Управление объектами недвижимости на промышленном предприятии тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Управление объектами недвижимости на промышленном предприятии"

На правах рукописи

Квятковская Екатерина Владимировна

УПРАВЛЕНИЕ ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРОМЫШЛЕННОМ ПРЕДПРИЯТИИ

Специальность 08 00 05 - Экономика и управление народным

хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами: строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург 2004

Работа выполнена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов»

Научный руководитель -

доктор экономических наук, профессор Лансков Анатолий Владимирович

Официальные оппоненты

доктор экономический наук, профессор Уваров Сергей Алексеевич

кандидат экономических наук Буровцев Владимир Анатольевич

Ведущая организация -

Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет

Защита диссертации состоится «_» декабря 2004 года в_часов на заседании диссертационного совета Д 212 237 10 при Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов» по адресу' 191023, Санкт-Петербург, ул Садовая, 21, ауд_

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский Государственный университет экономики и финансов»

Автореферат разослан «_» ноября 2004 г

Ученый секретарь диссертационного Совета

дэн, профессор В Д Морозова

I. Общая характеристика работы

Актуальность исследования. Проблема совершенствования управления промышленной недвижимостью, особенно для приватизированных предприятий, с точки зрения развития различных отраслей и экономики страны в целом - одна из серьезных проблем, стоящих сегодня как на региональном, так и на федеральном уровне.

В результате массовой приватизации в России появилось большое число собственников недвижимости, однако это далеко не во всех случаях привело к ожидаемому росту эффективности управления Одной из причин такого состояния является и то, что за сменой собственника не последовала адекватная смена управления

Проблема эффективного владения, пользования и распоряжения как отдельными объектами недвижимости, так и целыми имущественными комплексами из сферы только государственной компетенции перешла в сферу компетенции и личной ответственности частного собственника

Наиболее актуальными задачами в области практического управления недвижимой собственностью сегодня можно считать'

уточнение структуры и состава недвижимости предприятия, формализацию целей, задач и принципов функционирования недвижимости предприятия;

определение критериев эффективности управления недвижимостью,

оценку отдельных объектов недвижимости предприятия, - определение эффективных направлений структурного развития

данных объектов. По нашему мнению, только применение комплекса методов из различных разделов экономики может дать необходимый экономический эффект и решить остро стоящую проблему повышения эффективности управления объектами недвижимости в России В этой связи в работе рассмотрены общие принципы эффективного управления и проанализированы возможности их применения для целей управления недвижимостью предприятия.

Целью диссертационного исследования является теоретическое обоснование и совершенствование механизма управления объектами недвижимости промышленных предприятий

В соответствии с названной целью исследование направлено на решение следующих задач'

обобщить опыт отечественной и зарубежной теории и практики управления объектами недвижимости предприятий; исследовать основы управл$щя_и регулирования рассматриваемого процесса на пред^рйвги«& ц^щц'^^асштаба,

I БИБЛИОТЕКА I

1-й -

выработать методические рекомендации по оценке эффективности использования недвижимости, систематизировать методы управления объектами недвижимости предприятий Объектом исследования являются промышленные предприятия Санкт-Петербурга любой организацгонно-правовой формы

Предметом исследования являются теоретические и практические подходы к принятию решения о распоряжении недвижимостью промышленных предприятий

Теоретической и методологической основой диссертационной работы послужили работы российских и зарубежных экономистов по исследуемой проблеме, таких как Карлик А Е , Максимов С Н , Пашкус Ю В , Тарасевич Е И, Фридман Дж , Шаститько А , Шатрова Е В и др

В диссертационной работе использованы материалы экономической литературы и статистики, тематических материалов периодических изданий, а также материалы, полученные лично автором в процессе практической работы

Несмотря на некоторое число исследований в этой области, процесс управления недвижимым имуществом промышленных предприятий недостаточно изучен, и именно поэтому проблема управления объектами недвижимости требует более глубокой разработки

В ходе исследования применялись общенаучные методы структурного, факторного, функционального и сравнительного анализа, статистические методы исследования Структура работы

Диссертационная работа изложена на 131 странице печатного текста, включает 11 таблиц, 4 рисунка и состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников из 144 наименований и 1 приложения

Публикации по результатам проведенного исследования было опубликовано 4 научных работы общим объемом 1,5 печатных листа

Во введении обоснована актуальность, обозначены цели и задачи диссертационного исследования

Первая глава посвящена исследованию теоретических основ управления недвижимостью и включает в себя описание состояния рынка недвижимости в России, а также анал .п теоретических подходов к управлению недвижимостью

