяйства России к рыночной экономики, и находится в сфере общеэкономических проблем анализа объектов недвижимости. Имеется в виду совершенствование механизма экономической оценки недвижимости.

Аналогичные задачи ставились и решались в доперестроечные времена. Однако следует отметить, что они отвечали требованиям планового хозяйства в условиях экономики административно - командного типа. Рыночная экономика ставит во главу угла иные критерии, одним из основных становится показатель прибыли.

Целью настоящей работы, явилась разработка теоретических, методических и практических положений оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, в составе предприятий, способной приносить доход, не участвуя в производственном процессе.

Настоящая диссертационная работа базируется на зарубежном и отечественном опыте микроэкономического анализа, маркетинга, менеджмента, на практических рекомендациях по экономике недвижимости. В работе в соответствии с поставленной целью были рассмотрены и решены следующие задачи. Для лучшего понимания ситуации, складывающейся на рынке недвижимости, проанализированы наиболее характерные недостатки и их влияние на состояние рынка (см. табл.2). Дан анализ недвижимости с точки зрения товара и инвестиций. Отмечено, что определение стоимости исключительно сложный и трудоемкий процесс, обусловленный наличием большого количества индивидуальных характеристик оцениваемого объекта. Поэтому, на наш взгляд, особое значение приобретает классификация объектов недвижимости. В работе проведен анализ существующих классификаций, сложившихся на западном рынке и в России. В работе отмечено, что корректная классификация способствует более успешному исследованию рынка недвижимости. Она облегчает разработку и применение методов оценки стоимости различных категорий недвижимости. Исследование рынка промышленной недвижимости позволило выделить основные типы объектов в составе имущественного комплекса предприятий, которые способны приносить дополнительный доход (не участвуя в производственном процессе) (см. рис.2). Разработанная классификация, на наш взгляд, обладает рядом преимуществ. Выделим выявленные:

1. Позволяет выделить объект исследования.

2. Позволяет создать базу данных по объектам.

3. Облегчает процесс изучения недвижимого имущества.

4. Позволяет найти внутренние закономерности.

В работе отмечено, что процесс доходной недвижимости невозможен без качественного информационного обеспечения. При этом методы сбора информации не должны переходить грань закона. Столкнувшись с проблемой поиска информации по объектам, в качестве рекомендации разработана схема сбора общей базы данных по объектам (см. рис.3) и пакет необходимых сведений (см. табл.5). По мнению автора, создание единой базы данных по объектам значительно снизит трудоемкость оценочной деятельности и повысит достоверность оценки.

В работе выделены особенности доходной недвижимости в составе энергетического комплекса, влияющие на методы оценки рыночной стоимости, они сводятся к следующему: а) необходимо исходить из предположения об относительно длительном периоде владения активом (по сравнению с ценными бумагами), обусловленного развитием рынка промышленной недвижимости; б) необходимо четко разграничивать объект недвижимости и бизнес; в) необходимо комплексно оценивать (земля, здание, сооружение) как единого имущественного блока; г) трудность в оценке будущих доходов.

В диссертационной работе выявлен наиболее востребованный вид стоимости - рыночная стоимость. Проведен анализ между целью оценки и уровнем стоимости (см. рис.5). Исследована зависимость между видом стоимости и условиями для ее возникновения (см. табл. 6).

На основе комплексного анализа в работе проанализированы основные подходы (доходный, затратный и рыночный) и методы оценки недвижимости. Автором верифицированы основные методы оценки к условиям российского рынка. Апробация на практике основных методов оценки позволила выявить возможности и ограничения в их применении к энергетическому комплексу. Результаты исследования представлены в таблице см. таб. 10,14.15).

Отмечается, что теоретически на совершенных рынках все три подхода к оценке стоимости будут давать одни и те же ответы, если они находятся в равновесии, но практически рынки недвижимости находятся в равновесии очень редко, а с учетом ситуации, которая сложилась на российском рынке недвижимости, они не находятся в равновесии вообще. Поэтому очевидно, что все три подхода дадут разный результат. Автор предлагает использовать все подходы, как отдельные показатели стоимости имущества, для определения наиболее точного показателя итоговой величины рыночной стоимости. Анализ результатов оценки и практический опыт дает возможность сделать вывод, что не следует противопоставлять один подход другому, а применять их в комплексе при согласовании итоговой величины стоимости. Ссылка на не достаточность информации при применении того или иного подхода, а значит и отказ от использования его методик (оценки рыночной стоимости объектов недвижимости), приводит к искажению последнего (см. рис.11). Сделан вывод о необходимости, оценке земли и зданий в комплексе (см. рис.12)

Отмечено, что в целом проблема выбора тех или иных методов при оценке недвижимости зависит от специфики этих объектов, характера решаемой задачи и соответствующих требований к оценке, характеристик доступной информации и ресурсов, которые могут быть использованы для оценки. В работе выявлена аналитическая зависимость между целью оценки, типом недвижимости и базовым подходом при согласовании итоговой величины рыночной стоимости. Зависимость представлена в таблице (см. таб.7.).

С учетом выявленных недостатков существующих методик и учитывая необходимость оценки доходной недвижимости тремя основными подходами (затратным, рыночным и доходным), разработаны методы, которые отражают позиции каждого из подходов, учитывают особенность теплоэнергетического комплекса и российского рынка недвижимости (см. табл.20,21).

Из сказанного выше, выделим основные выводы и рекомендации диссертационного исследования:

1. Процесс оценки недвижимости не может быть объективным без учета характерных особенностей доходной недвижимости (особенно для предприятий энергетической отрасли). Особенности должны быть учтены при разработки классификации и целей оценки, сбора информации по объектам. В диссертации разработана и рекомендована классификация объектов недвижимости. Предложена схема сбора и структура информации по объектам. В работе проанализированы принципы, лежащие в основе оценки объектов недвижимости, проведена их корректировка на сложившиися экономические условия. В результате анализа выделены негативные факторы, влияющие на оценку доходной недвижимости: несовершенство нормативной и законодательной базы, риск и неопределенность.

2. Предложена схема зависимости подхода оценки от целей оценки и типа недвижимости, характера решаемой задачи и доступности информации. На основании анализа использования основных методов и с учетом специфики оцениваемого объекта построена матрица свойств. Проведена апробация этих методов на объектах исследования. По результатам сделаны выводы, сегодня использование экономических методов оценки недвижимости сдерживается из-за отсутствия достоверной информации о реальных ценах рынка, что приводит к искажению величины рыночной стоимости.

3. Для объективной оценки рыночной стоимости доходной недвижимости с учетом ряда особенностей предприятий энергетического производства предложены методики оценки, отражающие позиции основных подходов с учетом выше перечисленных особенностей объектов исследования. На наш взгляд, данные методики позволят повысить требования к надежности результатов оценки рыночной стоимости доходной недвижимости; значительно снизить затраты процесса оценки; спрогнозировать стоимость объектов недвижимости на текущую дату оценки и перспективу. Учесть недостатки результатов оценки, полученных методом индексации, которые используются очень часто, но не имеют ничего общего с рыночной стоимостью; существенно уменьшить психологическое влияние на оценщиков со стороны заказчиков.

4. Наряду с сформировавшемся рынком промышленной собственности после завершения "бумажного" этапа акционирования, на рынок попадут не целые функциональные заводы и производства, а лишь отдельные их составляющие (в виде резервных, незадействованных в производственном процессе площадей). Рыночная оценка этих объектов не должна быть искусственно заниженной или завышенной, поэтому возрастет потребность в адекватной оценке.