Оценка эффективности банковского ипотечного кредитования тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Оценка эффективности банковского ипотечного кредитования"

На правах рукописи ББК 65.262.1

Оселедец Виктория Михайловна

ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ БАНКОВСКОГО ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ (НА ПРИМЕРЕ РЕГИОНАЛЬНЫХ БАНКОВ)

Специальность: 08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Новосибирск - 2006

Работа выполнена в Сибирском институте финансов и банковского дела на кафедре «Финансы и кредит»

Научный руководитель

доктор экономических наук, профессор Владимирова Татьяна Александровна

Официальные оппоненты доктор экономических наук, профессор

Рожков Юрий Владимирович

Ведущая организация

кандидат экономических наук, доцент Демчук Ирина Николаевна

Байкальский государственный университет экономики и права

Защита состоится 25 ноября 2006 г. в 10.00 часов на заседании Регионального диссертационного совета КМ 521.021.01'в Сибирском институте финансов и банковского дела по адресу: 630051, Новосибирск, ул. Ползунова, 7, зал заседаний диссертационного совета, ауд. 21.

С диссертацией и авторефератом можно ознакомиться в библиотеке Сибирского института финансов и банковского дела по адресу: 630051, Новосибирск, ул. Ползунова, 7.

Автореферат разослан «24» октября 2006 г.

Ученый секретарь Регионального диссертационного совета

И.В. Баранова

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ-

Актуальность темы исследования. Ипотечное кредитование в России демонстрирует позитивную тенденцию развития: значительно увеличилось количество банков, предоставляющих ипотечные кредиты (только за 2005 г. более чем на 100 ед.), ипотечные кредиты стали доступнее (в том числе за счет уменьшения величины первоначального взноса), увеличился срок кредитования, снизились процентные Ьтавки по банковским кредитам. Объем рынка ипотеки практически удвоился и достиг 104,5 млрд руб. Однако о массовости ипотеки в России говорить пока рано - доля ипотечных кредитов в ВВП составила в 2005 г. 0,6 % (34 % в странах Евросоюза).

Среди основных причин, сдерживающих развитие российского ипотечного кредитования, - несовершенство нормативно-правового обеспечения; отсутствие механизма рефинансирования ипотеки; недостаток опыта в оперативном решении вопросов о наложении взыскания и отчуждении имущества, являющегося объектом залога; нестабильность внешней среды банковского бизнеса; недостаточность научной и методической обоснованности сценариев развития ипотеки; несовершенство методик оценки эффективности банковского ипотечного кредитования (БИК). Кроме того, на законодательном уровне не определена методика расчета эффективной годовой процентной ставки по ипотечным (и другим потребительским) кредитам, отсутствует развитая система страхования и др.

Все вышесказанное актуализирует тему диссертационного исследования, посвященного разработке обновленного механизма банковского ипотечного кредитования, который должен включать согласованную систему целей, достаточные объемы ресурсов и инструментов управления ими и базироваться на определенных правилах долгосрочного финансового взаимодействия субъектов в процессе осуществления кредитных отношений. При формировании и реализации такого механизма особую значимость и актуальность приобретает разработка методических подходов к оценке эффективности механизма БИК, обеспечивающего как активизацию банковского ипотечного кредитования, так и развитие банковского бизнеса в целом.

Степень разработанности проблемы. Проблемы эффективности развития и функционирования экономических систем нашли свое отражение в работах Ю.А. Бабань, М.В. Грачевой, В.В. Ковалева, A.A. Руды-чева, А.Н. Фоломьева, Н.Ю. Яськовой и др. Значительный вклад в исследование вопросов эффективности банковских операций и эффективности функционирования коммерческих банков внесли труды таких ученых как Г.Н. Белоглазова, И.В. Костиков, О.И. Лаврушин, М.П. Логи-

нов, H.A. Савинская, А.Ю. Симановский, Ю.В. Рожков, Н.В. Фадейкина и др. Влиянию банковских рисков на механизмы кредитования посвящены работы А.П. Алыгина, ИТ. Балабанова, В.В. Вяткина, П.Г. Грабового, A.A. Козлова, И.Т. Севрук и др.

В развитие теоретических основ и методического обеспечения ипотечного кредитования в России, в том числе банковского ипотечного кредитования, внесли свой вклад такие ученые и специалисты как К.Л. Астапов, И.В. Довдиенко, П.Н. Кострикин, В.М. Минц, М.П. Логинов, В.В. Меркулов, Е.Б. Покопцева, Г. Суворов, М.А. Федотова и др.

Инструментарий теории и практики формирования и развития организационно-экономических и финансово-кредитных механизмов, механизмов управления системами и процессами разрабатывали зарубежные и отечественные ученые - Л. Берталанфи, С. Бир, Т.А. Владимирова, А.И. Садовский, Н.Т. Стрельцова, Н.В. Фадейкина, А.Д. Шеремет, А.И. Уемов и др.

Изучение теории и практики формирования механизмов ипотечного кредитования показало, что простое копирование западных подходов к решению данной проблемы в России не дает результатов. Необходимо создавать условия для формирования эффективных механизмов ипотечного кредитования, в которых должен быть задействован ограниченный круг субъектов, имеющих достаточные основания для участия в этом процессе. Это касается прежде всего ограниченного круга банков и ограниченной совокупности клиентов, целью которых является, с одной стороны, удовлетворение потребностей клиентов в получении ипотечного кредита, с другой - достижение банком запланированного уровня эффективности.

Цель и задачи исследования. Целью данного исследования является разработка методических подходов к оценке эффективности банковского ипотечного кредитования.

Для достижения цели в работе были поставлены следующие задачи:

- проанализировать возможности и оценить роль кредитных организаций в деле развития ипотечного кредитования в России;

- на основе анализа сущности понятий «ипотека», «ипотечный кредит» и «эффективность» показать их взаимосвязь в рамках механизма банковского кредитования;

-дать понятие и выделить направления оценки эффективности банковского ипотечного кредитования;

- разработать методические подходы ^ оценке эффективности механизма банковского ипотечного кредитования на основе системы показателей с учетом банковских рисков;

- формализовать процедуры оценки эффективности банковского ипотечного кредитования с помощью модельно-методического аппарата и статистических методов.

Объект исследования - кредитные отношения между субъектами, возникающие в процессе банковского ипотечного кредитования.,

Предмет исследования - эффективность банковского ипотечного кредитования.

Теоретической и методологической базой исследования явились фундаментальные труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам рыночной экономики, функционирования международных и отечественных систем ипотечного кредитования, анализа влияния банковских рисков на реализацию механизмов БИК. Исследование базируется на анализе принципов взаимодействия субъектов хозяйствования в процессе ипотечного кредитования, сочетающем качественные и количественные методы. В работе применялись такие методы научного исследования как наблюдение, формализация, финансовый и инвестиционный анализ, экономико-математическое моделирование и др.

Информационная база исследования. В работе использовались материалы законодательного, нормативного, инструктивного и методического характера, относящиеся к сфере государственного регулирования экономических отношений субъектов хозяйствования в области ипотечного банковского кредитования. Эмпирическую базу составили статистические данные Федеральной службы государственной статистики РФ; информация Банка России и других официальных источников, опубликованная в отечественной и зарубежной литературе; информация о реализации кредитной, депозитной, учетной политики коммерческих банков (в том числе разного рода отчетность кредитных организаций Сибирского федерального округа).

Работа выполнена в соответствии с п. 9.4 «Развитие инфраструктуры кредитных отношений, современных кредитных инструментов, форм и методов кредитования» и п. 9.7 «Повышение эффективности деятельности банков с государственным участием, банков с иностранным участием, а также региональных банков» Паспорта специальности ВАК 08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит.

Научная новизна полученных и представленных к защите результатов заключается в следующем;

-дано понятие и определена система факторов и показателей эффективности банковского ипотечного кредитования;

- разработаны методические подходы к расчету показателей эффективности банковского ипотечного кредитования;

-формализована оценка риска концентрации залога недвижимости в портфеле банка с учетом региональных особенностей;

— предложен показатель стабильности дохода, позволяющий учитывать региональные особенности системы ипотечного кредитования.