Вторая глава раскрывает методические подходы к управлению объектами недвижимости промышленных предприятий, делая акцент на законодательной базе отношений в сфере управления недвижимостью, тенденциях изменения современной ситуации на рынке промышленной недвижимости, а также на основных подходах к принятию управленческих решений в сфере операционной недвижимости предприятия

В третьей главе автор выявляет резервы повышения эффективности использования недвижимости на предприятиях энергетического машиностроения на примере ОАО «Электросила»

В заключении приведены основные выводы диссертационного исследования

II. Основные положения и выводы диссертационного исследования

Ст 130 ГК РФ определяет понятие недвижимого имущества, при этом один из пунктов статьи (объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно) является критериальным, что порождает проблему оценки соответствия некоторого объекта приведенному критерию Законодательство не дает ответа на вопрос об отнесении к недвижимому имуществу ряда «сложных» объектов, например, трубопроводов, объектов незавершенного строительства, фундаментов разрушенных домов и т д Отсутствие четкого порядка отнесения объектов к объектам недвижимости порождает сложность в оформлении прав на ряд объектов и осуществлении сделок с ними.

В соответствии с российским законодательством право собственности включает в себя права владения, пользования и распоряжения Понимание собственности как «пучка» прав позволяет выделять из полного пакета отдельные правомочия, комбинировать наиболее рациональным образом, распределяя отдельные правомочия или их комбинации между разными субъектами таким образом, чтобы обеспечить максимальную эффективность использования имущества

Рисунок 1: Классификация недвижимости

Распределение отдельных правомочий, входящих в понятие право собственности, по сути, сопровождает любую сделку с недвижимостью,

которая не предусматривает полного отчуждения этого права К числу таких сделок относятся, например, сделки доверительного управления, аренды, ренты, залога

В работе приведены различные подходы к классификации недвижимости, для целей исследования ключевой является классификация недвижимости по целям и характеру использования собственником (рис 1)

Требования к операционной и инвестиционной недвижимости различны первая должна обеспечивать эффективность функционирования предприятия как целого, вторая - давать отдачу как самостоятельный экономический актив

Для инвестиционной недвижимости переход от одного вида использования к другому более возможен, чем для операционной Это определяет более высокую ликвидность инвестиционной недвижимости и, следовательно, ее большую привлекательность как объекта спекулятивного вложения средств

Инвестиционная недвижимость рассматривается как самостоятельный бизнес; выступает как центр получения прибыли, основная цель управления - максимизация дохода и стоимости имущества

Операционная недвижимость - это понятие, за которым стоят разнообразные виды объектов недвижимости - от производственных зданий, предполагающих различные виды использования, до уникальных производственных комплексов (электростанции, нефтеперерабатывающие заводы и пр) - также существенно отличающиеся друг от друга по уровню ликвидности, возможности перепрофилирования и т д

Операционная недвижимость рассматривается как составная часть бизнеса, выступает как центр затрат, основная цель управления - минимизация издержек

Безусловно, между рынками разных типов недвижимости нет непреодолимых барьеров Напротив, изменение функционального назначения объектов и даже целых территорий - явление довольно широко распространенное, особенно характерное для периодов существенных изменений в социальной структуре населения или отраслевой структуре экономики

Недвижимость предприятия включает в себя как операционную, так и инвестиционную недвижимость

Первая задача, которая возникает в связи с этим - определение того, какой вариант использования недвижимости даст максимальный эффект При этом один и тот же объект может выполнять разные функции Очевидно, что один и тот же объект недвижимости будет иметь разную ценность в зависимости от того, как он используется с экономической точки зрения

С учетом наиболее эффективного варианта использования недвижимости могут быть выделены

здания, которыми надо владеть и которые нужно занимать (как хорошие для инвестирования и для операционной деятельности);

здания, которые можно занимать, но не владеть ими, поскольку они хороши для текущей деятельности, но не имеют инвестиционного потенциала в долгосрочном аспекте; здания, которые целесообразно иметь в собственности с инвестиционной точки зрения В различных экономических исследованиях под рынком недвижимости довольно часто понимается рынок оборота прав на недвижимость Однако при таком определении из сферы рынка недвижимости выпадает целый комплекс отношений, связанных с созданием новых объектов недвижимости и управлением, эксплуатацией уже существующих объектов. Более полным представляется автору следующее определение Рынок недвижимости - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости

Можно выделить следующие особенности становления рынка недвижимости в России

Запаздывание с началом становления рынка по сравнению с другими секторами рыночной экономики. Формирование рынка «со второго этажа» - квартир, встроенных нежилых помещений

Сочетание рыночных отношений с уравнительно-распределительными отношениями, характерными для периода всеобщего огосударствления экономики и социальной сферы.

