Методические подходы к повышению эффективности использования комплекса недвижимого имущества предприятий в условиях аренды тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Методические подходы к повышению эффективности использования комплекса недвижимого имущества предприятий в условиях аренды"

На правах рукописи

ЛУГОВЦОВ Николай Алексеевич

Методические подходы к повышению эффективности использования комплекса недвижимого имущества предприятий в условиях аренды

Специальность 08.00.05 - «Экономика и управление народным

хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство))»

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва - 2005

Диссертационная работа выполнена на кафедре «Финансовый менеджмент» Московского государственного строительного университета.

Научный руководитель - кандидат экономических наук, доцент

Кулаков Юрий Николаевич

Официальные оппонеиггы - доктор экономических наук, профессор

Яськова Наталья Юрьевна

кандидат экономических наук, доцент Бадалова Анна Георгиевна

Ведущая организация - Московский институт коммунального

хозяйства и строительства

Защита состоится «2/6 » ^пис* Л/оА. 2005 г. в часов на заседании

диссертационного совета Д.212.138.05 при Московском государственном строительном университете по адресу: 113114, Москва, Шлюзовая наб., д. 8 ,ауд.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Московского государственного строительного университета по адресу: 129337, г. Москва, ул. Ярославское шоссе, д. 26

Автореферат разослан ноября 2005 г.

Ученый секретарь диссертационного совета

Исаева ГЛ.

1. Общая характеристика работы

Актуальность исследования. Вхождение российского общества в рыночную экономику коренным образом изменило всю систему социально-экономических отношений. Законодательное закрепление плюрализма различных форм собственности привело к созданию рыночной экономики, формированию и развитию полноценных товарно-денежных отношений

В процессе хозяйственной деятельности предприятий возникают проблемные ситуации, связанные с тем, что их имущественный комплекс был сформирован на принципах плановой экономики, несовместимых с эффективным функционированием в условиях рыночных отношений Конкретными проявлениями этого считается следующее

■ часть комплекса недвижимого имущества (КНИ) не может быть эффективно использована в целях предпринимательства, представляя собой «имущественный балласт». С другой стороны, изменившиеся условия прои ¡водственной деятельности объективно порождают ситуации, требующие обновления структуры КНИ за счет его пополнения объектами, не входящими в существующую структуру,

■ входящие в состав КНИ объекты являются непрофильными для бизнеса, при этом они не соответствуют реальным тенденциям спроса и предложения на рынке недвижимое!и. что позволяет отнести указанные объекты к активам с низкой степенью ликвидности;

■ находящийся в собственности предприятий КНИ требует значительных затрат на свое содержание. Соответственно, отсутствие доходов от использования недвижимости усугубляется наличием расходов по ее содержанию, представляющих с точки зрения предпринимательской деятельности предприятия непроизводительные затраты и потери.

Наиболее явным методом рационализации структуры КНИ представляется сделка купли-продажи. Несмотря на кажущуюся очевидность, подобный метод преобразования структуры КНИ нельзя считать достаточно эффективным так как процесс отчуждения связан со значительными затратами времени и исключает возможность паллиативных, временных вариантов использования объектов недвижимости (ОН), которые могут быть возвращены в эффективный режим использования при соответствующих изменениях рыночной ситуации

Механизмом, обеспечивающим возможность сохранения права собственности при использовании объектов собственности лицами, не являющимися субъектами гой хозяйственной деятельности, которая осуществляется с использованием принадлежащего на праве собственности КНИ, является аренда имущества Поэтому совершенствование арендных отношений, охватывающих объекты в составе КНИ. представляет собой важное направление повышения эффективности произволе гвенно-хозяйственной деятельности предприятий.

С учетом изложенного, актуальность темы диссертационной работы обусловлена-

■ важнейшей ролью арендных отношений в экономической системе рыночного типа;

■ большими масштабами недвижимого имущества, находящегося в составе имущественного комплекса предприятий, сложностью структуры данной недвижимости и многообразием направлений ее использования;

■ наличием ряда специфических особенностей в процессе управления объектами недвижимости различного функционального назначения, входящими в состав КНИ предприятий;

■ недостаточно полным отражением в существующих нормативно - методических документах ряда факторов и характера их влияния на экономические показатели аренды недвижимого имущества;

■ необходимостью формирования эффективных механизмов экономического управления недвижимостью, находящейся в составе общего имущественного комплекса производственных объединений

Целью исследования является разработка методических подходов, позволяющих повысить эффективность управления объектами недвижимости различного функционального

РОС НАЦИОНАЛЬНАЯ БИБЛИОТЕКА

С. *»

назначения в составе КНИ предприятий на основе экономической модели арендных отношений, адекватной рыночным условиям хозяйствования.

Для достижения цели исследования в диссертации решены следующие задачи- проведение комплексного анализа сущности, содержания и форм реализации аренды недвижимого имущества в условиях рыночной экономической системы;

- разработка модели эффективного управления КНИ предприятий в условиях аренды;

- разработка методических положений по определению комплекса экономических показателей аренды недвижимости;

- определение критериев, факторов и показателей экономической эффективности управления арендой КНИ предприятий.

Объектом исследования является комплекс недвижимого имущества предприятий, включающий в свой состав объекты недвижимости различного функционального назначения

Предметом исследования являются факторы арендных отношений, определяющие эффективность управления недвижимым имуществом предприятий

Теоретической и методологической основой исследования послужили-диалектический метод познания; основные положения экономической теории и теории управления; труды российских и зарубежных ученых, посвященные проблемам совершенствования арендных отношений и повышения эффективности использования недвижимого имущества, методология экономического анализа; законодательные и нормативные акты Российской Федерации; методические разработки и публикации по исследуемой проблеме

В процессе исследования были использованы положения системного анализа, методы экономико-математического моделирования и экспертных оценок Научная новизна проведенного исследования заключается в

- комплексном анализе содержания арендных отношений применительно к объектам недвижимости в составе имущественного комплекса предприятий;

- разработке модели управления арендой недвижимости предприятий на основе формирования факторного пространства стоимости аренды,

- формировании комплекса функциональных и аналитических зависимостей, обеспечивающих качественную и количественную определенность стоимостного эквивалента аренды объектов недвижимости;

- разработке алгоритмов определения экономической эффективности управления арендой недвижимости предприятий.

Практическая значимость исследования состоит в возможности повышения эффективности управления использованием комплекса недвижимого имущества предприятий на основе применения предлагаемых методических подходов На защиту выносятся•

- результаты комплексного анализа процесса формирования и развития арендных отношений применительно к комплексу недвижимого имущества предприятий;

- обоснование условий эффективности аренды КНИ в различных управленческих ситуациях;

- факторная модель стоимостного эквивалента аренды недвижимого имущества предприятий;

- методика расчета величины арендной платы с учетом существенных факторов влияния;

- целевые функции эффективного управления арендой недвижимого имущества предприятий.

Публикации По теме диссертации автором опубликованы 7 работ общим объемом 1,8 п л. (в том числе лично автором 1,4 п.л.).

Структура работы. Диссертация состоит из введения, 4 глав, заключения и библиографического списка, включающего 107 наименований использованных источников Общий объем работы составляет 164 стр., в том числе 28 рисунков, 5 таблиц.

2. Основное содержание работы

Во введении обоснована актуальность темы диссертации, определены цель, задачи, объект и предмет исследования, сформулированы его научная новизна и практическая значимость.