Теоретическое значение выполненной диссертационной работы состоит в развитии теоретических положений функционирования меха-

низма ипотечного кредитования и методического обеспечения оценки эффективности банковского ипотечного кредитования.

Практическая значимость результатов исследования состоит в возможности использования приемов и методических подходов, предлагаемых автором, для оценки эффективности банковского ипотечного кредитования в современных условиях реализации денежно-кредитной политики России. Научно-практические результаты исследования нашли свое применение в деятельности региональных банков в части обоснованного определения эффективности ипотечного кредитования и совершенствования кредитного механизма.

Методика расчета риска концентрации залога недвижимости в портфеле банка (с учетом региональных особенностей), методика расчета показателя стабильности дохода и другие элементы методического обеспечения БИК используются в учебном процессе при подготовке студентов Сибирского института финансов и банковского дела (СИФБД) в рамках учебных дисциплин «Банковский менеджмент», «Банковские операции», «Кредитное дело».

Основные результаты диссертационного исследования:

- обоснована необходимость разработки системы показателей для оценки эффективности банковского ипотечного кредитования;

- определены методические подходы к расчету отдельных показателей эффективности банковского ипотечного кредитования;

- разработан модельно-методический аппарат, позволяющий количественно оценивать и прогнозировать изменение отдельных показателей эффективности банковского ипотечного кредитования.

Апробация работы. Теоретические попожения и практические рекомендации, полученные при разработке темы диссертации, докладывались автором на VII, VIII, IX научных сессиях СИФБД (20042006 гг.), научно-практической конференции, посвященной 15-летию НСКБ «Левобережный» (ОАО) (декабрь 2005 г.), отражены в учебном пособии «Теория и практика ипотечного кредитования», получившем в 2004 г гриф Министерства образования РФ, которое используется в учебном процессе ряда новосибирских образовательных учреждений высшего и среднего профессионального образования, что подтверждается соответствующими документами.

Разработки и рекомендации, содержащиеся в диссертации, нашли практическое применение в деятельности ЗАО «СибрегионИпотека» и трех региональных банков (НСКБ «Левобережный» (ОАО), Инвестиционный Городской Банк (ОАО), Новосибирский муниципальный банк (ОАО)), о чем свидетельствуют справки о внедрении.

Публикации. По теме диссертации было опубликовано 6 работ общим объемом 11,4 п.л., из них авторских - 6,7 п.л.

Объем и структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка (157 наименований) и двух приложений. Основной текст работы изложен на 144 страницах, содержит 25 таблиц и 10 рисунков.

2. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении содержится обоснование актуальности рассматриваемой проблемы, показана степень ее разработанности, определены цели, задачи, объект и предмет исследования, выделены теоретические и методологические основы исследования, его информационная база» сформулированы научная новизна и основные результаты,

В первой главе работы «Теоретические основы оценки эффективности банковского ипотечного кредитования» показана история развития банковского ипотечного кредитования, проведен анализ развития ипотечного рынка в России, дано понятие эффективности банковского ипотечного кредитования, определены ее факторы, критерии и показатели оценки.

В работах многих современных авторов, исследующих проблемы ипотечного кредитования, практически не различаются понятия «ипотека» и «ипотечный кредит», что не совсем верно. Под ипотекой в общем смысле понимается залог недвижимости, надежная форма обеспечения обязательств должника. Ипотечный кредит - это кредит, обладающий всеми основными его свойствами и характеристиками и отличающийся рядом особенностей, связанных с необходимостью обеспечения дополнительной защиты прав залогодержателя посредством государственной регистрации залога и его способностью сохранять в течение длительного срока потребительские свойства объекта недвижимости (ипотеки) и др.

Под банковским ипотечным кредитом автор работы понимает целевую денежную ссуду, выдаваемую банком заемщику на приобретение недвижимости на условиях возвратности, платности и срочности с оформлением ипотеки на приобретаемую недвижимость в пользу банка. Конкретные характеристики ипотечного кредита зависят от выбора схемы кредитования.

В процессе обобщения теории и практики ипотечного кредитования определена степень использования той или иной схемы в деятельности российских банков. В частности, подчеркивается, что в практике БИК наиболее распространены в настоящее время аннуитетный и стандартный виды кредитов, что обусловлено оптимальным соотношением рисков и доходности по этим видам в сравнении с другими.

На основе исследования сущности таких категорий как эффективность, ипотека и кредит в работе дано понятие эффективности БИК, под которым понимается результат использования ресурсной базы банка, определяемый соотношением доходов по ипотечному кредитованию и расходов, связанных с его реализацией.

В диссертационной работе подчеркивается, что для раскрытия сущности категории эффективности БИК необходимо выделить ее факторы и определить критерии. К наиболее значимым факторам можно отнести наличие «длинных» ресурсов для долгосрочных вложений, достаточность объема капитала банка, уровень ликвидности недвижимости, уровень банковских рисков (особенно кредитного и процентного). Долгосрочное ипотечное кредитование есть определенный инвестиционный проект, для которого должны выполняться классические критерии эффективности инвестиционных проектов, такие как чистый дисконтированный доход, внутренняя норма доходности, срок окупаемости, индекс прибыльности и др. ;

В качестве основных показателей эффективности БИК предлагается использовать темпы роста портфеля ипотечных кредитов, уровень потерь по ипотечным кредитам и его динамику, эффективные годовые процентные ставки и др.

Под эффективной годовой процентной ставкой в диссертационном исследовании понимается годовая процентная ставка, отражающая полную сумму платежей за пользование кредитными средствами банка, распределенную на весь период действия кредитного договора. Эффективная годовая процентная ставка определяется расчетным путем и включает в себя кроме номинальной процентной ставки, декларируемой кредитором, все сопутствующие затраты на оформление и обслуживание ипотечного кредита.

Жестко определенной законодательно формулы для расчета эффективной годовой процентной ставки по кредитам в России на сегодняшний день нет. Ряд банков использует рекомендации Банка России и Федеральной антимонопольной службы (Письмо от 26.05.05 г. № 77-Т, № ИА/7235 «О рекомендациях по стандартам раскрытия информации при предоставлении потребительских кредитов»), носящие необязательный характер. При разработке комплекса предложений по совершенствованию механизма БИК и методической базы, обеспечивающей высокий уровень достоверности оценки эффективности ипотечного кредитования автором работы в целях построения алгоритма расчета эффективной годовой процентной ставки был использован зарубежный опыт (в том числе опыт Великобритании в расчете APR - Annual Percentage Rate of Charge).

Перечень основных показателей эффективности БИК не является исчерпывающим, поскольку каждый банк может самостоятельно опре-

делять для себя приоритетные показатели эффективности ипотечного кредитования исходя из характера своей кредитной политики и ресурсного потенциала.

Во второй главе работы «Методические основы оценки эффективности банковского ипотечного кредитования» показано, что для оценки эффективности процесса БИК необходимо оценить эффективность механизма, регулирующего данный процесс. Таким механизмом в работе выступает механизм БИК, то есть система организации и управления кредитными отношениями субъектов в процессе БИК. Под системой управления подразумевается совокупность увязанных, согласованных методов и средств (в том числе рычагов) управления, используемых банком.

Механизм банковского ипотечного кредитования представлен на рис. 1.

Механизм банковского ипотечного кредитования

Научно-практический инструментарий Ресурсы Обеспечение

Методы Рычаги

Анализ Процентные ставки (по ипотечному кредиту и по резервам) Собственные средства (капитал) Организационно-технологическое, кадровое

Страхование Комиссии

Резервирование ' Штрафные санкции за нарушение сроков и сумм выполнения обязательств Резервы

Срок кредита

Моделирование Стоимость ресурсов Нормативно-правовое

Планирование Объем ресурсов Привлеченные (заемные) ресурсы: срочные: вклады, депозиты: МБК, собственные долговые обязательства (векселя)

Регулирование Уровень платежеспособности заемщиков Информационно-аналитическое и другое

Диверсификация Лимиты на суммы кредитов

Реструктуризация Сумма первоначального взноса

Стимулирование Схема погашения основного долга и процентов

Лимитирование и др. Цена на недвижимость

Принципы и правила взаимодействия субъектов

Процесс управления

Обьектуправления — отношения субъектов в процессе банковского ипотечного кредитования

Рисунок 1 - Структура механизма банковского ипотечного кредитования

К элементам рассматриваемого механизма относятся:

1. Научно-практический инструментарий: методы и рычаги,

2. Ресурсы: собственные ресурсы (капитал и резервы), привлеченные (заемные) ресурсы (вклады, депозиты, межбанковские кредиты, собственные долговые обязательства и др.).

