Оценка городских земель для целей налогообложения и иных государственных целей тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Скуфинский, Олег Александрович

Введение.

Глава 1. Исторические аспекты развития оценочной деятельности как фундаментальные основы современные концепции массовой оценки городской недвижимости.

1.1. Теория стоимости как фундаментальная основа массовой оценки городской недвижимости.

1.2. Оценка недвижимости для целей налогообложения в дореволюционной России.

Глава 2. Анализ зарубежного опыта в области оценки и налогообложения городской недвижимости.

2.1. Обзор механизмов налогообложения городской недвижимости.

2.2. Зарубежная практика оценки недвижимости для целей налогооблажения.

Глава 3. Комплексный анализ ситуации в сфере массовой оценки земель с начала проведения земельной реформы в России.

3.1. Анализ действующего законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности.:

3.2. Анализ методик и методологических подходов по массовой оценке городских земель используемых в современной Российской практике.

3.3. Заключительные положения.

Глава 4. Методика кадастровой оценки городских земель для целей налогооблажения и иных государственных целей.

4.1. Концептуальные основы методики кадастровой оценки городских земель.

4.2. Апробация методики кадастровой оценки земель.

4.3. Сравнительный анализ полученных результатов кадастровой оценки земель и их использование для государственных целей.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Оценка городских земель для целей налогообложения и иных государственных целей"

Актуальность темы исследования. Земля как основной базис всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах обладает свойствами, адекватная оценка которых представляет собой одно из важнейших условий эффективного функционирования и развития многоукладной экономики. Неопределенность условий оплаты за пользование городскими землями увеличивает финансовые риски инвесторов, что приводит к существенному ограничению инвестиционных процессов, к трудностям при формировании городского бюджета и внебюджетных фондов, затрудняет воспроизводство инфраструктуры, не позволяет в полной мере обеспечить коммерческое использование городских земель. Сегодня в Российской Федерации сложились предпосылки для реформирования государственной политики, в области налогообложения недвижимости и особенно земли, взимания арендной платы за пользование землей, совершенствования методов кадастровой оценки земельных участков.

Комплекс мероприятий, направленных на реформирование государственной политики в перечисленных выше вопросах, в первую очередь, включает следующие ключевые моменты:

1. Совершенствование существующей и разработка нормативной правовой базы, необходимой для проведения качественно новой государственной политики в области оценки и налогообложения земли и недвижимости в целом;

2. Создание необходимого методологического инструментария для реализации нормативной правовой базы, комплексный анализ существующих методических разработок и на его основе совершенствование и разработка последних и т.д.

Начиная с 1993 года, оценочная деятельность в Российской Федерации получила широкое развитие, что нашло выражение в появлении ряда «школ» оценки недвижимости, представляющих различные методологические подходы и методики массовой оценки недвижимости, в том числе земель различных категорий. Представленные методики зачастую базируются на «слепом» копировании зарубежной практики оценки без учета специфики законодательства Российской Федерации и сложившихся в стране политических, экономических и социальных условий. Среди существующих методик есть фундаментальные методики, представляющие «российскую школу» оценки, основанные на так называемом градостроительном подходе, математическом моделировании и комплексном анализе рентообразующих факторов, влияющих на оценку городских земель. В сегодняшних условиях Российской Федерации данные методики не в полной мере учитывают рыночную составляющую оценки городских земель и дают неадекватные результаты.

В проекте II части Налогового Кодекса Российской Федерации предусмотрен новый механизм взимания земельного налога, а именно установление земельного налога в процентах от кадастровой стоимости (нормативной цены) земельных участков. Таким образом, одной из приоритетных на сегодняшний день задач является разработка методики кадастровой оценки земель для целей налогообложения и иных государственных целей, учитывающей рыночные данные.

Данная проблема особенно актуальна для городских земель, так как здесь скрыт большой потенциал для пополнения бюджетов всех уровней, проведения адекватной политики в области налогообложения, эффективного планирования развития городов, стимулирования инвестиционных процессов и вовлечения земли в хозяйственно - экономический оборот.

Цель и задачи исследования. Цель исследования состоит в определении наиболее эффективных и адекватных подходов к массовой оценке городских земель и разработке методики кадастровой оценки городских земель для целей налогообложения и иных государственных целей.

В соответствии с поставленной целью определены следующие задачи:

- изучить отечественный и зарубежный опыт в области оценки недвижимости, в том числе городских земель для целей налогообложения;

- провести анализ существующих в мировой практике систем налогообложения недвижимости;

- проанализировать действующую в Российской Федерации нормативно-правовую базу, регламентирующую оценочную деятельность;

- провести комплексный анализ существующих методических разработок в области массовой оценки городских земель, выявить наиболее эффективные и актуальные для использования как в современных условиях Российской Федерации, так и на перспективу;

- разработать методику кадастровой оценки городских земель для целей налогообложения и иных государственных целей, наиболее точно отвечающую современной ситуации;

- предложить варианты практического применения методики и результатов кадастровой оценки земель на примере типичного российского города.