В первой главе «Арендные отношения как механизм экономической деятельности и объект анализа» предпринят комплексный анализ арендных отношений во взаимосвязи с эволюцией имущественного комплекса предприятий. В результате исследования были выделены и проанализированы следующие этапы развития имущественного комплекса предприятий:

■ предприятия дореволюционного формата, под которыми автор понимает предприятия, функционировавшие в России до 1917 года. Результаты проведенного автором анализа структуры комплекса недвижимого имущества предприятий дореволюционного формата позволяют сделать вывод, что она была жестко детерминирована экономической целесообразностью и включала только те элементы, которые непосредственно участвовали в производственном процессе и, соответственно, в продуцировании предпринимательского дохода. Следует учитывать и то обстоятельство, чю преобладающая часть производственных зданий в дореволюционный период строилась с избытком капитальности. Таким образом, формирование имущественного комплекса предприятий дореволюционного формата в целом соответствовало принципу экономической рациональности Наиболее характерным для КНИ этих предприятий следует считать высокую стабильность его структуры и низкие темпы обновления;

■ предприятия постреволюционного формата, под которыми понимаются предприятия, функционировавшие с 1918 по 1928 год (от начала так называемого периода «военного коммунизма» до начала социалистической индустриализации) В отношении КНИ этих предприятий можно констатировать отсутствие фактора развития как следствие невозможности осуществления простого и, тем более, расширенного воспроизводства, а также крайне низкую эффективность использования;

■ предприятия советского формата, которые функционировали и развивались в период с 1928 по 1989 год и представляли собой основные элементы экономической системы социалистического образца. Процесс формирования КНИ представлял собой противоположную ситуацию по отношению к той, которая имеет место в рыночной экономике Не только часть социально-ориентированных ОН передается предприятиям, но КНИ заведомо формируется с включением в его состав подобных объектов Это позволяло решать социальные проблемы основной части населения посредством делегирования политической и финансовой ответственности за решение социальных проблем с юсударс1венною уровня на уровень предирияжй, рабошиками которых являлась большая часть населения С экономической точки зрения содержание такого КНИ представляло собой очевидное противоречие. С одной стороны, оно приводило к значительным нецелевым затратам, а с другой - объективно способствовало более высокому уровню удовлетворения социально-экономических потребностей работников;

■ предприятия постсоветского формата (с 1989 г. по настоящее время), под которыми понимаются предприятия, сформированные в советское время и прошедшие через процесс разгосударствления посредством приватизации. В ходе этого процесса сос гав КНИ и в целом имущественного комплекса предприятий практически не изменился, но кардинально изменились экономические отношения Основное содержание произошедших изменений можно определить не как прямую трансформацию самого КНИ, а как преобразование потенциальных возможностей его использования в связи с наличием различного правового статуса у его отдельных частей (КНИ одновременно мог включать в себя объекты, находящиеся в оперативном управлении, в аренде и в собственности). Структура недвижимости предприятий, в особенности, крупных производственных объединений не отвечает той экономической ситуации, которая сложилась на территории России в процессе

трансформации экономической системы общества, главным образом, из-за избыточности состава КНИ в связи с наличием объектов, не связанных с реализацией целеполагания предприятий в качестве субъектов предпринимательской деятельности. Результаты проведенного анализа позволяют представить процесс изменения КНИ предприятий под воздействием трансформации экономической системы в виде следующей схемы (рис !)•

Исходное состояние - плановая экономика

Объем

производства « const

ПФ

Трансформация - переходный период

Объем

производства—»min

ПФ —* min

Конечный результат -самовоспроизводимые отношения рыночной экономики

Объем

производства—>тах

С0Ц ->; optimum.

ПФ —> optimum (при dПФ —> max)

СОЦ- социально-культурные и коммунально-бытовые объекты недвижимости

(непроизводственная недвижимость); ПФ пассивная часть производственных фондов (производственная недвижимость)

Рис.1. Воздействие трансформации экономической системы на К НИ предприятий

Были выявлены специфические особенности КНИ предприятий, которыми в настоящее время следует считать:

1 Наличие большого числа объектов, не участвующих прямо или косвенно в процессе создания конечной товарной продукции. Это усложняет структуру КНИ и порождает значительные затраты по созданию, эксплуатации и обслуживанию ОН непроизводственного назначения

2. Разнохарактерность использования ОН В контексте методологии экономического анализа они подразделяются на ОН, относящиеся к факторам производства, и непроизводственную недвижимость. Проведенный в ходе исследования анализ позволил конкретизировать эту детализацию следующим образом:

• прямые факторы производства - здания и сооружения, без использования которых создание конечной товарной продукции является невозможным. К ним относятся производственные здания и ресурсоснабжающие сооружения;

■ косвенные (опосредованные) факторы производства - здания и сооружения, не задействованные в процессе создания конечной товарной продукции, но используемые при осуществлении обязательных обеспечивающих функций;

■ объекты недвижимости непроизводственного назначения - здания и сооружения, ни прямо, ни косвенно не задействованные в производственном процессе (жилые здания, объекты

социально-культурного и бытового назначения, здания детских дошкольных учреждений, объекты здравоохранения и т.п.).

3. Несоответствие количественных параметров имущественного комплекса предприятий в целом и входящего в него КНИ реальным объемам производства вследствие значительного экономического спада, начавшегося в 1991 г. и полностью не преодоленного до настоящего времени В результате диспропорции структуры КНИ дополняются и усугубляются наличием объектов, реально не используемых в производственном процессе

4. Территориальное рассредоточение ОН, и их одновременное нахождение в местах с различным состоянием деловой активности и рыночной конъюнктуры.

5. Крайне ограниченная возможность рыночного позиционирования излишней земельной собственности предприятий (отсутствие межевания внутренних фрагментов общего земельного участка, отсутствие земельного кадастра и т.д.).

Очевидным выходом из сложившейся ситуации является изменение состава и структуры КНИ посредством продажи неиспользуемых ОН, с целью сокращения текущих затрат и аккумулирования полученных от продажи средств в производственном процессе Однако в этом случае возникает ситуация, когда в своем существующем состоянии КНИ заведомо не может быть использован с соблюдением требований эффективности, а продажа части ОН также не даст необходимого эффекта.

В подобных условиях фактически единственной реальной альтернативой становится аренда Она обеспечивает предприятию (арендодателю) сохранение прав собственности и. одновременно, возможность получения дохода за счет временной передачи части прав собственности на возмездной основе. Это позволяет сделать вывод о том, что процесс аренды по своей сущности является инвестиционным - КНИ рассматривается в качестве вещественного капитала, использование которого на тех или иных условиях приносит доход собственнику. Отличие от традиционного инвестиционного процесса заключается в том, что приносящий доход капитал в вещественной форме уже имеется в наличии.

Одно из выполненных автором методических уточнений заключается в том, что, качественный и количественный состав ОН предприятий не определяется только целевым назначением деятельности. В этом случае общая полезность (С%дщ) строго соогвстс! вовала бы динамике объемов производства (Кпр1>ш,). и соблюдалось бы соотношение вида Ш0бщ -/(Упрошв). Однако наличие ОН непроизводственного назначения приводит к созданию дополнительной полезности, имеющей другую качественную природу (+Д Ы*), и указанное соотношение принимает вид = /(У„Роизв) + АГЛ' Результаты проведенного анализа

позволяют охарактеризовать КНИ как обязательный фактор производства, который имплицитно содержится в факторе «капитал» и является пассивной частью основных производственных фондов, а расходы по его содержанию относятся к постоянным затратам

Во в юрой главе «Методологические основы управления арендой комплекса недвижимого имущества предприятий» обоснованы обязательные предпосылки, наличие которых обуславливает возможность построения модели управления арендой и эффективность ее практического использования Такими предпосылками являются-

■ управленческая ориентация модели;

■ использование в качестве этементов модели экономических критериев, факторов и показателей;

■ учет институциональных факторов;

■ учет поведенческих факторов.