3. Обеспечение: организационно-технологическое, нормативно-правовое, информационно-аналитическое.

4. Объектом управления являются кредитные и другие отношения, возникающие у субъектов в процессе банковского ипотечного кредитования.

В числе методов механизма БИК выделяются анализ, моделирование, реструктуризация и др.

Основными рычагами механизма БИК являются: процентная ставка по ипотечному кредиту, величина первоначального взноса, стоимость приобретаемого жилья, длительность срока кредитования, схема погашения основного долга и процентов и др.

Схема формирования и управления ресурсами (как элементом механизма банковского ипотечного кредитования) определяется особенностями внешней среды и кредитной политики банка.

Характер рычагов, методов и ресурсов механизма банковского ипотечного кредитования определяет сущность, содержание, характер и методику расчета показателей его эффективности. Например, на основе анализа технологии формирования таких рычагов механизма как процентные ставки по ипотечным кредитам, применяемых в зарубежных странах, разработаны методические подходы к расчету эффективной годовой процентной ставки для российских банков. Этот показатель по праву может рассматриваться как показатель эффективности механизма банковского ипотечного кредитования.

В исследовании показано, что с учетом инфляции при использовании фиксированных процентных ставок по ипотечному кредиту банк получает больший доход, чем при применении плавающих процентных ставок. Более высокий доход от применения фиксированных процентных ставок может выступать показателем эффективности механизма ипотечного кредитования.

В диссертационном исследовании представлена методика расчета данного показателя.

Применение методики показано на стандартной схеме ипотечного кредитования (платежи по основному долгу разбиваются равными суммами на весь срок кредита, проценты считаются ежемесячно на фактический остаток ссудной задолженности). При реализации алгоритма, заложенного в методику, используются следующие параметры: 5 - сумма кредита; Р - процентная ставка по кредиту (% годовых); Т - срок кредита

(в годах). За каждый год рассчитываются следующие показатели: — -сумма ежегодного гашения основного долга согласно кредитного договора; - остаток суммы основного долга после погашения кредита

в течение 1.....п лет (п £ 7); (п - годовой темп инфляции (1 £ п £ Т).

Сумма ежегодных платежей составит:

100

(1)

Инфляция ежегодно «съедает» часть стоимости платежей. Сумма ежегодных платежей с учетом инфляции рассчитывается по формуле:

5 Го Р

<1 + '„Г

(2)

Разница суммы ежегодных платежей (1) и суммы ежегодных платежей, скорректированных на инфляцию (2), представляет собой инфляционные потери банка-кредитора:

I т ) юо.

1-

1

<1 + '„П

(3)

В целом за весь срок кредита инфляционные потери составят:

¿А[Т { ^Т ) 100

1-

1

(4)

Если Р - фиксированная ставка, то, задавая указанные выше параметры ипотечного кредитования, получим уровни инфляционных потерь банка в процессе ипотечного кредитования (табл. 1). В данном случае сумма предоставляемого кредита 1000 тыс. руб, а фиксированная процентная ставка 21%.

При заданных параметрах инфляционные потери банка составят существенную величину в сравнении с полученными процентными доходами.

В случае кредитования при фиксированной процентной ставке и при снижении уровня инфляции банк получает определенную выгоду по сравнению с кредитованием на основе плавающей процентной ставки, имеющей динамику снижения.

Таблица 1 - Инфляционные потери банка в процессе ипотечного кредитования при фиксированной процентной ставке, тыс. руб.

Показатель Планируемые платежи

Без учета инфляции

Год 1-й 2-й 3-й ИТОГО

Основной долг 333,3 333.3 333.3 1000,0

Проценты 210,0 140.0 70.0 420,0

Всего платежи 543,3 473,3 403.3 1420,0

С учетом инфляции

Инфляция, % годовых 12,00 10,00 8.00 —

Всего платежи с учетом инфляции 485,1 384.2 303.1 1172,4

Инфляционные потери кредитора 58.2 89.1 100.2 247.6

Инфляционные потери банка при кредитовании с плавающей процентной ставкой описаны формулами (5)-(6).

[т I ¿*т) 100Д <1 + /„Н

В целом за весь срок кредита инфляционные потери составят:

£ + {л 1 '

т { ^ т ) юо] ^ (1 + 1аг)

(5)

(6)

В табл. 2 показано получение более высокого дохода банком вследствие фиксирования процентных ставок (в условиях заданных параметров). В данном случае, при сумме предоставляемого кредита 1000 тыс. руб. процентная ставка снижается от 21 % до 16 %.

Таблица 2 - Эффект ипотечного кредитования для банка при фиксировании процентных ставок, тыс. руб.

Показатель Планируемые платежи

По фиксированной процентной ставке

Год 1-й 2-й 3-й ИТОГО

Основной долг 333,33 333,33 333.33 1000,00

Проценты 210.00 140,00 70,00 420,00

Всего платежи 543,33 473.33 403,33 1420,00

С учетом снижения процентной ставки

Процентные ставки, % 21,0 18,0 16,0 —

Проценты 210,00 120.00 53,33 383,33

Всего платежи 543,33 453,33 386,67 1383,33

Процентный выигрыш банка при фиксировании ставки 0,00 20,00 16,67 36,67

Частично банк может компенсировать потери за счет установле ния фиксированной ставки - ее эффект равен 36,67 тыс. руб. (за пер

вый год эффект равен нулю, поскольку допускается, что ставка может снижаться только в последующие годы).

Доход банка при использовании фиксированной процентной ставки в сравнении с плавающей незначителен, но с учетом роста масштабов кредитования (например, до 200 млн руб.) картина меняется (табл. 3, 4).

Таблица 3 - Инфляционные потери банка в процессе ипотечного кредитования в целом по портфелю кредитов, тыс. руб.

Показатель Планируемые платежи

Без учета инфляции

Год 1-й 2-й 3-й ИТОГО

Основной долг 66666.7 66666,7 66666,7 200000.0

Проценты 42000,0 28000.0 14000,0 84000.0

Всего платежи 108666,7 94666,7 80666,7 284000,0

С учетом инфляции по годам

Инфляция, % годовых . 12.00 10.00 8.00 —

Всего платежи 97023,8 76839,8 60626,1 234489,7

Инфляционные потери кредитора 11642.9 17826.8 20040.6 49510,3

В табл. 3 показаны инфляционные потери банка при фиксированной ставке 21 % и сумме кредита 200 млн руб., в табл. 4 при той же сумме кредита ставка снижается от 21 % до 16 %.

Таблица 4 - Эффект ипотечного кредитования для банка' при фиксировании процентных ставок в целом по портфелю кредитов, тыс. руб.

Показатель Планируемые платежи

По фиксированной процентной ставке

Год 1-й 2-й 3-Й ИТОГО

Основной долг 66666,67 66666,67 66666.67 200000.00

Проценты 42000.00 28000,00 14000.00 84000.00

Всего платежи 108666,67 94666.67 80666.67 284000,00

С учетом снижения процентной ставки

Процентные ставки, % 21,0 18.0 16.0 —

Проценты 42000,00 24000,00 10666,67 76666.67

Всего платежи 108666.67 90666.67 77333,33 276666.67

Процентный выигрыш банка при фиксировании ставки 0,00 4000,00 3333,33 7333,33

В целом по портфелю полученный доход достаточно существен, при этом прогноз дан только на три года. При сохранении данной динамики в последующие годы сумма дохода может еще увеличиться.

Результаты применения рассмотренной методики, основанной на методе моделирования, позволяют оценивать эффективность механизма банковского ипотечного кредитования. Показателем эффекгив-

ности здесь выступает результат использования фиксированных процентных ставок в сравнении с плавающими в условиях снижения уровня инфляции и роста цен на недвижимость.

Представленная методика позволяет на основе ситуационного анализа, изменяя параметры схем банковского ипотечного кредитования, прогнозировать доходы, расходы и потери байка.