Неопределенность самого понятия «недвижимость», несоответствие между его определениями в документах разного уровня, разные условия рыночного оборота для разных составных частей недвижимости и недвижимости разного функционального назначения,

Отсутствие необходимых для нормального функционирования рынка законодательных норм и процедур, обеспечивающих безопасное совершение сделок и защиту прав собственности Это привело к тому, что, многие объекты недвижимости не имеют ясной правовой истории Рынок промышленной недвижимости России и в настоящее время находится в начальной стадии развития Даже наиболее общие аналитические исследования в этом секторе затруднены в силу фрагментарности и бессистемности информационного материала Его состояние можно охарактеризовать как период определения собственника по основной массе объектов приватизации Предпринимательский интерес в этих условиях

ориентирован не столько в сторону нового строительства зданий и сооружений жилищно-гражданского и промышленного назначения, сколько в сторону поиска способов эффективного использования уже существующих объектов

Понятие «управление недвижимостью» не является достаточно устоявшимся, существует ряд определений, отличающихся по тому содержанию, которое вкладывается различными авторами в этот термин

Наиболее всеобъемлющим автору представляется определение управления недвижимостью, предложенное в проекте Закона РФ «О деятельности по управлению недвижимостью в РФ» предпринимательская деятельность по выполнению всей совокупности работ, связанных с исполнением любых допускаемых гражданским законодательством Российской Федерации правомочий собственника недвижимого имущества

С другой стороны, система управления недвижимостью предприятия является составной частью управления деятельностью предприятия и предполагает как учет особенностей недвижимости в качестве объекта управления, так и взаимосвязь управления недвижимостью с управлением основной производственной деятельностью предприятия Управление недвижимостью в системе управления предприятием должно обеспечивать соответствие недвижимости, используемой предприятием (по качеству, количеству, местоположению и издержкам), целям предприятия и ее наиболее эффективное использование

В настоящее время основное внимание уделяется управлению инвестиционной недвижимостью на основе выделения из имущественного комплекса предприятия объектов, пригодных к перепрофилированию и использованию в качестве объектов коммерческой недвижимости - офисы, торговые комплексы, жилые дома В качестве объектов коммерческой недвижимости могут выступать не только вновь построенные здания и сооружения, но и реконструированные объекты

Опыт управления операционной недвижимостью в России пока очень незначителен На предприятиях только начинают создаваться специальные подразделения по управлению недвижимостью, однако, в основном они также нацелены на коммерческое использование объектов недвижимости указанных предприятий В связи с этим актуальной остается потребность в освоении комплексного подхода к проблемам управления операционной недвижимостью предприятий

Процесс управления недвижимостью должен осуществляться таким образом, чтобы затраты на управление не превышали доходов, полученных от процесса управления (для инвестиционной недвижимости затраты на содержание и управление не должны превышать доходов от функционирования недвижимости) При этом необходимо проанализировать весь жизненный цикл издержек - например, более высокие издержки по сооружению могут быть компенсированы более низкими затратами по эксплуа-

тации недвижимости Кроме того, должны быть учтены и альтернативные издержки - например, более низкая арендная плата при аренде помещений на периферии города может привести к более высоким транспортным издержкам

Для соотнесения затрат на управление недвижимостью предприятия с доходами, полученными в процессе управления, собственнику недвижимости необходимо выработать критерии эффективности управления недвижимостью

Критерии эффективности управления недвижимостью, предлагаемые автором, основываются на двух концепциях

концепции управления финансовыми потоками, основанной на росте прибыли от управления; концепции портфеля недвижимости, основанной на совокупном росте стоимости недвижимости предприятия, входящей в данный портфель Первая концепция основана на построении модели финансовых потоков, в которой прибыль от управления операционной недвижимостью определяется по формуле

П = Дн+Эн-3н-где: П - прибыль от управления, недвижимостью, Д„ - доходы от управления недвижимостью, Э„ - экономия на издержках за счет управления недвижимостью, Зн - затраты на управление недвижимостью

Затратный показатель эффективности управления операционной недвижимостью предприятия может быть представлен в виде

3 =*х(д„+э„-з„) Зн

где Э3 - затратный показатель эффективности управления операционной недвижимостью,

к - коэффициент, учитывающий уровень налогообложения прибыли, равный единица минус ставка налога на прибыль

Иначе вышеприведенную формулу можно выразить следующим образом.