Все предпосылки, кроме второй, реализуются в модели косвенным образом, то есть не присутствуют в модели в качестве переменных, но служат для обоснования наиболее вероятных направлений развития внутренней и внешней среды предприятия Автором разработана общая факторная модель эффективности принятия решений по управлению арендой: Е/?^ = /{Ц,В,а}, где Е//реш - эффективность управленческого решения; Ц ~ цели; В - факторы, относящиеся к внешней среде; А - управленческие альтернативы

Конкретизированное выражение эффективности управленческих решений применительно к аренде ОН имеет вид:

Царенд страт нд-Е(<) 1

1

(1)

Количественным выражением Е// реш. аренд является прибыль {Паренй), величина которой определяется соотношением соответствующих доходов (Дх аренд) и расходов {Рх ареял)-Очевидно, что избыточность КНИ по отношению к фактическим объемам производства приводит к уменьшению общей прибыли предприятия Это закономерно приведет к снижению удельного веса недвижимости (Н) в качестве фактора производства. Однако, с другой стороны, возрастет удельный вес недвижимости, сдаваемой в аренду, и увеличатся Дх аршд. Обоснован критерий эффективности, которым следует считать опережающий рост Дх ^^ по сравнению с вызванным падением объемов производства уменьшением величины общей прибыли предприятия (П0бщ) Данное условие и соответствующая целевая функция управления (Ьуяр) выражаются соотношениями:

Полная реализация подобной Ьупр в принципе не исключает ситуации, когда потери дохода от основной деятельности (Дхоси) будут полностью компенсированы за счет перевода всех ОН на использование в режиме аренды и потучения соответствующих Дхтмц. Это может спровоцировать такой режим функционирования предприятия, который можно определить как спекулятивный- основная часть доходов никак не связана с основным (целевым) режимом деятельности предприятия Возможность такого сценария связана с тем, что по сравнению с основной деятельностью получение Дх аре„д для предприятия во многих случаях связано с меньшими усилиями и рисками

В процессе исследования обосновано, что управленческий аспект аренды недвижимости состоит в том, что она представляет собой один из конкретных механизмов реструктуризации имущественного комплекса и должна рассматриваться в общем контексте эффективного управления предприятием. Концепция реструктуризации основана на понимании предприятия как бизнес-системы (БС), в составе которой выделяются бизнес-линии (БЛ), соответствующие конкретным видам деятельности. В наиболее общем виде БС включает в себя две группы БЛ - основную деятельность (БЛЖИ) и внереализационную деятельность (БЛ„т) В результате реструктуризации аренда становится самостоятельной БЛ е составе БЛдеп, то есть число БЛ = п увеличивается на единицу, а сама БС переходит из существующего состояния (БС^) в новое, обеспечивающее более высокую эффективность функционирования БС':

Производственно-хозяйственная деятельность по режимам продуцирования дохода подразделяется на операционную, инвестиционную и финансовую компоненты. Исследованием установлена содержательная характеристика компонент. Принадлежность аренды к операционной деятельности вполне очевидна, так как сама аренда представляет собой конкретную услугу (часть укрупненной номенклатуры товаров, в которую, помимо услуг, включаются продукция и работы) Наряду с другими видами операционной деятельности аренда обеспечивает часть общего дохода от реализации (Дхраиип), то есть

л^гайДх аренд > -йгайПоЬщ Ьупр = д^гаё тах

(2)

БСЩ -> ЕС'

БЛЩ {БЛ0Ы; БЛдт} ->БЛ'Щ {БЛ0С„; БЛ'Ш} - (п п +1)

(3)

ДХара» = d Дхрел„и1 Содержательная характеристика инвестиционной компоненты состоит в том, что проекты по развитию недвижимости представляют собой основные виды воспроизводственных мероприятий. К ним относятся капитальный ремонт (КР), модернизация (МОД), реконструкция (РЕК) и обновление (ОБНОВЛ) конкретных ОН. Все эти мероприятия имеют своим экономическим критерием повышение существующего уровня арендной платы (+ААП), что эквивалентно отдаче на вложенные инвестиции Эффективность конкретных воспроизводственных мероприятий определяется системой соотношений.

ДХаренд = dДХрсыш ~ [(£&АПКР >3Kp)\t При t 1Ып

Дхаре„д = dДхргШ1Ш = [(1ШМОД >Змод)Ь при t ->t'„tn

Дх„ре„б = ¿Дхргмт = [(£ААПРЕк >ЗрЕК)}, при t t"m„

ДХаренй — dДХреалш = КЕ&АПОЕНОВЛ >30ЕН0Вл)]t ПрИ t t'"ml„ (4)

где ЕЬАПкр , £&АПмод- £6АПрек, Е&АПобновл - суммарные дополнительные платежи за аренду, соответственно, капитально отремонтированных, модернизированных, реконструированных и обновленных ОН, a tmm <>'„„„<t"„„„<t"'„„„.

Финансовая компонента состоит в том, что выделение аренды недвижимости в качестве самостоятельной БЛ в составе БЛ/,оп позволяет реализовать режимы окупаемости и самофинансирования для этой БЛ. В этом случае все издержки по простому (финансирование капитального ремонта) и расширенному (финансирование модернизации, реконструкции и обновления) воспроизводству арендной недвижимости будут покрываться за счет полученных финансовых результатов самой аренды.

Проведенный анализ позволяет предложить следующее определение аренды недвижимости в составе общей производственно-хозяйственной деятельности предприятия

аренда недвижимости - операционная деятельность, обеспечивающая инвестиционную и финансовую составляющие простого и/или расширенного воспроизводства арендуемых объектов.

Целевая функция управления арендой может бьггь определена как нахождение таких пропорций между доходами от основной (Дх„с„) и не основной деятельности ( Дхнеог„), которые, как минимум, не приводят к дополнительному падению стоимости бизнеса (-АСнимкой) сверх того уровня, который обусловлен снижением объемов производства (-АУ„роюв) Данная целевая функция управления имеет вид:

Lynp ~ "ДОмй don ОСИ /Дх неосм ->opt). при -АС6ш„ * f(-&Vnpo,ne) (5)

В третьей главе «Исследование характеристик объектов недвижимости как основа построения факторной модели эффективного управчения арендой» предпринят комплексный анализ тех условий, наличие которых обеспечивает максимальную эффективность аренды ОН, входящих в состав КНИ предприятий Для собственника недвижимости ключевое значение имеет общая ветчина арендного дохода, которая, при прочих равных условиях, в большей степени зависит от размеров передаваемой в аренду недвижимости и ее потребительских качеств, чем от удельной доходности, выражаемой величиной арендной платы (АП) Соответственно, первым этапом построения модели, по нашему мнению, должен быть анализ недвижимости в составе ИК производственных объединений в натурально-вещественном аспекте. Он включает две основные составляющие-

а) количественный анализ - определение общего размера тех площадей, которые могут быть переданы в аренду без ущерба для основной деятельности с учетом реальных объемов производства (то есть при соблюдении условия -ДCiMK,dM -> 0);

б) качественный анализ, содержание которого заключается в определении фактического и возможного состояний передаваемых в аренду ОН, что оказывает непосредственное влияние на экономические результаты их использования.

Анализ осуществляется в последовательности, соответствующей причинно-следственным связям, а именно: вещественные характеристики ОН -> экономические показатели аренды -> факторы эффективности управления арендой.