В третьей главе работы «Оценка эффективности ипотечного кредитования в региональных банках» рассматривается состояние и перспективы развития банковского ипотечного кредитования в Новосибирской области, выделены особенности организации ипотечного кредитования в региональных банках. На основе предложенного в работе модельно-методического аппарата проведена оценка эффективности ипотечного кредитования в региональных банках с учетом банковских рисков.

В результате проведенного анализа выявлены перспективы развития банковского ипотечного кредитования в Новосибирской области и показана необходимость создания методического обеспечения для оценки эффективности механизмов ипотечного кредитования. При анализе использована отчетность новосибирских региональных банков: НСКБ «Левобережный» (ОАО), Инвестиционный Городской Банк (ОАО), Новосибирский муниципальный банк (ОАО). Кроме того, анализируется отчетность и внутренние документы ряда банков других субъектов РФ, входящих в Сибирский федеральный округ.

К факторам, определяющим возможности повышения эффективности механизмов банковского ипотечного кредитования в региональных банках Сибирского федерального округа, можно отнести потенциал региона, рост цен на недвижимость, увеличение объемов строительства жилья, развитие банковской инфраструктуры, рост конкуренции банков и др.

Одним из важнейших показателей эффективности банковского ипотечного кредитования является эффективная годовая процентная ставка по кредиту. В диссертации в целях расширения методической базы для оценки эффективности механизма банковского ипотечного кредитования предложена методика определения эффективной годовой процентной ставки.

Особенностью методики является учет обесценения резерва на возможные потери по ссудам, списываемого на доходы. Известно, что значительные суммы резервов со временем обесцениваются под действием инфляции (особенно это касается высокорисковых активов). С целью повышения эффективности управления резервами суммы обесценения могут быть вложены в другие активы. При определении эффективной годовой процентной ставки вполне допустимо учитывать данное обстоятельство.

Эффективная годовая процентная ставка по ипотечным кредитам, которые в силу своей обеспеченности (залог недвижимости), а также, как правило, отсутствия просроченной задолженности относятся исключительно к первой категории качества, не подлежит уменьшению вследствие обесценения резерва, поскольку резерв не создается.

В работе произведен расчет эффективной годовой процентной ставки (APR) по ипотечным кредитам.

В качестве базовых параметров модели приняты:

- рублевая процентная ставка - 15 % годовых;

- срок кредитования - 15 лет;

- комиссия банка за рассмотрение заявки и за ведение ссудного счета - 3%;

- страхование в пользу банка рисков жизни заемщика и временной нетрудоспособности, рисков утраты и повреждения жилья, риска утраты права собственности - 1,5 % от суммы кредита (плюс 10% ежегодно);

- схема гашения кредита - аннуитетный платеж, стандартная формула расчета которого может быть представлена следующим образом:

- S'P . (7) S--. (8)

100-12-

, I 100.12J ,

1 + (N + 1)-

12-100-2

где R - аннуитет; S - сумма кредита; P - годовая процентная ставка; О - среднемесячный доход заемщика за последние 6 мес.; N - срок кредитования (в мес.).

Коэффициент 0,3 (коэффициент платежеспособности заемщика) в формуле расчета суммы кредита показывает, что заемщик может отвлекать из своего бюджета не более 30 % доходов на выполнение кредитных обязательств.

Условия кредита: D = 14 000 руб.; Л/ = 180 месяцев; Р- 15 % годовых. График гашения кредита (вариант 1), основанный на расчете суммы кредита и аннуитета, представлен в табл. 5.

Представленный в табл. 5 график является общей схемой, по которой заемщик банка может рассчитать собственные платежи.

Для расчета эффективной ставки банк учитывает разовые комиссии (3 %) и страховку (1,5 %). График гашения кредита в этом случае (вариант 2), основанный на расчете суммы кредита и аннуитета, приведен в табл. 6.

Таблица 5 - График гашения кредита (вариант 1), руб.

Месяц Сумма S Аннуитет Составляющие аннуитета Сумма Si Составляющие аннуитета APR, %

Основной долг Проценты Основной ДОЛГ Проценты

1 354721 4965 531 4434 371216 555 4640 20,4

2 354191 4965 537 4427 370661 554 4633 20,4

3 353654 4965 544 4421 370106 554 4626 20,4

4 353110 4965 551 4414 369553 553 4619 20,4

5 352559 4965 558 4407 369000 552 4612 20,4

6 352001 4965 565 4400 368448 551 4606 20,4

7 351437 4965 572 4393 367897 550 4599 20,4

8 350865 4965 579 4386 367346 550 4592 20,4

9 350286 4965 586 4379 366797 549 4585 20.4

10 349700 4965 593 4371 366248 548 4578 20,4

11 349107 4965 601 4364 365700 547 4571 20.4

12 348506 4965 608 4356 365153 546 4564 20,4

В первый год эффективная процентная ставка составляет 20,4 % (при условии отнесения разовой комиссии в 3 % к первому году) - см. табл. 5, далее - 18,3% (увеличение за счет ежегодной страховки) -табл. 6, Если разовую комиссию не относить исключительно к первому году кредитования, тогда эффективная ставка за весь срок кредитования составит -17,2 %.

Формализацию расчета эффективной процентной ставки можно представить следующим образом:

S • (1,1 * 0,015 + 0,03) = S • 0,0465 = сумма дополнительных платежей (комиссия 3 % плюс страховка 1,5 %);

Si = S+ 0,03 • S + 1,1 ■ 0,015 • S = S • 1,0465 = сумма кредита в целях расчета эффективной ставки;

100-12

1-

^ 100-12J J

аннуитет в целях расчета эффективной ставки;

APR =

Q + 0,0465 -S S2 + S3+...+S„t1 т п

■100% ,

где О - сумма процентов (исходя из суммы кредита в = $1 и аннуитета /?!) за период;

52, 5а+1 - суммы кредита на начало и конец рассматриваемого периода (если наш период начинается с первого месяца гашения кредита, тогда 52 = 5);

Т- период в годах с первого года гашения кредита до текущего года. Таблица 6 - График гашения кредита (вариант 2), руб.

Me сяц Сумма S Аннуитет Составляющие аннуитета Сумма Si Составляющие аннуитета APR, %

Основной ДОЛГ Проценты Основной долг Проценты

13 347897 4965 616 4349 353638 529 4420 18,3

14 347282 4965 624 4341 353109 528 4414 18,3

15 346658 4965 631 4333 348695 522 4359 18,3

16 346027 4965 639 4325 344336 515 4304 18,3

17 345387 4965 647 4317 340032 509 4250 18,3

18 344740 4965 655 4309 335782 502 4197 18.3

19 344085 4965 664 4301 331584 496 4145 18,3

20 343421 4965 672 4293 327440 490 4093 18,3

21 342749 4965 680 4284 323347 484 4042 18,3

22 342069 4965 689 4276 319305 478 3991 18,3

23 341380 4965 697 4267 315313 472 3941 18,3

24 340683 4965 706 4259 311372 466 3892 18,3

Эффективная годовая процентная ставка:

/ \

APR =

55227 + 16495 354721+347897

•100% = 20,4%

- за период в первые 12 месяцев;

APR =

г \

55227 + 16495 + 50049 + 5740

354721 + 347897 + 339977

•2

■100% = 18,3%

- за первые года;

APR =

Г563972 +16495 + 5740 + 5610 + 5458 + 5282 + 5077 + 4840 + +4565 + 4245 + 3874 + 3443 + 2943 + 2363 +1689 + 908

354721 + ... + 0 15

15

100% = 17,2%

-за весь период (180 месяцев).

Таким образом, реальные эффективные годовые процентные ставки по ипотечным кредитам вполне значительны, более того, можно планировать такую доходность на длительный срок.

Представленная методика апробирована на ипотечных программах поименованных выше банков г Новосибирска. Она используется в качестве базовой методики при оценке эффективности ипотечного кредитования для ОАО НСКБ «Левобережный», который недавно приступил к реализации собственной ипотечной программы.

Для оценки эффективности банковского ипотечного кредитования кроме уровня эффективной годовой процентной ставки можно использовать также уровень риска концентрации залога недвижимости в портфеле банка с учетом региональных особенностей. Акцент при разработке методики расчета этого показателя сделан на важность учета доли недвижимости в залоге по всем кредитам в целом.