Объект исследования. В качестве объекта исследования рассматриваются территории городских поселений Российской Федерации. Более углубленные исследования и их практическая реализация осуществляются на примере г. Таганрога Ростовской области.

Предметом исследования являются современные методологические подходы и методы массовой оценки недвижимости в целом и земли в частности, а также процесс формирования системы государственной кадастровой оценки земель Российской Федерации.

Исходные материалы. В диссертации использовались следующие источники информации: материалы ежегодных отчетов Росземкадастра, земельно-учетная и статистическая информация Росземкадастра, МНС России, Госкомстата России, Федерального кадастрового центра «Земля», комземресурсов субъектов Российской Федерации, Пермского кадастрового центра, Южнороссийского кадастрового центра, Нижегородского информационного центра «Реформа» и ряд других источников.

Методология и методика исследования. Теоретической и методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых: С.Н Волкова, А.А. Варламова, И.Б Загайтова, Н.Т. Назаренко, В.А. Проровича, А.В. Севостьянова, А.П. Ромма, Д. Эккерта, Г. Харрисона, Д. Фридмана и др.

В диссертационной работе приводятся ссылки на действующее законодательство Российской Федерации, включая Конституцию Российской Федерации, федеральные законы Российской Федерации, Указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации и иные нормативно-правовые акты Российской Федерации, касающиеся вопросов налогообложения, оценки земли и прочно связанной с ней недвижимости.

В диссертационной работе использованы абстрактно-логический, монографический, статистико-экономический, экономико-математический, экспертный, сравнительный и другие методы экономических исследований.

Научная новизна работы заключается в развитии теоретических основ массовой оценки городской недвижимости; разработке принципов государственной кадастровой оценки земель; основных требований, предъявляемых к методике государственной кадастровой оценки городских земель; методики кадастровой оценки городских земель, включающей состав и организационную схему реализации работ, классификатор городских территорий для целей кадастровой оценки городских земель и технологию проведения оценочного зонирования.

В процессе исследования разработаны ставки земельного налога, а также ставки арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, для земель различного функционального использования, даны предложения по реформированию системы налогообложения недвижимости в Российской Федерации.

Практическая значимость работы состоит в том, что содержащиеся в ней теоретические и методические разработки, выводы и практические рекомендации позволяют проводить качественную оценку городских земель для целей налогообложения и иных государственных целей с минимальными трудовыми и финансовыми затратами. Разработанные в диссертационном исследовании теоретические и методические положения могут найти применение в производственной и научно-методической деятельности научных и проектных организаций, а также для подготовки соответствующих специалистов.

Апробация работы. Основные положения диссертации докладывались на международных конференциях, в Воронежском государственном аграрном университете имени К.Д. Глинки (1996 - 2000 гг.), семинарах и круглых столах, проводимых в Росземкадастре, Минимуществе России, Госстрое России, Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации (1998 - 2000 гг.); в Стокгольмском высшем королевском техническом институте (1997 - 2000 гг.) и ряде других ведомств и организаций.

Положения диссертационной работы были использованы при разработке проекта Федерального закона "Об оценке земли", постановлений Правительства Российской Федерации от 25.08.99 № 945 "О государственной кадастровой оценке земель" и от 08.04.2000 № 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель", а также ряда внутриведомственных документов Росземкадастра.

Результаты исследований применяются на практике в Росземкадастре, его территориальных органах и подведомственных ему предприятиях и организациях, а также были учтены при подготовке обязательной к применению на всей территории Российской Федерации Методики государственной кадастровой оценки земель поселений, утвержденной Росземкадастром 18 октября 2000 года.

Основное содержание диссертации отражено в 5 научных работах:

1. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель Российской Федерации за 1999 г. // Оценка земель - М.: Открытые системы, 2000. - С 36 - 37. (в соавторстве).

2. Актуальные вопросы оценки и налогообложения земли в современных условиях Российской Федерации // Земельный вестник России. - 2000. - №1. -С. 12-17.

3. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий Российской Федерации / Под общ. ред. А.З. Родина, С.И. Носова - М.: Институт оценки природных ресурсов, 2000. - 152 с. (в соавторстве).

4. Методика государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ // Алакоз В.В., Нестерова О.А., Скуфинский О.А. и др. - М.: Госкомзем России, Центр "Ларис", 2000. - 11 с. (в соавторстве).