Основу определения эффективности аренды составляют размерные характеристики недвижимости, то есть общая площадь арендной недвижимости (Крю«>) Также должна учитываться структура недвижимости, отражающая различия функционального назначения конкретных ОН Управление арендой осуществляется, исходя из главного условия сохранения целевого вида деятельности предприятия Это означает, что в аренду могут передаваться только неиспользуемые в связи с существенно сократившимися объемами производства объекты недвижимости Их общая площадь (Гцеисщо6ш)) представляет собой предельный максимум арендной недвижимости (что можно определить как экономический потенциал аренды с максимально возможной величиной арендного дохода тахтах Дхарен»)

Lynp - Fаренд (попкпц) —> тахтах = FнеисП(о6щ) — У, Fиьиспы (6)

/■I

где Рнаисло) - неиспользуемые площади объектов /-го назначения (производственного, ,

административного, вспомогательного и обслуживающего, социального).

Величина РНеисп(о6щ) зависит от объема основного производства, который, в свою очередь, является функцией от совокупного спроса на товарную продукцию производственного объединения (ADT'y.

РнЯИСПШщ), - f( Уцроин) при У„рои,в ~f(ADt) (7)

Величина арендной платы (A IT) и площадь переданных в аренду ОН ¿-го назначения {Fареноi(ucnj) зависят от совокупного спроса на рынке аренды объектов недвижимости i-го назначения.

Fаренд t(ucn) = ДАП,) при АЛ = f( ADapeHt,(0 ) (8)

Одно из существенных обстоятельств состоит в том, что рынок аренды недвижимости и <

рынок производимой продукции не находятся в прямой зависимости друг от друга В процессе разработки модели влияния факторов на величину доходов были выделены две принципиально различные ситуации. Первая ситуация характеризуется нулевой динамикой ,

спроса на рынке аренды (в связи с чем АП х const) и непостоянным спросом на товарную продукцию производственного объединения (в связи с чем V„p0UJi / const) Вторая ситуация является противоположной по отношению к первой, то есть АП * const и Vnpoun & const Эти условия представляют собой границы вариации состояний управляемой системы

С позиции соответствия основному целевому назначению предприятия КНИ можно разделить на два больших кластера-

I. Недвижимость, не участвующая в производственном процессе в качестве фактора производства Эта недвижимость должна выполнять социальные и мотивационные задачи, что возможно только в условиях высокодоходного и рентабельного производства, которое сможет окупать затраты на эту недвижимость При снижении объемов производства эту недвижимость можно определить как первично невостребованную Она в потном объеме, который допускается с учетом законодательства и внутренней политики предприятия, может быть передана в аренду, и ее величина ('FapeH/,o;) является постоянной, так как не зависит от объемов производства.

II. Недвижимость, участвующая в основном производственном процессе как один из факторов производства. При снижении объемов производства эту недвижимость можно определить как вторично невостребованную Ее площадь (FapcHdpi) увеличивается по мере

снижения объемов основного производства предприятия, увеличивая тем самым возможный объем оказания арендных услуг, и наоборот.

В ходе исследования были установлены объективно обусловленные зависимости между натурально-вещественными характеристиками ОН и эффективностью их использования в условиях аренды:

■ при снижении объемов производства на величину, равную предельной производительности недвижимости как фактора производства (на 1 кв м) Гншспоцюищ увеличивается на ту же величину. Но использовать эту недвижимость для сдачи в аренду практически невозможно, так как в аренду сдается ОН, который должен обладать определенными потребительскими свойствами Первичным таким свойством можно считать минимальную площадь (размер), которую можно выделить в конкретном ОН без негативного влияния на процесс производства и приспособить к альтернативному использованию, Щ ■ реальная передача в аренду осуществляется не приращением бесконечно малых

величин площади (что соответствует непрерывной функции), а различными по размеру (для тех или иных видов использования) «порциями», «квантами», при этом должно соблюдался «1 условие Рнеиспщ ^ где Гммартдф - минимальная площадь, которая может быть

использована арендатором для конкретного вида деятельности. Проведенный автором анализ позволяет сделать вывод, что «максимальный минимум» (F'м^^xмlNapeид)> то есть тот наименьший размер недвижимости, который реально может быть передан в аренду, но является в сравнении с другими видами использования самым большим по абсолютному » значению, характерен для производственной недвиэ<симости При прочих равных условиях

наименьшая площадь, которая может быть использована на условиях аренды (ТРмшмтарет), характерна для торговой недвижимости (она может соответствовать площади, необходимой для установки одного торгового автомата, и составлять порядка 1 квм) Потребность в соответствующих площадях может быть удовлетворена за счет передачи в аренду ОН вспомогательного назначения. Промежуточные значения {^мшаренд) характерны для административной (офисной) недвижимости,

» целевая функция управления арендой представляет собой следующую систему соотношений:

1.

'■¡тр.

^НЕИСП(чроии) ~ Ршхмтарею) @ ~ ДХарекдЩрот) таХ

РнЕИСЩаЫ) ~ РшНчриЮ 0 = Дх„р<п/>(1,1Ы1 тах (9)

ЯНЕИШкмк) ~ ^мттчарч,,) —>0 = ДХ,р,„Шспом> тах

Обосновано, что оценочным показателем эффективности управления является величина отклонений фактических доходов от аренды от максимальных значений Эти отклонения непосредственно зависят от динамики размерных характеристик ОН, передаваемых в аренду Разработанная модель, отражающая взаимосвязь размерных характеристик ОН и уровней эффективности аренды, представлена на рис 2 Линия Г)Е соответствует максимально возможному (оптимальному) Дхвс при том условии, что существует однозначное соответствие между Утт, и /^„„ад = Ржиспр) Точки А, В и С соответствуют последовательно повышающимся уровням эффективности аренды, при этом-

■ низший уровень эффективности соответствует ситуации, когда -Д Упроизе достигает таких значений, при которых Гюисщ}) ~ тах (эти состояния отражены точками а. Ь, с, (1) В процессе исследования установлено, что могут иметь место два варианта управления:

1-й вариант - освободившиеся площади передаются в аренду в полном объеме по тому же целевому назначению Это означает, что Тщ,енй = ^шхмю, и точка А сразу перемешается в точку С;

2-й вариант - в аренду передается только часть освободившихся площадей (промежуточный уровень эффективности, которому соответствует точка В) В этом случае Гареяд- Рым, Тмммт} при различных комбинациях обеих составляющих.

Рис.2. Взаимосвязь размерных характеристик ОН и уровней эффективности аренды

Потери дохода будут иметь место в обоих случаях, но при первом варианте они минимальны и определяются обязательным временным лагом,

■ в ломаной линии ПР горизонтальные отрезки являются «плавающими» Положение точек е, Г, g, И следует понимать, как такое состояние управляемой системы (КНИ предприятия), которое является предельным по критерию своевременности принятия управленческих решений о передаче ¥неисп(2) в аренду для альтернативного использования.

С учетом изложенного, линия ВеЬ'Гс^сГЬЕ соответствует оптимальному режиму аренды ОН в составе КНИ, а нижние заштрихованные области представляют собой максимачьно допустимые с позиций эффективного управления потери общего дохода предприятия.

По результатам проведенного анализа был сделан вывод о том, что разработанная модель представляет собой один из конкретных механизмов эффективной реструктуризации, базирующийся на комплексном анализе состояния и тенденций изменения всей совокупности потребительских свойств объектов недвижимости, входящих в состав комплекса недвижимого имущества предприятий

Четвертая глава «Обеспечение эффективности управления арендой компчекси недвижимого имущества предприятий» содержит обоснование условий обеспечения критериев, факторов и показателей эффективности управления арендой, факторную модель эффекта и методику определения величины арендной платы, обеспечивающей максимальную эффективность данного режима использования объектов недвижимости

Обосновано, что система управления арендой состоит из двух относительно самостоятельных модулей, находящихся в причинно-следственной связи. Первый модуль включает исходную натурально-вещественную характеристику ОН - площадь, используемую в производственных целях и/или целях аренды. Нахождение оптимальных пропорций между

двумя данными видами использования представляет собой первый этап общего процесса управления арендой. Второй этап можно определить как «предметно-ориентированный», то есть управляющие воздействия должны формироваться и осуществляться по отношению к факторам, воздействующим на величину стоимостного эквивалента аренды.