Методические подходы, лежащие в основе данной методики, используются в практике трех вышеуказанных новосибирских банков, причем не только для портфеля ипотечных кредитов, а для кредитного портфеля в целом.

Для снижения рисков, связанных с высокой долей недвижимости в залоге, разработана система анализа рисков концентрации, позволяющая отслеживать рыночные изменения цен на залоговые инструменты. Система включает совокупность методик, учитывающих как рыночную динамику цен на предмет залога, так и собственные внутренние процессы банков. Это методики:

- оценки рыночных темпов роста стоимости недвижимости;

- прогнозирования стоимости недвижимости, принятой в залог, на ближайший квартал;

- расчета коэффициента стабильности дохода на основе предыдущих двух методик.

Методика оценки рыночных темпов роста стоимости недвижимости для внутреннего использования в банке базируется на ежеквартальном анализе динамики цен в разрезе видов жилой и нежилой недвижимости (элитное жилье, жилье улучшенной планировки, типовое жилье, жилье низкого качества, нежилая недвижимость по видам).

В табл. 7 представлена методика прогнозирования стоимости недвижимости, принятой в залог, на ближайший квартал. Данная методика основана на методике оценки рыночных темпов роста цен на недвижимость.

На базе двух рассмотренных методик в диссертационном исследовании разработана методика расчета коэффициента стабильности дохода. Данный коэффициент предназначен для стратегического планирования развития кредитных продуктов в зависимости от рыночной ситуации. Другими словами, он позволяет делать прогнозы о том, как долго банк может получать стабильный доход по каждому конкретному виду кредитования. Такой прогнозный расчет производится с целью определения приоритетов развития (в данном случае, ипотечному кредитованию).

Таблица 7 - Прогнозный расчет стоимости недвижимости, переданной в залог банку, тыс. руб.

Показатель Текущая стоимость Доля в портфеле, % Темп роста стой- ■ мости недвижимости, раз Прогнозируемая стоимость на следующий квартал

Жилье низкого качества 129 544 3,6 1,065 137 964

Типовое жилье 985 690 27.2 1,052 1 036 946

Жилье улучшенной планировки 1 205 300 33.3 1,046 1 260 744

Элитное жилье 310 680 8.6 1.015 315 340

Нежилая недвижимость (коммерческие и производственные площади) 987 918 27,3 1,054 1 041 266

Итого стоимость недвижимости 3 619132 100,0 — 3 792 260

Объем кредитов, обеспеченных залогом недвижимости 2 564 974 - -

Степень обеспеченности кредитов залогом недвижимости 141,1 - - 147,8

В основе определения коэффициента стабильности дохода лежат следующие положения:

-для ипотечных кредитов в силу длительности их срока доход может быть достаточно стабилен;

- коэффициент стабильности позволяет банку с высокой вероятностью оценить устойчивость доходов, получаемых от ипотечного кредитования, в периоде до трех лет (в более длительном периоде сложнее оценить взаимодействие факторов);

- в расчет включается коэффициент досрочного гашения, который отражает склонность заемщиков к досрочному возврату ипотечных кредитов;

-прочими параметрами, участвующими в расчетах, являются: динамика цен на недвижимость, конкурентные ставки по ипотечным кредитам, динамика роста портфеля ипотечных кредитов по сумме и количеству.

Расчет коэффициента стабильности дохода осуществляется с помощью следующего алгоритма:

1) расчет коэффициента досрочного гашения;

2) корректировка срока кредитного договора на коэффициент досрочного гашения;

3) корректировка полученной величины (в п.2) на темп роста ипотечного портфеля;

4) проверка критерия: темп роста портфеля должен превышать темп досрочного гашения (в целом по портфелю или как минимум, быть равным ему), если критерий не выполняется, тогда величина, полученная в п. 3, корректируется на величину отставания темпов роста кредитного портфеля от темпов погашения.

В расчет коэффициента досрочного гашения (табл. 8) включены параметры (в том числе и расчетные): темп роста среднедушевые доходов за год (в %); среднегодовой темп роста доходов за три последних года (как средняя арифметическая величина); годовой темп инфляции (в %); средний уровень ежемесячных доходов по клиентской базе банка (руб.); аннуитет; сумма возможных досрочных платежей; ежемесячный прирост реального дохода; количество месяцев, необходимых заемщику для того, чтобы за счет роста реального дохода накопить сумму, достаточную для досрочного погашения; прогнозное максимальное количество возможных досрочных гашений; общая сумма возможного досрочного гашения в течение всего срока договора; срок, на который можно уменьшить срок кредитного договора.

Таблица 8 - Параметры досрочного гашения ипотечного кредита

Основные параметры расчета Годы

2000 2001 2002 2003 2004

Среднедушевые доходы заемщиков, руб. 1608,3 2140,3 2932,9 3892,9 4966,8

Темп роста среднедушевых доходе®, °Л Средний темп за последние 3 года 118,6 133,1 137,0 132,7 127,6 132,5

Темп инфляции, % годовых 124 120 118 116 114

Средний уровень доходов по клиентской базе (ипотека), руб. - - 8354 12455 16321

Аннуитет, в среднем от дохода 35 % — — 2924 4359 5712

Минимально возможное гашение, в среднем, руб. (5 % от суммы кредита) - - 14383 27400 35980

Ежемесячный прирост реального дохода, руб. - - 338,3 796,9 1053,9

Срок необходимый для накопления суммы досрочного платежа, мес. - - 42,5 34,4 34,1

Срок кредитного договора, мес. — _ 180 180 180

Прогноз максимального количества возможных случаев досрочных гашений, ед. - - 4,23 5,24 5,27

Сумма досрочного гашения, руб. — — 60894 143444 189709

Период на который возможно сократить срок договора за счет досрочных гашений, мес. - - 20,8 32,9 33,2

Коэффициент досрочного гашения рассчитывается, как отношение срока, на который уменьшился основной срок кредитного договора к основному сроку этого договора. На основании данных, представленных в табл. 8, рассчитывается коэффициент досрочного гашения. Например, на 2004 г.: 33,2/180 = 0,184 (18,4 %).

Таким образом, при снижении темпов инфляции вполне реально сократить срок кредита почти на пятую часть.

В ходе проверки критерия его выполнение подтвердилось, то есть темп роста портфеля превысил темп досрочного гашения (в целом по портфелю). Связано это с тем, что темп досрочного гашения в целом по портфелю не превышал 1-5 % (практика указанных региональных банков г. Новосибирск).

По данным табл. 8 определим коэффициент стабильности дохода на 2004 г.: (180-33,2)/180 = 0,816.

Другими словами, с вероятностью 81,6% можно говорить о том, что банк зафиксировал свой доход (по конкретному кредиту) на 180 месяцев, или банк получит доход за 147 месяцев.

Динамика коэффициента стабильности дохода банка по ипотечному кредитованию за период 2002-2004 гг. показана на рис. 2.

&

о х л с;

X

to ё

о

-е--е-

а о

0,9

0,88-

0,86

5 0,84

О g

ct

0,82

0,8

0,78

0.864

0,817

0,616

период расчета, годы

2002

2003

2004

Рисунок 2 - Динамика коэффициента стабильности дохода

банка за 2002-2004 гг.

Практическая значимость показателя стабильности дохода банка по ипотечному кредитованию заключается в том, что он может быть рассчитан абсолютно для любого вида кредитования (не только для ипотечного).

Таким образом, с применением модельно-методического аппарата осуществлен расчет показателей эффективности ипотечного кредитования.

Разработанные в рамках диссертационного исследования модели позволяют не просто менять параметры и определять наиболее удобные и выгодные условия для банков, но и прогнозировать развитие ситуации.

В заключении формулируются основные положения и выводы, полученные в результате проведенного исследования, посвященного оценке эффективности банковского ипотечного кредитования.

Основные положения диссертации опубликованы в работах

Статьи в изданиях, рекомендованных ВАК

1. Оселедец В.М. История развития ипотечного кредитования в дореволюционной России // Сибирская финансовая школа. - 2QQ4. -№ 3. - С. 105-108 (0,4 п.л.),

2. Оселедец В.М. Программа ипотечного жилищного кредитования в региональном банке // Сибирская финансовая школа. - 2004. - № 4. -С. 66-72 (0,6 п.л.).