5. Правила государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в субъектах РФ // Алакоз В.В., Нестерова О.А., Скуфинский О.А. и др. -М.: Госкомзем России, Центр "Ларис", 2000. - 15 с. (в соавторстве).

6. Технические указания по государственной кадастровой оценки в субъектах РФ // Нестерова О.А., Скуфинский О.А., Челышева Л.В. и др. - М.: Госкомзем России, Центр "Ларис", 2000. - 68 с. (в соавторстве).

Объем и структура диссертационной работы. Диссертационная работа состоит из введения, четырех глав, выводов и предложений, библиографического списка (114 наименований, в том числе 20 иностранных авторов) и приложений. Диссертация изложена на 197 страницах машинописного текста и содержит 2 рисунка, 2 блок-схемы, 20 таблиц и 29 формул.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Скуфинский, Олег Александрович

Выводы и предложения

1. Начало развитию современной теории оценки было положено в восемнадцатом - девятнадцатом веках, т.е. когда представители классической школы экономики впервые определили четыре фактора производства - труд, капитал, земля и предпринимательская способность и изучили взаимоотношения между основными факторами, создающими стоимость и определяющими спрос и предложение. В этот период выделились два основных методологических направления оценки недвижимости:

- использование сравнительного, доходного и затратного подходов к оценке имущества для получения качественных результатов с учетов таких факторов, как факторы спроса и предложения, "крайней полезности", фактора "стоимости в обмене" и т.д.;

- определение стоимости городских земель на базе градостроительного подхода, где основным рентообразующим факторам является транспортная доступность до центра города наряду с предшествующими вложениями в городскую инфраструктуру.

2. В результате изучения опыта дореволюционной России в области оценки недвижимости для целей налогообложения установлено, что Россия была одной из самых передовых стран того времени. В конце XIX начале XX века в России был проведен ряд экономических реформ, в числе которых была реформа налоговой политики. Начало реформам положил Закон от 8 июня 1883 года «Правила об оценке недвижимых имуществ для обложения земскими сборами», вызванный необходимостью получения реальной информации о стоимости и доходности недвижимого имущества.

3. Анализ опыта организации и проведения оценки недвижимости для целей налогообложения дореволюционной России позволил определить важнейшую роль оценочной статистики как самостоятельной науки, определяющей степень доходности и стоимости недвижимого имущества на определенный момент времени в определенной местности. Изучаемая оценочной статистикой стоимость недвижимости должна пониматься не как абстрактная величина, а как продукт общественного труда, увеличивающийся по мере общественно-экономического развития конкретной страны и отражающий текущую экономическую ситуацию. В силу необходимости постоянного отображения изменяющихся характеристик общественно-экономического развития, оценочная статистика должна динамично развиваться в части изучении рентообра-зующих факторов, влияющих на оценку недвижимости.

4. В результате изучения практических аспектов оценки недвижимости в дореволюционной России установлены основные причины, сдерживающие успешное развитие оценочных работ. Это причины несистематического и систематического характера. Причины несистематического характера включают общественно политические события, и повлиять на них очень трудно. Причины систематического характера необходимо принимать во внимание при организации системы государственной кадастровой оценки земель на территории Российской Федерации. Так, земельно-оценочные работы должны контролироваться и регулироваться одним федеральным органом исполнительной власти, имеющим широкую сеть территориальных органов и подведомственных ему организаций. Наличие данного факта обеспечит единое планирование и унификацию оценочных работ, наряду с обеспечением централизованного финансирования.

5. Анализ зарубежной практики налогообложения позволил установить, что система налогообложения недвижимости, принятая в том или ином государстве, напрямую или косвенно оказывает влияние на методологические подходы к оценке недвижимости. Принципы налогообложения определяются проводимой экономической политикой, текущей макро и микро - экономической ситуацией, а также финансовыми возможностями того или иного государства. Налоги, связанные с недвижимым имуществом, являются одним из основных источников поступлений в муниципальные бюджеты и имеют глубокий политический, инвестиционный и социальный вес.

6. Принимая во внимание современную российскую ситуацию, характеризующуюся разнородностью юридических прав на землю и здания (строения), а также острым дефицитом инвестиционной активности, считаем нецелесообразным введение в Российской Федерации единого налога на недвижимое имущество. Анализ опыта применения налога на недвижимость другими странами позволяет сделать вывод о том, что применение единого налога на недвижимость благоприятствует богатым и дискриминирует людей с низким и средним уровнем дохода.