Целевая функция управления имеет вид Lynp = Дхаренд ~> max. Реализация Lynp предполагает необходимость учета не только потребительских качеств передаваемого в аренду ОН, но и рентных факторов. Содержание проведенного анализа позволило сформулировать следующие основные положения:

1. Составляющими общей ренты (йот) являются:

■ рента по местоположению (Rioc)■ Арендатор всегда арендует тот объект недвижимости, который, при прочих равных условиях, обеспечивает ему преимущества местоположения. Поскольку эти преимущества предоставляются арендодателем, он имеет право на получение некоторой части R/oc в составе Rosin',

■ вид деятельности арендатора. Многие из них существенно различаются по уровню доходности, и следовательно, все виды деятельности, для осуществления которых арендуется ОН, в целях эффективного управления должны быть ранжированы по уровню ДОХОДНОСТИ - ОТ ДХартЫяюра - min ДО ДХарендатара ~ ШОХ, а рента ПО виду деятечьности (Rdeam) будет определяться ИЗЛИШКОМ дохода MJXapeKàamopa = ДХоренйатора fi) - Дхарендаторa (min)',

■ ценовая (меновая) рента ( RHe„ = + Щв(арен») ) В нормальных (то есть равновесных) условиях функционирования рынка аренды Яцт & 0, при AD>AS ценовая рента положительна, в противоположных ситуациях - отрицательна.

Таким образом:

Количественные значения Я,«., КЛ„т, Rчe„ определяются на основании статистической обработки данных по рынку аренды ОН, сопоставимых по своим натурально-вещественным характеристикам с теми, которые входят в состав КНИ конкретного предприятия

2 Объективно обоснованный диапазон величины АП определяется соотношениями-

С позиций эффективного управления арендой допустимыми будут считаться все конкретные значения АП, , удовлетворяющие соотношению АП, > АПЮП , что связано с нахождением оптимальных пропорций распределения RapeHдатора между арендатором и арендодателем

Автором разработана комплексная экономическая модель, отражающая последовательность формирования эффекта аренды для предприятия-собственника КНИ Критерием эффективности является величина АП (удельный доход от аренды), определенная с учетом всех существенных факторов влияния, размерных коэффициентов (а,,) и допустимой погрешности (е) Следовательно, эту величину можно считать стоимостным эквивалентом аренды КНИ, адекватным интересам предприятия. Данная модель представляет собой необходимое и достаточное обоснование последующего определения эффективности аренды

Структура и содержание процесса управления арендой КНИ предприятий представлены на рис.3.

В процессе управления учитывается влияние двух групп факторов - эндогенных и экзогенных. Результатом управления арендой является осуществление перехода F,J(sq) —> FLJ « opt Закономерным следствием таких целенаправленных воздействий является максимизация величины АП. Рыночная среда и общая система управления предприятием выступают в качестве генераторов той информации, которая используется в процессе формирования управленческих решений (УР) Достижение значений АП* opt обеспечивается посредством использования соответствующего информационного и методического обеспечения

(Ю)

{

АПтп = /(ПСон Fupend) ~~ PXgpenà + Паренд ЛПтах - АПт,„ + Ri( =diRomu)

(11)

Рыночная среда

Система управления предприятием

Система управления арендой

ЛП, = /(ПСон) ~>optj

Fu ->optu =/f УРО И"*21 К

АП =

=f(FoPt) v ~ All —> max

Fi.„ ~> opt i„ =f( УР„)

JsL FIMUI)

АП„ =f(F„0M1) ->optn

Fu.i ->optu.i =f( УР„+]) r«

Fn.m-H>ptUM =f( УРп+т )

'<W

inf

Il.m(sq)

F'jbtu существующее состояние конкретного фактора, влияющего на стоимость

аренды (величину АП), F4 opt,j - то же, максимально приближенное к своему оптимуму, Ртлы - совокупность факторов, относящихся к статусу и деятельности пользователя

услуги аренды (арендатора), / - номер группы однородных факторов (/ - /, Л),

j - номер конкретного фактора в пределах однородной группы

(//=1,2,. ,n,ju = n+\,n+2, ,т), УТ>! - конкретное управленческое решение, направленное на оптимизацию влияния

каждого из Fl, на величину ЛЯ; /я/- информация

Рис.3. Структура и содержание процесса управления арендой КНИ предприятий

Состав факторов имеет «открытый характер», то есть и, т, s * const Таким образом, в общий процесс управления арендой должны включаться все факторы влияния, а их конкретный состав будет определяться соглашением, возникающим в процессе заключения договора между арендодателем и арендатором

Необходимым условием правильного определения состава факторов, характера их влияния и обоснования наиболее эффективного управленческого воздействия является классификация факторов

Разработанная в исследовании классификация характеризуется следующими основными положениями:

" выделяются два кластера факторов - I Факторы, формирующие потребительную стоимость ОН = ^лг); II Факторы, относящиеся к статусу и деятельности арендатора (Рц =

" в / включаются факторы, отражающие принадлежность ОН к конкретному классу и базовые факторы стоимости аренды (амортизационные отчисления - А, платежи за жилищные услуги - Пжу, налоговые отчисления - Я, страховые взносы - С, накладные расходы - НР)\

■ в II включаются платежи за коммунальные услуги (Пку), расходы, связанные с предоставлением «пакета услуг» аренды (Рхарепд), рентные факторы стоимости аренды (Я/ос,

Ийелт, Ицен £ ^арендатора )■

Каждый из факторов представляет собой объект управленческих воздействий, что обуславливает необходимость наличия детализированных целевых функций, разработка которых представляет собой завершающий этап исследования. Совокупность целевых функций имеет вид.

Lynp (класс) - АЛ< -> АПтахА) - -ДЛЯ/ ->0 (12)

Lynp (Л) = Л opt = max А = АОуск=АО„ х Куск (13)

lynp(жу> = Пжу opt = mitt ПЖу ~ПЖУ (трм) = +Д ПЖУ(ыр„) -> 0 (14)

Lynp (H) - «»и (-Д П) = min ff имущ (неиспольз) = f( max Fape„d) (15)

Lynp (С) = max Дстрахо, =JJ min ( Riskosm)] (16)

knp(HP,=f"i»iHP: SÖ (17)

Ы1

Lynp(Ky) - Пку —> opt = min Пку -Пку (норм) ~ +А Пку (норм) -* 0 (18)

Г ЬДхаренд->тах

LynpCvci) = max ¿Ларенд = тах(АДхщ,е„д - АРх ^ц) = -< (19)

mtptum) \maxd,

maxRn

Vnp(luL)

ynp{ ileum )

maxRlo maxd

Wtxj

maxR,M maxd,,

(20)

iтахААП -> maxR„,

I maxd

If Ifen )

Проведенный анализ позволил интегрировать два наиболее существенных аспекта общей эффективности управления арендой - опредечение стоимостного эквивалента АП и управление факторами арендной платы Наличие этих составляющих следует рассматривать как содержание методического обеспечения экономического управления ареноой, а их использование - как необходимое условие повышения эффективности.