3 _ Ь-Ст)х(Ди +э„-3„) Д„ + ЭН-Зн-НП 3 3 3

~'н -'н

где Снп - ставка налога на прибыль НП - сумма налога на прибыль

Данный показатель, рассчитанный с учетом корректировки на уровень налогообложения, показывает чистый финансовый результат от управления недвижимостью, на который повлияли как управленческие воздействия менеджера, так и законодательно установленный уровень на-

логообложения Для оценки финансового результата с учетом только одного фактора - управленческих воздействий - целесообразно использовать данную формулу без корректировки на уровень налогообложения

С другой стороны, используя различные виды договоров, менеджеры предприятия способны влиять и на уровень налогообложения сделок с недвижимостью, в таком случае мы считаем целесообразным использовать показатель эффективности, определенный с учетом корректировки на уровень налогообложения

Ресурсный показатель эффективности управления определяется выражением

_кх(Дн+Э„-Зн) г

где Эр - ресурсный показатель эффективности управления операционной недвижимостью,

С„ - совокупная стоимость объектов недвижимости предприятия Этот показатель также может быть рассмотрен как с учетом корректировки на налоги, так и без нее

Основным условием повышения эффективности управления операционной недвижимостью предприятия является оптимизация показателей Э, (Эр), то есть максимизация доходов при заданных расходах или минимизация расходов при заданных доходах

Вторая концепция основана на рассмотрении совокупности элементов недвижимости предприятия как портфеля собственности Главным принципом этой концепции является повышение совокупной стоимости портфеля собственности, состоящей из суммы рыночных стоимостей ее элементов

Следовательно, текущая рыночная эффективность портфеля собственности.

си

э = •

МП

ста;

ная

" С

Ннп

где Эта - текущая рыночная эффективность портфеля собственно-

Снта ~ стоимость недвижимости предприятия текущая портфельная, СНнп - стоимость недвижимости предприятия начальная портфель-

Однако изменение стоимости портфеля недвижимости предприятия может быть следствием не только применяемых управленческих воздействий, но и таких факторов, как инфляция, изменение рыночной конъюнктуры и т д Для нивелирования влияния этих факторов с целью определения эффективности управления недвижимостью целесообразно в данную формулу ввести один из следующих множителей

индекс инфляции (автор предлагает воспользоваться индексами цен предприятий-производителей по отраслям промышленности, публикуемыми Государственным Комитетом по Статистике РФ), - индексами роста/снижения цен на недвижимость, публикуемыми в специализированных изданиях, например, Коммерческая недвижимость, Недвижимость и цены, Строительство и недвижимость и « т д

Основным условием повышения эффективности управления недвижимостью является максимизация показателя Это

Наиболее актуальными задачами в области практического управления объектами недвижимости сегодня можно считать

- уточнение структуры и состава недвижимости предприятия, формализацию целей, задач и принципов функционирования объектов недвижимости предприятия,

- определение критериев эффективности управления недвижимостью предприятия,

- оценку отдельных объектов,

определение эффективных направлений структурного развития данных объектов с применением всего разрешенного законодательством инструментария при использовании объектов недвижимости,

- полноценная защита имущественных прав предприятия,

- достижение максимальной доходности объектов недвижимости

Этапы управления недвижимостью имеют специфику, определяемую в основном спецификой использоьания недвижимости предприятия

Рисунок 2: Эчаны управления недвижимостью предприятия

На наш взгляд, этапы управления недвижимым имуществом предприятия могут иметь следующий вид (рис 2)

На первом этапе необходимо обнаружить и внести в реестр все объекты недвижимого имущества Далее необходимо оценить стоимость и юридическую чистоту объекта. Оценка эффективности проводится для оценки доходов и расходов конкретного объекта Результаты оценок используются для планирования дальнейшей судьбы объекта Реализация % плана осуществляется путем проведения мероприятий по передаче определенных прав на объект, а затем использование этих прав контролируется соответствующими органами предприятия

Инвентаризация недвижимости предприятия - это комплексная правовая, экономическая и техническая экспертиза недвижимого имущества (в том числе земельных ресурсов) предприятий и организаций Цели инвентаризации недвижимости

выявление объема и структуры недвижимого имущества, имеющегося у предприятия,

выявление потребностей предприятия в недвижимом имуществе по объему, структуре, расположению в зависимости от стратегических, долгосрочных и текущих планов предприятия;