7. Считаем целесообразным к использованию при организации российской системы государственной кадастровой оценки земель следующие положения, сформулированные нами в результате изучения зарубежного опыта:

- система оценки недвижимости для целей налогообложения и иных государственных целей должна иметь четкое нормативно-правовое регулирование, выраженное в виде закона и целого ряда нормативной и технической документации;

- вопросы оценки недвижимости для целей налогообложения должны находиться в компетенции определенного федерального органа исполнительной власти, имеющего свои территориальные органы на всех административных уровнях;

- оценка недвижимости для целей налогообложения должна носить систематический характер с периодичностью в 5-10 лет;

- в случае превышения годовой инфляции определенного уровня более чем на 20 % необходима индексация результатов предыдущей оценки;

- процедура оценки должна включать процесс выделения оценочных зон, дифференцированно по функциональному назначению объектов оценки, с последующим установлением базовых стоимостей единицы площади объекта для каждой оценочной зоны. Для определения налогооблагаемой (кадастровой) стоимости конкретного объекта к базовым стоимостям должны применяться поправочные коэффициенты, учитывающие локальные рентоообразующие факторы и индивидуальные характеристики оцениваемого объекта.

- налогооблагаемая (кадастровая) стоимость объекта должна являться базой налогообложения и не должна превышать рыночную стоимость данного объекта.

8. Анализ действующего законодательства Российской Федерации по вопросам налогообложения и оценочной деятельности показал необходимость реформирования существующих механизмов взимания платежей за землю, а также наглядно продемонстрировал правовой вакуум действующего законодательства в отношении регулирования вопросов государственной кадастровой оценки земель. Исходя из этого, нами сделан вывод о необходимости скорейшего закрепления нормативных правовых норм, направленных на регулирование вопросов государственной кадастровой оценки земель в виде Федерального закона или поправок к действующему Федеральному закону от 02.01.2000 № 22-ФЗ "О государственном земельном кадастре".

9. На основании анализа существующих отечественных разработок по массовой оценке городских земель сформулированы основополагающие принципы государственной кадастровой оценки земель: взаимодействия, сопоставимости, технологичности, объективности, поэтапности, обоснованности, актуальности. В соответствии с представленными принципами определены основные требования, предъявляемые к методике государственной кадастровой оценки городских земель: достоверность и доступность исходной информации, объективность учета существующих рентообразующих факторов, адаптация традиционных методов оценки недвижимости, прозрачность методов оценки и наглядность получаемых результатов, функционирование технологии на базе и в рамках автоматизированной системы государственного земельного кадастра, простота и универсальность использования программного обеспечения, многофункциональность и иерархичность кадастровой оценки земель.

10. Разработана методика кадастровой оценки городских земель для целей налогообложения и иных государственных целей, основанная на статистическом анализе рыночной информации об объектах недвижимости и применении методов массовой оценки недвижимости. Основные положения методики кадастровой оценки земель апробированы на территории г. Таганрога Ростовской области.

11. Установлено, что при переходе на новые принципы налогообложения земель, предусмотренные проектом II части Налогового Кодекса Российской Федерации, полученные результаты кадастровой оценки земель позволяют обеспечить, как минимум, существующий уровень платежей в бюджет от земельного налога. Установлено, что, в случае принятия II части Налогового Кодекса Российской Федерации, у городской администрации появляется резерв для значительного увеличения поступлений в бюджет от земельного налога, причем, не затрагивая социально-значимые виды функциональногоиспользо-вания земель. На основании полученных результатов предложены ставки земельного налога в процентах от кадастровой стоимости земель, дифференцировано по видам функционального использования земель.

12. Предложено использовать результаты кадастровой оценки земель для целей установления экономически обоснованной арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, в процентах от кадастровой стоимости земельного участка. Рекомендуемый диапазон ставок арендной платы за землю составляет от 0,1 % до 25 %. Показано, что такой механизм позволит увеличить поступления в бюджеты всех уровней от арендной платы за землю, не затрагивая социально-значимые виды использования земель и социально незащищенные слои населения.

13. Кроме фискальных целей, а также установления стоимостной базы для расчета арендной платы за землю, результаты кадастровой оценки земель могут быть использованы при: установлении выкупной цены в случаях изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд; при установлении стоимостной базы земельного участка в случаях ипотечного кредитования физических и юридических лиц; для информационной поддержки рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг; при установлении стартовой цены земельного участка в случаях его продажи на аукционах и конкурсах; для принятия эффективных градостроительных и инвестиционных решений; для эффективного управления земельными ресурсами города и городской недвижимостью в целом.

14. Экономический эффект от проведения кадастровой оценки земель носит синергетический характер. Посредством проведения кадастровой оценки земель, с использованием предлагаемых разработок, можно решить целый ряд важнейших государственных задач, что позволит сэкономить значительные бюджетные средства, выделяемые на решение каждой из них в отдельности.