Количественное определение эффекта управления арендой конкретного ОН в составе КНИ предприятия включает следующие взаимосвязанные этапы:

- определение базовых уровней АП и Парт», по отношению к которым будет оцениваться эффективность (в составе целевого модуля);

- определение фактического уровня ПХ для ОН, которые могут быть использованы в режиме аренды;

-определение максимально возможной Fapr„0 на основе информации о видах деятельности и потребностях потенциальных арендаторов;

- расчет рациональных значений Дхарги6 и Рхарен6 с учетом реального состояния спроса и предложения на рынке аренды соответствующего вида недвижимости;

- определение величины Rioc = АП <,) - АП „„„ (где АП (1) - арендная плата за ОН с аналогичными потребительскими характеристиками и местоположением, АП тт - арендная плата за ОН с аналогичными потребительскими характеристиками и наихудшим местоположением);

- определение величины Яцят (на основе экспертных оценок);

- определение величины Нне„ (на основе ретроспективного анализа динамики АПЕ по аналогичным ОН);

-обоснование величины общей рентной надбавки с учетом принятого допустимого отклонения е,

- определение величины АП с учетом конкретных значений расчетных показателей,

- определение общего размера эффекта (Э) и уровня эффективности (Ке//У

Э = (АП-АПс) х ¿F (при ¿F ~>тах) (21)

Кг/f = АН/АПЕ (>1) (22)

Практическая апробация разработанных методических подходов по повышению эффективности использования комплекса недвижимого имущества предприятий осуществлена в ЗАО «МОФ "Парижская коммуна"», что позволило увеличить поступление платежей от аренды ОН различного назначения на 28% за период с 2001 г. по 2005 г.

Основные выводы по результатам исследования.

1. С учетом переходного характера современной экономической системы России, масштабов и сложности структуры имущественного комплекса предприятий повышение эффективности управления использованием входящих в его состав объектов, среди которых приоритетное значение имеет недвижимость, представляет собой актуальную и важную проблему, от решения которой в значительной степени зависят конечные результаты предпринимательской деятельности предприятий.

2. В качестве обязательного условия решения указанной проблемы и одного из основных направлений исследования должен быть реализован взаимосвязанный анализ двух рынков - товарной продукции предприятий, являющихся собственниками недвижимости, и рынка самой недвижимости, подразделяемого на рынок купли-продажи и рынок аренды. Каждый из этих рынков имеет различные факторы, уровни и динамику доходности, что должно учитываться при разработке моделей и методов эффективного управления.

3. По результатам сравнительного анализа основных альтернатив, отечественного и зарубежного опыта сделан вывод о том, что наиболее эффективным механизмом использования комплекса недвижимого имущества (КНИ) является аренда, конечная эффективность которой в решающей степени зависит от величины арендной платы (АП)

4. По результатам проведенного исследования обоснован методический подход, согласно которому аренду следует рассматривать в контексте реструктуризации имущественного комплекса предприятий на основе общей концепции антикризисного управления.

5. В исследовании определен состав факторов и показателей, обеспечивающих повышение эффективности использования КНИ в условиях аренды Сущность данного подхода заключается в реализации структурно-логической схемы следующего вида-

ПС -> С С„с У-* АП = max Дх,рснл = шах - > Сб„,„ = max,

где Сисп- стоимость объекта недвижимости при существующем использовании;

У - содержание мероприятий по управлению арендой;

Сб„,„ - стоимость бизнеса предприятия.

6. В результате выполненного исследования определен состав, ранги значимости, взаимосвязь и содержательная характеристика влияния рентных факторов, являющихся основным условием обеспечения дополнительной эффективности аренды КНИ предприятий

7. На основе положений экономической теории, теории управления и системного анализа осуществлена разработка модели формирования стоимостного эквивалента АП с учетом всех существенных факторов влияния и модели управления арендой КНИ Совокупность указанных моделей представляет собой методическую основу обеспечения повышения эффективности

8. Обоснован состав показателей, совокупность которых определяет содержание информационного обеспечения управленческого процесса и соответствует требованиям полноты, точности и актуальности используемых данных

9. В соответствии с целевой направленностью исследования разработан комплекс целевых функций управления, обеспечивающих качественную и количественную определенность управляющих воздействий и результатов их реализации, а также последующий расчет экономического эффекта.

10. Апробация разработанных методических подходов подтвердила их обоснованность и практическую значимость, обеспечила повышение эффективности управления арендой недвижимости, входящей в состав имущественного комплекса ЗАО «МОФ "Парижская коммуна"».

Основные положения диссертационной работы содержатся в следующих опубликованных работах автора;

1 Луговцов Н.А Методика определения стоимости аренды нежилой недвижимости // Актуальные проблемы менеджмента предприятий инвестиционно-строительной сферы. Сб тр / Под ред. проф , д-ра экон. наук Н.Г Верстиной - M : МГСУ, 2005, с 191-199.

2 Луговцов H.A. Особенность управления имущественным комплексом крупных предприятий // Научные труды коллектива кафедры «Экономика и управление в строительстве» / Под общ. ред. д-ра экон. наук, проф. Х.М. Гумбы / Моек гос.строит. ун-т -М.- МГСУ, 2004, с. 147-155.

3 Луговцов H.A. Повышение эффективности использования недвижимости производственных объединений на условиях аренды // Современное состояние инвестиционно-строительного комплекса России. Сб.тр. / Моек гос строит ун-т. - M МГСУ, 2003, с. 348-351.

4 Луговцов H А Подходы к формированию модели управления арендной платой // Актуальные проблемы менеджмента предприятий инвестиционно-строительной сферы: Сб.тр. / Под ред. проф., д-ра экон. наук Н.Г Верстиной - M : МГСУ, 2005, с 209-217

5 Луговцов Н.А Экономические основы аренды недвижимости предприятий // Проблемы и перспективы формирования и развития строительного и жилищно-коммунального комплексов в России Сб.тр / Моск.гос строит ун-т - М.. МГСУ, 2004 с 42-50.

6 Луговцов Н А Эффективность управления арендной недвижимостью (основные положения) // Радиоэлектроника, электротехника и энергетика / Восьмая Международ, науч -тех. конф студентов и аспирантов- Тез докл В 3-х т - М Издательство МЭИ, 2005, с. 201-202.

7 Кулаков ЮН. Луювцов НА Структурная проблема имущественного комплекса бывших государственных предприятий в современных экономических условиях // Повышение эффективности управления предприятиями инвестиционно-строительного комплекса / Сб. статей - М : МГСУ. 2004, с 29-32.

Лицензия ЛР № 020675 от 09.12. 1997 г.

Подписано в печать 24.11.05 г. Формат 60X84 1/16 Печать офсетная И-156 Объем 1п.л. Тир. 100 Заказ 35

Московский государственный строительный университет. Экспресс-полиграфия МГСУ. 129337, Москва, Ярославское ш., 26.

24437

РНБ Русский фонд

2006-4 29403

í

i

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Луговцов, Николай Алексеевич

Введение.

Глава 1. Арендные отношения как механизм экономической деятельности и объект анализа.

1.1. Имущественный комплекс предприятий: закономерности формирования, содержательная характеристика и проблемы эффективного использования.

1.2. Комплексный анализ арендных отношений.

1.2.1. Позиционирование аренды недвижимости в экономической системе общества.

1.2.2. Аренда как экономическое отношение

1.2.3. Современное состояние регулирования арендных отношений в России

1.2.4. ' Анализ методов определения арендной платы.3\

1.2.4.1. Нормативные методы определения арендной платы.

1.2.4.2. Договорные методы определения арендной платы.

Глава 2. Методологические основы управления арендой комплекса недвижимого имущества предприятий.

2.1. Предпосылки построения модели.

2.2. Условия эффективности управления доходами и расходами в системе ' аренды.