3. Оселедец В.М. Оценка показателей эффективности ипотечного банковского кредитования // Сибирская финансовая школа. - 2006. -№4.-С. 46-49 (0,5 п.л.).

Статьи в научных изданиях

4. Оселедец В.М., Владимирова Т.А. Методические подходы к оценке эффективности ипотечного кредитования в коммерческом банке: Сб. науч. трудов по материалам VIII научной сессии СИФБД. - Новосибирск: СИФБД, 2005. - С. 32-45 (0,8 п.л., авт. 0,4 п.л.).

5. Оселедец В.М. Расчет эффективной годовой процентной ставки для ипотечных банковских кредитов // Очерки о Новосибирском социальном коммерческом банке «Левобережный» (ОАО): Сб. науч. трудов. - Новосибирск: СИФБД, 2005. - С. 121-128 (0,5 п.л.).

6. Оселедец В.М., Владимирова Т.А. Теория и практика ипотечного кредитования. - Новосибирск: СИФБД, 2006. - 148 с. (8,6 п.л., авт. 4,3 пл.).

Научное издание Оселедец Виктория Михайловна

Оценка эффективности банковского ипотечного кредитования (на примере региональных банков)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Лицензия на издательскую деятельность Ыа 00377 or09.11.19S9 г.

Подписано в печать 02.10.2006 г. Формат 60*84/16, Бумага офсетная. Уч.-иЭД-л. 1,2. Усл. печ. л. 1,4. Тираж 100 экз. Заказ 19/2006,

Отпечатано а редакционно-издательском отделе Сибирского института финансов и банковского дала 630051, Новосибирск, ул. Ползунова, 7. Для корреспонденции; 630051, Новосибирск, а/я 134. Тел. 8 (383) 27S-85-74, Факс 279-73-63. E-mail: as_sifbd@noet.ru, md_siibd@nnet.nj

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Оселедец, Виктория Михайловна

ВВЕДЕНИЕ.'.

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ БАНКОВСКОГО ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ.

1.1 Сущность, содержание, классификация банковского ипотечного кредита.

1.2 Эффективность банковского ипотечного кредитования: сущность, факторы, критерии, показатели оценки.

1.3 Анализ российского рынка банковского ипотечного кредитования: проблемы и перспективы.

2 МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ БАНКОВСКОГО ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ. 2.1 Понятие и особенности механизма банковского ипотечного кредитования.

2.2 Методические основы оценки эффективности банковского ипотечного кредитования на базе расчета эффективной годовой процентной ставки.;.

2.3 Методика определения величины дохода банка с учетом эффективной годовой процентной ставки и уровня инфляции.

3 ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

В РЕГИОНАЛЬНЫХ БАНКАХ.:.

3.1 Оценка состояния и перспектив развития банковского ипотечного кредитования в Новосибирской области.

3.2 Анализ кредитного портфеля регионального банка для оценки эффективности банковского ипотечного кредитования.

3.3 Определение эффективной годовой процентной ставки для ипотечных кредитов регионального банка.

3.4 Оценка эффективности ипотечного кредитования с учетом банковских рисков.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Оценка эффективности банковского ипотечного кредитования"

Щ

Актуальность темы исследования. Ипотечное кредитование в России демонстрирует позитивную тенденцию развития: значительно увеличилось количество банков, предоставляющих ипотечные кредиты (только за 2005 г. более, чем на 100 ед.), ипотечные кредиты стали доступнее (в том числе за счет уменьшения величины первоначального взноса), увеличился срок кредитования, снизились процентные ставки по банковским кредитам. Объем рынка ипотеки практически удвоился и достиг 104,5 млрд руб. Однако о массовости ипотеки в России говорить пока рано - доля ипотечных кредитов в ВВП составила в 2005 г. 0,6 % (34 % в странах Евросоюза).

Среди основных причин, сдерживающих развитие российского ипотечного кредитования - несовершенство нормативно-правового обеспечения; отсутствие механизма рефинансирования ипотеки; недостаток опыта в оперативном решении вопросов о наложении взыскания и отчуждении имущества, являющегося объектом залога; нестабильность внешней среды банковского бизнеса; недостаточность научной и методической обоснованности сценариев развития ипотеки; несовершенство методик оценки эффективности банковского ипотечного кредитования (БИК). Кроме того, на законодательном уровне не определена методика расчета эффективной годовой процентной ставки по ипотечным (и другим потребительским) кредитам, отсутствует развитая система страхования и др.

• Все вышесказанное актуализирует тему диссертационного исследования, посвященного разработке обновленного механизма банковского ипотечного кредитования, который должен включать согласованную систему целей, достаточные объемы ресурсов и инструментов управления ими и базироваться на определенных правилах долгосрочного финансового взаимодействия субъектов в процессе осуществления кредитных отношений. При формировании и реализации такого механизма особую значимость и актуальность приобретает разработка методических подходов к оценке эффективности механизма БИК, обеспечивающего как активизацию банковского ипотечного кредитования, так и развитие банковского бизнеса в целом.

Степень разработанности проблемы. Проблемы эффективности развития и функционирования экономических систем нашли свое отражение в работах Ю.А. Бабань, М.В. Грачевой, В.В. Ковалева, А.А. Рудычева, А.Н. Фоломьева, Н.Ю. Яськовой и др. Значительный вклад в исследование вопросов эффективности банковских операций и эффективности функционирования коммерческих банков внесли труды таких ученых как Г.Н. Белоглазова, И.В. Костиков, О.И. Лаврушин, М.П. Логинов, Н.А. Савин-ская, А.Ю. Симановский, Ю.В. Рожков, Н.В. Фадейкина и др. Влиянию банковских рисков на механизмы кредитования посвящены работы А.П. Алыгина, И.Т. Балабанова, В.В. Вяткина, П.Г. Грабового, А.А. Козлова, И.Т. Севрук и др.

В развитие теоретических основ и методического обеспечения ипотечного кредитования в России, в том числе банковского ипотечного кредитования, внесли свой вклад такие ученые и специалисты как К.Л. Астапов, И.В. Довдиенко, П.Н. Кострикин, В.М. Минц, М.П. Логинов, В.В. Меркулов, Е.Б. Покопцева, Г. Суворов, М.А. Федотова и др.

Инструментарий теории и практики формирования и развития организационно-экономических и финансово-кредитных механизмов, механизмов управления системами и процессами разрабатывали зарубежные и отечественные ученые - Л. Берталанфи, С. Бир, Т.А. Владимирова, А.И. Садовский, Н.Т. Стрельцова, Н.В. Фадейкина, А.Д. Шеремет, А.И. Уемов и др.

Изучение теории и практики формирования механизмов ипотечного кредитования показало, что простое копирование западных подходов к решению данной проблемы в России не дает результатов. Необходимо создавать условия для формирования эффективных механизмов ипотечного кредитования, в которых должен быть задействован ограниченный круг субъектов, имеющих достаточные основания для участия в этом процессе. Это касается прежде всего ограниченного круга банков и ограниченной совокупности клиентов, целью которых является, с одной стороны, удовлетворение потребностей клиентов в получении ипотечного кредита, с другой - достижение банком запланированного уровня эффективности.

Цель и задачи исследования. Целью данного исследования является ^ разработка методических подходов к оценке эффективности банковского ипотечного кредитования.

Для достижения цели в работе были поставлены следуюгцие задачи:

- проанализировать возможности и оценить роль кредитных организаций в деле развития ипотечного кредитования в России;

- на основе анализа сущности понятий «ипотека», «ипотечный кредит» и «эффективность» показать их взаимосвязь в рамках механизма банковского кредитования;

- дать понятие и выделить направления оценки эффективности банков-■ ского ипотечного кредитования;

-разработать методические подходы к оценке эффективности механизма банковского ипотечного кредитования на основе системы показателей с учетом банковских рисков;

-формализовать процедуры оценки эффективности банковского ипо-Щ течного кредитования с помощью модельно-методического аппарата и статистических методов.

Объект исследования - кредитные отношения между субъектами, возникающие в процессе банковского ипотечного кредитования.