- определение уровня издержек по содержанию и эксплуатации недвижимого имущества, анализ системы учета издержек,

- определение технического состояния недвижимого имущества, потребностей в ремонте и экономической целесообразности проведения этих мероприятий,

- определение уровня эффективности использования недвижимости и моделирование системы показателей, позволяющей оценить эффективность а) использования недвижимости, б) системы управления недвижимостью

При проведении инвентаризации следует учитывать, что инвентарные (бухгалтерские) единицы не всегда соответствуют физическим единицам объектов недвижимости, поэтому при проведении инвентаризации недвижимости предприятия мы считаем необходимым составление специальной сопоставительной таблицы, приводящей в соответствие инвентарные и физические единицы объектов недвижимости В работе приведен „ формат данной таблицы, предусматривающий отражение следующей информации' наименование, инвентарный номер, кадастровый номер, местонахождение объекта, дата ввода, балансовая и рыночная стоимость, информация о договорах оценки и страхования, габариты (площадь) объекта, наличие технической документации, вещное право и основание его возникновения, а также сведения о регистрации права

Оценка недвижимости - процесс установления обоснованного денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости Цена объекта недвижимости находится в прямой зависимости от

- характеристик недвижимости как физического объекта (местоположения, технических характеристик),

- состава и качества прав,

, - содержания проводимой с имуществом операции,

- мотивации участников сделки,

условий совершения и финансирования сделки

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, которой может достигать недвижимая собственность на конкурентном и открытом рынке с соблюдением всех условий справедливой сделки между продавцом и покупателем при условии, что каждый из них действует ответственно и осознанно и на цену сделки не влияют не относящиеся к ней факторы В работе используется понятие «стоимость» как принятое в специальной литературе по оценке

В некоторых случаях применение термина рыночной стоимости невозможно в силу особенностей рынка купли-продажи Например, понятие «рыночная стоимость» не может применяться к специализированному имуществу, обладающему ограниченной полезностью и конкретным видом использования или конкретными пользователями (части действующих производственных комплексов), либо к имуществу, которое из-за особых условий рынка на момент оценки привлекает ограниченное число потенциальных покупателей

На основании оценки эффективности использования объектов недвижимости можно проводить планирование вариантов использования объекта недвижимости и реализовывать запланированные мероприятия

Метод оценки эффективности использования недвижимости зависит от целей ее использования Так как целью использования операционной недвижимости предприятия является обеспечение функционирования предприятия в целом при минимуме затрат, то для операционной недвижимости предприятия можно предложить следующие аналитические показатели эффективности использования операционной недвижимости товарный выпуск на квадратный метр площади цеха,

- затраты на эксплуатацию на квадратный метр площади цеха,

- процент занятости производственных площадей,

- процент занятости офисных зданий,

4 - И Т Д.

Для получения более достоверных результатов показатель затрат на эксплуатацию квадратного метра офисного здания целесообразно рассматривать в динамике, при этом необходимо учитывать как инфляционную составляющую в сумме затрат на эксплуатацию, так и проведение каких-

либо крупномасштабных мероприятий (затраты на осуществление которых могут исказить тенденцию в изменении показателя)

При оценке эффективности использования производственного здания необходимо учитывать характер, а, следовательно, и фондоемкость каждого конкретного производства, а также производственный цикл по продукции, производимой на территории конкретного цеха Влияния различий в характере производства мсжно избежать при сравнении с данны- , ми производств той же отрасли промышленности Помимо сравнения полученных данных с аналогичными показателями других хозяйствующих субъектов, их необходимо отслеживать в динамике для своевременного выявления как положительных, так и отрицательных отклонений, а также с целью оценки проводимой работы по управлению объектами недвижимости предприятия

В диссертационной работе приведено описание программы управления недвижимостью предприятия с указанием основных направлений

В зависимости от конкретны« объектов и субъектов управления недвижимым имуществом возможны следующие способы управления недвижимостью

- аренда,

продажа имущества, покупка имущества, лизинг недвижимости,

перепрофилирование недвижимого имущества, реконструкция недвижимого имущества,

- реставрация недвижимого имущества, консервация недвижимого имущества, передача недвижимого имущества в залог;

- другие методы, не противоречащие законодательству

На практике чаще имеют место комбинации способов, в том числе -с частями объектов недвижимости Чтобы получить максимальную прибыль, управляющему необходимо принять решение, какая операция с недвижимостью принесет наибольший эффект, и не только краткосрочный, но и долгосрочный.