2.3. Аренда недвижимости как конкретный механизм реструктуризации предприятий.

Глава 3. Исследование характеристик объектов недвижимости как основа построения факторной модели эффективного управления арендой ф 3.1. Анализ основных характеристик недвижимости в системе аренды.

3.2. Содержательная характеристика управления объектами недвижимости в составе имущественного комплекса предприятий.

Глава 4. Обеспечение эффективности управления арендой комплекса недвижимого имущества предприятий. 4.1. Обобщенная экономическая модель аренды недвижимости.

4.2. Модель управления факторами арендной платы.

4.3. Условия реализуемости, оценка эффективности и анализ результатов практической апробации методических подходов.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Методические подходы к повышению эффективности использования комплекса недвижимого имущества предприятий в условиях аренды"

Актуальность исследования. Вхождение российского общества в рыночную экономику коренным образом изменило всю систему социально-экономических отношений. Законодательное закрепление плюрализма различных форм собственности в обществе стало началом нового экономического курса, направлением которого является создание рыночной экономики, формирование и развитие полноценных товарно-денежных отношений.

Одним из переломных и наиболее спорных этапов перехода нашего государства к рыночной экономической системе, явилась приватизация. В процессе разгосударствления граждане получили возможность стать полноправными владельцами имущества, находившегося ранее в государственной собственности. Конечно, этим правом юридические и физические лица воспользовались с разной эффективностью (по объективным или субъективным причинам). В результате был сформирован рынок с огромным количеством собственников, наделенных спектром прав по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Пожалуй, наиболее наглядно тенденции и проблемы формирования рыночных отношений прослеживались в сфере недвижимости. Началом формирования рынка недвижимости следует считать Указ Президента РСФСР от 4 июля 1991 года «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», реализация которого позволила стать собственниками жилья миллионам граждан. По итогам приватизации одними из наиболее крупных обладателей недвижимой собственности стали трудовые коллективы бывших крупных предприятий (например, производственных объединений). Экономическим выражением интересов новых собственников является максимизация эффекта от использования принадлежащей им собственности, которая, по определению, не может быть обеспечена без адекватного управления (к тому же, специализированного в соответствии со спецификой объекта управления).

В процессе хозяйственной деятельности предприятий перед системой управления возникают проблемы, связанные с тем, что бывшие государственные предприятия были сформированы на принципах плановой экономики и теперь не могут эффективно функционировать в условиях рыночной экономики. Основные проблемы заключаются в следующем: структура недвижимости, принадлежащей предприятиям, не обоснована в экономическом отношении, в связи с чем часть ее не может быть эффективно использована, представляя собой «имущественный балласт». С другой стороны, изменившиеся условия производственной деятельности объективно порождают ситуации, требующие обновления структуры имущественного комплекса за счет его пополнения объектами, не входящими в существующую структуру; сама недвижимость имеет низкую степень ликвидности, поскольку многие входящие в ее состав объекты являются непрофильными для бизнеса и не соответствуют реальным тенденциям потребительского спроса (как конечного, так и промежуточного); комплекс недвижимого имущества, находящийся в собственности предприятий, относящихся к любым организационно-правовым формам, требует немалых затрат на свое содержание. Таким образом, отсутствие доходов от использования недвижимости усугубляется наличием расходов по ее содержанию, представляющих с точки зрения целевых критериев деятельности предприятия непроизводительные затраты и потери.

Наиболее явными методами рационализации структуры имущественного комплекса представляется сделка купли-продажи, осуществляемая в двух вариантах: продажа неиспользуемой недвижимости, которая позволяет получить денежные средства для их дальнейшего использования в производственном процессе или покупка необходимой недвижимости, которая прямо или косвенно изымает средства из производства. Несмотря на кажущуюся очевидность, подобный метод преобразования структуры имущественного комплекса нельзя считать достаточно эффективным в связи с тем, что:

- процесс отчуждения, равно, как и приобретения имущества (то есть, полная передача права собственности от одного собственника другому) связан со значительными затратами времени, а сама сделка купли-продажи, следовательно, является весьма инертной;

- отчуждение имущества, тождественное полной утрате прав собственности, исключает возможность паллиативных, временных вариантов использования объектов, которые могут быть возвращены в эффективный режим использования при соответствующих изменениях рыночной ситуации.

В ходе всемирно - исторической эволюции экономической деятельности был сформирован и получил широкое развитие механизм, обеспечивающий возможность сохранения права собственности при использовании объектов собственности лицами (физическими и/или юридическими), не являющимися субъектами той хозяйственной деятельности, которая осуществляется с использованием принадлежащего на праве собственности имущественного комплекса. Таким механизмом является аренда имущества.

Актуальность темы диссертационной работы обусловлена: важнейшей ролью арендных отношений в экономической системе рыночного типа; большими масштабами недвижимого имущества, находящегося в составе имущественного комплекса предприятий, сложностью структуры данной недвижимости и многообразием форм ее использования, как следствие условий функционирования в централизованной плановой экономике; наличием ряда специфических особенностей предприятий как субъектов собственности недвижимого имущества и управления им; недостаточно полным отражением в существующих нормативно -методических документах ряда факторов и характера их влияния на экономические показатели аренды недвижимого имущества; необходимостью формирования эффективных механизмов экономического управления недвижимостью, находящейся в составе имущественного комплекса предприятий.

Целью исследования является разработка методических подходов, позволяющих повысить эффективность управления объектами недвижимости различного функционального назначения в составе имущественного комплекса предприятий на основе экономической модели арендных отношений, адекватной рыночным условиям хозяйствования.

Для достижения цели исследования в диссертации решены следующие научные задачи:

- проведение комплексного анализа сущности, содержания и форм реализации аренды недвижимого имущества в условиях рыночной экономической системы;

- разработка модели эффективного управления комплексом недвижимого имущества предприятий в условиях аренды;

- разработка методических положений по определению комплекса экономических показателей аренды недвижимости;

- определение критериев, факторов и показателей экономической эффективности управления арендой комплекса недвижимого имущества предприятий.

Объектом исследования является комплекс недвижимого имущества предприятий, включающий в свой состав объекты недвижимости различного функционального назначения.

Предметом исследования являются факторы арендных отношений, определяющие эффективность управления недвижимым имуществом предприятий.

Теоретической и методологической основой исследования послужили основные положения экономической теории, теории управления и системного подхода, а также труды ведущих отечественных и зарубежных ученых по проблемам арендных отношений. Вопросы совершенствования системы аренды недвижимого имущества и повышения эффективности управления ею нашли свое отражение в работах В.А.Горемыкина, П.Г. Грабового, Грибовского, Е.И. Озерова, Ник.Ордуэя, Фридмена и др.

Научная новизна провиденного исследования заключается в:

- комплексном анализе содержания арендных отношений применительно к объектам недвижимости с составе имущественного комплекса предприятий;

- разработке модели управления арендой недвижимости предприятий на основе формирования факторного пространства стоимости аренды;

- формировании комплекса функциональных и аналитических зависимостей, обеспечивающих качественную и количественную определенность стоимостного эквивалента аренды объектов недвижимости;

- разработке алгоритмов определения экономической эффективности управления арендой недвижимости предприятий.

Практическая значимость исследования состоит в возможности повышения эффективности управления использованием недвижимого имущества предприятий на основе применения предлагаемых методических подходов.

На защиту выносятся:

- результаты комплексного анализа процесса формирования и развития арендных отношений применительно к комплексу недвижимого имущества предприятий;

- обоснование условий эффективности аренды комплекса недвижимого имущества в различных управленческих ситуациях;

- факторная модель стоимости арендой недвижимого имущества предприятий;

- методика расчета величины арендной платы с учетом существенных факторов влияния;

- целевые функции эффективного управления арендой недвижимого имущества предприятий.