Предмет исследования - эффективность банковского ипотечного кредитования.

Теоретической и методологической базой исследования явились Ф фундаментальные труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам рыночной экономики, функционирования международных и отечественных систем ипотечного кредитования, анализа влияния банковских рисков на реализацию механизмов БИК. Исследование базируется на анализе принципов взаимодействия субъектов хозяйствования в процессе ипотечного кредитования, сочетающем качественные и количественные методы. В работе применялись такие методы научного исследования как наблюдение, формализация, финансовый и инвестиционный анализ, экономико-математическое * моделирование и др.

Информационная база исследования. В работе использовались материалы законодательного, нормативного, инструктивного и методического характера, относящиеся к сфере государственного регулирования экономических отношений субъектов хозяйствования в области ипотечного банковского кредитования. Эмпирическую базу составили статистические данные Рос-стата РФ; информация Банка России и других официальных источников, опубликованная в отечественной и зарубежной литературе; информация о реализации кредитной, депозитной, учетной политики коммерческих банков (в том числе разного рода отчетность кредитных организаций Сибирского федерального округа).

Работа выполнена в соответствии с п. 9.4 «Развитие инфраструктуры кредитных отношений, современных кредитных инструментов, форм и методов кредитования» и п. 9.7 «Повышение эффективности деятельности банков с государственным участием, банков с иностранным участием, а также региональных банков» Паспорта специальности ВАК 08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит.

Научная новизна полученных и представленных к защите результатов заключается в следующем:

-дано понятие и определена система факторо,в и показателей эффективности банковского ипотечного кредитования;

- разработаны методические подходы к расчету показателей эффективности банковского ипотечного кредитования;

- формализована оценка риска концентрации залога недвижимости в портфеле банка с учетом региональных особенностей;

- предложен показатель стабильности дохода, позволяющий учитывать региональные особенности системы ипотечного кредитования.

Теоретическое значение выполненной диссертационной работы состоит в развитии теоретических положений функционирования механизма ипотечного кредитования и методического обеспечения оценки эффективности банковского ипотечного кредитования.

Практическая значимость результатов исследования состоит в возможности использования приемов и методических подходов, предлагаемых автором, для оценки эффективности банковского ипотечного кредитования в современных условиях реализации денежно-кредитной политики России. Научно-практические результаты исследования нашли свое применение в деятельности региональных банков в части обоснованного определения эффективности ипотечного кредитования и совершенствования кредитного механизма.

Методика расчета риска концентрации залога недвижимости в портфеле банка (с учетом региональных особенностей), методика расчета показателя стабильности дохода и другие элементы методического обеспечения БИК используются в учебном процессе при подготовке студентов Сибирского института финансов и банковского дела (СИФБД) в рамках учебных дисциплин «Банковский менеджмент», «Банковские операции», «Кредитное дело».

Основные результаты диссертационного исследования:

-обоснована необходимость разработки системы показателей для оценки эффективности банковского ипотечного кредитования;

- определены методические подходы к расчету отдельных показателей эффективности банковского ипотечного кредитования;

- разработан модельно-методический аппарат, позволяющий количественно оценивать и прогнозировать изменение отдельных показателей эффективности банковского ипотечного кредитования.

Апробация работы. Теоретические положения и практические рекомендации, полученные при разработке темы диссертации, докладывались автором на VII, VIII, IX научных сессиях СИФБД (2004 - 2006 гг.), научно-практической конференции, посвященной 15-летию НСКБ «Левобережный» (ОАО) (декабрь 2005 г.), отражены в учебном пособии «Теория и практика ипотечного кредитования», получившем в 2004 г. гриф Министерства образования РФ, которое используется в учебном процессе ряда новосибирских образовательных учреждений высшего и среднего профессионального образования, что подтверждается соответствующими документами.

Разработки и рекомендации, содержащиеся в диссертации, нашли практическое применение в деятельности ЗАО «СибрегионИпотека» и трех региональных банков (НСКБ «Левобережный» (ОАО), Инвестиционный Городской Банк (ОАО), Новосибирский муниципальный банк (ОАО)), о чем свидетельствуют справки о внедрении.

Публикации. По теме диссертации было опубликовано 6 работ общим объемом 11,4 п.л., из них авторских - 6,7 п.л.

Объем и структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка (157 наименований) и двух приложений. Основной текст работы изложен на 144 страницах, содержит 25 таблиц и 10 рисунков.

Диссертация: заключение по теме "Финансы, денежное обращение и кредит", Оселедец, Виктория Михайловна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В настоящем исследовании предлагаются методические основы и мо-дельно-методический аппарат для оценки эффективности банковского ипотечного кредитования. Содержательный смысл основных результатов, полученных в процессе исследования, заключается в следующем.

В работе исследованы такие экономические категории как кредит (ипотечный), ипотека, ипотечное кредитование. Показано, что в работах многих специалистов, посвященных вопросам ипотечного кредитования, данные понятия трактуются одинаково. Однако, именно с экономической точки зрения, понятия «ипотека», «ипотечный кредит» различны: ипотека - это залог, а ипотечный кредит - это кредит, имеющий ряд особенностей.

Позиция автора в вопросах трактовки ипотечного кредита заключается в том, что ему присущи все основные характеристики кредита (возвратность, платность, срочность), и, вместе с тем, существует и ряд особенностей: обеспечивается дополнительная защита прав залогодержателя через государственную регистрацию залога; объект недвижимости сохраняет свои потребительские свойства в течение длительного времени и др.

Под банковским ипотечным кредитом в работе понимается целевая денежная ссуда, выдаваемая банком заемщику на приобретение недвижимости на условиях возвратности, платности и срочности с оформлением ипотеки на приобретаемую недвижимость в пользу банка.

Анализ показал, что существует множество различных механизмов ипотечного кредитования. В работе проанализирована степень применимости того или иного механизма для российской реальности. В частности, подчеркивается, что наиболее распространены в настоящее время в среде банковского ипотечного кредитования аннуитетный кредит и стандартный кредит. С одной стороны, это обусловлено наименьшими уровнями рисков в сравнении с другими схемами ипотечного кредитования, а с другой стороны, в рамках российских условий развития ипотечного кредитования, эти схемы являются наиболее эффективными.

На базе исследования сущности таких категорий как «эффективность», «экономическая эффективность», «финансовая эффективность» в работе дано понятие эффективности ипотечного кредитования для коммерческих банков, под которой понимается результат использования ресурсной базы банка, определяемый соотношением доходов по ипотечному кредитованию и расходов, связанных с его реализацией.

Для идентификации понятия эффективности ипотечного кредитования нужно выделить ее основные факторы и определить критерии.

В качестве основных факторов ипотечного кредитования можно выделить: наличие «длинных» ресурсов для долгосрочных вложений, достаточность объема собственного капитала банка, уровень ликвидности недвижимости, уровень банковских рисков (особенно кредитного и процентного).

В качестве основных критериев эффективности ипотечного кредитования, основанных на отождествлении долгосрочного ипотечного кредитования с определенным инвестиционным проектом, можно назвать классические критерии эффективности инвестиционных проектов.

В качестве основных показателей эффективности ипотечного кредитования, согласовываясь с мнениями специалистов в этой области, можно назвать: темпы роста портфеля ипотечного кредитования, уровень потерь по ипотечным кредитам и его рост, эффективные годовые процентные ставки и др.

Нужно подчеркнуть, что определенной законодательной модели для расчета эффективной годовой процентной ставки по кредитам в России на сегодняшний день не существует. Ряд банков использует для расчета рекомендации Банка России и Федеральной антимонопольной службы (Письмо от 26.05.05 г, № 11-1, № ИА/7235 «О рекомендациях по стандартам раскрытия информации при предоставлении потребительских кредитов»), носящие необязательный характер. Рекомендации подготовлены на основе опыта западных стран (в том числе опыта Великобритании в расчете APR - Annual Percentage Rate of Charge).

Необходимо отметить, что перечень предлагаемых основных показателей эффективности банковского ипотечного кредитования не является исчерпывающим, поскольку каждый банк может самостоятельно определять для себя приоритетные показатели эффективности ипотечного кредитования исходя из характера своей кредитной политики и ресурсного потенциала.