Право собственности на землю и сооружения на ней иногда разделяется для достижения налоговых и/или финансовых целей Путем его дробления различные стороны могут получить конкретные права собственности и необходимое им обеспечение Сумма цен, выплачиваемых за все компоненты, должна превышать цену, которая может быть получена от 4

продажи объекта собственности целиком, иначе дробление нецелесообразно Временной промежуток владения недвижимостью также может быть разделен между разными интересами Двумя общепринятыми инструментами разделения во времени являются арендные соглашения и пожизненное владение

Перспективным направлением повышения эффективности использования недвижимости предприятия может быть отделение бизнеса от собственности на недвижимость через выделение отдельного предприятия, с передачей ему всего комплекса недвижимости и обратной сдачей недвижимости в аренду основному предприятию Преимуществом данной схемы является возможность передачи полномочий по управлению имуществом специалистам, а также разделение рисков бизнеса и рисков недвижимости (то есть сохранение недвижимости в случае несостоятельности бизнеса) В России процедуру разделения основного бизнеса и управления недвижимостью с целью управления рисками и минимизации налоговых платежей можно реализовать с использованием закрытых паевых инвестиционных фондов

Еще одним вариантом использования недвижимости является предоставление недвижимости в залог Анализ возможных альтернатив показал, что при принятии такого решения необходимо учитывать следующие факторы

1 Права на недвижимость и сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации, а договор залога недвижимости (ипотека) требует обязательного нотариального удостоверения Эти расходы вместе с расходами на оценку и требуемое банками страхование предмета залога удорожает стоимость кредита, при этом, чем короче срок кредита, тем больше такое удорожание в перерасчете на год Следовательно, предоставление недвижимости в залог по кредиту целесообразно, в основном, для средне- и долгосрочных кредитов

2 Учитывая долгосрочный характер кредитов, обеспечением которых является залог недвижимости, перед заключением договора залога необходимо провести анализ тенденций развития предприятия для того, чтобы убедиться в том, что предлагаемое в залог здание (сооружение) не будет высвобождено и реализовано предприятием в течение всего срока действия кредита

3 Для предоставления имущества в залог необходимо проводить рыночную оценку объектов недвижимости Существующие методы ее оценки, как правило, базируются не на доходном методе, а на затратном, основанном на стоимости строительства Поэтому стоимость здания получается минимальной, соответственно, и сумма кредита невелика

Практика (в том числе и наша) показывает, что методы повышения эффективности использования операционной недвижимости должны бьггь направлены на преодоление расхождений в целях между подразделениями организации, обеспечивающими управление недвижимостью, и подразделениями, занимающими ее Среди этих методов

1 Аудит недвижимости - регулярный сбор информации о степени загруженности недвижимости и направлениях ее фактического использования Кроме того, он может включать и получение информации о степени загруженности недвижимости на других предприятиях для сравнения и внесения необходимых изменений в собственную политику Результат аудита недвижимости - формирование имущественного баланса предприятия, показывающего затраты на содержание недвижимости и генерируе- • мые с ее использованием доходы На основании аудита могут быть предприняты меры по перераспределению имеющегося имущества или по расширению его использования

2 Рыночная проверка Управление помещениями и поддержанием зданий осуществляется, как правило, особым подразделением предприятия. Однако эти услуги могут быть получены и коммерческим путем от подрядчиков и управляющих компаний Создание собственных подразделений имеет свои преимущества - надежность, лучшее знание проблем предприятия, но связано и с определенными недостатками - такие подразделения, как правило, являются монополистами, защищенными от конкуренции и поэтому часто неэффективными. Все или часть работ и услуг, выполняемых внутренним подразделением, могут быть переданы конкурирующей фирме Собственное подразделение также может конкурировать за контракт, и это заставит их быть более эффективными и конкурентоспособными

3 Соглашение об оказании услуг Соглашение заключается между предприятием как целым с отдельными подразделениями, их составными частями и определяет обязанности организации как собственника помещений (ремонт, снабжение и пр ) и обязанности подразделений, занимающих помещения (направления использования, уборка) Удовлетворенность занимающей стороны как клиента проверяется путем мониторинга мнения об услугах, используя в качестве основы для вопросов соглашение об услугах

4 Внутренняя аренда Использование арендных механизмов позволяет заинтересовать подразделения в экономном использовании пространства При этом арендная плата может устанавливаться на различном уровне, например, на уровне расходов по поддержанию помещений в работоспособном состоянии Возможен и иной вариант - установление арендной платы на рыночном уровне