Публикации. По теме диссертации автором опубликованы 7 работ общим объемом 1.8 п.л. (в том числе лично автором -1,4 п.л.).

Структура работы. Диссертация состоит из введения, 4 глав, заключения и библиографического списка, включающего 107 наименований использованных источников. Общий объем работы составляет 164 стр., в том числе 28 рисунков, 5 таблиц. Нумерация рисунков, таблиц и формул -сквозная по всей работе.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Луговцов, Николай Алексеевич

Выводы по главе 4:

1. Экономический аспект управления арендой составляет содержание предметного (стоимостного) анализа, главным параметром которого является величина , арендной платы, а конкретными объектами экономического управления арендой - формирующие ее факторы. Функционирование системы аренды должно обеспечить предприятию как арендодателю максимальные выгоды при условии учета ограничений на использование объектов недвижимости, накладываемые основной деятельностью.

2. Построение модели арендной платы имеет своей теоретической основой трудовую теорию стоимости и теорию ренты. Для аренды недвижимости характерно наличие специфических рентных факторов, экономические результаты воздействия которых подлежат распределению между арендодателем и арендатором. Практическая реализация методики предполагает использование базовых подходов к оценке недвижимости.

3. Основными условиями реализуемости разработанных методических подходов являются:

- наличие самого методического обеспечения, основное содержание которого определяется моделью определения стоимостного эквивалента аренды (величины арендной платы) и факторной Моделью процесса управления арендой КНИ;

- наличие управленческой компоненты, обеспечивающей рациональную субъектность управления арендой КНИ;

- наличие информационного обеспечения, то есть полноценного предмета управления (достоверной информации о всех характеристиках аренды КНИ, необходимых для реализации эффективного управления).

4. Разработанные модель управления факторами арендной платы и конкретные целевые функции управления позволяют обеспечить необходимую и достаточную обоснованность разработки управленческих решений, реализация которых дает возможность получения максимального эффекта от аренды объектов недвижимости в составе ИК предприятий.

5. В соответствии с общей методологией анализа эффективности для управления арендой КНИ определены:

- оценочный критерий, в качестве которого выступает прибыль от аренды;

- факторы эффективности, непосредственно выводимые из обобщенной модели формирования стоимостного эквивалента аренды;

- показатели расчета конечного экономического эффекта и фактического уровня эффективности;

- порядок расчета, то есть состав и последовательность выполнения взаимосвязанных этапов, реализация которых основана на использовании разработанного информационного обеспечения.

Заключение

1. Имущественный комплекс (ИК) предприятий различных организационно-правовых форм представляет собой один из конкретных результатов длительной социально-экономической эволюции, а процесс его создания испытывал на себе влияние неоднородных, а зачастую противоречивых факторов. С учетом переходного характера современной экономической системы России, масштабов и сложности структуры ИК повышение эффективности управления использованием входящих в его состав объектов, среди которых приоритетное значение имеет недвижимость, представляет собой актуальную и важную проблему.

2. Указанная в п.1 проблема может быть решена только в контексте трансформации общей экономической системы и целевых приоритетов предпринимательской деятельности в условиях действия рыночных отношений. Сущность данной проблемы заключается в необходимости оптимизации конечного результата использования ИК. Решение проблемы должно осуществляться в условиях сосуществования двух рынков - товарной продукции предприятий, являющихся собственниками недвижимости, и рынка самой недвижимости, подразделяемого на рынок купли-продажи и рынок аренды. Каждый из этих рынков имеет различные факторы, уровни и динамику доходности, что должно учитываться при разработке моделей и методов эффективного управления.

3. По результатам сравнительного анализа был сделан вывод о том, что наиболее эффективным механизмом использования недвижимости входящей в состав ИК предприятий, является аренда. Арендные отношения должны характеризоваться определенной совокупностью свойств, выступающих в качестве необходимого условия эффективности:

- представлять собой самостоятельную подсистему общей системы управления предприятия (соотноситься как часть и целое);

- учитывать различное функциональное назначение конкретных объектов недвижимости и, соответственно, различную роль этих объектов в предпринимательской деятельности;

- соответствовать принципу максимизации интегрального эффекта, исходя из приоритета производства конечной товарной продукции по сравнению с другими видами использования недвижимости;

- отвечать требованиям полноценного качественного и количественного анализа.

Параметром, от которого в решающей степени зависит конечная эффективность аренды, является величина арендной платы (АП).

4. Теоретическую и методологическую основу решения указанной проблемы составляют концепции управления стоимостью и реструктуризации. Первая концепция определяет целевую ориентацию моделей и методов экономического анализа использования недвижимости, входящей в состав ИК предприятий, а вторая концепция обеспечивает управленческую (реализационную) направленность результатов этого анализа. Соответственно, структура элементов общей модели эффективного управления недвижимостью должна корреспондироваться с декомпозицией предприятия и его предпринимательской деятельностью как бизнес-системы.

5. В соответствии с объективными закономерностями хозяйственной практики и общими положениями экономической теории эффективность понимается как результат (абсолютный и относительный) сравнения доходов от аренды объектов недвижимости (Дхарепдш) и соответствующих издержек (Рхартд). Эффективность управления арендой имеет два уровня:

- базовый, понимаемый как превышение доходов над расходами, обеспечивающее равновесную прибыль арендодателя (собственника);

- дополнительный, на котором превышение обеспечивает получение прибыли сверх равновесного уровня.

6. В соответствии с объективными закономерностями формирования стоимостного эквивалента (С) в качестве первичного элемента анализа (и соответственно, первичного фактора эффективности) выступает потребительная стоимость {ПС) передаваемых в аренду объектов недвижимости, которая конкретизируется в совокупности потребительских характеристик. Для арендных отношений определяющими характеристиками являются: ■

- уровень потребительских свойств, определяемый принадлежностью объекта недвижимости к определенному классу;

- площадь объекта недвижимости, предназначенного к передаче в аренду;

- минимальный размер недвижимости, который реально может быть использован в предпринимательской деятельности потенциальных арендаторов.

С учетом изложенного, осуществлен подробный анализ основных видов воспроизводства объектов недвижимости с позиций их влияния на повышение потребительной стоимости и конечную эффективность аренды.

Все эти факторы должны быть учтены в обобщенной модели эффективного управления арендой.

7. Эффективность управления арендой при прочих равных условиях обеспечивается за счет правильного учета динамики рынков товарной продукции предприятия и аренды недвижимости. Обязательным условием эффективного управления следует считать прогнозный анализ и разработку соответствующих управленческих мероприятий.

8. Основным условием обеспечения дополнительной эффективности аренды недвижимости является полноценный учет рентных факторов и их использование в процессе формирования стоимостного эквивалента арендной платы. Совокупность этих факторов представляет собой обязательную составную часть обобщенной модели эффективного управления арендой.

9. В результате выполненного исследования установлена содержательная характеристика и осуществлен количественный анализ по всем звеньям общей структурно-логической схемы следующего вида:

ПС —>С—> Сисп. —> У —>АП = max —>Дхаренд- = max Сб,13н. ~ max, где Сисп. - стоимость объекта недвижимости при существующем использовании;

У — содержание мероприятий по управлению арендой;

Сбизн. - стоимость бизнеса предприятия.

Осуществлена необходимая и достаточная конкретизация целевых функций управления арендой с учетом всех предварительно обоснованных факторов влияния.

10. Результаты практической реализации предложенных подходов подтвердили их положительное влияние на повышение эффективности управления арендой недвижимости, входящей в состав ИК предприятий.