Анализ рынка банковского ипотечного кредитования позволил выделить основные проблемы, препятствующие развитию ипотечного кредитования, в том числе: несовершенство нормативно-правового обеспечения; отсутствие механизма рефинансирования ипотеки; недостаток опыта в оперативном решении вопросов о наложении взыскания и отчуждении имущества, являющегося объектом залога; нестабильность внешней среды банковского бизнеса; недостаточность научной и методической обоснованности сценариев развития ипотеки; несовершенство методик оценки эффективности банковского ипотечного кредитования.

Вместе с тем, можно отметить интерес банков к развитию ипотечного кредитования. В российской практике ипотечного кредитования уже можно выделить ряд активных банков, занимающих лидирующие позиции по ипотечному кредитованию, определить основные перспективы развития банковской ипотеки в России. Исследование российского рынка ипотечного банковского кредитования позволило особо отметить рост конкуренции банков на этом рынке, показать различные механизмы организации банковского ипотечного кредитования (в том числе и через АИЖК).

Изучение российского опыта банковского ипотечного кредитования позволяет говорить о необходимости создания условий для формирования эффективных механизмов банковского ипотечного кредитования.

Механизм банковского ипотечного кредитования представляет собой систему организации и управления кредитными отношениями субъектов в процессе банковского ипотечного кредитования. Под системой управления подразумевается совокупность увязанных, согласованных методов и средств (в том числе рычагов) управления, используемых банком.

К элементам рассматриваемого механизма необходимо отнести: научно-практический инструментарий (методы и рычаги), ресурсы (собственные ресурсы (капитал и резервы), привлеченные (заемные) ресурсы (вклады, депозиты, межбанковские кредиты, собственные долговые обязательства и др.)), обеспечение (организационно-технологическое, кадровое, нормативноправовое, информационно-аналитическое), объект управления - кредитные отношения, возникающие у субъектов в процессе банковского ипотечного кредитования.

В числе методов механизма банковского ипотечного кредитования необходимо назвать такие как: анализ, моделирование, реструктуризация и др.; в числе рычагов: процентная ставка по ипотечному кредиту, величина первоначального взноса, стоимость приобретаемого жилья, длительность срока кредитования, схема погашения основного долга и процентов и др.

Характер рычагов, методов и ресурсов механизма банковского ипотечного кредитования определяет сущность, содержание, характер и методику расчета показателей его эффективности. Например, на основе анализа технологии формирования таких рычагов механизма как процентные ставки по ипотечным кредитам, применяемых в зарубежных странах, можно разработать методические подходы к расчету эффективной годовой процентной ставки для российских банков. Этот показатель по праву может рассматриваться как показатель эффективности механизма банковского ипотечного кредитования.

Анализ показал, что с учетом инфляции при использовании фиксированных процентных ставок по ипотечному кредиту банк получает больший доход, чем при применении плавающих процентных ставок. Более высокий доход от применения фиксированных процентных ставок может выступать показателем эффективности механизма ипотечного кредитования.

В диссертационном исследовании представлена методика расчета данного показателя. Методика позволяет на основе ситуационного анализа, изменяя параметры схем банковского ипотечного кредитования, прогнозировать доходы, расходы и потери банка.

Анализ состояния и перспектив развития банковского ипотечного кредитования в Новосибирской области позволил выделить особенности организации ипотечного кредитования в региональных банках. На основе предложенного в работе модельно-методического аппарата проведена оценка эффективности ипотечного кредитования в региональных банках с учетом банковских рисков.

В результате проведенного анализа выявлены перспективы развития банковского ипотечного кредитования в Новосибирской области и показана необходимость создания методического обеспечения для оценки эффективности механизмов ипотечного кредитования. При анализе использована отчетность новосибирских региональных банков: НСКБ «Левобережный» (ОАО), Инвестиционный Городской Банк (ОАО), Новосибирский муниципальный банк (ОАО). Кроме того, анализировалась отчетность и внутренние документы ряда банков других субъектов РФ, входящих в Сибирский федеральный округ.

Одним из важнейших показателей эффективности банковского ипотечного кредитования является эффективная годовая процентная ставка по кредиту. В диссертации в целях расширения методической базы для оценки эффективности механизма банковского ипотечного кредитования предложена методика определения эффективной годовой процентной ставки.

Особенностью методики определения эффективной годовой процентной ставки является учет обесценения резерва на возможные потери по ссудам, списываемого на доходы. Известно, что значительные суммы резервов со временем обесцениваются под действием инфляции (особенно это касается высокорисковых активов). С целью повышения эффективности управления резервами суммы обесценения могут быть вложены в другие активы.

Для оценки эффективности банковского ипотечного кредитования кроме уровня эффективной годовой процентной ставки можно использовать также уровень риска концентрации залога- недвижимости в портфеле банка с учетом региональных особенностей.

Акцент при разработке методики расчета этого показателя сделан на важности учета доли недвижимости в залоге по всем кредитам в целом.

Методические подходы, лежащие в основе данного методического аппарата, используются в практике трех вышеуказанных новосибирских банков, причем не только для портфеля ипотечных кредитов, но и для кредитного портфеля в целом.

Для снижения рисков, связанных с высокой долей недвижимости в залоге, в диссертации разработана система анализа рисков концентрации залога, позволяющая отслеживать рыночные изменения цен на залоговые инструменты. Система включает совокупность методик, учитывающих как рыночную динамику цен на предмет залога, так и собственные внутренние процессы банков.

К указанным методикам системы отнесены:

1) методика оценки рыночных темпов роста стоимости недвижимости;

2) методика прогнозирования стоимости недвижимости, принятой в залог, на ближайший квартал;

3) методика расчета коэффициента стабильности дохода на основе предыдущих двух методик.

Методика оценки рыночных темпов роста недвижимости для внутреннего использования в банке базируется на ежеквартальном анализе динамики цен в разрезе видов жилой и нежилой недвижимости (элитное жилье, жилье улучшенной планировки, типовое жилье, жилье низкого качества, нежилая недвижимость по видам). Прогноз стоимости недвижимости осуществляется на квартал вперед.

В процессе исследования разработан показатель - коэффициент стабилизации дохода, позволяющий учитывать региональные особенности системы ипотечного кредитования и повысить интерес банков к реализации ипотечных программ.

Данный показатель позволяет делать прогнозы стабильности дохода по каждому конкретному виду кредитования с целью определения приоритетов развития (в первую очередь, ипотечное кредитование). Доказана целесообразность применения показателя стабильности дохода на практике.

При расчете данного показателя, даже с учетом досрочного гашения срок, на который возможно зафиксировать стабильность дохода, достаточно большой (особенно для российской экономики), при том, что эффективная годовая процентная ставка отнюдь не низка. Все это позволяет банкам активизировать свою деятельность по наращиванию портфеля ипотечных кредитов.

Практическая значимость показателя стабильности дохода банка по ипотечному кредитованию заключается в том, что он может быть рассчитан абсолютно для любого вида кредитования (не только для ипотечного).

С применением предлагаемого модельно-методического аппарата осуществлен расчет показателей эффективности ипотечного кредитования конкретных банков.

Моделирование как метод оценки показателей эффективности банковского ипотечного кредитования полностью себя оправдал: расчеты, которые были сделаны при использовании этого метода, позволили автору сделать конкретные выводы по теме исследования, подтверждающие научную новизну диссертационной работы (в том числе, и расчет показателя стабильности дохода в рамках банковского ипотечного кредитования).

В работе подчеркивается, что важным с точки зрения теории и практики развития механизмов ипотечного кредитования в целом является учет внешних рыночных показателей (уровня инфляции, среднедушевых доходов населения и их динамики, темпов рост цен на недвижимость) при расчете показателя стабильности дохода, что еще раз подтверждает зависимость деятельности любого хозяйствующего субъекта (в том числе и любого банка) от экономической ситуации в стране.

Разработанные в рамках диссертационного исследования описательные модели определения показателей эффективности ипотечного банковского кредитования позволяют не только меняя параметры моделей определять наиболее удобные и выгодные условия для банков, но и прогнозировать динамику показателей эффективности банковского ипотечного кредитования, что имеет особо важное значение в российских экономических условиях.