Указанные приемы позволяют упорядочить процесс использования недвижимости, создать механизмы, заставляющие отдельные подразделения предприятия более рационально использовать недвижимость, и тем самым сократить расходы предприятия или высвободить помещения для иных вариантов использования

В качестве примера принятия решения о планируемом использовании объекта недвижимости в работе приведен сравнительный анализ при-

обретения земельного участка ОАО «Электросила», находящегося у предприятия на праве постоянного бессрочного пользования, в собственность или заключения договора аренды Анализ включает сравнение чистой дисконтированной стоимости денежных потоков (КРУ) в обоих случаях В «Методических рекомендациях по оценке инвестиционных проектов», утвержденных Минэкономики РФ, Минфином РФ, Госстроем РФ 21 06 1999г № ВК 477 используется понятие Чистый дисконтированный доход Однако поскольку в данном случае оценивается не инвестиционный проект, цель которого - генерирование прибыли для инвестора, а альтернатива между отвлечением денежных средств на покупку или аренду земельного участка при условии равенства доходов от использования участка в обоих случаях, автор считает обоснованным использование термина Чистая дисконтированная стоимость денежных потоков

В диссертационном исследовании приведены денежные потоки на ближайшие 5 лет для выкупа земельного участка и его аренды исходя из предположения неизменности ставки земельного налога в данный период (горизонтом принято 5 лет, так как денежные потоки по истечении 5 лет из-за дисконтирования становятся настолько малыми, что не оказывают сколь-нибудь существенного влияния на результаты исследования)

Также определен коэффициент дисконтирования' так как рассматриваются альтернативы отвлечения денежных средств, то в качестве ставки дисконтирования целесообразно принять ставку по среднесрочным кредитам Выбор ставки дисконтирования, равной ставке процента по кредитам, объясняется тем, что в данном случае предприятие не рассматривает альтернативы размещения свободных денежных средств, компания в условиях недостатка оборотных средств будет вынуждена отвлечь их на оплату выкупа или аренды земельного участка, для чего будет необходимо привлечение кредита

Таблица 1: Денежные потоки при аренде земельного участка

Период 0 1 2 3 4 5 Итого

Денежный поток 0 -620 010 -620010 -620 010 -620 010 -620010 -3 100 050

Дисконтированный денежный поток 0 -553 580 •494 268 -441 311 -394 028 -351 810 -2 234 997

Данная таблица отражает ежегодную арендную плату, уплачиваемую арендатором земельного участка В Ленинградской области условия предоставления земельных участков в аренду регулируются Постановлением Правительства Ленинградской области № 35 от 27 02 2003г с изменениями, внесенными Постановлением Правительства Ленинградской области № 45 от 25 03 2004г Ставка арендной платы с 1 кв м устанавливается кратной ставке земельного налога за год Коэффициент для организаций детского отдыха равен единице

Таблица 2: Денежные потоки при выкупе земельного участка

Период 0 1 2 3 4 5 Итого

Денежный поток -6200100 -1364022 -1364022 -1364022 -1364022 +29935878 --1364022 -6200100 + 37500000 +18279690

Дисконпфован-шй денежный поток -6200100 -1217877 -1087390 -970884 -866861 +16986421 +«643310

Данная таблица отражает следящее выбытие денежных средств' «

- в нулевом периоде - выкуп земельного участка,

- в 1-5 периодах - налог на землю и проценты за кредит;

а также поступление денежных средств в 5 году от продажи земельного участка по его рыночной стоимости за вычетом суммы, направляемой на погашение кредита

В Ленинградской области размер ставки земельного налога установлен Законом Ленинградской области № 4-03 от 27 07 94г С учетом применения всех повышающих коэффициентов ставка земельного налога в 2004 году установлена на уровне 1,66 руб за кв м Выкуп земельных участков, расположенных в населенных пунктах с численностью населения менее 500 тыс человек осущесгвляегся по цене 10 ставок земельного налога, действующего на начало года выкупа (согласно Земельному Кодексу РФ).

Для определения денежных потоков необходимо определить рыночную стоимость данного земельного участка через 5 лет Условно примем ее за 37 500 000 руб (по 100,4 руб за кв м, что примерно соответствует сегодняшней рыночной стоимости аналогичных участков)

Как можно увидеть, чистый дисконтированный денежный поток при аренде земельного участка является величиной отрицательной (так как все денежные потоки отрицательны), в то время как чистый денежный поток при выкупе земельного участка является величиной положительной (за счет значительного превышения его рыночной стоимости над выкупной) При таком соотношении показателей выкуп земельного участка является предпочтительным вариантом, так как позволяет не только возместить уплачиваемые проценты по кредиту, взятому на оплату выкупного платежа, но и получить прибыль

III. Вклад автора в проведенное исследование

Теоретические и методические положения, выводы и практические рекомендации, содержащиеся в диссертации, являются результатом самостоятельного исследования автора Личный вклад автора в исследовании проблемы состоит в следующем

в постановке и обосновании цели и задач исследования, выборе объекта исследования, огределении совокупности взаимосвязанных задач исследования и их решении,

- в проведении анализа существующих подходов к управлению недвижимостью;

- в формулировании этапов управления недвижимостью на основе определенных задач управления недвижимостью предприятий;

- в определении методов расчета показателей эффективности управления недвижимостью;

- в разработке методических рекомендаций по управлению объектами операционной недвижимости промышленных предприятий;

- в апробации полученных результатов исследования.

IV. Степень новизны и практическая значимость результатов исследования

Научная новизна исследования состоит в разработке теоретических, методических и прикладных положений, связанных с управлением объектами недвижимости предприятий.

Основные результаты, определяющие научную новизну диссертации: сформулированы направления совершенствования механизма управления объектами недвижимости промышленных предприятий;

определены сущность, цели и критерии эффективного управления недвижимостью предприятий;

расширен инструментарий оценки эффективности использования объектов недвижимости путем внесения корректировок в показатели оценки эффективности использования объектов недвижимости;

предложены направления совершенствования управления недвижимостью предприятий;

сформулированы подходы и этапы процедуры принятия решений, связанных с объектами недвижимости предприятия, с учетом фактора риска

Практическая значимость полученных результатов заключается в возможности применения предложенных методов управления недвижимым имуществом предприятий. Применение предложенных методов управления объектами недвижимости позволяет повысить эффективность деятельности предприятий.

Указанные выводы и рекомендации могут быть также использованы при чтении курсов «Экономика предприятия» и «Управление недвижимостью».

Апробация работы. Основные принципиальные положения, научные выводы и результаты, достигнутые в процессе диссертационного исследования, прошли апробацию в качестве статей в научных сборниках и в выступлениях на конференциях и семинарах.

Экспериментальная проверка: Основные положения диссертации использованы в ходе хозяйственной деятельности ОАО «Электросила».

¡¿2 60 7 2

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

1 Квятковская Е В. Инвестиционные кредиты для промышленности и совершенствование законодательства, регулирующего залог недвижимости предприятия //Экономика и управление. - Сборник научных статей. 4 1.- Спб.: Изд-во СПбГУ-ЭФ, 2004.-0,2 п.л.

2. Квятковская Е.В Оценка как механизм управления недвижимой собственностью промышленного предприятия //Экономика и управление: сборник научных трудов. Часть 1. - СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2003. - 0,3 п.л.

3. Квятковская Е В Земли промышленности и земли поселений - не близнецы братьяУ/Предпринимазельство в России и Германии: тенденции и перспективы. - Сборник докладов участников международной конференции. 4.2 - СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2004. - 0,4 п.л.

4. Квятковская Е.В. Некоторые подходы к управлению недвижимостью предприятий.//Национальная экономика в условиях глобализации: государство и бизнес. Материалы международной научной конференции Отв. ред. Линьков А .Я. -СПб.- Изд-во РГПУ им. А.И. Герцена, 2004. - 0,2 п.л.

5. Квятковская Е.В., Лансков A.B. О подходах к оценке эффективности управления недвижимостью предпри-ятия.//Экономика и управление. Сборник научных статей. 4 4,- СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2004. - 0,2 п.л.

6 Квятковская Е.В. Страхование недвижимости .//Экономика и управление. Сборник научных статей. 4.4. - СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2004. - 0,2 п л.

2006-4 4143

КВЯТКОВСКАЯ ЕКАТЕРИНА ВЛАДИМИРОВНА АВТОРЕФЕРАТ

Лицензия ЛР № 020412 от 12 02 97

Подписано в печать 27 1 0 04 Формат 60x84 1/16 Бум офсетная Печ л 1,3 Бум л 0,65 РТП изд-ва СПбГУЭФ Тираж 70 экз Заказ 848

Издательст во Санкт-Петербургского государственного университета экономики и финансов 191023, Санкт-Петербург, Садовая ул , д 21